興富發（2542）、潤隆（1808）6日舉辦法說會，潤隆、興富發各有1.4萬、4.4萬坪土地庫存，分別能創造106億、1,912億元總銷規模，興富發指出，剛性需求不會消失，端看產品定位，總價650萬～1,300萬住宅首購產品、重劃區商辦都有極大的需求，由於融資緊縮政策，土地開發轉向參與公部門標案、合建開發，降低對融資的依存度。

興富發集團旗下的潤隆，明年將推出三案、總銷185億元，以目前工程進度推估，預期至2025年將有926億元新屋完工；興富發未來則將再推出15案、總銷金額超過1,300億元，預期至2029年新屋完工規模將高達4,441億元。

興富發副總廖昭雄表示，利率水準、償貸能力所推算出的總價帶，將是未來產品規劃的重要依據，以每人每月平均薪資5.5萬元，薪資三分之一償貸，30年期、利率1.75％、貸款8成回推，雙薪家庭能負擔總價約在1,314萬元，單身族則在650萬元，總價帶在650萬～1,300萬元間的產品，占了整體市場交易量的6成，也是未來主流，因此住宅推案都是以在此總價帶規劃的二、三房首購型產品。

廖昭雄表示，以台中商辦的推案經驗來看，三年內賣掉了各2萬多坪的二棟商辦，過去很長一段時間商辦供給幾乎空白，台北老舊商辦硬體缺陷多，市場欠缺供給，導至企業無法搬遷，加上疫後回歸正軌，更多外商進入台灣，商辦內外部需求都很強勁，尤其新興重劃區，而商辦全棟出租後再出售給壽險業，也是商辦重要的去化策略。


興富發搶市 擬推千億新案
經濟日報

興富發建設（2542）明年推案火力全開，擬推出逾千億元新案，特別的是商辦新案就有六筆、總銷逾800億元，占比重達六成；興富發發言人廖昭雄指出，商辦市場歷經很長一段時間供給空窗期，內外資需求強勁，明年起擴大搶攻商辦市場公司。

興富發建設明年推案量估達1,314.04億元，其中商辦推案六筆，推案量達811.84億元，另外四成為新推案為住宅產品，案量合計約502.2億元。廖昭雄昨（6）日在法說會表示，國內商辦面臨老舊、電梯數不夠、停車位不足、巷弄窄等問題，加上過去住宅市場大好，土地供給多以住宅規劃，因此很長一段時間商辦供給是空窗期。

廖昭雄指出，集團看準後疫情時代外資回台投資，以及內資對商辦的強勁需求，明年擴大商辦產品推案，包括總銷73.37億元「興富發T1」、約145億元「復興北路案」、82.46億元「中路五53案」、97.47億元「惠順11」、108.01億元「惠國88案」、305.79億元「惠國90案」。

業績部分，廖昭雄表示，今年完工新案包括總銷60.92億元「華悅城」、141.9億元「夢幻誠」、30.54億元「高雄CBD」等三大案；其中「夢幻誠」、「高雄CBD」將跨年度入帳、大部分會落在明年貢獻。

而2023年將有五大案完工入帳，新屋完工可入帳款項約336.07億元，2024年起公司營運持續逐年成長，並在2026年衝上973.64億元、創近年營運高峰。


興富發：房價要跌不容易 除非建商願意損失獲利推案

興富發建設（2542）副總暨發言人廖昭雄今（6）日在法說會中表示，在土地成本、營造成本雙高之下，除非建商願意損失利益推案，否則要讓房價下跌確實不容易，認為明年房市將是「價漲量穩」格局，公司仍將鎖定首購、首換族推案，持續規劃具地段、低總價產品推出。

廖昭雄強調，目前房市有四大特色，包括通膨穩定、相對低利、價漲量穩、剛性需求等，只要產品定位正確，建案銷售不是問題；他表示，房價不是誰說漲就漲、說跌就跌，價格從市場來看，就是看供需、產品定位，只要有人買、價格就決定了。

他指出，目前看來價格再漲有限，建商買地前也會做風險評估，高風險地區自然建商就不會進場投入開發，雖然現在房市出現觀望氛圍，但只要房屋產品是首購族負擔得起，房屋自然會成交，建商部分只要產品、價格定位都對、且清楚方向，建案銷售上沒有問題。

興富發：明年房市「價漲量穩」 鎖定首購、首換族續推案

興富發建設（2542）副總暨發言人廖昭雄今（6）日在法說會中表示，明年市場通膨穩定，且利率相對低，剛性需求仍穩，明年房市將是「價漲量穩」格局，興富發仍將鎖定首購、首換族推案，持續規劃具地段、低總價產品。

廖昭雄分析，升息、通膨是目前全球房是最不確定的干擾因素，但台灣CPI增幅不高，今年9月已下降至2.75%，明年更降至1.88%，對市場影響相對小。另外升息部分，認為房貸利率升破2%以上，對自住買方有壓力，但從就業市場來看，35~50歲失業率低於3%，尤其薪資水準也在增加中，對購屋族來說仍是可負擔。

廖昭雄說，公司內部試算，台灣民眾會將家庭所得三分之一做為支付房貸費用，以利率1.75%、貸款八成、30年攤還來看，民眾可負擔房屋總價為1,314萬元，若對照去年預售屋銷售率來看，總價650萬元到1,400萬元內房屋總價的剛需產品比重超過六成，因此興富發建設推案規劃就是按照民眾薪資結構來走，並搭配總價1,400萬元內產品為重點去推案。


興富發：房市價漲量穩 1300萬剛性產品未來主流
中央社

上市建商興富發表示，觀察全球通膨情況及全台主要縣市交易狀況，台灣房市目前呈現通膨穩定、相對低利、價漲量穩及剛性需求等4大現況，新台幣1300萬元的剛性產品仍是未來房市主流。
興富發今天召開法人說明會，開發部副總經理兼發言人廖昭雄指出，相較其他大國，台灣通膨指數表現穩定，營建工程指數已回落到可控點，趨於平緩，但缺工等因素仍可能導致工期延遲，為營建成本帶來疑慮。

針對實際購屋市況，廖昭雄指出，現階段台灣35到45歲失業率小於3%，就業市場穩定，若以2021年台灣人每月平均薪資5萬5792元、雙薪家庭以所得1/3作為房屋貸款、利率1.75%、貸款8成、30年期等條件去做計算，可負擔房價約1300多萬元。

廖昭雄說，另觀察興富發今年前10月房屋成交價位區間，650萬元到990萬元產品成交比例約26.12%，900萬元到1400萬元物件則是33.14%，顯示650萬到1400萬間的物件是剛性需求產品，占成交量近6成；由此來看，約1300萬元的剛性產品仍是未來房市的主流。

廖昭雄指出，近年房市都是繞著薪資結構和利率在跑，若未來利率逐漸調到2%，民眾購屋能力就會下降，但只要薪資調漲，購屋能力又會上升；兩者相互調整、影響產生的區間，是興富發規劃產品的重要參考。

展望後市，廖昭雄認為，未來台灣房市仍會呈現4大現況，首先是通膨預估將穩定在2%的健康水準，但要觀察俄烏戰爭產生的外溢效應；接著是美國10月消費者物價指數年增率低於預期，預估美國聯邦準備理事會（Fed）升息腳步將放緩，考量台灣通膨情況穩定，預計未來央行升息空間有限。

廖昭雄指出，接著是台灣主要縣市今年前3季交易單價全數上漲，成交量雖視個別城市狀況而定，但多數都呈現增長趨勢，顯示需求暢旺；最後是剛性買盤仍存在，特別從去年第4季買氣大增可觀察到，隨著疫情管制趨緩，剛性買盤後續將有望被釋出。

標遠雄金融中心9月有二筆實價租金達達每坪4,119元，成為信義區第七棟進入租金「4K俱樂部」的A辦大樓。圖／本報資料照片
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台北市A辦大樓供不應求，受到低空置率與A辦比價效應，信義計畫區租金持續走揚，繼日前「華新麗華大樓」實價租金首度突破單坪4,000元後，「遠雄金融中心」9月有二筆實價租金達每坪4,119元，成為第七棟進入租金「4K俱樂部」的A辦大樓。

根據實價登錄顯示，「遠雄金融中心」20樓各有477.4坪、158.8坪，分別以月租金196.7萬、65.4萬元出租，單價均為每坪4,119元，讓該案成為是信義計畫區租金第五高的商辦。

目前台北租金單價進入「4K俱樂部」的商辦大樓，包括「台北101大樓」、「國泰置地廣場」、「南山廣場」、「信義經貿大樓」、「新光信義金融大樓」、「華新麗華大樓」與最新揭露的「遠雄金融中心」。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，信義計畫區的辦公大樓短期內不會出現大量供給，今年雖然利空不斷，但信義計畫區內仍有11筆每坪4,000元以上的租金實價揭露，可見信義計畫區頂級A辦每坪4,000元租金的支撐強勁。

以「遠雄金融中心」歷年租金來觀察，2014~2017年租金單價在每坪3,200～3,676元，2018～2019年租金單價每坪3,200～3,765元，租金行情變化不大，不過從2020年租金行情最高每坪3,831元，今年最高已經衝到每坪4,119元，整體租金呈現緩步上揚走勢。

曾敬德表示，台北市商辦供需失衡是辦公租金攀升的主要原因，精華區老舊商辦投入危老改建，導致市場供給減少、大型企業舊換新的需求、新大樓多預先招租或自用、新企業擴張需求，科技業的蓬勃發展也帶動內科與南港的廠辦需求增加，加上頂級A辦等新大樓對於商圈帶來的租金比價效應，帶動整體租金持續走揚。


遠雄金融中心大樓站上租金4千元俱樂部 成信義區第7棟
經濟日報

北市商辦租金4,000元俱樂部，再添新成員，信義區九大頂辦逐漸成形。據實價登錄，繼華新麗華大樓站上租金4,000元後，今年9月，遠雄金融中心大樓也有兩筆20樓實價租金，月租分別65.4萬元與196.7萬元，租金單價皆為每坪4,120元，成為第七棟4,000元俱樂部的A辦大樓。

專家分析，北市A辦市場需求穩定，受到低空置率與頂級A辦比較效應，帶動區域內整體辦公行情走揚。

據台北地震雲實價資料顯示，目前單坪4,000元租金實價行情的辦公大樓，包括台北101大樓、國泰置地廣場、南山廣場、信義經貿大樓、新光信義金融大樓、華新麗華大樓與最新揭露的遠雄金融中心大樓，其中以去年12月交易的台北101大樓80樓戶，每坪單價5,000元最高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，信義計畫區的辦公大樓短期內不會出現大量供給，今年雖然利空不斷，但信義計畫區內仍有11筆每坪4,000元以上的租金實價揭露，由此可見信義計畫區頂級A辦每坪4,000元的支撐強勁。

此次交易的遠雄金融中心大樓，2014~2017年租金單價約在每坪3,200~3,676元，2018~2019年租金單價每坪3,200~3,765元，租金行情變化不大，不過從2020年租金行情最高每坪3,831元，今年最高已經衝到4,120元，整體租金也呈現緩步上揚走勢。

曾敬德指出，台北市A辦大樓的辦公室租金價格攀升，與市場供需失衡有關，包括北市精華區的老舊商辦投入危老改建，導致市場供給減少、大型企業舊換新的需求、新大樓多預先招租或自用、新企業擴張需求等，讓北市辦公室供不應求。

此外，科技業的蓬勃發展也帶動內科與南港的廠辦需求增加，加上頂級A辦等新大樓對於商圈帶來的租金比價效應，帶動整體租金持續走揚，不過，需要注意的是，市場預估，明年起多筆新商辦逐漸出籠，供需失衡局面未來可能會改變，尤其雙子星超大量體的辦公室未來完工，勢必對市場帶來新的局面。

不動產代銷龍頭海悅表示，雖總體經濟下滑，但綜觀台灣房地產多項觀察指標，房市已見軟著陸，海悅11月合併營收4.96億元，較上月成長8.37％，創今年單月新高。

海悅表示，海悅今年1-11月全台銷售建案達43個，全台平均銷售率約6-8成，目前尚可銷售案量總銷金額逾760億元，其中桃竹地區平均銷售率78％最佳，顯見房市供需穩健，中南部則有16個銷售個案為營收新動能，繳出1-11月代銷收入43億元。

海悅指出，海悅跨足中南部代銷市場耕耘有成，推升中南部後續銷售個案量增長，總計全台後續進場包銷案達35個，合計總銷金額逾2,500億元，加上尚可銷售案量總銷金額逾760億元，累計全台在手代銷量逾3,000億元，代銷業績來源無虞。

另外海悅尋求理念契合的建商，藉由合資購地方案，加深與建商策略聯盟的合作關係。明（112）年起海悅投資收益將逐步開花結果，每年將有1-2個投資收益建案挹注代銷與營建收入。

其中包含112年《達麗創世紀》；113年《擎天森林》與《新莊海悅花園》；114年《海研A3光點》、《南悅豐映》、《達麗冶翠》與《世界南科》；115年《敦仰》、新北市鳳鳴段、大安段、新興段、台中市惠來厝段、鎮福段，台北市舊市議會開發案等。

海悅表示，預期未來仍將持續受益全台代銷布局，規模經濟持續成長，形成競爭優勢，與建商策略聯盟及長期穩定收益等三大營運策略並進，隨著景氣復甦與剛性需求支撐，中長期營運穩健。

近來房市風向轉冷，成交量明顯趨緩，全國不動產企研室觀察台北市內湖區實價登錄資訊，開始出現平盤或認賠出場的交易，如8~10月就有5筆賠售78~745萬元不等交易揭露。

全國不動產內湖捷運加盟店店長吳俊龍分析，這些賠售社區多數為買在前一波高點的屋主因個人資金需求認賠殺出，市場上屋主普遍姿態仍相當強硬，是否願意讓利仍須看接下來央行升息態度。

全國不動產總經理藍怡婷表示，觀察內湖近3~4個月實價揭露資訊，賠售最高為屋齡10年的「Victor嘉醴」3樓戶，原屋主在102年以4,795萬元進場、今年9月4,050萬元脫手，認賠745萬元。

另外康寧路一段在今年9月亦有屋齡逾50年老公寓，由101年的2,800萬，跌至2,300萬元成交，賠售500萬元。

位民權東路六段的「第一人稱」2樓戶，103年總價3,200萬元，今年10月則以2,980萬元售出，賠售220萬元。另外，行愛路「富特科技大樓」今年9月小賠88萬元成交，內湖路三段「安縵莊園」也讓利78萬元出場。

吳俊龍分析，觀察這些賠售交易，前屋主多數買在前一波房價高點，持有成本相對高，一旦社區賣壓較高，又碰上個人資金需求，較願意賠售讓利。

如此次出現價差745萬元的「Victor嘉醴」，目前市場上待售物件就逾10戶，社區有近1成產品在求售中，前一手屋主又在102年高點購入，因此有較大讓利空間。

吳俊龍指出，賠售500萬元的康寧路一段老公寓具湖光市場商圈店面效益，前一手屋主在101年取得，當時價格也創在地天花板行情，近幾年房價上揚仍未有超過此價格行情出現，因此有賠售交易並不意外。

至於認賠220萬元的「第一人稱」為住辦混和產品，具辦公收租效益，前屋主持有8年來享穩定租金報酬，成交價格也不低，不算真的賠售殺出。

吳俊龍分析，目前內湖市場上賠售交易，多數還是平盤或小幅讓利，且個案數少、為屋主個人資金需求，整體市場上賣方仍不願意降價，甚至還逆勢再向上開出高價，在買方不願意追價的情況下，買賣雙方陷入膠著，也導致成交買氣銳減。

展望後市，賣方心態是否鬆動，須看政府升息態度，若再度升息，外圍郊區有機會下修，內科、捷運周邊低總價住宅價格較具支撐力。

中科二期擴建環評初審過關，代表台積電二奈米廠的進度更往前一步，有望在明年5月開始建廠，並帶來龐大的就業人口紅利，有助當地房市再掀熱潮，專也分析未來有望受惠地區。

中科擴建環評初審過關 挹注大利多
「中科台中園區擴建二期開發計畫」5日環評初審有條件過關，中科管理局力拚明年中提供土地給台積電建廠。中科管理局也指出，園區擴建總面積達89.75公頃，計畫引進半導體產業與其他科學事業之廠商，預計創造年產值約4857億元，直接提供約4500個就業機會。

事實上，台中西屯區、沙鹿、龍井等中科周邊房市，早已蓄勢待發，其中，中科特區核心所在的西屯區中，寶輝建設造鎮案中「寶輝國際莊園」21樓的實價登錄，總面積96.69坪，以總價5351萬元成交，扣掉車位後，每坪單價達69.8萬元，創下該社區目前最高紀錄，也突破區域天花板，將叩關7字頭，另外龍井區預售屋實登揭露最高單價也來到近45萬元，沙鹿區站上36萬元。

沾邊台積電 中科沿線房市起飛
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，台中市各項建設幾乎都助攻房市，如今該案環評過關，實質帶動就業人口所推升的住宅市場，當然更具備話題效益，包括海線城市沙鹿、清水、梧棲、龍井等區，以及市區熱區七期、水湳、單元二等地帶都受惠，目前海線最熱的行政區沙鹿區域行情新案開價坐三望四，往4字頭邁進，而中科特區也來到5、6字頭，為七期高價宅的門檻價碼，都會再隨此波好消息站穩腳步。

陳炳辰認為，如今房市震盪，最缺的就是好消息，而台中市本為房市投資風氣旺盛地帶，實體建設比南二都強，房價又比雙北低，還一直都有利於房市發展的話題，像是捷運、中科、A辦商區、豪宅價碼創高等，地位都顯穩固，磁吸各地買氣，過去兩年房市熱潮更錦上添花，如今護國神山再加持，房市票房保證可望延燒。

2022年將邁入尾聲，房仲透過網路票選今年房市代表字，由「升」字拔得頭籌，獲6成民眾認同，主因是「物價升利息升，房價升升不息」；另今年最受關注的房市新聞是「央行連續升息 購屋貸款利息增」。

台灣房屋集團趨勢中心近期舉辦「2022年房市代表字」網路票選，「升」字獲得約60.5%參與票選的民眾認同，成為今年房市的代表字冠軍。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐今天透過新聞稿表示，為抑制通膨，今年全球中央銀行紛紛啟動升息，台灣也從長年低利狀態進入升息循環，讓購屋族荷包縮水有感，加上股市震盪、房市政策趨嚴，使今年底房市交易量進入冷靜期。

台灣房屋集團趨勢中心也網路票選今年10大房市新聞，最有感的是「央行連續升息 購屋貸款利息增」，獲74.4%參與票選民眾認同；位居前3名房市新聞、成為焦點議題的還包括「缺工缺料營建成本漲 爛尾樓暴增」，以及「平均地權擬修法 預售屋禁換約轉售」。

張旭嵐分析，後續房市表現可觀察3大變化，首先是利率變化，央行是否持續升息，恐牽動房市買氣；接著是政策變化，平均地權條例排審修法，如通過將影響預售屋市場；最後是產業發展，今年股匯市影響投資信心。因此明年整體經濟、區域建設等，仍是攸關買氣的主要關鍵。

張旭嵐指出，12月起政府已解除戶外口罩令，店面、商辦等收益型產品可望因觀光景氣回溫而活絡；另外受房價升、利息增影響，購屋族基於預算考量，將更趨向於低總價產品。

台灣房屋房市代表字票選是由台灣房屋經紀人員進行第1階段票選，選出各10組代表字與房市焦點新聞，再透過民眾進行第2階段網路投票，選出10大「2022年台灣房市代表字及房市新聞」，統計時間自11月1日至11月28日，調查總計回收1365份樣本。

台中市長盧秀燕致力打造台中成為國際會展城市，台中市政府投入近89億元興建「台中國際會展中心」第一期工程，市府建設局表示，主體部分2019年3月已開工，2022年7月上梁，室內裝修及機電空調工程也在2022年4月開工，全案預計2024年完工、2026年啟用。

建設局長陳大田日前親赴會展中心，視察展覽棟南側、布展貨車專用車道、屋面板、帷幕、內部裝修，及會議棟結構體施工情形，除要求施工團隊確實掌控施工期程、加強界面協調、注意品質提升外，也特別提醒團隊將職業安全衛生放在首位，絕不能輕忽日常的安全衛生管理，確實遵守標準作業程序，強化安全衛生設施，朝零職災目標努力。

陳大田進一步表示，「台中國際會展中心」第一期規劃為台中市舉辦國際性展覽及會議中心，以達展銷最大效益，並提供國際人士商務交流的平台，完工後可供室內1,800標準展攤、戶外560攤，共計2,360攤；自開工以來，通過疫情及大環境缺工缺料的考驗穩定推進，日前更獲勞動部辦理2022年度金安獎肯定，建設局秉持高效率、高品質、零職災、零工安、零事故的五大基本原則，並以取得三金建築為努力目標，貫徹「開不了工的要開工、完不了工的要完工」，實踐「富市台中，新好建設」願景。

台南觀光市場持續熱絡，旅宿成績為六都三冠王，不論是住宿率，成長率及新設旅宿都是六都之冠，也是各界看好的優質觀光投資環境。台南市長黃偉哲表示，台南觀光發展成績屢獲佳績受到市民朋友一致肯定，每逢假期熱門旅宿皆是一房難求的狀況。今年在市府大力推動協助下，包括安平區雅樂軒、北區禧榕軒，及今年市府觀光旅遊局首件旅館BOT案福爾摩沙遊艇酒店皆盛大開幕，三間飯店共投資37億，為台南提供了532間的房間數。目前隨著開啟國門後，台南觀光市場將更加熱絡，看準台南觀光發展，邀請業者投資台南與市府共同建設台南觀光。

台南市觀光旅遊局日前舉辦「台南市新化區虎頭埤湖濱旅館BOT案」招商說明會，此案位於台南市山區的虎頭埤風景區內，虎頭埤風景為台灣第一水庫湖光山色綠意盎然，是有絕美湖景的稀有標的。

市府規劃於湖濱佔地約1.36公頃之旅遊服務區土地（原青年活動中心），以BOT方式進行招商，開發作為旅館、villa、休閒旅遊、購物、餐飲、休憩及地方特產販賣等功能之使用。

觀光局表示，市府每年在虎頭埤舉辦五月音樂節及「黃金雨季」阿勃勒花季深受市民朋友喜歡，每年可吸引近36萬人次遊客到訪。另為配合虎頭埤整體觀光發展，觀光局111年已爭取交通部觀光局、文化部及內政部營建署等1億2120萬元觀光建設經費更新優化，市民期待的全齡式地景遊憩區及林間親子環教生態步道即將於年底落成啟用，新化神社參拜道遺構將進行文化資產修復，既有臨湖木棧道進行鋪面改善優化更新。

今年央行已升息3次，12月中旬仍有調升半碼機會，而從3月啟動升息以來，房貸族已感受到利息大增的壓力。10月五大行庫台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀的新承作房屋貸款利率，也已來到1.83％，專家坦言，高房價之下，若房貸負擔已佔收入的2分之1，利率逐步調升後，壓力肯定會變重。

大台中不動產開發公會理事長王至亮表示，整體環境處於通膨、薪水沒漲，央行雖升息較緩，但分戶貸款時，有些首購族發現利息多一些，甚至一年下來，等於扣掉了一個月的薪水。他認為，政府應設定25歲以上、35歲以下年輕人做相關補助。

全球居不動產情報室總監陳炳辰則觀察到，這幾年高房價，有些年輕人想拼一間房子，不僅無法做到333法則，甚至2分之1的收入都拿去繳房貸，這群人在升息之下會很辛苦。他舉例，就有小資族存了100萬元，全都拿去買套房，再加上未來20年的房貸，每個月都過得很辛苦。

目前許多首購房貸族，已經嚐到「低利時代的終結」，也有些房貸族正在評估轉貸，希望尋求比現有利率更低的優惠；而打算購屋的民眾，則希望在利率攀升之際，房價有所修正，買到較甜的房價，去填補可能增加的利息負擔。 至於是否應給予年輕族群購屋補助？陳炳辰認為，20幾歲族群能買房，不外乎個人工作能力強，獲得較高的薪水，例如工程師族群，第二種則多是家裡長輩有補助自備款，一圓買房夢。至於白手起家，自己存下自備款的小資族，現況觀察，年齡多將近40歲甚至超過才買到房。

陳炳辰說，什麼樣的補助能夠治本，才是重點，非概括用年齡區隔，而首購族現在應該做的事，就是為自己做利率風險的壓力測試，若無力負擔，就先觀望，財力到位時再量力而為，才不會成為升息下的受災戶。

近年南部房地產市場明顯升溫，在科技業、台積電等效應下，推升房市價量俱揚，但相較前兩年的火熱，今（2022）年市場明顯走冷，高雄也難以避免。在地資深房仲業者就透露，目前高雄確實房市交易情況「平靜」許多，且法拍屋數量有明顯增加，加上房價已到一個高點、升息持續，想買房民眾現在多採觀望。

六都這十年來的房價漲幅相當大，前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，實價登錄上路10年以來，全台灣六都與新竹縣市的房價超高漲幅，是年輕人心中最大的痛點，根據統計，全台灣這10年來房價漲幅高達48.62％，平均單價從18.1萬元漲到2021年的26.9萬元。他說，其中台南市這10年飆漲達1.89倍，高雄漲幅也高達1.3倍，高雄大寮區漲勢更達277％，非常驚人。

不過有別於前幾年的熱況，今年房市因為升息循環、經濟情勢不穩、股市動盪、地緣政治...等因素，導致買氣大降，台慶不動產高雄八德站前加盟店劉國基店長表示，今年9月高雄市建物買賣移轉棟數2,762棟，10月更降到僅2,500多棟，月減7%，而今年10月與去年10月相較則大減37%，近三、四年來，單月買賣移轉棟數少於2,800棟，通常會出現在2月的淡月，但沒想到今年9、10月交易量竟也如此冷清。

劉國基指出，雖然11月高雄買賣移轉棟數比10月的2,500棟略增為2,708 棟，月增 5.7％，但與去年同期相比則大減 4成，仍可見交易相當冷；他表示，眼見目前市況不太好，較有敏銳度的投資族群若想賣屋，不會太堅持之前的開價，會願意拉大議價空間，才更好脫手，至少不會太偏離區域實價登錄行情。

另外觀察內政部統計資訊，今年1~10月建物拍賣移轉數量為3,521棟，年增3.9％，台中、台南年增率都破1成，高雄市更年增達22％、是六都增幅最高。劉國基觀察說，確實今年高雄整體市場上的法拍屋數量有明顯增加，主要是這兩、三年高雄房價大漲，許多人買在高點，而今年又碰上接連升息，房貸壓力大增，若財務周轉不過來，房子自然就淪於法拍。

劉國基指出，高雄房市今年還有一個特殊情況，因為目前整體情勢，許多人都暫時先不買房，寧願先用租的，因此今年租屋案量相比去年增加有約5成，可說是爆量提升，尤其原本想購屋的年輕族群，都會先觀察房市情勢後再作打算。

格力地產(6.510, 0.00, 0.00%)盯上免稅業務不是一兩年，這次重啟重組更是正當其時，涉房融資恢復、免稅概念上市潮起。更重要的是，魯君四已成為過去時。

公司轉型長跑的7年，剝離房地產業務不力，又缺乏較具實力的非房業務拉動業績，當下唯有免稅業務還能被寄予厚望。

再啟重組

在長達兩年半時間裡，格力地產始終沒有放棄對珠海市免稅企業集團有限公司（以下簡稱：珠免集團）的重組，即便是關鍵人物前董事長魯君四被採取刑事強制措施。

2日晚間，公司公告決定繼續推動這一重大重組事項。不過，這兩年來市場與政策環境的變化，也讓公司對重組方案有了相應的調整。重要變化是，募集配套資金的物件由原來的1名增至35名。

在原方案中，交易對價達到122.15億元，發行股份對價114.15億元、支付現金8億元。

定增物件數量的變化，是否會增加募資規模？還得靜待公司的後續披露。

另外，上次披露交易標的審計、評估報告截至2020年10月31日，公司將重新組織相關工作。

這本是早該結束的一宗重組案。

2020年5月，公司披露上述重組案，很快走到對珠免集團合併的實質性階段。

當年12月，魯君四涉嫌證券市場內幕交易東窗事發，這一快要走到終點的重組事項，被迫摁下暫停鍵。

癡心不改

格力地產之所以對免稅業務癡情不已，主要是為了補齊業務短板。

自2019年開始，公司佈局的口岸經濟業務就被寫進年報中，當年實現收入1529.75萬元。這是公司在主業房地產外，打造的另一業務板塊，也為後續注入相關業務打下鋪墊。

口岸經濟是圍繞口岸物流、人流、資金流及資訊流等形式的綜合經濟體系，涵蓋進出口、旅遊貿易等形式，免稅商店是其中不可或缺的經營主體。

珠免集團旗下的免稅商店多分佈在入境口岸，且大部分集中在珠海本地，這與格力地產佈局的口岸經濟很容易形成協同效應。

免稅業務的高毛利率以及國資持牌的特許經營模式，形成的高壁壘令人豔羨。格力地產近水樓臺，與珠免集團同為珠海國資控制之下。後者是國內唯一一家全資擁有免稅、有稅和保稅三大業務的國資企業。

論體量規模，珠免集團並不是國內最大，吸金能力卻羨煞眾人。2018年-2019年，分別實現營業收入22.56億元和26.69億元，歸母淨利潤分別為6.53億元、9.44億元，淨利率28.52%、35.38%。同期，中國國旅、海南免稅的淨利率均在個位數水準。

格力地產近期選擇重啟重組，也踩對了時機。一方面，近期涉房企業並購重組及配套融資等政策恢復，普遍看到了曙光。另一方面，免稅概念經過兩年多的發酵，始終是市場追逐的熱點。

今年5月，海南免稅擬注入海汽集團(27.450, -0.04, -0.15%)，目前仍在進行中。下一個擁抱資本的免稅企業，很可能就輪到深圳免稅集團了。

主業式微

2015年，格力地產與格力集團分手，繼續從房地產商向城市綜合運營商轉型。

在7年時間裡，公司除保留房地產業務外，先後在口岸經濟、海洋經濟、生物醫藥和旅遊經濟等領域不斷試探。收購過醫療企業，疫情期間生產過口罩，甚至成為核酸檢測運維服務商等，然而，都沒能解決地產主業式微帶來的頹勢。

折騰這麼多年，公司非地產業務究竟如何？2021年，公司的受託開發項目、其他業務收入分別實現0.55億元、6.57億元，占公司收入的0.77%和9.21%。

房地產業務還是公司的收入擔當。2021年收入達到63.81億元，占比公司收入的89.46%。

多年來，公司將房地產業務僅作維持發展，已很久沒有新增土地儲備，待開發土地主要集中在珠海、重慶兩地。截至2021年底，規劃計容建築面積78.65萬平方米。

在這場曠日持久的轉型馬拉松中，格力地產未能徹底剝離掉房地產業務，也沒有培育出一個能打的新業務。

公司未來業績增長點，只能指望免稅業務了。

中海前11月累計合約物業銷售2567億元 單月收購兩宗地塊

中國海外發展有限公司12月6日公佈，截至2022年11月30日止11個月物業銷售和土地收購更新。

據觀點新媒體瞭解，於2022年11月，中國海外系列公司的合約物業銷售金額約241.11億元，按年下跌11.5%；而相應的已售樓面面積約為121.45萬平方米，按年下跌12.4%。

2022年1月至11月，中國海外系列公司累計合約物業銷售金額約2,567.06億元，相應的累計已售樓面面積約1189.66萬平方米，分別按年下跌22.1%及28.4%。

此外，截至2022年11月30日，中國海外系列公司錄得已認購物業銷售約84.33億元，預期將於往後數月內轉化為合約物業銷售。

2022年11月，中海（連同其附屬公司）在深圳及北京共收購了兩幅地塊，應占樓面面積合共約34.58萬平方米。集團就相關土地收購應付的土地出讓金約60.32億元。

2022年1月至11月，中海集團收購的土地累計應占樓面面積約631.39萬平方米，累計應付的土地出讓金約為881.42億元。

此外，2022年11月，中國海外宏洋集團有限公司及∕或其附屬公司並無新增土地儲備。

中海宏洋前11月累計合約銷售360.76億 11月份未新增土地

12月6日，中海宏洋發佈2022年11月份的未經審核營運資料，在2022年11月份，中海巨集洋系列公司實現合約銷售額人民幣32.61億元及合約銷售面積26.01萬平方米，分別按年下跌41.2%及34.8%。

據悉，在2022年1至11月份，中海宏洋累計合約銷售額360.76億元及合約銷售面積336.16萬平方米，分別按年下跌45.0%及35.1%。截至2022年11月底，其累計認購未簽約額人民幣13.09億元及認購未簽約面積9.57萬平方米。

觀點新媒體瞭解到，中海宏洋於11月份並未新增土地儲備。據統計，中海宏洋今年累計新增總權益發展面積約193.72萬平方米，總權益土地價格約82.61億元。

綠城集團前11月合約銷售2630億元 權益1057億

12月6日，綠城中國控股有限公司披露2022年11月銷售資料。

觀點新媒體瞭解，11月單月，綠城集團自投專案取得銷售6494套，銷售面積約84萬平方米，當月銷售金額約為227億元，銷售均價約為每平方米27032元。

1-11月，綠城集團取得合同銷售面積約696萬平方米，合同銷售金額約1856億元。其中歸屬於綠城集團的權益金額約為1057億元。

截至期末，另有累計已簽認購協議未轉銷售合同的金額約78億元，其中歸屬於綠城集團的權益金額約為44億元。

同時，11月綠城集團以綠城品牌銷售的代建管理項目取得合同銷售面積約61萬平方米，合同銷售金額約108億元。1-11月，綠城集團代建專案累計取得合同銷售面積約533萬平方米，合同銷售金額約為774億元。

綜上，截至2022年11月30日止11個月，綠城集團累計取得總合同銷售面積約1229萬平方米，總合同銷售金額約2630億元。

融信中國前11月實現合約銷售額567.97億元

12月6日，融信中國控股有限公司披露2022年11月銷售資料。

觀點新媒體瞭解，11月單月融信中國實現合約銷售額約為12億元，合約建築面積約為7.19萬平方米，平均合約售價約為每平方米16712元。

而前11個月，融信中國實現合約銷售額約為567.97億元，同比下降60.9%，合約建築面積約為243.48萬平方米，平均合約售價約為每平方米23328元。

保利置業前十一月合同銷售金額450億元 均價約2.08萬元/平方米

12月6日，保利置業集團有限公司發佈2022年11月未經審核銷售資料。

觀點新媒體獲悉，11月單月，保利置業實現合同銷售金額約81億元，合同銷售面積約26.8萬平方米，合同銷售均價約3.01萬元/平方米。

截至2022年11月，保利置業累計實現合同銷售金額約450億元，同比減少10%。累計合同銷售面積約216.2萬平方米，合同銷售均價約2.08萬元/平方米。

另據此前報導，於2022年10月，保利置業集團實現合同銷售金額約68億元，合同銷售面積約34萬平方米，合同銷售均價約2萬元/平方米。

此外，截至2022年10月，保利置業集團累計實現合同銷售金額約70億元，同比減少18%；累計合同銷售面積約189.4萬平方米，合同銷售均價約1.95萬元/平方米。

時代中國1-11月累計合約銷售額約382億元

12月6日，時代中國控股有限公司披露2022年11月銷售資料。

觀點新媒體瞭解，11月單月時代中國實現合約銷售額約為15.6億元，合約建築面積約為10.1萬平方米。

前11個月，時代中國實現合約銷售額約為382.01億元，同比下降55.8%，合約建築面積約為237.5萬平方米。

祥生控股前11月合約銷售總額約228.75億元

12月6日，祥生控股(集團)有限公司公佈，2022年11月，歸屬集團總合約銷售額約為人民幣8.5億元；歸屬集團合約建築面積約為65216平方米；及歸屬集團平均合約售價約為每平方米人民幣13035元。

觀點新媒體獲悉，截至2022年11月30日止11個月，歸屬祥生控股集團合約銷售總額約為人民幣228.75億元，同比下滑69.01%；歸屬該集團合約建築面積約為169.14萬平方米，同比下降68.91%；及歸屬該集團平均合約售價約為每平方米人民幣13524元。

12月6日，綠城中國（03900.HK）發佈未經審核運營資料，11月，該公司自投專案取得銷售6494套，銷售面積約84萬平方米，當月銷售金額約為227億元，銷售均價約為每平方米27032元。

1至11月，綠城中國取得合同銷售面積約696萬平方米，合同銷售金額約1856億元；其中權益金額約為1057億元。

11月，綠城中國以綠城品牌銷售的代建管理專案（非自投項目，簡稱“代建項目”）取得合同銷售面積約61萬平方米，合同銷售金額約108億元。

1至11月，綠城中國代建項目累計取得合同銷售面積約533萬平方米，合同銷售金額約為774億元。

今年前11個月，綠城中國累計取得總合同銷售面積約1229萬平方米，同比下降13.39%；總合同銷售金額約2630億元，同比下降17.55%。

對於外界關注的融資問題，據中國銀行(3.150, 0.00, 0.00%)家市場交易商協會消息，綠城中國旗下的綠城房地產集團有限公司2022年度第十三期中期票據和綠城房地產集團有限公司2022年度第十二期中期票據發行報告正在評估中，兩期票據的發行金額均為15億元，合計30億元。

綠城中國披露，11月24日至12月5日期間，綠城中國與工商銀行(4.310, 0.01, 0.23%)、中國銀行、農業銀行(2.890, 0.00, 0.00%)、交通銀行(4.760, 0.01, 0.21%)、郵儲銀行(4.530, -0.01, -0.22%)、浙商銀行(2.990, -0.01, -0.33%)、興業銀行(17.790, -0.12, -0.67%)、中信銀行(5.100, 0.00, 0.00%)、杭州銀行(13.480, 0.05, 0.37%)、浦發銀行(7.360, 0.00, 0.00%)、光大銀行(3.080, 0.06, 1.99%)、平安銀行(13.430, -0.10, -0.74%)、招商銀行(35.850, -0.25, -0.69%)共13家銀行簽署戰略合作協定，意向性授信額度超4000億元。合作範圍包括房地產專案貸款、預售資金保函、並購貸款、債券承銷與投資、內保外貸等多個業務領域。

債務端，綠城中國對債券進行了回購。11月23日，綠城中國發佈公告，擬以市場化方式在二級市場購買子公司綠城房產發行的境內債券，包括上海交易所債券，首期規模人民幣5億元-20億元；以及銀行間債券，首期規模5億元-30億元，募集資金擬用於償還債務和項目建設。

綠城中國回購本金共900萬美元優先票據。綠城中國公告，截至11月29日已於公開市場購回本金總額350萬美元的4.7%票據及本金總額550萬美元的5.65%票據，並將按照各自條款相應註銷，不排除適當時機進一步回購上述票據。

自11月以來，房地產板塊的熱度顯著上升。受多方面利好因素影響，資金大量流入房地產板塊，行業指數累計漲幅達到26.31%。而隨著近期政策的持續加碼，業內對房地產行業的信心也明顯回升。

具體到廣州樓市，整體實際情況真的有回暖跡象嗎？

受疫情影響，廣州樓市近月以來成交資料一直“不溫不火”。

據廣州中原研究發展部統計，10月廣州新房網簽5301宗，環比下跌14%，比去年同期成交下跌26%；與之相對的是，廣州各區新盤為了促進去化，都在推出不同優惠程度的房源，大打“價格戰”，但成效卻難言明顯改善。

中原資料顯示，11月廣州新房網簽4014宗，環比下跌24%，比去年同期成交下跌54%。對比10月所得資料，跌幅更甚。

而部分專案仍選擇沿用“低價策略”獲客。比如時代天韻，近期推出了一批特惠單位，價格達到了3.3萬/平；再如星樾山畔，近期也推出了11套特惠房，根據折後價計算，最低單價3.5萬/平，比之前的3.8萬/平便宜了3000元/平。

而近期政策的頒佈，雖然直接增強了行業信心，資金支援力度也顯著加大，但距離真正取得成效還需要一定時間。

與普通住宅相比，今年的豪宅盤卻底氣十足。

“廣州買樓”協力廠商機構對今年豪宅成交資料進行了統計，資料顯示，截至2022年11月15日，廣州今年已經成交了2749套總價千萬以上的一手住宅。而去年全年成交的千萬豪宅是2798套，僅相差不到50套。

其中，以珠江新城為圓點，二手豪宅的交投最為活躍。11月，中心區域的匯悅台和凱旋新世界(7.500, 0.21, 2.88%)廣粵尊府分別賣出30.4萬/平、30萬/平的單價。

而後到距離珠江新城不遠的天河北，近期成交量也較之前有所增加，其中不乏10萬+/平以上的二手房於市場內成交。

另外，今年開盤的琶洲南TOD也是熱盤之一，其開盤轉化率高達94.44%，成交氛圍不錯。

對於近兩年來市場對豪宅盤的熱捧，事實上，也有跡可循。

市場環境的不確定因素，加之投資的明顯波動，讓眾多購房客看到豪宅盤的避險功能。

而越處於中心區域核心板塊的豪宅盤，更可能成為被重點關注的對象。

中原預計，隨著未來疫情穩定，買家將會加緊對海珠、天河等區優質一手物業進行購置。

12月6日晚間，保利置業集團發佈2022年11月未經審核銷售資料。

2022年11月，集團實現合同銷售金額約81億元，環比增長19%，同比增長68.75%；合同銷售面積約26.8萬平方米，環比下滑21%，同比；合同銷售均價約30,127元/平方米。

截至2022年11月，集團累計實現合同銷售金額約450億元，同比減少10%；累計合同銷售面積約216.2萬平方米，同比下滑22%；合同銷售均價約20831元/平方米。

內房禹洲（01628）以北京及瀋陽項目換取一個珠海樓盤權益，並藉此抵消早年一宗大額交易所結欠的尾數。

該公司昨早公布，全資附屬公司裕海向沿海綠色家園（01124）收購珠海沿海66.67%股權，代價1.2億元（人民幣．下同），並促使以代價7.6億元清償股東貸款；禹洲預期將錄得虧損約4.26億元。珠海沿海唯一資產為珠海上衝村住宅項目，其餘33.33%股權由獨立第三方橫琴沿海創展擁有。禹洲昨天升5.4%。

交易總代價8.8億元，將由裕海以代價3.5億元向沿海綠色轉讓全資附屬上海沿商全部股權（主要資產為北京建國門外項目65%股權）；以3.6億元轉讓全資附屬瀋陽中廣全部股權（唯一資產為瀋陽蘇家屯項目）；及以現金向沿海綠色支付1.7億元。珠海沿海亦將承擔以現金向沿海綠色支付1.7億元的連帶責任。

以京瀋兩項目加現金支付

珠海沿海主要從事物業開發，收購及出售事項可集中公司資源以增加可售貨值，進一步推進「區域深耕」戰略，通過改善重點區域的發展，為公司帶來更高投資回報。

2018年1月，裕海向沿海綠色收購恒華集團全部股權，代價約38億元；裕海已向沿海綠色支付28.92億元。於完成收購珠海沿海後，沿海綠色將豁免裕海於買賣協議項下應付的未償還代價結餘總額9.08億元。換言之，禹洲以1.7億元及兩個項目去抵消有關尾數及減少欠款，並換來珠海上衝項目。

建發國際（01908）公布，以約1,006萬元（人民幣．下同）向控股股東建發房產收購持有上海地皮的福建兆潤全部股權及償還建發房產墊付股東貸款約15.52億元，即出資約15.62億元，將以內部資源撥付。

該集團指，福建兆潤持有項目公司49％股權，項目公司以39.51億元購入兩幅閔行區浦錦街道住宅地皮，計容建築面積分別不超過7.36萬及2.36萬平方米，前者已開始預售，後者料明年1月前開始預售，並於2024年12月和9月前竣工。該集團指，收購可擴大土地儲備。

時代中國（01233）公布，連同合營項目在內，11月銷售額15.6億元人民幣，同比下降約85.4％，建築面積約10.1萬平方米。

該集團指，今年首11個月累計銷售額382.01億元人民幣，同比下降約55.83％，建築面積約237.5萬平方米。

中原建業（09982）公布，11月在管項目銷售金額12.8億元（人民幣．下同），同比下降約68.78％，銷售建築面積約22.1萬平方米，每平方米平均售價5,790元。該集團指，今年首11個月銷售金額191.53億元（人民幣．下同），同比下降41.9％，銷售建築面積約315萬平方米，跌約40％，每平方米平均售價6,083元，跌3.5％。

該集團指，11月新簽5個項目，新增建築面積77.71萬平方米，首11個月新簽29個項目，新增建築面積約322萬平方米，於11月底持271個項目，建築面積約3,217萬平方米。

融信中國（03301）公布，截至今年11月止一個月，集團總合約銷售額按年跌87.7％至約為12.01億元（人民幣．下同）；集團合約建築面積約為71,856平方米；及集團平均合約售價約為每平方米16,712元。

截至今年11月30日止11個月，集團總合約銷售額按年跌60.9％至約為567.97億元；集團總合約建築面積約為243.5萬平方米；及集團平均合約售價約為每平方米23,328元。

港鐵項目佔96% 天榮站1期規模大

雖然近期市況淡靜，但發展商仍積極將旗下住宅項目申請預售。地政總署11月共接獲5份預售樓花同意書申請，涉及2919伙，創近3個月新高，逾九成半單位屬於港鐵（00066）物業，包括夥拍新地（00016）發展的天水圍輕鐵天榮站物業發展項目第1期，佔1393伙，令今年首11個月接獲預售申請單位數目增至24177伙，創2002年錄得42180伙以來的20年新高。

地政總署上月接獲5宗全新預售申請，涉及2919伙，按月多1.8倍，為8月錄得3341伙以來近3個月最多。港鐵表現積極，共有4個合資新盤上月申請預售，共佔2807伙，相當於上月申請總數約96.2%。最具規模為新地及港鐵發展的天榮站上蓋項目第1期，提供1393伙，預計2024年9月底落成入伙。

此外，長實（01113）與港鐵合作的香港仔黃竹坑港島南岸第3期，分第3B期及3C期，上月一口氣入紙申請預售，分別提供642及558伙，可望在2025年10月底及同年12月底落成入伙。

華懋集團與港鐵合作的何文田站瑜一，分3期發展，第1A期及第1B期早前已獲批預售樓花同意書，發展商曾經揚言，會留待所有期數獲批預售才推售；華懋上月也為最後一期第1C期入紙申請預售，提供214伙，入伙日期為2025年5月。

頭11月24177戶入紙 20載高

至於前述5宗申請中，規模最細為麗新發展（00488）元朗大旗嶺住宅項目，提供112伙，料2024年12月底落成。

回顧今年首11個月發展商向地政總署遞交預售樓花同意書申請情況，扣除撤回的申請後，以1月發展商表現最積極，該月地政總署共接獲12宗全新預售申請，涉及6795伙。今年累計已有46宗預售申請，涉及24177伙，超越2021年全年20787伙的16.3%，續創2002年錄得42180伙以來20年新高。

以單一期數計，今年最大規模新申請暫時為天榮站上蓋項目第1期的1393伙；其次為嘉華國際（00173）、會德豐地產及中國海外（00688）合作的九龍東啟德承豐道15號住宅項目第2期的1121伙。

上月僅港島南岸4A期獲批

另一方面，地政總署11月僅批出1宗預售申請，為嘉里建設（00683）、信置（00083）、太古地產（01972）和港鐵合作的港島南岸第4A期，提供432伙。該盤預計2025年3月中落成，樓花期長達27個月。

在5份全新申請帶動下，截至11月累積待批預售樓花單位共20579伙，較10月的18084伙按月增加13.8%，重上2萬伙水平，當中以啟德供應最多，目前有10宗申請正待批預售，合共5257伙，相當於全港待批單位總數25.5%；連同該區已獲准預售但仍未開賣項目，單位數目達8648伙。其次為西貢區（連同將軍澳），共4287伙或20.8%，包括新地西貢十四鄉大型發展項目部分期數，以及會德豐地產與港鐵合作發展的將軍澳日出康城第12期。

根據差餉物業估價署（差估署）最新數據推算，今年10月全港私人住宅落成量為2156伙，按月減少19.3%；但以今年首10個月計，總落成量則達18753伙，超越去年全年落成量14386伙約30.4%。差估署預計今年落成量為22851伙，首10個月達標約82.1%。

按差估署《香港物業報告每月補編》最新公布，10月落成單位主要來自九龍區，有1126伙；新界區亦有1030伙竣工；港島區則「捧蛋」，屬於今年內第二次。

以今年首10個月計算的話，新界區累積落成量達11899伙，佔全港約63.5%；九龍區居次，有4732伙或25.2%；港島區暫時有2122個單位完工，比例為11.3%。

細宅租務回報2.7厘跑贏

住宅租金回報率方面，差估署資料顯示，實用面積431方呎或以下的A類單位回報率最高，達2.7厘，按月漲0.1個百分點，創2019年9月錄得2.7厘以來的37個月（逾3年）新高，其餘類別的回報率則介乎2.1厘至2.4厘。

近期新盤市場以銷售貨尾為主，信置（00083）旗下大埔白石角逸瓏灣8昨天以破頂價售出全盤最後一伙，一個連平台特色戶成交價達4750萬元，呎價27299元，造價和呎價齊創該項目新高。

逸瓏灣8昨天售出2座19樓A室，實用面積1740方呎，外連2436方呎平台，連兩個車位以4750萬元沽出，呎價27299元，成交價及呎價同創該樓盤新高。已屆現樓的逸瓏灣8，位於科研路1號，提供528伙，實用面積490至1740方呎，自2019年1月開始銷售，至今已全盤沽清，歷時近4年，套現逾54億元。

此外，協成行何文田芳菲近日交投明顯加快，過去4天共沽3伙，最新售出單位為9樓B室，實用面積286方呎，採1房間隔，成交價741.2萬元，呎價25916元。發展商趁機加推兩個1房單位，本周六（10日）以先到先得形式發售。

本港住宅樓市表現疲弱，萊坊指出，今年全年樓價將下跌近15%，由於市場欠缺利好消息，除非政府對樓市減辣，否則明年中小型住宅樓價仍有5%至10%跌幅。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒指出，本地股市表現疲軟、按揭息口上升及環球經濟情況急速轉差之下，「今年全年樓市表現可以用慘淡嚟形容」，價量齊跌，今年下半年住宅樓價跌勢明顯加快，全年料跌近15%；今年一手及二手住宅成交估計合共僅4.5萬宗，料創回歸後新低。

中小單位2023再挫10%

他直言，實際按息已超過3厘，對市場購買力開始構成影響，若政府不減辣，樓價難望止跌回升，預期2023年中小型樓價再下跌5%至10%，租金保持平穩；豪宅樓價下滑最多5%，租金或跌3%。

近期市場憧憬內地進一步放寬檢疫措施，明年香港或有機會恢復與內地通關，王兆麒相信，對樓市成交量或有刺激作用，惟發展商近期明顯減慢新盤銷售步伐，加上貨尾囤積，樓價仍難有上升動力。如樓市交投持續淡靜，他認為額外印花稅（SSD）有條件減辣。

港島甲廈租金看跌9.2%

寫字樓市場方面，萊坊執行董事及香港區商業物業服務部主管劉柏汶表示，環球經濟明顯惡化，影響整體甲級寫字樓的租賃表現，並拖累租金下滑，估計香港島甲級寫字樓租金今年內回落9.2%，當中中環挫5.2%。

由於明年市場缺乏正面因素，料整體香港島甲級寫字樓租金明年全年跌幅為3%至5%。直至2025年，港島區約有350萬方呎的新寫字樓面積供應，主要集中在中環和鰂魚涌，其中中環明年有兩幢全新商廈落成，不排除掀起「區內業主減價戰」，最壞情況租金可能有一成幅度的調整。

另外，萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫稱，今年香港零售市場表現依然疲軟，展望2023年香港零售市場仍未能走出谷底，整體商舖租金按年再下跌10%至15%。

樓價全面下跌，尖沙咀豪宅名鑄有一手業主蝕讓沽貨，一個中層1房單位以1748萬元成交，原業主持貨逾13年，仍蝕近70萬元離場。

美聯物業高級營業經理余慶麟表示，名鑄中層B室，實用面積840方呎，屬於1房套房連儲物室間隔，已放售數年，上月減價至1850萬元，但最終仍減多102萬元，以1748萬元成交，呎價約20810元。資料顯示，原業主於2009年以1817.6萬元一手購入上述單位，持貨約13年，賬面蝕69.6萬元，單位貶值約3.8%。

DOWNTOWN 38錄最傷蝕讓

此外，土瓜灣單幢半新盤DOWNTOWN 38錄損手個案。美聯物業首席高級營業經理黃家樂指出，DOWNTOWN 38中層J室，實用面積300方呎1房戶，原放盤叫價570萬元，後減價15萬元或2.6%，至555萬元成交，呎價約18500元。

據了解，原業主2019年初斥資592.5萬元一手購入該物業，持有近4年賬面虧蝕37.5萬元或6.3%，料成該廈蝕讓金額及幅度最大的個案。

有「居屋王」美譽的鰂魚涌康山花園亦宣告失守，美聯物業首席高級營業經理蕭俊健稱，康山花園8座中層D室，實用面積約431方呎2房戶，原業主近期以已補地價開價668萬元放盤，議價後以已補地價638萬元成交，呎價約14803元。原業主於2018年8月以已補地價800萬元購入，持貨逾4年轉手，賬面蝕約162萬元，物業貶值約20.3%。

房屋委員會（房委會）「出售居者有其屋計劃單位2022」（居屋2022）自11月15日開始揀樓，至今已經約3星期時間。房委會公布，截至昨天累積售出2460伙，相當於居屋2022總單位數目約9503伙的25.9%。昨天共有224位中籤者出席，其中197人選到心水單位，今天將再有約420人獲邀揀樓。

中原（工商舖）董事總經理潘志明指出，11月市場共錄得約227宗工商舖買賣成交，創下今年單月新低，更追平2019年10月紀錄，即逾3年最少，按月回落約10.3%，比去年同期則急跌約51.1%。成交金額方面，11月共錄得約41.09億元，與10月約41.2億元相若，按年大挫約60.6%。

房委署向城規會申請在啟德第2B區3號及4號地盤，放寬高度限制及地積比率，將會興建3幢42層高公營房屋，合共提供3,120伙。

合共3幢42層高住宅大樓

今次涉及的兩個第2B區地盤平排，位於啟德體育園後方，當中第2B區4號地盤比鄰啟欣苑，按照房委會申請放寬，計劃將兩個地盤的建築高限放寬10米至125米高（主水平基準以上），將跟啟欣苑看齊，並且將2B區4號地盤的地積比由6.6倍增加至7.72倍。

當中地積比7.72倍的第2B區4號將會興建兩幢42層高公營房屋，及1幢3層的零售商場，總樓面約94.7萬平方呎，提供1,840伙，平均每伙面積約500平方呎。而第2B區3號地積比6.49倍，則會建一幢42層高公營房屋，以及一座3層高商場、一座11層附屬大樓以容納街市和多項社會福利設施，總樓面78.3萬平方呎，將提供約1,280伙。

在布局上，受沙中綫隧道在兩個地盤的北面穿過影響，大部分建築物都會興建在靠南面位置，當中第2B區3號的公營房屋採十字形設計，1梯32伙；而第2B區4號的A座為一字型、1梯17座，而B座為十字形、一梯29伙。

值得留意的是，按照房委會提交的標準樓層圖則，估計大約一半屬1房單位，最大為兩房，亦有不少開放式單位，但似乎未有加入啟欣苑面積不足200平方呎的納米單位。

另外，房委會亦申請，放寬葵涌大窩口道及葵盛圍兩幅「住宅（甲類）」用地的地積比至6.5倍，分兩期興建兩幢住宅大樓，提供937伙，預計額外提供多約150伙。

隨着港鐵站落成，近年堅尼地城漸漸由傳統的物流貨運，轉型為商住發展用途，當中位於海邊的大型招商局貨倉，早於2019年已經提出重建為商廈及海景酒店，涉及總樓面約60萬平方呎。

位於堅尼地城臨海碼頭一帶的招商局貨倉，由招商局置地 （00978） 持有。項目的地盤面積約14.2萬平方呎，現時為兩幢13及16層高的工廈貨倉。項目已經於2019年向城規會申請放寬樓面限制，以重建作商場、辦公室及酒店用途。

招商局貨倉 擬建商廈酒店

根據當時的申請，業主提出重建兩幢商廈及酒店，基座則連同碼頭位置興建2層高的商場，總樓面約60萬平方呎。其中，現時西座的招商局貨倉計劃重建為14層高的商廈，涉約11.7萬平方呎；現為東座的招商局第二貨倉則計劃改建成21層高的酒店，提供約438套房間，涉及樓面約27.5萬平方呎。相比現有佔約49.9萬平方呎的總樓面面積，重建後的總樓面新增約10萬平方呎。此外，項目將設不少於19,375平方呎的休憩用地，並會開放給公眾使用。

另外，收購舊樓是中小型發展商增加土地儲備的重要渠道之一，當中位於堅尼地城吉席街93及95號舊樓，於去年完成強拍，並由發展商永義國際 （01218） 同系的高山企業 （00616） 以底價約1.9億元奪得，成功統一業權。

吉席街住宅項目 料明年應市

該項目早於1962年落成，比鄰泓都，地盤面積約2,182平方呎，現坐落於「住宅（甲類）4」用途的地帶。如以地積比率約9倍重建，可建樓面約1.96萬平方呎。根據發展商早前在公告表示，計劃將項目重建商業和/或住宅綜合發展項目。發展商早前亦透露，項目預計可於2023年應市。

事實上，政府亦積極將區內的用地重建為住宅，其中規模最大為前摩星嶺平房區、加惠民道前已婚警察宿舍重建計劃，可建樓面涉約129萬平方呎，預計提供約2,340伙公營房屋，容納約7,500人。不過，據立法會文件披露，項目將延遲至2028年分階段完工。

同時，政府近日亦已經推出位於西寧街的一幅蚊型地招標，並已經成功批出，料將發展為純住宅或商住項目。

短租客陸續登場，惟今年可供短租鋪位減少，銅鑼灣利園山道一個地鋪，租客時裝店遷出，交吉兩星期，即以每月7萬租出，新租客為茶葉商，短租為期2至3個月。
銅鑼灣利園山道39至4號寶富大樓地下I號鋪，建築面積約575方呎，由茶葉店短租，月租約7萬，平均呎租122元，舊租客為時裝店月租18萬，雖然是長租，惟提早離場，鋪位於交吉短短兩星即租出，再之前的舊租客為藥房，當時月租22萬。

平均呎租122元

有代理指，上述短租租金雖然大幅回落，仍然為市價水平；今年6月，毗鄰的利園山道39至47號寶富大樓地下G號鋪，由優之良品持有，面積約800方呎，以每月約12萬租用，呎租約150元，新租客為價真棧，該鋪位位於利園山道及富明街交界，屬於大單邊。優之良品於2007年斥資約7500萬買入，料回報約1.92厘。

近期，同區駱克道連錄短租，駱克道519號地鋪，面積約1000方呎，由「百家姓利是封」進駐，上述地鋪為今年全港第二宗利是封店短租個案，亦是「百家姓」今年承租的首個鋪位，該地鋪位處駱克道「崇光百貨」段，人流聚集，月租約10萬，平均呎租約100元。

砵蘭街巨鋪傳30萬租出

駱克道520號地鋪，由年花散貨場進駐，為該街道首次錄年花店承租，該地鋪亦接近崇光百貨，佔據有利位置，不過，在疫市下仍然丟空逾一年，若以月租約8萬、面積約1000方呎計算，平均呎租約80元。業內人士指，長租客不會在年底前出動，不可能在聖誕新年期間裝修鋪位，因此，業主樂於在此期間短租，收取多少租金以幫補鋪位支出。

今年以來，核心區可供短租鋪位比往年減少，口罩店及手機配件店成行成市，在防疫措施放寬下，核心區地鋪位頻被食肆吸納。

駱克道382號入場月租1萬

旺角砵蘭街160至166號地下入則閣，前租客台灣桔梗CAFE，市傳物業已租出，月租約30萬，巨鋪面積地下約3511方呎 ，閣樓約900方呎。

鄧成波家族去年以4.15億元出售灣仔駱克道382號莊士企業大廈18層商廈樓面，最新翻新成獨立辦公空間出租，共提供52個獨立單位，面積由180至450呎不等，即租即用，獨立單位月租由1萬元起（雜費全包），該物業亦提供面積由1190至2520方呎樓面，設有長期租賃條款，讓租戶按其業務所需作選擇。