央行將在12月15日召開理監事會議，外界仍普遍預期央行這次應會照往例升半碼（0.125個百分點），大型行庫內部評估，目前首購族利率已從1.81％起跳、二房族的利率則自2.1％起算，倘若接下來央行明年再繼續升息，一旦首購族或二房族的房貸利率拉高至2.5％，屆時恐怕會對房市帶來相當大的衝擊。

大型行庫內部以央行尚未升息前的首購族利率1.31％地板價起算指出，倘若房貸利率升到2.5％，那等於利率升高了1倍，而不是只有之前升高數成而已，對於購屋者不論是實質的財務壓力，或是心理上的擔心，都會加重，所以若房貸利率升到2.5％，房市恐怕不僅是「趨緩」，恐怕是「蕭條」。

大型行庫高層進而透露，市場上大約有四分之一首購族的頭期款是父母幫忙出的，通常是父母出2成頭期款，然後子女負擔8成貸款，以往利率低，所得能力有限的子女尚能負擔房貸，但隨著央行升息拉高房貸利率，這些年輕薪工族也愈來愈不堪負荷房貸本息。

現在首購族利率已拉高至1.81％，若相比從1.31％的「房貸利率起漲點」，增加快4成，增加約2碼，若以1,000萬元的房貸來看，等於一年增加了5萬元利息，一個月增加4,166元利息，倘若利率增至2.5％，一個月利息等於增加9,916元。

大型行庫高層分析，倘若是30年無寬限期，則每月要還2.78萬元本金，如果連首購族的房貸利率都增至2.5％，貸款戶增加的利息負擔，就約當超過一個月應繳本金的三分之一。

大型行庫內部評估，即使是二房族而非首購族的利率升到2.5％，房市一樣會面臨「蕭條」。因為現在二房族有不少是換屋族，台灣由於少子化的關係，現在房屋有相當大的交易量是靠「換屋」推升，但很多二房族其實是自住戶，例如，現在把購屋者買「雙併」的屋型視同買二房，這時等於自住戶也被要求「二房」利率，因此，央行明年持續升息，很快房貸利率恐怕會拉高到房市景氣所能承受的「臨界點」。

近年新竹以竹北及新竹市東區房價領漲，過去房價較低、區域發展成熟的新竹市北區補漲，隨著公道三路的開通，串聯68號快速道路與茄苳景觀大道，成為台1線替代道路，交通路網更為便利成熟，提高房市能見度。

永慶不動產新竹竹光加盟店店東黃煜均指出，公道三路經過30年的努力與居民多年溝通協調，終於在今年6月正式開通，全長共500公尺、寬30公尺，為雙向四車線道，打通了68快速道路至景觀大道直線道路，加上竹光路原本就為香山連結市區主要動線之一，現在可經由景觀大道，連結茄苳交流道，上國道三號，另一端可上68快速道路，至科學園區、竹北、竹東等大新竹區域，提供台1線替代道路功能。

因應交通動線變化，各建商也進駐此區域（北區）重新開發，如延平路一段區域，昌傑建設「昌傑沐沐」、春福建設「春福賦格」、王喬建設「王喬竹光」等均已完成結構體，目前在交屋前後的階段，成交價格與預售時期相比，有一段明顯漲幅。嘉定建設於磐石中學對面，推出十層樓新案「嘉定旬美」，全區均三房規畫，預定2024年交屋。

在中古屋方面，北區為新竹市的舊市區，屋齡落差大，買方選擇屋齡15年內的電梯大樓，以及老透天或是舊式公寓為主，幾個電梯大樓社區有較高的指名度，如鑫奕建設在竹光路上的「日知味」雙社區，包括「自有章」及「知原來」，現在屋齡七年進入換屋期，規劃為三加一房至四房；以及經國路二段「布達佩斯」房數多元、公設豐富，是銷售速較快的社區。

周邊的透天多數聚集在南勢重劃區，南勢區域多年前重劃，因為高度限制，所以多是透天或是新加坡式建築設計，近期總價區間，已經來到3,000萬上下。

黃煜均指出，未來新竹縣、市政府，針對延平、經國路口原有空地部分，做出巨大調整，經過新竹縣、市政府合作，設計新竹首座社會住宅「中雅安居」合計640戶，其中套房395戶，二房175戶，三房70戶，並有規劃幼兒園、日照中心等設施。

除此之外，在鄰近凌雲街入口的商業及住宅區逾4,000坪的都更招商案，國泰建設獲得最優申請人，未來將與三井不動產聯手開發，未來將帶動區域發展，也將成為區域房價指標。

達‧人‧小‧叮‧嚀－有複合學區 設籍須確認學區範圍

公道三路沿線為早期北區透天群為主區域，多數建築模式為透天或是公寓，如果希望有完整物業管理機制的社區並不多，建議以屋齡15年內社區大樓，為主要考慮標的。

區域內擁有知名學區竹光國中，由於有總量管制，部分鄰近區域為複合學區，若有設籍需求，建議應詳細確認學區範圍。

新竹市目前一區一運動中心的規畫，北區主要運動中心為竹光運動中心，未來在「中雅安居」落成、國泰建設大型開發案進駐下，有可能再帶動一波漲幅。

2022年開始，美國聯準會（Fed）連續升息15碼、俄烏戰爭開打、兩岸關係等變因，為房市帶來不確定性。觀察預售屋的交易量，永慶房屋指出，七大都會區今年第三季交易量都相比於去年有所減少，形成「價漲量縮」格局。整體而言，七大都會區第三季度的預售屋交易量從去年的15,041件，驟降到今年的7,645件，下滑49.2％，幾近腰斬，可見預售屋買氣大降溫。

觀察七大都會區個別縣市交易量可以發現，減少最多的是高雄、台北與台中，減幅都超過六成。除了台北因供給量相對較少，減幅相對明顯外，高雄與台中兩大都會區2021年第三季預售屋交易均破千件，台中更高達4,000件以上，但今年第三季僅剩千餘件，高雄只有507件，預售買氣大降溫。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說，自去年12月內政部推出預售禁止換約政策後，就讓市場投機買盤退場，加上今年以來受到升息、疫情、股匯市下挫等影響，民眾觀望氣氛濃厚，即使打炒房政策尚未通過，但預售屋交易量已明顯萎縮。整體而言，在資金派對結束後，交易回歸基本面，剛性需求穩定區域，房市表現相對也獲得支撐。

近日實價登錄上有人赫然發現，台中有預售建案登上百萬寶座，這真的是一件大事，更是市場人士期待多年的盛事，無不十分雀躍、到處奔相走告，只是這成交案例不是在七期豪宅區，因此也有不少人都覺得怪怪的，這個百萬房價會是台中房市的新里程碑嗎？

號外！號外！台中房價突破一百萬了！實價登錄上確實查得到一筆位在水湳經貿園區內的建案最新成交價，每坪單價達到100.2萬元(媒體曝光後被官方下架了)，狠狠甩開了七期富人區的眾豪宅。這真的是不得了的大事，有史以來台中房市首次登上百萬房價的寶座，這是僅次於天龍國台北市之後的房價紀錄，怪不得大家到處奔相走告。

只是稍稍定下心來，很多人難免會納悶，為什麼不是七期而是水湳？一個是蛋黃區，一個是蛋白區；一個已展現出成形豪宅聚落的架式，一個是長草比長房子多的新重劃區。當然也有人會問，為什麼「不是二寶、一聯」？更有人覺得這筆百萬成交案例怪怪的，哪裡怪呢？

1.房價跳空漲停
該筆百萬成交案例的建案還在預售階段，最近廣告量也恰好漫天釋出，在11月11日之前實價登錄上可查到有14筆成交紀錄，其中大多數中低樓層成交行情在每坪74.7~78.3萬元之間，且成交時間在此案之前。雖說頂樓視野景觀無敵，但是這也未免太跳tone了吧！有人是這般買房子的嗎？不先看看之前已有的成交價格，一舉就跳上百萬價位，這不就很像股票跳空漲停嘛！

2.樓層價差看來有點誇張
該案樓高34層，頂樓一坪100.2萬，以此跟同樣是面公園的上述中低樓層價格比較，等於垂直樓層價差達每坪1萬元，這應該也創下台中市高樓垂直價差的紀錄吧！

3.會不會是左手賣給右手
這是實價登錄上路以來，市場上公開的秘密，也就是所謂的向上定錨效應，市場上已傳出多起企圖「創價」的建案登錄，但最後都被地政機關「蓋牌」，不予揭露。這個案例是「單筆」又創在「非蛋黃區」的天價行情，地政機關卻輕易就將之揭露，也是有點怪怪的，對比近日桃園青埔地區出現7頭成交價，地政機關察覺有異之後立即下架，誰更在乎居住正義，似乎也是不言自明了。

這次百萬房價的得主，很早就預告水湳會有百萬的成交行情出現，果然是說到做到，只是這百萬房價會是台中房市的新里程碑嗎？就看後續能否經得起市場及景氣的考驗了！

土地市場為房市領先指標，相較於房屋交易微幅萎縮，今年土地市場交易急凍相當明顯，根據信義全球資產推估，今年六都具開發價值土地的交易約1,200件左右，僅是2020年、2021年房市景氣最高峰時期的六成左右，而且總價超過1億的土地件數占比更萎縮至6%，在信用管制購地貸款緊縮下，開發商購地「買少、買低、買外圍、著眼未來」，轉趨保守。

全台土地交易這地段最熱 地價10年漲逾2倍
壓垮建商稻草？中小銀土建融利率飆破3%
根據信義全球資產調查，六都扣除工業區使用的億元土地交易件數過去幾年迅速飆升，2017年為845件，2020年達到2,043件的歷史高峰，去年雖有微幅降溫，仍有1,874件高量。不過今年以來，至前8月僅700餘件，推估全年約1,200件左右，土地交易熱度回到三、四年前水準。

信義全球資產經理林建勛表示，近年隨著房市熱絡，建商搶地帶動土地交易熱度提升，過去二年房市景氣最熱絡時期，台中、桃園一年多能有500多件的億元土地交易，新北也達400多件，不過今年以來土地降溫明顯，一些熱門區域土地交易陷入停滯，多數都會區的土地交易量能萎縮三、四成以上。

除了開發商推案銷售趨緩、房市前景保守，使土地進貨意願降低外，央行針對購地貸款限縮、限期開發的信用管制政策，也燒熄土地交易熱度，過往總價逾1億元的土地交易件數約能占整體土地的11%以上，今年降低至僅6%，尤其又以土地供給稀有的台北市，及過去幾年房價、地價飆漲的中南部都會區，降低的幅度更為明顯。

房市降溫，推案原料土地市場急凍，過去熱門開發區土地市場交易大幅萎縮，不過建商開發轉向，仍有新興蛋白區土地交易加溫，以土地「地段」統計，今年全台具開發規模的億元級土地交易件數，以土城司法園區的「柑林段」17件居冠，台中南屯13期大慶市地重劃「昌明段」、新莊「副都心一小段」各13件居次。

土地市場交易急凍 建商買少買低買外圍
壓垮建商稻草？中小銀土建融利率飆破3%
大家房屋企研究室副理郎美囡表示，近年熱區隨著發展漸成熟，具開發價值土地趨於稀有，地價大幅上揚，開發商、置產族資金門檻拉高，加上房市熱度驟降，轉具有未來發展潛力的新興蛋白區獵地，今年七都億元以上的土地交易熱門地段，大多屬尚在開發階段的重劃區、更新區域，或是科技園區、工業區。

觀察七都億元土地交易最多的地段，台北市以內科「舊宗段」，及北士科的「軟橋段」最多；新北市除了土城司法園區、新莊副都心外，塭仔圳重劃區的「海山頭段三角子小段」、「泰山三小段」也都有近10件億元土地交易。

桃園以大園客運園區的「客運一段」及機捷A10站的山鼻重劃區「新鼻段」等各8件最多；新竹以光埔二期「新莊段」、金雅重劃區「金雅段」最多。台中除了南屯「昌明段外」，北屯區單元12「長春段」、14期重劃區「洲際段」也都有近10件交易。南部方面，土地交易熱區則集中在台南二空新村及九份子重劃區，高雄市農16特區及仁武工業區周邊。

今年土地熱度全台之冠的土城「柑林段」，因劃定為司法園區，價值倍數成長，大家房屋土城海山加盟店店長李忠政指出，柑林段原為農牧用地，10年前每坪單價僅約9萬元，自政府興辦司法園區開發計畫以來，吸引投資人及建商目光，因該區域土地可換周邊住宅用地或商業用地，刺激地價迅速上揚，今年成交行情已超過每坪30萬元，10年間價格成長幅度超過二倍。

房市買氣愈來愈冷，據中央銀行公布10月全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額統計，雖然房貸餘額來到9.269兆元，土建融餘額為3.058兆元，雙創歷史新高，但房貸餘額年增率連七個月下降至7.6％、創26個月新低。

購屋熱也持續降溫，央行統計顯示，今年以來房貸餘額年增率除3月之外，呈現一路下滑走勢，6月直接跌破9％，10月再跌破8％來到7.6％，第四季的年終房市旺季不旺，年增率不排除進一步跌破7％。統計指出，10月房貸餘額月增267.06億元，遠低於9月的351.34億元，僅略高於8月農曆民俗月的250.51億元，下半年房市明顯比上半年更冷。

央行官員表示，今年以來美歐主要央行全面擴大升息力戰高通膨，我央行也連續三季調高政策利率合計2碼（1碼是0.25個百分點），使得房貸利息負擔增加，加上全球經濟成長下行疑慮，甚至可能陷入衰退，且10月美股領跌，台股也續下殺，至月底才反彈，整體金融市場相對動震盪，四大利空齊襲，衝擊購屋人進場的信心。10月房貸餘額仍連續67個月創歷史新高，但年增率維持下降走勢，觀察去年5月雖然疫情升三級，但6月餘額年增率一舉衝破二位數至10.42％、創近15年新高，主要因房貸作業費時約一個月的遞延效應，進入7月後開始反應，年增率也反轉回落，且就算7月底疫情降至二級，但直到第四季的年終購屋旺季，年增率均低於二位數。

供給這一方的土建融餘額，10月累計連續44個月創歷史新高，年增率微揚至12.18％，較9月的12.04％微幅增加0.14個百分點。銀行授信主管認為，主要是因應年終房市銷售旺季資金需求備足銀彈，但其實建商對房市的敏感度較購屋人更高，態度也趨於保守，土建融年增率從去年18％之上，已大減至12％邊緣。.


房市降溫 10月房貸餘額增速連7跌探兩年新低
中央社

央行連續升息，澆熄房市熱度，中央銀行今天公布的10月房貸餘額為新台幣9兆2694億元，年增率7.6%，不只連續7個月下跌，更創下2020年9月以來、逾兩年最低增速。

政府部會總動員，祭出一系列健全房市措施，打擊炒作歪風，加上央行今年以來3度升息，房市有感降溫，今年10月六都建物買賣移轉棟數月減6.87%，且六都全數呈現衰退。

央行官員指出，央行升息效應發酵、經濟前景不確定性攀高，加上金融市場震盪，均使買方做出購屋決策前，態度更審慎。

至於反映建商推案信心的建築貸款，10月升至3兆578億元，月增305億元，年增率則為12.18%，較9月的12.04%略為擴大。

央行官員分析，去年起，建築貸款餘額的增速逐漸放緩的大趨勢並沒有改變，近2個月年增率小幅回升，推測有2點原因，一是年底是傳統購屋旺季，業者加強促銷，資金需求增加，二是央行要求購地貸款限18個月內開工，加上金管會提高不動產授信風險權數，促銀行強化貸後管理，均讓建商必須積極推動工程進度。

另外，央行官員表示，從建物買賣移轉動數、五大銀行新增房貸以及房貸餘額等幾個數據的變化，都可看出房市降溫的態勢非常明確。

九合一選舉落幕，選後房市買氣能否回溫，專家認為，中央銀行啟動升息循環已影響購屋意願，只要央行持續升息，預估買盤將持續觀望；另外，景氣也是影響房市的重要因素，「產業好，房市自然就會好」。

房市近年面臨政府高舉「打炒房」大旗，加上央行3月啟動升息循環、股匯市震盪等影響下，房市買氣偏向低迷。觀察今年前10月六大都會區買賣移轉棟數合計為20萬4591棟、年減4.4%；第3季預售屋成交量則較去年同期衰退49.2%。

央行23日也公布10月五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承做房貸金額，降至新台幣472.72億元，創下近8個月最低水準；五大銀行新增房貸利率則續揚至1.827%，除了連11漲，也創2016年3月以來新高，顯見升息發威，已讓房市買氣明顯降溫。

隨著九合一大選落幕，房市不利因子再少一項，但對於選後買氣能否回籠，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨接受電訪時坦言，「不大容易有變化」，主因是相較中央選舉，地方選舉推出的重大建設利基較少，且又集中在社會住宅方案，對帶動房市回溫的效果有限。

海悅總經理王俊傑認為，台灣房地產本就是「淺碟子市場」，漲跌快速且頻繁，雖然央行升息對房地產衝擊不小，但關鍵還是在景氣，「產業好，房市自然就會好」，選舉反而不是影響今年房市表現的重點，而是高通膨、經濟恐陷入衰退等大環境景氣因素。

除了移轉棟數呈現衰減，若以最能反映下半年房市市況的928檔期來看，今年下半年看屋人氣也是直直落。

住展雜誌觀察北台灣指標案後統計指出，今年928檔期「旺季不旺」， 9月來客組數每週23.8組，雖比8月多1.8組，但平均成交組數比8月少0.1組，每週平均只有2.1組。

10月北台灣房市人氣更淡，平均來客組數每週21.9組，比9月每週少1.9組，跌回今年8月的水準；指標建案平均成交組數每週1.6組，較9月每週少0.5組；議價率普遍只有1成左右，顯示房價沒有退讓。

王俊傑認為，房屋物件的地段、產品定位都是決定房價漲跌的重要因素，如果物件位處熱門地段，「價格就不可能跌」，不過近期隨著營建成本下降，預估後續房價應不容易繼續看漲。

徐佳馨指出，雖然通膨之下還有剛性需求支撐市況，但房價高、議價空間不多，加上央行第4季又可能繼續升息，相關因素都可能會讓自用型買盤產生心理壓力而保持觀望態度。

但徐佳馨認為，如果央行持續升息，研判賣家可能就會開始考慮調降售價以帶動買氣，但重點還是要看建商願不願意開降價的「第一槍」，才能吸引其他成屋賣家跟進，爭取買家回流。

大台北地區商辦市場進入百家爭鳴時代，在信義計畫區飽和、敦南一帶商辦老舊下，逐漸有往大直靠攏的趨勢。信義全球資產據實價登錄，統計近六年台北商辦交易最熱絡的路段，其中，大直樂群二路、樂群三路累積交易突破160億元，已成為頂辦群聚重點區域，包括華固（2548）、大陸、忠泰、虹光等建商都進場開發。

統計2017年至2022年11月已揭露實價資料，台北市商辦交易規模前五名路段，以樂群二路交易量95.2億元居冠，敦化南路二段交易量69.6億元位居第二，信義計畫區同樣也是金融機構、商辦大樓林立的市區精華地段，松高路的交易量68.6億元居第三。

第四再由大直拿下，樂群三路交易量為65.8億元，第五名則是松江路的49.5億元，松江南京生活圈亦是市中心重點商圈，捷運路網便利，商業氣息十分濃厚。

信義全球資產公司商仲部副總周中德分析，目前市場自用需求強勁，但市中心商辦的空置率續低，市區辦公室租金連年攀升，促使部分原據點在市中心的企業，朝向市中心外圍尋找可購置的商辦標的。

大直在地理位置上與市中心僅一橋之隔，軌道建設便捷，有美麗華百貨、春大直等大型商場，多間米其林摘星餐廳群聚，商圈生活機能完整，壽險業投資目光也望向大直，台灣人壽2020年以36.8億元，購入樂群二路上的指標商辦台北CBD時代廣場部分樓層；建商也看好大直發展潛力，華固、大陸、忠泰、虹光等都進場開發頂辦產品。

周中德分析，企業在選擇設置辦公地點，地段、交通是重要考量因素，將辦公室設在市區精華地段，於企業形象上具標竿意義，交通便捷也更有利於員工通勤，像是敦化南路二段、松江路，儘管部分大樓已是屋齡近30年的「大齡」商辦，但以在市中心優勢、鄰捷運，仍有其不敗的價值與地位。

高雄光華商圈緊鄰31期重劃區、205兵工廠，因為具備重劃區題材，加上亞洲新灣區議題加持，區域發展潛力雄厚，商圈內主力產品屋齡16年至20年左右的中古屋，從16年前新屋時單價每坪13萬至14萬元，到目前即使已成為中古屋，仍躍上3字頭，成為市場亮點區。
信義房屋（9940）光華一心店專案經理丁奕薰說，光華一心商圈概約是以一心一路、民權二路、光華三路以及和平二路等幹道圍成的街廓，由於區域發展前景看俏，日後若區內有新推出建案，很可能直接上看4字頭。丁奕薰指出，雖然如此，但有不少在地購屋族因為地區黏著度高，都是二代成家，雖然房價有明顯漲幅，剛需仍然強勁。

主因在光華商區31期重劃區地點佳，可以延伸到夢時代購物中心，吃到亞灣題材，31期、205兵工廠目前土地使用分區規劃都明確了，部分道路及公園也已開始動工，例如靠瑞隆商圈的籬仔內路已開通一半，親子共融公園也已完工，居住品質提升，帶動不少親子、長輩來訪。

未來重劃區完工後，將有住宅區與商業區，可望有新的住宅產品甚至是商辦出現。看準在地人口及發展性，全聯也在光華商圈內，以承租土地的方式，蓋了大型的獨棟店面，明星賣場進駐的動作就是最好證明。

目前光華一心商圈內知名建案不少，例如「百達翡儷」規劃三房、四房產品，坪數範圍落在41坪至69.34坪，屋齡16年、共174戶。

全案特色在於附近有公園綠帶及林蔭園道，使用分區屬第四種商業區，本案規劃為地下三層、地上15層之集合住宅大樓，建築物規劃配合基地採雙U字型配置，包被中庭開放空間，共規劃十戶店舖及168戶集合住宅，建築物基座使用高級石材，外觀上豪宅氣勢十足。

「夢世代」坪數範圍由25坪至50坪，屋齡16年、樓高15樓，共215戶。主要特色在於戶數多元，包括二房、三房、四房都有，並用基地周圍公園的認養，重新塑造鄰里新關係，其公園的認養目的在於結合新舊社區的關係，形成良好的都市景觀及人文空間，做得相當成功。

此外，鄭和南路上的「夢翔」社區規劃三房、四房物件，坪數在36坪至86坪，有340戶。建案特色在於全區綠意盎然，且為知名民權國小雙語學區，周邊綠帶串連至獅甲捷運站。

建築規劃方面，「夢翔」一梯兩戶、雙併大戶，建築物就直接蓋在公園裡，區域生活機能完善，鄰近SOGO百貨商圈、復興路小吃街、光華夜市與大樂量販店等，均在騎乘機車五分鐘車程內。距離統一集團夢時代購物中心，車程約五分鐘，受到民裕街旁側兩座公園包圍，光華三路側邊有一座兒童公園與閒置的機關用地，與對街鄰房形成至少15米至30米的棟距，不僅開窗就可以看見公園與植栽，且讓基地引進充足的採光與通風，相當引人入勝。

近期，多地完成新一輪“兩集中”土地出讓，民營房企參與度有所提升。隨著融資環境改善，房企拿地熱情有望逐步恢復。業內人士表示，房地產行業仍然面臨銷售、結轉及房企信用修復可能不及預期的風險，土地市場未來走向仍需觀察。

土地市場平穩

近日，深圳完成2022年度第四批次集中供地出讓活動。深圳此次共推出7宗住宅用地，總用地面積約24.09公頃，總建築面積約為101.21萬平方米，起始掛牌總價約為100.08億元。從成交情況看，在上述7宗地塊中，有1宗流拍，6宗地塊成功出讓，成交額合計97.27億元。其中，3宗地塊以上限價成交，2宗地塊以底價成交。

具體來看，深鐵集團以39.63億元競得龍崗區坪地街道地塊，底價成交；中海地產以31.92億元競得光明區鳳凰街道地塊，溢價率為0.95%；華潤置地以15.88億元競得龍華區民治街道地塊，溢價率為15%；華僑城集團以2.35億元競得龍崗區龍城街道地塊，溢價率為14.63%；深圳人才安居以1.49億元競得深汕特別合作區地塊，底價成交。江蘇亞倫集團以6億元競得寶安區新安街道地塊，溢價率為14.94%。

中指研究院深圳分院相關負責人駱紅琴表示，儘管國企仍是參與此次土拍的主力，但民營房企參與的熱情有所恢復。

另外，鄭州等地近期也完成了新一輪土拍。從土拍結果看，土地市場成交整體較為平穩，高溢價成交地塊較少。

11月25日，河南省鄭州市2022年第三批次集中供地收官。本次土拍共推出23宗地塊，以城中村改造項目用地、合村並城改造項目用地為主。最終有3宗地塊流拍，20宗地塊以底價成交。土地出讓總金額達到114.8億元。

多家房企融資

近期，多家民營房企發佈大額融資公告，融資利率整體較低。

11月25日，龍湖集團發佈公告稱，公司將於11月29日發行2022年第二期規模不超過20億元的中期票據，為期3年，票面利率詢價區間為3.0%-3.8%，最終票面利率根據簿記結果確定。在此之前，美的置業集團有限公司、金輝集團股份有限公司均發佈公告，在銀行間市場分別發行15億元、12億元中期票據，均由中債信用增進公司提供全額擔保增信。

11月23日，中債信用增進公司在“第二支箭”政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函。

58安居客房產研究院分院院長張波認為，隨著政策支持力度加大，房企現金流壓力將進一步得到緩解，有利於提振市場信心，防範房地產市場風險，推進房地產市場平穩健康發展。

中信建投(24.700, 0.05, 0.20%)證券研報顯示，房企獲支援力度持續加大，融資環境或迎來重大轉變。不過，房地產行業仍面臨銷售、結轉及房企信用修復可能不及預期的風險。

近兩年泛房地產行業常見物管、物流等企業尋求上市，而純住開房企的上市案例在今年卻只有一單，那就是嘉利國際擬以實物分派方式分拆嘉創房地產於聯交所主機板上市。

11月25日，嘉創房地產控股有限公司二度發佈招股書，觀點新媒體查閱瞭解，相比如今的主流房企，嘉創地產的開發規模實在小到不值一提，截至估值日期，公司土地儲備約為26.26萬平方米。

但與過往上市房企另一個不同的，是嘉創地產的毛利率遠遠高於行業平均值，截至2020年3月31日止年度為72.4%，截至2021年3月31日止年度為72.7%。與此同時，其截至2022年9月30日的資本負債比率僅有0.2倍。

嘉創地產可以看做是一個“小而美”的上市房企，畢竟這樣的毛利率與負債率水準是多少房企可望而不可即的。

不過即使財務表現可圈可點，其於今年初各樓市調控政策回暖的3月底第一次衝擊港交所也並未成功，最後在9月底失效。

未在失效時立刻第二次遞表，很顯然嘉創地產對於“時機”有過考慮，從近期“第二支箭”“金融十六條”等政策反響可以看出，大家對房地產行業的未來開始恢復信心，也讓不少房企得到了復活的機會。

與此同時，11月25日，中國人民銀行還宣佈，決定於2022年12月5日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。本次下調後，金融機構加權平均存款準備金率約為7.8%。此次降准共計釋放長期資金約5000億元。

提振行業信心，釋放長期資金，這些政策或許就是嘉創地產衝擊港交所的一線視窗。

“蚊型”嘉創地產

嘉創地產的的確確是一家“蚊型”房企，總土儲規模還不及很多房企的一個項目。

招股書介紹，嘉創地產為一家精品住宅物業發展商，主要在大灣區的東莞、惠州及佛山迅速發展的住宅市場（如東莞及惠州）開發及銷售住宅物業。

透過與外部承包商合作，嘉創地產參與住宅物業項目的規劃和建設的所有階段，包括土地收購/土地改造、地盤規劃、土地的整理及改善，以及住宅的設計、建設及行銷。

據瞭解，該公司主要通過公開招標、拍賣或掛牌出售；及收購重建用地並轉為住宅開發用地以獲取專案用地。截至估值日期，公司土地儲備約為26.26萬平方米，包括已竣工物業的可出售整體樓面總面積約13.11萬平方米；及持作未來發展的整體樓面總面積13.15萬平方米。

事實上，嘉創地產雖是嘉利國際旗下地產開發平臺，但發展歷史卻不長，且在嘉利國際的業務版圖中，地產業務並非主業，這也是此次分拆上市的主要原因之一。

就目前而言，嘉利國際主要從事五金塑膠業務、電子製造業務及房地產業務。其中，嘉利國際的工業業務包括五金塑膠業務及電子製造業務，一直為該集團的核心業務，多年來的收益呈現整體增長趨勢。這兩個業務分部合共占嘉利國際總收益的大部分，占截至2022年3月31日止年度總營業額超過76.6%。

為延續其工業業務之成功，嘉利國際董事認為，公司策略是集中資源支持該等核心業務分部的擴展及鞏固，而分拆為嘉創地產創造獨立集資平臺，以發展其於中國的房地產業務，而毋須與嘉利國際集團其他業務分部競爭資本資源。

從這點看來，地產業務的分拆更像是為工業業務的發展讓路。

資料顯示，嘉利國際在2015年才正式涉足住宅房地產業務（即嘉創地產前身），該年內，其開發位於東莞市的一幅土地，該土地其後成為嘉輝豪庭第三期。之後還在東莞陸續開發嘉輝豪庭第四期及第五期、第一期，總土地儲備95273平方米，均已竣工。

而在惠州僅開發“惠州羅浮公館”一個專案，也已竣工，總土地儲備35810平方米。

除上述已開發專案外，傾向於低成本獲取城更專案的嘉創地產2022年簽下佛山城市更新項目。

於2022年3月16日，其與佛山市高明區荷城街道辦事處訂立一份不具法律約束力的框架協議。據此，雙方同意共同開發佛山市高明區荷城街道富灣片區，將其建成文化創意小鎮。協議訂出擬合作範疇的一般方向，包括但不限於城市規劃、土地開發、城市更新、房地產開發及城市運營等事宜。

隨後，嘉創地產於2022年4月1日成功取得荷城街道辦事處拍賣的一幅住宅土地（約34,448平方米）的土地使用權，總土地儲備131,472平方米。

來源：嘉創地產招股書來源：嘉創地產招股書
除銷售物業外，嘉創地產還持有廣東省東莞市鳳崗鎮“東莞雁田鎮工業園”項目。有關土地目前劃分做工業用途，並已出租以賺取租金收入。

這些就是嘉創地產目前的全部專案。但嘉創地產表示，未來將擴展到公司認為有增長潛力的大灣區地點，如佛山及廣州。

就此，2022年2月，嘉創地產與招商蛇口(15.140, 0.84, 5.87%)附屬公司廣州招商房地產有限公司訂立策略框架協議。根據框架協定，雙方將于城市更新項目上建立策略關係。嘉創地產將與廣州招商房地產有限公司合作，從事物業發展的不同階段，包括但不限於城市更新土地收購、土地使用權轉讓、設計及開發、品牌行銷及銷售管理。

2022年于絕大部分房企而言都是艱難的，但是之於嘉創地產卻是動作頗多的一年。與此同時，其業績收入也在逐年增加。

就財務資料看，截至2020年、2021年及2022年3月31日止三個年度分別錄得收入4.82億元、5.91億元、7.76億元。

其中，由截至2021年9月30日止六個月的約人民幣3.60億元增加至截至2022年9月30日止六個月的約人民幣4.73億元，收入增加主要由於嘉輝豪庭第五期及羅浮公館開始銷售及交付，部分被平均售價由截至2021年9月30日止六個月的每平方米人民幣29,547元輕微下降至截至2022年9月30日止六個月的每平方米人民幣29,118元所抵銷。

嘉創地產另一個亮點是高毛利率。截至2020年、2021年及2022年3月31日止三個年度及截至2022年9月30日止六個月，嘉創房地產毛利分別約為3.49億元、4.29億元、5.87億元及3.54億元，而同期的毛利率則分別為72.4%、72.7%、75.7%及74.9%。

公司表示，毛利率的提高，主要原因是嘉輝豪庭第四期及第五期的平均售價及毛利率較高。

另外，純利率截至2022年3月31日止年度為31.4%，截至2022年9月30日止六個月為30.3%。純利率由截至2021年3月31日止年度的27.2%增加至截至2022年3月31日止年度的31.4%，乃主要由於嘉輝豪庭第四期及第五期的平均售價及毛利率較高。

至於如今房企尤為關心的負債率問題，嘉創地產呈現逐漸下降的趨勢。

截至2020年、2021年及2022年3月31日，其資本負債比率分別為1.2倍、0.9倍、0.3倍；截至2022年9月31日，資本負債比率0.2倍。據稱，資本負債比率的下降通常與銀行及其他借款的逐步減少對應，加上年/期內溢利導致股權總額增加的影響。

來源：嘉創地產招股書來源：嘉創地產招股書
上市窗口？

在9月底第一次遞表失效後，嘉創地產並未立刻第二次遞表，很顯然這一次對於“視窗機會”有了更多考量。

就觀點新媒體瞭解，2022年國內房地產行業較為低迷，且大多房企將重心放在了償債與保交樓等工作上，登陸資本市場也不再是大家關注的重點。

從過往幾年範房地產的上市熱潮可以發現，物管企業是最為受歡迎的上市“新貴”，但到了2022年也熱度不再。

資料顯示，2022年開年，港交所上市門檻拉高，三年累計盈利不低於8000萬港元的要求開始執行，物業行業相關政策也在不斷更新，上市似乎變得不太容易。

這樣的背景下，年初至今遞表物企（包含二次遞表）有9家，其中包括備受關注的龍湖智創生活、萬物雲以及珠海萬達商管。

截至目前“過會”的物業企業，只有東原仁知、力高健康生活、金茂服務，以及魯商生活服務。萬物雲則在9月29日正式在港交所上市敲鐘。

而在住開房企方面，2020年至今共，在港交所遞表但為成功上市的企業也多達10家，包括鵬潤控股、實地地產、方直集團、石榴投資、天鴻中國等。

這些房企，除了嘉創地產是今年新增的擬上市企業外，其餘均在2021年10月之前遞表，此後也未曾更新招股書。

很顯然，房企赴港上市的窗口期似乎已關閉不短時日，嘉創地產的首次招股書也在9月底已失效。

此前美聯儲的加息政策一定程度上影響了香港資本市場的流動性，另外內地樓市疲軟也使得港股不景氣，赴港上市的視窗期也一直未能“重開”。

但近來這一狀況或迎來轉機。

近來陸續出臺的“第二支箭”與“金融十六條”等新政，似乎讓房地產行業有了重拾信心的可能。

第二支箭的2500億元先導融資支持，以及金融十六條政策出臺後，多家金融大行釋出的房企近萬億元融資授信，給不少房企“復活”注入能量。

因此有地產業內人士預言，房地產行業將迎來全面復蘇關口，尤其是基本面穩健的中大規模房企，“又活過來了”。

在信心恢復的同時，11月25日，中國人民銀行還宣佈，決定於2022年12月5日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。本次下調後，金融機構加權平均存款準備金率約為7.8%。此次降准共計釋放長期資金約5000億元。

對此，金融人士預測，央行未來還有繼續降准、降息的空間。

行業信心提振，市場活水增加，這些或都將為嘉創地產上市推開一線視窗，但未來的結果誰又能說得准呢？

太古地產的內地版圖正逐漸擴大。11月27日，太古地產輕資產獲得的上海張園項目進入內測階段。今年，該集團在西安、深圳、上海、三亞等多地專案陸續公佈。

雖動作頻頻，但太古地產今年上半年收入卻跌超兩成，三裡屯和頤堤港項目銷售額更減少近30%，面對商業地產的激烈競爭，太古地產要博得內地市場的青睞還要花費更多的時間。

對此，專家分析表示，隨著消費結構的轉變，香港的部分商業飽和，轉向內地發展成為港股公司商業發展的新趨勢，在新趨勢下，太古地產更多是要進行獨特性品牌的打造及後期地標商業的維繫。

上海再落一子

繼前灘太古裡、三裡屯太古裡西區開業後，太古地產的上海張園項目也進入內測階段。根據上海張園公眾號顯示，張園西區11月27日-30日為內測時期，12月1日起，公眾可憑藉預約資訊入園。

據太古地產介紹，首先亮相的張園西區地上建築面積約2萬平方米，約占整個張園地上體量的35%，西區包含16幢歷史建築。在品牌方面，張園西區引入了大量高奢品牌，例如寶格麗香氛、迪奧、古馳、路易•威登、酩悅香檳、江詩丹唐等品牌入駐。

與以往項目不同的是，上海張園為太古地產輕資產代運營專案，將以管理合作的形式參與張園保護性開發項目。據悉，2021年7月，太古地產宣佈與上海靜安置業（集團）有限公司合資成立管理公司，參與張園5幅地塊，總占地面積為4.6萬平方米，地上總建築面積約6.2萬平方米，商業總面積超過4萬平方米的開發。

輕資產代運營是否會成為太古地產在商業佈局的主要形式？對此，太古地產方面向北京商報記者表示，未來，太古地產仍將聚焦重資產專案，希望參與到專案的設計、開發等全部階段，輕資產專案大多為重資產補充作用，例如當前的三裡屯太古裡西區曾是雅秀批發市場改造而來。

擴充內地版圖

在大部分商業地產企業放緩佈局的背景下，太古地產可謂逆風而上。據恒隆地產財報顯示，該集團當前僅有杭州恒隆廣場預計於2024年入市；而新世界(6.880, 0.01, 0.15%)百貨在2022財年關閉哈爾濱店、上海七寶店及成都店；曾經一年開業百家的萬達在今年也只預計開業48家，預計開業數量減半。相反，太古地產在一年多的時間內開業和籌備的項目多達6個。與自身相比，自2000年進入內地市場後，過往20餘年太古地產僅得6個商業項目。可見，這一年多收穫的成果可與前20年比肩。

對此，有業內人士向北京商報記者坦言，雖然近一年內的商業項目呈井噴式發展，但在商業項目的籌備中，皆與政府、企業經過了多年溝通磨合。例如太古地產西安專案於2017年接觸，卻在五年後公佈。商業項目的集中公佈存在一定的巧合，但內地確為太古地產未來發展的重頭。

2021年10月，上海太古裡前灘開業，同年12月，三裡屯太古裡西區開業。直至今年11月，上海張園正式入市。除了已開業項目，今年9月，廣州珠江聚龍灣項目動工，10月太古地產宣佈和中免股份合資的免稅項目將在2024年分階段落成，西安太古裡預計將在2025年入市。相較於過往對商業項目的精細打磨，如今的太古地產更像是按下了“快速鍵”。

同時，太古地產表示，未來該集團將專注內地，繼續深化建立的社區營造策略。未來十年，太古地產將投資超過1000億港元，在中國香港、中國內地和東南亞發展新項目。

“憑藉‘太古裡’和‘太古匯’的品牌優勢，太古地產計畫將約一半資金用於中國內地市場。”太古地產透露，將以一線及新一線城市的零售主導綜合發展專案為重點，預期未來十年集團應占中國內地物業組合的總樓面面積將增加一倍。

面對太古地產的頻繁舉措，中國商業地產工作委員會主任郭增利表示，逆週期操作是經驗豐富的商業地產商採用的常見發展戰略。即在相對低迷的狀況下，以相對低的成本率先佈局處於波動中的市場，在市場恢復初期即分享到復蘇紅利。

“這要求企業必須具有足夠強的戰略定力和資源整合力，同時要求企業要有足夠充分的資源儲備以及運營實力、資金實力等。”郭增利指出，在當前消費市場環境下進場，一般代表商業地產企業對市場的走勢已經判斷為逐步趨暖，這種決策也會給市場帶來很大的信心。

降本增效是核心

對於港股企業紛紛押寶內地商業，北京國際商貿中心研究基地首席專家賴陽表示，隨著消費者消費需求的變化，購物已經從追求純粹的購物體驗轉化為追求商業的文化藝術品質，香港在一定意義上來講就是傳統百貨的發展形式已經無法滿足目前的消費者需求，在內地發展成為港股企業尋求新突破的必然趨勢。

不僅是太古地產，不少港股企業也開始紛紛回歸內地市場。2021年1月，新世界在中國地產總部落戶廣州，同年9月，新世界以70億元的價格拿下廣州市增城區荔城街的舊村改造項目，打造總部經濟區、金融集聚區和美食休閒街區。未來，新世界還計畫在內地投資約200億元。

恒隆地產也瞄準內地高端商場，在2021年業績報告會上，恒隆地產董事長陳啟宗就表示，上海恒隆廣場的銷售額是所有香港商場的2.7倍，銷售額在1-2年內或超香港，杭州恒隆廣場將在2024年入市。

面對港股企業帶來的業務衝擊，太古地產的業績並不亮眼。太古地產2022年中期業績報告顯示，2022年上半年，太古地產收入僅66.98億港元，較去年同期減少26%，在內地商業項目均有不同程度的下跌，三裡屯和頤堤港項目銷售額更分別減少26%和25%。

對此，賴陽強調，未來太古地產更應該在自身優勢、消費需求、轉型趨勢上做出平衡，在保持自身水準的基礎上，通過文化氛圍營造、市集活動引進等方式進行後期社群的維護。

“對於未來市場而言，降本增效將成為核心關注內容。太古地產在通過服務改善、提高租戶業績進而獲得更好租金收益的同時，必須降低包括能源消耗在內的各項商業運營以及物業服務成本。這同時也是所有購物中心必須加強的關鍵業務能力。”郭增利表示。

11月27日，萬科雙盤集中入市，分別為位於深圳前海的頤城瑧灣悅家園項目，以及位於寶安區新安街道的未來之光家園項目。

觀點新媒體瞭解到，其中，萬科瑧灣悅開盤去化90%，實現去化289套，包括線上認購273套、線下16套，總攬金37.2億。

此外，萬科未來之光首開去化超70%。該項目本次共推售416套建面約73-98㎡三-四房，實現去化295套。

11月25日，由招商蛇口(15.140, 0.84, 5.87%)與東航投資聯合開發，虹橋國際中央商務區長寧片區商辦綜合型首發專案——東虹橋中心開業。上海市長寧區東虹辦、虹橋商務區管委會等領導，招商蛇口及東航投資相關高層，以及盒馬X會員店、景•憶川、醉輝皇、LAS藍時潛水等主力品牌商戶代表共同出席“生活引力場”開業盛典現場。

東虹橋中心擁有約3萬平方米精品商業，同時坐享臨空經濟、會展經濟、商務經濟的紅利。專案距離虹橋機場T1航站樓直線距離約680米，區域內同時彙聚了軌交、產業、居住等要素，將有效探索滬上AOD商業國際化新型模式，即依託於機場（Airport），形成的“TOD+機場”的全新模式。

如果說10萬平方米乃至20萬平方米以上的大型超大型專案做的是加法，想盡辦法更好地實現“既要、又要、還要”，那麼小體量商業的核心法則是做減法。定位“未來生活引力場”的東虹橋中心，給出了一個小體量非標專案如何運用減法原則的新模式——以極簡式複合業態的引力，刷新商業體內容佈局的固有形態，打造小而美、小而精的生態，激發生活大能量，引領區域乃至更廣範圍的消費活力。

踐行“少即是多”理念，東虹橋中心引入盒馬X會員店和LAS藍時潛水兩家主力店。其中，位於B1、B2層的盒馬X會員店，面積近1.6萬平方米，是長寧首家盒馬X會員店，也是長寧首家大型會員超市。伴隨盒馬X會員店的開業，盒馬跨境GO也首次落地長寧，引入“現場體驗、線上下單、極速配送”的“跨境電商新零售”創新模式，網羅了大牌美妝、高檔酒水、保健品、電子產品等在內的超高品質世界進口好物。

東虹橋中心引入的LAS藍時潛水，打造了上海首家階梯式10米深潛水池，是國內第一個進駐商業綜合體的10米潛水池。LAS藍時潛水為SSI國際潛水機構的鑽石潛水中心、國內潛水領軍品牌，與盒馬X會員店的高品質商品一樣，都擁有很強的輻射力，可以突破3-5公里範圍的限制，吸引更多的客群。

由東航投資和招商蛇口聯合開發的東虹橋中心，勢必會聚合兩家企業之力，有效激發東虹橋中心的杠杆作用，助力推動區域和城市的發展。

商業足跡遍佈全國超32座城市的招商蛇口，已形成海上世界、招商花園天地、招商花園城、招商花園裡四大主力產品線，同時，也在探索和踐行“X+商業”發展思維，構建“文化+商業”、“體育+商業”、“會展+商業”等創新複合模式，全力打造差異化的商業新範式。在“雙百戰略”下，招商蛇口將持續聚焦商業綜合體、高品質寫字樓等在內的持有物業，集合優勢資源，打造多元體驗複合、多元生態融合的綜合發展模式。

龍湖集團（00960）公布，間接附屬公司重慶龍湖企業拓展將於明天在中國公開發行2022年度第二期中期票據，發行規模為不超過20億元（人民幣．下同）。

該集團指，今年度第二期中期票據為期3年，票面利率詢價區間3％至3.8％，最終票面利率將於明日據簿記建檔結果確定，票據由中債信用增進投資提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。至於信用評級公司中誠信國際信用評級對發行人及該據之「AAA」評級。

該集團指，重慶龍湖今年首9個月純利約114億元，營業收入約1,019億元，權益總值約2,485億元。

華發物業服務（00982）公布，最終控股股東珠海華發作集團重組，以約4.37億元人民幣出售持有該集團約36.88％股權的鏵金投資全部股權予珠海華發非全資附屬華發股份（滬：600325），令華發股份持股由1.9％升至38.78％。

該集團指，內部重組旨在進一步促進與華發股份上下游業務的協同發展，整合雙方在房地產開發及物業管理服務業務方面的資源及優勢，預期股份轉讓不會對正常經營活動產生任何重大影響。該集團指，珠海華發將仍為其最終控股股東，並獲執行人員同意豁免有關強制性全面收購要約責任，但交易有待珠海國資委和中港監管機構批准等。

德祥地產（00199）公布，截至9月30日止未經審核之中期盈利1.25億元，同比下降約77.64％，每股盈利13仙，不派中期股息。

該集團指，收益跌72.3％，至7,600萬元，毛利減少65.7％，至760萬元，因海珀期內僅交付小量單位及1個商舖，但合營公司盈利大升至2.58億元，因售九龍珀麗酒店等。該集團指，半山寶珊道23號項目料於明年推售，項目佔用許可證於9月發出。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

中國銀行（03988）（滬：601988）與美的置業（03990）簽署戰略合作協議，將為其提供不超過300億元（人民幣．下同）意向性授信額度，用於美的置業及子公司在境內外推進的重點項目。

據統計，截至目前，中行將為萬科、碧桂園、龍湖、美的置業四家房企合計提供2,500億元意向性融資額度。六大國有銀行已合計為17家房企提供超1.3萬億元意向性融資額度。

據《路透》引述消息人士透露，人民銀行已準備使用向金融機構提供的再貸款資金，購買房地產開發商新發行的債券，相關再貸款安排將在未來幾周內實施。

知情人士表示，這將是人行首次通過再貸款這一結構性貨幣工具，為房企（主要是民營房企）新發行的境內債券提供流動性。

報道指，若投資者對房企新發行債券沒有足夠的需求，人行再貸款資金可能會介入，認購剩餘債券份額。若這一舉措得以實施，將標誌著中國政府對房地產業最有力的政策支持。

此外，有兩名消息人士稱，作為中國政府「保交樓」努力的一部分，人行還計劃向國有資產管理公司提供1,000億元人民幣的專項併購貸款資金，主要用於他們從陷入困境的開發商手中收購房地產項目。人行還在起草一份優質房企「白名單」，列出質量良好、具有系統重要性的開發商，這些房企將得到中國政府更廣泛的支持，以改善資產負債表。

10大屋苑於周六、日成交量再下試低位，僅錄7宗成交，僅鰂魚涌太古城獨佔3宗表現最為突出，而屋苑於過去一周以來累錄7宗成交，暫為下半年以來單月最多成交量。

一城低層蝕15萬離場

太古城本月至今暫錄22宗成交，而剛過去的周六、日市場已錄3宗，包括寶安閣中層B室，實用面積714呎，3房，今年4月以1,550萬元放售，直至10月下調至1,230萬元，至近終以1,078萬元易手，大半年間累減472萬元，呎價15,098元。據悉買家不時睇樓物色筍盤，見近日交投回升，即加快入市。原業主於2012年以808萬元購入，10年間單位升值33%。上址造價較網上銀行估價低4%至10%。

區內代理指，太古城過去一周交投加快，尤其是細單位造價貼近2016年低位，吸引尋底買家入市。例如太古城天山閣低層H室，實用面積582平方呎，2房，外區用家以878萬元承接，呎價15,086元。原業主於2013年以768萬元購入，轉手帳面獲利110萬元。

另一方面，沙田第一城42座低層C室，實用面積304平方呎，原以430萬元放售，現以405萬元沽出，呎價13,322元，造價較銀行估價低3%至6%，惟原業主於2017年以420萬元入市，現低價沽出帳面仍需蝕讓15萬元離場。

同期嘉湖山莊亦錄蝕讓成交，為7期景湖居6座高層C室，實用面積546平方呎，3房間隔，成交價544萬元，呎價9,963元。原業主於2019年6月以595萬元買入，現帳面蝕讓51萬元。

至於10大屋苑於周六、日成交回落至單位數字，中原錄7宗；美聯錄9宗；而利嘉閣及香港置業均錄11宗成交。

屏欣苑成交逼嘉湖 錦豐苑撻訂重售兩月貴30萬

新一批白居二（即白表資格及免補地價方式買入二手居屋）合資格人士出籠，帶動居屋市場交投轉活，多個地區居屋表現突出，其中，天水圍月內錄40宗白居二成交，佔整區成交量逾6成，屏欣苑交投量直迫同區私樓嘉湖山莊；而馬鞍山居屋成交亦佔整區成交逾4成，錦豐苑更錄撻訂重售，2個月間賣貴30萬元離場。

受惠於新一批白居二認購證出籠，加上樓價年內大幅回落，合資格的準買家火速入市，多個居屋集中區，如天水圍、馬鞍山及將軍澳等，白居二交投活躍。又以天水圍居屋佔比最突出，整區目前暫錄逾66宗二手成交，逾萬伙的私樓嘉湖山莊本月暫只有24宗成交，交投量已與10月份看齊，但同期區內居屋成交達41宗，僅1宗為自由市場成交，其餘悉數為白居二交投，樓齡較新，鄰近港鐵天水圍站的屏欣苑最為市場受落，暫錄23宗，逼近嘉湖山莊。

天水圍站屏欣苑 暫23成交

以月初易手的B座高層02室，實用面積376平方呎，以居二市價344萬元沽出，呎價9,149元，至最新易手的B座中低層08室，實用面積382平方呎，累減36.2萬以383.8萬元易手，呎價10,047元，呎價較月初高層戶提升。區內代理指，由於天水圍區多居屋盤源多，而且呎價相宜，因而吸引不少外區合資格買家問津，帶動居二成交，而鄰近港鐵站的居屋最為市場受落。

至於另一個熱門居屋市場馬鞍山區，居屋佔整區二手成交逾4成，而靠近海濱長廊的錦豐苑及錦泰苑交投最為活躍，前者月內錄逾12宗成交，包括最近撻訂重售的錦豐苑H座中層01室，實用面積540平方呎，2房，原先於10月以530萬元成交，其後業主撻訂，再將單位以居二市場以550萬元易手，呎價10,185元，約兩個月賣貴20萬元。原業主於2010年以163.3萬元購入單位，轉手帳面獲利386.7萬元。

將軍澳區白居二 月內錄46宗

而本月已突破200宗成交的將軍澳區，月內白居二成交錄46宗，剛於過去的周六、日市場錄逾10宗居二成交，呎價由6,000餘元至8,000餘元不等，區內代理指，平盤已買少見少，促使準買家加快入市決定，如成交的廣明苑G室高層13室，實用面積530平方呎，備裝修兼享運動場景，單位去年9月已放售，開價568萬元，至近期調整至470萬元，有外區買家見單位條件吸引，即睇即還價至385萬元承接，呎價7,264元，原業主於2014年以296.8萬元購入，8年間升值3成。

藍田區居屋雖交投未見暢旺，但康逸苑大單位大幅減價沽售，成交為B座中低層02室，實用面積650平方呎，套3房，備裝修，於居二市場以535萬元成交，呎價8,231元，造價返回2017年水平。業主目前已移居外地，授權家人賣樓，早於去年3月開始於居二市場放盤，叫價738萬元，近日獲買家議價，累減203萬元沽出。

政府共批出11用地 當中6幅低於估值下限

近期地價回落，今季推出的4幅官地之中有3幅低於市場估值下限推出，再加上補地價放緩，導致今年度至今政府地價收入僅218億元，僅達全年預期約2成。

今年至今，政府合共批出11幅住宅及工商業用地，當中6幅、即大約一半屬於低於市場估值下限批出，1幅高於市場估值上限，其餘則為合乎市場預期內。

地價回落情況在近一季最為明顯，由10月至今批出的4幅地皮之中，多達3幅低於市場估值下限，最差的一幅即早前新地以約3億奪得安達臣商業地，較估值下限低2成，而且較3個月前地價大跌5成；其餘屯門青山公路「限呎地」、堅尼地城「蚊型地」均以近年新低地價批出。

兩幅「百億地王」將推

由於賣地成績欠理想，加上發展商補地價步伐減慢、缺乏貴重地皮推出，按照地政總署資料顯示，2022/23年財政年度至今只得218億元的地價收入，相較政府預測全年度有1,200億元，只是達標18%。

由於今年12月中，以及明年1月初分別有啟德第2A區及赤柱環角徑兩幅「百億地王」推出，再加上港鐵 （00066） 小蠔灣及其他私人補地價項目，有機會在今個財政年度達成協議，估計全年地價收益有機會增加至500億至600億元，但距離全年預測目標1,200億元仍然有相當距離。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，地價回落受到計算方法影響，導致地價跌幅將會較樓價跌幅為大，再加上建築成本、資金利息成本上升，都導致發展商出價更為審慎。同時，今年新盤銷情放慢，新盤去不到貨，發展商吸引新的地皮亦會更審慎，會將未來幾年樓價下跌的預期，反映在投地的出價內。

至於華坊諮詢評估資深董事梁沛泓亦指，近幾次每次賣地結果都頗令市場驚訝，而令人意外的是政府批地亦「鬆手」，例如屯門青山公路「限呎地」在流標之後很快重推，並且以低價批出。他認為，赤柱等豪宅地皮規模大，有財力競投的發展商有限，在現時市況下賣地成績難以理想，亦對私樓供應量影響不大，認為政府可以在推地安排及賣地收入作平衡，避免低價賣地。

疫情下，本港經濟大受打擊，但主打民生商場的領展 （00823） ，今年上半年出租率仍高達97.5%，與以往相若。領展香港租賃董事總經理霍業生表示，有別於以遊客為主的商場。旗下商場以飲食商舖為主，為生活必需，故一直維持高的出租率。租金方面，疫情下去年租金全綫下調1.8%，但今年上半年租金上調約8%。

政府早前放寬隔離措施至「0+3」，部分人憂慮措施令本港購買力外移，打擊本地商戶。霍業生指，雖然較多市民選擇外遊，或會減少本地購買力，但外遊人士只佔小部分，料影響屬短期。未來若政府放寬防疫措施，絕對會為商戶帶來正面作用。至於內地通關方面，霍業生指，旗下商場位於民生區，並非傳統遊客區，因此與內地通關對旗下商店作用較輕微。

餐飲業近年深受疫情打擊，但旗下有意樂、百份百、桃園等餐廳的Taste of Asia逆市而行，在領展商場開設第200間分店。創辦人柯鎮平表示，公司定位以民生為基礎，目前大約有30%分店分布在領展旗下商場，未來希望可以多5至10%的分店在領展落戶，並計劃在2025年前開設300間分店。

今年樓市持續下跌，但豪宅新盤仍見承接力，保利置業（香港）銷售及市務部總監朱美儀表示，貴重物業及洋房持續錄得成交，能進一步帶動市場氣氛，接下來樓市氣氛將見好轉。

朱美儀指出，雖然今年市場或許有波動，可能稍微影響買家入市信心，但由於剛性需求強烈，市場仍有大批具實力買家，加上加息已被消化及疫情緩和，海外及內地旅客陸續恢復到訪，以至失業率回落等因素，均為經濟帶來憧憬；而近日見到貴重物業及洋房成交，相信能進一步刺激市場氣氛，樓市將跟隨好轉。

朱美儀預期樓市可以復甦，而眾多物業中，尤其看好豪宅前景，料優質豪宅及洋房樓價可看高一綫。她稱「因豪宅供應及洋房向來稀缺，其買家亦一般實力雄厚」，加上疫情緩和，內地買家已逐漸恢復睇樓，他們一向青睞豪宅及洋房，相信該類物業繼續受到追捧。

息口走勢方面，本港銀行今年已兩度加息，合共上調最優惠利率（P）共0.375厘，朱美儀認為，港息仍處相對低水平，相信加息幅度對實力買家影響不大，惟仍寄語置業人士在加息周期下，需多加留意自身負擔能力，做好風險管理。

明年續推澐璟朗譽

該集團今年連環推售兩個九龍全新項目，其中與華潤置地（海外）合作的啟德澐璟，提供582伙，主打2房及3房，率先於11月14日起推出118伙標售，至今累沽12伙，套現逾4.1億元，並數度刷新啟德跑道區新盤樓價及呎價紀錄。至於與尚嘉控股合作的油塘朗譽，設有634伙，標準戶由開放式至3房，實用面積246至730平方呎，主打1至2房，項另特色單位，實用面積714至1,601平方呎，亦已推出應市。

朱美儀表示，集團明年會將繼續推售上述澐璟及朗譽項目，同時位於屯門青山灣的瑧譽，提供22座洋房，目前尚餘6座待售，當中4幢為5房5套間隔洋房，實用面積由5,207至5,246平方呎；而15號洋房更採7房7套間隔，實用面積達9,158平方呎。

積極多渠道吸土儲 物色發展北都

作為過江龍的保利置業 （00119） ，11月單月連推兩個新盤，保利置業（香港）銷售及市務部總監朱美儀表示，集團長遠看好香港樓市前景，未來積極從多渠道吸納土地儲備，並看好北部都會區。

朱美儀表示，集團長遠看好香港樓市前景，暫專注發展住宅項目，只要符合公司發展方向，不同地區的用地均會考慮，亦不排除以合作形式發展住宅項目。

樓盤融合科技 建智能家居

施政報告提到研究降低強拍門檻，她指出，措施能加快舊樓重建，增加住宅供應，集團亦積極研究參與舊樓併購，望能協助市區更新。

除密密物色在港發展機遇，保利置業也追求旗下樓盤與科技融合。朱美儀指出，公司正逐漸達至「一條龍」電子化，「我們利用手機應用程式處理收樓程序，務求給顧客更佳的收樓體驗，並以電子平台跟進工程進度，嚴格監管交付質素」，與此同時，公司亦將其應用在物業銷售及物業管理上，冀讓買家由入票登記買樓至收樓，以至預約會所設施及物管服務，都能做到全面電子化。

另外，該集團旗下項目均設住戶應用程式，如屯門青山灣瑧譽及啟德澐璟亦引入智能家居，打造時尚及實用性兼備的居住環境，當中啟德澐璟更設免觸式設計及智慧車牌辨識系統，方便住客出行亦能確保居住環境衞生。

對於國家「十四五規劃」發展大局，保利置業亦有抱負，如未來會繼續着力在項目推動環保及綠化，致力為住客提供健康且舒適的居住環境。

全年恐跌穿一萬宗 勢創9載低

本港自9月踏入加息周期，新盤交投不斷下跌。綜合市場消息，截至11月27日，本月僅錄211宗一手成交，暫屬於近8個月低位。業界人士預計，12月一手交投量或有機會回升至500宗，惟今年全年成交量恐低於一萬宗，更隨時創2013年實施《一手住宅物業銷售條例》（一手例）後新低。

綜合成交記錄冊及市場消息，本月截至27日共有211宗一手成交，較10月全月360宗成交，仍少149宗或41.4%，由於本月餘下日數一手市場未見大型推售活動，料本月全月新盤成交勢連跌3個月，創下今年3月僅有154宗一手買賣以來的8個月新低。

港踏入加息周期 成交驟減

回顧今年首11個月，今年2月適逢農曆新年及疫情衝擊，單月成交量曾低見117宗，疫情緩和後，在8月曾衝上2040宗。不過，自從9月本港開始加息，成交量持續下跌，連續3個月成交量低於1000伙。總括而言，今年一手成交宗數暫錄8905宗，全年成交量有機會不足一萬宗，更可能少於2013年錄得約9980宗水平，創一手例實施以來的新低。

11月新盤焦點轉移至九龍區，全月只有兩個全新盤公開發售，分別是萬科香港發展的深水埗醫局街舊契重建項目連方I，以及恒地（00012）紅磡大型住宅重建項目必嘉坊．迎匯。華潤置地（海外）與保利置業（00119）合作發展的九龍東啟德跑道區澐璟，則以招標形式發售。

前述3個新盤連同其他餘貨盤，11月一手市場共有44個項目錄得成交，只有7個屬於樓花項目，合共60宗交易，當中46伙選用建築期付款辦法，成交價344.16萬至1268.7萬元，在《財政預算案》進一步放寬按揭保險樓價上限的「財爺Plan」下，有44伙可承造90%高成數按揭。

本月成交量最多的新盤，屬於以現樓形式推售的新地（00016）元朗PARK YOHO第3期PARK YOHO Bologna，本月沽出53伙，套現約3.51億元。該盤昨天（27日）售出8B座3樓C室，實用面積609方呎，3房間隔，成交價809.59萬元，呎價13294元。

恒地（00012）粉嶺發展項目One Innovale第3期One Innovale–Cabanna，在過去周六（26日）連沽兩戶，令本月成交量增至35伙，成為本月成交量量次高，套現約1.69億元。

一手市場過去周末兩日（26日至27日）共錄7宗成交，較前一個周末（19日至20日）少65%，重返今年3月12日至13日錄得7宗成交的近8個月低位。

油塘朗譽示位800人參觀

展望12月，市場仍有樓盤醞釀開售，保利置業（00119）及賭王四太梁安琪旗下尚嘉控股合作發展的油塘高超道朗譽，上周五（25日）以折實平均呎價17938元推出首批128伙，同日下午開始收票及開放示範單位予公眾參觀。市場消息透露，該盤示範單位累錄約800人次參觀，另有傳暫未足額認購。朗譽位於高超道29號，提供634伙，實用面積246至1601方呎，預計入伙日期為2025年3月底。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明指出，11月開售的新盤全位於市區，發展商較惜售，「價錢劈得唔夠狠」，加上觀望氣氛濃厚，準買家見到有「超筍盤」才會入市，導致新盤銷情普通。他坦言，12月全月或有機會輕微回升至500宗，惟今年全年新盤成交量勢必少於一萬宗。

近日本港確診數字回升，以及加息等一連串負面因素影響，二手住宅市場頻錄蝕讓個案。將軍澳蔚藍灣畔一個2房單位，以725萬元沽出，賬面蝕73萬元或9.1%離場；馬鞍山銀湖．天峰高層2房，放盤一個月減價40萬元，終以860萬元成交，持貨3年賬面獲利5萬元，但扣除使費料須損手。

中原地產高級分區營業董事伍錦基表示，蔚藍灣畔5座中層F室，實用面積490方呎，2房間隔，原業主今年6月叫價930萬元放售，其後減價205萬元或22%，近日以725萬元沽出，呎價14796元。

代理稱，上述單位為原業於2018年4月以798萬元購入，持貨約4年半，是次沽出單位賬面虧蝕73萬元，物業貶值9.1%。若計及釐印費等使費，估計原業主實際虧損逾110萬元。

銀湖．天峰明賺實蝕易手

另外，馬鞍山銀湖．天峰則錄得明賺實蝕個案。世紀21奇豐助理區域營業董事黎健峯說，銀湖．天峰3座高層G室，實用面積約552方呎，2房間隔，單位放盤一個月，原叫價900萬元，現減價40萬元或約4.4%，以860萬元沽出，呎價約15580元。

據了解，原業主於2019年11月購入上址，當時作價855萬元；持貨3年額外印花稅（SSD）剛鬆綁即轉售，賬面僅賺5萬元，單位期內僅升值約0.6%，惟扣除使費，料損手超過40萬元離場。

不過，同區二手資助房屋則有業主賠訂加價重售的個案。中原地產分區營業經理陳鴻霆透露，馬鞍山居屋錦豐苑H座錦荷閣高層1室，實用面積540方呎，現時屬2房間隔，該址原於10月以未補地價530萬元成交，惟原業主賠訂，後來再以未補地價550萬元重新售出，約一個月賣貴20萬元或3.8%，呎價10185元。

陳鴻霆指出，新買家為用家，原業主於2010年以未補地價163.3萬元購入單位，持貨12年；是次沽出單位賬面獲利約386.7萬元，升值約2.4倍。

舖位市場好壞因素爭持，交投表現反覆。利嘉閣（工商舖）地產綜合土地註冊處數據指出，今年10月全港錄得93宗舖位買賣登記（主要反映2至4星期前的市況），按月增加14宗或約18%；11月全月隨時轉跌約25%，至約70宗水平，惟臨近年尾旺季，12月的登記量可望有較好表現。

好壞因素爭持 本月料挫兩成半

該行數據顯示，10月全港錄得93宗舖位買賣登記，是今年第四低，惟較9月的79宗則顯著反彈約18%；總註冊金額約15.51億元，屬今年內第三低，按月則飆約31%。

以價格作比較的話，該行編訂的7個價格組別中有4個組別按月錄得升幅，其中造價500萬至1000萬元以下的登記有15宗，按月激增7宗或約88%。成交價超過一億元的註冊有兩宗，按月持平，當中最貴重的是土瓜灣海悅廣場連停車場，涉資4.25億元。

若以地區劃分，13個分區中，長沙灣及深水埗區交投最暢旺，共有17宗買賣登記，按月升約42%，利嘉閣（工商舖）地產商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明認為，這反映民生消費區的店舖買賣仍然活躍。另一個民生區紅磡和土瓜灣區交投升勢凌厲，10月錄得11宗登記，較9月僅兩宗爆升4.5倍。

鄭得明分析，市場受利率趨升和經濟存隱憂等因素影響，令舖市波動，11月首24天暫錄57宗登記，料全月或有約70宗，較10月按月少25%，但鄭得明相信，當局持續放寬不同處所的人數和營業限制，加上消費旺季將至，12月舖位買賣登記可望再現升勢。

受到市況影響，過去周末新盤交投仍然淡靜，綜合市場消息及成交記錄顯示，周末共錄得約8宗成交，近期交投趨增的觀塘凱滙，昨日售出2房頂層特色戶，呎價高見22500元。

新盤昨日亦增添2宗成交，近期交投趨增的信和旗下觀塘凱滙，昨日售出1伙，為2期3座52樓頂層M室特色戶，面積592方呎，屬2房間隔，連498方呎天台，單位昨日以1332萬售出，呎價22500元。

新地元朗錦田北PARK YOHO Bologna昨日亦售出1伙，為8B座3樓C室，面積609方呎，屬3房間隔，單位以809.59萬售出，呎價13294元。

此外，過去周末恒基粉嶺ONE INNOVALE-Cabanna連沽2伙，包括E座8樓6室，面積294方呎，屬1房連衣帽間間隔，以450.85萬售出，呎價15335元；另一宗為E座16樓16室，面積316方呎，同為1房連衣帽間間隔，以453.81萬售出，呎價14361元。

ONE INNOVALE連沽2伙

即將踏入12月份，多個貨尾盤公布銷售安排，部署下月銷售計畫，嘉里旗下屯門滿名山推出3伙，包括2伙洋房及1伙分層單位，面積862至2877方呎，於下月1日起以招標方式發售；同系何文田瀚名亦推出15樓B室於同日起標售。

多個項目包括中洲置業旗下沙田火炭星凱．堤岸、新地位於堅尼地城KENNEDY 38及華懋集團旗下薄扶林豪宅項目碧麗軒，昨日上載銷售安排，延長單位招標期。

愉景灣環境清幽，區內低密度屋苑畔峰有一個銀主盤拍賣，面積1519方呎，開價1230萬，平均呎價8097元，較銀行估價低約21%。

黃開基拍賣行發言人表示，畔峰1字樓D室，面積1519方呎，開價1230萬，平均呎價8097元，銀行估價1550萬，較開拍價低約21%，業主於1987年以126萬購入，近年以物業抵押借貸，最終淪為銀主盤，將於12月7日（星期三）透過該行拍賣，同場共有25項物業供競投，包括住宅、工商鋪、車位及農地，類型多元化。

大嶼山愉景灣二期畔峰位於畔山徑1號，於1986年落成，屬低密度屋苑，共有381個單位，由於位處較高地勢，居高臨下，屋苑周圍綠樹林蔭，環境清幽，在建築設計方面，各單位向東南或西南，空氣清新，戶戶逾千呎，空間闊落。

愉景灣位於大嶼山東北部，現時由23個私人屋苑、4個會所、3座辦公大樓、2個商場及1座酒店組成，提供8527個住宅單位，愉景灣單位款式多樣化，建有各類不同的花園別墅、低座洋房、低座、中座及高座大廈，面積由344方呎（位於第16期）至6833方呎（位於第17期）不等，由開放式單位至6房2廳的獨立屋均有。