亞昕國際（5213）受惠於旗下「昕悅灣」、「柏克萊公園」等新成屋銷售業績挹注，累計前三季合併營收27.6億元、營業利益3.15億元、歸屬於母公司稅後純益1.56億元，EPS為0.4元，較去年同期EPS 0.66元衰退；展望明年，完工交屋量可望力拚逾百億元，業績有機會攀升。

亞昕前十月營收27.92億元，年減5.8％，展望未來，手握推案量總計約950億元，其中，明年將有新北市林口總銷34億元的「昕聯心」，及台北市大同區總銷50億元的先建後售案「亞昕華威」、桃園總銷24億元「向陽」、苗栗總銷20億元「昕見築」及台中12億元「一緒」等新案完工交屋，合計總銷約百億以上，明年起的未來四～五年，將會是完工交屋入帳高峰期。

亞昕表示，目前手握台中北區近6,000坪土地，未來將鎖定自住、換屋客群為主，規劃包含智能、綠建築等特性的住宅產品，初步估計銷售金額約300億元，希望複製「林口王」的成功經驗，深耕大台中。

全球商用不動產市場出現「雙趨勢」，分別是(1)頂級商辦稀缺、(2)ESG商辦崛起。萊坊(Knight Frank)2022年11月7日發佈《亞太區頂級商辦市場報告》指出，「頂級商辦在穩定去化加上有限供給下，將持續推升房價與租金的漲勢。」仲量聯行2022年11月8日發佈《綠色租賃:定調負責任的租約》報告指出，ESG商辦(Environmental環境、Social社會、Governance公司治理)的「綠色租賃」，將在2025年成為取代傳統租賃型態的新趨勢。

商用不動產「雙趨勢」，頂辦+ESG

台灣因應產業升級、科技人才回流，全台頂級商辦需求旺盛，市場出現「供不應求、空置率下降」狀況，萊坊指出，台北頂級商辦年漲約5.5％，空置率降至2.7％，在亞洲23個主要城市中排名第前段班。萊坊總經理蘇銳強表示：「投資者看好未來頂級辦公市場發展。」不過，台北商辦「高單價」讓很多企業卻步，透過機場捷運直達桃園青埔高鐵特區CP值更高的頂級商辦，就成為企業新選擇。

一位科技上市公司主管表示，桃園青埔高鐵特區距離(1)台北商辦領域的通勤距離、(2)前進機場國際出差時間、(3)直奔中南部市場開拓商機動線，都具備不錯的地段優勢，重點是「在桃園青埔高鐵特區可以用更具競爭力的價格，買到更高端、大器、時尚的頂級辦公產品，國際客戶來台洽公最近的是桃園青埔高鐵特區、不是信義計畫區。」

地方政府+集團產業，打造青埔高鐵特區

桃園市政府指出，面積廣達約490公頃的青埔高鐵特區是台灣的入口城市，擁有高鐵、機場捷運、航空機場的全方位通勤優勢，成為桃園快速崛起的發展中心。桃園市府在青埔高鐵特區推動多項試辦計畫，例如採用無人自駕車協助捷運接駁、共享運具GoShare也選擇在青埔試營運，市府與中央攜手推動桃園會展中心、亞洲‧矽谷創新研發中心等重要建設，也積極推動市立美術館、陽光劇場、原住民電視台等建設。而民間財團投入也相當積極，以國泰人壽在桃園青埔高鐵特區內陸續引進包含華泰名品城、和逸飯店Cozzi Blu、新光影城、橫濱八景島都會型水族館Xpark等，打造智慧中城(smart midtown)推升城市建設標準最受到矚目。

「北青埔、南亞灣」頂級商辦「南北連線」

中悦建設機構悦萊建設設總經理翁茂槐表示，桃園青埔高鐵特區具備國際機場、高鐵及機場捷運3大交通優勢，且市府推動亞洲·矽谷計畫、桃園航空城計畫等多項國家級建設，區域發展有目共睹。台灣南北兩處的5G、AIoT示範區，分別是高雄亞洲新灣區與桃園青埔高鐵特區，亞洲新灣區現階段房價已經站上「7字頭」，桃園青埔高鐵特區更接近新竹科學園區，現在「5字頭」，未來房屋銷售單價也許有機會對位亞洲新灣區。

高雄「特貿三」開發案，國城、興富發、國揚等3家得標業者，共規劃3案8棟頂級商辦。在桃園青埔高鐵特區則有國泰人壽投入260億元開發大型複合商辦，根據高力國際調查，高鐵青埔高鐵特區近期區內商辦進駐率大幅提升，也吸引多家科技公司卡位，未來將可望發展成為桃園重要的科技產業聚落。總經理翁茂槐指出，中悦建設機構在桃園青埔高鐵特區繼「中悦ITC國際商貿中心」之後，又規劃第二棟頂級商辦「森PLAZA」。高雄亞洲新灣區「特貿三」與桃園青埔高鐵特區都是「地方政府+集團產業」積極投資開發區域，在頂級商辦市場中打造出「北青埔、南亞灣」的發展模式，創造頂級商辦的「南北連線」。

桃園4大優勢，牽動頂級商辦需求

總經理翁茂槐認為，桃園地區擁有(1)航空城國際開發、(2)桃園青埔高鐵特區開發案、(3)新竹科學園區辦公大樓舊換新需求、(4)中壢、桃園等工業區對於頂級商的需求等4大優勢，讓位置居中的青埔高鐵特區頂級商辦更具市場需求，他說：「青埔高鐵特區不缺頂級住宅、但缺頂級商辦。」他指出，新竹科學園區發展帶動新竹整體房地產上升效應，青埔高鐵特區透過機場捷運快捷連通台北頂級商辦的信義計畫區，在銷售單價、租金行情卻更具競爭力，提升部份企業願意用更高CP值價位在青埔高鐵特區擁有頂級商辦的意願。

商辦大樓在房市下行階段，被視為下波票房保證的產品，潤泰新重押台北市南港，端出商辦大菜，其中首度攜手日商台灣三菱地所打造辦公大樓第一案-玉成段辦公大樓，為潤泰集團史上規模最大商辦開發案，最近已先預租，每坪月租站上2,000元大關；未來總銷將上看220億元，待滿租後將整棟出售挹注獲利。

潤泰新看好商辦升級需求及南港爆發力，重兵部署商辦大案，包括有「南港之心」公辦都更案、及南港玉成段案。潤泰新協理陳柏宇表示，「南港之心」規劃有交通轉運站、辦公、住宅、國際會議中心、生技新創、商場，潤泰新主要分回為住宅棟，暫估可售36,774坪，2028年完工。

至於南港玉成辦公案，為潤泰新和日商三菱地所合作開發，規劃建築面積達20,074坪，未來可售辦公室面積約17,342坪，規劃辦公室戶數約111戶，主要為78坪、86坪、116坪及137坪。陳柏宇表示，依合理行情估計，全案總銷保守估計約220億元，目前已展開預租。

據內政部實價登錄資訊，南港A級辦公行情每坪成交價最高為「世界明珠」，21樓以每坪成交價170.45萬元改寫南港最高天價紀錄；至於A辦租賃市場，普遍都站穩每坪月租2,000元大關，以「南港車站大樓」來說，15樓每坪月租高達2,721元，每月租金180.6萬元刷新區域新高價。

根據實價登錄「預售屋建案備查」最新資料統計，今年截至11月中旬，台中市已推出241筆預售新案，總戶數達20,119戶，總銷金額估計已超越3,000億元大關，台中去年總推案金額達3,334億元，今年總推案金額進一步放大，有望締造30年歷史新紀錄。

今年截至11月15日，台中市預售推案總戶數最多的行政區，由推案量22筆、總戶數達3,243戶的西屯區奪冠；而近年房市交易熱度最旺的北屯區，則以推案量44筆、總戶數3,100戶居次；第三至第五名，依序為太平區2,261戶、烏日區1,875戶，以及梧棲區1,569戶。

其中，烏日區第四季在總銷高達160億元的「大華縱橫」新案助攻下，躋身台中預售總戶數前五強行政區；台中海線的梧棲區，受惠推案量大爆發，同樣擠進前五強之林。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，近兩年推案密集到出現「賞屋一條街」的北屯區14期重劃區，今年預售案總戶數少於西屯區，主因是北屯區今年雖有44筆預售案進場，但逾三分之一集中在低密度開發的14期，單一個案的總戶數，多半在100戶以內，加上北屯區今年尚無300戶以上的大案登場。

反觀西屯區，今年就有「國雄無雙」、興富發「VVS1」等總戶數逾500戶的指標新案亮相；另外，興富發七期「蘿曼蘿蘭」與「市政新銳」等預售新案，量體均超過300戶。在大案支撐下，西屯區預售個案數雖然僅有北屯區的一半，總戶數卻超越北屯區。不過，陳定中強調，西屯區目前僅小勝北屯區不到150戶，年度推案總戶數的競爭還在持續進行中。

受到大案加持推升戶數的不僅西屯區，烏日區更具代表性。目前總戶數達1,875戶的烏日區，有超過6成的量體來自「大華縱橫」案的貢獻，位於台中高鐵特區的「大華縱橫」，總戶數達1,153戶（含12戶店面），是今年台中總戶數最多、總銷也最高的預售案，烏日區在重磅力拱下，擠進台中預售總戶數前五強。

台中市今年截至目前的預售新案多達241筆，但中區、石岡區及和平區等三區，推案數仍掛零。陳定中表示，預售推案掛零的行政區，人口數均居台中市末位，房市需求相對淡薄，其中的中區，雖然位居市中心，但由於占地狹小且開發早，土地資源稀缺，需藉由老屋整合才有辦法取得土地推案，加上中區以商業發展為主，住宅市場的熱度較低，因此僅偶有新案釋出。


台中今年預售戶最多在這 完勝北屯！另有3區掛零
聯合報

台灣房屋統計實價登錄「預售屋建案備查」資料發現，今年全台中市已推出241筆、2萬119戶預售新案，其中以西屯區3243戶摘冠，竟超越近年房市交易熱度最旺北屯區的3100戶，第三到第五名依序為太平區2261戶、烏日區1875戶，以及梧棲區1569戶；中區、石岡區及和平區等三區推案掛零。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中說明，近年北屯推案密集，北屯機捷總站周邊建案如雨後春筍般拔地而起，甚至出現「賞屋一條街」，今年預售推案戶數竟少於西屯，屈居第二，這是因北屯今年雖已有44筆預售新案釋出，但逾1/3集中在低密度開發的十四期重劃區，所以單一建案戶數在百戶以內；加上北屯區今年尚無300戶以上的大案登場所致。

陳定中說，西屯區今年有台灣大道、文心路三段等路段各有逾500戶的指標案亮相，另外市政路另有2案超過300戶，在大案力挺下，預售個案數雖僅北屯的一半，但總戶數卻超越北屯勇奪第一。烏日區受大案加持，其中逾6成的量體由位於台中高鐵站區一建案貢獻，規模超過1100戶，這也讓烏日躋身前五強之林。

陳定中指出，台中市今年中區、石岡區及和平區等三區推案數掛零，主要是人口數都居台中市末位，房市需求相對淡薄，其中的中區雖然位居市中心，但占地狹小且開發早，土地稀缺，需藉由老屋整合才有辦法取得土地推案，加上中區以商業發展為主，住宅市場的熱度較低，因此僅偶有新案釋出。

台灣房屋台中豐原特許加盟店店東許誌偉說，石岡區因石岡水壩坐落，許多土地被劃為水質水源保護區，受禁限建管制；和平區為山地原鄉，土地開發不易，加上聯外交通不便，以致長年都沒有新案亮相。

北市指標豪宅「文華苑」頂樓整層以十三．七四億元成交，創台灣豪宅史上單宗總額最高；根據內政部實價網最新揭露資訊，該頂樓戶七月由法人凱叡物業買下，凱叡物業代表人與龍巖股份有限公司相同，即龍巖集團大股東李世聰家族。

拆算每坪244.6萬
根據實價揭露，該筆交易建物坪數七○○．二四坪（包括十四個車位、約一五八．四八坪），扣除車位坪數與總價四九○○萬元，拆算每坪單價二四四．六萬元，也創下該豪宅單價新高。

房地產業者指出，該頂樓戶原本是中泰賓館第三代、開泰豐國際董事長林命群分回的產權，持有十年後賣給李世聰家族，而該戶交易總金額、總建坪、車位數量都創下台灣豪宅史單宗交易紀錄之最。

凱叡物業登記在北市天母一棟七層華廈「李氏龍園」的二樓，該棟產權屬李氏投資所有，可說是李家的起家厝，也是李家主要投資法人登記地址的大本營。

根據過去實價紀錄，李世聰家族曾在二○一五年以總價超過五．二九億元買進文華苑十一樓其中一戶，不過僅持有一年就以約五．一二億元賣掉，一年之間賠掉超過一七○○萬元；沒想到七年後砸重金買下整層頂樓，且每坪單價對比當初賣掉的十一樓單價，高出三十七．五％。

文華苑基地面積一一二四坪，為地上十五層、地下四層建物，全社區僅二十六戶，目前累積至少二十筆的實價揭露紀錄；最大買家是前精英電腦董座蔣東濬、國巨董座陳泰銘，各持有八戶，合計持有該豪宅超過六成產權。

飯店改建潮未歇，根據北市建管處最新危老核准資料顯示，北市又有老飯店停業後參與危老改建。位在北市松江路上的「康華大飯店」去年歇業，基地面積約571坪，今年10月危老通過核准，附近則是危老改建已動工的六福客棧，統計北市目前已有15間老舊飯店核准危老改建。另外，位於襄陽路上的國泰人壽大樓也通過危老改建案。

信義房屋（9940）不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波疫情讓老飯店變成艱困產業，加上政府給予高額容積的危老改建優惠，促使經營者思考將資產活化，未來即使觀光與商務客回流，但老飯店競爭力比不上新飯店，加上看到有些同業危老改建後，房價相當有吸引力，促成這波飯店業危老改建潮。

北市危老核准案件累計已達755件，此次揭露去年已歇業的康華大飯店參與危老改建，基地面積達571坪，是北市稀有的市中心大面積土地，在今年10月核准危老，取得1.15倍原容積獎勵，外加10%時程獎勵。


老飯店消失中…康華飯店10月核准危老、北市第15家
經濟日報

根據北市建管處最新危老核准資料顯示，北市又有一處老飯店停業後參與危老改建，有40年歷史「康華大飯店」今年10月危老通過核准，統計北市目前已經有15間老舊飯店核准危老改建。

另外，位於襄陽路上的國泰人壽大樓，也搭上危老政策的順風車，通過危老改建案。

根據北市建管處資料顯示，北市危老核准案件累計已達755件，此次揭露去年已經歇業的老飯店「康華大飯店」，參與危老改建的基地面積達571坪，是台北市內稀有的市中心大面積土地，在今年10月核准危老，順利取得1.15倍原容積獎勵，外加10%時程獎勵。

統計北市危老核准已有神旺飯店、六福客棧、台北馥敦、宣美精品飯店、優美飯店、洛碁大飯店花華分館、台北國賓飯店、三德大飯店、西華飯店等15間飯店核准危老改建。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波疫情讓老飯店變成艱困產業，加上政府給予高額容積的危老改建優惠，促使這些老飯店的經營者思考是否將資產活化，未來即便觀光與商務客回流，但老飯店競爭力比不上新飯店，加上可能經營者的年紀也大，且看到有些同業危老改建後，房價也相當有吸引力，促成這波飯店業的危老改建潮。

除了老飯店改建外，產權單純的壽險大樓也搭上這波危老改建潮，位於襄陽路上的國泰人壽大樓，整合周邊的老舊透天後，也通過危老改建，參與危老改建的基地面積達462.8坪，去年11月國泰人壽才以3億元，取得此次改建範圍內的老舊透天，不過根據公告資料顯示，本案的危老獎勵並未拿滿40%，僅拿到28%的容積獎勵值。

曾敬德指出，危老政策對於單一所有權相當有利，幾乎沒有整合問題，加上老牌壽險公司在北市精華區內，多少都有一些早年的老舊辦公大樓，可以趁政策利多順勢改建，翻新後可以創造更高的收益與提升辦公室租賃的競爭力。

欣陸投控（3703）今（15）日公告，大陸建設將與旗下子公司萬國商業開發簽訂「大直商業大樓改建案」合作開發契約，該塊基地位在在台北市中山區金泰段16地號土地，現址租給家樂福，預計年底歇業，而雙方將採合建分屋模式進行開發，大陸建設負責規劃設計、現有大樓拆除及興建商辦等事宜，分回比例為41％。

大陸建設執行長廖淳森先前透露，大直商業大樓產權為大陸建設子公司萬國開發所有，基地面積達2,004坪，已經租給家樂福近20年，預計年底租約到期後，要將該塊基地直接整棟拆除，改建為頂級商辦大樓，並暫時以整棟出售形式為主。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，近年台商回流、產業升級下，讓北市商辦相當熱絡，呈現供不應求，催生出大直地主投入商辦大樓開發的意願，另一方面，過去美麗華商圈不少地主、開發商在觀望「大彎北段」違規住宅鬆綁，等到現在似乎越來越渺茫，但在2019年國票金以逾26億元買下「華固亞太置地廣場」（更名為國票金融大樓）後，就為區域的商辦市場打下強心針。

黃舒衛指出，目前行情及基地條件推估，大陸建設大直商辦改建案，未來可擁有每坪120萬元以上的實力。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出，西湖段新廠辦開價已達8字頭、金泰段每坪則在100~110萬元，價差不算太大，因此，該塊也可受惠西湖段的外溢效應，讓有自用需求的科技業，可轉往大直一帶，另外，受惠國票金的大舉進駐，未來大直也可能成為金融業的聚集地。

在房地產市場中，有新北信義計劃區之稱的「新板特區」，房價穩居新北之冠，長期以來是高資產企業主競相收藏搶進的指標豪宅生活圈，經多年開發，匯聚五鐵交通機能、百貨商圈錢潮、藝文展演空間、萬坪公園綠海與市政機關核心，在土地越發飽和下，不論預售和成屋新案釋出一案難求。2022年，在地開發商勝輝機構將「六必居砂鍋粥」名店舊址周邊店鋪街廓整合，推出的大坪數預售案，單坪定價傳出3位數、每坪破百萬，總價將破億元；另外，在捷運板橋站1號出口萬坪公園旁的新成屋案「皇翔來青」，則規劃18-31坪小坪數案，預期擁有單價行情破百萬實力。

「新板核心因開發飽和，土地稀缺，已多年未有新釋出，加上屋主惜售，價格一直維持在高檔，但2022年新板外圍二環等地新案紛紛開出高價，形成外圍行情力拱核心地段價值的力道，」讓正新板地段推案「被動」升格到3位數的百萬行情。且比較六都高鐵站，唯獨板橋站是高品質住宅區與行政中心結合，且還是市區正核心地段，無論豪宅還是精品宅，都具備特殊性與稀缺價值。

板橋當地房仲業者指出，新板特區達80~90坪大坪數占8成之多，中古市場總價約在5~6千萬起的高價產品，屋齡越新地段越佳者，總價甚至可衝破億元。更稀有的2成是為中小坪數產品，由於降低入主新板特區的總價門檻，交易熱度不低，增值幅度與流通性比中大坪數產品更強。

當地代銷業者表示，中小坪數自住剛需型產品，在新板特區供不應求，特別是像「來青」這類型新成屋案，一推出就滿足區內大坪數家庭出身的「新板二代」要「成家立業」的需求，直接買在從小習慣高檔餐廳、精品百貨大遠百、遠東百貨、誠品生活匯聚的生活圈，不用到板橋外圍重劃區等生活機能成熟。

近年積極跨足五星飯店、商辦、公辦都更的上市建商皇翔建設(股票代碼：2545)在新板萬坪都會公園旁推出的中小坪數精品住宅案，規劃地上28層、地下4層SRC建築，18-31坪房型是新板近10年來罕見的中小坪數產品，高樓層盡覽城市都會美景。擁五鐵共構雙捷(板南線、環狀線)高鐵宅賣點，軌道經濟更吸引桃園、新竹、中永和、北市的高資產及科技菁英族跨區置產。

今年房市上熱下冷，近兩個月交易量急凍，市場價格更已在調降，甚至有新成屋一個月內開價就調低百萬。漲多就是最大的利空，這一波房價大漲後的後座力，會如何引導房市走向？

楊云甄在台中當房仲已經十多年，天天在第一線帶看、議價的她，最近一個月明顯感受到市場風向改變，房價已經在「隱性下跌」。

「今年真的是抓不透，原本是賣方市場，轉眼就變買方市場，」她觀察，不久前還有買方客戶剛見面就急著出價，隨時都有生意上門，現在則是一位剛需買家有十幾個業務在搶，原本堅持不降價的賣家，也願意少賺一點、趕快出脫。

房仲搶客戶壓力有多大，數字可以印證。六都地政局數據顯示，六都10月買賣移轉棟數跌至1萬7096棟，月減6.9%、年減28.2%，為近五年同期新低，加上9月棟數月減4.2%、年減14.2%，是最近一年首度連兩個月，年月雙減。市場買氣緊縮，業績告急的房仲自然心急如焚。

從中古屋到預售屋的房價，都已經在我們看不到的地方「隱性下跌」。

降價現象一：賣方軟化，房價下跌

為什麼房價跌了，我們卻看不到？首先，即使中古屋、新成屋和預售屋成交後都需要實價登錄，但完成移轉登記或簽約後，約需兩個月才會對外公開，時間差會讓統計數據與快速變化的市場動向產生差距。

像是以實價登錄數據編製的清華安富房價指數，日前才公布9月份全國房價指數，比去年同期上漲21.9%，較前一個月上漲0.67%，數據顯示房價仍在高點緩漲。

不過對房仲小林來說，每日在市場中看著買賣雙方攻防，眼前所見的降價比數據更真實。

他指出，像是台中廍子（於北屯區）一個新成屋大型社區，9月時販賣件數不多，三房兩廳開價1380萬，仍有不少買方排隊看房，成交價約在1300萬上下；但10月中開始，賣方件數明顯增加，開價甚至直接調降百萬到1280萬，低於前一個月的市場價格，意味著賣方心態已經軟化，要降價求售。

「我身邊很多仲介朋友都在跟屋主議價，不議價的話賣不掉，」小林說，仲介積極遊說外，多數原本堅持不降價的屋主，也感受到近期市場氛圍轉冷，願意配合調降房價。

除了新成和中古屋等二手市場已有跌價跡象，一手市場的賣方——建商和代銷也已開始調整獲利預期，降低預售屋開價。

「有些代銷和建商上半年敲定價格簽約，下半年真正要推案時，代銷就說要降價，」一位不願具名的資深房產業者指出，表面上預售屋房價還沒下跌，其實業者早就嗅到市場轉淡的警訊，在內部調整開價。

降價現象二：信心跌落，不易拉回

另一個房價下跌的跡象，則是市場信心衰退。在「買漲不買跌」的市場慣性下，房價一旦開跌，信心就不容易短期拉回。

這波房市轉淡的指標之一，是今年928檔期空有近年最高的8000億推案量，買氣卻冷得嚇人。

國泰房地產指數季報顯示，9月六都加新竹縣市新建案30天內銷售率僅10.14%，比去年同期下滑5.26個百分點，更逼近上波房價盤整起跌點2015年2月的10.12%。

不只是預售屋銷售轉淡，整體房市的觀望心態都變得明顯。根據永慶房屋網路民調，今年3月仍有62%民眾看漲房市、28%持平，僅10%看跌；到了9月，看漲比率已跌至38%、31%持平，並有31%看跌，半年內房市信心就快速反轉。

永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，市場目前的漲跌預期已幾乎平盤，儘管看屋人次沒有明顯減少，但買方決定進場的時間拉長、出價變慢，出斡旋金的比例也在下降，都是買氣轉淡的徵兆。

走在消費市場信心前頭的，還有建商的信心指數「購地量」。根據戴德梁行統計，以建商為主要買家的住商土地來看，去年總交易額約為2500億，今年前三季則大幅萎縮到只有263億。

一家上市建商董事長透露，市場觀望心態明顯，加上建築成本高漲，央行選擇性信用管制讓購地貸款僅限四成，還必須在18個月內開工，坦言「大家壓力都比較大，買地保守很多。」

房市是一個信心為上的市場，自住客和投資客愈漲愈買，推動台灣房市在這兩年經歷近乎瘋狂的大漲，但當信心消退，人人都怕「買貴了」，房價下跌也將隨之而來、揮之不去。

早期新北市五股地區因地勢低漥排水不易，於1968年被劃定為洪水平原管制範圍，其中二重疏洪道左岸高速公路橋下游五股段堤防高度僅約6公尺，防洪保護程度遠低於其他地區，且囿於地方政府經費籌應困難，相關工程遲未能推動。然近年來面對氣候變遷及極端降雨威脅，洪患災害風險日益升高之際，考量五股地區人口及經濟產業等活動變化及需求增加，為確保當地防洪保護，讓市民更能夠安心樂居，行政院蘇院長於2019年10月27日視察五股地區防洪情形時指示，將由中央協助地方共同合作推動解決二重疏洪道防洪缺口問題，而核定總經費達15.24億元之二重疏洪道左岸加高工程。

水利署進一步表示，本工程為加速五股地區之淡水河水系防洪標準達到與台北地區一致之200年重現期距防洪保護標準，確保該區域人民生命財產安全，經奉行政院同意由中央核定全額負擔15.24億元，並委託新北市政府代辦；該工程主要辦理疏洪道左岸位於觀音坑溪出口至中山高速公路間長約3.8公里之堤岸加高，完成後堤高可達約10公尺，目前工程已於2022年9月14日發包，預計2022年11月15日開工、2025年3月19日竣工，完工後可從原本的20年防洪頻率保護提升為200年，使淡水河兩岸保護標準趨於一致，有助區域整體發展。

大台北地區人口稠密，受極端氣候影響，在防洪安全上更為艱鉅及重要，水利署刻正推動「大台北防洪2.0計畫」，將整體性考量淡水河上中下游河防風險，辦理相關河道林木疏伐、河道疏濬、堤防加固等工作，因應區域發展狀況，確保大台北地區民眾生命財產安全。

11月15日，浙江省自然資源廳發佈通知，為降低二手房交易雙方資金及時間成本、提高交易登記安全性，其聯合浙江省銀保監局等多部門起草了《關於深化“總對總”多跨協同 推進二手房“帶押過戶”登記服務新模式的通知（徵求意見稿）》。

通知提到，各地不動產登記機構要依據買賣雙方和貸款銀行申請，常態化提供“帶押過戶”登記服務。各銀行機構應積極回應二手房交易融資需求，主動參與“帶押過戶”業務落地實施。

通知還指，浙江省各地相關部門應建立跨部門工作協調機制，儘快細化落地二手房“帶押過戶”政策落地。此外，浙江擬引入協力廠商機構對資金監管，以確保資金劃轉依法依規、安全公正。

近日，多家上市房企披露融資進展，部分房企計畫融資金額達到百億元。業內人士表示，房企融資壓力緩解後，房地產項目交付將有望提速，對於穩定市場預期作用較大。

支持民營房企發債

新城控股(22.550, 1.88, 9.10%)11月11日晚公告稱，近日，中國銀行(3.060, 0.00, 0.00%)間市場交易商協會發文表示，會繼續推進並擴大民營企業債券融資支援工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。為積極改善融資情況，優化債務結構，公司擬向其申請新增150億元債務融資工具的註冊額度。

11月10日，中國銀行間市場交易商協會微信公眾號發文，交易商協會受理龍湖集團200億元儲架式註冊發行，中債增進公司同步受理企業增信業務意向。龍湖集團可選聘多家機構組成主承銷商團完成註冊，後續每期發行時再結合實需確定當期發債規模、資金用途、主承銷商。該模式可便利企業、投資人把握發行視窗、投資時機，提升市場投融資效率。

發文同時表示，除龍湖集團外，還有多家民營房企也在溝通對接發債註冊意向，交易商協會、中債增進公司正在積極推進受理評議工作。

11月8日，中國銀行間市場交易商協會發文，“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支援，委託專業機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支援民營企業發債融資。預計可支援約2500億元民營企業債券融資，後續可視情況進一步擴容。

融資壓力有望緩解

除涉及“第二支箭”的公司外，部分頭部房企近期公告了新一輪融資計畫，融資額度較高。

保利發展(16.100, -0.19, -1.17%)日前公告稱，公司近日收到中國銀行間市場交易商協會出具的四份《接受註冊通知書》，同意接受公司中期票據、短期融資券註冊，註冊額度自各《接受註冊通知書》落款之日起2年內有效，註冊額度合計100億元。其中，中期票據共有2筆，額度分別為25億元，短期融資券共有2筆，額度分別為25億元。

部分房企近期使用了獲批額度發行了超短期融資券。南京高科(6.880, 0.10, 1.47%)公告顯示，根據自身資金計畫安排和銀行間市場情況，公司於2022年11月10日在全國銀行間市場發行了2022年度第八期超短期融資券，募集資金於2022年11月11日全額到賬。實際發行總額為2.5億元，期限為120天，發行利率為2.08%。根據公司此前公告，公司獲超短期融資券註冊金額為20億元。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，優質房企的融資需求得到進一步保障。房企融資壓力得到緩解後，房地產項目交付將有望提速，拿地積極性也有望進一步提高，對於穩定市場預期作用較大。從購房者角度來看，有助於改善市場預期、穩定購房者信心。

對於融資方式，券商人士普遍認為，儲架式註冊發行的企業債券融資自主性和靈活性更高。儲架式發行的公司在註冊有效期內可分期公開發行超短期融資券、短期融資券、中期票據、永續票據、資產支援票據、綠色債務融資工具等產品，也可定向發行相關產品，每期發行時確定當期主承銷商、發行產品、發行規模、發行期限等要素。

11月15日，港龍中國地產（06968.HK）發佈未經審核運營資料，1月至10月，公司共實現合同銷售金額約106.08億元，較去年同期的265.12億元下降59.99%。

11月13日，港龍中國地產發佈公告稱，發行2023年到期的1.45億美元13.5%優先票據。此前的10月26日，該公司稱，將對2022年到期的本金額為1.58億美元優先票據展開交換要約。

公告顯示，本次交換要約的最低接納金額為1.422億美元，占現有票據發行在外的本金額的90%。港龍中國地產表示，對票據進行交換要約並進行再融資，是為改善其債務結構，使公司得以延長債務期限、更穩定地發展、加強資產負債表及改善現金流管理。

在9月短暫反彈後，10月樓市四大核心指標跌幅繼續加大，直接導致國房景氣指數降至94.7。

銷售：短暫反彈後的下降

按照國家統計局的口徑，1-10月，商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，這一資料在前9月為同比下降22.2%，前8月下降23%，換句話說，9月的銷售出現短暫反彈後，10月降幅再度擴大。其中最受關注的住宅銷售面積下降25.5%，從細分表中得知這一數字是94129萬平方米。

儘管銷售面積負增長進一步擴大，但銷售金額卻出現“玻璃渣裡的好轉”：商品房銷售額108832億元，下降26.1%，累計同比降幅收窄0.2個百分點。

“雖然8、9月成交銷售資料呈現連續2月上升局面，但在市場信心不足、居民購房觀望情緒濃厚的背景下，10月份國慶假期居民購房計畫延緩疊加10月份居多城市疫情再度暴發，拖累市場修復速度。”諸葛找房資料研究中心首席分析師王小嬙指出，隨著近期金融16條、“第二支箭”對房地產行業的支持，地產股持續上升，對提振行業信心起到明顯效果，預計11月下半旬至年底房地產市場恢復速度加快，走出10月成交平淡局面。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒稱，當前房屋銷售資料總體上處於下跌兩成的水準，改善動力不強，同時要警惕繼續惡化的可能。“從近期市場的回饋看，也要關注一線城市和豪宅市場兩個領域市場的新壓力。”他提示。

開發：連續7個月同比負增長

銷售的持續低迷，讓房企的開發不斷縮量：1-10月份，全國房地產開發投資113945億元，同比下降8.8%，降幅擴大0.8個百分點；至此，開發投資累計同比連續19個月收窄，且連續7個月同比呈現負增長態勢。從單月資料上看，10月單月房地產開發投資額為10386億元，環比下降18.5%。10月開發投資資料低於預期，投資額較9月有所下滑。

貝殼研究院市場分析師劉麗傑認為，本輪市場下行幅度較深，主要是宏觀經濟下行、疫情反復、國際形勢多變等多方面因素影響下，市場預期修復難度較大。“今年以來前期多輪分散式支持政策呈現效果鈍化、持續時間短等特徵，至今銷售和投資市場仍未明顯改善。”他也認為，這是近期央行、銀保監、住建部等多部門相繼出臺16項金融支持政策、預售資金保函置換等政策的原因，這次各項新政惠及面、支持力度以及政策細則的指導意義均明顯加大。

資金鏈：各管道資金悉數下降

縮量的背後，是房企資金鏈的緊張依舊。

1-10月份，房地產開發企業到位資金125480億元，同比下降24.7%，降幅擴大0.2個百分點。從各管道資金看，國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款均呈現累計同比下降趨勢。

對此，包括王小嬙在內的業內分析師一致判斷：在銷售端並未明顯改善下，行業資金仍存壓力。“近期交易商協會2500億元支援民營企業債券融資以及三部門支持保函置換預售資金，緩解房企資金流壓力。預計後期行業資金壓力能得到明顯改善。”

劉麗傑也指出，央行、銀保監出臺的16項金融支持政策中，供給端通過債務展期、增信發債支持房企融資，特別是聚焦主業、資質良好的民營房企將得到有效支持；“保交樓”專項借款和配套融資支持將有助於加快保交樓進展；鼓勵資管機構參與處置風險項目、繼續鼓勵並推進項目收並購，將有望加快房企風險出清。

需求端，新政後個人住房信貸政策有了進一步寬鬆的空間，特別是二套改善性住房需求的首付和利率有望得到更大支持。銀保監會、住建部、央行聯合發佈新政指導商業銀行向優質房企出具保函置換預售監管資金，該政策通過盤活預售資金改善房企現金流，可用于新房建設和債務償還。整體來看，供需兩端的金融支持政策落地有助於為市場注入流動性，改善市場預期，有望加快市場築底。

15日，開封市住建局於官網公佈了4個保障性租賃住房項目，蘭考恆大帝景專案被列入其中，相關部門擬回購該專案1050套房源作為保租房。

11月11日，深圳公共資源交易中心發佈一則土地使用權轉讓掛牌公告《深土交告（2022）68號》（以下簡稱《掛牌公告》），公開轉讓深圳灣超級總部基地T208-0054宗地使用權。

T208-0054宗地位於深灣三路與白石四道交匯處東南角，為商業服務業用地，占地面積約1.04萬平方米，計容總建築面積約28.92萬平方米，轉讓起始價約75.43億元，起始樓面單價約2.61萬元/平方米。

據深圳公共資源交易中心官網，深圳灣超級總部基地最新出讓的一宗商服用地是2021年8月，京東旗下全資子公司深圳春曉花開科技有限公司競得T208-0056宗地，成交價31.09億元，樓面單價約1.66萬元/平方米。

據時代週報記者瞭解，T208-0054宗地的轉讓人為恆大集團，後者實控人為恆大集團創始人許家印。

2017年12月19日，恆大以底價55.52億元拿下T208-0054宗地，首次進駐深圳灣超級總部基地。彼時，恆大方面人士透露，該宗地用於建設恆大深圳總部。

2020年5月，由華建集團華東建築設計研究總院負責設計的恆大深圳總部設計結果公佈。項目案名為“深圳恆大中心”，建築高度為393.9米，主體功能為總部辦公，同時包括部分文化設施及商業、餐飲功能。

來自深圳灣超級總部基地開發建設指揮部辦公室的一篇推廣文章稱，深圳恆大中心設計融入“天圓地方”意象，底部方正，頂部圓潤，形體收緊，拔地而起，象徵恆大人紮根深圳、開拓進取、再攀高峰。

根據出讓條件，T208-0054宗地的最遲竣工日期是2022年底。《掛牌公告》指出，T208-0054宗地建設項目自2021年9月開始停工，存在包括但不限於臨時用地使用期已滿、逾期使用欠費、拖欠工程款，合同相對方索賠、維權等問題。

據瞭解，T208-0054宗地目前處於抵押狀況，轉讓已取得抵押權人同意。

恆大的深圳總部夢始於2015年。

據《深圳商報》報導，早在2015年10月，恆大便租下卓越後海中心十個樓層單位，總面積達2萬平方米，用作深圳總部。交易由雙方高層親自面談敲定，包括總裁辦、行銷中心、投資中心、品牌中心等核心部門在內的29個部門在卓越後海中心辦公。

2017年6月，恆大地產集團有限公司的註冊地更改為深圳市南山區海德三道126號卓越後海金融中心3901房，註冊資本由28.79億元變為33.84億元。

2017年12月19日，恆大與萬科一同進駐深圳灣超級總部基地，在同一時間分別拿下T208-0054、T208-0053宗地。兩宗地塊相鄰，且均被指將用於建設總部，兩大房企巨頭有望變鄰居。

今年1月，懸掛在卓越後海中心樓頂的“恆大集團”招牌被拆除。

隨後，恆大在官網公告回應稱，為節約成本，公司於2021年12月辦理了卓越後海中心退租手續，搬遷至深圳自有物業辦公。恆大特別強調，“公司註冊地未變，仍然在深圳。”工商資訊顯示，恆大地產集團有限公司註冊地為深圳市南山區海德三道126號卓越後海金融中心2801房。

除了轉讓深圳總部用地，近期恆大在深圳還有其他資產處置動作，包括將深圳市南山區海灣村原聯合餅乾廠城市更新專案轉讓予招商蛇口。

根據《掛牌公告》，恆大名下T208-0054宗地的報價截止時間為2022年11月26日9時整，如多人參與競買，將進入現場競價程式，以“價高者得”為原則確定競得人。

中國房地產企業發生審計師大量出走潮。據路透報導，今年至少有14家在香港上市的中國房地產開發公司出現上述情況，這些債務纏身的開發商引發外界擔憂其公司治理問題，其中有幾家甚至尚未公布外界期待已久的財務報表。在很多情況下，四大會計師事務所以外的公司都被找來取而代之。

報導稱，最近幾個月，融創中國、世茂集團和佳兆業集團等陷入困境的開發商的審計機構與其分道揚鑣。這一趨勢在今年早些時候加速，包括全球頂級審計公司普華永道 （PwC）和德勤（Deloitte）在內的審計師紛紛辭職。

報導引述分析師和香港審計監管機構表示，越來越多的審計機構離開開發商，突顯出透明度和治理問題，尤其是考慮到許多審計機構都是在業績公布前不久離開的。

香港審計監管機構會計及財務匯報局（AFRC）日前在致會員的一封公開信中表示，在中國或海外擁有大量業務的公司，多數新任命的審計師擁有「不成比例的」相關經驗和可用資源。「我們擔心，即將上任的審計師是否具備必要的能力和足夠的能力，在有限的時間內進行質量審計。」

標普全球評級（S&P Global Ratings）總監Edward Chan說，許多開發商已經陷入困境，市場正在關注新審計師在即將發布的財務報表中會披露什麼訊息，「投資者和債權人想知道更多細節，例如財務報告中是否有隱藏債務，這可以幫助他們計算所持資產的回收率。」

今年，標普全球評級以訊息不充分為由，取消對許多中國房地產開發商的評級。Edward Chan認為，一些審計師對房地產行業的不透明做法（如使用表外債務）有所隱瞞。

大陸國家統計局15日發布10月國民經濟數據，其中全大陸規模以上工業增加值年增率5％，除低於市場預期5.3％，也較上月6.3％下滑1.3個百分點。另外社會消費品零售總額4.03兆元（人民幣，下同）、年減0.5％遜於市場原先預期的年增0.7％；全大陸前10月固定資產投資47.15兆元、年增5.8％，比前9月回落0.1個百分點。

據香港《經濟日報》引述大陸國家統計局新聞發言人付凌暉表示，10月因疫情導致部分地區接觸性、聚集性消費受到一定衝擊，尤其是部分服務性消費總體放緩，觀察10月份社會消費品零售總額年減0.5％，其中餐飲收入下降8.1％。

付凌暉研判，下階段疫情對市場銷售的影響仍會存在，但總體來看是短期與外在的，消費恢復向好仍具較多有利條件，促消費政策持續顯效有利消費擴大。

而在市場關注的房市表現上，根據15日公布統計指出，今年前10月的大陸房地產開發投資金額為11.39兆元、年減8.8％。其中住宅投資8.6兆元、下降8.3％，並看到商品房銷售面積年減22.3％、銷售金額年減26.1％；住宅銷售面積下降25.5％、住宅銷售額下降28.2％。

同時10月的大陸房地產開發景氣指數（國房景氣指數）為94.70，較上個月下降0.16。

另在失業率部分，據中新網引述大陸國家統計局公布資料顯示，1到10月全大陸城鎮調查失業率平均值為5.6％。其中10月的城鎮調查失業率為5.5％，與上月持平。尤其看到年輕人就業方面，10月統計16至24歲、25至59歲的勞動力調查失業率分別為17.9％、4.7％，也與上月持平。

浙江省銀保監局等多部門日前發布通知，要求浙江省各地相關部門建立跨部門工作協調機制，盡快細化落地二手房「帶押過戶」政策，加快完善相關配套政策，保障在押房產依法轉讓。
　　
「帶押過戶」是指存在抵押的房產不用提前還貸就完成過戶，以此降低二手房交易雙方資金及時間成本，提高二手房交易的便利性。
　　
通知鼓勵引入第三方機構進行資金監管等制度保障安全；鼓勵通過同一銀行內部系統直接結算，或積極引入公證資金提存和監督支付等法定功能以及信托、擔保、資金托管等其他第三方服務；探索「帶押過戶」業務全流程線上辦理等。

據多家內媒報道，杭州市蕭山區新街、蜀山街道將加入放寬限購行列。杭州市戶籍居民家庭或提供社保、繳納相應證明的非本地居民，在上述兩個街道購買二套房不受落戶滿五年限制。
　　
對此，蕭山區住建局工作人員回應稱，目前未接到相關通知，仍按此前政策執行。若購政策出現變動，以官方正式發布信息為準。
　　
該消息源自於9月28日蕭山發布的支持剛性和改善性住房需求的政策規定，提出在蕭山義橋、臨浦、衙前、南陽、新塘、戴村、河上、浦陽、所前、進化、瓜瀝、靖江、樓塔、益農、黨灣等鎮街購買第二套住房的杭州戶籍家庭不受落戶滿五年的限制，但通知中並未提及新街和蜀山街道。

港龍中國地產（０６９６８）公布，連同合營公司和聯營公司在內，今年首10個月銷售金額約106.08億元人民幣，比去年同期銷售金額約265.12億元人民幣下跌約59.99％。

北角驥華苑樓王頭半句鐘名花有主

雖然樓價連月回落，但對資助房屋首天銷情未有影響，房屋委員會（下稱房委會）「出售居者有其屋計劃單位2022」（下稱居屋2022）昨天開始揀樓，全日售出111伙，創2014年政府復售居屋以來首天成交量最多。全新屋苑中，售價最貴的北角驥華苑海景樓王單位，在昨天早上開始揀樓的首30分鐘內已獲中籤者揀選。

房委會昨天共邀請約120名中籤者，分4個選樓時段揀樓，包括受房委會已公布石籬中轉房屋清拆計劃影響的合資格家庭申請者，以及「家有長者優先選樓計劃」（家有長者計劃）的家庭申請者。昨天早上已有大批中籤者到達位於樂富的房委會客務中心揀樓，雖然近月本港連番加息，有中籤者表明居住問題必須先解決，「當有機會時，一定係有一個居所畀自己，再諗其他嘢。」

出席率94.2% 白表客購65伙

根據房委會公布，全日共有113名中籤者出席揀樓，出席率達94.2%（約7人或5.8%「甩底」），共售出111戶，即成功認購率約92.5%；其中65伙由白表客購入，46個單位獲綠表中籤者揀選。翻查資料，今期居屋首天賣出111伙，超越「居屋2018」於2019年2月首天揀樓售出98伙的紀錄，成為2014年政府復售居屋以來，首天銷量最多的居屋期數。

居屋2022共提供約9503伙，其中8926伙來自7個全新屋苑，包括驥華苑、九龍東啟德啟欣苑、紅磡冠山苑、觀塘安秀苑、將軍澳昭明苑、沙田愉德苑及東涌裕雅苑，其中6個昨天錄得成交，共沽105伙。

啟欣苑暢銷 安秀苑未開齋

鄰近港鐵宋皇臺站的啟欣苑最受歡迎，即日售出45伙，成交紀錄冊顯示，實用面積447方呎的B座15室最旺場，售出15樓至頂層40樓共26伙，市場估計該批單位有望享海景。

另外，「樓王」所在的驥華苑，全盤248伙單日有34戶（13.7%）獲承接，包括10樓或以上共24個實用面積457方呎的7室，料享維港景色，當中售價屬全新單位中最貴的32樓7室，於開始揀樓的半小時內已售出，售價530.95萬元，呎價11618元。鄰近港鐵石門站的愉德苑昨天亦沽出16伙，其餘屋苑則衹有交通網絡較遜色的安秀苑暫未成功「開齋」。

居屋2022亦包括535個租者置其屋計劃屋邨回收單位（租置單位）和42個資助房屋項目的重售單位，昨天共有6戶獲揀選，包括黃大仙下邨（一區）2個租置單位，以及粉嶺居屋山麗苑、房協沙田綠怡雅苑和將軍澳翠嶺峰的重售單位。

房委會發言人透露，今天將有約有160位家庭申請者獲邀揀樓。對於首天銷情破百兼創新高，房委會委員招國偉分析，居屋2022有不少屋苑鄰近港鐵站，加上「價錢唔算太貴，負擔起來唔太困難」，首天反應較佳屬預期之內。

房委會資助房屋小組主席黃碧如接受電視節目訪問時重申，居屋定價已將市民負擔能力計算在內，若臨時因市況關係而減價，可能令人覺得不公平，惟表明樓價下跌時折扣率亦會下調，有信心可售出全數居屋單位。

上周五（11日）截標的葵涌荔崗街賣地表用地，共吸引9家財團入標爭奪，最終爆冷由具中資背景的中信股份（00267）旗下中信泰富地產以11億元投得，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）約4390元，符合市場預期，但樓面呎價較近8年前的同區地皮下跌近35%。

荔崗街項目位處葵涌半山，鄰近夾屋浩景臺，佔地約4.18萬方呎，上周五該地盤截標共收到9份標書，吸引包括長實（01113）、新地（00016）、信置（00083）、嘉華國際（00173）、會德豐地產和嘉里建設（00683）等主要發展商獨資競投。最終由中信泰富地產以11億元奪標，以項目早前的市場估值9億至18.8億元計，成交價合符預期。

根據賣地章程，荔崗街地皮可以循純住宅或商住模式建屋，若興建純住宅項目，樓面面積最多約25.06萬方呎；發展商亦可依照賣地章程中列明的安排興建商住項目，樓面面積上限逾31萬方呎。以純住宅的最高可建樓面計算，樓面呎價約4390元。

投資額40億 擬主打中型戶

中信泰富物業代理董事關潔瑩表示，集團對成功投得該地感到高興，地皮位處葵涌半山，位置優越，可享開揚景致，計劃發展成中型單位為主，預計投資額約40億元，每呎成本逾1.5萬元；料將來售價1.8萬元起，集團對本港樓市前景有信心。

中信泰富地產對上一次投得賣地表地皮要追溯至2019年12月，以32億元中標港島東半山大坑道豪宅地，樓面呎價達24836元。對於再次成功投得地皮，關潔瑩指出，集團一向對具發展潛力的地段感興趣，將繼續物色各類優質發展項目。

是次中信泰富地產中標荔崗街地皮雖然符合市場預期，惟同區對上一幅賣地表住宅地皮為2015年1月以約3.72億元批出的興芳路地皮（現為豐寓），樓面呎價約6705元，以樓面呎價比較，荔崗街地皮較近8年前同區項目低34.5%。不過，興芳路地皮鄰近港鐵葵芳站，附近亦有大型商場等生活配套。

龍光地產（03380）及合景泰富（01813）鴨脷洲利南道超級豪宅項目凱玥加入新盤戰團，昨日上載樓書，料快將開售。當中項目面積最大的一個分層複式「鉅無霸」單位，實用面積達9663方呎，料為《一手住宅物業銷售條例》（下稱一手條例）2013年4月實施以來全港面積最大的分層新盤單位。

凱玥位於利南道66號，由6座分層住宅大樓組成，合共295伙，已屆現樓，每戶享獨立電梯大堂，戶戶實用面積逾1000方呎，由1340至9663方呎，標準單位戶型包括3房2套至4房4套的間隔；另設頂層複式、平臺花園等特色戶型。項目設有311個住客車位，以及近3萬方呎住客會所。

當中項目面積最大的單位，就是位於3座29至30樓A室的複式特色戶，實用面積9663方呎，5房5套間隔，連876方呎平臺及546方呎天台，另有衣帽間、書房、儲物房及家庭廳等。該單位面積超越嘉里建設（00683）發展的九龍半山龍駒道3號超級豪宅緹外最大分層單位8583方呎的紀錄，成一手條例後全港最大分層特色戶。

何文田傲玟傳遭接管終止銷售

華潤置地（海外）與保利置業（00119）合作發展的九龍東啟德跑道區澐璟，8座19樓B室，實用面積1185方呎，連一個車位，以4468萬元成交，呎價37705元，樓價及呎價暫為項目新高。

另外，高銀金融（00530）前主席潘蘇通私人持有的何文田傲玟，盛傳遭會計師樓接管，據項目的網站顯示，昨日起終止項目的銷售安排。

資深投資者「舖王」鄧成波家族繼續出售物業套現，最新以約7500萬元賣出青衣偉力工業大廈一個面積近1.5萬方呎的地廠，持貨逾5年料蝕1200萬元。

市場消息指出，青衣長達路14至20號偉力工業大廈A座地下1號室，建築面積約14670方呎，原以逾1億元放售，最終以約7500萬元沽出，呎價約5112元。

鄧成波家族於2017年9月斥資8700萬元購入上述物業，持貨逾5年，賬面蝕1200萬元，貶值13.8%。資料顯示，偉力工業大廈A座地下6號室，同為地廠物業，建築面積約1723方呎，去年底以1082萬元成交，呎價約6280元，與最新成交呎價比較，不足一年下跌18.6%。

火炭豐盛工廈每月5.66萬租出

另外，中原（工商舖）工商部高級分區營業董事張志傑表示，沙田火炭坳背灣街34至36號豐盛工業中心B座中層相連單位，建築面積約2573方呎，連生財工具一併租出作食品加工場，獲多位準租客出價洽租，終以月租約5.66萬元租出，每方呎約22元。

屋宇署今年9月共批出23份建築圖則，不乏市區新盤和豪宅項目，當中以新世界發展（00017）牽頭的港鐵香港仔黃竹坑港島南岸第5期最矚目，獲批建兩幢分層樓宇，涉及樓面面積63.41萬方呎。

港島南岸5期準建兩幢樓

前述港島南岸地皮，是由新世界發展夥拍帝國集團、資本策略（00497）和麗新發展（00488）於2021年初投得，根據屋宇署公布，該項目9月獲批圖則，準建兩幢分別37層和38層的分層住宅連同住客休憩設施。

另有多個重建項目獲批則，其中樂風集團旗下佐敦南京街11至21號，準建一幢20層商廈，樓面面積約8.67萬方呎；同繫旺角基隆街1至15號，將建一幢25層商住樓宇，總樓面面積約6.56萬方呎。

此外，屋宇署資料顯示，今年9月共有2672伙落成，涉及9個項目，其中沙田大圍站上蓋物業項目首兩期柏傲莊I（783伙）及柏傲莊II（1415伙）於該月取得入伙紙，共佔2198伙，相當於全月落成量約82.3%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，以今年首9個月纍計，共有16597伙落成，截至本月14日，該批單位已有約11512伙或69.4%售出。

至於9月獲批動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準）的私宅，衹有港鐵油塘通風樓項目，提供790伙。利嘉閣地產研究部主管陳海潮稱，今年首9個月纍計8008伙動工，按年少約38.7%，但由於多個大型樓盤有望陸續起動，料全年動工量可超越1.3萬伙。

整體二手放盤達45864個 近5年高位

樓價反覆下跌，400萬元以下上車盤再現。據全港目前約有4.59萬個盤源放盤，較上月多2%，當中上車盤急增14%，遠遠拋離其他樓價類別增長。學者認為，目前市場仍有不少移民盤有待消化，市民可以再觀望後才入市。

二手樓市充斥多項不利因素，銀行加息、股市波動、業主若不肯劈價就難獲承接，令二手盤源充斥，最新從中原地產網站的資料統計，放盤量已達至45,864個，按月上升2%，亦為近5年來的高位。

業主趁樓價平 細單位換大戶

而從樓價類別而言，400萬元以下的放盤量升幅最為驚人，最新達至2,130個，較上月1,870個上升14%，升幅相對明顯。事實上，樓市跌勢持續多時，細價盤積存數量大增，今年上半年一直維持在千餘個放盤，及至7月時，盤量隨二手樓市下挫而拾級而上，及至10月份升幅走勢更呈雙位數增長，而11月則突破2,000個關口。包括九龍灣得寶花園、沙田翠華花園等大型屋苑均出現400萬元以下放盤。

細價盤大幅增加有多個原因，除了盤源是涵蓋資助房屋的綠表市場放盤外；樓價近半年持續下跌，買家觀望減慢入市步伐，交投量減少，業主惟有減價放盤，令叫價步入400萬元類別；亦有業主趁低價換樓，低賣低買「住大啲」改善居住環境而放售自住細單位令盤源增加。

另外，近期新盤陸續推售外，移民放盤也是原因之一，近幾年持續有港人移民海外的個案，情況未見停止，因而令放盤量增加。而股市近兩年累積巨大跌幅，不排除有部分投資者需要放售手上物業以作資金周轉需要。

市場預期，若目前情況沒有改變的話，即移民潮持續，而息口亦繼續趨升，經濟表現仍然疲弱，不排除市場上的放盤量在年底時將維持在相當高水平徘徊。

學者：樓價年底前料再跌5%

中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，過去兩年有不少市民移民，釋放出大量供應，市場要消化這些移民盤估計至少要多半年時間，雖然近期股市回升，但預期樓市需要些時間才反彈，上車客可以再觀望一下。

現時加息周期應該接近見頂，莊太量認為，可以等到美國停止加息後再入市。而據政府差估署計算，今年首9個月私樓樓價跌9%，他預期年底前會再跌5%。

落成量近1.7萬伙 增5成

今年受疫情及樓市回調影響，私樓動工量回落。據屋宇署公布，首3季私樓動工量8,008伙，較去年同期回落近4成。而同期私樓落成量近1.7萬伙，按年增加5成。

按照屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準，9月份有1個私人住宅項目動工，涉及單位790伙，較8月份的1,065伙回落26%，累積首9個月累積動工量只有8,008伙，較去年同期的1.3萬伙大減38.7%。

油塘通風樓項目 區內第二大規模

期內涉及動工的項目，為信置 （00083） 、資本策略 （00497） 及港鐵 （00066） 合作的油塘通風樓項目，屬於區內今年伙數規模第二大的項目。據屋宇署資料，項目逾7成或560伙的實用樓面面積（Usable floor area，即扣除廚廁後的室內面積）少於200平方呎。

利嘉閣料全年動工量 逾1.3萬伙

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，第四季只有5個項目動工，表現緩慢，不過市場不乏有大型項目早前已獲屋宇署批准動工並可隨時施工，包括新地 （00016） 天水圍天榮站（涉1,917伙）等，多個大型項目於第四季陸續動工，相信全年動工量可超越1.3萬伙，上試近5年高位。

另外，以屋宇署批出佔用許可證為準，9月份合共9個項目落成，涉及2,672伙，較8月份730伙按月大幅上升約2.7倍，並創7個月新高。至於今年首9個月累計，落成量合共16,597伙，比起去年同期11,168伙按年增加約48.6%，比起去年全年14,386伙更高出約15.4%，相當於差估署今年全年預測22,851伙約72.6%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝稱，該行估計今年落成單位最終約2萬伙左右。至於今年首9個月入伙的1.66萬伙私樓之中，估計有7成單位已經預售樓花。

世邦魏理仕發布今年10月的《香港住宅物業報告》。該行指，住宅成交停滯，10月按月下跌18.8%至3,148宗，接近今年3月第5波疫情的水平（2,869宗），預計住宅樓價下跌趨勢預計將持續至年底，而住宅物業的成交量或繼續低迷。另外，該行又預料計發展商對政府住宅土地招標的出價持保守態度。

而對於施政報告提出的多項房屋政策，如增加發展密度、放寬市區重建的申請強拍門檻及精簡土地發展程序，該行認為，在中長期而言，這些措施將加快房屋供應，紓緩土地供應壓力。

前觀塘安達臣道石礦場再有商業地推出，繼8月份領展 （00823） 以近7.7億元奪得一幅安達臣道商業地後，政府本周五（18日）將有另一幅安達臣道商業地截標，可建樓面不足11萬平方呎，屬於近年規模較細的商業地。

按照政府規劃，前安達臣道石礦場將重新發展成為住宅社區，除了房委會安排在區內的3幅公營房屋用地內，提供共約1.83萬平方呎的零售設施外，亦安排了區內有3幅商業地以及2個岩洞發展選址，合共提供約28.8萬平方呎商業樓面。

領展高標價7成 先奪首幅地皮

今年內政府陸續將區內商業地推出，當中在7月底開始招標測量約份第3約地段第1078號商業地，並成功在8月底由本地房託基金領展以約7.66億元，擊敗其餘4間入標財團奪得。地皮佔地約6.3萬平方呎，位於北南兩個住宅區中間，規劃為商業用途，可建樓面約13.9萬平方呎。以領展中標價約7.66億元計算，每平方呎樓面地價約5,501元不等，相較次高標價約4.45億元高出72%，市場普遍出價於每平方呎約2,873至3,195元水平。

領展計劃將該用地發展為社區商業設施，包括零售設施、鮮活街市及停車場，項目亦將與運輸交滙處，及政府將興建的有蓋行人天橋和電梯相連，並將連接領展旗下秀茂坪商場及區內其他住宅群。

規模細 估值料3.3億至6億

在首幅安達臣道商業地推出之後，政府在10月21日再推出測量約份第3約地段第1077號商業地招標。該幅地皮特別之處在於分為兩個地盤，其中較大的用地位於領展早前批出的用地北面，另一幅蚊型地塊則較近住宅區位置，相距相當之遠。

當中安禧街一端的商業地佔地只不足1萬平方呎，可建樓面約5,382平方呎，只能夠興建數間舖位，而安健道另一幅規模相對較大的商業地可建樓面則約10.5萬平方呎，兩幅用地合計總樓面約11萬平方呎。

早前領展投得的安達臣道商業地中標價為每呎約5,501元，而其餘落選的標書出價則普遍在2,873至3,195元水平，故此估計將推出的商業地，估值約3.3億至6億元，每呎樓面地價約3,000至5,500元。

近期，市場錄工廈食物工場租賃，租金大幅提升，成為疫市下奇葩。沙田豐盛工業中心一個食物工場，錄數名租客爭奪，最終以每呎22元租出，較同廈一般單位高出60%。

中原（工商舖）工商部高級分區營業董事張志傑表示，沙田豐盛工業中心相連單位，面積約2573方呎，單位為食物工場，於招租過程中，獲多位準租客出價競逐，最終以每月約56606元租出，平均呎租約22元，較同廈一般單位呎租13至15元，高出60%。他表示，該單位，上手租客留下的，準租客見合用，可省下開業成本，因此高價承租。

涉2573方呎 月租5.66萬

張氏續說，同區的喜利佳工業大廈一個低層戶（並非地廠），面積約511方呎，亦剛租予食物工場，月租約2.5萬，平均呎租高達48元，屬同區工廈分層單位新高，若然以普遍單位呎租13至15元比較，租金更高出2倍，該單位生財工具齊備，租客省卻添置費用，加上面積特別細，呎租「超高價」。

他又說，本月區內暫錄約10宗工廈租賃，呎租逾11元，走勢平穩，工廈食物工場疫下高價租出，市場注目。

張志傑表示，食物工場客路並不廣，不過，若「撞啱」的話，租金往往遠超普通單位，疫市下兩餸飯興起，對中央廚房需求殷切，添置雪櫃、爐具等廚房用品，支出龐大，部分工廈食物工場，前租客留下生財工具，新租客合用，樂於支付較高的租金。

喜利佳呎租48元創新高

有業內人士指出，工廈食物工場值租與否，往往視乎其食品售價及受歡迎程度，一般來說，處理貴價的甜品最值租，若然食肆高檔有銷路，經營者但求找一處合適使用的，不介意高價承租。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，近年市場興起中央廚房，在工廈集中處理食物，不但減少店鋪使用空間，人手及配套亦更加集中，尤其對於連鎖食肆，中央廚房尤其重要，租客樂於就食物工場支付較高租金。

而且，食物工場需要特別配套，電力供應特殊，往往三相300M或400M，才足夠使用，工廈車場方便起貨御貨，要滿足其需求不容易，租金因此特別高。