高雄捷運紅線R13凹子底站生活圈，被列為高雄房市蛋黃區之一，除了既有的10公頃的農16中央森林公園、捷運紅線R13凹子底站、義大百貨、萬豪飯店，以及鄰近的漢神巨蛋，未來還有富邦、聯上的大型開發案，推升大樓新案每坪開價逾45萬元，置產族基於投報考量，偏愛的中古屋，則是總價800萬到1千萬元二房加車位，自住客則屬意1千萬到1,200萬元的三房產品。

台慶不動產高雄富國明華加盟店店長林哲諭表示，捷運紅線R13凹子底站生活圈，基本上是與義大百貨商圈重疊的，因為具有百貨、交通、休憩、綠地等完備生活機能，成為高雄市區內移人口的首選。

他說，1千萬元左右的中古屋，是區內最受喜愛，也最容易成交的產品，目前區域內屋齡20年左右，附有車位的三房產品，售價介於900萬元到1千萬元之間，屋齡10到15年的平車三房則介於1,400萬元到1,500萬元，至於屋齡10到15年、沒有車位的二房產品，只要600萬元到800萬元，即可購得。

林哲諭指出，根據過去的成交紀錄顯示，投資、置產族偏愛二房產品，自住客通常會選擇三房產品，自住買家大部分則是高雄市區的新興區和前金區，租屋客有許多是企業客戶，15坪到30坪最受歡迎。

他表示，在林皇宮餐廳開幕前後，林皇宮即曾委託台慶不動產高雄富國明華加盟，代為物色租屋產品，義大百貨、萬豪酒店開幕前後，也有企業高階主管租屋的需求，目前的租金行情，如以二房新屋來看，每月租金大約在1.7萬元到2萬元之間，三房加車位大約介於2.8萬到3萬元，高雄捷運紅線R13凹子底站生活圈的置產、投資，目前的報酬率大約在3％到4％。

林哲諭表示，區域內的大樓新案，目前平均開價在45萬元到50萬元之間，一到五年的新成屋則是每坪介於33萬到35萬元，「等於每坪35萬到40萬元之間的產品，是斷層的」，由於區域優勢，未來一到五年的新成屋有機會向上漲至價格斷層帶。

「逐捷運而居」的軌道經濟，將是引領台中房產未來10年發展的新趨勢。

11月底縣市長選舉在即，台中捷運藍線再度成各候選人陣營的攻防焦點。藍線捷運目前已通過中央的環評，為了大台中的交通建設，提升生活機能，行政院應該加速審查並開工，以利與施工中的幾條新道路及台鐵山海環線雙軌高架化同步推進，以「三鐵、三縱、四橫」建構大台中完善路網，加速新舊城區與港區的融合發展。

捷運交通是國際城市生活進步指標，擴展大台中生活圈、帶動整體經濟繁榮發展，市民多利用大眾捷運交通，不僅台中空氣環保指標好，沿線交通與住宅也會受益。

這些年來，在中央與台中市府聯手下，加快建設大台中多元密集的交通路網，不僅可以串聯陸、海、空港口優勢，領航台灣門戶，快速與國際接軌，我認為，只有這樣才能真正吸引更多人口與投資案進駐，而「逐捷運而居」的軌道經濟，將成為引領台中房地產未來10年發展的新趨勢。

台中想要成為國際大都市，不能光靠一條捷運綠線，捷運藍線是政府的前瞻基礎建設計畫之一，也是台中的第二條捷運，從台中港區沿著台灣大道到台中火車站，與捷運綠線形成十字路網，看到高雄捷運的黃線正式動工，台中的捷運藍線也刻不容緩。

豐原到新烏日的台鐵高架捷運化完成的紅線（類捷運概念），與綠線在松竹站與大慶站、新烏日站有共構，若再有台灣大道的藍線，台中清泉崗機場到水湳經貿園區的捷運橘線，以及山海環線雙軌高架化，這樣台中就至少有四條捷運，交通更便捷，相信市民搭乘意願提高，搭乘率大幅提升，台中捷運必能加快轉虧為盈。

中科園區產值一年比一年亮眼，中科吸引近6萬人就業，導致西屯區人口激增，但周邊房屋卻供不應求，交通阻塞更是嚴重，也造成中科周邊的房價攀升，一屋難求，預算有限的首購族只好「東遷西移」，以時間換取房價，龍井、沙鹿與清水的地理位置鄰近西屯，串起中科軸線。

海線地區崛起，設籍家戶數也快速增加，根據統計，截至今年九月底，台中市家戶數較去年同期增加1.3萬戶，居六都之冠，家戶數成長最多的區域除了北屯、西屯、太平、南屯及烏日等五區之外，海線的清水和沙鹿分別增923戶及849戶，擠入前六、七名熱區。

三井OUTLET進駐台中港區，遠雄建設在梧棲造鎮計畫，吸引中科新貴或年輕族群購屋與消費，快速帶來的人口紅利與商機，也讓海線房地產隨之起飛，如國聚、富宇等台中本地建商、遠雄和長虹等北部建商插旗推案，也讓台中港區原本1字頭房價親民區，翻轉成為推案重鎮，近期新推預售案單價都已經衝上3字頭，包括鄉林在內的建商也摩拳擦掌，準備到海線投資推案。

我在多年前即提出「雙環雙軌，打造海線成為新副都中心」概念，後來中央政府開始重視台中港區開發與招商，台中市政府也積極重視當地交通與重大建設。

過去，台中市區到海線，僅有台灣大道與中清路兩條主幹道，前市長張溫鷹任內開闢台中生活圈特3號道路，從南屯區向上路三段，跨越中彰快速道路與中山高，攀過大肚山麓，一路穿越龍井到清水及台中港區。近兩年，台中市政府又啟動跨越台灣大道的特5號道路（西屯路三段到沙鹿中興路的聯外道路），讓海線直達中科園區。

為了解決中清路與環中路口的交通瓶頸，交通部去年又設計「大雅系統交流道」，以高架連接方式串聯中山高及台74線中彰快速道路，預計112年底通車。屆時中山高、中彰快速道路就可直接在大雅系統交流道轉換，不須經由平面道路，屆時中科聯外道路，中清路、台灣大道的塞車問題，也將迎刃而解。
我經常往來兩岸，跑遍大陸與多國大城市去考察，大陸一線城市交通建設腳步都很快，若上述提的台中交通建設都完成的話，套一句大陸用語就是以「三鐵、三縱、四橫」的大台中路網規模。
「大台中快速道的最後一塊拼圖」國道四號豐潭段，預計今年底將通車，原本東到豐原的國道四號將延伸到潭子，銜接台74線與台76線快速道路，串起國道一、三號，不僅完成大環道路，還可接起特三號道路（向上路）與特五號道路（西屯路），61線西濱快速道路，山、海、屯區之間大台中交通網就能快速移動互通，大幅提升運輸效益。
建議政府應將台中港、台中清泉崗機場，同時納入「自由經濟示範區」或「自由貿易港區」，並利用烏日高鐵站的交通運輸優勢，開闢中部物流集散中心，有助於台中港特區的分區使用與土地效益；尤其是清水、沙鹿的商圈經濟規模與各項交通建設已漸成熟，相信將會吸引更多商場等大型投資案前進海線地區，促進大台中山、海、屯區的均衡發展，也是指日可待。

總投資金額達606億元、史上規模最大的捷運聯開案「臺北市西區門戶計畫臺北車站特定專用區C1／D1（東半街廓）土地開發案－台北雙星」，11日舉辦新建典禮，六大亮點一次亮相；台北市長柯文哲致詞時表示，預計2027年完工後，摩天雙塔大樓將重新定義北市中心的城市天際線。市場專家估計，完工後資產總市值將突破2,000億元，不過，將只租不售。

「臺北市西區門戶計畫臺北車站特定專用區C1／D1（東半街廓）土地開發案」開發大樓11日正式啟動。但台北雙星公司董事長、宏匯及藍天集團董事長許崑泰，上午突然覺得喉嚨怪怪，快篩後確診，因此典禮改由柯文哲及台北雙星公司副董事長蔡明賢，共同主持。

柯文哲表示，開發案從2006年開始歷經五次流標，又碰到許多法令問題，直到2019年12月才與投資人正式簽約，全案開發基地面積9,556坪，總樓板面積近17萬坪，其中C1基地興建55樓，D1基地74樓，總工程費606億元，以後每天至少50萬人次出入，會是國門樞紐，並提供1.6萬個就業工作機會，挹注北市府每年約18.7億元租金收入、增加營業稅及房地稅收約14.6億元，每年並可創造千億元以上的經濟產值，帶動區域經濟發展。

C1／D1「台北雙子星」捷運聯開案是由特許公司「台北雙星公司」投資，在近9,600坪基地上打造總樓地板面積達16.6086萬坪的雙塔摩天大樓，包括C1基地55樓、6.4萬坪的辦公大樓，及D1基地74樓、10.2萬坪的辦公室及飯店、景觀餐廳、觀景台等，為史上規模最大捷運聯開案，大樓名稱定名為「台北雙星」。

全案六大亮點包括：新型態全客群購物中心、高立端奢華星級飯店、智慧科技打造超A級商辦、360度天際線觀景台、城市美術展覽館、市民新生活場域（提供公益客廳、交六和交八廣場）。

應邀出席的高力國際董事總經理劉學龍表示，估計未來「台北雙星」辦公室每坪月租可站穩4,000元。仲量聯行董事總經理趙正義表示，台北雙星將只租不賣，估計完工後不動產總市價超過2,000億元，不過，私地主分回產權後，無法預期是否對外銷售。

內政部次長花敬群今日指出，為了維護不動產市場交易秩序，今年已辦理6次預售屋聯合稽查，共稽查240個建案，總計裁處84個違規建案，罰金達新台幣2,836萬元。

內政部今日舉辦地政節慶祝活動，頒贈13位地政貢獻獎、9位熱心地政服務志工、9個績優地政機關。

花敬群指出，為維護不動產市場交易秩序，今年已結合地方政府及行政院消費者保護處、公平交易委員會、財政部等辦理6次預售屋聯合稽查，共稽查240個建案，總計裁處84個違規建案，罰金達2,836萬元。

花敬群也強調，未來也將持續推動平均地權條例修法，以防止不動產淪為炒作工具。

他表示，地政業務是國家建設的根本，與民眾財產權、居住權息息相關，地政團隊也不斷創新，今年起與財政部合作推動整合服務，讓民眾申辦不動產移轉登記時免附稅單，提供更便利的服務管道。

另外，為滿足各界圖資需求，內政部持續優化台灣電子航行圖，今年更榮獲第5屆政府服務獎，同時也積極建置「多維度國家空間資訊服務平台」，截至10月底，已累計730萬餘人次瀏覽、125餘個系統介接應用。


內政部預售屋聯合稽查 一波波
經濟日報

內政部次長花敬群昨（11）日出席地政節68周年慶祝大會時表示，為維護不動產市場交易秩序，至今已辦理六次預售屋聯合稽查，共稽查240個建案，總計裁處84個違規建案，罰金高達2,836萬元，內政部未來將持續推動平均地權條例修法，以防杜不動產淪為炒作工具。

花敬群指出，地政業務為國家建設的根本，與民眾財產權、居住權息息相關。今年內政部和財政部合作，推動整合服務，讓民眾申辦不動產移轉登記時免付稅單。另外，內政部2020年10月起，多次結合地方政府及行政院消費者保護處、公平交易委員會、財政部、各地區國稅機關，從年初至今已辦理六次預售屋聯合稽查，共稽查240個建案，總計裁處84個違規建案，罰金達2,836萬元。

內政部官員表示，從第六次預售屋聯合稽查來看，發現違規建案比例已由2020年86%下降至52%，業者使用違規契約的比率，也由73.9%大幅降低到8.8%，不過內政部官員說，會視房屋銷售情況，不定期辦理聯合稽查。

內政部官員說明，依去年7月上路的預售屋新制規定，預售屋建案在銷售前，應先將銷售資訊及買賣定型化契約報請地方政府備查；如有使用紅單（購屋預約單）銷售時，也應明確標示買賣標的物及價金，且不能約定有不利買受人的事項。

官員提醒消費者，預售屋交易期間長，購屋時務必理性考慮，除可參考實價登錄網站各建案實際交易戶數情形，並審慎評估合理市場行情與自身負擔能力外，在簽約前也要詳閱契約條款，不要受到廣告或現場銷售熱潮的誤導，以保護自身權益。

另外，內政部表示，將緊盯不動產業洗錢防制工作，以及預售屋銷售管理新制的施行，而各界關心的平均地權條例修法也會持續推動。

今年各方利空消息衝擊台股，許多民眾認為將進一步影響房市，房仲業者統計內政部買賣移轉資料以來，9次股災當年與其前後年買賣移轉量後發現，1995年中共試射飛彈、SARS、2008年金融海嘯、美中貿易戰及COVID-19這5次股災後一年的買賣移轉棟數增加，但其它4次股災後交易呈現減少，顯示股災與房市成交量並不一定正相關。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，股災之後若搭配政策利多，帶動資金動能，如SARS及COVID-19發生後股市僅短期震盪，政府推動施策促進經濟，進而刺激房市交易升高，但若景氣低迷時期長，投資人信心不足，則隔年房市表現低落。

觀察9次股災中，過半數隔年房市交易量提高，且天災發生後不僅衝擊性小，反倒讓房市成交量攀高，如最近一次為2020年COVID-19衝擊市場，當年度全年買賣移轉棟數32.6萬棟，次年棟數增加至34.8萬棟，創下8年新高紀錄。

郎美囡指出，COVID-19侵襲台灣，央行立刻降息1碼，財務槓桿有操作空間，且美國無限QE，導致市場熱錢豐沛，大量資金投入股市及房市，此外，如2003年SARS當時土增稅減半徵收刺激不動產交易，故SARS次年買賣移轉棟數高達41.8萬棟，可見政策及主要國家經濟策略影響至深，2018年美中貿易戰後讓台商及大量資金回流台灣，也帶動不動產市場的發展。

然而，若如1997年亞洲金融風暴與2000年網路泡沫，造成長時間的經濟傷害，股票市值大量蒸發，投資人受創慘烈，加上當時平均房貸利率超過6％，房市表現便難以期待。

至於2015年中國股災隔年（2016）買賣移轉棟數僅24.5萬棟，創下歷史低點，則是因房地合一所得稅初上路，重挫房市信心，交易量急速緊縮，不過隔年因諸多區域房價盤整吸引買方回籠，當時並無打房新政，加上資金動能強勁，不動產市場立即谷底回升。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，股災總是財富重分配的時機，有些民眾認為股市重挫可間接衝擊房市，期待搶進房市低點，不過房地產因為變現速度慢，流動性差，往往反應較慢，現階段市場上個別反應也比整體反應明顯，買房除了看大環境外，也要多注意個案環境與條件，才能在危機入市時買到真正具有優勢的好屋，當景氣循環後才能充分獲利。

孕育許多獨立音樂的公館「海邊的卡夫卡」Live House，因面臨都更計畫，將於明年1月熄燈。一念電影攜手海邊的卡夫卡，發起「再見卡夫卡－來Chill溫羅汀」音樂影像跨界計畫，昨（10）日宣告將在熄燈前，推出六大系列活動，保存、回顧台灣獨立音樂。

「海邊的卡夫卡」Live House於2005年開張，逾17年來孵育許多台灣音樂創作者、樂團、藝文工作者，是公館一帶具指標性的音樂場所。

計畫發起人之一的高珈琳說，近年溫羅汀地區的Live House、獨立書店、咖啡廳接連熄燈，令人惋惜。希望以此為錨點，透過不同媒介和跨界活動，保存溫羅汀生態圈獨有的音樂與藝術文化記憶。

「再見卡夫卡－來Chill溫羅汀」音樂影像跨界計畫，以六感體驗規劃六項系列活動，包括金鐘主持人馬世芳與10位藝文創作者進行「Podcast對談」；和插畫家高妍合作「漫畫圖文出版」；挑選溫羅汀場域規劃「卡夫卡時光地圖」；廣邀音樂、藝術、文學等人士進行「微醺音樂跨界沙龍」；收集珍貴音樂藏品策劃「祭憶藏物展」；「紀錄片」則是以樂團1976主唱阿凱、金曲獎最佳作曲人HUSH、甜梅號吉他手昆蟲白為主角，探索獨立音樂的珍貴記憶。

阿凱回憶起這17年時表示，對國內外音樂人來說，卡夫卡是很好玩的地方，2011年星野源首次海外巡迴演出，就選在「海邊的卡夫卡」，2019年他再度來台舉辦演唱會，帶著同事回到卡夫卡，在8年前同一根柱子前拍照，很多星野源的歌迷來朝聖。

告別「海邊的卡夫卡」終極目標，是規劃於熄燈日當天舉辦24小時不插電演唱會，力邀曾經在「海邊的卡夫卡」演出過的表演者回娘家。

近年地上權住宅已不再是「票房毒藥」，尤其在中南部，成了不少民眾的新選擇，財政部國產署統計，截至今年8月，國有地上權住宅已取得貸款戶數已達1,228戶，其中又以高雄市1,139戶為大宗。

財政部官員表示，過去銀行較不願核貸地上權住宅，即使願意核貸，貸款成數也不及一般房貸，不過後來國產署與銀行公會溝通，了解問題主要在於地上權住宅估價較無市場基準，後來也請全國估價師公會協助，訂定估價作業相關規定，有助提高金融機構核貸意願、提高貸款成數、降低貸款利率。

根據統計，全國目前已取得貸款的地上權住宅，分布在台北市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市，合計1,228戶，光是高雄就占了1,139戶，其次是台南36戶，台中26戶，彰化17戶，台北十戶。

觀察地上權住宅分布，呈現「北冷南熱」，官員解釋，國產署目前在北部持有土地面積普遍不大，建商考量規模，發展地上權住宅案例仍不多，不過近年也觀察到北部地上權多元利用，發展為醫美中心、月子中心等，市場仍有需求。

而由於北市素地一地難求，近期國產署推出的國有地上權，多數亮點商業區土地多集中在中南部，北部也慢慢轉向地上權住宅市場「試水溫」。

信義房屋汐止明峰店專案經理郭垣甫表示，今年股市、疫情影響交易量，但汐止社后、樟樹商圈有自住等剛需買方持續進場購屋，因此，標準品比如兩房、三房或是兩房帶車位的產品，在市場的流通天數並未明顯增加，交易量也還算穩定。

汐止社后商圈從建設及剛需兩面向來談，首先是建設面，由於該商圈有捷運題材，未來若捷運通車，將可以連接台北市東湖地區，交通往來方便。另外，為了改善汐止交通，重大交通建設也陸續進行，例如國一新增南下連絡道在康寧街的伯爵山莊附近，可望打開汐止交通瓶頸，目前施工中，預計2025年左右完工。
其次則是剛需面，汐止鄰近內湖與南港，不少在台北工作的上班族，考量距離台北市區不遠、房價僅是市區的一半，因而選在社后或樟樹商圈購屋。要進台北市區的民眾，汐科火車站騎車約15分鐘可達南港，也有南軟、內科工程師，還有民眾是從鄰近的基隆移入汐止。

此外，汐止還有捷運話題，捷運局規劃「捷運民生汐止線」，路線行經台北市大同、中山、松山、內湖及新北市汐止等行政區，也是吸引民眾來此購屋的建設。
汐止社后商圈主要是明峰街、康寧街、湖前街、中興路、福德一、二路區域，擁有汐止傳統的金龍市場，屬於早市，開至下午2點，採買便利。

該商圈還有優質小學，比如汐止地區的指標學校金龍小學、樟樹國小，還有可直升的實創國高中，吸引許多家長來此購屋。

物件方面，社后、樟樹商圈主力產品為兩至三房，屋齡普遍20多年，也有十年內新屋和中古屋；該商圈的新屋每坪約40萬至50多萬元，中古每坪約在30萬到40多萬元，部分有裝潢的物件也落在每坪40多萬元，相當南港、內湖區域的一半價。

換算總價，1,200萬至1,300萬之間的三房無車位，是接受度最高的產品類型，加車位三房，總價則約1,500萬至1,700萬元左右；郭垣甫說，兩至三房最受歡迎，小家庭或是小資族是主要客群。

郭垣甫也指出該區域的指標社區，華廈型的「美樂地」坐落在民族二街，擁有大樓的管理，公設比不高，約在22%到23％，有兩房到四房，每坪均價落在40萬元左右。

另外，「夢想社區」有五期，每一期都有不同名字，一期「青梅竹馬」，二期「東湖畔」，三期「花好月圓」，四期「夢想藝術村」，五期「夢想聯合國」，社區特色是有藝術氣息，整體有質感，公設比約20%出頭，以兩房到四房為主。

另一個指標社區是「長虹大鎮」，分A至F區，特色是鄰近未來捷運話題區域，靠近汐止中興路，附近晚上有夜市擺攤，還有麥當勞和肯德基等，生活機能佳。雖然位於鬧區，但附近環境清幽，社區外觀氣派，出來即有公車站牌，未來若有捷運站，進入市區交通更便利。

若要在汐止社后商圈買房，信義房屋汐止明峰店專案經理郭垣甫說，推薦三大熱門社區，分別是「東城大境」、「汐止101」及「新南港」。

首先是「東城大境」，全案分為四期，包括上東城、御東城、耀東城、冠東城；上東城有一到三房，為純住宅區，公設完善；御東城有三到四房、耀東城有二到四房產品、冠東城分為商業、住宅區，格局兩到四房，因鄰近市場與小學，深受居民喜愛，還有社區巴士接駁到捷運站，每坪單價47萬到53萬元。

其次，「汐止101」是汐止區少數獲得「綠建築銀級獎章」的建案，有四大制震工法，在建築結構上採強柱弱樑、雙向耐震配筋設計與筏式基礎，連續壁厚度達90公分，深度32米約十層樓高，並採用與台北101金融大樓同級的SA級續接器，形成高抗震結構。汐止101有一房到三房的產品，小坪數每坪單價落在48萬至50萬元，大坪數每坪約44萬至47萬元左右。

第三，「新南港」是瓏山林在汐止的指標建案之一。中庭有身處巴黎之感，為歐風設計，公設完善深受居民喜愛，近未來捷運站，社區質感佳。產品擁有兩房到四房，每坪單價約在45萬到50萬元左右。

台灣房價居高不下，許多年輕人買房困難，有網友表示自己身為公務人員，月薪5萬，存了150萬打算買房，卻發現連頭期款都付不起，房仲一句「現在房價確實當公務員比較難以負擔」，讓原PO覺得傷心難過。

原PO在PTT上表示，自身月薪5萬，每個月存3萬，存了幾年存到150萬，好不容易去看房，但直到談價格時，沒想到連頭期款都湊不到，就很好奇問房仲「到底都是誰可以買房？」房仲表示除了父母有贊助外，就是台積電等高科技員工，靠分紅買的。

他補充，房仲反問自己是哪個職業，回答是「公務員」後，只見房仲冷冷的說「是喔，現在房價確實當公務員比較難以負擔」，他聽到後便覺得感慨，不清楚是因為公務員薪水太低，還是房價真的太高，更直呼「不管是哪個都讓我有點難過，我是不是該躺平了」。

有網友安慰表示，「這業務不會講話，活該沒生意，你也不用太放在心上」、「公務員貸款不是很簡單的嗎，利率還能壓低」、「所以我一開始都直接問價格，不是預想區間就不用浪費時間」、「薪水5萬公務員也會被看不起，太苦了」、「最近房價有衰退的趨勢，可以觀察一下」。

也有人認為是幻想文紛紛表示，「幻想文，房仲一定都會先問預算跟房型」、「存150萬是想買多少錢的房」、「幻想，房仲一定會跟你說只要努力就買」、「他說得還滿委婉的啊」、「是你自己問他誰買得起」。

11月14日，據相關平臺資訊，保利置業集團有限公司擬轉讓湖北保利建築工程有限公司100%股權，轉讓底價約為1.02億元，相關資訊披露起止時間為2022年11月14日至12月9日。

觀點新媒體獲悉，轉讓標的企業湖北保利建築註冊資本1.1億元，為保利置業的全資子公司，經營範圍包括40層及以下、各類跨度的房屋建築工程；高度240米及以下的構築物；建築面積20萬平方米及以下的住宅社區或建築群體；土石方工程施工；中型建設專案的機械施工等。

截至2022年9月30日，湖北保利建築實現營收7.06萬元，淨利潤虧損143.33萬元，擁有資產共計1.19億元，所有者權益1.04億元。

11月14日，據北京產權交易所，北京龍湖方恆商業運營管理有限公司30%股權被掛牌轉讓，底價150萬元，轉讓方為北京方恆集團有限公司。

觀點新媒體瞭解到，龍湖方恆註冊資本500萬元，法定代表人為呂松鴻，經營範圍包括企業管理；企業管理諮詢；文藝創作；市場調查；從事房地產經紀業務；出租商業用房；物業管理等。該公司由北京興冠寓商業運營管理有限公司持股70%，方恆集團持股30%。

截至2022年9月30日財務報表，龍湖方恆資產總計2014.32萬元，負債總計9180.54萬元，所有者權益-7076.23萬元。

據瞭解，北京興冠寓為冠寓商業管理有限公司子公司，冠寓為龍湖旗下長租公寓品牌。

如今的“雙11”，賣房已成為不可或缺的一部分，在“金九銀十”成色不足的背景下，房企抓住最後一個行銷節點，衝刺2022年年度銷售任務。

記者注意到，房企雖推出多種行銷方式搶收現金流，但總體而言，拓客是重點，成交動力稍顯不足。

“花式”行銷搶客

今年“雙11”，諸多房企多管齊下爭奪市場份額。

“‘龍湖11•11好房燃購節’於11月4日持續至11月20日，覆蓋全國60餘座城市，旗下超200個專案的在售房源均參與其中，涉及優惠力度超億元。”龍湖集團相關人士向《證券日報》記者如是稱。

合景泰富相關人士向記者表示，公司聯動40城160個專案，開展“大派甜頭，11兌現”購房節，利用數位化行銷平臺一合好房，開展專屬特惠房秒殺、“雙11”專屬保底價承諾、11元購2%穿底折扣券、“7天無理由”退房行動、1.5倍傭金激勵等“雙11”購房活動。

此外，萬科西南公司推出“五重驚喜好禮”，購房最高享受2%優惠，推薦成交最高享5萬元/套獎勵，購買度假資產除了能限時享受2%優惠外，還能另外獲得1萬元的補貼福利；針對老業主複購，還有專享2%的優惠。遠洋集團相關人士也向記者表示，“雙11”期間，遠洋集團各大樓盤鼓勵項目線上直播獲客，鼓勵老帶新成交，部分專案也根據市場情況推出了系列優惠。另有北京保利綠城和錦誠園相關人士向記者表示，“雙11”期間，限時推出130平方米專屬特惠房源11套，認購即享動感單車、投影儀等好物贈送以及老帶新雙向福利活動，期間認購15套，認購金額超1.2億元。

線上上房地產經紀平臺方面，貝殼找房相關人士向記者表示，平臺推出安家潮購節，期間，北京、廣州等城市還推出大折扣優惠特價房秒殺。在11月11日至11月13日完成新房或二手房交易，必得最高5000元成交禮金，或iPhone14等成交禮品。對於購買新房的消費者，部分城市還上線了購房享優惠福利，最高可立減50萬元。

通過淘系資源覆蓋及跨界平臺引流，天貓好房相關人士表示，從11月1日起至11月11日，在租房會場，天貓好房“回血雙11”租房交易訂單超4.5萬單，GMV達到4.53億元；在新房方面，天貓好房“回血雙11驚喜購房節”參與地產品牌172家，平臺進駐開發商線上直營店達1000家，為樓盤項目開拓了數位化行銷的私域新陣地。截至11月11日，近4萬人線上領用“看房驚喜”券，首輪“超級秒殺”10657人參與，助力開發商企業抓住年終大促的行銷良機。

行銷“熱鬧”背後市場稍顯“冷靜”

熱鬧之餘，也有“冷”現象值得思考。

“今年‘雙11’，我們在集團層面並沒有進行統一的大活動，區域或者專案層面有一些促銷活動，但整體優惠力度並不大。”多家房企相關人士向《證券日報》記者這樣回應，因沒有進行大規模的“雙11”促銷活動，也就沒有相關具體的成交資料可以披露。

事實上，與往年“雙11”的熱鬧相比，今年出現了多個“冷”現象。一是參與規模縮減，往年動輒全國百城聯動，集團上下數百個樓盤全部參與，但今年參與規模有所減少；二是優惠額度降低，過去數千萬元甚至超億元優惠力度，今年並不多見；三是曝光度呈散點分佈，過去由於是集團層面或者是房地產經紀平臺整體行動，曝光度集中且覆蓋面廣，但今年這種現象較少出現；四是開發商更多定位線上行銷為拓客補充管道，而非主力成交管道；五是從記者採訪的10多家頭部房企回饋而言，“雙11”期間，多數成交資料並不高，市場稍顯“冷靜”。鑒於此，總體而言，今年“雙11”，房企行銷“動靜”確實不大。

“去年10月份以來，‘千億房企’債務違約時有發生，購房者對於房企‘保交付’的信任度下降，入市信心不足，多重壓力之下，房企也在縮減行銷預算。即便‘雙11’期間，線上上也並沒有進行大規模行銷，因為其成本支出和促成的實際轉化可能並不相匹配。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，此外，由於部分城市成交活躍度並不高，去年下半年以來，為了提升成交量，降價力度已經很大，能夠想到的行銷策略都已在市場上執行了。

此外，記者注意到，今年“雙11”，在一些線上平臺，多是項目在自身層面尋求線上拓客的行銷頁面。

“對房地產經紀平臺而言，若無法從開發商處談得更高的優惠，考慮到當下房企對銷售回款節點要求比較高，可能也不會輕易搞大的行銷動作。”嚴躍進表示，與過去兩年相比，房企跟直播平臺的合作總體量在下降，“雙11”更多行銷動作是吸引客流的“噱頭”，帶來的實際轉化量有限。

經歷大半年時間後，泛海控股(1.270, 0.04, 3.25%)被接管的夏威夷專案仍未出售成功。

泛海控股11月11日披露夏威夷專案債務進展情況顯示，其境外附屬中泛控股有限公司的間接全資附屬公司泛海夏威夷度假社區有限公司作為賣方，與原買方Tower（“Tower Kapolei MF Holdings，LLC”）對夏威夷專案的買賣協議進行了修訂，新買方變更為Tower的成員公司WT（“WT Laulima Holdings，LLC”）。

且修訂後的交易標的是在原出售物業的基礎上，增加同樣位於美國夏威夷州檀香山市郡歐胡島埃瓦區火奴魯裡卡珀雷區的稱號為“第20187號地塊”的未經改良土地，及其有關權利、改進工程、有形個人財產及無形財產，本次交易價格也由此前的9292萬美元調整為9500萬美元。

據悉，最初在今年3月15日（夏威夷時間）訂立的上述交易曾在2022年4月4日進行第一次修訂買賣協議，及2022年6月15日進行第二次修訂買賣協議，但兩次修訂都並未進行披露。

而在去年底，中泛控股就曾出售夏威夷專案部分地塊。

交易拖延日久，除了盡職調查耗費時間之外，中間還有數月的停滯不前，以及與海通的債務糾葛，或都是項目出售一波三折的原因。

交易調整

據觀點新媒體查閱過往公告，中泛控股早在去年12月21日也宣佈出售位於美國夏威夷州物業，不過當時的出售資產包相對較小。

所涉及的宗地為夏威夷專案的“第30000號地塊”，即位於夏威夷州檀香山市郡歐胡島埃瓦區火奴魯裡卡珀雷區、面積為19.082英畝的未經改良地塊。總代價為2328.6萬美元，買方Alaka’i Apartments II LP。

“第30000號地塊”由項目公司泛海夏威夷度假社區於2016年所收購的一塊較大、面積約423.726英畝地塊中分割而成，同樣是夏威夷專案的一部分。

至今年3月15日，中泛控股再次公佈，向買方Tower出售包括夏威夷度假社區擁有的位於檀香山市郡歐胡島埃瓦區火奴魯裡卡珀雷區稱號為“第18252號地塊”“第18250-A號地塊”“第18734號地塊”“第30001號地塊”“第30002號地塊”“第30003號地塊”及“第30004號地塊”七幅地塊，總面積約483.845英畝，交易價款為9292萬美元。

但中泛控股公告顯示，根據原訂購買協定，Tower須於盡職審查截止日期2022年7月15日前發出接受通知，不然Tower將被視作選擇終止原訂購買協議，並收取退回按金（包括所有應計利息）。但Tower于原訂盡職審查截止前並無發出接受通知。

據此，原訂購買協定已根據其條款與原訂盡職審查截止同時終止。自原訂盡職審查截止起，Tower未曾要求退回按金100萬美元（相等於約港幣785萬元）。截至11月9日，該100萬美元款項仍存放於託管代理。

相比今年3月份的交易雙方，其實交易陣營並未改變，只是買方換了一個新“殼子”。

據最新公告顯示，買方WT Laulima Holdings, LLC實體是專門為經修訂及經重列買賣協定中擬進行的交易而創建。而Tower為買方的成員公司。

買方主要于美國從事房地產發展業務並擁有經驗，且買方及其最終實益擁有人為獨立協力廠商。

調整後交易協定顯示，除出售原有物業外，出售同樣位於美國夏威夷州檀香山市郡歐胡島愛娃區火奴魯裡卡珀雷區，稱號為“第20187號地塊”的未經改良土地，及其有關權利、改進工程、有形個人財產及無形財產。

亦即如今夏威夷專案資產包已增至八幅地塊，交易價格也同時調整為9500萬美元。

這明顯不是一筆划算的生意，據3月份的初步測算，中泛控股預計該出售事項將帶來虧損約2480萬美元。

但為了償還債務，這又是不得不行的一步棋。“出售事項的所得款項淨額將按照同意及寬限協議交付予海通。”如果交易成功，這是交易款項的最終去向。

與海通的債務糾葛也讓夏威夷項目的出售充滿未知數。

海通糾紛

其實根據最初協定，夏威夷專案的交易前提條件頗多，包括夏威夷度假社區與其債權人海通國際達成同意及寬限協定；夏威夷度假社區收到土地法院的分宗批准；賣方取得香港聯合交易所、香港證券及期貨事務監察委員會以及香港或其他地方的任何相關政府或監管機構的批准（如需要）。

其中首要前提條件，自是“與債權人海通國際達成同意及寬限協定”。

夏威夷項目與海通國際的債務糾葛要追溯至2019年11月。彼時項目公司泛海夏威夷度假社區以海通國際證券集團有限公司（海通作為受押人並於（其中包括）夏威夷項目中設立產權負擔（“海通按揭”））為受益人，作出日期為2019年11月6日的若干物業按揭、擔保協議及固定附著物項下的按揭人。發行2.5億美元票據。

同時，該等票據還以中泛房地產開發控股全部已發行股份訂立股份押記；及中泛房地產開發控股與海通就旗下全資附屬公司中泛房地產開發第二有限公司、中泛房地產開發第四有限公司及中泛房地產開發第五有限公司各自全部已發行股份訂立股份押記作為擔保。

只是這筆背靠泛海集團的票據在2021年同樣未能逃脫爆雷的命運，關於項目的各種債務糾紛也逐漸出現。

2021年6月22日，由於夏威夷度假村及夏威夷度假天堂未能支付金額約為196.64萬美元的協會評估費（類似香港物業業主的應付管理費的行政費用），被社區協會提出司法止贖程式。那次麻煩輕易解決，於2021年6月22日，部分協會評估費在已商定悉數償還的時間表下被償還，因此社區協會同意擱置止贖程式。

但很快第二次麻煩接踵而來。

2021年7月15日，中泛房地產開發控股收到全體票據持有人的還款通知，當中指明由於未支付該等票據項下利息而發生違約事件，要求立即償還本金額及該等票據項下所有未償還利息。

2021年7月20日，中泛房地產開發控股收到海通的進一步還款通知，當中指明（其中包括）上述違約事件仍在繼續，並要求立即悉數償還本金額、應計利息、違約利息及該等票據項下所有其他應計或未償還款項。

隨後7月28日，FTI Consulting (BVI) Limited的John David Ayres及富士高諮詢有限公司的Chow Wai Shing Daniel及Kenneth Fung已獲海通委任為中泛房地產開發控股全部已發行股份的接管人。與此同時，根據股份押記，一名新董事已獲委任接替中泛房地產開發控股、中泛房地產開發第二有限公司、中泛房地產開發第四有限公司及中泛房地產開發第五有限公司各自的原有董事。

同年10月5日，海通在止贖程式中向中泛房地產開發控股、社區協會及泛海夏威夷度假社區有限公司提出反申索；及向夏威夷度假村及夏威夷度假天堂提出反申索及交叉申索。以止贖該等票據並出售相關物業以及夏威夷度假社區擁有的所有夏威夷物業，以支付在各情況下該等票據項下產生或與之相關的本金額1.602億美元加上任何利息、律師費及成本（“海通申索金額”）。

中泛控股坦言，有關未支付（其中包括）由票據產生或涉及票據的本金金額及利息而發生的違約事件乃由於集團目前正面對財務困難所致。

至2022年7月8日，接管人罷免該物業的中間控股公司夏威夷泛海不動產開發的唯一董事，並以接管人所指定的一名人士接替。

這些問題明顯增加了買方的盡調工作壓力，夏威夷專案的出售也隨之充滿波折。

因此，至盡職審查截止日期2022年7月15日前Tower也並未發出接受通知。時隔四個月後，買方財團專門為夏威夷專案交易創建了WT Laulima Holdings, LLC進行交易。

接下來，泛海夏威夷專案的出售工作或將加速，但與此同時，其海外其他項目也已陷入停工及清盤境地，出售工作估計還要花費更多時日與成本。

據北京住建委資料，2016年至2021年，北京二手住宅的成交量在總成交量中的占比均保持在約70%的水準。而據鏈家房源資訊，2022年11月4日，北京二手房掛牌量已突破十萬套，達到歷史新高。

對此，中國房地產資料研究院執行院長陳晟在11月10日向記者表示，北京的二手房掛牌量超過10萬套，說明業主正在積極的推動二手房交易，而北京的二手房市場是由買賣雙方決定的，掛牌量和成交量比新房更加能夠反映整個市場的變化。北京二手房掛牌量如果持續增加，未來一定會傳導到二手房價格上，引起價格的下調。

什麼原因造成掛牌量增加？

掛牌量仍在持續增加中。公開消息顯示，近年來，北京鏈家二手房的掛牌量一直在9萬套徘徊，直到2022年11月4日，開始突破10萬套。截至2022年11月7日，北京二手房掛牌數量101270套，到11月11日，掛牌數量增加到101945套。

具體是什麼原因造成北京二手房供應量的增加？

據統計局資料，2022年1-9月，全國商品房銷售面積101422萬平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷售面積下降25.7%。陳晟表示，北京二手房市場的掛牌量和成交量比新房更加能夠反映整個市場的變化。北京的二手房掛牌量超過10萬套，是因為二手房業主的預期下降，正在積極的推動二手房交易。

11月8日，入行近10年的北京朝陽區地產仲介許小強（化名）對《華夏時報》記者說：“最近登記的房源確實不少。要不然也不會出臺這麼多政策。”許小強還表示，除了行情不太好的原因導致二手房房源增加以外，近期一些新政的出臺也刺激了二手房市場的活躍度。

在全國房地產行情低迷的情況下，北京仍然堅守嚴格的限購策略，但是也出臺了不少樓市微調政策。9月23日，北京正式試行“連環單”業務，將二手房交易的“連環單”串聯改並聯，買賣同步，整個交易時間可縮短一半；9月30日，財政部、稅務總局聯合發文稱自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅算予以退稅優惠，不少“滿二唯一”“滿三唯一”的購房需求都被刺激出來；11月8日，北京台湖、馬駒橋地區解除了“雙限購”，部分地區的二手房市場鬆綁。

這些微調政策都各種程度地刺激了二手房的供應量的增加。

多項政策再疊加房貸利率的優惠，北京住房置換需求得到了極大程度的釋放。許小強告訴記者：“現在的政策環境下，是換房最好的時候，目前我接觸的70%的客戶都是置換。”置換房產勢必要賣出房產，其認為這是二手房供應量增加的重要原因之一。

價格面臨壓力

值得關注的是，二手房供應量持續增加的同時，二手房的成交情況不容樂觀，整體成交量有較大幅度的下跌。據中指資料監測，2022年1-10月，北京二手住宅成交面積為1005.3萬㎡，同比下降32.4%；二手住宅成交套數為110484套，同比下降32.6%。2022年1-10月，朝陽區、豐台區、海澱區等區域為北京二手住宅成交主力區域，共成交5萬套，占城市成交套數的47.2%。成交套數同比下降的區域有西城區、平谷區、海澱區等，同比分別下降40.7%、38.7%、37.9%。

而價格方面，就目前的資料來看，北京二手房的供應量增加，尚並未引起二手房的價格的下跌，北京二手房的價格仍然在上漲，但是，值得注意的是二手房價格的漲幅已經在較大幅度的收窄。據中指資料監測，2022年1-10月，北京二手住宅價格累計上漲3.30%，漲幅較去年同期收窄5.60個百分點。2022年10月，北京二手住宅均價75806元/m²，環比上漲0.19%，漲幅較上個月擴大0.02個百分點；同比上漲3.50%，漲幅較去年同期收窄5.50個百分點。

2016年-2022年北京市二手住宅1-10月成交量及同比走勢（來源：中指監測資料）

總體而言，北京二手房市場仍然是賣家市場。許小強對記者說：“北京的房產持有者還是占相對優勢，不著急賣的話可以不賣，可以選擇先出租幾年，等到價格高的時候再掛出去賣。現在新掛牌的房源一個比一個價格高，僅有個別房子在降價。最近看房的客戶還是很多，我每天都有三到四個客戶來看房。我們店裡面基本沒有人，都要出去忙。”

由於北京二手房在市場中的高占比，二手房供應量的增加勢必會造成一系列的連鎖反應。陳晟表示，按照經驗值，超過9萬套已經是北京比較充分的掛牌量了。北京10萬套以上的掛牌量未來一定會傳導到二手房的價格上面，引起價格的下調。因為掛牌量增加了，購房者的選擇也會增加，就會存在議價的空間。

在此情況下，未來北京的樓市走向和政策走向將會如何？陳晟認為，企業的金融穩定性沒有得到根本解決的情況下，房地產市場還存在著下行的壓力，未來北京的二手房的掛牌數量可能還是會增加，價格也同樣有下調的可能性。而且，北京二手房掛牌量的持續增加必然也會傳遞到新房的價格上。政策方面，陳晟認為未來北京可以參考其他城市“帶押過戶”的政策，持續鼓勵二手房交易，推動剛性和改善性需求的成交回歸到一個均衡的交易水準。

內房資金渠道受限引發債務爆煲潮，人民銀行與中國銀保監會再度出手，向內地金融機構頒布一共16項措施救樓市，包括讓房企未來半年內到期的貸款可多展期一年；延長銀行房地產貸款集中度管理要求的過渡期，為新一輪房貸投放提供空間；以及鼓勵銀行與業主協商延期供樓，而不影響其個人信貸紀錄等。分析形容是次出招為重大寬鬆舉措，對此感到驚喜，料內房股有望延續近日反彈勢頭。

人行與銀保監上周五發布《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，就6方面提出16項措施。通知表明，對房企開發貸款、信託貸款等存量融資，在保證債權安全下，鼓勵金融機構與房企基於商業原則協商，通過存量貸款展期、調整還款安排等方式支援。自通知印發日起，未來半年內到期的存量貸款，允許超出原規定多展期一年，並可不調整貸款分類，報送徵信系統的貸款分類與之保持一致。

另一方面，監管部門近年就銀行房地產相關貸款餘額佔比設限，大型及中型銀行的房地產貸款佔比上限分別40%及27.5%，個人房貸佔比上限分別32.5%及20%，根據超標程度設有2年至4年過渡期。是次通知延長有關過渡期安排，對受疫情等因素影響而不能如期滿足管理要求的銀行，基於實際情況並經客觀評估，「合理延長」其過渡期。

銀行可與業主協商延供樓

除了透過保交樓措施化解斷供潮，通知提出，對於因疫情住院、隔離或停工失業而失去收入的個人，及因買賣合同改變或解除的個人樓宇按揭，金融機構可與業主協商延期還本付息；新的還款安排如獲法定認可，信貸紀錄予以調整。

奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強認為，這次重大寬鬆舉措，配合上周民企債券融資支持工具擴大2500億元人民幣，可見政府在高層面認真看待、救市不再是空話；新措施針對痛點，對到期債務作整體紓困、可展期多一年，讓地產商安心。能否扭轉局面視乎具體力度及銀行如何執行。不過，他強調內房可否生存下去仍取決於銷售，儘管獲金融機構輸血，若明年第二及第三季銷情未改善，最終恐難逃一劫。

蔡金強指出，措施最利好龍湖集團（00960）及濱江（002244.SZ）等狀況較好的公司；也惠及新城發展（01030）、碧桂園（02007）、中駿集團（01966）、合景泰富（01813）、時代中國（01233）、雅居樂（03383）；撇除中國恒大（03333）、世茂集團（00813）、融創（01918）已泥足深陷的房企，相信旭輝（00884）、寶龍（01238）、德信（02019）等大部分公司或「救得返」。

龍湖碧桂園股價勢大反撲

另有外資大行房地產分析員提到，新措施加上日前擴大民企債券融資支持工具作為「組合拳」，令資本市場大感興奮，信心開始得到提振；各樣支持民企借貸的舉措出台，能使置業者加強信心，期望可刺激樓盤銷售；惟若這輪救市措施仍未能讓往後數月的銷售現起色，「就無辦法喇」。股價方面，超賣的民企如龍湖、旭輝和碧桂園應反彈最勁。

金融機構為求管理風險，對發放房地產貸款的意願一直不大，財聯社引述銷售排名頭20位的房企高層稱，新舉措有助行業渡過流動性難關，「原本銀行不願批出房企貸款，通知將有助解決這問題。」另一大型房企融資負責人說，最大的利好是貸款可多展期一年，「銀行抽貸不會那麼緊，資金壓力得以暫時緩解。」研究機構分析師指出，延長集中度管理政策的過渡期，可減輕商業銀行的顧慮，為新一輪房貸投放提供空間。

貸款不良率惡化 內銀估值或打折

人行及銀保監聯手推出16項支持房地產措施，包括允許未來半年內到期的房企貸款展期一年，可不調整貸款分類。富瑞中國金融業首席分析師陳姝瑾表示，上半年內銀房地產開發貸款整體不良率已達3%以上，對不少銀行來說屬較大負擔，允許展期並不調整分類或有助緩和內銀報表上不良率升勢，但投資者考慮到內銀實際不良率嚴重程度超過報表，或對內銀估值有所折扣。

維持審慎管理 行業整體風險細

至於延長銀行房地產貸款集中度管理要求的過渡期，她稱，據報監管窗口指導大行額外增加開發及按揭貸款6000億元人民幣，也要求股份制銀行增4000億元人民幣，一些銀行沒法把集中度降到要求佔比內，故延長過渡期符合情況，略降內銀報表上不良率，惟亦對估值有懲罰。

陳姝瑾認為，舉措表明中央支持態度超市場預期，銀行定會加大對房企支持，緩解房企流動性，短期或有助內銀股價表現，長遠則受較多不確定性影響。

畢馬威中國金融業服務合夥人方雲海估計，內銀依然會謹慎管理風險，不會為未來半年內到期的全數房企貸款展期一年，即使展期亦可能加設條件，如增加抵押品等，相信對整體內銀風險不大。ING銀行大中華經濟師彭藹嬈表示，展期可令內房得到緩衝，對內銀不一定是壞事，但未償還貸款額上升，銀行要做更多貸款生意，就要增加資本。

據《路透》引述消息報道，中國金融監管部門最新下發通知，從多個方面對房地產行業開展支持，包括鼓勵金融機構對房地產貸款進行展期或調整還款安排、鼓勵信託等資管產品支持房地產合理融資需求、延長房地產貸款集中度監管要求過渡期安排等。
　　
報道指，人行、銀保監日前下發通知稱，對於房地產企業開發貸款、信託貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持。未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期一年，可不調整貸款分類，報送徵信系統的貸款分類與之保持一致。
　　
據悉，通知提出，鼓勵信託公司等金融機構加快業務轉型，依法合規為房地產企業項目併購、商業養老地產、租賃住房建設等提供金融支持。
　
＊延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排，優化併購融資政策＊
　
消息還稱，監管部門將階段性調整部分金融管理政策，包括延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排、階段性優化房地產項目併購融資政策等；規定「對於受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產貸款集中管理要求的銀行業金融機構，監管將基於實際情況並經客觀評估，合理延長其過渡期」，並要求主要商業銀行、全國性金融資產管理公司利用好相關政策，加快推動房地產風險市場化出清。
　　
這份通知包括保持房地產融資平穩有序、積極做好保交樓金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等六大要點，共16條細化方案。
　　
通知還提到，推動專業信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持。按期兌付確有困難的，通過協商做出合理展期、置換等安排，主動化解風險。

遠洋服務（06677）公布，斥約7,736萬元（人民幣．下同）向控股股東遠洋集團（03377）收購兩項內地物業自用。

該集團指，分別斥約4897萬元收購北京市門頭溝區遠洋都會中心1號樓3至5層共3個單位，建築面積約3,316.14平方米，並斥約2,839萬元收購深圳市龍崗區遠洋新幹線遠洋廣場棟6層14個房間，建築面積約1,555.84平方米，有關物業均處空置狀態。該集團指，有關物業將分別作為其北京總部及中國深圳區域公司的自用辦公樓，已考慮收購可減少由於租賃第三方辦公空間而產生的持續性租賃開支等因素。

廣南（集團）（01203）公布，斥5,280萬元向獨立第三方收購柴灣廠房物業而訂立臨時買賣協議。

該集團指，該物業位於永泰道70號柴灣工業城2期2樓5室，為一個建築面積約1.13萬平方呎的廠房單位，擬將用作新食品加工及倉儲中心，包括冷凍肉倉儲、冰鮮肉加工及預製菜生產等，以供擴展香港食品零售及貿易業務。代價將由該集團內部資源以現金支付。

該集團指，目前擬就完成後採購設備及建設該物業的廠房設施費用約1,577萬元，擬進一步加強其於香港「菜籃子」市場的業務，收購將提供一處香港中心地區的永久地點，形成區域內集食品生產、食品質量檢驗檢測、分揀包裝、冷藏保鮮及倉儲等全鏈條生產線。

華潤置地（01109）公布，10月總銷售金額約274.7億元（人民幣．下同），總銷售建築面積約122.35萬平方米，分別按年增加36.8％及減少3.2％。同期，權益銷售金額及權益銷售建築面積分別約201.2億元及89.62萬平方米，分別按年增加43.3％及減少2.2％。

該集團指，今年累計銷售金額約2,295.3億元，總銷售建築面積約1,045.38萬平方米，分別按年減少8.3％及27.4％。截至10月末，累計投資物業租金收入約151億元，按年增長1.1％。投資物業累計確認減免租金金額約20.4億元，剔除減免租影響，租金收入較去年同期增長14.7％。

強攻核心及民生區 每月涉103萬

香港仍然未全面通關，零售市場淡靜，繼續靠內需支撐。由於民生消費穩定，適逢舖租整固，為便利店迎來擴充的機會。近期重塑品牌形象的OK便利店，由8月至今在全港各區最少租用8個新舖位擴充，分布於核心零售區及民生住宅區，月租合共高達103.5萬元。

OK便利店近來積極租舖，本報綜合市場消息，OK便利店品牌自8月開始的過去3個月內，在尖沙咀、旺角、佐敦、香港仔、西環、北角及屯門7區租用舖位開設新分店，每個舖位建築面積由500至2000方呎，月租由最低6萬元至最高20萬元，租期皆為3年；該8個舖位月租支出達103.5萬元。

翻叮西環地舖 呎租83元

OK便利店把握舖租大幅回落，進駐核心零售區一線地段，上述8間新分店中舖租最貴為旺角西洋菜南街2R號地下，建築面積約1000方呎，連建築面積約1000方呎閣樓，合共建築面積約2000方呎，月租約20萬元，呎租約100元。此舖月租高峰期曾達55萬元，目前租金較高位跌63.6%。

除核心區舖租下跌外，部分民生區舖租亦有所回落，吸引OK便利店重新進駐，包括近期租用西環堅尼地城卑路乍街136至142號聯威新樓地下A舖，位於卑路乍街及爹核士街單邊交界，建築面積約1500方呎，月租12.5萬元，呎租約83元。

資料顯示，OK便利店在20多年前曾租用上述舖位經營，直至2011年遷出，由太平洋咖啡（Pacific Coffee）以每月逾10萬元租用，而太平洋咖啡在去年底結業，結業前月租為15萬元。舖位放租近一年，終由OK便利店重新租用，租金較舊租低2.5萬元或16.7%，但仍較2011年撤出時舊租5.75萬元高出近1.2倍。

值得留意的是，OK便利店11年前遷出聯威新樓地下A舖後，隨即租用相隔一個舖位的聯威新樓地下B2及C舖作分店，至今依然租用當中，租約至明年底。今次OK便利店增租舖位後，即在同一座大廈擁兩間分店。

雖然近年大部分地區舖租回落，但OK便利店新租用的舖位亦有個別錄得加租個案，其中位於香港仔主要街道的香港仔大道181號地下，建築面積約750方呎，成交月租10萬元，呎租約133元。據了解，舖位原租戶為粥品店，月租為8萬元，新租金錄得25%升幅。

香港仔店不減反加25%

中原（工商舖）董事總經理潘志明分析，目前香港與內地未能完全通關，主要經營遊客生意的零售商難以部署，導致租賃活動依然未見活躍。反觀便利店主要以銷售流量取勝，不論遊客區、商業區或民生區都有需求，既然現時租金大跌，加上有不少吉舖可供選擇，便利店以低廉租金可鎖定一份較長租約，伺機擴充。他直言，便利店雖然24小時營業，但可負擔的月租水平只約20萬元以內，一旦舖租反彈，競爭力便會下降。

OK便利店早前宣布斥資千萬元重塑全新品牌形象，由商標、制服、分店設計至品牌產品均作大變奏。

上周股市反彈，加上市場逐步出現利好消息，十大二手屋苑周末交投量按周反彈。中原地產統計的十大屋苑，過去兩天（12日至13日）錄得11宗成交，按周飆約1.8倍。美聯物業指出，十大二手指標屋苑過去兩天有約12宗買賣，較前一個周末（5日至6日）的6宗彈升一倍；沙田第一城表現「一枝獨秀」，兩天錄得約5宗成交。

憧憬放慢加息 買家入市撈貨

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，美國通脹顯著放緩，市場期望未來加息幅度有望收窄，部分買家把握低位入市，該行統計的十大屋苑錄得11宗成交，按周大增7宗。

美聯物業統計的十大二手指標屋苑錄得12宗交易，屬近3個周末最旺，沙田第一城獨佔約5宗。美聯物業助理聯席董事翁凱傑透露，沙田第一城44座高層H室兩房戶，實用面積304方呎，原業主2018年以540萬元購入，過去周六（12日）以460萬元沽貨，賬面蝕讓約80萬元或14.8%，呎價約15132元。

市場亦盛傳該屋苑3座中層H室凶宅同層戶，實用面積327方呎兩房戶，原於周末以低市價約三成的350萬元售出，較業主的意向價408萬元低約14.2%，呎價10703元。不過，有傳買家已撻訂，業主重新把單位以約405萬元放售；業主2009年以約145萬元購入該單位。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明認為，內地放寬檢疫安排，刺激港股上周反彈，而加息等壞消息陸續被市場消化，二手睇樓情況不俗，惟新盤續以低價策略推售，亦有中高價全新盤部署登場，二手價量下調的壓力未除。

利嘉閣地產總裁廖偉強稱，該行分行網絡數據顯示，過去兩天十大指標屋苑錄得10宗成交，按周飆一倍。

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽說，十大二手指標藍籌屋苑於周末錄得16宗買賣，創近10個周末新高，按周升1.7倍。

加息陰霾影響投資物業市道，工廈市場租售價格走勢背馳。美聯工商舖指出，反映指標工廈售價走勢的美聯工商物業售價指數（MII），10月報379.9點，按月降0.4%；反映指標工廈租金走勢的美聯工商物業租金指數（MIRI）同期反漲0.5%，最新報151.2點，連續3個月創該指數的歷來新高。

荃灣區呎價跌1.4%傷絕

美聯工商舖統計的10個主要分區，有7個分區平均呎價（以建築面積計算．下同）按月向下。其中荃灣區跌幅最顯著，按月挫1.4%，最新呎價報4183元；租金指數縱使向上，但只有4個分區的呎租於10月錄得按月升幅，當中九龍灣和沙田區（包括火炭和石門）表現較標青，按月各飆3.1%。

美聯工商董事陳偉志認為，企業為節省成本，傾向租用物業，料可帶動工廈租務交投，而工廈租金表現料較售價理想，工廈回報率未來有機會升至可以重新吸引買家投資的水平。

香港置業研究部董事王品弟說，根據土地註冊處資料，今年10月共錄得701宗純車位買賣註冊（主要反映9月市況），屬今年7月錄得734宗以來的3個月最多；宗數較9月的391宗，反彈79.3%。

業界：負資產數目急升 才是樓市隱憂

加息陰霾籠罩下，一、二手樓市交投急挫，銀主盤累存量急增，當中去貨難度較大的「財仔盤」近日大幅加佣及減價求售，個別減價近1成。業界人士指「財仔盤」對樓市僅構成心理影響，反而負資產數目急增才是樓市隱憂。

有前綫代理統計，現時全港銀主盤達226個，是2008年金融海嘯後新高，當中由財務公司承造按揭，斷供後由財務公司收回放盤的單位即俗稱「財仔盤」，佔比約30%。其中一家近年活躍於樓按市場的財務公司，近日大舉推出62個「財仔盤」放售，叫價介乎85萬元的綠表公屋至近2,000萬元的九龍站豪宅均有。

佣金加至1.5% 限時至11月底

由於手頭持貨甚重，財務公司於10月份開始加佣促銷，近日更全綫單位佣金由1%加至1.5%，限時至11月底，希望催谷代理積極推介。

其次，在該批62個「財仔盤」當中，有45個最近調低叫價吸客，平均減價幅度約6至8%。例如藍田匯景花園3座低層B室，實用面積542平方呎，原本叫價798萬放盤，上月減至780萬，本月再減30萬以750萬求售，累減約6%。不過，現時銀行網上估價單位僅值694萬元，兩者仍有56萬元差距，相信要進一步減價才能吸引到買家注目。

再者，屯門良景邨良萃樓（5座）高層6室，實用面積僅150平方呎，單位早於2018年淪為銀主盤，惟面積太細一直未獲市場承接，單位於綠表市場叫價98萬元（未補地價），上月減至85萬元，減幅約13%。

由於向財務公司申請借貸的業主，大部分屬於較難向傳統銀行申請按揭的物業，例如綠表公屋、村屋及唐樓等等。而上述財務公司手持「財仔盤」不乏唐樓及村屋，例如坪洲萬興台5號地下及花園，實用面積467平方呎，連約610平方呎花園，現以238萬放盤；其次，深水埗汝州街唐樓高層，實用面積533平方呎，由498萬減至458萬放盤，呎價僅8,593元。

冷門物業交投少 市場難參考

業界人士指出，這類屬於冷門物業市場交投少，難有市場參考價，即使銀行網上系統也未必能提到即時估價服務，淡市時間愈難去貨，形成惡性循環，令「財仔盤」愈積愈多，面對淡市財務公司只能擴大減價幅度及提高佣金去貨。

仲量聯行香港主席曾煥平指出，實體經濟轉差銀主盤或「財仔盤」增加屬於市場預期之內，由於銀主盤數量仍屬很少數量，或者會有個別盤口減價出售，但只會構成心理影響，不會對樓市構成衝擊。反而近日負資產個案倍升，預期短期有機會突破1,000宗關口，相信對銀行體系構成較大衝擊，認為負資產個案急升才是真正的樓市隱憂。

二手樓價進一步尋底，個別屋苑樓價觸及2016年水平，其中，鰂魚涌南豐新邨3房未及半個月再試新底，失守600萬元關口；太古城2房則王跌穿900萬元。

南豐新邨3房 578萬新低

南豐新邨繼月初3房以600萬元低價沽出後，未及半個月，再下試新低。剛易手的南豐新邨12座低層E室，實用面積516平方呎，放盤僅兩個月，原叫價700萬元，其後降價至638萬元，最終以578萬元成交，呎價11,202元，單位於1999年以99萬元購入，轉手帳面獲利479萬元。而對上不足600萬元的3房成交，為2016年中，即上址造價重回2016年水平。

其次，鰂魚涌太古城2房則王以850萬易手，比銀行網上估價低逾1成；中原高級區域營業董事張光耀指，成交為太古城鳳山閣低層G室，實用面積582平方呎，屬2房則王單位，單位4月時以1,200萬元放售，但單位並非殘裝、無景、無質素，反而內籠企理，望園景，最終以850萬元沽出，呎價14,605元。單位放盤大半年累減350萬元易手，造價進一步下試低位。據悉上址於2007年以341萬元購入。而上址成交價較銀行估值低11至18%。太古城本月暫只有4宗成交，而近日易手的2房則王戶均不足900萬元易手。

另外，沙田第一城過去周六單日連錄5宗成交，其中37座低層G室，實用面積304平方呎，日前以420萬元放售，當晚即日零議價以420萬元沽出，呎價13,816元，造價較網上銀行估價低2至7%，上址於2011年以212萬元購入，持貨11年轉手帳面仍可獲利208萬元。

另一方面，粉嶺花都廣場6座高層B室，實用面積526平方呎，屬於銀主盤，原本叫價590萬放盤，最終以575萬元易手，低銀行網上估價624萬約8%。

藍籌屋苑續現蝕讓成交 淘大2房蝕122萬

業主持貨心態趨疲弱，藍籌屋苑續見蝕讓成交，火炭駿景園套3房山景戶，4年貶值27%離場。牛頭角淘大花園2房帳面蝕讓122萬元離場。

火炭駿景園議空間擴大，近日連錄多宗成交。其中，駿景園8座高層C室，實用面積990平方呎，3房套房及工人套房間隔，望山景，業主為外籍人士，於2018年斥資1,500萬元入市，原以1,200萬元放售，獲買家議價後以1,100萬元沽出，呎價11,111元，單位4年間帳面損失400萬元，貶值達27%。而據網上銀行估價，上址估值介乎1,291萬至1,337萬元，造價較估價低15%至18%。

其次，駿景園9座中層F單位，實用面積974平方呎，3房連套房間隔，議價後以1,060萬元售出，呎價10,883元，造價時光倒流至約2016年尾水平。原業主於2014年以約935萬元購入，持貨8年帳面獲利約125萬元離場。

將軍澳中心蝕19萬

細價上車盤蝕幅亦不遑多讓，其中，10月全月僅錄1宗成交的牛頭角淘大花園，本月至今交投量雖已反彈至5宗，但4宗屬500萬元以下，包括新近蝕讓的高層山景戶。利嘉閣高級聯席董事鮑允中指，成交為M座高層4室，實用322平方呎，2房，享山景，有簇新裝修，放盤僅2星期，加上肯蝕讓，快速獲買家以478萬元承接，呎價14,845元，造價較網上銀行估價低逾1成。原業主於2018年以600萬元購入，上月底以538萬元放盤，本月減至515萬元，現累減逾1成，而持貨4年帳面損失122萬元。至於買家曾於數日前錯失1個同類景觀單位，為免再向隅而快速還價入市。

中原分行經理黃仕斌透露，將軍澳中心9座中層C室，實用面積406平方呎，原業主2017年以約649萬元購入，原本叫價760萬元放售，惟最終減至630萬元易手，持貨5年帳面蝕讓19萬元離場。

10大屋苑兩天沽11伙

另外，鴨脷洲海怡半島8座高層C室，實用面積639平方呎，套3房，成交價980萬元，呎價15,336元，單位於2018年以1,088萬元以公司名義購入，4年間帳面貶值108萬元，為屋苑罕有的蝕讓個案。

10大屋苑於周六、日成交量重上雙位數，中原統計的10大屋苑錄11宗成交，4個屋苑零成交，美聯的10大屋苑成交達12宗，為3個周末以來新高，另外，利嘉閣及香港置業分別錄10及16宗成交。

樓市氣氛轉靜豪宅業主同樣需要減價沽貨，市場消息透露，淺水灣道71號OVERBAYS雙號屋，實用面積約5,506平方呎，原本叫價6億元放售，最終減價1.7億元（或28%）以約4.3億元售出，呎價約7.8萬元。

九龍塘濤苑減5800萬售

區內代理透露，OVERBAYS一共僅8座洋房，過去二手買賣相當疏落，對上一宗買賣去年中錄得，單號屋以3.8億元易手，呎價約9.8萬元。

其次，九龍塘窩打老道濤苑單號屋，實用面積約5,980平方呎，屬於8房間隔，由一家老牌建築家族持有，原本叫價1.68億元放盤，最終減價5,800萬元，以約1.1億元易手，呎價約1.8萬元。

至於租務方面，市場消息透露，薄扶林貝沙灣3期單號屋，實用面積3,953平方呎，屬於4房間隔，剛以月租32萬元租出，呎租81元，屬於理想租金水平。據悉業主為外籍投資者，早年以約8,633萬元購入，以新租金計可享約4.4厘租金回報。

恒基旗下紅磡必嘉坊．迎匯正積極收票之際，同系位於粉嶺ONE INNOVALE-Cabanna昨日突擊加推，涉及57伙，折實平均呎價14438元，折實入場費約336萬，項目並搶先於本周四（17日）進行次輪銷售，合共發售113伙。

ONE INNOVALE-Cabanna昨日突擊推出3號價單，涉及57伙，最高折扣維持7%，折實平均呎價14438元，較上月底推出的2號價單折實平均呎價14208元，輕微調高約1.6%。

加推涉及57伙

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，ONE INNOVALE首兩期合計已售出近90%單位，第1期ONE INNOVALE-Archway的買家已收到通知單位的裝修工程經已接近完成，預計可於12月中前分批安排交付，第3期ONE INNOVALE-Cabanna周末共得6宗成交，金額合計達2770萬，銷情理想，故決定乘勢加推3號價單及上載銷售安排，提供更多戶型及單位供選擇。

林達民補充，ONE INNOVALE-Cabanna回應準買家需求，加推的3號價單涉及57伙，折實後平均呎價14438元，戶型涵蓋開放式至三房，面積介乎224至683方呎，折實售價由336.28萬起，折實呎價更低至13648元。

最低售價為E座1樓7室，面積224方呎，開放式間隔，折實售價336.28萬；最低呎價為E座3樓3室，面積672方呎，為三房連套連儲物室間隔，折實呎價13648元；售價最高單位為11樓1室，面積683方呎，屬3房連套房間隔，折實售價950.088萬，呎價13911元。

周四次輪銷售113伙

發展商昨日並發出銷售安排，推出新舊價單合共推出113伙於本周四進行次輪銷售，並會以先到先得方式發售，讓113伙包括8伙開放式、93伙一房連衣帽間、6伙兩房連衣帽間，另6伙三房一套連儲物室。

ONE INNOVALE-Cabanna於10月份推出發售，首張價單推出113伙，折實平均呎價14088元，期後加推單位，並於上月底進行首輪發售共113伙，即日售出69伙。踏入11月份，項目銷情仍然持續，連同周末售出的6伙，本月至今已累售14伙，套現逾6200萬，銷情不俗，相信發展商因應近期銷情持續，故突擊推出新價單並落實第2輪銷售。

項目位於粉嶺馬適路8號，共提供565伙，屬ONE INNOVALE系列項目壓軸推售的一期，單位面積介乎158至1054方呎，涵蓋開放式至4房間隔，項目預計2023年6月底落成入伙，樓花期只有不足8個月，屬短期樓花項目。

樓市正值下行周期，村屋也不例外。錦上路富興花園，有3樓連天台放盤，業主最初開價580萬元，最近減至498萬元。放盤是3樓連天台，約700平方呎，採3房間隔，部分房間有兩扇窗，有對流通風效果。不過所有房門、浴室門及廚房門，均對著客廳，擺放家具有難度。

單位連入契天台，閒時可請親朋好友上來聚餐。另業主也可透過上網電價計劃，賣電予電力公司，以補貼日常電費開支。不過購買連天台單位，有不少地方需要注意。第一，需留意有沒有滲水問題；第二，有沒有僭建問題；第三為清潔問題，若天台設有水喉，便可更加方便清潔；第四是萬一設於天台的天線有損壞，樓下業主或維修人員或需借用地方維修。

富興花園對出便是巴士站，有路線前往錦上路及元朗等港鐵站。惟班次較為疏落，而且途中車站眾多，若去元朗站需時約半小時。若有駕車習慣，單位附有一個車位使用權，可以泊車進村屋門前。購物方面，錦田市中心有少量餐廳，以及超級市場，可以滿足基本需要。不過若想有更多選擇，始終要到YOHO MALL等大型商場。