平均地權條例去年底公布修法，擬規定預售屋禁止換約，迄今快屆滿一年，仍在卡關中，但建商不甩修法，還是最愛預售這一味。據住展最新調查顯示，今年前十月北台灣預售案占比，高達85.5％。

住展雜誌17日最新調查指出，今年前十月，北台灣新成屋案量占比14.5％，比去年全年減少約3個百分點；反觀預售屋占比高達85.5％，顯示預售屋推案仍是市場供給主力。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，「平均地權條例」自去年公布迄今，快屆滿一年，祭出「預售屋禁止換約」條款，震撼市場，但迄今送進立院後，修法進度緩慢，因此未明顯降低建商推出預售屋的意願，對房市供給面的影響程度有限；反而土建融利率提高和市場需求強弱，對業者推案規劃的影響更明顯。

根據住展雜誌統計，截至今年前十月，北台灣推案量逾9,800億元，其中預售屋約8,445億元、占比高達85.5％；而新成屋的部分約1,430億元，占比14.5％。

至於近年房市炙手可熱的新竹，新成屋案量占比最低，前十月總推案量近1,400億元，已較去年全年高出逾百億元，不過新成屋僅41.7億元、占比3％，比去年全年占比26.5％，大減23.5個百分點。

成采錡分析，由於市場買氣熱絡，預售案銷況普遍良好，線上成屋供給減少，再加上區域房價居於歷史高檔，業者積極推出預售案，因此新竹成屋案量占比大幅萎縮。

桃園方面前十月推案量約2,851億元，其中成屋約308億元、占總量10.8％，占比為北台灣倒數第二。

至於台北市前十月推案量約2,053億元，其中成屋約442.39億元、占比21.5％，比去年全年增加6個百分點，為北台灣占比攀升幅度最大的都會。

另外，新北市前十月推案量3,200億元，成屋占574億元、占比約17.9％，較去年下滑3.4個百分點，主要集中區域已從去年的板橋、林口，轉移至新莊。

成采錡指出，有些建商擔心營建成本吃掉預期利潤，改採邊建邊售、或先建後售，但根據目前掌握資訊，市場上籌備中新案多為預售屋，預估未來預售案仍是北台灣推案主流。


自由時報
修法前北台狂推預售案 占比衝高

「平均地權條例」修正草案並未排入立院優先審議法案，預售屋禁止轉售政策短期內不會上路，帶動今年北台灣預售建案推案占比衝高，今年前十月高達八十五．五％，較去年同期提高三個百分點；各區域中，除台北市外，其餘均為八成起跳，新竹地區占比更高達九十七％，為北台灣之最。

根據《住展》雜誌統計，今年截至十月底，北台灣新建案推案量累計達九八七五億元，其中預售屋合計總銷八四四五億元，新成屋建案總銷僅約一四三○億元。

至於北台灣各區域預售建案占比，台北市約七十八．五％，是唯一不到八成的區域；而預售案占比前兩高分布在桃竹地區，其中新竹地區高達九十七％、桃園則達八十九．二％，分別年增二十三．五及一．六個百分點。

《住展》雜誌企研室經理成采錡指出，因「平均地權條例」修正草案送進立法院後未有進展，對於房市現況衝擊有限，反而是土建融管制以及利率提高，加上近期買氣衰退，對建商的衝擊還比較顯著。

對於新竹預售推案占比如此之高，成采錡解釋，目前新竹買氣算是相對好，加上過往推出預售案都出現熱銷情況，導致線上新成屋供給量減少，又碰上新竹房價創歷史新高，建商更積極推出預售案搶市。而台北市則因中正區有豪宅新成屋案進場，直接推升全市的新成屋案量比重。

至於過往被認為「成屋更好賣」的宜蘭地區和基隆市，今年預售、成屋建案占比也出現變化；其中，宜蘭今年預售屋占比高達八十三．二％、年增十一個百分點，基隆市約八十一．九％、年增九．一個百分點。

成采錡指出，儘管過去因營建成本上揚等因素，部分建商選擇邊建邊售或先建後售模式，但依目前市況來看，預售案仍是主流。

「新板核心因開發飽和，土地稀缺，已多年未有新釋出，加上屋主惜售，價格一直維持在高檔，但今年新板外圍二環等地新案紛紛開出高價，形成外圍行情力拱核心地段價值的力道。」讓正新板地段指標推案，「被動」升格到三位數百萬行情。

今年由在地開發商勝輝機構將六必居砂鍋粥名店舊址周邊店鋪街廓整合，推出的大坪數預售案，就傳出每坪將開出破百萬行情；另外，捷運板橋站1號出口萬坪公園旁的新成屋精品宅「皇翔來青」，預期也擁有挑戰百萬行情實力。且比較六都高鐵站，唯獨板橋站是高品質住宅區與行政中心結合，還是市區正核心地段，無論豪宅還是精品宅，都具備特殊性與稀缺價值。

板橋當地房仲業者指出，新板特區達80～90坪大坪數占8成之多，更稀有的2成為中小坪數產品，由於降低入主新板特區的總價門檻，交易熱度不低，增值幅度與流通性比中大坪數產品更強，特別是像「來青」規劃18～31坪28層樓高SRC摩天地標新成屋案，高樓層還有盡覽城市美景優勢，一推出就滿足區內大坪數家庭出身的「新板二代」要「成家立業」的需求，直接買在從小習慣高檔餐廳、精品百貨大遠百、遠東百貨、誠品生活匯聚的生活圈，不用到板橋外圍重劃區等生活機能成熟。

遠雄建（5522）17日法說會，今年新完工案量達156億元，累計前三季稅後純益39.2億元，EPS達5.02元；展望明年，將有全台總銷約114億元新案完工，2024年約207億元，至於2025年將爆量到358億元，再衝高峰，累計在手儲備案量近2,000億元。

遠雄建17日發放上半年現金股利2元，優於近兩年水準；遠雄建協理蕭君如指出，今年前三季合併營收達184.8億元，改寫歷年同期第三高紀錄，稅後純益39.2億元，EPS達5.02元，大賺逾半個股本，改寫近六年同期新高紀錄，主要入帳個案包括中和左岸系列四案貢獻44億元、汐止「遠雄U-TOWN」認列40億元、桃園「新未來」一、二期認列37億元、新莊副都心二案貢獻21億元、台中「遠雄之星」第七期認列15億元及高雄「明水漾」認列11億元。

蕭君如表示，遠雄建在今年取得使照、尚進行交屋中的個案，包括板橋「遠雄鉑翠」、桃園「新未來」二期及「青溪」、台南「安南町」及高雄「明水漾」，預計第四季持續認列。

今年遠雄建已推出北投「遠雄商舟」、南港「遠雄宜進I-City」、中和「遠雄擎光」、桃園「遠雄夏沐」、台中「遠雄純寓」以及高雄「遠雄Park 16」共六案，總銷達230億元，預計年底再規劃推出台中、台南各一筆新案，共約40億元。

遠雄建表示，自2022～2025年的未來四年裡，在手可供完工交屋的儲備案量共約877億元，至於2026年之後的儲備案量則高達1,076億元；遠雄建累計目前在手儲備案量，總計高達1,953億元、直逼2,000億元。

富宇25周年以「每一步都是超越」的自我期許再度跨界豐原，並於圓環北路與豐勢路口黃金角地建築一棟360度超越館，挑高兩層樓的晶瑩玻璃外觀，讓人眼睛一亮的視覺饗宴，沿著曲形結構進入中庭，兩棵美麗的原生鳳凰木，正展開熱情雙臂迎接貴賓蒞臨，接待館內規畫也跳脫制式商業氛圍，取而代之是更貼近這群雲端企業主、新貴隱富的品味，再次見證富宇每一步都是超越之舉。

富宇「大宅豐鼎」挾七期市政路上最閃耀的建築東方之冠、世界之匯的業績實例，建築一棟豐原有史以來最高28層的新地標，不論地段珍稀難得或建築規劃出眾特色，確保資產價值代代相傳，高規格品味成就獨一無二的傳家寶。稀世地段價值「大宅豐鼎」位居豐原市中心蛋黃區，以廟東商圈、太平洋百貨為生活核心，鄰近葫蘆墩公園，豐藏四季休閒生活。

論城市願景與地理發展，價值潛力可望比肩中科，傳統加工業密集的豐原區，於豐洲科技園區蛻變成高精密機械產業，與創新的后里科學園區形成相輔相成的供應鏈聚落。如此緊密的協力關係吸引外商大舉投資設廠，這是台灣的競爭力；也是豐原未來也難以複製的優勢，在交通地段上，鄰豐原轉運站，兩大內外環狀線、三條國道1、3、4 暢接城際，掌握交通軸心地位無可取代。

長期觀察豐原房產，不少在國外事業有成企業主常常感慨，美好的豐原為何沒有一棟具有國際視野的建築，讓一群白手起家的隱形富豪也能落籍心靈原鄉或傳承於下一代榮耀家族世代綿延，這一次終於等到「大宅豐鼎」一種全新的國際風格，創造出豐原最豐富的公設會館，如國際飯店的接待大廳、550坪大器迎賓花園、閱覽室、視聽室、健身房、兒童遊戲區、瑜伽教室、廚藝教室、SKY LOUNGE…等，讓企業層峰新貴們，在家就能享受倍感尊榮的禮遇，每一步都是超越的富宇，值得親臨感受才足以傳達。

宏盛（2534）今年大豐收，新北市淡海多筆新成屋銷售順暢，累計前三季稅後純益8.81億元、EPS達1.86元，賺贏去年一整年；未來將重押商辦市場，於南港籌備規劃總銷逾200億元大案，其中宏盛可望分回至少72億元，預計明年完成變更設計後再請照。

今年業績大旺的宏盛17日舉辦法說會，財務部經理陳育德表示，前三季主要業績來源，為淡海新成屋銷售，展望第四季，台北市「帝璽」已銷售40.29億元，預售迄今已100％完銷，10月開始交屋，為第四季貢獻主力。另外在手可銷售、入帳的餘屋，主要集中在新北市淡海新市鎮，不過所剩下餘屋已不多，只有68.67億元，存貨幾乎消化怠盡。

法人估計，今年宏盛業績可望噴井，有機會挑戰近四年高點。

另外，宏盛興建中新案，包括台北市一筆、新北市二筆，其中新北市汐止為27億元「智1」合建案，預計今年第四季完工，預計明年農曆年後推出，另外37.5億元新店「心中央」、預售時已100％完銷，預計明年第四季完工，交屋入帳會落在2024年。2025年則將有北投石牌市場的合建分售案，預計未來總銷達70.66億元。

至於規劃中新案目前有三筆，都集中在台北市，包括南港頂級辦公案、內湖石潭案、中山榮星案。

其中南港辦公案可望是宏盛繼南京東路「宏盛國際金融中心」之後，下一個頂級辦公代表作，地點位於富邦大南港案、潤泰玉成案旁，全案預計明年完成變更設計，朝向頂級辦公大樓開發，據悉總銷至少200億元，宏盛持有約72.5億元。

平均地權條例修正草案下個月便公布滿一週年，此一草案最初研擬預售屋禁止換約，等於只能買，不能賣，業界認為將重創預售市場，沒人會推，但住展雜誌統計，相較去年全年，今年北台灣預售屋案量占比不減反升，占比達85%，預售屋推案仍是市場供給主力。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，因平均地權條例修正草案送進立法院後，未有新進展，目前該草案對北台灣房市供給面的影響程度尚有限，相較之下，土建融利率提高和市場需求盛衰對業者推案規劃的影響更明顯。

根據住展雜誌統計，截至今年10月底，北台灣新建案推案量累計逾9,800億元，其中預售屋建案案量約8,445億元、占整體推案量85.5％；新成屋建案案量約1,430億元，占整體推案量的14.5％左右。

近年房市交易熱絡的新竹地區，今年新成屋案量占比為北台灣倒數第一。截至今年10月底止，新竹縣市總推案量逼近1,400億元，已較去年全年推案量高出逾百億元，不過因新推案多採預售模式，新成屋案量僅約41.7億元，占整區推案量3％，與去年新成屋案量占比26.5％相較，大減23.5個百分點。

成采錡表示，新竹成屋推案量變化較顯著區域，都是購屋需求相對強的房市熱區，在市場買氣熱絡及預售案銷況普遍良好等因素影響下，線上成屋供給減少，再加上區域房價居於歷史高檔，業者積極推出預售案，成屋案量占比因而大幅下滑。

也因為有新竹墊底，桃園新成屋案量占比來到倒數第二。桃園今年截至10月底，總推案量約2,851億元，其中新成屋案量約308億元、占總量10.8％，儘管成屋案量占比較去年小增1.6個百分點，桃園仍是北台灣新成屋選擇相對少的縣市。

大台北地區成屋供給量一向不多，台北市今年前十個月，新建案推案量共約2,053億元，其中成屋推案量僅約442億元，占總推案量約21％，較去年全年增6.2個百分點，為北台灣成屋推案量占比上升幅度最大的縣市。

至於新北市，截至10月底，新建案推案量約3,200億元，之中成屋推案量約574億元，占全市推案量約17.9％，較去年下滑3.4個百分點。新北市的新成屋集中區，已從去年的板橋、林口，轉移至新莊，其他行政區成屋數量則都在5個以下，選擇相對受限。

過往常被認為「成屋更好賣」的宜蘭地區和基隆市，預售、成屋推案版圖，也都出現不小變化。今年前十個月，宜蘭新成屋案量占比僅16.8％，較去年下降11個百分點；基隆新成屋案量占比18.1％，降低9.1個百分點。

成采錡指出，受營建成本上揚等因素影響，部分業者選擇邊建邊售或先建後售模式，但根據目前掌握資訊，市場上籌備中新案仍多為預售屋，因此預估接下來預售案仍會是北台灣推案主流，成屋案則易受營建業缺工影響，工期拉長而延後進場時間，結果就是短期內預售和成屋案量差距仍將持續擴大。

冠德建設（2520）雙喜臨門，旗下總銷高達130億元大案三重「太子汽車案」，確定在選後正式登場，耕耘多年開發案進入收成期，另外16日又拿下「台北市行二行三公辦都更案」，該案預計投資金額達266億元，未來可創造661.51億元產值，為手中公辦都更案再下一城。

冠德建設耕耘已久的三重「太子汽車案」開發案，即將重磅登場，冠德建設執行副總張勝安表示，該案正式定名為「冠德心天匯」，將在選後、11月下旬正式公開，全案採邊建邊售，規劃27~50多坪產品，預計明年全數完工，這也是集團近年少見之開發大案，每坪開價落在70~75萬元，總銷初估約130億元左右。

16日冠德建設再度拿下公辦都更大案「台北市行二行三公辦都更案」，成為該案最優申請人；張勝安指出，「台北市行二行三公辦都更案」拿下最優申請人後，該案將成為串起代表東區門戶的「南港台電北儲案」、西區門戶的「台鐵北車E1E2案」兩大軸線的關鍵開發案，藉由三大公辦都更案以商辦、住宅、商業設施等複合式開發進行，讓台北市市容、發展更上一層樓。

台灣位於活躍地震帶，然而歷經數十年的都市發展，全台屋齡超過30年的老舊建築占比逾7成，都市更新已刻不容緩，政府也推出都更條例盼能保障民眾住居安全，然而過程繁瑣耗時且須通過眾多審議機制，容積獎勵不足、地主期待過高更是重要癥結，讓全台都市更新推動陷入困境。

都更與老屋改建為歷代市長候選人交鋒議題，台北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏向政府提出8大建議，首先政府應放寬容積獎勵，增加改建誘因，提高住戶參與意願；第2，應提高租稅優惠減輕住戶負擔；第3，應縮短審議時程降低時間成本；第4，建議審查數位化、標準化，減少主觀意見障礙，維持計畫安定性。

第5，在絕大多數住戶已有共識下，政府應有效執行公權力協助都更推動；第6，調降都更標章容獎保證金，降低更新案籌資負擔；第7，推動都更危老案所需資金，包含計畫核定前、後所需資金的融資款，皆不計入銀行放款限額控管；第8，建議推動大基地規模的都更案能結合不動產投資信託REITs，證券化更能讓資金與資產活用，建商有多元管道籌資，降低倒閉風險。

陳勝宏指出，唯有提高都更容獎上限，老舊公寓才可能都更，以台北市為例，4、5層樓老舊公寓逾29萬戶，結構耐震係數不足、消防設施不完備，若遇重大災害後果不堪設想，但這些老公寓使用坪數較大，更新分回坪數可能較更新前少，且重建獎勵誘因不足，住戶分回坪數過小，地主意願相當低，因此提高容積獎勵誘因或提高法定容積率，才能突破此困境。

由於都更曠日廢時，陳勝宏也建議都更審查數位化、標準化、效率化，應建立明確清楚且穩定的都更審議流程SOP，以數據分析、流程標準化按照程序走，提升審議效率，減少建商估算容積與審議後的差距，也避免個別委員主觀意見，影響計畫安定性，否則審查一拖延就是2～3年，盼能以具體標準化將審議時程縮短為6個月至1年內，實現都更條例施行細則的規定。而政府公權力也必須貫徹，提升大家參與都更的信心，民間企業也才敢投資，始能全力加速都更推動，提升全民居住安全與品質。

台北東區門戶計畫最大公辦都更案「南港之心」昨（17）日舉行祈福典禮，潤泰創新（9945）董事長簡滄圳指出，該案投資金額超過300億元，總樓地板面積約達11.4萬坪，日人流量超過2萬人，預計2029年完工後，將成為南港地標，也是東區門戶中最大的垂直微型城市。

「南港之心」位於三鐵共構的南港車站東側，是東區門戶計畫中重要的子計畫，全案基地面積約7,879坪，將興建一棟32層辦公大樓，以及三棟37層住宅大樓，地上一至二層樓規劃商場。

台北市長柯文哲、臺鐵局資開中心副總經理劉睿紘、台北市住都中心董事長彭振聲及簡滄圳等人，昨天共同出席新建工程基地祈福典禮。

柯文哲致詞時表示，將來這個地方有交通轉運站、會展中心、商場、辦公大樓、住宅，最重要的是將來南港地區的空中走廊共有4.2公里，從會展中心到南港機廠，概念是出自美國紐約The High Line Park，當2029年全部完工時，這會是台北市很大的亮點。

簡滄圳指出，「南港之心」公辦都更案總樓地板面積約11.4萬坪，未來在一棟商辦大樓、三棟住宅大樓，加上交通轉運站等帶來每日人流至少2萬以上，認為2029年完工後，將成為南港地標，更是東區門戶中最大的垂直微型城市；住宅部分，預計最快2023年第4季推出預售案。

此公辦都更案完工後，將串起東區門戶商業與產業的十字軸帶，為公部門及地主實質創造每年12億的永續收益，轉運站全年服務旅客數估達625萬人次，國際會議中心配合展期每年帶動52萬展覽人潮，1,287個全方位服務的新住家，為南港增加1.5萬產業及居住人口。

2018年潤泰新拿下「南港之心」，歷經四年規劃及審議，在今年10月初核定事業權利計畫，10月底取得建照。簡滄圳表示，該案不僅扮演東區門戶都市再生的關鍵角色，更是全國單一基地最大開發案，潤泰新預計投入300億至350億元資金，未來全案將創造約1,000億元的價值。

商場將以立體通廊連接國際會展中心，未來還有交通轉運站，將提供中南部及宜花東23席月台，還有新創辦公室空間約3,000坪，未來新創產業將結合生技及會展活動帶動地方經濟，預計2029年完工。

原物料價格趨於穩定，過去一段時間不斷上揚的工程造價獲得喘息空間。根據主計總處的營造工程物價指數資料顯示，今年10月營造工程總指數為131.08，較上月微減0.33個百分點，已經連續5個月未再創新高，專家指出，實務上可發現，建築的鋼筋等成本已經開始滑落，但工資還是維持相對高檔，不過整體造價已經有止漲跡象，過去持續上揚的造價成本，恐怕再難成為推升房價的理由。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，受惠部份原物料價格開始回檔，持續上漲的造價也獲得喘息空間，而過去一段時間通膨預期與造價上揚，都成為推升房價的動能，相對的一旦通膨降溫與造價回檔，也會降低民眾對於房價上漲的預期心理，若加上目前預售案銷售放緩，造價回檔可能促使部分建商增加未來的讓利意願。

統計顯示，這一波營造工程指數高點落在今年5月的132.74，已經連續5個月未再創新高，且營造工程總指數的年增率也從去年開始的雙位數增長一路下滑，今年4月營造工程物價指數年增11.8%，不過到10月已經年增率剩下增加4.57%，反映造價漲勢趨緩，若以各項類別來看，造價回檔最多的是金屬製品，指數從4月的174.57，滑落至154.21，半年回檔12%，不過工資類還是維持造高檔，並未出現回檔趨勢，但整體工料齊漲狀況已經改善。

曾敬德指出，現在開發商已經感受到鋼筋等原物料價格出現比較明顯下滑，但工資還是維持高檔，現在壓力比較大的，還是北市小面積的開發案，一來因為案量關係工程發包難度較高，二來小基地的造價還是居高不下。

2022年11月8日，標普發佈報告稱，應碧桂園要求，撤銷其發行人信用評級。次日惠譽也宣佈，經與惠譽友好協商，碧桂園主動撤銷了其信用評級。

碧桂園並非近期唯一主動撤銷境外評級的房企，據不完全統計，從2022年6月至今有多達25次房企評級撤銷事件，其中10月份就多達11次，在涉及撤銷評級的22家房企中，有過半數量的房企為主動撤出。

房企之所以著急與評級機構“分手”，其主要導火索為自2021年起的境外評級集中下調風波。

好消息是，近期房企的境內融資環境已出現明顯利好，不少房企已經開始轉向尋求境內融資機會。

隨著利好政策落地實施，房企的償債壓力或將得到緩解。

11月8日，標普發佈報告稱，應碧桂園公司的要求，撤銷其發行人信用評級。

碧桂園方面表示，公司當前基本面沒有發生重大變化，銷售指標穩中向好，而且得益于金融機構對公司的支持及認可，公司於9月在境內資本市場完成了再融資，成本為全市場最低。本次評級撤銷不會觸發公司存量債務的加速清償條款，不會對公司的償債能力及融資能力產生不利影響。

11月9日，惠譽宣佈確認碧桂園主體評級為BB-。經與惠譽友好協商，碧桂園主動撤銷了其信用評級。惠譽在報告中仍肯定了碧桂園強大的市場地位、規模和多元化發展，並指出碧桂園的合同銷售在近幾個月應已穩定，其可用現金餘額和內部產生的現金應足以支付其中期資本市場債務。當日，碧桂園股價顯著走高，早盤一度大漲30%。

2022年下半年以來，幾乎每月都有房企撤銷境外信用評級。據不完全統計，從2022年6月至今有多達25次房企評級撤銷事件，其中10月份就多達11次，其中涉及房企包括金輝、富力、新城、恒大、旭輝等等。在涉及撤銷評級的22家房企中，有過半數量的房企為主動撤出。

房企們急著與評級機構“分手”，其主要導火索為自2021年起的境外評級集中下調風波。

2021年10月起較多房企被境外評級機構下調評級，其中2021年10月18日及19日短短兩日，穆迪就集中下調了20家房企的信用評級或展望。

2021年10月21日惠譽更是將29家中國房地產開發商納入標準觀察範圍。

此後至今的近一年時間內，房企遭遇的評級下調從未停止。

在此背景下，眾多房企紛紛主動撤銷境外評級。

部分房企最初寄希望於通過提前償債的方式，提升外界對企業的償債能力信心，以應對評級下調。但該舉措卻未能打動評級機構。

如2022年6月17日，海倫堡針對2018年非公開發行公司債券，將8.63億元連本帶息償債資金提前入帳（兌付日為2022年6月22日）。但該等舉措卻未能打動評級機構。僅過三天，2022年6月20日，穆迪宣佈就將海倫堡發行人評級從B2下調至Caa1，債項評級由B3下調至Caa2，展望負面。而穆迪給出的理由是，此次海倫堡按期還款後，由於“運營能力減弱，融資管道受限”，“對海倫堡中國流動性的評估從充足調整為疲軟”。

2022年10月12日，中駿提前匯款給託管銀行，以支付於2023年到期票息7.25%美元債利息（應於10月19日到期），總利息金額1812.5萬美元。而此後2022年10月21日，標普基於類似的理由，將中駿的長期發行人信用評級從“B-”下調至“CCC+”；未償高級無抵押債券的長期發行評級從“CCC+”下調至“CCC”。在此背景下，中駿“無奈”主動撤銷了標普的發行人信用評級和發行評級。

評級下調會觸發債項的提取償還條款，短時間內會加劇房企的償債壓力。

2022年8月30日，旭輝控股董事局主席林中在2022年中期業績會上表示，“到目前為止（旭輝）沒有一筆負債違約，沒有一筆利息延期支付”。

截止2022年底旭輝境內外已不存在剛性兌付債務，而最近一筆美元債則在2023年1月到期。但在接下來的9月及10月中，旭輝接連遭到了三大評級機構的集體下調，而評級的下調不僅影響了旭輝的境外債再融資，同時也觸發了部分債務的提前還款。

2022年11月1日，旭輝發佈“暫停支付境外融資”的公告中，旭輝表述為“部分融資因評級下調觸發提前兌付條款，境外兌付壓力在短期內劇增”。

在行業下行的背景下，對房企來說，原本可以提供“正面宣傳”的境外評級機構，帶來的卻是諸如觸發提前還款，負面輿情影響銷售等風險，打亂房企原本穩健的經營軌跡。

事實上，房企的境外融資早於2021年的四季度就逐步趨於凍結狀態。據100家典型房企融資資料，2021年第四季度房企的境外發債僅為130億，同比下滑84%，環比下滑77%。

進入2022年，一季度房企境外發債迎來年初的小高峰，但相比2021年已有較大差距，同比下降70%。二季度境外發債持續低迷，僅104億；雖然三季度境外發債規模出現增長，但主要是由於富力十批未償還的美元優先票據（共計49億美元）重組成3批新票據。若撇除富力境外債重組影響，三季度的境外發債僅為138億，境外發債占比僅為13%。

2022年10月未有監測到房企於境外發債。

此前房企需要維護境外評級，主要是出於通過境外發債助推發展的考量；而在當前境外融資管道凍結的背景下，維護境外評級的意義已經不大。

與此同時，近期房企的境內融資環境已出現明顯利好，房企可轉向尋求境內融資機會。

11月8日晚，交易商協會表示將繼續推進並擴大民營企業債券融資支援工具，預計可支援約2500億元民營企業債券融資。

次日，中債信用增進公司就跟進表示，意向民營房地產企業可提出增信需求，3個工作日內將予以郵件回饋。

11月11日，銀保監會更發佈十六條措施，新規從供需兩端全面支持房地產市場平穩發展。

11月14日，中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行發佈發佈《關於商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，支持優質房企向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金。

近期的一系列政策開始從此前“救專案不救企業”轉換至“救項目與救企業並存”。加快“輸血”短期經營困難的企業，實質性扭轉房企融資困境，推動民企恢復經營“造血”能力。不僅對行業信心的恢復注入了強心劑，企業生存環境也將迎來較大改善。

整體來看，雖然撤銷評級對於房企境內企業運營影響不大，多為當前行業下“兩害選其輕”的選擇。

隨著更多利好政策的出現，市場信心正逐漸修復，11月9日房地產行業更是迎來了久違的股債雙漲走勢。隨著利好政策落地實施，房企的償債壓力或將得到緩解。

但是對房企來說，還是需要警惕2023年的1月、3月及6月的多波償債稿費，積極自救，確保企業的銷售回款，管理好自身現金流健康，把握好境內融資視窗，逐步重建市場信心。

10月僅北京、南充等城市二手房價格同環比上漲

11月16日上午，國家統計局公佈的《2022年10月份70個大中城市中商品住宅銷售價格變動情況》顯示，10月份70城新房、二手房價格環比下降城市分別增加4個和1個，達到58個和62個。

國家統計局城市司首席統計師繩國慶解讀數據時表示，10月份一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%、二線城市環比下降0.3%、三線城市環比下降0.4%；同比分別為上漲2.6%、下降1.3%和下降3.9%。二手房價格方面，除一線城市同比上漲1.3%外，其餘資料均出現下降，且同比降幅有所擴大。

北京市民今年國慶假期看房 視覺中國圖北京市民今年國慶假期看房 視覺中國圖
10月8城新房價格上漲

10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅與上月相同；二三線城市環比分別下降0.3%、0.4%。但同比來看，二三線城市分別下降1.3%和3.9%，並且降幅雙雙擴大了0.1個百分點。

具體來看，除環比漲幅第一的南充上漲了1%，其餘9個城市的新房價格環比漲幅均在0.1%~0.6%，北京、上海、杭州、合肥等熱點城市同環比漲幅均在前十之列。與此同時，大連、牡丹江、南寧10月新房價格環比跌幅均在1%及以上。

從新房價格環比和同比漲幅資料來看，10月份共有8個城市實現上漲，為北京、上海、杭州、寧波、合肥、濟南、長沙等。

“根據簡單算術平均計算，10月份全國70城新建商品住宅價格指數環比跌幅為0.4%，同比跌幅為2.4%。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進11月16日通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，當前新房價格環比下跌持續了14個月，同比下跌持續了7個月。對比2014年那輪市場降溫，當時房價下跌持續了12個月，同比下跌持續了15個月。

“環比資料來看，目前房價環比下跌的月份數已超過2014年，說明當前市場改善的狀況不好。同比資料看，同比下跌的月份數也預計會超過2014年，換而言之，明年上半年房價同比也依然是下跌的態勢。”嚴躍進表示。

3城二手房價同環比漲

作為市場晴雨錶，二手房價格對於市場下行則表現得更為敏感。

“一線城市二手房已經出現了今年首次明顯的下跌，即9月份資料下跌了-0.02%還不算明顯，而10月份跌幅已經為-0.3%。一線城市方面，近期確實有一些二手豪宅也在拋售，客觀上要注意這種信號。”嚴躍進表示。

值得注意的是，今年以來樓市成交一路逆勢上揚的上海，在經歷了波瀾不驚的“金九銀十”之後，其二手房價格出現了11個月以來的首次環比下跌。

從國家統計局公佈的歷史資料來看，自2021年12月上海二手房價格環比上漲0.4%後，僅2022年3月和4月因疫情原因無成交記錄，其餘月份均平穩上行，平均漲幅0.44%。10月份上海二手房價格環比下跌0.4，降速接近0.9個百分點。

貝殼研究院市場分析師劉麗傑11月16日通過書面方式向《每日經濟新聞》記者分析稱：“10月份一線城市二手房價格整體環比由漲轉跌，其中上海二手房價格自去年年底以來首次環比下跌，廣州、深圳持續下跌。貝殼研究院監測的二手房景氣指數仍回落，市場預期低迷。市場預期和銷售量是價格的先行指標，先行指標改善之前價格走勢將持續承壓。”

嚴躍進則表示：“從10月份環比和同比漲幅資料看，只有北京、南充等城市的二手房價格還在上漲。總體上說，10月份二手房價格上漲的城市數量是今年最少的，10月份市場壓力其實是最大的。”

“特別是從二手房的月度交易態勢看，此前幾個月一些城市二手房有一波較好的活躍行情，但後續月份類似活躍態勢有所減弱。各地要積極宣傳二手房交易免個稅算、二手房不限售等政策，以更好啟動二手房交易市場。各地雖然也有一些二手房交易火熱的消息，但都是暫時性的，新房行情偏弱，二手房也明顯會受影響。”嚴躍進指出。

國家統計局16日公佈了10月份商品住宅銷售價格變動情況統計資料。國家統計局城市司首席統計師繩國慶介紹，10月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數增加，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有58個和62個，比上月分別增加4個和1個。各線城市商品住宅銷售價格環比下降，一線城市同比上漲、二三線城市同比降幅略擴。

繩國慶介紹，10月份，一二三線城市商品住宅銷售價格環比下降。一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅與上月相同；二手住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.3%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.3%和0.5%，降幅比上月分別擴大0.1個和0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.4%和0.5%，降幅均與上月相同。

繩國慶介紹，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲，二三線城市同比降幅略擴。10月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降城市分別有51個和64個，比上月均增加1個。一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲2.6%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲1.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降1.3%和3.2%，降幅比上月分別擴大0.1個和0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降3.9%和4.7%，降幅比上月分別擴大0.1個和0.2個百分點。

資料顯示，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格與上月相比漲幅較多的有南充上漲1%，合肥上漲0.6%，北京、寧波上漲0.4%。跌幅較多的城市有大連下降1.2%，牡丹江下降1.1%。二手住宅方面，70個大中城市中與上月相比價格上漲較多的城市有成都上漲0.4%，南充上漲0.3%。跌幅較多的城市有錦州下降1.1%，吉林下降1%。

環比銷售價格下降的城市持續增加，一定程度上表明當前樓市延續了今年以來的總體下行趨勢。房地產市場仍處於調整階段，疊加疫情等因素影響，購房者對後市信心尚顯不足。

對於當前房地產市場形勢，貝殼研究院市場分析師劉麗傑表示，新房二手房整體環比跌幅均擴大，一線城市二手房價格整體環比由漲轉跌，其中上海二手房價格自去年年底以來首次環比下跌，廣州、深圳持續下跌。結合相關指標看，10月份全國新房銷售市場仍現一定下行趨勢。

房地產市場的發展對於經濟帶動作用強，有必要採取舉措促進房地產市場平穩健康發展。今年以來，各地因城施策持續出臺穩樓市舉措，特別是近期，多項金融支持政策有望進一步落地見效，從供需兩端發力促樓市企穩回升。供給端，穩定房地產開發企業和建築企業信貸投放，更好滿足房地產專案合理融資需求。需求端，因城施策降低購房首付比例和貸款利率，重點滿足剛需和改善性購房者需求，減輕購房者資金壓力，促進住房合理消費。金融支援政策還有望在推進“保交樓”，做好房地產企業風險處置和保障金融消費者合法權益以及引領“租購並舉”等方面發揮作用。劉麗傑認為，未來價格走勢的改善有待各項支持政策的落地，預期和量的切實改善方能減緩房價下行壓力。

北京朝陽東三環上，有國貿和燕莎兩個核心商圈。

在近期，兩個商圈內寫字樓交易活躍。遠洋退出CBD核心寫字樓國壽金融中心，凱德20.4億元拍下附近的博瑞大廈，而掛牌還在繼續，甚至交易價格都一致。

11月16日，據北京產權交易所，首開股份(5.880, 0.14, 2.44%)擬轉讓北京發展大廈有限公司100%股權及約1.57億元債權，掛牌起始價也為20.4億元。

截至2022年9月30日，標的公司實現營收4924.45萬元，淨利潤2306.05萬元，擁有資產共計5.16億元，所有者權益3.53億元。

據瞭解，北京發展大廈是典型的90年代外資合作樓，過去曾經由首開、野村兩家公司共同投資，有著中日合作的背景，1990年4月11日正式運營，是北京市最早建成的國際化智能寫字樓之一。2018年3月改制，成為首開股份獨資子公司。

發展大廈地處“第三使館區”，也是北京最成熟的綜合涉外商務區之一。在那附近，周邊還有1991年中信建成的京城大廈、1990年北京旅遊公司和新加坡置業管理合作建成的亮馬河大廈等樓，過去一度是最先進的寫字樓。

中信自身一直將過去建成的京城大廈視作一個重要標誌，視作和中國尊一樣重要的符號，發展大廈之於首開可想而知。

與外資的合作背景，在後續的設備運營管理也多少受些薰陶。北京發展大廈官微過往發佈，經過專業統計，北京發展大廈的高峰期最長候梯時間只有26秒。並拿此跟日本電梯的行業標準比較，遠快於日本45秒的一般等候時間。

在首開股份的資產當中，發展大廈是一個獨特的存在。2022年中報中顯示的首開股份企業集團構成部分，101家子公司中，88家子公司業務性質為房地產開發，在北京僅有1家業務性質為出租經營，也就是北京發展大廈項目公司。

除了北京發展大廈，今年8月首開還掛牌出售北京聯寶公寓專案公司。公寓地處北京東直門商圈、燕莎商圈和CBD商圈黃金三角區核心地帶，附近醫療教育配套齊全，據稱估值10億元，但轉讓底價僅6.9億元。近期11月9日，首開掛牌轉讓北京天鴻集團煙臺天鴻時代100%股權。

從去年開始，首開便提出壓降負債，調整債務結構，且一條腿降債，一條腿銷售，大手筆在京拿地且相對集中，今年下半年頻頻掛牌資產或意在回籠資金。

首開大力還債在籌資性現金流上有明顯體現，2022年中報顯示，該公司償還債務支付的現金約為332億元，而去年同期約為241億元。2022上半年，首開累計歸還融資約332億元，有息負債淨減少約67億元，貨幣資金約257億元。

總體債務和短債占比有壓降趨勢。其長期借款從2020年末約722億元，降低到今年年中561億元；現金短債比從0.89提高至1.43。在一年內到期的長期借款中，需要有資信優勢的信用借款逐漸增加，2020年末顯示無，2021年末為8.0億元，2022年中為25.8億元。

資料來源：企業業績報告資料來源：企業業績報告
去年北京二批供地中首開斬獲3宗地塊，儘管是與建工、金隅和華潤分別以聯合體形式拿地，但總價仍然可觀，約123億元。今年北京的二批、三批供地當中，首開40億元拿朝陽崔各莊地塊、38億元競得豐台造甲村地塊。

首開在拿地開發時更注重合作和引資，以降低自身資金壓力。除了聯合體形式，先掛牌或出質地塊專案公司股權，後續讓合作夥伴以收並購的形式入局，是首開常用的方式。

近期11月9日，招商以7.3億元成功增資毓錦置業，持股32.5%。原先持50%股份的首開因合作方的增資，權益下降到10%。去年11月30日，也就是拿地後的一個多月，首開就曾向招商登記出質專案公司毓錦置業約3.6億元股權。

同樣，去年10月，首開出質成都首開宜泰置業股權給成都金地尚怡置業，在今年4月，標的公司項目成都鷺鳴北湖成功引資金地，持有40%股權。

今年北京二批供地中，首開拿下崔各莊地塊，到9月，項目公司北京志茂房地產49%股權繼續掛牌，並募集不少於9.8億元的增資。

儘管首開一向喜合作，但專案公司中不斷上升的少數股東權益占比，可以看出首開的合作力度逐漸加大。資料顯示，2019年末至2021年末，其少數股東權益占所有者權益的比重分別為49.06%、50.77%及53.62%。

互動平臺投資者針對首開債券被中債估值中心下調隱含評級發問，首開股份11月11日回應，公司融資管道暢通，融資成本低於行業均值，近期，公司8億規模公司債完成發行，發行利率3.90%。

首開作為國央企仍具有相對融資優勢，據DM查債通顯示，首開今年完成發行15筆債，包含兩筆私募債，平均票面利率僅為3.65%。

生於成都寸土寸金的金融城板塊，成都金融廣場專案再覓新主人。

11月16日，北京產權交易所資料顯示，海口遠見共創一號基金（有限合夥）擬轉讓成都厚德天府置業有限公司100%股權及13.25億元債權，底價39.25億元。

根據工商資訊顯示，成都厚德由海口遠見共創一號基金（有限合夥）、大家投資控股有限責任公司分別持股85%、15%，均隸屬於大家人壽保險股份有限公司。

截至2022年9月30日財務報表，成都厚德資產總計57.44億元，負債總計47.09億元，所有者權益10.35億元。而本次掛牌的成都厚德股權和債權，其背後的資產為位於緊鄰天府大道和交子公園的成都金融廣場項目。

上述項目所在位置正是成都金融城板塊，成都金融城作為成都建設西部金融中心的載體，已經引進半數以上的世界500強企業，700多家金融機構，以及400多家企業總部入駐。

值得注意的是，成都金融廣場專案從拿地至今已幾度易主。十年間先後流轉于安邦保險、遠洋集團、大家保險，到如今，項目再由大家投資控股掛牌出售，真可謂由流轉中邁步，再走入流轉之中。

觀點新媒體瞭解到，成都金融廣場項目擬建設5棟超高層塔樓及超大型高端商業裙樓，項目涵蓋了五星級酒店、超甲級寫字樓、高端公寓、住宅、大型購物中心等五大業態，占地5.25萬平，建面超87萬平方米。

在今年7月，成都金融廣場項目的承建方中建八局曾宣佈，成都金融廣場1號樓封頂，這也意味著成都金融廣場項目所有建築主體已完成封頂階段。

由於成都金融廣場專案尚未竣工，目前仍屬於在建工程。交易條件中也要求受讓方受讓標的股權後，應確保標的企業完成專案開發，並應於2024年12月31日將成都金融廣場2號樓（建築面積暫估約為9.53萬平方米）和1144個（暫估）地下停車位交付至特定協力廠商。

另外，交易條件還指出，受讓方需要受讓標的企業支付最多約6.3億元的企業債權利息及新增借款本息，還需要繼續履行標的企業與員工簽署的勞動合同，並保證員工所享有的薪資、福利及各項待遇不低於本次交易前的標準。

截至目前，成都金融城已成為在蓉二手房的天花板區域，且基本沒有新房供應。而即便是這樣位於寸土寸金地段的物業，在十年間也經歷了多次“轉手”。

2012年2月，安邦保險集團股份有限公司以底價2.53億元競得了成都金融廣場專案地塊，地塊用地面積5.24萬平方米，規劃建面6.29萬平方米。拿地5年後獲得施工許可證，案名為安邦成都金融廣場。

從商業佈局上看，安邦保險與平安集團在策略上十分類似，都是通過收購、持股等方式涉足保險、銀行、地產等領域。彼時的安邦保險，被稱為保險界“黑馬”，頻頻成為業內關注的焦點，在企業鼎盛時期總資產甚至接近1.97萬億元，無限接近行業金字塔尖。

房企與資本的深度結合是保險業發展的大趨勢，因此安邦集團也曾持有價值數百億的地產股份，其曾持股的房企包括遠洋、金融街(5.200, 0.02, 0.39%)、金地、中建、萬科、保利等等，持股主體涵蓋旗下安邦人壽、財險、保險資管等多個公司。

但好景不長，隨著2018年安邦保險原董事長、總經理吳小暉因涉嫌經濟犯罪,被依法提起公訴，中國保監會對安邦集團實施接管,接管期限累計二年。從被接管開始，安邦重組的定局已成為必然。

也正是在接管期間，成都金融廣場專案在拿到施工許可不到一年，也迎來了首次易主。

2018年5月，遠洋集團發佈公告稱，與安邦保險集團旗下全資子公司正式簽訂協定，北京安邦向遠洋地產轉讓北京邦邦置業有限公司50%股權，收購代價為人民幣0元。

彼時這筆“0元購”也引起了市場的廣泛關注，彼時安邦集團對遠洋持股占後者總股本的近3成，為遠洋的第二大股東，還構成關聯交易。而遠洋接手邦邦置業與其說是優質資產的“內部消化”，更像代理保管，防止流出。

觀點新媒體瞭解到，在相關收購事項完成後，北京邦邦置業將成為雙方旗下的合營不動產平臺公司，負責安邦保險集團旗下全部存量不動產專案的處置及運營管理等，這其中就包括成都金融廣場項目。

公告指出，遠洋集團將為北京邦邦置業提供發展及管理服務，邦邦置業將採用遠洋集團的運營管理體系和管理制度，使用遠洋集團的資訊系統。對於銷售類專案，也將採用遠洋集團的品牌對外品宣，隨後北京邦邦置業便更名為“遠洋邦邦置業”。

在接手“代理”安邦的不動產專案兩年後，遠洋集團再將業務還給“安邦”。

在安邦被中國保監會接管的2年間，相關專案組推動了大家保險集團依法參與安邦集團重組，其中包括大家保險集團將依法受讓安邦人壽、安邦養老和安邦資管股權，並受讓相關業務、資產與負債。

目前，大家保險集團由由中國保險保障基金有限責任公司、中國石油(5.040, -0.02, -0.40%)化工集團有限公司、上海汽車工業（集團）總公司共同出資設立，業務範圍覆蓋財產保險、人身保險、養老保險、資產管理等領域。

根據工商資訊顯示，大家人壽持有遠洋集團公司股份22.52億股，占已發行普通股比例29.58%，承接了“安邦”的衣缽，仍是其第二大股東。

2020年6月5日，遠洋集團發佈公告稱，擬轉讓遠洋邦邦置業50%的股權予大家投資控股有限公司，預期對價將不超過5000萬元。

交易完成後，後者將成為大家投資控股旗下全資子公司，而這筆交易的背後是遠洋將邦邦置業歸還。

隨著昔日的“安邦”，變成今天的“大家”，在中國銀保監會結束對安邦集團的接管後，大家系旗下的海口遠見共創一號基金隨即對成都金融廣場專案公司成都厚德進行增資約5.66億元，並占股85%，剩餘15%則是由大家投資控股直接持有。

而成都金融廣場項目也隨著遠洋集團的這次“歸還”，再次回到大家的懷抱。

儘管上海仍是市場韌性最強的城市之一，但“金九”如約兌現之後，“銀十”並未能創造驚喜。據上海中原地產資料顯示，10月上海新建商品住宅成交面積53萬平方米，環比減少58.4%，同比減少42.6%。

10月份入市的第六批集中批量供應房源仍有部分在去化，上海第七批新房源又於11月13日發佈，共16060套房源，涉及57個專案、14個區域。這意味著，新房與二手房之間的競爭，要轉移到新盤與新盤之間來了。今年8-9月，上海開盤去化率為別為79%、74%和52%，連續兩月回檔。

上海中原地產市場分析師盧文曦11月17日通過書面方式向《每日經濟新聞》記者表示，“‘金九’上海市場表現不錯，因此加大對‘銀十’的期待。但從實際成交來看出現大幅縮水，尤其是新房在經過高速衝刺後市場有疲軟跡象，供求兩端明顯縮水。”

價格倒掛優勢漸失

據克而瑞統計，10月份上海入市項目共24個，共7266套房源，整體開盤去化率為56%，較8月和9月明顯回檔。其中，外環內專案基本日光，而金山、奉賢等偏遠項目外導能力極弱去化承壓。近期臨港供應集中，客戶逐步稀釋，開盤專案均遇冷。

“從交易節奏來看，10月份首周受到國慶長假影響，市場低位起步。後續雖然展開反彈，但是反彈力度相當弱，最後一周雖然翹尾收官，但成交絕對量也僅僅超過15萬平方米，離20萬平方米的冷熱線還有不少差距。10月新建商品住宅成交不到60萬平方米，和9月相比成交幾乎腰斬。”盧文曦表示。

資料來源：克而瑞資料來源：克而瑞
11月16日，記者實地走訪上海部分樓盤發現，原先新房市場“上市必瘋搶”的支撐——一二手價格倒掛已經逐漸變小，甚至消失。如9月份上海新開盤35個項目，價格倒掛項目有3個，占比僅為9%。

而價格優勢已經不再被置業顧問重點提及。上海普陀區品尊國際三期的置業顧問劉培向記者坦言，“一期二期的掛牌價格已經比新房高不了多少了，8月份倒是成交過一套單價13萬+的，但是現在二手房價格都回落了，說實話三期新開盤沒多少價格優勢。”

“未來一二手價差會進一步縮小。二手需求降低，掛牌價格下跌，落差減小。明年新房供應還是會維持當前節奏，市場供應量充足，繼續分流二手市場需求。”劉培表示。

10月新房成交腰斬

另一方面，10月份上海開盤去化率不及7-9月，與市場供應結構不均衡不無關係。

以9月份為例，上海共有35個樓盤開盤，其中21個專案開盤售罄，這也使得上海9月的開盤去化率達到74%。而這些熱銷項目都擁有不同程度的區位優勢，如完善的生活配套和便利的交通優勢等。

而進入10月份，由於優質項目供應不足直接影響當月的開盤去化率。據上海中原地產資料顯示，10月新增新房面積為76.7萬平方米，環比減少37.5%，同比減少24.3%；新房成交面積53萬平方米，環比減少58.4%，同比減少42.6%。從10月最後一周的成交榜單來看，成交排名第一的項目簽約達511套（5.16萬平方米），簽約過百套的項目逐漸在減少。

另據58安居客房產研究院華東分院統計，10月份上海新房成交4887套，環比下降56.86%，成交量為今年單月（除去因疫情影的4月和5月）最低。

資料來源：58安居客資料來源：58安居客
“從成交結構來看，各路產品都有表現，但中高端改善的比例更高。成交前十榜單中出現2個10萬元+產品，並且有1個項目排名全市第2。此外，榜單中還有3個‘6字頭’的中高端改善項目，而且排名靠前。因此，10月基於結構性因素還能維持環比小幅上漲0.3%，但漲幅已經大幅收窄。”盧文曦向《每日經濟新聞》記者指出。

由於內中環區域在第五、六批次房源中供應較少，僅有天匯世紀璽、靜安天悅、招商虹璽、禦江庭、保利瓏譽幾個專案，不少改善型客戶選擇了觀望。而第七批次內中環房源集中入市，消化市場需求之餘，也難免會出現“神仙打架”。

以普陀區為例，包括上文提及的品尊國際三期在內，共有5個新盤共計1273套新房同台競爭，並且除天元府單價為9.6萬元/平方米，其餘四個項目單價在10.4萬-10.98萬元/平方米，競爭相當激烈。其中品尊國際三期與大華峯薈之間步行僅需20分鐘，均價相差5800元/平方米，可以說是“正面硬杠”。

“供應比較急，需求增長乏力。”盧文曦說，“6月以後每月30多個樓盤在推，但上海市場並沒有達到熱的局面，因此市場消化不了那麼多的量，10月出現回檔也正常，預計不會有第八批（房源）了，市場可以慢慢消化，絕大部分新房去化不會有問題。”

祥生控股（02599）公布，以約2﹒15億元人民幣出售浙江省兩個物業股權及應收帳款，料收益約562萬元人民幣。

該集團指，出售位於浙江省湖州市安吉縣及杭州市余杭區物業，大部分物業項目已建成並預備出售，但仍有若干物業項目正在開發中，總建築面積分別約為3.34萬平方米及2.11萬平方米，預計有關項目將於2025年6月底前完工及交付。可惜由於不利的市場狀況，兩個項目無法在不產生重大虧損情況下出售已竣工物業，故出售提供變現其投資價值，取得即時現金流入，紓緩流動資金壓力。

滉達富（01348）公布，以710萬元售物業予執行主席劉浩銘及非執行董事李敏儀各擁50％權益的公司。

該集團指，出售香港祥利街18號祥達中心19樓3室，出售事項將於12月21日或之前完成，所得款項用作一般營運資金。

承達集團（01568）公布，以3,780萬元售堅城（梁氏）建築，料收益2,000萬元。

該集團指，出售的公司從事建築等服務，去年虧損2,180萬元，交易可精簡業務，出售所得款項擬用於一般營運資金。

大悅城地產（00207）公布，所持杭州市蕭山區地皮獲獨立第三方杭州燚樂實業增資約2.57億元人民幣以佔49％股權，而該集團持股降至51％，不會確認任何收益或虧損。

該集團指，該地皮位於浙江省杭州市蕭山區奧體博覽中心，地盤面積約2.34萬平方米，總計容建築面積約為5.39萬平方米。預期將於該地塊建設逾300個高層住宅單位、幼稚園及其他公用設施。

內地監管部門開始向獲選的優質內房提供融資，至少有21間民企內房被列為示範房企，可參與民營企業債券融資支持計劃，啟動中期票據增信發行。繼龍湖（00960）及美的置業（03990）分別獲受理儲架式註冊發行200億及150億元（人民幣．下同）後，銀行間市場交易商協會再宣布，新城發展（01030）旗下新城控股（601155.SH）的150億元儲架式註冊發行已獲受理。

交易商協會表示，目前正按照相關自律規則展開註冊評議工作；中債增進公司也受理新城控股增信業務意向。

協會重申，一直貫徹落實支持房地產市場平穩健康發展政策部署，按照市場化、法治化原則，規範有序推進房企註冊發行工作，通過產品創新滿足市場多元化投融資需求，不斷豐富完善市場風險管理工具，維護房地產企業債券融資穩定。

Bologna銷情領先 One Innovale昨售10伙

新盤市場成交明顯減慢，恒地（00012）粉嶺發展項目One Innovale第3期One Innovale–Cabanna昨天次輪推售113伙，即日售出10伙或約8.8%。綜觀11月新盤表現，截至17日，全港暫錄160宗一手成交，連續3個月同期不足200宗成交。業界人士稱，目前利好消息欠奉，本月全月新盤成交量或僅錄500宗。

綜合成交紀錄冊及市場消息，以每月首17日比較，今年3月疫情嚴峻之時，僅錄得57宗一手成交，其後反覆升至8月同期約1409宗買賣，惟9月起連續3個月跌穿200宗水平；10月和11月的首17天各錄得160宗交易，同屬3月以來低位，較暢旺的8月低約88.6%。

市場欠缺大型新盤銷售活動，導致交投減慢。One Innovale–Cabanna昨天次輪開售113伙，已是本月暫時最大型的公開發售活動，發展商昨晚指出，該盤即日售出10伙。One Innovale–Cabanna位於粉嶺馬適路8號，提供565伙，戶型涵蓋開放式至4房，實用面積158至1054方呎，預計2023年6月底入伙。該盤本月售出27伙，暫成為本月成交量銷量次高。

至於本月成交量最高的新盤，為新地（00016）元朗PARK YOHO第3期PARK YOHO Bologna，本月進行第二及第三輪銷售，累沽51伙，套現約3.34億元。項目明天再展開新一輪部署，先到先得形式發售4伙。位於元朗青山公路潭尾段18號的PARK YOHO Bologna屬現樓項目，實用面積257至1155方呎。

薈藍雋薈銷量並列第三

部分細價樓受市場追捧，本月「黑馬」宏安地產（01243）旗下青衣薈藍，以及益兆集團及俊和發展合作的旺角單幢項目雋薈，同樣在本月沽出13伙，並列本月一手市場銷量第三位，分別套現8161.6萬及5662.6萬元。

事實上，本月暫時只有兩個全新盤發售，萬科香港發展的深水埗醫局街舊契重建項目連方I，本月進行首兩輪推售，合共推售32伙，暫沽8伙，套現5522.8萬元。華潤置地（海外）與保利置業（00119）合作發展的九龍東啟德跑道區澐璟，周一（14日）推出首批118伙招標，暫時僅沽7伙，但迅速吸金2.11億元，其中一個4房戶，實用面積1185方呎，連一個車位以4468萬元售出，呎價37705元，成交價及呎價齊創跑道區新高。

油塘朗譽短期上樓書

展望本月餘下約兩星期，保利置業（香港）銷售及市務部總監朱美儀表示，該集團與賭王四太梁安琪旗下尚嘉控股合作發展的油塘朗譽，銷售工作已到最後準備階段，計劃短期內上載樓書及開放銷售中心。

朗譽昨天首度公開項目布局圖，由兩座住宅大樓組成，提供634伙，第1座標準樓層每層11伙，第2座標準樓層每層9伙。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，現時市場欠缺利好消息，本港樓價未見底，準買家持觀望態度，導致成交量低迷，預計11月全月僅錄500宗新盤成交，較上月底預測的1500宗，大幅調低1000宗或約66.7%。不過他強調，準買家憧憬政府減辣或本港全面通關，只要落實其中一項，交投便有機會即時反彈。

地價動輒逾100億元的市區重建局（市建局）觀塘市中心重建項目第四及第五發展區（觀塘第四及五區），於周三（16日）開始招標，部分招標條款曝光。據了解，是次招標將以發展商建議的一口入標價「定輸贏」，亦要求入標的財團資產淨值或市值須達251億元。

財團資產淨值要求251億

據悉，是次招標未有如市建局商住或純住宅項目設下分紅要求，僅要求發展商自行提出一口類似入標價的「前期費用」建議，意味將以此為勝負的關鍵，做法與對上一個市建局純商業項目於2017年9月招標時相若，該項目為中環卑利街/嘉咸街重建計劃地盤C項目。

據了解，市建局亦要求中標財團日後建成的物業，須撥出約11萬方呎的寫字樓樓面，以及約50個寫字樓部分的附屬車位予市建局。此外，市建局對入標者的實力亦有要求，除要求相關公司具有合資格的建築經驗外，其資產淨值或者市值等須達251億元或以上。

市建局回應查詢時指出，今年8月就該地皮招意向時，已要求有意參與的發展商及財團須提交資料，表明其發展經驗和財政能力符合市建局訂定的要求，以確保合作發展商中標後有足夠經驗和財政資源完成有關項目，市建局以往為其他項目招標時亦有類似安排。

資料顯示，佔地約27.55萬方呎的觀塘第四及五區，可建樓面面積達216.59萬方呎，將發展包括綜合政府設施和商業發展的大型項目，市建局設有浮動規劃參數安排，中標財團將可在總樓面面積不變的前提下，依照城規會批准的樓面範圍，靈活調撥商業樓面面積作寫字樓、酒店和零售等其他商業用途。

不設分紅 免損投標意欲

市建局今年9月就該地盤收到24份意向書，惟最終只有19家發展商獲邀入標，明年1月11日截標。市場對該項目的估值愈趨保守，最新估值約93.1億至173.3億元，每方呎樓面估值（樓面估值）約4300至8000元。

普縉助理總監（估值及諮詢）李雋傑分析，現時市況和環球經濟因素等多方面影響之下，以一口價形式招標，可望盡量確保到最高的地價收入，免卻經濟不明朗的情況下再要求分紅，影響發展商投標意欲。對於市建局就入標財團的實力要求設下門檻，李雋傑認為，該項目投資額巨大，對入標者資產淨值有要求亦無可厚非。

樓市氣氛疲弱，樓價繼續向下尋底，令蝕讓個案增多。利嘉閣地產綜合土地註冊處資料所得，2022年10月全港1607宗已知上手購入價的二手私人住宅買賣登記中，共錄186宗虧損，佔比突破一成，高見11.6%，創逾13年的按月新高。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，持續加息進一步催化業主沽貨心態，今年10月的二手私人住宅買賣登記中，賬面獲利個案共有1409宗，佔整體成交87.7%，較9月再跌1.4個百分點，連跌6個月，創2009年10月以來逾13年新低。整體獲利比率已較去年底的96.2%累跌8.5個百分點，為自2008年金融海嘯後，最急及最長的跌浪。

不過，數據顯示，今年10月每宗轉手個案平均賺幅達57.3%，按月升3.9個百分點，為連跌4個月後反彈。

至於賬面錄得虧損的個案增至186宗，佔11.6%，比例是自2009年10月以來逾13年的按月新高；平手的個案則有12宗，佔比回落至0.7%。

陳海潮指出，割價沽樓者持續增加，導致本月截至15日為止的上半月，二手私人住宅轉手獲利比率進一步降至80.1%的水平，而損手比例更大增至18.4%，直逼兩成。

第一城4年半跌價15%

事實上，大型屋苑蝕讓潮持續，沙田主要上車屋苑沙田第一城再錄損手成交。市場消息稱，沙田第一城44座高層H室，實用面積304方呎，成交價460萬元，呎價約15132元。原業主2018年4月斥資540萬元購入，持貨約4年半，賬面蝕80萬元，單位貶值14.8%。

中原地產高級分區營業董事伍錦基透露，將軍澳新都城1期6座低層B室，實用364方呎2房戶，以550萬元成交，呎價約15110元。原業主2017年11月以595萬元購入，賬面蝕約45萬元或7.6%。

二手交投低迷，即使持貨年期短的業主，不乏蝕讓離場，其中，荃灣上車盤荃威花園2房業主，5年損失逾15萬元。

荃灣區本月暫錄37宗成交，當中呎價不足1萬元者佔近3成，當中荃景圍荃威花園續見低於1萬元成交，包括R座中層7室，實用面積477平方呎，大單邊2房，原業主於2017年以428.5萬元購入自用，因睇淡後市，8月以458萬元放售，現以412.8萬元沽出，呎價8,654元，造價貼近估價，惟持貨5年帳面需蝕讓15.7萬元離場。據悉，上車客睇樓1個月，見單位有企理裝修，即議價承接。

同期成交的D座低層4室，更出現3客爭一盤的局面，單位實用面積434平方呎，2房，內籠備簇新裝修，雖低層，但向南，外望開揚池景，單位上月底以420萬元放售，日前有外區首置客睇樓後見單位裝修新淨可慳回翻新費，惟同時間有另外兩組買家議價中，立即加快議價，最終以393萬元購入單位，呎價9,055元。

另同區綠楊新邨J座中層1室，實用面積582平方呎，3房，議價5萬元以655萬元成交，造價較估價低約5%，上址業主於2019年780萬元購入，帳面損失125萬元。

新都城2房550萬易手

至於本月暫錄逾100宗成交的將軍澳區，再添蝕讓成交，成交為為新都城1期6座低層B室，實用面積364平方呎，2房園景戶，剛以550萬元易手，呎價15,110元，上址8月以680萬元放售，惟月內同類單位屢現低價，業主只好降價沽售。

而蝕讓風持續向新界區延伸，其中，本月交投淡靜的元朗區，譽88一手業主，仍難逃蝕讓離場。成交為1座中層G室，實用面積931平方呎，3房，議價減100萬元以1,000萬元沽出，呎價10,741元。原業主於2013年以1,020萬元一手購入，持貨9年，現帳面蝕讓20萬元。

另外，青衣翠怡花園5座低層G室，2房，實用面積368平方呎，望街景，據悉業主心急放售，以453萬元沽出，但單位於2019年以560萬元購入，3年間帳面損失107萬元。

市況轉弱，業主減價出貨。日資西松建設以2.3億元，沽出商廈及地盤，減價逾2成。

資料顯示，尖沙咀星光行506至512室、及524至526室單位，以約8,480萬元成交，物業面積約8,339平方呎。

該單位由日資公司西松建設持有，本年8月曾委託測量師行放售，叫價約1.16億元，如今減價約27%沽貨。西松建設早於80年代購入，當時作價約1108萬元，現帳面仍大幅獲利7372萬元，升幅約6.6倍。

涉商廈及地盤 持有多年沽貨獲利

另外，粉嶺坪輋一幅露天貯物地盤，地契用途為農地，城規用途為露天貯物，佔地約87,481平方呎，亦原由西松建設持有，以1.45億元沽出，較8月份意向價低約17%。該公司1982年以425萬元購入該地盤，持貨40年現帳面獲利1.45億元，升值約33倍。兩項物業較年中放盤時，減價逾2成沽貨。

西松建設為日本歷史悠久的建築公司，曾參與本港多項大型基建包括西隧、大老山隧道及多個港鐵站等。

10月中原大灣區指數結束3連跌，按月微升，香港、澳門、深圳及中山區指數跟隨回升。

10月份中原大灣區指數報121.16，較9月份121.06，回升約0.08%，擺脫連續3個月下跌的局面，主要原因與人民幣滙率因素有關，同期香港及澳門指數亦回升，當中澳門升幅最明顯，指數由9月份96.62，上揚2.8%至10月份99.28，同期香港指數亦錄0.9%升幅，最新報113.04，亦因為兩大主要城市指數帶動，促使大灣區指數收拾跌勢。

深圳中山增0.4%及0.3%

至於12個指數當中，錄得升幅的指數達5個，除了上述3個指數外，深圳及中山指數亦分別按月增長0.4%及0.3%，其餘7個錄跌幅的指數，幅度介乎0.5%至3.6%，當中惠州指數持續6個月下調，至10月份報113.3，按月跌1.3%，另外，東莞及珠海指數亦分別出現5及4連跌，其中，珠海10月份指數為111.04，為今年以來低位，按月跌1.1%，而東莞指數報171.3，按月回落0.5%。另外廣州10月份指數亦為今年以來低位，錄126.92，按月下降2.4%。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，以往金九銀十的傳統旺市，於今年明顯失效，內地投資氣氛薄弱，加上疫情反彈，廣東省多個城市皆採取封控措施，令經濟活動停頓，廣州一手網簽量更創下5年同期新低。反之，香港大灣區指數於今年首10個月卻錄得2.7%的升幅，反映若以香港物業作為對抗滙率下跌的影響，仍然有利可圖。10月份香港公布了施政報告，惜欠缺樓市的救市方案，市場交投依然低迷，但11月份多項利好消息湧現，股市回升，期望於年底前樓價有機會尋底。

近期核心區舖位租務交投有改善，如尖沙咀區一連錄數宗舖位成交，而租金仍較3年前明顯下跌。

最近商舖租務氣氛稍好，而核心零售區尖沙咀連錄成交，特別核心一綫地段廣東道，出現數宗新租及續租個案。喜來登旺舖代理劉兆偉表示，廣東道68至80號恒利大廈地下5至6號舖位，由南洋商業銀行以72萬元承租，建築面積約2,500平方呎，平均呎租約288元，租客簽署6年梗約，另續租權3年。

翻查資料，該舖位於舖市高峰期，由卓悅於2014至2017年承租，月租高達355萬元，最新租金大減283萬元，幅度較高位大跌約8成，而2017年9月舖位由莎莎承租，月租約135萬元，按新租計，仍跌約5成。

前周大福舖位 減價8成租出

此外，廣東道54至66號帝國大廈地下E、F及G鋪，面積約2,318平方呎，屬海防道大單邊，原由周大福租用多年，早年撤出後有新租客承接，獲零售品牌以約70萬元租用。據悉，舖位曾由周大福承租9年，早於2013年10月以665萬元進駐，及後在2019年，品牌以約380萬元續租，及後撤出。如今舖租較對上租金跌逾8成。

另外，廣東道86至98號文利大廈地下4號舖部分連1樓，地下建築面積約1,000平方呎，1樓建築面積約7,000平方呎，合共建築面積約8,000平方呎，由渣打銀行租用多年，原月租90萬元，呎租約113元。據悉，近日銀行與業主另簽一份新租約，獲獲減租50%續租上述舖位多3年，最新月租為45萬元。

松本清40萬租金巴利道舖

同區亦錄大樓面舖位租務，尖沙咀金巴利道26號地下舖位，近日獲新租客承租，物業位處尖沙咀加拿分道及金巴利道交界，鄰近美麗華廣場及諾士佛臺。舖位由日本人氣藥粧店松本清承租，近日品牌已在舖位外掛起廣告，公布作第5分店，現正進行裝修，料成九龍區旗艦店。翻查資料，該廈由投資者梁安琪持有。物業地舖面積約6,081平方呎，早年由化粧品連鎖品牌莎莎租用，而2018年品牌以每月約134萬元續租，惟2020年疫情爆發，旅客數字大跌，而品牌早前約滿決定不續租，舖位交吉一段時間。消息稱，是次松本清以每月約40萬元租用，租金較舊租跌約7成。

分析指，經過2年多疫情，核心區舖位租金已錄明顯調整，而租金已跌至相對低位，開始吸引商戶留意。事實上，隨着本港持續放寬限聚令，亦憧憬內地日後會放寬入境措施，遊客可望增加，商戶即趁租金跌至低位，故開始租舖，迎接日後旺市，料核心區舖位租務持續改善。

中原工商舖統計指，核心區舖位空置率有改善，其中以中環區降至12.89%，屬近2年新低。

根據中原（工商舖）統計，10月份5大核心消費區商舖空置率整體保持平穩趨勢，僅有個別區份錄得輕微升幅，但按年各區表現都大見好轉。資料顯示，10月份中環商舖空置率錄得約12.89%，按月下降約0.07個百分點，按年則大幅回落約1.42個百分點，創中環商舖空置率歷來新低。

中原（工商舖）商舖部董事黃偉基表示，在疫情期間，不少奢侈品牌在缺乏旅客消費而遷出中環核心區後，而隨着現時租金持續調整更吸引到部分品牌重返一綫街道。例如中環皇后大道中14至18號新世界大廈地下、閣樓及1樓，市傳獲奢侈品牌以每月約80萬元租用，總樓面面積約14,155平方呎。翻查記錄，舖位前租客為時裝品牌，早於2007年起承租，高峰期月租達約300萬元，故今次新租金較高峰期下跌約73%。

同時，灣仔區10月份商舖空置率錄得約13.28%，按月增加0.02個百分點，按年則遞減1.35個百分點；銅鑼灣區最新空置率則為5.61%，對比9月份上漲0.11個百分點，與去年同期比較同樣增加0.55個百分點。

九龍區表現平穩

至於九龍區方面，黃氏續稱，尖沙咀區按年變幅顯著下降，該區10月份商舖空置率錄得約10.69%，較9月份輕微上調約0.01個百分點，對比去年10月則大幅遞減約4.75個百分點。而旺角區最新空置率就錄得約8.77%，按月減少0.15個百分點。

黃氏分析，5大核心消費區按年表現持續有所改善，反映疫情放緩加上放寬社交距離措施令商戶租舖信心明顯增強。加上政府剛宣布11月起為旅行團旅客作針對性安排，准許他們黃碼「團進團出」進入主題公園及食肆，對餐飲行業尤其受惠。再者，新安排有助入境旅行團設立更靈活行程，將吸引更多旅客來港，而隨着旅遊業逐步有序恢復，料可帶動核心商舖空置率持續改善。

新盤大額成交不絕，華懋旗下西半山豪宅大學閣，不足3天再錄成交，位於1座一個4房戶昨日以6880萬招標售出，呎價逾4.3萬，項目4天內連沽2伙，共套現逾1.4億。

大學閣昨日以招標方式售出單位為1座7樓B室，面積1584方呎，屬4房連雙套房間隔，單位連同1個車位以6880萬售出，呎價43434元，項目4天內連沽2伙，合計套現逾1.4億。項目自招標以來反應不俗，截至昨日合共售出13伙，總成交金額約11.4億。

PARK YOHO連沽2伙

新地旗下元朗錦田北PARK YOHO Bologna昨日亦連沽2伙，其中包括8A座1樓E室特色戶，面積364方呎，屬1房間隔，單位附設166方呎平台，昨日以635.4萬售出，呎價17456元；另一伙8B座12樓A室，面積674方呎，屬3房間隔，以991.53萬售出，呎價14711元。項目自上月底進行首輪銷售，迄今已累售逾110伙，套現超過7.2億。

萬科香港旗下長沙灣The Campton昨日亦錄成交，為30樓D室，面積465方呎，以999萬售出，呎價21484元。

此外，宏安地產旗下青衣薈藍亦售出1伙特色戶，為20樓頂層B06室，面積203方呎，屬開放式間隔，單位附設170方呎天台，以618萬售出，呎價高見30443元。薈藍已屆現樓，預計今年年底落成入伙，近期交投急增，單是本月份已累售13伙，套現逾8100萬，全為特色戶成交，項目共提供320伙，自推售至今已累售310伙，僅餘10伙有待買家承接。