看好內科產業需求的爆發力，台北市大直商圈已躍居為商辦戰區，新的辦公產品每坪已有站上「三位數」的行情、甚至直追台北市敦北，最近華固、宏普、大陸、良茂、忠泰、虹光六大建商，都同步重押商辦，未來可望成為下一個辦公商圈新熱點。

近年大直商用不動產面臨一波洗牌，「摩鐵」、量販店紛紛退場，取而代之的將是下波商辦大樓，最近不少建商紛紛卡位，計畫在大直開發頂級辦公大樓，搭上辦公升級、換屋潮。

華固繼2020年「華固亞太置地」以大約90億元整棟賣給國票金及關係企業，並更名「國票金控大樓」之後，即發現大直辦公室需求比預期中殷切，還有不少潛在客戶在等待，因此去年再度加碼搶地，斥資27.4億元卡位大直維多利亞飯店旁1,330坪土地，計畫明年取得建照後推出頂級辦公大樓，未來總銷至少百億。

同樣嗅到這波商辦熱潮湧向大直的建商，也紛紛加入戰區。宏普位於台北萬豪酒店旁的金泰段土地，基地規模達2,640坪，計畫為單一企業量身打造，興建頂級企業總部大樓，預計未來總銷將至少200億元。

另外，大陸建設鎖定大直，首度投入頂級辦公大樓市場，基地為占地1,000多坪的大直家樂福，日前釋出年底租約到期不再續約，明年拆除改建為頂級辦公大樓的訊息，引發市場高度關注。

對大直情有獨鍾的「印尼紡織大王」宋良浩家族，已斥資200億元收購不動產，進行長線布局，其中第三代接班人虹光國際董事長宋大江，2017年以13億元向亞昕國際買下的大直「摩鐵」伊都汽車旅館，將拆除改建為辦公大樓，基地面積467.1坪，未來伺機推出銷售，預計於2025年完工。

另外發跡大直的大地主良茂建設董事長陳春銅，位於台北美福飯店旁的1,250坪土地，將打造集團企業總部，全棟將只租不售，部分樓層可能對外出租。

至於耕耘大直多年的忠泰，也邀安藤忠雄打造「NOKE忠泰樂生活商場」的一棟頂級辦公大樓。

大直大灣北段不得作住宅的禁令迄今還是沒有鬆綁，坐擁區內土地多年的建商，剛好搭上這波商辦升級潮、換殼潮，幾家知名建商紛紛放棄作豪宅的打算，啟動商辦開發計劃。

台中市北屯區四期重劃區，發展成熟至今也快30年了，區內擁有多座大型的公園如兒童公園、舊社公園，都有萬坪以上，社區型公園、綠園道也非常多，加上擁有崇德路、昌平路、興安路、一點利市場等成熟商圈，可說是一個規劃完善、好居住的區域，吸引越來越多外來人口入住。

在日常採購方面，四期重劃區內有熱鬧的「一點利」與「金谷市場」，還有崇德商圈、昌平商圈、興安路商圈、北屯路商圈等熱門商圈，區域內包括大買家量販店、全聯社、特力屋、思夢樂、屈臣氏、家樂福、寶雅、丁丁藥局，到COSTCO北屯店也很近，生活機能完善且便利。

有巢氏房屋台中北屯長春加盟店經理曾進營表示，四期重劃區由於熱門商圈很多，吸引建商爭相進來購地推案，區域內預售大樓房價「坐4望5」，就連屋齡20～30年的中古住宅大樓，每坪單價都要「坐2望3」；去年至今年上半年的房市全盛時期，部分搶手的中古大樓，由於單價與總價較親民、甚至出現「秒殺」。

曾進營表示，四期重劃區周邊交通發達，如北屯路，北上可接潭子區、豐原區，銜接74號快速道路南下，可進到台中七期、到中友百貨、一中夜市、中國附醫商圈等熱門據點也很便利；預計年底又新增國道四號延伸銜接74號道通車，北屯區到國道1號、國道3號、台中港等都非常方便。

談到熱門商圈，曾進營說，四期重劃區最熱門的就屬崇德商圈，因為崇德路寬敞、周邊進駐很多大型連鎖餐廳，如赤鬼牛排、屋馬、輕井澤等餐飲名店聚集；崇德路上還有台中巨蛋棒球場、洲際棒球場，以及中信金控砸重金打造、正在興建的漢神購物商場等重大建設。崇德商圈屋齡10年內的住宅大樓，每坪單價30～35萬元，崇德商圈內的11期重劃區，預售屋每坪單價已站上5字頭。

曾進營指出，在文心路與松竹路之間的興安路商圈，周邊消費力強大，區域內有圖書館、楓康超市、診所、大小餐廳林立，生活機能完善，五年內的住宅大樓，每坪單價35～42萬元；20～30年的住宅大樓，每坪單價26～33萬元，如「太子地球村」就是區域內熱門標的物。

而位於遼寧路上的一點利商圈屬於黃昏市場，平時採買民眾絡繹不絕，周邊聚集如屈臣氏與各式小吃店、水果攤，由於生活機能完善，頗受自住客與租客的青睞，五年內的住宅大樓，每坪單價36～43萬元；屋齡20～30年的住宅大樓，單價22～33萬元。在租金部分，二房租金行情約在1.5～2萬元、三房租金可到2～3萬元。區域內熱門中古大樓就屬「三木日光計畫」，雖然屋齡已有20多年，仍受到許多首購族與置產客的喜愛。

自從美國眾議院議長裴洛西8月訪台後，兩岸緊張情勢升溫，有網友擔心台海戰爭一觸即發，直呼想搬家，「如果躲去花蓮有搞頭嗎？花蓮房價會不會漲啊？」貼文一出引起網友熱議。

該名網友在PTT上發文表示，中共總書記習近平在20大上重申不會放棄以武力統一台灣，衝擊近期港股和台股崩跌，讓他擔憂不已，怕真的有可能發生台海戰爭，並透露想搬家躲去花蓮。

其他網友紛紛表示，「花蓮市區房價其實不便宜」、「花蓮市區房價比雲林苗栗彰化還高」、「連光復玉里價格都可以飛了，市區你覺得呢」、「花蓮現在漲到翻，你還停留在哪個年代啊」、「花蓮房價早就被炒高很久了」。另有網友PO出花蓮市區預售屋的價格，每坪單價幾乎都要33萬起跳。

好房網報導，花蓮過去10年因生活環境、交通建設及觀光利多，帶動房市發展蓬勃，目前有不少新推案突破3字頭，中古屋行情則落在每坪約18萬元左右。當地房仲業者指出，花蓮房市交易熱區包括吉安鄉、花蓮市的美崙區域等，這幾區推案量也較多，不過目前市場有些供過於求，房價有下修趨勢。

台灣房屋集團趨勢中心觀察實價登錄資料，冠德信義C棟12樓戶加4車位共267坪，九月以總價4.1億賣出，單價約188.48萬。對此，房市專家Sway分析，這是因為美國聯準會（Fed）升息所致，許多人賣房救股資金移轉，房市投機客在股市套牢，無力護盤房價才會賣出。Sway更預告，「跌價早開始！」

Sway在臉書粉專「Sway房市觀測站」發文表示，交易是九月的事情，當時背景是Fed瘋狂升息，台灣賣房救股、資金移轉明顯，因為房市投機客在股市套牢後，無力護盤房價，最後只好一個個議價賣掉；Sway指出，「豪宅是市場先驅，它掉價之後，就會是一般住宅的跌價」，昨天Fed再度升息，資金將再度被抽離，有人預估到明年底才會落底，那麼房市跌幅就會更多，政府打不打房，房價都會跌。

Sway提醒有6個地區要小心，台北有共構宅燒掉卻只有一戶住戶，空轉嚴重；新北是賠售區持續套牢，開高價區賣不動，樹林建商倒閉；新竹是交叉投資股房者雙雙套牢最痛苦；台中有預售屋出現每坪賠3萬退錢，網路新聞全面封鎖；台南的交屋潮比新台積電完工還早，市場冰凍；高雄是多個預售屋零成交，投資客全面退燒，自住市場撐不住虛漲的房價。

對此，許多網友紛紛回應，「多跌一些，之前漲得太無法無天了！」、「這是才剛開始。真的想買房的再等等」、「再不跌 ，年輕人也不婚不生了 ！」、「剛剛路過師大小豪宅，疫情之前是做美髮，現在貼出要售了」。

雷聲大、雨點小！深受中部開發商矚目、位於台中七期黃金地段的「惠民段141地號」70年期設定地上權招商案，招商期間高達40組人馬搶領標單，其中不乏壽險業、百貨業龍頭等大咖企業，不料4日開標卻因無人投標宣告流標！房仲業者認為，景氣反轉，加上該案屬地上權開發，雖然遺憾流標，卻也是意料中的事！

位處台中七期市政北二路與河南路口的「惠民段141地號」，總面積達5,018坪，屬於農田水利署台中管理處所持有的高容積土地。

農田水利署台中管理處表示，「惠民段141地號」緊鄰台中市政府、國家歌劇院，且商業環境已熟成，可興建大型購物商場、國際級旅店、頂級商辦等商用不動產，土地總市價估逾120億元，因此標案權利金底價定為35.8億元，約占市價3成，招商期間共計40組投資人領標。

松彬不動產估價師事務所估價師廖家顯認為，該基地建蔽率50％、容積率600％，是新市政中心開發強度第二的土地，若僅興建一棟建築，樓高可達300米。不過，近期受景氣前景不明，投資人趨於觀望，資金調度加上升息等不利因素衝擊，遺憾流標。

對此，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，該案投資額上看百億元，區位規模優良具開發價值，但近期包含具備所有權的標案都以流標收場，地上權個案更不具優勢。而以往資金最雄厚的壽險集團，如今為了淨值增資，在整體大環境影響與評估下，這類投資短期沒辦法帶進現金流的物件，思考時間也將拉長。

農田水利署台中管理處表示，該案地上權榮景可期，可惜因大環境景氣不佳、遺憾流標，但仍期盼引進民間資金，以利活化國有土地。

景氣轉冷，土地買氣似有縮手跡象！台中14期重劃區「洲際段12地號」1,385坪土地，8月透過世邦魏理仕釋出標售訊息，原本應該在11月初開標，後來卻傳出改為私下議約，讓中部開發商一頭霧水。

據悉，「洲際段12地號」單面臨環中路、近豐樂一街，使用分區屬「住一之一」，這塊土地去年曾開價單坪79萬元釋出，但並未成交，這次標售推估底價仍達7字頭，總價約10億元。

房市高點反轉，過去交易爆量、房價飆漲的「虛胖」蛋白區交易量幾乎打回原形，今年前十月六都有近6成的行政區買賣移轉棟數下滑，新北鶯歌、台南仁德、高雄橋頭三區今年交易量更急縮4成以上。

在下半年房市交易量急凍下，今年前十月買賣移轉棟數年減4％，將出現近六年來的首次衰退。其中，過去2、3年來建商推案熱絡、帶動區域房價狂飆、甚至出現排隊搶房的區域，在投資客退場、自住客卻步下，交易量急縮。

據住商機構統計，台北文山交易量年減23％、新北鶯歌年減45％、桃園平鎮年減23％、台中潭子年減32％、台南仁德年減52％、高雄橋頭年減42％，分別為六都交易衰退幅度最大的行政區。

大家房屋企研室副理郎美囡分析，今年央行升息、貨幣緊縮，買方反應趨冷，成交量下滑顯著，其中又以中南部都會外圍低價的蛋白區最為明顯，曾帶動買盤進場的建設議題褪去、科技業展望不如去年風光，買方便不再一頭熱搶進。此外，近年房價高漲，買方只好外外圍尋求標的，當蛋殼區價也明顯高漲，買方觀望使交易量也急凍。

郎美囡表示，台南仁德及高雄橋區去年受科學園區議題帶動，不僅新案市場火熱、且進入交屋高峰期，中古屋市場也交投暢旺，但今年科技業因全球經濟下行衝擊，房市話題冷卻，交易急縮；新北鶯歌為大台北房價相對較低的區段，過去由於重劃區開發加上捷運三鶯線題材而價量齊揚，今年買方普遍不願追高，時間拉長，使交易量明顯萎縮。

相較下，也有不少區域交易量維持高檔，除了部分地區因持續推案量大的新屋交屋潮挹注，多數屬於生活機能成熟、剛性自住買盤認同度高的區域，交易量仍較去年同期成長。

據內政部資料顯示，近三年全國住宅存量多出近30萬宅，平均一年增加約10萬宅，房產專家何世昌分析，全國一年住宅存量多出約10萬戶，一手新屋市場新增供給量大增，房市警訊亮起。

何世昌指出，從近三年全國及各縣市住宅存量增加多寡，可一窺未來區域市場賣壓程度，新增供給愈多代表區域賣壓愈重，房價愈有可能出現反轉。

據內政部資料顯示，近三年全國住宅存量約增加近3.4%，雖然增幅不高，但總量卻大增29.52萬戶，其中光是六都就占了高達74%；若以成長率來看，桃園市、台中市居新增供給量體前兩名，三年增幅各達5.3%、4.8%，分別多出近4.5萬宅、近5萬宅。

若以量體來看，近三年新北市住宅存量新增5.28萬宅最多；而房價最高的台北市近三年新增住宅供給最少、僅0.7%，三年僅多出6,260宅，意味著台北市供給量仍較為緊繃，區域房市相對其他五都安全。

近期市場出現爛尾樓，公平會昨（5）日表示，民眾買預售屋時要慎選建商，實務上常見建商以不實廣告誘騙民眾購買預售屋，例如廣告中宣稱有SPA池、將屋頂突出物變身多功能空間等，然建商卻未依規定申請建築執照，導致主要構造與核定工程圖說不符，日後恐遭強制拆除，民眾權益受損。

公平會副主委兼發言人陳志民表示，先前曾有建商在廣告登載，迎賓車道有雨遮及增設一樓部分空間、二樓夾層部分為公共空間，並主打公共空間設置月光酒吧、SPA池等，但實際上施工平面圖中，一樓並未規劃雨遮及SPA等設施。

另外，許多人買透天厝，會看到建案廣告將屋頂樓多出來的一塊空間，規劃為室內空間，或建商在臉書刊登建案平面配置圖，在屋頂規劃圖中擺放健身器材、沙發等室內空間，誤導民眾為合法使用空間。

然而這一塊「屋頂突出物」須依建築執照規定用途使用才合法。往往經公平會調查發現，建商申請的建造執照該屋突層使用用途為「樓梯間」，且未曾變更為其他用途紀錄，因此只能作樓梯空間使用，住戶無法依廣告內容合法做室內空間。

陳志民表示，民眾除要留意建商廣告刊登內容和施工平面圖是否相符，在銷售現場的樣品屋，也恐有陷阱存在。

公平會表示，建商將銷售現場的樣品屋，夾層部分放置床鋪，並向參觀民眾宣稱「3米6創思空間」、「多元使用機能，相同坪數更多自由」，且現場銷售人員向民眾表示購屋後可以加裝潢，房屋就能和銷售現場搭建的樣品屋相同，具有夾層設計。

但合法申請使用的夾層屋，要以不影響建築結構安全為前提，如建案並未申請夾層空間，消費者在交屋後依廣告及樣品屋施作夾層，恐遭查報拆除。

陳志民表示，有些建商為吸引買氣，會在銷售過程中強調有豐富公設，將有限空間違法擴大使用，並以話術包裝行銷，將「蓄水池」稱為「游泳池」、「防空避難室」改為「健身房」等，實務上建商通常是取得使用執照後再二次施工改建，且未依法申請變更設計，這些改建後的設施即屬違建。

新屋市場買氣冷，根據國泰房產地產指數，今年第三季全國及主要都會區新案銷售率都較去年同期明顯下降，去年第三季新案開案30天銷售率15%以上的，高達44%，但今年只剩33%；開案30天賣不到一成的，則從23%，拉高到35%。

進一步觀察，150戶以上中大型社區近期表現相對低迷，30天銷售率只有10~12%，尤其是社區戶數150戶到200戶的中型新案，今年第三季30天銷售率甚至只剩下10%，銷售狀況最差，較去年同期銷售率大減12個百分點。

對此，元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，近期房市利空籠罩，包括過度通膨、土建融緊縮、升息、政府打炒房政策、股市震盪、年底選舉等，購屋者觀望心態濃厚，房價最高的新屋預售市場買氣明顯走弱，新案銷售率普遍出現下滑是可以預期的結果。

至於150戶以上的新案買氣下滑大，主要有兩個原因。

第一，市場上百戶以上的中大型社區有很高比重是偏向「首購類」的產品，房型以1~3房居多。這類中大大型社區在房市好的時候，投資客相對較多，如今房市可能出現反轉下，投資客縮手速度快，加上自住客觀望，因此受到的衝擊也會較大。

第二，近年建商在全台新興重劃區大量推案，不少案子都是戶數多的中大型社區，如今買氣變差，區域供給卻仍在高檔，在買方有限下，個案銷售率自然拉不起來。

周昆立認為，戶數多的中大型社區將成為建商燙手山芋，從內政部新建餘屋資料可發現，到2021Q4為止，全國新建餘屋物量6.9萬宅，是2014年3.4萬宅的一倍以上，建商餘屋量仍在歷史高檔，一旦新案賣不好，加上餘屋高庫存量，可能引爆一波降價出清潮。

他表示，一旦這波房市量縮時間拉長到半年以上，建商為求順銷、出清餘屋，心態軟化情形會較中古屋屋主更為明顯，此時有剛性購屋需求的購屋者，不妨多留心，接下來是議價買房好時機，想低價入手超值屋，或是爭取更多配套優惠如送家電、送裝潢，可趁現在。

周昆立建議購屋人除關注仍在線上銷售的建案外，針對建物完工後多年，還登記於建商名下尚未移轉的建物也該注意，這樣的房子因成屋多年都還沒銷售掉，甚至還可能比線上銷售的案子更有議價空間、建商也更有出清意願，民眾可以多留心。

根據內政部統計，台北市人口連續6年負成長，去年更一口氣流失近8萬人，人口政策、居住正義也成了昨台北市長辯論會中的議題；住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨直指，看到台北市的「房價」、「屋齡」就不想搬進來了，剛踏入社會的年輕人更望之卻步。

1111人力銀行總經理張篆楷表示，台北市目前的工作機會數多達10萬筆，且持續上升當中，顯示工作機會多、薪資也較其他縣市豐厚；不過，房價實在太高，很多受雇員工白天在台北工作，居住卻選擇新北、基隆、桃園等，以通勤取代在台北買房的高成本；張篆楷表示，薪水追不上房價飆漲速度，「居住正義」恐怕淪為口號。

根據住商不動產統計，台北市住宅大樓近12個月以來平均成交價3182萬元，新北1637萬元，新北價格約是台北市的一半，桃園價格較平易近人，平均成交價落在1057萬元。

人資專家楊宗斌以親身經驗為例，從桃園青埔搭高鐵到台北市上班，高鐵單趟車程20分鐘，相當於捷運10站的時間，高鐵月票約4600元，1年相當5.5萬元，若工作20年下來，通勤成本約110萬元，比起台北市高房價，高鐵票對上班族來說，反而較容易負擔。

多地延長購房優惠政策期限

近日，多地延長購房優惠政策期限，以浙江義烏為代表的部分地區將購房契稅補貼延長至年底。此外，多地出臺穩樓市相關政策。業內人士表示，四季度是房地產修復的重要視窗期，預計未來政策延續放鬆態勢，降低購房門檻、降低購房成本、縮短購房時間或成重要優化方向。

延長契稅補貼時間

為支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，近日，浙江省義烏市對房地產相關政策進行了優化。購房契稅補貼方面，延長契稅補貼時間。“購買首套商品住房，按所繳契稅地方留存部分100%給予補貼；購買二套及以上商品住房，按所繳契稅地方留存部分80%給予補貼”的截止時間由原來的9月30日延長至12月31日。

在鼓勵“團購”買房方面，義烏鼓勵房企開展“團購”優惠活動，在備案價浮動基準上，對“團購”10套及以上商品住宅的可以再下浮2%以內；對“團購”20套及以上的可以再下浮3%以內；對“團購”50套及以上的可以再下浮5%以內。鼓勵機關、企事業單位、社會團體與房地產開發企業接洽，組織商品房集中批量購買活動，與房企協商達成的優惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例範圍。此外，在自願前提下，義烏鼓勵房企在房地產項目在備案價浮動基準上，對使用貨幣化憑證購買物件，再給予一定的讓利。

除了義烏，中國證券報記者觀察到，河南省開封市、山東省臨沂市莒南縣、浙江省紹興市越城區等地也發佈了延長契稅補貼的通知。

山東省臨沂市莒南縣發佈的《促進房地產市場平穩健康發展政策措施》提出，商品住房繳納契稅補貼30%的政策延長至2022年12月31日。2022年6月1日至2022年12月31日期間，全部繳清交易契稅的，享受補貼政策。

浙江省紹興市人民政府官網發佈的《紹興市越城區行政區域內推行房地產交易稅款財政補貼實施細則》顯示，將原定給予房地產交易契稅地方留存部分50%補貼的截止時間，從2022年9月30日延期至2022年12月31日。

河南省開封市發佈的商品房契稅補貼期限延長公告顯示，補貼物件由原來的將“2022年9月30日（含當日，以購房合同簽訂日期為准）前購買並簽訂購房合同的住房（不含二手房）”，延長為“2022年11月30日（含當日，以購房合同簽訂日期為准）前購買並簽訂購房合同的住房（不含二手房）”。契稅繳納和補貼申報時間由原來的將“自2022年7月22日起至2022年10月31日期間繳納商品住房契稅且符合補貼範圍，並在2022年11月10日前申報補貼的納稅人”，延長為“自2022年7月22日起至2022年12月20日期間繳納商品住房契稅且符合補貼範圍，並在2022年12月30日前申報補貼的納稅人”。

穩樓市政策持續完善

近期，多地出臺穩樓市相關政策。內容主要包括提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付比例、降低公積金貸款利率、支持公積金“一人購房全家幫”、支持提取公積金用於首付等。

廈門市住房公積金中心官網11月1日發佈的《關於上浮個人住房公積金貸款最高貸款額度流動性調節係數的通知》顯示，首次個人住房公積金貸款最高貸款額度的流動性調節係數上浮0.2；多子女家庭首次申請個人住房公積金貸款最高貸款額度的流動性調節係數提高至1。政策自檔下發之日起執行，期限為一年。新建商品住房網簽時間、二手住房在市不動產登記中心收件時間在檔下發之日後的，按此執行。多子女家庭首次申請住房公積金最高貸款額度為120萬元，有效提升了首次申請個人住房公積金貸款職工住房購買力，減輕貸款職工還貸壓力。

購房可提取公積金用作首付款方面，福建省福州市、廣東省梅州市均出臺了相關政策。廣東省梅州市住房公積金管理中心公佈的《職工提取住房公積金作購房首付款實施細則》顯示，梅州市繳存職工及其配偶在梅州市行政區域內購買商品住房（或二手房），並與房地產企業簽訂購房合同（或與賣方辦理不動產權證書過戶手續）但尚未足額交付首付款的，可提取公積金作首付款。

中指研究院表示，近期發佈的穩樓市政策主要涉及優化限購條件、降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、發放購房補貼、降低限售年限等方面，部分城市將住房政策與生育、養老、租賃等相結合，持續完善政策工具箱。四季度是房地產修復的重要視窗期，預計未來政策延續放鬆態勢，降低購房門檻、降低購房成本、縮短購房時間或成重要優化方向。

房企現金流的來源一般有兩個，一個是融資，另一個就是銷售回款。

進入11月，多個房企分別召開了集團會議，要發起最後兩個月的衝刺，目的很明確，就是多賣房、快回款。

另一方面，據媒體統計，2021年下半年至2022年上半年，約有21家房企對旗下債券進行過展期或交換要約行為；截至11月2日，有過展期行為的房企已經擴圍至35家。持續擴大的展期隊伍，也說明當前房地產行業債務問題依舊凸出。

展期房企增至35家

根據上海票據交易所資訊顯示，目前房企中資美元債違約形勢嚴峻，前三季度累計有36家房企美元債違約，較2021年全年增加24家；涉券規模550億美元，較2021年全年增加368億美元。

相比違約，能主動尋求展期並成功展期似乎是當下房企應對債務壓力的較好選擇。

根據中國房地產報記者不完全統計，從去年下半年至今，提出債券展期的房企數量不斷增加，截至11月2日，已有35家房企對旗下債券計畫展期或展期成功。

這些房企中，有的曾是房企銷售排行榜上位列前十的企業，有的曾是被譽為行業“黑馬”的千億房企，有的則是為了實現地產“淘金夢”而搬遷總部奔赴上海、奔赴港交所上市的後起之秀……但如今，這些亮眼的標籤在債務重壓下黯然失色。

從企業性質來看，展期的房企大多數是民營房企，但也有個別具有國資背景的企業，例如綠地控股(2.670, 0.05, 1.91%)。

10月31日，綠地控股發佈公告稱，擬對2022年~2024年到期的這9只美元債就展期事項發起同意徵求。綠地控股希望能徵求投資者同意，將該公司2023年6月到期6.65%的一隻美元債展期一年，其餘債券展期兩年，展期期間票息不變。而在此之前，綠地控股已經償還4只美元債，合計總金額36.9億美元。

綠地控股財務部總經理吳正奎在投資者電話會中透露，國資委及國有股東，過往對綠地控股有過多次的支援，但公司首先要承擔起企業的主體責任，必須通過市場化的方式來解決債務問題。

截至目前，房企對旗下債券的展期行為基本都能獲得債權人通過，但也有少數房企美元債展期失敗，例如上坤地產。11月1日，上坤地產公告表示，由於延期兌付申請未獲通過，其發行的2023年到期、利率13.5%優先票據出現交叉違約，目前公司股票已經停牌。

從房企展期情況來看，不少房企展期期限均為一年。一位出險房企內部人士表示，之前大家都以為市場的疲軟是短期的，所以想以時間換空間，但是從當前形勢來看，市場的持續疲弱超出了很多人的預期，一年時間可能並不足以讓房企改善流動性緊張的局面。

核心在於經營端改善

房企債務無法兌付源於流動性資金緊張。而房企現金流的來源一般有兩個，一個是融資，另一個就是銷售回款。

從去年下半年以來，房企融資基本被堵住。從機構資料來看，今年前三季度，房企融資規模同比下降超50%，尤其是民營房企幾乎喪失了發債資格。雖然少數幾家被列為示範房企的民營房企在與中債信用增進公司的合作下成功發行中票，但規模對於房企而言是“杯水車薪”。

11月1日，有消息稱，中國銀行(3.040, 0.03, 1.00%)間市場交易商協會、中國房地產業協會聯合中債信用增進投資公司，召集金輝、新希望(13.410, 0.21, 1.59%)地產、德信中國、大華集團、仁恒置業、雅居樂等21家民營房企召開座談會，介紹中債信用增進公司增信支援民營房企發債融資工作相關進展，並聽取各方意見建議。據公開統計，這已經是第三次召開關於民營房企發債融資相關的座談會，相比此前，最近一次座談會參會民營房企有所增加。

不過據一位參會房企副總裁表示，目前仍未得到有關民營房企融資好轉的信號或消息。另一位參會房企聯席總裁則表示，這一年來，大多數時候是雷聲連續，雨點就幾滴，期望不大，能有最好。且其表示，目前情況下，對房企而言，“等靠要”沒有出路，最保險的還是要基於自身的經營端進行改善。

目前，房企銷售整體復蘇力度較弱。從中指院發佈的前10月TOP100房企銷售額同比下降43.4%，降幅較上月收窄1.7個百分點，降幅連續5個月收窄，但收窄幅度均沒有超過2個百分點。

雖然房企整體銷售恢復乏力，但個別民營房企銷售端在逐步回暖。以中梁控股為例，其9月和10月連續兩個月銷售環比提升幅度在30%~50%，回款與銷售比實現了95%以上。

萬科打響年終搶收“第一槍”


因此，不少房企也開啟了年末衝刺，頭部房企也不例外。

據公開報導顯示，萬科在10月最後一天召開了一次內部會議，郁亮、張海核心管理層以及萬科各區區首均參與其中。

會上，萬科對最後兩個月的銷售衝刺做了部署，其將在全國一大批城市加大各類銷售管道的合作力度，如貝殼線下帶客，安居客的線上導流等。

其中，萬科佈局的27個城市、3個城市中選擇安居客進行線上合作。在市場持續疲弱的情況下，一向希望培養自身管道能力的萬科也開始向各類管道發力，搶收最後兩月。

據知情人士介紹，萬科具體要求是這樣部署的：今年最後兩個月，萬科將在全國一大批城市加強各類銷售管道的合作力度，如貝殼的線下帶客，安居客的線上導流，各區域要調動自有管道和合作管道全力攻堅。

在當前嚴峻的市場環境下，召開年終衝刺會議的房企有很多，萬科不是唯一一家。

克而瑞研究中心指出，房企資金鏈愈加緊繃，銷售回款近乎成為大多數房企不多的資金“氧氣”，年終業績衝刺勢必將加大行銷力度，分銷提傭、折扣力度加碼或是優先項。

據介面新聞瞭解，近期萬科七大區域54城聯合啟動了“雙十一購房節”活動，但每個城市行銷舉措不同，其中廣州推出的優惠包括部分專案成交最高送10年物業費、3年免月供、限時一口價房源等。

有萬科相關人士對介面新聞表示，相比去年，一些行銷舉措的力度還是有明顯加大，但很多優惠是針對特定項目或者特定房源。

今年下半年來，不少城市的樓盤已經出現了明顯的降價促銷現象，折扣等行銷舉措對銷售的推動並不明顯，房企現在普遍面臨找不到客戶的問題。

正如萬科總裁祝九勝在8月底的業績會上所言：“以前我們不太擔心有沒有客戶，客戶到訪以後接待好、連接好、服務好就好了，而現在是目標客戶到底在哪，怎麼樣讓他們來訪變成很重要的工作。”

在地產行業發展很長一段時間，“上管道”成為各大房企行銷制勝的利器，雖簡單粗暴，卻見效快。但近些年來管道費用占比高昂，加上地產項目毛利率越來越低，包括萬科在內不少房企開始自建管道，希望擺脫管道的“綁架”。

然而，在當前的市場環境下客戶越來越難找，房企又面臨空前的銷售壓力，在自建管道還未成熟的背景下，協力廠商管道分銷又重新成為各家倚重的砝碼，因此萬科如今也從整個集團層面開始推動和各行銷管道的合作。

找到客戶是當前首要工作

找到客戶是當前的首要工作，除了更重視管道分銷的力量外，萬科今年在內部還啟動了“龍騎兵行動”。具體有四個方面的動作，一是提升傭金結算的速度，二是調整銷售激勵的政策，三是整合自身銷售力量，四是進行銷售能力的短期培訓和提升。

祝九勝透露，為了讓客戶來訪，萬科在準備工作上做得比以前更充分，能力上也有積累，這種能力是線上線下(28.860, 0.10, 0.35%)相互結合的方式，集團也成立了移動互聯網的銷售公司，在這方面不斷積累能力。

此外，祝九勝表示，要改變過去為房子去找客戶的銷售思路，應該是為客戶去找房子，客戶有什麼訴求，萬科就用什麼樣的產品方案、哪個專案去滿足他。

在今年6月的股東大會上，郁亮就曾講述自己走訪萬科全國項目時看到的案例，惠州公司售樓員跑到深圳城中村拓客、珠海員工一年幾乎都在北方賣房。

郁亮稱，這些案例說明“無論多麼困難，房子總有人買，關鍵看你能不能去找到客戶”。

包括郁亮在內的萬科集團管理人員，今年都開始下沉到一線去督戰，每個專案的銷售情況都要受到總部的嚴格管控。

張海曾透露，萬科開發經營本部如今每個月在售項目都要曬成績、排座次，以天為單位對認購簽約和回款進行監測和分析。

銷售複盤成為萬科如今的重要工作。祝九勝稱，萬科每天每週每月及時的進行銷售複盤，今天、過往哪些事做對了，哪些事沒做對，背後原因是什麼，不斷進行經驗分享和能力的積蓄和積累。

此外，下沉到一線的管理層也開始去做企拓工作了。

有萬科人士對介面新聞透露，萬科今年對企業拓展這塊比較重視，通過與企業的合作找到更多的客戶，促成企業員工購房。

在一個艱難的市場上，對好學生而言也是艱難的挑戰，對銷售能力有了更高的要求。

著力解決行銷難題，也是萬科現在必須面對的現實問題。萬科最新發的銷售資料顯示，1-10月累計實現合同銷售金額約為3467.7億元，同比下降33.45%。雖然優於行業平均降幅，但在銷售排名上萬科已經退居碧桂園和保利發展(14.060, 0.40, 2.93%)之後，排在第三位。

銷售端面臨壓力，也影響著萬科的現金流。

萬科近期發佈的三季度報告現實，其三季度經營性現金流淨額約為-124.6億元，同比下降124.9%；受此影響，萬科全年經營性現金流淨額已由正轉負，從今年上半年的83億元減少為前三季度的-41.76億元，同比下降442.36%。

據克而瑞排行榜統計，在過去10個月的全口徑銷售排名中，碧桂園、萬科、保利發展都拿過銷冠，其中保利發展拿了5次，碧桂園拿了4次，萬科僅有1次。

有業內人士指出，保利發展今年之所以能在月度銷售上屢次領先，重要原因在於其央企身份更讓購房者信任，同時在多區域打折促銷力度也不小。

接下來的兩個月，對於包括萬科在內的大多數房企而言，都將是在行銷措施上拼力度、甚至是在價格上進行折扣比拼的關鍵時刻。本文來源：中國房地產報、介面新聞、攸克地產

近日，大悅城(3.230, 0.06, 1.89%)地產有限公司（以下簡稱“大悅城地產”）公佈了今年前9個月的營運資料。由於港交所並不強制要求公佈三季報，定期的運營資料成為了投資人關注部分企業近況的主要抓手。

公告顯示，大悅城今年前三季度在自持物業經營方面出現了較大的下滑。在酒店方面整體出租率較低，大悅城商城方面，儘管出租率維持在相對較高的水準，但整體的租金單價同比出現明顯下滑。而地產開發業務在三季度也呈現出邊際惡化的跡象。

三季度邊際下滑加大

儘管中糧地產與大悅城地產實現合併成立了大悅城控股公司，大悅城地產目前仍是以獨立的子公司的身份在運營，並仍在港交所掛牌交易。

大悅城控股三季報顯示，其三季度實現營收248.6 億，同比增長12.3%，但歸母淨利僅有9065萬元，同比下滑91.9%，而扣非後歸母淨利更是只有4233萬元，同比下滑達96.2%。可以說大悅城控股目前的情況基本徘徊在盈虧邊緣。

實際上，若無港股大悅城地產的盈利並表支持，大悅城控股就已經錄得虧損了。相較於大悅城控股的低迷（實質是中糧地產的低迷），大悅城地產的業績韌性顯得有些意外。

近日大悅城地產公佈的前9月經營資料顯示，公司全口徑銷售額為197.36億元，相較于上年同期的205.57億元，僅下滑4%。此前半年報顯示，公司上半年實現營收同比增長96.45%、淨利潤同比增長41.17%，銷售額162.97億元同比增長33.4%。

大悅城地產上半年頗有些逆勢突破的實力，不僅銷售實現較大幅度增長，業務明顯資產減值，甚至交付結轉同比大增。

但從公司半年報業績和三季度資料，我們能看出房企業績相當程度受到項目推盤和竣工節奏的影響，而在3季度，大悅城地產也不可避免地受到了目前行業大環境的影響。


三季度，大悅城地產僅實現銷售額34.39億元，同比下滑超50%，環比二季度也下滑了63%。相較于大多數房企今年先抑後揚的趨勢，大悅城地產完全走出了相反的節奏。如果表現相對較好的大悅城地產也增長乏力，這對於整個大悅城控股來說，並不是好消息。

自持物業投資回報率再度下滑

相較于開發業務的起伏不定，大悅城地產的自持物業經營則持續面臨較大壓力。

公告顯示1-9月，目前公司旗下以西單大悅城、朝陽大悅城為代表的投資物業共計15項，整體出租率在90%左右，相較於今年初的出租率略有下滑。不過，在維持相對較高的出租率的背後，是平均租金單價的下滑。

如西單大悅城平均租金單價同比下降10%、朝陽大悅城下降30%、瀋陽大悅城下降49%、

上海靜安大悅城下降40%、煙臺大悅城下降52%、杭州大悅城下降33%．．．．．．

此外，大悅城地產旗下酒店的經營更是遇到了較大困難。公告顯示，前三季度除了北京大悅酒店的平均出租率為81%外，其餘如三亞美高梅度假酒店平均出租率僅59%、三亞亞龍灣瑞吉度假酒店36%、北京華爾道夫酒店32%、三亞凱萊仙人掌度假酒店38%．．．．．酒店的客房單價也較年初大幅下滑，如三亞美高梅度假酒店平均可出租客房收入從1271元下滑至803元；三亞亞龍灣瑞吉度假酒店從1622元下滑至856元。

需求端不景氣，導致大悅城地產在商業和酒店的收入明顯疲軟。中報顯示，相較于物業開發結轉70.78億元營收，公司在投資物業租金及相關的收入僅有16.36億元，同比下滑18.2%。

實際上，隨著大悅城地產對於自持物業的持續投入，帳面資產額從2017年的542億元增長至2022H1的628億元。形成鮮明對比的是，公司在自持資產處創收多年來一直徘徊在35億元左右，整體資產回報率是下滑的。

今年上半年的自持物業收入僅有16.26億元，預計全年收入或在30億元，資產回報率大概率創近年來新低。2022半年投資物業和酒店經營合計實現業績約8億元，粗略估計全年投資物業的回報率2.5%。

這或也是大悅城地產多年來淨資產收益率不高的原因，2021年的ROA僅有0.46%，ROE僅有2%。對於股東來說，糟糕的回報自然會引發股價的低迷，大悅城地產的股價從2012年的高點5.14港元跌至如今0.209港元，今年來跌幅也高達47%。

10月31日，首開股份(5.160, 0.00, 0.00%)（SH600376，股價5.17元，市值133.36億元）在上證路演中心舉行2022年半年度及三季度業績說明會。被稱為“京城一哥”的首開股份上半年便開始虧損，14個“小目標”沒有了，到第三季度有所好轉，卻依然虧了5.7億元。

2022年，首開股份的全年銷售目標是1080億元，目前達成率接近六成。儘管還在繼續虧，但首開股份依舊樂觀，公司表示“截至目前，公司未調整銷售目標”。

前三季虧損減少

三季報顯示，前三季度，首開股份營業收入約193.85億元，同比減少55.87%；歸屬于上市公司股東的淨利潤虧損5.7億元，虧損減少181.47%；經營活動產生的現金流量淨額約42.43億元，同比減少55.29%。公司持有貨幣資金約226.29億元，應收賬款3.32億元，存貨1682億元，短期借款2000萬元，一年內到期的非流動負債約102.03億元。

三季度單季，首開股份實現營收122.82億元，同比增長15.73%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為8.55億元，同比增長672.53%。具體業績方面，1~9月，首開股份實現簽約面積233.64萬平方米，簽約金額647.31億元。

在業績說明會上，對於前三季度的虧損原因，首開方面的說法是，與地產行業整體情況相同。“公司既往年度土地價格較高，去化遇到困難，目前市場低迷，加之前三季度結算金額較低，造成虧損。第四季度結算規模會較為集中。”

報告期內，首開股份有息債務餘額約1100億元，董事、總經理趙龍節在業績會上表示“目前各項還本付息均正常”。

從首開股份持有的待開發土地區域來看，目前其在北京專案持有的待開發土地面積為65759萬平方米，京外持有的專案待開發土地面積為11570萬平方米，總計規劃計容建築面積為197358萬平方米。三季度內已開工的房地產專案實際投資額約298.18億元，在建建築面積為1871.9萬平方米，新開工面積310.15萬平方米，竣工面積215.23萬平方米。

聯合拿地成掣肘

聯合拿地很大程度上成為首開股份的業績掣肘。如前所述，“既往年度土地價格較高”成為首開股份解釋今年三季度依舊出現虧損的第一大緣由。聯合拿地是一把雙刃劍，極大助力了首開股份前些年的規模和業績飛升，但也平攤了其權益。

根據首開股份自己的說法，其根植於北京，由於母公司在土地市場具備一級開發優勢，可以充分發揮集團國企背景，利用與政府協調溝通的優勢，以集團公司為主體，進行土地整理、收購、一級開發等前期工作，在完善產權、規劃等相關前期手續，並具備開發條件後，把專案注入上市公司平臺。由此，公司可以用較低成本獲取優質項目資源，同時，利用上市公司的資金優勢、運作能力優勢進行項目開發，從而實現項目效益最大化，提升公司的盈利能力。

也正因此，在2020年集中供地政策實行後，首開股份成為許多房企聯合拿地時緊抱的“大腿”，但與此同時，不少權益比例低於50%的項目，在眼下的行業背景中，也為首開的經營和利潤帶來了極大不確定性。

首開股份也意識到了這方面的問題，在業績會上，對於投資者“未來通過股權收並購方式拿專案的計畫，以及目前少數股東權益占比較高，如何改善？”的提問，趙龍節回應通過股權收並購方式收購專案，要視市場和專案自身情況而定，並表示“公司在逐步擴大在專案中的股權比例，預期未來少數股東權益占比較高的情況將逐步改善”。

北京一直是首開依賴的主戰場，但自2020年以來，在北京市場的銷售排行中，首開股份的榜首寶座一直被中海地產佔據。今年1~9月，據中指研究院北京房企銷售業績TOP20榜，首開股份排名第二，僅次於中海地產。但如果計算權益銷售業績，首開股份僅排第四，前三甲分別是中海地產、城建集團、華潤置地，且中海地產是351億元，遠超首開股份的128.3億元。

不過今年以來，首開股份在北京也選擇了獨立拿地。9月的第三批集中供地中，首開股份以約38.3億元競得豐台區地鐵9號線花鄉站造甲村土地一級開發專案FT00-1516-6031、FT00-1514-6039地塊R2二類居住用地國有建設用地使用權，土地面積約2.31萬平方米，規劃建築面積5.55萬平方米。

事實上，首開是為數不多踩中“三道紅線”中兩道紅線的國企背景開發商（半年報數據，剔除預收賬款後的資產負債率72.18%，淨負債率145.21%，現金短債比1.43），業績會上，對於“財務指標未達到綠檔標準，未來降負債計畫以及目前因不是綠檔，再融資是否受阻”的提問，趙龍節坦承，受行業管理限制，目前公司無股權再融資計畫。

對於年內能否實現盈利，趙龍節表示，年初以來，公司加大去庫存力度，積極適應市場變化，到三季度已經取得一定成效。未來公司將繼續堅持目前經營方針，根據市場變化加大銷售規模。目前土地一級開發項目均在穩步推進。公司會大力推進項目入市安排，儘早實現收入。

11月4日晚，洲際船務集團控股有限公司(以下簡稱“洲際船務”)在港交所遞交招股書。

據招股書，公司為一家總部位於中國的綜合航運服務提供者，致力於為客戶提供海運業價值鏈上全面的一站式航運解決方案。其歷史可追溯至2012年，即開始向客戶提供船舶管理服務之時。

業績方面，2019年-2021年，洲際船務實現營業收入分別為1.36億美元、1.79億美元、3.73億美元；公司股東應占溢利分別為774.7萬美元、45.1萬美元、3361.7萬美元。

值得注意的是，2019年-2021年，其銷售成本分別為1.2億美元、1.66億美元、3.15億美元。2021年，銷售成本增幅為89.76%。

11月4日，仁恆置地集團有限公司發佈公告，披露2022年10月單月及全年累計截至2022年10月31日為止未經審計的主要運營資料。

具體來看，2022年10月，仁恆置地集團連同其共同控制實體及聯營公司的住宅及商業物業以及車位總合約預售金額約為人民幣40.77億元，合約預售面積為12.07萬平方米，相比2021年同期分別下降了5.0%及8.6%。

全年累計截至2022年10月31日，仁恆置地集團連同其共同控制實體及聯營公司之住宅及商業物業以及車位的總合約預售金額約為人民幣581.43億元，合約預售面積為112.92萬平方米，相比2021年同期分別上升了41.6%及下降了14.2%。

另悉，截至2022年10月31日，仁恆置地集團連同其共同控制實體及聯營公司錄得已認購未簽約的總預售金額約為人民幣32.48億元，預計將陸續于未來月份轉成合約預售。

值得注意的是，于10月單月，由該集團專案管理並以“仁恆”品牌銷售的其它項目的總合約預售金額約為人民幣1.51億元,合約預售面積為4,267平方米；全年累計截至10月31日，其總合約預售金額約為人民幣53.02億元，合約預售面積為12.75萬平方米。

觀點新媒體還瞭解到，截至2022年10月31日，上海、蘇州、新加坡、無錫及杭州是仁恆置地集團連同其共同控制實體及聯營公司以及由集團專案管理並以“仁恆”品牌銷售的其它項目的總合約預售的主要貢獻者，五個城市的總合約預售合計約人民幣479.95億元，占全年累計截至2022年10月31日，集團連同其共同控制實體及聯營公司總合約預售比例約82.5%。

其中，上海連同其共同控制實體及聯營公司的合同銷售金額為333.74億元，銷售比例57.4%，位列第一；蘇州合同銷售金額為74.1億元，銷售比例12.7%；新加坡合同銷售金額24.71億元，銷售比例4.9%。

11月4日，融信中國控股有限公司公告披露，於10月份，該公司合約銷售額約為25.44億元，合約建築面積約為85,476平方米，平均合約售價約為每平方米29,764元。

據觀點新媒體瞭解，2022年前十個月，融信中國總合約銷售額約為555.96億元，總合約建築面積約為236.29萬平方米，平均合約售價約為每平方米23,529元。

查看過往報導，2021年前10個月，融信中國總合約銷售額約為1355.33億元。據此，融信中國2022年前10個月銷售額同比下跌約58.98%。

11月4日，建業地產股份有限公司（簡稱“建業地產”）、祥生控股（集團）有限公司（簡稱“祥生控股”）均發佈公告，披露其今年前10個月銷售業績。

其中，建業地產于10月單月取得物業合同銷售額13.35億元，同比減少55.5%；合同銷售建築面積21.15萬平方米，同比減少56.5%；每平方米平均銷售價格為6310元，同比增加2.3%。整體來看，今年1-10月，建業地產已取得物業合同銷售總額206.98億元，同比減少56.0%；總合同銷售建築面積294.18萬平方米，同比減少53.4%；每平方米平均銷售價格為7036元，同比下降5.6%。

與此同時，祥生控股發佈公告顯示，10月份，歸屬祥生控股集團總合約銷售額約為11.31億元，歸屬該集團合約建築面積約為8.16萬平方米，對應的平均合約售價約為每平方米13858元。至此，今年前10個月，歸屬祥生控股集團合約銷售總額約為220.25億元，歸屬該集團合約建築面積約為162.62萬平方米，對應的平均合約售價約為每平方米13544元。

中原建業（09982）公布，10月在管項目銷售額約18.34億元（人民幣．下同），比去年同期減少約47.85％，銷售建築面積約29.87萬平方米，每平方米平均售價為6,139元。

該集團指，今年首10個月在管項目銷售額約178.73億元，比去年同期減少約38％，銷售建築面積約293萬平方米，每平方米平均售價為6,105元。

該集團指，10月新簽6個新項目，新增建築面積約51.55萬平方米，首10個月新簽24個項目，新增建築面積約244.1萬平方米，截至10月底持有272個項目，總建築面積約3,190萬平方米。

保利物業（06049）公布，立信會計師事務所（特殊普通合夥）及香港立信德豪會計師事務所已分別向董事會提出辭任2022年度境內及境外審計機構，自上周五（4日）起生效。該集團建議委任天職會計師事務所（特殊普通合夥）及天職香港會計師事務所為新任境內及境外審計機構。

該集團指，立信及立信德豪自2012年及2019年起任境內及境外審計機構，兩公司均已確認概無有關辭任事宜需股東垂注，而該集團認為審計機構應於適當時期後輪換以維持良好企業管治，並不存在與審計機構變動有關的事項應股東垂注。

滙豐按月再狠削愛蝶灣5.9%

二手住宅樓價在10月稍為喘穩，本報透過中銀香港（02388）及滙豐銀行的網上估價系統，追蹤15個主要屋苑的27個相關單位截至今年10月底網上估價（下稱估價）走勢，雖然兩家銀行連續兩個月都沒有屋苑單位上調估價，但10月的估價按月下調幅度有所收窄。不過，期內多個居屋單位的估價都錄得較大的按月跌幅，筲箕灣居屋愛蝶灣估價按月挫5.88%，為滙豐銀行估價降幅最大的單位。中原按揭董事總經理王美鳳表示，之前居屋樓價跌幅及下跌速度較私人住宅滯後，隨着較多居屋業主見大市急回開始願意擴大減價幅度沽貨，令居屋估價出現追跌情況。

王美鳳指出，市場上屋苑出現減價成交的比例，由9月的八至九成，降至10月的73%，平均樓價跌1%，相對9月主要減3%至5%個別甚至逾一成明顯收窄，「隨着加息消息逐步消化緊，（市場）知道本港加息步伐較美國溫和，所以樓價跌幅開始收窄，估計第四季樓價跌勢不變，11月及12月估價都會持續向下，但跌幅有機會收窄返一啲。」

中銀估值全挫 富榮再降5.82%

本報追蹤15個主要屋苑27個相關單位今年10月的銀行估價，中銀香港全部27個單位估價都按月下調，幅度1.43%至6.58%（9月為3.33至7.11%）。滙豐銀行估價單位持平有3個（9月有2個），其餘全部下調，幅度0.59%至5.88%（9月為0.49%至8.46%）。

中銀香港10月估價降幅最大為沙田第一城29座高層G室，實用面積327方呎，估價為525萬元，較9月的562萬元按月挫6.58%，呎價16055元。該單位9月的按月跌幅是7.11%。

跌幅第二大是旺角居屋富榮花園9座高層B室，實用面積592方呎，10月的估價為890萬元，相對9月的945萬元回落5.82%，呎價15034元。該單位9月估價按月回落3.47%，7月及8月均按月持平。

另外，滙豐銀行10月估價降幅最大為筲箕灣居屋愛蝶灣9座高層B室，實用面積592方呎，估價為1072萬元，較9月的1139萬元調低5.88%，是滙豐銀行10月降幅最大的單位，呎價18108元。而該單位9月的按月降幅僅為1.47%，8月更按月持平。

業界指居屋減價速度滯後

慈雲山居屋慈愛苑A座愛慧閣中高層5室，實用面積為401方呎，在9月網上估價急跌的時刻，滙豐銀行就該單位的估價維持不變，但是當10月市況跌勢稍為放緩之際，卻迎來較大幅度的下調，估價低見620萬元，較9月的639萬元調低2.97%，呎價15461元。

王美鳳指認為，居屋減價的幅度及速度都較私樓滯後，主要是居屋業主起初的減價幅度未必跟大市同步，「議價態度硬淨啲，之後見市場樓價跌咗，先願意慢慢跟返私樓減價幅度」，因此最近居屋成交的減價幅度較明顯，「由幾個百分點到個別一成都有，追返之前的跌幅，所以估價的減幅都大咗。」

踏入11月新盤魚貫登場，但過去周末兩天（5日至6日）未有全新盤正式推售，故一手市場錄得19宗成交，較前一個周末87宗，按月減少68宗或78.2%。

新地（00016）元朗PARK YOHO第3期PARK YOHO Bologna昨日以先到先得形式發售12伙，包括4個開放式及8個3房單位，即日沽出6伙，成為周末兩天銷情最佳新盤。發展商指出，項目於11日內售出共108伙，佔可出售單位124伙約87%。

恒地（00012）旗下粉嶺發展項目One Innovale第3期One Innovale–Cabanna過去周末亦賣出3伙，合共套現1530.98萬元。

必嘉坊．迎匯超額2.75倍

同系紅磡大型住宅重建項目必嘉坊．迎匯上周公布首張價單共56伙，折實平均呎價21238元，較系內必嘉坊．曦匯平約11.1%。項目首個周末開放示範單位予公眾參觀及收票，累收約210票，較首批超額約2.75倍。必嘉坊．迎匯位處黃埔街33號，提供280伙，實用面積192至514方呎，預計落成日期為2024年12月底。

連方I逾千人參觀展銷廳

萬科香港發展的深水埗醫局街舊契重建項目連方I亦在上周首推50伙，項目的展銷廳上周五（4日）起開放予公眾入場，至今有逾1000人次參觀。市場消息指出，項目暫收逾100票，超額約1倍。

連方I位於醫局街233號，提供158伙，實用面積232至547方呎，預計2024年6月底落成入伙。

由華潤置地（海外）與保利置業（00119）合作發展的九龍東啟德跑道區住宅項目澐璟，首個周末開放示範單位予公眾參觀，合共錄得近3300人次到場。發展商將積極考慮短期內推出首批單位，以回應市場需求。項目位於承富里2號，實用面積371至4850方呎，預計2024年12月底落成。

加息周期掩至，不利樓市，二手成交價屢見新低，並不乏損手個案。迷你豪宅西營盤63 Pokfulam，有3房戶以1328萬元售出，原業主持貨逾4年半，賬面勁蝕540.8萬元或28.9%離場。大埔嵐山亦有3房單位原業主同樣持貨逾4年半，賬面損手126萬元或15.8%。至於荃灣愉景新城3房戶，兩個月跌價一成，成交價低見765萬元。

美聯物業聯席區域經理劉錦梅表示，該行剛促成63 Pokfulam買賣，為2座高層E室，實用面積494呎，3房間隔，望香港大學，獲外區用家以1328萬元承接，呎價26883元。據悉，原業主2018年4月以1868.8萬元買入，逾4年半年貶值28.9%，賬面勁蝕540.8萬元。

德福呎價跌穿11000元

市場消息透露，大埔嵐山1期6座8中低層D室，實用面積752方呎3房戶，以670萬元成交，呎價插穿1萬元，低見8910元。原業主2018年8月以796萬元買入，逾4年半賬面蝕126萬元或15.8%。

九龍灣德福花園呎價則跌穿11000元。利嘉閣地產資深客戶董事曾潤南指出，德福花園U座高層14室，實用面積494方呎，2房間隔，經一輪拉鋸後，最終以約530萬元成交，呎價10729元。原業主於2016年10月以約566萬元購入上址，持貨6年賬面損手約36萬元或6.4%。

樓價趨跌，市場不乏劈價個案，荃灣愉景新城3房戶2個月間跌價一成，並創3年新低。中原地產副分區營業經理余仲平稱，愉景新城3期11座高層D室，實用面積581方呎，3房間隔，原業主心急出貨，見有上車客帶票還價，願以765萬元轉手，創屋苑3房戶造價3年新低，呎價13167元。原業主早於1997年10月以495.4萬元購入，持貨25年賬面獲利269.6萬元或約54.4%。

余仲平說，愉景新城對上一宗同類成交為9月錄得的10座高層E室，成交價850萬元，反映短短兩個月內造價急挫一成。

市區重建局（市建局）最新提出的土瓜灣重建大計中，會在土瓜灣道/馬頭角道發展計劃試行「業主參與發展」的理念。市建局行政總監韋志成發表網誌指出，因項目涉及工業樓宇，能夠探索一套特別針對工業樓宇項目的「業主參與發展」先導計劃，可能有助項目順利推行。

韋志成表示，在市建局成立前，前土地發展公司（土發公司）曾經在3個住宅重建項目試行「業主參與發展」計劃。然而，受到回報期長、變數多和財務風險高的問題影響，令土發公司在住宅重建項目試行「業主參與發展」計劃時，所有參與的小業主均在中途退出。他指出，土瓜灣道/馬頭角道項目內的工業樓宇土地已改劃作綜合發展，日後若進行重建，須作為住宅或商業用途。因此，是次藉着重建的機會，一併將該處的工廈納入重建範圍作整全的規劃，配合大綱圖的規劃願景，進行整體更新。

加快統一業權進度

在開展土瓜灣道/馬頭角道計劃前，市建局掌握了工廈內的單位業主身份。初步數據顯示，項目涉及約110個業權，其中四成的業權由數個業主持有。市建局要成功推動項目，可能要花非常長的時間進行協商；若然這數名大業主最終拒絕出售物業，市建局亦不能夠集合六成業權。

考慮到以往推行工業樓宇項目所遇到的困難和相關經驗，韋志成認為，若然在現金補償以外，向在項目內擁有不少於指定數目的物業並符合條件的註冊業主，提供一個參與發展的機會，作為出售物業予市建局以獲取物業市值及適用津貼以外的另一個選擇，或許可以扭轉困局，回應這些工業單位業主的訴求，加快統一業權的進度，令項目收購工作提速、提效。

市建局亦會顧及其他持業權數目較少的業主的權益和需要，深入了解他們對項目的意見、日後經營的意願、搬遷安排及考慮因素等，以便掌握具體情況後，制定切合廠戶需要的方案和支援措施，從搬遷費用、重置成本等不同方向，制定一套合適的收購補償方案。

本地銀行調升利率，二手交投呆滯。中原地產統計的十大屋苑在過去周末兩天（5日至6日）僅錄4宗成交，按周大跌42.9%，更創18周新低。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，十大屋苑僅得將軍澳新都城及天水圍嘉湖山莊錄得買賣，零成交屋苑多達8個。由於市場未有好消息，市民普遍擔心樓價持續下滑，不敢貿然入市，料二手交投短期內偏靜。

據美聯物業分行統計，周末兩天十大二手指標屋苑錄得約6宗買賣成交，按周下跌約14.3%，並創4周新低。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明指出，本港息率跟隨美國上調，不少屋苑樓價跌幅已達雙位數，導致普遍買家入市態度更審慎。

另外，利嘉閣地產總裁廖偉強稱，過去兩天十大指標屋苑累計錄得5宗二手成交個案，按周減少3宗或37.5%。

日出康城領峯4房跌穿千萬 呎價9949見5年低

香港再度加息後首個周末，二手價插水式下滑，多個屋苑失守心理關口，將軍澳日出康城領峯套4房跌穿1,000萬元，以980萬元易手，呎價亦失守1萬元創5年低位；馬鞍山海典灣2房以600萬元沽出，1個月跌近1球。另10大屋苑2天交投冷清，僅4宗成交，多個屋苑零成交。

香港跟隨美國加息後，短短幾天將軍澳多個屋苑骨牌效應式落價，繼東港城和新都城後，日出康城領峯套4房創新低，市場人士指，領峯6座高層LC室，實用面積985平方呎，減20萬元以980萬元沽，呎價9,949元，為康城站4房首宗跌穿1,000萬關口。售價較網上銀行估價1,224萬元低244萬元或2成。原業主於2015年以880萬元購入，持貨7年帳面獲利100萬元，單位升值11%。

海典灣2房價1個月跌95萬

同時，海典灣2房1個月造價跌價100萬元，消息指，屋苑6座低層F室，實用面積平方451平方呎，2房間隔，內園景，原叫價740萬元，經過數月市場負面消息衝擊，減140萬以600萬元易手，呎價13,304元，較網上銀行估價660萬元低60萬元。上月屋苑一個2房成交5座中層E室，實用面積468平方呎，作價695萬元，剛易手雖低層，但短短一個月跌價95萬元或14%。原業主於2003年以159.6萬元購入，持貨19年帳面獲利440.4萬元。

其次，市場人士指，九龍灣德福花園R座低層12室，實用面積551平方呎，2房間隔，原叫價650萬元，現以600萬元沽出，實用呎價10,889元。售價較網上銀行估價671萬元低1成。原業主於2012年以438萬元購入，持貨10年帳面獲利162萬元。

樓市向下，奧運站帝柏海灣呎價失守2萬元關口，屬9個月來首次。消息指，帝柏海灣2座低層A室，實用面積743平方呎，3房間隔，剛以1,350萬元售出，呎價僅18,170元，是次呎價為屋苑自今年2月以來首度跌穿2萬元關口。原業主2002年初以402.8萬元買入，持貨逾20年帳面仍賺947.2萬元或2.4倍。

10大屋苑成交挫 兩天僅4宗

4大代理統計周六、日10大屋苑成交均呈下跌，中原地產錄4宗成交，按周大跌43%，更創18周新低，零成交屋苑多達8個；美聯物業錄6宗，按周下跌約14%，連續兩個周末維持在個位數水平，創4個周末新低；利嘉閣地產錄5宗，較上周減少3宗；香港置業共錄6宗成交，按周急挫逾45%（註：4大代理10大屋苑各有差別）。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，按揭息口進一步上升，令樓市籠罩觀望氣氛，料二手交投短期內偏靜；美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，由於二手市場缺乏利好消息刺激，故有意放盤業主有需要進一步調整叫價。

啟德成重鎮 澐璟擬日內開價

新盤大軍壓境，本季勢爆發連番激戰。現存市場有22個新盤獲批預售尚未推出，涉及待售樓花伙數突破1萬伙大關，升至1.27萬伙，按月增約3成，當中啟德5盤共5,621伙蓄勢待售，相當同期未售樓花伙數44%，而澐璟計劃日內開價，首批最少116伙。

本報綜合地政總署及市場資料統計，目前全港有22個新盤取得預售樓花同意書但未推出應市，涉及共12,739伙，較上月初涉9,640伙，按月增加3,099伙，增幅達32.1%。

九龍區佔11盤 供7946伙

其中11個樓盤來自九龍區，合計提供7,946伙，相當於同期同類未售單位約62%，伙數最多首兩個項目均來自啟德，分別為嘉華 （00173） 、會德豐地產及中國海外 （00688） 合作的承豐道15號第1及2期，以及會德豐地產、恒地 （00012） 、新世界 （00017） 及中國海外合作發展的承豐道19號第1至3期，前者提供2,138伙，後者共涉1,590個單位。

事實上，啟德屬近年住宅供應庫，除上述2個樓盤，區內現也有3個新盤取得預售尚未應市，當中包括華潤置地（海外）、保利置業 （00119） 合作發展的澐璟，提供582伙，最快日內開價，發展商早前透露，將參考九龍站等定價。

此外，上周才命名的恒地HENLEY PARK，以及會德豐地產、恒地、新世界、帝國集團合作發展的MIAMI QUAY第2期亦未推出，該3盤合共1,893伙，意味啟德區獲批待售樓花單位高達5,621伙，佔同期全港同類樓花伙數44%，預示區內未來將持續爆發搶客激戰。

新界7盤可出擊 主打元朗

新界方面，現也有7盤獲批預售等待出擊，可提供3,960伙，以元朗區涉及1,619伙較多，佔新界逾4成，包括新地 （00016） 發展的The YOHO Hub第C期，以及信置 （00083） 、嘉華及中國海外合作的錦上路站柏瓏III，各提供939及680伙。

至於港島區，期內獲批預售尚未開賣新盤共有4個，集中重量級地王豪宅，包括早前命名的龍光地產 （03380） 與合景泰富 （01813） 合作的鴨脷洲凱玥，另較早前由新加坡基金華瑞資本購入的半山西部21 BORRETT ROAD第2期，提供66伙，也早於2018年中獲批預售，至今逾4年仍未推出，屬現存取得售樓紙時間最長仍未展開銷售的新盤。

民生區商舖承接力理想，消息指，資本策略以約4.5億元沽出屯門城‧點基座商場。

在舖位買賣市場中，近月民生區商舖較理想，如近日屯門錄大額舖位成交，涉及啓發徑8號城‧點基座，物業地庫、地下及1樓，面積約1.7萬平方呎，舖位以約4.5億元成交，呎價約2.6萬元。

月租140萬 回報約3.7厘

舖位現時租客包括銀行、餐廳及便利店等民生商戶，每月租金收入約140萬元，回報率約3.7厘。據悉，該物業原由資本策略持有，早年投得地皮，發展住宅項目，舖位部分一直保留作收租之用。據了解，早年資本策略曾放售物業，現因應市況降價放售物業。事實上，今年舖位成交焦點，多在民生區商舖基座，如土瓜灣馬頭圍道209號海悅豪庭基座商場「海悅廣場」，獲本地財團以4.25億元承接。

加息下工商舖投資氣氛淡靜，中原（工商舖）資料顯示，10月份市場共錄得約253宗工商舖買賣個案，對比9月份稍為上升約2.84%；而成交數字實際仍處於低水平，再次跌破300宗水平，暫為2022年第二低，按年同期比較更遞減約37.37%。至於金額方面，在矚目大額成交宗數欠奉下，10月總成交金額錄得約41.2億元，按月下跌約67.36%，相對與去年同期亦見萎縮，下滑約45.68%。

屯門黃金海岸鄰近黃金泳灘，環境清幽，受用家追捧，該屋苑一個複式戶連天台，面積1020方呎，業主開拍價1300萬，平均呎價12750元，低市價約20%。

屯門黃金海岸2A期7座27和28字樓C室，面積1020方呎，單位屬複式戶，3房2廳（連套房間隔），擁有內置樓梯供上落，甚具氣派，另平台及天台分別31及357方呎。推開大門，可見寬敞的客廳，陽光直射入屋，自然光充足，大玻璃窗外是整齊有序的黃金海岸遊艇會景致，伴隨藍天白雲，建構出一幅風景畫。

複式3房2廳設計

該單位牆身塗上一塵不染的純白色，與溫潤舒適的木地板交織在一起，營造簡約寧靜的居住空間。廚房設計呈L形，光潔亮麗，空間實用。睡房設有兩扇大玻璃窗及窗台，鋪設光滑的木地板，空間闊落，外望海景與園景。

環亞拍賣行發言人表示，是次拍賣單位開拍價為1300萬，低市價約20%，將於11月8日以交吉形式拍賣，當日拍賣場內至少有44項物業可供競投。

拍賣行提供資料顯示，物業位於屯門市B1餘段第238號，佔不可分割相等份之4747份之13份，政府契約年期由1898年7月1日起計共99年。

享開揚遊艇會海景

黃金海岸位於掃管笏青山公路青山灣段1號，發展商為信置，入伙日期由1990年6月開始。項目共有30座，提供2052個單位。面積由476至2833方呎，可望黃金海岸遊艇會及青山灣景觀，風景優美。項目建築設計糅合地中海及西班牙歐陸情調，擁有50萬呎自然生態環境，栽種逾200多棵樹木，並興建蝴蝶園，住戶不但可以欣賞美麗的園林風景，同時享受休閒的度假生活。

此外，屋苑鄰近黃金泳灘，對開海域是中華白海豚棲息之處。屋苑亦鄰近黃金海岸商場、黃金蒙馬特。小學校網為71，區內有不少優質熱門學校，如順德聯誼總會何日東小學、順德聯誼總會胡少渠紀念小學、順德聯誼總會李金小學、保良局西區婦女福利會馮李佩瑤小學等。中學校網為屯門區，區內中學有順德聯誼總會梁銶琚中學、順德聯誼總會譚伯羽中學、保良局百周年李兆忠紀念中學、保良局董玉娣中學、妙法寺劉金龍中學等。

零售業即將踏入旺季，短租客活躍，為市場注入活力，旺角亞皆老街與西洋菜南街交界一個「鋪王」，剛錄時裝店提價「搶位」，取代在此經營逾一年的食品店，新租金加幅高達33%，每月短租逾40萬，屬近年罕見的加租個案。

上述曾是百年老店「老鳳祥」舊址，屬旺角地標「鋪王」，為亞皆老街67至69號地鋪連閣樓，西洋菜南街大單邊，面積3800方呎，自從老鳳祥遷出後，售賣食材的「樓上有限公司」去年8月進駐，月租30萬，每三個月續約一次，至今經營逾一年多。

市場消息透露，近日有一家時裝店吼中該鋪位，大幅提價搶租，儘管「樓上」亦肯加租緊守據點，迎接將來臨的聖誕新年黃金擋期，惟加幅未及時裝店，令新租客「得米」，以每月逾40萬成功承租鋪位，較舊金每月30萬，加幅10萬或33%，最新平均呎租105元。

平均呎租105元

現場所見，該「鋪王」現時已圍板進行裝修工程，知情人士續說，新租客為時裝店，近期積極擴張「落位」，早前亦承租銅鑼灣東角道一個地鋪，涉及為記利佐治街1號金百利商場地下G4號地鋪，鋪面向東角道，建築面積約900方呎，月租28萬，平均呎租311元，租金重返13年前。

核心區鋪陸續「有着落」

喜來登旺鋪董事葉德榮表示，受加息等負面因素打擊，經濟前景未許樂觀，不過，零售業即將踏入傳統旺季，帶動核心區鋪位陸續「有着落」，整體交吉情況大為改善，街道氣氛亦較之前熱鬧；反之，疫市持續數年下，民生地段鋪位已過分受捧，租金「升過籠」，近期不論續租或新租，都難於繼續向上。

就上述亞皆老街「鋪王」錄短租，葉德榮評論道，過去多年來，核心區鋪租級級下跌，低處未算低，短租客爭位，為市場帶來熱鬧。

上述亞皆老街「鋪王」，去年8月由樓上有限公司短租，月租30萬，為期3個月，平均呎租約78.9元，該集團吼準旺位短租，經營期間限定店，及後多番續約，至今逾一年。早於2015年，則由老鳳祥金行以每月200萬承租，並於2018年以150萬續租。

雖然長租與短租未能作直接比較，不過，若以現時的短租租金計算，較高位急挫70%至80%。