港務公司將在20日舉辦「基隆港西岸聯合招商說明會」，推出一大一小的土地招商案，分別是西岸旅客中心1樓以及旅運複合商業大樓基地，引資金額上看100億元。

隨著邊境解封、國門開放，國際郵輪發展重鎮基隆港的兩項重點招商案也將舉辦說明會，基隆分公司舉辦招商說明會的地點西岸旅客中心一樓即是招商範圍之一，希望讓潛在投資業者更了解基隆市中心內港商圈的建設與發展。

西岸旅客中心一案約970坪，鄰近基隆火車站，看好郵輪復甦，預期可在明年第一季公告招商、出租空間，引入百貨零售業者進入。港務公司官員表示，預期將打造類似高雄棧貳庫的形式，但是因為該建物為歷史建築，無法使用明火煮食，因此，餐飲業經營較受限制，目前已經有潛在業者在洽詢；初步估計一年可以增加港務公司約1,000萬元租金收入。

另外一案為「旅運複合商業大樓基地」規模約4.16公頃，屬於港務公司旗下大型招商的案件，興建完工後，不只百貨零售業，旅宿業、觀光旅館、辦公大樓，甚至是觀光、郵輪業者都可以進駐。

旅運複合商業大樓基地的最大樓地板面積為2.2萬坪、建蔽率70％、容積率290％，預計可引資金額超過100億元。官員表示，該案推出進度仍需要考量景氣，目前會先經過公開閱覽後才會公告招商，預期在明年下半年推出。

港務公司另有位在澎湖港馬公碼頭區的金龍頭灣區空間租賃正在二次招商，旅宿、餐飲、零售、展演、辦公空間等都可利用，年租金約千萬元。

官員表示，考量第一次招標業者準備時間可能不足，以及仍在觀望商業模式，因此再度招商希望可以吸引業者進駐；若是順利，預計可以在明年第一季簽約。金龍頭灣區鄰近正在整建的郵輪碼頭及旅運中心，預期完成後可以提升郵輪旅遊品質，並增加遊客便利性，具備未來觀光發展潛力。

店面市場低迷時代，售價、租金不佳，交易動能陷停滯，不過「租客」付租能力及租期穩定度，成為店面不景氣中支撐店面價值的關鍵；台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，置產族眼中最佳租客為銀行，簽約租期至少五年起跳，付租能力相對較強，又有金庫聚財概念，店面租給銀行就成了名副其實「金店面」。

以台北市民權東路三段「銓達國際大樓」來說，7月成交一樓店面總價2.45億元、每坪約184萬元，前屋主2014年以2.03億買進，雖經歷疫情考驗，但持有八年後轉手，帳面增值4,171萬元，目前由台北富邦銀行承租中。

張旭嵐指出，房東偏好出租業種也包括診所，由於醫療產業屬承租條件好、現金流穩定、裝潢整潔形象好，有助於提高店面價值。此外連鎖大型品牌業者，隨著商圈穩步復甦，對於有展店需求、或利用這段時間更換較佳位置的零售餐飲業來說，也會成為店面市場中穩定度較高的業種。

台灣房屋信義旗艦特許加盟店店長饒乃軍表示，房東眼裡也有租客業種黑名單，包括八大行業、卡拉OK等，因出入份子複雜、鄰居反對、檢舉違規營業等因素，也會降低店面價值和接手性，此外，住商混合區不少店面有明定拒租餐飲或明火烹飪的業種，使餐飲業租客較難進入。

央行今年連三次升息，吃掉了拿房子抵押換養老金的「以房養老」的每月生活費，也讓以房養老申貸動能趨緩。據金管會統計，9月底國銀以房養老核貸額362.3億元，與第2季底相較，季增3.64%，下探該統計以來的單季第三低，更有兩家銀行轉為「負成長」，顯示國人對以房養老申貸動能趨緩。

市場預期今年底央行將再度升息半碼，合計今年四次升息達0.625個百分點，將拉升以房養老核貸利率攀升到2.2~2.5%，若非大台北地區房子，核貸利率將上看2.8%~3%，貸款息走揚，讓老人每月需支付利息增加，也壓縮了每月領出的生活費。

據銀行以60歲老人、拿市價1,800萬房子抵押、借款30年，最高核貸成數七成約1,260萬元，再以核貸息走揚0.625個百分點來估算，老人每月實領3萬5,000元的時間，將縮短約四年、合計共少領168萬元。

銀行主管解釋，以房養老貸款息須按月繳付，每月實領金額會逐月遞減，利息收取上限是銀行月定額撥款金額三分之一，到了貸款後期，每月領取金額就會減少。

而當貸款息一路走揚，每月實領金額就會「提早」縮水，以前例估算，貸款息2%時，老人會在領息後的第15年起、每月實領額才會從3.5萬縮水到2.4萬元；但當利息漲到2.625%時，老人在第11年的第七個月，每月生活費就開始降到2.4萬元，等於提早四年降低了生活品質。

據各銀行公告，目前以房養老承辦利率，若在台北市地區，最低2.1%至2.24%，但跨出雙北市，就算是A級客戶也跳升到2.36%至2.4%；若是非雙北市地區房子的B級客戶，貸款息則大幅拉升到2.7%，若年底再升半碼，將逼3%大關。

據金管會9月底統計，共15家國銀承辦「以房養老」，累計核貸件數6,352件、核貸金額362.3億元、較6月底僅增加12.72億元，季增3.64%，下探該統計以來、單季成長第三低。季增成長率最低點是去年第2季，單季僅成長3.46%。

銀行主管坦言，「以房養老」有三個關鍵決定因素，房價估值、成數、利率，今年來各銀行嚴控房市，有銀行將「以房養老」成數悄悄從最高七成、下壓到六成，加上貸款息一路走揚，也降低了老人申貸意願，承貸量能自然趨緩。

市占四成的合庫銀，9月底累計核貸件數2,404件、核貸額146億元，各季增2.34%與2.5%，成長力道都較上季趨緩，整體來看，15家承辦銀行中，還有兩家在第3季轉負成長，核貸件數和金額都下滑，可能是因撤件或是契約到期所致。

房市多空不明，加上第3季預售市場爆出歷史天量，推案戶數逐漸增加的情況下，後續恐浮現賣壓警報，由於房價仍處高位，專家指，本季預售屋價格恐鬆動。

專家指出，雖未出現降價潮，但觀察目前市場上，已有部分區域的建商，從不二價轉為可議價的銷售模式，隨著升息、打房、總經衰弱等利空打擊，開發商的銷售壓力逐漸增加下，預期第4季可能見到預售屋價格修正。

今年房市挑戰不小，上半年受到本土疫情爆發的關係，打亂開發商的推案節奏，不少建案已經不能再延，導致下半年的案量大爆發，據591新建案統計資料顯示，全台新建案第3季總銷5540.3億元、年增22%，不僅是今年量能最大的一季，也創下統計以來單季歷史新高紀錄。

儘管案量明顯成長，但市場觀望氣氛濃厚，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，近期台股大跌，加上銀行緊縮銀根，儘管房價未見下跌，但已經接近「有行無市」的狀況，現在也是考驗到建商的財務能力，倘若資金周轉壓力大，很有可能就會開出降價第一槍，簡而言之，資金潮水正在退去，目前已看到股溝，在放貸趨嚴下，最快年底就能看見房價鬆動。

全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，今年下半年預售市場爆量，主因是上半年受到疫情影響而遞延的案子過多，導致建商不得不推，但其實整體市況並不好，尤其是市場進入升息循環、股匯市走弱，對購屋族造成的殺傷力不小，加上12月可能再度升息，皆會影響賣賣雙方。

陳炳辰指出，觀察現在市場上，雖然還未出現降價潮，但台北、台中等區域的建商已經從過去堅持的不二價銷售模式，轉成有讓利空間的銷售，而像是新北市也有傳出建商有意想走2016年房地合一冷靜期的狀況，加上明年看起來也沒有過多的利多，預售屋價格下跌，很有可能在第4季出現。

展望後市，專家指出，過去兩年房市受惠資金潮帶動，迎來前所未有的榮景，加上原物料上漲的關係，也讓新案房價直漲，但今年在市場升息循環且資金緊縮成定局下，不僅業者營運成本增加，也壓縮消費者購屋負擔能力，倘若交易量持續縮水，但供給量能卻不斷增加，後續賣壓恐怕不小。

根據591新建案統計，今年前三季推案戶數為8.5萬戶，較去年增加逾9,000戶，年增11.9%，供給持續成長下，部分推案量的區域，慎防賣壓先出籠。

其中以桃園供給最大，不僅總戶數攀升至逾2.2萬戶，年增更逼近八成，高居各縣市第一，而台北、新竹、台南及高雄等地，各自也有一成左右的成長，反觀過往推案量充沛的新北及台中，則罕見出現量縮。

591新建案分析，自前兩年疫情爆發後，房市受低利及熱錢加持，建商推案信心爆棚；不過央行隨即祭出限貸令，不僅調降購地貸款成數，更規定要在一定期間內動工，讓不少「頭洗到一半」的業者不得不推案，因而形成近年推案大爆量的榮景。但後續隨著升息以及打炒房等因素出籠，市場短期內買氣鬆動，部分推案量過大的區域，賣壓恐將持續升高。

統計資料顯示，觀察今年前三季推案戶數變化，以桃園市居冠，較去年增加戶數達9,618棟、年增達78.4%，其次為台北市年增15.4%，第三為新竹縣市年增13.4%，台南、高雄則分別年增11.5%、9.3%。

以戶數最多的桃園市來看，今年在龜山A7、中壢青埔及桃園小檜溪等幾大主力重劃區助攻下，陸續有「遠雄文青」、「興富發鉑悦」等千戶造鎮案進場，因而爆出巨量供給。至於過往推案量最大的新北、台中，推案戶數則罕見出現量縮。

財政部中區國稅局表示，房地合一稅自2016年1月1日起實施，個人如有換屋的需求，無論是先售後購或是先購後售，只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記的時間差距在2年以內，而且符合自住規定者，均可申請適用重購退稅或抵稅的優惠。有關自住房地的認定，是以個人或其配偶、未成年子女應於該出售及重購的房屋辦妥戶籍登記並居住，且該等房屋均無出租、供營業或執行業務使用等情形。惟該重購新房地於重購後5年內改作其他用途或再行移轉時，國稅局將追繳原扣抵或退還稅額。

該局舉例說明，轄內甲君於2017年4月買進A房地，2017年11月以1000萬元出售A房地，繳納房地合一稅30萬元，甲君另於2018年3月以1200萬元重購B房地，因甲君符合2年內重購及自住規定且重購價格高於出售價格核准退稅30萬元。嗣後經稽徵機關查獲甲君於2020年12月將B房地出售，核屬重購後5年內再行移轉，遂依法向甲君追繳原退還稅額30萬元。

該局提醒，納稅義務人已申請重購自住房地退還或扣抵房地合一稅，如重購之自住房地於重購後5年內改作其他用途或再行移轉，將追繳原扣抵或退還稅額。

和房東住同一棟樓的房子該租嗎？一名網友表示看上一間各方面都滿意的房子，只是房東本人就住在樓下，讓她不禁擔心是否可以租，不少過來人指出關鍵在房東身上。

網友在網路論壇《Dcard》發文，透露最近看上一間租金23,500元的房子，她表示租金雖偏高但對坪數、交通、格局都很滿意，只是房東本人住樓下「不知道是優點還是缺點」。她認為優點有「很快就能找得到人」、「（房東）本人也住這，自然環境不差，房客也會篩選」，缺點是因為她有社交恐懼症「見面的話會有點尷尬？」，因此對於該不該租猶豫不決。

對此，不少過來人紛紛留言認為關鍵點在「房東好=什麼都好，房東不好=惡夢」。有租客分享優點「我房東住樓上，處理事情超快速，也常被房東阿姨餵食」、「遇過房東夫婦住樓上，常常給我吃的」、「之前房東住樓下，人其實不錯，也不會尬聊，有問題都還能馬上處理」、「忘記帶鑰匙的時候很好用」。

也有其他網友抱怨「之前房東住樓下，超煩、又愛看監視器」、「我房東就住樓下，平常相安無事，但她人很機車，有事找她只會推」、「房東很愛有事沒事出現在視線範圍內，遇到還要尷尬地打招呼，久了就覺得煩」。

房地產經過這兩年多來的激情，各地房價、或市場的熱絡度，漸漸走向高原期，整體房市也走向量縮價平的局面，不少的朋友在問穆老師「房價會不會下跌？」我倒是問起朋友，為什麼您認為房價會下跌呢？他說，第一，政府打房措施不斷，第二美國Fed升息不斷，台灣也跟著升息，第三是原物料雖然上漲很多，但已有局部回跌的現象，因此他認為房價有下修的可能！

穆老師認為，這波房價會上漲的原因大概可分四點，第一，世界的經濟從「全球化」走向「區域化」，尤其川普當選美國總統後，中美貿易戰、關稅問題、covid-19及烏俄戰爭，使得原本提倡全球化而走向區域化，全球化的社會原是低成本生產的東西，賣到高成本消費的地方，因此要產生全世界的通膨不容易，例如2008年雷曼兄弟事件，美國實施QE印了四兆多美金，一樣沒有影響世界性的通膨，但是這波去全球化。

例如2020年covid-19疫情引起的生產與運輸斷鏈，已讓全球的物資上漲；第二是原物料的上漲，貴重金屬10多年來沒有調漲，在2019年-2020年調幅很大，例如鐵礦、鋼鐵、銅、鋁、鎳等產品，加上烏俄戰爭讓農產品運輸不順暢，再使原物料上調，確實今年有局部的原物料是下跌，例如原先100元的成本，上漲至200~250元，這波下修至180元，但是，整體還是上漲很多。

第三，全球工資上漲，原物料從生產到消費端，中間仍要經過許多的加工，工資一旦上漲就很難回去了，就算原物料有局部的下跌，但消費端卻感受不到。例如美國今年8月份消費者物價指數仍高達8.3％；第四，全球缺工，例如英國脫歐後，像是卡車司機或基層勞力型嚴重缺工，例如美國嚴格管制墨西哥人入境，使基層工作者缺乏，物價及工資的上漲也影響通膨。

關於美國Fed升息，固然影響全球央行的升息，但是，台灣的CPI消費者物價指數沒有歐美嚴重，升息的步伐應該要比Fed慢很多，台灣目前仍維持在2％左右，對於整體房市影響不會太大；再者，政府限縮了建商買地的資金流，從今年買地的數據約為去年的1/2，顯示未來1-3年內的推案量會減少，代表供給面減少，以上的因素來看房價是否會下跌？我不能說完全沒有，客觀分析來看下跌機率約10％，不下跌可能性約90％，以上提供給社會大眾參考。

不少房東出租房子都會附帶家具，但有不少裝潢令租客搖頭。一名女大生表示，舊沙發、木製梳妝台、映像管電視與舊型冷氣機都是她心目中的沒用家具，因為實用度很低，貼文引起網友討論，不少人認同直呼「電視」真的雷，因為現在很少人看電視，放在房間裡只覺得超占空間。

一名女大生日前在Dcard上發文說，大部分房東租屋的時候，都會添購一些家具來布置房間，但有4款家具，她真的認為超級雷，分別是舊沙發、木製梳妝台、映像管電視與舊型冷氣機。

女大生指出，舊沙發的美感她真的不懂，感覺只有回阿公阿嬤家才會看到；木製梳妝台則是舊到不想用，不如直接給一張書桌還比較順眼；映像管電視雖然可以看第四台，但那個畫質真的令人不敢恭維，感覺可以直接放到博物館裡展覽；最後則是舊型冷氣機，耗電又不涼，看房的時候看到，想住進去的念頭直接消散一半。

貼文引起網友討論，其中最多人點名的無用家具竟是電視。「電視+1 本來想說可以接HDMI，多個電腦螢幕，結果太老舊各種掉幀撕裂」、「電視第一名，就算是液晶也用不到」、「租房的時候，房東還強調有新買的液晶電視，但我根本不看電視，只覺得超擋路」、「平常根本沒在看電視、這次租房直接叫房東把電視搬走」。

除此之外「舊型冷氣」也被許多網友點名，不少人坦言，這種冷氣多吹一陣子，收到電費帳單的時候真的會哭死。「舊型冷氣，電費吹下來真的會哭死」、「舊型冷氣，電費貴到靠北」。

台中建商獵地不手軟。最新實價揭露，位於七期國家歌劇院第一排的「惠民段88地號」土地，連同隔壁91地號的房地，今年6月被豪宅建商聯聚建設打包買下，總計砸約25.2億元、取得840坪的方正基地，換算每坪單價達300萬元，成為台中每坪地價「300萬俱樂部」的最新成員。

市調統計資料也顯示，近三年台中七期土地每坪單價躋身「300萬俱樂部」的交易共有九筆、總購地金額高達300億元，其中以興富發建設最敢出手，總計豪砸逾157億元重金、打包四塊合計逾4,800坪的精華土地，其中的「惠國段88地號」350萬元單價，至今仍是台中單價最高「地王」。

此外，聯聚建設近三年來共有三筆土地交易，擠入300萬俱樂部，總計砸下約84.5億元、購入近2,700坪七期精華土地；遠雄與子公司齊興建設，有二筆土地交易擠入300萬俱樂部，合計斥資58億元、購入七期近1,800坪土地，其中，齊興建設買入的「惠國段126地號」，每坪單價達336萬元，高居今年以來台中土地交易之最，且單價也創下台中歷年排名第三。

台灣房屋七期惠文特許加盟店東陳裕方指出，「惠民段88地號」土地衝出每坪300萬高價，是因七期大面基精華土地已不多，且該地位居國家歌劇院第一排，地段具稀有性，加上七期豪宅每坪單價動輒8、9字頭，以及豪宅建商創價能力可期，因此對土地取得成本的接受度也較高，帶動七期高地價成常態，而建商願意高價購地，顯示對台中豪宅後市仍具信心。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，面對七期地價走揚，唯有財力雄厚的上市櫃建商，以及具創價實力的在地豪宅建商，能持續在七期拓展版圖，也讓七期的土地交易，形成在地豪宅建商力抗外來「上市大咖」的情勢。

陳定中分析，台中土地單價達300萬元的土地，均分布在七期「惠國段」與「惠民段」，主因是該區段享有台中少見的高容積率，放眼整個大台中地區，只有水湳經貿園區的土地利用強度與建設規格，可媲美七期新市政中心。預期在七期精華區土地資源漸稀下，建商往水湳物色高容積土地的機會高，現今水湳經貿園區土地最高單價已達280萬元，未來躋身300萬俱樂部指日可待。

地鐵公司在土拍市場上越發活躍。

中指研究院統計的資料顯示，今年前九個月，權益拿地金額top100的企業中，就有8家地鐵公司上榜，包括廣州地鐵、廈門軌道交通、深圳地鐵、杭鐵集團、瀋陽地鐵集團、合肥軌道交通集團、蘇州軌交集團、南京地鐵集團，拿地總金額為585億元。其中，廣州地鐵、廈門軌道交通拿地金額均超過100億元，分別以165億元、125億元排名15、20。

另外，根據中指院的資料，第一財經統計得知，2021年，拿地金額top100的企業中，有5家地鐵公司上榜，分別是成都軌道交通、廣州地鐵、深圳地鐵、廈門軌道交通、杭鐵集團，拿地總金額為637億元。而在2020年，拿地金額top100的公司中，僅深圳地鐵1家地鐵公司以129億元上榜。

實際上，除了上述上榜的地鐵公司，武漢地鐵、南寧軌道交通、昆明軌道交通今年均有地產業務佈局。

諸葛找房資料研究中心高級分析師陳霄對第一財經表示，當前，大部分地鐵公司刨除每年政府補貼，基本上是處於虧損狀態，這是很多地鐵公司開始尋找“副業”的重要原因。與此同時，地鐵公司在佈局房地產方面具有先天優勢，即地鐵公司通常具有國資背景，擁有雄厚的資金實力，另外，相較于普通專案，TOD模式開發難度更高，而地鐵公司在這方面經驗豐富，開發更具優勢。

深圳地鐵算是在房地產開發業務方面起步較早的地鐵公司。

今年9月，在深圳第三場土地拍賣中，深鐵就以底價摘得坪山G14306-8011、G14306-8012、G13305-0046地塊，共花費60.38億元。根據出讓公告，前兩宗地塊是相鄰地塊，位於軌道14號線的安全保護區和19號線控制預警區。另外，去年11月，土地市場漸冷，深圳第三次土拍共出讓11宗地塊，攬金368.37億元，其中，深鐵就以178.51億元底價獨攬了5宗地塊。

中指研究院發佈資料顯示，今年前8個月，深圳銷售業績top20的房地產企業中，深圳地鐵置業集團有限公司（下稱“深鐵置業”）僅次於華潤置地，以175.24億元位列榜單第二名，而同期，萬科在深圳僅銷售了100.02億元，位列第七名。

深圳地鐵集團是深圳市國資委全資持有的公司，官方資訊顯示，深鐵置業是深圳地鐵集團的全資子公司，已經有十餘年的軌道上蓋綜合開發經驗。物業開發方面，深鐵置業目前擁有21個軌道沿線上蓋項目的綜合開發權，開發建設規模約1260萬平方米，地鐵上蓋物業項目包括深圳北站樞紐、塘朗車輛段、紅樹灣站等，已連續七年銷售額過百億元。

深圳地鐵在其官網表示，深鐵置業所有綜合開發收益、商業及軌道附屬資源經營收益，全部反哺深圳軌道交通建設運營，減輕了政府財政壓力。

財務資料顯示，2016年以來，深圳地鐵的開發業務就佔據其營收的主導地位，占比幾乎超過50%。2021年，深圳地鐵營收163.97億元，其中，站城一體化開發95.71億元，地鐵運營39.18億元，分別占比58.37%、23.9%。從經營利潤來看，站城一體化開發業務盈利66.67億元，地鐵運營業務則虧損41.53億元。總的來看，2021年，深圳地鐵淨利潤為29.97億元。

陳霄表示，用房地產收入補貼地鐵運營的模式，在廣州地鐵、深圳地鐵等城市取得了良好效果，這對其他城市也能起到借鑒作用。

房地產行業跌宕起伏，從熱銷到冷靜，在三道紅線審慎政策之下，很多高杠杆的房地產企業頻頻爆發負面新聞。為了維護房地產市場的健康可持續發展，中央和地方出臺多項調控舉措，給房地產行業注入更多的信心。

密集出臺調控舉措助力穩地產

國慶假期的前兩天，中央層面對房地產市場密集出臺3項調控舉措。

一、9月29 日，央行、銀保監會發佈通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。該舉措的出臺有利於支持地方政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展。

二、9月30日，央行決定，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5 年）和5年以上利率分別調整為2.6%和 3.1%，第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即 5 年以下（含5年）和5年以上利率分別不低於3.025%和3.575%，在宏觀層面進一步加大對樓市的支持力度。

三、9月30日，財政部、稅務總局發佈《關於支持居民換購住房有關個人所得稅算政策的公告》，公告指出自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

整體來看房地產政策邏輯、力度不及2014年

當前的房市背景和政策，與2014年有高度相似之處，房產都進入到了銷售緩慢期、增長也顯得異常乏力。中央層面的政策能否使房地產重現2014年之後4年暴漲的趨勢，我們對中央層面的政策作了對比。

與2014—2016年房地產政策相比，有以下幾點不同：

一、與2014年不同，2022年房地產政策邏輯已然發生轉變。

2014年房地產政策由中央主導， 2014-2016週期的信貸政策寬鬆、棚改三年攻堅計畫，都是從中央層面推動的。而2022年決定階段性調整差別化住房信貸政策，地方政府“因城施策”，在一城一策的框架下，調控主導權由中央下放到地方，城市市場分化也倒逼著房地產調控政策更加精細化。

二、從限購方面來說，政策力度也不及往日。

2014年42城全面取消限購，僅4個一線城市仍執行限購政策。2022年截至目前，“四限”調控出現鬆動跡象，但城市覆蓋面僅限於福州、鄭州、哈爾濱這類壓力城市，更多地方房地產需求端主要涉及的是鬆綁限購。例如，杭州蕭山放鬆限購，允許已落戶杭州的戶籍家庭或在杭州工作且有城鎮社保繳納記錄的非杭州戶籍家庭在蕭山區義橋、臨浦購房。更多城市調控政策依舊從緊執行。

三、再次下調個人住房公積金貸款利率。

2015年央行對貸款基準利率進行下調，公積金貸款的利率5年以下（含5年）降至3.5%，5年以上的公積金貸款利率下降至4%；2022年，央行時隔7年再次下調個人住房公積金貸款利率，且首套房公積金貸款利率下調幅度較大，具體來說，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5 年）和5年以上利率分別調整為2.6%和 3.1%。

四、LPR下調力度不及上一輪。

2022年，8月下旬，央行發佈公告，新一期貸款市場報價利率（LPR）出爐，1年期和5年期以上LPR較上一期分別下調為3.65%和4.3%（分別下降了5個和15個基點），此次，LPR不對稱下調成為重要特徵，5年期以上LPR持平年內最大降幅，這意味著今後購房者房貸利率將更低。

2014-2016年1年期歷次變動具體情況如下，2014年11月下調25BP、2015年3月下調21BP、2015年5月、6月、8月、10月均下調25BP。相比來看，2022年最新LPR 1年期下調力度遠不及2014-2016輪次。

政策“組合拳”正在逐步顯現效果，不斷修復市場信心。隨著房地產調控政策工具箱的不斷打開，各地相關配套措施進一步落地，購房者的信心和積極性有望繼續修復，房地產市場有望進一步企穩回升，但此次房貸放鬆，大概率難以推動市場需求重現往年的爆發性增長。

10月14日，華夏幸福(2.490, 0.05, 2.05%)基業股份有限公司（華夏幸福，600340.SH）發佈《關於債務逾期、債務重組進展等事項的公告》。

自2022年9月1日至2022年9月30日，華夏幸福及下屬子公司新增未能如期償還銀行貸款、信託貸款等形式的債務金額42.09億元（不含利息），公司累計未能如期償還債務金額合計592.01億元（不含利息，公司金融債務在簽署《債務重組協議》後將按照重組協議約定的到期日執行，相應債務金額在調整後的到期日前將從未能如期償還債務金額中予以剔除）。

截至2022年9月30日，《債務重組計畫》中2192億元金融債務已簽約實現債務重組的金額累計為1250.84億元，相應減免債務利息、豁免罰息金額共計111.69億元。另外，公司根據債務重組相關工作的推進情況，對已簽署《債務重組協定》中適用“兌、抵、接”清償方式的相關債權人已啟動兩批現金兌付安排，合計將兌付金額為19.16億元。

在《債務重組計畫》基礎上，華夏幸福擬增加償債資源和選擇權，制訂並於2022年9月16日披露了《華夏幸福債務重組計畫補充方案》。

擬增加的償債資源為華夏幸福搭建的以旗下幸福基業物業服務有限公司、深圳市夥伴產業服務有限公司、蘇州火炬創新創業孵化管理有限公司為核心的“幸福精選”平臺，以“幸福精選”平臺股權作為新增償債資源實施以股抵債（以下將此償債資源簡稱“股”）。通過“幸福精選”平臺股權以股抵債的實施比例及最終清償債權金額等將根據債權人選擇情況最終確定。幸福基業物業服務有限公司、深圳市夥伴產業服務有限公司、蘇州火炬創新創業孵化管理有限公司的主要業務分別為物業服務、選址服務以及園區運營服務。

新增資源清償選擇權指的是，《債務重組計畫》中“展”、“兌抵接”類全部金融債務債權人（包含已簽署和未簽署《債務重組協定》）均同等享有償債資源選擇權。

其中，“展”類債權人可在持有的全部債權金額範圍內，以債權本金金額10%的整數倍實施以股抵債；“兌抵接”類債權人因“兌”及“抵”已妥善安排清償資源，則僅以其“接”部分對應債權為限，以債權本金金額10%的整數倍實施以股抵債（亦可選擇將“接”部分全部選擇以股抵債）。

自《補充方案》公佈日（即2022年9月16日）至2023年3月31日為選擇“股”的選擇期。在此期間內，債權人可通過與華夏幸福簽署《債務重組協定》及《補充協定》等方式進行選擇，未選擇“股”的債權人仍按《債務重組計畫》原定方式進行清償。

此外，華夏幸福近期新增訴訟、仲裁案件涉案金額合計為5.47億元，約占公司最近一期經審計歸屬于母公司股東的淨資產的8.66%。

截至10月14日，華夏幸福報2.49元，漲幅2.05%。

房地產行業跌宕起伏，從熱銷到冷靜，在三道紅線審慎政策之下，很多高杠杆的房地產企業頻頻爆發負面新聞。為了維護房地產市場的健康可持續發展，中央和地方出臺多項調控舉措，給房地產行業注入更多的信心。

密集出臺調控舉措助力穩地產

國慶假期的前兩天，中央層面對房地產市場密集出臺3項調控舉措。

一、9月29 日，央行、銀保監會發佈通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。該舉措的出臺有利於支持地方政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展。

二、9月30日，央行決定，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5 年）和5年以上利率分別調整為2.6%和 3.1%，第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即 5 年以下（含5年）和5年以上利率分別不低於3.025%和3.575%，在宏觀層面進一步加大對樓市的支持力度。

三、9月30日，財政部、稅務總局發佈《關於支持居民換購住房有關個人所得稅算政策的公告》，公告指出自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

整體來看房地產政策邏輯、力度不及2014年

當前的房市背景和政策，與2014年有高度相似之處，房產都進入到了銷售緩慢期、增長也顯得異常乏力。中央層面的政策能否使房地產重現2014年之後4年暴漲的趨勢，我們對中央層面的政策作了對比。

與2014—2016年房地產政策相比，有以下幾點不同：

一、與2014年不同，2022年房地產政策邏輯已然發生轉變。

2014年房地產政策由中央主導， 2014-2016週期的信貸政策寬鬆、棚改三年攻堅計畫，都是從中央層面推動的。而2022年決定階段性調整差別化住房信貸政策，地方政府“因城施策”，在一城一策的框架下，調控主導權由中央下放到地方，城市市場分化也倒逼著房地產調控政策更加精細化。

二、從限購方面來說，政策力度也不及往日。

2014年42城全面取消限購，僅4個一線城市仍執行限購政策。2022年截至目前，“四限”調控出現鬆動跡象，但城市覆蓋面僅限於福州、鄭州、哈爾濱這類壓力城市，更多地方房地產需求端主要涉及的是鬆綁限購。例如，杭州蕭山放鬆限購，允許已落戶杭州的戶籍家庭或在杭州工作且有城鎮社保繳納記錄的非杭州戶籍家庭在蕭山區義橋、臨浦購房。更多城市調控政策依舊從緊執行。

三、再次下調個人住房公積金貸款利率。

2015年央行對貸款基準利率進行下調，公積金貸款的利率5年以下（含5年）降至3.5%，5年以上的公積金貸款利率下降至4%；2022年，央行時隔7年再次下調個人住房公積金貸款利率，且首套房公積金貸款利率下調幅度較大，具體來說，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5 年）和5年以上利率分別調整為2.6%和 3.1%。

四、LPR下調力度不及上一輪。

2022年，8月下旬，央行發佈公告，新一期貸款市場報價利率（LPR）出爐，1年期和5年期以上LPR較上一期分別下調為3.65%和4.3%（分別下降了5個和15個基點），此次，LPR不對稱下調成為重要特徵，5年期以上LPR持平年內最大降幅，這意味著今後購房者房貸利率將更低。

2014-2016年1年期歷次變動具體情況如下，2014年11月下調25BP、2015年3月下調21BP、2015年5月、6月、8月、10月均下調25BP。相比來看，2022年最新LPR 1年期下調力度遠不及2014-2016輪次。

政策“組合拳”正在逐步顯現效果，不斷修復市場信心。隨著房地產調控政策工具箱的不斷打開，各地相關配套措施進一步落地，購房者的信心和積極性有望繼續修復，房地產市場有望進一步企穩回升，但此次房貸放鬆，大概率難以推動市場需求重現往年的爆發性增長。

2022年第三季度，北京寫字樓市場又一次進入復蘇週期。

據第一太平大衛斯發佈資料顯示，三季度，北京甲級寫字樓市場未有新項目入市，季度內部分商務區完成了幾宗大體量租賃成交，幫助全市甲級寫字樓市場的淨吸納量由上季度的負值轉為正值、為8425平方米。由於吸納量有限，全市甲級寫字樓平均空置率環比持平、仍維持在15.8%的高位，同比微降0.9個百分點。

由於北京寫字樓市場仍處於恢復期、整體租賃需求有限，業主方不得不頻繁調整租賃策略、讓渡出一部分議價空間，以期吸引到有限的租賃需求，因此三季度全市甲級寫字樓租金環比、同比分別下降1.8%、3.0%，至人民幣每平方米每月331.5元。

此外，北京大宗投資市場在三季度的整體表現較為平穩，完成了若干宗投資交易，該季度投資市場累計成交金額約為人民幣88.9億元。2022年前三季度，北京大宗投資市場相較往年仍然低迷，累計成交金額約為人民幣226.85億元，較去年同期下降55.2%。

據第一太平大衛斯預計，2022年四季度北京大宗投資市場仍然波瀾不驚，賣方與潛在買家仍處於博弈的階段，賣方希望加速拋售資產進行變現，但潛在買家則會謹慎出手且對可售項目進行仔細甄別。此外，自用型收購及通過法拍管道購得資產有可能在年末進一步增加。

在經歷了2022年前三季度的跌宕起伏之後，外界對房地產市場的復蘇進程應報有謹慎樂觀的態度：為穩定經濟增長與重建市場信心，三季度以來持續部署穩地產指導思想，多項房地產鬆綁政策頻繁出臺，政策底部逐漸顯現；後續一旦宏觀經濟實現穩步增長以及疫情不再造成大範圍影響，四季度房地產整體市場將有望實現築底並開始企穩回升。

第一太平大衛斯華北區董事長麥安東表示：“房地產行業再一次進入後疫情的復蘇週期，但當前的宏觀環境相對前兩年更為複雜。現階段，中國房地產行業面臨著諸多挑戰、但也不乏機遇相伴，其而潛在的機遇則是行業發展變化時蘊含的新增長動能。因此，房地產從業者要充分做好變革前的各項準備來應對挑戰，更要在後疫情階段捕捉經濟恢復帶來的機遇。”

葉麥穗 廣州報導 地產政策暖風頻吹，央行等四部委在三季度末先後推出政策組合拳，進一步提振市場信心、刺激需求。房企融資情況得以改善，其中三季度房企發債整體規模略高於去年同期，達 1351.98億元。同時，房企的發債成本有明顯下降， 9月100 家典型房企境內融資成本 3.1%，環比下降 0.42個百分點。

民企發債逐步回暖

同花順(80.200, 2.20, 2.82%)資料統計，截至9月末，三季度地產債發行規模為1351.98億元，同比增加8.93%。從發行期限來看，房企傾向于中短期信用債。其中，1-3年（包括3年）地產債三季度發行規模503.1億元，發債占比增加至37.21%，同比上升了19.37%。 不過3年以上的中長期債券發行量有所減少。普遍的觀點認為，市場信心的恢復仍需時日，未來長久期的債券發行量會逐步恢復。

從各個月來看，環比增加跡象明顯，克而瑞研究中心的資料顯示，9月100家典型房企的融資總量為622.1億元，環比增加61.8%，同比減少28%。從融資結構來看9月，100家典型房企的境內債權融資533.86億元，環比增加85.6%，同比增加15.8%；境外債權融資63.4億元，環比增加106%，同比減少75.3%。

受監管支持增信發債影響，多家民企成功發行了中債信用增進投資股份有限公司（簡稱“中債增”）擔保的中期票據。

深圳市卓越商業管理有限公司（以下簡稱“卓越商管”）於近日發佈2022年第一期中期票據公告，本次發行規模6億元，期限3年，申購區間為3%-4.3%，由中債信用增進公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。

這是今年8月以來，中債信用增進公司第6筆通過全額擔保方式支援民營房企發行的債券。此前龍湖、美的置業、新城控股(16.790, 0.20, 1.21%)、碧桂園、旭輝控股都曾通過增信方式成功發行中期票據，平均票面利率約3.3%。

跟上述5家房企不同的是，卓越商管的間接控股母公司卓越置業並未上市，這也在一定程度上顯示民企融資逐步好轉。

此次卓越商管發行中期票據的募集資金，主要用於卓越集團在一二線城市的項目建設。

中原地產首席分析師張大偉接受21世紀經濟報導記者採訪時，整體看，房地產市場已經走出最低谷，不論是按揭貸款還是房企融資，但相比按揭的全面放開，當下房企融資的恢復還比較緩慢，民企融資雖然逐漸開始恢復融資，但難度依然比較大，市場期待更多的穩樓市政策。

中銀證券(10.840, 0.16, 1.50%)分析師夏亦豐也認為，前期市場對地產預期過度悲觀。房地產行業從長期看，住房新增真實需求在未來十年內仍有平均10億平/年左右，經過2022年的調整，逐步接近市場真實需求的水準。銷售當前處於觸底回升階段，9月下旬以來，高頻資料也顯示地產銷售逐步轉好，一線城市率先修復，在密集出臺重磅利好後，降息和退稅有望進一步鞏固樓市復蘇的勢頭。雖然四季度行業整體資金壓力仍然較大，部分房企仍然存在暴雷風險，行業整體出清仍將預計持續2-3年的時間，但夏亦豐認為，房企信用風險最集中的爆發高峰期或已過去，優質民營房企已經逐步開始信用修復。

房企發債成本下降

值得一提的是，三季度地產債發行成本有所下降，表現為票面利率低於3%的債券發行占比上升。據天風證券(2.850, 0.04, 1.42%)統計，三季度票面低於3%發行的地產債規模達474.04億元，占比35.06%，較去年增加21.25%。

克爾瑞的資料顯示，2022 年9月100 家典型房企新增債券類融資成本 3.69%，環比上升 0.16個百分點。

同比下降 1.93個百分點。其中境內融資成本 3.1%，環比下降 0.42個百分點。不過發債主體仍然是集中在招商蛇口(15.670, -0.92, -5.55%)、華潤置地等國企央企以及財務狀況較好的萬科等民營房企；境外融資成本 6.79%，主要是合景泰富發行的一筆約 7.95 億美元的境外優先票據，利率為6%。

2022 年 1-9月100家典型房企新增債券類融資成本 4.3%，較 2021 年全年下降1.08 個百分點，其中境外債券融資成本 7.65%，較 2021 年全年上升 0.53 個百分點，境內債券融資成本 3.7%，較 2021 年全年下降 0.43 個百分點。

具體企業表現來看，9 月發債量最大的企業是華潤置地，發債總量達到了 80 億元，企業在月內共發行了 20 億元的公司債、30 億元的中期票據以及一筆 30 億元的CMBS。本月發行債券的企業有 19 家，發債企業個數環比增加 4 家。從發債年限來看，金融街(5.120, 0.08, 1.59%)發行了一筆期限長達 20.82 年的 CMBS。從債券發行利率表現來看，上實城開發行的一筆15億元的超短融利率僅為 1.67%，是9月房企發行的所有債券中最低的。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，應該說融資環境到了非常寬鬆的狀況，融資方面的支持也明顯增多。從短期看，9月份融資資料也還是有所改善的。但是難點是，主動去申請發債的企業數量少了，這也說明，企業信用風險還是比較大，也不是所有房企都會進入發債，畢竟投資者顧慮也還是比較多。就企業來說，既要看到政策環境總體趨於改善，也要意識到一些銷售和財務資料依然可能有惡化的風險。但是需要說明的是，關鍵要有新的打法。此刻非常考驗房企的能力和智慧。尤其是很多購房需求其實是壓抑的，如何挖掘出來，考驗企業的行銷團隊能力。

銀城國際（01902）公布，連同合營企業及聯營公司在內，9月銷售額約7.91億元（人民幣．下同），比去年同期減少約67.42％，建築面積約約4.02萬平方米及每平方米平均售價約1.97萬元。

該集團指，今年首9個月累計銷售額約95.57億元，比去年同期減少約55.2％，總建築面積約45.65萬平方米及每平方米平均售價約2.09萬元。

雲南水務（06839）公布，已就3項分別在2020年6和8月所訂融資租賃項目提前還款。

該集團指，已根據與華潤租賃簽署的原融資租賃合同之補充協議，提前結清原合同全部剩餘租賃本金及利息，並支付完畢留購價款。此外，該集團指，根據兩份原融資租賃合同補充協議，提前結清原合同全部剩餘租賃本金及應支付利息，並向中航國際租賃支付完畢期末購買價。

該集團指，有關款項結清後，原融資租賃合同的租賃物的所有權已轉移至該集團，原融資租賃合同及補充協議已終止，出租人與承租人雙方互不追究違約責任，且無其他爭議。

世界（集團）（00713）公布，以5,652萬元人民幣（約6,613萬港元）出售江蘇土地及物業，料稅前淨額收益約4,885萬元。

該集團指，出售江蘇省常熟市尚湖鎮山鑫村工業園區部分土地，當中包括部分面積約6.5萬平方米土地、部分有權證建築物面積約2.6萬平方米、無權證建築物面積約2,000平方米。現時大部分處於空置狀態。

該集團指，出售可獲得稅費獎勵，交易後仍持有剩餘土地及建築物供繼續從事原生產及銷售業務，認為出售資產對整體經營業務不會構成重大影響，有意將全部所得款項用作營運資金。

世茂集團（00813）公布，2022年首9個月，集團累計合約銷售總額約647.9億元（人民幣．下同），按年跌70.7％；累計合約銷售總面積401.36萬平方米。期內平均銷售價格為每平方米16,144元。

另外，集團9月合約銷售額約80億元，按年跌64.6％；合約銷售面積為49.71萬平方米，月內平均銷售價格為每平方米16,098元。

二手市場屢現蝕本價求讓個案，部分業主更要連環減價才能把單位脫手，沙田區指標屋苑沙田第一城一個低層3房戶，原業主開盤叫價已較購入價低近一成，最終累劈100萬元，以620萬元沽貨，較4年前購入價賬面損手179萬元或22.4%。

中原地產區域營業董事黎宗文表示，沙田第一城22座低層C室，實用面積484方呎，三房間隔，昨天以620萬元易手，呎價12810元。

嘉湖呎價8242元兩年低

黎宗文透露，原業主於2018年以799萬元購入上址，本來以720萬元放售，已較購入價低79萬元或9.9%，後來輾轉降價100萬元或13.9%，終以620萬元售出該單位，4年間賬面勁蝕179萬元或22.4%。如果連同其他使費計算，原業主實際料要損手超過220萬元。

另外，市場消息指出，天水圍嘉湖山莊景湖居7座低層C室，實用面積546方呎，3房間隔，以450萬元易主，呎價僅8242元，屬於該屋苑2020年10月以來約兩年的呎價低位。不過，原業主早於2002年初以100萬元入市，故即使低價沽貨，該單位20年間賬面仍然升值350萬元或3.5倍。

十大屋苑交投倍增

在蝕讓和低價成交帶動下，十大二手屋苑的交投略為增加，美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明說，多個新盤靜候《施政報告》後登場，焦點回流二手市場，加上樓價下滑令二手「筍盤」湧現，部分準買家憧憬《施政報告》有利好樓市的措施，於公布前加快入市，該行統計的十大二手指標屋苑，過去周末（15日至16日）錄得12宗成交，按月增加一倍。中原地產統計的十大屋苑，過去兩天錄得9宗成交，較前一個周末（8日至9日）的6宗，增加3宗或50%。

利嘉閣地產總裁廖偉強稱，十大指標屋苑過去兩天有9宗買賣，屬近3個周末最旺，按周增加3宗。香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽謂，十大二手指標屋苑於周末錄得8宗成交，按周多1宗。

新盤推盤步伐明顯減慢，一手市場連續兩個周末沒有全新盤開售，過去周末兩天（15日至16日）全港一手市場僅錄得約7宗成交，較前一個周末兩天（8日至9日）錄得的13宗成交，減少6宗或約46.2%，連跌兩周，重返今年3月12日至13日錄得7宗成交的近7個月低位。

不過，新盤市場不乏破頂價成交，萊蒙國際（03688）與俊和發展合作的何文田128 WATERLOO昨天以招標形式售出6樓H室，採4房間隔，實用面積1258方呎，連1個車位以3400萬元沽出，成交價創該盤標準分層戶新高，呎價27027元。

嘉峯匯賣6694萬雙破頂

位處窩打老道128號的128 WATERLOO，合共提供110個單位，實用面積331至3445方呎，項目至今累售41戶，套現約9.25億元，平均成交呎價約3.5萬元。

此外，嘉華國際（00173）九龍東啟德嘉峯匯第1A座40樓及41樓B室，實用面積1542方呎，連578方呎平台及862方呎天台，周六（15日）連一個車位以6694.4萬元沽出，呎價43414元，成交價及呎價均創出該項目新高。位於沐泰街9號的嘉峯匯已屆現樓，提供1006伙，實用面積287至3268方呎，至今累售994伙或98.8%。

美聯工商舖指出，反映指標工廈租金走勢的美聯工商物業租金指數（MIRI）今年9月報150.8點，創該指數歷來新高，按月升1%，今年首9個月累漲3.6%；不過，反映指標工廈售價走勢的美聯工商物業售價指數（MII）9月報381.5點，按月降0.4%，今年以來累跌1.1%。該行認為，準買家對後市持觀望態度，但本地商貿活動仍能維持正常，令工廈租售價於今年出現「售價跌，租金升」的背馳現象。

半月74宗跌8% 業界：若施政報告利樓市有望升

市場憧憬新一份施政報告將利好樓市，二手觀望氣氛更濃。10大屋苑上半月成交按月回落8%，呎價亦同步回落，6個屋苑呎價按月同期下跌2%至10%。其中，嘉湖山莊呎價更失守於1萬元。業內人士料，若施政報告有利樓市，如減辣等，二手買賣才有望回升。

據本報統計，10月上半月，10大屋苑暫錄74宗成交，按月同期回落跌8%，半數屋苑成交量徘徊單位數，當中6個屋苑交投量較8月同期回落5%至50%，淘大花園更半月未錄買賣。

至於造價方面，6個屋苑呎價下調，幅度由2%至10%不等，其中，太古城、黃埔花園及新都城呎價均按月回落10%，並為今年以來呎價新低，大型屋苑面對價量齊跌的局面。

中原高級區域營業董事張光耀指，太古城本月暫錄6宗成交，如剛易手海星閣中低層C室，662平方呎，3房，放盤一個半月，開價1,250萬元，累減80萬元以，以1,170萬元沽出，呎價17,674元。造價較網上銀行估價低逾5%。張氏指，因個別業主減幅擴大，月內亦有新低價出現，拖累整體均價跌至1.6萬元，年內低位。

一城3房 4年帳面蝕179萬

另外，嘉湖山莊7期景湖居7座低層C室，實用面積546平方呎，3房，望內園樹景，單位9個月前放售，由於內籠裝修欠奉，即使交吉亦未獲問津，直至今個月，業主多番調低叫價，由488萬元，三度落價至450萬元，終獲買家承接，呎價8,242元，造價較網上估價低14%。重回2017年水平，上址於2002年以100萬元購入，轉手帳面獲利350萬元。而月內因主力以3房成交居多，亦接連錄得呎價不足9,000元成交，令本月均價報9,970元，跌穿1萬元低位。

另外，沙田第一城22座低層C室，實用面積484平方呎，屬於3房間隔，原業主2018年以799萬元購入，剛以620萬元易手，持貨約4年帳面蝕讓約179萬元離場。

至於過去的周六、日，中原及利嘉閣錄得10大屋苑同為9宗成交，美聯錄12宗成交，香港置業錄8宗成交。利嘉閣總裁廖偉強表示，市場普遍憧憬減辣，關注新一份施政報告會否提及專才在港置業放寬印花稅，一旦能夠落實可成為入市良好機會，料屆時二手成交量可望出現較大幅度反彈。

葉劉：政府難大放寬 有機調整辣稅吸人才

市場憧憬本周三公布的施政報告或會為樓市「減辣」，不過日前行會召集人葉劉淑儀為傳言降溫，預期不會大手筆放寬辣招，但亦稱有機會為吸引人才會調整「辣招」。

葉劉淑儀日前出席測量師學會活動時候透露，以政府的睇法，目前樓市屬調整階段，並非如2002、2003年般出現崩潰，而本港樓價差不多全球最高，一定調整也非壞事，以她相信，政府現階段不會大手筆放寬辣招，還要觀察市場走勢及變化，相信為吸引優才、專才來港才放寬相關稅項。

對於放寬買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，BSD，即非永久居民買家和公司名義的買家，置業須繳樓價15%稅）的方式，葉劉淑儀認為，要求非港人住滿7年才獲退稅並非最理想，認為期限應該為3年，便可免交「辣稅」，而若果最終無成為永久居民，政府才向其追討「辣招」。她又認為，過往透過不同渠道來港的人士，一年涉約6萬至7萬人，但真正打算置業的人士不算太多，放寬後或會對樓價有一定提振作用，但現階段較難評估。

寬辣稅 不會刺激樓價升

事實上，近期陸續有不少商界、發展商呼籲政府檢討「辣招」，包括會員覆蓋大部分發展商的地產建設商會、地產及建造界議員龍漢標等。而在日前與葉劉同場出席活動的恒地 （00012） 執行董事黃浩明亦指，地建會一直希望政府「減辣」，而「辣招」屬需求管理措施，現時客觀環境經已改變，政府可作微調，藉此吸引人才，同時以目前市場情況，放寬「辣稅」不會刺激樓價上升。

就施政報告有機會再推私人參建居屋，黃浩明認為，這類政策非新事物，恒地支持政府增加房屋供應，並協助解決居住問題，但是否在集團旗下土地興建資助房屋，則要政府在細節公布後才會作研究。

另一發展商嘉華國際 （00173） 營業及市場策劃總監（香港地產）温偉明表示，「辣稅」本身屬需求管理措施，用意為遏抑炒風，避免過度增長，確實無可厚非，但現時情況卻相反，外圍經濟不穩，加上本港經歷社會運動及疫情打擊，令樓價呈向下調整，市場亦不希望重現沙士時般的大跌市，並出現負資產。

有助更多專才 來港落地生根

他認為政府應適時調節辣招，促使樓市走勢平穩，避免「斷崖式」下跌。他認為，若果可放寬BSD，有助更多專才來港落地生根。

另外，香港測量師學會日前舉行「產業測量組2022周年研討會」，研討「新界土地供應新機遇」，香港測量師學會會長趙錦權稱，相信放寬BSD亦不會引致樓價大升；該會產業測量組主席陳致馨則稱，未來10年大灣區發展，令香港開拓新發展區及增加土地供應更有急切性。

疫情重創酒店以至寫字樓市道，惟依然有人肯投資。金寶集團創辦人李秀恒接受訪問時表示，現時寫字樓及酒店市道的確相當疲弱，但相信一些有獨特性的酒店仍可吸引到本地以至外地旅客，因此仍有信心進行投資。他指集團旗下黃竹坑道偉晉中心一期及二期斥資6億元進行活化改裝為商廈及酒店，工程已大致完成，取名Metro South。其中，A座寫字樓剛推出招租，呎租30元起，B座酒店走服務式住宅路線，預計明年中投入營運，323方呎房間月租2萬元起。

Metro South酒店明年營運

他坦言，正因為現時市道不好，不少企業要縮皮，反而有利非核心區如黃竹坑等商廈，如項目鄰近有天橋直駁至黃竹坑站，兩至三個站便可直達金鐘至中環一帶金融中心區，租金則比金融中心區平一大截，有一定吸引力。他介紹，A座寫字樓共有23層，每層樓面4,000方呎，分間成兩個單位，分別為1,800及2,200方呎，其中4樓及5樓為兩層打通的設計。該廈還設有13個會議室供租戶租用。

至於B座酒店走服務式住宅路線，共有140個房間，其中70%為323方呎的一房一廳戶，月租由2萬元起，最大面積單位為753方呎兩房一廳戶。他認為，項目兼具寫字樓及服務式住宅功能，十分適合疫情下的24小時工作及生活模式。

金寶油塘工廈再申改用途

對於油塘榮山工業大廈近期再向城規會申請作商業用途，李秀恒表示，該項目位處「綜合發展區」，早已獲批興建作商業用途，並已完成補地價。由於政府計劃於該區興建海濱長廊，為配合政府發展，因此再申請改為偏窄及高的商業大廈，預計月內獲城規會審議。他強調，重建項目是商業用途，寫字樓及酒店都可以考慮，但最終會看實際情況再作決定。

據城規會文件顯示，項目地盤面積約49,514方呎，申請將由「綜合發展區」地帶改劃為「商業(1)」地帶，地積比率11倍，計劃重建1幢29層高（另設5層地庫）的商業大廈，總樓面約544,658方呎。

業績穩得益有效成本管理

九龍倉置業(1997)作為物業投資及營運商，擁有香港投資物業。海港城和時代廣場是集團兩大旗艦物業，擁有罕見的999 年租賃權，分別佔投資物業總收入的約70%和約16%。2022年上半年，集團業績呈現企穩跡象，核心利潤增加3%至港幣33.73 億元，主要得益於集團有效的成本管理。上半年的股息亦增加4.5%至0.7元。

海港城現時有超過五百家不同類型的零售商戶，形成獨特的群眾效應，因此儘管市況疲弱，仍能持續吸引租賃需求，截至今年上半年，其出租率仍能維持於93%；海港城的寫字樓出租率也於期內上升至87%。

時代廣場方面，商場出租率為93%，寫字樓出租率為90%，收入及營業盈利去年上半年相比基本持平。中環組合方面，會德豐大廈和卡佛大廈在多元化的租戶當中仍然存在相對穩定的需求，兩項物業的寫字樓出租率分別高企於92%及98%，而零售部分皆全部租出。

相信隨着疫情逐步消退，零售市場呈現復甦跡象，而寫字樓市場將因供過於求而保持穩定。以及隨着銷售及推銷費用降低，集團核心利潤率將持續改善。相信最艱難的時期已過去，集團有望走上復甦之路，中長線值得期待。

市場靜觀《施政報告》出籠，新盤交投維持低水平，但仍不乏新高價交投，何文田128 WATERLOO昨日以3400萬售出4房戶，成交價創項目標準戶新高。

由萊蒙國際及俊和發展合作的128 WATERLOO昨日錄大額成交，位於6樓H室昨日以招標形式售出，單位面積1258方呎，為4房連雙套房加儲物室間，單位連1個車位以3400萬售出，呎價27027元，成交價創項目標準戶新高。據悉，買家鍾情傳統豪宅地段，加上項目位處34校網，單位用料不俗及設備理想，故購入單位。

周末新盤僅錄6宗成交

項目4天內連沽2伙4房大戶，共套現6700萬，從售至今，項目累售41伙，套現約9.25億，平均成交呎價約35000元。

總括周末期間新盤僅錄得6宗成交，較前一周約18宗，按周跌逾60%，其他成交尚有鷹君位於大埔白石角朗濤，項目昨日亦售出1伙，為9A座2樓B室，屬3房連套房間隔，昨日以1975萬售出，呎價16349元，項目周六亦錄得成交，為3座6樓D室，面積752方呎，屬「大2房」間隔，單位以1900.3萬售出，呎價25270元，項目周末2天共售出2伙，合共套現約逾3800萬。

新地旗下天水圍Wetland Seasons Bay第3期周末亦售出1伙，為6A座6樓B8室，面積444方呎，屬2房間隔，以661.77萬售出，呎價14905元。

此外，近期錄得不俗的恒基利奧坊系列項目，位於利奧坊．凱岸亦公布新一份銷售安排，推出9伙於本月19日起以先到先得方式發售，單位面積278至417方呎，價單定價由813.5萬至1369.5萬，呎價29263至33018元。

近期二手交投淡靜，然而拍賣市場仍然不乏承接，大嶼山愉景灣一個中層單位，實用面積約755呎，開價650萬，平均呎價8609元，較銀行估價低約10%，該單位屬於業主盤。

3房低估值10%

普縉資產顧問及拍賣發言人表示，上址為大嶼山蘅暉徑2號愉景灣蘅峰霞暉閣9樓A室，實用面積約755呎，另窗台約44呎，將以開價650萬拍賣，平均呎價8609元，單位屬於業主盤，銀行估價730萬，開價較銀行估價低10%，上址將於10月27日（星期四）下午三時，於上環德輔道中44號東協商業大廈4樓拍賣。物業以交吉交易，最新成交期為60天。

該單位間隔為擁有三房兩廳，其中一個房間是套房，大廳為鑽石形，單位不論廳房都向西南，座向佳，同時擁有開揚景觀。單位由業主推出拍賣，該名業主早於2010年8月購入單位，當時作價為335萬，若然以開拍價沽售，獲利可觀。

愉景灣是位於大嶼山東北部地區的現代化市鎮，由香港興業發展，現時由23個私人屋苑、4個會所、3座辦公大樓、2個商場及1座酒店所組成，佔地面積6.5平方公里，於2016年期間，擁有人口2.027萬，於23個屋苑當中，合共擁有631座住宅大樓。

該631座住宅當中，52座為高座大廈、4座為中座大廈，256座低座洋房及319座花園洋房，共提供8527個住宅單位。

地政總署公布，將公開招標出售在2022至23年度賣地計劃內位於九龍觀塘安達臣道對出的測量約份第3約地段第1077號用地。招標於10月21日開始，11月18日截標。

測量約份第3約地段第1077號的地盤面積約為5,330平方米，指定作非工業（不包括住宅、辦公室、酒店、倉庫及加油站）用途。最低及最高的樓面面積分別為6,148平方米及10,246平方米。