房市交易量能直線下滑，據內政部統計顯示，10月全台買賣移轉僅2.2萬棟，單月年減幅擴增至25％，累計前十月全台買賣移轉僅26.6萬棟、年減4.5％，今年全年交易量恐低於2020年的32.6萬棟，為疫情三年以來新低。

買賣移轉棟數快速下滑，反映了今年下半年以來房市交易急縮的現象，今年1、3月仍有單月3萬棟的大量，不過在5月2.9萬棟後，幾乎呈現逐月量縮的態勢，10月的2.2萬棟則為二年多來（不包含2月）的單月最低量，甚至還低於去年反映疫情三級警戒後房市低迷的7、8月份。

以逐月年增率觀察，今年7、8月間由於去年疫情期間、基期較低尚能維持正成長，不過9月起轉為年減14％、10月衰退幅度更擴大至25％，而去年底正值房市買氣極為熱絡的時期，預料今年11、12月的年減幅度還會擴大，以此推估，今年不僅房市交易量連續六年成長將劃下休止符，甚至極有可能創下三年來最低。

以個別縣市來看，全台22個縣市有14個縣市交易量負成長，六都中僅剩台中年增5％，其餘五都均轉為衰退。過去買氣暢旺的熱區，在投資客退場後，包括南、高二都，以及非六都的新竹縣市、嘉義縣市、花蓮衰退幅度均逾1成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，預估全年買賣移轉恐會跌破32萬棟，且這還是上半年房市暢旺下所創出來的數據，若單看下半年房市則更顯冷清，民眾對於未來房市信心從第一季的極度樂觀，轉趨保守。

不過隨疫情逐漸穩定、台股大幅修正後回穩、美國暴力升息暫告一段落，國內利率升息壓力漸消，利空訊息漸淡化下，2023年房市並不悲觀。

根據台電低度用電資料顯示，六都各行政區新建餘屋待售住宅戶數排行，第一名是桃園市龜山區的3,583戶，過去長年空置率偏高的新北市淡水區，新建餘屋僅排行第七名，第二名至四名分別為台中北屯、中壢、桃園區，新建餘屋前四名就有三個位於桃園。

統計顯示，擁有A7重劃區的龜山區新建餘屋是全台唯一超過3,000戶的行政區，新北的板橋及淡水，桃園市的桃園區、中壢區，以及台中市的北屯、南屯區，也都有2,000～2,500戶的新建餘屋，主要多因近年新興重劃區推案量大、進入完工高峰期，且自用或出租比例較低所致。

這幾年新興的重劃區推案大增，對比早期開發區域的老舊市容，重劃區成為這幾年的房市亮點，尤其雙北市入住的門檻較高，吸引部份首購與換屋族群往新北甚至桃園的重劃區移動，也推升重劃區的房價走揚，建商看好在重劃區不斷購地推案，不過一旦景氣反轉，重劃區的新成屋與未來新推案也都會造成壓力。

重劃區在景氣大好時往往成為房市指標，但相對景氣修正時，區域因為房價漲多且潛在供給量大，可能建商在賣、投資客也在賣，區域內還有許多空地未來可能推案，一旦景氣確定反轉時，恐怕就會進入修正的陣痛期。

老牌營建股太設（2506）28日舉辦法說會，今年業外大進補，雖然沒有新案完工交屋，但在「太平洋商業大樓」三個樓層以總價9.8億元成功處分，以及太設持股48.45％子公司豐洋興業，也以1.32億元賣掉「太平洋商業大樓」一個樓層，同步挹注獲利下，推升前三季合併稅後純益達8.7億元，EPS為2.08元，獲利已改寫近11年最高，全年業績表現可望衝高。

太設今年前三季合併營收6.54億元，年減55％，主要是因為去年有台北市都更大案「太平洋之森」完工交屋，認列營收及獲利，因此墊高去年比較基期，今年業績相對下滑。

不過太設近年積極活化資產、優化財務結構，上半年處分「太平洋商業大樓」三個樓層，轉投資豐洋興業也處分一個樓層，改由華岡航務及嘉航國際物流接手，貢獻可觀獲利，累計前三季稅後純益達8.7億元，EPS為2.08元，不但超越去年全年的稅後純益6.45億元、EPS 0.13元，更刷新11年最高紀錄。

太設總經理陳清暉表示，太設短期內業績來源有台北市「太平洋敦南麗舍」，中期以翡翠灣園區、桃園「太平洋陽光四季」第三、四期開發案為主，長期目標則為台北市天母雨農市場都更案。

陳清暉表示，目前在手已銷售、已施工新案，包括「太平洋陽光四季」第一期別墅，基地2,763坪，總銷約10億元，目前社區中心正申請使照，預計明年上半年可望完工交屋，貢獻獲利。

「太平洋敦南麗舍」小宅案位於台北東區蛋黃區地段，預售時已100％完銷，總銷約9億多元，太設可分回約4億元，目前施工中，預計2024年可望完工交屋。

陳清暉表示，太設開發中新案，「太平洋陽光四季」第二期基地3,100坪，共有三大街廓，目前正規劃中，若明年取得建照則有機會推出。

除此之外，太設還有宜蘭市建業段600坪土地，目前規劃為透天及電梯華廈，現在也正都審申請中，預期最快2025年推出。

前十大房貸中的合庫與彰銀，在日前法說會上，均認為明年房市將呈「量跌、價修」狀態，彰銀（2801）內部更研判，預估房價在今年第3季見頂後，有機會在第4季開始反轉，尤其是近兩年漲幅較大區域，修正壓力將會更明顯。

前十大房貸行中，就有六家都是大型公股行庫，行庫內部對房市景氣看法，將左右整體房市資金動能，也備受市場矚目。

位居第四大房貸行的合庫，內部認為受政府打炒房管制措施、美台升息影響，房市交易量減緩；但建材價格居高不下且缺工問題仍在，房價下跌有限，預料明年房市呈「交易量跌、價格緩修」狀態。

位居第十大房貸行的彰銀更指出，今年前十月，六都買賣移轉棟數約20.5萬棟，較去年同期量縮4.4%，尤其從4月起，除8月外，其餘月份六都買賣都較上月下滑，顯示房市買氣已大幅降溫。

彰銀主管說，房市買氣大降有五大主因，一、受本土疫情衝擊，看屋人潮下滑，二、通膨升溫，包括台灣在內的全球央行啟動升息，升息加重房貸與土建融成本，三、全球經濟放緩，四、台股大跌，五、政府打炒房政策力道不減，此五大房市利空罩頂，預估第4季到明年，國內整體房市交易量能續縮。

彰銀也認為，近期營建成本已隨國際原物料價格走跌，出現三個月下滑，預估房價在第3季見頂後，有機會在第4季開始反轉，尤其是近兩年漲幅較大區域，修正壓力將會更明顯。

多家大型公股行庫已將房貸政策做調整，僅做自住、青安房貸，後續更將密切關注房市景氣和政策發展再做因應。

京城銀行（2809）昨（28）日董事會決議，位於台北市精華區仁愛圓環附近的台北分行將進行自辦都更，預估都更後持有新建物的價值將較都更前倍增，達到近17億元，整個都更程序啟動後，預期將在2029年完工，屆時京城銀將遷回台北分行，其餘多出的空間暫定仍將以自用為主，但也不排除比照現況出租。

京城銀董事會並通過將為都更出資5.85億元，在昨天董事會通過後，即將啟動都更程序，目前京城銀已在準備台北分行遷移事宜。

京城銀台北分行位於仁愛路、敦化南路圓環附近大樓，該大樓地下層為知名的老牌西餐廳沾美，京城銀持有樓層為一、二樓，目前台北分行在二樓營業，一樓則是外租收取租金。由於建物老舊、屋齡已達都更門檻，因此京城銀與其他業主決定共同合作進行自辦都更。

京城銀表示，目前京城銀持有一、二樓的部分，合計面積有300坪，預計未來都更完成，依照可分配權值比例20.157039%換算，日後京城銀持有的建物面積將可增加到700坪，而持有不動產的價值，也將從都更前的8.29億元，倍增至16.99億元。不過，由於自辦都更京城銀將出資5.85億元，這部分算是持有成本，因此實際獲得的增值利益並沒有8億元那麼多。更新後的全棟大樓總價值，依照估價機構估算則有約84.32億元。

京城銀除了台北分行所在大樓要自辦都更，台南總行所在現址，也在規劃申請都更，而都更的範圍除了目前總行所在大樓，京城銀近年來在總行鄰近陸續收購土地與建物，累計迄今加上現有總行所在，合計土地面積也有約上千坪，可與鄰近街廓結合擴大都更規模，讓京城銀未來新總行面積大幅擴增，詳細規劃目前尚未定案，因此還沒有提報董事會討論。

根據台電低度用電資料顯示，六都各行政區新建餘屋(待售)住宅宅數排行，第一名是桃園市龜山區的3593戶，第二名則是北屯區，第三名為中壢區，第四則為桃園區，至於過去長年空置率偏高的淡水區，新建餘屋僅排行第七名。專家指出，景氣若暢旺時新建餘屋並不會對市場產生影響，不過一旦景氣反轉後，區域的新建餘屋可能會對房市產生壓抑。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這幾年新興的重劃區推案大增，對比早期開發區域的老舊市容，重劃區成為這幾年的房市亮點，尤其雙北市入住的門檻較高，吸引部份首購與換屋族群往新北甚至桃園的重劃區移動，也推升重劃區的房價走揚，建商看好在重劃區不斷購地推案，不過一旦景氣反轉，重劃區的新房子與未來新推案也都會造成壓力。

統計顯示，近年火熱的重劃區推案量大，同時新建餘屋數量也多，導致區域內出現較多的新建餘屋，前五名新建餘屋數量較多的行政區，就有3個位於桃園市，包括龜山區的3593戶，中壢區的2488戶與桃園區的2462戶，其次則是台中市的北屯區2580戶，新北市板橋區的2269戶，反觀過去空置率長期偏高的淡水區，新建餘屋僅2009戶，對比上述區域，反而新建餘屋數量相對穩定。

曾敬德指出，重劃區在景氣大好時往往成為房市指標，但相對景氣修正時，區域因為房價漲多且潛在供給量大，可能建商在賣、投資客也在賣，區域內還有須多空地未來可能推案，一旦景氣確定反轉時，恐怕就會進入修正的陣痛期。

前十大房貸中的合庫與彰銀，在日前法說會上，均認為明年房市將呈「量跌、價修」狀態，彰銀內部更研判，預估房價在今年第3季見頂後，有機會在第4季開始反轉，尤其是近兩年漲幅較大區域，修正壓力將會更明顯。

前十大房貸行中，就有六家都是大型公股行庫，行庫內部對房市景氣看法，將左右整體房市資金動能，也備受市場矚目。

位居第四大房貸行的合庫，內部認為受政府打炒房管制措施、美台升息影響，房市交易量減緩；但建材價格居高不下且缺工問題仍在，房價下跌有限，預料明年房市呈「交易量跌、價格緩修」狀態。

位居第十大房貸行的彰銀更指出，今年前十月，六都買賣移轉棟數約20.5萬棟，較去年同期量縮4.4%，尤其從4月起，除8月外，其餘月份六都買賣都較上月下滑，顯示房市買氣已大幅降溫。

彰銀主管說，房市買氣大降有五大主因，一、受本土疫情衝擊，看屋人潮下滑，二、通膨升溫，包括台灣在內的全球央行啟動升息，升息加重房貸與土建融成本，三、全球經濟放緩，四、台股大跌，五、政府打炒房政策力道不減，此五大房市利空罩頂，預估第4季到明年，國內整體房市交易量能續縮。

彰銀也認為，近期營建成本已隨國際原物料價格走跌，出現三個月下滑，預估房價在第3季見頂後，有機會在第4季開始反轉，尤其是近兩年漲幅較大區域，修正壓力將會更明顯。

多家大型公股行庫已將房貸政策做調整，僅做自住、青安房貸，後續更將密切關注房市景氣和政策發展再做因應。

今年升息循環啟動後，房市交易出現降溫現象！觀察聯徵中心最新第2季資料，今年申貸案件數從第1季的4萬7668件，至第2季剩4萬6596件，減少1072件，而平均貸款利率也從1.46%升至1.69%，增加0.23%。

進一步觀察各年齡購屋分布佔比，第2季一樣是以30~40歲為購屋主力，佔35.8%，值得注意的是，在第2季購屋年齡層中，50~60歲的購屋族，佔比較上季減少1個百分點，反之20~30歲年齡層的購屋佔比則提高1個百分點，尤其在申貸人數變少的情況下，20~30歲的購屋申貸人數也有明顯增加，顯示以七八年級為主的「輕齡首購族」，仍是今年的購屋主力。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，今年升息已達2碼，其中第1季末就一口氣升息1碼，讓第2季房市逐漸產生變化；由於今年年底前還會有1次央行理監事會議，若再調半碼，則全年調升達2.5碼，每千萬貸款，累計每月房貸比今年升息前多繳3000多元，因此總價越高，影響金額越大，也讓不少非迫切需要的換屋族，延遲換屋計畫。

今年房市除了面臨升息壓力，還有股市震盪，預售屋轉售緊縮政策等變因，這些對於購買高總價或非自用型的置產者來說，購屋意願降低，轉向保守觀望的態度。不過對於首購族而言，因購入物件總價低，升息的影響性相對有限，且由於股市多變與通膨壓力，反而凸顯房地產保值的特性，促使年輕族群堅定「錢進房市」。

統計中也發現，申貸建物的鑑估值，第2季與第1季只差1萬元，差異並不大，但建物面積從第1季的平均147平方公尺，縮減到第2季142平方公尺，等於空間減少約1.5坪左右的概念。

張旭嵐表示，房價不降，利息負擔又再加重，有剛性需求的小資族，只好在相同的預算下，買更小坪數的住宅，以台北市1坪單價70萬左右來算，購屋減少1.5坪，等於總價可以省下100萬元，說多不多，說少不少，正好也為裝潢多留點預算，也讓小宅在升息環境下，始終保持活絡買氣。

12月15日央行將召開理監事會議，外界預期應該會再升半碼，房貸也將從升息前的1.31%來到2.5%，若以一千萬的房貸來計算，首購族每個月房貸將多了九千多元。專家分析，房貸利率若升至臨界點，買方縮手，恐怕會造成房市前景蕭條。另一方面，直到明年農曆春節前後，許多大型建案仍然決定依照計畫推出，總銷金額破千億，也讓市場呈現完全不同的兩種景況。

起重機把建材原料來回運送，一早工地的工人忙不停，隨著九合一選舉落幕，房市大建案連發，光是新北三重就有三大建案陸續推出，都廳大院預估總銷450億元，士林與大安區也有建案正在推，尤其台北之星總銷也達450億元，明年農曆春節前後，將有多筆重量級大案登場，合計總銷金額飆破千億元，不免令人疑惑，房市真的不景氣嗎？

房地產企劃研究室資深經理徐佳馨：「即使面臨整體的市場困境，建商還必須要積極推案，關鍵在於現階段的建商，他是有土地限期開發的壓力，所以他們在這段時間裡面，必須還是要有推案的動作。」

不過央行將在下個月15日召開理監事會議，外界普遍預期，應該會照往例再升半碼，大型行庫內部評估，目前首購族利率已從1.81%起跳，二房族的利率則從2.1%算起，若央行明年再繼續升息，房貸利率拉高到2.5%，恐怕會對房市帶來衝擊。

像是以首購族的1000萬房貸來算，利率起漲點1.31%跟現在利率換算，每個月利息多4166元，但若再升息半碼達到2.5%，利息將再增加到9916元，恐怕也連帶造成整體市況壓力。


房地產企劃研究室資深經理徐佳馨：「我們會認為如果突破2.5%關卡，不僅僅是自用客戶或投資客戶，他們每個月的房貸會增加，包括房租跟其他與房租相關連動的，消費者指標也會因此而增加，甚至在一個程度上會造成市場蕭條。」若央行明年持續升息，不僅房貸利率恐怕會拉高到房市景氣，所能承受的臨界點，也將牽動其他物價波動。

根據內政部不動產資訊平台資料，今年Q2台北市屋齡30年以上的中古屋交易占比高達56%，與2018年同期的45%相比，五年來激增11個百分點，觀察各區，全市以松山區30年以上中古屋交易占比多達79%最高，幾乎每10人買屋就有8人選擇30年以上房子。

其次依序為士林區（76%）、信義區（65%）、大安區（63%）、北投區（60%）。

東森房屋研究中心葉沛堯經理表示，目前北市精華區新建案的房價站穩三位數，預算相對有限的民眾大多會選擇屋齡較高的中古屋，一來可以用較低價格擁有北市門牌，二來也有機會等到都更或危老重建，坐享資產增值的紅利。

葉沛堯指出，目前北市屋齡30年以上中古屋熱銷區域可以分為兩類，一類是松山區、信義區、大安區等「蛋黃中的蛋黃」，這類區域發展較早，為數不多的新建案開價站穩三位數，受薪階級難負擔，多會優先考慮屋齡較高、房價更親民的中古屋。

另一類是像士林、北投這種目前建設話題相對豐沛的房市熱區，伴隨北士科的建設，各大建商大舉進場獵地，不少嗅覺敏銳的置產民眾、企業都會趕在都更到來之前超前部署，購買中古屋等增值。

東森房屋敦北加盟店詹合勇店東指出，北市30年以上中古屋交易最熱絡的松山區，近年新推案數量相當有限，預售屋開價多在每坪130萬以上，在比價效應下，區內中古屋的CP值更加突出，因此成為眾多購屋民眾心目中的首選。

目前松山區以單價落在90~100萬左右的中古華廈最為熱銷，購屋總價則普遍落在3000~4500萬左右，大部分買方都是有剛性需求的自住客，父母長輩多數也會給予一定的經濟支持。

詹合勇表示，雖然中古屋的價格很有吸引力，但購屋民眾在入手中古屋，應注意中古屋屋齡較高，銀行的核貸成數普遍不如新成屋，購屋民眾需要準備較多的自備款，另外中古屋屋況相對複雜，常有壁癌、漏水等情況，入手後往往還需要花費一筆不小的裝潢費用。

近日，深圳樓市最熱的話題莫過於可售型人才房。

歷經半個月，深圳首批供應的6個可售人才住房專案4422套房源認購結果出爐，共計16305戶家庭提交認購申請，最終合格家庭15294戶，整體中簽率接近28%，其中單個專案最低中簽率只有1%。

1%的中簽率也意味著，高性價比房源成為剛需蜂擁而至的重要原因。可售型人才房最大的特點在於，其售價較周邊商品房只有6成左右，相當於六折就能在深圳買房，且申請門檻低於預期。

早在2018年，深圳啟動“二次房改”，彼時明確了未來保障房與商品房供應比例為6：4，其中人才住房的占比在20%左右。至今年11月初，深圳住建局推出了安居君蘭灣府等6個項目住房面向人才配售，可售型人才住房政策正式實施。

一直以來，作為一線城市，深圳房價相對較高，此次市場價六折就可以買到可售型人才房，這是否會帶來深圳樓市生態變革？

六折買房，最低中簽率僅1.1%

深圳首批供應的6個可售人才住房共4422套，其中兩房戶型1957套，三房戶型2465套，配售均價20520-44900元/平方米，價格大概為周邊商品住房6成左右，滿足申請條件可通過公證搖號的方式確立名額。

按照深圳住建局公佈的資訊，此次合格的認購申請家庭中，兩房認購家庭戶數為12679戶，三房認購家庭戶數為2615戶。

這意味著，兩房整體中簽率可達到15.4%，而三房戶型整體中簽率明顯高於兩房，中簽率為94.3%。

從單個項目來看，最低中簽率的項目是星河開市客環球商業中心，其96套兩房戶型共吸引8718戶家庭認購，中簽率只有1.1%。該項目三房戶型中簽率明顯提高，972套共吸引1511戶家庭認購，中簽率達到了64.3%。

認購人數最多的項目是安居鴻棲台，兩房和三房戶型合計認購戶數達到了10571戶，其中288套兩房戶型共吸引8955戶家庭申購，中簽率僅為3.2%。該項目售價均價在42900元/平方米，相較于周邊一手房項目最大差價可達到47400元/平方米。

深圳商品房市場是否會受衝擊

可售型人才房熱捧的同時，市場擔心很大一部分市場潛在的商品住宅客戶被分流，從而給商品房市場帶來一定衝擊。

我們要看哪些人會購買可售型人才房。

具體來看，首批可售人才房申請人需要滿足具有深圳戶籍，參加社保累計繳費3年以上，且是深圳市認定的人才（包括學歷型人才和技能型人才，前者要求全日制本科及以上）等條件，即可申請搖號。

也就是說，可售人才房面向擁有深圳戶籍、本科、無房、社保滿3年剛需人群。

目前，深圳安居型保障住房主要包括公租房、安居房、人才房三種形式，人才房又細分為可租和可售兩種類型，各自針對客群、申請條件及申請方式不同。可售安居房和可售人才房定價均低於周邊商品房價格，整體約為市場價格的50%~60%。

公開信息顯示，深圳目前安居房輪候人數在18萬人左右。也就是說，購買可售型人才房的客戶很大一部分來自于這部分人群，這部分人大部分為剛需客戶。按照可售型人才房流轉機制，簽訂買賣合同滿10年，可按照屆時安居商品房去的完全產權的相關政策規定，申請取得住房完全產權，這對剛需客戶而言具有一定的吸引力。

此外，六折的價格，加上較低的申請門檻，促使這部分輪候的人群中符合標準的一部分客戶轉移至可售型人才房。相較于安居房，可售人才房通過搖號方式確認名額隨機性增大，對社保滿3年新深圳人才十分友好。

至於是否會衝擊到本就疲軟的商品房市場，從目前來看，對整體市場影響有限。

實際上，可售型安居房最大的局限于在於滿10年才能上市流轉，這就避免了價格套利，核心在於引進和留住人才，可售型人才房在此時開啟入市，利好剛需自住型購房人才。

從認購情況也可以看出，實際部分專案搖號中簽率普遍較低，再加上10年流轉期的局限，對整體市場潛在的商品住宅客戶分流有限，分流的客戶主要是安居房輪候庫中滿足“人才”標準的剛需購房者。

長期來看，剛需市場或被擠佔

為了解決深圳住房突出問題，早在2018年，深圳就提出到2035年，將新增170萬住房供應量，其中60%以上為保障性住房，即公租房、安居房、人才房各占20%，剩餘40%為商品住房。

一個很明顯的趨勢是，深圳正在逐漸加大可售安居房用地的供應。

從深圳首個可售型人才用地面世，據不完全統計，截至11月24日，深圳招拍掛項目中可售人才房項目已達到28個，可供應約2.5萬套房，除去上述有6個項目4422套房源入市申購外，未來還有22個項目，可提供2.1萬套住房，主要分佈在南山、寶安、龍華及光明區。

另外，從剛剛收官的深圳第四輪集中土拍也可以明顯看出，取消競自持改為競可售安居房，四批次7宗供地中，除2宗整宗安居型商品房、1宗70%安居型商品房外，其餘四宗全部均設置了“雙競”要求，即競地價、競安居型商品房建築面積。

這種“雙軌並行”的房地產市場格局，在推動深圳住房體系的完善、穩定市場預期的同時，留給房企的剛需市場份額也在相應減少。

實際上，近一年來70平米-90平米一直是深圳的主力成交面積，這部分人群恰恰是剛需和一部分剛改人群。從總價段來看，300萬-500萬元的產品往往是市場成交主力。10月單月來看，主力成交面積段在70-90平米之間，此外，90-120平米面積段成交相較於年初明顯縮量。

總體來看，可售型人才房對商品住宅市場帶來的衝擊有限，作為保障房，可售型人才房最主要的是滿足剛需客群的居住需求，主要面向深圳戶籍社保滿3年的本科無房剛需人群，核心在於引進和留住人才，再加上較低的中簽率以及10年流轉期的局限性，其分流的客戶大概率來自于安居房輪候庫中滿足“人才”標準的客戶，對市場潛在商品住宅購房客戶分流有限。

但從未來趨勢來看，隨著深圳人才房及安居房供應不斷提速，在“雙軌並行”之下深圳房地產市場格局將迎來變化，而留給房企的剛需市場也將不斷被壓縮。

近日，標準普爾在維持合生創展集團有限公司（以下簡稱“合生創展”）長期發行人信用評級為“B”的同時，將評級展望從穩定下調至負面。

在一眾房企陸續結束與國際三大評級機構的合作後，近期市場關於房企“發行人信用評級”被下調的消息明顯減少。而合生創展並沒有向標普要求撤銷其信用評級，一定程度上說明其“勇氣可嘉”，但這也阻擋不了標普對其發行人信用表示擔憂。而這背後的原因，與絕大多數房企一樣近兩年面臨的困難一樣，就是銷售和償債。

“金九銀十”銷售分別下滑45%、52%

今年上半年，儘管行業延續調整，但合生創展在平均售價下降36.6%的情況下，上半年全口徑總合約銷售金額為約168.60億元，同比僅下降約22.72%。其中6月銷售合約銷售34.02億元，同比增長10.76%，成為極少數6月還能錄得銷售額正增長的房企（包括國資房企在內），表現相對強勢。

但事情在本應是旺季的“金九銀十”出現了變化。

克而瑞資料顯示，百強房企1-10月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在44%的較高水準，但9、10月已是年內表現最好的，有邊際企穩跡象。而合生創展公告顯示，其今年前10個月的合同銷售額為262億元，同比下降了27.9%，較百強房企同期降幅相對更有韌性。但在9月和10月，合生創展集團的合同銷售額同比降幅分別擴大至45%和52%，大幅超過百強房企平均25%、28%的降幅水準。

更值得關注的是，自2018年以來，合生創展的銷售均價從11547元/平米，持續提升至2021年的38494元/平米，而今年前十個月的平均銷售價格為23971元/平米，較去年同期的36355元/平米下滑高達34%。

可即使如此，也未能挽救合生創展的銷售。鑒於銷售展望疲軟，標普將合生創展的評級展望調整為負面，認為銷售減少將對其本已緊張的流動性造成壓力。此外，隨著銷售額和利潤率的下降，合生創展集團的杠杆率也反而可能上升，這或是標普負面展望的另一原因。

如果後續銷售持續疲軟，基於上述邏輯的標普或將再度調低合生創展的評級和展望，屆時不排除其也將與標普“合平分手”的可能。

房價預期趨冷 龐大土儲價值打折

在合生創展歷年業績中，廣受詬病的是其銷售和業績增長緩慢，年銷售面積一直在百萬平米徘徊。

梳理公司多年土儲資料發現，在當初還被稱為華南五虎之一的2006年，合生創展的銷售面積就已經有107萬平米，但全年新增390萬平米土儲，截止當年年底土儲就達到1480萬平米。高拿地力度一直維持到2009年，土儲觸達3000萬平米大關，即使放在現在也處於行業頭部。可即便擁有巨幅土地，合生創展卻依然不緊不慢，少量銷售、少量新增補儲，以至於土儲一直維持在這一水準多達13年之久。

不同于其他房企的是，合生創展帳面的土地儲備，如果按照每年銷售一百萬平米，則可滿足多達30年的銷售需求，土儲規模和周轉能力實不匹配。

在以往預售制時代“捂盤待漲”的邏輯下，早年間以便宜價格拿的宗地，隨著時間推移和市場均價的上漲，其所蘊含的內在價值就越高，合生創展無疑就是這一典型。但在地產行業全面回歸製造業常態的新時期，房價上漲的預期趨弱，所囤土地的價值將隨著時間的推移因融資成本、宗地是有許可權減少而打折。

由於合生創展即將在廣州和上海推出的兩個可貢獻700億港幣貨值的大型項目，但上海和廣州的商品房成較量較往年下滑明顯，且供應量卻為近年來的高位，將對合生創展未來一兩年銷售成績及利潤形成較大影響。

實際上，合生創展的利潤率在近幾年已經出現了較大程度的下滑。2015-2021年，毛利率從24.62%一路提升至63.52%，但2021年、2022上半年分別下滑至42.77%、23.27%的水準，並創下上市以來新低毛利率水準。

帳面土儲內在價值邏輯遭遇挑戰，合生創展也被南向資金拋棄，持股占自由流通股份降至6.08%，占總股份僅1.91%。

短期流動性緊張 需加快去化

截止今年中，合生創展帳面“可供出售之物業”及“發展中物業”之和達到1014億元，基本與公司近900億元的有息負債相當。

可以說，龐大的土地儲備沉沒了相當的有息負債。面對地產行業的不確定性，合生創展理應加快降杠杆、快去化的節奏，否則如果銷售進一步下滑，恐面臨流動性危機。

截至2022年6月，合生創展的短期債務約為300億港元，而預計可用現金（不包括監管帳戶的現金）約為170億港元。這導致現金/短期債務的覆蓋率為56%，還踩著一條紅線，存在較大資金缺口。在一個月銷售僅30億元的情況下，合生創展資金無疑會非常緊張的。

此外，截止年中，合生創展的所有債務中有76%是銀行貸款，可見其非常依賴銀行這一間接融資管道。但目前為止，合生創展不僅不是優質示範民營房企，也未有“第二支箭”的動作，在“金融十六條”背景下也僅與建設銀行(5.480, -0.08, -1.44%)簽署授信協定的消息，這與碧桂園、龍湖、萬科等均已多家銀行簽署多家銀行授信千億級別有著巨大差距。

合生創展面臨額流動性緊張難題，還需要自己來解決，正如公司上半年持續以自持物業用來作為抵押，發行ABS（資產支持證券）進行融資。標普報告顯示，截止2021年底合生創展剩餘可抵押資產約180億港元，若加上今年受理的成都合生匯廣場、北京合生財富廣場、合生商業物業等資產，剩餘可供其用來融資的資產或已不多。

所謂成也蕭何敗蕭何，擺在合生創展面前的問題是，如何在行業前景不明朗、銷售持續萎靡的情況下，要儘快去化掉帳面龐大的土地儲備。而從9、10月份的成績來看，合生創展表現的是令人失望的，這也是公司股價在2020年初大幅走牛後，有回到原點的原因。

11月28日晚間，證監會發佈支持房地產市場“政策大禮包”，在股權融資方面推出調整優化5項措施。

具體包括恢復涉房上市公司並購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產企業境外市場上市政策、進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用、積極發揮私募股權投資基金作用等。

“上市房企再融資暫停始於2010年10月份。當年4月，國務院發佈了被稱為‘新國十條’的通知，該通知明確要求對存在土地閒置及炒地行為的房地產開發企業，證監部門暫停批准其上市、再融資和重大資產重組。同年10月，證監會發佈通知稱，為堅決貫徹執行‘新國十條’精神，已暫緩受理房地產開發企業重組申請，對已受理的將徵求國土資源部意見。”一位券商地產首席分析師對第一財經表示，此後房企重組申請和再融資審批相繼暫停至今。

針對股權融資放開，此前業內早有預期。德邦證券地產首席分析師金文曦近日就預測，信貸、債券融資、股權融資“三支箭”將進一步釋放。

恢復並購重組及再融資

一周前，證監會主席易會滿在金融街論壇演講時表示：“當前，要密切關注房地產行業面臨的困難挑戰，支持實施改善優質房企資產負債表計畫，繼續支持房地產企業合理債券融資需求，支援涉房企業開展並購重組及配套融資，支援有一定比例涉房業務的企業開展股權融資。”

一周後，支持政策落地。證監會28日晚間宣佈5項措施，涉及並購重組、再融資以及境外融資等多個方面。

具體來看，一是恢復涉房上市公司並購重組及配套融資。允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司。允許房地產行業上市公司發行股份或支付現金購買涉房資產；發行股份購買資產時，可以募集配套資金；募集資金用於存量涉房專案和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用於拿地拍地、開發新樓盤等。建築等與房地產緊密相關行業的上市公司，參照房地產行業上市公司政策執行，支持“同行業、上下游”整合。

二是恢復上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用於政策支援的房地產業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產專案，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業。

三是調整完善房地產企業境外市場上市政策。與境內A股政策保持一致，恢復以房地產為主業的H股上市公司再融資；恢復主業非房地產業務的其他涉房H股上市公司再融資。

四是進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用。會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優質房地產企業依託符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。

五是積極發揮私募股權投資基金作用。開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施，促進房地產企業盤活經營性不動產並探索新的發展模式。

“過去十二年間，境內上市房企基本失去再融資功能。這一次放開對地產企業而言是重磅利好。雖然大家此前已有預期，但證監會公佈的舉措十分具體，預計地產股還將進一步反映。”前述分析師對記者分析稱。

促進房地產盤活存量

上述5項舉措內容具體，目的也非常明確。

“房地產市場平穩健康發展事關金融市場穩定和經濟社會發展全域。”證監會新聞發言人28日晚間表示，證監會堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，積極發揮資本市場功能，支持實施改善優質房企資產負債表計畫，加大權益補充力度，促進房地產市場盤活存量、防範風險、轉型發展，更好服務穩定宏觀經濟大盤。

前述分析師對記者表示，此次放開並購重組，上市房企既可以並購企業也可以並購專案，資金用途也規定得十分詳細，境內境外政策同步。

“但措施也有所保留，明確是限於盤活存量，不允許用於拿地拍地、開發新樓盤，旨在盤活存量。”他表示，同時政策繼續鼓勵用REITs盤活房企存量，並明確地產PE可以作為合格金融機構去盤活資產，鼓勵權威金融(0.172, 0.00, 1.18%)機構來組織PE基金去處理專案。

近期地產融資“三支箭”連發，為房地產市場恢復發展提供極大支援。“信貸支援工具、債券融資支援工具、股權融資工具並稱支援民企融資的‘三支箭’。2018年央行等監管機構通過信貸、債券、股權三個融資管道支持民營企業融資，債券融資作為政策組合中的‘第二支箭’，可幫助改善民企融資環境，緩解民企信用收縮問題。”金文曦分析稱，房地產行業信用收縮，“第二支箭”協同“第一支箭”，促進民營房企融資修復。而伴隨政策進一步推進，他預計股權融資端也將進一步鬆綁。

據記者瞭解，房地產再融資暫停始於2010年國務院發佈的《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（即“新國十條”）。其中要求，加強對房地產開發企業購地和融資的監管，明確“商業銀行要加強對房地產企業開發貸款的貸前審查和貸後管理。對存在土地閒置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發專案貸款，證監部門暫停批准其上市、再融資和重大資產重組”。

前述地產分析師告訴記者，彼時房地產市場利潤率高、穩定性強，涉及上下游企業多，資金傾向于向房地產市場傾斜，這就會導致對其他實體產業融資能力的擠壓。而且，房地產融資越多，拿地越猛，房價就會越高。

不過，伴隨近期監管部門接連出臺地產融資支持舉措，業界對地產股權融資放開也早有預期，易會滿一周前的發聲，也讓業界對股權融資鬆綁更加期待。此次證監會公佈5項措施，則標誌著地產融資“第三支箭”正式落地。

許家印與深圳這座城市漸行漸遠了。

2022年11月28日晚間，中國恆大公告稱，於2022年11月26日，其轉讓位於深圳灣超級總部基地的原恆大總部地塊，由深圳市安和一號房地產開發有限公司（下稱“安和一號”）競得，交易對價為75.4億元。

啟信寶資料顯示，安和一號成立於今年9月，層層穿透後，其最終由深圳安興一號持股99%，深圳安興二號持股1%。安興一號、安興二號的最終持股人包括興業信託、深圳安居建業以及深圳前海基礎設施投資基金管理有限公司（下稱“前海基礎設施投資基金”），其中興業信託占股比例最大。

深圳安居建業背後是深圳國資委。公開資料顯示，深圳安居建業成立於2022年1月，其最大的股東為深圳人才安居集團，持股比例為40%；此外，深圳國資委旗下的地產企業萬科、深業集團、深圳市特區建工則各持股20%。

這是一個為了紓困而生的平臺，其主要針對深圳範圍內房地產項目提供“三保一防”任務，即保交樓、保民生、保穩定和防範化解房地產領域風險，在此之前也參與過深圳恆大樓盤的盤活工作。

前海基礎設施投資基金背後同樣有深圳國資委的重要成員企業萬科，其持股比例為28.33%。

根據恆大公告，恆大深圳總部地塊目前處於抵押狀態，而辦妥土地的產權轉移登記手續後，深圳公共資源交易中心會將對價全數劃付予恆大方面，全部對價款將用於代為繳納這宗地塊轉讓產生並由恆大方面須繳相關稅費、此外也將支付該這一專案欠付的全部工程款並用於清償目前土地抵押權人的債務。

相比起5年前的出讓價格，本次恆大轉讓深圳總部地塊的價格要高出不少，但最終仍然錄得虧損。

根據公告，2020年、2021年，恆大深圳總部地塊沒有產生任何租金收入，而於2021年12月31日，這宗地塊的資產淨值為72.85億元；而在出讓完畢之後，預期中國恆大將會錄得虧損約1.63億元，（即這宗地塊及地塊上建築物、構築物及其他附著物的合計帳面價值扣除出售事項對價而得出的金額）。

中國恆大解釋稱，出讓這宗地塊的目的是由於其為商業用地，由於中國恆大流動性問題對地塊的開發和建設的進度造成負面影響。出售事項將用於償還這宗地塊的相關債務，有利於中國恆大專注於房地產業務發展，維護各利益相關方共同權益。

中國恆大還強調，其董事（包括獨立非執行董事）認為，出售事項屬公平合理並符中國恆大及所有持份者的整體利益。

這其實是一塊寄託了恆大在深圳紮根期望的地塊。

2017年7月，恆大地產開始了與深圳的交集，啟動將總部搬遷至深圳的工作。其時正是恆大地產加杠杆最為迅猛之時，喊出“跨越式發展”的中國恆大在深圳也瘋狂圈地，將多個城市更新項目收入囊中。

2017年12月19日，恆大以底價55.52億元拿下位於深圳超級總部基地的一宗地塊，樓面價1.92萬/平方米，總建築面積28.92萬平方米，土地性質為商業服務業用地，宗地規劃為辦公+商業+文化設施。其時宗地的建築規劃中指出，“本專案建築高度暫定為小於或等於500米”，這意味著恆大或可以在此建設一座近500米的高樓。其擬建為恆大總部大樓。

根據這一專案的設計方華建集團(4.750, -0.04, -0.84%)華東建築設計研究總院發佈的消息，這一地塊主體功能為總部辦公，同時包括部分文化設施及商業、餐飲功能。建築地上75層，地下6層，地下室深度37.1米，原計劃於2024年竣工。

深圳恆大中心的設計理念以及外觀也一度為行業所關注。根據華建集團華東建築設計研究總院的設計圖，這棟樓其時被設計為金色外觀，設計理念為以“天圓地方”的中國傳統文化思想作為出發點，通過建築語言對其進行了詮釋。

2019年9月23日，許家印還曾經帶隊考察深圳恆大中心的建設進展。根據恆大方面其時提供的施工方公示資料顯示，恆大超級總部已完成項目開工、咬合樁、旋噴注和地連牆等工作，已經進入第二個階段基岩灌漿階段。

這是深圳恆大中心最後一次披露施工進展，此後隨著中國恆大陷入流動性困境，這一專案也逐漸消聲。2021年12月，恆大集團也從其位於深圳後海的辦公大樓搬離，將總部搬回廣州，與深圳五年的交集，至此結束。

隨著深圳總部地塊的轉讓，許家印和恆大在深圳的最後印記也逐漸被淡化抹去，“跨越式發展”這種與商業運行邏輯相悖的歷程，也終告落幕。

11月28日，證監會發佈消息稱，決定在房地產企業股權融資方面調整優化5項措施，並自即日起施行。

中信建投(23.860, -0.84, -3.40%)證券房地產行業首席分析師竺勁稱，允許借殼上市與再融資，助力央國企做大做強，同時有助於減輕民營企業的流動性壓力。自2016年至今無房企成功借殼上市，本次政策恢復涉房房企重組上市，再次打開閘門，有利於在上市公司體系外擁有存量房地產資產的企業，將體外資產注入，做大上市公司淨資產和規模，盤活存量資產。同時，恢復房企再融資，募集資金可以用於補充流動資金、償還債務，有助於進一步減輕當前房企資金壓力，促進其健康發展。此外，通過股權融資募集資金，也有助於“保交樓”政策的落地。（澎湃新聞記者 龐靜濤 計思敏）

各大房企的搶收大戰已經打響。

當2022年進入“倒計時”，在今年年底這一場競爭激烈的搶收行動中，房企們終於動起了真刀真槍。

近日，碧桂園宣佈在11月26日至12月25日舉行為期一個月的“現房節”活動，全國超過30個省份、268個城市中1000多個樓盤的現房，以最低75折的優惠進行促銷，部分樓盤還推出10%首付、買房送傢俱、憑微信步數抽獎等活動。

就碧桂園而言，如此規模的促銷活動並不多見。碧桂園2022年中期報告顯示，截至2022年6月20日，碧桂園擁有3210個處於不同發展階段的項目，其中3179個位於內地。此次促銷活動也是針對內地項目，如北京、廣州、長沙、鄭州、南京、成都、福州等熱門城市均在內，促銷城市占比高達31%。

時代財經查閱碧桂園自有的線上行銷平臺鳳凰雲獲悉，儘管最大的折扣可以達到75折，但大多數樓盤提供的優惠是95折至98折。以廣州為例，僅有6個樓盤參與“現房節”，包括5個位於週邊區域的住宅專案和1個位於中心城區的公寓項目，折扣為95折至99折。

實際上，促銷力度較大的城市基本是低線城市或三四線城市的偏遠區域，如位於長春市雙陽區的碧桂園江山名築貢獻了此次“現房節”最大力度的優惠七五折，鳳凰雲顯示，該樓盤的參考均價為5500-6000元/平方米。

個別樓盤的優惠力度比想像中更大。按照“現房節”的規則，位於四川省達州市渠縣的渠縣碧桂園提供的優惠為88折，參考均價為4280-5500元/平方米，也就是折扣後的均價介於3766-4840元/平方米，按最小面積92平方米計算，總價約為39-51萬元。不過，該樓盤的工作人員告訴時代財經，目前有樓棟推出了“清棟活動”，總價僅需29.9萬元就可買到面積為92-96萬平方米的房子。

此前兩年，碧桂園也會從集團層面開展樓盤行銷活動，主要針對5月份的“55購房節”和9月份的“金秋購房者”，臨近年關“加賽”卻是首次。

對於“加賽”的銷售預期，截至發稿時碧桂園未予回復。不過，值得留意的現象是，不同於過去一年大範圍促銷的主要是流動性緊張的房企，今年年底不少優質頭部房企也加入“戰局”，一場比以往任何時候都要緊張的搶收行動已經打響。

市場消息稱，10月底萬科召開了一次主席郁亮、開發經營本部首席合作人兼CEO張海及各區區首均參加的內部會議。郁亮親自督戰，對今年最後兩個月的銷售衝刺做了部署，包括在全國一大批城市加強各類銷售管道的合作力度。

近期，還有消息稱中海為了衝刺全年各項經營指標，公司領導、部門負責人週末停休，同時號召全體員工一起停休，接近中海的匿名人士向時代財經確認了此事，“但不是中海總部發的”。

一家五十強穩健房企的員工告訴時代財經，公司在10月中旬發佈通知廢除年初訂立的考核指標，加重部分員工的賣房任務，年底之前無法完成任務的所有員工將面臨更為嚴厲的處罰，公司自實施全民行銷計畫以來第一次臨陣變卦，該員工認為或許因為市場低迷導致銷售不佳。

根據克而瑞的資料，2022年1-10月，百強房企全口徑銷售金額同比下降44.6%，頭部房企表現優於行業平均，TOP20房企的全口徑銷售金額同比下滑32.6%。儘管累計銷售資料仍然不好看，但頭部房企的銷售都在回暖。

就碧桂園而言，其公佈的未經審核營運資料顯示，2022年1-10月，公司累計實現權益合同銷售金額約3094.3億元，同比下降37.37%。不過，10月實現的權益合同銷售金額約333.3億元，環比增加4.09%，已連續兩個月實現業績環比增長。

而近期房地產金融政策密集出臺被市場視為重大利好，克而瑞在近期的一份報告中指出，雖救市力度較大，但“回暖效果仍需一段時間的傳遞回饋”，而針對頭部房企在年底的積極搶收，克而瑞認為或因出於“對市場下行購買力持續低位的憂慮，或因加快銷售回款繼續搶佔市場回暖的先行紅利”。

根據中國信達證券最新的報告，今年首十個月中國百強房企累計銷售金額只有約59,230億元（人民幣，下同），同比下降44.6%，下跌姿態延續。如果單看所謂「銀十」的上個月，百強房企銷售金額亦只有約6,135億元，同比下降31.7%。明顯地，「金九」及「銀十」都不如預期地出現，銷售復甦節奏再放緩，市場持續邊際向下。所謂930新政真正的需求刺激未有具體表現，對於預期的作用以及積極信號的釋放似大於實際拉動效果。

房地產救市路徑越見清晰

內地的「金九銀十」旺市未如預期，中央政府於11月份內連環式推行挺樓市措施，房地產救市的路徑越來越清晰了。

其實救助內房業的行動應該始於今年8月份人民銀行拋出所謂「第一支箭」。透過減息、降準、逆回購，鼓勵金融機構加大向房企及買樓人士「放水」，包括新增企業和個人貸款以及貸款進行重組或展期。

時隔一季度後，人民銀行在11月8日再射「第二支箭」！由央行再貸款提供資金支持、針對式支持民營房企在境內發債融資，額度約為2,500億元，金融系統可能為房企共計提供1.2萬億信貸支持。該通知清楚地聲明「對於新發放的配融資形成不良貸款，相關機構和人員已盡職的，可予免責」。

救助範圍擴大至優質民企

截至上周五，三所大型國有銀行含中銀中國、農業銀行和交通銀行各自向眾內房（包括國企和民企）提供意向性授信額度，並簽署合作協議。再者市傳工商銀行亦將於日內正式發布類似計劃。受惠的內房企業包含萬科（中行提供）、中海發展、華潤置地、萬科、龍湖、金地（農行提供）、萬科和美的置業（交行）及龍湖、碧桂園（工行傳提供）。

細心解讀，房地產救市的路徑也浮現微調現象，由最初的「救項目」擴大至「救企業 + 救項目」，但是只是救助優質民營房企（所謂示範房企），由初始的五家、至8月份的八家到11月的超過二十家、由開始的着重國企、央企房企陸續伸延至優質民營房企。

於今月23日，人民銀行及銀保監正式公布《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（下稱「金融十六條」），誠然將救助樓市推上近期的極致。簡單來說，金融十六條主要圍繞四大方向。首先，做好房地產行業的融資，明顯地表明對國企、央企及民營房企一視同仁。第二方向是全力「保交樓」，涉及企業包括良性房企、非良性房企和建築企業。對於良性房企，由央行牽頭，大幅放寬大型商業銀行與債券市場提供的融資口，期望去盤活企業。對已經出現違約和延期的房企，則通過各大國有政策銀行提供專項借款，對爛尾項目進行「保交樓」行動。對於建築企業或其他下游企業，進行穩定信貸投放，期望企業可保住成千上萬的民工「飯碗」！

第三方向是支持開發貸款、信託貸款等融資合理展期。今明兩年都是房企的債券償還高峰期，必須處理好爆需房企。金融十六條提及所有未來半年內到期，可以允許延期一年和延長房地產貸款「兩集中」過渡期。這項措施絕對是非良性民企內房的重要救命符，房企爆需危機可告暫時紓緩下。

最後主要方向包括支持個人住房貸合理需求和切實保護延期貸款的個人微信權益，主旨是保障購房者的合理權益，逐漸建立購房者未來需求信心。

下一步提振置業需求

明顯地首二箭是達到轉向及加強內房金融救市的目的，似乎都是注重供應方面，其實徹底性加強需求才是完全救助內房市的重要點。如何救助非良性民營房企、如何令內地民眾重燃需求及信心買樓置業，這恐怕是第三、第四支箭的作用。兩支箭是相連的，通過良性房企收購和兼併不良性房企企業股權和項目，讓市場和行業重建信心。透過降準行為，把大量銀行系統資金再度投放實體經濟，幫助經濟有序復原，增大市民購買能力，達到再有力重回購房行為。

最後大家注意「保交樓」並不一定可以「保樓價」，讓樓價跟隨經濟表現而有序調整，尤其是三四線城市，未嘗不是好事。起碼有效地把當地經濟狀況同當地樓價掛鈎，減少市場投機風氣，進一步落實市場「房住不炒」的思路，對中國房地產市場長遠有利，市民樂見的！

內地疫情再度升溫，大灣區珠海房地產整體交投仍處於低位水平，經過9月份稍為「觸底回溫」，10月交投再度下跌，新盤上月共錄得1723宗成交，較9月份1882宗，按月下挫8%，在疫情影響下，預期未來數月將穩中趨降。
康華地產大灣區部策劃總監謝天洛表示，珠海當地今年10月一手住宅網簽套數共錄得1723宗，較9月份錄得約1882宗，按月減少8%；10月一手住宅平均價每方米人民幣約16255元（折合港幣每方呎1644元），較9月份每方米人民幣18163元（折合港幣每方呎1687元），按月輕微回落2.5%，回調原因為部分地區如香洲、橫琴、唐家灣的成交量有所下跌，導致平均收值亦跟隨下跌。

珠海樓市整體成交規模依然處於低水平，國慶前後中央釋放多項利好政策，但由於市場仍缺乏信心，令市場觀望情緒較濃厚，令珠海10月份商品住宅成交持續低迷。例如10月19日，珠海市住房公積金管理委員會印發了《關於調整首套個人住房公積金貸款利率的通知》。根據《中國人民銀行關於下調首套個人住房公積金貸款利率的通知》（銀發（2022）226號），自2022年10月1日起，調整珠海市住房公積金貸款利率。

二手成交按月減26%

展望未來數月珠海市一手住宅成交，謝天洛表示，時近年底，一手住宅準備衝刺，發展商有機會推出更大的優惠，有機會加快市民入市步伐。

謝天洛續稱，在一手促銷下，搶去二手市場購買力，令二手交投持續低迷，10月份二手成交量只有185套，較9月份約252套，按月減少26%，造價方面，10月二手住宅平均價約每方米人民幣20133元（折合港幣每方呎2036元），較9月份每方米人民幣21627元（折合港幣每方呎2188元），按月下調約7%，主城區的二手價格仍然穩健，但西區新城附近的二手小區因受一手樓分流了買家，出現一定程度的減少。

珊瑚有房灣區項目負責人劉華基表示，珠海樓市經歷了9月份短暫好轉後，10月交投再度「縮水」，整體成交價格水平拉低，最主要原因為多個盤推出優惠，例如特價房、工抵房所致。雖然自10月1日國慶起，政府下調首套個人住房公職金貸款利率0.15個百分點，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%，10月交投萎縮主要受目前整體經濟環境欠佳以及疫情升溫所致。

劉華基續稱，9月份珠海住宅供應面積約為30.15萬方米，成交面積為19.14萬方米；10月份住宅供應面積回落至約15.49萬方米，成交面積約17.85方米，10月供應從高位回落，按月跌幅接近50%，9月網簽成交有所回溫後，10月即出現跌勢，市場以價換量基調非常明顯，加上即將到來房地產的淡季，一方面房地產刺激政策已經「應出盡出」，從市場反饋來說，對於樓市提振作用有限，再者，疫情風波再起，或會擾亂樓市節奏。預計未來數月都會均價穩中趨降。

至於港人對於珠海物業購買意欲，劉華基表示仍然有不少港人有興趣購買珠海物業，但受制於現時內地疫情升溫，以及中港兩地仍然無法通關，令港人買家難以親身到珠海視察，但仍有部分港人查詢及了解珠海樓市及新盤銷售情況。他續稱，港人在珠海購買物業，大概預算約200萬至300萬人民幣左右，投資及自住比例約在七三之比。

港買家多購作投資

劉華基續稱，港人在珠海入市，主要以金灣、唐家及橫琴較多，現時橫琴住宅每方米人民幣約47577元（折合港幣每方呎4813元），售價較高，金灣住宅平均每方米人民幣約22742元（折合港幣每方呎2300元）；至於唐家均價每方米人民幣約27813元（折合港幣每方呎2814元），唐家為珠海重心打造的高新區，高新企業亦集中於該區，規劃較為完善，並有各大高校例如中山大學。

大陸持續透過國有商業銀行等金融機構注資房企，挽救當前低迷的房市，陸媒日前指出，建設銀行等國有大行與多家大型房企簽署了合作協議，相關消息也帶動25日大陸房地產企業股票大漲。

港股方面，合生創展現漲9.7％，萬科漲逾3.7％，越秀、龍湖、美的置業股價齊揚。陸股方面，首都開發漲近3％。

第一財經指出，建設銀行24日邀請88家房地產和住房租賃企業，進行房地產市場形勢展望暨住房租賃基金交流會，並與8家房企簽署了合作協議，包括央企中交建，地方國企首開、越秀，以及民企萬科、龍湖、美的置業、合生創展、大華。

此外，包括郵政儲蓄銀行、工商銀行、中國銀行等國有大行近日也都有出手大規模授信房企的動作。

太古地產(01972)昨日宣布，上海首個保護性徵收城市更新項目張園當日正式揭幕，其中張園西區作為項目首期率先向公眾開放。張園是太古地產在內地的首個輕資產項目，太古地產以商管形式參與張園項目的設計建議、品牌招商、營運管理、市場策劃等。

太古地產行政總裁彭國邦表示，以張園西區的啟幕為起點，太古地產將繼續與上海靜安置業集團一起，穩步推進張園的後續保護性開發及商管工作，進一步助力南京西路片區城市更新與後街經濟發展。

張園始建於1882年，曾是滬人賞花、看戲、展覽、購物和集會之處，被譽為「海上第一名園」，後逐步改建為石庫門里弄住宅及花園住宅。2018年，靜安區啟動張園地塊保護性徵收工作，採用「徵而不拆、人走房留」的方式，在改造中以保護與傳承上海傳統石庫門里弄風貌。

年內累挫10.54% 業界估全年跌15%

樓市持續下行，跌勢有轉急迹象。上月（10月份）官方私樓樓價指數按月挫2.41%，創近4年來最大單月跌幅，指數連降5個月，令年內跌幅擴至10.54%。業界指，市場欠缺利好消息，料全年樓價挫15%。

差餉物業估價署資料顯示，今年10月私人住宅樓價指數（下稱私樓樓價指數）報352.4點，創2017年11月錄得347.2點後，近5年新低，對比9月錄得361.1點，按月再跌2.41%，跌幅僅次2018年11月大瀉3.14%，為近4年來最急。

私樓樓價指數由今年6月起已連挫5個月，累跌8.59%。事實上，在本港踏入加息周期前夕，樓市跌勢逐步加大，自8月起一連3個月跌幅高逾2%，而對上一次樓價指數連續3個月挫逾2%，已追溯至2018年10月至12月，當時短短3個月大瀉7.7%。

各類單位 全綫跌0.76至2.64%

以5個類別單位樓價指數劃分，上月無一指數倖免，按月各跌0.76%至2.64%，當中以實用面積431至752平方呎的B類單位跌勢最急，由9月錄348.3點，降至上月錄339.1點，創2017年12月以來新低之餘，更連跌6個月，累瀉9.02%。

此外，實用面積431平方呎以下的A類單位，以及實用面積1,722平方呎或以上的E類單位，同期跌幅也達逾2%，分別按月降2.41%及2.39%。

私樓租金指數 按月升0.28%

不過，受惠市場轉買為租個案增多，租金得以支持，上月私人住宅租金指數報179.5點，按月漲0.28%，令年內跌幅收窄至1.75%。

5個類別單位中，僅實用面積431至752平方呎的B類單位租金指數按月跌0.45%，其餘4個分別彈升0.41%至1.42%，升幅最大來自實用面積1,722平方呎或以上的E類單位，由今年9月錄134點，漲至上月錄135.9點。而實用面積430平方呎以下的A類單位，同期亦由197.1點，彈升0.81%，至上月錄198.7點，為今年新高。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，雖然下月美國有機會減慢加息步伐，但香港銀行體系結餘不斷下跌，預計主要銀行會上調P按利率0.25厘。

他認為，基於短期內購買力仍然不足、市場欠缺利好消息，以及受本地及環球經濟前景急速轉差影響，整體市場氣氛疲弱，估計官方私樓售價指數短期仍會繼續尋底，全年跌幅將達15%，明年首季樓價及成交量仍會低位徘徊。

二手樓價持續尋底，馬灣珀麗灣呎價跌穿1萬元關口，2房單位賣525萬元。另外，藍田滙景花園套3房移民盤減逾2成以920萬元易手。

中層537呎 呎價9777

珀麗灣呎價跌穿1萬元關口，消息指，屋苑10座中層E室，實用面積537平方呎，2房望內園，減價58萬以525萬元沽出，呎價9,777元，跌穿1萬元關口，原業主2007年以190萬元購入，持貨15年帳面獲利335萬元，單位升值1.8倍。屋苑11月二手交投疏落，至今暫錄4宗成交。

滙景3房移民盤 920萬易手

同時，市場交投略為回升但樓價續跌，滙景花園11座中層E室，720平方呎3房套房戶，以920萬元易手，呎價12,778元。造價屬近期同類單位次低，亦較今年4月同質素單位10座中層E室，成交價1,120萬低200萬元，跌幅近18%。業主因移民而於今年5月以1,180萬元放盤，半年累減260萬元，約22%易手。屋苑11月暫錄7宗成交，實用均呎價1.26萬元。

其次，葵涌新葵芳花園2房失守500萬，市場人士指，屋苑E座中高層1室，實用面積418平方呎2房，9月初以628萬元放售，及後減至558萬元，近日獲上車客「帶票睇樓」議價60萬以498萬元承接，呎價11,914元，近5年低價。原業主於2015年以438萬元購入，持貨逾7年帳面獲利約60萬元，期內物業升值約14%。

樓市步向調整，市區豪宅再錄大額蝕讓個案。繼西半山天匯有複式戶業主，連使費損手逾4,200萬元後，九龍塘龍濤花園剛也有複式單位業主大幅虧損逾1,800萬元離場。

消息指，龍濤花園一個複式戶，實用面積3,836平方呎，5房，連約1,200平方呎天台，原叫價8,880萬元，其後一度減價至8,380萬元求售，無人問津下，剛再大幅調低至7,080萬元終沽出，呎價18,457元。

據了解，原業主2018年初斥8,380萬元入市，持貨近5年帳面損手1,300萬元或15.5%，計及其他開支料更虧損約1,811萬元。

ONE HOMANTIN兩房 蝕196.4萬

另外，何文田新晉屋苑ONE HOMANTIN及皓畋亦相繼錄損手交易，香港置業首席高級營業經理鄭桂鈺說，當中ONE HOMANTIN 3座低層G室2房，實用面積483平方呎，原叫價1,300萬元，累減三口價後，終降至860萬元售出，呎價17,805元。原業主2016年以1,056.4萬元購入，帳面蝕196.4萬元或18.6%，連同使費料虧損約285萬元。

紅磡海名軒4房 低估價1成售

至於紅磡海名軒1座低層A室4房，實用面積1,666平方呎，以4,200萬元賣出，呎價25,210元，較銀行估價低約1成。原業主2010年以3,000萬元購入，帳面賺1,200萬元或4成。

2022年樓價反覆向下，累跌逾1成，太古地產 （01972） 董事--住宅事務杜偉業認為，目前香港樓市因應全球及本地的經濟環境而有作調整，但相信市場已逐步消化加息帶來的影響，只會為樓市帶來短期的影響。集團計劃未來10年投資逾千億元在香港、內地及東南亞物業市場。

太古地產2022年主力推售位於灣仔星街小區的EIGHT STAR STREET。截至10月13日，共有29個單位售出，佔總數78%，銷售總額6.28億元，平均呎價達38,888元。項目最高呎價更達5.3萬元，可見深受市場追捧。

展望2023年，太古地產將繼續推售EIGHT STAR STREET。另外，在香港正積極發展3個住宅項目，包括黃竹坑站第4期項目（預計將於2024年落成）；位於柴灣前巴士車廠地皮的住宅項目（預計將於2025年落成）；以及今年較早前投得的灣仔皇后大道東269號（預計將於2025年落成）。

柴灣巴士車廠重建 成焦點

其中黃竹站第4期項目，太古地產持有25%權益。項目包括兩座住宅大廈，提供約800個住宅單位，現正進行上蓋工程，最快於2023年第1季開始預售。

另一大型項目為柴灣巴士車廠重建，是港島區僅有為數不多的大型屋苑，融合了都市繁華和綠化空間之元素。太古地產持有該合資公司其中80% 權益。計劃興建3座住宅大樓及零售商場，總樓面面積約69.4萬平方呎，提供約800伙，是太古地產於港島區的重點大型項目。項目設1至4房，屬同區少有供應。地基工程進行中，預計於2025年落成。

而集團於今年6月投得灣仔皇后大道東269號的住宅用地，總樓面面積約為11.6萬平方呎，位處黃金地段，甚具發展潛力，有利發揮太古地產在發展優質高尚住宅項目的優勢。太古地產一直投放資源發展灣仔一帶，同區住宅項目EIGHT STAR STREET是一個成功例子。

除香港外，太古地產近年積極開拓東南亞市場，除了位於新加坡的豪華項目EDEN於去年悉數售出外，於印尼及越南正參與多個項目。

杜偉業透露，集團投資以長期回報作首要考慮，計劃在未來10年投資超過1,000億港元，在香港、內地和東南亞發展一系列新項目，當中約200億港元資金將會投放於香港及東南亞的住宅物業交易。我們會密切留意政府的賣地計劃，如果符合公司的發展策略，會考慮參與發展。

涉般咸道35號逾7成業權 市值約1.42億

施政報告提出建議放寬強拍門檻，將樓齡達50年或以上但少於70年的私樓強拍門檻，由8成業權降至7成。而市場最新錄1宗逾7成業權物業放售，市值約1.42億元，料屬相關建議公布後，首宗相關放售個案。

有測量師估計，當條例落實後，日後再會有一籃子物業陸續推出市場放售，或可隨即申請強拍。

為加快市區重建，於10月中公布的施政報告建議放寬強拍門檻，當中包括建議把樓齡達50年或以上但少於70年的私人樓宇門檻，由8成業權降至7成。有業主將西半山般咸道35號舊樓逾7成業權，以聯合放售形式推出市場。據市場資訊透露，項目的市值約1.42億元。

二級歷史建築 放售樓面5430呎

中原（工商舖）商舖部副分區營業董事周佩珊表示，該物業現為1幢樓高4層的二戰前西式建築物，是次放售部分包括地下連地庫、1樓及2樓，佔全幢約76.9%業權份數。物業地下及地庫面積同約1,600平方呎，1樓及2樓面積則均約1,115平方呎，是次放售業權涉及的總樓面面積約5,430平方呎，以交吉形式出售。

值得一提的是，項目早於2011年3月22日已被列為二級歷史建築。翻查古物諮詢委員會資料，項目建於1941年前，設計蘊含殖民地建築風格與南亞特色，在越戰時期，項目地下的餅店專為到港美軍供應高級麵包，但樓上各層現已改為住宅用途。

周氏續稱，毗連物業並已獲批重建，當中般咸道24至30號獲批建成一幢27層高住宅，反映發展商看好舊樓重建潛力。

政策落實後 料一籃子即申強拍

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國估計，過去數年發展商已經有不少未集齊8成業權的舊樓，若日後落實放寬強拍門檻，估計會有一籃子物業會放售或可隨即申請強拍，當中以樓齡50年至70年的舊樓比例較高。

白居二效應 新居屋較受歡迎

新一批白居二合資格人士出籠，帶動二手居屋交投急增，當中可以承造高成數按揭及長按揭年期的新居屋較受歡迎，其中長沙灣凱樂苑單月錄7宗二手買賣，屬入伙後最旺月份。

香港置業區域董事方文偉表示，凱樂苑A座高層13室，實用面積478平方呎，屬於2房間隔，單位連簇新裝修，原本叫價600萬元放盤，議價後以569萬元（未補地價）易手，呎價11,904元。

原業主於2019年以約346.8萬元購入，是次易手帳面獲利222萬元，期內升值約64%。

荃灣尚翠苑 錄4宗成交

其次，美聯物業高級分區營業經理梁仲維透露，荃灣尚翠苑11月連錄4宗二手買賣，其中尚翠苑B座低層8室，實用面積438平方呎，屬於2房間隔，8月份開始放盤，當時叫價550萬元，本月初減至500萬元吸客，最終再減20萬元，以480萬元（未補地價）易手。原業主2017年以245.4萬元購入，持貨約5年帳面獲利234.6萬元，期內升值96%。

另一方面，消息指，上水安盛苑11月暫錄1宗成交，屋苑高層1室，實用面積441平方呎，2房間隔，開價445萬元（連地價），議價後以398萬元易手，累減47萬元，呎價9,025元。新買家為上車客，原業主於2019年8月以443萬元購入，持貨3年帳面蝕讓約45萬元，單位期內貶值10%。

其次，將軍澳彩明苑C座高層8室，實用面積506平方呎，2房移民盤，擁開揚市景，最初開價540萬元（未補地價），現降價90萬以450萬元易手，呎價8,893元。原業主於2018年11月以463萬元（未補地價）買入，持貨4年蝕讓13萬元。

利嘉閣（工商舖）地產－－工商部高級營業董事朱亮恒表示，工廈買賣登記連番回落，惟繼施政報告搶企業、振經濟後，美國通脹似有受控、內地檢疫放寬及港股回勇等好消息陸續湧現支持下，後市有望止跌回升。

根據利嘉閣（工商舖）地產資料所得，2022年10月份全港共錄得145宗工廈物業買賣登記（數字主要反映2至4星期前工廈市場實際市況），較9月的172宗減少16%，連跌兩月，創2020年6月以來的29個月新低；月內登記總值錄得12.67億元，按月減少27%，連跌3個月同創近29個月最少。

按物業價格作分析，在7個價格組別的工廈買賣登記當中，10月份錄得4跌2升1持平，當中以銀碼200萬元以下組別登記量跌幅最大，由前月的22宗，大減50%至上月只有11宗。

另外，2,000萬至5,000萬元以內及500萬至1,000萬元以內的兩個組別，分別減少44%及38%，各自錄得5宗及28宗登記；至於登記量最活躍的200萬至500萬元以內組別錄得76宗，按月微升6%。而上月貴重工廈登記個案當中，以香港仔興偉中心22樓的近1.2億元登記最矚目；其次是長沙灣柏裕工業中心7樓A至D室、8樓A至D室連2個車位的9,800萬元登記。

就該行定期觀察的10個主要工業區作分析，共錄得6區下跌、3區上升及1區持平的情況；當中以長沙灣區的跌幅最大，由9月份買賣登記有13宗，大減54%至10月的6宗。此外，觀塘區亦錄得52%的跌幅，月內只有10宗登記。至於最活躍觀察區繼續是葵涌，上月共錄37宗登記，惟按月減少1宗或3%。

料本月約120宗 按月挫17%

朱亮恒指出，10月份登記量下跌，主要反映9月下旬及10月上旬市場實況，當時香港首度加息，而且港股持續下試低位，利淡情況一直延續至10月底，加上11月初香港再度加息，故本月工廈買賣登記料續減少。截至本月22日為止，11月暫只錄約84宗工廈買賣登記，預計全月最終錄約120宗，按月料再挫17%。

不過，近期市場相繼有較正面因素釋出，包括美國通脹似有受控、內地放寬入境檢疫日數及股市顯著反彈等，對後市均有提振作用，料12月工廈買賣登記量可止跌回穩，重拾升軌。

市區舊樓地舖獲高價「拔釘」，現由樂風集團夥拍博領資產管理及石壁投資牽頭財團收購的佐敦南京街19至21號，最後一個地舖以6180萬元成交，作價較鄰舖高出77.2%。

資料顯示，南京街21號地下，建築面積約1000方呎，由樂風集團旗下公司以6180萬元購入，呎價約6.18萬元。原業主於2014年以2500萬元買入，持貨8年，賬面獲利3680萬元，升值近1.5倍。

樂風集團等今年8月向土地審裁處申請強拍南京街19至21號，僅餘21號地下未成功收購，現時購入舖位後，已統一業權。毗連的南京街19號地下，面積相若，去年11月成交價約3488萬元，反映是次成交價較一年前鄰舖大幅高出2692萬元或77.2%。

至於樂風集團等正在收購的南京街11至21號，整個地盤面積約7250方呎，可以最高地積比率12倍重建一幢約8.7萬方呎的甲級商廈。

菁雋基座商場物業叫價3.9億

另一方面，中原（工商舖）商舖部副分區營業董事周佩珊表示，西半山般咸道35號舊樓約76.9%業權份數以聯合放售形式推出市場。物業現為一幢樓高4層的二戰前西式建築物，地盤面積約1648方呎，於2011年列為二級歷史建築。是次推出放售的物業涉及地下連地庫、1樓及2樓，合共樓面面積約5430方呎，市場估值約1.42億元，呎價約2.62萬元。

此外，戴德梁行資本市場部執行董事葉健均指出，屯門青棉徑2號菁雋基座商場，包括地下至2樓，總建築面積約3.85萬方呎，連47個私家車車位及5個貨車車位，以意向價3.88億元放售，呎價逾1萬元。

寫字樓租賃市場仍然疲弱，加上有新商廈落成，令整體空置率上升。仲量聯行最新發表的《香港地產市場觀察》報告指出，整體甲級寫字樓市場空置率由9月底的10.5%，升至10月底的11%。

報告提到，整體甲級寫字樓市場10月錄得47.9萬方呎的淨吸納量（搬入多過遷出），但空置率依然錄上升，主要是鰂魚涌太古坊二座及荃灣沙咀道1號兩幢新商廈落成。主要分區市場中，中環、灣仔及銅鑼灣的寫字樓空置率分別微升至8.4%及9.7%，尖沙咀空置率則由11.2%回落至11%。

仲量聯行香港董事總經理鮑雅歷（Alex Barnes）表示，空置率上升主要原因是新供應增加，不過目前有不少租戶正趁市場不乏新寫字樓選擇，物色更優質的辦公空間。

仲量聯行香港研究部執行董事黃志輝稱，10月整體市場租金按月進一步下跌0.6%。灣仔及銅鑼灣和尖沙咀的租金分別回軟0.2%和0.1%；中環則下滑0.6%，跌幅為主要分區市場中最大。

樓市交投淡靜，二手市場頻現減價成交，造價紛以低價售出，甚至出現蝕讓個案，中原副分區營業經理李建華表示，荃灣海濱花園2座高層E室，面積419方呎，2房間隔，以474萬沽出，呎價11313元，造價較上月同類高層戶再低8萬，重返2017年水平。原業主則於2008年2月以150萬元買入單位，持貨14年轉售，帳面仍可獲利324萬元，升值2.2倍。

美聯市務經理陳偉健表示，葵涌新葵芳花園E座中高層01室，面積418方呎，2房間隔，以498萬獲承接，造價重返2017年水平，呎價約11914元。原業主於2015年初以438萬元購入物業，持貨逾7年，帳面獲利約60萬元，期內物業升值約14%。

愉景新城3房738萬沽

港置首席區域董事馬漢偉稱，長沙灣喜盈中層B室，面積約666方呎，3房套連儲物室間隔，以1008萬成交，呎價約15135元，低市價約3%。市場消息指，荃灣愉景新城7座中層D室，面積610方呎，3房套房間隔，以738萬沽出，造價重返2019年水平，呎價12098元。

中原副區域營業經理王勤學稱，元朗朗屏8號1座高層J室，面積598方呎，3房間隔，以777.5萬沽出，呎價13002元，創同類單位逾1年半新低。原業主於2017年4月以829.7萬一手買入單位，持貨5年轉售，帳面蝕52.2萬，單位期內貶值6.3%。

朗8每呎1.3萬售創年半新低

中原高級分行經理黃冠中指，青衣綠悠雅苑2座中層E室，面積535方呎，兩房間隔，618萬（居二市場價）易手，造價創同類型單位一年半以來新低，呎價11551元。買家為外區上車客，見大量白居二購買力湧入市場搶盤，競爭激烈，故此甫收到購買證便立即由外區趕入青衣購入上址。原業主則於2013年4月以350.8萬元一手買入單位，持貨9年轉售，帳面獲利約267.2萬元，升值76%。

港置首席聯席董事謝啟源表示，長沙灣泓景臺8座中層E室，面積434方呎，2房間隔，以694萬易手，呎價約15991元，較市價低5%。