台南市「安南區副都心」重劃區，包括公辦的37.17公頃「商60」、以及私辦的47.38公頃的「草湖一」重劃區（商60北側住宅區），面積共有84.55公頃，三地集團、京城建設集團、以及台南在地建商等，多家重量級機構已提前卡位，買進土地，該區重劃前的農地價格平均每坪4萬元，目前已漲至25萬元以上，地價框金。

根據台南市政府97年2月發佈的「擬定台南市安南區副都心商60及其北側住宅區細部計畫配合變更主要計畫案說明書」，安南區副都心包括2個區塊，一個是公辦的37.17公頃「商60」重劃區、以及私辦的47.38公頃的「草湖一」重劃區，俗稱「商60北側住宅區」，範圍位於安中路一段、北安路二段、安通路五段、以及海佃路二段之間，總面積達84.55公頃。

據透露，安南區副都心「商60」重劃區去年10月動工，預定民國114年完工配地，由於看好被定位為南科台南企業總部的服務基地，後市看好，因此，早在5年前，甚至更早，就有台南在地建商、以及高雄的三地集團等多位大咖，進場購地。

消息人士指出，京城建設董事長蔡天贊以關係企業名義，在去年向三地集團買進「商60」的5,000坪土地，成交價每坪介於24到26萬元左右，最近的一筆交易則在今年6月，由千興不鏽鋼公司賣出「商60」的2,677.63坪土地，買家是中裕能源公司。

據了解，「商60」的地主，除了京城建設集團企業、中裕能源，還有部份在地的台南建商，總部在高雄的三地集團負責人鍾嘉村說，三地集團也有買進「商60」重劃區土地，大約擁有1萬到2萬坪之間。

至於「商60北側住宅區」，目前雖然屬於停止買賣過戶的階段，不過，詢價行情介於每坪15萬元到16萬元之間，如果區位佳，價格更高，業界指出，「商60北側住宅區」重劃區在重劃之前，最早的成交價大約每坪2.5萬元到3.5萬元，一路上漲到7至8萬元，重劃完成之後，「肉地」至少30萬元，甚至上看40萬元。

私辦重劃「商60北側住宅區」的三地集團負責人鍾嘉村表示，「商60北側住宅區」即將完工配地，三地集團除了重劃工程取回的抵費地，如果再加上自購的農地（魚塭地），總共有3萬多坪。

今年房價漲至攻頂，全台各縣市明年公告土地現值調幅普遍大於去年，全台已公布的15縣市中調幅中，有11縣市高於今年，以桃園調漲6.74％最高；各縣市「地王」清一色由老面孔蟬聯，基隆廟口大四美百貨、嘉義市金豐成銀樓、嘉義縣朴子市第二市場附近的「地王」都已超過25年屹立不搖。

已公布的15個縣市地價評議結果，超過7成縣市公告現值現值高於今年，六都調漲幅度在3.3～7.6％間（高雄市尚未公布），調幅普遍較非六都高出一個檔次，六都外則以新竹縣調漲2.66％最高，南投、嘉義市、台東、連江等縣市調幅低於今年。預期全台平均調幅，將高於今年的2.5％。

房地產業者指出，過去公告價格趨近於市價的政策目標，2014～2015年間全台調幅均超過一成，房市低谷的2018年調降0.83％以來，隨著房市復甦飆漲，公告現值調幅也逐年攀升，相對於近年房價的高漲幅，由於公告價格已趨近市價，加上房地合一稅實施作為房產交易所得稅主要政策，公告現值調幅不如房價漲幅。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，重劃區開發、公共建設到位、工商業發展活絡的地段，公告現值調漲幅度高，與蛋白縣市相比，都會區吸引投資、剛需扎實，調幅更為明顯，桃園與新北近年新興重劃區發展熱絡，桃園機捷沿線重劃區、新北未來也有新泰塭仔圳的開發帶動，使新北、桃園有較高調整幅度。

而全台各縣市公告現值「地王」，幾乎長年持續蟬聯，地王多坐落於核心都會區的百貨公司，蛋白縣市火車站商圈及夜市，反應高商業密度的商圈「強者恆強」吸引資金進駐、成為各縣市房市指標。

台北市信義區101大樓每坪654.9萬元、新北市板橋區板信商銀雙子星總部大樓每坪251.9萬元，分別連續10年、14年蟬聯地王寶座，桃園市桃園區站前商圈中正路與復興路口商業區角地、台中市新光三越、台南市新光三越亦分別17年、17年、6年蟬聯地王，此外，宜蘭羅東夜市、基隆廟口夜市、新竹市站前商圈、嘉義市中心的該縣市地王，公告現值也在百萬以上。

桃園青埔高鐵特區擁有機捷A17、A18、A19三個捷運站，其中A19桃園體育園區站是目前大青埔生活圈中，活動人口數最多的區域，住宅及商用產品極富前瞻性，建商推案動能強大，近一年亦推出不少捷運宅，吸引眾多「脫北者」前來置產。

永慶不動產青埔A19矽谷加盟店店長張閏凱表示，青埔特區機捷A19站生活圈內，擁有桃園市內面積最大的埤塘生態公園「青塘園」，複合機能豐富的冠德環球購物中心、家樂福，亞洲矽谷園區以及世貿中心亦在興建中，預期將創造近萬個就業機會，各項利多不斷進駐，未來以迷你科技園區支撐綠地生活圈機能的態勢更加明確。

A19站又以青埔棒球場國際商圈、青塘園休閒生活圈、青埔國中文教生活圈等三大主力商圈最具人氣。

張閏凱表示，桃園國際棒球場是A19站的核心地標，也是桃園近年大型商業活動的指標場所域，捷運站一出站即是冠德環球購物中心，周圍匯聚多間餐飲店家，集結多樣生活機能，是A19站入住率居大青埔三個捷運站之冠的關鍵優勢。

該商圈因商業機能豐富，具通勤便利性，因此產品規劃多元，包括酒店式公寓、小資輕住宅及標準住家型產品，以二至三房為主力，吸引不少年輕族群進駐，近一年成屋價格多落在每坪38萬～44萬元，其中「冠德青璞匯」酒店式公寓型產品成交價更來到5字頭，屢屢創高。目前預售案較具知名度的有「璞園那山階」，成交價每坪45萬～49萬。未來此區還有多項建設正在興建規劃中，利多潛力仍持續發酵，可望繼續扮演青埔房市的明星球員。

青塘園生活圈擁有寬敞舒適的綠地環境，成為周邊居民活動的好去處，桃園市立美術館興建中，鬧中取靜的獨特優勢，不少高樓層坐擁綠意景觀的棟別開案即秒殺，人氣預售案「威均青塘園」成交價達每坪56～63萬元。

青埔國中是青埔目前唯一的國中，帶動強勁的居住需求，也是本區最早形成帶狀商店街的生活圈，除了文教區完整生活機能，還有老街溪兩側河畔地帶，周邊社區也備受青睞，部分中古屋單坪價還有3字頭產品可供選擇，成屋需求大，買盤強勁，其中以「竹風青庭」、「太子馥2期」為較具指標性的人氣社區，成交單價多落在每坪40萬～44萬。

達‧人‧小‧叮‧嚀－二至三房成屋 仍是主力產品

青埔現階段成屋價格已在穩定、微幅上揚，A18不A19二至三房的成屋仍是交易量不減的主力產品，部分預售屋已站穩單坪5字頭、特殊客製產品甚至已上升至6字頭，新建案每坪45萬已有底部支撐。

A19區內大部分社區實際成交價都在銀行核貸的合理範圍內，因需求強勁，惜售氛圍濃厚，建議有屬意的成屋在行情上下一成內可積極出手。未來亞洲矽谷園區創造的就業機會，將帶動的居住需求，置產族群可布局規劃，進可收租，退可自用。

房市買盤觀望氣氛濃厚，房價走勢出現向下拐點，根據房產業者調查，全台七大都會區今年第四季房價與上季相比，北市、台中、台南、高雄四都房價已由漲轉跌，房市出現反轉向下訊號，消費者目前採取保守觀望態度，超過4成民眾認為2024年後才是出手購屋好時機。

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永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，觀察七大都會區近二年第四季房價變化，均呈現上漲趨勢，除了雙北市漲幅不到5%外，桃園以南五大都會區年漲幅均超過5%，其中，新竹、高雄年漲幅逾1成。

若再進一步與疫情前、未實施貨幣寬鬆前的2019年同期相比，七大都會區近四年房價漲勢驚人，除了雙北漲幅約2成外，桃園以南五大都會區漲幅均超過4成，新竹漲勢最為兇猛、達64.6%。

根據永慶房屋2023第一季網路會員調查結果，全台仍有67%民眾認為過去一年房價上漲超過5%，民眾普遍對於房價上漲感受深刻，其中，又以對桃園、台中、台南及高雄房價上漲最有感。

此次調查結果顯示，有37%民眾認為2023下半年是購屋好時機，但2024年之後的占比更高達43%，顯示在全球貨幣緊縮、經濟成長趨緩、地緣政治風險等不確定因素下，加上房市多空已出現轉向，因此，民眾現階段採取保守觀望態度，等待房市較為明朗後才進場購屋。

葉凌棋認為，全球貨幣緊縮加上經濟前景不明朗，民眾對房價預期翻轉，目前房價也有由漲轉跌跡象，且2023年市場供給量大、房價有走跌空間。

不動產仲介公會全聯會23日舉辦年終記者會，理事長張世芳提出三大建言：一、老屋換屋補貼；二、維持高成數、高期數、高寬限期、低利率「三高一低」協助青年購屋換屋；三、解除或修改豪宅稅總價上限。

張世芳表示，政府「豪宅限貸令」措施從2012年上路至今，歷經十年從未調整，但國內外政經環境、不動產市場和房價已大不同，台北市房價從每坪50多萬元上漲至每坪65萬～70萬元，然而台北市豪宅限貸門檻仍維持在7,000萬元，直接影響換屋客層。

目前台北市總價7,000萬元以上、新北市6,000萬元以上、其他區域4,000萬元以上的高總價產品，房貸成數由原先55％限縮至40％，且無寬限期，然而近年全台房價上漲，一旦超過總價上限，貸款成數便由7成驟降至4成，影響換屋族的理財規畫及換屋意願。

他建議，豪宅總價門檻應比照物價和房價上漲的幅度，以等比例原則滾動調整，以保障換屋自住客的權益。

此外，購屋族壓力沉重，政府應推出加強版「青年安心成家購屋優惠貸款」，朝向高成數、高期數、高寬限期、低利率等「三高一低」方向進行，由政府補貼金融機構提供9成低利貸款，拉長貸款期限至40年、寬限期至5年，並補助購屋貸款利率低於 1％，以幫助年輕人輕鬆購屋。

不動產仲介公會全聯會並選出2023年的房市預測代表字為「守」。

張世芳表示，今年房市詭譎多變，上半年景氣一片看好，下半年卻直轉急下，陷入冷沉盤整期，市場及業者都對突如其來的變化措手不及。

明年疫情趨緩、工商穩定成長有助社會經濟復甦，但高房價及高物價、可能升高的利率與打房政策，仍是不可忽視的隱憂，因此定以「守」作為代表字。

中華民國不動產仲介公會全聯會理事長張世芳昨（23）日表示，因《平均地權條例》修法草案可望通過，明年整體房市買氣將萎縮，但房價仍會維持在原水平；區域來看，北北桃明年市況將是價平量縮，台中價量小漲，台南及高雄市則將進入盤整期。

中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會（全國不動產仲介公會全聯會）昨舉行年終記者會並發布2023年房市預測，由於2022年前10月全國買賣移轉棟數為26.64萬棟，年減4.5%，推估今年全年移轉量可能在31.97萬棟，恐較2021年衰退8.2%。

張世芳指出，由於《平均地權條例》草案修法一審通過，在政策壓抑房市下，明年整體房市買氣將萎縮，但房價仍會維持原水平，並認為2023年房市代表字是「守」，主因高房價、高物價及可能升高的利率與打房政策等，將市場成為不可忽視的隱憂。

以區域房市來看，張世芳認為，台北市、新北市、桃園市明年市況將是「價平量縮」，台中市因捷運效應持續發酵，沿線房市將續走強，價量仍有小漲空間，台南市、高雄市區域房市將進入中場休息的盤整期。

屏東縣政府財稅局表示，有民眾詢問其建物為未辦保存登記的建物，沒有權狀，移轉時買方要繳納契稅，但其契據是否需貼用印花稅票？該局說明，民眾買賣移轉未辦保存登記之房屋，因無法向地政機關辦理變更登記，所以其向稅捐稽徵機關辦理契稅申報的契據，非屬印花稅法規定「設定典權及買賣、交換、贈與、分割不動產所立向主管機關申請物權登記之契據」課徵範圍，可免予貼用印花稅票。

財稅局進一步說明，有些房屋因未符合相關規定，無法辦理建物第一次登記(即保存登記)，或未辦理建物第一次登記，客觀上不能向登記機關辦理移轉登記，致不動產所有權之讓與無法表現，縱使實務上認定讓與人已事實處分將該建築物移轉交付受讓人，惟因無法辦理物權登記，故其辦理契稅申報之契據，非屬印花稅法規定「向物權主管機關辦理登記」之課稅憑證，故可免貼用印花稅票。

鹿港位於彰化濱海地區，因位置相對偏遠，過去房市交易量能不算突出，不過最近幾年在全台房價飆漲的背景下，鹿港房市也有相當驚人的表現。東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，以鹿港交易最火熱的透天厝來說，目前鹿港透天平均成交總價高達1296萬元，相較於2017年同期的794萬元，短短5年就激增6成。另外，進一步觀察鹿港透天總價分布可以發現，2017年鹿港總價低於1000萬的透天厝還有8成以上，但到了2022年，這一數據已經低至50.5％，顯見鹿港房價漲勢之猛烈。

東森房屋彰化鹿港加盟店葉友恭店東表示，鹿港坐擁鹿江國際中小學、鹿港基督教醫院、鹿港老街等場所，生活機能成熟，教育資源與醫療資源也很豐富，居住條件相當不錯。以往鹿港民眾在買房時多數會選擇透天厝，不過最近幾年，電梯大樓、華廈等集合住宅的詢問度也愈來愈高，推估原因主要有二，第一，鹿港房價補漲迅猛，透天厝總價普遍相對較高，口袋不深的購屋民眾負擔起來的確有些吃力。第二，隨著鹿港地價水漲船高，建商土地取得成本也在持續增加，不少建商順勢改推集合住宅，搶佔市場。

對於鹿港置產建議，東森房屋指出，鹿港民眾普遍有「有土斯有財」的固有觀念，因此建議預算充足的購屋民眾還是要首選透天厝，透天土地持份高，未來的保值性與增值性也會更勝一籌。目前鹿港市區內新建透天的開價基本都在2000萬以上，而中古透天的成交價目前仍普遍落在1000萬上下，相比之下，中古透天CP值相當不錯，非常值得購屋民眾留意。鑒於目前鹿港低總價透天物件的數量已經愈來愈少，有意在此置產的購屋民眾務必要加快決策速度，以免錯失良機。

至於，鹿港房市發展前景，東森房屋研究中心葉沛堯經理表示，鹿港鄰近台61線、台76線、國道1號，聯外交通便利，周邊又設有彰濱工業區，近年來磁吸了大量外來就業人口湧入鹿港，剛性需求相當旺盛，因此區域房市有很強的支撐力。2022年10月底彰化縣府宣布鹿港轉運站BOT案完成招商，預計在5年內為鹿港打造新地標，該項目備受社會各界關注，對區域房市來說也會是一大重要利多，再搭配彰化捷運鹿港線、水五金重劃區、和美交流道聯絡道三期、鹿港福興都市計畫區等規劃討論，鹿港房市長線發展並不看淡。

后里身處台中的蛋白區，過去缺乏房市話題加持，房市表現相對平淡，但最近幾年隨著美光、鴻海、友達等科技大廠進駐中科后里園區，后里房市逐漸成為大眾關注的熱點。東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，目前后里住宅大樓2022年的平均總價約為1109萬元，與2021年同期的905萬元相比，年漲幅超過兩成，與此同時，后里華廈的平均購屋總價也從2021年的576萬元增加到717萬，漲勢同樣驚人。不過，進一步觀察實價登錄數據可以發現，后里透天厝的平均購屋總價竟然不增反降，從2021年的1351萬降低到2022年的1143萬，短短一年就驟減208萬，年降幅達到15％。

東森房屋后里中科加盟店王俊文業務主任推估2022年后里透天房價降溫的原因主要有兩點，(1)后里過去很長一段時間鮮有新建案推出，近幾年隨著房市題材的發酵，建商才加快推案腳步，2021年后里迎來一波交屋潮，於是在一定程度上抬高了當年透天厝的平均行情。(2)由於后里房價飆漲迅猛，愈來愈多預算有限的民眾都把目光投向面積較小的低總價透天，也導致透天厝的平均購屋總價隨之降低。

東森房屋指出，目前后里的住宅交易仍以自住需求佔最大宗，買方除在地居民外，也有很多是在后里園區工作的就業族群。目前后里蛋黃區新建透天的總價普遍落在1500萬上下，蛋白區新建透天的總價也差不多要到1200萬上下，高漲的房價的確讓不少口袋不深的民眾望而卻步。在高房價的擠兌下，再加上民眾居住觀念的轉變，近年來后里中古大樓、華廈的詢問度有了明顯的增溫，這類中古屋的屋齡普遍在10年以內，屋況相當不錯，而且價格相較於新建案也會更有優勢，總價600~700萬左右就有機會入手兩房物件，很適合小資族、首購族選購。

對於后里的房市前景，東森房屋研究中心葉沛堯經理表示，最近幾年在中科后里園區、麗寶樂園、豐原醫院后里分院、國道四號延伸工程等熱點議題的支持下，后里房市能見度快速提升，一躍成為各大建商的必爭之地，區域新推案價格水漲船高，中古屋的價格也因此受到拉抬。而且預估伴隨各項建設的落實與興建，后里房市交易量能仍有望繼續穩步墊高，建議購屋民眾在力所能及的情況下不妨大膽進場，積極布局，盡早搭上資產保值與增值的列車。

根據最新統計，今年第三季全國設有戶籍宅數約七三六．九八萬宅，其中每宅平均人口數約三．一五人；進一步觀察宅內人口數分布現況，其中，一人一宅高達二○一．九萬宅、占比約二十七．四％；兩人一宅一四一．九四萬宅、約十九．二六％；三人一宅僅一三三．一萬宅、占比十八．○六％。

房產業者指出，撇除設學籍、贈與的特殊因素不算，宅內人口數不到三人的現象，凸顯單身族、頂客族的比率可能不小。

政大地政系退休教授張金鶚指出，上述數據不單凸顯少子化的問題，更點出高齡社會的疑慮，尤其一人宅不單包含單身族，更包括大量的獨居老人，尤其又住在老公寓裡頭，造成「上不來也下不去」的居住行動困境，這些都需要鄰里的支持與協助才能解決。

至於，兩人一宅比率為第二高，可能考量經濟能力，在買房、生子只能「二選一」的情況下，多數人選擇「買房養老」而不是「養子防老」。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，單身戶比率快速增加，反映人口持續老化，獨居增加有日本化的趨勢，隨人口年紀增長，獨居老人的健康照護問題都會逐漸浮現，而國內養生村的風氣並不興盛，政策上應提前預先因應相關的社會問題。

房產專家何世昌指出，因社會結構與稅負等環境改變，我國一人宅數量攀高已是必然趨勢。由於晚婚、不婚不生，或者離婚、年老等因素，獨居人口持續增加，不僅使每戶平均人口數不斷下降，更讓一人宅數量走高。此外，受到各縣市普遍開徵囤房稅的影響，多屋族超前部署，將房屋提早移轉給子女，亦是一人宅數量增長的關鍵之一。

“第三支箭”射出已近一個月，在A股和港股市場中，涉房企業頻發再融資計畫。

據《證券日報》記者不完全統計，自11月28日證監會恢復上市房企和涉房上市公司再融資以來，截至12月25日，已有32家涉房上市企業籌畫股權再融資，其中8家H股房企配股融資，24家A股涉房企業發佈非公開發行股票融資公告。

值得注意的是，與信貸“第一支箭”和債券“第二支箭”支持穩健型房企融資不同，“第三支箭”股權融資利好全行業，出險房企亦可募資用於“保交樓”。從上述32份再融資計畫來看，既有萬科、招商蛇口(13.060, -0.05, -0.38%)（001979）等頭部房企，也有華髮股份(9.560, 0.13, 1.38%)（600325）、陸家嘴(10.340, -0.29, -2.73%)等地方房企，還有以華夏幸福(2.580, 0.00, 0.00%)（600340）為代表的出險房企。

“此次監管層放開股權融資，多類型房企及上下游相關企業均有望受益。”多位分析師及房企相關人士皆向《證券日報》記者表達了相似看法，這一方面有利於降低行業整體負債水準及融資成本，改善現金流；另一方面，出險房企可借此進一步實現“保交樓”及債務重組目標，未出險房企可緩解償債壓力，優質房企則有收購擴表機會。

展望後市，多位業內人士認為，預計會有更多房企借這一視窗期進行業務重組、資產換倉，加快行業風險出清。此外，隨著銷售企穩，有望為企業帶來第二次成長機遇，行業集中度將進一步提升，形成新的競爭格局。

已有32家涉房上市企業

籌畫再融資

今年以來，政策不斷發力穩地產。據克而瑞統計，年內各地已發佈約595次優化新政。以11月份為分水嶺，“金融16條”後“三箭齊發”，其中，“第三支箭”進一步拓寬房企融資管道。

11月28日，證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，包括恢復涉房上市公司並購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產企業境外市場上市政策等。

僅僅過了一天，11月29日，福星股份(4.360, 0.01, 0.23%)（000926）率先發佈公告稱，擬向不超過35名投資者非公開發行股票。此後，多家房企陸續跟進宣佈啟動再融資。從11月28日至12月25日，不到一個月時間，A股和港股市場中已有32家涉房上市企業積極籌畫再融資事項。

綜合來看，“定增+配股”是本輪上市房企再融資的主流模式，具體募資用途“因企而異”。其中，福星股份、大名城(3.210, 0.02, 0.63%)（600094）等多家中小房企募集資金用途主要是“保交樓、保民生”相關房地產專案開發、補充流動資金、償還債務；招商蛇口、格力地產(11.180, -0.70, -5.89%)（600185）及陸家嘴等3家上市房企募集資金主要用於資產重組及收並購；華夏幸福等多家出險房企則主要用於“保交樓”等。

從發行對象來看，主要面向證券投資基金管理公司、證券公司、自然人或其他合法投資組織等不超過35名特定投資人，亦有小部分涉房企業僅面向控股股東發行股份。

對此，萬科大股東深圳市地鐵集團有限公司董事、總經理黃力平曾表示：“我們認為在當前這個時點開展股權融資，有利於萬科抓住面向未來的發展機遇，帶來更好的發展。所以深圳地鐵支援萬科把握當前政策視窗期，以實際行動支持房地產市場的平穩和健康發展，提振整個市場的信心。”

意向發行對象去哪裡找？

機構投資者是主力

在業界看來，能否找到適合自身的投資者，是關乎房企募資方案成功與否的關鍵之鑰。那麼，在當下房地產市場仍較為低迷的狀態下，意向發行物件去哪裡找？

多家房企在接受《證券日報》記者採訪時表示，“目前已有投資者名單，但暫不方便對外公佈。”其中，某頭部房企內部人士向記者表示，已獲得長線基金積極認購；另有出險房企相關人士透露，目前主要投資人為機構投資者，配售峰值約三倍；此外，福星股份近日召開股東大會，順利通過發行預案，公司相關負責人向《證券日報》記者表示，批文還未上報，討論意向投資者還為時尚早。

“一般來說，基金公司是主力，也會有公司高管及部分個人投資者，同時不排除有國資入股的可能。”諸葛找房資料研究中心高級分析師關榮雪對《證券日報》記者表示，優質頭部房企、中小房企及出險房企間會存在一定的差異。

“優質頭部房企具備未來營收穩健、抗風險能力更強等優勢，意向投資人數量會較中小房企及出險房企更多。同時，在投資人結構方面，優質頭部房企的意向投資人類別相對多樣化，中小房企以及出險房企的投資人多傾向于公司高管、公司原投資者或國資入股，在企業風險尚未出清的背景下，較難出現較多新鮮面孔的個人投資者。”關榮雪表示。

匯生國際資本總裁黃立沖向《證券日報》記者表示，目前地產商都在積極尋找潛在投資人，政策暖風頻吹之下，房企融資規模有望高於此前預期。對機構投資者而言，年底有沖業績壓力，加上地產股當下總體估值偏低，是出資參與房企配股的一個好時點。但出險房企再融資相對較難，少量出險房企能夠完成配股融資，離不開大股東的支持。

“當前政策環境足夠寬鬆，房企再融資面臨的考驗主要來自於投資人對企業及融資用途是否認可，預計意向投資人一般是大股東及實控人、關聯方、高淨值人士以及投資機構等。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水對《證券日報》記者表示，不過，從流程上看，經過董事會、股東大會審批，監管機構批准後，公司才能與承銷商確定具體價格、時間等事項，然後實施配股融資，一般需要1個月至2個月的時間，這期間仍存在不確定性。

部分出險房企

有望迎來並購“破冰”

再融資方案是否成功，募資規模將有多大，參與房企最終有多少，仍有待持續觀察。

目前來看，“千億元房企”數量已大幅縮水，前11個月已經跌至不足20家。出險房企暫停投資，未出險但有短期現金流壓力的房企忙於融資償債，當下在投資端發力的是穩健型房企。鑒於此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，考慮到本輪“第三支箭”落地的廣度和深度，尤其是時隔12年重啟房企借殼上市，會導致投資人更加關注企業優化資產負債表的再融資主線，預計房企座次表將重新鋪排。

12月21日，證監會發文提及，允許符合條件的房企借殼已上市房企，允許房地產和建築等密切相關行業上市公司實施涉房重組等。

“很多資金實力雄厚的房企存在兼併其他小型企業或出險企業的可能。”同策研究院資深分析師肖雲祥向《證券日報》記者表示，股權融資放開後，預計在較短時間內會出現較多兼併重組機會，後續或將迎來包括借殼上市在內的並購重組小高潮。

“對於擁有土儲資源的非上市企業，可以借機將地產資產分拆借殼上市，有利於盤活優質資產，通過資本市場的認證開闢股權融資這一新的融資管道。對被重組企業而言，一方面獲得優質資產的注入，另一方面借助優質房企的加持重新獲得融資能力，起到盤活存量風險資產的作用。”劉水表示，同時，對雙方來說，均可借機擴大資產、提升權益規模，進而實現資產負債表的優化。

華泰證券(12.650, 0.01, 0.08%)在研報中表示，當前房地產市場中不少央企國企存在“大集團小公司”的情況，過去，集團的優質地產資產因重組通道的關閉無法注入，而上市公司由於規模較小，一方面在市場中很難與頭部房企競爭，另一方面也很難用現金一次性收購集團資產，導致規模遲遲無法提升，市場排名落後。此次並購重組的放開給了這類房企解決這個問題的機會，一是可以解決同業競爭問題，二是可以做大做強上市平臺。此外，目前部分央企國企擁有資源優勢，但在運營開發層面較頭部房企仍有差距，借助重組可以啟動配套融資，引入有能力有意願的頭部房企，這也是一個可以期待的方向。

對此，嚴躍進表示，監管層重申房企借殼上市，力度超出市場預期，有望穩定需求端復蘇，加速行業大規模專案並購重組落地，部分出險房企有望迎來並購“破冰”，加快行業風險出清步伐。同時，穩健型房企有望借此視窗期吸納優質地產資產注入上市平臺，擴表發展，加快推動行業形成新的競爭格局。

一年蹉跎，12月23日，世茂一場不受外界歡迎的資產騰挪終於以“交易終止”劃上句號。

這場交易需回溯至去年12月13日，世茂系開啟大肆甩賣資產瘦身之際，世茂股份(2.450, 0.02, 0.82%)公告宣佈擬將所屬的物業管理業務相關公司、資產、負債和業務全部出售給關聯方世茂服務控股有限公司。

本次交易涉及包括世茂物業管理有限公司100%股權、北京茂悅盛欣企業管理有限公司等29家公司涉及的物業管理業務以及相關的資產負債，交易轉讓價格為人民幣16.54億元。

彼時，這一被視為物業平臺向關聯方輸血的“左手倒右手”動作，甫一公佈便招來質疑聲。

其中市場關注的焦點之一是管理面積和業績之間的“失衡”。截至去年中期，該物管業務在管面積約465萬平方米，尚有47個在建專案的物業管理業務，未來預計交付面積約614萬平方米。而物業公司于2020年創造了2.61億元的收入和4389萬元的淨利潤，毛利率近36%。

除了市場層面的震動，上交所也向世茂股份下發問詢函，主要針對定價等方面的關聯交易可能造成的利益輸送問題。

為此，去年12月22日，世茂股份用一份長達12頁的檔回復了問詢函，詳細對比同期物業公司轉讓的多筆交易，包括融創服務收購集團商管的關聯交易，以及碧桂園服務收購藍光嘉寶的市場交易，多筆交易平均靜態PE為18，與世茂股份此次交易相近。

2021年世茂股份披露同期物業交易情況 資料來源：企業公告2021年世茂股份披露同期物業交易情況 資料來源：企業公告
同樣陷入質疑聲中的世茂服務，在股價大跌之下，甚至在去年12月24日發佈公告稱，未來6個月內，公司及附屬公司將不會與母公司或關連人士發生重大資產出售或收購交易。

去年12月27日，世茂股份特地召開一場投資者說明會進行安撫，表示計畫通過這一業務規劃的調整，助力集團項下優勢資源的整合。同時，世茂股份未來更加專注於商業綜合體開發和運營以及商業輕資產業務航道的發展。

彼時世茂股份總裁吳淩華重新強調了交易對價16.54億元的合理性，直指該價格對應市盈率約18.1倍，與2020年以來市場上8筆同類型交易的平均18倍市盈率較為接近。

對於轉讓後的交易資金，世茂股份也否認了將用於還債的說法，而是主要用於商業綜合體的開發和運營。

即便如此，這一關聯交易仍遲遲無法推進。今年1月5日、3月31日、6月30日及9月30日，世茂服務先後宣佈延遲寄發載有收購事項詳情的相關股東函件。其中該公司於9月30日公告提及，預計通函的寄發日期將延至12月31日或之前。

隨著時間臨近，最後等來的不是交易的靴子落地，而是談判桌雙方一拍兩散。12月23日，世茂股份、世茂服務均公告宣佈終止收購事項的關聯交易。雙方公告都指出，受房地產行業影響，物業管理業務估值出現大幅下降，致交易無法履行所致。

觀點新媒體瞭解，隨著行業回歸理性，今年以來資本市場物業股估值回落，企業並購意願減弱，物業並購進入低估值常態。三季度華潤萬象生活、遠洋服務、和泓服務披露收購專案PE均在10倍以下。

有研究機構統計，截至目前，2022年年內物管行業已披露相關資訊的並購交易為31宗，交易金額約106.3億元，相比2021全年交易總額大幅收縮約70.8%。

市值方面，年初至今港股物業板塊總市值漲跌幅均值為-32.2%，民營企業為-35.8%，國資企業為-18.5%。目前港股物業板塊市盈率均值約為11倍，較近三年板塊估值PE均值的33倍萎縮了近三分之二。

來自估值方面的考量只是其中一個原因，投資者的反對聲或許是這場交易以失敗告終的關鍵所在。世茂服務在公告中明確指出，公司自去年12月13日公佈收購事項後，收到大量來自獨立股東的意見回饋，明確反對收購事項。

對於世茂股份而言，不能將物管板塊轉移至世茂服務，便只能繼續自行發展。該公司表示，公司保留物業管理業務，將給公司帶來較穩定的經營性現金流，對穩定公司財務狀況，改善公司償債能力等方面帶來積極的作用。

只是，相比務虛的經營現金流，當下世茂股份或許更需要的是真金白銀以解燃眉之急。

就在前不久的12月13日，有市場消息稱，世茂股份正尋求將境內五筆在上交所上市的公司債券整體展期四年。據相關媒體報導，截至目前世茂股份共有五筆公司債，總規模44.25億元，多隻債券已先後申請展期兌付。

12月14日，世茂股份公告稱，公司一隻本金5億元的中期票據將在2023年1月9日到期，但能否按期、足額兌付本息存在不確定性。

世茂股份直言，公司面臨階段性現金流匹配問題，目前正全力籌措資金。上海浦東銀行作為主承銷商，將於近期召開債券持有人會議，溝通債務解決方案。

企業預警通顯示，世茂股份目前存續的12只債券，包括公司債、中期票據、企業ABS等，餘額總計102.58億元。其中7只債券將陸續在明年1月-10月到期，到期本金合計約58.65億元，到期利息約2.53億元。

除了寄希望於債務重組，世茂股份還在上個月底宣佈了定增計畫，擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，數量不超過發行前總股本30%，募集資金擬用於公司“保交樓、保民生”相關的房地產專案開發、償還部分公開市場債務本息、以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金等。

12月23日，合景泰富集團發佈公告，根據2022年12月17日配售及認購協議，於2022年12月23日發行2.35億股股份，每股發行價2.01港元，已發行股份占有關股份發行前的現有已發行股份數目的7.38%。

據觀點新媒體瞭解，12月18日，合景泰富集團公告稱，於2022年12月17日，本公司與配售代理J.P. Morgan Securities plc及賣方英明集團有限公司就配售事項及認購事項訂立協議。

根據協定，英明集團已同意出售，而配售代理已同意盡力按配售價每股2.01港元配售2.35億股現有股份。經扣除相關費用及開支後，估計該公司將自認購事項收取的所得款項淨額為約4.7億港元。

12月22日晚間，新黃浦(5.740, 0.00, 0.00%)公告稱，擬非公開發行股票，募資用於“保交樓、保民生”相關的房地產項目，這是股權融資松閘的“第三支箭”政策發佈後，A股房企籌畫再融資的又一案例。

記者統計，自11月28日證監會宣佈恢復涉房上市公司並購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資至今，不到一個月的時間裡，已有福星股份(4.360, 0.01, 0.23%)、大名城(3.210, 0.02, 0.63%)、萬科A(18.780, 0.05, 0.27%)、陸家嘴(10.340, -0.29, -2.73%)、招商蛇口(13.060, -0.05, -0.38%)、嘉凱城(2.280, -0.02, -0.87%)、華髮股份(9.560, 0.13, 1.38%)、綠地控股(3.080, -0.01, -0.32%)、格力地產(11.180, -0.70, -5.89%)等23家A股上市房企積極擁抱新政，平均每天就有一家房企籌畫再融資，可謂掀起了“定增潮”。

整體來看，本輪房企“定增潮”主要集中在兩大領域，一方面是招商蛇口、格力地產等房企借助政策東風重啟並購重組，並發行股份募集配套資金。另一方面，大多數房企籌畫直接在A股定增募資，用於“保交樓、保民生”相關的房地產項目等政策支持領域。目前，已有6家房企率先拋出定增預案，可見其落地速度之快。

從本次再融資潮房企的屬性來看，多元化特徵明顯，既有招商蛇口、西藏城投(18.850, 0.09, 0.48%)等央國企開發商，也有嘉凱城、大名城等民營房企，此外還包含了萬科A等優質房企以及一些出險房企。

值得注意的是，未來，上市房企再融資實施時市場的認購意願將備受關注。對此，多位業內人士對證券時報•e公司記者表示，一些資產負債結構較為合理，聚焦主業、經營規範，擁有較多優質資產的房企定增相對會獲得投資者親睞。對於出險房企而言，或迎來定增落地的寶貴機會，但投資方可能更加謹慎，而實控人參與認購有望提振投資信心。

房企再融資潮起

“近期，政策對房企融資支持力度是空前的，尤其是11月底以來，在優化股權融資政策的引導下，不斷有同行籌畫再融資事項的消息傳出，包括央國企以及民企，都希望抓住政策機會，加大補充資本金，改善資產負債表，的確可以稱得上掀起了定增潮。公司作為地方國企開發商，也正在進行相關工作的準備。”北京某上市房企高管對證券時報•e公司記者表示。

實際上，本輪房企“定增潮”的重要背景是，被業內視為股權融資“第三支箭”新政於11月28日正式落地，這也意味著暫停多年的A股房企並購重組以及再融資政策的松閘。

此次，證監會明確了在支援房地產企業股權融資方面的具體五項政策措施，包括恢復涉房上市公司並購重組及配套融資，恢復上市房企和涉房上市公司再融資，調整完善房地產企業境外市場上市政策，進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用，積極發揮私募股權投資基金作用。

證券時報•e公司記者統計，自11月28日“第三支箭”新政落地以來，不到一個月的時間，已經有北新路橋(4.860, -0.08, -1.62%)、福星股份、世茂股份(2.450, 0.02, 0.82%)、大名城、新湖中寶(2.580, -0.01, -0.39%)、萬科A、天地源(3.770, 0.02, 0.53%)、陸家嘴、華夏幸福(2.580, 0.00, 0.00%)、金科股份(2.010, 0.04, 2.03%)、冠城大通(3.170, 0.03, 0.96%)、招商蛇口、嘉凱城、外高橋(12.230, -0.05, -0.41%)、華髮股份、綠地控股、迪馬股份(2.220, 0.02, 0.91%)、格力地產、中華企業(3.200, -0.02, -0.62%)、西藏城投、三湘印象(4.160, 0.07, 1.71%)、榮盛發展(2.290, -0.01, -0.43%)、新黃浦等23家A股上市房企擁抱新政，積極籌畫再融資事項。

從募資用途看，招商蛇口、格力地產、陸家嘴這三家上市房企募集資金主要用於並購重組。所對應的政策是“允許房企發行股份或支付現金購買涉房資產；發行股份購買資產時，可以募集配套資金”。而其它籌畫再融資事項的上市房企募集資金用途集中在與“保交樓、保民生”相關的房地產項目開發以及償還債務本息、補充流動資金等符合房企再融資政策要求的領域。

值得一提的是，12月21日，證監會表示，將大力支持房地產市場平穩發展。落實好已出臺的房企股權融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產和建築等密切相關行業上市公司實施涉房重組，這也被業內視為政策鼓勵房企股權融資的再度重申，有助於改善資產負債表，提升資質。

潛在認購方受關注

實際上，目前，已經有華髮股份、福星股份、嘉凱城、大名城、三湘印象以及榮盛發展等6家房企率先拋出定增預案，可見回應政策籌畫定增速度之快。其中，華髮股份、大名城確定了部分定增投資方，均為控股股東或相關方參與認購，而嘉凱城的再融資更是被建軻投資一家包攬，後者為該公司實際控制人的關聯方。

值得一提的是，截至目前，華髮股份是本輪房企再融資潮中預計募集資金金額最高的房企，其控股股東認購一半。

12月5日晚間，華髮股份發佈定增預案，公司擬募資不超過60億元，用於鄭州華髮峰景花園項目、南京燕子磯G82項目、湛江華髮新城市(12.910, 0.03, 0.23%)南（北）花園項目、紹興金融活力城項目及補充流動資金，公司控股股東華髮集團參與認購金額不超過30億元。

在業內看來，房企大股東參與再融資在有助於提升定增成功率、增強企業控制權的同時，還有利於提振市場信心。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水告訴證券時報•e公司記者，由大股東或實控人參與認購的定增可能落地較快，“因為這種方式下，特定投資者的構成單一，投資人往往就是公司的決策人，熟悉公司情況，與公司利益一致。大股東或實控人參與認購也顯示出對公司的看好，願意掏出真金白銀為企業補充權益資本，有利於提升上市公司形象，提振投資者信心。”

實際上，除了有控股股東明確參與認購外，其他可能認購房企定增的投資方備受關注。

光大銀行(3.010, -0.03, -0.99%)金融市場部宏觀研究員周茂華告訴證券時報•e公司記者，大股東、實控人、部分央企、地方城投、AMC、部分紓困基金，相關房企上下游產業鏈上的企業或債權人等都可能成為潛在定增投資者。“房企密集出臺定增，最終落地還得看房企增發股票具體定價及條件是否有吸引力，整體市場情緒，以及投資者對部分房企經營模式及經營前景預期。定增方案需要緊跟市場需求，同時加強與投資者溝通。”

在劉水看來，雖然房企籌畫再融資事項很快，還需經過董事會、股東大會審批，監管機構批准以及投資方認購等多個環節，落地進程面臨一定考驗。“當前政策環境足夠寬鬆，面臨的考驗主要來自于股東大會對定增計畫的認可，投資人對企業及融資用途的認可。目前A股全部為定向增發，面向以金融機構為主的投資者，另外大股東、實控人也會參與認購。”

“此外，尚未出險的房企股權融資落地更快。這類企業一直保持較為穩健的開發、銷售節奏，定增融資或直接用於補充營運資金，或通過償還債務替換原本自有資金用於償債的壓力，間接釋放經營資金，無論哪種用途均有利於增加企業流動性，加快發展進程。”劉水告訴記者。

出險房企或迎機會？

實際上，在業內看來，此前房企融資政策支持主要聚焦于優質房企，而第三支箭新政並未限制出險房企，在此背景下，包括世茂股份、華夏幸福、金科股份等此前有違約行為的房企也在積極籌畫再融資事項。

那麼，這些出險房企是否可以通過定增募資，迎來債務風險化解的機會同樣備受關注。

“整個行業最艱難時期已經過去，此前出險房企中不乏優質房企，且房地產整體的估值或股價定價不高，投資者會理性看待此前出險的房企定增。”周茂華說。

不過，也有專家認為，市場對於出險房企的定增認購可能會更加謹慎。

在劉水看來，出險房企的定增意向主要為“保交樓、保民生”項目開發、償還債務、補充流動資金。對股東來說，以股權形式投資是為了參與分配利潤、實現盈利。出險企業一方面融資意向用途缺乏盈利空間，另一方面當前銷售回款不暢、其他再融資管道基本關閉，即使當下完成了保交付專案、償還部分債務，也難以釋放多餘資金用於經營。這種情況下股東利益無法得到保障，定增難度較大。

對此，劉水建議，對於出險房企來說，大股東或實控人成為定增投資人可起到一定的信心提振作用。“通過大股東或實控人與公司的深度綁定，企業向債權人、購房者釋放出積極解決問題的信號，可為償還債務、保交付爭取時間和空間。”

克而瑞分析師也認為，本次地產再融資放開或許出險企業能分一杯羹，將説明企業優化資本結構，同時也將進一步推動出險企業的債務風險化解工作，對助力企業的風險出清具有重要意義。不過，值得注意的是，當前出險企業仍存在較大的債務問題，經營狀況各異，即使方案通過，定增計畫仍是市場化行為，一方面需要尋找投資人相對于其他房企來說可能更加困難，另一方面投資人與募集人對發行價的博弈也將會是定增計畫是否成功發行的難點。

12月24日，據媒體報導，鄭州市房地產領域銀企集中簽約和鄭州市商品房團購系列活動暨中小學、大專院校單位團購專場啟動儀式舉行。活動現場，有39家銀企進行了集中簽約。同時，針對團購活動，中原銀行(0.64, 0.02, 3.23%)等發佈了專項金融政策，非限購區內購房首付比例低至兩成。

據瞭解，為貫徹央行、銀保監會關於金融支持房地產市場平穩健康發展相關要求，近期，鄭州已經有多家銀行與房企進行了戰略合作簽約。其中，建設銀行(4.67, -0.04, -0.85%)河南省分行與14家房企戰略合作，將為相關企業提供綜合金融支援700億元；工商銀行(3.85, -0.03, -0.77%)河南省分行分別與14家房企簽訂戰略合作協定，擬為簽約企業提供總計730億元授信支援。

鄭州市房地產領域銀企集中簽約

據大河財立方報導，為加大房地產領域融資支持力度，滿足不同群體合理化購房需求，推動保交樓、保民生、保穩定工作，促進鄭州市房地產市場平穩健康發展，12月24日，鄭州市房地產領域銀企集中簽約和鄭州市商品房團購系列活動暨中小學、大專院校單位團購專場啟動儀式舉行。

據瞭解，此次活動由鄭州市人民政府主辦，鄭東新區管委會、鄭州市住房保障和房地產管理局、鄭州市金融工作局、鄭州市住宅與房地產協會聯合承辦。活動現場，39家銀企進行了集中簽約。

其中，工商銀行鄭州分行、農業銀行(2.61, 0.00, 0.00%)鄭州分行、中國銀行(2.78, -0.02, -0.71%)河南省分行、建設銀行河南省分行、交通銀行(4.36, -0.04, -0.91%)河南省分行、郵儲銀行(4.68, -0.06, -1.27%)鄭州市分行等多家銀行，與和昌地產、鄭州萬科、河南碧桂園(2.68, 0.00, 0.00%)、鄭州綠都地產、海馬房地產、華潤置地(35.25, 0.80, 2.32%)等多家房企進行了集中簽約。

針對鄭州市商品房團購系列活動，中原銀行、鄭州銀行(1.1, 0.00, 0.00%)發佈了專項金融方案。其中，中原銀行的方案是：凡參與團購項目購房者，鄭州限購區內首付比例最低30%，航空港區以及其他非限購區首付比例最低20%；首套住房貸款年化利率4.1%，二套住房貸款年化利率4.9%。鄭州銀行的方案是：為此次團購活動購房者提供配套專屬消費信用貸款，最高額度50萬元，利率3.85%起；對購買首套住房的新市民，將在貸款利率最低定價基礎上，再給予5個基點的專項利率優惠；對來鄭投靠子女的銀髮購房者，參照成年子女年齡延長貸款期限，最長至30年。

中原銀行相關負責人表示，將以本次銀企集中簽約為契機，進一步加大對本土優質房企信貸支持力度。聚焦保交樓，在前期成功經驗基礎上，進一步加大對保交樓項目的配套融資投放力度；繼續做好鄭州團購活動的推動者，與政府部門、房企專案加強對接，以實實在在的惠民利民活動回饋住房消費者。

已有多家銀行與房企戰略合作

據瞭解，為貫徹央行、銀保監會關於金融支持房地產市場平穩健康發展相關要求，近期，鄭州已經有多家銀行與房企進行了戰略合作簽約。

12月5日，中國銀行河南省分行與建業集團、正商集團等房企簽署合作協定，提供意向性授信金額200億元，將在房地產開發貸款、並購貸款、個人住房貸款等重點業務領域持續深化全方位合作。此次簽約為該行首批簽約企業，後續該行還將與龍湖、招商蛇口河南區域公司等簽訂合作協定，總金額預計達500億元

12月8日，在河南省、鄭州市相關政府部門的見證下，21家金融機構與建業集團、昌建集團、星聯集團等30家房地產企業集中簽約，建立合作關係，共同助力房地產市場平穩健康發展。

12月9日，建設銀行河南省分行與建業集團、保利河南、華潤置地、正商集團、碧桂園河南、招商蛇口河南公司、鄭州萬科、美盛集團等14家全國性及本土優質房地產企業共同舉行戰略合作協定簽約儀式。根據合作協定，建行河南省分行將為相關企業提供綜合金融支援700億元。

同日，工商銀行河南省分行在鄭州舉辦金融支持房地產市場健康發展銀企戰略合作協定簽約儀式，分別與碧桂園河南、華潤置地、保利河南、建業集團、正弘置業等14家房地產企業簽訂戰略合作協定，擬為簽約企業提供總計730億元授信支援，全面提供房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、債券承銷與投資、房地產並購融資及其配套服務、租賃住房融資、境外融資、內保外貸等綜合金融服務。

工商銀行河南省分行行長鄒平表示，此次簽約儀式是貫徹落實黨中央和省委省政府穩經濟大盤、促進房地產平穩健康發展、“保交樓、穩民生”系列部署的重要舉措。

12月14日，鄭州市管城區舉辦金融支持房地產市場健康發展銀企戰略合作協定簽約儀式，工商銀行、建設銀行、交通銀行、中信銀行(3.4, -0.01, -0.29%)、中原銀行、鄭州銀行6家銀行與建中集團等10家房地產企業簽署戰略合作協定，提供意向性融資總額達425億元。

記者日前從上海市房屋管理局獲悉，2022年1月至11月，上海共完成24.51萬平方米、0.61萬戶的“小梁薄板”房屋等不成套舊住房改造，超額完成20萬平方米的改造年度目標。

12月23日，合肥第四批集中供地完成出讓。原本供應18宗涉宅地，開拍前有4宗地塊延期出讓，其餘14宗宅地有10宗底價成交、2宗溢價成交、2宗觸頂進入競品質環節，總收金74.54億元，成交樓面均價5055元/平方米，平均溢價率7.25%。

此前的12月20日，青島完成第四批次集中供地，40宗涉宅用地成交39宗，其中3宗溢價成交，攬金約135億元；同日，南京完成第五批集中供地，15宗地塊最終底價成交14宗，成交總價達49.03億元。

據中指研究院統計，截至目前，22個集中供地城市中除長春、瀋陽外，所有城市均完成了三批次供地，其中14城完成了四批次供地（濟南、長沙四批次將於本月底前完成），3城完成了五批次供地（未包含即將進行第五批次第四場土拍的武漢、以及上架了5宗預申請地塊的北京），1城（武漢）發布了六批次土拍公告。

從成交金額來看，今年22城市本級範圍內累計攬金約1.77萬億元，相較於2021全年22個城市市本級累計土地出讓金收入2.66萬億元（含集中供地政策實施之前的成交地塊）而言，同比下降超過三成，即較去年少賣了近9000億元。

22城土地市場分化加劇

與去年一批次集中供地的薄利搶地形成鮮明對比的是，今年的地塊利潤空間更為充足，特別是一線城市地塊利潤空間普遍在10%以上。

但與此同時，房企對於利潤空間的反饋也在邊際減弱，這主要是由於部分地塊的利潤空間“看得見摸不著”，有利潤而沒去化，一些項目不得不低於限價銷售。反而是部分薄利的安置房回購項目，因其去化有明確保障而受到房企追捧。

儘管今年自年初起房地產市場表現平淡，但房企在年初對市場能夠盡快企穩回暖的信心較強，在一批次土拍之際表現相對更為積極。一批次39%的地塊溢價成交，明顯優於去年的第二、第三批次。

但自今年第二批次集中供地開始，受到房地產市場期房爛尾擔憂、居民收入預期悲觀、房價上漲預期轉弱三重影響，房地產市場在大量救市政策下並無顯著改善，房企拿地積極性迅速減弱。相應的，溢價成交地塊佔比直線下降，五批次溢價成交地塊已降至8%，也就是超過九成地塊以底價成交。

從22城今年的集中土拍表現來看，城市間的分化進一步加劇。

今年諸多房企聚焦的僅僅是北京、上海、深圳、杭州、廈門和合肥。這其中，北上深杭因其城市經濟基本面優勢明顯，新房購買力仍然較強；廈門島內地塊的稀缺性，以及對於全福建高收入人群的吸附能力，讓其走出相對獨立的市場行情；而合肥因其年初新房庫存不足，使其今年超額50%完成了全年宅地的供地計劃。而反觀長春、瀋陽等城市，至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地計劃完成率不足三成。

地方國資拿地佔比超4成

今年22城第一、二批次集中供地的拿地主力仍是央國企，而自三批次起，地方國資再次進場托底，拿地金額佔比持續提升。

從全年表現來看，地方國資罕見地成為22城的拿地主力，拿地金額佔比達到42%，超過了央國企的37%。民企佔比僅為16%，混合所有製企佔比為5%。由此可見，民企退場後留下的市場空白，一方面留下了土地出讓金收入的缺口，另一方面則由部分地方國資企業填補。

受到流動性緊張影響，頭部民企除龍湖外，基本在土拍市場上消失。而本土民企在各自深耕的地區反而表現比較積極，如濱江在杭州土拍中表現搶眼。

此外，自今年9月財政部126號文明確禁止通過國企購地方式虛增財務收入的行為之後，越來越多的本土民企與地方國資聯合拿地（或小股操盤、或代建），地方國資企業發揮其資金成本低的優勢，而本土民企則發揮其項目操盤能力，這也導致年底民企拿地金額佔比產生了翹尾現象。

與2021年僅約10%地方國資地塊入市不同，預計今年這類新的結合模式下，將有更多的項目進入實質性開發階段，這些項目也將在不遠的將來入市銷售。

“儘管近期房地產是支柱產業的敘述再次被重申，我們也將預期更多扶持政策即將來臨，但'期房爛尾擔憂、居民收入預期悲觀、房價上漲預期轉弱'三重房地產市場壓力中，僅期房爛尾擔憂可以在短期內得到根本性解決。疫情管控放鬆之後，居民收入預期的轉變尚需時日，而房價上漲預期的轉弱則無法從根本上得到改變。”

中指研究院預計，明年的土拍市場或將延續全國低迷、城市分化的走勢，各地土拍規則將保持寬鬆。“為完成土地財政收入目標，弱能級城市實際地價有進一步下調的可能性。房企仍需重點關注市場風險、聚焦核心城市和板塊、捕捉點狀的投資機會。”

上海樓市正在2022年末迎來大量新房供應，共有約2.35萬套新房將集中上市。其中，正在進行的第七批次集中供應共涉及57個項目，總計約1.6萬套房源，為年內供應量最大的一次。

正因如此，上海樓市受“雙11”期間促銷優惠活動增長影響，成交量也明顯提升。上海鏈家研究院統計數據顯示，11月，上海市共成交新建商品房8838套，環比增長91%，同比增長47%；成交金額635億元，環比增長97%，同比增長58%。

這也直接拉動上海樓市今年的成交量穩中有升。今年前11個月，上海樓市累計成交金額5658億元，同比增長7%；套均總價722萬元/套，同比增長15%；成交均價63455元/平方米，同比增長15%。

據了解，上海樓市成交回暖背後，一方面，“金融16條”“三支箭”等利好政策逐步落地，市場信心有所增加；另一方面，熱門改善及低積分剛需項目供應充足，也促使成交面積環比大幅提升。

“2022年，上海市新房市場熱度一直高於存量市場，11月成交面積回升到百萬平方米以上，回補了前期成交不足的狀況。”上海中原地產市場分析師盧文曦在接受《中國經營報》記者採訪時分析稱，在年底“翹尾效應”帶動下，11月最後一周，上海市新房成交面積超過30萬平方米。而在12月的“收官戰”中，預計上海市新房成交量也有望維持在合理區間內。

年末扎堆供應新房

12月11日，上海市房管局公佈了今年第八批次集中供應樓盤情況。該批房源共涉及29個項目，總建築面積約80.3萬平方米，新推房源共計7497套，備案均價59028元/平方米，主要分佈在浦東、黃浦、徐匯、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、金山和青浦等10個區域。

據了解，在此次集中供應房源中，備案均價在6萬元/平方米以下的項目有16個，面積佔比約60.3%；6萬～10萬元/平方米以下的項目9個，面積佔比約27%；10萬元/平方米以上的項目4個，面積佔比約12.7%。

據相關機構不完全統計，今年上海市前八批次供應量已達9.3萬套，超過2021年全年約9.14萬套的供應總量，這與11月初第七批次集中供應“放大招”密不可分。

業內人士告訴記者，上海市第七批次集中供應共涉及57個項目，總建築面積約190.6萬平方米，新推房源共計16060套，為今年內供應量最大的一次，項目數則為第六批次的2倍。“由於該批次涵蓋大量中心城區的改善型房源，項目均價也首次突破了7萬元/平方米。”

事實上，受房地產市場持續調整、房企資金承壓等因素影響，上海市不但放低了土拍入圍門檻，也在持續加大中心城區的土地供應。上海鏈家研究院統計數據顯示，今年前11個月，上海市郊環以外供應套數佔比34%，同比2021年減少了3個百分點。

“整體來看，上海市今年新房項目的供應套數和麵積都有較大增長。”上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為，第七批和第八批大體量供應入市，囊括了多個市區核心區域樓盤，或將是檢驗市場的試金石，認購和積分觸發情況受到密切關注。隨著“年末大禮包”的到來，有望激發購房者的購房熱情；若市場反饋積極，更有望激發市場活力、增強信心。

盧文曦也表示，近期上海樓市供應相當積極，6月以來每月都有一批集中房源投放。在大批量供應下，雖然入圍分數不斷降低，但絕大多數項目都能認籌完畢，說明市場的承接力不錯。

改善戶型量價齊升

借助市場回暖東風，位於上海市大虹橋板塊的象嶼招商蟠龍雲邸二期項目已在不到一個月內接連推出了兩批新房房源。

該項目置業顧問張莉（化名）告訴記者，象嶼招商蟠龍雲邸二期均價6.2萬元/平方米，戶型面積為90和105平方米。12月8日，第一批300套房源吸引認購約190組，觸發積分為74.9。

“樓市有所回暖，我們抓緊推出了第二批房源，快則年底前開盤，慢則會到明年1月初。”張莉表示，象嶼招商蟠龍雲邸二期第二批房源共計452套，已經入圍上海市第八批次集中供應樓盤，入圍積分預計將大幅下降。“主要因為大虹橋板塊今年推出了多個大型項目，已經消耗掉幾千組客戶，如今競爭壓力大大減小。”

這正是上海樓市回暖的縮影。12月15日，國家統計局發布的70個大中城市房價指數顯示，今年11月，全國商品住宅銷售價格環比下降，一線城市同比漲幅回落、二三線城市同比降勢趨緩。而上海市新房價格環比上漲0.3%，同比上漲4%，在全國范圍內處於領先水平。

此外，上海樓市新房成交量也在11月大幅上漲。上海鏈家研究院統計數據顯示，11月，上海市共成交新建商品房8838套，環比增長91%，同比增長47%；成交金額635億元，環比增長97%，同比增長58%；套均總價718萬元/套，環比增長3%，同比增長8%；成交均價64212元/平方米，環比增長6%，同比增長12%。

在此背景下，部分項目此前推出的優惠折扣也在被悄然收回。例如，位於松江新城的金地豐盛道五期在8月份上市，彼時未觸發積分並仍有尾盤在售，但現在無任何優惠；而位於嘉定新城的璀璨湖畔，由於遠離地鐵站被認為是無需積分或低積分項目，但也只給予認籌客戶1萬元的車位代金券。

此外，記者在採訪中了解到，價格600萬～1000萬元、面積90～110平方米的中等改善性戶型在新房市場更受歡迎。

上海鏈家研究院統計數據顯示，今年前11個月，90～110平方米的戶型占比增加較為顯著，達到50%，較2021年提升了9個百分點；110平方米以上的佔比32%，較2021年減少了2個百分點；70～90平方米的佔比則下降了7個百分點。

而從總價段來看，上海市600萬元以上的戶型占比顯著增加，共增加了15個百分點，其中600萬～800萬元和1000萬元以上的佔比分別增加了6個百分點。而600萬元以下的佔比出現下降，其中200萬～400萬元的佔比下降了12個百分點。

位於徐匯區長橋板塊的地產·尚海悅庭便是典型案例。據該項目置業顧問介紹，項目於12月初首開，主力戶型為99平方米的三房，均價約9.4萬元/平方米。“儘管未觸發積分，但也接近售罄，僅剩少量1～3層的低樓層房源。”

“近期，上海市高端住宅表現亮眼。”盧文曦表示，成交排行榜前十名中有3個單價超過10萬元的項目，主要原因在於前期開盤的中高端產品認籌結果不錯，現在到了集中兌現的時候。值得關注的是，在成交排行榜前十名中有7個項目簽約超過百套，說明房地產市場和購房者信心在提升。

政策利好提振市場信心

臨近年末，房地產領域政策端暖風頻吹，“金融16條”和“三支箭”等紛紛落地。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜告訴記者，“金融16條”落地，意味著房地產企業端政策的支持力度在明顯加大。支持房企融資的信貸、債券、股權“三支箭”均已發出，落地速度、涉及範圍和資金規模均大幅提升。

據記者不完全統計，截至目前，銀行給予房企的授信額度已超過4萬億元，多家企業中期票據儲架式註冊發行額度合計超千億元，20餘家企業發布了股權融資計劃。

陳文靜進一步指出，政策支持力度加大，有助於緩解企業資金壓力，提振企業信心，但資金實質落地仍需要一段時間。近期，監管機構要求多家銀行向房企提供以國內資產做擔保的離岸貸款，這有利於改善企業海外融資環境，進一步改善市場預期，降低行業風險。

12月15～16日，中央經濟工作會議在北京舉行，涉及房地產的內容頗多。會議強調，有效防範化解重大經濟金融風險，要確保房地產市場平穩發展，紮實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。同時，要堅決依法打擊違法犯罪行為，支持剛性和改善性住房需求。

“2023年，房地產市場的穩定對於宏觀經濟的穩步恢復至關重要。”陳文靜表示，從會議內容來看，“保交樓”仍然是重中之重，也將是房地產政策出台的重要著力點之一。2023年“保交樓”專項借款及配套資金將繼續加快落地，促進房地產市場預期修復。

會議還強調，要著力擴大國內需求，要把恢復和擴大消費擺在優先位置；增強消費能力，改善消費條件，創新消費場景；多渠道增加城鄉居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養老服務等消費。

陳文靜分析認為，房地產市場在經歷2022年的深度調整後，當前購房者的置業情緒、企業端的市場信心均尚未完全扭轉。在確保房地產市場平穩發展的目標引領下，提振供需兩端的市場信心仍是當下亟須解決的關鍵問題。

就上海市房地產市場而言，盧文曦預計，在高供應推動下，上海市新房成交預計仍會有不錯的表現。不過，從投放房源來看，剛需以及首改產品較多，理論上還會繼續分流二手房存量市場。“二手房存量市場的傳導速度還沒那麼快，因此需要給出更多的反應時間。”

“隨著疫情政策的逐步放鬆，疊加高校畢業生數量繼續創新高，預計2023年租房需求規模增加，租賃市場先抑後揚，全年將恢復正增長。”

貝殼研究院高級分析師黃卉認為，雖然目前受市場層面影響，租賃企業經營面臨的挑戰加大，但2023年上半年租賃住房供應規模會繼續保持增長，保租房也將發揮示範、引領作用，成為租賃市場的“穩定器”。

2022租賃企業經營挑戰加大

黃卉介紹，租賃市場層面，今年租賃市場降溫，呈現量價齊跌態勢。一方面是市場活躍度下降，據貝殼研究院數據，今年前11個月，全國重點40城租賃成交量較去年同比下降2.4%；另一方面是租金水平繼續下探，今年全國重點40城平均月租金同比下跌3.2%。出租難度增加，房源成交週期均呈現延長態勢，全國重點40城房源成交週期為58.7天，同比延長8.3天。

具體到租賃企業層面，企業經營面臨的挑戰加大。由於租客收入預期不確定性增加，儲蓄意願增強，租客的租金可支付能力降低。租賃需求減弱，租客的新增、換租需求減少。租賃機構面臨較大的出租壓力，企業出租率呈現明顯下降，多數企業出租率下降了5-10個百分點；租賃企業收房速度下降，普遍放緩了拓展新增房源的速度，注重在單店盈利，逐步優化簽約房源質量。

具體來看，各個租賃企業在業務規模上仍舊處於高位。據統計，截至今年三季度末，貝殼租房業務簽約口徑在管房源量超過8.5萬間，環比增長100%。其中，分散式租賃業務“省心租”的在管規模突破5萬套，環比增長近70%，並已經進入13個城市。

2022年上半年典型集中式長租公寓品牌新增開業規模來源：中指研究院

另據中指研究院統計，華潤有巢公寓新增開業規模為1.1萬間，整體規模迅速擴大;合景公寓、窩趣新增開業規模超5000間，旭輝瓴寓、上海城方、樂乎公寓等新增開業規模接近4000間。今年上半年，典型住房租賃企業開業規模增長率、管理規模增長率，相比2021年有明顯下降，但讓處於較高水平。

地域方面，核心一二線城市是各品牌企業主要的佈局區域。中指研究院報告顯示，上海、深圳均有20家住房租賃品牌進入，是品牌數量最多的兩個城市。廣州、北京、杭州、南京、成都、蘇州、天津等城市排名也比較靠前，品牌數量均超過10家。

從項目數量角度出發，一線城市新開業項目佔比超六成；二線城市佔比近三成，其中濟南、蘇州、東莞、成都等正在成為集中式住房租賃品牌的發力重點，聚焦城市核心區域和產業園。此外，在今年上半年投入運營的開業項目中，佛山、南通、泉州、無錫等也陸續出現租賃品牌，下沉市場的產品質量也在逐漸提升。

2023全年恢復正增長

“隨著疫情政策的逐步放鬆，疊加高校畢業生數量繼續創新高，預計明年租房需求規模將增加，租賃市場先抑後揚，全年恢復正增長。房源供給持續優化，供應數量持續增長，2023年將有一大批新建租賃住房房源入市，受業主收入預期下降、房貸壓力與購房市場成交節奏放緩等影響，業主'售轉租'的比例增加，2023年上半年租賃住房供應規模會繼續保持增長，保租房也將發揮示範、引領作用，成為租賃市場的'穩定器'。”

黃卉表示，“從租賃機構化率來看，預計2023年分散式租賃住房的機構化滲透率有望加速提升。一方面隨著行業監管的不斷完善，個人二房東房源或交由房東自行管理，或轉由專業機構進行合規化運營。另一方面，長沙、成都、西安等城市率先出台'以租換購'政策，開拓性地將保租房籌集渠道延伸至分散式存量市場。分散式租賃住房的機構化滲透率的提升將大大提升我國租賃住房管理專業化、品質化水平，減少租賃市場亂象。”

此外，中指研究院報告顯示，龐大的流動人口規模將催生大量住房租賃需求，特別是在長三角、珠三角、粵閩浙沿海城市群等重點城市群、核心城市，住房租賃需求將更加旺盛。在此背景下，住房租賃企業應持續優化區域佈局，重點關注區域核心城市的住房租賃市場發展機會。

融資創新助力租賃企業

談及租賃行業的金融支持，黃卉表示，“當前我國住房租賃企業的融資渠道主要有五大類融資渠道，分別呈現不同的產品特性，不同的融資渠道融資的難易程度不同，有股權融資、傳統債券融資、資產證券化等渠道。”

“一是股權融資，這是行業早期的融資模式，股權融資單次融資規模大，對租賃企業盈利及發展空間要求較高，早期的創業型租賃機構獲得股權融資概率更大；二是傳統債券融資，主要包括銀行貸款和公司信用類債券。傳統債權的門檻相對較高，房企背景的租賃企業佔比更高；三是資產證券化，以企業可預期的租賃收入、資產回款作為主要的償債來源，發行可流通的證券進行融資，有助於企業盤活存量資產，拓寬融資渠道；四是房地產信託投資基金（REITs），今年華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT和華潤有巢REIT上市發售，對企業融資起到積極作用；五是產業基金，投資於升值潛力較高的住房租賃企業項目，通過專業化運營提升項目價值，來獲得項目投資的資本收益退出方式。”

集中式長租公寓品牌分類來源：中指研究院

黃卉表示，近年在政策引導、金融機構和長租企業不斷嘗試中，住房租賃融資環境有所改善，但“目前信貸融資渠道主要針對做重資產的房企，由於缺乏抵押物或其他金融產品，市場對新興行業企業資信評級不高、信心不足，多數租賃企業普遍面臨融資渠道窄、融資成本高的問題”。

對於金融產品和創新層面，黃卉建議提高租賃企業的融資支持。

“一是鼓勵銀行業加大對租賃住房項目的信貸支持力度，鼓勵發放20年以上的長期貸款，貸款利率不高於當期基準利率的0.8倍，並且可以支持按季度或按年度分期償還，與企業租金收入的節奏相匹配。”

“二是可探索建立增值稅進項發票交易融資機制。允許保障性租賃住房企業將增值稅進項發票轉換為可交易的增值稅抵扣憑證，通過憑證交易，撬動社會資金投資。企業將增值稅進項抵扣額度，經稅務局審批後，轉換為可交易的增值稅抵扣憑證。投資者通過購買保障性住房租賃企業股權獲得逐年生效的抵扣額度，用於降低自身企業的增值稅，以撬動社會資本發展租賃。”

日前，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議。會議指出，落實支持剛性和改善性住房需求、保交樓和房企融資等16條金融政策。

筆者認為，此次會議再次釋放出了對房地產行業平穩發展的重視。從中央近期有關房地產行業的一系列表態來看，重點“著墨”房地產行業新發展模式，即完善住房市場、住房保障兩大體系，在“房住不炒”的大框架下擴大內需，支持民眾對於商品房的剛性和改善性需求。在房地產調控新形勢下，不少地方正陸續對房地產政策進行優化調整，貝殼研究院最新統計數據顯示，82城首套房商貸最低首付比例可至兩成，對於購房資格的要求也進一步放寬，地方因城施策空間進一步打開，激活新市民等群體的購房消費潛力。

顯然，多渠道打通房地產供需兩端，為民眾購房提供更多政策優惠和服務便利，正成為各界共識。這其中，除了中央及地方出台的各項利好政策、房地產企業繼續通過價格優惠等措施吸引客源外，發揮“互聯網+”的創新作用，為房地產行業發展提供多樣化的路徑，也是應大力挖掘的新增長點。

筆者註意到，近年來，房地產領域“觸網”已經成為被廣泛看好的新興模式。一批互聯網企業進入房地產開發的前期市場調研、拓客、開盤營銷推廣、業主維護、房產價值評估、二手房經紀等多個領域，一些房地產垂直網站、門戶站點的房產頻道、房產電商類站點陸續湧現，並且取得了不俗業績。

而在社交網絡崛起後，房企可申請社交賬號，組建營銷團隊矩陣，開展營銷宣傳。相比於傳統房地產營銷模式，房地產網絡營銷能夠觸達更多消費人群，實現銷售效率的提升。2021年5月份，碧桂園在小程序上一次推出超2.6萬套特惠房產，僅10天時間，碧桂園的認購房源就達到17827套，互聯網營銷讓房地產企業獲得了新的增長紅利。

這兩年，短視頻、直播成為互聯網領域的新風口。不少房地產人士、中介等紛紛藉此轉型，通過精心製作具有很強專業內容知識的看房短視頻，以及在直播中與粉絲就其最為關注的購房價值點進行溝通交流，都有助於構建信任關係，縮短購房者的決策週期，促成交易。快手也從中看到了新商機，推出了集營銷、房源、客源、數據、服務等資源於一體的快手理想家，並建立了新型房產經紀模式。近期的“購房節”，產生交易額超35億元，帶動超45個城市以及超500個樓盤達成交易。

房地產“互聯網+”的創新活力由此顯現，未來，在“互聯網+科技+房地產”的深度融合上，還大有文章可做。在元宇宙風口下，虛擬主播是否會加入賣房大軍？當MR、XR技術能很好地運用到直播間裡，又會給用戶帶來怎樣的直播看房體驗？“互聯網+科技+房地產”不僅會給房地產交易、服務等各環節帶來新模式，並且能促進購房體驗的不斷改善、交易成本的下降，這也需要各大互聯網平台與房產主播、開發商、經銷商等強化合作，在垂直領域深度研究，踏踏實實做好技術迭代、內容升級，滿足購房者越來越個性化的房產需求，讓用戶買到心儀的優質好房。

新的發展週期，新的發展模式，將為房地產行業帶來眾多機遇和挑戰。這其中，互聯網平台發揮平台流量、優質內容與購房鏈路線上化等優勢，展現“信任關係”和“成交效率”的威力，將為房產行業的企業、機構、主播帶來商業增長新空間，也為購房者帶來更多更好的選擇。

加息後不少看淡後市的業主，紛紛增加議價空間，以致市場繼續以減價盤主導。不過，面對準買家積極「鋤價」，加上中港有望短期內恢復正常通關，愈來愈多業主選擇暫時封盤以觀望後市走勢，綜合各大代理數據顯示，過去一個月將軍澳錄得約30至50宗封盤個案，鰂魚涌指標屋苑康怡花園及南豐新邨，期內亦錄得超過10宗。

中港有望短期內通關，加上業主願意調低單位售價，近期二手交投略為增加。祥益高級經理謝利官表示，天水圍嘉湖山莊本月截至25日暫錄25宗成交，追平11月全月數字，期間更出現兩客爭一盤情況，當中麗湖居1座中層F室，11月底放盤叫價498萬，之後累減33萬，以465萬成交，呎價10520元。

嘉湖暫錄25宗成交

嘉湖山莊景湖居10座中層E室，面積446方呎，單位累減逾40萬或逾4%，以452萬易手，呎價10135元。原業主於2019年以約508萬購入，持貨3年轉售，帳面虧蝕約56萬。

市場消息透露，將軍澳中心9座低層D室，面積384方呎，11月下旬叫價599萬放售，放盤約一個月之後，累積減價至565萬易手，減幅約6%，造價重返2017年中水平，呎價14714元。

將軍澳錄逾30個封盤

不過，面對準買家積極「鋤價」，部分業主態度開始改變。中原高級分區營業董事伍錦基表示，將藍隧道通車，加上中港兩地同步放寬防疫措施，部分業主認為樓價有望止跌回升，因此拒絕平價沽售手上單位，過去一個月將軍澳錄得約30至50個封盤個案。

他又說，以區內老牌屋苑東港城為例，其中3座一個高層C單位，面積466方呎，2房間隔，原本叫價680萬放盤，由於市況持續回落，叫價調低至650萬。將藍隧道通車後，業主反價至680萬放售並獲洽購，惟買家要求減價30萬，業主認為美國放緩加息步伐、中港有望短期通關，於是拒絕買家還價並即時封盤，打算明年重新於市場放售。

新界區方面，祥益高級分行經理林家倫稱，自從中港兩地有望短期內通關消息傳出後，天水圍即時最少有10宗封盤個案，當中以指標屋苑嘉湖山莊的封盤個案最多，例如賞湖居6座高層B室，面積633方呎，業主認為買家「鋤價太深」，希望減價約一成，於是決定將單位暫時封盤。

港島區方面，中原首席分區經理楊文傑表示，鰂魚涌康怡花園及南豐新邨於過去一個月錄得超過10宗封盤個案，其中康怡花園Q座中層14室，面積466方呎，年初以870萬放盤，其後單位根據市況調整叫價至850萬，然而業主見近期同類單位的成交價太低，於是將單位封盤，期望中港通關後能以貼近年初叫價水平將單位售出。

黃埔花園議幅縮窄

至於九龍區屋苑，利嘉閣聯席董事余美寶表示，業主憧憬利好消息有望刺激樓市，紅磡黃埔花園業主議價空間收窄，由原來不少於10%，縮減至5%到8%，近月封盤亦有所增加，例如2期6座一個中層單位，面積389方呎，原以700萬放盤，其後減價至640萬。業主認為樓價有望短期內反彈，於是將單位封盤，待中港通關後再度調整叫價。

今年受到疫情及加息夾擊，樓市交投明顯回落，新盤亦不例外，發展商審慎推盤下，令2022年全年一手成交跌破1萬宗，僅錄得約9100伙，較去年全年約1.66萬宗，按年大減45%，創2013年4月底《一手住宅物業銷售條例》實施後，近9年按年新低。今年眾多全新項目中，以新地旗下屯門NOVO LAND銷售成績最佳，合共售出1548伙，成全年售出單位最多的新盤，並帶領新地穩奪賣樓王及吸金王。

新盤今年首季受到第五波疫情打擊，每天確診宗數高達5萬宗，政府嚴格實施社交距離措施，令新盤交投急降，發展商推盤計畫亦被逼延期，令2月及3月交投急跌，其中2月份全月僅錄得120宗，創一手新例實施後，逾9年的按月新低。

「北都」項目帶動8月成交

疫情在第2季轉趨緩和，發展商重拾推盤步伐，令今年4月份新盤推售稍為回復正常，並重上逾千宗水平，及至今年8月份，多個北部都會區大型項目發售，新盤交投進一步攀升至逾2000伙，並創出2021年5月以來15個月單月新高紀錄。

美國聯儲局今年3月起連環加息，雖然本港未有即時跟隨，但一直為樓市增添陰霾，直至9月份本港銀行終於開始跟隨美國加息，對樓市影響逐步擴大。踏入第4季，本港受到加息、股票市場不穩及全球經濟欠佳等負面因素影響，樓市氣氛跌至今年谷底，交投大幅回落，新盤推售步伐亦大受影響，令第4季截至12月23日，全季僅錄得約750宗成交，較首季約960宗更少。

總括今年新盤交投，年頭及年底分別受到疫情及加息夾擊，令全年新盤成交跌破1萬宗水平，僅錄得約9100宗，較2021年全年1.66萬宗，按年減少45%，創一手新例後近9年按年新低水平；金額只有約1014億，同創近9年按年新低。

至於個別新盤表現，疫情於第2季開始緩和，發展商推盤步伐轉趨積極，信和、嘉華及中國海外位於錦上路站大型項目柏瓏推出發售，隨即吸引市場注目，首輪銷售取得約1.35萬票認購登記的佳績，發展商連環推售第1及2期項目，不足1個月售近90%逾1300伙。

及至今年8月份，更到達今年新盤推售的高峰期，當時兩大北部都會區新盤，包括恒基旗下粉嶺ONE INNOVALE及新地旗下屯門NOVO LAND相繼推盤，並正面對壘，由於兩盤均以細價樓作為主打，令市場掀起一股上車潮，兩個項目均取得理想成績。

屯門NOVO LAND膺收票王

新地於今年7月底推售屯門NOVO LAND 第1A期，首輪銷售即取得逾2萬票的收票紀錄，成為今年的收票王，首輪銷售即日沽清，銷情延續至8月份，項目僅11日速沽99%近820伙，其後更以第1B期接力推售，同樣取得極佳銷情，令整個NOVO LAND在不足1個月共售出逾1500伙，成為今年售出單位最多新盤，連同集團同系其他項目如大埔白石角Silicon Hill、天水圍Wetland Seasons Bay第3期、元朗The YOHO Hub及PARK YOHO Bologna等，共售逾2800伙，銷售金額達211億，帶領新地贏得今年賣樓王及吸金王的美譽。

受第五波疫情、美國加息潮等多重影響，香港房地產市場持續震盪。

12月21日，香港地政總署公佈，長江實業（簡稱長實，01113.HK）以87.03億港元中標香港九龍區啟德地皮，批租期為50年，平均每平方英尺樓面地價僅為6138元，地價重返8年前水平。

長實拿地價遠低市場預期

本次長實中標地皮包含啟德2A區4號、5（B）號及10號商住地3個地塊，面積約21.44萬平方英尺，涉及可建總樓面約141.8萬平方英尺，指定作非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途，為香港第四季度最大規模住宅官地。

此前市場對該地皮估值為113.4億至148.89億港元，每平方英尺地價估值為8000至10500港元。戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明向21世紀經濟報導記者表示，戴德梁行內部估價為95億港元，每平方英尺7800至8000港元，已為最保守價格，但實際中標價格仍較預期低8.4%。

去年2月，長實曾以102.8億港元投得啟德第4E區2號住宅地，平均每平方英尺樓面地價為15861港元，本次中標地價較上次下跌61%。

黎劍明表示，香港市區大面積地皮供應量極少，只在啟德區存有少量，因此發展商對投資地產仍有熱情，“但因今時今日市場不利因素較多，發展商出價必然保守又謹慎”。他指出，長實中標價格遠低於市場預期有多重原因。

一是地皮客觀條件限制。本次長實中標地皮面積廣，考慮到加息等因素，建築成本高昂，由於項目投資額龐大，開放商更傾向於保守出價。同時，地皮雖在港鐵宋皇台站附近，但並不位於啟德區中心，而是在土瓜灣舊區。另外，地皮並不完整，分成3塊，還需要建設政府社區設施，設計存在難度。

二是樓市交投疲弱對地價或有影響。根據戴德梁行發布的香港房地產市場2022年回顧及2023年展望，2022年香港一、二手住宅交投持續放緩，前11個月每月平均成交宗數不超過4000，預估全年總成交量為4.5萬宗，為10年以來低位。多家發展商在啟德區還有積存貨尾未賣出。

為何特區政府接受低價賣地而不選擇流拍？黎劍明認為，過去幾次售地，政府已接受地價下跌趨勢，如屯門大欖住宅地、安達臣山商業地等地皮，都是越賣越低價，平均每平方英尺樓面地價從12000港元降到8000港元左右。政府亦需要穩定收入，“所以政府定價時已考慮清楚，不似以前做法。”

香港樓市明年有望恢復

雖然長實以低價中標，但多位採訪對象表示，低地價並不等於低樓價，明年通關後樓價有望反彈回升。

黎劍明強調，投資地產是buy future，“今天的低價不代表你一定要（低價）賣出去，還是要看兩三年、三四年之後，經濟會不會好一點。”

香港置業高級區域營業董事餘柏認為，本次長實中標的地皮至少在2024年後推向市場，並且將有多個寫字樓入夥，對未來房價沒有太大影響，“但短暫對新買家來說，絕對要態度更審慎才入市。”

今年以來，香港樓市受到疫情、股市波動、加息等多重負面因素影響，樓價創5年新低。根據香港特區政府數據，整體樓價在2022年前10個月的跌幅達到10.5%，全年樓價跌幅估計為12%-13%。集合香港屋苑二手成交價格的中原城市領先指數從1月的185.93下降至11月162.31。

黎劍明表示，隨著通關希望越來越大，樓市或將受惠於通關消息。此前，香港特區行政長官李家超表示，香港市民都關心與內地免檢疫通關，將會如實反映通關問題。

戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，2023年香港住宅市場仍然會受到加息及環球經濟影響，部分業主因供樓壓力加大而提升議價空間，預計明年上半年樓價會維持跌勢，下半年樓價將趨於穩定，全年樓價預計調整0%-5%，成交量或比2022年低位回升20%-30%。

新地上月以2.96億元、每方呎樓面地價2,684元，中標觀塘安達臣道第二幅商業地(可建樓面約11.02萬方呎)，地政總署昨日以不記名方式公布餘下標價，入標價介乎2,500萬至2.95億元(即樓面呎價僅約227元至2,674元)，即新地僅以100萬元或0.3%，險勝次標。

資料顯示，除新地外，領展（0823）、信置（0083）及長實（1113）亦有入標競投上述商業地。

太古城富山閣高層C室，實用面積684方呎，3房間隔，向南，望內園景，業主11月放盤，叫租2.5萬元，最終以2.15萬元將單位租出，實用呎租31元。

中原地產表示，租客屬於本地家庭；業主於1978年6月以21萬元買入單位，持貨44年，租金回報率122厘。

將軍澳中心9座低層 D 室，實用面積384方呎，2房間隔，單位於11月下旬以599萬元放盤，放盤約一個月，減價至565萬元易手，實用呎價14,714元。

美聯物業表示，原業主於2015年6月以488萬元購入上述單位，持貨超過7年，賬面獲利77萬元，單位升值約16%。

大角咀港灣豪庭9座高層 H 室，實用面積約389方呎，2房間隔，向西南，以約1.55萬元租出，實用呎租約40元，高市價約5%。

據了解，新租客為專業人士，心儀物業附有靚裝潢及家電，故睇樓1次後即決定承租上述單位。

香港置業表示，業主於2018年5月以約680萬元購入上述單位，租金回報率2.7厘。

天水圍栢慧豪廷8座高層 G 室，實用面積502方呎，2房間隔，遠眺深圳灣大橋，叫價650萬元，議價後以598.8萬元成交，實用呎價11928元。

中原地產表示，原業主於2010年11月以185萬元買入單位，持貨12年轉售，賬面獲利413.8萬元，單位期內升值2.2倍。

馬鞍山新港城A座高層07室，實用面積348方呎，2房間隔，放盤時開價約580萬元，議價後減價52萬元，以528萬元易手，實用呎價15172元。

中原地產表示，新買家為上車人士；原業主於2017年以485萬元購入單位，持貨5年，賬面獲利約43萬元，單位期內升值約8.9%。

將軍澳峻瀅2座高層E室，實用面積738方呎，3房套房間隔，另設儲物房，座向正南方，望內園池景，最新成交價728萬元，實用呎價9864元。

中原地產表示，原業主於2012年7月以542萬元購入上址，持貨10年，是次沽出單位賬面獲利186萬元，單位升值34%。