房市「四大皆空」、觀望氣氛濃厚。中央銀行今（25）日公布，9月國銀房貸餘額為9兆2,427億元，續創歷史新高，但年增率降至8.17%，連六跌並為近兩年新低；中央銀行官員指出，受到地緣政治風險升溫、政府打炒房政策、央行升息、股市大跌等利空衝擊，房市觀望氣氛濃厚，是房貸餘額年增率每況愈下的主因。

央行今日公布國銀消費者貸款統計，其中，房貸餘額增至9兆2,427億元，續創歷史新高，月增351億元，為兩個月高點。不過，進一步觀察年增率，9月房貸餘額年增率降至8.17%，連六月下跌，並為2020年12月以來、近兩年新低。

官員分析，全球地緣政治風險升溫，加上政府打炒房政策發酵，且央行3月以來已三度升息，以及股市下跌、市場資金緊縮，房市在眾多利空齊聚下，氣氛轉趨觀望。

官員表示，「房市現在氣氛比較觀望，加上利率持續走揚，民眾購屋時須考量的因素會比較多；另外，股市好的時候，民眾可能會把賺到的錢拿去投資房地產，當股市不好，甚至面臨斷頭壓力時，原本有購屋計畫的民眾可能就會停下來。」

至於建商推案信心指標—建築融資，9月餘額3兆273億元，續創歷史新高，月增226億元，為兩個月高點。央行統計顯示，9月建築融資年增率為12.04%，較8月的12%略為上漲，但中長期來看，增長率仍維持下降趨勢不變。

央行官員分析，建築融資年增率略為回升，主要是適逢928檔期，建商積極推案，另外，營建成本上漲，以及央行明令購地貸款須在18個月內動工，都讓建商需要籌備較多的資金。

對於近期房市景氣，官員分析，買氣確實有點縮手，買賣雙方的交易意願也明顯降溫。另外，近期建物買賣移轉棟數轉為衰退，而移轉棟數衰退後的一個月，房貸金額也容易隨之減少。

至於房價，官員表示，近期房市情況陷入膠著，賣方不願降價求售、買方則認為房價過高遲遲下不了手，所以房價至今仍未見明顯鬆動。


房市降溫！國銀房貸餘額年增率連6月下滑 創22個月最低
聯合報

房市熱度持續降溫，中央銀行今（25）日公布9月「消費者貸款與建築貸款餘額」，其中，購置住宅貸款(房貸)與建築貸款（土建融）餘額續創新高，但9月房貸餘額年增率僅8.17%，已連6個月下跌，且創下2020年12月以來的近22年新低。

受政府打炒房及央行升息雙重打擊，房市買氣已明顯轉淡。央行統計，9月房貸餘額為9.24兆元、連66個月創歷史新高，但月增額縮小至351.34億元，已連4月低於500億元，且年增率亦持續下滑至8.17%。土建融餘額3.27兆元、也為連43個月創歷史新高，月增226.42億元，年增率微幅回升至12.04%。

央行官員說明，房貸餘額是只要有買賣成交就會墊高上去， 且餘額是以上個月餘額加上新增案件再減掉還款，由於還款期數很長，有寬限期也不會還款，因此整體餘額持續創新高。

但以年增率來看，房貸餘額成長已持續下修。官員分析，政府房市健全措施，針對貸款成數等都有限制，政府各部會都有祭出相關打炒房措施，導致貸款有減少，加上全球景氣前景不明朗、金融市場動盪，各項因素都使民眾購屋更為謹慎。

以往國人購屋會避開「民俗月」，因此農曆鬼月後的下一個月，房市通常多會回溫，但今年9月僅月增351億元，相較近兩年同期都至少月增600億元以上，等於是較正常水準「腰斬」。若以六都9月買賣移轉棟數觀察，9月移轉棟數月減4.2%、年減14.2%，僅台中市年月小幅雙增、桃園市小幅月增外，其餘縣市已全面衰退，顯示房市氛圍明顯轉趨保守。

土建融方面，9月年增率從上月12%小幅升至12.04%。官員分析，建商因應928檔期大量推案有資金需求，加上因應央行要求購地貸款須在18個月內開工，部分建商按計劃進行，帶動資金動撥需求。

但官員認為，中長期下滑趨勢並未改變，建商土建融餘額年增率近1、2年長期趨勢都是下降，還是與整體大環境有關，包括工料成本上揚、尤其缺工問題顯著，導致房市成本難以評估。

鄉林不動產研究室今(25)日指出，工料雙漲導致建案交屋期程遞延。根據市調顯示，在後疫期來臨之際，置產族經過比較後，發現棟距大、高綠覆率、商圈成熟的新成屋建案，才是他們眼中的高CP值商品。

美國升息一波波，為免新台幣持續貶值，不少口袋深的高資產族，展開新一波置產熱。但在工料雙漲的情況下，無論首購、換屋或豪宅產品普遍有縮水現象，大坪數變中坪數，中坪數減為小坪數。在高房價時代，儘管28至32坪是當道的首購熱銷產品，但喜愛大尺度生活空間的換屋族也不少。

鄉林不動產研究室指出，自110年9月到今年9月的最近一年內，依內政部實價登錄資料查詢，台中市各行政區不動產建物交易，以西屯區4,425筆最高、北屯區4,103筆次之。

若進一步以交易最集中的西屯區作坪數分析，在4,000多筆移轉交易建物中，面積坪數以20至39坪占1,461筆最多，占比33.1%、40至59坪為948筆，占比21.4%、19坪以下占比18.9%；而被視為豪宅等級的100至200坪間的大坪數住宅，居然也多達460筆，占比約10.4%，這應該與中部傳產企業主回流置產，準備享受退休生活有極大關係。

根據金融聯合徵信中心數據顯示，自2018年第2季到2022年第2季的近五年，平均每戶房貸建物鑑估值自1,082.1萬增加為1,210萬元，共增加127.9萬元；但承貸建物平均每戶樓地板面積卻從47.19坪變成了42.96坪，縮水4.2坪。

鄉林不動產研究室說，後疫期升息風助漲通膨壓力，因應土地成本及營建原料高漲，在購屋總價預算考量下，建商預售新案坪數「沒有最小、只有更小」，此現象已成不可逆的必然趨勢。

而經過三年新冠疫期長時間宅在家的生活模式，有部分高資產族體認居住機能及環境重要性，並發現新成屋價格較具議價空間，且居住坪數的CP值遠遠大過新預售住宅，因此紛紛瞄準高綠覆率地段的中大坪數產品入手置產。

鄉林建設副總經理方偉民表示，少子化時代來臨，家戶人口數減少；但青壯年族群在工作時，幾乎都將小孩託給父母幫忙看顧，因此三代同堂需求也增加，以高資產族群來說，還是偏愛大尺度格局，即使中古屋也是如此，從實價登錄數據就可以看出端倪。

值得一提的是，台中房價出現「高空亂象」，尤其是新興熱門重劃區的房價屢創新高，假設同樣7,000萬元的購屋預算，在熱門新興重劃區最多只能買到大概90至100坪左右的產品。

但在成熟精華商圈，例如科博館、草悟道周邊卻可以買到150坪以上，舒適度與坪效、環境、空間CP值加倍的好宅，不僅可以預留孝親房，更有足夠坪數可以規劃視聽娛樂室、書房、工作室等機能性空間。

方偉民說，台中市各項建設陸續到位，蛋黃區與蛋白區房價齊漲，但論生活機能、交通便利性及綠覆率與大棟距，很少有地段能像科博館園道這樣完善，此區單純寧靜是無可取代，正居市區核心的便捷，加上大綠帶廊道的稀有性，讓不少企業家都相當心動。

方偉民指出，像是「鄉林美術舘」，隨著疫期及國門的解封，近期吸引許多台商的青睞，一週預約賞屋達到25組以上，主要看好這裡擁有科博館4萬坪綠海景觀，交通便捷的台灣大道，大棟距隱密性高，以及提供住戶涵碧服務等。

近期購屋人猶豫期拉長，品牌力成為決勝關鍵。其中，台中三大矚目新案「寶輝The Springs」、「漢宇雲森SKYPARK ONE」、「睿嚮大涵」於第4季正式亮相，憑藉其品牌魅力加上遠超市場的規劃，三家建商均創下區域市場銷售佳績。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，升息、打炒房利空影響，觀望性買盤增加，許多案子銷售停擺，但有強勁品牌力加持的個案，由於具珍稀性，大多在個案醞釀期就有大量粉絲排隊預約。

而且不少業者都會拉高自備款，甚至設立轉約限制，個案便會以自住買盤為主，可確保未來社區住戶品質，也避免成屋後還有大量房仲進出，建案和建商品牌價值穩定，這類產品也相對不受景氣波動影響。

根據591統計，第3季全台推案創下約5,540億元案量新高，但建商推案並未踩剎車，房價也持續爆衝。另以中台灣為例，最新「大台中房市月報」顯示，今年1至8月使照量為1萬4,600戶，較去年同期增加6,788戶，年成長1.87倍。大量交屋潮也使二手市場轉趨觀望，整體交易量明顯下滑。

其中，被譽為中台灣最具「保值增值力」的品牌建商寶輝建設，近年包括「寶輝秋紅谷」創下每坪97.2萬元、總價5億元，囊括了住宅大樓最高單價及最高總價，至今仍難被超越。另外，逾10年屋齡的「寶輝一品花園」、「寶輝花園廣場」兩案，更屢創7、8字頭成交，顯見其品牌實力。

而寶輝首次前進北屯，在機捷特區推出「寶輝THE SPRINGS」，整併2,000多坪、三面臨路的稀有土地，規劃40至60坪，打造高質感莊園綠生活。該案享有大片景觀綠地、泳池公設等規劃成為焦點，全案於10月開案，銷售突破六成，均價落在5字頭，創區域最高價個案。

漢宇建設深耕北屯近20年，更在單元12創下許多第一，自民國96年重劃前就是第一家建商進來買地，也是重劃完成後第一個推案的建商，陸續完成掬境、築境、原境、琢森四個作品。

甫落成的「漢宇見築館」，是中台灣唯一結合企業總部、美學會館、銷售服務中心三合一功能的場館，為建築業在北屯地區最大的清水模總部會館，「以簡馭繁」的建築設計，在該區域成為吸睛地標。

近期推出的新案「漢宇雲森SKYPARK ONE」，一公開便創下區域預售實登第一名佳績，該案基地1,870坪，緊鄰萬坪南興公園與文中小預定地，光是綠地加總就達4.6萬坪，以22%的超低建蔽率，規劃近1,500坪中庭花園。

在宜居陽台可享有超大尺度千坪花園綠景，並打造27樓高獨棟森林綠態御邸，社區內更規劃專屬迎賓車道，打造三進式森林莊園，採內外雙哨守護社區安全，頗受高階客層青睞。

而被業界公認為台中豪宅鼻祖的寶璽建設，多年來推案量少質精，近年新作包括「寶璽高第」成為五期建築地標、「寶璽天睿」更憑藉豪宅界頂尖規格標杆，大獲好評，在市場上亦罕見轉手。

此案自2020年底完工後交易熱度不墜，連續兩年高居億元級豪宅交易量之冠，去年更席捲中台灣億元豪宅逾半交易量，寶璽品牌雖然低調卻是功力深厚，深獲富豪鍾愛。

寶璽機構旗下的睿嚮建設，初試啼聲選在弘富重劃區推出首案「睿嚮大涵」，全案施工、規劃團隊皆由寶璽建設原班人馬操刀，打造零店面精品寓所。

此案採先建後售，於10月上旬開放預約，產品規劃戶戶邊間雙面採光，客廳更採用「全景式玻璃落地窗」，兼具視野及採光。值得一提的是，包括鋼筋、水泥、冷熱給水管、排水管等原料，皆採用自股票上市的一級優良大廠。

內政部統計，今年截至9月，都更核定件數達57件，有機會追平去年成績；反之，觀察危老申請速度趨緩，以台北市而言，8月、9月兩個月間，僅收到二件申請。專家分析，在營建成本高昂下，建商從危老轉向都更的趨勢相當明顯。

觀察歷年都更核定狀況，2016年前都更核准件數平均每年僅40件，2017、2018兩年間，平均每年核准件數增至77件左右，2019年全年首度突破百案，核定件數103件，2020年核定86件，2021年核定67件。

今年初受缺工缺料危機、疫情影響，原本都更核定速度較為緩慢，不過下半年速度加快，截至9月共核定57件，全年有機會追平去年成績。

57件核定案件皆位於六都，台北市共30件，占半數以上，台北市都更數仍冠居全台；其次為新北市15件，件數已超越去年全年11件的成績，表現堪稱亮眼；台中市五件，桃園市三件，台南市、高雄市各二件。

然而在都更熱度上升的同時，危老申請速度卻趨緩。以最具指標性的台北市來看，8月、9月兩個月以來，僅出現二件申請案，是過去身為危老熱區的台北市，少見的景況。

至於8、9月危老申請最熱絡的地區，則落在台中市，共有42件申請；高雄市共31件申請；新北市共11件。

從統計數據觀察，北部地區危老案件進入高原期，成長速度慢下來；反而中南部地區，近來申請熱度急起直追。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，危老需要100%所有權人同意，實施至今，能夠整合到100%的案件，大多已趁時程獎勵落日前整合完畢，剩餘案件則會慢慢轉軌到都更。

她分析，一來都更條例給予的容積獎勵上限高過危老條例，二來對建商而言，小基地危老所要負擔的成本較高，市場會漸漸朝都更靠攏，長期而言則要持續觀察。

行政院今年7月核定危老條例房屋稅、地價稅等租稅優惠，延長五年至2027年5月，根據營建署稅式支出報告，優惠延長五年不僅沒有稅損，更可望增加稅收75億元，報告也指出，危老大幅增加房市供給，平均每年創造1.1萬戶新屋可供居住。

危老條例提供房屋稅、地價稅等租稅優惠，實施五年，可延長一次，行政院已核定延長，以鼓勵危老重建。截至9月底，全國危老重建申請案達到3,204件，各縣市政府已核准2,549件。

營建署指出，危老條例自2017年公布施行，原預估每年可重建3,653戶，實際成果，僅2018年不到預估數，2019年重建戶數突破萬戶，2020年更達到2.8萬戶，2021年也有近2.3萬戶，呈現大幅成長，且平均每年創造1.1萬戶新屋，增加房市供給，對都市發展也有所助益。

營建署表示，我國危老建物重建件數已逐年大幅增加，各縣市平均屋齡增加速度有減緩趨勢，然而，相對於為數眾多的老舊或危險建物，重建量能仍不足，未來須持續加以推動。

至於危老條例將於2027年5月落日，內政部對於危老未來走向，也正持續檢討，是否取消落日條款，或是修法延長施行年限，抑或如期落日，目前尚未定案。

全台房屋價格走揚，在疫情之後更突顯獨棟優勢的透天宅，總價普遍走升，實價登錄資料統計，各縣市透天今年第3季平均總價與去年同期相比，全國有六個區域總價漲幅超過二成，台北市是總價最高、也是漲幅最多的縣市，平均總價從近4,000萬漲至5,000萬元，年增幅度達31.6%。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，一般透天土地持有面積大，台北市透天交易量較其他類型少，並非透天交易的主力區，但平均總價卻高度成長。

綜觀透天平均總價大幅成長的區域，第3季年漲幅第二高者為宜蘭縣，平均一棟1,393萬元、年漲幅26.8%。

大家房屋宜蘭轉運站加盟店店東周佳瑮表示，宜蘭有高鐵站建設議題，目前全台房市降溫，但看好未來宜蘭縣高鐵商機，仍有買方願意進場，透天類型的買方一半為在地、一半來自雙北，雙北的買方多數是退休後想定居，千萬元在雙北僅能買二至三房，在宜蘭可購置透天，因此詢問度高。

第三名彰化縣及第四名嘉義縣市總價漲幅分別為26.3%、22.8%，平均總價去年第3季不到千萬元，今年已到上千萬元。而第3季透天平均總價不到1,000萬元的縣市僅剩澎湖、雲林、屏東、台東及花蓮縣。

郎美囡分析，除資金因素，先前工料雙漲讓透天新案開價攀高，拉動新透天及中古透天價格，許多透天主力縣市因總價漲勢凶，財力有限的首購族、小資族改購買華廈或大樓，且土地取得成本愈來愈高，過去透天為主的區域，新案規劃逐漸走向大樓及華廈。

新冠疫情爆發至今，房價上漲不少，據591實價登錄統計，疫情爆發前的2019年與2022年相比，七都（含新竹縣市）中古社區漲幅前三名，由新竹縣竹北市「好FUN」奪冠，三年來房價由1字頭暴衝至4字頭，漲幅158%，主要是受惠竹科買盤；北市中古熱門社區則座落在北投、內湖區。

其餘漲幅超過100%的社區還有竹北市「仁發香榭」、「富宇現代城」、台中北區「漢陞圓山」、台南中西區「天鑽大樓」，三年來身價皆翻倍。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，儘管今年房市疲弱，但仍有熱潮餘溫，部分社區是租屋熱門選項或是低總價好入手，房價都出現漲勢。

台北市前三名分別為北投「吉星大廈」、內湖「力霸國鼎大廈」、「麥帥新城DEF區」，房價漲幅約三至四成。

屋齡逾40年的「吉星大廈」是此次榜上屋齡最高的中古社區，但因鄰近新北投捷運站，不少套房產品，小坪數低總價下吸引買方投資出租。「力霸國鼎大廈」近內湖捷運站，周邊有美國在台協會，純住環境清幽，受到內科及南軟上班族青睞。

新北成功落實招商一條龍及工業區立體化政策！華固建設2019年購入約4,000坪的新莊區建國段土地，投資18.47億元興建廠辦大樓「華固國家置地」，總面積達2萬坪，預估可創造930個工作機會。同時，華固建設響應新北市工業區立體化方案，配合市府公共托育政策，捐贈124坪空間設置公共托育中心，兼顧在地就業及社會公益，實現在地就養、職場安心托育。

經發局長何怡明表示，自2019年起推動「招商一條龍」服務，透過跨局處溝通協調、專人專案服務，加速行政流程，讓案件快速審查通過，快速核發相關證照，已協助企業落實投資183案，包含海內外知名企業，創造逾3,600億元投資金額，帶動8.5萬個就業機會。「華固國家置地」為市府招商一條龍政策落實投資第25案，並且響應市府工業區立體化政策，回饋公益空間供市府設置托育中心，創造公私雙贏的合作範例。

國際政經情勢動盪不安，全球產業鏈重組，吸引許多台商陸續回流，重新佈局產線，全台商辦、廠辦空間已供不應求。為使土地利用更有彈性，新北市推出「新北市工業區立體化方案」，以產業空間的向上開發，解決新北產業用地需求，期盼透過獎勵方案，落實社會企業責任，鼓勵產業捐贈公益空間或回饋金，帶動產業發展亦提升工業區環境整體服務機能，實現安居樂業。自2019年起至今已審理通過共59案，創造72.4萬平方公尺產業空間，相當於4.5座新北市政府大樓，投資金額達624.86億元，預計可提供超過2.1萬個就業機會及創造約1,298.93億元產值。

華固建設鍾榮昌董事長表示，「華固國家置地」為2幢2棟的大型廠辦，地上12層、地下2層，擁有141戶，總面積約2萬1,245坪。本案已於2022年9月取得使照，未來將引入電子、通訊及醫療設備等高科技產業進駐，預估全案可帶動930個工作機會。此外，本案透過立體化政策爭取容積獎勵，配合新北市公共托育政策，除了讓建築物長高，亦捐贈124坪公托空間、新台幣750萬元的室內裝修費，設置公共托育中心，提供當地員工安心托育環境，兼顧社會公益。

經發局積極向中央爭取新北市工業區立體化方案，後續亦透過工業區立體化政策，鼓勵業者回饋公益空間，提供公托服務。「華固國家置地」的公共托育中心，是新北市於工業區設置的第3處，也是全國第1處透過工業區立體化捐贈公益回饋空間所規劃的公共托育中心。其餘2處位於工業區的公托中心，則分別為五股五權公托中心及新店寶高公托中心。新北市將以點、線、面持續推廣工業區立體化政策，透過單「點」申請立體化方案，帶動企業發展；配合環狀線TOD大眾運輸發展策略，結合交通便利性及周邊重大建設，導引產業適地發展；透過區域內立體化案件累積打造出如同造鎮效果，提升土地使用效率，促進企業升級轉型，作為新北產業區域指標。

針對近期市場出現中小建商資金斷鏈潮，台北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏以自身橫跨開發、金融、政壇3項底蘊，為產業發展、民眾福祉向政府提出6大建言，認為不動產政策改革刻不容緩，自由經濟帶動產業火車頭，勿以錯誤政策堵塞經濟源遠流長，才能維持社會居住正義發展。

首先「應取消18個月內動工興建限制」，陳勝宏分析，開發商都想如期動工，延長工期只是徒增成本，然而市場工料雙缺，甚至常遇到地主反悔等意外，若壓死動工時限將壓縮產業生命線，恐面臨資金斷鏈、倒閉風險，對市場造成惡性循環。

第2「應排除起造人興建房屋囤房稅」，陳勝宏指出，起造人是房屋生產製造者，與投資客購置囤積、轉售圖利不同，囤房稅不只錯誤懲罰庫存商品，還間接造成租金上漲，因房東會將增加的稅務成本轉嫁至房租，最後受害的仍是民眾。投資客不會因囤房稅而停止投資行為，政府應讓自由經濟運行，或增加社會住宅才是滿足居住正義解方。

第3「應提高都更容積獎勵」，都更與危老重建是全台刻不容緩的社會問題，台北地區有許多翻修不易的老舊建築，以民國60年代興建房屋為例，4至5層且無電梯、地下室的老式公寓，建築安全係數遠低於現行法規，難以抵擋強震，若遇921大地震一樣的強震，倒塌建築可能超過3.5萬棟，成為國安隱憂。而近期地震不斷，陳勝宏呼籲，政府應提高都更容積獎勵、降低興建成本，並將都更審議標準化、效率化，全力加速都更推動。

第4「應停止不當打房措施」，陳勝宏舉例，如「縮限土建融額度」衝擊中小建商，面臨資金斷鏈、難取得土地推案，「禁止預售換約」則應有誤傷條款，現在房市受經濟影響明顯轉冷，當「投資客」已被抽離市場，政府應停止不當打房措施，避免重創經濟發展。

第5「應盡速開放移工」，建築業面臨缺工缺料、工料飆漲困境，缺工數保守估計超過12萬人，導致工程成本與工期都難以掌握，工程發包日益困難，甚至出現無法申報開工窘況。陳勝宏表示，缺工是全台各產業都面臨的問題，移工並不會取代年輕人工作機會，政府應盡速擴大開放移工為當務之急，協助各大產業度過難關。

第6「房地合一稅收應專款專用於首購貸款利息、租金補貼」，陳勝宏呼籲，應統籌房地合一歷年稅收，專款專用回饋給社會年輕族群，如參照「青年安心成家購屋優惠貸款」或「租屋補貼」方案，針對弱勢族群提供更多補助，不僅讓稅收成為社會福利，更讓民眾感受到施政效能，對症下藥達到居住正義之提倡。

房市熱度持續降溫，中央銀行今（25）日公布9月「消費者貸款與建築貸款餘額」，其中，購置住宅貸款(房貸)與建築貸款（土建融）餘額續創新高，但9月房貸餘額年增率僅8.17%，已連6個月下跌，且創下2020年12月以來的近22年新低。

受政府打炒房及央行升息雙重打擊，房市買氣已明顯轉淡。央行統計，9月房貸餘額為9.24兆元、連66個月創歷史新高，但月增額縮小至351.34億元，已連4月低於500億元，且年增率亦持續下滑至8.17%。土建融餘額3.27兆元、也為連43個月創歷史新高，月增226.42億元，年增率微幅回升至12.04%。

央行官員說明，房貸餘額是只要有買賣成交就會墊高上去， 且餘額是以上個月餘額加上新增案件再減掉還款，由於還款期數很長，有寬限期也不會還款，因此整體餘額持續創新高。

但以年增率來看，房貸餘額成長已持續下修。官員分析，政府房市健全措施，針對貸款成數等都有限制，政府各部會都有祭出相關打炒房措施，導致貸款有減少，加上全球景氣前景不明朗、金融市場動盪，各項因素都使民眾購屋更為謹慎。

以往國人購屋會避開「民俗月」，因此農曆鬼月後的下一個月，房市通常多會回溫，但今年9月僅月增351億元，相較近兩年同期都至少月增600億元以上，等於是較正常水準「腰斬」。若以六都9月買賣移轉棟數觀察，9月移轉棟數月減4.2%、年減14.2%，僅台中市年月小幅雙增、桃園市小幅月增外，其餘縣市已全面衰退，顯示房市氛圍明顯轉趨保守。

土建融方面，9月年增率從上月12%小幅升至12.04%。官員分析，建商因應928檔期大量推案有資金需求，加上因應央行要求購地貸款須在18個月內開工，部分建商按計劃進行，帶動資金動撥需求。

但官員認為，中長期下滑趨勢並未改變，建商土建融餘額年增率近1、2年長期趨勢都是下降，還是與整體大環境有關，包括工料成本上揚、尤其缺工問題顯著，導致房市成本難以評估。

近日，中國海外發展有限公司（下稱“中海地產”）發佈了公司3季度業績簡報，在多數房企逐漸從Q2的低迷中走出來的情況下，中海地產反而有些“每況愈下”的境地。

3季度，中海集團單季度營收、經營溢利同比分別下跌59.48%、77.50%，經營利潤率同比跌13個百分點至10.2%。如果說中海地產3季度業績因項目結轉節奏波動而出現階段性下滑，並未傷及業績根本，但淨利潤率在2年內接連下滑達10個百分點，或在相當程度上拉低了公司的盈利和內生造血能力。

在新時期，面對行業利潤率趨勢性下滑逐漸回歸製造業的合理水準，中海地產的高利率是否還合理，下降空間還有多大？

3季度銷售結轉均不順

隨著疫情對於樓市銷售的影響減弱，以及去年同期基數走低，我國商品房銷售市場在3季度已經逐漸迎來了邊際改善。克而瑞資料顯示，百強房企3季度 7、8、9單月銷售同比分別下滑39.7%、32.9%、25.4%，較Q2平均超50%的降幅有明顯的企穩跡象，在單月銷售絕對量上也呈逐漸走高的趨勢。

這其中，央企、國資或者部分差異化的穩健房企表現不俗，如華潤、龍湖、越秀、濱江集團(9.990, -0.29, -2.82%)等，而這其中，中海地產卻意外地逆勢走弱。

2022年1-9月，中海集團實現全口徑（含中國海外宏洋集團有限公司）物業銷售額約2013億元，同比下滑26.9%，累計銷售面積約922.65萬平米，同比下滑34%。較上半年的降幅改善程度有限，更值得注意的是，中海地產第三季度合約物業銷售金額為628億元，環比下滑達30.39%。

截止上半年，中海地產的土地儲備7439萬平米，相較於前三季度銷售的922.65萬平米而言，中海地產的土儲去化速度並不理想。這或許也是其今年明顯放慢了拿地節奏的原因之一。

今年前三季度，中海地產累計在國內13個城市合共新增31幅地塊，新增總樓面面積553萬平方米，總地價812.1億元，同比下滑19%。其中Q3，中海地產新增樓面面積195萬平米，總地價322億元，同比降幅達到41%。

今年來，中海整體是在消耗土儲的，面對Q3銷售疲軟，預計中海地產在未來一段時間仍將保持少拿地的策略。不過值得注意的是，今年來中海地產的拿地均價為1.47萬/平米，甚至較去年同期的1.11萬/平米還提高了32.4%之多。這對於本就受到利潤率下滑而業績不振問題困擾的中海來說，並不是一個好消息。

利潤率驟降：“超額”利潤率或仍有下滑空間

中海不僅在銷售端遇冷，在施工結轉中也似乎出現了一些波折。

3季度，因物業交付顯著減少，中海地產僅僅實現收入175.2億元，扣非淨利潤18億元，單季度營收、經營溢利同比分別下跌59.48%、77.50%，經營利潤率同比跌13個百分點至10.2%。

相較於前三季度實現的總收入1213.1億元、扣非淨利潤約258.1億元，中海地產在3季度的業績可謂“量價齊跌”。

“量”方面。從近幾年的季節情況來看，中海地產往往在Q3是一個結轉創收的小低谷期，相對而言而二季度和四季度往往是結轉的高峰期。不過即使是這樣，也不能掩蓋中海近年在竣工結轉方面的“異常”。


相較於2020、2021年，今年一季度與往年基本穩步提升的情況系，而季度的結轉開始下滑，如果說Q2受到疫情影響較多的話，疫情已基本得到有效控制的Q3相較於往年呈現出大幅下滑就解釋不通了。

考慮到中海近幾年的銷售是是在持續增長的，交付量下降的背後大概率有延期交付的情況。而保交付在今年成為了購房人非常看重的企業信用之一。

“價”方面。近年來，中海結轉的利潤率呈現趨勢性下滑，Wind資料顯示，其淨利潤率從2020年的25.5%下滑至2022Q2的16.86%，兩年間下滑接近10個百分點之多。而Q3的扣除公允價值變動及匯兌損益的經營利潤率僅為10.27%的水準，可以預計中海全年的利潤率或將在半年報基礎上再度下滑，對全年業績形成壓制。

實際上在房地產行業利潤率普遍下滑的情況下，中海地產也不能例外。

梳理主流百強房企（包括未發佈半年報的房企）的半年報數據，16.86%的淨利潤率水準處於前10%行列，遠超行業平均利潤率水準，諸如萬科（8.7%）、越秀（8.2%）、新城（7.8%）、綠城（7.5%）。旭輝（6.4%）等。

值得一提的是，中海的“超額”利潤率從公司的土地價格和銷售價格來看，也難以為繼。

從2018年至2022年，中海儘管聚焦在一二線城市，但其銷售均價並沒有明顯的上漲，基本在20000元/平米均價上下徘徊。與此同時，其拿地均價則出現了明顯的上漲，從2018年的8181元/平米增長至2022H1的14835元/平米，增幅達到81%，同期銷售均價只有17%。

地價與售價之間的剪刀差被壓縮，加上建設安裝及人工成本的增長，中海地產的利潤率趨勢性下滑也就是符合邏輯。此外，從過去幾年的走勢看，我們可以預計未來幾年中海的利潤率大概率將繼續縮減，或趨於目前行業平局的7%左右的水準。

而在這之前，中海的業績或面臨比較大的壓力和波動。

10月25日，新京報貝殼財經記者從溫州某股份制銀行網點處獲悉，自今日起，該行首套房貸利率已由此前的4.1%下調至3.8%，二套房仍繼續執行4.9%的利率。

但是，貝殼財經記者注意到，3.8%的利率並非在溫州全市執行，當地某國有大行業務人員告訴貝殼財經記者，目前該行的首套房貸利率仍為4.1%，暫未接到下調通知。

截至目前，據新京報貝殼財經記者不完全統計，已有超過16個城市已加入首套房貸利率降息行列，目前首套房貸利率逐步進入“3時代”。

具體來看，濟寧由4.1%降至3.95%；武漢、宜昌、襄陽、天津等6城由4.1%降至3.9%；河北石家莊與秦皇島由此前的4.1%下調至3.8%；清遠由4.1%降至目前最低的3.7%。江門、雲浮、湛江則取消了利率下限。而昆明、大理、大連、瀘州四地的首套房利率于上周首次下調，昆明、大理、大連三城由此前的4.1%降至3.95%，瀘州地區則執行3.9%的利率。

9月底，央行、銀保監會發佈通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。調整之前，首套房商貸利率下限為不低於5年期以上LPR減20個基點，也就是4.1%，此次調整有利於引導首套房貸利率下限在當前4.1%的水準上進一步下調。

根據易居研究院智庫中心提供的資料，國家統計局70個大中城市房價指數資料中，至少有23個城市符合此次央行新政要求，其中二線城市有8個，三線城市有15個。據新京報貝殼財經記者梳理，目前哈爾濱、泉州、岳陽、北海、安慶、常德、桂林等7個城市仍未有首套房貸利率下調的消息。

諸葛找房資料研究中心高級分析師關榮雪表示，房貸利率下調意味著購房群體的購房成本進一步降低，同時購房需求的進一步釋放將有助於房地產市場活躍度的提升，有助於穩固購房群體、地方政府等相關主體對樓市預期的信心。

貝殼財經記者注意到，除商貸利率外，各地公積金利率也紛紛下調。自2022年10月1日起，央行下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。據不完全統計，目前已經有河南、海南、北京、重慶、安徽、上海、深圳、南京、杭州、濟南、成都、天津、無錫等30餘地落實新的貸款利率。

諸葛找房資料研究中心高級分析師陳霄指出，從城市分佈來看，出臺該項政策的城市以三四線城市為主，部分弱二線城市為輔，三四線城市今年以來經歷了多輪政策鬆綁，實際來看對市場的提振效果有限，市場需要更為實質性、強有力的政策加持。

10月25日，無錫完成第四批次集中供地，也成為22個城市中首個完成第四批次集中供地的城市。

目前，全國22城中已有15城完成三批次集中供地，除了部分城市加增第四批集中供地外，各大熱點城市的集中供地陸續進入尾聲。

值得關注的是，在今年的土拍中，央企、國企依然唱主角，除此之外，還湧現出三大拿地的新勢力——城投平臺、地鐵集團、“草根”房企，由此也形成了今年拿地企業的新格局。

城投平臺、地鐵集團、“草根”房企三大拿地“新勢力”的崛起，重塑了土地市場的新格局。資料圖片城投平臺、地鐵集團、“草根”房企三大拿地“新勢力”的崛起，重塑了土地市場的新格局。資料圖片
城投平臺：何去何從？

10月25日，無錫第四批次集中供地宣告結束，此次推出的13宗地塊全部底價成交，成交總價163.78億元，整體土地市場熱度仍然維持在低位。

值得一提的是，今年以來，無錫集中供地一直以城投等地方國資作為主力軍，在一批次、二批次、三批次供地中地方國資拿地金額占比分別為92%、55%、89%，而央企、國企在四批次之前還尚未在無錫拿地。但是，無錫四批次土拍中地方國資拿地金額占比大幅下降至33%，與此同時，綠地香港、保利、朗詩等國企和民企得以入場，成為此次無錫土拍的新特徵。

中指研究院土地事業部負責人張凱認為，此次無錫地方國資拿地金額減少，與不久前財政部印發《財政部關於加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》相關，其中提到“嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口”。可見，該政策對於限制地方國資托底拿地起到了一定的約束效果。

不僅是無錫，事實上，今年以來，除了央企、國企外，城投成為拿地中的新主角。根據中泰證券(6.440, -0.11, -1.68%)研報，2022年1-9月，城投拿地金額占全國土地出讓金比重為11.77%。江西城投拿地占比最高，為26.59%，江蘇、湖南、四川、重慶4個省份城投拿地占比在15%-25%之間。全國範圍內，甘肅嘉峪關市、湖北黃石市等5個地級市城投拿地占比在50%以上；四川遂寧市、湖南岳陽市等18個地級市城投拿地占比在30%-50%之間；江蘇鹽城市、常州市，湖北宜昌市、浙江紹興市、廣西柳州市等30個地級市城投拿地占比在20%-30%之間。

一方面，在土拍市場降溫的情況下，城投拿地的情況增多；另一方面，城投平臺拿地多是為了給市場“托底”。據中指研究院統計，城投拿地後真正入市率僅為9%。不過，在“不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入”的要求發出後，城投拿地的趨勢是否依然持續尚未可知。

地鐵集團：隱形“地主”

今年9月，在深圳第三場土地出讓中，深圳地鐵以底價摘得坪山G14306-8011、G14306-8012、G13305-0046地塊，共花費60.38億元。

同樣，在9月結束的杭州第三批集中供地中，杭州地鐵以底價拿下2宗地塊，耗資40餘億元。據中國指數研究院統計資料，杭州地鐵今年累計權益拿地金額已達51億元。

不止是深圳地鐵、杭州地鐵，廣州地鐵、南京地鐵等地鐵集團也在今年的土拍市場上踴躍拿地，成為繼地方城投平臺後，土拍中新晉的拿地勢力。

據中指研究院統計的資料顯示，今年前9個月，權益拿地金額TOP100的企業中，就有8家地鐵公司上榜，包括廣州地鐵、廈門軌道交通、深圳地鐵、杭鐵集團、瀋陽地鐵集團、合肥軌道交通集團、蘇州軌交集團、南京地鐵集團，拿地總金額為585億元。

從新增貨值來看，2022年1-9月，廣州地鐵以542億元新增貨值排名全國房企第14位，深圳地鐵（468億）排名第15位，廣州地鐵、深圳地鐵的新增貨值均超過龍湖集團、中國金茂。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，地鐵企業之所以越來越成為地方土地市場的“生力軍”，一方面，因為區域綜合開發逐漸成為土地出讓的重點；另一方面，也由於熱點城市地鐵進入大規模開發階段，房地產業務給地鐵建設“輸血”已經成為地鐵開發的重要支撐。此外，地鐵公司的實力相對雄厚，拿下地塊、地鐵開通後再賣房子，溢價會比較高。

但客觀來看，地鐵公司缺乏成熟的開發、運營和操盤經驗，在大舉拿地後，後續如何操盤、是否引入房企合作仍然值得關注。

“草根”房企：重出江湖

在央企、國企唱主角的土地市場中，以前銷售額排名靠前的民營房企削減拿地力度。以克而瑞2021年銷售額排行榜TOP30房企為例，曾經活躍在拿地市場TOP10-TOP30內的房企大多在今年的土地出讓中銷聲匿跡，諸如融創中國、綠地控股(2.700, 0.02, 0.75%)、旭輝集團、陽光城(1.820, -0.02, -1.09%)、正榮地產、融信地產、世茂集團等曾經拿地激進的房企，當下或資金鏈緊張，或已經“爆雷”。

在這些規模化房企隱身後，一些地方性的、曾經寂寂無名的小微房企開始重出江湖。過往，在規模房企搶地的激烈競爭下，土地價格高攀，這些小微房企被擠出市場，而今年土地市場降溫，拿地門檻降低且競爭者有所減少，這些“草根”房企迎來了一顯身手的機會。

比如，在上海第三批集中供地中，上海本土房企寶華地產以56.045億元、溢價率9.46%的代價，將桃浦科技智慧城015-01地塊順利收入囊中。不僅如此，今年7月，寶華還以總價約11.72億元競得上海普陀區1宗地塊。自此，寶華也成為在上海近兩輪集中供地土拍中唯一一家均有地塊入帳的民營房企。

上海寶華地產成立於2002年，算是一家老牌的滬上房企，開發有幾十個大型房地產項目，累計完成開發總量近千萬平方米。近年來其開發有寶華城市花園、浦東紫薇花園等住宅產品，風靡一時。此次寶華地產拿地距離上次在浦東拿地已經時隔兩年，補倉意願強烈。

但是，從寶華地產的成長路徑來看，這家房企紮根上海並未走全國化擴張的道路，且規模有限，目前從公開管道查不到其具體的銷售額。

除了上海寶華地產外，在近兩批次的上海供地中，上海本地房企上海恒文、上海佳運、上海大豪、上海同潤等也各有斬獲，這些中小房企此前也鮮有在上海公開市場拿地。

不止是上海，在杭州、合肥、南京等地一些本土中小房企也開始反攻拿地。例如，原先深耕蕪湖的偉星置業轉戰合肥市場，兩年累計拿地金額超百億元，而杭州眾安集團也豪擲近50億元在杭州補倉。

梳理這些中小房企共同特徵可以發現，此類“草根”房企大多是本土房企，規模不大，在一個城市的部分區域深耕，擁有成熟的代表作品，也具有強烈的補倉願望。同時，這些本土房企大多數並未走全國化擴張的規模化道路，絕大部分並未上市。

這也說明，在後規模時代，在“大而強”的房企失落之時，曾經“小而美”的房企得以再度浮出水面，迎接市場新的機遇和考驗。

10月25日，海口市自然資源和規劃局網站發佈公告稱，決定以掛牌方式出讓海口市金沙灣片區1宗國有建設用地使用權，掛牌報價時間為11月18日至11月30日。

資料顯示，此次掛牌出讓的宗地位於海口市金沙灣片區，土地面積約11.7萬平方米（合175.53畝），涉及金沙灣片區控規地塊編碼XY0103016、XY0103017。該宗地土地用途為城鎮住宅用地，出讓年限為70年，目前地塊已具備安置補償落實到位、土地權利清晰等動工開發必需的條件。

出讓公告明確，該地塊掛牌出讓設有底價，按照出價最高且不低於底價者得的原則確定競得人；地塊起始價約16.49億元，採取增價方式競價，競買人在報名時需交納土地競買保證金約9.89億元，可以使用銀行保函方式提供土地競買保證金。

值得注意的是，根據出讓公告，該專案應採用裝配式建築實施，具體指標按照海南省政府相關裝配式建築政策要求執行；同時，該宗土地上建設的住宅房屋，執行現房銷售政策。

百盛商業（03368）全資附屬綿陽富臨百盛廣場昨日收到中標通知書，按投標價約2,160萬元人幣贏得由綿陽新投實業擁有位於四川省綿陽市綿陽科技城新區創業大道東側建築物負一層（部分）及一層至四層物業的租賃競標，總建築面積約6萬平方米，預期租賃年限20年。

該集團主要經營中國百貨店，董事會認為租賃綿陽市物業在當地發展業務至關重要。

港龍中國地產（06968）今年到期的13.5％發行在外優先票據進行交換要約，涉本金額1.58億美元。交換要約由今日起至11月2日（倫敦時間下午四時正）屆滿，最低接納總金額為90％。現有票據每1,000美元本金額可交換同額新票據，另加應計利息。新票據限期為364日，年利率為13.5％。

該公司解釋，交換要約讓公司為現有票據進行再融資並改善債務結構，使公司得以延長債務
期限、更穩定地發展、加強其資產負債表及改善現金流管理。

華住集團－S（01179）公布，Legacy－Huazhu（LH）業務於第三季度的平均可出租客房收入約193元人民幣，同比增長9.1％，並恢復至2019年水平的90％，得益於7及8月暑假積壓的休閒旅遊需求以及9月下旬商務旅遊逐步恢復，LH 日均房價254元人民幣，升3.1％，入住率76％，升4.2個百分點。但對第四季度復甦持謹慎態度，因近期內地各省市新冠肺炎有更多零星的復發現象。

另外，該集團指，DH 第三季度的平均可出租客房收入75.3歐元，同比57.2％，混合平均可出租客房收入增加至2019年水平的102％。日均房價增長17％帶動，而入住率仍較2019年水平低10個百分點。該集團預期歐洲能源短缺導致高通脹率，日均房價將須進一步提高以彌補成本增加。

該集團指，於9月底，在17個國家經營8,402家酒店，擁有約79.75萬間在營客房。待開業酒店2,313間。

德商產投服務（02270）公布，斥約1,560萬元人民幣向非執行董事鄒康連同鄒健作為控股股東收購320個停車位。

該集團指，作價與獨立估值師於5月19日對停車位估值約1,560萬元人民幣相同。停車位位於成都天府新區的地下停車場，總建築面積約9,302平方米，自完成開發以來，停車位並未被租出，因而尚未產生任何收入。該集團有意轉售停車位予潛在買方，並樂觀認為該地區擁有充足需求以供其轉售停車位，且收購是擴大收入來源的具吸引力機會。

新城發展（01030）公布，9月銷售額約83.23億元（人民幣．下同），同比下降約55％，銷售面積約94.11萬平方米，而今年首9個月累計銷售金額約938.75億元，同比下降約45％，累計銷售面積約952.12萬平方米。

該集團指，9月房地產出租物業共134個，總建築面積約1,257萬平方米；租金收入約8.06億元，商業運營收入約8.62億元，而首9個月累計租金收入約67.19億元，商業運營收入約71.95億元。

滔博國際（06110）公布，由6月1日至8月31日的2022╱23財政年度第二季度，零售及批發業務總銷售金額按年同比錄得低單位數下跌。

該集團指，截至8月底，直營門店毛銷售面積較上一季末減少3.2％，較去年同期減少0.7％。該集團指，零售業務的銷售金額為零售門店（線下渠道）及電子商務平台（線上渠道）與消費者進行銷售業務的收益，包含增值稅，而批發業務的銷售金額為該集團與下游零售商進行銷售業務的收益，包含增值稅。

綠城中國（03900）獲建銀國際上調目標價，由11.48元升至18元，維持「跑贏大市」評級。該行認為，樓市下行，綠城可得益於其擁有較多土地儲備、2021年至2024年預測收入複合年增長16%，以及強健的財務狀況，有望鞏固其市佔率；加上該股今年預測市盈率4.4倍、預測股息率5.7厘，應該是買入好時機。該行又稱，綠城與第一大股東中交集團會繼續維持緊密關係。

早前中交集團披露，因綠城中國發行1340.6萬股股份，持股水平由原先的28.15%攤薄至27.99%。資料顯示，發行股數與綠城員工9月份行使購股權數量相同，料因此令中交集團持股被攤薄。

折實呎價14494元 436萬入場

新盤售價跟隨大市回落，本地兩大發展商長實（01113）及新地（00016）合作發展的屯門第55區小秀大型發展項目飛揚第1期，昨天加推43伙，折實平均呎價14494元，較兩個半月前公布的價單低約4.3%，周六（29日）賣80伙。恒地（00012）旗下粉嶺發展項目One Innovale第3期One Innovale–Cabanna也加推57伙，折實均價14208元，周六首輪開售118伙。

飛揚第1期昨天加推第7號價單，涉及43伙，實用面積263至712方呎，折實售價435.9萬至1017.5萬元，呎價12888至17098元，平均每呎14494元，較8月初公布的第6號價單折實均價15138元，低約4.3%。

參考反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL），樓價由8月初至10月中累計跌約4.9%，意味飛揚第1期價單的下調幅度，與整體樓市相近。

若抽出個別單位作比較，新推的1座15樓D室，實用面積282方呎，折實售價465.8萬元，折實呎價16518元。

對比6月推出的同層鄰戶C室，座向一致，實用面積283方呎，折實售價483.2萬元，折實呎價17074元，兩個單位呎價相差約3.3%。

長江實業集團高級營業經理楊桂玲指出，今批單位大部分向南，可享開揚景致。該盤同日公布銷售安排，周六開售80伙，其中70伙以先到先得形式發售，另外10伙招標。

One Innovale添57戶 每呎14208元

飛揚第1期位於青山公路大欖段170號，提供400伙，實用面積263至722方呎，預計2024年3月底入伙。

至於以平絕整個One Innovale發展項目及同區新盤開價的One Innovale–Cabanna，昨天也加推第2號價單，提供57伙，實用面積224至683方呎，折實售價331.08萬至936.41萬元，折實呎價13398至15469元，折實平均呎價14208元，較第1號價單折實均價14088元，輕微高出約0.9%。

該盤昨天亦公布首張銷售安排，周六首輪開售118伙，其中113伙以價單形式發售，實用面積186至683方呎，折實售價276.3萬至941.81萬元，折實呎價13398至15469元。項目同日推5個地下連花園特色戶招標，實用面積239至405方呎。

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，One Innovale–Cabanna截至昨天晚上8時累收770票，以價單發售單位計，超額約5.8倍，當中有約10%擬買入2間或以上，周五（28日）截票。

PARK YOHO Bologna超購24倍

另邊廂，新地元朗PARK YOHO第3期PARK YOHO Bologna率先於明天首輪開售66伙，其中60伙以價單形式公開發售。

新地代理總經理陳漢麟說，該盤暫收逾1500票，較公開發售的60伙，超額認購24倍，今天截票，並不排除開售當日即晚加價加推單位應市。

樓市受負面因素影響，表現疲弱，作為藍籌屋苑的荔枝角美孚新邨驚現3房單位以900萬元售出，呎價跌穿1萬元大關，僅約9615元，創屋苑近6年呎價新低。

資料顯示，美孚新邨7期萬事達廣場11號中層A室，實用面積936方呎，3房間隔，上月登記以900萬元成交，呎價約9615元。美聯物業高級區域營業董事吳志輝指出，該單位今年8月以1150萬元放盤，最終減價250萬元或約21.7%易手，成交價較市價低約一成。

美孚新邨對上一宗呎價低於1萬元的成交已要追溯至2019年9月，但當時售出的為頂層沒有電梯到達的單位，如撇除頂層單位或事故單位，最新成交呎價為屋苑過去6年新低。

是次單位原業主於2001年3月以261萬元購入，近年成為遺產貨，最新成交價較21年前大幅高出639萬元或2.4倍。

第一城兩房477萬蝕讓

另一藍籌屋苑沙田第一城則錄蝕讓，美聯物業聯席區域經理翁凱傑表示，剛成交單位為8座中層C室，實用面積327方呎2房戶，原以510萬元放售，終以477萬元沽出，呎價約14587元。原業主於2017年3月以480萬元購入，持貨逾5年半賬面蝕3萬元或0.6%。

此外，美聯物業區域經理尹皓霆透露，有投資者以763萬元沽出將軍澳日出康城MONTARA 2B座極高層C室，實用面積450方呎2房戶，呎價約16956元。原業主於2019年5月以805.8萬元一手購入，賬面蝕讓42.8萬元或5.3%離場。

南豐與港鐵（00066）合作的將軍澳日出康城LP10，已正式獲批轉讓同意書，準備啟動交樓程序。南豐集團香港地產處執行董事許謙讓表示，LP10去年初推出以來共售出791伙，佔整個項目893個單位約89%，部分單位留待以現樓推出，將適時部署全新一輪銷售。LP10由兩座大樓組成，提供831個2房至4房標準單位，以及62個特色戶，實用面積由447至3906方呎。

宏安地產（01243）及宏安集團（01222）夥拍長實（01113）執行董事趙國雄兒子趙朗，於去年3月斥3億元向新世界發展（00017）購入屯門THE PARKVILLE基座商舖，近期擬分拆成15個舖位出售，售價由1520萬元起，全部舖位意向價總值約5.44億元。

1520萬起 意向價總值5.44億

市場人士透露，THE PARKVILLE基座包括地下及1樓正準備拆售，包括13個地舖，建築面積約253至1670方呎，叫價由1520萬至6813.6萬元，呎價4.08萬至6萬元；1樓則有2個舖位，建築面積分別約5498及5103方呎，放售價分別為8247.5萬及7655萬元，呎價俱約1.5萬元。

據了解，目前所有舖位俱連租約出售，以叫價計，可提供約2.8至3.2厘租金回報。以放售價計算，總值約5.44億元，較購入價高出2.44億元或81.3%。

另外，位元堂（00897）正放售自用中的銅鑼灣波斯富街108至120號寶榮大樓地下AB舖，建築面積約2000方呎，叫價3.8億元，呎價約19萬元。

仲量聯行最新發表《香港地產市場觀察》報告中指出，甲級寫字樓市場9月錄得15.7萬方呎的淨吸納量，但整體寫字樓市場的空置率上升至10.5%，主因是月內有新供應落成，包括九龍東啟德AIRSIDE和觀塘波頓科創中心。至於9月整體市場租金按月進一步下跌1%，中環則下跌0.4%。

市區豪宅打破僵局，跑馬地比華利山錄得本月開齋成交，消息指，該屋苑B座中層2室，實用面積1,409平方呎，4房，剛連車位以4,220萬元售出，呎價29,950元，造價較恒生銀行 （00011） 網上估價4,387萬元，低167萬元或3.8%。業主2009年以1,770萬元買入，帳面賺2,450萬元或1.4倍。

另外，北角賽西湖大廈也錄得「零的突破」，中原地產高級資深區域聯席董事區國良說，賽西湖大廈6座低層A室3房，實用面積1,297平方呎，由叫價3,200萬元，減至2,808萬元終沽卞，呎價21,650元。原業主2016年以2,660萬元買入，帳面獲利148萬元，升值5.6%。

近年鰂魚涌、太古一帶的舊樓及工廈逐步重建為商廈，其中位於臨海位置的鰂魚涌海裕街用地，將會建成一排商廈及酒店群。初步估計，區內的重建項目將提供約464萬平方呎商業樓面，進一步穩固港島東商業區的地位。

以往鰂魚涌屬於住宅及工業為主的社區，不過，隨着區內的大地主太古地產 （01972） 陸續將區內廠房、工廈重建成為太古坊的商廈群，逐漸變成第2個商業延伸區。發展商亦看準商機，陸續為區內工廈及舊樓開展重建工程，加快地區轉型。據粗略統計，現時區內至少有3個正在進行的工商業重建項目，共涉約216.2萬平方呎的商業樓面供應。

海裕街地盤標售 市值約40億

原由太平協和所持有的鰂魚涌海裕街地盤，於今年年中招標放售，可重建的商業樓面涉約40萬平方呎。項目去年3月獲通過有關原址換地申請，擬換地後的地盤面積或可達91,838平方呎，經補地價後，或可提供建築面積約40萬平方呎樓面，興建5幢34米至41米（主水平基準以上）的建築物，作為酒店和辦公室用途，並設4.1萬平方呎的觀景平台。據了解，項目的市值約40億元，每呎樓面地價約1萬元，但日後轉作商廈用途需補地價。

值得留意的是，早在2000年代初曾經有意將用地建為一個名為「老香港」的懷舊主題公園及商業旅遊項目，直至近年，發展商才同意原址換地。而項目以曾於2019年獲批准興建建1幢商廈、4幢酒店，提供400間客房，總樓面約40萬方呎。

濱海街舊樓獲批建商住大廈

另外，恒地 （00012） 及太古旗下的鰂魚涌濱海街16至94號及英皇道983至987A號舊樓，於今年3月份獲屋宇署批建2幢28層高（另設3層平台及2層地庫）的商住大廈，並設有住戶康樂設施，涉及的住用總樓面約36.83萬平方呎，而非住用樓面則涉約7.24萬平方呎。

至於太古地產收購逾10年的鰂魚涌仁孚工業大廈，亦於今年年初獲土地審裁處批出強拍令，底價為約50.526億元，屬於強拍條例於1999年生效以來，涉及底價最貴的強拍。事實上，集團花逾10年的收購，並於2018年已經就項目及比鄰的船塢里8號華廈工業大廈申請強拍。發展商表示，若最終成功投得上述兩項目，將計劃重建為辦公樓及其他商業用途，涉及總樓面約77.9萬平方呎。

規模最大MiC私樓 料涉1800伙

華懋積極響應政府推動組裝合成（MiC）建築法，正研究在東涌配電站上蓋住宅項目運用MiC技術，涉及多達1,800伙，若果成事，將會成為現時層數最高、及規模最大的私人住宅MiC項目。

華懋屬於市場上首個在私人住宅項目運用MiC項目，繼之前跟市建局合作的深水埗東京街項目後，據悉，正在研究東涌住宅項目採用MiC的可行性。

達48層高 冀加速技術普及

該項目由華懋在今年7月投得的港鐵 （00066） 私人住宅，住宅樓面達約94萬平方呎，將提供大約1,400至1,800伙，相較之前東京街項目的191伙，多出最多8倍，屬於規模最大的私人住宅MiC項目，亦多於房屋署的安達臣道石礦場R2-6及R2-7用地項目（涉及1,410伙）。

據資料顯示，東涌配電站項目連同隔火層樓層高度達48層高，若果最終落實以MiC技術興建，亦有機會成為全港層數最高的MiC目。

隨着市場出現大型項目運用MiC技術，加上政府放寬豁免樓面上限至10%等，有機會加速MiC在市場普及化。

華懋日前舉行「華懋集團可持續發展論壇2022」，吸引逾1,700位關心零碳社會的人士及專家，透過實體或網上形式參與，期間華懋執行董事兼行政總裁蔡宏興稱，集團繼續推動業界採用更環保的建築方法，期待與其他志同道合的夥伴合作，推動香港成為一個更宜居的城市。

發展局局長甯漢豪席致辭亦稱，很高興得知華懋集團正在籌劃第二個以MiC技術興建的項目，技術顯著地提高了工程質量、安全性和可持續性方面的表現。

在經濟欠佳，市況波動情況下，大手工廈仍然受捧，繼昨日長沙灣永新工業大廈全幢獲黑石基金承接後，香港仔興偉中心全層單位，建築面積27280方呎，亦以1.19億易手，買家為惠理集團辦人之一的投資者葉維義，料回報逾3厘。物業於13年間升值3.1倍。

上址為香港仔興偉中心22樓全層，建築面積約27280方呎，市場消息透露，以1.19億易手，平均呎價4362元，該物業連租約，現址月租逾30萬，料回報逾3厘，原業主於2009年以2868萬購入，持貨13年，帳面獲利9032萬，物業升值逾3.1倍。

據了解，新買家為惠理集團創辦之一的葉維義，葉氏來自建築業世家，惟他沒有接手家族生意，而是投身金融業，於1993年創辦惠理集團，2007年在港交所主板上市，是第一家在香港上市的資產管理公司，集團總部設於香港，於北京、上海、深圳、新加坡等地設有辦事處。

平均呎價4362元

有代理分析道，該廈的特色是擁有無敵海景，上述全層連約出售，目前回報約3厘，假若物業可以進一步分間出租，將令租金提升，回報進一步升至逾5厘水平；另一方面，甚至可以入則分間單位，並將物業拆售，相信獲利可觀。

持貨13年升值逾3.1倍

近期，市場頻錄大手工廈買賣，日前，私募基金黑石（Blackstone）夥儲存易迷你倉集團，購入長沙灣永新工業大廈全幢，作價約8.5億，平均呎價約5600元。永新工業大廈位處荔枝角道850至870號，樓齡約45年，具重建價值，該廈佔地面積約1.51萬方呎，今年初向城規申請，擬將地積比率由12倍增至14.4倍，以重建1幢26層高（包括4層地庫）的商廈，作為寫字樓、食肆、商店及服務行業用途，總樓面涉約21.5萬方呎。同時，申請人擬為重建項目，於長茂街和荔枝角道自願實施3.5米的樓宇後移，擴闊道路（行人道），給予行人有更多的空間。

黑石基金近年曾先後購入多幢工廈，去年斥資5.08億，向英皇購入鴻圖道處82號全幢工廈，總樓面面積約8.95萬方呎，平均呎價約5676元；去年7月亦以約2.83億，購入粉嶺業暢街13號的一幢5層高工業大廈，佔地約12895方呎，總面積約為63897方呎。