近來由於日幣貶值帶動一波赴日置產高潮，日本信義今年前11月已成交561戶，創造390億日圓銷售額，無論銷售戶數、營收、獲利均有約4成成長，創下歷年新高，日本信義社長何偉宏表示，匯率環境仍有利於國人赴日日置產，未來將透過日本信義、SJ HOME雙品牌合流策略，結合創新服務與科技，除了國人及在地華人市場外，希望能將目前約5～8％的日本在地人購屋占比提升至一成以上。

日本信義進入日本市場13年來，累計成交近4,500戶，總銷售金額約達新台幣690億元。何偉宏表示，日本房價在1988年達最高點，隨後經歷「失落的20年」，自2013年起房價雖緩步回升，不過仍不及過去高點。新冠肺炎疫情以來，東京、大阪房價穩步上揚，東京兩年半來上漲4成，且連續30個月單價上漲，大阪房價漲幅雖不如東京，但也連21個月上漲，今年漲幅約1成多。

過去兩年東京、大阪因疫情下居家辦公帶動人口移出都心、回老家生活，導致人口成長停滯的情形，疫後可望恢復成長，而東京因應全球化下「近未來都市」目標展開再開發計畫；大阪2025年有世博會，將創造2兆日圓經濟效益，有助房市維持多頭。

日本信義今年業績創新高，客戶結構也逐步擴充，從過去以國人赴日置產、在地就學或工作的華人為主，近年漸擴及至日本當地人。何偉宏表示，除透過日、台兩地同步提供服務、做好置產投資規劃，為赴日置產客戶提供務，三年來疫情期間推管家服務、針對自用客戶各種支援服務，更推出視訊簽約確保交易安全，視訊看屋讓跨國看屋更有效率。

達麗12日舉辦法說會，董事長謝志長表示，未來六年達麗在手業績近900億，在手案量將排到2028年，每年平均完工量會超過157億元。不過，基於房市反轉，達麗將改弦易轍，朝向公辦都更、捷運聯開案積極爭取，並降低負債比至80％以下，不再採取高負債比策略。

謝志長表示，房市面臨最大問題還是缺工，會造成完工交屋遞延效應，增加利息成本，但達麗仍可控制毛利率在水準以上。謝志長也指出，達麗在業績安排上是按步就班推案，預計2023～2028年的未來六年，累計有3.9723萬坪土地，可售面積達26.45萬坪、總戶數約6,625戶、總銷897億近900億元，平均每年完工量達157億元。

謝志長表示，達麗目前在美國持有西雅圖開發中新案，共三個新購入土地約1,420坪，未來會朝向有長期租金收益的案子為主，不會一戶一戶賣，像先前完工的KODA案，興建中碰上工資上漲及疫情，所以改變策略，處分掉一塊土地且創西雅圖最高價，處分利益超乎原本開發利潤，也引發當地媒體高度矚目。

對於平均地權條例修法明年1月可能闖關，謝志長坦言，去年內政部通過後，該嚇跑的客戶已經走了、該反應的都反應了一年，因此影響不大，這是既定政策，達麗會配合，達麗向來不作短線操作，不會擔心修法三讀通過。

謝志長表示，反而是2024年大選，未來政策動向可能是明年房市的黑天鵝。他指出，明年房市錯綜複雜，但預期會是個案表現。

謝志長強調，達麗為因應市場變化，將積極轉戰公辦都更、捷運聯開案，並積極償還負債、降低負債比到80％以下。達麗建設協理廖政雄表示，今年前三季營收83.67億元，稅後純益為2.47億元，EPS達3.41億元。前三季主要貢獻新案為總銷47.3億的「達麗居山」、15.5億的「達麗漾CITY2」，及一部分的「達麗東京」餘屋銷售；另外，達麗美國子公司位於西雅圖的華盛頓州土地，7月初以12.5億元獲利了結，處分利益約5.44億，已認列在第三季。

近期房市交易量降溫，但預售屋房價仍持續走高。中央銀行總裁楊金龍昨赴立法院備詢時表示，「量先價行」，政策需要時間發酵，「明年很關鍵」，希望明年上半年就會看到房市軟著陸；似乎暗示央行不會有第五波打炒房措施。

暗示不會有第五波打炒房
央行從二○二○年祭出首波房市選擇性信用管制措施以來，至二○二一年十二月底已有四波，但今年三月啟動升息循環後，迄今已有三個季度未調整。

有立委質疑，房市量縮價未跌，是否因銀行對不動產放款集中度高所致；楊金龍回應，央行今年以來升息三次共二碼，兩次調升銀行存準率合計也是二碼，升息及存準率調整雖然主要是對付通膨，但對房市也有抑制作用。

他表示，一般來說，房市是「量先價行」，價格反映會在後面，「央行希望看到的是房市軟著陸，政策需要時間發酵」，「我個人覺得明年很關鍵」，可能明年上半年就會看到房市軟著陸。

本週進入超級央行週，對聯準會升息步伐對我國的影響，楊金龍強調，「台美情況不一樣」，還是要看台灣通膨及全球經濟成長放緩對我國的影響程度；若台灣明年通膨率降至二％以下，央行應該也可以接受。央行先前預估台灣明年通膨率降至一．八八％。

楊金龍任期明年二月二十六日屆滿，各界關切他是否會續任？楊低調表示，尚未獲上級約見討論是否續任問題，他不便對此發表看法。


央行：房市明年上半年軟著陸
經濟日報

國內房價回得去嗎？中央銀行總裁楊金龍昨（12）日表示，國內房市成交量已見放緩，而房地產通常是「量先行、價才會下來」，因此還需要一段時間調整。但他也樂觀表示，「房地產問題還是希望能夠軟著陸，我認為明年是關鍵時刻，上半年就可能發生（指軟著陸）。」

楊金龍昨天赴立法院財委會報告，國內外通膨情勢、經濟成長、房價與貨幣政策走向，成為立委們的問政焦點。

立委郭國文詢問，房市成交量已見放緩，但外界更關注房價是否會跟著修正，對此，楊金龍表示，一般看房地產問題是「量先行、價才下來」，他認為市場還需要一點時間調整，並希望房地產能夠軟著陸，「明年是關鍵時刻，上半年就可能發生（軟著陸）」。

對於央行周四是否加碼打炒房，楊金龍說，央行升息主要是對付通膨，但升息和調升存準率對房價也有抑制效果。市場研判，央行12月加碼打炒房的機率不高。

央行將於周四舉行今年最後一場理監事會議，立委曾銘宗詢問，央行周四是否升息、考量的條件為何？楊金龍回應，這次考量因素比較簡單，那就是物價與明年經濟展望。

楊金龍說，央行是否升息要看兩項指標，一是通膨率，二是全球經濟成長放緩下，台灣受影響程度有多少；如果明年通膨率在2%以下，央行應該可以接受。

曾銘宗表示，市場預估，周四很可能是央行此波最後一次升息、明年沒有升息空間，是否是如此？楊金龍回應，「是否升息會在理事會上討論，要看未來的數據而定。」

楊金龍數度強調，目前正值央行理監事會前的緘默期，對利率相關問題不方便表示意見。

保險安定基金擬以五．二二億元買下台火持有的「欣翰士林官邸」，引發爭議。民進黨立委高嘉瑜及郭國文除砲轟是先斬後奏、漠視預算法外，還質疑保險業近年財務問題接連發生，與監管機關脫不了關係，請保安基金好好說明！保安基金昨澄清，此交易採購公開合理，目前雖已簽約，但須待預算通過、明年交屋時才會給付價款。

高嘉瑜質疑，保安基金購入的辦公室拆算每坪單價九十六萬元，高於八月最新實價每坪九十．三萬元，是否高價購買滯銷「豪辦」？且台火今年原累計前三季稅後淨損四九七九萬元，卻因此交易公告獲利三．○九億元，是否存在不當利益？

她質疑保安基金為此編列一一二年購置自用不動產預算八．一五億元，但其預算尚待審議，根本就是想「先斬後奏」，視法規為無物！

郭國文也質疑，在今年極端環境加上精算失靈導致大賠的狀況下，保安基金真的需要高價購買建物當辦公室？

保安基金昨回應，目前向兆豐金承租的辦公室年租金一三八○多萬元，累積迄今已達一．五六億元；年初房東告知租約年底期滿不續租，綜合考量後才決議購置自用不動產作為基金資產，可享有未來增值的利益。

保安基金強調，採購規格條件為同一樓層、距捷運七百公尺內、面積不逾六百坪；底價採戴德梁行和德天不動產兩家的鑑價金額平均，不含停車位為每坪九十五．六六萬元。台火資訊公開資料其估價不含停車位為每坪九十六．九三萬元，採購價格比賣方估價每坪低一．二萬元。

保安基金說明，根據實價登錄，同棟過去成交紀錄最低為今年八月每坪九十．三萬，但未臨中山北路；今年三月每坪一○五．○一萬；最高則為去年十二月每坪一一六．○九萬。

立法院內政委員會預計下周三（21日）排審《平均地權條例》修法草案，包括限制預售屋轉售、管制私法人購屋等五大重拳，躺在立法院八個月的打炒房法案，九大版本修法終於要登上談判桌，不過能否順利三讀，仍要待實際討論情形而定。

內政部代理部長花敬群表示，多數委員對平均地權條例修法大方向具共識，不過對於細節，個別委員有其意見，內政部則仍以院版為主，屆時逐條討論時再來溝通。

九合一大選後，被視為打炒房猛藥的平均地權條例即將在內政委員會審查，目前朝野立委及黨團提案加上行政院草案，共有九大版本攻防，大方向與政院版相同，但打炒房力道或罰則多較政院版嚴格。

行政院版修法，主要祭出五大招，包括嚴懲炒作、限制預售屋換約轉售、解約申報登錄、管制私法人購屋、建立檢舉獎金制度等。

在嚴懲炒作方面，政院版是針對散布不實資訊、營造不動產活絡表象等炒作，祭出100萬至5,000萬元罰鍰；民眾黨團則主張最高罰鍰訂在1億元；民進黨立委江永昌版本，則要求炒作者如為業者，主管機關可公布公司名稱、負責人姓名等；另有不具名立委表示，炒作如何定義，須經過充分討論。

限制預售屋換約轉售方面，政院版規定預售屋買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親或經公告特殊情形外，均不得讓與或轉售第三人，違者按戶棟處罰50萬至300萬元；民眾黨版本針對違規者身分若為業者，加碼罰鍰至最高600萬元。

另有不具名立委表示，預售屋制度在台灣行之有年，若「一刀切」恐怕也不利房市運作，應做更多討論。

房地產業者：不能「一刀切」認定

針對立法院下周擬排審《平均地權條例》修法草案，房地產相關公會均認為，政府不應刻意「妨礙房市交易」，炒房與否不可用「一刀切」的標準認定。

中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全昨（12）日表示，目前修法內容有許多不合理地方，像是私法人購屋採許可制，只是妨礙交易、造成糾紛，這不應該是打炒房的目的。

楊玉全強調，別的國家都在救經濟，台灣卻還要修法打炒房，令建築界不解與搖頭。

楊玉全表示，這次《平均地權條例》修法草案內容有許多不合理的地方，例如內政部當時要將私法人購屋採許可制，是因為房地合一稅1.0沒有將營利事業納管，但是在房地合一稅2.0時已納入45%、35%重稅管制，再加上28%股利所得分配，因此若政府是要防堵投資客藉由公司名義炒房，但目前實質稅率已高達60.4%，相信已有遏阻效果，如果這次再修法、再限制私法人購屋，只有妨礙交易、造成糾紛，這不應該是打炒房的目的。


楊金龍：明年上半年房市有望軟著陸
聯合報

中央銀行周四（十五日）舉行理監事會議，針對民眾關心的房價、物價問題，央行總裁楊金龍表示，央行升息決策會以兩大因素判斷，第一是看通膨率、第二是在全球經濟成長放緩之下，台灣受影響程度有多少；房價方面，目前國內房市是「量先行、價跟上」，預估明年將是房市關鍵時刻，房價在明年上半年可望「軟著陸」。

立法院財政委員會昨天邀請楊金龍、財政部長蘇建榮備詢。今年央行季季升息，合計已升息兩碼（○點五個百分點），並搭配調升存款準備率兩碼，市場預期這次央行可望升息半碼，但也有學者指出，我國十一月出口出現雙位數衰退，第四季不僅旺季不旺，甚至可能罕見衰退，恐讓央行決策陷入兩難，暫不升息可能成為央行選項之一。

一旦央行升息，勢必加重房貸戶負擔，其中青年安心成家購屋貸款方案是否延長也備受關注。

蘇建榮指出，年底屆期的青安貸款延長方案已報行政院，擬延長兩年，而利率減升半碼優惠也可望延續。據悉，財部建議青安貸款減半碼優惠延長一年，但全案須經政院核定。

楊金龍表示，這次央行判斷是否升息較單純，主要就看兩大因素變化，第一是通膨率，若消費者物價指數（ＣＰＩ）年增率明年降至百分之二以下，央行應該是可接受的；第二是觀察全球經濟成長放緩之下，台灣經濟成長會受到多大程度影響。

中央大學經濟系教授吳大任指出，美國劇烈升息使消費力開始走弱，對我國出口的影響「才剛開始」，加上我ＣＰＩ年增率已明顯下降，都將是央行不跟進升息的理由。

針對房價議題，楊金龍表示，目前整體成交量已下降，可說是「量先行、價跟上」，市場還需要一點時間，明年將是關鍵時刻，「明年上半年可能發生（軟著陸）」。

打炒房法案 21日排審

立法院內政委員會預計下周三（廿一日）排審「平均地權條例」修法草案，包括限制預售屋轉售、管制私法人購屋等五大措施，躺在立法院八個月的打炒房法案，九大版本修法終於要登上國會議事桌，但本會期能否順利三讀，仍要待實際討論情形而定。

蔡英文總統上周邀財經高層會議，做出穩物價、照顧弱勢、穩定金融等三指示。據悉，民進黨內對九合一敗選原因，有部分聲音指向高房價、年輕選票流失，喊話在立院會期結束前盡速修訂平均地權條例。

民進黨立院黨團幹部表示，屆時若有任何保留條文，須送朝野協商，恐進入一個月協商冷凍期；據了解，黨團立場並未堅持本會期過關，處理預算仍是第一要務。國民黨團總召曾銘宗說，國民黨團大方向上支持修法，但細節仍須討論。

新屋預售市場交易冷颼颼，建商餘屋出清潮開始現蹤，元宏不動產加值服務平台指出，近期房仲售屋網就出現「餘屋倒數出售」廣告，建案位於新北五股，房屋銷售單價約在每坪42~48萬之間，比今年年初實價每坪45.5萬相比，銷售價格有一定吸引力。

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立指出，建案餘屋出清現蹤主要與新案難賣、以及餘屋量大有關。目前房市轉冷，手握龐大庫存的建商壓力很大，預期未來餘屋降價出清的動作會越來越多，仲介想開發第一手案源或是民眾想低價入手超值屋都可以多留意。

以新案難賣來說，近期台灣房市受央行升息、股市不穩、兩岸關係緊張與政府打炒房等多重利空衝擊，房市買氣越來越冷，手握大量新案的建商更是首當其衝。今年第三季七都預售屋成交量僅7,645件，較去年同期1.5萬件腰斬，如何加速去化已成建商一大課題。

再以餘屋量大來看，現在建商手中大量餘屋更是一大問題，從內政部最新公布的全國新建餘屋報告就可發現，目前建商手中餘屋量，正位於歷史高檔區，今年第2季全國新建餘屋量達7萬7,454宅，是近兩年多新高，且是2014年、八年前餘屋量3萬多宅的一倍以上。

周昆立指出，目前建商手握大量庫存，一旦去化狀況不佳，未來降價出清的機會將快速攀升。民眾若想找尋建商餘屋來殺價撿便宜，可透過仲介找尋或留意建物謄本上的資訊，只要建物完工交屋後，如果建物謄本上還登記於建商名下尚未移轉的建物，就是建商餘屋，民眾想殺價撿便宜就有機會。

主計總處日前發布國情通報，2020年底家庭平均每戶擁有資產為1,263萬元，戶戶有千萬身家，掀PTT論壇熱議。台灣房屋統計金融聯徵中心最新申貸資料，全台七大都會區總價1,200~1,300萬元的購屋熱門申貸路段前三名，近半都在新興重劃區。

排名第一熱門路段包括台北市文山區忠順街一段、新北市樹林區學勤路、桃園市中壢區光輝三街、新竹縣竹北市中華路、台中市烏日區高鐵三路、台南市安平區永華路、以及高雄市鳳山區光遠路。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，台灣每戶家庭財富1,263萬元，讓不少人覺得不可思議，PTT很多鄉民嘲諷「對不起是我拉低水平」、「全台灣只有我沒錢」、「我跟郭台銘平均我也變成有錢人了」。

不過隨著房市連續多年多頭，房地產價格來到高點，總價1,300萬元上下房產其實選擇仍受限，不是在地生活圈等較平價的第二重點商圈，就是趨向新興重劃區。其中新興重劃區因市容新穎、規劃周全且具建設前景，因廣受民眾青睞。

進一步觀察各都的熱門購屋區段，台北以文山區為主力，雖然距離市區較外圍，但發展相當成熟；新北中和南勢角也有相似的條件，成熟的市集和便利的捷運，讓距離不再是購屋考量重點。北大和江翠重劃區近有著較親民的房價與較新的屋齡，獲得大眾的喜愛。

台灣房屋青埔直營門市店長廖國順表示，桃竹地區受惠於航空城等計畫以及科學園區紅利，近期人口成長快速，交通條件逐漸成熟，除了舊商圈之外還有許多重劃區的新建案可以挑選，在選擇上比較多元，可以讓購屋族滿足自己實際的需求。

像是壢商商圈本身就發展多年成熟穩定，青埔商圈近年有著相當大的關注度，小檜溪重劃區近期強勢崛起，交易量已經衝到路段前三，未來值得持續關注。

台南安平本來就是歷史悠久的古都，擁有深厚的歷史文化底蘊以及安平港的水運交通資源，其中永華商圈本身除了有市政府的行政區位優勢，近年市府更是積極建設安平港區，使該商圈除了新的建案之外，仍保有相當豐富的機能條件，是當地重點發展區。

大橋重劃區原本即因地方人口快速成長，周邊住宅明顯不足才規劃的重劃區，近國道一號，且有大橋火車站經過，距離奇美醫院也相當近，同樣是舊商圈內的新重劃區，省去了新興區域逐漸成熟的階段，直接享受機能便利。

江怡慧分析，近年全國各地推出大量重劃區，觀察發現，機能條件依是購屋族考量重點，有別於動輒上百公頃的大型重劃區，舊商圈周邊的小型重劃區具備機能條件與屋齡優勢，新舊交替發展的同時提升了市容，並滿足了民眾居住的需求，成了近年購屋的主流。

房價不斷上漲，雙北更是居高不下，內政部發布今年第2季6都房價所得比，新北市為12.82倍，台北市則為16.22倍，雖連續兩季下降，但仍是買房最辛苦的直轄市，不過即便如此，仍有許多人想買雙北房。

一名北漂族網友在PTT上發文表示，他想在雙北買房，但由於預算有限，因此上網詢問適合購置的行政區。他指出，目前觀察下來，似乎只有新店安坑、汐止的預售屋比較能接受，但選擇太少了，所以調整一下自己的找房條件。

原PO隨後點出自己的條件，首先工作地點在台北車站附近，習慣開車上下班，希望房子至公司車程約20至30分鐘左右；機能部分，只要求有全聯、便利商店就足夠了。至於房子本身條件也能接受中古屋，而總價則希望壓在1500萬元以內。 貼文一出，網友們紛紛給出建議，「北車上班，推薦靠淡水的房子cp值高」、「台北市便宜就北投、萬華、文山、內湖、萬華離北車近一點」、「1500-1600萬兩房，板橋三重中永和有機會汐止可以到三房」、「雙北預售基本上都比成屋貴10~30％漲幅都被吃光了」、「50內買中和中古社區綽綽有餘啊」、「北投吧！開車或捷運都可以到北車，一堆新屋也是50差不多」。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，若屋況不拘，2房需求且千萬元出頭產品，在新北市第一環購置也不困難，單價大約落在4字頭，離北車市中心位置還不會太遠，很多老宅可完成該民眾夢想，也就是所謂蛋黃區的蛋白產品，區就屋齡久、屋況有缺點，或嫌惡設施，以及蛋白路段而已，但當然又得留意是否有貸款限制。

另外，陳炳辰說，要是能先將就小宅，則有更好的選擇，雖然小宅也可能有貸款限制，但路段如果還不錯，比方說近捷運，就確實有貸到8成的案例，且在總價較低情況下，負擔不至於太重，朝這方向來說，台北市門牌亦有機會，離北車較近的萬華、大同均為親民房價地帶，首都效益的性價比還不錯，而新北第一環的低總小宅也不少，總價千萬元出頭都有機會。

陳炳辰表示，民眾不一定要把買房難度過分誇大，尤其現在屬於買方市場，還有議價空間可談，惟也常常看到嘴巴上條件寬鬆，實際看屋卻很嚴格的狀況，當然就是演變買不到房的結果，也提醒民眾台灣房市易漲難跌，房價盤整都得趁勢把握，魚與熊掌都想兼得也得掂掂口袋，卡位先搶先贏還是上策。

青安房貸優惠政策今年底將到期，是否延長受關注，財政部長蘇建榮今（12）日在立院表示，青安貸款延長方案已報院，擬延長2年時間，而利率減升半碼優惠也可望延續，但要由行政院核定。據悉，財政部提報方案，青安貸款減半碼優惠擬延長1年，但這部分要等行政院拍板才可確定。

青年安心成家購屋貸款自2010年12月推出，財政部國庫署統計，至今年8月底止，青安貸款已協助32萬9309戶無自有住宅家庭購屋，核貸金額1兆3592億元；目前實際承貸約18萬戶。

青安貸款實施期程至今年底止，財政部上月底已將延長方案報行政院核定。蘇建榮今天赴立院財委會備詢，朝野立委都關注青安貸款優惠是否延長，蘇建榮表示，青安貸款延長方案已報行政院核定，期程擬延長2年，至於利息方面也可望延長減升半碼優惠，目前行政院態度也朝延續方向。

據悉，財政部報院方案是青安貸款減半碼優惠擬延長1年，不過，這部分還是要等行政院核定才可正式確定。

但財政部官員強調，強調利率減碼調升多久無法對外說明，還是要等政院核定，目前來看公股銀行反映問題不大，政院應會通盤考慮，最後還是要以最終核定版本為主，希望今年底前可核定。

有公股銀行人士說，青安貸款減半碼優惠延長1年，對於泛公股銀行雖有影響，但其實影響也不大，而青安貸款占比較高的台銀、土銀受影響就相對較多，延長1年多少有壓力；另有公股銀行高層認為，目前築巢優利貸目前利率1.81%，青安減碼後低至1.775%，使許多公務員轉而申請青安，市場其實有點扭曲。

現行青安一段式機動利率，是按中華郵政2年期定期儲金額度未達新台幣500萬元機動利率為「基準利率」，自央行9月升息後為1.345%，再固定加碼0.555%，機動計息，其中基準利率減升半碼，因此目前一段式機動利率為1.775%。

公園綠地向來是購屋族首選，隨著台中諸多重劃區不斷開闢，加上台中市府2019年起力推「美樂地計畫」，住宅區範圍都有小型公園，但不少公園規模小且缺乏特色，使用率低，對於周圍房市的加成效果有限；而萬坪以上的「超大型綠地」躍升保值抗跌標的，周邊也是房市熱區，其中人口最密集的三大屯區，包括西屯「中央公園」、南屯「文心森林公園」、北屯「南興公園」就成為區域焦點，吸引不少對於生活質感有要求的客群進場購屋置產。

世界衛生組織「健康城市指標」指出，15分鐘徒步範圍內，平均每人應至少享有近3坪的綠地，以台中而言，每人平均僅約1.7坪，若扣掉大坑、梨山等大型風景區及兒童遊樂場、體育場所、廣場等空間，其實僅0.6坪，因此住家周邊有中大型公園，或社區本身有退縮綠地規劃，自然可為房價挹注撐盤動能。

台中房市業者指出，觀察近年交通、建設迅速發展的北屯區，以單元十二最受關注，區內南興公園及文中5、文小5，合計有約5萬坪的綠覆面積，周圍為低密度住宅區；近期進場的「漢宇雲森 SKYPARK ONE」基地面積廣逾1870坪， 建蔽率不到22％的罕見規劃，等於約1,400坪都用綠化美化上，包括跳島式宜居陽台及三進式森林莊園等規劃，備受高端客群關注。 「漢宇雲森 SKYPARK ONE」為區域少見的高總價住宅大樓產品，車程3~5分鐘可到北屯COSTCO、捷運鐵路雙站、北屯路愛買商圈、崇德松竹商圈，且具備多元交通與私校彙集等優勢。

而文心森林公園所在的七期南側為低密度住宅區，不僅有綠線捷運加持，更擁大墩、惠文學區，新案屢成為市場話題，如「雙橡園1617」為全台首個全棟受豪宅貸款成數限制，銷售出色，後續包括國泰、惠宇、麗晨、時代等指標建商都有不俗佳績；而以堅實營建品質著稱的國泰建設則乘勝追擊，繼「國泰The Park」迅速完銷後，於11月下旬推出「國泰馥森林」，登場就獲國泰粉絲熱烈關注。「國泰馥森林」規劃45~55坪，均質三房產品，該案位在串連起文心森林公園、廣場公園、南屯公園在內逾三萬坪廣闊綠帶的大墩七街上，且為最後一塊朝南的完整基地，備受重視生活品質的高端客青睞。

另外，坐擁綠美圖、國際會展中心、水湳轉運中心、中台灣電影中心等重大建的「中央公園特區」，近期房價也來勢洶洶，11月「豐邑Park One」更揭露了中台灣首筆破百萬的交易，雖該筆交易暫時下架，仍為區域房市投下震撼彈。 台中房市業者表示，觀察區域推案，與豐邑PARK ONE同屬文商段的總太地產，目前水湳兩大新案「總太兼得」、「總太至境」正緊鑼密鼓籌備中，以「豪宅3.0」打造出頂級豪宅與頂尖飯店的優質平衡點的雙橡園開發，接下來也將在中央公園特區推出該區最大基地新案，基地面積逾4,117坪，依過往的規劃設計，推估將連續三案採用更耐震的「鋼骨結構」、成業界首見，並以大車道單進單出、前後場分流的服務動線建置，預計2023年推出。

12月12日，廈門市規劃局發佈關於《廈門市城鎮土地基準地價》、《廈門市地價徵收管理若干規定》(2022版)(徵求意見稿)公開徵求意見的通知，主要對住宅、商服用地等制定基準地價。

據瞭解，此次廈門最新版的地基準地價，居住用地方面，近兩年廈門市房地產市場整體相對平穩，本輪城鎮基準地價整體價格保持平穩，結合各類住宅用地供應量、城市跨島發展以及商品住宅用地供應政策等因素，局部區域和級別及價格略有調整。

本輪居住用地(商品住宅)基準地價的價格平均調整0.29%，其中島內調整0.81%，海滄集美同安翔安調整幅度分別為0.06%，0.02%，0.57%，-0.03%。具體為：島內(思明區、湖裡區) 機場區域由原來的三級調整為二級;杏林西南側由二級調整為一級;同安原老城區區或略微打大做為一級;原同安區二級三級做優化調整;馬巷區域及南部翔安體育新城調整為二級。

華潤置地(34.6, -0.90, -2.54%)銷售端受到行業調整的影響，增長速度放緩，但得益於今年在各地的“大舉掃貨”，能夠預見隨著市場在政策暖風之下迎來復蘇，將會受益其中。

12月12日，華潤置地公佈了截至2022年11月末止一個月未經審核營運資料。

11月份，華潤置地及附屬公司實現總合同銷售金額約人民幣222.0億元，總合同銷售建築面積約109.81萬平方米，分別按年增加9.1%及減少11.9%。

報告期內，華潤置地權益合同銷售金額及權益合同銷售建築面積分別約164.8億元及83.47萬平方米，較去年分別增加14.8%及減少9.4%。

華潤置地在公告中指出，今年1-11月，已達成累計合同銷售金額約人民幣2517.3億元，總合同銷售建築面積約1155.19萬平方米，但相較去年同期均有所下滑，前者按年減少7.0%及後者下滑26.1%。

租金方面，剔除免租影響下，華潤置地仍保持增長態勢，截至11月末，累計投資物業實現租金收入約人民幣165.6億元，按年微降0.1%。投資物業累計確認減免租金金額約人民幣23.7億元，剔除減免租影響，較去年同期實際增長14.4%。

今年房地產行業面臨的挑戰是前所未有的，一方面各地疫情反復，房企推盤、銷售節奏受到一定影響；另一方面，期房項目停工疊加疫情影響，導致行業信心下滑及需求進一步後置，房企銷售去化也受到不小阻礙。

觀點指數發佈的“2022年1-11月房地產企業銷售表現”研究成果顯示，11月份前100房企實現權益總銷售金額4236億元，環比上升32.4%，同比下降26.9%。華潤置地的表現則與大趨勢相反，11月的權益銷售金額同比增加14.8%，環比減少18.09%。

從具體月數上看，今年1-6月，華潤置地權益銷售表現上僅有3月和6月較去年有正向增長，上半年權益銷售874.5億元，較去年下滑15%。下半年銷售逐漸維穩，僅有8月份較去年同期有略微下滑，約3.5%。

據觀點新媒體統計，截至今年11月末，華潤置地權益銷售金額為1777.8億元，較去年同期微增0.85%。

資料來源：觀點指數整理資料來源：觀點指數整理
今年上半年房地產行業銷售跌幅觸底，於是三四季度的去庫存、沖業績則是房企工作的重中之重。今年萬科中期業績會中也指，下半年將調整銷售激勵政策、整合自身銷售力量，緊抓下半年項目銷售去化。

華潤置地在中期業績會也指出，下半年新推貨值充足，且85%處在一二線城市，一線城市占比30.4%，二線城市占比54.6%，另外華潤置地對今年業績排名有所追求，下半年將抓銷售、抓回款、搶供貨和強去化，也暗示了下半年的出貨搶收步伐。

根據華潤置地新推貨值聚焦在一二線城市的佈局，這個策略短期來講具有優勢。但長期來看，這部分城市也有著較高的競爭強度及限價要求，追求去化不免將影響銷售均價的表現。

回看具體資料，7月份華潤置地權益銷售均價達到今年高位，錄得2.69萬元每平方米。到了8月，該項資料走低至1.86萬元每平方米，環比跌幅近30%，後續又逐漸拉回，直至目前的1.97萬平方米。

緊抓最後年關機會，華潤置地還在深圳推出了“保價安心購”，為購房用戶提供改善預期管理，為其“兜底”。花樣促銷的背後，實質就是年終搶收業績。

12月5日消息，華潤置地深圳大區近期對即將入市的潤暉府、潤曦府兩個項目推出五大安心購福利。除相關折扣優惠外，華潤置地方面還承諾，這兩個專案自簽署協議之日起至所有房源售罄之日止的保價期間，承諾降價補差價。

“買房保價”重出江湖，這是今年深圳首個宣佈降價賠付的房企。

資料來源：觀點指數整理資料來源：觀點指數整理
另外，根據公告披露出的資料，華東大區及華北大區仍為華潤置地的銷售重心區域。

兩個大區的簽約金額為1389.69億元，占總簽約金額的55.20%。

深圳大區雖然在簽約均價上為眾大區中的最高位，為3.91萬元每平方米，用5%的銷售面積撬動了10.30%的銷售總額。但作為華潤置地業績“壓箱底”的大區，這個成績並不出色。

以今年華潤置地深圳大區的銷售目標為440億元來算，前11月完成銷售259.41億元，完成目標額的59.95%。

從拿地投資上看，今年華潤置地拿地擴張動作較為積極，投資力度上也高於同行。根據觀點指數發佈的“1-11月房地產企業新增土地儲備報告”顯示，在行業下行週期，地產國央企成為拿地主流。

前10個月，保利發展、中海地產和招商蛇口、華潤置地及萬科處於行業領先地位，實現逆市投資。

在今年集中供地中，華潤置地一改以往謹慎的投資策略，在多個城市密集拿地，且主要集中在樓市表現較好的一線城市和強二線城市。據統計，華潤置地今年1-10月新增權益土儲565.3萬平方米，拿地權益金額835.9億元，新增貨值1175.1億元。

華潤置地逆勢擴儲的背後一方面是因為行業普遍面臨著銷售下滑的現象，國企央企融資管道通暢，而民營房企融資受阻，給到了央企和國企性質的房地產公司以更多的機會。另一方面，土儲是未來業績增長的發動機，業績增長目標需要補充土儲。

二十大報告強調，加快建立“多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度”，明確了未來房地產發展方向，也令租賃市場的發展備受關注。

“租房市場的發展作為深化住房制度改革的重要組成部分。”在日前舉辦的“經濟學家房地產論壇”上，中國社會科學院財經戰略研究院院長何德旭指出，隨著對住房租房市場政策支持力度的不斷加大，以及對“房住不炒”戰略的深入貫徹，租賃市場已經迎來了新的發展機遇。

“當前我們國家的房產市場正由增量市場主導，轉向存量市場主導的新發展階段。”南京大學城市與不動產研究中心主任高波認為，在這一階段，作為存量房交易的主要方式之一，租賃市場的發展空間很大，對於低預期的經濟發展將會是一種新動能。

多名專家認為，儘管仍然面臨諸多問題、且過去幾年間受到疫情嚴重衝擊，但目前我國租房市場走勢仍相對穩健。伴隨經濟穩步復蘇、就業形勢恢復等利好因素，預計2023年市場先抑後揚，全年恢復正增長。

新形勢下的租房市場發展展望

12月9日，由中國社會科學院財經戰略研究院主辦，貝殼研究院、中國城市經濟學會房地產專業委員會協辦的“經濟學家房地產論壇”線上上舉行。本次論壇以“中國租房市場發展的邏輯與路徑”為主題，與會專家結合市場政策的新變化，深入探討了中國租房巿場發展的新趨勢，對租賃住房公募REITs發展前景與投資價值等核心議題進行了深度交流。

會上，中國社會科學院財經戰略研究院院長何德旭表示，近年來、特別是黨的19大以來，中央高度重視租房市場的發展，並將租房市場的發展作為深化住房制度改革的重要組成部分。隨著對住房租房市場政策支持力度的不斷加大，以及對“房住不炒”戰略的深入貫徹，租賃市場已經迎來了新的發展機遇。

“當前我們國家的房產市場正由增量市場主導，轉向存量市場主導的新發展階段。”南京大學城市與不動產研究中心主任高波認為，在這一階段，作為存量房交易的主要方式之一，租賃市場的發展空間很大，對於低預期的經濟發展將會是一種新動能。

中國社科院經濟政策研究中心主任、華僑大學經濟與金融學院院長郭克莎認為，從大的外部環境來看，租房市場的發展主要是受宏觀經濟形勢和房地產市場影響。尤其是房地產市場的調整是一個長期過程，這樣的調整對於租房市場的影響亦具有長期性。

中國社科院財經戰略研究院住房大資料項目目組組長、中國城市經濟學會房地產專業委員會秘書長鄒琳華表示，租房市場正面臨著前所未有的機遇，房地產的邏輯已經發生了新變化：房價持續上漲時代一去不返，房價租金比將走低，長租房市場逐步有望實現資金平衡，市場空間將被打開。

當然，由於時間尚不算長，住房租賃市場還沒能夠充分發揮其形成住房市場的梯級供給、滿足多層次居住需求、穩定市場預期、促進房地產市場結構平衡的基本功能，包括目前租購比較低，租賃專項用地供給依然偏少、存量物業的改造難度較大。此外，融資管道單一、間接融資難度較大依然是不容忽視的問題。

儘管仍然面臨諸多問題、且過去幾年間受到疫情嚴重衝擊，但鄒琳華以緯房租金核心指數為主要分析指標，通過對中國租房市場的最新走勢、房地產邏輯的新變化進行解析，依然得出了“租房市場走勢相對穩健”的結論。

從近5年的走勢來看，租金大體平穩，漲跌基本上沒有超出合理的範圍；從2022年以來近一年的走勢看，全國租房市場季節性波動減弱，旺季租金上漲不明顯，淡季跌速稍快，但也沒有出現非正常下跌。“無論是中期、短期，市場相對還是比較穩健的”，鄒琳華表示。

貝殼研究院高級分析師黃卉對於租賃市場的新變化與新趨勢給出了頗為樂觀的看法。在其看來，2022年住房租賃市場需求端呈現“消費降級”的趨勢。疫情短期對租賃市場成交量有比較大的影響、成交量短期受抑制。不過，隨著病毒毒性減弱和疫情防控政策的調整優化，經濟穩步復蘇、就業形勢恢復，再加上明年高校畢業生數量繼續創新高，預計2023年市場先抑後揚，全年恢復正增長。

貝殼高級副總裁、貝殼研究院院長李文傑分析了當下房屋租賃市場發展邏輯和路徑，並建議聚焦在“租和購如何發揮協同作用”、“多種發展模式如何選擇的問題”、“如何增加對市場化、機構化租賃的支持力度”、“如何對租賃需求進行支持”這四個關鍵命題解決上。

例如，如何增加對市場化、機構化租賃的支持力度？李文傑建議，在租售比系統性偏低的現實情況下，未來三年可以考慮對符合規定的機構出租增值稅減按1%或更低的稅率徵稅，來提高租賃機構的生存能力。同時，李文傑還建議，應對租賃需求進行支持，提升新市民、青年人等群體的支付能力。

公募REITs加速惠及租賃住房市場

記者注意到，對於公募REITs在租賃市場的推進，專家們保持了高度關注。

國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任蔡真指出，REITs能夠拓展到保租房領域，實際上已經肯定了REITs在房地產市場中的重要作用。目前已有4家保租房REITs成功上市，原始權益人也從專業的保障性租賃住房企業擴展到華潤有巢這種市場化機構，“這個範圍的拓展是很有意義的”。

蔡真認為，近期證監會副主席李超表態“進一步擴大REITs試點範圍，儘快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點範圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域”，對整個租賃市場上REITs的擴展起到了重要作用。“中國的REITs市場必然超過美國市場，只是時間問題，我對此也是非常堅定，對前景非常看好。”蔡真對此十分肯定。

鄒琳華表示，在二十大報告繼續強調“租購並舉”的背景下，發展租房市場仍是住房政策的重點，其中自持和集中式長租房，保障性租賃住房都將是發力點。而在投資方面，相比於直接投資購房，居民有了投資租賃住房公募REITs這一新的房地產投資管道。租賃住房公募REITs符合“房住不炒”的政策導向，既能增加住房供給平抑房價，還能分享城市經濟增長收益，將成為資本市場的重要投資品。

高波認為，未來十餘年新型城鎮化的增長將帶來巨大的住房消費需求，意味著租賃住房市場仍具備巨大潛力，也給予了租賃住房公募REITs發展良機。高波建議，若要加強租賃住房公募REITs的落地，需要堅定不移地堅持穩房價、穩地價、穩預期，適度擴大、完善租賃住房專用土地的供給。同時，促進租賃住房商業模式和租賃住房證券化產品的創新，加快搭建租賃住房管理服務平臺，擴大租賃住房公募REITs在主機板上市的規模。此外，還要不斷健全金融監管體系，為住房租賃市場提供強大的金融支援如完善住房公積金管理機構體系等。

在中國信達資產管理股份有限公司首席不動產研究員謝海生看來，目前REITs已經成為發達國家金融市場的重要組成部分。而在我國，經歷過探索和研究階段、類REITs發展階段，直至公募REITs的出現，其底層資產也在不斷擴容。

目前4個上市的保租房REITs產品因為底層資產位於核心一二線城市，具有較強的安全性和成長性，回報率也較高，受到市場熱捧。謝海生認為，保租房REITs產品也給予了房企新的資產盤活思路，如果租金回報穩定且足夠高，REITs也可以成為一種助力出險房企脫困的方式。“就未來趨勢看，REITs產品可以是盤活存量低效、閒置房地產資產的一個重要手段，促進房地產業的良性迴圈。”

1998年房改至今，我國形成了較大規模的待盤活存量資產，包括較大比例的非住宅屬性資產。謝海生建議，若條件合適，在履行法定手續的基礎上，這些項目可以改造成租賃住房、通過REITs模式盤活。“綜合來看，租賃住房是大勢所趨，這個市場也已進行了很多有益的探索。隨著行業更加規範、商業上逐漸更有價值，前景會更加廣闊，未來也會有更多機會。”謝海生表示。

12月12日，新城控股(22.390, -1.43, -6.00%)發佈2022年11月份經營簡報。

11月份公司實現合同銷售金額約65.31億元，同比下降67.44%，環比下降28.03%；銷售面積約71.64萬平方米，同比下降66.42%，環比下降23.17%。

1-11月公司累計合同銷售金額約1094.81億元，同比下降48.59%；累計銷售面積約1117.01萬平方米，同比下降46.72%。

12月9日晚，碧桂園地產完成2022年第二期公司債券簿記建檔工作。該期債券規模合計共10億元，分為兩個品種發行，債券簡稱分別為“22碧地02”、“22碧地03”。當日發行吸引了眾多金融機構踴躍參與投標。

其中，債券“22碧地02”發行規模為8億元，期限2年，由中國證券金融股份有限公司、承銷商中信建投(25.170, -0.48, -1.87%)證券股份有限公司聯合創設全額信用保護憑證，發行票面利率為4.88%；債券“22碧地03”發行規模為2億元，期限2年，由廣東中盈盛達融資擔保投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保，發行票面利率為4.0%。

據悉，該期債券是深交所落地的首批“央地合作模式”民營房企融資支持試點項目。業內人士分析，央地合作增信模式體現了監管機構對優質民營房企基本面和持續經營能力的高度認可，釋放出房地產行業融資回暖、支持民營房企合理融資需求的積極信號，將對民營房企融資‘破冰’起到示範作用。

此前公告顯示，碧桂園地產已於2021年2月10日獲中國證監會許可註冊向專業機構投資者分期公開發行總面值不超過人民幣139億元的公司債。今年5月，碧桂園地產就成功發行了5億元帶有信用保護工具的公司債。相較之下，本期債券的發行採用信用保護憑證方式，信用保護比例由20%提升至100%，同時增加了地方擔保公司為債券提供全額擔保的增信新模式。

今年以來，行業利好政策持續釋放。尤其自10月底起，金融支援房地產“組合拳”再度出擊，包括“金融16條”、用好民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”）、房地產股權融資方面調整優化五項措施（“第三支箭”）等舉措支持房企合理融資需求。申萬宏源(4.090, -0.09, -2.15%)認為，供給端支持政策接連出臺，將推動優質民營房企融資恢復，保主體實質性推進。

以碧桂園為例，今年9月公司成功發行中期票據人民幣15億元，由中債信用增進公司提供全額擔保；據悉，其申請的儲架式註冊發行也在進行中。此外，公司一期20億元供應鏈金融ABS已獲深交所受理。11月24日以來，碧桂園還獲工行、農行、中行、郵儲等十家銀行支持，綜合授信總計超3000億元。

行業下行期，龍頭企業仍保持穩健經營。今年前三個季度碧桂園集團連同其合營公司和聯營公司累計合同交付45萬套房屋，交付量為業內首位。協力廠商統計的前11個月全口徑銷售金額穩居行業第一，為4412.9億元。高盛11月研報稱：“鑒於碧桂園的一流規模、廣泛的地理分佈以及從未拖欠任何債務，我們認為公司屬於優質私人開發商類別，這將使其更容易獲得政府在各方面的流動性支持。”

富力聯席董事長張力在英國被逮捕

12月12日夜間，市場傳聞稱，富力地產（02777.HK）創始人、聯席董事長及總裁張力在英國被抓捕。對此，富力集團深夜在官方微信帳號發佈了一則聲明，證實了該傳聞的真實性。富力在聲明中稱，張力因在中國宴請美國三藩市前公共事業部主管及為其提供酒店住宿而被指控涉嫌行賄，其正針對此錯誤指控採取法律行動。

此前的相關負面報導顯示，11月30日，張力被倫敦警方逮捕，正面臨引渡程式；而被捕原因是被美國指控通過回扣拿下在加州的商務合同。張力在週一以1500萬英鎊保釋，並向美方就引渡提出異議。

聲明

張力於1993年投身房地產行業，聯手香港富商李思廉一起在廣州創辦富力集團，將公司打造為華南地產圈代表房企之一。2010年2月，張力入選《福布斯》全球億萬富豪榜，排第556名。2013年新財富中國富豪榜以223.0億排名第十五。

富力在2020年銷售金額超過1300億，躋身千億房企陣營。在經歷了2020年的高光時刻後，富力很快陷入流動性困境，最終發生債務違約，成為爆雷房企之一。不過，公司在大量資產出讓以及債務重組後，已獲得喘息之機。

202211月10日，富力地產發佈公告稱，8筆公司債券的整體展期事項通過了債券持有人會議的表決通過，展期後8筆公司債券的加權平均到期期限從約4個月成功延長至3年以上。

隨著境內債券整體展期的實現，富力成為目前國內首家實現境內及境外債券全部整體展期成功的房企，展期債務合計約人民幣466億元。

富力表示，截至2021年底，公司擁有土地儲備總可售面積約5000萬平方米；在2022年，共有超200個專案可供銷售，可售資源約為2200億元。同時擁有大量投資物業及酒店組合，並在全國多地、尤其是大灣區範圍內，有較多城市更新項目資源儲備。

內地上周公布放寬防疫「新十條」措施之後，據中國指數研究院最新報告，內地16個主要城市上周新房成交面積，按周上升4.9%，漲幅高於前一星期的0.1%，其中以廣州的升幅最高，達到96.8%；中指研究院認為，受惠於政府對樓市的支持，以及防疫措施放寬，市場信心有一定好轉，促使睇樓以及成交量增加。

廣州翻近倍表現最佳

報告又顯示，一線城市上周整體成交面積按周升0.6%，漲幅略有提速，以城市區分，只有上海錄按月跌幅，下降15.7%；二線代表城市整體成交面積按月增加1.9%；三線代表城市成交面積按月升幅為45.4%。

南京、武漢、廈門、佛山等城市上周紛紛放鬆限購政策，如南京二套房首付比例降至四成，對江心洲生態科技島、南部新城、紅山新城、幕府創新城放鬆限購；在廈門市實際工作和生活的非本市戶籍無住房家庭和個人，可在島外限購一套住房。

內地在不足一個月時間，兩度優化疫情防控措施，從防疫優化「二十條」到「新十條」，開放步伐超出預期；中指研究院市場研究總監陳文靜表示，疫情防控措施鬆綁，令民眾對市場信心有一定好轉，並促進大家看房，對成交量上升有一定刺激作用。

外電日前引述三位知情人士透露，內地四大銀行將向部分優質內地房企發放離岸貸款，用以償還海外債務，此舉是中國新推出的政策，以支持陷入寒冬的內房行業。

中遠海控（01919）（滬：601919）昨日協議向中遠海運資產收購海真藍100％股權，代價約11.91億元（人幣．下同）（相等於約13.3億港元）。海真藍主要業務為自有房屋出租，主要資產為海真藍辦公用房，其為一幢位於上海市東大名路678號總建築面積約 24,822.40平方米的辦公樓。海真藍辦公用房現正出租予天風證券作為辦公室。

另外，中遠海控昨日協議向中遠海運資產收購海尚智慧廣場，包括5棟辦公樓及200個車位，其位於上海市楊浦區世界路201號，總建築面積約21,159.54平方米，總代價約7.3億元（約8.18億港元）。

中遠海控昨日亦向海瓏置業收購航運大廈19至22層辦公用房，其位於廣州市海珠區琶洲互聯網電商產業集聚區A區，總建築面積約9,938.79平方米，預計總代價為約5.20億元（相等於約5.82億港元）。

中海海運資產及海瓏置業均為中遠海控母企中遠海運集團間接全資附屬公司。中遠海控解釋，收購廣州及上海三處辦公樓，有利於附屬公司業務拓展，提升管理效率，更好地服務於客戶，為後續發展儲能蓄力。

正榮地產（06158）公布，大多數物業項目發展和進展仍按計劃進行，而今年11個月連同合營公司及聯營公司交付約3.3萬套新房。

該集團指，正就旗下發展中物業項目向金融機構申請保交付專項借款，目前已獲得包括莆田、南昌和西安等地方政府的批准。此外，該集團亦正申請中債信用增進投資擔保債券不超過30億元人民幣額度，及正爭取與銀行訂立戰略合作協議，以獲取房地產綜合授信支持。

另外，該集團指，已經啟動境外整體債務管理方案籌備工作，並正與顧問團隊推進盡職調查審查，目標於明年一季度出具初步建議方案。

華潤置地（01109）公布，11月總合同銷售金額約222億元（人民幣．下同），總合同銷售建築面積約109.8萬平方米，分別按年增加9.1％及減少11.9％。同期，權益合同銷售金額及權益合同銷售建築面積分別約164.8億元及83.5萬平方米，分別按年增加14.8％及減少9.4％。

2022年累計合同銷售金額約2,517.3億元，總合同銷售建築面積約1,155.2萬平方米，分別按年減少7％及26.1％。

截至11月末，公司2022年累計投資物業實現租金收入約165.6億元，按年降低0.1％。投資物業累計確認減免租金金額約23.7億元，剔除減免租影響，較去年同期實際增長14.4％。

市場對部分優質內房股的信心逐漸恢復，再有獲監管機構協助融資的民企內房配股集資。新城發展（01030）昨早公布，上周六（10日）與配售代理花旗及海通國際訂立協議，以先舊後新方式配售5.6億股，佔擴大後股本約7.93%；每股配售價3.5元，較上周五收市價4.06元折讓13.79%，集資19.6億元。日前有傳該公司配股價介乎3.45元至3.65元。

新城發展表示，擬把所得款項淨額約19.43億元，用作償還境外債務及一般營運資金，相信可加強財務狀況及流動性。大股東王振華持股會由68.78%攤薄至63.33%，其配偶陳靜持股由1.55%攤薄至1.43%；公眾股東則由佔29.23%降到26.91%。

該股昨天失守配股價，曾挫16.7%，低見3.38元，收市報3.39元，仍跌16.5%，成交額29.15億元。

上月合約銷售挫67%

新城發展旗下新城控股（601155.SH）早前獲受理中債公司全額增信擔保在銀行間市場發行儲架式中期票據，額度150億元，昨天完成發行20億元（人民幣．下同）。新城控股在民企債券融資支持工具框架外，另有1億元額度可發行本年度第四期中票，惟該公司公告取消該期發行，因近期市場波動較大。

截至11月底，新城發展合約銷售金額65.31億元，按年下跌67.4%；首11個月累計合約銷售金額為1094.81億元，減少48.6%。

大額銀主物業再錄成交，西半山干德道Cluny Park有中層3房單位今年初淪為銀主盤，最新大幅降價近19%，以3420萬元售出，最新作價較近7年前購入價低777萬元。

首宗二手買賣 呎價2.79萬新低

市場消息指出，Cluny Park中層C室，實用面積1223方呎，3房間隔，今年初由銀主接手放售，原叫價4200萬元，累積減價780萬元或18.6%後，以3420萬元易手，呎價約27964元。此宗成交料為Cluny Park歷來首宗二手買賣，亦創該廈呎價新低。

資料顯示，原業主2016年1月以4197萬元一手購入單位，過去曾抵押物業作二按貸款，終淪為銀主盤，現時沽出作價較近7年前購入價賬面貶值777萬元或18.5%。

根據大型銀行網上估價，上述單位估價高達5016萬元，最新成交價較估價低1596萬元或31.8%。

此外，大潭紅山半島近一周錄得2宗買賣，最新一宗為棕櫚徑單號屋，實用面積2836方呎，4房間隔，連獨立花園及車庫，成交價9000萬元，呎價約31735元。

原業主1993年4月以1226萬元購入上述物業，持貨逾29年半，賬面賺7774萬元或6.3倍。

將軍澳跨灣大橋及將藍隧道日前正式通車後，將軍澳區二手成交爆升，過去兩天共錄34宗，買家問盤雖增多，但業主沒有加價，故區內仍出現蝕讓個案。日出康城MALIBU一個兩房單位，業主趁氣氛好轉，以840.8萬元沽出單位，寧蝕33.5萬元沽貨套現。

中原地產高級分區營業董事伍錦基指出，將軍澳跨灣大橋及將藍隧道通車後，過去兩天將軍澳區共錄34宗成交，但業主沒有趁勢加價，只是議價空間有收窄，相反買家趕入市數目明顯增多。

利嘉閣地產分區經理蔡庭勇表示，該行新近促成MALIBU 2A座低層E室二手成交，實用面積576方呎，兩房間隔，買家為區內住客，留意到將軍澳藍田隧道及將軍澳跨灣大橋過去周日（11日）正式通車，加上康城樓價抗跌力強，認為是入市良機，加上單位價錢吸引，終以840.8萬元成功購入，呎價14597元。

代理說，原業主於2018年以874.3萬元一手買入單位，去年5月以1100萬元放盤，終以840.8萬元售出，持貨4年賬面虧損33.5萬元或3.8%。

美聯物業高級分區營業經理梁傑透露，該行促成日出康城首都1L座中層A室，實用面積715方呎，3房間隔，新近獲外區客以788萬元承接，呎價11021元。原業主2008年3月以486.3萬元購入單位，持貨逾14年半，賬面獲利301.7萬元或約62%。

其他屋苑方面，馬灣珀麗灣錄得一宗蝕讓個案。中原地產高級資深分區營業經理黃俊傑稱，珀麗灣18座高層E室，實用面積497方呎，兩房間隔，原業主因子女長大，需要換樓，故放售單位，獲年輕夫婦議價至540萬元成交，呎價10865元。代理指出，原業主於2017年12月以588萬元買入單位，持貨5年轉售，賬面蝕讓48萬元或約8.2%。

富榮花園6年來首穿四球

另外，居屋王旺角富榮花園近6年來首度跌穿400萬元關口，漢龍地產高級客戶經理黃子濤說，富榮花園2座低層J室，實用面積約484方呎，兩房間隔，為移民盤。原業主去年9月以未補地價650萬元放售，與當時市價相若，現最終以未補地價370萬元沽出單位，屬屋苑2017年1月後未補地價成交價首度跌穿「四球」，而呎價7645元更創屋苑近6年半新低。

據了解，原業主在2015年以未補地價380萬元購入上址，現轉手賬面虧蝕10萬元或2.6%。

踏入傳統租務淡季，租金持續回軟，今年11月中原城市租金指數（CRI）最新報110.58，按月跌0.83%，連跌3個月共1.93%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，暑期租賃旺季完結，第四季租金進入調整階段，CRI輕微跌穿111，重返2016年9月水平，相信租金調整持續，估計下一個支持位為100。

聖誕及新春前夕傳統淡季

黃良昇指出，2022年整體租金暫時累挫4.39%，跌幅明顯較樓價輕微。聖誕及新春前夕為傳統租賃淡季，預期租金會正常回軟，並非轉勢大瀉。

四大分區租金11月三跌一升，拖累整體租金回軟。九龍區CRI報101.1，按月降1.15%，連挫2個月共3.53%。新界東CRI為133.66，按月下調1.44%，3個月共下滑2.88%。新界西CRI報139.52，按月向下0.42%。港島CRI為106.07，按月升0.36%，連跌4個月後回穩。

另外，11月各區租賃較活躍的成份屋苑，灣仔囍滙調整實用呎租（下稱呎租）報53.4元，按月回軟0.56%；荔枝角美孚新邨11月呎租為29.8元，按月下調0.33%。港島龍頭屋苑鰂魚涌太古城11月呎租為35.1元，按月回升1.74%；沙田上車屋苑沙田第一城11月呎租按月微漲0.51%至39.2元；天水圍嘉湖山莊11月呎租為22.7元，按月進賬0.44%。

私人住宅樓價連番下挫，美聯物業按全港138個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，最新報147.85點，按周再挫0.46%，連跌26個星期共約12.54%，今年樓價合計已經瀉13.85%。

雖然樓價持續向下，但按周跌幅略為收窄，最新一周下滑0.46%，屬於近6周跌幅最小。三大分區全線向下，九龍區跌幅較顯著，按周冧0.68%；新界區挫0.44%；港島區相對輕微，只降0.11%。

至於美聯物業按該行網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」（MCI），則連續第三周見升幅，最新報43.3點，按周飆9.3點或27.4%，屬於今年8月中錄得43.9點以來近17周（約4個月）最高。

宏安地產 （01243） 公布與5家國際和本地銀行簽署了一項貸款額達14.68億元、為期3.5年的可持續發展表現掛鈎貸款，將用於發展炮台山英皇道重建項目。

總投資逾29億 料2026年落成

該項目位於英皇道101號及111號，佔地約12,695平方呎，屬於宏安跟荷蘭最大退休金的資產管理公司APG（匯集基金）首6個合資項目中投資規模最大的一項，各佔一半業權，將發展住宅物業，總投資逾29億元，並預計將於2026年落成。

參與是次貸款之5家銀行包括滙豐 （00005） 擔任可持續發展顧問、交通銀行（香港）、工商亞洲、集友銀行及永豐商業銀行香港分行。此貸款連同宏安地產於2022年8月首次獲得俱樂部貸款轉換為可持續發展表現掛鈎之貸款，均與可持續發展績效目標掛鈎。

利嘉閣（工商舖）地產聯席董事呂煥碧表示，剛獲業主委託放售天水圍天瑞路88號俊宏軒商場地舖，舖位面積約3,306平方呎，現連租約放售，業主意向價5,300萬。該舖現由著名連鎖酒吧租用，每月租金約17萬，回報率近4厘。

呂氏補充，該舖位距離輕鐵站僅2至3分鐘，周邊被多個屋苑圍繞，所以附近甚少出現空置，加上新屋苑的落成更帶來強大的消費力，更加吸引投資者的注意。

市場憧憬中港通關，甲廈買賣稍加快，上環指標甲廈信德中心近日錄成交，呎價高見3.3萬元。

甲廈錄買賣成交。消息指，信德中心西翼中層11室，面積約2,559平方呎，以約8,500萬元成交，呎價約33,216元。

中層8500萬售 升值約1.3倍

據悉，單位屬正海景，成交呎價理想。原業主於2010年以3,761萬元購入，其後作收租，而高峰期呎租高達60元。如今以8,500萬元沽貨，持貨12年，獲利約4,739萬元，升值約1.3倍。

據了解，今年初上環信德中心西翼高層02室，面積約1,400平方呎，位以3,000萬元成交，呎價約2.14萬，新買家為中聯辦或有關人士。按最新成交價計，呎價明顯有所上升。

美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出，指標甲廈售價按月降1.5%；乙廈價格按月跌0.9%。甲廈租金及乙廈租金同樣錄得跌幅，分別按月跌3.3%及0.2%。整體甲廈空置率維持高企，最新達10.2%。

整體甲廈空置率 高見10.2%

《商廈快訊》報告指出，近年不少企業遷出核心商業區，節省成本，以應對內外經濟環境的挑戰。由於疫情下衍生的靈活工作模式及擴充步伐減慢，拖累核心區寫字樓租金嚴重下挫。核心商業區的平均呎租跌幅較其他地區大，按月跌4.3%。其中中環區租金按月挫8.9%，最新平均呎租為49.1元，屬12年的低位。

由於商廈市場跌勢未止，市場銀主盤數量上升，料可吸引資深投資者注意。11月份錄得兩宗銀主盤的成交個案，例如天津物產集團及國安國際而分別將位於資本中心23樓全層和海富中心二座15樓全層的物業以約2億元及1.9億元售出。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，雖然今年利淡因素充斥，但優質的商廈物業在疫市下仍受捧。最近新加坡共享工作空間品牌The Great Room承租中環長江中心45樓全層，市值呎租料約150元。同時，中環中心高層全層亦錄得承租個案，以每呎約70元承租，租客為中資金融機構。

展望來年，預計全港整體甲廈空置率將持續高企，特別是核心商業區的租金下行壓力大，相信該地段的跌勢將持續至明年中期，料會出現企業撤出甲級商廈、縮減寫字樓規模及租用面積的趨勢，商廈表現短期內較難有起色。展望商廈中長綫發展潛力，只要在通關上取得進展，企業租賃需求料彈升。

啟德海灣半島（Park Peninsula）首個入伙新盤維港1號，錄得首宗租賃個案。中原分行經理施蒂文表示，啟德維港1號1B座中層A室，面積454方呎，2房間隔，以每月1.6萬租出，呎租約35.2元。據了解，單位業主於2022年5月斥資1147萬購入，按上述租金計算，租金回報率約1.67厘。

每呎租金約35.2元

此外，大圍柏傲莊I業主本月開始陸續收樓，帶旺該屋苑租務市場。市場消息透露，該屋苑至今暫錄得約22宗租賃個案，最新為3A座低層C室，面積452方呎，2房間隔，以全包方式每月約2.1萬放租，議價後以1.95萬租出，呎租43.1元。據了解，上述單位業主於2020年斥資約982萬購入，按上述租金計算，租金回報率約2.4厘。現時該屋苑約有180個放租盤，呎租叫價介乎40至60元。

至於其他租賃個案，美聯首席高級營業經理黃家樂表示，啟德1號（I）低座單位，面積1518方呎，4房雙套連工作間及洗手間間隔，設有私人升降機大堂，單位最初以每月5.8萬放租，大約一個月之後減價超過3%，以5.6萬租出，呎租約36.9元。

港置分區董事梁龔和表示，奧運站維港灣中低層A室，面積約695方呎，3房套連多用途工作間間隔，單位以3.3萬放租3個月後獲區內客洽租，議價後減價3000元，以每月約3萬租出，呎租約43.2元。

中原分行經理楊頌堯表示，大埔嵐山1座中層E室，面積504方呎，2房間隔，放租時開價約1.5萬，日前議價後以1.35萬租出，累減1500元，呎租26.8元。
嵐山2房月租1.35萬

世紀21奇豐區域經理吳元利表示，沙田晴碧花園1座高層G室，面積675方呎，3房1套1廳間隔，單位原本每月叫租2.3萬，放租1個星期後，終獲租客以每月2.25萬承租，呎租33.3元。

市場消息指出，大角嘴港灣豪庭8座高層E室，面積約372方呎，2房間隔，單位以每月約1.7萬放租僅兩日，隨即獲區內客洽租，雙方議價後減價約2000元，以1.5萬租出，呎租約40.3元。