商辦市場在升級潮推升下，近幾年一直供不應求，不過，開發商競相投入市場後，未來五年內，台北市將爆出102萬坪的新增巨量供給，高力國際董事總經理劉學龍，提出「125」密碼指出，未來一年內空置面積將翻倍、二年內空置率倍增、五年內空置率跳高至雙位數，從供不應求轉變成供過於求；不過高力國際將把壞球打成好球，率先成立「業主代表服務」部門，全力攻市。

劉學龍表示，未來五年，台北市東、西區各自有數十萬坪的新建辦公室，再加上金融壽險、建商透過危老、都更重建辦公大樓，估計三、五年後將有可觀新增供給大爆發，辦公市場恐將面臨空置率飆高，有機會突破2成，雖然可能翻轉過去房東市場的絕對優勢，加重市場壓力，不過高力國際看到的卻是潛在商機，因此決定成立業界唯一的「業主代表服務部」，投入新藍海。

劉學龍表示，商用不動產的複雜度遠甚於一般住宅，從開發、產品規劃、為客戶量身客製化服務、行銷、招商到物業管理，每一層面都需要高度專業參與，高力國際著眼的不只台北市102萬坪的新供給，更涵蓋全台六都，及不同特別的產業聚落，甚至更看到未來校園不動產、健康醫療不動產等更多元化的新興產品崛起，因此高力國際整合所有部門的資源，爭取龐大的業主市場。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，未來業主除供需失衡的壓力，還將面對「租客市場」三大挑戰，首先，區域發展多極化，頂級辦公室新供給將從信義計畫區延伸到東西區，合計逾80萬坪；第二，新增競品彈性化，北士科、內科、南港的產業辦公室，結合生產及成本優勢，透過總部、客製化的策略，強化對承租方的吸引力；第三，需求條件弱化，在疫情、數位轉型、少子化、共享辦公室的影響下，企業對辦公空間的需求也會出現價、量、質的變化，過去快速擴張、膨脹的租賃需求，將出現量變、質變。

三圓（4416）繼去年因認列三圓青島公司股權處分案，EPS飆高至17.34元之後，今年前三季無新案完工、每股虧損3.48元；展望未來，三圓取得的史上規模最大都更案「台北之星」Diamond Towers，因產權尚未完成登記，全案正式銷售、開始入帳時間，將延後到明年第一季，屆時業績可望大躍進。

三圓24日法說，談到手中握台北市三大都更案，其中史上規模最大都更案「台北之星」基地1,525坪，由三圓建設、龍麟建設投資興建，為三大棟地上30樓和31樓、地下七層的住宅、辦公和商場大樓。

三圓建設董事長王雅麟表示，「台北之星」已取得使照，正待產權登記並完成分配後，預計最快明年第一季可完成，屆時將會正式開賣；目前已經開始有客戶正式簽約，陸續成交，預計產權完成登記後將進行過戶、入帳，屆時會開始認列營收。

王雅麟表示，三圓主要耕耘台北市1,500坪以上大面積土地都更案，除「台北之星」外，還握有「新隆社區都更案」、「文山區都更案」兩大案，目前進度都預計在2024年取得建照。

三圓今年前三季主要靠只租不售的商場店面挹注業績，手中並無住宅新案完工交屋，累計前三季稅後純損2億餘元，每股稅後虧損3.48元。市場預期今年第四季沒有新案可供完工入帳，全年無法轉虧為盈。

冠德建設積極在全台攻城略地，成功取得公辦都更大案，保守估計土地存量已突破千億大關，其中，總銷百億級大案更有四筆，地點都在雙北市，進度最快為三重太子汽車都更案「冠德心天匯」，總銷130億元，近日正式開賣，預計明年第三季取得使照、2024年入帳。

冠德執行副總張勝安表示，今年主要推出兩筆新案，包括總銷18億元三重「冠德天韻」、已100％完銷，及太子汽車舊廠都更案「冠德心天匯」，日前公開。累計手中儲備土地坪數，涵蓋合建案占63％、公辦都更案占25％、捷運聯開7％，及危老重建、自地自建等。

張勝安表示，冠德目前握有783億元的儲備案量，以住宅491億元占63％最多、其次為商辦292億元占37％，包括總銷208億元新莊東元舊廠辦公案、200億元中和大洋塑膠都更案、130億元南港台電北儲中心AR1公辦都更案等，都會在未來幾年陸續取得建照並完工。

目前冠德手中光是規模百億以上大案就有四筆，包括「冠德心天匯」、東元舊廠案、大洋塑膠案、南港台電案。

展望明年，張勝安表示，明年完工交屋新案主要包括總銷38億元先建後售案「瑞安公辦都更案」、18億元已完銷的「冠德天韻」，及「冠德信義」等新成屋銷售。

下半年以來房市買氣下滑，不過部分大型建商挾其基地條件的優勢，開價沒在客氣，頻頻逆勢突破區域天花板，最近新北市三重已挑戰每坪8字頭，桃園、新竹都出現7字頭、直逼新北市。

市場專家分析，目前買賣雙方對房價認知差距已明顯拉大，若這些開價創高個案產品規劃不夠突出，將很容易成為競爭對手的最強助攻，鄰近個案能以「相對低價」拉高銷量。

住展雜誌24日公布最新調查指出，下半年以來，受全球經濟展望下修、升息、大選、台股動盪所影響，房市人氣、買氣逐步走弱，儘管有些小型建商調降預售建案開價，但還是有不少新案，逆勢以超高開價進場銷售。以新北市來說，新店、三重出現開價每坪8字頭新案，桃園青埔特區、竹縣竹北縣治三期，各有新案挑戰7字頭價位。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，最近市場上刷新區域天價建案，多屬於中大型建商，而建案本身的基地條件也多具有優勢，使得業者不願輕易在價格上退讓。

住展調查，台北市北士科園區下半年就出現每坪三位數的區域新高，其中「國泰雍萃」以每坪平均開價132.5萬元，成為區內價位天花板。

新北市方面，三重的捷運三重站附近，「家泰豐和」以每坪開價8字頭，刷新三重區域新高價紀錄；「長虹閱莊」以每坪71萬元創下新莊頭前重劃區區域天價。

至於桃竹開價更是沒有極限。其中桃園開價最驚人的屬青埔特區、青塘園周邊的成屋新案「玖都美術花園」，平均開價每坪70萬元；小檜溪重劃區以「遠雄夏沐」價位最高，平均開價達56萬元，遠超過去年同期最高價案「亞昕向陽」48萬元；A10重劃區去年「大華首捷」以每坪均價33.5萬元刷新區域新高，今年「新潤麗蒔」再以39.5萬元改寫紀錄。

新竹縣市不論蛋黃、蛋白、蛋殼區，開價都同步創下歷史新高，如竹北高鐵特區、縣治三期相繼出現7字頭開價新案，寶山造鎮案開價5字頭，芎林新面孔攀上4字頭，湖口和新埔皆見3字頭。

台北市區辦公室需求強勁，愈來愈多頂辦租金站上每坪4,000元，最新實價登錄顯示，「華新麗華大樓」最高租金達每坪4,095元，為信義計畫區第六棟租金單價突破每坪4,000元的商辦。房地產業者預期，加計目前興建中的商辦，未來台北市將有9棟租金每坪4,000元頂級商辦。

實價登錄顯示，「華新麗華大樓」10月10樓戶月租26萬元、每坪租金達到4,095元，這也是繼「台北101大樓」、「國泰置地廣場」、「南山廣場」、「信義經貿大樓」、「新光信義金融大樓」之後，第六棟實價租金站上每坪4,000元的商辦。未來包括「富邦A25」、 「南山世貿展覽館」、「南山行政中心」等商辦案完工後，租金也極有機會站上每坪4,000元。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，信義計畫區的辦公大樓，短期內不會出現大量供給，今年雖然外在情勢大幅動盪，但仍有9筆每坪4,000元以上的租金實價揭露，顯示信義計畫區頂級A辦每坪4,000元的支撐，愈來愈穩固。

曾敬德表示，北市辦公室租金價格攀升，與市場供需失衡有密切關係，包括老舊商辦投入危老改建導致供給減少、大型企業舊換新需求、新大樓多預先招租或自用、新企業擴張需求等，使辦公室供不應求，加上新大樓對於商圈帶來的租金比價效應，帶動租金持續走揚。

目前實價揭露的租金中，「台北101大樓」80樓曾創下每坪4,998元最高價，「國泰置地」、「南山廣場」近年也都有每坪逾4,500元的租金水準。


華新大樓租金 躍4,000俱樂部
經濟日報

北市商辦租金續高，「華新麗華大樓」躋身4,000元俱樂部。據最新實價登錄，華新大樓10樓於今年10月以62.35坪、月租25.5萬元出租，租金單價達4,095元，寫該大樓租金歷史高價紀錄，是信義區第六棟租金站上4,000元的大樓。

信義房屋（9940）不動產企研室專案經理曾敬德指出，若加上現在興建中的辦公大樓，未來信義計畫區將出現九棟每坪4,000元的辦公大樓，華新大樓租金攀峰後，預告信義區商辦九天王格局成形。

據實價資料，目前單坪租金實價行情站上4,000元的大樓，包括台北101大樓、國泰置地廣場、南山廣場、信義經貿大樓、新光信義金融大樓、華新麗華大樓。未來，有機會上4,000元的商辦，還有富邦A25、 南山世貿展覽館、南山行政中心等。

曾敬德表示，信義計畫區的辦公大樓短期內不會出現大量供給，今年雖然外在情勢大幅動盪，但仍有九筆每坪4,000元以上的租金實價揭露，顯示信義計畫區頂級A辦每坪4,000元的支撐愈來愈穩固。

據實價資料顯示，華新麗華大樓去年1月時，同樓層10樓，成交一筆面積109.27坪，月租41.9萬元，每坪租金3,837元的交易，但在北市商辦持續稀缺下，短短一年，今年10月10樓的實價租金，就已經站上4,095元，從該大樓的歷年實價租金，更可以看出信義計畫區的租金上揚趨勢。

該大樓2013年17樓，實價租金每坪3,299元，2015年到2018年每坪3,300~3,577元，2019年實價租金每坪最高3,676元，2022年有一筆每坪3,838元租金紀錄，最新一筆實價租金則達到每坪4,095元，反映近四年信義計畫區的頂辦租金出現一波明顯上升趨勢。

統計今年以來單坪租金4,000元交易紀錄，共九筆，其中台北101大樓占了四筆，租金從每坪4,000~4,251元，最高價為南山廣場的每坪4,516元，國泰置地也有筆每坪4,402元的租金。若以歷年交易來看，最高價的仍為去年台北101大樓80樓，創下每坪5,000元的最高紀錄。

曾敬德指出，台北市辦公室租金價格攀升，與市場供需失衡有密切關係，包括老舊商辦投入危老改建導致供給減少、大型企業舊換新需求、新大樓多預先招租或自用、新企業擴張需求等，北市辦公室供不應求，加上新大樓對於商圈帶來的租金比價效應，帶動租金持續走揚。

北市商辦市場五年內，將迎來超過100萬坪的新增供給量，屆時市場恐將從供不應求轉為供過於求。

高力國際董事總經理劉學龍指出，北市辦公室市場將在一年內出現「空置面積」倍增、兩年內「空置率」倍增的趨勢。最悲觀的預測，五年內甚至出現空置率跳增至雙位數的去化壓力，翻轉過去房東市場絕對優勢。

據高力國際統計，今年第3季北市辦公室租賃市場空置率僅3.24%，呈現供不應求現象，租金也持續上升。但未來五年東、西區各自有約10萬坪的新建辦公室，若再加壽險以及建商在市區內透過危老、都更重建辦公大樓，以及地上權開發案，而這些潛在新增供給預期會在三、五年後釋出，屆時辦公室空置率可能瞬間暴增。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，未來除供需失衡的壓力，業主還要面對「租客市場」的三大挑戰，包括區域發展多極化、新增競品彈性化以及需求條件弱化等。其中，區域發展多極化主要是頂級辦公室供給不再僅限信義計畫區，未來有東、西兩大門戶總和超過100萬坪新增供給。新增競品彈性化是指北士科、內科、南港的產業辦公室結合生產及成本優勢，進一步強化對承租方的吸引力。

據市調機構住展雜誌最新調查，北北桃竹基五大縣市中，共有18個重劃區新建案價格持續創新高，其中基隆有新建案平均每坪開價衝上36.5萬元高點，新北市三重新案更出現每坪開價破80萬元、刷新三重新高；竹北則有建案每坪開價高達79.5萬元、直逼80萬元大關。

住展雜誌企研室經理成采錡指出，這些建案能在推案一級戰區再創區域行情新高，主要是因為多數建案基地條件擁有優勢，且不乏品牌力強的中大型建商，讓業者不願輕易在價格上退讓。

不過，目前市況冷清，在買方普遍期待降價、但賣方建案又頻創新高之下，買賣雙方對價格認知差距持續擴大，市場濃厚觀望氛圍還未退散，因此11月底地方選舉後，房市能否在選舉干擾因素去除後衝出買氣，值得關注。

住展雜誌最新統計，今年下半年北北桃竹基等五大縣市共有18個地區出現天價建案，其中台北市以新興重劃區北士科為重點，品牌建商國泰建設旗下的「國泰雍萃」，每坪開價達132.5萬元，再度刷新當地價格。

新北市部分，包括新店央北、新莊頭前、泰山十八甲和塭仔圳自辦重劃區等地段，都有天價建案；值得關注的是，三重核心地帶捷運三重站周邊出現刷新三重全區高價紀錄的「家泰豐和」，平均每坪開價達82萬元；而新莊頭前重劃區「長虹悅莊」，平均每坪開價衝破70萬元，也是區域新高價。

桃園市推案較熱絡的桃園小檜溪重劃區、中壢青埔特區及蘆竹A10重劃區，都有新案價位創新高；其中青埔特區、青塘園周邊的成屋新案「玖都美術花園」，平均開價高達70萬元，是青埔特區新天價。

日前流標的明台產險大樓，買方確定了。台新金（2887）今（24）日代子公司台新銀行公告取得不動產，建物位址為北市大安區仁愛路四段1號的「明台產險大樓」，建物面積約3,898.67坪，土地面積約319.14坪，交易總金額37.67億元，拆算車位後，換算每坪單價100萬元。商仲專家分析，由於該棟大樓不符合壽險業投資門檻，加上明台產險將遷出此大樓，預期台新銀行應為自用需求，為擴充辦公空間所需之購置計劃。

「明台產險大樓」10月公開標售時，標售底價為42.5億元，由於台北市商辦市場供不應求，當時流標，令市場相當訝異。據悉，該棟大樓因為幾年前做過結構補強，結果補得太好了，導致沒辦法申請危老改建的容積獎勵，因此儘管地理位置優越，標售時卻讓開發商退卻。

世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超分析，「明台產險大樓」地理位址相當優越，門牌又非常漂亮，標售價格也合乎市場行情，加上近年台北市商辦供不應求，敦南復興辦公商圈空置率也維持低檔，由於該棟出租率僅39%，不符合壽險業得達出租率六成以上的規定，壽險業無法投標，不過若是壽險業的自用需求，就不在規範內。

林敬超指出，該筆交易符合市場行情，加上台新金的總部就位在仁愛圓環，兩邊的距離相當近，也有使用上的方便性，雖然該棟無法出租，但北市精華地段的整棟商辦難尋，以自用需求來看，買到的總價還低於前次底價，可說是買得非常漂亮。


明台產險大樓地段優越 搶手標的

北市精華地段整棟商辦稀缺，明台產險大樓第一次標售時並未標脫，市場都相當訝異，不過如今順利以總價37.67億元售出。就商辦市場來說，商仲業者指出，無論氛圍為何，只要是位置條件優越的個案，都不會寂寞太久。

世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超分析，整棟商辦通常吸引兩種買方，分別是壽險業與開發商，明台產險大樓最大的優勢在於地理位址優越，不過卻因為疑似無法申請高容積獎勵，讓開發商退卻，不然，以這個地段來說，幾乎是市場超級搶手的標的。

林敬超指出，「明台產險大樓」地理位址相當優越，門牌又非常漂亮，原先的標售價格就合乎市場行情，加上近年台北市商辦供不應求，敦南復興辦公商圈空置率也維持低檔，但由於該棟出租率僅39%，不符合壽險業得達出租率六成以上的規定，壽險業無法投標，不過若是壽險業的自用需求，就不在規範內。

林敬超指出，該筆交易符合市場行情，加上台新金（2887）的總部就位在仁愛圓環，兩邊的距離相當近，也有使用上的方便性，雖然該棟無法出租，但北市精華地段的整棟商辦難尋，以自用需求來看，買到的總價還低於前次底價，可說是買得非常漂亮。

青安房貸優惠政策將在年底到期，青安利率減升半碼（0.125個百分點）優惠是否續辦受關注。據了解，財政部預計本月底向行政院提報「青年安心成家購屋優惠貸款」方案，目前除青安貸款再延長2年，利率減半碼優惠也可望續辦，但利率減半優惠延長多久，將待行政院拍板。

青年安心成家購屋貸款自2010年12月推出，實施期程至今年底止，財政部原定12月左右將延長方案報行政院核定；據悉，財政部有望加速政策評估，並提前至11月底呈報行政院。

財政部國庫署統計，至今年8月底止，青安貸款已協助32萬9309戶無自有住宅家庭購屋，核貸金額1兆3592億元；目前實際承貸約18萬戶。

美國升息步調持續，中央銀行今年已3度跟進升息，第四季再度升息機率大，而央行的升息決策牽動「青年安心成家購屋貸款」利率結構，為減輕青年房貸壓力，財政部拍板青安房貸方案的「基準利率」減半碼，優惠政策持續到今年底。

對於利率減升半碼優惠是否再延長，引起市場高度關注，財政部國庫署官員則強調，目前還在蒐集、統整公股行庫意見，一切僅在討論階段。

現行青安一段式機動利率，是按中華郵政2年期定期儲金額度未達新台幣500萬元機動利率為「基準利率」，自央行9月升息後為1.345%，再固定加碼0.555%，機動計息，其中基準利率減升半碼，因此目前一段式機動利率為1.775%，是首購房市地板價。

但先前公股銀行高層認為，現行築巢優利貸目前利率1.81%，青安減碼後低至1.775%，使許多公務員轉而申請青安，市場已有點扭曲，呼籲整體利率應該回歸市場機制。


18萬戶青安貸款利率優惠 可望延長
聯合報

青年安心成家購屋優惠貸款政策將在年底到期，利率減升半碼（○點一二五個百分點）的優惠是否續辦受關注。據了解，財政部預計月底向行政院提報青安貸款方案，除了青安貸款方案再延長兩年，利率減半碼優惠也可望續辦，不過優惠延長多久，將由行政院拍板。

青安貸款自二○一○年十二月推出，實施期程至今年底止，財政部原定十二月左右將延長方案報行政院核定；據悉，財政部可望加速政策評估，並提前至十一月底呈報行政院。

財政部國庫署統計，至今年八月底止，青安貸款已協助卅二萬九三○九戶無自有住宅家庭購屋，核貸金額一兆三五九二億元；目前實際承貸約十八萬戶。

由於美國升息步調持續，中央銀行今年已三度跟進升息，第四季再度升息機率大，而央行的升息決策牽動青安貸款的利率結構，為減輕申貸戶的房貸壓力，財政部拍板青安貸款方案的「基準利率」減半碼，優惠政策持續到今年底。

至於利率減升半碼優惠是否再延長，引起市場高度關注，財政部國庫署官員指出，目前還在蒐集、統整公股行庫意見，一切僅在討論階段。

現行青安一段式機動利率，是按中華郵政兩年期定期儲金額度未達五百萬元機動利率為「基準利率」，自央行九月升息後為百分之一點三四五，再固定加碼百分之○點五五五，採機動計息，其中基準利率減升半碼，因此目前一段式機動利率為百分之一點七七五，是首購族房貸地板價。

不過，公股銀行高層私下表示，現行築巢優利貸目前利率百分之一點八一，青安減碼後低至百分之一點七七五，造成許多公務員轉而申請青安，市場已有點扭曲，呼籲整體利率應該回歸市場機制。

台北市高價豪宅指標豪「琢白」，今年首度出現交易，9 樓戶於 6 月成交 2 億 9888 萬元，每坪 205.5 萬元，買家為「九昱建設」採無貸款方式買進，而此戶前屋主是法人「新秋有限公司」，甫於去年 1 月以 2 億 9495 萬元買下，持有一年多出售，帳面上小幅增值 393 萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「琢白」在信義區屬於精品豪宅，除了早期預售期間，曾出現 196 萬的單價，其他戶戶都超過 200 萬以上，已購住戶不乏年輕富豪、藝人、外資、港澳、外籍人士等，甚至有的資金是從海外回台置產，為了隱密低調，所以多數都選擇採不貸款的方式，現金購置，顯示超強吸鈔力。

第一建經研究中心副理張菱育指出，該戶雖然帳面上有增值，不過因為持有不到 2 年即轉手，根據房地合一 2.0 規定，境內法人持有 2 年內轉手獲利，需課徵 45% 的稅率，但若屋主有其他費用單據，像是仲介費、裝潢費、代書費等，則可認列為成本依據，可在獲利中扣除，也就是若此交易透過仲介成交，光房仲服務費、代書費可能就超過帳面獲利的 393 萬元，更何況豪宅裝潢費動輒千萬，因此，這筆交易應可免課徵房地合一稅。賣方應是公司資產配置考量，才會短時間就釋出銷售。

台灣房屋集團趨勢中心統計實價登錄，2022 年單價站上 200 萬元的豪宅交易共有 26 筆，總銷金額約 84.4 億元，最高單價為信義聯勤，260 萬；交易量最多的豪宅是「潤泰敦峰」，達 9 筆，成交單價落在 201.9-239.9 萬元之間；其次為「信義聯勤」和「西華富邦」，分別都有 6 筆交易；而「琢白」、「代官山」、「文華苑」、「華固名鑄」、「聯合大於」等豪宅，則分別有 1 筆進入 200 萬俱樂部成員。

張旭嵐指出，今年受到升息、烏俄戰爭、全球經濟下行等的影響，股市從高點大跌，對部分高資產族的布局或許有影響，導致今年揭露至 10 月交易為 26 筆，稍低於去年同期的 32 筆，不過富豪置產多半以公司規劃，或家族資產配置為優先考量，和整體房市走勢脫鉤，加上購置 A 級豪宅不僅保值，也能彰顯地位，有利事業拓展，因此仍有不少富豪搬現金，甚至以創高價收藏頂級豪宅。

據知情人士，碧桂園(2.83, 0.48, 20.43%)獲工行、中行、郵儲三家國有大行授信支持，總金額超過1500億元。今日碧桂園股價大漲逾20%，反應了市場對碧桂園投資的信心。

今日早間，碧桂園控股有限公司與中國郵政儲蓄銀行簽約建立長期戰略合作關係。此次合作，郵儲銀行(4.42, -0.05, -1.12%)將為碧桂園提供不超過人民幣500億元意向性授信額度。此外，碧桂園還與工行、中行簽約。

工行下午宣佈稱，與萬科集團、金地集團、綠城中國(12.3, 1.10, 9.82%)、龍湖集團(21.05, 2.29, 12.21%)、碧桂園集團、美的置業(10.68, 1.55, 16.98%)、金輝集團(0.97, -0.03, -3.00%)等12家全國性房地產企業，以總對總方式簽訂戰略合作協定，提供意向性融資總額達6550億元。

11月以來，碧桂園暴漲180%，今天單日漲超20%，近兩個月以來內資持續處於淨流入狀態，北向資金持有流通股比例從9月底的8.6%一路增持至目前的23.29%，充分反映了內資對碧桂園的看好。

上午9點是陸家嘴(9.710, 0.06, 0.62%)蘇醒的時間。作為中國第一高樓的上海中心，此時樓內的百余部電梯會同時達到運轉的高峰，將1萬多名白領分別送往不同樓層的公司裡。

繁忙的電梯，承載著許多年輕人的理想抱負，也映射出一座城市的經濟活力。近年來，備受外部關注的上海樓宇經濟，以陸家嘴為典型代表，在飽受疫情等外部因素衝擊的情勢下，不可抗地產生了一些波動。

然而，海面終將歸於平靜。記者近日從陸家嘴管理局樓宇辦，以及全球性的地產諮詢服務公司世邦魏理仕處均獲悉，陸家嘴乃至全市樓宇經濟在今年下半年均表現出強韌性：

目前陸家嘴商務樓宇總體出租率已達到86.6%，在2020年的出租率水準之上。同時，前三季度上海全市出租商務樓宇空間已接近50萬平方米，相當於2020年整年的出租量。

“這也意味著，上海樓宇抗風險能力和恢復情況已經超越了2020年疫情發生的初期階段。當然，相比具體的資料，我們更應當關注這種整體向好的趨勢。”世邦魏理仕華東區研究部負責人陸燕指出。

疫情持續三年，需求側觀念變化明顯

去年11月，法國巴黎銀行（中國）有限公司租下上海金融中心17、18層8700平方米的空間作為辦公地。

不同于傳統銀行總部“格子間”式樣的辦公區域劃分，法國巴黎銀行將員工的辦公區域全部打通成一個大開間，並增設了十數個會議室和共用區域。

首席執行官兼行長賴長庚將這種全新的辦公方式歸因於市場變化：“金融行業20年來最大的改變就是越來越強調資訊的交互和開放。如今我們很多客戶都是電商、新經濟企業，通透的辦公和社交空間不僅有利於我們跟客戶的溝通，也提高了不同部門之間的合作效率。”

法國巴黎銀行辦公間整體打通，提升員工合作效率。杜晨薇 攝法國巴黎銀行辦公間整體打通，提升員工合作效率。杜晨薇 攝
開放空間、靈活工位、走動式管理……這樣的辦公新需求不僅出現在金融行業，在陸燕看來，疫情之下幾乎已經成為整個市場的趨勢。

“我們帶看的客戶中，不少都在擁抱ESG（即經營過程中充分考慮環境、社會和公司治理的可持續性發展理念）。他們也提出了靈活辦公、彈性工位元的設想，以及對室內空氣品質等指標的要求。對一些獲得LEED綠色認證的樓宇，客戶甚至願意給出20%左右的租賃溢價。”陸燕說。

2020年，上海中心也將13層約4900平方米的空間開闢出來，作為樓內客戶得以共用的公共空間，並提供一定數量的共用工位、會議室。上海中心大廈建設發展有限公司黨委書記、副總經理嚴明介紹，這一做法既符合當下市場需求，也提高了客戶的滿意度。“一些公司可以無須再單獨設公共區域，一定程度上節約了租賃成本。”

那麼，靈活辦公的出現，會不會影響到未來樓宇市場的租賃意願？這也是許多地產專業人士的普遍困惑。經過前期調研，陸燕他們發現，中國家庭的人均居住面積決定了，脫離寫字樓的靈活辦公很難大規模實現。今年8月份世邦魏理仕發佈的《中國辦公樓租戶調查主要趨勢》調研，也用資料證明這點：調研中70%的受訪企業反映，疫情令2022年營收受到影響，但未來18個月內，仍有36%的受訪者表示將增加辦公面積。

市場競爭加劇，陸家嘴何以保持優勢？

一面是需求側的微觀變化，另一面，上海樓宇市場供給也在發生著動態調整。

近幾年，全市樓宇如雨後春筍般出現，短期呈現出“供大於求”的客觀情形。這不光影響了整體的租賃均價，也加劇了業內競爭。

據世邦魏理仕的資料，陸家嘴去年一年超甲級和甲級寫字樓的空置率約在13%左右，但乙級寫字樓的空置率則超過21%。至於品質和標準更低的寫字樓，則不得不同時面對空置率高、租金低的兩難局面。

為了解決這個問題，陸家嘴管理局從去年開始關注和引導老牌樓宇轉型發展。陸家嘴管理局樓宇辦副主任陳晨介紹：“我們針對一些樓齡超過20年，甚至超過30年的寫字樓，引導對方進行一些樓層的局部改造，從而以新的面貌和標準吸納一些科技型、創新型的企業入駐。這些企業對辦公品質有要求，但對辦公成本很敏感，是潛在的目標客戶。”

而今，這樣的改造計畫已經顯出成效。寶鋼大廈、嘉興大廈等樓宇內新近改造過的部分樓層，都已經實現了100%的出租。

當然，市場的分化仍是客觀存在的。有觀點認為，上海的商務樓宇已經過剩了。陸燕不這麼認為。她指出，根據歐美國家一線城市動輒2000萬~3000萬平方米存量測算，上海當前1500萬平方米樓宇存量並不算飽和。

不過，隨著市場規模變大，不同商務板塊之間的表現的確開始拉開差距。“特別是沿黃浦江兩岸湧現了一批新型的商務區，北外灘-外灘-陸家嘴形成一個金三角，後灘-前灘-徐匯濱江也是一個金三角，楊浦濱江、寶山濱江及蘇河灣等區域都很具有競爭力。”陸燕說。

那麼在這種局面下，陸家嘴的商務優勢又會否被削弱呢？

陸燕拿出一組數據：2021年，TMT（科技、媒體和通訊）行業和金融行業合計貢獻全年上海新租需求的45%，其中以融資租賃、基金、銀行、保險為主的金融業升級擴租最為明顯。“但70%還是選址在浦東，尤其是陸家嘴。可以說，已經集聚了6000多家中外金融機構的陸家嘴，仍是這些行業進入者的首選。”

後灘-前灘-徐匯濱江也形成一個商務“金三角”。　後灘-前灘-徐匯濱江也形成一個商務“金三角”。
外商投資中國意願不減反增，上海中心外資占比近半

2017年，上海中心作為小陸家嘴地區最晚建設的樓宇項目正式投運。嚴明介紹，上海中心商務體量極大，相較市面上比較普遍的5萬~10萬平方米單棟面積，上海中心可供租賃的商務空間超過20萬平方米。可即便如此，得益於後發優勢，高品質建設運營的上海中心還是很快突破了7成的出租率。

近幾年，受金融行業政策調控和外部環境影響，上海中心的市場表現經歷了一些起伏變化。“不過，今年的疫情也證實，金融業的抗風險能力和韌性還是比較強的。疫情過後，退租的金融企業微乎其微。伴隨金融行業開放水準的不斷提高，以及新興行業的紛紛崛起，上海中心的運營勢頭也是整體向上的。”

嚴明透露，目前上海中心商務空間出租率已經超過80%，樓內3萬餘平方米的商業板塊出租率達到98%。

而新增的租賃面積，在行業分佈和資本背景上也均展現出顯著特徵。根據上海中心公開的資料，2019年初，樓內外資企業數量占比約為15%，外資租賃面積占比約9%。而到了今天，這兩個資料已分別漲至43%和41%，這些外資企業遍佈全球15個國家和地區。

顯而易見的是，在上海中心這個局部環境中，疫情並沒有影響外商投資中國的決心。相反，它們正在成為陸家嘴樓宇經濟當中的一股重要力量。

摩根大通，2019年初入駐上海中心。短短一年半時間裡，伴隨業務板塊的不斷拓展，租賃面積從最初的8000余平方米，增加至26000平方米。

法國巴黎銀行首席執行官兼行長賴長庚明確表示，企業對中國市場的投資態度是“持續加倉”的。“中國是全世界第二大經濟體，目前人民幣已經超過日元，成為全球第四位支付貨幣。我們預判，人民幣國際化的水準會不斷提升，以人民幣為基準的全球商業活動也會持續增長。立足陸家嘴，我們才會有更大的發展機會。”

而從行業上看，近年來新興行業進入陸家嘴的比例也在不斷升高。世邦魏理仕方面分析，互聯網行業、新能源汽車行業、生物醫藥行業，以及時尚奢侈品細分產業已經逐步成為高品質樓宇的新客戶。僅上海中心，近年就有不少智慧製造企業總部入駐。

為了進一步抓住行業變革機遇，上海中心今年也提出了招商策略的調整，特別針對元宇宙的頭部企業、初創企業，提供了一定比例的優質物業，吸引它們入駐，引導它們與樓內的金融企業協同創新發展。

已經集聚了6000多家中外金融機構的陸家嘴，仍是金融行業進入者的首選。　　已經集聚了6000多家中外金融機構的陸家嘴，仍是金融行業進入者的首選。

記者獲悉，美的置業、金輝集團於11月24日在銀行間市場分別公告發行15億元、12億元中期票據，均由中債信用增進公司在民企債券融資支持工具（“第二支箭”）政策框架下提供全額擔保增信。

這是“第二支箭”延期並擴容政策實施後，首批增信民營房企債券發行，標誌著“第二支箭”政策效能釋放更進一步。

根據交易商協會官網及公眾號資訊，中債增進公司於11月23日在“第二支箭”政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函。今日，美的置業、金輝集團兩家結合自身融資安排啟動增信支持債券發行。龍湖集團根據自身融資計畫，也將在近日啟動發行。

據瞭解，旭輝集團近期也向交易商協會表達了150億元儲架式註冊發行意向，目前相關註冊工作正在籌備過程中。交易商協會近期已完成龍湖集團200億元儲架式項目註冊，同時在註冊過程中的還有美的置業、新城控股(20.200, 1.28, 6.77%)兩家儲架式註冊發行專案。另有萬科公司、金地集團(10.470, 0.27, 2.65%)也在籌備推進儲架式註冊發行。

市場人士表示，儲架式註冊發行模式能夠大幅提升房企註冊發行便利，有利於企業按市場化原則靈活選聘主承銷商，同時結合融資計畫和市場形勢靈活把握時間視窗。

金融支援房地產16條“靴子”落地，國有大行紛紛回應為重點房企提供意向性授信額度。近日，多家國有銀行已宣佈與多家房企簽署戰略合作協定，提供意向性授信額度。從行業資料來看，據銀保監會相關負責人11月24日透露，1-10月，銀行業累計發放房地產開發貸款2.64萬億元，累計發放按揭貸款4.84萬億元，為穩定房地產市場提供了有力的金融支持。

分析人士認為，國有銀行是銀行業排頭兵，密集對重點房企授信是落實金融支援房地產16條政策內容的表現，對於房企開發端、銷售端、經營端等都會產生非常好的資金補給作用，預計後續其他銀行也會跟進授信，而財務穩健的優質房企獲得資金支持的概率較大。


國有銀行密集授信重點房企

國有銀行陸續行動，釋放樓市利好信號。11月24日，北京商報記者注意到，已有多家銀行對外宣佈已和房企簽署戰略合作協定，向其提供授信額度支援。

11月23日，農業銀行(2.830, -0.01, -0.35%)與中海發展、華潤置地、萬科集團、龍湖集團、金地集團(10.470, 0.27, 2.65%)五家房企舉行銀企戰略合作協定簽約儀式，圍繞商品房、保障房、城市更新等重點領域，在房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、並購貸款、債券承銷與投資等業務方面，建立長期穩定的合作關係。

同日，交通銀行(4.650, -0.01, -0.21%)、中國銀行(3.090, -0.01, -0.32%)則分別與萬科集團簽署全面戰略合作協定，其中，交通銀行將為萬科集團提供1000億元意向性綜合授信額度，並提供包括但不限於房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、並購貸款、保函、供應鏈融資、債券投資等融資服務。中國銀行將為萬科集團提供不超過1000億元或等值外幣的意向性授信額度，在房地產開發貸款、並購貸款、債券承銷與投資、個人住房貸款、保函、供應鏈融資等業務領域深化合作。

11月24日，工商銀行(4.250, -0.01, -0.23%)與萬科集團、金地集團、綠城中國、龍湖集團、碧桂園集團、美的置業、金輝集團等12家全國性房地產企業，以總對總方式簽訂戰略合作協定，提供意向性融資總額達6550億元。

與此同時，其他國有銀行也傳出與房企合作支持其合理融資需求的消息。據媒體報導，郵儲銀行(4.340, -0.08, -1.81%)將與碧桂園控股有限公司（以下簡稱“碧桂園”）簽約建立長期戰略合作關係，將為碧桂園提供不超過500億元意向性授信額度。受此影響，碧桂園港股價格明顯上漲，漲幅達21.58%。

“國有銀行密集對重點房企進行授信，充分體現了銀行積極落實金融支持房地產16條政策的導向。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此類商業銀行屬於國內大銀行，其在當前穩樓市方面承擔了非常大的責任，是後續房地產金融市場的重要供給端，對於進一步改善房企資金狀況有積極的作用。

在光大銀行(2.910, 0.00, 0.00%)金融市場部分析師周茂華看來，國有大行密集為重點房企提供授信額度主要是銀行積極落實穩定房地產融資的政策措施，有效緩解房企融資壓力，穩定樓市信心，助力房地產市場復蘇。在保障信貸資產安全方面，銀行應該把好信貸准入關，嚴格授信環節管理，加強信貸總量和結構分析；同時，加強貸中管理，建立預警體系，將風險預防前置，不斷優化信貸結構。

受利好消息影響，11月24日，房地產開發板塊高開1.42%，開盤後迅速拉升，板塊盤中一度漲逾3%，截至當日收盤漲1.98%。個股方面，中交地產(13.980, 1.27, 9.99%)、新華聯(3.120, 0.28, 9.86%)、萬科A(16.020, 0.53, 3.42%)、金地集團漲幅分別為9.99%、9.86%、3.42%、2.65%。

金融支持房地產“多箭齊發”

國有銀行密集授信重點房企是落實金融支持房地產16條、全國性商業銀行信貸工作座談會會議精神的重要表現。

11月23日，央行、銀保監會正式公佈《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（即“金融支援房地產16條”），明確對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。鼓勵金融機構重點支援治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業穩健發展。

在11月21日央行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會上也提到，全國性商業銀行要增強責任擔當，發揮“頭雁”作用，主動靠前發力。

銀保監會相關負責人介紹，六家國有大型銀行在前期工作基礎上，圍繞“16條”監管政策，專題研究細化措施。目前，大型銀行進一步加大工作力度，積極促進房地產市場平穩健康發展，包括合理區分專案子公司風險和集團控股公司風險，建立區域優質房企“白名單”，對於暫時遇困房企存量開發貸款給予展期等安排；優化和擴大現有授信審批“綠色通道”模式適用範圍，在落實相關政策的前提下，對於重點客戶、重要專案採取綠色通道形式加快審批和發放等。

同時，在鼓勵金融機構增加房企信貸投放的基礎上，民營企業債券融資支援工具的“第二支箭”持續發力。11月23日，中國銀行間市場交易商協會發佈公告稱，中債增進公司在“第二支箭”政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據，後續將根據企業需求提供持續增信發債服務。

中國銀行間市場交易商協會表示，本次對龍湖集團等3家民營房企出具信用增進函，是“第二支箭”延期並擴容政策實施後首批信用增進業務，標誌著政策框架下增信專案的快速扎實落地。後續，在央行指導下，該協會將組織中債增進公司繼續積極推進“第二支箭”實施，保持房企債券融資穩定，促進房地產市場平穩健康發展。

嚴躍進認為，近期部分商業銀行授予的信貸額度和“第二支箭”實施，客觀上都說明房企融資工作得到更為全面和有體系的支援，這是今年四季度以及明年上半年房企經營工作積極開展的重要基礎，有助於進一步改善房企的經營基本面和流動性狀況。

助力房地產市場回暖復蘇

“保交樓”是房地產業健康發展的重要基礎，也是穩民生的重要體現。此前，多地已出臺了“保交樓”專項借款。在近日的國務院常務會議上，“保交樓”再次被提及，會議指出，推進“保交樓”專項借款儘快全面落到項目，激勵商業銀行新發放保交樓貸款，加快專案建設和交付。努力改善房地產行業資產負債狀況，促進房地產市場健康發展。

為做好“保交樓”金融服務，金融支援房地產16條中也提到，支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款。在專項借款支持專案明確債權債務安排、專項借款和新增配套融資司法保障後，鼓勵金融機構特別是項目個人住房貸款的主融資商業銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場化、法治化原則，為專項借款支援項目提供新增配套融資支援，推動化解未交樓個人住房貸款風險。

在全國性商業銀行信貸工作座談會上，央行副行長潘功勝介紹，在前期推出的“保交樓”專項借款的基礎上，央行將面向6家商業銀行推出2000億元“保交樓”貸款支援計畫，為商業銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持“保交樓”工作。

“保交樓”利好政策頻出，銀行該如何助力“保交樓”工作的推進？周茂華認為，銀行應積極落實金融16條，為“保交樓”提供配套融資，支援房企並購、重組等融資，在需求端方面用足穩樓市政策工具支持剛需和改善型購房需求，支援部分區域政府回購融資，以及探索與區域專項紓困基金合作等，助力推進“保交樓”工作。

除“保交樓”外，金融支持房地產16條中還涉及個人住房貸款、房地產貸款集中度管理等內容。其中提到，鼓勵金融機構結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水準。對於受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，可延長房地產貸款集中度管理政策過渡期。

在諸葛找房資料研究中心高級分析師關榮雪看來，金融支持房地產16條的下發對於銀行支持房地產有一定的積極促進意義，既引導銀行業務及資金發揮最大效用，有助於持續鞏固銀行在住房金融領域的差異化競爭力，同時也將加速房企資金困局的緩解，有助於市場信心的加速修復。

“國內多部門出臺政策措施引導金融機構合理加大房地產支持力度，促進房地產回暖。”周茂華認為，房地產作為國民經濟的重要組成部分，我國經濟長期向好，房地產有望回歸平穩健康發展軌道，房地產行業體量大、產業鏈長，銀行和房地產合作空間仍大，預計未來仍有部分銀行跟進為重點房企提供信貸融資支持，一些聚焦主業、經營規範穩健、資質優良並具有發展潛力的房企預計率先受益。

房地產行業陷入低谷之後，作為曾經向房企資金輸血的重要管道，信託公司難以獨善其身，不斷爆出信託產品違約消息，國通信託就是其中之一。

近日，有投資者爆料稱，國通信託三款投向地產的信託產品逾期，累計融資規模26億元。

投資人表示，今年5月份，國通信託已有超過20支信託項目出現逾期。

三專案累計融資規模26億元

國通信託成立於2010年，控股股東為武漢金控，總部設在武漢，在北上廣深等16個大中城市設立團隊，業務範圍覆蓋全國20多個省市自治區。主要從事資金信託、動產信託、不動產信託、有價證券信託等業務。

截至2021年底，國通信託資產共計1807億元，其中分佈在房地產的資產有350億元，占比19.38%。

據投資人提供的資料顯示，前述三隻違約的信託產品分別為“國通信託東興603號福建國泰二期特定資產收益權投資集合資金信託計畫”、“國通信託東興883號西安上林西苑C3二期專案特定資產收益權集合資金信託計畫”、“信聚合錦51號集合資金信託計畫”。上述信託產品底層資產情況如下：

東興603號：預期總規模10億元，資金用於福建五環實業有限公司所負責開發的永泰專案中的地塊三、地塊七-三專案的開發建設。

東興883號：總規模6.7億元，資金用於陽光城集團陝西實業有限公司持有的“陽光城上林西苑C3（二期）項目”的開發建設。

信聚合錦51號：總規模9.55億元，資金用於青島融創遊艇產業投資有限公司持有的“青島萬達遊艇產業園C-2-2地塊住宅專案”的開發建設。

蹊蹺的銷售回款

據投資人介紹，東興883號信託計畫，成立於2021年3月-5月，分9期向陽光城陝西實業有限公司支付6.19萬元，其所購買的產品於今年10月到期。但自今年2季度以來，國通信託停止支付利息。

早前，曾有投資人向湖北銀保監局舉報國通信託東興883號信託計畫存在售前刻意隱瞞專案錯位抵押事實，虛設標的項目，虛列還款來源等。投資人表示，2022年1月18日，信託經理表示專案住宅部分已全部去化，“標的專案主要住宅部分已全部銷售完，為什麼信託項目幾乎沒有收到任何收益？作為第一還款來源的銷售收入去了哪裡？”。

投資人認為，標的項目只是一個殼，信託的主要還款來源不是標的項目的銷售回款，銷售回款幾乎被融資人陽光城挪用。

湖北銀保監局在今年9月15日回復稱，截至2022年6月末，標的專案住宅部分已全部去化，但底商和車位尚未銷售，累計銷售比例為94.75%，證據不足以認定投資人反映的情況。

10月27日，國通信託在月度溝通會上對投資人表示，上林西苑項目住宅已去化完成，銷售回款資金根據當地的銷售資金監管要求，全部留存在政府監管帳戶無法自由支取，只能用於申請支付專案工程款。據悉，留存在政府監管帳戶的資金為1.2億元左右。

信託計畫的投資指南顯示，東興883號的第一還款來源是陽光城上林西苑C3（二期）剩餘貨值的銷售收入。按照精裝住宅均價1.9萬元/平米，商業3.5萬元/平米售價估算，可產生10.59億元銷售收入，剩餘貨值10.2億元，可近兩倍覆蓋融資本息金額。

第二還款來源是陽光城的資金調配；第三還款來源為抵押物處置變現，抵押物位於西安西鹹新區灃東新城中心區域，目前該地塊尚未開發。

上林西苑C3（二期）開發的專案名為“薔薇溪穀”。11月15日，該樓盤銷售人員表示，住宅銷售均價約1.65萬元-1.7萬元/平米，商業均價為2.5萬/平米，住宅專案僅剩幾十套房子在售，商業部分已經售罄，部分車庫仍在出售。

國通信託在東興883號的盡調報告中表示，“即便專案銷售均價和去化面積降至75%和80%時，現金流仍能基本覆蓋信託計畫的本金，專案抗風險能力較強，還款能力有保障”。

截至2020年12月，上林西苑C3項目未售高層面積39433平米，商業2375平米，車庫636個，已售未回款0.73億元，累計剩餘貨值10.2億元。

按照薔薇溪穀的目前售價推算，該專案高層專案回款預計6.6億元，商業部分回款0.59億元，不含車庫和此前已售未回款部分，僅高層和商業部分銷售回款已達7.2億元左右，現金流依然能夠覆蓋信託計畫的本金，為何東興883號仍然逾期？

超20只信託產品展期

國通信託在房地產踩的雷不止上述三家。近日，據媒體報導，國通信託另外兩個產品“東興909號”及“東興653號”出現無法正常兌付情況，截至今年9月底，累計存續規模約8.25億元。兩個項目投向房企旗下項目。

投資者提供的一份名為“延期專案溝通會”的名單顯示，截至今年5月份，國通信託已經出現24家信託產品違約情況，所涉地產專案既有恆大、融創、奧園、陽光城等全國性房企，也有地方房企。

踩雷國通信託的不止個人投資者，還有上市公司。據悉，杭州零售百貨企業杭州解百踩雷國通信託兩個信託計畫。

2021年7月和8月，杭州解百分別認購了“東興890號融創1890專案集合資金信託計畫”第六期B類、東興870號信託產品，投資金額均為5000萬元，期限12個月，兩支信託產品均投向地產專案。

不過，今年兩支信託產品先後違約。7月，杭州解百表示東興890信託5000萬元本金已收回，但收益較預期減少25.34%。目前尚有東興870信託產品未兌付，餘額4930.6萬元。該信託計畫到期日調整至2023年9月2日。

在房企不斷債務違約的背景下，信託產品違約事件頻發。2019年-2021年，國通信託在房地產的資產分別為460.4億元、340.3億元、350.2億元，占總信託資產的比例分別為22.26%、19.21%、19.38%。儘管國通信託的房地產業務規模、占比呈現下降趨勢，但產品違約造成的兌付壓力仍然很大。

近日，人民銀行、銀保監會發佈《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，出臺十六條措施支援房地產市場健康發展。

《通知》指出，支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期。對於房地產企業開發貸款、信託貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基於商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支援，促進專案完工交付。

上述政策可短期緩解房企償債壓力，減輕信託公司房地產信託業務的風險壓力。但效果最終如何，還需時間來檢驗。

曾經的廣州老牌房企——粵泰股份(1.640, 0.06, 3.80%)，現如今卻走到了破產重組、招募投資人的地步。

11月21日，廣州產權交易所公號發佈了一則“五家破產企業公開招呼重組投資人公告”，粵泰股份赫然在列。

據廣州市破產管理人協會於11月15日披露的消息，目前已經有71家粵泰股份的債權人進行了申報，申報的債權總額為195.56億元。

粵泰股份成立於1983年，曾與富力地產齊名，但為何會走到破產清算的地步？現如今公開招募投資人，又有哪些能拿得出手的資產？

走向破產清算

粵泰股份走向破產清算，多少有些唏噓。粵泰股份屬於較早一批在資本市場完成上市的房企。2004年，粵泰股份借殼華東實業上市，此後實控人楊樹坪通過股權轉讓和資產資環的模式，將旗下優質資產注入上市平臺，使得粵泰股份的資產規模進一步擴大。

在2005年到2007年期間，粵泰股份股價和市值也迎來水漲船高，股價一路從最低點的0.33元，漲至2007年8月31日的高點9.37元。

從粵泰股份以及楊樹坪的發展史來看，這家企業不止一次險些“歸零”。

粵泰股份的崛起，得益于楊樹坪的另闢蹊徑。上世紀90年代，同行熱衷開發大戶型時，楊樹坪操刀專注做“30~50平方米、10萬元左右”的小戶型住宅，並憑藉廣州“曉港灣專案”一炮而紅。

2005年時，粵泰股份因為“造假”事件險些覆滅。彼時，粵泰股份的子公司因為偽造行政公文印章30宗，10年超建20萬平方米，欠繳國家各項款額總計高達30億元等事由遭到調查，並收到7億元左右的巨額罰單。

直到2013年，楊樹坪寄希望於“重組概念”，試圖東山再起，粵泰股份開啟了瘋狂的擴張模式。

2013年12月，粵泰股份發行7.6億股股份，以購買房地產業務經營性資產。2016年一季度，粵泰股份通過發行股份，購買控股股東粵泰集團及其關聯方旗下的地產資產，包括淮南天鵝灣項目、海南白馬天鵝灣專案、廣州天鵝灣專案二期、廣州雅鳴軒專案、廣州城啟大廈專案等。

2017年8月，粵泰股份宣佈以6000萬美元收購柬埔寨土地，建國際金融中心。當年12月，粵泰股份試圖參拍資產達263億元的廣物地產45%股權。2018年2月，粵泰股份計畫通過發行股份收購江門碧海銀湖100%股權。該項目占地逾233萬平方米，最初由李嘉誠旗下記黃埔購買，是一個綜合性大型商業地產項目。

但大舉收並購並未給其經營帶來顯著的改善。從財務資料來看，粵泰股份的營收和淨利在2017年達到頂峰之後，逐步呈現下滑趨勢，淨利潤在2020年開始由盈轉虧。

財報資料顯示，2017年~2021年，粵泰股份的營收分別為56億、32.76億、45.84億、30.16億、8.89億元；淨利潤分別為11.68億、2.9億、3.0億、-9.13億、-8.25億元。

到了2021年8月，粵泰股份發佈公告稱，“近日，北京中泰創盈企業管理有限公司以公司控股股東粵泰控股及其一致行動人廣州豪城、廣州新意、廣州建豪不能清償到期債務並且明顯缺乏清償能力為由，向廣東省廣州市中級人民法院申請對粵泰控股、廣州豪城、廣州新意、廣州建豪進行破產清算。”

至此，人們才發現，這家廣州老牌房企已走到了破產清算的地步。

重組有哪些籌碼？

對臨近破產的企業來說，如果有投資者或者機構選擇介入，通常是看中了該企業的部分資產，認為該資產有盤活的可能，這也是企業能否重組成功的重要籌碼。

11月23日晚間，全國房地產經理人聯盟理事、廣州房地產專家鄧浩志在接受《每日經濟新聞》記者微信採訪時表示，“房企重組是否有投資者或機構願意接盤，很大程度上取決於自身資產品質，比如一線城市的住宅物業、核心區土地等，以及一些能夠源源不斷產生現金流的資產。”

那麼，粵泰股份手頭上又有哪些籌碼呢？記者翻閱粵泰股份的三季報、半年報及2021年年報瞭解到，目前粵泰股份所持有的專案中，除了已經開售的住宅專案外，在北京、深圳、廣州等城市還有部分資產。

這些資產包括深圳龍崗四聯世貿賢合村舊改項目、北京虹灣國際中心項目，廣州白雲夏茅地塊，以及分佈于廣州的部分商業物業經營等，還有柬埔寨金邊189、195號地塊。

其中，位於龍崗四聯的貿賢合村舊改專案，在2019年，粵泰股份通過子公司大新佳業轉讓了20%股權給世茂股份(2.520, 0.03, 1.20%)子公司廈門翎澤。到2022年，廈門翎澤退出，該項目將由粵泰方主要負責開發。

北京虹灣國際中心位於朝陽區百子灣路，占地面積1.96萬平方米，規劃建設成集中分組式公寓、酒店、商業設施相結合的業態，但目前仍未進入招拍掛階段。

廣州白雲夏茅地塊位於白雲區夏茅村畜牧場，土地面積6.25萬平方米，規劃為用途住宿餐飲用地、坑塘水面，粵泰股份持有其項目公司廣州市東禦房地產有限公司85.63%股權。

此外，粵泰股份在柬埔寨還有兩個待開發的專案。其中，位於柬埔寨金邊的189、195號地塊，土地面積1.54萬平方米；柬埔寨磅湛粵泰城專案，土地面積為13.2萬平方米。

粵泰股份在廣州的物業專案，或許也是部分投資人所看重的。

半年報資料顯示，截至2022年6月30日，粵泰股份在廣州的物業專案，主要包括城啟大廈部分物業、信龍大廈、僑林苑、曉港灣二樓、僑城花園二樓；郴州華泰城；江門江海花園會所等。

其中，對外出租的物業有城啟大廈部分單元、信龍大廈、僑林苑、曉港灣二樓、僑城花園二樓；郴州華泰城；江門江海花園會所及子公司零星物業等。

在2021年業績會上，粵泰股份曾表示，未來將通過拓寬融資管道、處置資產專案、加快專案銷售等方式回籠資金。

未來，粵泰股份是否能通過資產重組或引入戰略投資的方式重獲新生，我們拭目以待。

債權人促許家印156億填氹

有傳中國恒大（03333）的離岸債權人要求恒大主席許家印【下圖】私人出資至少156億元，作為接受恒大即將公布的境外債務重組方案之條件。彭博昨天引述知情人士透露，恒大最快會在12月首周，就境外債務重組方案與債權人溝通，以兌現公司此前聲稱年底前提出重組方案的承諾。恒大早前曾應允最遲今年7月底發布初步重組方案，但最終決定把重組方案推遲至年底才宣布。

恒大物業恒大汽車或債轉股

知情人士透露，是次重組方案可能包括對在港上市的恒大物業（06666）與恒大汽車（00708）實施債轉股，作為債務抵償。不過恒大的離岸債權人在重組方案中，將難以獲得恒大在內地的大部分境內資產。據報恒大與債權人就重組方案進行的討論仍未完成，內容隨時有變。

彭博又引述消息稱，廣東省政府轄下的工作組，最近滙報了一個來自恒大債權人委員會的要求。該債權人委員會要求許家印私人出資，向恒大注資最少20億美元（約156億元），才會答應恒大下月所提出的債務重組方案。

另外，報道同時提及，內地監管機構近期與部分恒大在內地的在岸債權銀行進行非正式會談時，建議這些銀行於年底前出售它們所持有的恒大資產與抵押品，而非單純地等待集團宣布債務重組安排。事實上，今年以來恒大在內地及本港有多個項目，已先後被政府或債權人充公或接管【表】，以抵償恒大所拖欠的債務。

恒大昨晚發公告表示，武漢市江夏區人民政府於本月16日作出關於無償收回集團恒大武漢科技旅遊城項目11宗土地的行政決定。

武漢項目11地塊遭無償收回

該決定書僅針對該項目的其中11宗土地，不涉及該項目的其他地塊。該項目總計24宗土地，淨用地面積5065.8畝；這次政府無償收回的11宗土地，涉及淨用地面積2071.3畝。截至目前，該項目已開工約126.1萬方米，已銷售64.9萬方米（5330套房），已交樓36萬方米（2654套房），未交樓28.9萬方米（2676套房）。目前，項目保交樓共12個批次，其中10個批次已正常施工，另外2個批次處於恢復施工過程。

恒大正與武漢市江夏區人民政府溝通，並將就此事提出行政覆議，以保障公司合法權益。

除了被政府充公土地之外，作為恒大債權人的中國經濟外貿信託及五礦國際信託，亦已接手恒大在青島兩個項目之股權。恒大月初公布，旗下附屬公司一幅位於本港元朗和生圍未開發的住宅發展用地，已被接管人以6.37億美元（約49.69億港元）出售，所得款項將會用於償還公司在該項目的債務。

有見住宅市場租務需求上升，美聯物業夥拍本地虛擬銀行Fusion Bank（富融銀行），向該行特選客戶提供具「先租後付」概念的「循環易借」貸款計劃，租客可獲批1年租金加按金的貸款額用來一次過預繳租金，還款期最長5年（60個月）。而中原地產夥拍中原按揭推出「租貸易」貸款預繳租金計劃，租客可獲批預繳1年租金加按金及佣金等新居入伙開支的貸款，還款期最長7年（84個月）。

手機申請 還款最長5載

採用該「循環易借」貸款計劃，客戶獲得的貸款可用於一次過預先繳付1年租金加按金，由提款3個月後才開始每月還款，還款期最長60個月。Fusion Bank董事總經理、副行政總裁、首席財務官岑志豪表示，由於貸款可以一次過全額預繳1年租金加按金，租客可能因而獲得更多的議價條件，爭取租金折扣，即使需支付貸款利息，最終可節省的費用有機會相等於一個月租金。而業主亦可免除租客首年欠租風險，更省卻每月催繳收租的麻煩，同時可將一筆過收取的租金以不同理財方式，如存入Fusion Bank作高息定存。

Fusion Bank的「循環易借」只需手機便可申請。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明說，根據美聯物業的評估，該貸款毋需證明文件下的批核額度高達25萬元，足夠繳付月租約1.78萬元或以下物業一年租金加兩個月按金，或約2.08萬元或以下物業一年租金。該行綜合各新盤預計關鍵日期及市場資訊，預計未來半年有機會入伙新盤的單位數目超過1萬伙。

另外，中原按揭董事總經理王美鳳稱，「租貸易」貸款預繳租金計劃令租客可以一次過獲批預繳1年租金連按金及佣金等新居入伙開支的貸款，申請透過AI線上批核，月平息（Monthly Flat Rate）低至0.081厘，實際年利率低至1.88厘，還款期最長84個月。而成功申請更可獲高達1.2萬元現金獎及300元超巿禮券。

路勁基建（01098）公布，以約4.28億元（人民幣．下同）出售江蘇省常州市住宅棠頌項目49％股權予雅居樂（03383），料虧損2,110萬元。

另外，該集團指，以約4.24億元向雅居樂收購江蘇省常州市的住宅項目國仕九禮和城市萬象50％和49％股權，令兩項目成為其全資附屬，前者有小量住宅及商業單位及停車位待售，後者有小量停車位仍待售，估計確認約3,890萬元及770萬元的負商譽。該集團指，出售棠頌項目可分配時間予其他項目，而收購可完全控制出售調配。

宏安地產（01243）公布，截至9月30日止未經審核之中期純利6,800萬元，跌54.4％，每股盈利0.44仙，不派中期股息。

該集團指，收入約12.61億元，升125倍，因青衣薈藍項目交付，銷售額約16億元，毛利1.89億元，去年同期錄毛虧，而純利受合營企業應佔溢利按年跌逾1億元影響。該集團指，在8月推出 Larchwood，已售37伙，銷售額約1.79億元，佔50％股權的曦臺全部326個單位已售出，銷售額約43億元。至於7月發售商業物業「LADDER Dundas」，已售15層，銷售額約4.63億元。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

市建港島項目13年最淡 料涉189伙

樓市前景不明朗，影響發展商入標意欲，市區重建局（市建局）西營盤皇后大道西/賢居里發展項目（賢居里項目）昨天（24日）截標，共收到7份標書，較今年7月截標的同區項目，標書數目少兩份，更料屬於2009年以來，近13年標書數目最少的市建局港島重建項目。

佔地約1.69萬方呎的賢居里項目，鄰近港鐵西營盤站，可建樓面面積約12.15萬方呎，預計日後興建約189個住宅單位，規模並不算大，今年9月共收到33份意向書，市建局上月邀請其中32家發展商入標，惟在樓市吹淡風之下，最終收到7份標書，包括長實（01113）、新地（00016）、鷹君（00041）、富豪酒店（00078）、信置（00083）、嘉華國際（00173）和會德豐地產。

會地嘉華國際獨資競投

市建局表示，該會董事會設立的招標遴選小組將評審各標書，再向市建局董事會提交建議，由董事會就批出發展協議作出最終決定。

會德豐地產物業發展高級經理何偉錦入標後指出，該集團獨資競投賢居里項目，認為該項目的位置方便，亦就近中環區，是次出價計自己數，預計本港樓市未來可平穩發展。

嘉華國際亦是獨資入標，該集團香港地產發展及租務總監尹紫薇認為，賢居里項目位處港島區，市場有需求，而該集團的出價，已經反映了加息和市況等因素。

近月土地市場的招標反應一般，今年市建局先後有4個項目招標，其中今年7月截標的同區崇慶里/桂香街發展項目收到9份標書，屬於今年招標反應最佳的項目，其餘3個招標地盤同樣收到7份標書，包括前述賢居里項目，以及紅磡及土瓜灣小區兩個招標項目。

不過，如果單計港島區的市建局重建項目，賢居里項目僅收到7份標書，已經是2009年灣仔利東街/麥加力歌街重建項目（即私人住宅項目囍滙和零售項目利東街所在）收到6份標書以來，近13年最少。

業界預計樓面呎價逾9000

普縉助理總監（估值及諮詢）李雋傑認為，雖然只收到7份標書，仍屬於正常水平，料發展商預算日後單位的售價後，在入標價上作出相應適當調整，考慮到最近的市場情況，估計賢居里項目的地價約10.9億至11.5億元，每方呎樓面地價（樓面呎價）約9000至9500元。

在市況影響下，近月陸續有測量界人士下調對該項目造價的估算，最新估值約10.9億至14.6億元，樓面呎價約9000至12000元。美聯測量師行董事林子彬於今年9月估計該項目的樓面呎價約1.3萬元，約兩個月已經下調15.4%，至最新約1.1萬元。林子彬認為，市建局要求中標財團興建多項政府設施等，增加發展成本，加上近期市況持續調整，料發展商出價審慎，故下調估值，惟認為該項目吸引多家大型發展商入標，反應算不俗。

樓價回調，二手住宅接連以「時光倒流價」成交，甚至明賺實蝕。沙田第一城中層2房戶，以495萬元售出，樓價重返2017年，單位5年僅升值7萬元，扣除使費實蝕逾17萬元。元朗世宙低層2房戶，以605萬元沽出，則回到2018年。

世紀21奇豐物業高級分行經理李嘉文表示，沙田第一城30座中層G室，實用面積327方呎，2房間隔，兩個星期前放盤，開價530萬元，累減35萬元或6.6%後，以495萬元成交，呎價15138元。

世宙累減95萬易主

據了解，原業主於2017年以488萬元購入單位，持貨5年，單位期內僅升值約1.4%，賬面賺7萬元離場，惟扣除使費後實際虧損逾17萬元。

此外，中原地產分行經理陳彥榮指出，世宙3座低層B室，實用面積426方呎，2房間隔，享內園及池景。原業主今年8月以700萬元放盤，期內連番減價仍未有買家承接，11月初叫價已減至約630萬元。因急於沽貨，近日進一步擴大議價空間，最終累減95萬元或13.6%，獲上車客以605萬元承接，平均呎價14202元。原業主早於2015年以538.8萬元購入單位，持貨7年，賬面仍獲利66.2萬元或約12.3%。

資料顯示，世宙5座高層J室，實用面積422方呎，同屬2房戶，同享內園及池景，於2018年以約600萬元成交，呎價14218元，與上述單位造價相若，換言之，屋苑樓價重返4年前。

新盤市場昨天錄5宗成交，成交金額最高為路勁基建（01098）旗下路勁地產發展的元朗山水盈，該盤以約4037.9萬元沽出1幢洋房，呎價18737元。

上述成交為5號洋房，實用面積2155方呎，連1109方呎花園、 230方呎天台及105方呎平台，屬3房戶。昨天以約4037.9萬元售出，呎價18737元。資料顯示，此洋房曾經是示範屋，去年4月起開放予公眾參觀。位於高埔徑3號的山水盈提供331伙，實用面積300至3889方呎。

利奧坊．壹隅推置業優惠

部分餘貨再增優惠吸客，恒地（00012）大角咀利奧坊第4期利奧坊．壹隅推出冬季節日優惠，恒基物業代理營業（二）部總經理韓家輝表示，由下周一（28日）起，該盤買家可享額外1%「冬季折扣」優惠，指定單位再多樓價2%或3%現金回贈。

此外，政府自2018年起先後批出九龍東啟德跑道區11幅住宅地，區內地主會德豐地產等9家發展商，於今年7月成立公司，將其手上項目統一稱為PARK PENINSULA，昨天宣布中文名稱為海灣半島，並透露將於今年12月上旬舉行「海灣半島．冬日見未來」慈善維港遊，邀請保良局超過200位兒童及其家人免費乘坐觀光船同遊維港。

物業管理業監管局（物監局）今天會刊憲公布物業管理（物管）業發牌制度下截至今年10月31日的持牌人名單。截至昨日，物監局已發出近1萬個物管人牌照，其中正式牌照佔66%，臨時牌照佔34%。物監局主席謝偉銓表示，物管業發牌制度過渡期尚餘200多天便會完結，物管公司及從業員應事不宜遲，盡早申領牌照。

減價持續，將軍澳區本月成交量已逼近200宗水平，但同期蝕讓成交亦不絕，市場估計月內錄近30宗蝕讓成交，當中日出康城佔近4成，新近蝕讓個案為峻瀅2房山景戶，3年貶值45萬元。

將軍澳本月暫錄193宗成交，按月同期升3成，交投回暖，與業主議幅擴大，甚至不惜蝕讓離場有關。而最新成交的峻瀅II 1座低層F室，實用面積504平方呎，2房戶，東南山景，以620萬元沽出，呎價12,302元。原業主於2019年以665萬元購入，持貨3年，帳面蝕讓45萬元離場。

康城蝕讓較多 峻瀅2房貶45萬

另日出康城2B期領峯8座高層RA室，實用面積665平方呎，套3房，減112萬元，以738萬元易手，呎價11,098元；原業主於5年前以775萬元買入，轉手帳面貶值37萬元。據市場統計，將軍澳區本月錄近30宗蝕讓成交，當中又以日出康城佔比近4成最多。

另外，鴨脷洲海怡半島亦再添蝕讓成交，為8座低層E室，實用面積739平方呎，套3房另士多房，高峰期造價逾1,400萬元，現以1,138萬元成交，呎價15,399元。上址於2018年以1,403.8萬元購入，現蝕幅約19%。而西灣河嘉亨灣2座高層H室，面積490平方呎，僅900萬元沽，造價為近3年低。

至於牛頭角淘大花園交投轉快，11月至今約錄11宗，均價亦按月回升2%。當中市場罕有優質戶獲買家快速承接，為P座高層4室，實用面積322平方呎，1房，東南單邊，望山及佐敦谷泳池。原叫價580萬元，最終獲買家睇樓當日即議價6%，以545萬元易手。同類型景觀略遜的M座高層4室，面積322平方呎，於本月初以478萬元易手，最新成交造價高67萬元，相差14%。

牛頭角定富街71至79號舊樓，將於下周三（30日）進行強拍，拍賣底價為1.415億元。據市場消息透露，項目由萬科香港或相關人士收購。

測量師行萊坊指，物業現為1幢6層高大廈，大廈設有1條公用樓梯，地盤面積約2,787平方呎。根據2022年3月25日之觀塘（南部）分區計劃大綱核准圖編號S/K14S/24，該物業坐落位置現規劃為「住宅（甲類）6」的用途。

投資市況轉弱，個別業主持有工商舖，涉及不同因素，而淪為銀主盤，近期商廈銀主盤稍上升，而造價亦明顯低於市價。

近月逐漸出現商廈全層單位淪為銀主盤，如灣仔資本中心中高層全層，面積約1.57萬平方呎，近日以約2億元成交，項目連同3車位，呎價約1.27萬元。事實上，是次成交呎價遠低於市價。如2021年大廈錄2宗買賣成交，成交呎價約1.9萬元，而最新成交價低去年約3成。

據了解，單位曾由一家天津企業持有，於2014年以2.23億元購入單位自用，惟企業早年傳出財困，今年中淪為銀主盤，最初曾以2.7億元放售，及後降至約2.4億元，最終僅以約2億元售出。

內企美銀全層 5億放盤

商廈銀主盤增，代理指，近日獲銀主委託，放售中環指標甲廈全層單位，涉及美國銀行中心23樓全層，面積約13,800平方呎，現時交吉。因單位屬中高層，可享有開揚景觀，屬優質全層單位。

物業曾由一家內企持有，經營服裝生意，該企業於2018年，即商廈投資高峰期時，以7.018億元購入該層樓面，呎價高見約5萬元，貼近物業呎價最高紀錄。據了解，該企業連租約購入，並部署日後自用，惟最終料因財政問題未有供款，最終淪為銀主盤。據悉，現時物業市值約5億元，已較購入時價格低近3成。

海富中心全層 5年新低價沽

至於海富中心2座中層全層，面積約10,627平方呎，曾由上市公司持有，而物業早前已淪為銀主盤，並由銀主進行放售，物業市值約1.98億元。據了解，原業主於2017年1月以3.18億元購入，呎價高見2.99萬元。事實上，今年8月同廈曾錄全層銀主盤成交，涉及13樓全層，以1.93億元易手，呎價約18,161元，創該廈近5年來的呎價新低紀錄，由湯臣集團 （00258） 承接。按成交呎價計，已較2017年時低近4成。

除了商廈外，舖位及工廈銀主盤亦有增加，代理行統計顯示，現時市場約有40個工商舖銀主盤放售，包括尖東指標商廈永安廣場單位，亦有同區乙廈等。此外，葵涌、屯門的細碼工廈，亦出現銀主放盤。

分析指，在加息持續下，工商舖投資氣氛轉差，而個別業主購入商廈單位，自用或投資，惟不少因投資失利，或企業經營出現困難等，令持有單位淪為銀主盤。近日有全層商廈銀主單位沽出，而造價遠低於市價。相信在目前投資氣氛未有明顯改善下，銀主盤料增加，而造價往往較市場低，故令整體商廈呎價受壓。

美聯工商舖指，10月商舖買賣成交略為回升，涉約100宗。

政府早前宣布放寬食肆及餐飲處所堂食時間限制，同時容許酒店、宗教場所等聚會，加上受惠本港舉辦大型國際性活動所刺激，舖市表現好轉。根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，10月商舖註冊宗數錄100宗（主要反映9月份市況），按月上升約25%；註冊金額約15.76億元，按月上升約61.4%。該行預期，防疫限制放寬的利好因素以及未來數月屬傳統消費旺季，市況將有望持續得到支持。

逾億元成交錄2宗

若按銀碼劃分，500萬元或以下及2,000萬至5,000萬元的商舖註冊成交於10月分別錄47宗及19宗，較9月分別上升9.3%及35.7%。至於價值介乎500萬至1,000萬元及1,000萬至2,000萬元的商舖註冊登記分別錄15宗及16宗，按月分別增加66.7%及33.3%。價值逾億元的商舖註冊成交錄得2宗，包括位於銅鑼灣英皇鐘錶珠寶中心19樓全層，以約1.1億元售出。

若按地區劃分，10月各區註冊登記宗數按月個別發展。新界區的註冊成交宗數，10月錄得20宗註冊，按月跌約20%，但港島區及九龍區則分別錄得21宗及59宗註冊，按月分別升約50%及43.9%。至於4核心區（中環、銅鑼灣、旺角及尖沙咀），10月錄得20宗登記，按月增加2宗。

美聯旺舖董事梁國文表示，隨着政府持續放寬限聚令及防疫限制，對零售及餐飲業界帶來正面的影響。同時，本港早前舉辦金融科技周及國際7人欖球賽，部分活動亦可允許在沒有佩戴口罩的情況下進行，而抗疫專家認為可以此作為試點，防疫措施可望有進一步放寬，利好市況氣氛。

梁國文續指，由於年底屬傳統消費旺季，加上疫情近來持續處於平穩格局，預期投資者仍會繼續在經濟復甦的周期當中，在舖市找尋投資機會。不過，鑑於本港與內地通關安排仍然未見有重大進展，相信會限制舖市成交量及租售的反彈力度，預期投資者會繼續採取審慎樂觀的態度。

九龍區不少新盤部署推售，由保利置業及尚嘉控股合作發展，位於油塘高超道全新項目朗譽積極部署推售，項目最快今日開價，首批料涉及不少於127伙，料涵蓋開放式至3房戶，適合小家庭，示範單位落實今日起開放供公眾參觀，項目為踏入第4季後推出的第3個九龍區全新項目，亦是規模最大的新盤，惟於油塘區則屬近2年首個推售的新盤。

朗譽近期積極部署推售，本周初分兩次展示項目合共4個示範單位，並已落實今日正式開放示範單位供參觀，保利置業（香港）銷售及市務部總監朱美儀日前記者會表示，項目最快今日公布首張價單，首批料推出項目逾20%單位，即首批料不少於127伙，項目定價將參考九龍東、將軍澳以及接近港鐵沿的樓盤，並會按市價定價，首批將涵蓋開放式至3房間隔，即面積約介乎246至730方呎，將視乎收票情況再決定開售時間，料於12月內進行首輪銷售。

首批料不少於127伙

位於油塘高超道29號的朗譽，提供634伙，單位面積介乎246至1601方呎，提供開放式至4房間隔，主打1房及2房戶，分別提供285及252伙，佔項目整體約45%及39.7%，項目關鍵日期預計為2025年3月底，樓花期約28個月，屬長樓花項目。

踏入第4季後，多個九龍區新盤推出發售，包括早前恒基旗下位於紅磡大型重建項目必嘉坊，早前推出第2期必嘉坊．迎匯發售；萬科香港亦於本月初推出長沙灣連方I發售，朗譽則屬本季第3個推售的九龍區新盤。

朗譽位處油塘，區內已有2年缺乏新盤供應，對上一個全新項目為五礦地產位於崇信街18號的蔚藍東岸，項目共提供688伙，於2020年11月公布首張價單共138伙，計算最高20%折扣後，折實平均呎價17688元，由於距今已有2年時間，相信朗譽首批單位售價對於市場有一定的指標作用。

今年受制於疫情及加息兩大因素影響，樓市進入調整期，上述已推售的九龍區新盤，首輪銷情未算理想，油塘區2年缺乏供應，區內主要一手成交來自蔚藍東岸，今年至今，蔚藍東岸共售出12伙，為區內一手成交最主要的參考數據，該售出的12伙，除當中僅得1伙成交呎價低於2萬外，其他11宗成交，呎價均穩企2萬水平以上，最貴為1座20樓D室，面積845方呎，為3房連套房間隔，於9月初以2050萬售出，呎價高見24260元，造價理想。

二手市場方面，油塘區內近2個月成交不多，主要屋苑包括OCEAN ONE、鯉灣天下、海傲灣、曦臺及PENINSULA EAST等，只錄得約5宗成交，成交呎價由1.6萬至2萬不等，當中最高為海傲灣1B座中高層H室，面積283方呎，以約590萬易手，折合呎價20848元；成交較低的有曦臺1座中高層E室，面積790方呎，呎價近1.6萬。

主打1房及2房細戶

有區內代理表示，由於油塘已有2年缺乏新盤供應，區內亦有一班捧場客，加上朗譽主打1房及2房細戶，連同開放式單位佔樓盤約逾90%，屬市場現時最渴求的戶型，相信會有不俗的銷情，此外，加上今年受到疫情及加息等因素影響，令樓市回調，相信朗譽首批定價將可成為區內指標，對區內二手市場有一定指導作用。

本報早前獨家披露銅鑼灣波斯富街一個地鋪以5000萬易手，新買家身分揭曉，盛滙商舖基金創辦人李根興表示：「即日收盤即日買入。」

盛滙商舖基金承接

銅鑼灣波斯富街96至106號寶明大廈地下D鋪，建築面積800方呎，平均呎價6.25萬，由時裝店短租，現時月租7.8萬，回報1.9厘，他預期通關後，租金升至約20萬，回報近5厘。原業主1993年以2550萬買入，高峰時租值每月55萬。

李根興續說，該鋪位門闊14呎，深約42呎，擁有三相100A電及來去水，鋪內有洗手間。

此鋪對正利舞臺廣場，2011至2014年間由喜運佳鐘錶店承租，月租高達55萬，高峰時市值至少1.2億至1.3億。

他續表示，香港兩大鋪王，「升值王」及「呎價王」都位處波斯富街。2011年，英皇買入波斯富街76號地鋪，成交價3.8億，原業主1966年以5萬買入。2014年資本策略以1.73億買入銅鑼灣波斯富街77至83號波斯富大廈地下N鋪，以實用面積計算，呎價高達137萬。

他續說，波斯富街有鋪是身分象徵，新世界就在旁邊波斯富街54至76號快樂大廈申請強拍，可建樓面近30萬呎，等如另一個利舞臺。