保險業養地成本將越來越重！保險局15日宣布，今年底保險公司計算資本適足率（RBC）時，所有未取得使用執照的在建工程、未完工程，無論自用或投資，一律比照素地，加計0.4倍的風險係數，以免保險公司「假動土未興建」，以萬年工程養地。保險局副局長蔡火炎表示，試算有八家壽險、二家產險公司受到影響，RBC最多少一個百分點。

其次，明年開始投資性不動產續後未採公允價值（即市價）列帳的公司，現行計算RBC時是有75％可計入自有資本，明年起須即時利用且有收益的不動產，用收益法評估出的增值，才能算入自有資本，即素地的增值不再計入資本，會有四家壽險受影響。

第三點亦是從嚴的規範，即金管會從2014年起鼓勵壽險資金自身或協助金控集團打亞洲盃或國際盃，對保險業投資國外保險相關事業，例如保險子公司或國外銀行，若是「具控制從屬關係」只要計35％的風險資本，沒有從屬控制關係計提30％；但2024年起，保險業若再新投資國外保險相關事業，投資金額要全數從資本中扣除，舊有投資則先維持原狀，等於獎勵打國際盃的措施在10年之後，已正式走入歷史。

另外四點修正則對產險資本適足率有正面助益，一是已公布過的因虧損產生的遞延所得稅資產，認列為認許資產，並納入自有資本者，可未來十年盈虧互抵，對因防疫險大損失的產險有利。

二是現行RBC計算天災風險加壓情境的損失為200年回歸期最大可能損失，今年比照ICS可以額外扣除年平均損失。三是現行RBC天災風險資本包含自留風險資本與再保險攤回賠款的信用風險資本，亦是比照ICS，並參考美國保險監理官協會規定，將風險係數由現行4.8％降為1.8％。

四是因應2026年接軌台版ICS，逐年調整現行車險及商業火險保險費及準備金的核保風險係數，今年到2024年係數會先下降，影響最大的產險公司，RBC可因此增加73個百分點。


保險業投資不動產、養地 金管會再祭兩大緊箍咒
經濟日報

金管會對保險業「假動工、卻遲不完工」的素地、或是投資性不動產，再祭兩大緊箍咒，要求前者得拉高風險係數，將讓10家保險業者今年底RBC略降；後者則對4家壽險業投資性不動產以成本法列帳者，明年開始RBC恐最多驟降10個百分點。
金管會公布今年度保險業計算自有資本及風險資本，有七大調整項目，其中兩項針對不動產、一項針對保險業打亞洲盃、及四項針對產險業的資本計提，整體來看，壽險業RBC會因此略降、產險業則會略升。

風險適足率（RBC）是指保險業自有資本除以風險性資產，表示對市場風險承擔的能力，目前法定標準是200%：這次調整項目都是以分母的風險係數為主。

首先是針對未取得執照的在建工程、或未完工程的素地，拉高風險係數計提，在自有資本不變下，將讓保險業RBC下滑。

過去為避免保險業「囤地、養地」，金管會規定保險業投資素地得額外計提0.4倍風險係數，但金管會發現有業者為避免多提資本，而改採「假動工」卻遲遲不完工，類似「在建工程」有養地嫌疑，因此一律將這類「在建工程」一律比照素地。

保險局副局長蔡火炎說，此規定在保險業計算今年底RBC時就得適用，依初步調查，將有8家壽險業、2家產險業的RBC會略降1%左右。也意味著有10加保險業都有「在建工程」的現象。

二、有四家有建商背景的壽險業，投資性不動產仍用成本法認列，金管會要求得逐年降低認列增值利益。蔡火炎說，多數業者對投資性不動產都採公允價值（市價）模式，僅四家RBC會從明年開始遞減，最多會大減10個百分點。

三、2024年起，保險業投資國外保險相關事業，投資額得從自有資本全數扣除，不再給計提打折優惠，等於10年後保險業打國際盃的獎勵措施走入歷史。

其餘四項都是對產險業有利，包括因虧損產生的遞延所得稅資產允許一次認列，有助拉高因防疫險「賠很大」的產險業者RBC，也將產險業計算天災風險資本接軌ICS標準，是屬提前適用。

最後則是產險業銷售最大宗的車險、火險係數做調整，減少資本計提，估今年有業者可因此讓RBC大增73個百分點。


金管會對保險業養地 祭緊箍咒
經濟日報

金管會對保險業「假動工、卻遲不完工」的素地、或是投資性不動產，再祭兩大緊箍咒，要求前者得拉高風險係數，將讓十家保險業者今年底RBC略降；後者則對四家壽險業投資性不動產以成本法列帳者，明年開始RBC恐最多驟降10個百分點。

金管會昨（15）日公布今年度保險業計算自有資本及風險資本，有七大調整項目，其中兩項針對不動產、一項針對保險業打亞洲盃、及四項針對產險業的資本計提，整體看，壽險業RBC會因此略降、產險業會略升。

風險適足率（RBC）是指保險業自有資本除以風險性資產，表示對市場風險承擔的能力，目前法定標準是200%這次調整項目都是以分母的風險係數為主。

針對未取得執照的在建工程、或未完工程的素地，拉高風險係數計提，在自有資本不變下，將讓保險業RBC下滑。

過去為避免保險業「囤地、養地」，金管會規定保險業投資素地得額外計提0.4倍風險係數，但金管會發現有業者為避免多提資本，而改採「假動工」卻遲遲不完工，類似「在建工程」有養地嫌疑，因此一律將這類「在建工程」一律比照素地。

保險局副局長蔡火炎說，此規定在保險業計算今年底RBC時就得適用，依初步調查，將有八家壽險業、二家產險業的RBC會略降1%左右。也意味著有十家保險業都有「在建工程」的現象。

富旺（6219）新竹全能型精品宅「讚時代」15日上梁，該案目前銷售率已達7成，預計明年第三季完工，可望助攻富旺明年營運表現。

富旺表示，看好北新竹的人口發展與未來潛力，自2018年起在新竹湖口當地推出站前造鎮系列，包括「站前大時代I」、「站前大時代II」、「站前富時代」、「站前新時代」、「讚時代」、「悅時代」等，除了近期熱銷的「悅時代」外，「讚時代」為新竹湖口時代系列第五案，藉此打造更完整的住宅聚落。

富旺指出，「讚時代」訴求面公園、純住家二至三房大樓產品，受惠於臨近湖口核心共榮生活圈，擁有竹科園區帶來穩定的房市需求，加上標榜訂簽36萬起等低自備優惠，目前銷售率已達7成。

富旺董事長林正雄指出，從內政部實價登錄資訊來看，新竹湖口從上半年一字頭成交價，持續跟著新竹核心地區上漲，目前每坪成交均價已突破二字頭，「讚時代」開賣至今，也從單價20萬攀升至最高25萬元，顯見湖口受惠竹科人口的外溢效應，樂觀看待未來此區房價仍有補漲空間。

富旺今年「站前富時代」、「站前新時代」、「雍華」、「富旺科技園區」等成屋銷售與交屋穩健推進；此外，富旺目前手握全台14個成屋建案與預售案量，總銷合計達110億元、平均銷售率達85％，可望為富旺未來幾年的營收增添動能。

政府各部會連番出手打炒房迄今兩年以來，後座力逐漸發威！據今（15）日最新統計顯示，2022年不論商用不動產、或土地，全台成交金額都雙雙萎縮，同步創下近4年新低水位；其中建商獵地，更是大縮手！打房打到買地手筆「骨折」，年減5成至1,059億元。展望2023年，專家預期，若平均地權條例修正案過關，高資產族群游資可能被引導入商用不動產，反而會為市場帶來新動能。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄今天表示，受到政府持續祭出壓抑投機炒作的新政策所衝擊，住宅市場買氣下滑，房貸利率上升，加上銀行持續緊縮土建融放貸，因此今年全年土地交易金額規模明顯下滑，至1,767億元，比去年萎縮達39％，刷新4年新低點紀錄。

丁玟甄表示，其中來自建商購地的金額，約1,059億元，動能明顯萎縮，比起去年同期的2,112億元，年減率達5成。

丁玟甄分析，建商獵地明顯縮手，主要原因除公部門減少釋出建地以外，土建融明顯緊縮，目前建融利率已來到3.8％，銀行對於客戶已非常挑，此外2019年到2021年之間，建商購地金額累計超過6,000億元，土地庫存非常豐沛，這也使得建商購地，更為謹慎評估。

丁玟甄分析，現在多家建商採多樣化策略以分散風險，包括提升工業廠辦推案比重、參與公辦都更或聯開案、以及品牌建商合作推案，以降低未來住宅市場波動所產生的風險。

央行再升息半碼，加上今年累計已經升息0.5％，推估未來整體房貸平均利率會超過2％，五大銀新承做房貸利率升息後未來利率也會接近2％，經歷今年的四次升息，明年的房貸利率將重回2％年代，而上一次利率2％最後出現在2009年1月。

央行停升存準率 金融圈點出三理由
央行第四季理事會升息半碼 符合市場預期
雖然這次升息半碼，不過因為美國已經暫緩暴力升息，市場多解讀國內升息已經接近尾聲，信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，近期針對網友進行購屋意向調查，針對若升息告一段落（房貸利率維持在2％），購屋意願是否增加，其中29％認為會增加意願，等於升息若告一段落約有3成的受訪者會增加購屋意願，另外有37％則表示影響不大，有需求就會購屋。

以貸款1,000萬元、30年期本息平均攤還試算，試算今年4次升息前房貸利率1.375％，每月還款金額為3萬3,915元，經歷4次升息後，則房貸利率會到2％，則每月還款金額會增加到3萬6,962元，較今年4次升息前每個月多出3,047元，一年多出3萬6,564元，等於多繳一個月的房貸。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，升息導致房貸加壓，不少民眾期待能靠「加薪」來補貼，但根據主計總處最新薪資統計，2022年受雇員工平均每月經常性薪資，目前為44,339元，跟去年的43,209元相比，僅增加1,130元，也就是說，需要三倍速加薪，才能填補升息造成的房貸增額，由於薪水漲幅難以填充房貸缺口，加上通膨加劇民生開銷，預料會有更多民眾開啟「斜槓人生」，透過業外兼職增加收入應對升息。

大家房屋企研室副理郎美囡表示，郎美囡指出，五大銀行平均房貸利率在2008年以前才有超過2％的水平，利率有將近14年的時間都在低檔，因此買方對央行今年急速升息難以適應，房市交易陷入膠著，買方期待降價，但通膨、物價上漲支撐著新屋價格不墜，僅零星建案傳出降價，且房地合一2.0拉長投資置產的閉鎖期到5年，中古市場賣方若無資金壓力也偏觀望或惜售，讓利空間有限，房市價量難以突破。


自由時報
央行連4升 房貸利率重返2％

貸千萬繳本息月增3千多

中央銀行連續四次升息，相隔近十四年，房貸利率重返二％。今年以來，央行已升息二．五碼（○．六二五個百分點），若以房貸總額一千萬元推估，每月還款金額需多負擔三千多元，換算一年多支出三．六五萬餘元，與升息前相較，等於多負擔一個月房貸還款金額。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近期針對網友進行購屋意向調查，若升息告一段落，也就是房貸利率維持在二％，購屋意願是否增加，近三成認為會增加購屋意願。

這次央行升息半碼，若以貸款金額一千萬元、三十年期，採本息平均攤還模式，今年初升息前，房貸利率約一．三七五％，每月還款金額約三．三九萬餘元，但連四升後，房貸利率約二％，同樣貸款模式與金額，每月還款金額提高至三．六九萬餘元，較升息前每月多負擔三千餘元、一年要多負擔三．六五萬餘元。

換言之，相當於升息後，每年須多負擔一個月房貸，三十年期則要多負擔三十個月，若沒有提前清償，三十年還完的情況下，相當於利息總支出增加金額將近一一○萬元。


央行再升息、房貸利率逼近2% 專家：房市不跌神話即將瓦解
經濟日報

央行今（15）日經理事會決議通過，宣布再度升息半碼（0.125個百分點），累計今年連續四度升息，利率共調升了2.5碼（0.625%），民眾關心的房貸利率，也即將叩關2%利率水平。房仲業者試算，若以央行公布五大銀行10月平均房貸利率1.827%計算足額反應之利率，房貸利率將達到1.952%，顯見升息循環啟動前後的貸款負擔差距越來越大。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，五大行庫3月份平均房貸利率1.378%，此時利率尚未反應升息幅度，央行自3月底到9月連續升息2碼後，10月五大行庫平均房貸利率來到1.827%，倘若貸款1000萬元，以20年期本息均攤方式繳付房貸，1.378%每月須付47,969元的貸款本利和，1.827%每月負擔增加至49,773元，每個月差2,077元，一年多了將近2萬5千元，如今再升半碼，利率有機會來到1.952%，同樣貸款條件，每月負擔50,361元，與升息前相比每月增加2,665元，一年多付約3萬2千元，相當於小資族一個月的收入。

郎美囡指出，觀察五大銀行平均房貸利率，在2008年以前才有超過2%的水平，換言之，利率有將近14年的時間都在低檔，因此買方對央行今年急速升息難以適應，房市交易陷入膠著，買方期待降價，但通膨、物價上漲支撐著新屋價格不墜，僅零星建案傳出降價，且房地合一2.0拉長投資置產的閉鎖期到5年，中古市場賣方若無資金壓力也偏觀望或惜售，讓利空間有限，房市價量難以突破。

展望未來，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，升息半碼雖然幅度不大，但今年累計升息四次，溫水煮青蛙已經讓有貸款的民眾大喊吃不消，雖然房貸利率仍在歷史低點，但調升政策利率背後牽動包含土建融、以房養老，壽險業投資不動產標準等，不動產結構產生質變，面對2023年景氣不佳，投資自用雙殺下，房市表現很難樂觀。

除了升息，近期平均地權條例捲土重來，房市利空不斷，全球（4540）居不動產情報室總監陳炳辰認為，抵擋不了全球升息態勢下，升息早已非單純房市調節因素，不過，若近期的平均地權條例通過，雖不見得即刻實施，信心亦會有所打擊，可能再加快新案建商與成屋賣方價格軟化的時辰表。

陳炳辰指出，房貸利率2%的意義代表貸款千萬元的民眾，分30年本利攤還，每月要繳納接近3.7萬元，可能高於不少20-30歲內勤行政職員的月薪，若顧及生活水準，月薪至少得來到7、8萬元才有資格購置這樣的房產，不論是投資客、小資族自住族群，其實都不算輕鬆，總之，在總經帶動房市走空、升息、打房政策多管齊下，過去房價如鐵板一塊、國內房市只漲不跌的神話，恐怕很快就可以見到瓦解。

央行又升半碼 房仲：溫水煮青蛙令人吃不消

央行今(15)日公布升息半碼(0.125%)，房仲表示，以央行公布五大銀行10月份平均房貸利率1.827%計算足額反應之利率，房貸利率將達到1.952%，即將叩關2%利率水平，升息循環啟動前後的貸款負擔差距越來越大。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，五大行庫3月平均房貸利率1.378%，此時利率尚未反應升息幅度，央行自3月底到9月連續升息2碼後，10月五大行庫平均房貸利率來到1.827%。

倘若貸款1000萬元，以20年期本息均攤方式繳付房貸，1.378%每月須付47,969元的貸款本利和，1.827%每月負擔增加至49,773元，每個月差2,077元，一年多了將近2萬5千元，如今再升半碼，利率有機會來到1.952%，同樣貸款條件，每月負擔50,361元，與升息前相比每月增加2,665元，一年多付約3萬2千元，相當於小資族一個月的收入。

郎美囡指出，觀察五大銀行平均房貸利率，在2008年以前才有超過2%的水平，換言之利率有將近14年的時間都在低檔，因此買方對央行今年急速升息難以適應，房市交易陷入膠著，買方期待降價，但通膨、物價上漲支撐著新屋價格不墜，僅零星建案傳出降價，且房地合一2.0拉長投資置產的閉鎖期到5年，中古市場賣方若無資金壓力也偏觀望或惜售，讓利空間有限，房市價量難以突破。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，升息半碼雖然幅度不大，但今年累計升息四次，溫水煮青蛙已經讓有貸款的民眾大喊吃不消，雖然房貸利率仍在歷史低點，但調升政策利率背後牽動包含土建融、以房養老，壽險業投資不動產標準等，不動產結構產生質變，面對2023年景氣不佳，投資自用雙殺下，房市表現很難樂觀。


升息威力有多猛？三倍速加薪才夠補房貸差額

央行12月理監事會議再度升息，累計今年連續四度升息，利率共調升了2.5碼(0.625%)，追平本世紀的單一年度最大升幅，也讓購屋族的荷包有感縮水。

根據台灣房屋試算，採用本息攤還、無寬限期、貸款千萬的購屋族，升息2.5碼之後，每月的還款金額，大約比年初尚未升息前增加約3000元，一整年增加的支出3.6萬，約等於新鮮人一個月的月薪，也超過日本雙人來回機票，國門開啟後的旅遊夢可能得暫時喊卡。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，升息導致房貸加壓，不少民眾期待能靠「加薪」來補貼，但根據主計總處最新薪資統計，2022年受雇員工平均每月經常性薪資目前為44,339元，跟去年的43,209元相比，僅增加1130元，與房貸月增的3000元相差近三倍。

也就是說，需要三倍速加薪，才能填補升息造成的房貸增額，對大多數受薪民眾而言，可能性實在不高。

由於薪水漲幅難以填充房貸缺口，加上通膨加劇民生開銷，因此預料會有更多民眾開啟「斜槓人生」，透過業外兼職增加收入應對升息。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，面對金融海嘯後最強勢的升息循環，房市不論租賃或買賣、預售屋或成屋，皆受利率走揚牽動，因此往後的房市發展，預估將浮現三大風潮。

第一，「小宅熱賣潮」，消費者考量房貸負擔，選擇壓低預算，購買低總價物件，使市面小宅相對熱賣。

第二，「預售撤守潮」，許多預售屋的買家，在3、4年前尚未升息時簽約買房，如今交屋申貸卻碰上升息，實際的房貸月還款金額，將比當年簽約時預估高出不少，加上房地合一2.0讓預售屋面臨漫長的重稅期，《平均地權條例》的修法又限縮預售屋的轉手彈性，在大環境不友善的情況下，恐加劇消費者自預售屋市場上撤守的情況。

第三，「租金上漲潮」，部分房東可能將升息孳生的房貸利息支出，轉嫁到房客身上，催動租金上揚；在漲租趨勢下，財力有限的租屋族，將「捨大就小、選舊拒新、棄套房租雅房」以緩解負擔，深化租市的蝸居現象，並且更有意願以簽長約的方式，抑制租金的變動頻率。

張旭嵐指出，由於明年的全球經濟恐踩剎車，加上通膨情況可望因今年四度升息獲得抑制，且央行長期以來，對升息都採，「平穩不躁進」的緩和態度，因此展望明年，利率起伏將比今年來得穩定，大幅走升的可能性不高，市場也將逐步消化今年升息的波動，朝「溫和軟著陸」的方向調整修正。

希望明年房地產軟著陸

中央銀行昨宣布升息半碼，未加碼房市管制措施。央行總裁楊金龍表示，升息對房市具抑制效果，希望明年看到房地產慢慢下來，也就是所謂「軟著陸」；他也表示，若確定明年通膨率降至二％以下，就會考慮停止升息，但房市信用管制措施實施時間會比較久，意味不會很快就退場。

楊金龍表示，房市「軟著陸」並不是一個專有名詞，他是借用美國前財長桑默斯談到聯準會（Fed）激進升息可能傷及美國經濟，導致「硬著陸」，也就是物價還是很高，但經濟已衰退、失業率攀升，一旦房市也「硬著陸」，房地產被「打趴」，政府反過來要再支持就會變得很困難。

他以中國為例，先前中國實施「三條紅線」，讓房地產出現斷崖式下降，結果現在要用「金融十六條」救房市。因此，央行先前一直強調，選擇性信用管制措施是希望房市「慢慢調整」，相較於「硬著陸」，「軟著陸」是比較好的。

楊金龍說，央行從二○二○年十二月以來，四度實施選擇性信用管制措施，隨政府各部會落實「健全房地產市場方案」，景氣趨緩、股市震盪，近月房市交易明顯趨緩，未來央行將持續關注不動產貸款與房地產市場發展情勢，適時調整相關措施內容。

另，楊金龍本屆任期至明年二月屆滿，他以「平時如戰時」形容這五年來面對的挑戰。他說，二○一八年上任後就遇上美中貿易衝突，二○一九年底碰到疫情，二○二○年許多國家面臨經濟、物價衰退，台灣防疫措施好，生產、物流沒有受到影響，勞動市場也未失衡，二○二一年是台灣發展得非常好的一年，上市櫃公司賺得錢滿缽，但是二○二二年烏俄戰爭爆發、資本大舉流出，各國隨即採取緊縮貨幣政策，台灣也受到影響。楊金龍說，這五年來對央行是非常大的挑戰，且「挑戰每年不同，並有日益升高趨勢」。


楊金龍盼房市軟著陸 房地產信用管制不會太快退場
中央社

中央銀行總裁楊金龍今天表示，房市硬著陸傷害會很大，中國就是顯著例子，因此他希望台灣房市能夠軟著陸；至於選擇性信用管制「我覺得我們會實施比較久的時間」。
前幾年受到資金寬鬆、低利率環境等因素影響，房市景氣火熱，房價更是不斷衝高，政府為了抑制炒作風氣，各部會聯合祭出健全房地產方案，央行更自2020年12月以來四度調整選擇性信用管制措施，直到今年，房市才有感降溫。

外界關注央行對於房地產的態度，楊金龍日前於立法院備詢時表示，房市降溫通常是量先行、價才下來，現在成交量已經下來，價的部分還需要一點時間，「我個人覺得明年很關鍵，明年上半年可能發生（軟著陸）」。

楊金龍今天於央行理監事會後記者會上，再次被問及房市議題，他表示，希望房地產可以慢慢調整，朝軟著陸的方向走。

楊金龍進一步解釋，正如業者所言，若房市硬著陸、被政府「打趴」，反過來要再把房市撐起來很困難，中國就是很好的例子，政府先用「三道紅線」打房，但房市打下去之後，現在得動用更多政策工具，如推動16條拯救房市措施。

楊金龍也透露央行態度，選擇性信用管制「我覺得我們會實施比較久的時間」。

楊金龍重申，央行強調金融穩定，房價和金融穩定有關連，但房價高不見得就直接影響金融穩定，這要慢慢觀察；近期房價高漲，業者說與缺工、缺料等因素有關，但原物料價格上漲後，不會一直走高，接下來應該會慢慢下來，「希望我們明年就能看到房地產能夠慢慢下來」。

至於選擇性信用管制會延續多久時間，楊金龍僅說，貨幣政策轉向應該會比選擇性信用管制停止來得更早，畢竟台灣通膨、經濟成長都已經在往下走了。

北市明年公告土地現值平均調漲三．七一％，為七年來最大漲幅。台北市地政局昨發布明年公告現值最新調幅，商用區地王仍由「台北一○一大樓」掄元，明年每坪現值調漲至六五五萬元；住宅區地王則是「宏盛帝寶」穩坐，明年現值每坪調漲至四七三萬元，前者蟬聯寶座長達十年，後者則長達十二年。

北市12行政區公告現值漲幅
南港4.56％最高 萬華3.02％最低

至於台北市十二個行政區公告現值漲幅，以南港區漲幅四．五六％最大，第二、三名則分別為內湖區四．二％及松山區四．○三％；漲幅最小的則是萬華區三．○二％，低於平均值。

此次商業區現值前五高依序為台北一○一大樓、新光摩天大樓、國泰置地、遠雄金融中心以及統一國際大樓，明年每坪公告現值五三三萬元起跳。住宅區前五高依序為宏盛帝寶、仁愛尚華、仁愛麗景、信義聯勤以及聯合大哲，明年每坪現值三七四萬元起跳。

台北市地政局長張治祥表示，南港區在東區門戶計畫帶動下，軟體、會展、生技、流行音樂及文創產業等各項公共建設持續推動，加上大型重劃及都市更新案推動，改善整體土地利用現況及城市風貌，因此漲幅最大；萬華區受西門町商圈商業活動減弱，地價漲幅較低。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，從目前北市產業投資及用地供給來看，加上全球供應鏈重組、後疫情的產業轉型趨勢，內科、南港東區門戶已坐穩不動產投資的熱區。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這次北市漲幅還算溫和，而過去一年房價飆漲區包括新竹、台南、高雄等，明年公告現值調幅應會相對明顯。

台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑表示，目前成交量下滑，且預期利率上升，持有成本將提高，對未來房地價格走勢應持審慎態度看待。

升息、打炒房、股市重挫、經濟前景未明等多重因素影響，今年商用不動產及土地買氣開高走低，截至十二月十四日止，前者累積交易總額約一三二五億元、後者約一七六七億元，同步創下四年新低，且分別年減二十五％及三十九％。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠指出，今年商用不動產以辦公室買氣最佳，成交總額達四六九億元、約占三十五％，且今年前十大商用不動產交易案，就有五筆是辦公室買賣，而前兩大交易案買家均為中國人壽，分別砸一二○．五億元買進台中豐邑市政核心大樓整棟以及八十三．五億元買進北市內科精英電腦大樓整棟。

不過，中央銀行今年累積已升息二．五碼，壽險業者最低收益率門檻拉高至二．七二％，若再考量風險因素，壽險業願意接受的不動產收益率門檻已拉高至三％，在大台北幾乎買不到，因此，近幾年可看到壽險業者前往外縣市掃樓獵地，今年買進的不動產高達七成不在雙北市。

另，今年土地買氣則因建商縮手而大幅衰退，去年光是建商買地金額便高達二六一八億元，今年僅剩一○五九億元，年減近六成。第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄分析，主要與打炒房政策有關，甚至聽聞已有銀行對建商土建融陸續收傘。

不過，過去三年建商已買進六千億元的土地庫存，即便今年買地策略保守，也不太影響推案土地來源；而且，近期可以發現多數建商提高工業廠辦推案比重，甚至參與公辦都更案、聯開案等，抑或是採取合建等方式，希望降低土融的沉重負擔。

展望明年，若「平均地權條例」修正草案通過，在私法人購買住宅需要許可的情況下，可能出現部分資金轉往商用不動產，明年整體來說可望呈現「價量均穩」的趨勢。

國際貨幣基金組織（IMF）示警，從香港到馬來西亞，亞洲房市價格可能將急遽下跌，原因是房貸利率升高，導致現在負擔得起房屋的買家變少。

日經新聞報導，IMF研究指出，新冠疫情帶動全球房市蓬勃發展後，如今亞洲房價正趨於平穩，且可能進一步回檔修正，陷入不景氣。除了許多房市面臨重大修正風險外，先前亞太多國房價一飛衝天，也推高外界對房屋可負擔性的擔憂。

報告指出，亞洲部分房市進入修正期之際，更嚴峻的金融形勢正推高借貸成本，促使房市需求開始降溫。美國聯準會（Fed）本周一如預期升息2碼，其他國家料將跟進，房貸利率續升。

亞洲房價在疫情期間狂飆，是受央行採寬鬆貨幣政策及低利率的鼓舞，如今情況正好反過來。報告警告說，利率攀升正推升房價暴跌的風險，一些國家的房價跌幅恐達5%至20%。

IMF亞太部門主任斯里尼瓦桑15日表示，現階段似乎已到另一個轉折點。他說：「放眼2023年，我們再次看到全球環境的脆弱性，風暴即將來臨。」

因應「建築法」第77條之1修正，強制要求耐震能力有危險疑慮的原有合法建築物辦理改善及補強，內政部2022年12月15日部務會報通過2項配套子法，納管國內耐震能力不足建築物，並要求定期檢查申報及限期改善，以提升既有建築物耐震能力，保障居住安全。

內政部表示，現行建築物耐震能力是以申報方式管理，申報對象局限於供公眾使用、達一定規模且單一所有權人的公私有建築物。為納管國內耐震能力不足建築物，這次修正「建築物公共安全檢查簽證及申報辦法」及「原有合法建築物防火避難設施及消防設備改善辦法」2項辦法，擴大列管對象，增訂私有建築物如符合中央主管建築機關公告應辦理耐震能力評估檢查的要件，也應辦理改善與申報；直轄市、縣(市)會依據上述要件，將這些有耐震能力不足疑慮的建築物納管，並要求建築物所有權人限期改善。

另由於現行經耐震能力評估初評檢查判定為「有疑慮」或「確有疑慮」的建築物，應於限期內完成整體結構補強等改善工作，考量私有建築物可能會因為所有權人複雜，不易達成建築物整體結構補強，因此，這次修法將「排除弱層破壞補強」的方式，納入改善的基準。這種方式主要是因弱層通常位於建築物底層，多為利用樓梯間、外牆、側柱等公共空間進行補強，以縮小對住戶的影響範圍。

此外，這次修法也增訂耐震能力有危險疑慮的原有合法建築物，為提升建築物耐震能力，未經初評，直接辦理整體結構補強或排除弱層破壞補強的建築物，可申請「耐震能力評估檢查申報」展延，並以一次為限；若直轄市、縣(市)主管建築機關於有必要時，應再將「排除弱層破壞補強」方式辦理改善的建築物，再次納管，以確保安全。

內政部指出，「建築物公共安全檢查簽證及申報辦法」及「原有合法建築物防火避難設施及消防設備改善辦法」修正草案，將依法制作業程序，於近期發布。

房屋買賣，除了舊制所得稅或是新制房地合一稅，必須繳納的稅費是契稅、增值稅，如果是二親等的買賣，無法提出支付價款證明者，可能還有一筆贈與稅要繳納。

就契稅而言，無論買賣或是贈與都是以房屋現值6％計算，至於土地增值稅買賣可以主張以自用或是一般稅率辦理，如果是贈與，土地增值稅則只能辦理一般稅率，無法適用自用住宅優惠稅率。

所以，姐妹間的過戶，如果辦理買賣，可以主張自用住宅土地增值稅，利用主張買賣免贈與稅。如果辦理贈與，土地增值稅只能辦理一般稅率，房地現值超過244萬元，還要繳納贈與稅。為此，姐妹的買賣相對於贈與，則可以省下土地增值稅及贈與稅。至於該怎麼辦呢？或許可以參考下面的個案。

正業地政士聯合事務所分享案例指出，姐姐名下的房屋，想賣給妹妹，市價約870萬元，房屋及土地現值約240萬元，概算之後契稅約1.5萬元，土地增值稅自用約22萬元，一般稅率約60萬元，免贈與稅。也就是最好的情況只要繳納契稅1.5萬元，自用增值稅22萬元，合計23.5萬元就能順利完成買賣。如果沒有處理好，契稅1.5萬元，增值稅60萬元，贈與稅0元，合計約61.5萬元，兩者相差約38萬元。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，繳稅是人民的義務，節稅是人民的權利。如何達成呢？妹妹善用了2022年244萬元的免稅額免除債務當頭期款，至於尾款626萬元，如何達成主張買賣，免贈與稅呢？則利用她個人名下，已經清償完畢的其他房屋貸款，利用增貸的方式，向銀行申貸後，取得尾款支付給姐姐，很快的取得國稅局的核准函，完成整個買賣手續，同時省下了近38萬元的稅賦。更厲害的是未來出售時，她的取得成本是870萬元，非房屋及土地公告現值的240萬元，她將省下一筆可觀的房地合一稅。

您名下的房屋貸款是否已經結清房貸？是否還有增貸的空間？當遇到二親等買賣不動產，需要舉證金流時，記得，原持有多年資產，變成現金銳不可當，更是您節稅舉證的墊腳石，記得多加利用。

格力地產12月15日晚間發佈風險提示公告，公告顯示，公司計畫收購的標的公司免稅集團主要從事免稅品銷售業務，與口岸通關人流量及消費者的消費開支聯繫緊密。近兩年來，標的公司的業績出現了一定波動。標的公司2019年實現營業收入26.60億元，實現淨利潤7.23億元；而根據未經審計的財務報表，2020年、2021年、2022年1-9月，標的公司兩年一期的營業收入分別為12.70億元、19.06億元、12.64億元，相較於2019年同期分別下降52.26%、28.35%、35.51%；標的公司兩年一期的淨利潤分別為1.50億元、6.12億元、2.16億元，相較於2019年同期分別下降79.25%、15.35%、63.82%，業績有所波動。

根據公告，格力地產股票價格於2022年12月9日至2022年12月15日連續5個交易日漲停，自公司2022年12月9日複牌以來股票價格漲幅達61.14%，股票交易價格存在較大波動。

2022年12月15日，國家統計局公佈了2022年1-11月宏觀經濟和房地產行業資料。

總的看，11月份我國經濟頂住疫情反彈等多重壓力，總體上保持恢復態勢。但國際環境複雜演變，世界經濟繼續走弱，國內疫情反彈影響加大，市場需求不足，經濟恢復動能減弱。

房地產方面，整體市場仍延續下行態勢，單月銷售和投資規模分別擴大10pcts和4pcts至33%和20%。累計同比降幅走勢趨平趨緩。

縱觀2022年下半年商品房銷售情況，當前市場已完成規模築底、整體止跌在即，但全面回暖仍存在較大難度，市場情緒仍然萎靡。

國家統計局資料顯示，2022年1-11月份，商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%，其中住宅銷售面積下降26.2%。商品房銷售額118648億元，下降26.6%，其中住宅銷售額下降28.4%。

單月來看，11月全國商品銷售面積和金額分別為10071萬平方米和9816億元。同比分別下降33.3%和32.2%，二者同比降幅再度擴大，較1-10月擴大10pcts和8.5pcts。二者環比分別上漲3%和4%。

由此看來，當前市場已完成規模築底、整體止跌在即。

具體來看，月均銷售規模底部持穩。7-11月商品房銷售面積整體趨於穩定，除9月強銷期外其餘4個月份商品房銷售規模維持在10000萬平方米和10000億元上下，已有止跌姿態。

但需要注意的是，11月商品房銷售面積環比僅上漲3%。環比漲幅遠小於往年同期水準。

一方面，雖然疫情管控全面解禁，但是民眾對於疫情的恐慌情緒尚未完全消退，加之管控解除後短期陽性病例有增無減，實則當前還是處於疫後恐慌期，客觀上也會對購房產生消極影響。

另一方面，核心一二線限制性政策局部鬆動釋放了一定利好消息，對於短期成交回升也會有一定的積極作用，但是對於廣大弱二線和三四線城市而言，全面需求透支很難通過短期政策調節改善，因而也面臨較長的低位盤整期。

預估2022年全年商品房銷售面積和金額分別將達13.6億平方米和13.3萬億元，同比分別下降24%和27%。

在發佈房地產行業資料的同時，國家統計局也發佈了2022年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

2022年11月份，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，一線城市同比漲幅回落、二三線城市同比降勢趨緩。

70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比下降城市有51個，比上月減少7個；二手住宅銷售價格環比下降城市有62個，個數與上月相同。

11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均擴大0.1個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅與上月相同。

同比來看，2022年11月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降城市分別有51個和64個，個數均與上月相同。

一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲2.5%和1.2%，漲幅比上月均回落0.1個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.2%，降幅比上月收窄0.1個百分點；二手住宅銷售價格同比下降3.2%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.9%，降幅與上月相同；二手住宅銷售價格同比下降4.8%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

根據全國商品房銷售面積、金額估算來看，11月全國商品房銷售均價9747元/平方米，環比回升1%但仍處於萬元以內。新一輪的降價仍在多個城市廣泛開展。

國家統計局資料顯示，2022年1-11月份，房地產開發企業房屋施工面積896857萬平方米，同比下降6.5%。其中，住宅施工面積633916萬平方米，下降6.7%。房屋新開工面積111632萬平方米，下降38.9%。其中，住宅新開工面積81734萬平方米，下降39.5%。房屋竣工面積55709萬平方米，下降19.0%。其中，住宅竣工面積40442萬平方米，下降18.4%。

單月來看，11月房地產開發企業房屋施工面積7963萬平方米，同比下降53%；新開工和竣工面積分別為7910萬平方米和9144萬平方米，同比下降51%和20%，環比分別下降12%和上漲61%。

2022年下半年至今，整體呈現“新開工連續疲弱”、“竣工保交付接連發力”的趨勢。2022年全年預計三者分別完成90億平方米、12億平方米和8億平方米，同比分別下降7%、40%和18%。

國家統計局資料顯示，2022年1-11月，房地產開發企業土地購置面積8455萬平方米，同比下降54%；土地成交價款7591億元，下降48；二者降幅分別較1-10月擴大0.73pct和0.84pct。

單月來看，11月土地購置面積和土地成交價款分別為1023萬平方米和1530億元，二者同比下降58%和51%，降幅較10月擴大5pcts和1.05pcts。

2022年11月，多個重點城市進行了集中土拍。從土拍熱度表現來看，北京、上海、杭州土拍熱度回升，但素質相對一般或周邊住宅去化困難的板塊則須依靠本地國企托底或直接遭遇流拍。

國家統計局資料顯示，2022年1-11月份，全國房地產開發投資123863億元，同比下降9.8%；其中，住宅投資94016億元，下降9.2%。

單月來看，11月全國完成房地產開發投資額9918億元，環比下降4.5%，同比下降19.9%，較10月降幅擴大3.9pcts。

2022年下半年至今，全國房地產開發投資額一路收窄至歷史低點。至11月全國開發投資額已降至不足1萬億元，為近五年新低。

雖“三支箭”盡出，但截至11月末房企到位資金情況尚沒有改善，2022年全年預計完成開發投資額13.2萬億元，規模回到五年前，增速同比下降10.8%。

三季度以來房地產市場利好頗多。連續的金融端利好對房地產開發企業提供了有力的支援，但政策端支援力度加大傳導至行業銷售與投資仍需一段時間。

新房銷售方面，各地紓困政策已經“應出盡出”，進一步的調控寬鬆對銷售表現的促進作用將愈發有限。當前新房市場仍未解決的難題是購房者信心與預期普遍不足，隨著後續“保交付”工作做出實際成效後，或將傳導至新房市場。

當前樓市下行壓力仍舊偏大，市場投資信心也較為低迷，受此影響，預計四季度土拍熱度也將會延續低位運行。多數城市為完成全年供地計畫，整體累計規模同比腰斬、底價托市等現狀不會改變，整體土拓投資仍將保持低活躍度。

“今年京城最令人充滿期待的高端住宅項目”“國貿稀世四居•時代偉大作品”“2022年，北京如何尋找穩贏的塔尖資產”……

近期，在寸土寸金的北京國貿附近，“北京國貿新盤入市”的廣告頗為惹眼，“新城國際23”項目以近乎全網鋪開的態勢在北京市場展開宣發，除了廣告宣傳中的眾多溢美之詞，“被北京60%外資銀行分行和80%外資金融公司擁在正中間，方圓1.5公里內，CCTV、人民日報、北京電視臺……國家級媒體總部環伺在側，近在咫尺”則成為其區位優勢的上佳表徵。

或許不少人會認為新城國際23是個嶄新項目，而實際上，該專案所在新城國際已竣工十餘年，其中開發商當初自持的部分房源經過重新包裝後又上市銷售，即現在的新城國際23。記者近日調查發現，該專案背後的一系列操作頗為“精彩”。

新城國際 每經記者 王佳飛 攝新城國際 每經記者 王佳飛 攝
買房要簽“雙合同”

新城國際23位於十餘年前已經開發建成的新城國際社區23號樓，此次銷售的72套住宅佔據了該樓棟的大部分房源。新城國際23其實是開發商將從前自持的房源重新包裝後入市銷售而起的新名字。

11月10日，記者來到新城國際23項目現場，其售樓處就位於新城國際23號樓的一層商務中心。記者注意到，售樓處現場的工作人員和看房人均比較少，前臺工作人員甚至表示，“銷售人員不在，需要臨時趕回來。”

不久，銷售人員匆匆趕回，直接對記者說，“區域優勢不用特別介紹，我們是國貿一個新盤，也是國貿唯一一個帶園林綠化的社區。”

“我們是民水民電帶燃氣。”銷售人員強調，“我們雖然叫公寓，但也是70年產權，落戶上學都沒問題，和一般的商品房也沒什麼區別了。很多40年的公寓是商水商電的，也不能落戶。”

“現在的均價是13萬至15萬元，價格比同一個社區裡的二手房略高一些，我們提供精裝（原來同社區的公寓出售時只是毛坯房），標準為每平米1.2萬元。戶型從136平米到276平米的都有的，總價是小2000萬元起。”

隨後，銷售人員又領著記者去看樣板間，“我們裝修了一套房源作為樣板間，就是交付標準，您去看看就瞭解了。”

樣板間就在23號樓中，還有進進出出的住戶，記者在電梯裡便能聽到樓棟裡一些住戶正在裝修的聲音。

樣板間的裝修確實很豪華，滿眼流光溢彩，就像影視作品中豪宅的樣子。不僅如此，身處高層，國貿高樓林立的風景也是分外開闊。銷售人員表示，“小戶型目前不多了，選擇比較多的就是大戶型了。”

據記者瞭解，新城國際23的房源總價在1700萬~4000萬元之間，單價在12萬~15萬元/平方米，其中136平方米兩居19套，138平方米一居10套，180平方米和275平方米各20套。

當記者詢問“購買這裡是否能按揭貸款”時，銷售人員頓了一下說，“我們還是建議您全款，貸款也不是不行，只是我們這裡的備案單價是5.8萬元，您如果貸款只能以這個價格為標準，實際上貸不出多少錢。”

也就是說，如果購買136平方米的戶型，實際總價在1800萬元以上，但只能以788萬元的總價來按揭貸款，即按六成貸款只能貸到473萬元左右。

關於合同的簽訂，銷售人員告訴記者，“咱們簽兩份合同，一份是購房合同，按照單價5.8萬元走；另一份是裝修合同，把剩餘的錢算在這裡。”

記者還瞭解到，其他銷售人員的說法還有需要簽三份合同，即購房合同、裝修合同以及置業諮詢合同。

開發商去年已“易主”

“新城國際23”銷售人員介紹的“雙合同”購房情況雖然在北京個別新盤中也存在，但一般情況下也不會有如此大的價差。“裸房”價占總房款還不到一半的情況，表明該專案或另有隱情。

記者經過調查發現，新城國際專案是一個“有故事”的樓盤。

公開資料顯示，2001年，香港置地和萬通發展(8.210, -0.24, -2.84%)（SH600246，股價8.21元，市值168.63億元）聯合開發了新城國際專案。雙方合資成立了北京萬置房地產開發有限公司（以下簡稱萬置地產），企查查顯示，萬置地產成立於2001年5月22日，目前法定代表人為常海，2021年8月3日前為外商投資企業，2021年8月3日變更為內資企業。

此後，新城國際正式開發，社區分為四期，先後於2002年、2003年、2005年、2006年開盤，並分別於2004年、2005年、2007年、2008年交付。

社區總占地面積105000平方米，總建築面積320000平方米，其中住宅面積300000平方米，公建配套20000平方米，綠地率42.7%，擁有完善的生活配套。

新城國際項目的區位優勢的確突出，岀國貿地鐵站向北走5分鐘左右便可達到達該項目。圓環形的分佈設計使得社區內外部區隔更加明顯，即使是身處繁華熱鬧的國貿區域，走入新城國際後，立即切換為鮮花綠樹的清幽環境，一些底商和帶娃的老人使得這裡充滿了生活氣息。

彼時，香港置地剛進入內地不久，必然希望專案能足夠國際化，產品與眾不同，且萬通發展方面也希望依託香港置地的國際管道，將住宅銷售給外國人。當年不少國外分銷機構曾重點推介過新城國際專案，媒體也報導稱，很多國際友人選擇購買新城國際項目。不過據記者瞭解，歷時近20年後，如今住在新城國際的人慢慢都換成了國內業主和租戶。

由萬置地產開發的新城國際可以算是“含著金鑰匙”降生，2002年前後該項目的銷售單價為2萬元左右，市場反應和口碑俱佳。

然而，開發商並沒有乘著當時的熱銷一口氣“售罄”，而是選擇自持了23號樓的70餘套公寓用於出租。這一租就是十多年，直到去年才收回停租。這便是今天“新城國際23”項目的由來。

而此次出售“新城國際23”的持有企業雖然仍是萬置地產，卻早已物是人非。

2021年，萬通發展尋求轉讓自己所持有的萬置地產60%股份，根據資產評估報告，萬置地產旗下資產還有一期車位184個、一期會所4套、二期車位2個、三期車位75個、三期底商4套、三期公寓72套，還有其他若干資產。主要資產則為此次入市的72套公寓，共1.4萬平方米。

但轉讓過程並不順利。2021年6月8日，萬通發展發佈公告稱，以6.3億元的價格將萬置地產60%股權轉讓給與開普方熙（北京）控股有限公司，但僅僅到了當年的6月15日，萬通表示，“公司在未按期分筆收到方熙控股支付的第一期股權轉讓價款”，並且已經單方面解除了合同。

而一周後的2021年6月15日，萬通發展和湖州融匯嘉恒融資租賃有限公司（以下簡稱融匯嘉恒）簽署了6.3億元的萬置地產60%股權轉讓協議。

據企查查，到了2021年8月3日，萬置地產完成了股權變更，原香港置地方面的股份也一併撤出，目前萬置地產的唯一股東便是融匯嘉恒。企查查顯示，融匯嘉恒隸屬於在資本市場上長袖善舞的中植集團。

中植系入主後，選擇將新城國際剩餘房源重新包裝出售，但不可能再按十年前北京市住建委批復的售價銷售，於是就有了上述銷售人員所說的“雙合同”。

那麼，融匯嘉恒為何不選擇“光明正大”地按市場價賣房呢？

土地增值稅清算了嗎？

記者查詢了新城國際以往的預售證。北京市住建委官網顯示，新城國際分別於2002年、2003年、2005年和2006年取得了5批次預售證，最近一次發預售證的日期為2007年9月18日，資訊為X京房權證市涉外字第002579號，土地使用權證號京市朝涉外國用（2004出）第10339號。

如今，新城國際23在各種宣傳資料中使用的預售證是京房售證字（2005）702號，但如今這份預售證已經轉為現房銷售，產權證號為X京房權證市涉外字第018215號。

記者從北京市建委網站查詢發現，從2002年至2008年期間，新城國際項目先後多次取得預售證，不同批次公寓的預售均價分別為1.46萬元/平方米、2.02萬元/平米及5.3萬元/平方米。

也就是說，開發商在此期間，按照施工進度分期分批申請預售，期間也逐漸提高了預售價格。到2008年時，該專案已全面完工，轉為現房。

北京市住建委網站顯示，新城國際23號樓的72套公寓，其“擬售價”顯示為8萬元/平米，狀態為“正在銷售”，批准時間為2008年6月26日。

巧合的是，10餘年後重新以“新城國際23”亮相的72套公寓也正好位於23號樓。根據北京市住建委官網資訊，新城國際23號樓72套公寓中，目前已售的有24套，剩餘48套尚未出售，目前公寓還沒有顯示出網簽價格。

本月初，記者向相關政府部門工作人員詢問了老專案重新開盤上市可否調價的問題。對方解釋稱，“只要是進行了現房銷售備案，再根據周邊市場進行合理定價，一般就沒什麼問題。”

然而，稅務專業人士卻另有解釋，“如果再次申請的售價明顯提升的話，會涉及補繳土地增值稅的問題。”

北京此前也有銷售週期超過10年的大盤，就是分期分批申請銷售許可證，而售價也是逐年提升，有些甚至漲了好幾倍。這中間有一個不可回避的問題——土地增值稅。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，“轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。”

此外，根據《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，“整體轉讓未竣工決算房地產開發專案的”，納稅人應進行土地增值稅的清算。

某稅務師事務所合夥人鄭先生12月14日通過微信告訴記者，“如果建成多年後才交易，增值的部分是需要繳納土地增值稅的。土地增值稅是上世紀90年代為了打壓炒房暴利出臺的一個稅算種，主要是針對房地產交易的增值額（即房產交易的獲利金額）進行徵稅的一個稅種。”

鄭先生表示，“其中很複雜，通俗地講，大概的邏輯就有點像常規理解的利潤，它有兩個比較鮮明的特點。首先，它是一個超率累進的稅率，即增值率越高，稅率就越高，根據增值率的差異稅率在30%到60%之間。”

“第二，它可以在收入裡扣除的專案要求與交易直接相關，不管是成本、費用、稅金，與專案不直接相關的管理費用、財務費用、行銷費用及營業外支出一般情況下不予扣除。對於企業而言，如果不符合特定的免稅條件，只要交易的房地產有增值額，就需要繳納土地增值稅。具體到新城國際23這種樓盤，也是需要繳納土地增值稅的，而且稅率應該很高。”

此前做“超級大盤”的開發商，由於專案開發週期很長，其間雖然能夠獲得地價增值的紅利，但要按不同的售價繳納相應的土地增值稅。

關於新城國際23的售價“雙合同”和土地增值稅問題，記者曾兩次致電萬置地產，對方表示會轉達相關負責人，但截至記者發稿未獲得對方回復。

記者在調查中發現，近期北京又出現多個“老盤新售”的現象。業內人士認為，這是由於近期樓市波動較大，出現“多”“空”博弈。既有些老開發商將手中的舊專案清盤脫手，也有新資本方接盤入局。在這個新老交替的過程中，就會出現類似“新城國際23”的情況。

臨近年關，“京城一哥”遠洋集團(1.01, -0.02, -1.94%)動作不斷。

12月15日，據遠洋集團官微顯示，該公司一次性獲得了中國工商銀行(3.83, -0.01, -0.26%)500億元綜合授信支援。

久旱逢甘霖，實際上，隨著監管層面接連射出信貸、債券、股權“三支箭”，房地產行業融資業已鬆動。

遠洋此番牽手工商銀行，意味著金融活水正不斷流向這類優質房企，未來企業的資金端將進一步改善。

同日晚間，遠洋集團、遠洋服務(2.5, -0.06, -2.34%)、太古地產(19.62, -0.38, -1.90%)接連發佈公告稱，遠洋集團、遠洋服務計畫以55.5億元的代價，向太古地產出售成都遠洋太古裡50%股權。

對遠洋而言，出售成都太古裡能實現現金回流，更是踐行企業不動產中輕資產化戰略的重要一步。

一邊是大額授信，一邊是回籠資金，對遠洋集團而言，臨近年關，已迎來了“錢緊”向“錢景”的轉變。

500億授信在前

遠洋終於等來了“又一支箭”。

自11月21日，央行、銀保監會召開全國性商業銀行信貸工作座談會，提出要“穩定房地產企業開發貸款投放”等要求以及“金融16條”頒佈之後，陸陸續續有100多家房企獲得銀行授信，60余家銀行向房企授信總額度4萬億左右。

其中，從獲得授信額度看，綠城最多為4000億元，其次是萬科、碧桂園(2.69, -0.01, -0.37%)均超過3000億元，然後是美的置業(12.5, -0.02, -0.16%)1000億元。

在鋪天蓋地的喜訊中，資本市場亦在等待“京城一哥”遠洋集團的好消息。

12月15日，靴子終於落地，遠洋集團一次性獲得了中國工商銀行500億元綜合授信支持。

遠洋集團官微顯示，與中國工商銀行簽署全面戰略合作協定，工商銀行北京市分行擬向遠洋集團提供500億元的綜合授信支持，雙方將持續深化銀企戰略合作，建立長期穩定的戰略合作關係。

根據協定，工商銀行將在綜合授信服務、房地產新增融資服務、房地產存量融資服務以及其他金融合作等領域與遠洋集團展開全面合作，並將積極支持遠洋合理的融資需求，提供房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、債券承銷與投資、房地產並購融資及其配套服務、租賃住房融資、預售資金監管保函、境外融資、內保外貸等綜合融資服務，利用其金融資源和產品優勢，助力遠洋集團長期穩健發展。

除此之外，此前於11月29日，山東工行與遠洋集團等10家房企達成戰略合作，提供意向性融資總額不低於200億元。

儘管授信僅是銀行對房企作出的口頭承諾，並不是實際能夠獲得的融資，但對於遠洋來講，確實需要一場及時雨。

一方面，儘管授信不能等同於貸款發放，但擁有授信額度確實企業貸款的關鍵一步，後續，遠洋集團有極大的可能將上述500億元授信、200億意向性融資額度轉換為真實資金活水，實現資金端的“解渴”。

另一方面，今年以來，遠洋集團的評級不甚樂觀。9月16日，惠譽將遠洋集團外幣發行人違約評級（IDR）和高級無抵押評級從“BB+”下調至“BB”，所有評級仍維持負面評級觀察。

11月14日，惠譽再度維持該評級及負面展望。惠譽認為，遠洋集團的財務靈活性仍對其評級形成支撐，儘管遠洋資本的債務管理可能會對其信用狀況產生不利影響。

而此次大額授信，足以說明在金融機構嚴重，遠洋集團的經營層面和財務層面良好，這將對緩和遠洋集團的信用形象，提振資本市場的信心有帶來較大的支撐。

成都太古里交易

不過，對遠洋集團而言，授信額度並非真金白銀，畢竟實際貸款投放過程中，要根據企業情況、風控要求、准入條件等，確定實際貸款額度。

在此情況下，企業需要能看得見的資金來補充錢袋。

同樣是12月15日，遠洋集團聯合遠洋服務發佈公告稱，該公司計畫出售成都遠洋太古裡項目的50%權益予太古地產，作價55.5億元。

公告明確，遠洋集團、遠洋服務計畫分三次交割上述權益。

其中，第一期交割後，遠洋集團控股及遠洋服務各自在目標集團的權益由50%下降至35%，此番交割的代價為10億元；第二期交割後，遠洋服務將不再擁有物管公司的任何權益，代價為5900萬元；第三期交割，遠洋集團將不再擁有目標集團的任何權益，代價則為44.91億元。

實際上，成都遠洋太古裡是遠洋和太古合作的一個標杆。在該項目當中，遠洋更多是負責前期的工程建造與成本控制等，而開業後的招商運營，則主要由太古負責。

項目於2015年4月正式開業，2019年以超75億元銷售額成為國內銷售額最高商業項目之一。因此，成都遠洋太古裡也被看作是內地商業地產的一個標杆。

針對此次出售，市場看法大多是“籌錢”，畢竟今年以來遠洋集團已多次通過資產出售方式回籠資金。

例如4月，該公司以約30億元向中國人壽(11.94, -0.06, -0.50%)出售北京頤堤港一期專案公司股權；6月出售位於豐台區麗澤商務區的北京銳中心專案，交易價格50.15億元；7月，市場消息傳遠洋集團以質押成都遠洋太古裡專案50%股權為代價，向中國人壽籌資約40億元。

隨後的10月，遠洋集團向中國人壽地產平臺國壽置業出售了北京中國人壽金融中心10%股權，交易對價為2.33億元；11月，遠洋集團向遠洋服務出售位於北京及深圳的兩處物業，對價7736萬元……

不可否認，出售資產是企業回流資金的最快方式，且在地產行業融資普遍收緊的大環境下，通過此類方式進行籌錢保障償債資金，是穩定市場信心、守住信用底線的最優解。

今年以來，遠洋集團接連提前償還5億美元票據本息、兩筆ABS共計8.75億元；11月中旬，完成一筆10億元公司債的如期兌付，至此年內到期信用債均已償還完畢。

與此同時，從遠洋集團轉讓的資產來看，大多以重資產商辦物業為主，加上本次成都遠洋太古裡50%股權的出售，在回收資金之外，更重要的意義或許是優化資產配置、推動不動產中輕資產化。

據瞭解，早在2021年10月，遠洋集團聯合全球主權財富基金、機構投資者等共同發起當前國內寫字樓市場最大規模的美元基金，吹響中輕資產化運營的號角。

多筆資產轉讓後，遠洋可以在保留專案輕資產運營管理權的同時，將持有的重資產物業置換為現金，實現資金的回流。

距離上次掛牌出售資產僅一星期，首開股份再現資產轉讓。

12月14日，首開股份公告稱，計畫轉讓北京市復興商業城項目，相關議案已於當日獲董事會審議通過。

具體而言，首開股份全資子公司北京城市開發集團有限責任公司擬將持有的北京市西城區復興門外大街8號及迤北房地產資產（復興商業城專案）轉讓給北京首開城市運營服務集團有限公司，收購價格確定為評估值1.79億元。

此次資產轉讓，距離上一次披露轉讓資訊只有一周時間。在近兩月的時間裡，首開股份累計已有五筆掛牌及轉讓行為。

倒手轉讓資產

最新事件中，轉讓專案為復興商業城。

專案位於北京市西城區復興門外大街8號，地處北京月壇三裡河等區域，總建築面積約14569.8平方米，其中地上部分主要為商場，面積1772.4平方米；地下部分為商場及車庫，面積12797.4平方米。

據官方披露的商城簡介，復興商業城於1992年開業，不斷強化、突出“中老年”經營特色，已逐步成為經營穿類商品，特別是中老年穿類商品為重點的知名綜合百貨商場。

“十裡長安街，一個復興城”，面向中老年市場的復興商業城，在早些年確是當地熱門商場之一，並承載了三十年的城市印記。但在商業求新求變的時期，也因其自身的“老派”引來一些質疑。

然而事實上，西城作為北京老城區，也存有較大市場的中老年消費需求。

首開股份提到，復興商業城承擔著服務國家單位的重要任務，且商場多年定位中老年特色商場，為全區服務業重點單位，具有一定的民生保障性質，目前租金水準較低，未來提升也較為困難，無法按市場化方式運營。

據瞭解，該項目現為出租經營，平均年租金約為750萬元。評估報告則顯示，復興商業城專案評估結果為帳面原值4683.6625萬元，帳面淨值1897.3852萬元。評估值（含增值稅）為1.79億元，增值1.60億元，增值率844.18%。

此次城運集團受讓復興商業城專案後，城運集團將承繼城開集團原有權利義務，繼續擔負服務國家單位的重要任務。

首開股份借此剝離出並不完全稱得上“優質”的商業專案，雖然看起來是一次主動的去蕪存菁，但結合近兩月動態，仍會聯繫到是在借此融資。

據不完全統計，11月以來首開股份已通過在產權交易所掛牌等方式，進行五次資產處置。

從時間上來看，最近的一次是12月9日，首開股份在全國產權交易所掛牌轉讓北京聯寶房地產有限公司100%股權，轉讓底價6.9億元。

在11月初，首開股份北京產權交易所預披露轉讓北京天鴻集團煙臺天鴻時代100%股權；11月16日，首開股份掛牌轉讓北京發展大廈有限公司100%股權及約1.57億元債權，掛牌起始價為20.39億元。

11月21日，首開股份轉讓全資子公司北京城市開發集團有限責任公司所持有的北京市朝陽區廣渠路首城商街。項目的房地產市場價值（含增值稅）約為3.223億元，增值1.979億元，增值率159.09%。

當時，首開股份也有類似在最新事件中的表述：首城商街自持經營多年，租金收入漲幅不大。本次交易完成後將有利於進一步盤活其現有資產，提高資產使用效率，增加現金流入，提升經營效益。

首開的棋局

市場圍繞首開股份資產處置展開的相關聯繫，一方面出於行業背景，另一方面則是老生常談的腳踩“三道紅線”。

截至今年中期，首開股份剔除預收賬款後的資產負債率為72.18%，淨負債率145.21%，現金短債比為1.43，踩中兩道紅線。

同時，三季度報顯示，今年前三季度，首開股份營業收入約193.85億，同比減少55.87%；歸屬于上市公司股東的淨利潤約-5.7億，同比減少181.47%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤為-7.51億，同比減少220.07%；經營活動產生的現金流量淨額約42.43億元，同比減少55.29%。

銷售方面，今年前11個月，首開股份共實現簽約面積282.25萬平方米，同比降低19.71%；簽約金額772.18億元，同比降低27.64%，其年度銷售目標僅完成七成。

新增土儲方面，相較去年的積極狀態，首開股份今年以來略顯謹慎，年內僅通過公開市場及收購方式，獲取北京、福州3宗地塊。

其中，在今年北京第二、三次集中供地中，分別以40億、38.295億元競得朝陽區崔各莊奶西地塊、豐台花鄉地塊。

9月，首開股份福州城市公司通過收購獲得福州市2021-41號地塊，該地塊此前於2021年9月福州第二輪集中供地中掛牌，融僑以最高限價6.68億元搖號競得，成交樓面價約16842元/平米，溢價率14.97%，商品住宅銷售指導均價為33000元/平米。

相關公告顯示，融僑集團為盤活存量資產，改善公司現金流，與首開股份簽署協議，將持有的福州首融灃澤置業有限公司100%股權及對首融灃澤享有的3.21億元債權轉讓給首開，標的股權交易價格為2.498億元，標的債權交易價格為3.21億元，總計轉讓對價5.708億元。

這一交易對價相當於在拿地價格基礎上打了八五折，而項目售樓處也已經建成，首開接手後，直接“改換招牌”即可。此外，專案於去年底開工，首開可在之前基礎上繼續開發建設工作。

撿了便宜之後，首開股份又瞄向了中海。

今年9月，北京中海盈璟房地產開發有限公司擬募集資金，對應持股比例30%。該公司於今年6月成立，由北京中海地產有限公司持股100%。募集資金主要用於項目開發運營，具體而言主要負責開發湖光玖裡專案。

該專案是中海今年北京第二批集中供地中以54.7億元競得的順義新城19-85、86地塊，溢價率1.48%，銷售指導價59700元/平米。

11月22日，據北京產權交易所資訊，北京中海盈璟房地產開發有限公司增資項目獲得首開股份的投資，投資金額約為3億元，對應持股比例為30%。或許也可以理解為首開股份以少數資金撬動了54.7億元的項目。

此外，城市復興官首開的“棋局”在地產開發之外也有落子。

11月，首開股份與建設銀行(4.67, -0.01, -0.21%)發起設立的住房租賃基金——建信住房租賃基金正式簽訂合作意向協議。

建信住房租賃基金募集規模為人民幣300億元。其中，建設銀行認繳人民幣299.99億元，建信信託有限責任公司全資子公司認繳人民幣0.01億元。截至目前，其重點推進項目20餘個，專案資產總規模超過100億元。基金投資專案成熟穩定後，可通過REITs發行或國家政策許可的市場化轉讓方式退出。

首開股份表示，此次意向協議的簽訂，旨在雙方就首開股份在手商辦、自持類資產的盤活、提效，尋求多方面的合作。本次合作的建立，有利於探索租購並舉的房地產發展新模式，同時撬動社會資金盤活存量資產。

12月15日，戴德梁行指，香港甲級寫字樓年初至今（截至11月中）淨吸納量錄得正17.6萬平方呎，預計全年將為2019年後首次錄得正數；然而待租率高企使租金持續受壓。

受環球經濟氣氛影響，整體營商氣氛審慎，部分租戶減省寫字樓面積以節省開支，香港甲級寫字樓租賃市場在第四季度（截至11月）錄得負75,400平方呎的淨吸納量。當中新租賃成交繼續以銀行及金融行業租戶為主導，占市場份額54%，另外逾萬呎的大手新租賃成交中亦見部分由中資公司承接。回顧2022年，淨吸納量受新落成項目預租面積帶動，繼2019年後首次重返正數，年初至今（截至11月中）錄得正176,200平方呎，亦較2020年的負230萬平方呎和去年的負58萬平方呎有明顯改善。不過，年內不少區域均有新供應落成，進一步推高第四季整體待租率至16.8%，為2004年第一季度以來新高。租賃市場選擇增多令甲級寫字樓租金持續受壓，截至11月底數字，整體寫字樓租金從年初至今累跌7.0%。

戴德梁行香港董事總經理及項目/企業服務部主管蕭亮輝表示，大量新供應陸續推出市場，加上在低租金水準下，相信企業會繼續捉緊機會尋求優質寫字樓作升級搬遷之用，尤其近年企業對ESG的重視度不斷提升，對配套完善和設計符合可持續發展標準的寫字樓需求有增無減。此外，期望明年香港與世界各地全面通關後，國內和跨國企業會逐步落實在本港設置新辦公室，為寫字樓租賃市場帶來支持。明年將有約189萬平方呎新甲級寫字樓樓面落成，當中亦包括兩座位於中環核心區的大型新商廈，預計明年底整體待租率或攀升至18%至19%水準，而整體租金水準將下調2至4%。

零售市場方面，過去一年疫情反復，零售市場仍由本地消費活動支撐，傳統遊客區如銅鑼灣和尖沙咀的街鋪租金跌幅較為明顯，分別按年下調8%和5.4%，其他區份則微跌2%至3%。戴德梁行執行董事及香港商鋪代理及管理服務主管林應威認為，雖然租金在疫情後持續調整，然而香港鋪位租金水準仍領先亞太區，反映香港整體零售市場的韌性。近日內地放寬疫情防控措施，亦為市場憧憬中港通關帶來曙光，預期明年街鋪和餐飲租金有望在今年低位稍微回升0%至5%不等。

太古A（00019）和太古B（00087）及太古地產（01972）公布，太古地產將共斥55.5億元（人民幣．下同）收購成都遠洋太古里50％股權及物業管理全部股權，持股由50％升至100％，全資擁有該項目。

太古地產指，分別斥54.65億元向遠洋集團（03377）收購項目50％股權，以及斥8,500萬元向遠洋服務（06677）收購項目物業管理公司50％股權，將分3期進行，料明年4月底前全部完成。成都遠洋太古里位於成都市錦江區，總樓面面積約160萬平方呎，包括一個街區式購物中心及一間附設服務式住宅的精品酒店，經獨立估值師評估在6月底估值約123億元，而去年純利約16.16億港元，在今年9月底資產淨值67.28億港元。

太古地產指，項目正就進駐該項目的奢侈品牌組合進行策略性升級，預期收購將有助帶來即時收入。

中華銀科技（00515）公布，斥5,856萬元人民幣（約6,506萬元）授出建設工程及採購建材合同，以發展新廠房。

該集團指，於中山地皮建設生產設施新一期印刷電路板發展項目，涉及建設兩幢工廠及辦公室大樓，每幢大樓不超過地上11層及地下1層，總建築面積為約12萬平方米。該集團已自中國的商業銀行取得貸款融資1.36億元人民幣，以為新一期發展項目提供資金，故擬從內部資源及銀行借款為建設及供應合約金額撥付資金。

江蘇寧滬高速（00177）（滬：600377）公布，對因受疫情影響單位給予今年度服務區經營租金及沿線廣告牌發布租金減免，所轄服務區經營租金進行部分減免金額不超過5541.32萬元人民幣。

該集團指，減免江蘇交通文化傳媒廣告發布費現預計不超過2,252萬元人民幣，涉及497塊自有廣告媒體。

路勁（01098）宣布，今日間接全資附屬上海雋朗與杭州驍騰訂立退出協議解除其於杭州項目之合資企業。

根據退出協議，上海雋朗同意出售，而杭州驍騰同意收購上海雋朗於目標公司持有全部49％股權，總代價約1.8億元人民幣。路勁估算，因出售事項確認約180萬元人民幣虧損淨額。

目標公司為上海雋譽房地產開發有限公司。

太古地產（01972）宣布，計劃以55.5億元人民幣，從遠洋集團（03377）的附屬公司購入成都遠洋太古里餘下的50%權益，交易將分開3次交割進行。當交易完成後，成都遠洋太古里將成為太古地產的全資附屬項目。

涉55.5億 分3次交割

太古地產行政總裁彭國邦表示，公司今年公布未來十年於核心市場投放1000億元的投資計劃，當中包括於中國內地市場投資500億元，拓展太古里及太古滙品牌。這次收購為該項發展計劃的重要部分，彰顯太古地產對投資中國內地市場的長遠承諾及信心。

成都遠洋太古里位於成都市核心位置，採用開放街區式的獨特設計，毗鄰擁有超過1500年歷史的大慈寺，是全國頂級的購物及休閒地標。該發展項目是當地城市規劃重要部分，太地相信收購項目餘下50%權益有利於公司獲得即時的收入增值。


太古地產斥55.5億人幣 購成都遠洋太古里餘下5成
(經濟)

太古地產（01972）公布，將以總額55.5億元（人民幣，下同）向遠洋集團（03377）收購「成都遠洋太古里」餘下50%權益，令項目成太古地產全資附屬項目。

太古地產表示，成都遠洋太古里現由由太古地產及遠洋集團共同持有，各擁有一半的權益。太古地產稱，收購程序將分為三個階段：第一階段交割涉10億元、第二階段交割涉5,900萬元、第三階段涉資44.91億元。

分3階段進行 顯投資內地承諾

太古地產表示，第一階段會在短期內完成，而第二、第三階段則大致於同時期進行，若在明年4月底未能完成第三階段，雙方都可以提出終止協議。

成都遠洋太古里於成都市錦江區，2015年開幕，以零售為主導的綜合發展項目，其總樓面面積約為160萬平方尺，主要包括一個開放式及街區式的購物中心及一間附設服務式住宅的精品酒店。

太古地產稱，項目2021年度租戶零售額較2015年錄5倍增長，相信收購項目餘下之50%權益有利於公司獲得即時的收入增值。

太古地產行政總裁彭國邦表示，公司今年公布未來十年於核心市場投放1,000億港元的投資計劃，當中一半用於中國內地市場，拓展「太古里」及「太古滙」品牌。這次收購為該項發展計劃的重要部分，彰顯太古地產對投資中國內地市場的長遠承諾及信心。

樓面呎價僅9554元 近港鐵西營盤站

市區地價回落，成為發展商「筍價」吸納靚地的良機。鄰近港鐵西營盤站的市區重建局（市建局）西營盤皇后大道西/賢居里發展項目（賢居里項目）昨天開標，由長實（01113）獨資以11.61億元擊敗6個對手中標，每方呎樓面地價（樓面呎價）9554元，屬於2018年市建局公布地皮中標價以來，港島區地皮樓面呎價首次跌穿1萬元關，與同區市建局崇慶里/桂香街發展項目（崇慶里項目）8月以樓面呎價13085元批出比較，約4個月時間賣平近27%。

賢居里項目於11月24日截標，共收到7份標書，經過約3周時間，市建局昨天宣布向長實全資附屬公司「天洋企業有限公司」批出合作發展合約，中標價為11.61億元，樓面呎價9554元。

吳佳慶：落成後受年輕客歡迎

長實執行董事吳佳慶對今次中標市建局項目感到欣悅，認為該項目「是罕見的港島中西區優質地皮，加上附近型格小店及潮流餐飲食肆林立，港鐵站亦信步可達，預料落成後將廣受年輕上班族及專業人士歡迎」。

佔地約1.69萬方呎的賢居里項目，步行不消5分鐘便可到港鐵西營盤站A1出入口，預計重建後的總樓面面積約12.15萬方呎，估計可興建約189伙。市建局2018年開展該項目，2019年向小業主提出收購建議，當時合資格自住業主以「7年樓齡」機制訂下的每方呎實用面積收購價（收購呎價）高達24051元，創市建局收購呎價歷史高位。

較崇慶里項目4個月低27%

該地皮今年9月推出招收意向書，市場對該用地的估值為約14.6億至17億元，樓面呎價約1.2萬至1.4萬元，惟由於市況吹淡風，業界對其估值於11月已下調到10.9億至14.6億元，樓面呎價約9000至1.2萬元。長實是次以樓面呎價9554元中標，較遠東發展（00035）今年8月投得崇慶里項目時的樓面呎價13085元，僅約4個月急瀉約27%，也是市建局2018年公布中標價以來，第三幅樓面呎價跌穿1萬元的土地，以港島計更是首幅。

事實上，連同賣地表土地計算，今季港島地皮已經兩度失守萬元關，對上一幅是西環堅尼地城西寧街一幅小型賣地表地皮，上月以樓面呎價9500元批出，當時已是2014年4月以來逾8年半首次有港島地皮失守1萬元。值得留意的是，西寧街用地距離港鐵堅尼地城站逾10分鐘步程，今次賢居里項目較接近港鐵站，與中環區的車程亦較短，但兩者樓面呎價處於相若水平，可見賢居里項目的地價極具吸引力。

10個月購3地 可建3099伙

資料顯示，今次是長實今年3月以來，10個月內第三幅購入的土地，除是次中標市建局項目外，今年3月亦以59.96億元投得市建局土瓜灣啟明街一帶「四合一」重建項目，10月則在官地市場買入屯門青山公路大欖段住宅地，作價46.01億元。3幅土地總地價約117.58億元，預計可提供約3099個住宅。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指出，樓價連月向下，加上息口和發展成本趨升，地價相應下調，賢居里項目與西寧街地皮的樓面呎價先後跌穿1萬元關，反映發展商入標時已因應市況適當調節出價。對於長實連環投得土地，陳超國相信，發展商見市道已回落一段時間，未來樓價再跌風險有限，故加大力度買地，補充手上的土地儲備。

市場人士估計，賢居里項目的地價連建築費等計算的總投資額約18.2億元，每方呎樓面總發展成本約1.5萬元，日後推售時，住宅單位開售呎價料超過2.3萬元。

市場憧憬中港通關在即，戴德梁行指出，個別零售商已開始為復常通關作部署，料可為明年商舖市場帶來動力，預計2023年全年舖租可上升5%以內。

戴德梁行執行董事及香港商舖代理及管理服務主管林應威表示，過去一年疫情反覆，零售市場仍由本地消費活動支撐，今年四大核心零售區街舖租金錄得介乎2.5%至8%的跌幅，以銅鑼灣跌幅較明顯。

零售品牌招募人手迎開關

林應威稱，近日內地放寬疫情防控措施，為中港通關帶來曙光，過去數月入境香港的人數已慢慢改善，並觀察到部分早前撤出核心地段或減少分店的品牌，近期已開始重新部署招募相關零售人手，相信是為通關復常做好準備，預期市場對舖市需求會復甦，預期2023年街舖租金有望在今年低位稍微回升0%至5%，其中較看好中環及旺角兩區。

另外，商廈投資市場錄得蝕讓買賣個案，市場消息指出，尖沙咀康宏廣場16樓8至10室，建築面積3908方呎，原以6057.4萬元放售，終大幅降價14.5%，以5180萬元售出，呎價約13255元。

資料顯示，上述單位由資深投資者、「星運」系馬主游紹賢或有關人士於2014年7月斥資5510.28萬元購入，持貨超過8年，賬面虧損330.28萬元，貶值6%。

地價回調未影響政府推地決心，總樓面面積約141.8萬方呎的賣地表九龍東啟德商住項目，將於今天（16日）中午截標，市場估值113.4億元起，有望成為今年唯一一幅賣地表「百億地王」。

今天截標的啟德項目屬於啟德第2A區4號地盤、5(B)號地盤及10號地盤，佔地約21.4萬方呎，鄰近港鐵宋皇臺站，原屬商業用地，於2020年推出招標，當時可建樓面面積約116.03萬方呎，惟流標收場。

政府後來檢討啟德多幅土地的用途，前述項目經改劃後變身作商住發展，發展密度亦有所提高，可建樓面面積相應增加約22.2%，至約141.8萬方呎。綜合業界最新估算，該項目的估值約113.4億至170.2億元，每方呎樓面地價（樓面呎價）約8000至12000元。

普縉助理總監（估值及諮詢）李雋傑說，該項目設有地下商店街連接港鐵宋皇臺站，相關人流可望提高該項目商舖價值，但由於投資金額龐大，相信主要吸引大型發展商入標，發展商也可能透過合組財團形式參與，以分散投資風險，估計該項目地價約140億元。

荔崗街地次標價低7.8%

另外，中信股份（00267）旗下中信泰富地產上月以11億元投得葵涌荔崗街賣地表用地，以純住宅發展的樓面面積約25.06萬方呎計算，樓面呎價約4390元。地政總署昨天公布餘下8個入標財團的出價，其中次標出價接近10.14億元，較中標價低約7.8%，樓面呎價約4046元。

地政總署資料顯示，再有工廈循標準地價完成補地價程序，涉及葵涌大圓街2至10號，於11月完成4.59億元補地價。根據資料，該項目佔地約2萬方呎，去年獲城規會批准興建1幢20層（另設2層地庫）的數據中心，可建樓面面積約23.49萬方呎；同年亦獲屋宇署批出建築圖則，准建1幢17層（另設2層地庫）數據中心，樓面面積約19.56萬方呎。如果以城規會批准的方案計算，每方呎樓面補地價約1954元。

本港銀行宣布再度加息後，二手樓價進一步探底，大型屋苑頻錄蝕讓及跌穿心理關口價，其中將軍澳日出康城晉海II，有業主即日大減200萬元，以820萬元沽貨，離場損手約155萬元外，呎價僅1.29萬元更創天晉歷來二手新低。

將軍澳跨灣大橋及將藍隧道通車後，該區二手交投加快，惟無助扭轉跌勢。利嘉閣地產市務經理趙洛民稱，晉海II5A座低層B室，實用面積631平方呎，3房，設靚裝及望園景，原業主叫價1,020萬元，在昨天本港銀行宣布上調最優惠利率（P）後，即減價200萬元或19.6%，以820萬元售出，呎價12,995元。

據知，原業主2018年以930.1萬元買入，帳面已貶值110.1萬元或11.8%，連同其他使費估計損手約155萬元。

德福呎價再跌穿1萬

此外，九龍灣指標屋苑德福花園呎價再跌穿1萬元，樓價更逾2年來首度失守500萬元。據消息指，N座極低層4室2房，實用面積476平方呎，開價625萬元，終削151萬元，僅以474萬元沽出，樓價為屋苑自2020年8月後首次回落至500萬元以下，呎價僅9,958元。原業主2015年1月以470萬元購入，帳面僅賺4萬元，惟扣除使費料損手約20萬元。

而東涌映灣園亦一連3宗成交跌穿600萬元，據悉，2座中層C室2房，實用面積520平方呎，以593.8萬元沽出，呎價11,419元。原業主2019年以674萬元買入，帳面損手80.2萬元或11.9%，計及其他開支料虧損約120萬元。

市況疲弱，銀主亦減價出貨，消息指，馬鞍山新港城M座中層1室銀主盤，實用面積618平方呎3房，減價75萬元，以705萬元易手，呎價11,408元，售價重返2016年。原業主2018年以923萬元購入，單位樓價貶值218萬元。

2022年11月的中原大灣區指數報117.41，較上月跌3.1%，重返2020年4月時水平，創有紀錄以來單月最大跌幅，主要是4大中心城市11月指數皆錄得跌幅，其中香港指數更跌逾5.26%，屬有史以來單月最大跌幅。

12個指數當中，7個指數於11月錄得今年新低，分別是廣州、深圳、東莞、惠州、肇慶、江門及大灣區指數。11月10個指數錄得下跌，跌幅由0.94%至6.22%不等，其中4個指數錄得歷史最大跌幅，包括大灣區指數、香港、佛山及肇慶指數。大灣區樓價於11月明顯跌勢加劇，錄得升幅的指數減少至2個，2個錄得升幅的指數，分別是中山及珠海，升幅由1.21%至3.73%。

據中原（工商舖）統計，11月五大核心消費區商舖空置率走勢平穩，銅鑼灣區仍然為各區中空置率最低地區，最新錄得約5.71%。

中原（工商舖）資料顯示，11月五大核心消費區商舖空置率窄幅上落，銅鑼灣區持續為五區中表現最佳，空置率最低，最新錄得約5.71%，而對比2021年11月空置率增多0.76個百分點，按月亦輕微上升0.10個百分點，但整體為各區中最低，證明銅鑼灣區消費力仍受商戶肯定。至於中環區則維持相若水平，11月該區商舖空置率為12.87%，對比10月份微跌0.02個百分點，按年亦減少1.42個百分點。灣仔區則為五區中舖位空置率最高，最新錄得約13.32%，按月遞增0.04個百分點，但比較2021年同期就減低1.06個百分點。

中原（工商舖）商舖部董事黃偉基，聖誕新年假期將至，11至12月向來為應節行業租舖高峰期，其中銅鑼灣更是較受歡迎的地區，近期市場亦錄得花市及利市封店租客短租個案。市場消息指，位於銅鑼灣駱克道520號地舖，面積約1,050平方呎，獲花市租客短租約兩個月，市場估計月租約8萬元；而比鄰的駱克道519號地舖亦獲利市封店短租約兩個月，市傳月租約10萬元。

九龍區空置情況改善

九龍區方面，旺角區表現較好，黃氏續稱，該區11月商舖空置率錄得0.10個百分點跌幅，至約8.67%，對比去年11月亦減低0.42個百分點，相信由於旺角區零售及餐飲元素較多，吸引不少人流前往消費及用膳，舖租叫價亦相對合理，有中、大型商戶進駐之餘，亦獲初創或小型店舖青睞。尖沙咀區最新商舖空置率為10.77%，比10月上升0.08個百分點，按年亦多出0.71個百分點，但整體言而繼續維持於約10%水平。

黃氏分析，自入境隔離措施放寬至「0+3」後，訪港旅客人次於10月份錄得約80,524人，比9月增加逾兩成，可見不少人甚為期待香港正式全面開關，旅客人次上升為商舖市場帶來較強大消費力，支持商戶租舖開業信心。而踏入12月，臨近聖誕新年長假，向來為傳統消費旺季，再配合消費券，預料市民消費意慾會見高漲，進一步利好舖市。而且，今年農曆新年較早，應節租客亦已開始積極物色心儀舖位，市場接連錄得如花市等短租個案，刺激商舖租務氣氛。同時，全港期待政府將實施「0+0」入境措施，如於今年底前可正式落實，將為香港吸引一波外來消費力，配合前述利好因素，預料商戶開業信心會陸續增強，商舖空置率會跟隨逐步改善。

受美國及港銀連環加息影響，二手樓受壓，個別屋苑樓價重返多年前水平。馬鞍山新港城新錄3房戶銀主盤以「時光倒流價」705萬元易手，呎價僅11,408元，造價回到2016年水平，持貨4年賬蝕逾兩成離場。另外，西半山CLUNY PARK分層大戶以3,420萬元將單位易手，持貨6年賬面勁蝕近八球（即800萬元）。

新港城呎價回到6年前

中原地產徐可志表示，樓價跌勢未止，不少買家趁機入市筍盤，二手交投有起色，馬鞍山新港城本月暫錄約14宗成交，屋苑新近錄M座中層1室易手，面積618方呎，屬3房連套房間隔，以銀主盤形式放售，放盤時開價約780萬元，最終減價至705萬元易手，呎價11,408元，屬同類單位近年新低，造價時光倒流至2016年水平。

徐可志指，新買家為換樓客，原業主於2018年以約923萬元購入單位，持貨4年賬面蝕讓約218萬元離場，期內貶值約23.6%。

其他地區，世紀21奇豐物業袁麗詩表示，該行連續錄得沙田第一城成交，單位為14座中層B室，面積819方呎，3房套連工人房間隔，單位放盤3個月，開價1,180萬元，累減180萬元或15.3%，以1,000萬元成交，呎價12,210元。原業主於2019年1月以985萬元購入上址，賬面雖獲利15萬元或2%，惟實蝕手續費離場。

港島西半山樓盤亦難免蝕讓，中原地產黃雪飛透露，分行促成成交單位為CLUNY PARK中層C室，面積1,223方呎，屬3房套間隔及工人套房。原業主以3,420萬元將單位易手，折合呎價27,964元。原業主於2016年2月以4,197萬元買入單位，賬面蝕777萬元或18.5%。

維峯一手業主實蝕離場

另一邊廂，北角半新樓維峯過去二手成交大多可以獲利離場，近月已幾乎全數「由賺變蝕」。世紀21日昇地產蔡嘉駿表示，新近維峯高層一房戶成交，來自高層B單位，面積約280方呎，成交價700萬元，呎價約25,000元。原業主於2015年3月以約699.6萬元一手向發展商購入單位，持貨7年賬面只是僅僅「平手」，但扣除釐印費等轉售成本，業主實質上需要蝕讓離場。

中原（工商舖）寫字樓部高級分區營業董事周浩然表示，葵涌新都會廣場二期中層08室，面積約1461方呎，交吉逾一年，獲物流公司以月租約2.9萬承租，呎租約19.8元，單位連傢俬，租客即租即用；對上一宗呎租跌穿20元個案為2008年8月，一個高層12室，面積約1465方呎，以每呎不足20元租出。翻查記錄，該單位於2021年2月以意向呎租約25元招租，放租逾一年半後租出，較叫價折讓逾20%。

周氏續稱，觀塘偉業街108號絲寶國際大廈中層，面積約1279方呎，貿易公司以每月約2.3萬承租，租期3年，呎租約18元，舊租客旅行社月租約31975元，呎租約25元，新租金跌近30%。

物流公司租珍寶廣場5.8萬方呎

上水珍寶廣場錄大手租賃，高力香港工業物業服務高級經理張齊峰表示，該廈半層樓面，涉及58188方呎，由物流公司承租，成為今年第四季最大額倉庫租賃，隨着該單位租出，目前該廈「零」空置。

她表示，上述單位有車路直達，全港只有不到20幢工廈擁有車道直達每一層，珍寶廣場是上水僅有的兩幢之一，由怡華益新集團持有，另一幢為由華潤物流持有的嘉里貨倉。

市場消息透露，目前上水嘉里貨倉及珍寶廣場，呎租介乎11至12元。