力麒（5512）29日法說會指出，目前累計手握近500億元儲備案量，其中台北市邊建邊售新案「力麒天沐」明年將完工入帳；市場預期，若完工後持續順銷，全年業績可望爆發。

力麒今年前三季業績主要以銷售新北市新莊「力麒家家富富」成屋案為主，推升前三季營收46.43億、年增20.6％，稅後純益0.72億、年增94.5％，EPS達0.1元。

展望明年，業績將以「力麒天沐」的銷售及入帳為主，力麒分回87％、約53.8億元，預計明年第二季可望開始交屋入帳，屆時業績可望明顯衝高。另外新莊「家家富富」可售金額約39.3億元，目前成屋銷售中，累計已售80％。

力麒表示，推案主力遍佈雙北都會區段，未來持續以購地、都更及危老等多元開發模式，目前手中握有的土地存量多達九筆，力麒也重押台北市商辦市場，位於松江路企業總部大樓案，基地約472坪，將興建地上21樓、地下五層辦公大樓，估計可售金額高達102.9億元，今年6月已動工興建。

另外力麒正整合中山北路六段蘭雅段都更案，基地約972.54坪，計畫興建為地上26樓、地下四層住宅大樓，估計可售金額達93.5億元，現正申請都更權利變換計畫核定中，預計明年可望公開銷售。

即使房市反轉，不過仍有建商大手筆布局桃園土地，根據實價登錄顯示，今年6月合環建設機構以約40.2億元，買下中壢忠孝段逾6,800坪土地，刷新近三年來建商在桃園購地總價紀錄。

2020～2021年間，不乏建商大手筆以超過20億～30億元購地布局桃園，今年以來隨著政策調控、地價高漲，建商明顯縮手，甚至超過10億元的購地規模也相當稀有。今年6月，包括新店投資開發、勝滿企業及37位自然人，聯手斥資40.19億元買下桃園內壢土地、單價約每坪58.7萬元，據悉買方為出身新店的知名建商合環建設，未來該筆土地也將分期開發。

台灣房屋文化長春直營店店長江政翰表示，該筆土地四面臨路、完整街廓，為內壢商圈難得一見的大面積方正素地，南北分別面向忠孝公園、甲蟲兒童公園，享有公園首排景觀，住宅區土地已觸及7字頭，未來發展性也令人期待，往後推案行情有機會叩關4字頭。

觀察疫情近三年間的桃園十大土地交易區域分布，中壢區占一半最多，整體來看，以中華郵政花費逾88億元購入龜山A7產專區國有地總價最高，開發作為郵政物流園區，不過若以建商開發的角度來看，以合環建設購入該內壢土地交易總價最高，包括興富發、宏普、寶佳、中悅、樺龍等建商都有大手筆出手單一土地的紀錄。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，近年桃園大型土地交易，多集中在具有前景的重劃區及產業園區，中壢「重劃題材」豐厚，機場捷運沿線各站區，積極推動區段徵收、市地重劃的土地開發，其中A18到A19的青埔高鐵特區、A20的興和特區，以及A22老街溪站的區段徵收，由於重劃區大面積土地供給較多，加上中壢區為南桃園的發展中樞，不動產身價居桃園市前茅，使中壢成為大型建商布局的重點區域。

2022年再過一個月即將結束，盤點台中市今年大面積精華土地標售案、或地上權招商案，最終紛以流標或轉為私下議約告終。據統計，上述土地面積合計高達2.9萬坪、總底標逾300億元，房仲業者認為，景氣低迷、建商資金受限、投資趨向保守等因素，都是造成台中精華土地標售受挫的主因。

今年以來，台中市公開標售卻未成交的大面積土地，大都座落在具有發展潛力的精華區或蛋黃區，其中，最大一筆土地標售案，就是吸引力集團八年前砸近21億元，取得烏日區近1.53萬坪的「購物專用區」土地。

吸引力集團原規劃要在烏日區打造ATT購物中心台中館，不料，後來廣三百貨集團砸下重金標下台中高鐵專區「超級娛樂城」投資開發案，為避免未來兩大商場打擂台，吸引力集團決定棄守商場投資案，委託普華不動產公開標售土地，預估底標在40億～50億元間。該案原本預計今年1月下旬開標，最後卻雷聲大雨點小，後續也未再聽聞該土地動向。

此外，台中西屯區水湳中央公園特區，今年也有二塊私有精華地公開標售，最後均轉為私下議約，其中，「文商段」2,987坪土地，今年初以底價不低於113億元、每坪單價突破350萬元，創下台中土地公開標售新單價；水湳另一塊3,528坪土地，預估底標價破百億；經查，目前上述二塊土地所有權人並未異動。

台中近年來最被看好的北屯區14期重劃區與南屯區單元二重劃區，同樣有大面積住宅用地、以區域單價新高公開標售，惟上述二筆土地標售案同樣轉為私下議約，未聽聞土地有移轉成交消息；另外，七期精華區5,018坪地上權招商案，11月也以流標收場。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，今年台中不少討論度頗高的大面積土地傳出流標，分析三大原因，包含價碼太高、央行限貸令、景氣低迷；尤其是近年央行收緊銀根，建商土建融水位降低，購地貸款上限僅5成，還要保留1成開工款，又需面臨18個月的限期開工令，加深建商購地開發的難度和意願。

台中房仲業者分析，年中之前，台中土地市場受惠資金潮助攻、成交案遍地開花，惟下半年隨著市場買氣冷卻，資金動能趨緩，除非能有台中烏日高鐵特區「超級娛樂城」、北屯區14期「漢神洲際購物中心」、東區「三井LaLaport」購物商場等明確且即將營運的重大投資案出現，才有機會帶動周邊土地交易重新活絡。

據實價登錄，今年6月成交一筆位在中壢區忠孝段1316地號土地交易，基地面積6,842.24坪，總價40.19億元，每坪單價58.7萬元，創下桃園市今年以來實登最高總價紀錄，買方為新店投資開發、勝滿企業及37位自然人。

由於新店投資開發的負責人，與出身新北新店的知名建商合環建設負責人相同，市場推測買方為合環建設，以旗下相關企業及股東名義購入土地。

台灣房屋文化長春直營店店長江政翰表示，該筆交易是僅次於星宇航空（2646）購入G基地的89.57億元，以及統一超商買進桃園航空城計畫優先產業專用區H基地的60億元，是桃園市2022年土地交易總價的前三名，前兩筆實價尚未揭露。

江政翰表示，中壢區忠孝段土地總價不斐，主要有四大優勢，包括占地廣大、地段精華、街廓完整及公園景觀，整體地段條件佳，對買家來說，是布局內壢的絕佳選擇。另外，實價登錄統計，近三年桃園總價最高的前十名土地交易排行榜，中壢區囊括一半，共有五筆交易擠進前十名。

排行第一是中華郵政花費逾88億元，買入A7產專區國有地，用來開發為郵政物流園區；今年6月售出的中壢忠孝段土地雖居亞軍，但扣除官方機構買賣後，為桃園近年總價最高的民間購地交易，對市場具指標意義。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，中壢區占據桃園高總價土地交易排行榜，主要是中壢的「重劃題材」豐厚，近年機場捷運沿線各站區，積極推動區段徵收、市地重劃的土地開發，其中A18到A19的青埔高鐵特區、A20的興和特區，以及A22站的區段徵收，都在中壢區。重劃區大面積土地供給較多，加上中壢區為南桃園發展中樞，不動產身價居桃園市前茅，使中壢區成為桃園高總價土地交易的熱點。

第一建經研究中心副理張菱育指出，高總價土地通常面積廣大，因此財力門檻也高，然而近年受央行信用管制影響，行庫對購地放款趨於保守，目前購地貸款成數上限僅五成，還須保留一成動工款，且有限期開工的壓力；在銀彈緊縮情況下，有實力參與購地角逐多半是資金雄厚的大咖建商。

根據金管會銀行局統計，今年房貸放款呈現「民進公退」，有些公股銀行的房貸戶數較去年衰退，不過民銀普遍都呈現正成長，反映過去一段時間民銀對於房貸放款態度相對積極。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，當景氣欠佳又碰到銀行放款接近滿水位時，銀行對於案件評估會更嚴謹，不過也有少數銀行有鑑於房市交易量萎縮，用較好的條件爭取客戶，每家銀行情況都不盡相同，購屋人可向在地代書詢問哪些銀行比較好貸，以爭取較好條件。

另外透過大型仲介業者成交，也常有配合銀行可以談到比較好的條件。

曾敬德指出，各家銀行的放款政策不同，也常常會有短期調控的措施，有時候會寬鬆一些，有時候會緊縮一些，不過仍以民間銀行的彈性較大，因此統計發現今年民銀的房貸戶數還是呈現成長，但多數公股銀行的房貸戶數反而衰退。

根據金管會銀行局統計資料顯示，今年累計至九月的房貸家數，前10大銀行呈現公股減少多，但民銀普遍房貸戶數還是成長，包括房貸最大戶的土地銀行房貸戶數較去年底減少約4000戶，合庫、華南銀行、彰化銀行等房貸戶數也都略微減少，雖然台灣銀行增加3400餘戶，第一銀行也增加2800戶，但公股銀行普遍放貸較為保守。

不過民銀包括中國信託、富邦銀行、玉山銀行、國泰世華銀行等，今年的房貸數戶普遍都還增加超過2000戶。

曾敬德表示，公銀對於房貸本來態度就較為保守，加上現在有些銀行放貸額度已經接近滿水位，實務上發現銀行接案更為謹慎，更重視客戶與不動產條件，但也有少數銀行認為現在交易量少市場競爭，願意用較佳的利率條件爭取客戶。

曾敬德建議，每個時間點銀行的政策都會不太一樣，可以和在地代書詢問，哪些銀行近期比較積極，另外有些產品銀行放款政策差異也會很大，例如店面、透天等，也可和在地代書詢問哪些銀行比較容易爭取到好的條件，或者是透過大型仲介業者成交，也常有配合銀行可以談到比較好的條件。

近年產業擴廠動能強勁，尤其半導體、科技業製程上需要大量作業人力，員工宿舍也變成企業留才的重要舉措之一。世邦魏理仕今（29）日公布，標售位於台南新市建坪近2000坪全棟住宅大樓，為新市區內極為稀有之高收益投資標的，現況作為宿舍、全棟幾乎是滿租狀態，租屋族群以南科園區員工及外派專業人士為主，除具有穩定收益外，也適合企業主考量地利之便，投資打造員工專屬宿舍。

另，該案鄰近主要幹道省道1號，同時連接國道1、3號及國道8號，串聯各大工業區及生活圈，也擁有絕佳的交通優勢。

世邦魏理仕指出，員工有住宅的需求，企業自然要協助尋覓適合的房地，有些企業更進一步考慮，如果有適合的土地，乾脆自己來做員工宿舍，倘若員工宿舍整體規畫設計舒適、房租得宜、滿足員工需求，至配備是有具語言能力、能接待外籍員工的物管人員，都可為重點加分項目。

以中保科技為例，去年中保科技斥資千萬元，進行北中南員工宿舍大改建計畫，選擇在台高二大都會區籌劃建置的「會館」，採飯店式管理，房型從一到三人房都有，員工入住據聞每月僅要支付百元清潔費，提著行李就可以輕鬆入住台北與高雄蛋黃區。

而中華電信在今年8月底，才剛舉辦落成啟用典禮，斥資近3億元，在桃園市楊梅區，打造地上六樓、地下一樓、標榜是智慧綠建築的員工宿舍，整棟大樓包含124間套房，主建物並導入AI智慧家庭、人臉辨識、智慧停車場、IoT物聯感測、MOD影視多媒體、IOC智慧管理中心、BIM直覺式建物管理、安全防災、居家健康等亮點服務，配有福利社、休閒健身中心、會客交誼廳等公共空間；

另，像將最先進的晶片製程廠設於南科，又在台南積極布局，購置大量土地的半導體晶片製造商台積電，11月才又釋出擴大徵才消息。台積電雖在美國亞利桑那州擴廠，但是在廠區在啟用前，為了安置來台接受員工訓練的外籍工程師，索性成為台糖房客，斥資數千萬，承租台糖在台南沙崙科學園區，興建的循環住宅作為員工宿舍。上嵌太陽能板的荷蘭式屋頂、能供給社區所有的公共用電。

另，還有循環水回收使用，每天可以回收約20噸左右水量，供給生態循環池、中庭噴灌系統的水量使用。351戶、配備一到三房的房型，甚至連工程師的眷屬也能一同入住。

世邦魏理仕資本市場部主管林敬超表示，南科園區橫跨台南新市、善化及安定三個區域，目前就業人口已突破9萬人、居住人口已達16.5萬人，優先開發的LM住宅特區開發已趨近飽和，政府也正積極加速FG特區區段徵收；待區域發展成熟，有望與新市、善化傳統市鎮結合，成為18萬人口的大南科新市鎮。

新市具備雙鐵路之優勢，地理位置介於科技園區與台南市中心之間，坐擁國道一號、三號及八號，及即將全線開通之北外環快速道路，南來北往交通便利。

據591實價登錄，統計今年前三季全台重劃區預售屋價格，漲幅最高前15名中，以新竹地區上榜5區最多，又以竹北高鐵特區、台科大重劃區、金雅舊社重劃區漲勢最兇，近一年漲幅達6成以上。591指出，以竹科買盤為主的新竹，去年受惠科技業景氣暢旺，竹科新貴將大量資金挹注於房地產，因而漲幅最高。

漲幅第一的竹北高鐵特區，短短一年間由3字頭飆升至6字頭，漲幅65.9%，台科大重劃區漲幅63.8%居次，第三則是金雅舊社重劃區漲幅63.5%。

漲幅超過5成的重劃區依序為高雄新市鎮、台中市十一期重劃區、高雄大學特區，高雄新市鎮以及高雄大學特區因台積電於楠梓設廠影響，房價一年間正式揮別1字頭，甚至部分預售屋個案成交價來到3字頭，漲勢驚人。

十一期重劃區內知名商圈與私校林立，周圍則是被擁有台中巨蛋與漢神洲際購物中心的十四期重劃區環繞，自十四期於去年推案後，十一期房價也受到拉抬，目前預售屋成交價已破5字頭。

漲幅超過4成的重劃區則有竹北縣治二期、台南鄭子寮重劃區，縣治二期重劃區位於竹北核心，區域內有竹北遠百與喜來登商圈，商業氛圍濃厚，然而由於開發飽和，近年推案量少。

低密度、高綠覆的鄭子寮重劃區，因鄰近台南市中心，待北外環快速道路完工後，可以大幅縮短與南科的距離，周邊未來還有「南山台南廣場」，該區預售屋目前已穩坐4字頭。

漲幅超過3成的重劃區包括新北市土城暫緩重劃區、台中烏日高鐵特區、竹北縣治一期重劃區、桃園A7站重劃區、台南舉喜重劃區、新北鳳鳴重劃區。

暫緩重劃區緊鄰舊市區商圈加上捷運板南線行經，交通發達、生活機能到位，備受自住客青睞。烏日高鐵特區，不僅有高鐵、台鐵及捷運綠線三鐵交會，號稱全台高鐵站最大招商案的「高鐵娛樂購物城」也於去年底正式簽約，後勢看漲。

接著縣治一期重劃區為竹北重劃區中最早開發的區域，不過由於房價基期較高，因此漲幅相對竹北其他區域少。A7站重劃區為桃園市唯一入榜的重劃區，該區緊鄰新北又有桃園機場捷運行經，是不少雙北首購客移居之地。由華友聯集團自辦的舉喜重劃區，區域內可以透過台17線及台86線快速道路串聯台南各地，交通便利，加上房價基期低，漲幅表現更明顯。

鳳鳴重劃區位於新北與桃園交界，受惠捷運三鶯線與台鐵增設鳳鳴站，未來區域內將有雙軌交會，且重劃區緊鄰龜山工業區，大量就業人口支撐當地房市。

最後，台南九份子重劃區，房價漲幅近3成，該區不僅為低碳示範社區，更坐擁水岸景觀，交通方面則有北外環快速道路連接南科與市區，使得不少南科新貴選擇在此購屋。

房市近來再度出現反轉跡象，政大財管系教授陳明吉研究指出，過去半世紀多，台灣房價經歷6次循環，有5次房價收縮期在5~7年，1次則有16年之久，不過國內因有政策調控避免房市泡沫失控，即使房市修正也不至於出現暴漲暴跌，進而導致金融危機。

政治大學商學院信義不動產研究發展中心近日舉辦房價系列講座，由研究房價多年的政治大學財務管理學系陳明吉教授做房價系列研究分享，第一場從時列角度看房價長期變化，分析從1966年到2022年近一甲子台灣房價的變化。

陳明吉指出，台灣房價除了有長期上漲趨勢外，更有漲多跌少之不對稱變化，且有很強之抗跌性。

以長期趨勢來看，台灣早期房價上漲主要由經濟成長所驅動，在1980年代末期房價上漲是經濟成長與金融自由化同時影響所造成，而1990年後之房價則主要由金融因素所推升，早期台灣房價是各地區齊漲，屬共移型，後期是北部都會區帶動其他地區，屬蔓延型。

陳明吉表示，過去半世紀，台灣房價共有六次循環，有五次2至3年的擴張期，一次10年的擴張期，而收縮期有五次在5到7年間，一次則有16年之久，觀察有長收縮期伴隨長擴張期之現象。

若與國際房市比較，台灣房價波動幅度相對不大，根據陳明吉建構的房價風險模型，若以台北市房價資料估計風險，因早期波動幅度較大，有1%的機率在單季出現二成多的下行風險。

但隨著近年台北市房價波動幅度逐漸縮小，出現如此大幅下跌的機率亦大減，且由於政府會對房市進行調控，國內房價泡沫不致於太大，使得下行風險亦不會太高，較不會像美國房價暴漲暴跌而導致金融風暴。

陳明吉表示，雖然台灣過去房價長期的上漲趨勢沒有出現明顯的結構性轉變，但不代表未來不會因結構性轉變而轉為長期下跌，亦不代表短期不會下跌。雖然長期持有者較不用擔心，但短期投資者仍必須注意房價波動風險。由於房價變化乃受總體經濟與金融所牽動，應依據大環境面因素來研判未來房價走勢，不能僅單看房市本身的條件。

房屋貸款已轉成「貸方市場」，各銀行在有限資源下，只做「好客戶」。據金管會的最新統計，9月底為止，前十大房貸行中，華南銀、彰銀（2801）房貸餘額更不增反減、陷入負成長，全面嚴控房貸，一向積極耕耘房市的國泰世華銀9月單月也見縮手。

一位資深房仲業者直言，目前房貸已明顯轉為「貸方市場」，尤其市占較高的公股行庫，在有限資源下，只能「挑好客戶」；民營銀行則視各家資金水位，可承作空間各有不同。

所謂「有限資源」，是指各銀行9月因股債市崩跌吃掉淨值、市場資金又轉緊，加上受制銀行不動產放款30%天條等諸多因素，大舉壓縮新承做房貸空間，在「手上銀彈不多下，自然得將有限資源、用在好客戶身上」，否就採拉高利率因應。

銀行主管坦言，在資金行情終止下，國人房貸資金取得難度增加，將進一步緊縮買盤進場、出價意願，也會形成未來出場的壓力，房市觀望氣氛會更濃。

據金管會統計，9月全體國銀房貸餘額（不含催收款）9兆1,903億元，總房貸戶數201萬1,366戶，月增較上月各回升到0.38%及0.07%，但未能回到第2季交屋榮景時的水準，顯示反彈力道薄弱。

再進一步觀察年增率，房貸餘額年增8.1%連六個月下滑，並探22個月低點，新貸戶數年增1.39%則是26個月低點，幾乎無成長動能。

房仲業者直言，9月兩大房市指標「單月小彈、年增續衰」，顯示8月因民俗月季節因素及時任美國眾議院院長裴洛西來台引發的兩岸矛盾，確實已使買氣明顯收縮，9月即便因8月遞延交屋而小幅回彈，但整體年增率下滑趨勢不變。

若以前十大房貸行來看，9月以華南銀、彰銀、玉山銀等三家房貸量、新貸戶數全衰退，又以華銀和彰銀房貸餘額水位、戶數「不增反減」，對房市後市保守以待；位居第六大房貸行的國泰世華銀9月則是房貸量、戶數成長力道已降。

國泰世華銀9月房貸餘額5,227.4億元，戶數8.6萬戶，即便年增成長力道仍是今年高點，但9月單月增1.1%及0.96%，各下探七個月和六個月低點，顯示出現縮手。

華南銀房貸水位連兩個月共減少16.5億元，9月房貸餘額降到5,066億元，戶數則連三個月共減少549戶掉到12.1萬戶，房貸與戶數年增各是6.13%及0.57%同探兩年低點。

彰銀房貸水位連兩個月略降3.14億元，9月房貸餘額降到3871億元，戶數則連八個月大砍了1248戶到8.1萬戶，房貸年增5.95%是近三年低點、戶數則年減0.42%探兩年半新低。

玉山銀9月房貸餘額4778億元、戶數9.2萬戶，月增各是0.41%和0.15%同步探18個月新低，年增各是12.97%及5.22%則同探七個月低點，成長動能趨緩。

前十大房貸中的合庫與彰銀，在日前法說會上，均認為明年房市將呈「量跌、價修」狀態，彰銀（2801）內部更研判，預估房價在今年第3季見頂後，有機會在第4季開始反轉，尤其是近兩年漲幅較大區域，修正壓力將會更明顯。

前十大房貸行中，就有六家都是大型公股行庫，行庫內部對房市景氣看法，將左右整體房市資金動能，也備受市場矚目。

位居第四大房貸行的合庫，內部認為受政府打炒房管制措施、美台升息影響，房市交易量減緩；但建材價格居高不下且缺工問題仍在，房價下跌有限，預料明年房市呈「交易量跌、價格緩修」狀態。

位居第十大房貸行的彰銀更指出，今年前十月，六都買賣移轉棟數約20.5萬棟，較去年同期量縮4.4%，尤其從4月起，除8月外，其餘月份六都買賣都較上月下滑，顯示房市買氣已大幅降溫。

彰銀主管說，房市買氣大降有五大主因，一、受本土疫情衝擊，看屋人潮下滑，二、通膨升溫，包括台灣在內的全球央行啟動升息，升息加重房貸與土建融成本，三、全球經濟放緩，四、台股大跌，五、政府打炒房政策力道不減，此五大房市利空罩頂，預估第4季到明年，國內整體房市交易量能續縮。

彰銀也認為，近期營建成本已隨國際原物料價格走跌，出現三個月下滑，預估房價在第3季見頂後，有機會在第4季開始反轉，尤其是近兩年漲幅較大區域，修正壓力將會更明顯。

多家大型公股行庫已將房貸政策做調整，僅做自住、青安房貸，後續更將密切關注房市景氣和政策發展再做因應。

近期利好不斷的房地產市場，又迎來了一連五項優化措施。

28日晚間，證監會宣佈在股權融資方面調整優化5項措施支持房地產市場平穩健康發展，被業內解讀為射出支持房企融資“第三支箭”。

資料圖：廣州珠江新城。 程景偉 攝資料圖：廣州珠江新城。 程景偉 攝
“第三支箭”正式落地

在不久前召開的金融街(5.850, 0.53, 9.96%)論壇年會上，證監會主席易會滿表達了資本市場支持房地產市場平穩健康發展的政策態度。

此次，證監會明確了在支援房地產企業股權融資方面的具體政策措施，包括恢復涉房上市公司並購重組及配套融資，恢復上市房企和涉房上市公司再融資，調整完善房地產企業境外市場上市政策，進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用，積極發揮私募股權投資基金作用。

“這標誌‘第三支箭’正式落地，支持房企融資‘三箭齊發’。” 中指研究院企業事業部研究負責人劉水指出，此前貸款融資“第一支箭”、債券融資“第二支箭”已經落地，支持企業股權融資為“第三支箭”，恢復上市房企和涉房上市公司非公開方式再融資，標誌“第三支箭”正式落地。

“金融側的穩中求進，是保障經濟建設穩定發展，有效防範和化解房地產市場風險的重要舉措。”58安居客房產研究院分院院長張波認為。

張波表示，面對不確定性不斷增多的外部環境，以及房地產市場下行壓力，“第二支箭”在本月已密集落地，但單靠債權融資對房地產行業來說依然難言可快速渡過難關。“第三支箭”對房企的意義重大，通過股權融資的發力，將有力推動房企解決資金問題。

資料圖：無錫一處樓盤。 孫權 攝資料圖：無錫一處樓盤。 孫權 攝
兩個“恢復”成重要關注點

5項措施中，“恢復涉房上市公司並購重組及配套融資”“恢復上市房企和涉房上市公司再融資”尤為受到關注。

“重組上市工作重啟，是目前房企存量債務過大下的關鍵一招，有助於真正化解去年下半年以來積壓的債務問題。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

“恢復涉房上市公司並購重組及配套融資明確了對房企重組上市落實寬鬆政策，尤其是提及發行股份或支付現金購買涉房資產，對目前問題企業和優質房企都是好消息。”嚴躍進認為，問題企業可以借此類重組上市工作理順債務關係，優質房企則有收購或控制此類企業的機會。

對於恢復上市房企和涉房上市公司再融資，嚴躍進解釋稱，再融資屬於上市公司IPO後的新的融資方式，其有別於目前類似交易商協會推出的“第二支箭”的模式。房企獲得非公開方式的融資方式，有助於定向尋找投資方，規避了此前公開發債面臨的認籌不足的尷尬。

張波也指出，從具體執行層面來看，允許上市房企的非公開方式融資，這一做法表現得更為靈活，對於融資金融的用途也表述較為廣泛，主要涉及到項目的開工建設，並可用於債務償還，這一做法對緩解房企的債務壓力將非常直接。

資料圖：鄭州某商品房銷售中心展示的樓房沙盤。 韓章雲 攝資料圖：鄭州某商品房銷售中心展示的樓房沙盤。 韓章雲 攝
將加快化解、有效防範房地產風險

政策中明確規定，引導募集資金用於政策支持的房地產業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目。嚴躍進認為，過去有信貸、債券融資和專項資金做支援，當前再融資政策可以為這些房企增加新的資金來源。

劉水也認為，這將加快出險上市房企重組，加快化解房地產風險，加快房地產風險出清。

同時，政策提出調整完善房地產企業境外市場上市政策。恢復以房地產為主業的H股上市公司再融資，恢復主業非房地產業務的其他涉房H股上市公司再融資。劉水認為，這表明監管部門支持H股上市房企再融資，緩解房企流動性緊張局面，防範房企風險繼續擴大。

業內分析也指出，政策中還有其他亮點。比如在重組上市方面提到“同行業、上下游”整合，將加快房地產企業與上下游建築企業、裝飾等企業整合；進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用，擴大了房企融資方式，有助於改善企業資產負債表；發揮私募股權投資基金作用，同樣對更快更好化解房企債務問題、促進房企資金狀況快速改善等具有積極作用。

“‘第三支箭’相比‘第二支箭’，優勢在於不會直接增加房企的負債規模，同時也依然可以為房企融資提供充足的管道。”嚴躍進稱。（完）

11月29日晚，福星股份(4.820, 0.30, 6.64%)、世茂股份(2.740, 0.18, 7.03%)、北新路橋(5.190, 0.12, 2.37%)3家公司不約而同發佈籌畫定增事項公告。其中，福星股份擬定增募集資金用於公司房地產專案開發。世茂股份公告稱，擬籌畫定增募集資金用於公司“保交樓、保民生”相關的房地產專案開發、償還部分公開市場債務本息、以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金等。北新路橋擬定增募集資金用於公司項目建設和日常經營。

時隔多年，房企再融資重現江湖。

福星股份公告稱，近日，為促進房地產市場平穩健康發展，積極發揮資本市場功能，中國證監會決定在房地產企業股權融資等方面調整優化5項措施，支持改善優質房企資產負債表，加大權益補充力度，防範化解風險、促進盤活存量和轉型發展。

福星股份披露，為積極回應相關政策，滿足公司業務發展需要，進一步優化資本結構，提高盈利能力及綜合競爭力，公司擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，募集資金擬用於公司房地產專案開發。

首批3家房企為何這麼快？

“這是證監會政策調整優化後的首批落地案例。說明政策執行得很快，效果是立竿見影的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

嚴躍進認為，首批3家企業的積極行動，表明當前政策已經出現了歷史上罕見的最佳視窗期，房地產企業要對各類再融資政策做積極解讀，尤其是關注各類機構投資者的資金和投資意願，主動聯繫主動對接，積極消化目前好的政策效應。

還有分析師認為，股權再融資的重啟，也將在一定程度上推動房地產企業股價的回歸。

和多家地產企業一樣，福星股份的總市值也是嚴重低於淨資產。以公司最新市值45.76億元計算，僅為公司112億元淨資產的41%。

房地產上市公司中，不乏一些行業龍頭，還有多家大型央企，打響第一槍的，為何是福星股份？

“在房地產上市公司中，福星股份的規模不算太大，經營比較穩健。”有接受採訪的券商研究員向記者分析。該研究員同時也指出，地產企業對資金的需求量較大，普遍具有較強的融資需求。

作為一家中型地產公司，福星股份的經營和財務均相對穩健。公司2022年三季報顯示，今年前三季度，公司實現營業收入92億元，同比增長9.28%，實現歸屬于上市公司股東的淨利潤6053萬元，同比下滑了48%，不過扣除非經常性損益後的淨利潤為1.72億元，同比增長了403%。

在財務報告中，福星股份曾表示，公司把財務穩健放在首位，充分利用政策視窗期，通過加快開發銷售節奏，科學分析盤活資產，確保現金流安全穩定，同時做好重點支付安排，提高資金使用效率。

根據最新政策，允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用於政策支援的房地產業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產專案，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設。

“舊城改造”恰好是福星股份業務的一個重要特色。據福星股份財報，公司是最早參與武漢市“三舊”（“城中村”及舊城、舊廠）改造的公司之一，以“城中村”改造為主。房地產業務自開展以來，公司走差異化和專業化路線，先後參與武漢、北京等地的“三舊”改造，形成了“一、二級聯動”和“城市核心區運營”的開發模式，為公司的持續、穩定、健康發展提供了重要保障。

另從行業地位來看，福星股份今年上半年獲得“2022中國房地產城市更新優秀企業”“2022滬深上市房地產公司財務穩健性TOP10”“2022中國房地產品牌影響力百強企業”等多項榮譽，並連續17次獲得“中國房地產百強企業”稱號。

11月16日，福星股份披露了擬申請註冊發行不超過60億元中期票據的公告。公告稱，近期，相關部門陸續出臺一系列政策保障房地產合理融資需求，保持房地產融資平穩有序。為進一步拓寬公司融資管道，優化公司債務結構，滿足公司經營發展需要，公司擬向中國銀行(3.140, 0.03, 0.96%)間市場交易商協會申請註冊發行額度不超過人民幣60億元的中期票據。

11月29日晚間，世茂股份發佈公告稱，公司擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，募集資金擬用於公司“保交樓、保民生”相關的房地產專案開發、償還部分公開市場債務本息、以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金等。


同日晚間，涉房上市公司北新路橋也宣佈正在籌畫非公開發行股票事項。公告稱，為滿足公司業務發展需要，進一步優化公司資本結構，提高綜合競爭力，公司正在論證籌畫非公開發行股票事項。公司擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，募集資金擬用於公司項目建設和日常經營。

北新路橋主營業務為公共交通基礎設施施工，房地產是公司重要業務板塊之一。財務報表顯示，2022年上半年，公司房地產實現銷售5.22億元，占當期公司總營收的9.14%。

沉寂許久的融創中國（01918.HK），在房地產情緒高昂的時刻悄然現身。

11月29日晚間，融創發佈公告稱，預計2021年公司擁有人應占淨利潤較2020年下降約207%，核心淨利潤較2020年下降約184%。此前該公司曾宣佈，預計2021年公司擁有人應占淨利潤及核心淨利潤，較2020年分別同比下降85%及50%。

據披露，此番資料差異，主要因3月後新冠疫情反復爆發，房地產銷售市場快速下行，融創經營環境發生較大變化，就發展中物業及持作出售的竣工物業、應收款項及對外擔保預期信貸虧損、文旅城建設及運營業務板塊的商譽及相關長期資產作出進一步減值撥備等。

作為曾經的行業TOP5房企，融創在出現債務危機後一度“消聲”，不僅延遲刊發2021年度業績，2022年中期業績的刊發及報告寄發也有延遲。此番突然發聲，並將於12月8日召開董事會考慮批准發佈2021年業績，瞬間讓投資者沸騰。

目前，要實現公司股票複牌，融創除了要刊發所有未刊發財務業績，還要撤銷或駁回針對公司的清盤呈請、並解除清盤人的委任。

今年9月，債權人陳淮軍在香港高等法院向融創中國提出清盤呈請，內容有關融創中國未償還其持有的優先票據，涉及本金2200萬美元及應計利息。融創稱，該清盤行為是單個債權人的激進行為，公司將採取一切措施抗辯。

除了業績刊發及清盤呈請這兩道關，融創的當務之急是推出債務重組方案。日前市場消息稱，融創正籌備對其境內的債券進行整體重組，相關重組條款正在進行磋商之中，或涉及融創旗下存續境內債券及關聯ABS規模合計約154億元。

融創中國表示，現階段已開始與債權人小組顧問積極溝通初步重組方案，目前很大一部分債權人對公司通過債務重組表示支持，計畫在2022年年內對外公佈重組方案，將繼續努力維持經營穩定，實現債權人儘快以最大幅度回收債權。

如果進展順利，融創將成為繼富力、龍光後，第三家進行境內債整體重組的房企。此前，富力地產的全部8筆境內債券，都獲得了3年以上的展期，總額為135億元；10筆美元債也實現整體展期，還款期限全部延長3~4年。

近日相繼推出的房企融資政策，也讓業內對出險房企困境求生抱有一絲期待。有消息顯示，華南一家出險房企在停滯數月後重新開始尋找戰投合作機會。另一房企高管則向第一財經透露，公司已經著手逐步讓經營回歸正常狀態。

出險房企的蘇醒，來源於近期金融監管機構高頻度出臺扶持性政策，尤其是一些優化資產負債表的政策，讓企業看到了重生的機會。

證監會28日消息顯示，要恢復上市房企和涉房上市公司再融資；允許符合條件的房企實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司；恢復以房地產為主業的H股上市公司和非房地產主業的其他涉房H股上市公司再融資等。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，“第三支箭”提及了重組、再融資、鼓勵私募介入等，其實都是出險房企需要積極把握的政策工具，可以認為具有更好的效應，使得目前一些“奄奄一息”的上市房企重新提振起來。

在他看來，出險企業可以借此類重組上市工作理順債務關係，對於優質房企來說，則有收購或控制出險企業的機會。重組上市工作重啟，也是目前房企存量債務過大下的關鍵一招，有助於真正化解去年下半年以來積壓的債務問題。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水也表示，允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司，將加快出險上市房企重組，加快化解房地產風險，加快房地產風險出清。

除了收並購機會打開，上市房企再融資的管道也被拓寬，允許上市房企非公開方式再融資，資金用途除了“保交樓”，還可用於補充流動資金和償還債務。這樣即規避了此前公開發債面臨的認籌不足的尷尬，也能為房企補充流動性。

申萬宏源(4.150, 0.10, 2.47%)認為，本次房企股權融資放開意味著“既要保專案、更要保主體”政策的持續有力推進，對短期資金略有困難的房企有力保主體，另一方面推動優質房企收並購出險房企或出險項目，有利於國企央企進行集團內地產資源整合協同。

也有業內觀點認為，新政將更多惠及較優質房企，出險房企離重生還有很長的路要走。

標普信評稱，上述措施將有助於穩定優質房企的信用品質，幫助市場恢復信心，但仍需關注其落地範圍、規模及時間；同時依然有選擇性，更偏重以市場化方式支援那些治理完善、聚焦主業、資質良好的優質企業，可能不會惠及全部房企。

11月28日，證監會決定在房企股權融資方面調整優化5項措施。“進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用”被列為其中一項舉措，證監會明確，會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優質房地產企業依託符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。

“保租房REITs”被放在明顯位置。目前公募REITs市場中，保租房專案共有4單（含1單已獲批但尚未上市交易），無論是產品數量還是市值份額均已初具規模。其中，華夏基金華潤有巢REIT是國內首單市場化機構運營的保障房REITs產品，而華潤置地成為首家涉獵保租房REITs的房企。

公募基金也早已出手佈局。中金基金是中金廈門安居REIT基金管理人，公司相關負責人表示，作為基礎設施領域的理想資產類型之一，發行保租房公募REITs可通過資本市場打造可持續的保租房投融資模式，提高保租房有效供給。同時，已運營成熟穩定的存量保租房可通過發行公募REITs的方式進行“資產IPO”，盤活存量資產。

“對於投資者而言，由於相對穩定的出租率和租金，以及與政策關聯度較高，保租房REITs具備一定的抗週期屬性，是不動產權REITs中的‘保障性’資產；對於原始權益人而言，‘十四五’期間各地擴大保租房供給的強勁需求，疊加政策面支撐，其也有動力嘗試通過發行REITs推動保租房投資建設。” 中信證券(19.740, 0.73, 3.84%)首席經濟學家明明在接受《證券日報》記者採訪時認為，因此，從供需兩端來看，保租房REITs的擴容潛力較大，可滿足投資者和原始權益人的不同需求。

中金基金相關負責人預計，未來，或將有更多符合條件的保租房通過首發或擴募的方式發行公募REITs，保租房REITs的產品數量及總體規模有望逐漸發展壯大，形成REITs市場的“保租房板塊”。

接下來，如何借REITs方式盤活房企專案，同時充實保租房房源，需要市場各方仔細研究。

明明認為，一方面，需加強對相關REITs回收資金用途的引導和監管，包括開設回收資金專項帳戶，完善回收資金的使用申請、風險控制、資訊披露等，確保回收資金能夠以資本金等形式投入新的保租房建設中。另一方面，對於不同的市場參與主體，政策面可考慮出臺相關細則作為指導，為回收資金監管提供制度支持；原始權益人需要對REITs服務實體經濟、助推存量資產和新增投資良性迴圈的重要意義做到充分認識；基金管理人則需落實監管義務，跟蹤回收資金投入專案的全流程，包括資金使用和專案開工進度等。

在孫桂平看來，從REITs分紅收益要求來看，除傳統保租房專案外，普通住宅項目的租售比通常較低，並不太適合充當保租房的房源，而商住公寓項目租售比較高，較適合發行REITs。當然，這還需要政策面進一步加大推動力度，使得商住公寓項目以及租售比高的住宅項目等都可以轉化為保租房專案，通過REITs發行上市。

明明分析稱，當前，存量保租房REITs的原始權益人均為當地主要的保租房建設和運營主體，持有大量同類型的保租房專案。率先嘗試擴募的5單公募REITs，均購入了原有原始權益人及其同一控制下的關聯方所持的存量資產。由此來看，存量保租房REITs或能通過擴募這一方式，實現存量資產和新增投資的良性迴圈。

除保租房REITs的擴募路徑較為清晰外，明明認為，“新發保租房REITs有望擴展至二線城市。從中國招標投標公共服務平臺披露的公開資料顯示，包括天津、西安等地都在積極嘗試保租房REITs專案的試點。”

11月29日，北京、杭州、武漢等地第四輪集中土拍收官，無錫率先完成第五輪集中土拍。

北京6宗地成交總金額超過135億元，其中1宗地吸引了14家房企競價，最終雙“觸頂”成交；

杭州8宗涉宅地塊中有3宗地觸及封頂搖號，成交總金額98.9億元。

武漢6宗地塊均底價成交，成交總金額為45億元。

無錫14宗地塊均底價成交，成交總金額為224億元。

業內人士認為，北京第四輪土拍熱度一定程度上超出預期；杭州土拍熱度分化依舊，同時企業拿地更加理性，本土房企成拿地主力；武漢、無錫土地市場則較為冷淡，地方國資成拿地大戶。

北京6宗地收金135億

11月29日，北京第四輪集中土拍收官。此次供地僅6宗，其中朝陽3宗，石景山、門頭溝、通州各1宗，總規劃建築面積31.93萬平方米，起拍總價122.9億。最終，6宗地成交總金額為135.22億元。

其中，朝陽區平房鄉PF-45地塊熱度最高，共吸引了中海、金茂、金隅、金地、保利+建工等14家房企參與競拍，在報價達上限後，有8家企業參與競“現房銷售”面積，“現房銷售”面積達上限後進入搖號環節，最終，三元嘉業以24.38億元+現場競報現房銷售面積10000平方米的條件競得該地塊。

朝陽區平房鄉PF-44地塊也吸引了10家房企參與競拍，在地價和現房銷售面積雙雙“觸頂”後，有5家企業參與搖號環節，最終，保利+建工聯合體以25.53億元+現場競報現房銷售面積10000平方米的條件競得該地塊。

另一宗朝陽區崔各莊鄉地塊也有9家房企參與競拍，包括招商蛇口(15.920, 0.99, 6.63%)、中海、華潤、金隅等，最終，金隅以32.32億元+現場競報現房銷售面積35000平方米的條件競得該地塊。

此外，石景山區地塊被中海以28.4億元競得；通州區地塊被城建興華以16.69億元競得；門頭溝地塊被中建方程+中建信和聯合體以7.9億元底價拿下。

對此，中指研究院土地事業部研究負責人張凱認為，總體來看，北京第四輪土拍熱度一定程度上超出預期，主要受到三方面的影響，其一，目前全國房地產市場仍未企穩，北京、上海等個別城市由於房地產市場熱度尚好，是當下房企為數不多的投資選擇。本次全國各地多個中建系房企齊聚北京參拍，也從側面反映出這一點。其二，在今年第四輪土拍以前，北京全年涉宅用地僅成交49宗，同比去年全年的64宗減少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務，都希望在今年四批次有所斬獲和補倉。其三，北京的很多城投類企業均具備操盤開發能力，本次也積極參拍，這與其他城市城投托底拿地的邏輯完全不同，也因此將本次土拍熱度推上了新的臺階。

杭州8宗地攬金近百億

11月29日，杭州第四輪集中供地正式出讓，8宗涉宅地塊全部成交，其中有3宗地塊觸及封頂搖號，成交總金額98.9億元。

據瞭解，地處熱門板塊的四堡七堡地塊和世紀城核心區01號地塊是本輪土拍爭奪焦點，其中，5家房企參與四堡七堡地塊的搖號，42家房企參與世紀城核心區01號地塊的搖號，富陽的銀湖地塊也有2家房企參與搖號。

除了上述3宗觸及封頂地塊外，在本次出讓的8宗地塊中，有4宗底價成交，多位於遠郊區域；還有1宗雖未達到封頂，但溢價率也達到10.75%。

中指研究院華東分院常務副總經理高院生指出，此次杭州土拍熱度分化依舊，同時企業拿地更加理性，本土房企成拿地主力，本土龍頭企業濱江競得錢江世紀城2宗地塊，河上、場口、富春的地塊則分別由浙江新世界(7.110, 0.20, 2.89%)、杭州東吳、富陽百合等本土房企競得。3宗封頂地塊中，由建杭置業搖中四堡七堡地塊，中天美好集團搖中世紀城核心區01號地塊，富陽山水置業搖中銀湖地塊。

至此，杭州2022年集中供地已全部結束。據中指研究院統計，杭州全年土地出讓金達到約1914億元，同比2021年有所回落。高院生認為，主要受整體市場環境回落以及房企資金困境的影響，但相比於其他城市而言，杭州市場仍具有較充足的韌性，房企依然中長期持續看好。

武漢、無錫全部底價成交

11月29日，武漢第四輪集中土拍完成，合計供應7宗涉宅用地。據瞭解，其中一地塊已延期至12月20日競拍，或將與已經公告的第五輪土拍一起供應，剩餘6宗地塊均底價成交，合計成交金額為45億元。

張凱指出，本次拿地企業均為地方國資企業，其中湖北聯投拿下103號地塊、武漢城建拿下98號地塊，而武漢交投和中建八局聯合體拿下武糧庫的99、100、101三宗地，而96號地塊在競拍時間截止之前最後階段由武漢礄房集團出價競得。

從拿地企業結構來看，據中指研究院統計，今年全年截至目前，武漢拿地大戶為地方國資，拿地金額占比達55%；央國企拿地金額占比29%，位居次席；民企拿地金額占比僅16%。縱觀全年，武漢今年僅4宗地塊溢價成交，其餘地塊均底價成交或流拍，反映出今年武漢市場較為冷淡。

同日，無錫第五輪集中土拍完成，成為首個完成今年第五輪集中土拍的城市。據瞭解，此次出讓的14宗地全部底價成交，總成交金額為224億元，全年完成率96%。

張凱指出，除備受矚目的經開區奧體中心東地塊被綠城管理競得外，另一家由中交持股的混合所有制企業浙江隱軒置業競得了盛源南路西、恒春路北地塊。其餘地塊均被國資地方平臺競得。

張凱指出，從拿地企業結構來看，央國企幾乎退出了無錫的土拍市場，地方國資企業拿地金額占比超過70%。隨著無錫第四輪土拍地方國資競得的一些地塊引進朗詩、香港綠地等企業聯合開發，本次又由以代建業務為主的綠城管理競得一宗地塊，預計後續將有更多地方國資的地塊引入市場化運作房企代建或聯合開發。

在11月接近尾聲時，房地產市場終於迎來了首個第五批集中供地。

11月29日上午，無錫第五批集中供地正式收官。本次供應的14宗地塊全部底價出讓，總成交額224.1億，總出讓面積約90.4萬平方米。

即使本次土拍湧現出諸如經開區、太科園、惠山新城、錫東新城這樣的熱門板塊，也仍舊未能受到更多房企尤其是民企的垂青，地塊多數被國資地方平臺競得，占比超過70%。

本次土拍中，除了由中交持股的混合所有制企業浙江隱軒置業拿下錫東新城地塊外，另一更獨特的拿地房企便是綠城管理。後者作為從事代建業務的典型企業，這次卻和無錫新都房產開發有限公司聯合以40.33億元競得經開區XDG-2022-89號地塊。

值得一提的是，在無錫第三、四批集中供地中，轉型代建業務的朗詩也共計摘得3宗地塊。而在無錫的整個房地產市場中，國資平臺拿地+品牌房企代建越來越成為一種潮流。

代建企業接連入局，側面也反映出，無錫截至目前為止整年的土拍市場仍存在很大的開發和改善空間。

代建的風

在房地產行業下行、融資困難的當下，代建行業又刮起一陣風。

以無錫為例，近年來包括朗詩、遠洋、金科、金地、綠城、旭輝等企業均在這座城市落地代建業務。比如2021年，無錫就通過公開招標方式選定綠城管理作為經開區華盛苑二期的代建方，這也是該市首個品牌開發商建設的安置房社區項目。

今年5月，太湖新城集團與華潤置地舉行戰略合作協定、將合作打造無錫奧體中心、大劇院南側地塊。同時，雙方還將在城市更新及片區統籌、基礎設施代建、商業開發運營等多個領域展開合作。

而在土地市場上，代建企業也頻繁現身。7月，市場消息稱，無錫第二批集中供地出讓的XDG-2022-27號、XDG-2022-38號將由旭輝負責代建；8月及10月的第三、四批集中供地，朗詩摘得XDG-2021-7號、XDG-2022-23號、錫國土（經）2022-39地塊，均位於梁溪區，總價約17.98億元。

作為轉型輕資產方向的企業，朗詩上述拿地或與本土國企之間的合作有關。9月26日，無錫市梁溪城投集團和朗詩舉行戰略合作簽約儀式，就深化業務合作、強化品牌聯動、提升專案精細化管理水準達成了共識。

10月，無錫市自然資源和規劃局公示了經開區兩塊地和新吳區兩塊地的補充合同內容，在調整專案公司股東的同時，外界多表示兩塊地將由朗詩負責操盤。

就土拍成交情況而言，今年無錫通過五次集中供地一共出讓62宗地塊，總成交額812.5億元，其中只有1宗觸頂，3宗溢價成交。

但和2021年相比，去年無錫通過三批集中供地累計出讓63宗宅地，攬金904.2億元，溢價率達到6.94%。不難看出，今年無錫的土拍市場持續處於低迷階段。

從拿地企業的情況來看，一、二、三、四批集中供地國資平臺拿地金額占比分別為92%、55%、89%、33%，平臺公司的托底能很好的解釋為什麼無錫全年沒有流拍的原因。

國企集中拿地某種程度上也存在開發能力方面的訴求，這與代建行業的特點高度匹配。相比自主拿地開發，代建模式屬於輕資產運營模式，具備人力和品牌優勢。

因此，將目光放向這兩個領域的主角——平臺公司和品牌代建時，兩者之間達成的合作就顯得愈加清晰了。

這種合作在最新的土拍中也十分顯眼。據瞭解，無錫經開區XDG-2022-89號地塊由綠城管理和無錫新都房產開發有限公司聯合體以40.33億元競得，樓面價20800元/平方米。地塊出讓面積10.77萬平方米，用途為住宅，容積率1.8，建築面積19.39萬平方米。

一般來說，代建企業不會直接參與拿地，他們更多的是收取代建管理費，以及部分專案分紅。而此次綠城管理直接聯合拿地，其實是代資方持有專案公司部分股權，重心依舊在代建方面。此舉除給自身帶來了代建以外的溢利，同時也有助於拓寬代建賽道。

然而，綠城管理的入局，既是代建業的發展，也可看出土地市場的蕭條。

綠城管理入局

實際上，早在2018年，紅豆控股收購無錫塞納莊園專案剩餘部分，就曾引入綠城負責代建，專案也更名為“綠城無錫桃花源”。

去年獲得華盛苑二期後，今年以來，綠城管理更是不斷拓寬自身代建版圖，在政府代建和資本代建兩大模式賽道中均有建樹。

具體來看，先是中標陽山桃盛苑安置房項目，地塊總可建設用地面積約3.18萬平方米，總建築面積約9萬平方米，主要設計內容為7棟8-18層住宅、配套用房及地下室等。

之後綠城管理攜手無錫新湖置業拿下新吳區江溪青年公寓地塊；另外攜手惠山國控，共建惠山區複地北B地塊專案。

10月10日，江陰主城底價出讓2宗涉宅地塊，其中江陰城發綠信置業有限公司以7.04億元獲得澄地2022-C-8地塊，拿地公司則由中糧信託、江陰城投、綠城管理分別持股51%、48%、1%。

該地塊為澄地2022-C-8號地塊，占地面積78.16畝（52104平方米），容積率1.0-1.1，居住用地，成交樓面價12289元/平方米。地塊位於江陰花山路東，地處南門腹地，周邊學校、生活設施等一應俱全，為江陰城區的優質地塊。

顯而易見，綠城管理在拿地方面已經駕輕就熟了。而對於國資平臺拿地+品牌房企代建的專案而言，兩方聯合也能給到買房人足夠的信心保障。

而從綠城管理最近披露的資料來看，截至2022年9月30日止九個月，該公司新拓代建項目的合約總建築面積達2225萬平方米，較去年同期1668萬平方米增長約33.4%。

此外，綠城管理於前9月新拓代建專案代建費預估66.1億人民幣，較去年同期48.3億人民幣增長約36.8%。

在今年中期業績會上，綠城管理層就曾指出：“過去半年時間裡，很多托底拿地的地方平臺公司、主導保障性住房建設的地方政府，以及接管保交樓工作的AMC代建需求，正在急劇增多。”

內房資金來源終可鬆動，金融監管部門先後開通融資渠道，繼信貸融資及債券融資推出重大政策後，中證監亦一如市場所料，恢復被稱為「第三支箭」的股權融資，允許A股地產商進行併購重組及配套融資，以及非公開方式再融資等，消息帶動內房板塊昨天再度炒上，其中有A股的保利置業（00119）及萬科（02202）分別急升15.5%及13.6%。野村認為，保利發展A（600048.SH）及萬科A（000002.SZ）將直接受惠放寬股權再融資。

野村表示，得益於今次融資政策調整的內房港股不多，措施主要協助A股房企及在港以H股架構上市的內房，但監管部門連環出招紓緩行業流動性問題，相信有利改善市場情緒。該行直言，「三支箭」都發出後，在供應端進一步放寬政策的空間有限，往後要在需求端放鬆限制，才可改善目前低迷的需求。然而，近期疫情惡化，多個城市爆發示威，以及樓價持續疲弱，仍對買家造成壓力。

花旗指出，取消內房再融資禁令，是對行業流動性的又一重大支撐，有利於引入新的戰略投資者，唯一不利之處或許是要市場化定價；新措施更有利於A股上市公司，因本港上市公司再融資一向毋須香港證監會批准。

花旗籲留意萬科碧桂園

花旗稱，已看到明顯的政策方向轉變及政府支持行業的決心，建議A股關注保利發展、金地集團（600383.SH）、招商蛇口（001979.SZ），以及新城發展（01030）旗下新城控股（601155.SH）等；港股可關注萬科、新城發展、碧桂園（02007）、龍湖（00960）、遠洋集團（03377）及時代中國（01233）等。

A 股周二 (29 日) 暴漲，上證指數、深證成指漲幅均超過 2%，地產板塊領銜上漲，中國最新推出的搶救房市措施，有效提振市場信心。

反映於股市，地產板塊漲幅高達 7.62%，万科 A、中交地產、中國武夷等 30 多檔地產股漲停。當日，房地產 ETF 上漲 9.99%，盤中持續放量，日成交額超過 10 億元人民幣，創歷史新高。

與此同時，港股也大幅反彈。恒生科技指數大漲 7.66%，恒生中國企業指數上漲 6.20%，恒生指數上漲 5.24%。地產、金融、消費成為上漲主力軍。

政策支持超乎預期

排排網旗下融智投資基金經理夏風光認為，市場走強的根本原因是政策的超預期，從近日的降準，到 11 月 28 日房地產股權融資政策的鬆綁，政策加速落地提振了市場的信心。在情緒面的驅動下，市場有可能提前走出盤局。

優美利投資總經理賀金龍表示，11 月 25 日央行宣布全面降準 0.25 個百分點，釋放市場流動性；11 月 28 日晚證監會宣布恢復涉房上市公司併購重組和配套融資及再融資。這些政策都利好 A 股市場。

不過，A 股市場接下來或仍面臨一些動盪因素。賀金龍認為，聯準會 11 月議息紀要釋放升息放緩信號，重心從升息速度轉向終端利率高度，外圍市場中期仍存在不確定性因素。

分析認為，房企再融資自 2010 年被暫停之後，時隔 12 年再次重啟，對市場的信心和預期具有積極的信號意義。

截至目前，政策層面已從信貸、債券和股權三個融資主渠道支持地產企業拓寬融資途徑，「三箭齊發」解決房企融資中存在的堵點。

為房地產注入強心針
中金公司認為，房企股權融資政策優化調整是里程碑式進展。當前行業供需兩側政策已全面轉向支持與呵護，供給側從「第一支箭」銀行信貸支持、「第二支箭」債券融資幫扶到「第三支箭」股權融資鬆綁層層突破，工俱全面、力度積極，有助於行業信用端困難紓解和流動性整體優化，對於短期提振市場信心和中長期促進基本面企穩均有助益，上市房企有望多維度持續受益。

銀河證券房地產行業研究員王秋蘅表示，「三箭齊發」強勢托底，為行業再注強心劑。

王秋蘅認為，在短短 20 天的時間內，政策端「三箭齊發」，具有較強的信號意義，大幅提振各方的信心。政策從多角度、多方式向房企提供資金支持。一方面，支持存量貸款、債券合理展期，有效避免房企債務風險蔓延；另一方面，從開發貸、債券、信託、股權等多渠道向房企提供資金支持，信託和股權通道更是在多年之後迎來了再次重啟，此次政策支持力度不言而喻。

此外，供給側的資金支持將有效減少未來房企暴雷數量、避免房企債務風險蔓延，預計經營穩定但由於行業資金趨緊而短期流動性緊張的房企，將率先脫困，迎來信用修復。

外資轉為大規模淨流入
與此同時，許多外資已提前看好 A 股走勢，自 11 月起，就出現外資大規模淨流入現象。

Wind 數據顯示，今年 10 月，北向資金將賣出 573 億元人民幣。但是 11 月，北向資金淨買入額已達 551.78 億元人民幣。

橋水基金創建人達里歐 (Ray Dalio) 近期在接受《巴倫周刊 (barron"s)》訪問時表示，不管怎樣，投資者都應該投資中國。

他認為，中國正在經歷一些重大的變化，但是大多數人嚴重誤讀了這些變化，因此一些資產遭到拋售。現在可以在中國市場上找到一些極具價值的資產。

摩根士丹利在新近發布的 2023 年展望中表示，2023 年中國經濟有望實現 5% 的經濟增長率，年初防控政策可能出現調整之後，經濟有望完全重新開放，下半年經濟增長將加速。

高盛預計，MSCI 中國指數和滬深 300 指數未來 12 個月的回報率將高達 16%。若計入匯率因素，回報更是高達 19% 和 21%。

為何保交樓如此重要？

“保交樓涉及到社會穩定、金融穩定、民生穩定等層面。對於普通購房家庭來說，一套房子，通常是一個家庭中的最大財富，也是最大的投資和消費。往往一代人，甚至兩代人的財富，全都集中到房子上了，這是重大的民生。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛在接受《華夏時報》記者採訪時表示。

目前我國保交樓工作取得階段性進展。近期，銀保監會相關部門負責人表示，目前保交樓專項借款工作已取得階段性進展，專項借款資金已基本投放至項目。

一私募基金負責人於11月28日向《華夏時報》記者指出，保交樓的實質，是保資產抵押品不貶值不降價，解決居民住房問題，這也是維持市場邏輯健康運行的基礎，否則預期太差，銷售起不來，會嚴重影響整個鏈條的運行，使得市場呈螺旋式下降。

可見，保交樓是重大的民生問題，是維持市場邏輯健康運行的前提。

保交樓資金到位

樓盤項目建設停滯最為直接的原因是資金鍊斷裂，在這樣的背景下，資金的注入成為保交樓工作的關鍵。

為此，國家開發銀行和中國農業發展銀行按照有關政策和要求，設立了封閉運行、專款專用，專項用於支持已售逾期難交付住宅項目建設的保交樓專項借款。

日前，銀保監會相關部門負責人表示，截至目前，保交樓專項借款工作已取得階段性進展。該負責人還指出，1—10月，銀行業投放房地產開發貸款2.64萬億元，發放按揭貸款4.84萬億元，為穩定房地產市場提供了有力的金融支持。

那保交樓資金到位的情況如何？項目交付進展如何？

據《華夏時報》記者了解，早在9月23日，全國首筆保交樓專項借款就已落地遼寧省瀋陽市，支持遼寧保交樓項目。隨後，保交樓專項借款加快落地速度，目前已在瀋陽、洛陽、常德、西安等多個城市落地。

以洛陽為例。截至目前，洛陽已申請到國家保交樓專項借款15.5億元。而在11月1日，洛陽宜陽龍灣盛景項目首批3棟177套住宅樓完成交付，第二批396套住宅樓也將於今年年底前完成交付。這也標誌著河南省首個保交樓項目在洛陽完成。

此外，湖南省常德市奧園·譽景灣小區一期首批636套房屋也於近期實現交付。據了解，這是國家專項借款資金下達以來，湖南保交樓項目中首個正式交房的項目。

而據湖南省住建局透露，隨著專項借款資金的落地使用，湖南省大部分房地產風險項目已經全面復工復產，後續將有大批房屋實現交付。

同時，據《河南日報》報導，截至10月末，河南省全省銀行機構對開發貸實施延期展期314.1億元，對問題樓盤和保交樓項目提供配套融資已批复262億元、已投放151.5億元。

而河南省人民政府也曾在9月17日的新聞發布會上表示，截至9月中旬，河南省今年已推動694個停工爛尾項目復工建設，實現50個停工爛尾項目竣工交付，200個項目配套設施得以完善，44.7萬套房屋辦理了不動產首次登記；推動省級和鄭州市分別設立100億元額度的房地產紓困基金，大力爭取國家政策性銀行專項借款，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付，第一批專項借款50億元已下達鄭州。

10月6日，“鄭州發布”微信公眾號公佈了鄭州保交樓專項行動取得的階段性成果：全市已排查出的147個已售停工、半停工商品住宅項目中，有145個實現全面、實質性複工，此外2個未復工的項目預計十一月底前可實現復工。

項目穩了，出險房企可“平穩著陸”嗎？

保交樓資金到位，確實推動了部分項目復工，對於相關房企來說，產生了什麼影響？出險房企會因此而“平穩著陸”嗎？

11月25日，中國奧園集團向《華夏時報》記者透露，政府保交樓專項資金對於推動項目交付的確起到幫扶作用，奧園集團湖南、西安、湖南、廣東、福建、天津均有項目陸續申請政府“保交樓”專項資金，經政府審批通過後，分批次到賬，規模千萬元不等。據記者了解，目前奧園集團湖南常德、陝西西安、廣東大埔項目已收到部分資金，之後將全部用於推動工程施工與交付。

值得注意的是，也有部分出險房企向記者透露，保交樓資金對他們的作用並不大，公司的整體處境還是很困難，目前的情況是“走一步算一步”。

“如果購房的家庭遇到難以交樓的風險，可能造成幾十年的積蓄打了水漂，最終影響社會穩定。也正因保交樓的事關係到國計民生，所以從政府的角度來講，保交樓保的是項目，才能對應買房人最為切身的需求。” 11月25日，合碩機構首席分析師郭毅在接受《華夏時報》記者採訪時表示。

“從保交樓資金撥備情況來看，主要還是用於相關項目的施工和交付。對於部分開發商面臨的資金問題，還是要靠開發商自救。此外，相關開發商在前幾年高槓桿、高周轉的運營模式下，其自身債務敞口的風險還是非常大，而這不是政府所能兜底的。”郭毅說道。

丁建剛則指出，房地產的各個項目是相對獨立的，這與商品房預售資金監管的道理是一樣的。所以，保交樓保的是項目及其後續建設的資金。對於那些整體陷入流動性危機的房企來說，保交樓並不能給那些出險房企輸血。

“由於保交樓是保項目，且相關資金受到嚴格資管，如果開發商想要支配資金，需要付清項目建設所需要的資金後，才能夠支配，不過一般爛尾的樓盤，幾乎是沒有盈餘了。”丁建剛說道。

“保項目還是保企業”之爭

不過，也有業內觀點指出，保項目增加了梳理債權債務的難度，主要是開發商眾多項目的資金調配交織在一起，難以梳理清楚。而若是站在保房企的角度，房企可以進行內部測算，然後用保交樓作為承諾向政府貸款。

那若是保交樓資金用於救助房企，能不能保證救活房企下面的各個項目？

針對這個問題，郭毅認為主要看三點：一是看企業資金缺口和保交樓的資金規模，是否能滿足企業資金需求；二是如何監管保交樓資金落實到位，專款專用，確保用於項目建設；三是還要看企業發展狀況，是全國化房企還是地域性房企，如果是全國化房企，如何確保一城一地的保交樓資金，不會外流到其他城市。

“如今，保交樓的資金不足以盤活整個房企，也不足以讓他們形成依賴。而且保交樓資金屬於過橋資金，這個錢不是白給企業的，得還。”郭毅說道。

郭毅還提及，近期部分商業銀行授予房企的信貸額度並不等同於給房企提供保交樓資金。商業銀行授予房企的信貸額度，更多的是用於企業整體運營。雖然這件事在明面上對保交樓起到一定的促進作用，但由於出現交樓危機的多數是民營房企，而銀行信貸額度更多會被央企、國企拿到，二者之間存在一定資金來源的壁壘。

保交樓資或改變房屋供給模式

值得注意的是，目前保交樓的資金是一點一點的釋放。

11月21日，央行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會提出，在前期推出的保交樓專項借款的基礎上，央行在2023年3月31日前將向商業銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業銀行提供配套資金用於支持保交樓，封閉運行、專款專用。

那為何不一次性釋放資金呢？

“如果一次性釋放巨額資金，或者像以前一樣把錢給個人買房或者開發商，又將會產生新一輪的無序擴張，導致庫存增加。吸取此前的教訓，避免'大水漫灌'，要保證資金放出後，在全部可控的範圍內，避免因土地房產抵押物升值，帶動信用擴張，產生泡沫。所以，保交樓的目的，短期來說也算是軟著陸，長期來看，是通過把看得見的抵押物價值先穩下來，然後市場現金流的預期自然會慢慢改善，金融資源才能真正用於人民福祉。未來，市場格局是'租售並舉'，基本保障由政府提供'租'，美好生活交給市場去'售'。”11月28日，某房地產投融資界資深人士向記者表示。

“保交樓會改變一部分房屋的供給模式。地方以房屋等資產作為抵押物負債，資產所有權也在地方手中，之後地方再通過租金和REITS慢慢償還債務，解決流動性問題，相當於一定程度上改變了住房供給模式，也是供給側改革的一部分。”上述人士認為。

售價相當於周邊樓盤六折、深戶本科社保3年就能申請，不用輪候，深圳推出的首批可售型人才房，一經面世就吸引了各界關注。

11月29日，現場看房截止日前一天，《證券日報》記者在深圳市首批六個人才住房項目之一的安居鴻棲台項目現場看到，前來看房的市民熱情高漲。深圳市民李先生受訪時表示：“今天仔細看了戶型以及樓盤周邊的商業、學校等情況，如果能搖中買到房，我認為還是很划算的。”

多位業內人士向《證券日報》記者表示，儘管首批可售型人才住房暫時不會改變深圳樓市生態，但隨著深圳人才住房、安居型商品房和公共租賃住房的供應越來越多，將能夠對樓市起到穩定的作用，有利於進一步增強城市對人才的吸引力，也有利於深圳的產業和經濟整體發展。

價格六折

看房者絡繹不絕

在深圳市安居鴻棲台項目現場，看房的市民絡繹不絕。該項目工作人員向《證券日報》記者表示，“這幾天來看房的市民挺多。前來看房的客戶，是此前進行了認購併且持有預約回執的。作為深圳首批可售型人才房，也吸引一些還沒認購的市民前來了解情況。”

根據深圳市住建局通告，深圳首批可售型人才住房包括安居君蘭灣府、安居鴻棲台、安居玥龍苑、安居顥龍苑、星河開市客環球商業中心、華僑城九樾廣場6個項目，4422套房源。其中，兩房戶型1957套，三房戶型2465套，均價為20520元/平方米至44900元/平方米。本批次住房資格審核合格的認購申請家庭共15294戶。也就是說，這些經審核合格的認購申請家庭，將有近30%的機率買到人才住房。

李先生告訴記者，他是經審核通過的合格認購者，今天特意來現場看看，“樓盤周邊有万科都會四季等盤，教育等配套也不錯，且價格相當於六折，這對我來說是很有吸引力的。雖然房子10年以後才能上市流通，但作為剛需，對我來說影響不大。”

“我這次雖然錯過了報名，但是也想了解下情況，所以來現場看看。”鄭女士表示。

值得一提的是，認購本批次住房的門檻並不高，包括全日製本科及以上學歷、深圳市戶籍、參加深圳市社會保險累計繳費3年以上、在深圳市未擁有自有住房等條件。

“這批人才房與過去最大的不同，就是認購門檻低、覆蓋面廣。前幾年，深圳人才房大多是面向高層次人才推出的，而現在推出的人才房，只要全日製本科及以上學歷都可以申請，面向更廣泛的人才。”深圳人才服務中心人才發展總監林德昌博士接受《證券日報》記者採訪時表示。

深圳市住房保障署工作人員向《證券日報》記者表示，“目前公示的是合格認購者名單，接著會出終審名單，之後會進行搖號。這次錯過認購的市民不用著急，可以等待下一批次的認購機會。”

增強城市對人才的吸引力

今年以來，多地出台人才購房新政。浙江寧波、四川成都、吉林長春、山東濟南等地先後出台或優化了人才購房政策，包括放寬人才申請條件、提供購房補貼、降低首付比例等。人才購房新政的推出，對於提升所在城市吸引力，引導當地房地產市場穩健發展，均將具有積極作用。

早在2018年8月份，深圳市住房和建設局官網就發布意見稿，明確到2035年新增建設籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。按比例來看，商品住房佔住房供應總量的40%左右，人才住房、安居型商品房、公共租賃住房各佔20%。價格方面，人才住房的租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的60%左右。

今年10月份，財政部發布《關於支持深圳探索創新財政政策體係與管理體制的實施意見》指出，將加大中央預算內投資對深圳保障性住房籌集建設的補助，推動解決大城市住房突出問題。

“商品住房與人才住房、安居型商品房、公共租賃住房比例為4：6，商品房佔小部分，而人才住房、安居型商品房、公共租賃住房佔大部分，這體現了政府解決住房問題的決心。”在林德昌看來，深圳首批人才住房的配售，釋放了一個強烈信號：“這僅僅只是一個開始，根據規劃，未來人才住房將持續推出，項目在深圳各區多點開花，安居房、公租房供應也將不斷提速，會吸引更多的年輕人來深圳發展。”

深圳的人才房將對商品房市場造成多少影響？對此，一位業內人士表示，“首批人才房暫不會改變深圳商品房市場生態，長遠來看，選擇人才住房的人群會明顯增加，購買商品房的需求也不再緊迫，將對深圳整體房價起到穩定作用，有利於商品房市場的平穩發展。”

太古城呎價低見1.6萬 業界料明年再跌1成

銀行加息對樓市困擾愈來愈沉重，大型屋苑價格跌勢加快。本報統計10大屋苑造價持續尋底，當中5個屋苑按月跌價近1成，鰂魚涌太古城呎價跌穿1.6萬關口。面對12月份新一輪加息，二手樓價跌勢將延續至明年，估計明年有機會再跌1成。

本報統計10大屋苑數據顯示，11月共錄約152宗買賣，與10月份的150宗相若。惟樓價則加速尋底，當中有5個屋苑按月跌幅近1成，以交投量最多的太古城及嘉湖山莊為例，2個屋苑全月均24宗成交。太古城最新平均呎價報15,952元，跌穿1.6萬元關口；而嘉湖山莊連續兩月平均呎價跌穿1萬元關口。

嘉湖連續兩月 呎價跌穿1萬

據了解，太古城11月所錄的24宗買賣當中，有8宗成交價跌穿900萬元關口，多為樓層偏低的2房單位，例如智星閣低層C室，實用面積582平方呎，日前以830萬元易手，呎價14,261元。

翻查太古城過去紀錄，屋苑去年11月共錄20宗買賣，與今年24宗相若，但平均呎價則由去年的19,798元，跌至最新的15,952元，1年間累跌約19%。

至於九龍區方面，美孚新邨及泓景臺平均呎價均按月下跌逾1成，當中以成交量較多的美孚新邨較具指標作用。資料顯示，美孚新邨11月共錄17宗買賣，當中有4宗成交呎價跌穿1萬元關口，因而拉低屋苑價格。

美孚極高層2房 呎價8957

例如美孚新邨3期百老滙街53號極高層D室，實用面積約556平方呎，屬2房間隔，向西南望開揚公園景，原本叫價550萬元放盤，議價後以498萬元易手，呎價僅8,957元。

區內代理透露，美孚新邨連錄2宗跌穿500萬元的個案，另一宗為5期蘭秀道15號高層K室，實用面積412平方呎，原本叫價700萬元放盤，議價後以495萬元易手，呎價約1.2萬元。

前綫地產代理指出，大型屋苑造價急跌，除了大市氣氛影響外，最主要是上述成交大部分屬質素較參差的單位，以美孚新邨為例，連錄3宗高層電梯不能直達的樓層，呎價甚至跌穿9,000元，因而拖低屋苑造價。另一方面，則反映在樓市下跌周期，另類單位保值相對較弱跌勢加劇。

仲量聯行香港主席曾煥平估計，整體二手樓價跌勢會持續，鑑於12月屬傳統聖誕檔期，樓市交投會更加淡靜，相信二手放盤價要更吸引才可獲得買家選購，估計月內整體二手樓價會再跌約3%。

另外，他又指，樓價現正踏入下行周期，而考慮到未來1至2年困擾本港樓市的負面因素，包括中港通關、國內經濟環境、俄烏戰爭等尚未消除，因此預測未來1至2年整體樓價會繼續向下調，初步預計明年全年樓價會下挫約10%。

加息陰霾籠罩下，大型屋苑造價持續回落，二綫屋苑跌勢同樣急勁，過去頗受上車客追捧的上車屋苑包括淘大花園、得寶花園等，接連跌穿400萬元心理關口，反映樓價回落下納米單位市場愈來愈窄。

市場消息透露，牛頭角得寶花園D座高層7室，實用面積282平方呎，可作兩房間隔，望內園景為主，業主原叫價410萬，剛以380萬元易手，比銀行網上估價低約7%。

土地註冊處資料顯示，得寶花園D座7室今年暫錄3宗買賣，另外兩宗造價450萬及460萬元，而同類高層7室，2018年高峰期造價達504萬元，反映同類單位高峰期回落約25%。事實上，得寶花園9月至今已經錄得6宗跌穿400萬元心理關口的成交個案，反映「老一輩」納米單位造價壓力愈來愈大。不過，上址原業主早於2013年以290萬購入，是次易手帳面仍獲利90萬元離場。

同區淘大花園11月暫錄10宗成交，其中2宗跌穿400萬元關口，例如P座低層7室，實用面積285平方呎，以395萬元易手。

沙田好運中心 383萬易手

另外，沙田市中心一帶細價屋苑同樣跌穿400萬元關口，例如好運中心椰林閣（B2座）高層E室，實用面積348平方呎，原業主早於2016年以383萬元購入，剛以原價383萬元售出，反映單位重回2016年水平。

其次，沙田希爾頓中心B座低層5室，實用面積274平方呎，去年10月淪為銀主盤，銀主原本叫價488萬元放盤，但一直乏人問津，最終減至393萬元售出，減幅近20%，比銀行網上估價448萬元，低約12%，反映銀主以低市價沽貨。

首批逾千伙最快後年推 另研物色市區地

政府將於未來5年建3萬伙簡約公屋，房屋局初步選定4幅新界用地，分布元朗、上水及屯門，總面積達15.1公頃，包括2幅私人用地，首批逾千伙最快2024/25年度推出。局方擬明年初向立法會申請近321億撥款，應付3萬伙簡約公屋建築和營運等開支。

消息人士指，政府跟發展商達成協議，發展商將借出用地5年。另外，政府正研究另外2幅用地，包括有市區盤，目標是港九新界都有簡約公屋。

施政報告提出未來5年建3萬伙簡約公屋，供輪候公屋逾3年人士申請。房屋局局長何永賢早前透露已選定6幅用地，局方昨公布其中4幅新界用地，分別位於元朗、上水及屯門，總面積達15.1公頃，其中比鄰錦綉花園的元朗攸壆路用地最大，有8.9公頃。

2幅屬私人地 發展商借出5年

元朗攸壆路及上水蓮塘尾用地均屬私人土地，由發展商持有。消息人士指，政府已與發展商達成協議，發展商會借出用地5年，供簡約公屋之用。

消息人士又指，政府現正物色另外2幅用地，包括市區用地，目標是希望港九新界都有簡約公屋，滿足不同地區人士需要。而為滿足家庭住戶的需求，政府擬增加4至5人單位的佔比。

據悉，屯門2幅政府用地將可建逾10層高簡約公屋，由於需要進行地基及加固工程，料工期較長及造價較高，元朗和上水2幅私人用地則只會建3層高，料工期較短。

立法會議員、公屋聯會副主席梁文廣分析，政府目標在2024/25年度落成首批逾千伙簡約公屋，在4幅用地中，2幅屯門用地涉及地基及加固工程，料短時間內難落成。

他續指，元朗用地面積大，料工期和供應均較多，相信首批簡約公屋，最大機會由上水蓮塘尾用地提供。

擬申321億撥款 應付3萬伙開支

4幅用地遠離市區，梁文廣擔心對公屋輪候人士吸引力不足，除交通不便，亦不利其就業。他建議政府做好交通配套，有需要時向居民提供交通津貼。

消息人士則稱，雖然4幅用地位置較遠，但均鄰近發展已久的屋苑或鐵路站，政府亦會加強購物和交通配套，相信能滿足住戶需求。

政府擬明年初向立法會申請近321億元一筆過撥款，應付3萬伙簡約公屋開支，包括267.9億設計和建築工程開支、6億相關基建工程開支、44億營運開支和3億聘用額外人手開支。



元朗地涉濕地緩衝區 料審批較鬆

4幅簡約公屋新界用地中，佔地最大的元朗攸壆路比鄰錦綉花園，大致可分為北地盤和南地盤，其中北地盤位於濕地緩衝區範圍。

有環保團體指出，在濕地緩衝區發展，須提交生態影響評估報告，並適當作出生態補償，惟簡約公屋只屬臨時性質，參考過去過渡性房屋項目同心村的審批情況，料相關審批會較寬鬆，考慮到有關地段生態價值較低，甚至不用提供生態影響評估報告。

臨時建築 或毋須交評估報告

按現時規劃，在濕地緩衝區內作任何發展計劃，均須呈交生態影響評估報告。對於或對濕地保育區生態價值帶來負面影響的發展計劃，城規會將不會給予支持，除非生態影響評估可以證明，通過補償措施，負面影響可獲紓緩。

長春社公共事務經理吳希文表示，簡約公屋4用地中，元朗攸壆路的北地盤位於濕地緩衝區之內，惟考慮到該地段漁塘及濕地少，生態價值較低，加上項目只屬臨時建築，在進行審批時料會獲從寬處理，或毋須提交生態影響評估報告，「參考同心村案例，向城規會提出申請，料會從速通過。」

然而，吳希文強調，盡管該地生態價值較低，但對濕地保護區仍有緩衝作用，加上地盤比鄰的明渠，是侯鳥飛行路綫之一，建議局方應主動提交生態影響評估報告，釋除公眾對濕地保育上的疑慮。

樓市氣氛雖然轉差，但豪宅市場依然錄得大額租務成交，其中山頂種植道42號洋房的呎租高達約102元。

面積約3527呎 月租36萬

根據市場消息指，山頂種植道42號洋房，實用面積約3,527平方呎，本月以每月約36萬元租出，呎租約120元。山頂種植道42號早於1986年入伙，據了解，洋房由新地 （00016） 郭氏家族持有。

另外，薄扶林貝沙灣本月暫錄25宗租務，當中2期6座極高層AB室，實用面積約2,667平方呎，最新以14.1萬元租出，呎租約53元。

貝沙灣海景戶 連車位6萬租

同時，美聯物業貝沙灣旗艦店分行助理營業董事葉志偉亦表示，貝沙灣1期2座高層B室，實用面積約1,365平方呎，屬屋苑內優質大單位租賃放盤，擁有全海景致，連車位獲租客以6萬元承租，實用呎租約為44元。

業主於2015年2月份以約2,850萬元購入上述物業，若以目前租金水平計算，回報率約為2.5厘。

據代理資料顯示，11月至今，山頂及南區錄約58宗租務成交，當中以貝沙灣租務交投最活躍，佔25宗，平均呎租50元。

市場消息透露，有「龍床盤」之稱的屯門菁雋，本月暫錄5宗二手買賣，當中3宗蝕讓離場，最多蝕讓逾2成。

菁雋高層11室，實用面積171平方呎，屬於開放式間隔，9月份開始放盤，原本叫價370萬元，數次調整價格後上周日以260萬元售出，呎價15,205元。資料顯示，原業主於2019年8月以328.3萬元購入單位，持貨剛滿3年，是次沽貨帳面蝕讓68.3萬元，期內貶值約21%。

瓏門2房750萬售 損手75萬

代理又謂，近月屯門二手蝕讓個案持續增加，例如瓏門1座高層E室，實用面積481平方呎，屬於2房間隔，業主2019年以約825萬元購入，原本叫價780萬元放盤，議價後以750萬元售出，單位3年間貶值約75萬元。

至於其他納米單位方面，市場消息透露，深水埗大埔道AVA 61高層A室，實用面積232平方呎，1房間隔，原業主2017年以484萬元購入，剛以387萬元易手，持貨約5年帳面蝕讓97萬元離場，期內貶值20%。

另外，香港置業首席聯席董事謝啟源表示，南昌站匯璽8座中層E室，實用面積約267平方呎，屬開放式間隔，剛以590萬元易手，實用呎價約22,097元，低市價約10%。原業主於2019年11月以約641.5萬元購入上述單位，持貨3年剛滿SSD期即沽售，帳面虧損約51.5萬元。

樓市淡靜，地產代理搶買家目光，不時在宣傳廣告加上誇張的字句，引起監管當局關注。

據悉，地產代理監管局向地產代理管理層稱接獲業主投訴，廣告用字詆毀放盤業主，要求跟進監察分行廣告。

近期地產代理分行櫥窗的樓盤廣告語不驚人死不休，由歌詞化成樓盤廣告「劈得深愛得真」到「曼聯球迷輸大咗」都有，坊間形容為「地產文學」。

據市場消息指，接獲地監局關注，提及該局收到業主投訴，指稱該行其中一間分行的廣告以並非事實且譁眾取寵，例如「業主求死」「一路住一路輸」等用詞，詆毀放盤業主，亦提及近日報章也有關於地產代理廣告的報道，引發公眾關注。

指若發現有誤導 嚴肅處理

地監局希望管理層監察各分行人員發出的廣告，若局方發現廣告有誤導成分或未獲業主同意，局方會嚴肅處理。

地監局回覆本報查詢亦指，監管局不會評論或透露是否接獲個別相關投訴，但指持牌地產代理在發出物業廣告時，不論以何種形式發出，均須遵守《地產代理條例》、《操守守則》及執業通告內指引。地產代理不得安排或准許發出任何要項上屬虛假或具誤導性陳述或詳情的廣告；在發出住宅物業廣告之前，須取得賣方的書面同意等。

同時，局方亦補充指，根據監管局發出的《操守守則》，地產代理和營業員應避免做出可能令地產代理行業信譽及／或名聲受損的行為。

宏安地產 （01243） 發展的旺角Larchwood今年8月推出首批50伙，發展商當時提供4種付款計劃，買家最高享15%折扣，惟發展商剛加推20伙，僅提供「置幫手」建築期輕鬆付款計劃，連同其他優惠折扣率只有2.5%，整批折實527.7萬元入場。

折實527.7萬元入場

新價單涵蓋開放式及1房，實用面積202至250平方呎，價單定價541.2萬至747.2萬元，價單呎價26,792至30,723元，按「置幫手」建築期輕鬆付款計劃連同其他優惠，共設2.5%折扣計，整批折實價527.7萬至728.5萬元，折實呎價26,124至29,956元。

發展商同步推出上述20伙於本周六（12月3日）以先到先得形式發售，售價及呎價最平為5樓E室，實用面積202平方呎。

資料顯示，Larchwood今年8月推出首批50伙，當時發展商提供4種付款辦法，其中即供付款辦法連其他優惠，最高設15%折扣，而建築期付款計劃連同其他優惠最高折扣率則為12%。

融創中國（01918）昨晚發出盈利警告，根據與核數師討論及受限於完成審核工作，預期2021年業績及核心業績將錄得虧損。原先該公司預期2021年盈利及核心盈利分別按年下跌約85%及50%。

融創最新預期2021年盈利按年下降約207%，核心淨利潤按年少約184%。資料顯示，融創中國2020年盈利約356.4億元（人民幣．下同），核心淨利潤為302.6億元。按公布的最新業績預測數據計算，2021年融創中國將錄得虧損381.3億元，核心淨虧損為254.2億元。

該公司指出，在今年3月之後，新冠疫情反覆爆發，房地產銷售市場快速下行，導致公司就發展中物業及持作出售的竣工物業需要進一步作出減值撥備，對應收款項及對外擔保預期信貸虧損進一步作出撥備。此外，亦就文旅城建設及營運業務的商譽及相關長期資產作出減值撥備等。

融創預計將於下月底或之前刊發去年業績。股份自今年4月1日起停牌，直至另行通知為止。

降低負債 資金投放高回報項目

在步入加息周期影響下，遠東發展（00035）截至9月底止，中期純利按年減少46.7%，維持派中期息每股4仙，期內，融資成本上升45.6%，至2.43億元，當中利息成本增加1.13億元。董事總經理孔祥達表示，息口上行導致利息成本增，故計劃出售部分資產套現以降低負債，目標是在未來12個月沽售非核心資產25億至35億元，包括非核心酒店、一幅澳洲悉尼地皮及匈牙利停車場，並會把資金投資於較高回報的項目上。

他稱，遠展目前資產負債率約32%，相對部分房託處於40%而言屬健康水平，惟因不想有太大利息負擔，期望未來可降低約20億元負債，並指集團所持物業現有貨值約610億元，儲備足夠至少8年開發所需，存貨充裕；在加息環境下，買地不能過分進取，會審慎物色可令毛利率保持健康水平的平價地皮。

酒店改劃住宅構思未定案

談及本港樓價持續下跌，孔祥達認為，利率上調影響買家入市意欲，加上暫時出現人口流失情況，導致樓市調整，不過基於本港低稅率有競爭優勢，一旦恢復與內地全面通關，相信樓市將回復向上；本地未置業的中產人士具備購買力，目前租務市場活躍、部分地區的租金不跌反升，反映外界仍在觀望後市發展才作置業決定。

對於遠展正考慮申請旗下一間本港酒店物業改建為住宅項目，孔祥達坦言，全球各地酒店業務於重新開放經濟活動後都有明顯反彈，而香港近年缺乏新酒店落成，只是來港旅客未回復正常，而且樓市情況未算正面，故對酒店改建為住宅的構思仍猶豫不決。

孔祥達表示，尊重內地現時的疫情處理方式，然而全球正逐步與病毒共存，預計內地稍後也會重新開放；現時來港旅客中有不少是商務客，整體客量未見全面反彈，若一直不與內地通關，旅客量應難重返過往水平。

盼重新對外開放帶動復甦

他續稱，集團有發展業務的大城市如英國曼徹斯特及澳洲墨爾本等，在開放經濟活動後，項目銷售持續回升、空置率亦在下降，儘管現時香港在有關方面落後於其他地區，惟未來重新開放後旅遊業勢反彈，復甦只是時間問題。

為加快市區重建，最新一份施政報告提出放寬申請強拍門檻，樓齡達50年或以上而少於70年的私人樓宇門檻由八成業權降至七成，有業主見狀，將西半山般咸道35號戰時舊樓逾七成業權，以聯合放售形式推出市場。據悉物業屬二級歷史建築，意向價1.42億元。

中原(工商舖)商舖部副分區營業董事周佩珊表示，項目位於西半山般咸道35號，涉及地下連地庫、1樓及2樓，佔全幢約76.9%業權份數，售價面議。物業地下及地庫面積同約1,600方呎，1樓及2樓面積則均約1,115方呎，合共提供樓面面積約5,430方呎，物業以交吉形式出售。

周氏表示，物業現為一幢樓高4層的二戰前西式建築物，建於1945年，樓齡已77年。項目地盤面積約1,648平方呎，於2011年3月22日列為二級歷史建築。物業外牆刷上淺綠色，樓高4層，每層均配有大露台，外形獨特高雅，別具藝術價值。據了解，有財團積極收購毗連物業並已獲批重建，當中般咸道24至30號，獲批建成一幢27層高住宅，料項目可獲發展商及投資者垂青。