彰銀（2801）昨舉行線上法說會指出，由於央行升息推升房貸與土建融成本上揚，加上全球股市表現不佳，建商開始放緩建案開發，在通膨、升息、股市下跌及政府杜絕炒房等四大不利因素下，預估第四季及明年房市交易量將持續下滑，房價於今年第三季見頂後、第四季反轉，尤其近兩年漲幅較大區域，修正壓力將更為明顯。

繼先前合庫指出，明年房市將呈現量縮、價格緩跌格局後，又一家公股銀行保守看待房市。

明年房市量縮 價格持續緩跌
彰銀表示，今年前10月六都買賣移轉棟數20.5萬棟，年減4.4%，尤其4月起除了8月之外，六都買賣移轉棟數呈現逐月下滑，房市已有降溫情況︰究其原因，除本土疫情升溫導致看屋人潮減少外，烏俄戰爭使通膨加速升溫，全球央行貨幣政策轉向緊縮，台灣央行也隨主要央行加入升息行列，迄今升息2碼，加上今年以來全球經濟放緩，國內股市大幅修正，都影響房市買氣，造成房市交易量持續下滑。

在房價表現上，彰銀認為，近期營建成本已隨著國際原物料價格走跌出現連續3個月下滑，加上升息效應與政府打炒房力道不減，彰銀預估房價在第三季見頂後，有機會於第四季反轉。

前10月獲利110.4億 超越去年全年

另彰銀在積極增加存放款規模與調節投資部位、以及企金與海外業務成長帶動下，前10月合併稅前盈餘110.4億元，每股稅前盈餘1.04元，雙雙超越去年一整年表現；彰銀副總陳斌表示，主因在內部營運策略以及外部環境的加乘，推升獲利表現，前三季彰銀利息淨收益較去年同期成長約21.51%。

惟今年以來股債波動相對大，彰銀雖然前三季獲利豐碩，但受到全球股債市場波動影響，會計項目其他綜合損益（OCI）虧損80億，其中來自股票停損約32億元；彰銀表示，因為彰銀特別公積有117億元可以彌補，不會影響明年股利分派。

國建（2501）21日在法說會中釋出未來動向，這一波房市景氣大多頭，國建連續三年累計大舉推案480億元，提供未來業績高成長無虞，預計2023～2027年的未來五年，至少將有近600億元儲備案量將完工，且幾乎已完銷；為避免受房市景氣循環影響獲利，將全速朝向綜合開發商轉型，加碼與日商三井不動產合作、並提高只租不售收益性不動產。

國建法說會由副總經理林清樑、經理羅宥騏主持。羅宥騏表示，國建將朝綜合開發商的目標全速前進，積極布局住宅、轉投資、商用不動產三大事業，其中轉投資事業方面，除已成立國泰建經、國泰健管、杏保醫網、國泰商旅、霖園不動產管理維護外，今年再跨足國泰餐飲事業、買下三井工程股權納入為子公司；未來，評估將擴大飯店資產管理顧問、增加一個杏保醫網新據點。

羅宥騏表示，國建在跨足商用不動產方面，已與日商台灣三井不動產攜手合作，其中敦北出租給台灣三井的飯店大樓，預計2026年完工，挹注國建長期穩定的租金收益；國建南港利百代都更廠辦大樓，則預計明年完工，採只租不售；另外國建也與台灣三井進行高雄鳳山Lalaport商場開發案。

國建今年前三季獲利表現不若預期，累計稅後純益約1.1億元，EPS為0.1元。

羅宥騏表示，今年有四大案總銷共102億元陸續完工交屋，主要集中在第四季完工交屋，另疫情也影響國泰商旅業績，前三季未有明顯爆發，不過第四案密集交屋入帳後，績效可望展現。

羅宥騏表示，目前國建在手儲備案量，若不計入國建與台灣三井的中和、三重、新竹等合作開發案，預計2023～2027年的未來五年，至少將有近600億元儲備案量將完工。

林清樑分析，國建近三年已把握房市景氣大多頭，連續大舉推案，累計達480億元，且幾乎100％完銷，提供未來業績高成長無虞；展望明年，營建成本飆漲、通膨壓力都可望緩和，預期房市可望穩健發展。

彰銀（2801）今（21）日舉行第三季線上法說會，副總暨發言人陳斌說明第3季營運績效及業務重點。對於國內房市展望，彰銀同樣保守看待，認為房價有機會在今年第三季見頂後、並於第四季反轉走低，尤其近兩年漲幅較大區域，未來修正壓力將更為明顯。

彰銀前10月合併稅前盈餘為110.40億元，稅前每股盈餘（EPS）達1.04元，雙雙超越去年一整年水準，在內部營運策略以及外部環境的加乘之下，更進一步推升獲利，前三季利息淨收益較去年同期成長約21.51%，主因彰銀積極增加存放款規模與調節投資部位，以及企金與海外業務成長帶動。

對於房市看法，彰銀同樣轉趨保守。彰銀認為，房市有4大不利因素，第一，央行升息使房貸與土建融成本上揚；第二，全球股市表現不佳，建商開始放緩建案開發：第三，通膨下升息，導致股市下跌；以及政府杜絕炒房等。

彰銀指出，銀行今年前3季房貸餘額約380多億，占整體放款比例約22％，房貸業務維持穩定成長的趨勢。但受到本土疫情、各國啟動升息等因素影響，國內房市買氣已有降溫，前10月六都買賣移轉棟數20.5萬棟，年減4.4%，今年4月起，除了8月之外，六都買賣移轉棟數呈現逐月下滑情況，房市已有降溫情況。

彰銀認為，近期營建成本隨國際原物料價格走跌，已連3月呈現下滑，加上政府打炒房影響，預估我國房價第3季將見頂後、第4季反轉，尤其是近兩年房價漲幅較大區域，恐面臨價格下跌壓力。

彰銀也提到，美國聯準會及我國央行在12月仍有一次理事會，預期聯準會將持續升息，而我國央行也有跟進升息的可能，不過，通膨與升息的壓力使全球貿易動能放緩，預計明年聯準會及我國央行的貨幣政策將趨緩。

彰銀認為，整體來說，升息對推升銀行利差的效益應會延續到明年，未來彰銀將持續掌握市場動態，適時調整資產結構與業務推展策略，以因應瞬息萬變的金融環境。

國泰建設（2501）今（21）日舉行法說會，國建指出，從最新國泰房地產指數來看，今年前10月新屋市場成交量是略高於去年同期，顯示房市買氣有撐、未如市場想像中清淡；他認為，在家庭人口結構轉趨小家庭化，是支撐這波房市以及明年房市的剛性主力買氣，認為明年房市買氣不會像2021年那麼「衝」，整體市場就是以穩定表現為主。
國建分析，近年房市最大變動就是營建成本不斷飆漲，據公司內部試算，2020年整體營造成本就漲15%，2021年漲幅更達30%，今年漲勢未停歇、仍有15~20%。

國建表示，營造成本節節升高，國建當下都有發現，並立即做出反應，舉例來說，2021年推案策略從預售改為先建後售模式，不過在考量成本管控和資金靈活運用度，現在改為「工程先發包、後銷售」策略。

國建指出，這一波房價很大一波上漲，主要是來自營造成本上漲、非景氣帶動。另外買氣部分，因國內家戶人口數持續減少，像是去年家戶人口數是2.8人，今年降至2.6人，家庭結構轉為小家庭化，是這波買氣的最大支柱，認為在家庭人口結構趨勢未改變之下，這股買氣將會持續支撐後續房市。

國建強調，對建商來說，在營造成本居高不下，建案價格要下來難度很高，認為明年房市就是回歸基本面，在政府陸續祭出打炒房措施後，房市將往正向發展，明年房市整體來說就是穩健發展。

國建指出，對集團來說，明年推案方面，預計12月才會底定，不過包括「中和案」、「三重案」、「台中案」都有機會推出。

法人「囤房」情形首度曝光，財政部根據房屋稅籍資料，統計2021年底共約3.1萬家法人持有非自住住宅，較2020年底增加784家；若觀察囤房十戶以上的法人家數，2021年底共3,054家，占比近一成，囤房情形較自然人嚴重，不過近兩年已略呈下降趨勢。

觀察整體趨勢，法人與自然人大致呈現囤房多戶者減少、囤房一至二戶者增加。財政部官員表示，去年接連祭出房地合一2.0修法，以及督促地方政府落實囤房稅，後續效果須持續觀察。

財政部這份統計是排除地下室、共有、營業、部分自住非自住混用等情形，而得到「最接近」實際囤房情況的「非自住住家用」房屋稅籍資料，過去財政部僅公布自然人持有情形，如今法人囤房統計首度在立法院預算報告中曝光。

根據統計，2021年底，共31,125家法人持有非自住住家，其中以囤房一戶、二戶者最多，占比分別為五成五、一成五，家數也都較前一年成長；囤房三戶以上的法人共9,144家，比前一年的9,372家略減。

進一步觀察囤房十戶以上者，則有多達3,054家法人，已較前一年的3,211家減少，但占比仍達9.8%，相當於每十家持有非自住住家的法人中，就有一家為持有十戶以上。相較於自然人，囤房十戶以上者同年占比僅0.34%，法人囤房問題相對嚴重。

由於法人資金充裕，加上過去法人交易房地合一新制案件為單一稅率，有部分自然人以公司形式持有不動產，甚或透過特定股權交易移轉房地，導致法人囤房問題較為嚴重，財政部修法打炒房，推出房地合一2.0、修正《所得基本稅額條例》，圍堵租稅漏洞，並加強查核。

立法院預算中心表示，截至今年第2季，房地合一2.0上路已一周年，房市雖量縮，但價格仍位居高檔，相關部會應加強檢討稅制、健全房地產市場，以實現居住正義。

明年共有五縣市依規定應重評房屋標準價格，包含台北市、新北市、台中市、高雄市等四都及苗栗縣。財政部表示，會持續督促地方合理評定房屋稅稅基及徵收率，維護居住正義。

明年應調整的五縣市中，根據財政部公告，新北市、台北市2023年期的房屋標準單價皆已較基準年1984年調漲九成以上，被列為「綠燈」；高雄也較基準年調漲逾八成，列為「淺綠燈」；台中則較基準年調漲六成，列為勉強及格的「黃燈」；苗栗縣則較基準年調漲56%，暫為「紅燈」。

其中台北市曾在2014年將房屋標準單價一次調高2.6倍，引發民怨，2017年重評時改採六年漸進緩漲，也就是以新標準單價分年打七折、八折、九折，明年北市將重評，若依原計畫，應會自2024年後不再打折，不過實際仍得等到明年北市不動產評議委員會拍板。

房屋標準價格每三年評定一次，過去部分地方政府未合理反映實際行情，隨著近年居住正義呼聲愈來愈高，財政部除加強房屋稅稅籍及使用情形清查，並持續督促各地方政府合理評定房屋稅稅基及落實囤房稅。

立院預算中心表示，截至今年7月，全台共十縣市已實施囤房稅，財政部表示尊重地方稅制，立院呼籲加強對短期交易課稅、防止分割房屋避稅及逃漏稅等，並滾動檢討《房屋稅條例》。

大案登場！財政部國產署今（21）日公告今年第四批國有地上權招標，共推出11宗土地、面積合計達5公頃，權利金底價合計近30.7億元。其中，地上權大案也將單獨登場，位於台北市信義區、鄰近台北101的「陸軍保養廠C基地案」，可望年底前單獨列標，權利金底價估逾50億元。

陸保廠C基地面積約1.59公頃、達4815坪，為住三土地，容積率350％，估權利金底價將超過50億元，由於此案距離101不到1公里，為北市僅存大面積精華地段地上權案，年底單獨列標可望成為廠商必爭標的。

國產署副署長李政宗表示，陸保廠C基地地上權案多次延宕，主因地上瓦斯設施及停車場遷移事宜，但經多次與大台北瓦斯協調後，已有相關解決方案，將訂出公告招標期程，今年底將釋出。

至於今日公告的11宗地上權案，面積合計達5公頃，包括台中市列標3宗、新北市2宗，台北市、高雄市、台南市、嘉義市、雲林縣、屏東縣各1宗，合計權利金底價達30億6957萬餘元，地上權存續期間皆為70年，地租年息率3.5％，其中，地租隨申報地價調整年息率為1％，地租不隨申報地價調整年息率為2.5％，地上權及地上建物得辦理一部讓與。

李政宗指出，台中市過去以干城重劃區推案最搶手，此次列標3宗就有2宗位於干城中央核心區域，包括東區練武段1050地號面積達2,435坪，底價逾10億元，是此次總價最高標的，另一宗1057地號面積也有1079坪，底價約4億元。

至於高雄市旗津區乙種工業區土地，面積近3000坪，底價約1.4億元，鄰近旗津醫院，是旗津地區稀有的大面積工業區土地，也是今年國產署首次推出工業區地上權，據悉已有業者表示興趣。

此次也推出近華視大樓的台北市大安區土地，雖面積僅約434坪，但底價達5.7億元，此案過去曾列標、最後流標，經多次協調，此次將併同原農田水利署經管的3筆土地辦理列標，坵塊更形方整，有利得標人規畫。

近年全台房價飆漲，買房門檻愈來愈高，尤其是雙北市。不過，東森房屋研究中心彙整聯徵中心資料發現，今年上半年雙北年收入在20~40萬之間的小資族新增房貸件數仍有1,844件，其中淡水占166件、接近一成最多。

東森房屋研究中心葉沛堯經理指出，淡水房價親民，入手門檻相對較低，對於有剛性需求的小資族來說是一個不錯的選擇，不過目前淡水去化壓力不小，民眾在挑選物件時應更加審慎。

葉沛堯指出，根據內政部不動產資訊平台計統計，今年Q2台北市的平均購屋單價為每坪67.61萬元，新北市為每坪38.21萬元，小資族群想要在雙北買房確實存在一定難度。

而依據聯徵中心資料顯示，從2012上半年到2022上半年，前後僅十年時間，雙北年薪40萬以內小資房貸族的新增房貸件數就從2,473件降至1,844件，大幅減少近三成。

他表示，在精華區高房價的擠兌下，預算有限的購屋民眾只好愈住愈遠，用通勤時間換取生活空間，而房價親民的淡水自然就成為了這些小資族群的不二之選。

東森房屋淡水濱海微笑莊園加盟店沈雅純店東表示，淡水幅員遼闊，區內可分為竹圍及紅樹林生活圈、淡水舊市區、沙崙及淡海新市鎮、小坪頂等四個區塊，各個區塊各具特色，購屋民眾可以根據實際需求選擇適合自己居住的環境。

以目前交易最熱絡的淡海新市鎮來說，隨家樂福、美麗新影城進駐，生活機能已經有了明顯的改善，愈來愈多的外來人口移入，帶動區域房市交易量能同步升溫，未來在淡江大橋、淡北道路、藍海線二期等建設話題的發酵下，區域發展前景值得期待。

目前淡海新市鎮的房價仍普遍落在2字頭，部分預售案上看3字頭，總價1,000萬左右就有機會買到兩房含車位的電梯大樓，適合口袋不深的小資族群。

台中、桃園近期房價均刷新高，台中「豐邑PARK ONE」頂樓戶一坪成交100萬元，為台中首見單坪百萬，桃園中壢區「威均青塘園」一坪62.4萬元，也是排除裝潢屋外，首見六字頭。業者說，這兩建案都位於大型公園第一排，顯示綠意已成為票房保證。

全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，綠地是都市稀有資源，依據政府資料開放平台國發會提供的訊息，2020年台灣每人享有的公園綠地面積僅約1.7坪，與世界衛生組織建議的近3坪標準仍有相當差距。

他表示，都市綠地本就稀少，近年疫情封閉，許多人渴望住家附近有綠地空間，更促使房價走高，都市一抹綠如今已成珍稀高價資產。

像台中一坪破百萬的建案「豐邑PARK ONE」，就位於水湳中央公園第一排，中壢「威均青塘園」也在青埔重劃區青塘園旁。

陳炳辰分析，北中南公園宅，包括北市大安森林公園、台中市七期秋紅谷廣場，高雄市鼓山區凹子底森林公園，都是金字招牌歷久彌新的豪宅聚落，分別有「信義聯勤」、「寶輝秋紅谷」，以及「京城天贊」作為指標，面公園高樓層都是區域最高價。

他表示，綠地空間成就房市利多，締造區域高價不勝枚舉，如桃園藝文廣場，除了中悦豪宅社區外，今年「麗晶花園廣場」也飆上5字頭交易紀錄，綠蔭廣場與蛋黃區名氣儼然相互加持。

另外新北市永和「三輝雙子星」每坪攀上8字頭，訴求的便是與仁愛公園當鄰居；新店「宏盛心中央」，單坪賣到83.1萬元，也是近十四張歷史公園，當地還有「宏普GRAND PARK」、「三輝四季」、「漢皇吾岳」等新案開上8字頭，綠地拉升房價效益由此可見。

新北市近年最重要的政策之一「三環六線」，繼前年迎來環狀線通車後，2022年底即將再迎接安坑輕軌通車，未來自安坑地區通勤至北市可節省約15分鐘時間，不僅可以緩解當地交通問題，將為區域帶來更便捷、更有效率的軌道交通！然而政府建設、軌道經濟都是為生活圈加持能見度，並能帶來實質機能，更助攻房市增值力道，以安坑輕軌而言，撇除已被各大建商墊高房價的K9十四張站，K6安康站正處於最繁華的麥當勞商圈，且區域預售案稀少，價格親民，頗有房市黑馬之姿。

安坑輕軌全長約7.5公里，共有9個站點，起點為雙城站、終點站串聯環狀線十四張站，新北市市長侯友宜期許2022年年底通車，平面段路線從2022年初開始密集試車，7月起K6安康站至K9十四張站的第二階段高架段的列車也啟動測試，而目前最受矚目的即為緊鄰央北重劃區的十四張站，自2018年首發案以4字頭搶市後，最新成交價已經站上7字頭，幾近翻倍成長，房價以「站7望8」邁進，且生活機能尚未到位，讓不少自住剛需直呼吃不消，且漲幅越快、意味著風險也相對高。

而坐落同條路線、商圈成熟的K6安康站相對高CP值，該站點正處於安康路二段麥當勞商圈，屬於安坑地區最精華的主幹道，有20多條公車路線行經，通往東區、民生社區、忠孝新生等地，亦有北二高安坑交流道，10分鐘可接軌信義快速道路，20分鐘迅接信義計劃區，透過中安大橋則可銜接環河快速道路，未來輕軌通車後，可轉乘環狀線、松山新店線、中和新蘆線，通勤至大台北各地相當便捷。

此外，有別於重劃區，該商圈生活機能林立密集，有麥當勞，必勝客，路易莎咖啡，cama咖啡等知名連鎖店家，行政機關如郵局、戶政事務所、圖書館等，百年人文校園─安坑雙語國小、幼兒園，以及數家全聯、家樂福超市匯聚，日常生活機能悠然近取，且又不失靜謐休閒環境的生活聚落，安康路沿途風光明媚，周邊有安康森林公園、蝴蝶生態園區、陽光運動公園等大面積綠地，另往安康路一段方向有小碧潭風景區，往安康路三段則有三峽自然生態環境。

然而安康路二段開發早期、周邊素地稀少，區內新推案相當少見，目前區內數個指標新案都在短時間內繳出亮眼的成績單，區域成交行情已來到5字頭，有些新古屋實價登錄甚至來到53~54萬元，和央北重劃區仍有15~20萬元、約三成之價差，屬於首購換屋購屋合理房價之內，不過預估隨著輕軌通車效應浮現，軌道經濟推升、房價有撐，屆時房價低基期、又有成熟商圈支持的站點將湧現補漲效應。

2022金融街論壇年會於11月21日至23日在金融街舉行，中國人民銀行行長易綱在演講時表示，房地產業關聯很多上下游行業，其良性迴圈對經濟健康發展具有重要意義。

易綱指出，當前房地產市場出現了一些調整，央行配合有關部門和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了個人住房貸款利率和首付比例，支持剛性和改善性住房需求。

他還表示，針對前期一些房企風險暴露導致逾期交房，央行出臺了2000億元“保交樓”專項借款，支援已售住房的建設交付，並研究設立了鼓勵商業銀行支持“保交樓”結構性政策工具。

“最近我們擴大了支持民企發債的‘第二支箭’，為民企發債提供風險分擔，民營房地產企業也在支持範圍以內”，他說。

以下為演講實錄：

尊敬的尹力書記、殷勇市長，格奧爾基耶娃總裁、卡斯滕斯總裁，女士們，先生們，各位來賓，大家好！

首先，衷心祝賀金融街建設和發展30周年取得的巨大成績！30年來，在黨中央、國務院領導下，在北京市委市政府大力支持下，金融街堅持踐行中國特色金融發展之路，為服務國家經濟建設和社會發展大局發揮了重要作用。

今天，借此機會，我想就貨幣政策相關問題，與大家分享一些看法和思考。

第一，我國貨幣政策對宏觀經濟的支持是比較有力的。

受疫情、外部衝擊等超預期因素影響，今年以來我國經濟面臨一些挑戰和下行壓力，穩健的貨幣政策及時加大了實施力度。按照黨中央、國務院部署，我們綜合運用多種貨幣政策工具，降准0.25個百分點，引導貸款市場報價利率（LPR）下降，降低實體經濟綜合融資成本。我國廣義貨幣M2、社會融資規模和人民幣貸款均保持了較快增長。

從經濟運行效果看，我國宏觀政策力度把握是比較合適的。既有力支持了宏觀經濟大局的穩定，又在全球高通貨膨脹背景下保持了物價形勢的基本穩定，還兼顧了內外均衡。三季度我國GDP同比增長3.9%，10月份我國消費物價指數（CPI）同比上漲2.1%，過去5年我國CPI年均漲幅保持在2%左右；今年以來人民幣對美元有所貶值，但貶值幅度小於其他主要貨幣，保持了人民幣幣值和購買力的基本穩定。

第二，在加大對實體經濟支援力度的同時，近年來人民銀行資產負債表規模保持了相對穩定。

截至今年9月末，人民銀行資產負債表總規模為40萬億元左右，過去5年的平均增長率為2.6%，保持了相對穩定。近幾年我們通過降准來滿足貨幣信貸增長對中長期流動性的需求。我們知道，商業銀行吸收公眾存款，需要按一定比例上繳央行，降準時央行下調這一比例要求，使一部分法定存款準備金變成了超額存款準備金以便於商業銀行動用，這樣同樣的央行資產負債表就可以支持更多的貨幣信貸增長，也就是說降准使貨幣乘數提高了。2018年以來，我們累計實施了降准13次，平均法定存款準備金率從15%降到了大約8%，共釋放了長期流動性約10.8萬億元，人民銀行資產負債表規模基本穩定在38萬億元到40萬億元之間，而我國廣義貨幣M2餘額則從2017年末的近170萬億元增加到現在的260多萬億元，貨幣政策對實體經濟支援力度是比較穩固的。

過去一段時期，較高的存款準備金率為我國幣值穩定和防通貨膨脹作出了重要貢獻。降准操作也可以理解成把過去通過提高準備金率“凍結”的流動性給釋放出來。本世紀初的十幾年時間，在積累外匯儲備的過程中，央行資產負債表因外匯占款而擴張，同時我們通過上調法定存款準備金率等開展對沖操作，將外匯占款投放的多餘流動性“凍結”起來。就資產負債表規模而言，當時人民銀行資產負債表規模明顯超過了幾個主要發達經濟體的中央銀行。而近幾年，我們是綜合運用降准以及公開市場業務操作和結構性貨幣政策工具等方式來主動投放和調節流動性，這與過去外匯占款被動投放相比發生了很大變化，貨幣政策的自主性明顯增強。

第三，我國貨幣政策還有一個特點是總量與結構相結合。

穩健貨幣政策不僅有總量上的支援，也有結構上的特色。我們聚焦供給側結構性的堵點、難點，發揮結構性貨幣政策作用，持續加強對“三農”、小微企業、民營企業等領域的金融服務，推動普惠金融“量增、面擴、價降”。截至今年9月末，普惠小微貸款餘額達到了23萬億元；授信戶數近5400萬戶，是2017年末的4倍；今年9月份新發放的普惠小微貸款加權平均利率為4.7%，較2017年同期下降了1.8個百分點。

結構性工具又可以分為長期性工具和階段性工具兩種。支農支小再貸款和再貼現是長期性工具，目前餘額是2.5萬億元。近年來，我們創設了科技創新、交通物流、設備更新改造等專項再貸款支持工具，這些都是階段性工具，目前餘額約3萬億元，這些工具有明確的實施期限或退出安排，在達到預期目標後可以有序退出，實現“有進有退”。

最後，我再談一談結構性貨幣政策在房地產市場和綠色金融這兩方面的作用。

房地產業關聯很多上下游行業，其良性迴圈對經濟健康發展具有重要意義。當前房地產市場出現了一些調整，我們配合有關部門和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了個人住房貸款利率和首付比例，支持剛性和改善性住房需求。針對前期一些房企風險暴露導致逾期交房，我們出臺了2000億元“保交樓”專項借款，支援已售住房的建設交付，並研究設立了鼓勵商業銀行支持“保交樓”結構性政策工具。最近我們擴大了支援民企發債的“第二支箭”，為民企發債提供風險分擔，民營房地產企業也在支持範圍以內。

我們還推出了碳減排支援工具助力綠色發展。這項工具堅持市場化原則，支持金融機構向清潔能源、節能減排、碳減排技術這三個重點領域的企業提供貸款。除了資金支援外，碳減排支援工具還要求金融機構計算和披露貸款所帶動的碳減排量，這對於引導綠色理念，推動碳核算和資訊披露具有積極意義。截至今年9月末，碳減排支援工具累計使用2400多億元，支援碳減排貸款超過4000億元，帶動減少碳排放8000多萬噸。近期，我們還將兩家外資銀行納入了碳減排支持工具的支持範圍。

下一步，人民銀行將繼續以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，貫徹落實黨的二十大精神，建設現代中央銀行制度，實施好穩健的貨幣政策，服務實體經濟，防控金融風險，深化金融改革。繼續支持金融街建設和發展，支持金融街進一步發揮國家金融管理中心的作用，為中國式現代化貢獻力量！

經營現金流驟降64%加速出售資產紓困

有“京城一哥”之稱的首開股份(5.650, -0.10, -1.74%)（600376.SH），頻頻通過出售資產回籠資金。

近日，據北京產權交易所披露的資訊顯示，北京首都開發股份有限公司（簡稱“首開股份”）擬轉讓北京發展大廈有限公司100%股權及1.566億元債權，掛牌價為20.39億元。

長江商報記者注意到，自從去年以來，首開股份開始加速掛牌轉讓旗下資產，回籠現金以應對債務危機。

財報資料顯示，截至今年9月30日，首開股份經營性現金流為-84.65億元，同比下降了64.09%。公司持有貨幣資金約226.3億元，一年內到期的非流動負債約102.03億元，總負債2325億元。

自2018年首過千億大關後，首開股份業績增速放緩，甚至出現營收淨利雙降的現象。2022年前三季度，首開股份的營業收入約為193.85億元，同比減少55.87%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為-5.69億元，同比減少181.47%。

2022年1—10月，首開股份共實現簽約面積264.64萬平方米，同比降低18.16%；簽約金額733.98億元，同比降低26.89%。

全年合約簽售額恐失守千億關口

首開股份是北京市屬國有大型企業集團，業務涵蓋非經營性資產管理、房地產及物業經營管理、建築工程和健康養老服務。2018年，公司規模首次突破千億，是全國第一家規模破千億的市屬國企。

此後，首開股份一心想走出“舒適圈”，佈局全國化，然而，其“拓外”之路並不順利。

近年，公司增長步伐明顯放慢。2019年，首開股份實現簽約金額為1013.44億元，同比增加僅0.61%；歸母淨利潤為27.58億元，同比下降12.90%。

2020年至2021年，首開股份營業收入分別為442.26億元、678億元，同比分別增長-7.18%、53%；歸母淨利潤31.40億元、6.92億元，同比增長13.84%、-78%。

日前，首開股份發佈2022年前三季度報告顯示，前三季度累計實現營收約193.85億元，同比下降55.87%；歸母淨利潤約-5.7億元，同比下降181.47%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤約-7.51億元，同比下降220.07%。

與此同時，公司合約銷售額同比增速已明顯放緩。2018年至2021年，其合約銷售額分別為1007億元、1013億元、1075億元、1149億元，簽約金額繼2018年大增近46%突破千億規模後，2019年至2021年的增速均未超過10%。

2022年1—10月份，公司共實現簽約面積264.64萬平方米，同比降低18.16%；簽約金額733.98億元，同比降低26.89%。

首開股份在今年初便預判了市場行情，對2022年銷售目標的設定較為保守，計畫全年專案銷售簽約金額1080億元，計畫銷售面積380萬平方米，銷售回款1078億元，均較2021年已實現的業績有所下滑。按照該公司目前完成合約銷售額的全年計畫比例來看，其2022年合約簽售額恐將失守千億關口。

首開股份表示，業績銷售大幅下滑主要是因為沒能夠很好地控制成本支出，致使其利潤指標大幅下滑。

密集轉讓資產回籠資金

行業寒冬下，首開股份盈利能力大幅減弱，債務危機顯現。

今年以來，公司經營性現金流大幅下降，截至今年9月30日，首開股份經營性現金流為-84.65億元，同比下降了64.09%。公司持有貨幣資金約226.3億元，應收賬款3.33億元，存貨1682億元，短期借款2000萬元，一年內到期的非流動負債約102.03億元，總負債2325億元。

首開股份也在通過資產出售的方式來儘快獲取資金。自2019年以來，首開股份就開始密集轉讓專案股權，緩解資金緊張和債務壓力。

2021年11月，據北京產權交易所官網披露，北京和信金泰房地產開發有限公司49.93%股權被掛牌轉讓，轉讓底價15億元，轉讓方為北京首都開發股份有限公司。

今年8月，據全國產權行業資訊化綜合服務平臺披露，首開股份控股子公司北京聯寶房地產有限公司100%股權被掛牌轉讓，掛牌底價為6.9億元。據悉，首開股份在該公司的持股比例為61.5%，如按照底價成交，首開股份將收穫4.24億元現金。

隨後，首開股份還陸續掛牌轉讓北京天鴻嘉誠51%股權、蘇州合本50%股權、首開旭泰1%股權。

11月16日，據北京產權交易所披露的資訊顯示，首開股份擬轉讓北京發展大廈有限公司100%股權及1.566億元債權，掛牌價為20.39億元。

除了出售資產外，首開股份還頻頻融資發債。資料顯示，今年上半年，首開股份累計新增融資265.7億元，其中開發貸93.4億元、信託融資29.5億元、保債計畫7.6億元、發債135.2億元。

不過，8月22日，首開股份發佈公告稱，取消了發行債券募資30億元的計畫，原因是市場波動太大，這筆錢的主要用途，還是為了償還債券。

近期首開股份宣佈，擬與安聯保險資產管理有限公司合作，申請安聯資管發起設立的債權投資計畫對公司進行債權投資，總規模不超過40億元。

此外，首開股份還發佈了關於面向專業投資者公開發行公司債券預案的公告，該筆債券擬發行的票面總額不超過50億元，期限不超過7年。

機構資料顯示，目前多地首套房貸利率降至4%以下，進入“3時代”，部分地區房貸利率已處於歷史性低點。除房貸利率下降外，機構資料顯示，今年以來，至少已經有115個城市將公積金或商業性個人住房貸款的首付比例降至20%，其中包括四川成都、河北石家莊、陝西西安等二線城市，購房成本處於階段性低點。

房貸利率下降明顯

11月21日，貝殼研究院發佈的資料顯示，2022年11月監測的103個重點城市主流首套房貸利率平均為4.09%，二套利率平均為4.91%。首套利率環比下滑3個基點，二套利率與上月持平，較去年最高點分別回落165個基點和109個基點，創歷史新低。

11月16日，中國人民銀行官網發佈的2022年第三季度中國貨幣政策執行報告指出，從實際發放的商業性個人住房貸款利率看，2022年10月新發放個人住房貸款利率為4.3%，較上月下滑4個基點，較上年末下滑133個基點。

中指研究院監測資料顯示，截至目前，已有湛江、濟寧、武漢、貴陽、天津、包頭、石家莊、昆明、大連、溫州、泉州、清遠、襄陽等20多個城市將首套房貸利率降至4%以下。另據諸葛找房資料研究中心監測資料，天津、貴陽、武漢和襄陽均將首套房貸利率降至3.9%，石家莊多家銀行將首套房貸利率由4.1%下降至3.8%，清遠的首套房貸利率最低可至3.7%，為當前最低水準。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，利率調整，尤其是針對首套房貸利率的降低，可以加快潛在購房者入市的腳步，並且在部分剛需比較集中的城市和區域起到明顯的作用。但對於市場處於降溫通道的城市，拉動的邊際效應正在遞減。此外，從目前利率水準以及房價整體表現來看，購房成本已經進入到階段性低點。

降低首付比例

除房貸利率下降外，機構資料顯示，今年以來，至少已經有115個城市將公積金或商業性個人住房貸款的首付比例降至20%，其中包括四川成都、河北石家莊、陝西西安等二線城市。

部分出臺降低首付比例的城市，近期又出臺了新一輪的穩樓市政策，進一步降低購房門檻。

11月17日，成都發佈《關於進一步優化區域限購措施的通知》，明確自2022年11月18日起，將天府新區成都直管區、成都高新區西部園區、錦江區、青羊區、金牛區等統一為一個住房限購區域，具備該區域內任一區購房資格的居民家庭以及具備成都高新區南部園區購房資格的居民家庭，均可在該限購區域內購買住房。該區域購房套數、戶籍社保年限等住房限購要求保持不變。

5月31日，成都出臺新政優化公積金貸款政策，公積金貸款首付比例下調10%，即首套房首付比例由30%下調至20%，二套房首付比例由40%下調至30%。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，今年以來，各地積極落實“因城施策”，需求端信貸政策不斷優化。

諸葛找房資料研究中心高級分析師陳霄預計，調整的城市將繼續擴圍，調整首付比例、調整認房又認貸將會成為政策調整的一個重要趨勢。

11月21日，人民銀行行長易綱在2022年金融街(5.080, -0.08, -1.55%)論壇年會上發表講話時表示，針對前期一些房企風險暴露導致逾期交房，我們出臺了2000億元“保交樓”專項借款，支援已售住房的建設交付，並研究設立了鼓勵商業銀行支持“保交樓”結構性政策工具。

而在解讀11月15日國家統計局發佈的1-10月份我國房地產開發企業房屋竣工面積時，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付淩暉表示：“從保交樓的情況來看，全國房地產施工期超過兩年即將步入交付階段的房地產開發項目完成投資保持較快增長，房屋竣工面積降幅收窄。”“今年以來，面對房地產市場的調整下行，一些前期盲目擴張的房企資金鏈比較緊張，部分地方出現房屋交付困難的問題。各地區各部門加大保交樓力度，促進房地產市場穩定發展，效果逐步顯現。”

事實上，從7月28日至今，中共中央政菭局首次提及“保交樓、穩民生”已經過去近4個月，這期間，針對“保交樓”政策的利好頻出，各地積極推進“保交樓”工作，取得了階段性的成效。

多地“保交樓”工作獲明顯成效

據中指研究院統計，今年下半年，國家各部委發佈“保交樓”相關政策約20次，多地“保交樓”工作也取得明顯成效。

10月31日，河南首個“保交樓”專案——洛陽市宜陽龍灣盛景順利實現首批交付。此次首批3棟177套住宅樓於當日完成交付，並實現“交房即交證”，成為河南省“保交樓”項目中首個交付使用、首個交房即辦證專案。

不僅僅是河南，11月初，湖南省常德市奧園•譽景灣社區一期首批636套房屋實現交付，這也是國家“保交樓”專項借款下達以來，湖南省“保交樓”項目中首個正式交房的樓盤。

9月7日-10月6日，河南省省會鄭州發起“大幹30天，確保全市停工樓盤全面復工”保交樓專項行動。10月6日，鄭州對外公佈專項行動取得的重要階段性成果：鄭州市147個已售停工、半停工商品住宅專案已實現145個全面、實質性復工，2個未復工的專案預計11月底前可實現復工。

9月28日，據當地媒體報導，廣西南寧市於8月5日印發《南寧市房地產平穩基金設立方案》，截至8月15日，南寧市房地產平穩基金正式落地。平穩基金積極對接藍光雍景瀾灣專案、恒大系項目、大唐系項目，力爭9月底前完成對藍光專案的實際投資和常態化運營、形成恒大項目的投資方案，爭取早日形成示範性項目。

10月27日，新京報記者瞭解到，繼哈爾濱約28個房地產項目收到“保交樓”專項資金後，多個項目取得了實質性復工。目前，包括獲得專項資金支援的華鴻金色紐約項目、哈爾濱寶能城、融創旗下4個項目（融創公園壹號、融創四季印像、融創文旅城、融創冰雪影都）均實現復工。

在“保交樓”的進程中，作為風險處置的“國家隊”，資管管理公司成為各地保交樓進程中一支重要力量。以國家四大資產管理公司中國信達為例，據其披露，截至今年8月末，中國信達已落地房地產風險化解專案20個，投放金額102.85億元，保障12335套商品房按期交付，帶動326.29億元項目復工複產。

專項借款落地助力推進“保交樓”

“保交樓”所涉及的已售逾期樓盤多數由於開發商資金不足而導致，因此，推動保交樓工作的破題點在於資金的支持。

8月29日，由央行指導，國家開發銀行、中國農業發展銀行等政策性銀行推出“保交樓”專項借款，規模達到2000億元，這筆專項借款封閉運行、專款專用，專項用於支援已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。

9月22日，國家保交樓專項借款首筆資金落地瀋陽，用來支持遼寧保交樓專案。隨後，保交樓專項借款落地速度加快，目前已經在鄭州、洛陽、開封、瀋陽、哈爾濱等城市落地。

在國家保交樓專項借款的基礎上，不少省市結合當地情況設立了穩樓市紓困基金。例如：鄭州設立100億元紓困基金、湖北省資產管理有限公司與浙商資產管理有限公司聯合設立50億元紓困基金、南寧市設立平穩房地產基金首期規模30億元、紹興市也設立穩保基金等。

以“南寧模式”為例，南寧市設立以平穩房地產為主題的房地產私募投資基金，探索由專業團隊管理的模式，以市場化的方式，通過招標方式確定江蘇言睿產業投資基金管理有限公司為基金管理人，並且引入多家投資方，包括南寧軌道地產集團、交投集團、威寧房地產公司；在決策時，其成立平穩基金投資決策委員會，對具體專案投資方案進行審議。

在“國家隊”“省市基金”的基礎上，11月11日，央行、銀保監會聯合發佈的《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》提出，在支援開發信貸政策性銀行提供“保交樓”專項借款外，鼓勵金融機構提供配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。由此，在保交樓資金來源方面，形成了“國家隊+市場力量”的合力。

在“保交樓”資金陸續到位後，各地根據當地特色形成了“保交樓”工作模式。根據中指研究院監測資料，7月以來至今，已有近40省市出臺“保交樓”舉措，包括對問題項目“一盤一策”“一對一幫扶”、各級領導對專案“掛聯兜底”、協調引入區域國企和金融機構來盤活專案等。

對於目前“保交樓”的進展，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱：“近期，國家及各地保交樓的政策力度加大，取得了積極效果。隨著專項借款、紓困基金積極落地，房企融資環境好轉，已銷售房屋竣工交付提速，對行業需求端、居民預期提振都有積極意義。”

同時，也需要指出的是，當前，“保交樓”工作雖然取得了階段性進展，但“保交樓”工作並非一蹴而就，各地政府仍需加大力度推進，才能保證“保交樓”目標的順利達成，保障人民群眾的切身利益。

“保交樓”政策時間軸線

7月14日、7月17日

銀保監會兩次提及“保交樓”，其稱，將引導金融機構市場化參與風險處置，加強與住建部門、中國人民銀行工作協同，支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩定”工作。

7月28日

中央政菭局會議提出，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生，這是中央政菭局會議首次提及“保交樓”，將“保交樓”提到國家層面。

8月31日

國務院常務會議提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。

10月24日

央行、外匯局表態，加強部門協作，維護股市、債市、樓市健康發展，更好滿足居民的剛性和改善性住房需求，加大力度助推“保交樓、穩民生”工作。

11月11日

央行、銀保監會發佈通知提出，在支持開發信貸政策性銀行提供“保交樓”專項借款外，鼓勵金融機構提供配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。

11月16日

央行、銀保監會發佈通知稱，推動保交樓專項借款加快落地使用並視需要適當加大力度，引導商業銀行提供配套融資支持，維護住房消費者合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。

多地“保交樓”專項借款及紓困基金落地時間軸線

8月8日

鄭州設立100億元房地產紓困專項基金。

8月21日

南寧市籌畫設立平穩房地產基金，首期規模30億元。

8月25日

湖北省資產管理有限公司與浙商資產管理有限公司聯合設立50億元紓困基金。

9月22日

國家開發銀行向瀋陽支付全國首筆“保交樓”專項借款（暫未公開金額）。

9月28日

哈爾濱市多個申請“保交樓”專項借款的地產項目獲批，“保交樓”資金陸續到位。

內地早前推出多項穩定樓市措施，惟評級機構穆迪發表報告稱，中國房地產業的展望仍為負面，因需求疲弱，將導致明年全國合約銷售額繼續下滑逾一成，政府近期加大對開發商融資支持力度的措施亦需時見效。

穆迪預計，市場憂慮中國經濟增長放緩、動態清零防疫政策、預售項目停工風險，房地產業需求疲弱，將導致明年底前合約銷售額下降10%至15%。

政府撐融資 顯效需時

該行副總裁兼高級分析師陳晨表示，政府近期加大對開發商融資支持力度，或能改善財務靈活性，並在一定程度上緩解短期再融資壓力，但程度將取決於上述措施的廣度、時間和效力。

報告指出，由於融資環境緊張，過去12至18個月開發商的購地和新項目開發步伐均已放緩，房地產供應因而疲弱。此外，金融機構和投資者仍會審慎及有選擇性地向財力較弱的開發商增加支持，控制自身的風險敞口。

隨着房地產行業下行，報告預期開發商的信用分化和行業整合將會持續，信用質量較強的開發商，銷售業績會優於信用質量較弱的同業，與民營開發商相比，政府持股的開發商的銷售增長情況及融資渠道更好，業績會繼續超過民營同業。

人行和銀保監昨日（21日）聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，會上提到銀行業要保持房地產融資平穩有序，穩定房地產業開發貸款、建築企業貸款投放，支援個人住房貸款合理需求，同時要利用民營企業債券融資支持工具（「第二支箭」），協助民營房企發債融資。據內媒最新報道，人行計劃向商業銀行提供2,000億元人民幣免息再貸款，專項用於「保交樓」。這一貸款支持計劃屬全新的、階段性政策，與此前出台的「保交樓」專項借款有所不同。

據《上海證券報》報道，人行擬發布新的「保交樓」貸款支持計劃，至明年3月31日前，人行將向商業銀行提供2,000億元人民幣免息再貸款，支持商業銀行提供配套資金用於支援「保交樓」。支持範圍包括兩個方面，一是為「保交樓」專項紓困政策提供配套融資；二是推動化解未交樓個人住房貸款風險，支持已出售、但逾期未交付，並經過金融管理部門認定的項目加快建設交付。

另外，人行行長易綱昨日在金融街論壇開幕式上表示，針對前期一些房企風險暴露導致逾期交房，人行出台了2,000億元人民幣「保交樓」專項借款，支持已售住房的建設交付，並研究設立了鼓勵商業銀行支持「保交樓」結構性政策工具。

大悅城地產（00207）公布，中國銀行間市場交易商協會已於本月15日批准間接非全資附屬中糧置業投資發行人就建議分期發行總面值不超過15億元人民幣境內中期票據進行註冊，中期票據為無擔保債券。

該集團指，中期票據的期限為3＋N年，其初始期限為3年，其後可長期存續，直至在發行人在初始期限後每滿3年贖回為止，初始票面利率將通過集中簿記建檔方式確定，在前3個計息年度內保持不變，之後票面利率按當期基準利率加初始利差再加上300個基點。至於中國銀行（03988）（滬：601988）將擔任主承銷商，而中金公司（03980）（滬：601995）將擔任聯席承銷商。

據《彭博》引述知情人士報道，融創離岸債券的部分持有人抵制了融創的初步離岸債務重組計劃，原因是延期太久，債轉股比例高以及缺乏足夠的抵押品。

消息指，共計持有至少25％融創待償離岸債券的一個特設債券持有人委員會成員，以及其他一些持有人，反對該重組計劃。知情人士稱，融創的初步計劃草案已於第三季度提交給部分債券持有人，截至周五仍是這個計劃。該計劃尚未最終敲定，或根據進一步討論進行調整。

融創今年較早時候表示，已委任華利安諾基（中國）公司為財務顧問。

知情人士稱，根據初步計劃，融創尋求將其約40％的離岸債券換成在香港上市的融創中國（01918）股份，至於其餘60％的票據，融創請求將公募債最長延期9年，私募債最長延期7年，本金分期償還。

據報，融創子公司尋求將境內債券展期至多4.5年，而融創中國的清盤案已被押後七個月。融創債券近月價格一直低迷，2026年到期票息6.5％的票據每1美元面值周一報9美分。

在2022金融街論壇年會開幕式暨全體大會上，人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在主旨發言中表示，金融部門出台了多項金融支持政策，配合房地產市場主管部門和各地政府，支持剛性和改善性住房需求，保持房地產融資平穩有序，加大保交樓金融支持力度，保護住房消費者合法權益，堅決阻斷、弱化風險外溢，穩定市場預期與信心。上述政策較好地發揮了逆周期調節的作用，產生了積極的市場效果。將堅持中央關於房地產市場發展的方針政策，堅持市場化、法治化原則，遠近結合，標本兼治，推動中國房地產市場健康、可持續發展。
　　
他又表示，今年以來，全球主要國家債券普遍收益率上升、價格下跌，人民幣債券成為少數價格穩定的金融資產。與其他新興市場債券不同，人民幣債券為準安全資產，風險收益特徵與發達國家債券更接近。中國宏觀經濟政策以我為主，利率和匯率走勢相對獨立，令人民幣債券在全球資產配置中呈現較好分散化效果。

人民銀行、銀保監今日聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，研究部署金融支持穩經濟大盤政策措施落實工作。
　　
會議指出，全國性商業銀行要增強責任擔當，發揮「頭雁」作用，主動靠前發力。會議強調，保持房地產融資平穩有序，穩定房地產企業開發貸款、建築企業貸款投放，支持個人住房貸款合理需求，支持開發貸款、信托貸款等存量融資在保證債權安全的前提下合理展期。用好民營企業債券融資支持工具（「第二支箭」）支持民營房企發債融資。完善保交樓專項借款新增配套融資的法律保障、監管政策支持等，推動「保交樓」工作加快落實，維護住房消費者合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。
　
＊擴大中長期貸款投放，加大對小微企、貨車司機等支持力度＊
　
會議要求，要用好政策性開發性金融工具，擴大中長期貸款投放，推動加快形成更多實物工作量，更好發揮有效投資的關鍵作用。發揮好設備更新改造專項再貸款和財政貼息政策合力，積極支持製造業和服務業有效需求。要進一步加大對小微企業、個體工商戶、貨車司機等市場主體的支持力度，按照市場化原則積極支持符合條件的普惠小微企業貸款延期還本付息，主動向實體經濟減費讓利。

彭博引述消息人士報道，融創中國（01918）離岸債券的部分持有人，抵制該公司的初步離岸債務重組計劃。

消息人士稱，融創的初步計劃草案已於第三季提交予部分債券持有人。據悉，融創尋求把約40%的離岸債券換成在香港上市的融創中國股票；其餘60%的票據，融創請求把公募債及私募債最長延期7年，本金分期償還。

不滿延期太久及40%債轉股

不過，消息指出，共持有至少25%融創待償離岸債券的一個特設債券持有人委員會成員，以及其他一些持有人反對該計劃，原因是認為延期太久、債轉股比例高，以及缺乏足夠的抵押品。據悉，該重組計劃尚未作最終敲定，可能會根據進一步討論進行調整。融創今年較早前表示，已委任華利安諾基（中國）有限公司為財務顧問。

至於融創的境內債務，外電日前引述知情人士透露，作為境內債券整體重組方案的一部分，融創中國的內地子公司正尋求把境內債券展期至多54個月。

知情人士說，融創代表已就此提議與債券持有人接觸，徵求債券持有人的反饋意見，有可能調整初步重組方案。

其士國際（00025）公布，以總代價1790萬美元（約1.4億港元），出售位於美國一項物業及相關設施。該物業坐落美國密歇根州韋斯特蘭Joy Road 37501號的房地產，物業內143個自理起居設施。該公司擬把出售事項所得款項用於償還銀行貸款及一般營運資金，預期將錄得虧損約180萬美元。

120呎1288萬易手 大業主賺42%

政府持續放寬防疫限制，為零售業帶來正面影響，投資者亦在舖位市場尋找機會，連帶面積細小的地舖亦有承接力。市場消息指出，灣仔皇后大道東一個建築面積僅約120方呎的地舖，以1288萬元易手，呎價約10.73萬元，屬灣仔區內近兩年來再錄呎價逾10萬元的舖位買賣。

據了解，皇后大道東182號順豐國際中心地下1號舖，建築面積約120方呎（實用面積約62方呎），舖位呈三角形，位於皇后大道東及汕頭街交界，近月推出市場放售。

該舖上月中叫價為1300萬元，獲買家出價洽購並略為議價下，終以1288萬元成交，建築面積呎價約10.73萬元。

上址由售賣港式蛋卷的餅店在去年租用，現時月租約3.25萬元，以買家入市的作價計，回報率約3厘。資料顯示，此舖位對上一個租客為長洲平記糯米糍，每月租金最高見4.29萬元，可見現時月租已較高位下滑24.2%。

中環威靈頓街遺產舖3100萬沽

舖位原業主為資深舖位投資者兼旺角中心商場大業主余國銓，於2010年3月以910萬元購入，持貨12年，賬面獲利約378萬元，升值約41.5%。

近兩年灣仔區內舖價回落，兼且不乏地舖蝕讓個案，舖位成交呎價普遍在3萬至5萬元之間。上述順豐國際中心地舖成交，為2020年11月錄得莊士敦道129至135號東興大廈地下F舖，建築面積650方呎，以6880萬元售出，呎價達10.58萬元成交後，區內再有地舖呎價逾10萬元的買賣個案。

除灣仔外，中環二線地段威靈頓街亦錄舖位買賣。代理表示，威靈頓街91號地下，建築面積約750方呎，以3100萬元成交，呎價約4.13萬元。舖位現由食肆以每月8萬元承租，租金回報約3.1厘。

原業主於1986年8月以200萬元買入，2016年成為遺產貨，現時沽出，賬面較36年前高出2900萬元或14.5倍。

盛滙短炒大埔地舖獲利30萬

另外，亦有舖位短炒獲利。由盛滙商舖基金持有的大埔運頭街12至18號美華大廈地下B1H號舖，建築面積約210方呎，原以630萬元放售，終降價50萬元或7.9%後，以580萬元售出，呎價約2.76萬元。舖位由炸雞店以每月1.68萬元租用，新買家享3.5厘回報。

資料顯示，盛滙商舖基金今年6月才以550萬元購入該舖位，持貨約5個月沽出，賬面速賺30萬元，升值5.5%。

市區重建局今年5月宣布啟動九龍城衙前圍道/賈炳達道重建計劃，區內變天在即，有區內業主趁勢放售全幢舊樓。由單一業主擁有的九龍城聯合道56至58號全幢，以招標形式出售，截標日期為12月21日，市場估計市值約2億元。

樓面呎價約8647元

世邦魏理仕香港資本市場家族及私募投資執行董事莫偉豪表示，聯合道56至58號為一幢樓高6層的商住大廈，鄰近碧桂園（02007）旗下單幢新盤瓏碧，地盤面積約2570方呎，屬「住宅（甲類）2」地盤，最高可重建的總建築面積約23130方呎。

市場人士分析，上述地盤市值約2億元，以可建樓面計算，每方呎樓面地價（樓面呎價）約8647元。資料顯示，物業原業主為莫姓人士，於1977年12月以150萬元購入。

資料顯示，今年8月太古地產（01972）前主席簡基富（Keith Kerr）旗下的The Development Studio，斥5.75億元買入同區太子道西452至464號一列舊樓，以估計可建總樓面約7.5萬方呎計，樓面呎價約7667元。

近年積極併購舊樓的恆地（00012），再有強拍申請獲批，涉及灣仔活道19至21號及永祥街22至30號舊樓，獲土地審裁處批出強制售賣令，底價為3億元。

該舊樓位於活道和永祥街交界，現時是1幢6層高的商住樓宇，地面層設有7個舖位，其上每層有2個住宅單位，不設升降機，1961年落成，樓齡約61年。恒地於2019年就該廈提出強拍申請，當時已收集上址約82.76%業權，至今年審訊時進一步增加至約86.21%，尚欠兩個舖位和1個住宅單位未能成功併購。土地審裁處認為，大業主已經以合理程序，嘗試收購該址的全部業權，而依照樓齡和樓宇狀況，該廈具重建的理據，批准該廈強拍，底價為3億元。

可與相鄰地盤合併重建

前述舊樓的地盤面積約2208方呎，而恒地本身已持有毗鄰的活道13至17號全部業權，根據恒地年報，該批地皮有潛力合併成為總佔地約8600方呎的地盤作重建，估計可建樓面面積約7.08萬方呎。

另外，有財團於2020年申請強拍中環擺花街11至17號，牽涉兩幢舊樓，其中第一幢為擺花街11及13號，樓高7層，設有一條公共樓梯，大業主申請強拍時持有11號62.5%業權和13號全數業權。至於第二幢舊樓為樓高6層的擺花街15及17號，設有一條公共樓梯，大業主共持有該廈92.86%業權。該兩幢舊樓並沒有樓梯相互連接，而大業主後來成功併購部分小業主手上單位，至現時已持有擺花街13、15及17號全數權益，擺花街11號則擁75%業權。土地審裁處考慮後，批准擺花街11及13號繼續申請強拍。

美聯物業以全港138個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」最新錄得152.11點，按周降0.69%，連挫23周共約10.02%，今年樓價累積跌幅達11.36%。而以該行網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」（MCI），最新報28.3點，按周下降1.7%，美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，信心指數按周跌幅有所收窄，惟再創超過3年新低。

屏欣苑2房340萬沽 業界：利樓市復甦

「白表居屋第二市場計劃2022」（「白居二2022」）共有4,500個名額，6月已經進行攪珠，上星期正式發出準購證，大批合資格人士趁樓價回落加快入市，當中以樓齡較新的屋苑最受歡迎。

大圍美柏苑高層 5年升值85%

以天水圍區為例，過去周六、日假期，市場錄逾15宗白居二入市個案，當中樓齡較新的屏欣苑（2018年入伙）較受歡迎，例如屏欣苑B座低層5室，實用面積453平方呎，屬於2房間隔，原本叫價400萬元放盤，白居二合資格人士取得購買證即時落訂，最終以340萬元（未補地價）購入，呎價7,506元。原業主2018年10月197.2萬元一手買入，持貨約4年，帳面獲利142.78萬元，期內升值72%。

其次，2017年入伙的大圍美柏苑同樣受歡迎，其中高層5室，實用面積371平方呎，現作1房間隔，原本叫價400萬元放盤，議價後以395萬元易手，呎價約10,647元。原業主於2017年以約213萬元購入，持貨約5年帳面獲利182萬元離場，物業升值85%。

前綫代理指出，新一批白居二人士於今年初遞表申請，現時整體樓價比年初回落約1成，故這批白居二入市決定相當快，而且議價幅度也不算「凶狠」，所以近幾日入市個案相當快。

二手居屋兩極化 樓齡較新受捧

業界人士指出，新一批白居二出籠算是市場最「實在」的客源，相信能帶動新一波換樓潮，不少舊居屋業主可趁樓價回落轉換私樓市場。例如將軍澳寶明苑寶松閣A座中層8室，實用面積597平方呎，原業主早於1998年以約93萬元購，剛以438萬元（未補地價）售予白居二人士，持貨24年帳面獲利345萬元，有條件換購日出康城私樓單位。

祥益地產總裁汪敦敬指出，過去數天綠表居屋市場交投的確倍增，希望可以帶動樓市復甦，但單憑白居二未必可以掀動整體樓價回升，因為估計4,500個名額只有約一半人入市，而且分6個月時間，故難以短期推動大市。

他又謂，由於只有新樓齡的居屋才有條件承造9成及25年按揭，購買力將集中爭長該類單位，故短期新居屋價格會搶高，二手居屋樓價兩極化更加明顯。故呼籲政府適度放寬二手居屋按揭條件，讓白居二買家也可以買到「平樓」，而不是過分追逐貴價新居屋。

二手市場續向下行發展，藍籌屋苑和二綫屋苑均加大減價力度，鰂魚涌太古城套3房單位筍價1,240.8萬元沽出，重回2014年水平；另柴灣杏花邨頂層3房戶賣893萬元，持貨3年連同其他使費估計損手240萬元。

消息指，銀星閣中層A室，實用面積749平方呎，套3房則隔，9月放盤，叫價1,550萬元，現以1,240.8萬元易手，呎價16,566元，勁減309.2萬元或2成，售價回落到2014年水平，較網上銀行估價1,346萬元低100萬元。高峰時2021年6月份成交價高見1,798萬元，現回落3成。

勁減309萬 較高峰回落3成

原業主於1999年以452萬元購入，持貨23年帳面賺788.8萬元，單位升值1.7倍。太古城11月至今暫8宗成交，樓價由742.8萬至1,240.8萬元，5宗銀碼低於1,000萬元。

新屯門中心連環錄減價成交，市場人士指出，屋苑5座中層D室，實用面積501平方呎，2房間隔，9月底放盤，開價550萬元，現以435萬元沽出，減價115萬元或21%，呎價8,683元，較網上銀行估價483萬元低48萬元或1成。原業主持貨8年帳面獲131萬元。

杏花邨頂層893萬售 蝕240萬

二手蝕讓潮擴散，中原地產副分區營業經理李嘉儀表示，杏花邨22座頂層3房戶，實用面積658平方呎，靚裝修及享海景，剛以893萬元售出，呎價13,571元。原業主2019年以1,073萬元買入，帳面貶值180萬元或17%，連同其他使費估計損手約240萬元。

同時，紅磡黃埔花園2日錄2宗蝕讓個案，市場人士指，屋苑2期18座低層A室，實用面積389平方呎2房，向北望內園景，以540萬元成交，呎價13,882元，售價為同類5年低位。

整體甲廈空置率仍偏高，租金仍在低位，而散業權商廈單位，業主降價幅度顯著，令租金續創新低。

美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出，10月份寫字樓市場活躍度持續下滑。指標甲廈售價按月挫1%，乙廈價格按月則跌0.7%。不過，甲廈租金及乙廈租金分別按月反彈0.7%及0.3%。報告指出，今年下半年（即7至10月份），50大甲廈買賣成交僅錄14宗，按年跌65%。上月全月50大甲廈買賣只有3宗，數字徘徊於今年甲廈成交量的低位。同時，整體甲廈空置率連續四個月上升，最新達10.2%，亦為近一年以來新高。

美銀中高層呎租33元 13年低

由於空置樓面高達1成，令租金受壓，而散業權商廈租金情況更嚴峻。市場消息指，中環美國銀行中心中高層04至07室及13室租出，單位面積約6,632平方呎，以每月約22萬元租出，平均呎租約33元，據了解，是次成交呎租，不僅為疫情以來新低，更是自2009年後該廈最低呎租水平。翻查資料，對上一宗呎租33元水平，為2009年11月，即金融海嘯翌年，物業高層08室，成交呎租約33元，故是次成交，屬該廈13年來新低。

據了解，原業主為投資者，於2020年斥1.45億元購入，其後曾放售物業，在未獲承接下轉放租。代理指，業主最初叫租每呎約68元，其後不斷降價至54元及45元，直至最近才以每呎約33元租出，減價一半。

至於中環中心，自從早年拆售後，業主放租盤轉多，租金不斷創新低。本年8月，曾由資深投資者蔡志忠拆售的中環中心22樓一單位，面積約2,601平方呎，以每呎約38元租出，低市價約10%；另一宗來自同月同層11室，建築面積約3,184平方呎，以每呎約37元租出，創該甲廈12年以來新低水平。直至近日，中環中心再錄新低價成交，物業中層01室，面積約2,726平方呎，新近以每呎約32元租出，呎租屬13年新低。對上紀錄為2009年11月，21樓全層單位，成交呎租約28元。據悉，是次中層01室單位，業主於2021年以8,924萬元購入，一直交吉至今才租出，按成交價計，單位回報率為1.1厘。

整體指標甲廈呎租均向下，消息指，金鐘力寶中心2座高層06室，面積約1,209平方呎，成交呎租約34元，亦屬低市價水平。據了解，該廈近兩年最低呎租為33元。

分析指，在中港尚未通關下，商廈租務活動偏淡靜，而空置率持續偏高，令商廈租金受壓。當中，散業權商廈業主因涉及不同持貨能力，以及對後市有不同睇法，個別願作出大幅降價吸客，令物業整體租金進一步向下。在中港通關未有新進展下，相信商廈租金續在低位徘徊。

油塘已有一段時間缺乏新盤供應，對上一個項目為五礦地產旗下蔚藍東岸，於2020年11月推售，即區內已有近2年缺乏全新盤供應。

五礦地產旗下蔚藍東岸於2020年11月公布首張138伙價單，計算最高折扣後，折實平均呎價17688元，項目共提供688伙，迄今已累售近410伙，套現逾35億。

蔚藍東岸過去2天推售單位，呎價亦跟隨樓市上升，項目今年至今暫售出約12伙，當中僅得1伙成交呎價低於2萬，其他1伙呎價企穩在2萬以上。今年售出呎價最高單位為1座20樓D室，面積845方呎，於9月以2050萬售出，呎價高見24260元，單位亦是今年售出，成交價最高的單位。

東源街項目共800伙

朗譽為蔚藍東岸推售後，區內全新項目，即區內已有2年缺乏全新項目供應，相信定價將成為區內新指標，未來區內亦有全新樓盤部署推售，包括長實位於東源街項目，共提供800伙，第1期項目已申請售樓紙，共提供228伙。區內未來最大型項目為恒基油塘灣「巨無霸」住宅項目，將分6期發展，總樓面超過400萬方呎，料提供逾6200伙，惟項目正進行補地價程序，相信距離推售尚有一段時間。