高房價下「蝸居」趨勢嚴峻，進入升息循環以來推升交易，全台15坪以下的小宅交易占比達15.5％，比起12年前高出6.5個百分點，其中房價最高的台北市大增至今年的26.9％，增加12.4個百分點，等於每四件交易就有一件為小宅交易。

據內政部不動產資訊平台統計，2011年時全台小宅交易占比僅9％，每11件交易才有一件小宅交易，隨著房價高漲，如今每六件多的房產交易就有一件為小宅交易；而過去六都小宅交易占比除台北市外多在4％～11％，如今均已提升至至12％～20％，尤其台北市、台中市、高雄市三核心都會區均增10個百分點以上。

第一建經總經理謝萬雄表示，台灣上一波升息循環，發生在2010年第二季至2011年第二季，之後利率凍漲到2015年，2015到2020年間多次降息，長年處於低利率時代，今年起進入升息循環，加上房價處於高水位，開發商興建成本提高，房價走揚速度加快，為了壓低總價帶，開發商在規劃產品時「精簡化」，市場湧現許多「一加一房」、「小二房」戶型，也使小宅在這波升息循環下，市場性大幅提升。

南北建商對戰高雄，「高雄特貿三」合計突破千億元的三大開發案起跑，其中以智匯方舟聯盟進度最快，找來國際建築大師安藤忠雄操刀，昨（18）日完成跨國線上簽約儀式，加計興富發建設、國揚和台壽保團隊，三大公辦都更案將扮演高雄亞灣區發展領頭羊。

「高雄特貿三」公辦都更案去年11月標脫，區域內三塊基地分別由興富發建設集團（北基地）、國揚攜手台壽保（南基地北側），以及國城建設、高興昌聯手組成智匯方舟聯盟（南基地南側）三大團隊拿下，其中以智慧方舟聯盟開發動作最快。

國城建設集團總裁洪平森表示，智匯方舟聯盟拿下「高雄特貿三」南基地南側土地，找來國際建築大師安藤忠雄操刀，全案規劃兩棟樓高28、46樓，結合商辦、住宅、光影美術館之複合式開發案，整體開發規模超過200億元。

洪平森指出，在疫情阻隔下，團隊透過所有管道跨海力邀，歷經四個月溝通說服，獲得安藤忠雄允諾接受委託，與智慧方舟聯盟合作，為高雄城市發展再創嶄新高度，光是建造成本就投資超過百億元，初估2026年完工後，將是「特貿三5GAIOT園區」示範性地標建築作品。

高雄市副市長林欽榮指出，該案將成為高雄亞洲新灣區5G AIoT創新園區的火車頭，且將與高軟二和三期、智慧公宅與創業基地連成一氣，帶動南高雄產業轉型，更結合高雄科技S廊道，發展成為南高雄新興科技產業核心。

智匯方舟聯盟請出安藤忠雄坐鎮，也點燃南北建商在「高雄特貿三」三大公辦都更案之建築作品PK戰，三大建築集團較勁意味濃厚。

其中面積最大、逾9,000坪的北基地，興富發建設集團目前建築外觀找來全球五大建築設計事務所之一的Aedas設計，全案暫定打造六大棟頂級商辦大樓，總銷金額逾600億元；國揚攜手台壽保共同開發的南基地北側，兩家業者也合組「新紀元團隊」，將規劃住宅、頂級商辦大樓、商場等產品之大型複合式開發案，最快2023年底或2024年推出，總銷逾200億元。

房市買氣趨緩，建物開工展延現象卻未見緩解。根據內政部不動產資訊平台，今年第二季全國建物展期（展延）開工件數達一二○二件、展期宅數超過一．六二萬宅，總面積逾一三六．八一萬坪、超過十二座台北一○一大樓量體，創二○○九年第一季統計以來第二高。

總面積超過12座台北一○一量體
根據統計，去年第四季建物展期件數就突破一千件、逾一．六萬宅，顯見這波缺工造成的衝擊尚未看到盡頭，尤其近兩年絕大多數新推住宅建案將完工時間延後至少一年，甚至交屋時間拉長至建照效力的最後一年。

自二○○九年統計以來，建物開工展期總面積最多的是二○一八年第四季，達二二七．三七萬坪；展期件數、宅數最多的是二○二一年第四季，約一三六五件、超過一．六七萬宅。

《住展》雜誌研發長何世昌指出，疫情導致缺工惡化、成本高漲，不少建商以延遲開工、發包來等待營造成本下跌。下半年原物料雖稍有回落，但因全台在建工地數量龐大，缺工未解，預料年底前展期量體仍在高檔。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，前三年近五十萬宅的住宅建照申請量，也是建案不得不展期開工的原因，還一度衍伸出危老案逾期失效的問題；建議買預售屋的民眾，除了為升息做財務準備外，還要考量延遲交屋可能衍生的租屋、搬遷成本，乃至建商經營風險。

營建署今（18）日表示，9月18日東台灣發生規模6.8地震，造成花蓮玉里、台東池上與關山等地出現因地震造成建築物毀損的災情。中央、地方與建築師、技師等民間團體第一時間投入建築物安全評估工作，並儘速完成「主動輔導辦理建築物耐震能力初步評估及弱層補強經費補助執行作業要點」修正，將透天住宅納入補助範圍，補助上限為新台幣50萬元，另請花蓮縣與台東縣政府可預先受理民眾申請案件，以讓民眾能早日回歸正常生活。

營建署指出，本次花東受災地區之建築物許多有災損的房屋並未辦理建物第一次登記，相關申請補助的資格將從寬認定，只要是被張貼紅黃單的住宅，有確實居住事實，可提供戶口遷入證明與村里長證明、自來水費、電費繳費單據等證明資料，皆可作為補助申請文件，請民眾儘速向縣政府申請弱層補強補助。

營建署最後表示，為加速推動災區復原，已協調建築師公會、土木技師公會及結構技師公會等民間團體，優先協助民眾辦理修繕補強與補助等工作，發揮中央、地方與民間團體三方量能，以保護在地民眾居住環境安全。

深耕南部多年的藏美建設攜手日本營造指標「日商台灣大林組」今（18）日舉行「藏美表參道」簽約儀式，藏美建設執行長郭君傑指出，

該案不僅是日商台灣大林組首度插旗台南打造20層雙塔地標，更跨界與台南晶英酒店結盟，創造軟、硬體的極致居住體驗，給消費者高品質的生活。

今年房市受到股匯市波動、升息、總經衰弱等打擊，買氣大幅降溫，郭君傑表示，近期能明顯感受到台南房市降溫，過去齊漲風波不在，現在回歸個案表現，若與去年同期相較，928檔期的來客數減少兩成左右，不過市況走弱，反倒能凸顯產品的競爭力。

像藏美表參道地理位置優越，未來還有百貨商圈的創價效應，具高度增值潛力，加上特聘日商台灣大林組優化營造流程等，吸引不少醫生、南科工程師等購屋族，甚至還有來自北部的買盤，顯見產品規劃好，消費者仍然認同，該案也已售八成以上。

至於近期有台積電題材跌落神壇一說，郭君傑表示，其實科技產業的工程師，薪資仍然較一般人高出不少，對生活品質也有一定要求，所以未來仍會積極評估南台灣購地，且會跟著產業走去買地。

日商台灣大林組董事長今井昌彥表示，日商台灣大林組與其他國際營造廠最大的不同之處，在於近年興建眾多台灣高級住宅案，擁有成熟在地施工經驗，此次參與「藏美表參道」案，與藏美建設、建築師、營建團隊順暢溝通，形成多方共好的團隊合作，提供住戶最安心的家園

「藏美表參道」位在台南富人區鄭子寮重劃區，基地面積1,244坪，規劃興建地上20層、地下4層雙塔建築，規劃坪數23-43坪，距離南山台南廣場僅350米，學區為搶手的雙語文元國小，未來北外環快速道通車，從市心通勤南科僅需15分鐘，實價登錄約在每坪45-50萬元，目前已購戶多為南科菁英、自營商老闆、醫師、律師、會計師等。

據內政部最新資料，今年全國房屋稅籍住宅數量超過900萬宅，與五年前相比住宅數量增加5.6%，比較各縣市5年來住宅增長幅度，金門縣以14.8%成長幅度，成為全台住宅成長最快速縣市，新竹縣增加10.9%漲幅居次，桃園市增加8.6%排名第三，是六都中住宅數量增速最快的區域。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，金門縣社會福利佳讓人口不易外流，其特殊地緣關係吸引台商置產，加上具有觀光價值，都促進不動產開發及推案。而新竹縣受惠竹科議題，這幾年住宅不但供給增加，價格也同步成長，桃園市同樣有建設、產業帶動人口紅利，建商推案具有信心。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，全球經濟下行，加上銀行緊縮銀根，房市缺乏資金動能，央行升息壓縮購屋人購買力，如今市況已轉冷，過去幾年的熱銷區域，可能因市場供給量過多而難以去化，形成區域賣壓，提醒買方掌握合理價格，避免價量下行風險。

財政部國產署今（18）日表示，預計10月25日將推出中正區「冠德羅斯福」都更分回宅標售，共20戶。房仲業者分析，冠德羅斯福市價每坪在130萬元以上，屬豪宅等級，預期買氣不弱。

除了冠德羅斯福，國產署也分回新北市汐止區「筑丰陽陽」共三戶，不過此案仍在變更使用分區，要待新北市政府完成後，國產署再估價、安排標售，目前時程未定，可能要明年才有機會釋出。

去年房市大好，國產署接連推出都更宅標售，市場反應良好，不僅總價親民的文山區忠順大院、南方莊園、永和區勝開大地，吸引買家出手，億元級豪宅明日博、清歡也都紛紛標脫。

不過在熱門建案完售，加上房地產交易量下滑，國產署手上都更宅剩餘不多，市場興趣缺缺，今年標售狀況偏冷。

立法院預算報告指出，今年截至8月底，都更宅標脫率僅21.9%，較去年標脫率89.6%大減，且部分建案如大安區耕曦、萬華區全坤威峰經多次標售，卻仍無法脫手，使國產署需持續負擔水電費及管理費，希望國產署積極標售。

不過國產署解釋，預算中心所引用的標脫率，應是將單一案件、多次列標皆計入分母，事實上，今年七次標售都更宅，共釋出二戶耕曦、一戶全坤威峰、三戶松山區中工耘翠、四戶中正區正隆天第，合計十戶，其中中工耘翠、正隆天第共七戶皆順利標脫，僅剩三戶。

官員表示，國產署在2017年分回耕曦44戶後，標售至今剩四戶，其中二戶移撥給外交部運用，剩餘二戶今年持續標售，但並未獲市場青睞；全坤威峰則是2018年分回二戶，賣出一戶，剩下一戶，至今也無人投標。

官員指出，耕曦、全坤威峰剩三戶，皆為店面，目前市場狀況較冷，國產署目前規畫會改採標租方式活化。

台南不僅東區房價高，實價揭露，北區指標建案「藏美表參道」，最高價也來到近五字頭，一坪達49.95萬元。建商藏美建設今（18）日宣布攜手日商台灣大林組為營建總顧問， 共同打造「藏美表參道」20層雙塔地標。

藏美表參道位於台南北區西門路四段，文成路口，基地1244坪，規畫23~43坪，開價一坪45萬到50萬。

藏美建設執行長郭君傑表示，藏美表參道立地條件佳，可說是全台南絕無僅有的精華角地，因此獲得南科精英，半導體產業、科技業高階主管，以及自營商、醫師等置產族青睞， 從5月開案至今，已銷售8成。

根據實價資料，藏美表參道目前已揭露139筆，均價站穩4字頭，其中19樓戶以總價1421萬元交易，每坪49.95萬元，為個案最高，也是目前台南北區最高價。

郭君傑表示，受大環境影響，近期台南整體銷售熱度確有降溫，但仍看個案表現，以藏美表參道來說，一周來客量仍可達80組。

他表示，市場會有循環，半導體產業也有高有低，不過該產業平均薪資水準仍高於大眾，因此公司購地策略，就是跟著半導體產業走，瞄準台南、高雄等有園區題材區域持續購地推案，他笑稱「我們也算是半導體業供應商」。

中度颱風尼莎雖已遠離台灣，但東北季風與颱風外圍環流影響，北部、東北部雨勢可觀，汐止山區更出現災情，凸顯多雨區的居家安全問題。觀察中央氣象局2021年13個平地局屬氣象站的雨量統計，累積雨量最大的是基隆，年累積雨量達3051.5毫米，其次為高雄，屏東恆春，而台南和台東大武分居四、五名。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，大台北地區房價高漲，基隆、汐止一帶，近年因需求外溢，在距離優勢下，吸收了不少大台北通勤族的購屋買盤，過去雖都曾受淹水之苦，不過近年基隆強化排水建設，汐止也在推動員山子分洪道工程後，大幅降低水患疑慮，加上汐東捷運線和基隆捷運等議題，也提升兩地的房價，十年間基隆價漲47％，汐止房價也增加33.7％。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中提醒，台灣主要的房市交易熱區仍位在平地或市中心，不過部分山區或是零星地勢低窪地區，有不少抗災能力較低的既有老社區，這些地方容易因短時間的強降雨，導致水流宣洩不及而淹水，甚至因過度開發水土保持不力，造成土石流，若有打算在附近地區購屋前，應該向長期居住附近的親友或是房仲多打聽詢問再做評估。

也有部分民眾提議，想利用豪雨或颱風天賞屋，想藉著風強雨驟的天氣，驗證房屋的滲漏水狀況。張旭嵐指出，大雨及颱風來襲當日，風強雨大，趕著去賞屋不僅狼狽，也非常危險，反而可能會因不熟悉路況而受困。建議對於首次看屋的物件，還是先挑一般日看屋，若有中意的物件，又有擔心淹水、漏水疑慮，則可選多雨時期擇日復看。

房屋若因雨發生滲漏水，基本上都會留下膨脹、水痕、水漬等蛛絲馬跡，而這些痕跡，不太容易在颱風過後的一、兩天內就消失，因此民眾可在風雨較緩的隔日再去賞屋，並加強特別留意門窗接縫處、陽台外推處，或社區建築外牆的內部牆面，以及排水管是否堵塞，而頂樓戶要特別注意，頂樓的排水狀況與是否有積水或滲漏狀況，作為對全面屋況的評估判斷。

為保障預售屋消費者購屋權益，台北市政府地政局因應傳統928預售屋推案檔期，攜手內政部、財政部台北國稅局、台北市政府法務局消費者保護官及建築管理工程處等有關機關，於2022年9月14日及21日，進行2022年度第2次預售屋建案聯合稽查，共查核6個建案，查核結果購屋預約單(紅單)合格率為83％、不動產經紀業查核缺失率較前期下降3成，其餘查核項目100％符合規定。

新制重點逐項查核，輔導結果有良效

地政局表示，因應預售資訊與銷售管理新制，本次查核項目除預售屋實價登錄資訊是否依規定申報、銷售資訊及契約是否於銷售前報請備查、契約及購屋預約單(紅單)是否符合新法規範等新制四大重點外，另亦包含不動產經紀業營運、廣告、建照核發情形、樣品屋(接待中心)等是否合乎相關法令規定。

本次稽查6個建案為內湖區「家騰真」、南港區「中研首席」、信義區「琢格77」、文山區「公園首璽」、萬華區「貴暘御景-豪景樓」及大安區「亞昕敦南」，查核結果均為領得建造執照後銷售、廣告內容亦與事實相符，且業者均依規定於銷售前申報銷售資訊及買賣定型化契約，買賣契約書、實價登錄資訊及樣品屋查核也全數符合規範。

購屋預約單(紅單)部分，合格率為83％，未有轉讓情形，僅「亞昕敦南」查有約定保留出售權利之事項，將按平均地權條例規定，按戶棟裁處新台幣(以下同)15萬至100萬元整。至於不動產經紀業查核部分，仍有3案代銷業者製作廣告未註明經紀業名稱或有營業人員未備查情形，亦將按規定查處；本次經紀業查核缺失率已由前次之8成下降為5成，顯示對於導正業者違規行為初步已具成效，更多查核結果請詳閱附表。

積極查核預售屋 力促業者守法減紛爭

地政局進一步表示，自2021年7月預售屋管理新制實施之日起，地政局自行辦理或跨機關聯合辦理的預售屋稽查共計31場，如有民眾檢舉則列為優先查核對象。截至2022年9月止，業者遭查獲未依規定申報契約即銷售2案，裁罰8萬元；所使用契約不符合預售屋應記載及不得記載事項者4案，裁罰93萬元；使用之紅單不符合規定者4案，裁罰165萬元；預售屋實價登錄違規80案，裁罰1,596萬元。以上違規事項已全數完成改正，地政局仍呼籲業者注意平均地權條例對於預售屋違規行為的相關罰則規範，切勿以身試法。

快筆記買房兩重點，交易安全有保障

地政局特別提醒市民朋友，購買預售屋前應掌握兩重點：

重點一、充分蒐集資訊，仔細閱覽契約--提醒消費者如有關注的預售建案，可先上地政局官網「預售屋銷售管理專區」及「台北地政找房+」，了解建案銷售資訊及買賣定型化契約是否完成備查。另在交易過程中，應向建商確實要求契約審閱期(至少5日)，仔細比對是否與核備契約一致，並確認銷售現場提供之廣告宣傳品內容、房屋及停車位平面圖、位置示意圖等，是否確實納入契約，避免爭議。

重點二、全面掌握銷售規範，避開交易陷阱--地政局特別整理紅單及預售屋定型化契約查核常見錯誤態樣，公布於每季推出的「台北市預售建案資訊動態季報」，提醒消費者於簽訂紅單及契約前應審慎檢閱避開交易陷阱，以維護自身權益。

近段時間以來，全國多地推出“帶押過戶”的二手房交易新模式。有業內人士表示，“帶押過戶”模式為買賣雙方節省了費用、時間，提升了交易安全性，或有利於活躍各地二手房市場。

市場消息指出，有惠州市民詢問“惠州目前是否有在規劃實行二手房帶抵押過戶的政策”，惠州市住房和城鄉建設局做出回應：目前惠州住建局聯合相關部門正在就二手房貸抵押過戶業務進行系統開發，新功能擬於近期上線。

過去，購房者辦理二手房交易過戶，買賣雙方簽約後須由買方先向銀行提出貸款申請，貸款審批通過後，賣方必須先結清原銀行貸款，辦理抵押註銷登記，然後才可申請辦理二手房過戶的轉移登記和買方貸款的抵押登記，抵押登記完成後買方銀行放款，向賣方帳戶支付購房款。買賣雙方不僅要在登記機構和銀行之間來往多次，所需的時間週期也會很長，且在全部交易和登記手續完成之前，賣方結清原銀行貸款的費用，很多需要借助過橋資金，房屋過戶的成本高。

有分析人士表示，實施二手房“帶押過戶”後，既減輕了過橋資金煩惱，降低了再入市門檻，又增加了買賣雙方更多的可選擇性，降低二手房在市場上的流通成本，進一步活躍房地產市場。記者發現，“過橋資金”也就是市場所說的“贖樓費”，一直是二手房交易中的灰色地帶，收費標準非常不明確。

據不完全統計，今年8月份以來，已有廣州、深圳、珠海、昆明、南京等十多個熱點一二線城市出臺“帶押過戶”新政或已實際執行。與此同時，在目前全國已實行“帶押過戶”政策的城市中，各城市均採用了如擔保、公證提存等方式確保交易、抵押安全。而在近日，鄭州市自然資源和規劃局、鄭州市住房保障和房地產管理局、鄭州市金融工作局等7家單位，聯合發出《關於印發鄭州市存量房帶押過戶工作實施方案的通知》，提出今年11月開始，逐步全面推廣“帶押過戶”模式。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這是一個二手房交易過戶和登記的政策，其實也是二手房加快流通和交易的政策，此類政策背後體現了降低二手房交易成本、活躍二手房的政策創新思路，對於全國二手房市場的政策也有啟發。

萬億央企出手！旗下基金拿下這家A股20%股權

近一年來多來歷經風雨的地產產業鏈企業，終於有“玩家”迎來重大利好。

10月17日晚，定制家居上市公司皮阿諾(15.260, -1.69, -9.97%)公告，實控人馬禮斌擬通過協定轉讓方式將持有的皮阿諾股份3730.8萬股轉讓給珠海鴻祿，占上市公司目前股份總數的20%。籍此珠海鴻祿將成為皮阿諾第二大股東，而馬禮斌持股下降到31.11%，仍為實控人。穿透後，珠海鴻祿實為央企保利集團旗下有限合夥企業。

中國基金報記者注意到，皮阿諾與保利方面的合作淵源頗深，保利地產為公司重要客戶，去年1月皮阿諾完成的一輪募資5.91億元的定增，保利方面也通過兩家有限合夥企業斥資數千萬元參與。對於此次股份高比例轉讓，皮阿諾方面稱雙方有意向在產業鏈進行深度合作，拓展戰略佈局。

折價10%，交易額預估不超6億

根據公告，由於皮阿諾控股股東、實際控制人馬禮斌擔任上市公司董事長、總經理，根據相關規定，馬禮斌2022年度最多可轉讓其所持上市公司股份的25%，即不超過2383萬股，2023年才可轉讓剩餘約定的股份。因此，股份轉讓將分兩次完成，2022年轉讓2378萬股（占總股本的12.75%），2023年轉讓1352萬股（占總股本的7.25%）。

雙方確認，股份轉讓的轉讓價格為協定簽署之日的上市公司前一交易日股票收盤價的90%。

根據上述約定，第一次協定轉讓的價格為14.904元/股，轉讓總價為3.54億元。第二次協定轉讓價格為第二次協定轉讓的相關協定簽署之日上市公司前一個交易日收盤價的90%，待後續確定。兩次轉讓需支付的預估資金總額不超過人民幣6億元，全部來自珠海鴻祿自有資金或自籌資金。

公司表示，此次權益變動不會導致上市公司控股股東、實際控制人的變更。

此次權益變動前，馬禮斌持有9533萬股股份，占上市公司股份總數的51.11%，公司董事、副總經理馬瑜霖（與馬禮斌系親兄妹）持有公司72.8萬股，占股份總數的0.39%，這樣馬禮斌及其一致行動人共持有股份總數的51.5%。

而此次權益變動後，珠海鴻祿將持有3731萬股，加上其一致行動人共青城齊利持有的188萬股，合計持股將占總股本的21.01%。馬禮斌及其一致行動人的持股數則將降為5875萬股，持股比例降為31.5%，但仍然是公司的實際控制人。

作為第二大股東，珠海鴻祿將深度參與皮阿諾公司治理。目前公司董事會由7名董事組成，根據協定珠海鴻祿將有權向上市公司提名2名非獨立董事候選人；交易完成後一年內，有權向上市公司董事會提請審議更換1名獨立董事。

另外，珠海鴻祿將推動實施更加積極的分紅政策，即約定在不影響上市公司正常經營的情況下，每年分配不低於50%的可分配利潤。交易完成交割之日起6個月內，雙方商討促使上市公司實施股權激勵計畫。

背後是央企巨頭保利集團

根據公告披露，珠海鴻祿的執行事務合夥人是保利資本，而後者由保利投資控股和保利發展(16.790, -0.30, -1.76%)（由“保利地產”更名而來）分別持股50%和45%，往上穿透實控股東則是資產規模超萬億的中國保利集團，最終實控人是國務院國資委。

傍上央企巨頭，此次交易無論在業務層面還是資本層面，對皮阿諾而言無疑是重大利好。為此，公告一出皮阿諾股吧不少股民開始興奮，期待股價連續漲停。

公司自己怎麼看這次股份轉讓呢？

關於此次股份變動的影響，皮阿諾稱其專注于中高端櫥櫃、衣櫃、門牆等定制家居及配套產品的研發、設計、生產和銷售，保利資本則在地產行業深耕多年，資本實力雄厚，行業整合經驗豐富，尋求在產業上下游領域延伸的投資機會。雙方有意向在產業鏈進行深度合作，拓展戰略佈局。

公司稱，本次權益變動後，“雙方將根據定制家居行業的發展特點，發揮資本及產業的協同效應，利用保利資本的平臺優勢和皮阿諾的產業優勢，共同促進皮阿諾在家居行業的發展，開展多形式、多層次、多管道的資本合作，通過加強資本及項目方面的合作，鞏固和深化互惠共贏的合作關係，使雙方實現優勢互補及合作共贏”。

事實上，在此之前皮阿諾與保利方面的合作關係就比較密切。保利地產首先是公司2018年開發的重要工程管道客戶，今年中報公司提及，“2022年上半年，皮阿諾工程端在櫥櫃、浴室櫃、收納櫃傳統品類的基礎上成功落地蘭州保利等木門批量專案，這標誌著公司工程木門交付體系已經形成業務閉環”。

2021年1月皮阿諾完成一輪金額近6億元的定增，9家定增物件中共青城齊（有限合夥）、共青城慧星（有限合夥）的執行事務合夥人均為保利資本。而在2020年，皮阿諾曾出資5000萬元認購由保利資本及碧桂園創投共同發起的保碧產業鏈賦能基金，認購份額占6.41%。

皮阿諾營收9年增長5倍

保利資本“看上”皮阿諾，跟後者本身的基本面在定制家居行業較為優良不無關係。

2022年4月27日，皮阿諾發佈了2021年全年業績報告。過去一年，公司實現營業收入18.24億元，同比增長22.1%，維持著連續9年業績正增長，9年時間營業收入增長了5倍。

不過2021年由於對恒大及其成員公司的應收款項大比例計提減值，公司實現歸屬上市公司股東淨利潤為-7.29億元。若不考慮計提減值準備的影響，公司2021年實現歸屬上市公司淨利潤2.66億元，同比增長35.02%。

2022年上半年，公司營業收入也開始承壓，錄得5.75億元，同比減少31.93%。主要原因是公司嚴控大宗工程業務風險，聚焦央國企地產商，訂單總量出現戰略性下滑。按管道分類，零售業務實現營收3.61億元，同比仍增長6.77%；大宗工程業務實現營收1.99億元，較去年同期減少59.60%。上半年公司淨利潤也下滑39%，錄得5957萬元。

而股份收購方保利方面，則是在行業快速下行期迅速擴大市場份額，向著“保三爭一”的目標穩步邁進。2022年前三季度，保利發展銷售額已經超過萬科，升至行業第二。

根據10月11日的披露，2022年9月，保利發展實現簽約面積227.01萬平方米，同比減少8.3%；實現簽約金額383.95億元，同比增加6.6%，為近幾個月首次轉正。2022年1-9月，公司實現簽約面積1920.51萬平方米，同比減少24.5%；實現簽約金額3201億元（萬科為3147億元），同比減少21.97%，降幅明顯低於行業平均，且繼續逐月收窄。

近日，深圳市規劃和自然資源局官網發佈通告，對位於龍華新城核心地區、寶安中心區、寶安國際會展城、光明中心區等多個熱門片區的多宗地塊進行“商改住”規劃調整，即由此前的商業性辦公用地變更為了居住用地。

10月18日上午，記者致電深圳市規劃和自然資源局龍華管理局，相關工作人員表示，“此次涉及變更土地性質的地塊，此前並未拍賣過，屬於‘無主’狀態，為國有土地性質。將商用用地變更為住宅用地，主要是為了優化深圳的用地結構。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉10月18日下午通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，深圳將部分商業用地變更為住宅用地，在解決商業用地供應過剩的同時，還能增加住宅用地的供給，有利於解決城市居住難的問題。

來源：深圳市規劃和自然資源局官網來源：深圳市規劃和自然資源局官網
調規地塊多處熱門片區 新增超3萬平米居住用地

具體來看，龍華新城核心地區地塊、深圳國際會展城地塊和寶安中心區地塊，均是由此前的商業性辦公用地調整為二類居住用地；光明中心地區地塊，則由原來的商業用地+二類居住用地調整為二類居住用地。

此次實現土地性質變更後，深圳將新增30720平方米的居住用地。其中，龍華新城核心地區地塊的用地面積為8720平方米，容積率5.5；寶安中心區地塊的用地面積為5423平方米，容積率6.0；深圳國際會展城地塊的用地面積為11154平方米，容積率為4.6；光明中心區地塊的用地面積為5423平方米，容積率6.0。

來源：深圳市規劃和自然資源局官網來源：深圳市規劃和自然資源局官網
值得注意的是，從上述“商轉住”地塊目前的周邊房價情況來看，多數地塊處於深圳的房地產熱門片區。

如龍華新城地塊，距離深圳北站約500米，周邊的新盤保利招商龍譽項目，備案價為7.35萬元/平方米；周邊二手樓盤有潛龍花園、茂鑫公寓等專案，其中潛龍花園的政府參考價為5.12萬元/平方米，業主實際掛牌價在5.2萬~7.2萬元/平方米。

深圳國際會展城地塊距離會展城地鐵站約630米，距離較近的雲海臻府項目由特建發以22.5億元+2.6萬平方米人才房面積競得，按照此前土拍公示，項目最高限價不超過4.61萬元/平方米，安居型商品房平均售價不得高於2.3萬元/平方米、最高售價不得高於2.42萬元/平方米。

再看寶安中心區地塊，距離深圳前海壹方城約1公里，距離濱海文化公園和寶安少年宮均約500米。該地塊周邊500米範圍內有華僑城•瑞灣府、鵬鼎時代大廈、榮超濱海大廈等專案，其中華僑城瑞灣府目前在售戶型建面約150-360平方米，均價約9.7萬元/平方米。

而光明中心區地塊距離樓村地鐵站和科學公園地鐵站均約1公里內，並靠近安聯尚璟府項目，周邊還有樂府花園、東明公寓、金茂公園裡等項目。其中，安聯尚璟府備案均價約5.19萬元/平方米，金茂公園裡備案均價約5.17萬元/平方米。

記者還注意到，在上述地塊用地性質變更之前，8月份深圳福田還新增了3宗居住用地，同樣是用於建設公共住房。其中，景田地區03-09地塊用地面積5158.7平方米，容積率5.0；梅林地區14-02地塊，用地面積14670平方米，容積率5.5；梅林地區37-04-01地塊，用地面積5612平方米，容積率6.0。

綜合測算，包括本次“商改住”地塊和新增的居住用地，這一波深圳新增的住宅用地面積達56160.7平方米。

優化用地結構 居住用地占比不低於30%

值得一提的是，早在去年7月，深圳發佈的《關於進一步加大居住用地供應的若干措施（徵求意見稿）》（以下簡稱《意見稿》）就提到，將確保至2035年全市常住人口人均住房面積達到40平方米以上，年度居住用地供應量原則上不低於建設用地供應總量的30%。

《意見稿》還明確，土地整備留用地（含征地返還用地、利益統籌留用土地）原則上優先安排居住用途。已核發用地批復但尚未簽訂土地使用權出讓合同的土地整備留用地，可申請將非居住用地調整為居住用地或提高居住用地開發強度。“原批准土地用途為商業的，可申請部分或全部建築面積調整為居住用途，其中可將商品住房面積的30%改為商品房，其餘為公共住房。調整後按本措施可提高居住用地開發強度的，新增的住宅建築面積為出售的公共住房。”

在加快公共住房建設方面，《意見稿》提到，包括將商業性質用地更改為居住用地、引導已批規劃更新項目建設住宅、加快推進城中村改造等方式，成為深圳加快公共住房建設的重要方法。

事實上，商業地產供給量過大，導致商辦市場長期供過於求，已是深圳長久以來的痛點。據戴德梁行資料，2022年上半年，深圳甲級寫字樓市場迎來48.5萬平方米新增供應，全市總存量上升至713萬平方米，上半年空置率上升3.2個百分點至22.4%。

李宇嘉向記者表示，將商業性質的土地變更為居住用地，屬於深圳二次房改的保障措施之一。在深圳的二次房改中曾提到兩點：一是要將居住用地的規模占到30%左右，二是要將公共住房的占比要提到60%。

“此前深圳為發展經濟，在用地上多向工業和商辦傾斜，主要為了產業落地，但近幾年產業升級較快，部分產業遷移到了其他地區，導致商辦市場出現了高空置率現象。而將部分商業用地改為居住用地，不僅能降低商辦用地的供給，同時還加大了居住用地供給，本質上也是在優化用地結構。上述舉措對於解決深圳未來達到60%的公共住房用地空間有較大幫助。”李宇嘉續稱。

通過出售寫字樓項目股權，遠洋再獲得一筆大股東中國人壽(30.300, -1.42, -4.48%)的資金支持。

10月17日晚間，遠洋集團（03377.HK）發佈公告稱，以2.33億元的代價出售一間全資附屬公司的全部股權，這家公司的主要資產為北京中國人壽金融中心項目公司10%股權。

北京中國人壽金融中心是甲級寫字樓，位於北京市朝陽區東三環路商務中心區，該項目90%的股權由中國人壽保險（集團）公司的附屬公司共同持有，此次接手遠洋10%股權的也是中國人壽旗下公司。

目前中國人壽持有遠洋集團29.59%的股權，是第一大股東。

遠洋集團將從最新的這筆資產出售中實現收益約1.649億元，所得款項用作公司的一般營運資金。

這意味著遠洋集團在當前市場環境下，選擇退出股份占比較小的物業投資專案，尤其是出租率表現不佳的寫字樓，能通過類似的交易獲得現金流。

據遠洋集團中期業績報告顯示，截止今年6月底，遠洋集團投資物業共有22個，中國人壽金融中心的出租率以67%墊底。

今年6月份，遠洋集團曾將北京遠洋銳中心21%股權出售給項目合作方中國平安(41.750, -0.35, -0.83%)人壽，交易金額達到50.15億元。

據瞭解，位於麗澤商務區的遠洋悅中心出租率表現也不理想，截至2021年底，遠洋銳中心出租率僅為34%，在遠洋集團當時主要的23個投資物業中墊底。

介面新聞獲悉，遠洋集團今年很注重現金流安全，出售多個資產的目的也是為了加強流動性。

在經營層面，遠洋也在嚴控成本，提升運營效率。除2022年上半年員工薪酬開支明顯減少外，今年三季度以來，遠洋對員工的公積金繳付、工資都進行了下調。

遠洋的現金流壓力主要來源於業績下滑。今年上半年，遠洋集團出現上市來首次虧損，歸母淨利潤虧損10.87億元。虧損主要原因包括匯兌虧損、分占合營企業溢利下降、毛利率下降等。

在融資方面，由於背靠大股東中國人壽，的遠洋集團上半年發行了多筆公開債券，合計約40億元，同時也按時償還了多筆公開債務。但由於銷售回款慢、匯率變動等等影響，其淨借貸比率（即貸款總額減去現金資源總額再除以權益總額）從2021年底的85%上升至105%。

另外，遠洋集團旗下的遠洋資本近期也面臨公開債務展期的問題。9月6日，遠洋資本將一筆即將接近回收兌付日的境內債“20遠資01”展期一年，該筆債券剩餘規模為10億元。

“在管資產中所投資的行業涉及房地產行業比重較大、投資類資產規模較大，且主要集中在物流地產、資料地產和股權投資類項目或基金中，因其投資週期較長，退出方式、退出時點等因素存在較大不確定性而面臨一定的風險。”遠洋資本在上交所的公告中提到了現金流遇緊的原因。

資產錯配與遠洋資本去年頻繁的股權投資不無關係，比如大手筆參與收購紅星地產。

去年7月，遠洋資本與遠洋集團一起以40億元收購紅星地產70%股權。此外，遠洋資本還以約23.12億元收購紅星美凱龍(4.490, 0.01, 0.22%)旗下7家物流子公司的全部股權和債權。

對於遠洋資本的債務問題，遠洋集團在中期業績會上回應稱，遠洋資本是遠洋集團持股占比49%的聯合營公司，經營獨立、財務自主，其債務處置不會影響集團的經營基本面及償債、融資能力。將持續關注遠洋資本經營及債務狀況，並在合規、可行的前提下積極履行股東應盡的責任和義務。

遠洋集團對遠洋資本的支持，其實已有落地。在遠洋服務8月12日的公告中，披露了一筆三者關聯的交易，大致為因收購天津頤合供應鏈服務公司，遠洋服務分別向遠洋集團、遠洋資本支付2.5億元。

這種通過收購股權注資的方式，也是大股東中國人壽今年對遠洋集團支援的主要方式。

去年底，中國人壽與遠洋集團簽署了150億元金融框架協議，今年4月份，遠洋集團與中國人壽就北京頤堤港一期達成合作，規模約30億元。

據介面新聞統計，今年以來，遠洋通過出售資產股權已回籠近85億元資金，包含與中國人壽兩筆合計32.3億元的交易。

最新資料顯示，在市場調整下，遠洋集團在銷售層面仍面臨壓力。2022年前9月，遠洋集團實現協議銷售額約691.6億元，較去年同期有所下滑。

當前樓市正處於築底回升階段。

多部門放出樓市政策“大禮包”後，近期多地跟進下調房貸利率，減少居民購房剛性支出，促進房地產市場平穩健康發展。

據記者採訪統計，九月末央行發佈“階段性差別化調整住房信貸政策”後，已有超十個城市跟進落實，首套房商貸利率降至4%以下，包括武漢、天津、石家莊、昆明、貴陽、秦皇島、宜昌、襄陽、濟寧等地。

石家莊當地一名房產仲介表示，年初首套房商貸利率還在“5字頭”，目前已降至3.8%，以貸款60萬、期限30年計算，月供可比此前少500元左右，貸款總額越多差值越大。“利率下降刺激了市場，剛需和改善買得都挺多。”

多家機構資料表明，當前樓市正處於築底階段，政策疊加帶動、地方積極落實跟進，重點城市新房及二手房已出現回升跡象。尤其是二手房，部分城市成交由負轉正。

多地跟進房貸新政

今年傳統樓市的“金九”缺席，但“銀十”卻有蠢蠢欲動之意。

國慶日前夕，中國人民銀行、中國銀保監會發文，階段性調整差別化住房信貸政策，對2022年6~8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

新政發佈後，多地跟進下調首套房貸利率。近日，在符合新政要求的城市石家莊，多家銀行將首套房貸款利率由4.1%下降至3.8%，並對購房者心理產生了一定影響。

“從年初過五到現在三點多的利率，買房貸款總利息還是能省不少。”有當地居民稱。上述仲介也表示，國慶黃金周期間，多家房企加大了房源推售，有項目首開便銷售八億元，二手房市場成交也較此前月份攀升。

不僅是石家莊，按國家統計局房價指數，有23個城市符合此次央行新政要求。其中，二線城市中還有武漢、天津、昆明、貴陽出現低於4%的首套房商貸利率，三線城市中秦皇島、濟寧、宜昌、襄陽等地也有下調。

貴陽一位房產仲介表示，現在首套房商貸利率最低能做到3.9%，主要是看銀行。在政策作用下，市場也在慢慢回暖，比如國慶期間很多房企大力促銷，成交量相比上半年月度同期平均增長六成，現在算買房的好時機。

昆明一位房產仲介則稱，目前中行和工行首套房貸利率可做到3.95%，工行是最新調整降低的。天津方面，當地有地產人士稱，首套房商貸利率為3.9%，工商銀行(4.350, 0.00, 0.00%)、農業銀行(2.850, 0.00, 0.00%)等均在執行。武漢當地仲介也稱，首套房貸利率從年初的5.8%降到了現在3.9%。“熱門樓盤銷售火熱，售樓處都沒地方坐。”

此外，三線城市中的秦皇島也在積極穩市場。當地一行業人士表示，今年來秦皇島樓市略為低迷，受疫情影響外地人過不來，位於北戴河的項目銷售不溫不火，不過市區一二手房銷售較為穩定，近期首套房商貸利率也降到了3.8%。

山東濟寧日前則發佈官方公告稱，從10月5日（含）至年底，階段性下調首套住房商業性個人貸款利率下限15個基點（BP），由“LPR-20BP”調整為“LPR-35BP”，調整後全市首套住房貸款利率下限為3.95%。

那些暫時未跟進新政的城市，房貸利率也處於低位。據貝殼研究院發佈資料，9月住房信貸環境進一步寬鬆，整體房貸利率再創新低，103個重點城市中超八成的城市主流房貸利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水準。

在符合新政要求的哈爾濱，有地產人士表示，此前首套房商貸利率數次下降，目前是4.1%的水準，今年市場行情比較冷淡，房價有所下降，很多樓盤開始贈家裝家電，還有專案在做低首付。蘭州也有行業人士稱，首套房商貸利率還未破4%，不過從年初的5.39%降到了4.1%。

除了商貸利率下調，9月30日央行還公告稱，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%，第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。截至目前，已有北京、上海、天津、杭州等多地開始執行。

十月樓市行情轉好

三季度以來，樓市調控政策頻繁出臺。據克而瑞統計，三季度121省市累計出臺148次放鬆政策，主要涉及放鬆限購、限貸、限價、限售，以及稅費減免、購房補貼等。此番利率下調，再次向市場傳出積極信號。

近日，記者在山東某頭部房企項目處看到，國慶假期已然過去，但現場看房諮詢的人依然不少，諾大的售樓處幾近坐滿。而在此前國慶長假，該專案通過參加當地“房展會”、積極推售等方式，實現了過億的銷售成績。

據上述專案負責人稱，今年整體行業環境比較低迷，房企促銷能起到的作用越來越有限，不過近期各地出臺穩市場措施，還是對市場產生了積極影響，尤其是在那些基本面較好、充滿活力的城市，銷售較為有韌性。

據中銀證券(10.830, -0.07, -0.64%)發佈研報顯示，在過去的10月8日~10月14日，43城新房成交面積347.7萬平方米，同比下降36.2%，同比降幅收窄18.4個百分點；15城二手房成交面積167.2萬平方米，同比上升57.9%，實現了“由負轉正”。

上述報告稱，從央行公佈的三季度銀行家與城鎮儲戶問卷調查看，銀行總體貸款需求指數環比上季度回暖，但房企貸款需求仍然低位下探。10月市場有望進一步修復，預計各地將持續落實寬鬆政策，購房者信心或將逐步重塑。

中指研究院最新資料也顯示，上周一線城市整體成交面積環比大幅上漲，北京同比上漲較為明顯；二線城市總體成交面積環比均大幅上漲，蘇州、武漢環比漲幅均超5倍，三線城市成交環比面積漲幅超過3倍。

值得注意的是，上述市場回溫趨勢能否持續，仍然有待觀察。

信達證券表示，目前政策自上而下，積極信號釋放明顯，銷售下行趨勢有望緩解，但對全國銷售資料是否能夠起到決定性支撐作用，仍需繼續觀望。當下調控政策主要集中在需求端，作用深度和持續時間相對有限。

多家機構認為，目前市場需求不振的核心因素，仍在於居民對收入和房地產市場的預期問題，短期內市場仍將延續分化態勢，僅部分一二線核心城市能夠保持較好的銷售，大多數城市的去化依然難有明顯起色。

朗詩綠色管理(0.15, 0.01, 7.91%)（00106）公佈，2022年1–9月，朗詩集團連同其合營公司和聯營公司實現簽約銷售額（包括開發代建服務專案）約為人民幣170.04億元，簽約建築面積約89.29萬平方米；該集團連同其合營公司和聯營公司實現簽約銷售額約為人民幣169.95億元，簽約建築面積約89.29萬平方米。

公告稱，集團繼續堅定資產輕型化運營，大力推進開發代建服務及小股操盤項目的拓展。2022年1–9月，集團開發代建服務專案在累計簽約銷售額及累計簽約建築面積方面，占中國地區專案的比重約達70%，同比分別提升7個百分點及14個百分點。

未來，集團將繼續穩健經營，為市場提供高品質綠色產品及綠色開發服務。

威訊控股（01087）公布，以8,790萬元收購持有商業物業的公司全部股權及銷售貸款。

該集團指，所購公司持有告士打道151號資本中心7樓707單位及708單位的商業物業，總佔地面積約2,998平方英呎，正用於出租，該公司在6月底年度純利8萬元，資產淨值約165萬元。該集團指，收購已考慮物業能滿足業務發展需求；物業將能夠成為融資擔保一部分，以較低利率為業務發展獲取進一步銀行貸款；及出租未佔用物業可帶來穩定收入來源。

新明中國（02699）公布，法院下令拍賣上海新明兒童世界747處投資物業及滕州物業合計550處持作出售的已竣工物業，總底價分別約3.67億及6,031萬元，共約4.27億元，拍賣所得款項預計將用於償還結欠浙商資產管理的借款，未償還本金額分別約為4.2億元加利息及約2.11億元加利息，擬在本月24日及11月10日期間舉行。該集團指，其他業務營運仍正常進行，法院下令拍賣並未對業務營運產生重大
影響。

另外，該集團指，杭州新明商業中心持作出售的其中9處以總底價約1,078萬元（人民幣．下同）經網上拍賣售出，所得款項用於償還欠付浙商資產管理的借款，而尚未償還本金額約1.93億元加利息。

中國智能健康（00348）公布，擬收購位於日本滋賀縣高島市的69幅總面積約9,800平方米的土地。預期可能收購事項的代價不超過3,200萬元，將以現金及╱或承兌票據支付，並有待進一步磋商。預期將於三個月內簽訂正式協議。

集團指，該等地塊位於高島市琵琶湖西側，而琵琶湖是日本最大的淡水湖。鑑於該等地塊位於琵琶湖附近規劃中的新市鎮中心，集團認為，可能收購事項可為集團帶來投資機會以提升股東價值。可能收購事項完成後，集團擬持有該等地塊作投資用途。

永泰地產（00369）上月以7.86億元中標沙田顯和里地皮，平均每呎樓面地價約8,802元。地政總署今日以不具名方式公布，16名落選投者的投標金額介乎2.64億至7.57億元，即較中標價低3.7％至66.4％。

沙田顯和里地皮綜合市場估值約7.59億至9.38億元，每平方呎樓面地價約8,500至1.05萬元。

上述地皮鄰近顯徑邨、雲疊花園，位處港鐵大圍及顯徑站之間。地盤面積約1.49萬平方呎，日後可發展為純私人住宅或商住用途。若日後作純私人住宅用途，總樓面涉約8.93萬平方呎，料可提供170伙。批租期為50年。

元朗向來是新地（00016）重點發展的區域之一，單計鄰近PARK YOHO一帶，便有3個地盤部署興建住宅，涉及約38幢物業，共提供超過5600伙。

涉3地盤 長春新村提供3891戶

新地上述3個項目之中，以位於PARK YOHO東面的長春新村發展項目最具規模，佔地約15.6公頃（約167.9萬方呎），總樓面面積約202萬方呎，依照2019年城規會批准的發展模式，新地可於該址興建28幢11至17層（另設1層地庫）的住宅樓宇，提供3891伙，另有5幢非住宅建築物，作為零售等配套設施。

此外，被市場稱為沙埔村第2期的土地，位處長春新村以南，佔地約7.5公頃（約80.7萬方呎），早於2012年與PARK YOHO系列一併獲城規會批出發展計劃，當時沙埔村第2期的範圍可興建529個單位，惟新地於2019年就第2期的發展內容，向城規會提出修訂方案，並且在翌年獲開綠燈，令第2期提供的單位數目大增625個或約1.2倍，至1154伙，分布於7幢16層（另設1層地庫）樓宇，涉及樓面面積約53萬方呎。

餘下的一個項目，是佔地約1.6公頃（約17.2萬方呎）的下高埔村項目，位於新地發展的私人住宅爾巒旁邊，城規會於2020年批准該址興建3幢住宅物業，提供約561伙。

該地盤已於今年初獲屋宇署批出建築圖則，涉及3幢16層（另設1層地庫）分層住宅，總樓面面積約25萬方呎，隨時成為PARK YOHO系列全部期數登場之後，新地於該區域最快可以推售的全新住宅項目。

本港樓價下跌趨勢明顯，星展銀行（香港）研究部香港房地產業分析師丘卓文表示，今年以來二手樓價指數已挫逾8%，新盤開價保守，二手成交淡靜，假設明年第二季恢復與內地全面通關，預測明年樓價仍要下調5%，且未知是否見底。由於按揭利率續升，不利樓市氣氛，加上股市低迷產生負財富效應，而今年第一季因疫情令新盤市場停頓，貨尾增加，因此估計樓市會繼續整固。

近期地產商相繼呼籲為樓市「撤辣」，丘卓文認為樓價不會跌得很深，相信政府會檢視有否需要調整辣招。由於買家印花稅（BSD）使香港在吸引人才方面處於劣勢，應作檢討；如果撤銷BSD讓非永久居民更輕鬆置業，配合潛在通關因素，可刺激樓市需求，惟單憑這因素不足以令樓市反彈，只是把過往被BSD抑壓的需求釋放，仍有助減緩樓價跌幅。

樓價自去年8月高位開始回落，星展今年2月曾預測，若於第三或第四季取消與內地的出入境限制，經濟復甦帶動置業需求，全年樓價料不會出現明顯跌幅。丘卓文表示，如今再預估今年餘下兩個多月的樓價變化意義不大，所以未有重新估算全年樓價會跌多少。

倘通關 商場租金或重拾增長

談及土地市場，丘卓文指出，倘若發展商出價保守令土地流標要收回，政府賣地收入無可避免少過預期，而且現時樓價下行，發展商不急於補地價，也會影響政府收入。

寫字樓方面，他稱，中環商廈的空置率於8月微升至8.4%，中環邊緣位置的空置率則逾10%，整體空置率仍處於9.6%，即使租金不再急跌，但供應增加，估計今年底整體空置率會高於9.6%，往後一年業主可能要減租，續租租金或下調逾一成，整體租金降5%；至於零售物業，商場租金減幅正在收窄，如果能恢復通關，料明年零售銷售額上升約5%，租金可持平或重拾增長。

選股策略上，他建議留意財務狀況較好的發展商，包括長實（01113）有淨現金及回購動作，信置（00083）現金充足且股息吸引；若憧憬通關，宜聚焦在港有多方面投資的公司，如新地（00016）。

示範房企現金流壓力未減續撲水

內房銷售維持低迷，現金流壓力未明顯消退，地產商正爭取透過順利發債，藉此提振市場對其財務狀況的信心。據報，部分示範房企計劃再度發行由中債信用增進公司（中債公司）提供「全額無條件不可撤銷連帶責任擔保」的中期票據。

中債公司仍支持優質房企

龍湖集團（00960）、碧桂園（02007）、新城控股（601155.SH）及旭輝（00884）等早前獲選為首批示範房企，並已由中債公司擔保在銀行間市場發行境內債，雖然旭輝發債後仍爆出違約危機，但其他內房的發債計劃依然有序進行。彭博報道，龍湖及碧桂園昨天舉行由中金公司主持的投資者電話會議，有參與會議的知情人士稱，這兩間公司均計劃第二度發行由中債公司擔保的票據。

知情人士提及，龍湖表明已準備好充足資金，可在年內提前贖回明年4月到期的3億美元（約23.5億港元）債券，具體會否贖回仍有待公告正式作實；碧桂園則擬於下個月再度發行中期票據。龍湖於8月發行首筆獲全額擔保的15億元（人民幣．下同）中期票據，碧桂園則在9月首度發行相同規模的中期票據。

碧桂園控股股東3億購境內債

此外，新城控股繼9月發行首筆10億元的同類中期票據後，有知情人士稱，該公司計劃於本月再度在銀行間市場發行15億元中期票據，期限擬定為3年，利率介乎3厘至4.3厘，同樣由中債公司提供擔保，如順利發行，將反映中債公司仍在支持相對優質房企的發債行動。

與此同時，碧桂園透露，截至上周五（14日），旗下宙華投資已購買由碧桂園地產發行的境內債合計590.72萬張，累計購買金額3.25億元，涉及「19碧地02」、「20碧地01」、「20碧地02」、「20碧地03」、「20碧地04」、「21碧地01」、「21碧地02」、「21碧地03」、「21碧地04」。碧桂園地產7月14日表示，控股股東宙華投資有意以市場化方式，於境內二級市場購買其公司債券。昨天龍湖股價收報19.08港元，升0.6%；碧桂園跌2.8%，新城控股母公司新城發展（01030）下滑2.4%，旭輝跌1.6%。

料每呎僅130元 降價近三成

國際財富管理機構瑞銀（UBS）上周公布，提早近4年向新地（00016）預租尖沙咀廣深港高鐵香港段西九龍總站上蓋（下稱高鐵上蓋項目）9層寫字樓約25萬方呎樓面，作為新總部。不過，瑞銀現時位於中環國際金融中心二期（國金二期）共14萬方呎樓面，仍提早近兩年續租，料涉及月租約1820萬元，租金下跌近三成，租約至2029年，意味瑞銀不會短期內撤出中環。

合約至2029年 延遲撤出中環

瑞銀現時的香港總部位於國金二期，租用45樓半層、47至52樓全層，合共6層半，總租用面積共約14萬方呎，租期至2024年。瑞銀上周才公布，將進駐高鐵上蓋項目最高一座大樓的最頂9層，總樓面面積約25萬方呎，其在香港的營運辦公室會遷入新大樓，在2026年初開始進駐，提早近4年預租，令市場相信瑞銀稍後將會撤出中環。

不過，瑞銀在租用新寫字樓的同時，已為目前中環總部作中長線部署，提早近兩年續租國金二期的6層半樓面，租期由2024年7月至2029年6月，即瑞銀進駐高鐵上蓋項目後，仍有一段時間會在中環維持辦公地點。市場估計，國金二期的最新呎租約130元，估計上述續租樓面涉及月租約1820萬元。

翻查資料，瑞銀是國金二期2004年大廈入伙時首批進駐的租戶之一，更是當時最大手的租戶，向港鐵（00066）租用14.6萬方呎樓面，租期長達10年。由於當時香港經歷完沙士疫情，商廈租金陷入谷底，據知首批租戶的租金甚為「優惠」，料呎租只約30元（扣除免租期等條款，呎租或低至不足20元）。

瑞銀一直將總部設於國金二期，更在2013年續租，增租至9層樓面合共20.5萬方呎，續租呎租已飆升2.5倍至約106元。其後由於全球經濟增長放緩，一直有傳瑞銀會退租部分樓面，最終在2018年時只落實續租其中45樓半層、46至52樓共7層半，涉約16.5萬方呎樓面，呎租調高到185元，租期至2024年。但受到新冠肺炎疫情影響，瑞銀去年提早3年棄租46樓全層，令租用規模減至約14萬方呎。以瑞銀最新續租的呎租計，較2018年的185元，下跌29.7%。

預租高鐵上蓋未必準時交付

有業內人士認為，雖然瑞銀已預租新寫字樓，但該物業始終仍在建築階段，有許多不確定性因素，如未必能準時交付或裝修有延誤等，故瑞銀仍續租中環國金二期，令日後搬遷時更具彈性。同時，目前商廈租賃市道低迷，提早續租可以鎖定一個較低的租金水平。

資料顯示，瑞銀除國金二期外，還有租用上環李寶椿大廈和無限極廣場，以及尖沙咀北京道1號共4幢商廈合共超過20層作為辦公室，總樓面約29萬方呎，部分租約在明年起逐步到期。

資深投資者續減持商舖物業，「小巴大王」馬亞木以4700萬元沽售中環中保集團大廈地舖，連同5個月前沽出的相鄰舖位，合共套現7600萬元。

資料顯示，中環干諾道中73號中保集團大廈地下C1D及C1E舖，建築面積約720方呎，原以5000萬元放售，終以4700萬元售出，呎價約6.53萬元。舖位現由中醫診所以每月11萬元租用，租金回報約2.8厘。

據了解，「小巴大王」馬亞木於2002年5月斥資1188萬元購入中保集團大廈地下C1D、C1E及C2E共3個舖位，當中C2E舖在今年5月以2900萬元賣出，連同最新售出的舖位，共套現7600萬元，持貨逾20年，賬面大幅獲利6412萬元，升值5.4倍。

羅守輝售西營盤舖賺5.5倍

另一資深投資者、裕泰興家族成員羅守輝及有關人士，亦以4550萬元售出西營盤皇后大道西419G號東蔚苑地下及1樓，地下建築面積約5290方呎，1樓建築面積約2312方呎，合共約7602方呎，呎價約5985元。舖位由火井火鍋海鮮飯店以每月約18.5萬元租用，新買家可享近4.9厘租金回報。

羅守輝及有關人士於2004年8月以699.88萬元購入上址，據知早前以6200萬元推出市場放售，雖然降價1650萬元或26.6%出貨，但持貨逾18年，賬面勁賺3850.12萬元，賺幅高達5.5倍。

二手氣氛低迷，普遍業主願意減價，大埔白石角嘉熙本月累錄兩宗二手買賣，皆屬蝕讓，最新一宗連天台特色戶，共下調逾8%，終以900萬元易手，賬面蝕讓279.2萬元離場。

中原地產分行經理徐家倫表示，嘉熙10座頂層連天台特色單位，實用面積501方呎，2房間隔，連約490呎天台，放盤時開價約980萬元，上周降至910萬元，最終議價後以900萬元成交，呎價約17964元，新買家為用家。

原業主於2018年7月以約1179.2萬元購入單位，因準備移民，早前已經以蝕讓價放售，持貨逾4年轉售，賬面虧損279.2萬元，單位期內貶值23.7%。

日前嘉熙8座中層D室，實用面積599方呎，以938萬元售出，呎價約15659元。原業主於2018年11月以約1115萬元購入物業，持貨約4年，賬面蝕177萬元或15.9%。

另外，中原地產高級分區營業董事柯勇指出，將軍澳天晉II 1B座中層C室，實用面積827方呎，3房間隔，以1438萬元成交，呎價約17388元。

原業主於2018年7月以1498萬元買入單位，持貨4年多，賬面蝕讓60萬元離場，單位跌價4%。

市場消息指出，東涌藍天海岸3座中層D室，實用面積771方呎3房戶，上月底原以870萬元售出，呎價約11284元，惟買家撻訂，料損失約20萬元訂金；單位現以870萬元重新放售。

乒乓女將蘇慧音4.1萬租康樂園

此外，中原地產區域營業董事吳啟業透露，大埔康樂園11街單號屋，實用面積1214方呎，3房間隔，連約1000方呎花園，以每月4.1萬元租出，呎租約33.8元。新租客為東京奧運乒乓女團銅牌得主蘇慧音，與家人租入單位，提升生活質素。據了解，業主於2005年以890萬元購入該單位。

永泰地產（00369）上月夥拍中資發展商萬科海外（01036）以逾7.86億元中標賣地表沙田大圍顯和里住宅地皮，地政總署昨以不記名方式，公布17家入標財團出價，次標出價約7.57億元，較中標價低約3.8%，最低出價2.64億元，僅及中標價約33.6%。市場就該用地的估值上限約7.1億元，地政總署數據顯示，出價最高的3個財團，作價都高於市場預期上限。


沙田「蚊型」住宅地中標價高次標3.9%
星島日報

上月底永泰地產夥拍萬科海外以7.8638億力壓16個財團、投得的沙田顯和里「蚊型」住宅地皮，地政總署昨日以不具名方式，公布其餘16份落選標價，出價介乎2.64億至7.56575億，樓面呎價約2955至8469元；而中標價較次標僅高出約3.9%，屬險勝而回。

沙田顯和里「蚊型」地於上月底共收到17份標書，由永泰地產夥拍萬科海外以7.8638億力壓16個財團奪地，每方呎樓面地價約8802元，當時屬貼近市場上限價，地政總署以不具名方式，公布其餘16份落選標價，從標價可見，首3標出價相當接近，介乎7.03億至7.56575億，每方呎樓面地價約7869至8469元。

次標出價約7.56575億，與中標價相差約2980.5萬，每方呎樓面地價約8469元，首標較次標僅高約3.9%，可見競爭十分激烈。緊隨其後的投標價為7.17億，相差約6938萬，首標較高約8.8%，每方呎樓面地價約8026元。

最低出價僅2.64億

值得留意的是，有財團以「執雞」心態超低價入標，有2標出價不足3億，最低標出價僅約2.64億，與中標價相差約5.2238億，差幅達約66.4%，樓面呎價僅約2955元。除中標的永泰地產及萬科海外，其餘入標發展商包括長實、新地、信和、嘉華、佳明、鷹君、香港興業、遠東發展、漢國置業、英皇、中信泰富、中國海外等，而百利保夥拍富豪酒店入標，宏安則夥拍其士以合資方式參與競投。

沙田顯和里地皮，毗鄰顯徑鄰里社區中心，東面為田心消防局，北面為居屋雲疊花園，位於港鐵大圍及顯徑站之間。項目地盤面積約14890方呎，可作純住宅或商住形式發展，以純住宅發展涉及可建樓面約89339方呎，是今季賣地表中最細的住宅地。

買家打退堂鼓 東涌1個月連錄2宗撻訂

樓市氣氛轉差，買賣雙方心態同轉弱，當中龍頭屋苑鰂魚涌太古城2房單位減2成以800萬元沽出，售價為今年次低價，較網上銀行估價低70萬元；買家心態同樣轉弱，市場連錄2宗撻訂個案。

太古城10月暫錄7宗成交，售價介乎800萬至1,740萬元，3宗銀碼低於1,000萬元，月內最低造價更減2成易手。市場人士指，太古城耀星閣中層E室，實用面積503平方呎，2房間隔，8月放盤叫價980萬元，最終作價800萬元，減180萬元，售價為今年次低，僅次於今年2月765萬元低位。售價較網上銀行估價870萬元低70萬元或8%。據了解，原業主於1981年以52.1萬元買入單位，持貨41年，帳面獲利747.9萬元，單位升值超過14倍。

美孚2房683萬售 勁減24%

九龍指標屋苑美孚新邨2房亦勁減24%沽出。消息指，屋苑2期吉利徑17號中層C室，實用面積638平方呎，原則大2房，去年9月放盤，叫價898萬元，剛以683萬元易手，減價215萬或24%，呎價10,705元，低市價6%。10月至今荔枝角美孚新邨暫錄9宗成交，平均實用呎價11,784元。

置富花園3房 呎價僅11735

其次，市場消息透露，薄扶林置富花園9座高層C室，實用面積588平方呎，3房間隔，原本叫價840萬元，議價後以690萬元易手，呎價11,735元，與新界二綫屋苑相若。翻查屋苑資料，同座稍低一層D室，今年初以898萬元易手，相差約10個月，樓價相差208萬元。即使以銀行網上估價811萬元作比較，業主仍較市價低約121萬元沽貨。

樓市轉差，個別有意入市的買家最終亦大打退堂鼓，撻訂離場，東涌短短約1個月驚現2宗撻訂個案。消息指，藍天海岸3座中層D室，實用面積771平方呎，3房間隔，享海景及樓景，原於上月下旬獲一名上車客以870萬元承接，惟該上車客因擔心「後市會再跌」，剛撻訂離場，料損失訂金約20萬元。據了解，上址業主殺訂後隨即將單位以870萬元放售，相對起初叫價960萬元，低90萬元或9.4%。

業界人士認為，市場憧憬行政長官李家超的今日發表第一份施政報告有減辣措施，為經濟及樓市帶來一定推動力，樓價跌勢亦有望喘定。

政府大力推動組裝合成（Modular Integrated Construction，MiC）建築法，早前將樓面豁免上限由6%增至10%，地政總署配合發出指引，設立10個星期的快綫機制，而每呎樓面補地價382元起。

設快綫機制 10星期發補價建議

屋宇署、地政總署及規劃署早前發出聯合作業備考，若果使用MiC興建的項目其樓面面積寬免可由原先的6%增至10%，而至少有一半樓面以組裝合成建築的項目，亦會放寬樓層4%高度限制，在8月份開始生效。

地政總署日前再發出，關於放寬MiC技術下豁免總樓面、上蓋面積（Site Coverage）及建築高度限制進行契約修訂的作業備考。指引提及，若果涉及需要補地價的情況，將會設立快綫機制，在獲得接納後目標在10個星期內向業主發出地契及補地價建議。

按照指引，發展商若果須進行補地價，將會採用固定金額機制，不會作個別談判，為期至2024年4月。在補地價金額方面分為住用及非住用兩種不同用途，並劃分為5個區域，包括「港島/九龍」、「沙田/西貢」、「葵青/荃灣」、「屯門/元朗」、「大埔/北區」及離島區。

在住宅方面，補地價金額最低為「屯門/元朗」，每平方呎補地價僅382元，現時同區住宅地價大約3,500至5,000元；而最貴則為「港島/九龍區」每平方呎補地價約984元，現時同區住宅地價普遍逾萬元。至於非住宅方面，每平方呎補地價金額則介乎213至603元。

城規會早前對《旺角分區計劃大綱核准圖》作出修訂，修訂主要涉及放寬區內多個商業及住宅地帶的發展限制，包括將區內商業地的地積比率由12倍放寬至15倍，並增加部分商業地的建築物高度限制等。而會方已接獲5份申述，當中地產建設商會表示支持，但香港規劃師學會及保育人士均表示反對修訂。

規劃師學會反對修訂

其中一名申述人，地產建設商會對修訂表示支持，主因是修訂可以提供足夠的誘因予私人發展商，以鼓勵他們進行更多社區重建項目。

不過，香港規劃師學會則指出，有關放寬地積比率及高度限制修訂並不符合《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》的策略框架，而且當該區增加商業用地的密度後，將會帶來交通擠塞、人流過多、通風，及阻礙陽光照射等問題，並建議當局恢復早前大綱圖內為區內商業地訂立的地積比率水平。

是次當局提出的修訂，主要包括刪除對區內劃為商業地的12倍地積比率限制，在建築物條件許可下興建地積比率增至15倍、把位於太子道西與界限街、及亞皆老街與旺角道之間鄰近港鐵站的商業用地，建築物高限由130米（主水平基準，下同）增加至160米，並把彌敦道兩旁的其餘商業地帶亦由110米增至140米等。