台積電總裁魏哲家日前證實台積電高雄7奈米廠暫時延後，28奈米部分則按進度進展，外界關注此消息是否會衝擊高雄房市。房市專家Sway則表示，投資客總是不信邪，上一波投資高雄橋頭、楠梓的人，房價雖也跟著台積電漲，但如果沒有台積電，終究只是個被炒作的商品區。他直言，缺乏自住客的撐盤，下場就像青埔四字頭跌回二字頭一般，如同曇花一現。

Sway在臉書發文指出，台積電高雄廠7奈米不做，已經傳很久了，經濟部長王美花說台積電「沒正式說不做」，其實也等於少了書面、多了口諭。他直言，未來的變化是高級工程師會變少，28奈米的作業員會變多，但基本上作業員是買不動被亂炒一通的楠梓房價，因此，高雄中高總價的房屋，不用太期待台積電效應。

其他網友紛紛表示，「看得出來台積電明顯不想設在高雄，能拖就拖」、「不來的話，高雄楠梓準備崩回1字頭」、「致敬楠梓橋頭3字頭的先鋒烈士們」、「漫天吹捧台積電害死真正想住的自住客」、「7奈米台中產能都沒跑滿了，怎麼會需要高雄」、「沒先進製程一堆美商都不會去了啦」。

根據好房網報導，2021年上半年楠梓預售大樓還有單坪18、19萬左右的新案，但台積電設廠消息確定後，楠梓房價「漲得亂七八糟」，目前預售案開價每坪都來到3字頭、甚至有4字頭的案子。

台積電高雄廠7奈米延後，資深媒體人陳鳳馨則表示，台積電已淪為政治風向上的操弄工具，台積電當初就是被迫要去高雄，因為這樣才能變成高雄的政績，其實從成本等考量來看，台積電應該要去台南設廠比較適合。

台北市地政局今（18）日公布今年8月實價登錄資訊，顯示單月交易件數957件，較7月增幅15.3％；交易總額為232.56億元，較7月減幅15.96％；住宅價格指數115.46，較7月上升0.33％，總體來說，呈現交易量增、價微漲的格局。其中，不論大樓、公寓、或小宅，都全面上漲。

今天台北市地政局公布8月實價登錄量價動態，全市交易量共957件，較7月830件增加127件，增幅15.3％，較去年同期995件減幅3.82％。

至於交易總額為232.56億元，較7月276.74億元減少44.18億元，減幅15.96％，較去年同期252.57億元減幅7.92％。

在台北市12行政區中，8月交易量中山區、士林區、南港區及大同區減少，其餘各行政區均增加。其中增幅最大前三名，分別為：松山區、大安區、文山區，較7月分別增加53.33％、38.03％、34.38％；減幅最大為大同區，較7月減少30.43％。

各行政區交易總額依序由中山區（37.89億元）、大安區（33.93億元）及內湖區（31.09億元）位居前3名；總額最少為大同區，僅6.03億元，總額最高的中山區與最低的大同區，差約5.28倍。

交易總額增幅最大為松山區，較7月增加60.80％；減幅最大為內湖區，受前期比較基準較高影響，較7月減少71.29％。

在住宅價格指數方面，台北市8月住宅價格指數115.46，較7月115.08上升0.33％，較去年同期107.95上升6.96％；標準住宅總價1,829萬元，標準住宅單價每坪58.25萬元。

大樓住宅價格指數118.87，較7月118.73上升0.12％；公寓住宅價格指數112.08，較7月111.14上升0.85％；小宅住宅價格指數113.07，較7月112.00上升0.96％。

觀察全市、大樓、公寓及小宅之月線、季線及半年線趨勢，公寓及小宅季線止跌回升，各類指數皆持續上漲。

辦公大樓開發案，扣除金融保險業或投資機構自用或只租不售，市場專家估計對外出售的每坪可能單價，蛋黃區特殊產品將有可能最高上看200萬元。

不過接下來全球景氣較不明朗，對於企業不論購置總部辦公大樓或擴大租賃需求，可能會比較謹慎，走高單價高總價路線的頂級產品，可能會比較辛苦。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，商辦產品還是要回歸租金投報率比較合理，企業購置A級辦公總部，一般都還是要經董事會通過，或者會考量營運波動、以及銀行貸款條件等因素，跟購買住宅不一樣。

另外，丁玟甄也說，如果以目前台北市辦公市場平均每年租金投報率在2.3～2.4％這部分來看，精華地段辦公室如果每坪月租達4,000元，就已經算是蠻頂級了，而依照此回推，可售價格大概是每坪200萬元。

目前信義計畫區，是全台灣平均辦公租金最高的商圈，而根據仲量聯行調查，信義區平均每坪月租達到3,552元，也創下史上最高的紀錄。其中，部分信義計畫區的頂級辦公大樓，更是突破了5,000元大關。

至於成交價，由於信義計畫區頂級辦公大多由金融壽險、金控或企業集團長期持有，多為只租不售，不過統一國際大樓已飆到每坪近180萬元。

除此之外，市場專家預期，下一波頂級辦公大樓的熱點將聚焦敦化南北路，已有六大辦公開發案布局中，若完工後將只租不售或企業自用，惟少數可供釋出招租的辦公室，將有機會補漲，挑戰每坪月租4,000元。

位於機場捷運A9站旁的林口新市鎮，市容規畫與環境、生活機能與商圈、學區等都已相當成熟，房價相對親民，每年除了近4,000棟的房市交易量外，人口也以每年3,000～5,000人的速度成長，為新北市連續十年人口移入前二名的區域，帶動房市大幅成長。

有巢氏房屋林口三井忠孝加盟店店長陳信誌表示，林口人口已突破12.5萬人，因應人口成長，高公局也積極規劃增設高架式南出北入匝道，還有公車轉運站、機場捷運林口A9站等大眾運輸系統，紓解分流林口交通問題。

陳信誌表示，林口新市鎮居住品質高，房市買方以年輕小家庭及退休族群居多，住宅產品以二房和三房為主流，在投資客退場後，市場回歸到剛性需求，房市量縮價穩，在物件供給量減少下，當有較符合市場的產品出現，通常都很快成交。

未來林口發展有兩大亮點，第一亮點是今年已完工位於文化北路的工一產業園區，招商以高科技產業、醫療養生、文創、綠能等產業為主，目前至少6,000家廠商爭取進駐，預估年產值560億元，一萬個就業機會，全球最大晶片微影設備商ASML也已確定進駐。

第二亮點為林口國際媒體園區，有未來新北第一地標的東森全球營運總部、未來北台灣最大的三井OUTLET二期、三立影城超級攝影棚，該投資案總投資金額240億元，預估將創造1.5萬個就業機會。

從中長期來看，就業機會帶動剛性需求，同時也帶動周邊店面、商辦的進駐，生活機能更加完善，從林口公園綠覆率高、商圈林立、學區完整更有多所國際外語學校，放眼林口的未來發展房市可期待。

有巢氏房屋林口三井忠孝加盟店副店長黃昱暢表示，過去消費者多鎖定機場捷運A9站到林口扶輪公園前段區塊的物件，如「亞昕晴空樹」、「森聯摩天41」、「長虹交響苑」、「遠雄未來城」等知名社區，因緊鄰三井OUTLET商圈、具備交通及生活機能優勢，為林口房價指標區塊。

隨著該區塊房價升高，從過去新市鎮前、中、後段房價從4、3、2字頭，如今已上揚到5、4、3字頭，買方也開始往扶輪公園到中山路間的中、後段找房，詢問度較高的二房加車位總價約在1,300～1,500萬元，三房加車位約在1,500～1,700萬元。

根據內政部低度使用住宅調查，空屋率最高行政區出現變化，原本一直排名第一的新北萬里區，今年上半年空屋率雖較去年上升，達30.6%，但落入第二。取而代之的是宜蘭礁溪鄉，上半年空屋率達33.8%，每三間就有一間空屋，名列全台第一。

內政部利用稅籍住宅類資料與台電用電資料，將平均用電度數小於、等於60度的住宅，界定為低度使用住宅，每半年進行空屋統計。

根據最新統計，今年上半年全國低度使用住宅達85.8萬宅，較去年下半年增加8.2萬宅，占全國房屋稅籍住宅類宅數比率9.5%，為近3年相對高點。

空屋明顯增加，除了近年房屋供給持續升高外，房產業者推估可能有一部分是因為疫情嚴峻，有些人住到防疫旅館，導致用電量減少。

觀察鄉鎮市區， 今年上半年低度使用住宅比率大於20%的地區，由去年下半年16個，今年增至19個，增加了新北市烏來區與金山區、台中市中區、雲林縣台西鄉，減少了台南市左鎮區，另苗栗縣獅潭鄉則取代造橋鄉。

另外，空屋率最高的行政區，過去多年一直下新北萬里區，主要是當地人口外移，加上不少休閒住宅空置。

但今年上半年由宜蘭礁溪鄉以33.8%， 拿下第一，萬里排名第二。

大家房屋企研室副理郎美囡表示，礁溪空屋率一直不低，觀察內政部資料，去年下半年也達29%，僅次於萬里。

推測原因，一是礁溪溫泉有名，吸引許多雙北買方購置休閒宅自用，由於偶爾休假期間才會使用，因此淪為低度用住宅。

第二，宜蘭近年房市題材多，房價明顯上揚，尤其是高鐵拍板後，更是吸引大批投資人到宜蘭投資卡位，其中礁溪往返雙北便利，具觀光話題，且房價比雙北低，是投資客首選地區之一，由於並非現階段自住需求，因此空屋率拉高。

第三，近年房市升溫，帶動都會區周邊縣市房市，礁溪推案熱區一直擴大，部分建案位置較偏，轉手不易，也拉升空屋率。

房產專家指出，從六都住宅存量來看，近三年五都年增率均超過3%，但房價最高的台北市新增供給僅0.7%，三年多出6,260宅，意味在高需求、供給緊繃下，區域房市賣壓相對較輕，房價相對有撐。

房產專家何世昌指出，近三年來台北市住宅存量增速比想像中緩慢，老房子拆得多，新房子還沒完工，市場供給青黃不接，甚至部份行政區住宅存量不增反減。

以台北市12大行政區來看，士林、松山兩區近三年區域住宅存量不增反減，住宅存量各減少439宅、14宅。內湖區近三年住宅存量僅多出87宅，新增供給稀少。

今年第2季台北市住宅存量約90.24萬宅，較2019年同期89.61萬宅增加6,260宅、年增率僅0.7%，平均每年12行政區僅新增約174宅。

何世昌指出，北市近三年新增住宅僅6,000餘宅，意味區域住宅供給量緊繃，這種情況反映在新屋市場，若產品、建商品牌不錯，就是新建案去化相對快速，區域行情或建案創價能力高。

何世昌表示，台北市由於區域新增住宅供給量有限，這種情況在房市多頭時，就會出現易推升房價或房租上揚，若是空頭市場，則區域房價相對抗跌。

高雄房市降溫，市場買氣低迷之際，中鋼旗下中欣開發在燕巢推案，馬上吸引購屋者目光；上市建商華友聯、三地分別祭出讓利房價策略奏效，為虛弱的市況打入強心針，引起注目。

法人表示，政府打炒房加上股市不振等因素，對房地產市場造成極大壓力，接下來會呈現個案表現，優良建案仍值得關注。

上市建商主管指出，中鋼（2002）集團積極跨足房地產市場，新成立中欣開發建設公司在燕巢推出「燕北住宅建案」，由於中鋼集團之前在總部大樓旁及橋頭的建案，都引起搶購風潮，預期「燕北案」對高雄目前低迷房市有加分效果。

中鋼董事長翁朝棟說，「燕北住宅建案」位於陸軍工兵訓練中心旁，臨近20米中西路，周邊環境清幽寧靜，生活機能條件佳，不僅鄰近義大醫院、中鋼構與聯鋼營造，區域是機械加工與螺絲工廠聚落所在地，未來將受惠就業人口進駐紅利，可成為當地安居樂業新選擇。

另一方面，華友聯在小港推出「Power City」建案2字頭房價、總銷45億元，同時掌握軌道建設紅利，成功創造買氣。

法人指出，華友聯第3季交屋潮爆發，近四個月入帳達30億元以上，帶動營運大幅增長，今年表現有機會高於去年，中長期前景看旺。

華友聯董事長陸炤廷表示，買房跟著軌道經濟走，可享增值潛力。高雄捷運小港林園延伸線啟動，總長11公里，從紅線小港站南延伸進入林園，串連臨海工業區、林園工業區、新材料循環經濟產業園區。

此外，三地集團總銷高達130億元的「艾美國際城」，以每坪低於市價2萬元的親和力價格強攻市場奏效，在港都房地產市場銷售一枝獨秀。

房市賣壓來了！據內政部最新資料顯示，近三年全國住宅存量一口氣增加近三十萬宅，亦即過去三年、平均每年新增住宅量體約近十萬宅，對照國內人口已進入負成長，加上近五年全國建照核發量均在十萬宅以上，顯示一手新屋市場新增供給量龐大，短線房市已亮起危險訊號。

據內政部資料顯示，近三年全國住宅存量約增加近百分之三點四，總量大增二十九點五二萬宅(戶)，其中光是六都就占了高達百分之七十四；若以成長幅度來看，桃園市、台中市居新增供給量體前兩名，三年增幅各達百分之五點三、百分之四點八，分別多出近四點五萬宅、近五萬宅，成為六都住宅供給成長最多的冠亞軍。

房產專家何世昌指出，從近三年全國及各縣市住宅存量增加多寡，可一窺未來區域市場賣壓程度，新增供給愈多代表區域賣壓愈重，房價愈有可能出現反轉。

他分析，以近三年全國住宅存量多出二十九點五二萬宅來看，亦即過去三年平均每年市場新增住宅量約十萬宅；何世昌分析，對照近五年全國建照核發量均在十萬宅以上，顯示一手新屋市場新增供給量大，短線房市新增供給量已亮起危險訊號，對比台灣人口已進入負成長，後續市場潛在賣壓需要多加留意。

據內政部統計資料顯示，今年前三季政府建照核發數量約達十三點四萬宅，市場預估，今年全年有機會挑戰一九九四年後新高。

開工量部分，今年前三季約達十一萬宅，初估全年有可望挑戰二○○九年統計以來新高；使照數量今年前三季約有八萬宅，估計全年也有可能挑戰二○○八年後的新高。


房市供給大增 短線亮警訊
經濟日報

房市賣壓來了，據內政部最新資料顯示，近三年全國住宅存量一口氣增加近30萬宅，亦即過去三年平均每年新增住宅量體近10萬宅，對照國內人口進入負成長，加上近五年全國建照核發量均在10萬宅以上，顯示新屋市場新增供給量龐大，短線房市已亮起危險訊號。

內政部資料顯示，近三年全國住宅存量約增加近3.4%，總量大增29.52萬宅（戶），其中六都占74%；若以成長幅度來看，桃園市、台中市居新增供給量體前兩名，三年增幅各達5.3%、4.8%，分別多出近4.5萬宅、近5萬宅，成為六都住宅供給成長最多的冠亞軍。

若以總數來看，人口最多的新北市近三年新增住宅存量達5.28萬宅。台南市、高雄市也各新增2.6萬、3.8萬宅；總計今年第2季全國住宅存量達901.7萬宅，較2019年第2季的872.18萬宅成長29.52萬宅。

房產專家何世昌指出，從近三年全國及各縣市住宅存量增加多寡，可一窺未來區域市場賣壓程度，新增供給愈多代表區域賣壓愈重，房價愈有可能反轉。

他分析，近三年全國住宅存量多出29.52萬宅，即過去三年平均每年新增住宅量約10萬宅，量體相當大，若扣除供給緊繃、區域需求較高的台北市，其餘五都近三年新增住宅存量達21.17萬宅，占全國比重71%，平均五都每年新增7.05萬戶。

何世昌分析，在近三年全國住宅存量平均每年新增10萬宅來看，對照近五年全國建照核發量均在10萬宅以上，顯示一手新屋市場新增供給量大，短線房市新增供給量已亮起危險訊號，對比台灣人口進入負成長，後續市場潛在賣壓需多加留意。

據內政部統計資料顯示，今年前三季政府建照核發數量約13.4萬宅，市場預估，今年全年有機會挑戰1994年後新高；開工量部分，今年前三季約11萬宅，初估全年有可望挑戰2009年統計以來新高；使照數量今年前三季約8萬宅，估計全年也有可能挑戰2008年後的新高。

高房價時代，越來越多人選擇以租代買，不少人看準商機，也投入租屋市場當起包租公、包租婆，但為了吸引租客上門，格局的改建也就越來越誇張。有網友在臉書分享一張照片，一間狹長的房間相當乾淨，且充分利用空間，但位置曝光後卻讓許多人非常傻眼。

從原PO在臉書「奇葩裝潢分享中心」貼出的照片看到，房間屬於狹長型，空間不大但仍設置樓梯，並做出一個夾層放置床墊當作小房間。除此之外，樓梯底下還有隔層，可以做為收納空間，臥鋪下層則放了書桌和椅子，當作一個閱讀的獨立小房間。

雖然空間不大，但整體相當乾淨整潔也很舒適，但原PO卻說這間房間其實是「陽台」，照片一出引起逾萬人點閱，有人對於這樣的裝潢提出質疑，「上面睡覺的地方該不會只能蹲著進去吧？覺得睡起來馬上撞到頭很壓迫，很痛耶」、「這…這設計有點草菅人命」、「這個架高床靠窗那邊應該支撐力很薄弱吧，恐怖」、「有一點的支撐在窗戶，這種設計安全嗎？」、「冬天極冷、夏天酷暑，住得痛苦」。

但更多人給予好評，「其實，很多日本改造王的小孩房間是長這樣沒有錯」、「除了窄了點還可以耶，如果沒預算的話可接受」、「空間感我喜歡」、「這邊怪房間看多了，我竟然覺得還行」、「燈光充足、空氣流通、床舒適，其實是OK的」、「這是大面開窗，樓中樓」、「窗戶換成氣密窗，應該也算不錯的空間設計」、「很會利用空間耶」、「很喜歡這種獨立且隱密的空間」。

還有人建議房間可以做為其他用途，「當準備考試的K書中心算是剛剛好」、「感覺還不錯耶，雖然說窄了點，這個當K書中心感覺適合」、「其實滿適合養貓的~光線也好呢」、「覺得有想法耶，如果是兒童房的話其實不錯」。

每個人對於買房的理想條件都不同，有人喜歡機能方便的市中心，也有人偏好清幽安靜的環境。昨（19）日一名網友在網路上發文，詢問大家「景觀宅面公園貴，還是面河景貴？」而貼文曝光後也掀起討論。

昨日一名網友在PTT上以「面公園貴還是面河景貴？」為題發文，原PO提到景觀宅除了有面向公園，可以從窗戶欣賞大片綠意，還有面向河景的，可以擁有開闊景色。然而，原PO好奇詢問「一般來說，面公園跟面河景，在相同條件下，哪種會比較貴呢？面公園好像超過一定樓層數就無感了，因為看不到樹？河景的好像是越高越貴？」

貼文底下吸引大量回應，不少網友紛紛表示，「河景跟湖景都會掉價，很陰」、「公園貴，河景看出去是雜亂的電線和高壓電塔」、「公園通常在市區，河岸其實都很荒涼，賣建案才會強調河岸」、「喜歡公園，因為有綠地活動空間」、「以前住永和環河東路上，河景第一排，冬天冷到心臟快麻痺」、「台灣下游河流又不漂亮，髒髒黑黑的」。

也有網友持不同想法，「公園不是大媽在跳舞，就是在辦活動」、「當然是河好，公園吵死」、「面公園要窗外有樹梢才好，大概只有2到4樓較佳」、「其實公園很吵，低樓層反而掉價」、「大型公園輸在早上拍手大隊、夜間土風舞大隊，還有假日小孩大隊的噪音」、「面公園要看面哪種，如果是小小的社區公園就不需要拿來說嘴了」。

近期，多家房企披露了融資進展情況。其中，雅居樂集團、碧桂園擬配股融資。業內人士表示，在多種融資管道的助力下，房企後續的專案交付和資金壓力將得到有效緩解。

雅居樂集團11月16日在港交所發佈公告稱，公司擬以每股2.68港元的價格配售2.95億股股份，占公司目前已發行股本約7.53%以及經認購事項擴大後已發行股本約7%。預計所得款項淨額約為7.83億港元。

碧桂園11月15日晚間披露的配股公告顯示，公司擬以每股2.68港元的價格配售14.63億股股份，占公司目前已發行股本約6%以及經認購事項擴大後已發行股本約5.66%。

另外，龍湖集團、新城控股(20.280, -0.32, -1.55%)等房企陸續披露了融資進展情況，計畫融資額均超過百億元。

11月17日，交易商協會受理新城控股150億元儲架式註冊發行，目前正按照相關自律規則開展註冊評議工作。中債增進公司也受理了新城控股增信業務意向。11月10日，中國銀行(3.040, -0.01, -0.33%)間市場交易商協會微信公眾號發文稱，交易商協會受理龍湖集團200億元儲架式註冊發行，中債增進公司同步受理企業增信業務意向。

中指研究院企業事業部相關負責人劉水表示，近期部分民營房企發佈配股計畫，標誌著民營企業融資的“第三支箭”有望逐步落地。

2018年，針對部分民營企業遇到的融資困難問題，經國務院批准，人民銀行會同有關部門，從信貸、債券、股權三個融資管道採取“三支箭”的政策組合，支援民營企業拓展融資。

11月8日，中國銀行間市場交易商協會發文稱，“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支援，委託專業機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支援民營企業發債融資。預計可支援約2500億元民營企業債券融資，後續可視情況進一步擴容。

58安居客房產研究院分院院長張波認為，隨著“三支箭”同步發力，在房地產開發貸款、信託貸款以及債券融資的助力下，房企後續的專案交付和資金壓力將得到有效緩解。

11月20日，上海地產三林濱江生態建設有限公司3宗土地包產權轉讓。

其中，11單元位於三林濱江西片區，緊鄰濱江酒店、中電投改造等功能性節點。用地面積約4.76萬平方米，總地上建築面積約9.52萬平方米，其中辦公約6.47萬平方米(68%)、商業約3.05萬㎡(32%)，平均容積率2.0。

12單元位於三林濱江西片區，緊鄰灣區水岸、軌交網站等標誌性節點。用地面積約5.63萬平方米，總地上建築面積約13.86萬平方米，其中住宅約7.46萬平方米(54%)、辦公約2.28萬平方米(16%)、商業約4.12萬平方米(30%)，平均容積率2.46。

15單元位於三林濱江西片區，地處海派社區核心區域，用地面積約11.37萬平方米，總地上建築面積約17.31萬平方米，全部為住宅業態(100%)，平均容積率1.52。

三林濱江11、12單元屬於上海德茗置業有限公司，15單元屬於上海筠銘置業有限公司，目前上海地產三林濱江生態建設有限公司已在上海聯合產權交易所掛牌2家公司90%股權及相關債權。

上海地產三林濱江生態建設有限公司成立於2014年，上海地產（集團）有限公司控股73.75%，上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司持股20%，上海世博土地控股有限公司持股6.25%。

三林濱江片區，地處黃浦江核心段南門戶，北起華夏西路、南至外環快速路、東至濟陽路、西臨黃浦江，項目建設用地範圍約4.2平方公里，其中開發單元用地面積約94.57公頃，綠地面積約209.28公頃，水體面積約11.58公頃，開發單元內總建築面積約125萬平方米。

隨著“第二支箭”、“金融 16 條”等地產支持政策紛至遝來，且力度逐漸加大，發聲部門也越來越多，基本面築底接近結束。

經歷了2021年一系列政策及行業的調整，深圳樓市仍在築底。

曾經的“打新熱”漸褪，萬人搖號、日光碟的樓市名場面不再頻繁上演。房價方面，在經歷2017年-2021年上半年的持續上漲後，深圳一、二手住宅價也出現回檔。

統計局資料顯示，10月深圳二手住宅價格環比下跌0.22%，已連續多月環比下跌，但跌幅較9月收窄0.03個百分點。而一手房價格則在9月、10月連續環比下跌超0.5%。

如果說，曾經的深圳樓市因大量炒房客而過於“瘋狂”，那麼如今，隨著影響市場健康發展的非理性因素褪去，深圳樓市或許正在恢復其真實、理性的一面。

伴隨首套房貸利率下降等因素，市場信心正在重建，真實的購房需求逐步活躍。今年“金九銀十”，深圳成交的新房住宅數量連續兩月超過3000套，其中9月成交3614套新房住宅，10月成交3328套新房住宅，超過上半年平均水準。

事實上，從基本面出發，無論是GDP增速、產業結構，人口流入等客觀表現，還是城市相關配套的發展來看，深圳的住房需求規模將持續增加。

再提工業立市，深圳GDP增速名列前茅

經濟健康、持續發展是房地產業快速成長的基礎和保證，GDP的高速增長也為房地產業提供持續的發展動力。

地處中國南大門，深圳仍然是最具經濟活力和人口吸引力的城市之一。資料顯示，2021年深圳市地區生產總值30664.85億元，首度跨越三萬億大關，同比增長6.7%，兩年平均增長4.9%。

2022年前三季度，深圳的GDP增速在經濟總量前五城中表現最佳，GDP達到22925.09億元，同比增長3.3%。同時，同比去年前三季度名義增量1133.91億元，成為了目前唯一名義增量破1000億元的城市。

深圳增量領跑，與其重提“工業立市、製造強市”，並佈局“20+8”戰略新興產業集群和未來產業有密切關係，2022年4月，深圳在政府工作報告中再次將製造業與“立市”的說法放在一起，據悉，這是2001年以來，報告首次以製造業單獨成章。

反映在資料上，前三季度，深圳第一產業增加值為19.94億元，同比下降0.2%；第三產業增加值為14540.51億元，同比增長2.2%。與此同時，深圳以工業為主的第二產業增加值為8364.64億元，同比增長5.2%。疫情之下，工業也重新成為深圳經濟企穩的主要推動力。

其中，智慧網聯汽車增長44.5%，新材料（22.6%）、高端醫療器械（14.1%）、軟體與資訊服務（12.8%）、新能源（10.7%）、海洋經濟（10.1%）繼續保持兩位數增長。

製造業持續回暖，特別是高技術產品持續快速增長，表明深圳經濟高品質發展韌性足、潛力大、新動能強、路徑明確，也打消了外界對深圳因高房價、高地價影響導致企業外遷、空心化加速的質疑。在深圳，既有華為、騰訊、比亞迪(254.680, -2.32, -0.90%)、萬科等一大批深圳本土成長起來的具有國際影響力的企業，也有微眾銀行、樂信、天音通信、安謀科技等高能級創新型總部企業。

產業聚才，深圳的產業發展吸引了大量人才湧入，為滿足民生保障，深圳正在不斷興建各項基礎配套設施，從地鐵到學校、醫院，彌補民生短板。

資料顯示，2022年前三季度，深圳固定資產投資同比增長12.1%，工業投資增長35.1%。其中，製造業投資增長27.2%；房地產開發投資增長8.7%。一批重點工業專案相繼開工或投產，產業專案增速快，意味著深圳仍然是一片投資熱土，是深圳經濟增長的壓艙石。

常住人口十年增68.46%，一切皆有可能

近十年，不斷湧入的人才支撐了深圳的高速發展。最新普查資料顯示，深圳常住人口十年間增加了713.6萬人，增長68.46%。

日前，備受關注的科學家顏甯參加深圳全球創新人才論壇，並宣佈不久的將來會全職回國，協助深圳創建一所集科研轉化、學生培養等若干功能的新型研發機構。演講中，顏寧回答了自己為何選擇深圳：因為深圳年輕、充滿活力，在這裡一切皆有可能。

根據《廣東統計年鑒2021》，2020年底深圳常住人口達到1763.38萬人，同期戶籍人口達到584.58萬人，淨流入人口為1178.8萬人，位居全國第一。而據《深圳市住房發展“十四五”規劃》，到2025年底，全市常住人口預計將增至1860萬人。

值得一提的是，有資料指出2021年深圳常住人口淨增量只有4.78萬人，但戶籍人口大增了43.36萬人。這意味著，越來越多的常住人口正轉化為戶籍人口；而住房、教育、醫療等民生的改善，讓更多人願意留在深圳。

根據規劃，“十四五”期間，深圳將新增小學、初中和高中學位23.3萬個，進一步加大城市更新和土地整備對基礎教育設施的保障力度；全市通過城市更新和土地整備保障不少於8所醫院的新、改、擴建用地，增加床位約1300個；通過城市更新和土地整備保障不少於5所養老院的新、改、擴建用地，增加床位約2000個。

作為頭等民生大事，深圳正在持續加大對住房的保障力度。

年初，深圳出臺《深圳市住房發展“十四五”規劃》，計畫5年內供應商品住宅35萬套，公共住房54萬套。深圳市住房與建設局資料統計顯示，2022年上半年，新房住宅供應17353套，同比增長24.6%。

成交量較往年大幅下滑，深圳為何仍在加大住房供應？

有分析指出，未來深圳樓市將形成保障性住房和商品房並行的雙軌制發展模式。根據規劃，2035年，深圳將新增170萬的住房供應量中，60%以上為保障性住房，即公租房、安居房、人才房（三種統稱“公共住房”）各占20%，剩餘40%為商品住房。

對深圳房地產市場而言，將商品房和保障房分開，才能更好促進房地產行業持續、健康發展。

樓市政策暖風不斷，穩健房企迎來機遇

事實上，一直以來，深圳房地產發展的爭議來自土地和住房的供應不足。而過去幾年，深圳的土地供應，尤其是宅地供應正明顯增多。

資料顯示，2020年深圳計畫供應各類土地1200公頃，實際供應1238.5公頃，完成率103.2%，其中居住用地實際供應362.8公頃，完成率123.7%，較2019年翻一番。10月27日，深圳發佈2022年第四批次集中供地計畫，7宗居住用地總建築面積約101.21萬平方米。

土地供應增多帶動更多的住宅專案入市。根據克而瑞深圳統計，深圳2022上半年共計58個獲批預售證專案，共推出超2.5萬套商品房，其中38個涉及住宅產品，共17469套房源，與去年同期相比上漲約25%。

新盤源源不斷，深圳房地產住房與供應的矛盾正在逐步緩解。

政策端也在對深圳傾斜。10月31日，財政部發佈《關於支持深圳探索創新財政政策體系與管理體制的實施意見》，支持深圳在財政政策體系與管理體制方面探索創新，更好發揮財政職能作用，其中還提及中央財政加大推動深圳住房供需問題解決的支持力度。顯然，作為國家重大的房地產戰略轉型決策，深圳再次站在了改革開放排頭兵的位置，扮演重要角色。

金融層面，日前，中國人民銀行、銀保監會聯合發佈《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，共有16條措施，其中，在保持房地產融資平穩有序方面，提出支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期，鼓勵信託等資管產品支援房地產合理融資需求等。

值得一提的是，儘管國內房地產行業進入調整期，多地樓市遇冷，但深圳本地的樓市政策始終較為謹慎，僅在金融信貸利率有所放鬆，暫無實際性放鬆政策出臺。這也一定程度上說明，深圳樓市仍有更多的市場調節空間。

從市場表現看，作為一線城市，深圳樓市並未出現過大起伏。2022年1-10月，深圳TOP20房企流量銷售金額達2327.01億元，同比僅下滑2%。

具體來看，上半年南山、福田、光明等區域的高端盤仍然受到市場追捧，如位於光明區的深業頤瑞府、南山區的深鐵閱山境、蛇口太子灣片區的招商璽家園等項目，均實現開盤不久即售罄。這也說明，一方面，市場仍存在大量理性的剛需客戶和改善型住房需求；另一方面，核心城區的不動產依然是可以穿越週期，實現保值的重要資產。

房企的穩健經營亦是支撐深圳樓市健康發展的基石，其中尤以市場信譽高的央企、國企，以及有央國企背景的優質房企為主，如深圳本土成長起來的萬科、華潤置地、金地集團(10.110, -0.19, -1.84%)、招商蛇口(14.250, -0.13, -0.90%)等；此外，京基、卓越、鴻榮源等憑藉多元化發展，也在這一波行業調整中始終維持穩健。

11月16日上午，在深圳舉辦中國國際高新技術成果交易會期間，萬科集團與深圳地鐵集團、鹽田港(4.790, -0.05, -1.03%)集團、環境水務集團、巴士集團、特發集團、人才安居集團等6家深圳市屬國企簽署全面戰略合作協定，在城市更新、物流服務、產城融合、TOD等領域深入合作，助力深圳的城市發展。

國信證券(9.020, -0.12, -1.31%)認為，隨著“第二支箭”、“金融 16 條”等地產支持政策紛至遝來，且力度逐漸加大，發聲部門也越來越多，房地產政策拐點或出現，基本面築底接近結束。

長遠來看，房地產行業依舊是具有十萬億量級規模的行業，而不同於過去泥沙俱下的市場環境，經過一輪又一輪的調控洗禮，作為全國樓市風向標，深圳的住房需求仍將源源不斷。

作為“減排大戶”，商業地產近年成為綠色建築推行的重點領域之一。而目前，獲取相關綠色建築的認證是商業地產業主的普遍做法。

據世邦魏理仕統計，過去五年，獲得LEED認證的綠色商業地產面積（計入寫字樓、購物中心和工業物流）年均複合增長率約為18%，十四五期間面積有望保持20%左右的增速。而從城市方面來看，上海、北京在商業地產綠色建築體量及滲透率方面均保持在全國前兩位，華東城市在綠色工業物流設施體量上明顯領先全國。

“商業地產是企業減碳的重要環節，綠色樓宇是企業房地產減碳中最主要和最直接的對象。”世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨向《華夏時報》記者強調，“綠色樓宇的租賃需求增長將進入快車道。”

可持續發展成未來商業地產投資核心戰略

鑒於城市和房地產在可持續發展中的重要影響，世邦魏理仕在近日發佈的《綠水流深——中國商業地產城市可持續發展力報告》中，推出商業地產城市可持續發展力排名。

該份報告從能耗、自然環境、綠色建築和綠色出行四個維度對內地30個主要城市進行可持續發展力評估，結果顯示，上海、北京和深圳位列綜合得分前三甲，其次為杭州、廣州和成都。

考慮到氣候和環境風險對全球經濟社會活動和政策制定不斷增加的影響力，商業地產投資者已經把ESG、尤其是可持續發展，納入其核心戰略之中。在世邦魏理仕2022年的中國區投資者意向調查中，53%的受訪者表示，已經考慮將ESG納入投資決策，占比首次超過半數。

在商業地產租賃需求持續“綠化”以及國內建築領域節能減排政策不斷加碼的趨勢驅動下，投資者需規避租賃市場和政策風險，增強資產組合韌性。今年世邦魏理仕中國投資者意向調查顯示，已有22%的投資者表示願意為符合ESG條件的資產支付略高的價格。

在項目運營層面，綠色資產亦佔有明顯優勢，在大幅降低能耗、用水等運營成本方面效果顯著。此外，商業地產投資者還可以通過綠色投資為項目創造新的收入來源。例如，通過在專案屋頂安裝光伏發電設備，採用“自發自用、餘電上網”的模式，投資者在降低碳排放和運營成本的同時，還可以獲得包括屋頂空間租金、餘電銷售、充電樁、地方政府補貼等多項收入。

綠色租賃是通向未來的關鍵拼圖

世邦魏理仕方面向《華夏時報》記者強調，要讓商業地產的“深綠化”在財務上更具可行性和吸引力，綠色租賃是通向未來的關鍵拼圖。

所謂“綠色租賃”，是指業主和租戶之間針對建築如何以可持續的方式被管理、運用和優化而達成的租賃協定。在綠色租賃的約束下，雙方必須設立明確的環境目標，如二裝施工、運營的可持續要求，以及相關碳排資料的披露等。

在碳達峰碳中和目標背景下，綠色租賃持續升溫。而若綠色租賃全面推廣，也將能明顯為中國商業建築減少能源消耗和支出。

據世邦魏理仕監測，在當前市場實踐中，樓宇的綠色升級改造投資由業主方承擔，而日常運營中的節能降耗收益則主要歸於租戶，這在一定程度上影響了業主開展綠色投資的積極性；但另一方面，租戶在獲取樓宇運營能耗指標上比較被動，也不利於自身減碳目標的評估和實現。

據此，謝晨向《華夏時報》記者指出，綠色租賃通過在租賃條款中明確業主和租戶的相關義務和權利，共用綠色改造和運營所帶來的成本和收益，從而令租賃雙方更主動地參與節能減排和可持續目標的實現，成為“綠色共同體”。

目前，國內商業地產的綠色租賃處於起步階段，近年來我們看到領先的商業地產投資者在不同領域內開始相關的嘗試。謝晨表示，相信未來5-10年間，綠色租賃將逐步成為商業地產租賃運營中的新常態。

11月18日，香港今年9月中原城市租金指數CRI回報率為2.52%，創30個月新高，按月升0.02個百分點。CRI_Mass回報率報2.66%，創31個月新高，按月升0.05個百分點。中原地產研究部高級聯席董事黃良升指出，9月私樓租賃市場出現負利率，CRI回報率報2.52%，同期H按息為2.6%，租金回報率略低於H按息0.08厘，令樓價跌幅擴大。

他指，樓市調整，樓價下跌，但同期租金仍然受到用家需求支持，持續窄幅企穩，推動租金回報率穩步向升。CRI回報率、CRI_Mass回報率及CRI(中小型單位)回報率齊升四個月，分別累升0.16、0.19及0.19個百分點。息口持續上升，樓價跌勢未止，預期CRI回報率走勢繼續向上追趕H按息的升勢，短期目標升上3厘水準。

CRI(中小型單位)回報率報2.62%，創31個月新高，按月升0.03個百分點。CRI(大型單位)回報率報2.04%，按月跌0.02個百分點，繼續企穩2厘以上。

新界東CRI_Mass回報率升幅最顯著，是四區之中最接近3厘水準。9月新界東CRI_Mass回報率報2.79%，創35個月新高，按月升0.04個百分點，連升四個月共0.3個百分點。九龍CRI_Mass回報率報2.71%，創33個月新高，按月升0.11個百分點，連升四個月共0.25個百分點。新界西CRI_Mass回報率報2.68%，創25個月新高，按月升0.05個百分點，連升五個月共0.20個百分點。港島CRI_Mass回報率報2.49%，按月跌0.04個百分點。

國美零售（00493）公布，有關可能向控股股東黃光裕收購兩項物業的交易已於上周五（18日）由雙方訂立一項終止協議，不會對財務狀況及營運造成任何重大不利影響。

該集團指，收購事項須待若干先決條件達成，包括賣方須就收購事項取得物業承按人的書面同意後方可作實。賣方通知承按人已確認他們不會給予有關同意，故賣方將無法滿足該先決條件，而收購事項將無法進行。

外電引述知情人士透露，融創中國（01918）正與中金公司合作，研究將其境內所有債券延期的計劃。

據彭博匯編數據顯示，該公司有約23億美元的人民幣債券尚未償還。

融創在5月份發生美元債違約，並表示將爭取在年底前公布離岸債務重組計劃。周三，針對該公司的一宗清盤呈請的聆訊被押後至2023年6月，為其提供了繼續研究離岸債務重組方案的空間。

繼杭州、成都之後，又一熱點二線城市對樓市進行局部鬆綁。

19日，西安市住建局發布《關於支持剛性和改善性住房需求有關問題的通知》（下稱“通知”）。這是繼5月之後，當地再一次調整樓市限購政策，縮小了限購區域，並將限購鬆綁的對像從新落戶、本地以租換購群體，延伸至外地戶籍群體。

西安：新房、二手房價格環比連跌數月

根據上述通知，“在住房限購區域無住房的非本市戶籍居民家庭”，持有西安市《居住證》，且在購房之日前6個月在西安市連續繳納社會保險或個人所得稅的，可購買1套二手住房。

此番調整之前，持西安《居住證》的非戶籍家庭，在購房之日前，需連續繳納社會保險或個人所得稅2年。

如果為“經批准引進的各類人才”，根據通知，在西安市限購區域購買住房時，則無須提供社會保險或個人所得稅相關證明材料。

已落戶的新市民家庭也將迎來二手房限購的放鬆。通知稱，從市外遷入本市且在住房限購區域無住房的居民家庭，落戶西安市後即可在住房限購區域購買首套二手住房。

限購區域亦做出調整。2021年8月西安市住建局下發通知，將西咸新區灃西新城高橋街道、馬王街道納入住房限購、限售範圍，實施全市統一的限購、限售等住房銷售管理政策。

僅一年之後，根據此次通知，這兩地的限購被解除。“臨潼區，西咸新區灃東新城上林街道，灃西新城高橋街道、馬王街道，高新區託管的非限購區域不再列入我市住房限購限售範圍。”通知稱。

西安市住建局表示，此次通知的製定出台，是為了“堅決貫徹落實黨的二十大精神，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持居民剛性和改善性住房需求，吸引各類人才在我市創新創業，堅決遏制投機炒房”。

業界人士認為，近10年來，西安常住人口保持快速增長，這些大量新增的人口在帶來了更多住房需求的同時，也推升了當地樓市熱度。故此，當地的樓市政策一直處於總體收緊的狀態。即使是在本輪寬鬆週期下，西安放鬆“四限”的口子也開得較謹慎。

5月28日，西安出台的《關於調整商品住房交易政策有關問題的通知》。在“限購”方面提出了四點優化：落戶滿一年不需要社保可買房；產證滿二年或網簽滿三年可售房；二孩及以上家庭、28 周歲未婚首套按剛需處理；住房被納入保租房並簽訂租賃合同後，出租人家庭可在限購區域新增購買一套住房。

中郵證券認為，總體來看，由於西安樓市政策寬鬆週期短、幅度小、整體較為嚴格，加之首付比例不低，首/二套房首付比例分別維持30%、40%-70%，故而，西安樓市並未在新政帶動下熱起來。

從市場表現看來，市場機構統計顯示，1-9月整個大西安城市成交面積、金額同比下降32%和28%（商品房）、32%和24%（商品住宅）。其中，主城區成交降幅在10%以內。

西安房價也出現下行。國家統計局月度70城房價數據顯示，截至10月，西安二手房價同比連跌5個月，環比連跌3個月；新房價格自9月環比止漲轉跌後，10月繼續回落。

多個熱點城市鬆綁“四限”

時至年末，一些熱點一二線城市也步入持續優化樓市“四限”（限購、限價、限貸、限售）政策的隊列。

11月8日，北京正式官宣解除通州台湖和馬駒橋區域的“雙限購”政策。

緊接著，長三角另一熱點城市杭州從降低首付比、下調首套房貸利率等多個方面降低居民購房成本，並明確“認房不認貸”。

成都“限購”政策更是“一放再放”：11月10日，經認定高層次人才可不受戶籍、社保繳納時間等限制；11月17日限購政策持續調整，除高新南區外，中心城區統一為一個限購區域；有工作無戶籍剛需可在三圈層購房1套用於自住，同時優化搖號政策，僅建面200平以下且登記人數大於房源數2倍的樓盤才需搖號。

和一線城市相比，杭州、成都和西安等熱點二線城市樓市調整的力度更大。其中，成都和西安兩地，都將限購鬆綁的範圍由高層次人才、戶籍新市民放寬至非戶籍市民。

之所以政策紓困“不遺餘力”，與當前全國低迷的市場環境密不可分。據CRIC監測數據，100個重點城市2022年10月成交2983萬平方米，環比下降1%，前10月累計同比降幅仍達到了38%，創3年同期新低。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，接下來，部分二線城市限購限貸政策仍具備一定優化空間，預計隨著“金融16條”的出台，短期各地政策放鬆力度有望加大，需求端政策仍將繼續改善，降低購房成本、降低購房門檻仍是重要方向。

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11月18日，湖北省武漢土地市場網發布2022年度第五批次“兩集中”出讓公告。

武漢第五批次集中供地共推出地塊19宗，土地總面積約37.9萬平方米，總建築規模約105.68萬平方米，起始價總額約116.24億元，項目將分別於12月8日、12月16日以拍賣方式開拍。

武漢市土地交易中心表示，近期武漢加快了供地節奏，後續還將適時發布本年度第六批次集中供地公告。

19宗地塊中涉宅用地15宗，土地面積約36.19萬平方米，總建築面積約103.59萬平方米。武漢市土地交易中心對該批次供地特徵表示，包括江岸、江漢、洪山、武昌、漢陽、東湖高新等多個區域的核心片均供應了優質地塊，如：江岸三陽路郵局地塊、江岸黃石路汽修廠地塊、漢陽琴台地塊、東湖高新中建三局旁、光谷外校旁地塊，以及楊春湖高鐵片以“組團”方式出讓的住宅地塊等。這些項目周邊配套成熟，交通便利，基本覆蓋了全市熱點片區，分佈均衡。

武漢市土地交易中心解讀指出，啟用“拍賣”方式，流程更為快捷。此次武漢市首次採取“拍賣”方式供地，項目自公告發佈到拍賣成交的最短時間為20天，出讓方式更為靈活、全面。作為土地“招拍掛”三種方式之一，拍賣為同樣具備公開、公平、公正特點的完全競爭方式，流程相對快捷，契合當下市場實際，更有利於發揮市場在土地資源配置中的決定性作用。

根據出讓公告，該批次19宗地除2宗加油加氣站地塊採用現場拍賣方式出讓，其餘17宗用地採取網上拍賣方式出讓，即競買人須通過武漢市國有建設用地使用權網上拍賣系統（以下簡稱網上拍賣系統）在互聯網上參與競買。申請人須於2022年11月18日起登錄網上拍賣系統提交競買申請，並按照網上拍賣系統的操作提示交納競買保證金。申請人按拍賣出讓文件規定按時足額交納競買保證金的，獲得競買權限。

競價達到出讓最高價後，採取現場“搖號”方式確定競得人。2022年12月8日拍賣地塊達到出讓最高價的搖號時間為2022年12月8日11時；2022年12月16日拍賣地塊達到出讓最高價的搖號時間為2022年12月16日11時。

土地出讓公告要求競買企業股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等；購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，不得使用房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，不得使用參與競買企業控制的非房地產企業融資等。競買人必須對購地資金來源進行說明，提供相應證明並對上述要求作出承諾。後期一旦查實發現有問題的，將取消競得資格、依法收回土地、沒收競買保證金，並納入土地市場黑名單，限制其1年內參與武漢市土地競買。

此外，武漢市於11月15日向市場公佈了擬於近期供應的30宗、面積約209.55萬平方米的房地產用地情況。上述出讓公告顯示，競買人對已發布的“雲拍賣”預公告項目有用地意向，可在網上交易系統填寫《用地預申請書》，並足額繳納預申請競買保證金後，武漢市自然資源和規劃局將在3個工作日內組織“雲拍賣”活動；競買人也可結合自身項目投資建設需求，對出讓地塊的規劃佈局、建築規模及地塊分宗等提出相關合理化建議，並在網上交易系統填寫《意向用地建議書》，武漢市自然資源和規劃局將結合市場需求，依規適時對該地塊出讓方案進行優化完善。

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就在前幾天，深圳樓市出了一個不起眼的新聞。

不仔細看，還真難發現什麼，但仔細看完之後，頓感樓市的天真是要變了。新聞的簡要內容如下：

深圳住房保障署聯合聯合多個區的住建局發布六個項目的配售公告，本來以為這就是尋常的安居房的選購。但是看到申請條件之後，發現與以往的安居房選購有所不同，之前的安居房選購都是要事先排號的，而這次的申請條件似乎很開放，主要申請條件如下：

本科及以上學歷/職業資格技師/領軍人才；

深圳戶籍；

在深繳納社保累計滿3年；

無房且無商品房買賣記錄。

主要就以上幾個條件，是不是感覺很鬆了。要知道之前能夠去拍安居房購買資格都需要社保繳納滿5年，而現在這條件，太吸引人了吧。

不要小看這一小步，未來深圳可能會有大量類似的人才住房投放出來，將徹底改變現有的供應體系，住房供應雙軌制也將初具雛形。

在之前的文章裡，我曾經說過，真正能對房地產市場產生深遠影響的長效機制，一是房地產稅，二是住房供應雙軌制。而如今這兩項長遠的措施都開始臨近了。

最近的新聞動態，房地產稅可能也是漸行漸近了，而深圳也是很有可能率先施行。

但沒想到是深圳的住房供應雙軌制這麼快就走上了正軌，雖然之前的保障房體系（安居房和公租房等）也能解決一部分住房難題，但畢竟是杯水車薪，解決不了市場的難題，但如果未來投放大量的人才住房，如同昨天公告裡類似的住房，那麼深圳住房市場的供應局面將徹底改變。

這個時候，很多人又要關心房價的走勢了，我想說的是走向雙軌制之後，房價自然不必說，下跌難說，但是想要上漲卻很難。

有人說這個模式有點像新加坡住房供應模式，我認為確實是有點像，但表現會迥異，新加坡的商品房與組屋無論是居住環境還是房屋質量差異還是比較大的，所以新加坡的商品房價格受組屋影響比較小。但是深圳可能不一樣，深圳新建的安居房和人才房，不但不比很多商品房差，甚至比一些舊的商品無論居住環境還是房屋質量都要好，但價格卻便宜很多，這很有可能對商品房的價格造成衝擊。當然，這只是一種推測，究竟會產生多大影響，還需看保障房和人才房的供應力度。

只能房地產一個時代過去了，樓市過去的發展模式也將被摒棄，自然樓市的發展邏輯也就變了，所以不要總是一成不變來看待房價的漲跌，更不要以此作為判斷指導自己投資買房。

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內地積極加大「保交樓」力度，海南日前推出土地出讓新招，根據海南澄邁縣自然資源和規劃局發布的3則土地出讓公告，將掛牌出讓該縣3幅國有建設用地使用權。內媒報道，3幅出讓地正是恒大悅瓏灣項目所在地皮，最為外界關注的是，出讓公告規定買家須完成悅瓏灣「保交樓」任務。

完成悅瓏灣「保交樓」

報道提到，該3幅用於建設市場化商品住宅項目的地皮，土地面積共計近7.92萬方米（合計約118.8畝），出讓起始價約3.74億元（人民幣．下同）；公告在「競買人資格」中列明：「與恒大悅瓏灣項目有債權債務關係的企業，不得參與競拍」，又強調「競得人須承擔社會責任，完成恒大悅瓏灣『保交樓』任務」，買家要作出書面承諾，已完全知曉出讓宗地的條件，以及競得後所承擔的責任與風險。

公告對相應地塊保交樓任務出資額預估，要求該3幅土地出資額分別不低於2.11億元、4285萬元和3142萬元，最終出資以實際發生金額為準，要求買家出資建設幼兒園。有媒體統計，按照3幅地塊底價、保交樓任務最低出資額及建設幼兒園出資總價計算，買家實際需支付成本6.69多億元。

按照內媒推算，以掛牌出讓起始價作為成交價計，樓面地價僅為每方米1889元。業內專家分析，雖然地方政府通過土地出讓綑綁保交樓，是一項創新做法，惟由於該地皮所延伸的問題較為複雜，如保交樓項目涉及債權債務關係，對買家來說會有一些顧慮。恒大及澄邁縣當局未有回應報道。

大班樓搬新舖 進駐上環銀座式商廈

疫情下商用物業空置率高，租金滑落，連新式銀座式商廈的租金亦有所下跌，吸引知名食肆進駐。剛於今年初首奪《米芝蓮指南香港澳門》一星的粵菜餐廳家全七福酒家，剛以每月約40萬元租用尖沙咀銀座式商廈H Zentre中層逾半層特色樓層，每呎約48元，較高位下跌逾28%。

市場消息指出，家全七福落實租用尖沙咀中間道15號H Zentre 7樓逾半層樓面，建築面積共8293方呎，連同一個1814方呎的平台，月租約40萬元，每呎約48元。

年初奪米芝蓮一星 擴版圖

家全七福由有「富豪飯堂」之稱的福臨門酒家前老闆「七哥」徐維均於2013年自立門戶創辦，屬高級傳統粵菜食府，首店設於灣仔羣策大廈，及後在2016年搬到現址灣仔粵海華美灣際酒店。在今年初公布的2022年《米芝蓮指南香港澳門》中，家全七福膺新上榜「摘星」餐廳，成為香港52間一星餐廳之一。因此該餐廳亦部署「過海」，在尖沙咀開設在港首家分店。

家全七福新落戶的H Zentre前身為中間道停車場，恒地（00012）於2014年9月以46.88億元投得該幅賣地表官地，每方呎樓面地價達1.38萬元，一度創本港商業地呎價新高。恒地將其建成一幢17層高、總樓面約34萬方呎的銀座式商廈，集合零售、餐飲及醫療中心於一身。

最新呎租48元 高位挫28%

據H Zentre的區域劃分，7、15至18樓共5層為餐飲樓層，大廈設專用電梯前往上述樓層。當中7樓設平台，屬於特色樓層。資料顯示，7樓全層總建築面積14113方呎，另有2個平台，分別為1814及662方呎，已在市場上放租多時，至近月決定拆細出租，其中家全七福承租面積較大的部分，佔全層近59%樓面，餘下單位亦獲一家火鍋店承租。

資料顯示，H Zentre之前成交的呎租由60至67元，當中仁安醫院兩年前向恒地承租3層樓面，總樓面面積共44973方呎，月租約299.7萬元，呎租約67元。以此計算，家全七福目前最新呎租，較兩年前高位下跌28.4%。

近期除家全七福外，在「全球50大最佳餐廳」（The World's 50 Best Restaurants）排名24位的著名粵菜館大班樓，亦趁租金下調搬新舖，租用上環威靈頓街198號銀座式商廈THE WELLINGTON 3樓全層，建築面積約4176方呎，月租約20萬元，呎租約48元。

福臨門九龍店遷金利豐國際中心

據了解，THE WELLINGTON於2018年高峰期呎租曾達60至68元，以大班樓最新租用的呎租計算，較高位大幅回落最多29.4%。

除上述兩間知名食肆有租舖動作外，福臨門酒家去年以1.8億元售出原自用的尖沙咀金巴利道55號秀華閣地下8號舖連1樓複式巨舖後，今年底前將把九龍分店搬遷至九龍灣宏照道19號金利豐國際中心2樓。

有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場。這邊廂西營盤薈臻獲「準新香港人」甘付三成辣稅入市，另一邊廂何文田瑧樺及屯門居屋澤豐花園有業主準備移民急讓手上單位，3宗成交賣方均要蝕，其中瑧樺損手近200萬元最多。

「準新香港人」付辣稅購薈臻

政府為鼓勵外來人才長遠留港發展，可於居港滿7年後，就其已購入的首個住宅申請退還三成辣稅。美聯物業分區營業經理林懋霖表示，該行剛促成的薈臻成交，買方為「準新香港人」，有見近期樓市回調，即尋寶物色筍盤，看中薈臻樓齡只有8年，加上鄰近港鐵西營盤站，即使須先付30%辣稅，仍拍板以560萬元購入高層C室1房戶，實用面積259呎，呎價21622元。

原業主於2014年3月以681萬元一手購入，是次轉手賬面蝕約121萬元或約18%，若連同稅項等雜費，料虧損約146萬元。

市場消息透露，瑧樺有移民急讓盤成交，為高層A2室，實用面積447方呎2房單位，以1040萬元轉手，呎價23266元。原業主於2019年以1235.8萬一手樓花方式買入，持貨逾3年賬面輸195.8萬元或約16%。瑧樺入伙僅兩年，上述單位相信是項目首宗二手成交，更是第一滴血。

中原地產分行經理李美賢指出，澤豐花園4座低層D室，實用面積577方呎，3房間隔，附豪華裝修，原業主早前以已補地價460萬元放售，由於準備移民，最終降價至400萬元沽出，呎價6932元。李美賢透露，執平貨的買家為同區租客。原業主於2018年4月以已補地價438萬元買入，持貨逾4年半賬面蝕38萬元或約9%。

此外，沙田富豪花園F座中層B室，實用面積670方呎3房單位，望河景，原叫價795萬元，惟放盤4個月無人問津，最終減約11%至708萬元售出，呎價10567元，再度失守1.1萬關口。

據了解，原業主於2017年5月購入上址，作價772萬元，持貨逾5年賬面蝕64萬元或約8%。

二手市場欠缺利好消息，交投持續低位徘徊。中原地產統計的十大屋苑，過去周末兩日（19日至20日）錄得9宗成交，按周少2宗或18.2%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，二手成交持續淡靜，物業減幅擴大才有承接，減價及蝕讓個案上升。

據美聯物業分行統計，過去周末兩日，十大二手指標屋苑錄得約10宗買賣，按周回落約16.7%。

十大屋苑中，紅磡黃埔花園錄得2宗成交，已屬交投較多的屋苑。美聯物業區域聯席董事殷勒麟透露，黃埔花園4期3座低層H室，實用面積825方呎，3房間隔，以約1045萬元易手，呎價12667元。原業主2018年4月以1200萬元購入，持貨4年多，由於離港發展，賬面蝕讓約155萬元，貶值約12.9%。

綜合利嘉閣地產分行網絡數據，在過去的周末兩日，十大指標屋苑累計錄得10宗二手成交個案，按周持平。

另外，港島主要藍籌屋苑太古城過去周末兩天未錄任何交投，地產代理在櫥窗外張貼「股樓兩亡」、「賣樓消愁」等字眼作放盤宣傳，希望吸引市場注意。

由於過去周末兩日（19日至20日）未有全新盤發售，故此一手市場只錄得17宗成交，較前一個周末（12日至13日）的23宗，按周少6宗或26.1%。不過，市場仍錄得大額成交，華潤置地（海外）與保利置業（00119）合作發展的九龍東啟德跑道區澐璟3房戶，以5101.13萬元售出，成交價創跑道區新高。

澐璟在上星期一（14日）開始推出首批118伙招標，過去一周累售12伙，其中在周末兩日共沽3伙。據成交紀錄冊顯示，項目8座12樓A室，實用面積1525方呎3房戶，連一個車位以5101.13萬元成交，呎價約33450元，成交價再創整個跑道區新高。另外，6座26樓A室，實用面積950方呎3房戶，連一個車位以3653.08萬元售出，呎價約38453元，則為跑道區的呎價新高。

另外，恒地（00012）旗下粉嶺發展項目One Innovale第3期One Innovale–Cabanna過去周末共錄6宗成交，共套現逾3300萬元。One Innovale第1至第3期由今年8月初開售至今，累售1000伙。

本港進入加息周期，買家入市態度轉趨審慎，工商舖市場轉買為租的需求上升。中原（工商舖）資料顯示，今年10月市場共錄得約1563宗工商舖租賃成交，按月微升約1.7%；涉及總金額約1.04億元，按月增加14.3%。

整體工商舖租賃市場出現價量齊升，據中原（工商舖）統計，10月市場共錄得約1563宗工商舖租賃成交，較9月的1537宗，按月微增26宗或約1.7%；對比2021年同期亦稍為上升約3.4%。

今年10月總租賃成交金額約1.04億元，較9月約9100萬元回升逾一成半，按年比較則輕微下滑近1%。

中原（工商舖）董事總經理潘志明認為，美國聯儲局接連加息，令投資市道蒙上陰霾，買家採取觀望狀態，放緩入市步伐。因應投資物業成本上升，不少企業及商戶傾向先租後買，帶動租賃需求。

此外，根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料，10月錄得100宗商舖買賣註冊，按月上升約25%；註冊金額約15.76億元，按月增約61.4%。

屯門彩暉花園2房跌穿4字頭，減152萬以398萬元沽出，近3年低價。

市場人士指，屋苑E座低層E6室，實用面積567平方呎，2房間隔，山景，原叫價550萬元，現以398萬元沽出，累減152萬元或28%，實用呎價7,019元。新買家為區外上車客。

原業主於2011年以160萬元購入，持貨11年帳面獲利238萬元，單位升值1.5倍。

加息令樓市交投量及樓價跌勢加劇，英皇國際副主席楊政龍表示，集團對樓市依然採取審慎樂觀的態度，預期明年樓價會見底並逐步回升。假如中港兩地恢復正常通關，樓市交投量將會增加，集團相信物業依然是抵抗通脹的最佳投資工具。

楊政龍表示，隨着本港防疫措施逐步放寬，經濟活動已重拾活力，未來亦充滿機遇，集團對樓市繼續採取審慎樂觀的態度，預期明年樓價見底後會逐步回升，全年樓價將平穩發展。他又說，倘若本港落實與內地恢復正常通關，樓市交投量將會增加，豪宅物業可以看高一綫。

豪宅物業可看高一綫

樓市持續下行，市場上有意見認為，政府的樓市「辣招」已經不合時宜，應該全面撤銷。楊氏認為，政府會平衡社會各方需求，保留部分物業稅項來嚴防樓價大漲，相信當局會根據大市交投量、樓價變化幅度、市場氣氛及實際經濟狀況，恰當調整相關政策，集團會跟隨市場走勢及政府政策作出配合。

《施政報告》提出合資格外來專才居港滿7年並成為永久居民後，可退回首次置業額外繳付的印花稅，楊氏指外界估計潛在受惠人數可多達18萬，為中上價物業創造新需求，有利本港樓市發展，又說雖然有關措施未必是吸引海外人才來港置業發展的主要考慮因素，但相信一定程度上會吸引原本在港工作未滿7年的優秀人才提早置業，繼續留港貢獻，當中不乏實力雄厚的青年群體將會受惠。

專才退稅創造新需求

楊政龍又稱，未來集團以推售洋房大宅及精品豪宅為主，買家大多實力雄厚，受外圍經濟環境影響有限，相信這類買家收入及儲蓄能力可抵消息口上升的因素，較易應付加息後的供樓負擔，集團相信物業仍是抵抗通脹的最佳投資工具。

推盤策略方面，他說面對各項變幻莫測的政經因素，集團會審時度勢按當時環境考慮部署及定價，並會適當調節項目的市場定位，靈活地管理集團旗下的房地產投資組合。

靈活管理房地產組合

楊氏又稱，政府銳意增加本港住宅供應，致力發展北部都會區、明日大嶼及將軍澳第137區等全新區域，同時加快市區重建，除市建局項目之外，亦放寬舊樓強拍門檻，致力從多個渠道釋放住宅用地。

他續指出，在釐定補地價的過程當中，最耗費時間和資源的是應對各種法則，並要配合各政府部門的條件，因此建議政府在考慮擴展標準化補地價安排中，劃分各區的補地價金額，此舉更有助釐清過程中的困難。

倡劃分各區補價金額

楊政龍表示，集團會繼續採取「多管齊下」策略來增加土儲，無論是政府土地、「一鐵一局」招標的項目，抑或是收購舊樓重建，只要符合集團的發展方向及利益，都會是吸納目標，集團亦正積極研究靈活運用旗下物業及土儲，探討青年及基層的住屋問題，幫助青年向上流動。

楊氏又稱，集團會積極響應政府2050年零排放目標，同時作為香港綠色建築議會會員，在發展項目規劃、設計、施工、調試、裝修、管理、運作的過程中，於可行情況下為環境作出積極貢獻，以提高建築物的可持續績效。

恒基旗下粉嶺新盤ONE INNOVALE-Cabanna，過去兩日連續錄得六宗成交，當中昨日再售出3伙，令到整個ONE INNOVALE系列，由開售至今剛好累積售出1000伙。

昨錄3宗成交

ONE INNOVALE-Cabanna昨日再錄得三宗成交，其中E座11樓1室，面積683方呎，成交價965.41萬，呎價14135元，為過去兩日項目成交價最高單位，買家可優先認購住宅停車位。

此外，項目E座15樓11室，面積304方呎，以476.09萬售出，呎價15661元，為過去兩日售出單位中，呎價最高一個。至於昨售出的第三個單位，為E樓7樓11室，面積304方呎，成交價458.23萬，呎價15073元。

過去的周末及周日，ONE INNOVALE-Cabanna累積售出6個單位，合共套現3300萬，而整個ONE INNOVALE系列，開售至今已累積售出1000伙。

位於馬適路8號的ONE INNOVALE，分為3期發展，合共提供1576個單位，其中第1期ONE INNOVALE-Archway，合共提供603個單位，為三期項目中規模最大，今年8月首度推售，銷情十分理想。第2期ONE INNOVALE-Bellevue，合共提供408伙，項目接力於9月推售，同樣能承接第1期的旺勢。至於第3期ONE INNOVALE-Cabanna，為壓軸推售項目，由D及E兩座住宅大樓組成，合共提供565伙，項目預計2023年6月底落成入伙，樓花期約8個月。

恒基旗下粉嶺新盤ONE INNOVALE-Cabanna，過去兩日連續錄得六宗成交，當中昨日再售出3伙，令到整個ONE INNOVALE系列，由開售至今剛好累積售出1000伙。

昨錄3宗成交

ONE INNOVALE-Cabanna昨日再錄得三宗成交，其中E座11樓1室，面積683方呎，成交價965.41萬，呎價14135元，為過去兩日項目成交價最高單位，買家可優先認購住宅停車位。

此外，項目E座15樓11室，面積304方呎，以476.09萬售出，呎價15661元，為過去兩日售出單位中，呎價最高一個。至於昨售出的第三個單位，為E樓7樓11室，面積304方呎，成交價458.23萬，呎價15073元。

過去的周末及周日，ONE INNOVALE-Cabanna累積售出6個單位，合共套現3300萬，而整個ONE INNOVALE系列，開售至今已累積售出1000伙。

位於馬適路8號的ONE INNOVALE，分為3期發展，合共提供1576個單位，其中第1期ONE INNOVALE-Archway，合共提供603個單位，為三期項目中規模最大，今年8月首度推售，銷情十分理想。第2期ONE INNOVALE-Bellevue，合共提供408伙，項目接力於9月推售，同樣能承接第1期的旺勢。至於第3期ONE INNOVALE-Cabanna，為壓軸推售項目，由D及E兩座住宅大樓組成，合共提供565伙，項目預計2023年6月底落成入伙，樓花期約8個月。

將軍澳大型屋苑日出康城發展趨成熟，受中產客追捧，區內領都有一個銀主盤拍賣，面積679方呎，開價710萬，平均呎價10456元，低市價12%。

日出康城近期接連出現銀主盤，最新為領都一個3房戶，環亞拍賣行發言人表示，領都5座22字樓LB室，面積679方呎，開拍價710萬，平均呎價10456元，銀行就該單位估價809萬，開拍價低約12%。

單位低估價12%

據了解，上述單位業主於2010年向發展商一手購單位，作價412.7萬，近年以該單位抵押借貸，最終淪為銀主盤，將於11月22日由環亞拍賣，同場共有45項物業供競投。

該單位3房間隔，客飯廳約180呎，空間闊落，全屋鋪設深色木地板，配以淺色牆身，色調和諧，單位坐向西南偏西，坐擁露台，雖然景觀一般，望將軍澳工業邨及區內屋苑晉海樓景，客飯廳設對流窗，兩個洗手間都有氣窗，全屋空氣流通。洗手間及廚房屬於原裝設計。

領都位於日出康城2期，2010年入伙，合共有4座，提供1688伙。屋苑鄰近將軍澳單車館、將軍澳運動場、環保大道等。交通方面，步行到康城站只需6分鐘，乘搭港鐵出入中環、金鐘，約35分鐘。環保大道亦設有多條巴士及小巴路綫，前往坑口、尖沙嘴、美孚、沙田等地。