今年北士科推案量能達到500億元，堪稱北台灣最大黑馬，其中由品牌建商地樺機構─碩樺建設推出的預售案「文鄰常玉」位於42米文林北路首排、三面臨路珍稀角地，創造建築開闊棟距與舒適尺度，正對北士科園區，坐望開闊重劃區視野，南側接壤圓山北美館、新創藝術聚落，穩居大北區核心，即刻享受實質建設利多。

此外，該案基地周邊開發甚早，背倚成熟商圈，10分鐘車程內可銜接天母家樂福、全聯賣場，且距捷運明德站步行550米，迅接各大機能。

相較於北士科園區內住宅建案，每坪成交區間約103～132萬元，「文鄰常玉」每坪單價不用100萬元即可入主，想升格台北市門牌，是相對輕盈的入門選擇。全案規劃為25～43坪2～3房，單層3併搭配兩部電梯，總戶數不到50戶的限量席位，每間臥室皆擁有舒適尺度，且衛浴皆配置浴缸，其中25坪設計正2房，主臥留有更衣室空間，而40、43坪房則可規劃儲藏室或書房的＋1空間，且客餐廳空間寬敞充裕，戶戶高坪效設計、規劃精準到位，符合自住主流需求。

洽詢專線：（02）2828-1888，個案官網：https://bit.ly/3NPitwP。

隨新店、中和、永和、新莊、三重、蘆洲等地紛紛起漲，大台北一環的新案價格都已「見5衝6看7」。其中，二重疏洪道重劃區擁有占地424公頃的大台北都會公園，握有水岸綠地條件，加上北市一橋之隔、房價二分之一的實質誘因，使得區內新推案甫推出，便能快速導入剛性買盤風向，堪稱近年新北房市的票房保證。

劃為東西兩岸的二重疏洪道重劃區，新濠機構副總簡宏昌分析，東岸倚三重站及舊市區，西岸在傳統工廠陸續拆遷改建，緊接著新北科技園區、新北市府第二行政中心的雙重利多，接下來西岸行情肯定將和東岸比肩而行。此外，西岸更握有環快、台64線等幹道，輔以大台北都會公園環境，比東岸更富發展潛力。

新濠機構費時超過40年整合，於二重疏洪道重劃區西岸購地逾6千坪，繼「新濠漾」創銷售佳績，今年再推二期「新濠漾II-紐約公園」，緊鄰頂崁公園第一排，棟距寬敞，規劃2～3房及豐富公設，符合目前市場主力客層需求。該案更找來律師見證確保公司採不二價銷售，房價公開透明。

年終將屆，商用不動產市場拉尾盤，台北市辦公大樓傳出整棟被掃光的案例。華固（2548）位於台北市北投士林科技園區的「華固樂富中心」，26日以總價45.9億元的價格，被正大尼龍工業何家旗下的寶元開發公司整棟收購，每坪均價達69.42萬元，再度創北投辦公新天價紀錄。據悉，正大家族打算一半作未來的企業總部，一半可能對外出租，以取得長期穩定的租金收益。

依華固估計處分利益率20％～25％估計，華固樂富中心成交可望貢獻華固EPS達3.3～4.14元。

華固總經理洪嘉昇26日表示，華固樂富中心規畫為地上14樓、地下4層的辦公大樓，預計明年9月完工交屋挹注，明年業績已吃下超級大補丸。

華固位於北投軟橋段的華固樂富中心整棟成交，成交數量包括辦公室28戶，合計6,184.50坪、車位135個；扣除停車位後每坪辦公成交均價約69.42萬元，再度刷新先前甫完工交屋的「華固創富中心」高價紀錄，躍居北投辦公最高價大樓。

買家寶元開發背景也是大有來頭，為正大尼龍工業集團何氏家族旗下開發公司，據悉，收購「華固樂富中心」後，準備買來一半作為未來企業總部、另一半則可能收租。而寶元開發公司則由何家接班人何秉欣負責。


三案挹注 華固明年業績安了
經濟日報

華固建設（2548）位於北市士科園區的「華固樂富中心」整棟被寶元開發以45.9億元包下後，明年業績表現將馬力十足，總計明年三大入帳個案中，「華固月河」、「華固樂富中心」均已完銷，而「華固國家置地」僅剩二成多可售，明年營運確定更優於今年。

根據華固法說會資料，明年將有三大案將完工，合計完工金額約168億元，其中「華固國家置地」銷售率超過七成，住宅案「華固月河」、「華固樂富中心」均已完銷，明年業績不僅有高能見度，更優於今年。

華固指出，雖然明年房市籠罩在政府打炒房政策陰霾，但對專注營建開發本業的華固來說，推案依舊按照既定規畫，將推出四大新案，案量合計達328億元，包括總銷約109億元「南港玉成案」、近60億元「信義光復」、近70億元「堤頂大道案」，以及總銷94億元「台中經貿路案」等。

華固表示，建商也有員工、股東要交代，在將本求利下，明年建案是否會降價求售，還要看各家建商的財務健全度，因此明年房市將是「個案表現」。

華固北士科商辦 整棟賣出

正大尼龍公司旗下寶元開發出手，相中華固建設（2548）旗下位於台北市北士科重劃區「樂富中心」頂級商辦，昨（26）日砸下45.9億元整棟包下做為集團不動產開發事業總部大樓，換算每坪成交價約69.42萬元、創區域行情新高。

據悉，寶元開發為正大集團旗下不動產開發公司，此次購入整棟商辦為自用考量，規劃做為不動產開發事業的總部大樓，未來自用以外的其他樓層將對外出租，做為公司長期穩定收益。

看好華固建築實力，寶元開發以45.9億元買下華固建設位於台北市北投士林科學園區的「樂富中心」整棟頂級商辦，換算每坪成交價達69.42萬元，打破去年「華固創富中心」每坪成交均價65萬元左右行情，價格再創區域新高。

華固昨天公告內容，寶元開發以總價45.9億元買下整棟「樂富中心」，包括房屋28戶、合計約6,184.5坪，車位135個，華固處分利潤率約20%至25%；華固指出，該案將在明年第3季底、第4季初完工交屋挹注收益。

正大集團手握兩大重量級開發案，均與華固攜手合作，總計兩大案正大集團可分回六大棟頂級商辦，全數完工後，加計昨天購入整棟「樂富中心」，總計正大集團手握七大商辦，將成為雙北市異軍突起的新頂級商辦王。

其中位於新北市新店的「正大尼龍廠都更案」，基地面積逾1.9萬餘坪，變更特定專用區後，將分回約1.3萬多坪，規劃興建十棟建物，其中六棟為住宅、四棟為辦公大樓；商辦部分為正大尼龍所有，華固則多分回住宅大樓，初估未來可推案金額約破250億元，為新北市開發量體第二大都更案，全案已經通過都市計畫審核。

為達2050年淨零碳排的目標，全球正興起辦公升級至符合ESG標準的風潮，美商仲量聯行董事總經理趙正義26日宣布台北全新辦公室落成啟用，成為「台北101」大樓中第一家，同時也是不動產外商顧問公司五大行當中第一家辦公室率先取得LEED及WELL國際認證的公司。據悉，全部升級及裝修成本5,000萬元，宣示仲量聯行朝2030年辦公室零碳目標大步前進的決心。

趙正義表示，仲量聯行台北辦公室這次的裝修升級是以國際WELL及LEED黃金級標準，在兼顧健康、彈性、永續、科技等六大核心理念下運用環保建材所打造的新世代辦公空間。由於重視員工的健康和工作體驗，因此辦公室裡有一系列水質、空氣品質、二氧化碳濃度等監測設備，隨時為大家把關工作環境的品質；為幫助員工平衡身心健康，還有獨立隔間的按摩椅可自由使用。

仲量聯行最新研究報告「永續發展的價值：亞洲綠色溢價的證據」顯示，越來越多企業希望實現淨零碳排目標，亞洲主要的14個城市，有42％A級辦公室擁有綠色認證，企業平均願意為綠建築多支付7％～10％租金溢價。

創意家行銷團隊26日在與聖得福建設舉辦北市大同區「首岳」的「開市見面會」後表示，「平均地權條例修正案」正緊鑼密鼓修法中，不過對完全是自用客戶的「首岳」來說，完全不受影養。創意家持續看好2023年房市，認為雙北市將呈「量縮、價微揚」，公司明年全台代銷案量上看800～1,000億元。

聖得福建設執行長洪正雄昨日攜手創意家行銷團隊董事長王明正，宣布總銷80億的「首岳」重磅公開，基地位於大同區寧夏路，面積逾1,100多坪，為西區都更案罕見的大面積開發案。多年來耕耘台北市都更案的洪正雄表示，聖得福先前已在大直推出北市最貴海砂屋「最大直」，今年再推出大直「躍大直」及大同區「首岳」，合計總銷達100億元。其中，「首岳」更是歷經十多年才克服各種困難完成整合。展望明年，公司將與長虹建設合作推出大直兩棟31層樓新案，基地達1,255坪，總銷達60億元，持續耕耘都更。

創意家行銷團隊副董事長朱良能表示，「平均地權條例修正案」有可能通過，但預期雙北市不會有換約潮、逃命潮，因為雙北市原本房價已高、漲幅已不高，鮮少聽到有換約，不過台南最近聽說有已經轉手6～7次的預售案，這類型產品就比較可能出現投資客再轉手下車。

外界也關切一旦完成修法是否引發房價下跌？他表示，雙北市要降價並不容易，因為土地成本、營建成本都很高，沒理由下跌；南部則要看區域、看個案。

房地合一2.0重稅使新屋交易閉鎖、老屋重建興旺，加上中古屋價格優勢，「捨新買老」風潮再起，根據統計，今年第三季全國住宅平均買賣屋齡已高達26.9年，比去年同期增加了1.6年，創下史上最老紀錄。

根據內政部不動產資訊平台最新資料顯示，第三季六都住宅平均買賣屋齡，僅有桃園的20.7年尚未追平高標，其餘五都全數改寫新高，新案供給缺乏、房屋老化最嚴重的台北市，平均交易屋齡高達31.4年，近6成的交易均為屋齡逾30年的老屋，是全台房市高齡化最嚴重的都會。此外，台中市的平均交易屋齡亦突破30年，達30.1年。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，房地合一2.0重稅去年下半年上路後，預售購屋的第一手屋主，在政策實施後就延緩出售換取輕稅空間，使市場屋齡5年以下物件流通性降低，也讓屋齡10年內的交易占比縮水。此外，高房價加上升息效應，使買盤轉往相對平價的中高屋齡物件，拉高屋齡均值，加上危老、都更的改建遠景進一步強化老宅市場性，使老屋交易占比提高。

張旭嵐表示，審議中的平均地權條例修正案若通過上路，修法後市場會更趨向剛性買盤，建商推案型態從預售往成屋調整，市場短期內恐面臨新供給縮減，且新成屋自備款門檻高、缺乏財務槓桿運用空間，資金有限的剛性客源，不排除加速轉向價格較親民的中古屋。

高雄市26日公布民國112年公告土地現值，全市平均調幅為3.38％，漲幅前三名分別為楠梓區4.1％、橋頭區4.0％、前鎮區3.93％，而高雄房地產上漲，主要是重大建設及台積電設廠效益；至於地王，則由南高的高雄大遠百連續第10年稱霸、每坪191.73萬元，地后則是北高的巨蛋商圈九連霸、每坪154.38萬元。

高雄地政局26日表示，明年高雄市最高地價區段，由亞灣特區的高雄大遠百連續十連霸，公告土地現值為每平方公尺58萬元（換算每坪191.73萬元），比今年的每坪190.1萬僅上漲0.86％；地后則由北高雄的巨蛋商圈第九年蟬聯，每坪公告土地現值154.38萬元，比今年上漲4.95％。

高雄地政局表示，統計全市112年地價區段數共有11,037個，公告土地現值上漲區段數有6,725個，占總區段數60.93％，各行政區漲幅前五名分別為楠梓區4.10％、橋頭區4.00％、前鎮區3.93％、岡山區3.90％及仁武區3.86％。

該局說，上半年因疫情及美國升息等影響，市場資金外移，影響國內經濟發展呈現下跌趨勢，惟在價格方面，因高雄市不動產價格較北部地區為低，且預期需求仍在，土地價格並未明顯下跌，屬於平穩發展的情形。

屏東縣112年度公告土地現值，經屏東縣地價及標準地價評議委員會評議通過，全縣平均漲幅為1.97％，其中漲幅較為明顯的為屏東榮總、六塊厝產業園區及太平洋百貨商圈附近，漲幅在5.16％～25％之間，且地王仍由屏東市民生與民權交叉口的佐丹奴成衣店囊括，每坪土地價格66萬5,953元。

屏東縣地政處表示，112年地價區段數較111年增加129個，共計7,205個地價區段；其中43.08％區段呈現上漲、0.29％區段下跌、56.63％區段持平。最高區段地價位於屏東太平洋百貨的中正路，公告現值每平方公尺16萬5,000元、折合每坪約55萬元；最高宗地價位於屏東市民生路與民權路交叉口土地，公告現值每平方公尺20萬2,200元、折每坪售價約67萬元，相關資料將112年1月1日公告。

地政處表示，公告土地現值漲跌，主要是反映實價登錄動態，因六塊厝產業園區、屏東高鐵特定區周邊計畫開發、縣民公園與大武營市地重劃、屏東榮總開幕營運及交通路網等公共建設效益資本化影響及重大建設支撐，整體而言微幅上漲。交易熱絡地區包含屏東市、潮州鎮、東港鎮、恆春鎮與長治鄉、內埔鄉等鄉鎮，上漲較為顯著地區則有屏東榮總、漲幅約5.16％－六塊厝產業園區漲幅25％，太平洋百貨商圈周圍區域漲幅11.49％～25％。

都更十年磨劍告成，台北市大同區最大基地面積都更案「首岳」昨（26）日公開，有「海砂屋都更王」之稱的聖得福建設整合逾十年終於成功，該案基地面積達1,120坪，潛銷階段在每周來客近百組，躍登房市寒冬新熱點。

聖得福指出，打炒房政策衝擊，建商轉往都更案，今年以來與聖得福建設洽談都更合作就有四、五家，較過去呈倍數成長，預期未來三到五年將是都更好時機。

首岳位在北市大同區寧夏路88號，三面臨路基地，開發前為日據初期「昭和」式街屋及老舊公寓，預計規劃興建三棟SRC鋼骨建築，樓高分別為地上12層、14層與26層、地下五層，規劃26至50坪二、三房輕豪宅，總戶數共378戶，可銷售200戶，其中頂樓跳脫傳統規劃，將有「雲端頂級會所」飯店級住宅設計，全案預計2028年完工，目前為潛銷階段，每坪成交價落在95萬至105萬元，預計2023年第1季正式公開銷售。

聖得福建設執行長洪正雄指出，目前在北市中心已累積多達2萬餘坪的土地庫存量，光是整合成功、已遞件的案子就有近20件，平均一年固定推三至四個案子，倘若景氣較差，就僅推出一、二個案子，明年還有位在北安路與長虹建設合作總銷逾60億元、基地千坪的案子推出。

聖得福指出，「首岳」屬於高困難度的都更案，住戶不乏有房無地，甚至謝絕都更的地主，另外土地上還有古蹟的問題，該公司花了12年，就是靠著誠信，加上都更過程公開透明，獲住戶信賴。

近期有不少上市櫃建商看準聖得福的都更整合能力，前來洽談合作。洪正雄強調，與上市櫃建商合作都是緣分，像長虹就是首次合作愉快，後續還有一個案子合作，未來會挑選正派、市場評價良好，並以設計剛性需求產品為主的建商。

洪正雄指出，台北市老舊屋齡多，不少地主都希望能透過改建，獲得更好的居住品質，儘管房市降溫，但對都更、危老來說，影響不大。目前北市房市以自住為主，以20多坪、總價3,000萬元內產品最好銷售。

他認為，任何時候都是都更的好時機，愈早進場愈好，過去洽談都更可能都要耗費多年，但現在公司已發展出一定策略與流程，加上都更先決條件是要靠讓利給地主，在不斷協調化解、展現最大誠意，才能創造政府、地主、業者共贏局面。

台北市老屋齡多，居住安全格外受到重視，聖得福建設近年來靠迅速整合海砂屋、住宅等都更，逐漸在市場獲得青睞，甚至連上市櫃建商都搶著要合作。

聖得福成立於2008年，起初資本額僅1億元，後來增資到3億元，聖得福執行長洪正雄說，由於堅持做好都更，更靠著「讓利」哲學，獲得地主認同，現在手握約30個都更案，其中整合成功遞件的案子有近20個。

洪正雄從台中北上白手起家，從一家小建商做到現在案量多到接不完。洪正雄跨入都更領域時正值全球金融海嘯，手上的股票也住進套房，當時朋友建議，有一個逾485坪的基地可做都更，只要整合成功，不僅住戶能夠住的舒服，房屋價值也會翻倍。當時就決定投入，且只花了一年就整合完畢，由於充分發揮「讓利」哲學，初試啼聲就一鳴驚人。

聖得福經手的指標案要數北市大直的海砂屋，過去諸多建商試著整合都失敗，前前後後耗費十年的案子，到洪正雄手上後，竟以半年不到的時間就整合成功，創下最快開工的海砂屋重建紀錄。

自11月28日房企股權融資優化的“第三支箭”政策發佈以來，已經有20餘家A股房企籌畫再融資計畫。在政策利好的東風下，陸家嘴(10.130, -0.21, -2.03%)（600663）首先拋出資產重組並募集配套資金的計畫引發關注。陸家嘴擬收購母公司4項涉房資產，不過標的資產大部分處於虧損狀態。

對此，上交所近日下發問詢函，要求說明標的公司無營收或營收規模較小、淨利潤虧損的原因，進而說明本次交易的必要性等事項，這也是房企再融資潮下交易所下發首份問詢函。

“從陸家嘴本次資產注入動作來看，最為關鍵的是這幾家標的公司有何優質資產，如何推動上市公司提高資產品質。目前看，陸家嘴披露的還不全面，交易所才會重點問詢，這應該也是慣例動作。根據監管層恢復涉房上市公司並購重組及配套融資的思路看，對於母公司和並購公司而言，雙方通過並購都要有改善才符合政策導向。”景暉智庫首席經濟學家胡景暉對證券時報•e公司記者表示。

擬收購四項資產

陸家嘴於12月1日晚間公告稱，公司接到控股股東陸家嘴集團通知，為積極回應相關政策，陸家嘴集團正在籌畫涉及公司的重大資產重組事宜。公司擬通過發行股份及支付現金方式，購買陸家嘴集團及其控股子公司持有的位於上海浦東陸家嘴金融貿易區及前灘國際商務區的部分優質股權資產，並募集配套資金。公司股票自12月2日開市起停牌。

12月15日晚間，陸家嘴拋出了並購重組交易預案以及複牌公告，公司擬以發行股份方式購買陸家嘴集團持有的昌邑公司100%股權、東袤公司30%股權，擬以支付現金方式購買前灘投資持有的耀龍公司60%股權、企榮公司100%股權。同時，擬發行股份募集配套資金。

不過，鑒於與本次交易相關的審計和評估工作尚未完成，標的資產的最終交易價格及發行股份數量均尚未確定。

該資產注入計畫也被部分券商看好。中金公司(37.760, -0.22, -0.58%)就表示，陸家嘴和前灘優質資產注入有利於公司做強主營業務並優化財務結構。此次優質資產的注入可幫助公司更深入地參與核心區域專案的開發建設和運營過程，提升表內資產品質、增強持續盈利能力。同時，公司有望通過本次交易實現股本的增厚和流動性補充，進而改善財務結構、提升資金實力。

談及本次資產重組，陸家嘴在公告中表示，通過本次交易，陸家嘴集團將位於陸家嘴金融貿易區和前灘國際商務區的優質資產注入上市公司，有利於上市公司更深度地參與陸家嘴金融城東擴及前灘國際商務區的開發建設和運營。

收到問詢函

從二級市場看，在複牌後，陸家嘴受到資金追捧，連續收穫了兩個漲停板。不過，此後幾個交易日開始回檔，26日最新報收10.13元/股，已經接近複牌前的10.01元/股的收盤價。

雖然陸家嘴的再融資動作被部分券商看好，但這份重組預案也引起了監管層的關注，這也是房企再融資潮下交易所下發的首單問詢函。

12月23日晚間，陸家嘴公告稱收到上交所問詢函，上交所要求陸家嘴對標的公司財務資訊、標的公司專案情況、同業競爭、交易安排以及未決事項等五方面問題進行說明解釋。

此前陸家嘴重組預案顯示，標的公司昌邑公司、東袤公司、耀龍公司、企榮公司2022年1-11月分別實現營業收入0、0、12.16萬元、2，797.68萬元，實現淨利潤-0.09萬元、815.72萬元、-29.81萬元、-790.71萬元，11月末資產負債率分別為97%、0.05%、65%、65.4%，上市公司三季度末資產負債率約69.55%。其中，東袤公司2021年及2022年1-11月經營活動現金流淨額分別為-94.97億元、-4.24億元。

對此，上交所要求陸家嘴結合行業慣例、項目進展和項目未來投入與開發計畫等情況，說明標的公司無營收或營收規模較小、淨利潤虧損的原因，進而說明本次交易的必要性，是否有利於上市公司增強可持續盈利能力；以及結合4家標的公司目前資產負債結構和專案未來銷售與出租計畫，以及周邊樓盤銷售、辦公與商業出租情況，量化說明本次交易如何有利於優化上市公司資產負債結構等。

此前預案還披露，標的公司項目主要在上海陸家嘴金融貿易區和前灘國際商務區，主要用途包括商業、辦公、住宅等，用地面積合計6.78萬平方米。其中，昌邑公司持有的部分地塊系從陸家嘴集團旗下受讓，昌邑公司正在辦理簽署土地使用權出讓合同補充協議事宜。

對此，上交所要求陸家嘴說明，標的公司各專案拿地情況，以及專案進展和未來開發計畫；昌邑公司從控股股東處受讓土地事宜的進展，說明相關土地權屬是否存在瑕疵，後續過戶是否存在風險或法律障礙，是否有相關保障措施等。

近期，“三支箭”齊發力，房地產金融政策變化信號明顯，上市房企掀起一輪增發配股的熱潮。

值得注意的是，房企拋出的配股方案多數屬於折價配股。

金融支援房地產打出“組合拳”

近期，金融支持房地產的措施密集出臺，信貸、債券、股權“三箭齊發”，打出一套“組合拳”。

證監會11月28日宣佈，調整優化涉房企業五項股權融資措施。

A股股權融資相關政策梳理

日前，證監會學習貫徹中央經濟工作會議精神時強調，大力支持房地產市場平穩發展。

具體而言，將加大力度、加快速度抓好資本市場各項支援政策措施落地見效，助力房地產發展模式轉型。

全面落實改善優質房企資產負債表計畫，繼續實施民企債券融資專項支持計畫和支持工具，更好推進央地合作增信共同支持民營房企發債。

落實好已出臺的房企股權融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產和建築等密切相關行業上市公司實施涉房重組。

加快打造保障性租賃住房REITs板塊。

機構：房地產正處於週期底部

多家機構認為，房地產市場將逐漸探底回穩，未來行業將進入減量提質發展期，績優龍頭將抓住機遇進一步提升市占率。

中信證券(19.670, -0.12, -0.61%)研報認為，房地產行業正處於週期的底部，企業資產負債表正得到修復。建議關注三條投資主線，即企業拿地較為積極的貨值主線；REITs市場不斷發展背景之下，可供盤活的存量資產主線；企業優化資產負債表的再融資主線。看好優秀開發企業。

中信建投(23.860, -0.11, -0.46%)證券指出，伴隨金融政策支持房地產持續加碼，房企信用風險將在2023年逐步緩釋。2023年竣工將率先復蘇，銷售有望于明年四季度迎來拐點。行業將進入減量高品質發展時代，績優龍頭與運營專家成最大贏家。

國盛證券認為，地產和物業繼續有絕對+相對受益的空間，地產的倉位會比個股本身更重要。擇股的主要邏輯方向將側重於需求側政策利好的基本面股票。

繼佛山之後，又一萬億GDP城市全面取消限購！

12月26日，廣東東莞住建局發佈通知稱，莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區暫停實行商品住房限購政策，同時，上述區域購新房和二手房須網簽備案滿3年或取得不動產權證滿2年方可上市交易。另外，東莞其他區域新房需網簽備案滿3年方可上市交易，二手房暫停實行限售政策。

業內人士認為，從近期南京、佛山、武漢、東莞等城市的退出或收縮限制性政策的舉動來看，新一輪需求端的政策紓困已經開始。預計2023年在“房住不炒”基調下，政策力度有望進一步加強，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優化空間較大，如限購、“認房又認貸”等方面繼續調整等。

值得注意的是，作為廣東經濟強市，東莞2021年地區生產總值為10855.35億元，首次超過了一萬億；佛山2021年GDP超過1.2萬億；南京2021年GDP則突破1.6萬億；武漢2021年GDP為1.77萬億。

東莞全面放鬆限購

12月26日，東莞住建局發佈《關於進一步優化房地產調控政策的通知》。

通知稱，自本通知印發之日起，東莞市莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區的新建商品住房和二手商品住房，須自商品房買賣合同(或房地產買賣合同)網簽備案之日起滿3年或取得不動產權證滿2年方可上市交易，上述區域暫停實行商品住房限購政策。

同時，東莞市其他區域的新建商品住房須自商品房買賣合同網簽備案之日起滿3年方可上市交易，二手商品住房暫停實行限售政策。

對此，廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，東莞退出限購、限售取代限購的模式，與不久前佛山的做法完全一致。當下，東莞和佛山等二線熱點城市鬆綁行政干預政策，已經不能拿樓市基本面來解讀了。中央經濟工作會議以後，擴大內需、發揮消費的基礎性作用，已經成為樓市的主題之一。

12月9日，佛山住建局發佈《關於進一步優化房地產調控政策的通知》稱，12月10日起，對禪城區祖廟街道、南海區桂城街道、順德區大良街道區域暫停實施住房限購政策，但在上述區域購新房實行3年限售。

這意味著12月10日起佛山全城將不再限購，但是增加了3個區域購新房限售的政策。這也是佛山年內第三次調整限購政策。

李宇嘉進一步指出，儘管前期政策紓困很頻繁，但是從市場銷售和需求端來看，房地產市場仍舊比較疲弱。特別是像東莞這樣的外來人口占比非常大的城市，生產和生活服務業的比重比較大，生產制造型的民營企業私人企業很多，受疫情影響、出口下降、內需疲弱的影響比較嚴重。地方財政實力也下降比較明顯，迫切需要房地產市場穩定。而東莞1053萬常住人口中，超過一半的非戶籍人口主要住在城中村，全市的住房自有率也只有50%左右，住房亟待改善。

新一輪需求端政策紓困已開始

近期，多個熱點城市購房政策大幅鬆綁。

12月21日，江蘇南京召開“強信心添動力促發展”系列主題新聞發佈會第二場“拓展市場提振消費”專場。其中，南京購房政策進行了多方面調整，包括賣房1年內重購房退個稅算、60歲以上本地家庭可增購1套房、長期工作在南京但社保或個稅繳納在外地的居民購房不需社保證明等。

南京市住房保障和房產局表示，將繼續加大原有支持多孩、投親養老、新市民及各類人才家庭改善住房條件等政策實施力度，並會同市稅務、公積金管理中心、人行南京分行營管部等部門全力做好新的支持及優惠政策落實。

12月9日，廣東佛山住建局發佈《關於進一步優化房地產調控政策的通知》稱，12月10日起，對禪城區祖廟街道、南海區桂城街道、順德區大良街道區域暫停實施住房限購政策，但在上述區域購新房實行3年限售。這意味著10日起佛山全城將不再限購，但是增加了3個區域購新房限售的政策。

12月8日，證券時報•券商中國記者從工行、農行等多家銀行武漢支行處求證到，武漢調整限購政策，二環外不再限購。

李宇嘉認為，從近期南京、佛山、武漢、東莞等城市退出或收縮限制性政策的舉動來看，新一輪需求端的政策紓困已經開始。

值得注意的是，中央經濟工作會議指出，要把恢復和擴大消費擺在優先位置，而在著力擴大國內需求方面，又將支持住房改善消費放在最首要位置，充分體現了住房消費的重要作用。中央財辦有關負責人接受媒體記者提問時表示，下一步要持續優化需求側管理，加大對剛需和改善性住房需求的金融支持力度。要著力改善預期，擴大有效需求，比如：在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜預計，2023年，在“房住不炒”基調下，政策力度有望進一步加強，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優化空間較大，如限購、“認房又認貸”等方面繼續調整，一線城市政策優化預期亦在增強，降低房貸利率、降低首付比例、降低稅費等存在空間。

奧園在這場債務泥沼裡，似乎陷得更深了。

12月25日，奧園集團發佈了關於調整投資產品兌付方案的公告，宣佈奧園集團及下屬公司發行的投資產品債務，即日起停止計算新的利息。

自去年12月初中國奧園發行的投資產品被曝逾期，到全面爆發債務危機，奧園陷入進退兩難的境地已有一年之久。

這一年裡，從引戰投到債務重組，奧園也在進行各種積極嘗試，以圖化解難題。

只是，在春天來臨之前，投資者們首先等到的，是一紙調整兌付方案的公告。

調整兌付方案

奧園公告顯示，自2021年11月集團經營陷入困境以來，在社會各界及投資人大力支持下，集團全力以赴促銷售、抓回款，加快項目資產處置回籠資金，縮減非必要經營開支，截至目前已有約57%的投資產品通過實物和現金等兌付方式完成了兌付。

然而，奧園指出，當前經濟大環境和房地產市場行情的築底回升仍需時間，為保障全體投資人權益，儘早完成兌付，結合集團經營現狀，即日起將調整兌付方案。

兌付方案仍分為現金兌付和實物兌付兩種方式，其中，現金兌付方式為，截至12月25日，投資產品首次到期後，且按照原兌付方案，200萬以內20%未完成兌付的，將在未來6個月內分筆完成兌付。單個投資人累計投資本金剩餘50萬元以內的，將分期分筆予以兌付。

奧園持續提供實物資產供投資人選擇，投資人所持投資剩餘本息對應的債權沖抵房地產類實物資產的房款，實物資產包括住宅、公寓、商業、寫字樓、車位等。投資人在選擇以實物資產兌付後仍剩餘少量餘額的，將根據資金回流情況，按照投資人實物資產兌付的時間及單個投資人剩餘投資本金金額，由小到大排序逐筆兌付，不再計算支付利息。

值得注意的是，兌付金額為截至方案公告之日，合同約定仍未兌付的投資產品本金及相應已產生利息。奧園集團及下屬公司發行的投資產品債務，即日起停止計算新的利息。

據觀點新媒體瞭解，2021年12月2日，奧園在官網上發佈了《致投資人的一封信》，坦言公司擔保的部分投資產品出現逾期兌付。

彼時奧園表示，除合同約定本息堅決足額兌付，追加總貨值不低於90億元的優質物業資產用於實物兌付外，對於延期兌付的本金，將按照年化6%利率向大家支付逾期利息。

針對部分理財產品逾期，奧園對內公佈了“現金+實物”兩種兌付方案細則，可二選一也可組合兌付。

奧園承諾，截至2024年5月尚未完成全額兌付的本金，也將在2024年5月全部兌付完畢。首次延期的本金兌付將在投資產品到期日支付，後續每月或每季度的兌付，均在兌付月或每季度末月的25日集中兌付。

一年過去，深陷債務泥潭的奧園再次躺平，不再計算支付利息。

債務重組進展

自今年1月正式宣告無法支付美元票據到期本息，中國奧園已從2022年4月起停牌至今。

但奧園一直在向外界釋放自救信號。

年初該公司在公告中表示，一直在積極物色潛在機會，務求按符合奧園及其持股者整體最佳利益的條款出售資產及引入戰略投資者。

2月資本市場消息傳言，中國奧園與廣東、山東國企就戰投合作進行洽談。5月，市場消息進一步指出這家山東國企實際上是山東能源集團，並稱當時山東能源集團已經對中國奧園完成盡調工作，計畫通過子公司持有中國奧園39%股權並成為它的控股股東。

但該事項未得到奧園方面確認。

在2022年9月30日的公告中，中國奧園披露債務重組的最新消息，稱“繼續與財務及法律顧問緊密合作，分析財務狀況，制定協商一致的重組計畫”。

11月22日，市場消息傳出，中國奧園計畫對境內債務進行整體打包重組，目前正與境內投資人逐一溝通，洽談重組方案，涉及的境內公開市場債務總計約116億元。

12月6日，奧園在公司官網發佈檔，意欲出售奧園健康股本中約2.17億股每股面值港幣0.01元的普通股，相當於奧園健康全部已發行股本的29.9%。

有分析認為，這或許意味者奧園集團引入戰略投資者的嘗試，將要進入實質性階段。

招標檔中提到的投標者必須是由國家或政府全部或部分擁有（不少於30%）和控制的實體這一限定條件也引起市場關注，有分析指出，奧園方面應該已有較為確定的意向方。

當時奧園對媒體指出，引戰工作一直在正常推進，這次按流程發了招標通知，也是希望引戰進展能加速，推動奧園健康、中國奧園兩家上市公司儘快複牌，配合奧園的整體重組。

目前，奧園能否等來拯救自己于水深火熱的白衣騎士仍是一個未知數，在這之前，這家昔日風光的房企也只能在搖搖欲墜中繼續維持著艱難的平衡。

繼半個月前籌畫轉讓部分資產後，正在推進債務重組的華夏幸福(2.520, -0.06, -2.33%)(600340)再次拋出出售資產回籠資金的計畫。

12月26日晚間，華夏幸福公告，公司下屬全資子公司擬向固安產發產業港投資有限公司、固安產發教育投資有限公司轉讓四項資產，總價款合計為9.99億元。轉讓價款將專項用於公司下屬子公司保交房相關支出、回遷安置房建設支出、稅金繳納以及雙方共同同意的其他用途。

值得一提的是，在近期房企股權融資優化的“第三支箭”政策落地背景下，華夏幸福也拋出了擬再融資用於保交樓的計畫，這也是出險房企籌畫定增的一大案例。

本月再度出售資產

從交易對手看，兩家接盤方為當地國資機構。企查查顯示，固安產發產業港投資有限公司成立於2021年11月30日，法定代表人為魏兵，註冊資本1億。股權結構方面，固安縣國有資產運行服務中心持股60%股權，固安產業新城發展集團有限公司持股40%。

固安產發教育投資有限公司成立於2021年11月30日，法定代表人為郭樹賓，註冊資本為1億元，主營業務為教育產業投資及資產管理、諮詢服務、租賃服務等，股權結構方面，固安縣國有資產運行服務中心持有前者100股權。

從交易標的看，涉及河北固安當地多個建築資產，交易評估值總計為9.99億元。具體來看，包括固安規劃館土地、房屋建築及附屬設施等，截至2022月9月30日，帳面淨值2.19億元，交易價格1.86億元；固安南區服務中心土地、房屋及相關附屬設施等，帳面淨值0.4億元，交易價格1.25億元；固安環保產業港土地、房屋建築及附屬設施等，帳面淨值1.91億元，交易價格1.91億元；固安幸福學校（八中）土地、房屋及相關附屬設施等，帳面淨值3.93億元，交易價格4.98億元。

談及本次資產出售計畫，華夏幸福直言，公司在推進債務重組的同時，將“保農民工工資、保業主交房、保供應商支付”作為第一要務。公司本次資產出售回籠的資金將主要用於公司下屬子公司保交房相關支出、回遷安置房8建設支出、稅金繳納等，確保住宅專案交付。本次資產出售交易預計產生約為700萬元收益。

這也是華夏幸福在本月內第二次轉讓旗下資產。半個月前的12月8日，華夏幸福公告，下屬全資子公司擬向大廠回族自治縣國宏運營管理有限公司轉讓名下所屬產業園等四項資產，總價款合計6.93億元。轉讓價款將專項用於公司下屬公司開發的房地產開發專案相關支出。

推進債務重組計畫

實際上，目前，華夏幸福正在推進債務重組計畫，這也是該公司近期頻頻售出資產回籠資金的一大背景。

回溯來看，2021年2月，華夏幸福出現首次債券違約，隨後母公司華夏幸福基業控股的債券也發生違約引發關注。同年底，華夏幸福籌畫債務重組，計畫以“賣、帶、展、兌、抵、接”等六種方式清償金融債務。

今年12月19日，華夏幸福披露債務重組新進展，推出了子公司股權抵債方案。公告顯示，華夏幸福擬通過多家下屬公司股權，搭建“幸福精選平臺”“幸福優選平臺”新增償債資源實施以股抵債。這一方案將抵償債權不超過400.39億元。

從目前的債務情況看，此前的12月10日，華夏幸福公告顯示，截至2022年11月30日，公司《華夏幸福債務重組計畫》中金融債務已簽約實現債務重組的金額累計為1265.57億元，累計未能如期償還債務金額合計601.76億元，這意味著若上述以股抵債方案實施，將進一步減輕其債務壓力，

境外債重組方面，12月2日，華夏幸福披露，境外間接全資子公司CFLD(CAYMAN)INVESTMENTLTD.在境外發行的美元債券目前存續總額49.6億美元。截至目前持有境外美元債券本金總額83.64%的持有人已簽署境外《重組支援協議》，其中持有原始債券本金13.15億美元持有人選擇將其債權中的部分份額通過以股抵債受償。

值得一提的是，在證監會11月28日宣佈恢復上市房企和涉房上市公司再融資的背景下，華夏幸福也火速拋出了擬再融資用於保交樓的計畫，這也是出險房企籌畫定增的一大案例。

在業內看來，對於出險房企而言，或迎來定增落地的寶貴機會。

克而瑞分析師就表示，本次地產再融資放開或許出險企業能分一杯羹，將説明企業優化資本結構，同時推動出險企業的債務風險化解工作。不過，當前出險企業仍存在較大的債務問題，經營狀況各異，即使方案通過，定增計畫仍是市場化行為，一方面需要尋找投資人相對于其他房企來說可能更加困難，另一方面投資人與募集人對發行價的博弈也將會是定增計畫是否成功發行的難點。

近日，據市場消息，太古地產將在三亞海棠灣國家海岸中心地帶建設首個度假型零售商業專案，根據專案計畫書，三亞太古裡將以開放式的街區呈現，建築面積逾36萬平方米，將是太古地產旗下最大的太古裡。

據瞭解，今年10月24日，太古地產與中國旅遊集團中免股份有限公司(以下簡稱中國中免(218.150, -5.18, -2.32%))全資子公司中免投資發展有限公司成立的合資公司，成功競得三亞海棠區一塊零售商業用地的使用權，雙方計畫把該地塊打造為以零售為主導的優質度假型商業項目。

“得益於當地熱帶氣候、豐富的自然資源，加上海南自貿港政策的推動，三亞已迅速發展為中國較受歡迎的度假休閒城市之一。黨的二十大報告指出‘加快推進自由貿易試驗區、海南自由貿易港建設’，我們很看好在這個地區發展高品質零售專案，將與中國中免共同打造一個高級零售地標項目。”太古地產行政總裁彭國邦曾表示。

該新項目是太古地產在中國內地的第八個發展項目，預計於2024年起分階段落成。該專案將與三亞國際免稅城一期和二期協同發展，實現免稅購物及高端精品消費的同步發展。

世茂服務（00873）公布，終止向控股股東世茂控股（00813）附屬上海世茂收購其內地物管業務等。

世茂服務表示，鑑於協議簽訂時有關收購事項的估值基礎已不再適用於現時市況，而當時所商定收購事項的代價和目前市況相比有較大背離；以及公司自公布收購事項後，收到大量來自獨立股東的意見回饋，明確反對收購事項，因此公司與上海世茂於今日已在雙方同意下，終止有關收購事項的該協議，而雙方在該協議項下的各自權利和責任將被解除和免除。

光大永年（03699）董事長劉嘉在特別股東大會後見記者後表示，集團所持有逾2億元現金，現時主要放於中、港3個月或7天定期存款，部份利率逾4厘。

劉嘉稱，一直在尋找拓展資產機會。內地國策支持樓市平穩發展，雖然市場好轉，但出手收併購資產尚要觀察市場變化，收購策略暫以「穩字當頭」。現時內地利息亦不算低，市場資產估值有所調整，但在房地產市場平穩發展情況下，利潤空間未必很大，直言目前未發現「荀貨」。

他續表示，內地市場現時存在壓力，但隨著疫情改善，加上推出開放政策，對明年環境有一定信心，但未能斷言何時會出現巨大變化。對於選擇未來投資區域，他稱，大原則仍視乎位置的回報而定。

＊英國物業收購有待觀察＊

環球方面，集資所得款項用途將於英國的主要城市收購物業。劉嘉表示，英國現時樓價下跌不大，租金收入與利息呈倒掛現象，因此收購會面對負現金流風險，形勢有待觀察。

人民網北京12月21日電（黃盛）據證監會消息，日前，證監會黨委書記、主席易會滿主持召開黨委會議，就貫徹落實中央經濟工作會議措施進行研究部署。

證監會在談到全面落實中央經濟工作會議時表示，要大力支持房地產市場平穩發展，加大力度、加快速度抓好資本市場各項支持政策措施落地見效，助力房地產發展模式轉型；全面落實改善優質房企資產負債表計劃，繼續實施民企債券融資專項支持計劃和支持工具，更好推進央地合作增信共同支持民營房企發債；落實好已出台的房企股權融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產和建築等密切相關行業上市公司實施涉房重組；加快打造保障性租賃住房REITs板塊。

證監會表示，要切實維護資本市場平穩運行，加快投資端改革，引導社保基金、保險基金、企業年金等各類中長期資金加大入市力度，推動養老金投資公募基金盡快形成市場規模；堅決打好防範化解重大風險攻堅戰、持久戰，繼續穩妥有序化解私募基金、債券違約、金交所等重點領域風險，加強對跨市場、跨境、跨領域風險的監測分析與統籌應對，健全資本市場風險預防預警處置問責制度體系，堅決守住風險底線。

證監會認為，伴隨著中央經濟工作會議精神的落實落地，一系列超預期政策效應逐步顯現，各類政策協調配合，我國經濟總體回升的格局進一步鞏固，影響資本市場運行的基本面因素將顯著改善，我國資本市場總體將保持穩中向好的態勢。

中華網財經12月22日訊：中華網財經獲悉，“南京發布”消息稱，昨日，南京市居民家庭購買二套住房商業貸款最低首付比已調整為不低於40%。

在玄武區紅山新城等城市外圍人才集聚板塊，可在現行購房政策基礎上增購1套。此外，對於有60歲及以上成員的南京市戶籍家庭可增購1套住房，對長期工作在南京但社保、個稅繳納在外地的居民，提供半年及以上居住證明可在南京購買1套住房。

據悉，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點。而自2022年10月1日至2023年12月31日期間，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

此外，南京市房產局方面稱，未來將加大支持改善性住房需求，對有60歲及以上成員的本市戶籍家庭可增購1套住房，對長期工作在南京但社保或個稅繳納在外地的居民，提供半年及以上居住證明可在寧購買1套住房。

市房產局將繼續加大原有支持多孩、投親養老、新市民及各類人才家庭改善住房條件等政策實施力度，並會同市稅務、公積金管理中心、人行南京分行營管部等部門全力做好新的支持及優惠政策落實，加強市場引導與服務，從近期監測數據看，經綜合施策，我市新房、二手房交易規模均呈現穩中有升態勢，切實有效滿足了人民群眾剛性和改善性住房需求。

（出處：中華網）

聖誕節長假期雖然未有全新盤推出銷售，惟發展商趁勢加推優惠應市；自「將藍隧道」開通後，將軍澳對外交通更為便利，現樓新盤海茵莊園隨即於昨日更新價單，其中45伙指定單位新增折扣優惠，個別單位最高折扣優惠由原來的3%大增至20%，變相減價。該批單位折實售價由416萬至658萬；發展商指，現樓單位屬「至合理上車價」。

由九龍建業發展的將軍澳現樓海茵莊園，目前正如火如荼地進行交樓中，發展商昨日更新價單，當中45伙開放式及1房的現樓單位，新增節日限定及傢俬組合優惠，最高可達20%折扣，對比原有3%折扣優惠，大增17個百分點；該批單位折扣後價錢由416萬至658萬。

九建：屬「至合理上車價」

發展商指，自「將藍隧道」開通後，康城區立即多客戶參觀及查詢現樓情況，加上政府宣布通關在即，大家希望趁樓價再次提速上升前把握機會早日上車置業，是次推出的單位戶型均是因應近日客戶需求而揀選，更新增更多組合優惠套餐，形容今次的價格屬康城自將藍隧道開通以來現樓單位的「至合理上車價」。

推45伙入場價416萬

發展商又表示，由即日開始，現場將會設有5個連裝修的示範單位供客戶預約參觀，讓有意置業人士可以多一個即買即住的選擇。

上述45伙指定單位包括21伙位於第1座B2及B3室的「精選住宅物業」，以及24伙位於第2座B1、B2或B3室的「特惠住宅物業」，單位面積由203方呎至321方呎，涵蓋開放式至1房戶單位。

據最新價單顯示，折扣優惠包括75天現金付款計畫（照售價減2%）、印花稅津貼優惠3.75%、共渡佳節優惠7.25%、特惠住宅物業優惠5%、傢俬津貼優惠2%，即合共最高折扣20%。

上述45伙指定單位細分「精選住宅物業」及「特惠住宅物業」，當中「精選住宅物業」可享最高15%直減折扣優惠，折實售價由416.16萬至658.24萬。

至於「特惠住宅物業」則另有額外5%折扣，最高可享20%折扣優惠，折實售價由512.48萬至546.96萬。

原只提供3%即供優惠

「精選住宅物業」新價單入場單位為1座18樓B3室，面積203方呎，價單定價489.6萬，最高享15%折扣優惠，折實價416.16萬，呎價20500元；若以舊價單3%折扣優惠計，折實價約474.912萬，換言之，新價單比舊價單平58.752萬。最貴為1座28樓B2室，面積321方呎，定價774.4萬，折實價658.24萬，呎價20506元。

而特惠住宅物業，最高享20%折扣優惠，入場單位為2座2樓B2室，面積280方呎，定價640.6萬，最高折實售價約512.48萬。最貴的單位為2座16樓B1室，面積287方呎，價單定價683.7萬，折實價為546.96萬。

涵蓋開放式及1房戶

海茵莊園位於石角路1號，由兩座住宅大廈組成，共提供1556伙，面積介乎183至866方呎，戶型涵蓋開放式至3房單位，主打開放式及1房單位，上述兩種戶型共1426伙，佔全盤超過九成。

項目亦是將軍澳日出康城一帶，首度提供開放式戶型的新盤。值得留意得是，第2座一層提供32伙，共享6部升降機，而第1座一層亦有16伙，共享4部升降機。

聖誕節假日氣氛濃厚，期內未有全新盤推出，發展商續以推售新盤餘貨為主，過去3天合共錄26宗成交，最矚目為粉嶺ONE INNOVALE-Cabanna連沽17伙，佔3日成交總伙數的65.4%。

INNOVALE 3日連沽17伙

恒基旗下ONE INNOVALE-Cabanna於短短3日假期內連錄17宗成交，套現7483.05萬。項目昨日單日再連沽8伙，套現3513.06萬，成交價由429.75萬至446.7萬，成交價最高為E座9樓18室，面積317方呎，以446.7萬成交，呎價14091元；售價最平為E座6樓16室，面積316方呎，以429.75萬成交，呎價13600元。

系內旺角利奧坊．壹隅亦錄3宗成交，套現2019.48萬。成交記錄冊顯示，其中1座9樓L室，面積383方呎，以827.2萬成交，呎價約21598元。

新地旗下元朗PARK YOHO Bologna連沽2伙，套現1317.88萬，其中8B座5樓A室，面積674方呎，以903.83萬成交，呎價約13410元；8B座2樓D室，面積279方呎，以414.05萬成交，呎價約14841元。

維港1號每呎2.36萬售

中國海外發展的啟德維港1號亦沽出1伙，成交記錄冊顯示，售出的單位為2B座19樓G室，面積536方呎，以1269萬成交，呎價約23675元。

信和發展的馬鞍山SILVERSANDS以招標方式，售出3座3樓B室，面積1110方呎，成交價2540萬，呎價約22883元。

永義集團旗下九龍塘延文禮士道雋睿新錄成交，為1座3樓C室，面積677方呎，成交價2025.7萬，呎價約29922元。雋睿位於延文禮士道16至18號，是九龍塘罕有低密度住宅，項目至今已累售37伙，現接受預約參觀。

受到疫情及加息等負面因素先後夾擊，今年二手樓市呈價量齊跌，特別是本港銀行9月開始跟隨美國加息之後，回調速度更見明顯。總結全年，二手註冊量料只有32000宗，較去年全年的51928宗，按年減少約38.4%，不僅跌穿2016年34657宗低位，並且創1996年有紀錄以來27年歷史新低。

土地註冊處資料顯示，今年首季二手市場未能延續去年底走勢，受到疫情嚴峻及農曆年為樓市傳統淡季等影響，期內每月二手註冊量少於3千宗水平，全季僅錄得7673宗，較去年同期的13311宗，按季大減42.4%，但已是今年表現第二佳一個季度。

踏入第二季，隨着疫情轉趨緩和，二手註冊量逐步回升，4月份註冊量重越3000宗水平後，5月份更迎來今年高位，錄得4304宗，為今年唯一突破4000宗關一個月。整體而言，第二季合共錄得10853宗二手註冊登記，較首季的7673宗，按季大增約41.4%，為全年表現最理想一個季度，然而較去年第二季的13311宗，依然少約18.5%。

不過，進入下半年之後，二手市場交投再度轉趨淡靜。俄烏戰事持續，影響全球經濟，同時美國聯儲局進取加息，加幅增至0.75厘，加上本港銀行9月起跟隨美國加息，香港正式進入加息周期，樓價拾級而下，市場觀望氣氛濃厚，準買家不敢貿然入市，7月至9月二手註冊量自第二季高位急跌，分別錄2288宗、2341宗及2215宗，總結第三季二手註冊量只有6844宗，較第二季大減6467宗，跌幅達49%，並較去年同期的13084宗，急挫48%。

11月僅錄2159宗最低

加息陰霾籠罩，加上本港疫情再度反覆，第四季二手市場繼續受壓，10月份的二手註冊量跌至2220宗，11月跌至2159宗，創全年二手註冊量新低。不過，幸好12月份開始有利好消息出現，包括中港同步放寬防疫措施、明年初中港有望恢復正常通關、美國放慢加息步伐，樓市氣氛有所改善，二手交投量回穩，預期12月二手註冊量錄2200宗，較11月的2159宗，輕微反彈2%。

太古城造價重返2015年

儘管12月成交有所反彈，然而今年二手註冊量料只有32000宗，按年大減約38.4%，創1996年有紀錄以來27年歷史新低。交投量減少，加上樓價下跌，今年二手註冊金額料只有2850億，較去年的4750億，按年大減40%，當中成交金額最高的月份為5月，與成交量成正比，單月錄得386.6億、最少成交金額的月份為9月，只有181.3億，創2020年1月以來新低。

事實上，今年不少大型屋苑樓價跌至多年前水平，例如鰂魚涌太古城耀星閣中層E室，面積503方呎，以800萬成交，造價重返2015年水平，呎價15905元。

天水圍嘉湖山莊翠湖居2座低層D室，面積約546方呎，以460.8萬沽出，造價重返2018年水平。荔枝角美孚新邨8期百老匯街126號中層，面積674方呎，以638.8萬成交，呎價跌穿1萬關，低見9478元。

疫情反覆及加息陰霾籠罩底下，業主持貨信心不足，二手市場減價、低價及蝕讓個案蔚然成風。綜合代理資料顯示，今年二手市場蝕讓個案及比例隨市況轉差而增加，蝕讓成交創12年來新高，按地區劃分以將軍澳區二手蝕讓情況最普遍，若按購入時間劃分則以最近3至4年買入單位的蝕讓個案最多。

蝕讓成交創12年新高

綜合土地註冊處資料顯示，今年首季二手成交平均獲利比例約95%，第二季獲利比例依然達94.3%。不過，下半年市況逆轉，二手蝕讓成交個案逐漸增加，第三季二手獲利比例跌至90.2%，第四季截至11月為止，只有85%二手成交獲利，預料12月份二手獲利情況與11月相若。

若按地區劃分，以將軍澳區的蝕讓情況最普遍。將軍澳上月錄得約200宗成交，當中超過30宗屬蝕讓個案，比例高達15%。本月暫錄約204宗成交，已知市場最少有10宗蝕讓個案，包括峻瀅2期2座高層E室，面積738方呎，以718萬沽出，呎價約9729元，原業主於2019年以938萬購入，持貨僅3年，現轉手帳面虧蝕220萬，期內單位貶值約23.5%。

此外，將軍澳中心6座高層G室，面積690方呎，以938萬易手，呎價13594元。原業主於2019年12月斥資1000萬買入，持貨剛滿三年，現轉售帳面蝕讓62萬離場，單位貶值約6%。

繼廣東佛山後，再有大灣區二城市全方位放開限購，東莞自昨日起全域內不再實行商品住房限購政策，東莞市住房和城鄉建設局最新通知顯示，曾被列入限購區域的主城區及主要高新技術產業開發區，暫停實行商品房限購政策。房企方面，碧桂園（2007）獲發第二筆全額擔保債券，規模10億元（人民幣，下同）。此外，多位有關部門負責人稱，應關注內房市場脆弱性增加，幫助樓市軟陸。

根據東莞市住建局通知，被當地民間稱為四大主城區的莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道，以及松山湖高新技術產業開發區的新樓及二手樓，在買賣合同網簽備案日起滿3年或取得不動產權證滿2年，方可上市交易。該通知下發後，東莞全部限購區域均暫停實行商品房限購政策。同時，包括南京、蘇州、武漢等在內的多個城市，正加碼鬆綁樓市限購。業內人士預計，將有更多熱點二城市跟進全域放開限購。

另一方面，碧桂園再度獲發2022年第二期由中債信用增進提供全額擔保的中期票據，票面利率為4.3厘，期限3年。今年9月，中債增首次為碧桂園提供增信服務，助力該房企發行年內首筆中期票據，此舉是為響應「第二隻箭」政策，對民企加大支持力度。

碧桂園再獲中債增擔保

值得關注的是，昨日住房和城鄉建設部前任副部長仇保興表示，近期房地產市場脆弱性明顯增加，主要表現為國際風險輸入可能性上升、民眾消費能力明顯下降、地方政府財力明顯萎縮、龍頭企業供給能力明顯衰退、貨幣和財政政策作為空間明顯減少，因此「對房地產的形式千萬不能樂觀」。全國政協經濟委員會副主任劉世錦亦強調，中國房地產要軟陸，不能再加往下走的力量。

爪哇控股（00251）公布，於今日，公司及漢國（00160）作為獨立第三方已同意於合營公司成立合營企業。於完成後，公司與漢國將各自於合營公司擁有50％權益。合營公司透過其全資附屬公司（即項目公司）持有位於香港淺水灣南灣道的土地，以建築及發展為豪華住宅。

該土地位置為香港淺水灣南灣道，於土地註冊處註冊為鄉郊建屋地段第1203號之用地，土地面積約1,967平方米。

於今日，公司及漢國訂立協議備忘錄，據此，公司已同意促使其附屬公司 SBD 分別以現金代價1美元出售50％已發行股份及以面值為約3.87億元轉讓50％股東貸款予漢國或其全資附屬公司。於完成後，合營公司將不再為集團之附屬公司，且將不會於集團之賬目綜合入賬。

公司提及，擬將出售事項所得之淨銷售收益用作一般營運資金及用於公司未來投資及發展。

新冠疫情感染數字持續上升，加上美國息口走勢維持上升勢頭，持續拖累二手樓市。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，中原城市領先指數CCL最新報156.37點，重返2017年5月初水平，按周跌1.39%，是反映11月底至12月初的市況。

12月美國議息前，本地拆息急升，增加銀行加息壓力，樓價走勢進一步向下。CCL 由自己歷史高位191.34點累跌18.28%，跌幅接近兩成。2022年計累跌15.27%。至於12月美國放緩加息後的市況，將於2023年1月份公布的 CCL 才開始反映。

八大樓價指數齊跌

本周八大樓價指數齊跌，是自 CCL 出現連跌起，近23周以來第5次，樓價跌勢未止。中原城市大型屋苑領先指數 CCL Mass 報155.83點，重返2017年4月中水平，按周跌1.37%。CCL(中小型單位)報154.36點，重返2017年4月中水平，按周跌1.37%。CCL(大型單位)報166.12點，重返2018年1月初水平，按周跌1.48%。

近期有不少朋友都會問筆者有關入市的時機，皆因香港與內地看來很快就會通關，樓市亦有望反彈；所以，不少人都想把握低位買樓的機會。近期樓市逐步回穩，已是不爭的事實，雖然香港仍然面對加息的壓力，但筆者相信加息幅度有限，只要中港兩地通關事成，市場氣氛持續轉好，將可以抵銷加息所帶來的負面因素。

說到通關，這當然是香港經濟與樓市的重中之重，過去三年，香港不能與內地通關，無疑是一個沉重的打擊。須知道香港在2003年出現了自由行之後，經濟上對內地的依賴變得更重，與內地有生意往來的港商，這幾年大都損失慘重；而兩地的人際交往受阻，更加是不少家庭痛之所在。

這段時間，親友之間除非紅白二事，否則很難彼此面見；而北上的港人，更往往有家歸不得，「視像通話」變成了家庭生活的一部分。至於返內地旅遊就更是不敢想像，試問誰人會願意冒着動輒封城、被隔離兩三星期的風險，來換取一個旅遊機會？

這種長時間的分隔，令部分人對香港前景的信心有所動搖。還幸大家終於看到𥌓光，近月內地大幅度放寬防疫措施，將新型冠狀病毒「降格」，而最近更有傳出通關的具體日期。這在在都證明了大家期盼的日子已不再遙遠。只要一通關，香港經濟及樓市就可重展活力。

無可否認，通關會成為樓市的巨大助力，原因很簡單，內地人口眾多，只要是很小數有能力而又對港樓有興趣的內地人，已足夠形成一股龐大的購買力去支持樓市回穩。同時間，香港政府將展開高端人才輸入計劃，補充流失的人才，預期移居香港或前來工作的內地人，勢將比過去幾年大增，對本港物業的需求亦自然上升。

另一個重點就是投資者的目光轉移，由於經歷了近年爛尾樓停貸等問題，內地人對內地物業的熱忱漸減退；加上國家表明了「房住不炒」的方向及政策，投資者更加會另覓有穩健回報的市場，本港樓市就正合他們心意。事實上，本港在法制、稅制、資金進出自由度等各方面都有優勢，加上這個國際大都會獨有的魅力，相信會吸引更多內地人到來投資和尋找發展空間；所以，筆者相信，通關之日，就是本港樓市復甦之時！

撰文： 廖偉強 利嘉閣地產總裁

美聯物業杏花邨及藍灣半島助理營業董事李聖智表示，市場憧憬農曆年後樓市向好，故趁近日加快入市筍盤，該行於剛過去聖誕節長週末促成杏花邨一宗475實呎山景戶成交，2000年貨升值逾3.5倍。

李聖智稱，剛成交的杏花邨為18座中層1室單位，單位實用面積約為475呎，建築面積約為583呎，為兩房方廳間格，望全山景，並備有裝修，故獲外區上車客垂青，加上見樓價低位吸引，並趁聖誕節長假期拍板入市，以590萬元成交，折合實用呎價12,421元，建築呎價約為10,120元。

原業主於2000年2月以約129.5萬元購入上述物業，是次轉手帳面獲利約460.5萬元，物業升值約356%。

由九龍建業發展的將軍澳海茵莊園已正式落成，並正如火如荼地進行交樓中，自將藍隧道開通後康城區立即多了客戶參觀及查詢現樓情況，加上政府宣佈通關在即，發展商今日（12月26日)更新價單，精選特惠45伙戶型涵蓋開放式及一房的現樓單位，並新增節日限定及傢俬組合優惠，最高可達17.75%折扣，折後單位價錢由$416萬至$658萬。

是次推出的單位戶型均是因應近日客戶需求而揀選，更新增了更多組合優惠套餐，形容今次的價格屬康城自將藍隧道開通以來，現樓單位的「至合理上車價」。由即日開始，現場將會設有5個連裝修的示範單位供客戶預約參觀，讓有意置業人仕可以多一個即買即住的選擇。

責任編輯：駱婉珊