興富發（2542）前三季財報出爐，EPS為0.82元，與去年同期的EPS 5.89元相較，明顯衰退，主要是因為手中新案完工交屋時間集中在8月之後；展望第四季，主力大案為總銷近150億的台中「夢幻誠」，及全台另外五筆新案，預計至明年將邁向完工交屋高峰。

興富發14日董事會通過前三季合併財報，累計合併營收122.06億，營業毛利40.96億，稅後純益13.34億，EPS 0.82元；其中第三季合併營收34.4億，稅後純益3.17億，單季EPS 0.19元。

今年興富發壓軸大案為台中總銷近150億的「夢幻誠」，全案預售時已100％完銷，自8月完工交屋後，分別衝高9、10月營收達29.15億、26.41億；累計前10月營收148.48億，比去年同期激增6成多，預期第四季「夢幻誠」將持續交屋入帳，單季業績可望明顯衝高。

財政部昨（14）日指出，促參法上路至今吸引民間投資逾9,000億元，其中有22家企業積極投入公共建設，合計投資234件、共3,450億元，又以日勝生集團（2547）旗下的日勝生活科技投資430億元最多，奪下民間投資王。

財政部昨日特別邀請蔡總統頒贈感謝狀，給22年來積極運用促參模式投入公共建設的22家民間企業團隊，包括日勝生、中鼎集團、統一企業、欣陸控股、遠東集團、宏匯集團、長榮海運、國泰人壽、中國醫藥大學及力麗集團等。

其中日勝生投資件數共四件，投資金額430億元居冠，以台北轉運站BOT案最具代表性；其次為中鼎集團，共投資七件、394億元，以桃園生質能中心BOT案為代表；統一企業則投資18件、300億元，代表案件為北市府轉運站BOT案。

海悅（2348）昨（14）日發布第3季財報，第3季稅後純益1.68億元，年減52.1%，每股純益1.44元；累計今年前三季稅後純益6.5億元、年減43.3%，每股純益5.5元。

海悅表示，今年第3季、前三季均較去年同期下滑，主要是新建案開案數量較去年同期增加，然而市場買氣未如去年樂觀、且銷售速度趨緩，及業外全額提列金毓泰訴訟損失約1億元所致。

展望第4季，海悅表示，公司將逐步放大新開建案銷售業績的挹注，加上已完銷之部分建案，將可向業主申請代銷佣金，在中南部房市仍有剛性需求高度支撐下，預期第4季代銷業務仍可保持穩健。

展望後市，海悅全台在手案量維持2,000億元，憑藉全台代銷，轉投資及自建案三大營運策略並進，規劃銷售產品多角化發展、瞄準新興市場與收益性商用不動產，中長期營運穩健向上。

皇翔建設（2545）昨（14）日公布前三季營運，今年前三季在新成屋銷售入帳下，帶動稅後純益達17.31億元、年增73.1%，每股純益達5.28元，優於去年同期的3.05元。

皇翔建設明年有總銷上看300億元的「台汽北站商辦案」完工，不過，皇翔建設副總暨發言人游玉華表示，該案預計明年第3季拿使照，惟全案將以出租為主，暫不考慮出售，明年營運將以線上逾250億元成屋案強銷為重點。推案部分，目前已確定在明年初推出總銷約65億元的「捷運永寧站案」。

外傳寶嘉租賃關係企業的「寶嘉聯合開發」將接手續建，樹林爛尾樓「凱旋大苑」，由於寶嘉背後大股東為技嘉（2376）董事長葉培城，針對此一傳聞，技嘉今（14）日晚間並未針對此事做出回應。

根據經濟部最新工商登記，沅臻建設申請公司解散今日生效，外傳建商不動產開發信託，向寶嘉租賃貸款數億元，大過消費者信託的1億元，成為該案的最大債主；該案近期傳出，由寶嘉租賃關係企業的寶嘉聯合開發續建，該公司背後股東包含葉培城，以及大富投資負責人游象建。

根據官方最新公布個人房地合一稅收統計，今年10月個人房地合一稅收為27.6億元，月減8.6％、年增40.8%，儘管10月較去年同期成長，但房地合一稅已經出現連續5個月走跌趨勢，且10月也創下近8個月以來的新低，減少幅度明顯增加，反應市場交易降溫，尤其南台灣的台南與高雄市，房地合一月減幅度都達2成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅個人申報時間為房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內，與簽約當下約有1~3個月的落差，今年房市下半年開始交易量持續量縮，雖然前幾個月房地合一個人稅收，還能維持單月30億元以上，但從10月已經見到房地合一稅收跌破單月30億元，已經開始反應第3季較為冷淡的交易市況。

據財政部統計顯示，今年10月個人房地合一稅收為27.6億元，年增達4成，不過今年稅收高峰落在5月的35.6億元，10月的個人房地合一稅收已經連續五月衰退，並創下近8個月以來的新低，顯示房市有退燒跡象。

觀察六都10月個人房地合一稅收，稅收最高的仍是台中市的5.5億元，較上月持平，其次則是新北市3.9億元，月減16%，高雄市3.5億元，月減22%，台南市為2.2億元，月減21%，南台灣的房地合一稅收月減幅度都達2成，顯見市場明顯降溫。

曾敬德表示，今年5月開始陸續受到疫情、股災、升息等外在因素干擾，房市交易量已經逐漸下滑，加上預售市場也開始退燒，可能也導致預售換約的狀況減少，連帶房地合一稅收金額跟著走低，以當前市況推估，未來幾個月的房地合一稅收應該還是會維持相對低量。

台灣面臨人口流失危機，而台北市人口下降速度更是越來越快，據台灣房屋統計台北市民政局各區戶籍人口數量，今年10月北市戶籍人口約246萬人，改寫38年來新低紀錄，若和2019年同期相較，三年間少了18萬人，減幅達6.8%。

觀察北市各行政區，以大安區人口流失最多，從2019年10月的30.7萬人，減至28.1萬人，足足少了2.6萬人，減幅為8.5%，居台北各區之最，其次的信義區，近三年人口也減少了8.1%，流失人口達1.7萬人。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，首都人口跌破250萬人大關，主要受到四大浪潮衝擊。

首先是不婚不生潮，少子化讓全台各縣市都出現人口縮水的現象，加上台北的都會型上班族，重視工作勝於家庭，生養意願更低。

其次是小資出走潮，台北房價門檻高，大安區單價達100.3萬，中正、信義松山也要八字頭，居住蛋黃區的年輕一代的台北人被迫移居，往新北或桃園發展，因此戶籍人口年年減少。

第三是疫後返鄉潮，近三年不少上班族改變工作型態，接案或在家工作模式興起，催化北漂族返鄉及搬到外縣市的風潮。

最後就是華僑除籍潮，像是大安區、信義區人口流失快，主要是不乏長年旅居海外的華僑或高資產族，近年又因國境管制無法入境而遭除籍，使得首都人口銳減。

台北各區當中，人口發展相對穩定的地區以內湖居首，近三年的人口減幅最低，僅減少約5%，若以人數來看，則以大同、南港的人口減少數量最低。

張旭嵐指出，大同、南港減少的人數少，主要是行政區面積小，其中南港又以工商業發展為多，工廠商辦比例大，因此住宅區相對有限，以致於人口基數相對低，流失人數也就相對有限。

內湖減少幅度最輕微，是由於內湖除了有科技園區、各大知名企業總部外，還有媒體產業群聚，就業機會豐富，因此排除少子化等人口減少的自然因素，內湖的社會增加人口多，就業民眾的購屋意願也相對高，讓當地的房市買氣維持在水準之上，以今年成屋均價來說，單價62.4萬，低於台北市均價71.2萬，使內湖成為近年台北買賣移轉棟第二高的熱門區域。

房市交易降溫，人潮不如以往，但實價揭露，台中市西屯區水湳經貿園區預售案「豐邑PARK ONE」，B1棟頂樓34樓戶以7814萬元交易，每坪100.2萬元，創下台中市歷史新高價，也是台中首筆單價破百建案。

不過，在媒體揭露，房地產市場一驚呼後，該筆實登資料一天後即突然下架，現已查不到資料。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，該筆交易揭露後，引發市場不少討論，認為價格明顯跳脫區域行情，地方政府可能為了避免影響房市交易，因而將先前揭露的資料暫時下架。

根據先前實價登錄顯示，位於台中市西屯區經貿五路上的「豐邑PARK ONE」，今年7月，B1棟頂樓34樓戶、共89.43坪，以總價7814萬元交易，扣除車位，每坪單價揭露100.2萬元，讓台中高價首度站上一坪100萬大關。

陳炳辰指出，一般認知，台中以七期最精華，區域也已有多戶成交站上九字頭，一般也預估台中第一個價百萬豪宅應出現在七期重劃區，特別是秋紅谷一帶。水湳經貿園區雖然建設題材多，但仍待發展，生活機能也較欠缺，整體房價暫時仍難超越七期。

他表示，由於水湳經貿園區可興建豪宅土地不多，最讓看好的就是文商段土地，這幾年建商高價搶地，房價確實欲低不易，也不時有建商放出將挑戰一坪百萬，不過官方實價揭露，仍震撼房地產業界。

陳炳辰表示，過去西區草悟道在建商營造下，一度也有取代七期之姿，後況也僅是個案高價社區。水湳除了是重要產業聚落外，還有國際會展中心、綠美圖等重大建設加持，後勢令人看好，但現階段價格超越七期，對市場觀念仍是一大挑戰。

陳炳辰認為，今年因通膨升息，經濟表現不佳，際此時刻，高資產族多持保守，水湳經貿園區此時出現天價交易，即便沒有下架，預料也不易引起追價效應，後續拉抬量能可能性不高。

新北市樹林某預售案十月底驚爆建商周轉不靈停工，昨傳出有建商打算接手蓋，但仍不明朗。學者示警，業者若如小孩玩大車撐不下去會為止損擺爛，「爛尾樓」出現第一例後，恐會出現其他案例，許多建商觀望政府會釋放什麼協助及補救措施。

中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會榮譽理事長李同榮認為，整體房價急速崩盤才會出現骨牌效應，預期房市跌幅不大，目前應是零星個案，應不會太嚴重。他說，可能當初買地價錢偏高，加上營建成本大漲才造成虧損，以致沒能力蓋下去，或是建商財務有狀況，其他推案不順利，資金軋不過來。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，碰上景氣放緩、施工期間遇上成本大漲，財務體質較弱的建商就可能因資金調度不及，浮現無法填補的財務缺口，進而使建案停工中輟。她說，今年元月起，央行針對購地貸款祭出十八個月限期開工令，否則將增利息，此舉壓縮業者以拖待變空間，於是部分金流緊繃卻只能硬著頭皮開工的業者，就會增加建案淪為爛尾樓的可能。

文化大學土地資源學系系主任李家儂表示，買方態度保守，市場瀰漫一股等候房市崩盤氣氛，下半年交易量急速緊縮，有的新案甚至完全沒有成交案，爛尾樓出現第一例後，恐會出現其他案例，現在大家還在撐，市場上不少建商觀望，看政府對第一案釋出什麼協助及補救措施，就可能放心給你倒。

李家儂表示，買預售屋猶如賭注，對資金沒那麼雄厚的消費者不乏是個選項，但承擔風險相對高，可以去了解建商已完工建案的屋況，嘗試向管委會、住戶打聽，也要先摸清合約，若無法如期交屋處置方式為何，或是交屋時間拖延的補償機制。

在新竹科學園區、竹南科學園區兩大科學園區的加持下，竹南房市相當受市場關注。東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，近兩年竹南各類型住宅的平均成交總價均上漲，其中以透天厝的漲幅最快，目前竹南透天的平均成交總價約為1,295萬元，與2020年同期的987萬元相比，兩年激增308萬，成長幅度超過三成，大樓、華廈的平均總價漲幅也在兩成以上。

東森房屋研究中心經理葉沛堯指出，竹南生活機能完備，房價基期相對較低，又有建設題材、科技題材、人口紅利作為支撐，區域發展前景相當看好。

葉沛堯表示，竹南是苗栗縣內人口第二多的地區，坐擁竹南科學園區、竹南工業區、廣源科學園區等多個產業園區，到竹科也僅有20分鐘左右的車程，近年來磁吸了大量科技新貴定居於此，帶動區域房市交易量能極速升溫。

另外，為緩解新竹、苗栗交通擁塞問題，政府也在積極規劃五楊高架南延項目，該案若進展順利，對竹南房市來說也會是一大重要利多，因此從長線來看，竹南房價繼續向上攀升的可能性很高，有意在竹南置產的民眾不妨抓緊時機，盡早搭上資產保值與增值的列車。

東森房屋竹南運動公園加盟店店東饒心奣表示，竹南的大埔重劃區是近期交易熱度頗高的區塊，該重劃區緊鄰台積電竹南廠，區內建商推案以總價在1,500萬上下的小戶型透天厝居多，憑藉優越的地理位置和良好的居住環境深受購屋民眾青睞。

隨著竹南房價飆漲，建商土地取得成本持續墊高，愈來愈多的建商改推大樓華廈，俗話說「物以稀為貴」，未來透天厝不僅更具抗跌保值性，而且還會成為購屋者身份的象徵，價格自然居高難下。

饒心奣指出，除大埔重劃區外，竹南運動公園周遭也是相當值得推薦的區塊。竹南運動公園位於竹南與頭份的臨界處，是竹南發展較早期的區域，周邊設有尚順育樂世界、威秀影城、苗北藝文中心、竹南車站、新南國小、照南小學等設施，基礎機能相當成熟，房市支撐力道更強。

目前竹南運動公園周遭預售案開價基本都在三字頭以上，相較前幾年的確上漲了許多。不過，對於預算相對有限的小資族、首購族來說，該區域附近其實還有很多總價在1,000~1,200萬上下的剛需住宅可供選擇，CP值也很不錯，購屋民眾可以多留意。

11月14日，中梁控股（02772.HK）在港交所公告稱，中梁控股集團的有息負債總額已由2021年12月31日的約人民幣402億元，降至2022年9月30日的約人民幣285.8億元（其中境內有息負債總額約為人民幣199.6億元、境外有息負債總額約為人民幣86.2億元）(根據未經審計的集團管理帳目)。

截至公告日，集團的境外債務（包括境外優先票據和私募貸款）的未償還本金合共約11.8億美元（約合人民幣86.2億元）。其中，境外優先票據的未償還本金合共約9.3億美元（約合人民幣67.9億元），境外私募貸款的未償還本金合共約2.5億美元（約合人民幣18.3億元）。

中梁控股強調，面對行業困境，集團正採取措施全力保交樓、穩經營及維護境內融資，為所有持股者保存價值。2022年前10個月，集團已完成交付合計總建築面積約500萬平方米、約5萬套的物業單位。集團正持續採取措施加快境內銷售及現金回款，提高經營效率、控制風險及節約成本。

銀保監會、住建部、人民銀行等三部門11月14日發佈《關於商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金。

《通知》指出，監管帳戶內資金達到住房和城鄉建設部門規定的監管額度後，房地產企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金。商業銀行可按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

分析人士表示，此次政策的出臺，能為優質房企緩解流動性壓力，對市場會起到一定積極作用；同時，保函置換的預售監管資金可用於還債這一創新點將有助於房企化解多方面的問題。此外，政策從供需兩端同時發力，有利於穩定市場預期。

或增加房屋銷售款

10%的資金額度

《通知》要求，保函僅可用於置換依法合規設立的預售資金監管帳戶的監管額度內資金。置換金額不得超過監管帳戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換後的監管資金不得低於監管帳戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。監管額度內資金撥付使用時，保函金額相應下調，確保監管帳戶內資金始終不低於項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產企業未向監管帳戶內補足差額資金，保函金額不得調整。此外，《通知》還要求商業銀行合理確定保函期限，確保與專案建設週期相匹配。

銀保監會表示，此次《通知》的發佈和實施，將幫助優質房地產企業緩解流動性壓力，穩定房地產市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受證券時報記者採訪時表示，根據專案竣工和房屋銷售款之間的大致關係，此次置換出來的資金約占房屋銷售款10%的規模，也就意味著能為房企增加“房屋銷售款×10%”的資金額度。

“此次政策是預售資金監管方面的明顯放鬆政策，對於房企預售資金的盤活和改善流動性問題具有積極作用。”嚴躍進表示，一方面，該政策回應了近期部分房企抱怨預售資金監管過嚴，導致“資金拿不出”，進而造成銷售正常企業也開始遇到流動性問題；另一方面，“這也意味著銀行保函制度置換預售資金的操作被正式認可”。嚴躍進介紹，過去此類做法是存在疑慮的，有些地方甚至不允許，此次銀保監會的定調，有助於各地工作的開展。

中原地產首席分析師張大偉認為，這一政策的直接影響不大，原因在於，只允許30%的資金波動，而且必須是銀行擔保，符合（條件）的企業數量不會太多，大部分集中在央國企和少數民企。

不過，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，動用30%，再加上專項借款、紓困基金、配套融資，將未售乃至未開發的部分動起來、迴圈起來，源頭活水能四兩撥千斤，從而實現整個項目的迴圈。

優先用於專案建設及償債

對於可開展保函置換預售監管資金的商業銀行，《通知》也有明確要求——監管評級4級及以下或資產規模低於5000億元的商業銀行不得開展保函置換預售監管資金業務；商業銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯方的房地產企業出具保函置換預售監管資金；企業集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監管資金。

業務風險防範方面，銀保監會有關部門負責人接受媒體採訪時指出，商業銀行在出具保函置換預售監管資金時，要參照開發貸款授信標準，選擇經營穩健、財務狀況良好的優質房地產企業。同時，保函額度全額計入對房地產企業及其所屬集團的統一授信額度，要通過保證金、房地產企業反擔保以及其他增信措施，防範保函業務風險，按要求計提風險資本，提取風險準備。

該負責人指出，一旦出現墊付，出函銀行要及時向房地產企業採取追索措施，保全債權安全。墊付資金應足額計提撥備、真實分類，不得隱藏風險。

《通知》強調，在此過程中，房地產企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用於專案工程建設、償還專案到期債務等，不得用於購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。同時，房地產企業要按約定承擔監管帳戶內的資金補足義務，確保專案建設資金充足。

嚴躍進認為，在資金用途方面，此次政策有所突破和創新，“過去對於銀行保函置換預售資金的操作，更多是明確要用於工程建設，而此次增加了新用途即償還債務，這將有助於房企的債務風險更好化解。”

向來低調的遠洋，最近又因一紙公告沖上地產圈熱搜榜。

最新消息顯示，11月13日，遠洋服務(2.18, 0.21, 10.66%)以7736萬元的代價收購位於北京、深圳的兩項物業，該等物業將由遠洋服務作為其自用辦公樓。

實際上，受房地產流動危機的影響，物業管理行業亦面臨較大的衝擊，2022年上半年，物管行業收並購宗數下降五成，交易金額亦較去年同期減少46%。

在行業低迷的情況下，遠洋服務依舊以真金白銀加碼市場，對此，有分析人士認為，這也在一定程度說明遠洋服務的資金面還是比較寬裕的。

但很巧妙的是，遠洋服務此次收購的北京物業由遠洋集團(0.84, 0.12, 16.67%)截至持股51%，深圳物業則由遠洋集團直接持股100%，也就是說，李明透過此番操作，讓遠洋服務避免了未來租金上漲帶來的壓力，而遠洋集團亦能一次性回籠近8000萬元的資金。

不過，上述分析人士亦強調，“不排除物業集團輸血母公司的情況，眼下房企仍面臨不小的流動性壓力。”

收購

“對收並購，公司採取謹慎、樂觀的態度。”

在2022年的中期業績會上，遠洋服務管理層強調，公司在收並購方面，要求標的非常優質，佈局上能有效增強或彌補遠洋服務不足之處。

這一次，遠洋服務看中了位於北京、深圳的兩項寫字樓物業。

公告披露，11月11日，遠洋服務與北京物業賣方（北京遠創置業有限公司）訂立北京物業買賣協議。據此，買方已同意收購及北京物業賣方已同意出售總建築面積為3316.14平方米的北京物業，總對價為人民幣4896.83萬元。

此外，遠洋服務還與深圳物業賣方（天基房地產開發深圳有限公司）訂立深圳物業買賣協議，據此，深圳物業買方已同意收購及深圳物業賣方已同意出售建築面積為1555.84平方米的深圳物業，對價為人民幣2839.30萬元。

資料顯示，北京物業為位於北京市門頭溝區金沙西街17號院的遠洋都會中心(亦稱為遠洋新天地)1號樓3層、4層及5層；深圳物業為位於深圳市龍崗區龍崗街道南聯連湖劉屋路的遠洋新幹線遠洋廣場13棟6層。

熟悉北京市場的分析人士認為，遠洋新天地地處WSD腹地核心，屬於京西的CBD核心地段，交通網絡成熟，算下來遠洋服務的收購價格並不算高。

據觀點新媒體查閱協力廠商平臺發現，遠洋新天地專案集合了商場、甲級辦公樓、酒店和服務式公寓等業態組合，目前在售專案當中，以寫字樓和公寓為主，平均價格為2.09萬元/平方米，而寫字樓出租價格約為2元/平方米/天。

至於深圳遠洋新幹線遠洋廣場專案，同樣是集合住宅、公寓、寫字樓及街區的綜合體項目，寫字樓出售價格在1.95萬元/平方米至2.3萬元/平方米不等。

按照公告披露的數值粗略計算，遠洋服務收購北京物業的單價為1.48萬元/平方米，深圳物業的收購單價則為1.82萬元/平方米，對比來看，收購價格還算優惠。

至於收購目的，遠洋服務在公告中明確，隨著集團的快速發展，北京總部已經滿員，且中山總部需要搬遷至深圳以應對業務擴張需求，此番收購的兩專案也將作為該公司自用辦公樓。

實際上，在前不久的線上交流會上，遠洋服務管理層就曾表示，在行業波動與經濟下行期間，公司將提高其他區域的管理密度，從而加快發展業務、提高管理規模。

此番收購，不僅能夠滿足企業擴張帶來的辦公需求，更能減少後續租賃協力廠商辦公空間而產生的持續性租賃開支。

輸血

對遠洋服務而言，在市場低迷的情況下，以相對低廉的價格收購辦公樓，不僅能夠滿足集團所需，也有抄底的意味。

不過，也有分析人士猜測，此次收購有輸血母公司之嫌。

畢竟，在此次交易資金大部分流入了遠洋集團口袋當中。據瞭解，北京物業由遠洋集團、融創中國(4.58, 0.00, 0.00%)、北京圖晟企業管理有限公司各持有51%、25%及24%股權，且北京圖晟當中，遠洋集團亦間接持有一部分股權。

而深圳物業的賣方則為遠洋集團的全資附屬公司。鑒於這層特殊關係，不少市場人士認為，遠洋服務有意為母公司輸血。

或許，7000多萬對遠洋服務來說可能是一筆小數目，但對當前融資艱難的房企來說，亦能可能解決燃眉之急。

市場猜測並非毫無根據，過去，遠洋服務與遠洋集團之間便存在不少“反哺”的故事。

上市之前，遠洋服務就曾發行一筆總額為31.51億元的資產支持證券，而這筆資金流向了關聯方遠洋集團。

按照彼時招股書的介紹，上述資本用於向遠洋集團提供年利率8.04%的貸款，也就是說，遠洋服務自身下場融資，進而以關聯交易的方式將募集資金用於遠洋集團自身發展。

受上述資產支援證券影響，遠洋服務的負債率從2017年的0猛然增長至2018年的454.5%，而高達400%的負債率讓遠洋服務在上市之初飽受外界詬病。

此外，2017年以來，遠洋服務接連進行4次派息，總金額超過6億元，且大部分股息流向了遠洋集團。

除此之外，最近一次“輸血”發生在今年8月，遠洋服務擬斥資5億元向遠洋集團、遠洋資本收購紅星物業全部股權。

根據彼時公告的資料，2020年、2021年及2022年前6月，紅星物業的稅後溢利分別為3030萬元、3980萬元及4080萬元。截至2022年6月30日，歸屬于目標公司股東之目標集團未經審核綜合資產淨值約為人民幣8690萬元。

但是，耐人尋味的是，上述目標公司於交割前向當時股東宣派不超過人民幣6000萬元的股息。也就是說，在收購之前，紅星物業基本已經被“掏空”。

不過，獨立估值師戴德梁行使用市場法進行的初步估值，紅星物業於2022年6月30日的公允價值人民幣5.07億元，且通過對比21家物管公司的市盈率對比，給予紅星物業的隱含市盈率約9.2倍，而彼時資料中遠洋服務的市盈率為4.7倍。

面對一個“空空如也”的公司，面對5億元的收購代價，在外界看來，遠洋服務更像是一次救助，救助身處危難之間的遠洋資本，同樣也是救助水深火熱的遠洋集團。

壓力

“牛有舔犢之情，羊有跪乳之恩，鴉有反哺之義，蟻得食而不忘眾。”

對遠洋服務而言，遠洋集團依舊是其業績的最大貢獻者。根據2022年中期財報，在遠洋服務的在管建築面積當中，來自遠洋集團提供的在管面積雖然較往年的七成下降至六成，但依舊佔據了較大的份額。

所以，遠洋集團之于遠洋服務是依賴，如今更是輸血與反哺的對象，尤其是在行業低迷的當下，遠洋集團急需一個穩定的現金流來源。

一方面，根據2022年中期財報，遠洋集團的總資產2640.01億元，總負債為1922.54億元，公司期末貸款總額為947.52億元，其中一年內到期的貸款為182.25億元，一到兩年內到期的貸款為179.37億元。

而截至報告期末，該公司的現金資源總額為196.42億元，其中，受限制的銀行存款為50.26億元，算下來能夠動用的資金不過146.16億元，僅從帳面看，並無法負債年內到期的負債，壓力著實不小。

此外，因行業信心整體不足，2022年以來，房地產股市、債市多次波動，遠洋集團旗下債券亦頻頻異動，其中，“21遠洋02”多次因幅超過了20%臨停，其餘債券亦跌跌不休。

為了穩定市場信心，該公司接連提前償還5億美元票據本息、提前償還兩筆ABS共計8.75億元。

對資本鏈本就存在缺口的遠洋集團而言，提前償債意味著企業面臨的資金窟窿越來越大。

另一方面，前不久，遠洋集團旗下另類資產管理平臺遠洋資本因未能按期償還2000萬美元銀行貸款，正式構成違約，並觸發5億美元債項下違約事件。

資本市場將上述違約看作是遠洋資本正式暴雷的信號，但更多市場人士關注的是，遠洋資本的“火”會不會燒到遠洋集團身上。

在此情況下，遠洋集團必須儘快籌錢，而出售資產便是最快的方式。

今年4月，該公司轉讓了北京朝陽區酒仙橋的頤堤港一期的專案公司部分股權，以此籌得30億元資金；6月中旬，遠洋集團將其位於北京市豐台區麗澤商務區的銳中心項目股權出售給了中國人壽(10.52, 0.36, 3.54%)，交易對價50.15億元。

隨後7月，遠洋集團以質押成都遠洋太古裡專案50%股權為代價，再次向中國人壽籌資約40億元；8月出售紅星物業回籠資金2.5億元，10月出售北京中國人壽金融中心10%股權回籠資金2.33億元。

相比之下，此次轉讓北京、深圳物業的代價並不算高，但積水成淵、聚沙成塔。

11月11日，央行、銀保監會聯合發佈的《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（下稱“金融支援房地產16條通知”），在房地產信貸投放、“保交樓”金融支持、風險處置、保護金融消費者權益、階段性調整金融政策等方面作出了16條明確要求。今天，多家銀行和房企內部人士向新京報記者確認了這份通知的真實性。

其中，在“保交樓”方面，“金融支持房地產16條通知”提出，在支持開發信貸政策性銀行提供“保交樓”專項借款外，鼓勵金融機構提供配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。

對此，易居房地產研究院院長、易居企業集團CEO丁祖昱表示：“未來，保交樓紓困資金或將全面開閘，既支援政策性銀行提供保交樓專項借款，又鼓勵金融機構提供配套融資支持，甚至對於新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責，很大程度上將提升金融機構放貸積極性，實質性緩解保交樓資金困境。”

業內人士認為，在“金融支持房地產16條通知”的推動下，未來保交樓紓困資金或將全面開閘。圖/IC photo業內人士認為，在“金融支持房地產16條通知”的推動下，未來保交樓紓困資金或將全面開閘。圖/IC photo
“雙管齊下”推動保交樓資金到位

“保交樓”工作推進的難點在於資金的支持。此前，國家開發銀行、農業發展銀行等政策性銀行已經設立“保交樓”專項借款，規模預計達到2000億元。這筆專項借款封閉運行、專款專用，專項用於支援已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。

此次“金融支援房地產16條通知”強調了商業銀行提供配套資金用於支持“保交樓”。其中指出：“鼓勵金融機構特別是項目個人住房貸款的主融資商業銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場化、法治化原則，為專項借款支援項目提供新增配套融資支援，推動化解未交樓個人住房貸款風險。”

今年9月，全國2000億保交樓專項借款資金啟動後，瀋陽、鄭州、哈爾濱等城市均有相關資金到位，在支援當地“保交樓”方面發揮了重要作用。事實上，目前，這些城市已經嘗試引導商業銀行提供配套融資支援，從而發揮“政策資金+商業銀行資金”雙管齊下的作用，起到讓專項借款“四兩撥千斤”的效用。

“保交樓”重點省份河南就積極引導商業銀行參與配套融資。11月9日，河南銀保監局披露的資料顯示，截至10月末，全省銀行機構對開發貸實施延期展期314.1億元，對問題樓盤和保交樓項目提供配套融資已批復262億元、已投放151.5億元。

據新京報記者瞭解，目前，河南鄭州、開封等都在保交樓專項借款的基礎上，引導商業銀行參與配套融資。例如，開封出臺了《開封銀行業支援保交樓、穩民生金融服務工作指導意見》，督促金融機構做好金融服務，強化融資支援，推動保交樓工作有序開展。

此外，湖北省恩施州住建局發佈的《關於推動房地產業平穩健康發展的若干措施（徵求意見稿）》顯示，對風險處置專案穩妥有序開展貸款業務，支持對“保交樓”專案增加配套融資貸款。

鼓勵商業銀行參與，提出“盡職免責”

為了鼓勵金融機構參與，“金融支持房地產16條通知”對金融機構進入專案、退出規則、盡職免責等各個方面做出詳細規定。

其中，在介入專案上，有兩類專案可以鼓勵商業銀行參與：一是對於剩餘貨值的銷售回款可同時覆蓋專項借款和新增配套融資的項目，二是剩餘貨值的銷售回款不能同時覆蓋專項借款和新增配套融資，但已明確新增配套融資和專項借款配套機制安排並落實還款來源的專案，鼓勵金融機構在自願前提下積極提供新增配套融資支持。

此外，商業銀行可在房地產開發貸款項下新設“專項借款配套融資”子科目用於統計和管理。配套融資原則上不應超過對應專項借款的期限，最長不超過3年。項目銷售回款應當劃入在主融資商業銀行或其他商業銀行開立的項目專用帳戶，該帳戶由提供新增配套融資的商業銀行共同管理。

同時，明確按照“後進先出”原則，專案剩餘貨值的銷售回款要優先償還新增配套融資和專項借款，對於商業銀行按照通知要求，自通知印發之日起半年內，向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；對債務新老劃斷後的承貸主體按照合格借款主體管理。對於新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“對專項借款下提供的配套融資支援，另設子科目管理，貫徹‘後進先出’的邏輯，貸款期限內不下調風險分類，形成不良的，已盡職的可免責。專項借款本來是國資背書的‘引子’資金，希望能以此吸引商業金融進入，但效果不盡如人意，主要是進入的機構會有產生不良資產的擔心。該政策多方面的創新，一方面對不良資產、貸款的容忍度提升，打消顧慮；另一方面保障貸款的權益。”

“第三支箭”有望加速啟動

“保交樓”的市場主體是房企，一方面，房企需要積極自救，另一方面，房企層面也需要相關政策的支援，最終才能達成“保交樓”的目標。

此前，在“保交樓”專項借款用於專案的實踐中，業內有“救項目”和“救企業”之爭，部分聲音指向了“救項目”而非“救企業”的思路，但是，從此次的“金融支持房地產16條通知”中可以看出，在“保交樓”的工作中，“救專案”和“救企業”是同等重要的抓手。

“金融支持房地產16條通知”提出，一方面，支持房企合理融資需求，從開發貸款、發債、信託等多個管道給予支援；另一方面，鼓勵金融機構以並購貸款、設立基金的方式化解房地產企業風險。

據中指研究院統計，今年以來，房企及金融機構發行並購貸款、並購債合計規模超2000億元。

中指研究院指出：“收並購風險化解一直在持續穩定推進，在前期成功案例的示範效應之下，未來有望擴展處置範圍。一些民企獲得地方國資入股支持。當前，信貸、債券、股權三個融資管道形成了‘三支箭’的政策組合。信貸、債券第一支箭、第二支箭已發射，而股權融資又是化解企業層面風險的本質性舉措，前期地方政府參與民企混改的成功經驗也成為良好的範本，因此‘第三支箭’有望快速落地。”

此外，對於年中多地蔓延的“停貸潮”，“金融支持房地產16條通知”指出，對於因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業失業而失去收入來源的個人，以及因購房合同發生改變或解除的個人住房貸款，金融機構可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協商，進行延期展期等調整，這也是對“停貸”風波中“是否可以延期償還房貸”的正面回應。

11月14日，中原地產研究部高級聯席董事黃良升指出，2022年首十個月價值二千萬元港以上的豪宅(包括一手及二手)買賣合約登記錄得1,570宗，總值849.32億港元，較2021年同期的3,899宗及1,725.08億港元，分別顯著下跌59.7%及50.8%。

估計2022年全年整體買賣約1,800宗及1,000億港元。宗數將創2013年1,430宗後的九年新低，金額將創2014年968.10億港元後的八年新低。反映受疫情及美國持續加息打擊，阻礙資金流入，加上香港樓市調整，買家的入市意欲謹慎，以致豪宅市道氣氛明顯轉弱。

一手方面，2022年首十個月價值二千萬港元以上的一手豪宅買賣合約登記錄得534宗，總值332.39億港元，較2021年同期的1,880宗及839.32億港元，分別大幅下跌71.6%及60.4%。估計今年全年一手數字有望自2013年的596宗及277.14億元之後，創近九年新低。顯示豪宅新盤供應短缺，令一手交投偏軟。

二手方面，2022年首十個月價值二千萬港元以上的二手豪宅買賣合約登記錄得1,036宗，總值516.93億港元，較2021年同期的2,019宗及885.76億港元，分別下跌48.7%及41.6%。估計今年全年二手數字將自2016年的967宗及547.83億港元之後，創近六年新低。顯示買家及投資者多持觀望態度，減慢入市步伐，影響二手豪宅市道放緩。

11月14日，中國建築(5.290, 0.11, 2.12%)發佈2022年1-10月經營情況簡報。

資料顯示，1-10月，集團新簽合同總額30356億元，同比增長14.1%。

地產業務方面，集團1-10月合約銷售額3128億元，同比下滑5.9%；合約建築面積1263萬平方米，同比下滑21.1%。

截至報告期末，集團土地儲備9201萬平方米，新購置土地儲備1086萬平方米。

內房股受惠政策放鬆連番炒上，繼上周內地放寬入境檢疫限制及擴大民企債券融資支持工具，監管部門近日提出房企半年內到期的金融機構貸款可多展期一年等16項措施，最新又允許房企提取預售資金去保交樓，惟內房資金來源去年有52.9%是靠賣樓銷售，銀行貸款僅佔11.6%，市場普遍認為，要待置業信心恢復，行業才會迎來真正的曙光。

摩通睇好龍湖碧桂園

摩根大通認為，近期的支持內房措施是良好趨勢，但單憑這一點較難改善行業遊戲規則，因資金短缺雖暫紓緩，惟銷售疲弱這核心問題並沒有解決；預計措施短期內利好內房股反彈，不過能否持續升勢仍取決銷售表現有否真正復甦。該行依然看好國企內房可跑贏，而未陷入財困的民企如龍湖（00960）、碧桂園（02007）、新城發展（01030）等可能成為支持政策加碼的受惠者，股價或在近期強勁反撲。

滙豐環球研究稱，市場情緒由對內房業前景的極度不確定，轉為憧憬有更可見的復甦路線，在市場渴望有利好消息下，對新變化自然有反應；然而，內房基本面及樓市信心仍要時間逐步恢復。該行維持首選非民企類內房如中海外（00688）、潤地（01109）及萬科（02202），因其基本面穩健及商業模式更穩定。

花旗預期，政策寬鬆的訊號將對內房業帶來支持，惟樓市氣氛續疲弱，第四季銷售成績仍較差，加上第四季是應付賬款、工資季節性結算及債務到期高峰，內房可能面臨流動性壓力；雖政策基調清晰，惟內房後續會否反彈將取決於銷售復甦進度及疫情封控狀況，穩樓價及房地產去金融化依然是政府的底線。

高盛直言，雖然近期內房股出現反彈，但預期接下來仍會大幅波動且受特殊因素左右，故在看見樓市實際出現復甦跡象前，不會持更積極的態度。

億達中國（03639）公布，10月合約銷售金額約為1.67億元（人民幣．下同）及權益合約銷售金額約為1.28億元，較去年同期分別減少約38.1％和42.3％。同期，銷售面積為11,627平方米及權益銷售面積為8,170平方米，銷售均價約為每平方米14,371元及權益銷售均價約為每平方米15,708元。

今年首十個月，合約銷售金額約為16.56億元及權益合約銷售金額約為13.8億元，較去年同期分別跌56.3％和60.5％。同期，銷售面積為14.28萬平方米及權益銷售面積為10.94萬平方米，銷售均價約為每平方米11,593元及權益銷售均價約為每平方米12,613元。

對於近年來出現的爛尾樓現象，《證券時報》頭版發布評論文章稱，商品房預售資金監管是商品房產業極為重要的環節，但往往只在出事之後才會受到關注。
　　
文章建議，未來預售資金監管改革或許可以朝兩方面努力。一是提高監管層級，即由各地制定政策改為制定全國統一政策，提升法規層級，中期形成多部門規章，未來考慮正式立法，以提高資金監管和使用的規範性、嚴肅性。
　　
二是要有嚴厲的事後懲罰機制，杜絕相關方對資金挪用的歹念。股份公司或上市公司股東挪用公司資金屬於犯罪，但如今挪用大額預售資金者卻難以被嚴厲追責，銀行監管失責也僅是取消其業務資格，這顯然難以有效阻嚇相關方打預售資金的壞主意。未來除了考慮制定「預售資金管理法」，甚至還可以考慮在刑法中增加相關罪名，讓那些違規使用資金情節惡劣造成嚴重社會危害的人受到嚴懲。

深圳市人大常委會官網近日發布關於《暫時停止適用〈深圳經濟特區房地產轉讓條例〉有關規定的決定（草案）》公開徵求意見的公告。公告稱，暫停上述《轉讓條例》中與「金融機構監管」相關的部分規定，並明確深圳商品房預售資金監管模式正在推進改革，政府將接替商業銀行成為監管主體。徵求意見截至日期為２０２２年１１月１６日。
　　
就全國而言，商品房預售資金監管分為行政監管和金融機構監管兩種模式。行政監管要求政府與商業銀行、房地產開發企業簽訂監管協議，由政府對預售資金的使用進行審核、監管，廣州、武漢等城市採用此模式。金融機構監管要求商業銀行與房地產開發企業簽訂監管協議，由商業銀行對預售資金的使用進行全流程監督，北京、上海、深圳、杭州等城市曾採用該模式。
　　
至今年１月，住建部、人民銀行、銀保監等三部門聯合印發通知，明確全國統一實行預售資金行政監管模式。
　
＊專家：預售金行政監管更有利和有效＊
　
國家高端智庫研究員宋丁表示，深圳推進商品房預售資金監管模式改革，完全是基於市場的現實考量。過去單純依賴商業銀行無法保證預售資金的安全，此前出現的爛尾樓、購房者停貸、停供等現象，歸根結底都是資金監管層面出現了問題。宋丁指出，金融機構監管和行政監管這兩種模式目前在國內仍是「一城一策」，但從現在的實施效果來看，顯然是行政監管更加有利和有效。
　　
值得注意的是，雖然監管模式改革尚在推進中，但深圳有部分地區已經開始落地。日前龍崗區某項目就已簽訂深圳首份商品房預售資金行政監管協議。

華懋領展棄投 業界憂流標風險

市況欠佳，大型商業項目招標反應亦欠佳，優化招標條款後重新推出招標的尖沙咀西九文化區藝術廣場大樓商業項目，昨天下午截標，發展商反應冷淡，只收到最少1份標書，由新地（00016）入標，惟首次招標時有參與爭奪的華懋和領展（00823），是次則放棄競投，業界憂慮有流標風險。

西九文化區管理局（西九管理局）去年11月首度推出藝術廣場大樓項目招標，今年2月截標，最少有4家財團入標，包括領展、信置（00083）、華懋，以及於該區多個項目的新地。

西九管理局今年中指出，決定優化部分招標條款，宣布不接納2月所收到的全數標書，並於納入新條款後，在9月重新推出該地盤招標，昨天下午截標。就本報記者昨天在現場所見，僅新地派員到場提交標書。

新地雷霆：集團獨資參與

新地副董事總經理雷霆接受查詢時表示，該集團就西九藝術廣場大樓項目獨資入標。

然而，最少有兩家今年2月曾入標的財團「打退堂鼓」，其中領展回應查詢時指出，綜合考慮一籃子因素後，決定不就該項目入標，惟強調領展對香港長遠發展仍然充滿信心，將繼續在香港物色投資機遇；華懋亦未有入標。

資料顯示，毗鄰M+博物館的藝術廣場大樓項目佔地約7.21萬方呎，以「建造、營運及移交（BOT）」模式招標，可建樓面面積約69.9萬方呎，將興建3幢商業樓宇。首次招標時，西九管理局容許中標財團取得該地盤34年的發展及營運權，中標時須先支付自行提出的「固定租金」（類似土地招標的入標價），再於落成後按月支付「保證租金」或「收入分成」，以高者為準。

資金回籠慢成阻力

至於是次重新招標，納入多項修訂，其中發展及營運期和泊車位的使用期限一併延至2070年，即年期延長至約47年，又改為容許中標財團負責的部分最遲於2026年中落成，待落成後才開始收租等。

對於藝術廣場大樓項目優化條款後，招標反應卻更遜色，中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，中標者只擁有發展權和營運權，屬長線投資和收租項目，資金回籠速度較慢，料令不少發展商因而卻步；同時，西九龍一帶的臨海甲級商廈主要由單一發展商擁有，其他發展商難有協同效應，故參與意欲不大。

潘志明進一步指出，現時商業市道低迷，甲級商廈空置樓面超過1100萬方呎，創歷史新高，就算全球經濟及市場氣氛好轉，商業活動都未必能即時復甦，相關空置樓面需要最少2至3年時間始能消化，都影響招標反應。

最新估值28.6億起

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，近月市道明顯轉差，發展商對市場前景未敢太樂觀，影響入標意欲，並關注若西九管理局只憑過往數據考慮地皮價值，有機會高估該項目的價值，存在流標風險。

陳超國因應市況，估算項目的市值（撇除BOT因素）約45.4億至48.9億元，每方呎樓面估值（樓面估值）約6500至7000元，較9月下調最少12.5%；市場對該項目的最新估值介乎28.6億至48.9億元。

市區新盤接連推售，恒地（00012）紅磡大型住宅重建項目必嘉坊．迎匯落實周五（18日）首輪開售23伙，折實售價458.82萬元起。該盤累收逾250票，超額認購近10倍。

必嘉坊．迎匯本月初公布首批56伙的價單，在持續收票10天後，昨天終於公布首輪銷售安排。該盤抽出其中23伙於本周五作首輪銷售，實用面積222至514方呎，包括5個開放式、13個1房、3個兩房及2個3房單位，折實售價458.82萬至1125.54萬元，折實呎價20263至21898元。

根據銷售安排，該盤於開售當日下午3時截票，待抽籤程序完成後，將隨即開始揀樓；3房單位買家或大手買家優先揀樓，最多可購4伙。

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，截至昨天，必嘉坊．迎匯累收逾250票，超額認購近10倍。必嘉坊．迎匯位處黃埔街33號，提供280伙，實用面積192至514方呎，預計落成日期為2024年12月底。

澐璟單日銷6單位 呎價逾3萬

另邊廂，華潤置地（海外）與保利置業（00119）合作發展的九龍東啟德跑道區澐璟，昨天起以招標形式推售首批118伙。根據成交紀錄冊，該盤即日售出6個單位，全屬3房戶，成交價2375.52萬至約3333.61萬元，呎價30300至35165元，單日套現約1.67億元。

新地（00016）旗下大埔白石角新盤University Hill（大埔市地段第244號發展項目第2A期）部署本月內開售，並同步推售同系第1期Silicon Hill餘貨，發展商昨天率先開放Silicon Hill全新3房示範單位予傳媒參觀。

市區舊樓收購步伐持續，何文田勝利道一個地舖以5000萬元易手，原業主持貨25年，賬面勁賺3772萬元離場。

資料顯示，勝利道22至24號僑華樓地下A舖，建築面積約2000方呎，以5000萬元成交，呎價約2.5萬元。該舖位現租戶為餐廳，月租約9.08萬元，租金回報約2.2厘。原業主於1997年9月以1228萬元買入，賬面獲利3772萬元或3.1倍。

僑華樓位於加多利軒對面，樓齡50年，是次舖位的買家早年已購入該廈樓上多個住宅單位，也擁有毗連的勝利道26及26A號舊樓部分單位業權，是次料屬收購活動。

另外，深水埗基隆街130號全幢4層高舊樓，總建築面積約4000方呎，市傳以約6800萬元售出，呎價約1.7萬元。原業主於2007年11月以1450萬元入市，賬面獲利5350萬元或3.7倍。

太古城康怡美孚一城 樓價6年升勢打回原形

11月初本港銀行再次跟隨美息調整下，二手量、價進一步尋底，11月上半月，10大屋苑跌幅擴大，按月同期成交回落14%，7個屋苑呎價下調達4%至18%，鰂魚涌太古城、康怡花園，荔枝角美孚新邨及沙田第一城均價更已回到2016年水平，惟業內人士料，市場續有利好因素釋放，料下半月樓市價、量跌勢得以喘定。

本報統計，11月上半月10大屋苑暫錄64宗成交，較上月同期74宗回落14%，半數屋苑成交量按月同期下跌9至75%，跌勢有擴大趨勢，其中紅磡黃埔花園由10月上旬8宗成交，急跌75%，半月只有2宗成交。

黃埔半月2成交 急跌75%

區內代理指，市場缺乏利好消息帶動，加上息口有機會上揚，準買家入市意慾甚為審慎，同期太古城暫只有4宗成交，並主力以筍價2房為主，連帶呎價亦邁向低位。相比之下，10月份沙田第一城因累積出現不足500萬元的細單位，吸引執平貨的買家入市，但後繼乏力下，上半月暫成交半數來自剛過去的周六，市場一口氣出現「單日5成交」的佳績。

值得留意，上月同期牛頭角淘大花園出現「零成交」的局面，當時不少單位放盤單位叫價500萬元亦無人問津，至月底始有零的突破，促成月內的首宗成交，而本月至今已反彈錄得5宗成交，當中4宗造價不足500萬元，減價盤見承接力，而目前市場入場費由480萬元起。而剛易手的G座高層3室，實用面積375平方呎，2房，以483.8萬元易手，呎價12,901元。

交投疲弱，樓價亦順勢下滑，跌幅亦愈見擴大，10大屋苑佔7個呎價回落，幅度由4至18%不等，部分屋苑呎價更回到6年前水平。其中，月內呎價跌幅最大分別為鰂魚涌康怡花園，以及荔枝角美孚新邨及鴨脷洲海怡半島，按月急降逾1成以上。

而康怡花園、太古城、美孚新邨及沙田第一城目前均價更觸及至2016年水平，換言之，過去6年的升勢一下子打回原形。樓價重返2016年未升市之前，主要與部分單位的造價拖累所致，尤其是市場近日相繼出現不少大幅低於市價的「遺產盤」，加上月內成交宗數少，個別心態弱的放盤業主大幅落價，拖低整體均價。

業界：下半月跌勢有機喘穩

利嘉閣研究部主管陳海潮預期，下半月二手屋苑量、價依然受壓，惟跌勢有機會喘穩，因為近日相繼有令市場氣氛好轉的消息出現，如內地放寬入境檢疫日數、美國通脹終有回落迹象、港股連日反彈等。

另市場期望中美首腦即將會晤可紓緩兩國繃緊的局勢，並進一步帶來好消息，此等利好因素相繼釋下，將有利本港樓市跌勢喘定，10大屋苑交投量、價或有機會收拾失地，現輕微反彈。

加息陰霾籠罩下，二手樓價持續回落，當中二綫屋苑跌勢明顯較快。粉嶺區多個屋苑2房單位上月開始跌穿500萬元關口，至本月更有單位跌穿400萬元關口，如粉嶺中心低層以385萬元易手，是繼沙田第一城後，第2個跌穿400萬關口的屋苑。

市場消息透露，粉嶺中心本月暫錄3宗二手買賣，其中E座低層8室，實用面積368平方呎，屬於2房間隔，望內園景觀為主，剛以385萬元易手，屬屋苑2017年中以來首次有單位造價跌穿400萬元關口。資料顯示，銀行網上估價單位仍值423萬元，反映業主低市價約9%沽貨。而業主早於2014年以310萬元購入，持貨8年帳面獲利約75萬元離場。

新港城2房468萬沽出

同時，馬鞍山新港城2房失守500萬元關口，市場人士指出，屋苑C座低層2室，實用面積321平方呎2房，原叫價570萬元，現以468萬元沽出，減價102萬元，呎價14,579元，售價重返2017年水平，較網上估價489萬低21萬元或4%。原業主於2005年4月以138萬元，持貨17年帳面獲利330萬元，單位升值2.4倍。

居屋方面，鑽石山鳳禮苑A座低層3室，實用面積407平方呎，2房間隔，放盤10個月，前後5度減價累計合減175萬元以475萬元（已補地價）易手，呎價11,671元，售價為同類今年次低。新買家為區外上車客。原業主於2012年9月以288萬元（已補地價）購入，持貨10年帳面獲利約187萬元。

疫情困擾下，中港未能實現完全通關，缺乏內地客衝擊下，豪宅市場交投顯放緩。中原地產一項研究報告指出，今年首10個月價值2,000萬元以上的豪宅（包括一手及二手）買賣合約登記錄得1,570宗，總值849.32億元，較2021年同期的3,899宗及1,725.08億元，分別下跌59.7%及50.8%。估計2022年全年整體買賣約1,800宗，將創2013年1,430宗後的9年新低。

估計全年買賣1800宗

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，豪宅交投下跌，反映受疫情及美國持續加息打擊，阻礙資金流入，加上本港樓市調整，買家的入市意慾謹慎，以致豪宅市道氣氛明顯轉弱。

一手方面，首10個月一手豪宅買賣合約登記錄得534宗，總值332.39億元，較2021年同期的1,880宗及839.32億元，分別大幅下跌71.6%及60.4%，顯示豪宅新盤供應短缺，令一手交投偏軟。

2022年首10個月買賣登記宗數最多的豪宅屋苑為啟德尚‧珒溋，錄53宗，總值15.11億元；長沙灣維港匯錄44宗，位列第二，總值11.02億元；薄扶林貝沙灣錄38宗，排名第三位，總值19.61億元。

銀主盤數量持續增加，更蔓延至車位市場，一名投資者持有的沙田都會廣場一籃子私家車位，新近突全數淪為銀主盤，遭以1,320萬元放售，屬近年區內罕有大宗銀主車位放售個案。

租金回報可達2.9厘

據市場消息指出，上述都會廣場合共11個銀主私家車位，全數位於2樓，現由一間大型發炒銀行以銀主身份放售，總叫價約1,320萬元，平均每個車位叫價約120萬元，較市價略低5萬元或4%。

據了解，目前都會廣場車位市值月租約2,900元，按每個車位叫價計算，即潛在租金回報約2.9厘。

都會廣場位於沙田源順圍28號，過去吸引不少投資者入手該廈車位，例如資深炒家兼投資者蔡伯能，曾大手買入項目多個私家車位，並於今年初推出拆售。

事實上，隨着銀主盤數目不斷上升，近月市場接連出現以一籃子銀主物業放售的情況，例如荃灣川龍街協和廣場連91個車位，今年6月推出標售，當時市場估值高達約15億元。

此外，有投資者持有的紅磡海逸豪園4伙住宅及2個車位，早前也因資金斷裂，而先後淪為銀主盤，最終由銀主以合共近1.15億元放售。

個別投資者近日積極沽貨，叫價上亦有一定折讓，吸引財團捧場，令近日大手工商舖買賣稍增。

近期市況稍波動，個別投資者放售物業，其中羅守輝為近期市場上最積極沽貨的投資者之一。消息稱，旺角登打士街43號登打士廣場錄成交，涉及物業1至3樓全層，面積合共約9,072平方呎，以約1.2億元成交，呎價約1.3萬元。旺角登打士街為傳統飲食地段，而該廈亦屬銀座式商廈，租戶主要為餐廳。據悉，項目每月租金收入約54萬元，回報率逾5厘，相當可觀。

該舖原由投資者羅守輝持有，事實上，過去一星期他連環沽貨，舖位方面，他以約9,800萬元，沽出紅磡馬頭圍道巨舖，面積合共23,489平方呎，由護老院租用。另北角和富道96至106號地下1號舖及閣樓，物業地下面積約2,366平方呎，閣樓面積約2,157平方呎，合共約4,523平方呎，舖位以約5,300萬元易手。舖位現由火鍋店以每月16萬元租用，回報率約3.6厘。

旺角凱途發展大廈 兩層蝕310萬

羅守輝持於2017年以5,180萬元購入舖位，其後以約6,280萬元放售，現減價約16%沽貨。羅氏持貨5年沽貨，帳面獲利約120萬元，升幅僅約2.3%，惟扣除使費，僅平手離場。

商廈方面，他亦以約5,146萬元，沽出旺角凱途發展大廈兩層乙廈樓面，每層面積各約3,100平方呎，持貨5年帳面虧損310萬元。連同是次北角舖位，一周內已沽3物業，套現約3億元。

至於資本策略近日亦沽貨，涉及啓發徑8號城點基座，物業地庫、地下及1樓，面積約1.7萬平方呎，舖位以約4.5億元成交，呎價約2.6萬元。

舖位現時租客包括銀行、餐廳及便利店等民生商戶，每月租金收入約140萬元，回報率約3.7厘。該物業原由資本策略持有，早年投得地皮，發展住宅項目，舖位部分一直保留作收租之用。據了解，早年資本策略曾放售物業，現因應市況降價放售物業。事實上，今年舖位成交焦點，多在民生區商舖基座，如土瓜灣馬頭圍道209號海悅豪庭基座商場「海悅廣場」，獲本地財團以4.25億元承接。

AVA 622地舖 4000萬售減800萬

至於中細價舖位，亦錄多宗減價沽貨，如佐敦迷你單幢住宅項目AVA 622地下1號舖，建築面積約1,439平方呎，原以4,800萬元放售，終以4,000萬元成交，呎價約2.78萬元。該舖由點心店以每月11.5萬元租用，租金回報率約3.5厘。

分析指，由於仍處加息周期，工商舖投資氣氛直接受衝擊，個別持重貨的投資者希望減磅，故願降價放售物業，因個別減幅較大，吸引其他財團承接。由於後市仍存不明朗因素，相信個別業主放售物業時，仍願作出較降大降幅，料減價成交個案持續。

政府逐步放寬本港的防疫措施，加上聖誕、新年等零售旺季逼近，吸引不同行業租戶趁租金低企以短租形式進駐，市場連錄多宗短租成交，呎租高見200元。

據資料顯示，旺角亞皆老街67至69號地下舖位，面積約2,000平方呎，獲時裝店以40萬元搶攻短租，平均呎租約200元，取代在此經營逾一年的食品店，新租金加幅高達33%，屬近年罕見的加租個案。

零食店15萬 租西洋菜街舖

而同區的西洋菜街1N號兆萬中心地下G3及G4舖，面積約824平方呎，近日則獲零食店以15萬元短租，平均呎約182元。

另外，尖沙咀區亦錄得短租個案，彌敦道111至181號柏麗購物大道地下G68號舖位獲夾公仔店短租，面積約803平方呎，獲零食店以約5萬元短租，平均呎約62元。

美聯旺舖高級營業董事唐德財表示，本港零售市場已見復甦，加上政府逐步放寬檢疫措施，近期亦相繼舉行大型金融會議和國際性賽事，惟商家在對後市持審慎態度下紛紛以試水溫形式，以短期租約承租核心區舖位為期三至六個月再觀察市況轉變。他又指，隨着具實力的國際性品牌零售商户以長租約承租尖沙咀等核區巨舖，反映市場的氣氛轉催向好，相信可供這類短期租戶選擇的舖位數目會較以往有所下降而令租金相應穩步向上。

10月份寫字樓市場活躍度持續下滑。美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出，上月商廈售價略為回軟，指標甲廈售價按月挫1%，乙廈價格按月則跌0.7%。不過，甲廈租金及乙廈租金分別按月反彈0.7%及0.3%。

《商廈快訊》報告指出，今年下半年（即7至10月份），50大甲廈買賣成交僅錄14宗，按年跌65%。

上月全月50大甲廈買賣只有3宗，數字徘徊於今年甲廈成交量的低位。同時，整體甲廈空置率連續4個月上升，最新達10.2%，亦為近一年以來新高。

根據政府初步數字，今年第三季本地生產總值按年實質下跌4.5%，營商環境及投資市場負面情緒蔓延，寫字樓成交陷入低谷，月內欠缺大額成交。10月部分矚目成交以細面積及低呎價為主，集中於柴灣、北角及尖沙咀東，成交金額約為1億元以下，主要為分層寫字樓成交，反映投資者及企業態度保守審慎。

灣仔租金按月升5.8%

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，雖然近期加息及經濟環境不明朗，令商廈投資需求受壓，但整體租務市場較買賣市場更為暢旺。該行於10月份錄得406宗寫字樓租務成交，按月增加4.6%。在整體甲廈租金方面，其中灣仔區的表現較為突出，按月升5.8%。

翁氏指，市場上亦有不少大型租務成交，如瑞銀預租西九高鐵站項目9層樓面，涉總樓面面積約25萬平方呎，並同時續租中環國際金融中心二期共14萬平方呎樓面，市場預料月租約1,820萬元。反映市場憧憬通關在即，金融機構積極部署在港擴充。

該行預計，商廈市場表現仍視乎宏觀經濟情況及本地防疫政策。若在短期內未有重大利好消息，商廈市場表現維持疲弱，但若政府進一步落實「0+0」檢疫措施，甚至全面通關，商廈的投資及租賃需求將會上升。