龍巖董事長李凱莉持有的凱叡物業於今年7月，以13.74億元買下「文華苑」14樓700坪頂樓戶，不僅是「文華苑」睽違三年的首見交易，總價並創下實價登錄以來單一豪宅交易新高，單價每坪244.6萬元亦為社區新高。

過去龍巖李世聰家族曾在2015年間，以約5.3億元買進「文華苑」11樓其中一戶，不到一年，即轉手給國巨董事長陳泰銘，賠售1,700多萬元，時隔七年，再度大手筆回頭向中泰賓館董事長林命群，買下頂樓戶。

「文華苑」最為知名的住戶，即為精英前董事長蔣東濬與陳泰銘，二人多年來持續加碼買進，雙方各持有8戶，合計即占了「文華苑」產權的6成以上。該社區前一次交易為2019年陳泰銘所購入的13樓戶，單價每坪215萬元為社區成交新高價高懸了三年之久，而此次龍巖李家以每坪244.6萬元高價購入，再將文華苑價格天花板往上衝，也讓「文華苑」重回松山區最高價豪宅，反應了即使房市景氣熱度不再，稀有釋出的高端房產依然搶手。

值得注意的是，今年已有五件總價逾4億元的豪宅交易，還包括8.2億元成交「松濤苑」11樓，成交價約在4億多元的豪宅交易，包括緯來電視網所購入的「昇陽敦凰」9樓、日前閎泰投資所購入的「冠德信義」C棟12樓、以及任姓自然人所購入的「元利信義聯勤」19樓等，這些買方均以無貸款方式購入。

第一建經研究中心副理張菱育表示，不少企業型或國際級的高資產族，在資金足夠的情況下，往往偏向現金購屋，不僅可免去銀行申貸的手續，加速交易流程，且日後若有資金需求，仍然能以不動產向銀行申請貸款，保留往後融資的彈性。此外，在近期央行頻頻升息的情況下，不貸款購屋也能降低利率浮動的風險，因此現金購屋近年也成富豪們常見的資產配置手法之一。


「文華苑」頂樓戶 13.7億賣出
經濟日報

睽違三年沒有交易紀錄的「文華苑」，今年7月有新交易，14樓頂樓戶，連同14個車位，共700.24坪，交易總價13.74億元，單價1坪244.6萬元，創今年豪宅最高總價交易。經查，賣方為中泰賓館第三代、文華東方酒店業主林命群，買方則是龍巖李世聰家族持有的凱叡物業，無貸款購入。

觀察今年豪宅市況，文華苑不僅是總價最高的豪宅，也是金額唯一超過10億元的交易，第二名為總價8億2,575萬元的松濤苑11樓，第三名為4.9億元的昇陽敦凰。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，文華苑以酒店式管理著稱，不僅戶戶皆為大坪數，以270坪起跳，亦有540坪的高規格合併戶，過去13樓戶最高單價214萬元，如今頂樓戶創下244.6萬元新高價，刷新文華苑紀錄，成為今年搶進豪宅單價第四高榜單，也搶回松山第一豪宅的寶座。

觀察文華苑歷次實價紀錄，李世聰家族曾在2015年以總價5.29億元，購入文華苑11樓戶，僅持有一年，在2016年就以總價5.11億元，賣給國巨董事長陳泰銘，帳面賠了約1,700萬元，沒想到時隔七年家族再砸重金買下頂樓戶。

此外，文華苑目前累計至少20筆實價揭露紀錄，目前最大買家是國巨董座陳泰銘與前精英電腦董座蔣東濬，分別各持有八戶。

張旭嵐指出，文華苑坪數大、總價高，各項規格也攻頂，入手的富豪每戶至少配備六至七個車位，雙拼大戶則是14個車位，一個車位也要350萬元起跳，且管理費高貴達1坪500元，以新交易的戶別來看，單月管理費就要27萬元，全年就要324萬元，相當於是九個社會新鮮人的年薪。

另，台灣房屋統計今年截至目前為止，總價3億元以上豪宅交易，累積達共20筆，其中「One Park Taipei元利信義聯勤」和「西華富邦」各有六筆交易，可說是台北市高總價豪宅的兩大標竿。


凱叡物業豪砸13.74億買文華苑 創豪宅最高總價交易
聯合報

睽違三年沒有交易的「文華苑」，最新揭露今年七月有新交易，14樓頂樓戶，連同14個車位共700.24坪，以總價13.74億元、每坪單價244.6萬元售出，創今年豪宅最高總價交易。而新買方為凱叡物業無貸款買入，其背後大股東為龍巖集團李世聰家族。

業者指出，該頂樓戶原本持有者為中泰賓館第3代、開泰豐國際董事長林命群，而該戶交易總金額、總建坪、甚至車位數量都創下豪宅單宗交易最多及最高紀錄。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，「文華苑」以酒店式管理著稱，不僅戶戶皆為大坪數，270坪起跳，亦有540坪的高規格合併戶，過去13樓戶最高單價214萬元，如今頂樓戶創下244.6萬元新高價，刷新「文華苑」紀錄。

文華苑全社區僅26戶，目前最大買家為前精英電腦董座蔣東濬、及國巨董座陳泰銘，兩大咖各持有8戶。

整合短短不到一年，台北市復興南路二段知名的「清粥小菜」一整排店面及住宅，被寶舖建設整合成功，16日舉辦歡慶宣告儀式，53年老公寓群預計明年拆除，辦理危老重建，變身為擁有「WELL健康建築」認證的健康精品宅，基地規模近200坪，未來總銷約20億元。

危老重建案近幾年進展神速，台北市政府已核准危老重建案迄今多達755筆；16日再傳喜訊，位於台北市大安區復興南路二段一排逾53年老公寓，為昔日最著名的吃宵夜聖地「清粥小菜一條街」，在寶舖建設整合下，短短不到一年，宣告整合成功12位地主和住戶，並申請遞件危老重建。

寶舖建設表示，復興南路二段原本老舊房屋改建，整合困難重重，在寶舖全透明的溝通之下，與地主互信並達成共識，如同羅斯福路改建案，都在一年內迅速整合成功。全案預計2023年推出，主力坪數25～38坪，為寶舖第二棟全透明原生健康建築，也讓台北市重建整合成功案例再添一例。

昨天寶舖建設董事長劉克健和原住戶們在現址舉辦宣告儀式，高掛歡慶的紅布條，宣告合建達成。

寶舖建設董事長劉克健表示，復興南路一直以來是台北市的重要幹道，寶舖希望在此案，推出獨一無二的美學建築，重建前為屋齡53年的4層樓老舊建築物，重建後規劃興建住宅大樓，耐震設計係數高達0.4G，大幅提升居住安全品質。

寶舖建設也籌備推出萬華第一筆每坪挑戰三位數的指標住宅案，地點位於南寧路、提過小南門站，基地約470坪，總銷約40億元。

寶舖建設表示，今年正式啟動「全透明原生健康建築」品牌價值，在獨家八大安全系統、六大數據、五大核心的嚴謹管理下透明公開，站在地主角度思考創造更大價值，而非習以為常的分配比例，價值才是真正成案的關鍵因素。

受政策打房、升息、疫情、台股大跌等多重因素影響，房地產「代銷雙雄」海悅國際（2348）及愛山林（2540），前三季獲利雙雙衰退；展望後市，業者看好第四季選後買氣可望恢復，明年起自建案陸續完工，貢獻營收及獲利比重將拉高，與代銷業務雙軌並進。

海悅累計前三季營收35.32億元，維持去年同期35.81億元水準，稅後純益6.58億元、年減4成，EPS為5.5元，低於去年同期9.91元。目前全台在手案量維持2,000億元，憑藉全台代銷，轉投資及自建案三大策略並進，以及布局收益性商用不動產，中長期營運穩健向上。

海悅表示，明年會有大亮點，投資自建案加入貢獻行列，台中指標大案「達麗創世紀」預計明年第一季完工交屋，總銷達92億元，海悅持有30％，樂觀期待投資報酬收益，並可降低12.7億元的土建融額度；另外集團首度跨足收益性商用不動產的處女作-金毓泰台北市議會舊址地上權商辦大案，海悅國際及集團持股達5成多，為最大股東，預計2025年完工，打造台北市西區頂級A辦新地標，並將挹注業外收益。

愛山林前三季營收32.9億元、年減2.69％，稅後純益1.51億元、年減67％，EPS為0.57元，也遜於去年同期。

愛山林手中代銷案逾2,400億元，其中以總銷達450億元三重「都廳大院」規模最大，另外還有百億級以上的南港「世界明珠」、基隆「夢悅城」等，銷售成績也順暢。

愛山林自地自建案方面，明年可望有總銷約53億元「甲山林花園帝寶」、5億元「山森原」完工交屋，加入貢獻行列；目前預售中，以新竹寶山造鎮大案「宏道新竹帝寶」規模最大，總銷達千億元，宏國建設和甲山林各占一半，預計兩年半之後加入貢獻行列。

包括沙鹿、清水、梧棲、龍井等台中海線四區，受惠交通建設與三井OUTLET商場等利多加持，以及台中港科技產業園區與離岸風電產業的蓬勃發展，引進大量就業人口紅利，已成為台中房市推案熱區；尤其是味丹集團發跡地-沙鹿區，近年來磁吸龍寶、精銳、久樘、新業、鴻豫等品牌建商搶進插旗，明年推案量大爆發，新案預估單價「坐3望4」。

根據最新實價登錄資訊顯示，台中海線四區近一年預售最高成交單價，分別是清水區「富宇大悅」32.3萬元、梧棲區「精銳錦」34萬元、沙鹿區「久樘晶漾天鵝」36.7萬元，及龍井區「國聚之璟」44.9萬元，預售新案開價都已站穩3字頭。

至於引進整棟日系書店「TSUTAYA BOOKSTORE」的梧棲區百億大案「聯悅馨」，力邀日本建築名師團紀彥設計外觀，公設規劃也超吸睛，第三季進場銷售至今，實價登錄已揭露262筆，最高成交單價來到35.3萬元，成功帶動海線區房市買氣與賞屋人氣。

位居重要交通樞紐的沙鹿區，未來除將有自台中火車站一路延伸至台中港的捷運藍線，與通車中的捷運綠線形成十字軸線路網外，開通在即的特五號道路，更讓台中港兩個工業區、台中精密園區、台中科技產業園區及台中工業區鏈結成為共同生活圈，帶來大量就業人口紅利。

看準海線地區、尤其是沙鹿區的發展前景，預估單是中科、台中工業區、台中精密園區等三大工業區，就業人口就高達13萬人，購屋與租屋需求持續攀升，包括首度進軍沙鹿區的龍寶建設，以及久樘、富宇、新業、鴻豫等，預計年底至明年上半年都將陸續進場推案。市場預估，新案開價將站穩3字頭，龍寶合建案有望挑戰4字頭的區域單價新高。

有巢氏房屋沙鹿鎮南言道加盟店協理黃崑鋒表示，沙鹿區近年來房價穩步成長，受惠中科的帶動，更是迎來一波房市爆發期，短短三年建案單價從1字頭一路衝上3字頭，由於沙鹿鄰近中科、距離西屯區也僅需10多分鐘，眼看台中市區新案單價動輒4、5字頭，沙鹿區頗受首購族與中科年輕工程師的青睞，成為未來區內購屋剛需的主力。

力麒（5512）董事長郭淑珍今（16）日參加「東美院」開幕典禮時指出，明年度房市重要關鍵是在政策是否會持續打房，現在向銀行申請住宅貸款及購地借貸的成數都很低，無論對消費者或是建商來說壓力都很大，也讓個案很難走，只能期盼政府能改變打房的策略。

目前有零星的爛尾樓案子出現，郭淑珍指出，這種情況應該是少見的，現在房市氣氛的確比較保守，打房政策、限貸措施，房市的去化速度緩慢，明年仍持保守的看法，房價將面臨一些壓力，不過，在營造成本高漲及缺工的情形下，房價支撐力道仍強。

面對保守的房市，推案策略是否會有所改變？郭淑珍說，公司案子不多，明年將依計劃會推出天母的案子，另外，北市松江路總部大已在日前動土，未來以自用為主，若是有空置的地方才會出租。

目前北市地主態度仍然強硬，素地價格仍維持高檔，郭淑珍無奈的說，現在合建及買地都很不容易，公司正在積極談都更及危老的案子，未來若有公辦都更的機會也願意參與。她說，公司在溫子圳重劃區也有土地，將待合適的機會推案。

國內、外疫情趨緩，觀光旅遊人潮又多了起來，力麒在觀光領域也布局多年，旗下飯店業績維持平穩，住房率都表現不錯。原本預期在年底可以試運的日月潭力麗酒店，受到缺工的影響，將延後至明年的首季或是第2季才能開始試營運。

郭淑珍投入文化事業不遺餘力，花了4,000多萬元將位於牯嶺街60巷的4號與6號建築予以修復，今日也舉行開幕典禮，其中4號建物由臺灣大學著名哲學大師方東美教授居住長達30餘年，具有人文內涵價值。6號則是台大的商學系劉南溟教授居住最久，其建築因其保留許多日治時期原本的建築特色，因而被指定為市定古蹟「牯嶺街高等官舍群」。

房價有機會鬆動嗎？合庫銀行主管今（16）日分析，受到中央銀行與財經部會為穩定房價祭出管控政策發酵以及美台升息影響，房市交易量減緩；但建材價格居高不下且缺工問題仍在，房價具僵固性、下跌空間有限，預料明（2023）年房市將呈「交易量跌、價格緩修」狀態。
合庫金控（5880）今日舉行今年第3季線上法說會，由合庫金總經理陳美足主持。合庫銀主管指出，截至今年10月底，房貸餘額為6,164億元，較去年底增加245億元，增幅為4.1%；土建融則是1,650億元，叫去年底增加117億元，增幅為7.6%。

銀行法72-2條規定，銀行承作不動產放款，不得超過總存款與金融債合計的三成上限，即使今年以來，房貸與土建融業務持續成長，截至10月底，合庫仍有625億元的不動產放款承作空間。

展望國內外景氣，陳美足分析，第4季需觀察幾項重要的經濟指標，包括通膨是否獲得控制；Fed升息縮表時間點；中國大陸解封及供應鏈是否恢復穩定。

根據國內外經濟預測機構公布數據顯示，全球景氣明年將會趨緩，國內也會受到全球景氣降溫的影響，不過國內疫情受到控制，且民間消費回溫，有助提升國內景氣、就業與薪資，預估明年國內景氣和今年大約持平。

今年以來，受俄烏戰爭、原物料價格飆漲、疫情反覆中國大陸清零政策影響，全球都面臨強大的通膨壓力，聯準會升息幅度及速度高於市場預期，全球股債市場大幅震盪，致金融商品處分及評價損益較去年同期減少，及證券業受股市總成交值衰退也影響獲利。

今年截至9月底，合庫金稅後純益為152.99億元，較去年同期減少7.08%，除市場因素，去年獲利大幅成長，基期墊高也是原因，不過，受惠國內外啟動升息循環，利差持續擴大，獲利已有改善，第3季較上季增加22%。截至9月底止，總資產為4兆4,788億元，每股盈餘1.06元。

其中，主要獲利引擎合庫銀行，稅後純益為137.58億元；業務動能持續提升，存款增加7.22%、放款增加4.65%。另一方面，逾放比率0.21%及覆蓋率568.56%，資產品質穩健，資本適足率達13.18%，第一類資本比率11.42%，符合主管機關對D-SIBs（系統性重要銀行）今年底的法定資本要求。

「三鶯線永吉公園站捷運開發案」今（16）日舉行招商說明會，永吉公園站是捷運三鶯線最先啟動之捷運開發案，預估投資總金額約8億元，現場包括富邦、昇陽、達欣、冠亘、寶徠等眾多國內開發商及投資人出席。

仲量聯行表示，永吉公園站位於鶯歌區鶯桃路上，鄰近鶯歌市區及鳳鳴重劃區，開發基地面積約598坪、形狀方整，面5,000坪永吉公園，擁有永久綠地景觀，開發大樓預估可興建地上18層、地下3層，總樓地板面積約5,000坪，未來以素地交由投資人開發興建並由捷運局委託投資人代建捷運出入口，可與捷運永吉公園站連通，低樓層適合規劃多元化之商業設施，提供通勤及周邊居住人口消費需求，並具備到站即到家的捷運宅優勢。

新北市政府捷運工程局鄭智銘代理副局長表示，永吉公園站開發基地具有極佳潛力，與以往捷運土地開發案之捷運共構不同，本案為單純素地，以捷運出入口及空橋與車站連通，基地極具規劃設計之彈性。加上面臨永吉公園享有寬廣之視野，周邊有永吉公園、永吉國小等學區，鄰近大湳交流道、鶯歌火車站及未來臺鐵鳳鳴臨時站啟用等優勢，預期為該區域未來極具潛力之開發案。如開發做住宅產品，具有到站就到家的便捷性，對於年輕家庭具有相當潛力。

該案已於2022年10月31日正式公告徵求投資人，於2023年3月30日截止投標後，就開發內容、亮點營造、建築設計等開發建議書內容及承諾地主最低分配比率進行綜合評選作業，仲量聯行會協助市府以公平、公正、公開評選機制選出商譽、財務及實務經驗兼備之最優申請人，並於簽約後成為投資人。

中美貿易戰、科技戰開打，企業為分散風險逐步調整全球布局策略，台商鮭魚返鄉創造近年以來最大投資熱潮，回流設廠使工業地產需求量爆增，重點工業區、精華地段土地呈現缺貨，為加速產業空間釋出，政策大力推動工業區立體化方案。

信義全球資產公司觀察新北市工業區立體化核准件數，發現新莊區為核准件數最多的行政區，顯見新莊在產業專用區、重劃區等題材發酵下，區域發展潛力可期。

信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛指出，台商回流創造龐大商用不動產需求，根據經濟部數據顯示，自2019年實施台商回台投資三大方案以來，截至2022年7月為止，累積投資規模已達1.73兆元，其中有24.1%的資金用在購置土地與新建廠房，雖然政府陸續有公布閒置工業土地清冊，但多數土地分布在工商發展尚未成熟的區域，新北、桃園等工業地產交易熱區則較少有新供給釋出，兼具群聚效益及地利優勢的工業產品仍然稀缺。

新北市鄰台北港、桃園機場，有國道、三環三線、桃園捷運等軌道建設，挾陸海空交通優勢，商圈機能完備，一直是企業進駐設廠的優選區位之一，隨著近年推動工業區立體化方案，低樓層、老舊廠房華麗轉身成廠房、廠辦大樓，工業區廠辦化也推升一波新供給。而根據新北市經發局統計截至2022年8月之工業區立體化核准件數，總件數59件中，以新莊區24件為最大宗，佔整體核發件數約41%，推估未來整體將可新增21.9萬坪的新供給。

觀察新莊區工業區立體化核准案件分布，可發現24件中有12件集中在新知段，主要原因為該路段位在新莊北側知識產業園區，雙捷運站成發展利多，包括科定企業、台通光電、先鋒科技等都加入工業區立體化方案，另建國段由於鄰塭仔圳重劃區具開發潛力，申請件數達7件，其中華固建設投資18.47億興建廠辦大樓，已在今年取得使照。

熟悉新莊辦公、廠辦市場的信義全球資產公司商仲部經理康錫晃表示，新莊產業發展成熟，早期以紡織、金屬機械等傳產為主，多數建築為低密度、低樓層廠房，已不符現今產業使用需求，隨著新莊副都心、新莊北側知識產業園區、塭仔圳重劃區開發推動下，翻轉城市樣貌，新穎的辦公、廠辦大樓陸續取代老舊廠房。

康錫晃分析，支撐新莊辦公、廠辦市場有三大需求，第一，產業朝向智慧科技、綠色永續方向轉型，推升企業對智慧節能、自動化廠區等多功能廠辦需求。

第二，工業區立體化方案提供設立營運總部容積獎勵，有利中大型企業打造總部門面提升品牌形象。

第三，許多原位於塭仔圳重劃區的企業在既有廠房拆除後，也衍生出空間汰換需求。

康錫晃進一步指出，新莊辦公、廠辦群聚，可吸引鄰近三重、蘆洲、泰山、樹林、板橋等，具地緣性且有辦公、廠辦空間需求的企業客群；且新莊地區辦工、廠辦價格較台北市相對親民，在便利交通路網及成熟商業機能條件下，企業員工通勤便利、降低企業遷移抗性，可望產生磁吸效應，吸引越來越多大型企業進駐新莊。

國家住都中心於今 (16) 日順利完成「臺北市行二行三公辦都市更新案」出資人綜合評選，由冠德建設 (2520-TW) 獲最優申請人資格，整合創造國家級行政園區與核心地標宅邸，全案投資總額高達 266.83 億元。

此公辦都更案將規劃地上 20-22 層之中央部會與北市府辦公空間以及地上 25-26 層的優質住宅，並於低樓層部規劃商業設施，啟動西區門戶串聯華山特區發展契機；全案投資總額約 266.83 億元，將可創造 661.51 億產值，預計最快於今年底前完成簽約。

國家住都中心表示，「臺北市行二行三公辦都市更新案」鄰近西區門戶地帶，基地面積合計 21313.88 平方公尺 (約 6458 坪)，土地使用分區為行政專用區及住三，為北市中心區難得的整街廓開發。

此案透過都市更新興建行政園區，除因應公、私地主「當下」使用需求外，進一步整併周邊機關使用空間，釋放低度利用使用公有土地，提供「未來」城市發展更多的想像，加上本案整合規劃商業設施，引入活動人潮，將啟動西區門戶串聯華山特區發展契機。

國家住都中心指出，冠德建設以「台灣心 HUB(Taiwan New Hub)」為核心概念，由潘冀聯合建築師事務所設計，將行政大廳動線提升至 3 樓，規劃園區 SKY LOBBY 清楚分流辦公與商場人潮，更聯手無印良品整合行政園區共同需求，於 8-11 樓創造具年輕活力的共享辦公空間，附屬商業空間則預計由環球購物中心統一經營管理。

國家住都中心指出，冠德建設除最大化保障本案原住戶居住權益外，針對本案之更新住宅產品，以「共好新居」及「綠色住宅」為發展主軸，除每戶型均有二面以上自然採光外，由 SWA 集團以城市宏觀視角塑造的 365 日市民共享綠廊，保留基地老樹、並結合互動式水景空間，延伸商業、藝術、教育等活動。

房價漲，帶動房租同步走高，主計總處最新統計顯示，10月消費者物價房租類指數106.89，改寫歷史新高。房仲業者指出，全國房租指數年增率下半年每月均突破2%，且年增率有擴大的趨勢，其中，南部區域增幅2.4%居冠，即使東部區域，年增率也有1.93%。全台整體租金水平拉升速度，相當快速。

主計總處的統計資料，全國房租指數年增率由7月開始年增率都在2%以上，10月的年增率2.02%，遠高於去年同期的0.9%。觀察北、中、南、東4大區域10月房租指數年增率，南部區域年增2.4%居冠，北部區域年增1.95%居次，東部區域年增1.93%，中部區域年增1.89%。4大區域年增率相較於去年同期，均大幅拉升。今年10月全國房租指數106.89因而創下新高。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析原因，南部區域包含高雄市及台南市，近年來有科學園區帶動推案量及買氣，房價走高，且南二都屋齡新、價格高的大樓愈來愈多，成為租屋市場的主力，拉高租金水平。北部區域租金水準本來就比較高，當地就業機會多，市場租賃需求強勁，郎美囡說，北部區域涵蓋新竹縣市，正好是近幾年購屋成本拉升最快的地區，屋主貸款成本增加，帶動租金同步攀升。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，通膨壓力大，租金已難見到回檔，租屋族也許透過分租或選擇較遠的租屋標的，才能降低租金負擔，並同步儲蓄購屋基金，慢慢找尋適合的購屋地點，以免隨著年紀越來越大，租屋市場的選擇恐怕會更少。

隨著近期杭州未來科技城部分二手房成交價格的暴跌，傳統的“金九銀十”悄然落幕，杭州樓市下半年以來的低迷引起了市場和投資人廣泛關注。

杭州貝殼研究院資料顯示，杭州10月二手房網簽量4300餘套，是6月份見頂後的連續第四個月下滑。而二手住宅均價也已經連續3個月下滑，10月的均價為31000元/平方米，環比下滑2%，800萬以上住宅均價回落最為明顯，環比降低7%。

資料來源：貝殼研究院
在新房方面，根據貝殼研究院資料，杭州10月新房成交7951套，環比下降5%，同比下降26%。而截至2022年10月，杭州商品房市場分區存量13.97萬套，環比上漲3.7%。

資料來源：貝殼研究院
值得注意的是，稍微拉長時間看，杭州市2022年的新房、二手房，成交量較往年均處在明顯較低的水準，而二手房的成交價也明顯下降。結合克而瑞統計的10月全國百強房企銷售同比仍下滑接近50%的資料看，目前的樓市依然低迷，而現下的低迷到底是暫時的還是趨勢性的，不僅事關杭州居民的帳面資產水準，還事關杭州最大的房地產開發商濱江集團(10.630, -0.35, -3.19%)的未來。

62%的土儲在杭州

濱江集團于1992成立於杭州，30年來一直以杭州為核心腹地，甚至在2007年首進紹興之都未邁出過杭州，現如今也依然是以杭州為核心並逐漸佈局浙江省和長三角地區。

截至上半年末，濱江集團的土地儲備約1586.47萬平米，其中單杭州占比就高達62%，而浙江省內非杭州城市占22%，省外占比僅16%。可以說，儘管全口徑已經是千億房企的濱江集團，但其仍然是區域房企，全國化佈局仍然緩慢。而佈局過於集中，類似於資產配置過於集中，其風險收益特徵也很明顯。

一方面，因為聚焦在經濟強勁、購買力充足的杭州以及浙江省，濱江集團躲過了上輪三四線樓市瘋牛後的集體暴雷風險，充分享受了杭州作為上一輪二線樓市領頭羊的紅利。銷售額從2014年上一輪樓市底部的157億元，飆漲至2021年的1691億元。


而另一方面，在充分享受了杭州樓市過去幾年的紅利後，濱江集團或也將面臨杭州樓市波動帶來的風險。正如貝殼研究院資料顯示，今年以來杭州樓市全年萎靡，二手房價格也持續下探，隨著我國城鎮居民人均居住面積早已超過40平米大關、出生率下降以及老齡化的加速到來，杭州樓市面臨的壓力或將與以往的樓市週期不同的趨勢性變化。

仍逆勢加碼 盈利能力持續走低

克而瑞資料顯示，今年前三季度，濱江集團實現全口徑銷售額1051億元，同比降幅持續收窄至18%。從數據看，除了6月單月沖高。濱江今年前十個月的下手基本維持在每月100億元左右的水準，基本上回到了2019年的水準，這與杭州今年整體樓市不景氣有著重要關係。

實際上，濱江集團的全口徑銷售資料的真實性或也是存疑的。

濱江集團在2019-2021年確認的營收僅僅有三百億左右，而其全口徑銷售額早在2016年就已經超過了三百億，即使按照2年左右的結轉週期估計，2019年1121億元的銷售額與2021年不足四百億的營收相比差距仍然巨大。

即使不將未並表的合聯營項目考慮在內，2020年及以前，濱江集團的長期股權投資都在50億元左右及以下，並不足以解釋營收與銷售之間的差距。

且截至今年中，合聯營企業貢獻的投資收益為15.85億元，以往均是每年僅貢獻3億元左右的利潤。可見未並表項目並不是營收長期低於銷售額的原因，且留在帳面的合同負債也僅僅只有1300億，還不足去年的銷售額。

即使公告的銷售規模實屬，今年後兩個月以及今後的市場情緒如何，仍有待考驗。面對未來的不確定性，濱江集團反而展現出了不同以往的激進，今年上半年，濱江集團新增土地儲備專案30個，其中杭州28個，進一步增加在杭州市場的集中度，新增土地價值710.7億元，在行業劇烈調整，同行業經營普遍承壓的情況下拿地力度也高達57.5%。

實際上，近年來，濱江集團保持較高的拿地強度，2018年至今拿地強度在60%左右。近年來，公司基本上每年都保持積極拿地，2018年-2021年拿地強度分別為58%、45%、57%、42%。

截止今年中，濱江集團的土地儲備約1586.47萬平米，濱江集團在帳面持續囤積土地的背後卻是其每況愈下的盈利能力。毛利率從2019年的35.1%驟降至今年前三季度的16.65%，不到三年減少近20個百分點之多。此外，參照前兩年的銷售情況看，濱江集團與美的置業的規模相近，但兩者的歸母淨利潤差距巨大。

10%左右的利潤率，加上預售制的高杠杆模式，一旦市場銷售均價下滑10%，房企就有可能處於盈虧邊緣，龐大的土儲則可能變成龐大的負資產。

因此，一旦杭州樓市出現趨勢性轉向，必然帶領整個浙江省樓市變化，濱江集團或因此“盈虧同源”。

自“第二支箭”（民營企業債券融資支持工具）射出後，房企融資正有“遍地開花”趨勢。

截至11月16日，中國銀行(3.050, -0.01, -0.33%)間市場交易商協會已經受理了包括龍湖集團、新城控股(20.990, -1.56, -6.92%)、保利發展(15.650, -0.45, -2.80%)、美地置業等多家房企的發債申請，房企此輪融資總金額已經超過660億元。除了在公開市場發債外，也有包括房企趁股價大幅反彈後，啟動折價配股。不過這一行為也令公司股價在二級市場上又迅速回落。

不過，記者採訪的業內人士認為，發債資金實際落地，可延長房企壽命，同時增加房企抵抗風險能力，但不代表房企絕對沒有風險，最終需要觀察房企銷售回款能否正常化。

房企密集融資

在11月15日，美的置業公告披露，交易商協會已經受理美的置業150億元中期票據儲架式註冊發行。同時中債增進公司也受理了美的置業增信業務意向，美的置業成為“第二支箭”支援的首批房企單位。


同日，福星股份(4.450, -0.08, -1.77%)也公告披露，擬向中國銀行間市場交易商協會申請註冊發行額度不超過60億元的中期票據。為進一步拓寬融資管道，優化公司債務結構，滿足公司經營發展需要。

此輪房企密集再融資源於11月8日交易商協會發文。當時發文稱，“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支援，委託專業機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支援民營企業發債融資。預計可支援約2500億元民營企業債券融資，後續可視情況進一步擴容。


這一消息令市場為之振奮，融資迅速開閘，多家房企宣佈融資回血，其中打頭陣的是龍湖集團。11月10日，交易商協會發文，受理了龍湖集團200億元儲架式註冊發行，中債增進公司同步受理企業增信業務意向。

交易商協會同時表示，除龍湖集團外，還有多家民營房企也在溝通對接發債註冊意向，交易商協會、中債增進公司正在積極推進受理評議工作。

當日晚上，央企保利發展也公告稱，收到交易商協會出具的四份《接受註冊通知書》，同意接受公司中期票據、短期融資券註冊，註冊額度自各《接受註冊通知書》落款之日起2年內有效，註冊額度合計100億元。

此外，新城控股當晚也公告稱，為積極改善融資情況，優化債務結構，公司擬向交易商協會申請新增150億元債務融資工具的註冊額度。

據記者粗略統計，自11月8日以來，上述房企發債總額度已經高達660億元。此外，房地產業務占比超六成的南京高科(6.870, -0.01, -0.15%)近日也公告，公司於2022年11月10日在全國銀行間市場發行了2022年度第八期超短期融資券，實際發行總額為2.5億元，期限為120天，發行利率為2.08%。

房企趁股價反彈火速配股

事實上，支持民營企業拓寬融資途徑“三支箭”早在2018年便已經存在。華南一位元頭部房企高管告訴記者，所謂三支箭，是從債券、信貸、股權三個融資主管道，支持民營企業拓寬融資途徑。“具體來說，第一支箭是信貸支持，第二支箭是民營企業債券融資支持工具，第三支箭民營企業股權融資支持工具。但地產這塊，股權融資和定增目前沒有放開。”

總體上看，此次通過中證金融、中債增信擔保，能在一定程度上解決房企因信用資質不佳而無法發債問題。

值得注意的是，除了公開市場發債外，也有房企在地產板塊股價大漲後，火速進行配股。雅居樂集團16日早間港交所公告稱，按配售價每股2.68港元配售2.95億股股份。配售股份占公司已發行股本約7.53%，配股所得款項淨額估計約為7.83億港元。而配售價較前一日收盤價折讓17.8%。

在一天前，“宇宙房企”碧桂園也公告宣佈，擬配股14.63億股，配股價2.68港元/股，較前一日收盤價折價約18%，融資金額約39.21億港元。而配股所得款項淨額約為38.72億港元，公司稱資金用途為“現有境外債項再融資、一般營運資金和未來發展”。

當然，在港股市場上，折價配股的結果便是，二級市場股價迅速大幅回落。雅居樂集團截至今日午盤，股價下跌21.17%；而碧桂園15日早盤股價就曾應聲下跌，開盤跳水一度達13.5%。截至今日午盤，該公司再次下跌17.5%。


記者注意到，自11月8日至11月14日之間，上述兩家房企股價反彈幅度分別達到67.03%和129.58%。

不代表“警報解除”

此輪融資潮中，房企獲得“回血”，是否意味著“警報解除”？在業內人士看來，並非如此。

一位不願具名的券商分析師認為，發債資金的實際落地，可以延長房企的壽命，同時增加房企抵抗風險的能力，但不代表房企絕對沒有風險。

他認為，這一輪房企發債更重要是給市場注入信心。“以龍湖集團儲架式註冊發行為例，一方面減少後續的行政審批，另一方面給這些額度是給市場一個預期，資金會持續穩定落地。”

前述房企人士也表示，目前中債增信仍然要求提供抵押物，從已經公佈的公司看，抵押率都在50-55%之間。“也就是說，如果未來發行200億，需要潛在400億的資產用於抵押，這對於公司就會有一定壓力。”

他表示，目前能夠公開發債，是經營較為穩健的房企，且有足夠物業用於抵押。“接下來，如果抵押物要求降低，目前境內外都沒有出現展期違約、或者境內債務沒有展期違約的房企，也是潛在發行公司。”

在他看來，當前市場邏輯是，在資金支援下房企不會出現展期違約，增強市場信心從而促成銷售。換言之，房企是否涉險過關，仍需要觀察未來能否實現銷售回款的回暖。

二十大報告再提“租購並舉”，未來租房市場將呈現哪些新趨勢？11月15日，在“2022華夏數字經濟與智慧人居高峰論壇”上，同步發佈了《房地產邏輯的新變化——中國租房大資料包告（2022）》（簡稱“報告”）。其中提到，未來“職住合一”將得到強化，租賃需求正在重新流向實際就業地，而房價租金比有望走低。

一線城市租金5年內總體呈上升趨勢

“雖然租房市場經受了疫情衝擊的考驗，但是租金大體平穩，波動基本沒有超出正常範圍。從近5年走勢來看，租金沒有明顯的上升或下降的趨勢（不考慮物價）。”中國社科院財經戰略研究院住房大資料項目目組組長、中國城市經濟學會房地產專業委員會秘書長鄒琳華在分析報告時表示。

從報告來看，2022年10月租金與2018年1月租金水準基本持平。而從近一年走勢來看，季節性波動減弱，旺季租金上漲不明顯，淡季跌速稍快，但也沒有出現非正常下跌。

報告顯示，近5年來，一線城市租金總體呈現上升趨勢，特別是上海更為明顯。與2018年1月住房租金相比，2022年10月上海、深圳、北京、廣州租金分別上漲了21.2%、11.6%、8.1%、7%。而近一年內，北京租金下跌最少，廣州、上海次之，深圳租金下跌最多，達到3.8%。

在二線城市中，從近5年來看，廈門上升趨勢比較明顯 。而近一年內，租金上漲最多的是石家莊與寧波，一年下跌最多的是哈爾濱、南昌、東莞、鄭州 。其他城市以輕微上升為主。

值得關注的是，雖然三四線城市的住房租金市場尚未出現非理性下跌，市場波動目前仍在可控範圍，但下跌態勢尚未改變。

租賃公募REITs將成為資本市場重要投資品

鄒琳華指出，隨著住房投資投機的退潮，房價持續上漲時代一去不復返。未來大多數城市房價回歸到合理水準將是大概率事件。由此，房價租金比有望走低。

不過，鄒琳華認為，房價租金比下降具有雙刃劍作用，房價租金比的倒數就是租金收益率，租金收益率上升，投資租賃住房逐步可以實現資金平衡，長期資金可以進入住房租賃市場。

對於未來市場的趨勢，鄒琳華還表示，在疫情衝擊下，“職住合一”得到了強化，租賃需求正在重新流向實際就業地。

值得一提的是，近年來，長租公寓新格局正在重塑。“從2021年開始，長租行業進入到理性、健康、可持續的新階段，在需求端和資本端都出現了顯著的變化。”樂乎集團創始人、CEO羅意直言對於行業的變化並不悲觀，“在疫情等不確定性的外部衝擊下，租賃住房表現比很多業態都要好。”

同樣樂觀的還有雅詩閣中國華北區業務拓展部與資產管理部副總監馬征，其坦言，無論是長租公寓還是高端服務式公寓，只要服務的需求還在，都可以找到對應的客群。

此外，鄒琳華預計，自持和集中式長租房、保障性租賃住房都將是發力點，未來一二線城市長租房市場發展空間會被逐漸打開，而租賃公募基金REITs也將成為資本市場的重要投資品。

11月16日，深圳華僑城股份有限公司（簡稱“華僑城”）發佈2022年10月主要業務經營情況公告。公告顯示，10月單月，華僑城實現合同銷售面積22.3萬平方米，合同銷售金額42.4億元；當月無新增土地情況。

整體來看，今年1-10月，華僑城累計實現合同銷售面積223.4萬平方米，同比下降35%；合同銷售金額472.1億元，同比下降33%。

此外，公告還披露，今年1-10月，華僑城旗下文旅企業合計接待遊客5485.7萬人次，為去年同期72%的水準。對此，華僑城表示，公司旗下文旅企業抓住疫情視窗期，通過不斷關注當下遊客消費的新需求、新趨勢、新動向，創新推出國潮藝術節、音樂節、電競觀賽派對、創意市集等主題節慶活動。

11月16日，據北京產權交易所披露的資訊顯示，北京首都開發股份有限公司擬掛牌轉讓北京發展大廈有限公司100%股權及1.566億元債權，轉讓底價為20.39億元。

其中，北京發展大廈有限公司100%股權的掛牌價格約為18.82萬元，轉讓方對標的企業債權1.566億元，對應的掛牌價格為1.566億元，若本項目形成競價，成交價格的增值部分為本專案股權部分的溢價。

據悉，標的公司成立於1986年10月7日，曾是由首開股份(5.740, -0.08, -1.37%)與日本野村•中國投資株式會社共同投資設立的獨立法人中日合資企業，於2018年3月改制，成為首開股份的獨資子公司。經營範圍包括零售捲煙、雪茄煙；出租寫字間、會議廳；經營零售商店；樓宇的清潔、保安、設備維修服務及物業管理諮詢服務；收費停車場。北京發展大廈於1987年4月開工建設，1990年4月11日正式運營。

截至2022年9月30日，標的公司營業收入4924.45萬元，營業利潤3081.77萬元，淨利潤2306.05萬元，資產總計5.16億元，負債總計1.63億元，所有者權益3.53億元。

一向被視為最具韌性的上海房地產市場也開始走下坡路了。

“最近莘莊網紅盤好世鹿鳴苑一房源幾乎降到了2017年的成交價。”購房者王大寶向觀察者網表示，該專案曾是是歡樂頌的拍攝地，市場熱度較高，但由於房子在一樓，考慮到光線問題且未來不好出手就沒有購入。

“隨後仲介稱房源很快就賣出去了，成交價950萬，折合單價約7.15萬/平方米。”王大寶感歎，相比於同社區逼近10萬的單價，該套房源價格屬於歷史新低，何況還是帶車位成交。

二手房價格環比下降0.4%

好世鹿鳴苑降價出售並不是個例。諸葛找房APP上，翡翠濱江一期一套314.9平方米住宅在今年10月22日以5380萬元掛出，10月31日業主將掛牌價調至4999萬元，8天降價381萬元。

此外，貝殼APP顯示，2022年10月12日，星河世紀城一套100.06平方米中樓層住宅以826萬的總價成交，折合成交均價82551元/平方米。10月28日，同社區一套119.62平方米中樓層住宅以937萬元的總價成交，折合成交均價78332元/平方米，較之前每平方米減少4219元。

據國家統計局發佈的10月70城二手房價格指數顯示，10月單月，一線城市二手住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.3%，其中，上海二手房價格環比下降0.4%。

“從區域來看，2022年下半年，上海遠郊區域掛牌價格先有鬆動，但是到10月下半月開始向市中心漫延，中心區掛牌價格也開始有下跌跡象。”上海中原地產市場分析師盧文曦分析，這導致在9月份還能環比上漲0.6%的上海二手房價格指數，在10月突然驟降至環比下跌0.4%，由漲轉跌承壓加大。

10月上海二手房的現狀可以說是量價齊跌。資料顯示，10月上海二手房成交1.64萬套，環比減少10.65%。

而在上海二手房市場漲跌前景未明之際，房東們紛紛掛牌出售房源。我愛我家(2.690, -0.02, -0.74%)平臺上，總價1000萬以上的二手房房源共計1806套，其中，7日新上房源153套，占比為8.47%。

新房備案價最高漲1.5萬元/平

在二手房掛牌量激增的背面，上海新房項目正在悄悄加價。

11月13日，上海市房地產交易中心官網“網上房地產”發佈2022年第七次集中批量供應房源，本批次上市57個商品住房項目，共約190.6萬平方米，合計16060套。分佈在浦東、徐匯、靜安、普陀、虹口、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、臨港14個區域。

這是上海年內新房集中供應規模最大的一次。前六批次中，上海分別供應33個、46個、40個、39個、32個、28個新盤，且從供應面積和供應房源數量來看，本批次規模仍領先前六批次。

可以對比的是，上海第四次集中批量供應總建築面積約138.9萬平方米，共計12421套；第五次集中批量供應總建築面積約100.1萬平方米，共計9093套；第六批次集中批量供應總建築面積約116.8萬平方米，共計10784套。

不止是數量，本批次新房價格上也出現一定程度的上漲。資料顯示，本批次房源備案均價為72730元/平方米，而前六批次的備案均價分別為57899元/平方米、58558元/平方米、58586元/平方米、54490元/平方米、53360元/平方米、62071元/平方米，首次突破“7”字頭。

“一方面是因為均價10萬+的產品變多了，導致房源備案均價上漲。”業內人士介紹，本批次項目中，備案均價在10萬元/平方米以上項目有12個，面積占比約25.8%，是第6批次的兩倍。

從價格來看，此次房源價格最高的是位於浦東的浦開江南裡和虹口的海泰園，備案均價均為14.5萬元/平方米，而第6批次的房源價格最高的是位於徐匯的禦江廷，備案均價僅13.1萬元/平方米。

另一方面的原因是，部分區域內的過會價格有所放寬。以青浦蟠龍雲邸（一期）為例，該項目的過會價格為6.2萬元/平方米，而其緊挨著的蟠龍府一期指導價為6萬元/平方米，每平方米上漲0.2萬元/平方米。

無獨有偶，位於青浦的虹悅蘭庭加推後出現漲價現象。該項目別名招商虹橋公館三期，過會價格為6.4萬元/平方米，較2021年入市的招商虹橋公館二期上漲了0.4萬元/平方米。

漲幅最大的是徐匯長橋板塊，板塊內悅匯長庭目前過會價格為9.4萬元/平方米，一路之隔的匯城南街裡兩年前入市價是7.9萬元/平方米，這相當於上漲了1.5萬元/平方米。

打新熱會熄火嗎？

“打新”，一直被上海購房者奉為購房法則。背後的邏輯是，上海新房受限價政策制，均價遠遠低於同區域的二手房房價。新房買到即賺到，自然成為眾多購房者的共識。

在2021年第一批集中公示入市的33個項目中，有28個專案在4月開盤，最終有12個日光碟、8個樓盤觸發積分制（認購客戶數量大於房源數1.3倍觸發積分制），前中不乏千人搖項目。

哪怕在房地產市場下行的2022年，上海新盤仍不缺客戶。據安居客統計資料顯示，上海2021年1批次至2022年2批次，觸發積分占比分別為39%、51%、51%、48%、54%、40%、39%、30%。

時至今日，上海“打新”熱度雖有降溫卻仍未消散。以5批次的招商象嶼蟠龍府和前灘東方悅瀾舉例，前者推出468套房源，有1940+組認購，認購率高達414.53%；後者推出481套房源，1480組有效認購，認購率達307%。

“二手房降價，新房漲價，將直接縮小倒掛差。”有仲介人士告訴觀察者網，現在二手房的價格降下來了，倒掛不大甚至部分區域的價差已經消失，疊加期房的風險因素，打新潮會逐漸褪去，購房者也會更加理性。

“此外，上海第七次集中批量供應房源有意分流。”該人士指出，均價10萬+的新房有12個，針對的客戶群體均是上海改善需求的購房者，一次性推出超千套房源在一定程度上能分散網紅盤的熱度。

盧文曦指出，短期來看，上海市場的調整進入第二階段，即量、價齊跌，因此還會慣性延續，不過基於上海樓市消費還有一定韌性，即便市場調整仍屬於溫和。“新房有穩定的供應做支撐，因此成交有機會反彈到80萬平方米以上的區間運行，二手房成交量或延續縮量走勢，而且價格環比下跌趨勢確立，因此慣性上11月份還會延續這一趨勢。”

合景泰富（01813）公布，以約3.71億元（人民幣．下同）出售持有成都項目的合營企業50％股權予獨立第三方，料收益約1,400萬元人民幣。

該集團指，所售項目位於成都市錦江區攀成鋼片區，總佔地面積19萬平方米，物業開發項目包含住宅、商業、辦公、酒店及酒店式公寓，而項目面積約70.7萬平方米已全部完成開發，及約21.3萬平方米仍在開發中。出售提供提前變現投資價值機會，並為未來業務發展需要提供資金，預期出售所得款項將用作償還債務及一般營運資金。

結好控股（00064）公布，附屬買方 Prosper Track Enterprises Limited，與賣方方訂立租賃協議，以1,228.5萬英鎊（相當於約1.14億港元）之轉讓費購入該等9套公寓。賣方將向買方授予該等公寓擁有權之該等租賃，期限為自2020年1月1日（包括該日）起的999年減10天。

該等公寓為 Apartments 501－509， N9 Thames City， 8 Carnation Way， London SW8 5JE， United Kingdom，合計淨內部面積約8,760平方呎。租賃可讓集團以英國倫敦的優質資產壯大及多元化其投資物業組合，增強收入基礎並提供資本增值潛力。

連同早前就9套公寓訂立的前租賃協議，公司在英國倫敦就合共18套公寓（合計淨內部面積約為17,731平方英尺）訂立租賃協議。

天安新材（滬：６０３７２５）晚間公告，控股子公司佛山石灣鷹牌陶瓷有限公司起訴恒大地產集團鄭州有限公司民間借貸糾紛一案，已由法院立案受理。訴訟請求金額暫計至2022年11月2日合計6,197.44萬元人民幣。

融創中國（０１９１８）發公告指出，高等法院頒令將清盤呈請聆訊延期至2023年6月14日。其股份已自2022年4月1日上午9時正起於聯交所暫停買賣，股份並將繼續暫停買賣，直至另行通知為止。

買家欠信心 救市政策效力待發酵

內地樓市置業信心未見復甦，地產商劈價去貨，樓價在傳統「金九銀十」銷售旺季接連向下。路透根據國家統計局公布數據測算，10月70個大中城市新建商品住宅價格（一手樓價）指數按年下跌1.6%，降幅較9月擴大0.1個百分點，連跌6個月，再創2015年8月以來最大跌幅；按月計，一手樓價跌幅亦擴大0.1個百分點至0.3%，連挫3個月且持續9個月沒有升幅。業內人士估計，樓價在年內餘下兩個月仍難擺脫低位徘徊形勢，但紓緩政策力度大增下，市況有望回暖。

10月有19個城市一手樓價上漲，較9月減少1個。二線城市成都及杭州升幅最大，分別按年漲7.2%及6.4%。一線城市方面，北京上揚5.9%，升幅較9月收窄0.2個百分點；上海多4%，升幅擴大0.2個百分點；深圳漲0.5%，收窄0.4個百分點；廣州升0.2%，擴大0.1個百分點。二手樓價方面有16個城市錄得升幅，北京漲5.2%、上海升3.9%，廣州及深圳則分別跌0.2%及3.5%。

分析指市場接近底部

國統局城市司首席統計師繩國慶稱，10月70個大中城市中，一手樓價下降城市數目增加，各線城市樓價按月下降，一線城市按年上漲、二三線城市按年降幅略擴。

一線城市一手樓價按年上漲2.6%，漲幅比9月回落0.1個百分點；二手樓價升1.3%，較9月擴大0.1個百分點。二線城市一二手樓價分別下降1.3%及3.2%，跌幅擴大0.1和0.2個百分點。三線城市分別降3.9%及4.7%，擴大0.1和0.2個百分點。

諸葛找房資料研究中心高級分析師陳霄表示，市場已近底部，現時各地紓困政策「應出盡出」，調控寬鬆對市場端的促進作用將愈發有限，目前的難題仍是買家信心與預期普遍不足，隨後續保交樓工作落實等，或將傳導至新樓市場。

「金融16條」紓房企資金壓力

58安居客房產研究院分院院長張波指出，受整體銷售下滑影響，10月樓價整體下行趨勢仍在延續，後續隨政策不斷加碼，尤其是房產「金融16條」等大力度政策落地，市場正在醞釀復甦。

張波認為，政策力度已明顯提升，「金融16條」對後市的影響會非常直接，加上民企債券融資支持工具同步發力，在房地產開發貸款、信託貸款及債券融資多種融資管道的助力下，房企後續的項目交付及資金壓力將得到紓緩，有利市場整體回暖；雖然就今年最後兩個月而言，樓價依然很難擺脫底部徘徊，但政策春風已至，寒冬終將過去。

內房債市依舊冰封，在政策轉勢利好行業下，投資者加倉內房股的意願回升，繼碧桂園（02007）本周二作出大手配股籌39億元後，雅居樂（03383）昨早公布，以先舊後新方式配售2.95億股，佔擴大後股本約7%；配售價每股2.68元，較周二收市價3.26元折讓17.8%，集資7.906億元，淨額7.83億元，有關資金擬用作現有債項的再融資，以及一般企業用途；至於公眾股東的持股量將由25.02%攤薄至23.26%。

雅居樂股價昨天失守配股價，午市低見2.46元或下挫24.5%，收市報2.5元，仍然下跌23.3%，成交額15.12億元。

配售價2.68元失守

今年8月，雅居樂宣布減持旗下物業管理公司雅生活（03319）約3.45%股份，套現3.43億元，資金用於增強短期還債能力及改善財務狀況。雅居樂再於9月向路勁基建（01098）出售內地物業及股東貸款，包括位於山東濟南市歷下區的兩幅土地，總作價6.8億元人民幣。

融創中國（01918）因未償還一筆2200萬美元優先票據本息，遭一名持有人入禀高等法院申請清盤，原定昨天展開清盤呈請聆訊，獲高院頒令把呈請聆訊延期至明年6月14日。融創表示，將適時另行刊發公告，以知會股東及投資者任何有關呈請的重大進展。

早前有傳作為融創境內發行主體的子公司融創房地產，準備對境內債券進行整體重組；該公司存續境內債及關聯資產支持證券（ABS）規模合計約154億元人民幣。彭博昨引述知情人士指融創正與財務顧問中金公司合作，研究把所有境內債務延期重組計劃。

融創5月有美元債息屆滿還款寬限期後仍未支付，觸發境外債項違約，正籌備重組計劃，而其境內債未有出現違約事件。有部分融創境內債「16融創07」的持有人透露，昨天有收取到期應付的利息。

龍光境內債重組表決今截止

同樣被債主入禀清盤的龍光集團（03380），旗下境內發債主體龍光控股本月3日向債權人提出境內債券全部重組的方案，惟投票表決截止日由上周五（11日）延至本周一（14日）後，彭博引述知情人士稱，龍光已再把截止日期推遲至今天。知情人士透露，龍光尋求把已展期的境內公司債及ABS再延期至2026年8月完成分期還款，未到期的公司債及ABS則延至2027年5月完成兌付。

估值跌穿200億 規模巨存流標風險

雖然市況低迷，但被視為歷來最貴重市區重建項目的市區重建局（市建局）觀塘市中心重建項目第四及第五發展區（下稱觀塘第四及五區），如期於11月推出招標。市建局昨天公布，邀請19家發展商就該項目入標，明年1月11日截標。由於商業市道未被看好，市場對該用地的最新估值跌穿200億元，並關注有流標風險。

鄰近港鐵觀塘站的觀塘第四及五區項目，位於康寧道及觀塘道交界，規模龐大，今年9月市建局共接獲24家發展商提交意向書，包括長實（01113）、恒地（00012）、新地（00016）、信置（00083）、會德豐地產及中資發展商中國海外（00688）等。

第四及五區明年1．11截止

不過，有5家提交意向書的發展商，最終未獲市建局邀請入標。市建局宣布，共有19家發展商和財團獲邀入標競投，明年1月11日截止，市建局轄下的招標遴選小組將評審收到的標書，並於稍後向市建局董事會提交建議，再由董事會決定。

總佔地約27.55萬方呎的觀塘第四及五區，屬於整個觀塘市中心重建項目的最後一個發展地盤，可建樓面面積達216.59萬方呎，將發展包括綜合政府設施和商業發展的大型項目。

市建局因應市況和業界意見，於該項目引入浮動規劃參數安排，已於今年9月獲城規會批准，中標財團將可在總樓面面積不變的前提下，依照城規會批准的樓面範圍，靈活調撥商業樓面面積作寫字樓、酒店和零售等其他商業用途。為保持該項目的「市中心」特色，位於較低層樓層的商業樓面，不得少於約70萬方呎；至於該項目的政府、機構或社區樓面面積，則維持約9.26萬方呎。

市建局表示，會透過規劃和重整土地，因應前述項目的發展改善該區的道路網絡和交通設施，加強第二及三發展區（即私人住宅凱滙等）與周邊地區的行人連接性。

估值下限93億 每呎樓面4300元

由於第四及五發展區規模龐大，該項目一直被市場視為地標性項目，於今年第三季招收意向書時，市場估值最高約259.9億元，每方呎樓面估值（下稱樓面估值）約1.2萬元。不過，隨着市況進一步轉弱及利率趨升，業界最新估值上限已降至173.3億元，樓面估值約8000元；估值下限約93.1億元，樓面估值約4300元。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指出，現時市場氣氛欠佳，商業項目受多項不利因素影響，加上利率上調，投資回報相對不算吸引，隨時流標收場，惟仍可能會吸引區內有較多項目的發展商以「志在必得價」爭奪。他對該項目的估值約97.5億至108.3億元，樓面估值約4500至5000元，較今年初的估值低約10%至15%。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，在現時市況下，大型商業項目難以消化，加上規模龐大，雖然第四及五發展區項目位置理想，估計最多只收到4至5份標書甚至「出奇咁低」，對該用地的估值約93.1億元，樓面估值約4300元。

為加快舊區重建，《施政報告》中提出放寬強制拍賣的申請門檻，並精簡一系列相關安排，發展局計劃明年下半年提出相關條例草案，並於昨天向立法會提交文件交代初步建議，包括特定條件下容許舊樓強拍門檻降至六成，以往不符申請資格的相鄰地段，或申請地點旁大業主已持有100%業權的土地，亦有望納入申請範圍。政府建議設有專責辦事處加強對受影響小業主的支援，包括墊支助其打官司。

相鄰地段業權份數准合併計算

立法會發展事務委員會將於下周二（22日）討論與強拍相關的建議，發展局提交的文件提議樓齡50年以上的住宅樓宇，強拍申請門檻由八成降至七成，70年以上更降至六成；非工業地帶上的工廈，只要樓齡30年或以上，門檻由80%降至70%。

此外，當局建議放寬相鄰地段合併提出申請的限制，建議無論相鄰地段有否共用樓梯，都可合併計算平均業權份數；而現時大業主持有100%的地段，不可納入強拍申請中，惟政府建議容許此類土地在特定條件下也可納入申請，雖可合併計算業權份數，惟大業主在每個地段持有的業權，仍須達六成或以上。

設專責辦事處提供支援服務

另一方面，發展局建議政府內部設立專責辦事處，在強拍不同階段向小業主提供一站式的支援服務，例如小業主收到強拍申請後，辦事處將向其提供初步專業諮詢服務，鼓勵其參與調解，並協助小業主取得更多資訊，以考慮接受收購建議或進行訴訟。

如果小業主決定進行訴訟，辦事處會協助其獲取專業服務，甚至為合資格人士提供臨時貸款和輔導支援服務等，以及在強拍後協助小業主另覓居所等。當局亦建議容許小業主在完成強拍後，可在自住物業繼續居住一定期限例如半年，與租客的緩衝期看齊，期間須支付租金等。

發展局透露，將就有關建議諮詢專業機構、地產業界和業主組織等不同類別持份者，視乎收集到的意見，目標明年下半年向立法會提交有關修訂的條例草案。

大型發展商積極推盤，恒地（00012）今明兩天（17日及18日）共發售136個全新單位，其中紅磡重建項目必嘉坊．迎匯明天首輪開售23伙，暫收約270票，超額認購約10.7倍，開售當日截票。

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，必嘉坊．迎匯明天首輪開售23伙，截至昨天累收約270票，超額認購約10.7倍。必嘉坊．迎匯位處黃埔街33號，提供280伙，實用面積192至514方呎，預計落成日期為2024年12月底。

至於恒地同系粉嶺發展項目One Innovale第3期One Innovale–Cabanna，率先在今天以先到先得形式賣113伙，折實價由336.28萬元起。

LP10綠化空間佔地6萬呎

將軍澳藍田隧道及將軍澳跨灣連接路將於12月11日通車，南豐發展董事及銷售部副董事長麥一擎說，將軍澳日出康城交通及社區配套更趨完善，旗下同區LP10正陸續入伙，現尚餘最後102伙待售，計劃適時部署新一輪銷售。LP10住客會所首度曝光，連同綠化空間佔地近6萬方呎，設施包括約31米長的戶外無邊際泳池及兒童探險森林區等。

可供出售單位逾9500伙的「出售居者有其屋計劃單位2022」（居屋2022）早前公布價單及揀樓日期，拖累未補地價資助房屋（包括公屋及居屋）二手交投受壓。據房屋委員會（房委會）資料顯示，11月上半月錄得14宗未補地價資助房屋成交，較10月同期的21宗，少7宗或33.3%。

長沙灣凱樂苑呎價失守1萬

在14宗未補地價資助房屋成交中，長沙灣居屋凱樂苑A座凱碧閣低層17室，實用面積477方呎，原業主今年3月底以未補地價630萬元放盤，最終累減170萬元或約27%，以460萬元成交，呎價僅9644元，二手成交呎價首度跌穿1萬元，創屋苑未補地價呎價二手新低。原業主於2019年以327.62萬元向房委會一手買入單位，賬面獲利132.38萬元或40.4%。房委會同時更新10月全月的未補地價資助房屋成交宗數至158宗，較9月的147宗增加11宗或約7.5%。

美聯物業首席高級營業經理黃家明表示，九龍灣淘大花園C座低層8室，實用面積375方呎，2房間隔，叫價480萬元，吸引同區租客睇樓，數小時後以455萬元入市，樓價重返2016年6月水平，呎價12133元。據悉，原業主於1981年以16.29萬元買入上述單位，賬面獲利438.71萬元或約26.9倍。

政府銳意拓展北部都會區，現有的棕地作業需要另覓地方營運，加上顧及本港工業長遠發展，政府已預留土地發展多層工業大廈。發展局最新向立法會交代首批用地的資料，涉及5幅土地，估計可提供約775萬方呎樓面面積，預計明年下半年起陸續推出招標。

可提供775萬呎樓面

政府已預留約72公頃位於元朗洪水橋/廈村和元朗南新發展區的土地，作為物流和工業等用途，當中約69公頃擬發展多層工業大廈，預計可提供約4200萬方呎樓面面積。

發展局最新指出，首批推出的土地共5幅，3幅位於元朗工業邨，處於福宏街和宏利街交界，佔地1至1.4公頃，最快明年推出招標；另外兩幅位於洪水橋近港深西部公路的用地，佔地約5.3和2.7公頃，現時用作社區隔離設施，則須視疫情再定推出時間。

該5幅土地預計總樓面面積約775萬方呎，政府要求投得土地的發展商，撥出不少於30%樓面予政府，由當局指定部門或代理人營運和向棕地作業者出租有關樓面，初步定出租期5至10年，租金則與現時棕地市值租金相若。發展局稱，推地時間已考慮相關土地預計2023至24年度完成地盤平整，為了解市場對有關機制的興趣，會在招標前先招收意向書，並因應結果再微調出售土地的安排。

小業主擴大議價空間後，個別屋苑交投有所改善，九龍灣德福花園11月暫10宗成交，多過太古城（6宗），有2房以585萬沽出低估價1成；另將軍澳中心本月同錄10宗成交，3房作價705萬，近5年低位。

德福花園11月初一個遺產盤呎價不足1萬元，即引起市場注意，月內交投有所改善，暫錄10宗成交，實用均價約1.07萬元，較上月回落約5%，不乏外區客慕名而來。

將軍澳中心3房 705萬5年低

剛易手的Q座低層6室，實用面積540平方呎，2房間隔，原本叫價640萬元，附有雅致裝修，獲外區的年輕上車客傾價，終以585萬元承接，減價55萬元，呎價10,833元，售價重返2016年水平，較網上銀行估價647萬元低62萬元或1成。原業主於2010年以333萬元購入，持貨12年帳面獲利252萬元，升值75%。

月內同錄10宗成交的將軍澳中心2房和3房交投參半，其中11座中層A室，實用面積545平方呎，3房間隔，累減85萬或約1成以705萬元沽出，呎價12,936元，售價近5年低位，較網上銀行估價801萬元低96萬元。原業持貨接近8年面帳微賺17萬，單位升值約2.4%。

另方面，二手市場存在隱憂，部分業主睇淡後市，不惜蝕讓離場，消息指，屯門康麗花園2座低層E室，實用面積480平方呎2房，原業主睇淡後市樓價走勢，以低於購入價470萬元放售單位，終465萬元沽出，呎價9,688元。原業主於2018年初以495萬元購入，持貨4年帳面蝕逾30萬元。

大埔天鑽錄明賺暗蝕，消息指，大埔天鑽16座低層G室，實用面積457平方呎，2房間隔，向東南，放盤4個月，原叫價730萬元，現以低市價1成610萬元沽出，減價120萬元或16%，呎價13,348元。原業主於2019年1月以594.2萬元購入，帳面賺15萬，計算釐印費及律師費後，料要損手約5萬元。

拍賣場交投回升，忠誠拍賣昨日於拍賣場內拍出4項物業，包括2項商業項目，其中上環永德商業中心中層單號室，屬於無契樓，建築面積約411平方呎，開價220萬元，最終以230萬元成交，呎價約5,596元。

另外，坪洲圍仔街15號遠東發展坪洲大廈地下舖位及閣樓，舖位建築面積約400平方呎，閣樓約800平方呎，開價188萬元，最終以230萬元沽出，呎價約5,750元。同時，粉嶺榮福中心地下單號車位，屬於銀主盤，開價96萬元，終以124萬元賣出。