國內持續升息，房貸利率直逼2％大關，而根據統計，北北桃目前合計有8,483間房子屋主跟民間借貸設定抵押權，不少是屬於新成屋建商公司貸，這些有私人設定的房屋面對升息挑戰，資金壓力可能成為房市反轉下、降價急售的先頭部隊，更有流入法拍市場的可能。

根據元宏不動產加值服務平台調查，以桃園區有958間房屋進行私人設定為最多，甚至還一個剛交屋的社區有上百戶進行私人設定，另中壢區628間居次，淡水區406間居第三。至於台北市中山區、新北市新莊區也都有超過300間。

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，利率「升升不息」導致房貸支出增加，有資金壓力、不動產進行民間借貸定的屋主，往往資金需求較為緊迫，而民間私設人定借貸利率高，一旦出現升息，更是難以承受之重，很可能會變成壓垮駱駝的最後一根稻草。

周昆立指出，目前北北桃有近4,000個社區、8,000多間房子有私人設定，雖然占整體住宅存量比重不高，但這些有私人設定的屋主，只要資金出現缺口、降價急售，恐對該社區房價產生一定程度衝擊。

觀察這些有私人設定的社區可發現，有不少是剛交屋的新社區近年房價暴漲，建商為吸引自備款不足的購屋人，發展出多樣「公司貸」所致，原本購屋者只能負擔7～8成房貸，卻因建商打出只要5％、10％的自備款就能買屋，中間的差額就在交屋後，建商以公司貸的名義補足，導致民眾扛了更多負債。

周昆立表示，公司貸還款期限短，往往只有2～3年，利率也可能比銀行房貸高，這類高財務槓桿操作的「公司貸」社區，未來一旦購屋者無力負擔時，出現賣壓的機會也相對更高。


北台灣近8,500戶拿房子借錢 未來升息壓力恐爆表
經濟日報

市場進入升息循環，預計年底利率將直逼2%大關，對有「私人設定」拿房子抵押借錢的屋主來說，壓力倍增。根據元宏不動產加值服務平台統計，目前屋主拿房子跟民間借貸設定抵押權（即私人設定）北北桃有3851個、近四千個社區，共8483間房子。

以各行政區有屋主進行私人設定的社區數量排名，以桃園區333個社區居冠、中壢區224個社區居次、中山區213個社區居第三；各行政區有私人設定房屋數量排序，以桃園區958間居首、中壢區628間居次，第三名為淡水的406間。這些有私人設定的房子未來面臨升息環境，將遭遇很大的挑戰，一旦屋主撐不過去，這些社區恐出現降價急售屋，更有流入法拍的可能，恐形成價格破壞，民眾可以多留意。

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，利率「升升不息」導致房貸支出增加，除會降低家庭的生活品質，對於收入較低、收支算到緊蹦，還有資金壓力房子有私人設定的屋主，更是一大災難。

以收入較低、收支算到緊繃的購屋族來說，近年房市熱度高，讓這些擔心房價繼續漲，但購屋能力還不足的民眾硬著頭皮買房，這些購屋族往往將自己還款金額佔收入比重抓的太緊，每月還款金額高達收入的5、6成，甚至7成，一旦面對升息、工作出問題、收入短少等，還款就容易出現出問題。

再以有資金壓力有房子有私人設定的屋主來說，一般會去跟民間借貸的屋主，往往資金需求較為緊迫，而民間私設人定借貸利率高，一旦出現升息，對於這些屋主更是難以承受之重，很可能會變成壓垮駱駝的最後一根稻草。

周昆立指出，目前北北桃3851個社區、8483間房子有私人設定，雖然佔整體住宅存量比重不高，多數社區內有私人設定的房屋數量都不多，對於房市整體影響尚屬有限，但這些有私人設定的屋主，只要資金出現缺口，需要降價急售，恐或多或少對該社區房價產生一定程度的衝擊。

觀察這些有私人設定的社區可發現，有不少剛交屋的新社區，就有大量的私人設定出現，推測可能是近年房價暴漲，建商、代銷為吸引自備款不足的購屋人，發展出多樣「公司貸」所導致。原本購屋者只能負擔7~8成房貸，卻因建商打出，如打出只要5%、10%的自備款就能買屋，中間的差額就在交屋後，建商以公司貸的名義補足，導致民眾扛了更多的負債。

周昆立表示，建商「公司貸」套路，雖然可以讓民眾看起來買得起，但也導致購屋者扛了更多債務，加上公司貸還款期限短，往往只有2~3年，利率也可能比銀行房貸高，只要2期沒還款房子就可能被申請法拍，因此，這類高財務槓桿操作的「公司貸」社區，未來一旦購屋者因為升息或是工作不穩而無力負擔時，出現賣壓的機會也會相對更高，民眾最需特別留意。

台灣三井正在開發衛武營生活圈的LaLaport，而為了將日本的商場與住宅整體開發經驗複製到高雄，台灣三井28日與華友聯合資成立「華慶開發公司」，將投資30億在衛武營LaLaport一路之隔的千坪基地興建高級住宅，該案將在2026年衛武營LaLaport開幕時進行預售，總銷約100億元。

華友聯開發董事長陸炤廷28日與台灣三井公司董事長久一康洋，舉行「雙強聯手，高雄首發」合作簽約儀式，陸炤廷表示，華友聯布局國內重劃、飯店、休閒與教育事業多年，建造銷售的住宅超過5,000戶。此次與台灣三井聯手，在華友聯位於衛武營生活圈的國泰重劃區1,079坪建地，開發興建高級住宅，未來將成為鳳山新地標。陸炤廷指出，此區是結合國際藝術文化、豐富綠意及商業活力的生活圈，未來將是繼美術館、農16之後，高雄第三個好宅重鎮。

台灣三井董事長久一康洋致詞指出，這是台灣三井「第一個在高雄市的住宅案件」，台灣三井將盡全力，活用在日本有50年以上經驗的住宅開發know-how，和華友聯開發一起打造最適合的住宅。

華友聯營業副總經理黃雅敏針對雙方合作指出，華友聯將與台灣三井合資成立專案公司「華慶開發」，華友聯與台灣三井持股各為51％與49％，預計投資30億元，興建樓高30樓以上、約270戶的住宅，初步規畫產品從40坪到70坪，總銷約100億元。

她說，此一住宅合作案是華友聯第一個與外界的合作案，也是台灣三井在台灣第一個於三井購物商場的住宅開發案，預定2024年下半動工，配合LaLaport的開幕時間，將在2026到2027年進行預售。

繼今年信義計畫區「華新麗華大樓」與「遠雄金融中心」雙雙出現每坪4,000元的交易紀錄後，「國泰置地廣場」9月也刷新自身紀錄，實價登錄顯示，35樓月租84萬、換算每坪單價達4,779元，也是今年以來的商辦租金最高單價。

從「國泰置地廣場」歷年實價租金，可以觀察北市頂級A辦大樓的租金走勢，2014年曾出現兩筆每坪2,992元的租金，2016年高樓層首度出現每坪3,650元高價，2018年高樓層每坪最高3,937元，2019年以後更站上每坪4,000元大關，此次高樓層租金更是逼近每坪4,800元。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，雖然辦公室供應量大增，不過信義計畫區還是全台首屈一指的政經中心，今年即使利空不斷，但信義計畫區內仍有12筆租賃實價案單坪超過4,000元。

實價登錄顯示，目前已有台北101大樓、國泰置地廣場、南山廣場、信義經貿大樓、新光信義金融大樓、華新麗華大樓與遠雄金融中心大樓等最高租金跨過每坪4,000元大關，台北101大樓去年底80樓更創下每坪4,998元的最高價記錄。

曾敬德表示，精華區老舊商辦投入危老改建，企業汰舊換新、新企業擴張需求，加上頂級A辦新大樓對於商圈帶來的租金比價效應，帶動租金持續走揚，不過估未來幾年供需情況將改變，尤其雙子星的辦公室等大案未來完工後，勢必對市場帶來新的衝擊。

台北市辦公市場將掀起一波新供給潮，預計明年起將有至少16萬坪海灌台北市，尤其集中在南港、內湖區，預估屆時空置率將翻倍站上7％大關。不過，下波新完工的商辦大樓也挾著軟硬體升級，預料將推升租金行情進一步攀升，明年漲幅上看2％。

高力國際企業租戶服務部資深執行董事楊慧明28日表示，據最新完成的「2022年第四季台北市商辦市場調查」，台北市目前總體辦公市場平均空置率約3.29％，年減0.83個百分點；每坪月租行情續漲至2,430元，年漲幅約2.23％，創近五年漲幅次高紀錄。

其中，頂級辦公大樓租金來到每坪月租3,529元新高，年漲幅3.24％；A辦達2,508元，年漲幅2.12％；至於B辦，在頂辦及A辦帶動下也首度站上2,000元大關。

高力國際研究部董事梁儀盈分析，台北市辦公室市場在2019～2022年間僅有約3.3萬坪的新增供給釋出，扣除企業自用後可釋出面積有限，因此這幾年一直處於供給緊張的房東市場；不過自明年起，台北市將有16萬坪新大樓陸續完工，可望舒緩供給，包括市中心七大商圈合計約7.4萬餘坪，另外內湖與南港更有8.7萬餘坪，市場也將同時面臨新舊競爭與區域競爭。

梁儀盈表示，多數經濟預測都顯示明年景氣前景不明，企業擴編將較保守，租賃決策恐持續放緩，再加上疫後時代興起的彈性辦公影響需求面積，因此未來這波新供給量需要時間去化，平均空置率估將翻倍到7％，為2018年以後首見；但租金表現不但不悲觀，反而看漲。梁儀盈分析，明年在新大樓的租金拉抬下，漲幅將可維持約2％，每坪月租行情可望來到2,480元。

據金管會11月底統計，僅16家銀行不動產放款比率逾27%，下探一年半來低點，其中逾28%警戒區者僅六家，更連續四個月都未見超過29%者，銀行主管指出，各銀行為了脫離不動產放款警戒區，積極做兩件事，一、持續控管不動產放款，二、轉做未列不動產限額內的危老都更等。

依《銀行法》72-2條，銀行辦房貸、建融及商辦等不動產放款總額（分子），以總存款加金融債總額（分母）30%為限，市場視為「不動產放款天條」；各銀行內部多以28%為警戒水位，超過者就會拉高房貸利率、砍成數因應。

依金管會規定，銀行法72-2條範圍涵蓋了房貸、土建融和購置商辦，但扣除土銀（不動產專業銀行）、廠房融資和危老都更、醫院等。

據統計，11月底銀行不動產放款餘額13.35兆元、月增400億元，再與銀行房貸與建融合計12.72兆元、月增809億元來相互對照，顯示各銀行轉向做一些不列72-2範圍內的危老都更、製造業廠房貸款等，藉此爭取遠離28%警戒區。

房仲業者也說，建商也紛紛投入公辦都更這類開發案，既配合政府都更政策、又不用搶地、更可向銀行爭取更多貸款，簡直是三贏。

金管會昨公布11月底房貸、建融及不動產限額30%等數據。

11月底整體銀行不動產放款總額13.35兆元，較上月僅增加400億元，月增額是18個月新低，顯示銀行不動產放款增速趨緩，總存款加金融債總額50.14兆元，月增1,800億元，增幅也是五個月低點。

銀行主管說，11月台幣暴升4%，銀行手上美元存款轉成台幣後，讓總存款略為縮水，但因銀行不動產放款增速更慢，才導致整體不動產放款比26.63%與上月持平。

銀行局副局長林志吉也坦言，銀行不動產放款比一路走低，主因是總存款（分母）增加幅度較大，但銀行不動產放款增速（分子）也放緩了。

以個別銀行家數來看，有十家銀行不動產放款占比落在27%至28%，六家銀行占比落在28%至29%，超過29%者則掛零，換言之，逾27%者僅16家，家數是18個月新低。

銀行主管說，各銀行內部對不動產放款占比都會有一個「警戒區」，多數銀行警戒點會訂在28%，保守一點則會在27%以下，就第4季房市持續量縮、各銀行又要撐住年底資本適足率下，預料落入警戒區家數料會持續減少。

台北市商辦荒，明年起有望解渴。高力國際昨（28）日舉行第4季商用不動產說明會，第4季北市辦公室平均空置率約3.29%，較去年同期減少0.83個百分點，值得注意的是，明年有16萬坪新增供給注入北市辦公室租賃市場，其中有七大案、超過7萬坪落在台北市中心。

高力國際指出，預期明年空置率將回升至7%以上，較2022年增加4個百分點，為2018年後首見，在新增供給拉抬租金下，預計明年辦公室租金可上漲約2%。

報告顯示，北市第4季辦公室平均月租金為每坪2,430元，年增2.23%，是近五年次高，頂辦租金平均每坪3,529元，年增3.24％，A辦租金每坪2,508元，年增2.12%，在頂辦、A辦帶動下，B辦租金也突破2,000元大關，每坪2,003元，年增1.72%，而頂辦、A辦、B辦的平均租金也皆創下歷史新高。

從需求面來看， 今年沒有新大樓釋出，全年總去化量達8,258坪，空置率降至3.29%，其中頂級大樓需求保持領先，去化量占整體九成以上，至今年底空置率僅剩2.57%，較去年減少2.2個百分點。

高力國際研究部董事梁儀盈認為，北市辦公室市場在2019至2022年間，總計僅有約3.3萬坪新增供給釋出，其中包含企業自用，因此可供租賃搬遷的空間有限，這幾年市場都處於供給緊縮的房東市場，因此租金漲、空置跌是必然。

不過，明年起北市新大樓將陸續完工，可望舒緩供給緊張，市中心七大商圈合計有7.4萬餘坪投入市場，包括富邦A25約3萬坪、遠雄（5522）大巨蛋約1萬1,370坪、皇翔台汽北站1萬1,348坪、上海商銀新總行大樓6,100坪、凱越敦南大樓4,200坪、國壽松江路5,000坪、陽信銀行總部6,000坪等。另還有內湖、南港約8.7萬餘坪，因此明年市場將同時面臨新舊競爭與區域競爭。

展望2023年，梁儀盈指出，明年在新大樓的租金拉抬下，漲幅將維持約2%，平均租金行情可望來到每月每坪約2,480元。面對大量供給潮及需求端保守的情況下，空置率將到突破7%，對房東來說，如何提供除租金差異以外的大樓軟硬體設備，以及全棟完善的招租策略，將是吸客關鍵。

台北市頂辦市場需求穩定，租金行情持續居高不下，據實價登錄，今年9月國泰置地廣場35樓戶新租戶以月租84萬元承租，換算每坪租金達到4,779元，創下國泰置地廣場單價新高，也是今年以來的最高價。據悉，前一手租戶為遊戲公司，當時以每坪租金4,568元承租，等於同戶租金上漲4.6%。

今年繼華新麗華大樓與遠雄金融中心都出現每坪4,000元的交易紀錄後，北市信義計畫區內已有七棟每坪租金4,000元的頂級商辦大樓，其餘包括台北101大樓、南山廣場、信義經貿大樓、新光信義金融大樓。

信義房屋（9940）不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然預期未來辦公室市場供應量可能大增，但信義計畫區還是全台的政經中心，最高價的辦公室聚集在信義計畫區內，今年即使利空不斷，但信義計畫區內仍有12筆租賃實價案單坪超過4,000元，信義計畫區頂級商辦的租金支撐強勁。

從國泰置地歷年實價租金可以觀察北市頂級A辦大樓的租金走勢，2014年曾出現兩筆每坪2,992元，單坪不到3,000元的租金實價，2016年高樓層首度出現每坪3,650元高價，2019年以後就站上每坪4,000元。

台灣房屋集團趨勢中心統計實價登錄，2022年台北市億元以上的豪宅轉手交易前五名，由「台北信義」七樓戶轉手增值約1.36億元奪冠，該戶第一手屋主2012年預售時以1.33億元買進，今年3月以2.7億元出售，持有十年轉手房價翻倍成長。專家分析，今年轉手增值的豪宅有三大共通點，包括預售第一手屋主、房市低點入市及中長期持有。

據了解，「台北信義」七樓戶賣方為僑外資歐企投資，其主要組成者包括精英電腦（2331）前董座蔣東濬，他在北市知名豪宅「文華苑」也買下多戶。

統計顯示，第二名是內湖指標宅「長虹天璽」七樓戶，帳面上獲利4,220萬元，該戶前一手屋主在2012年預售時買進，持有10年後轉手獲利出場；第三名為中正區豪宅「仁愛築綠」二樓戶，帳面增值4,100萬元。

台灣房屋信義101加盟店店東向秦毅表示，「台北信義」2012年完工交屋，許多買家預售時買進，當時預售成交價在90萬至125萬元，該社區在信義計畫區內，臨松勇路和信義路五段，加上有影視明星、企業家等知名人士入住，打響名號，近二年社區成交單價落在172萬至192萬元，是相當抗跌保值的社區。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，觀察今年轉手增值的豪宅都有三個共通點，首先，多半都是預售第一手屋主，房市多頭時期在預售時取得的價碼，通常都是往後的社區低價，因此早期入手的賺多賠少。

第二是房市低點入市，2011年6月奢侈稅開徵，非自用住宅一年內轉手課徵15%奢侈稅，同年7月台北市豪宅稅開徵，2012年央行又祭出豪宅限貸令，當時大台北總價8,000萬元以上的豪宅，貸款上限僅六成，且無寬限期，豪宅市場受多重壓力，價量齊減，若富豪選擇危機入市，都有機會低點入手。

第三是中長期持有，且超過五年以上。張旭嵐指出，2012年豪宅受房市政策抑制，在修正後逐步回漲，2016年房地合一稅上路後，市場又再下修，之後隨著景氣逐漸回溫，2022年升息加平均地權條例政策限制，又再面臨考驗，幾乎每五年就會有一波修正，但時間軸來看，房價都是穩定上揚，顯示長期持有者仍能維持一定的增值空間。

另外，最新實價揭露，北市中山區南京東路一段豪宅「元大方圓」11月成交15樓戶，總價1.6億元，前一手屋主2018年以1.44億元買進，四年後轉手增值1,609萬元。

據最新實價揭露，中山區南京東路一段豪宅「元大方圓」，今年11月成交15樓戶，總價1億6068萬元，換算每坪單價152.05萬元，總建坪122.55坪，另，前一手屋主於2018年以1億4459萬元，單價136.3萬元買進，等於買進4年後轉手增值1609萬元。
進一步查詢謄本資料，賣方為水騏有限公司與紫騏有限公司，買方則是莊姓自然人。而賣方公司登記於桃園市桃園區，負責人為于義宏，據《台灣公司網》資料，于義宏曾擔任「金喜娛樂」董事，而該公司過去負責人為于耘捷，即為于美人本名。另，過去媒體也曝光過于美人曾以該公司名義，購置內湖豪宅「元大之星」。

據悉，于美人在2012年12月以該公司名義購入元大之星17、18樓頂樓戶樓中樓，據實價登錄，2017年6月售出，帳面增值5748萬元，隔年有11樓戶售出，還傳出賠售行情。專家分析，倘若平均地權條例上路，其中限制私法人購屋將衝擊豪宅市場，此次趕在打炒房前售出，時機可謂是掌握精準。

台灣房屋中山民生特許加盟店店東蕭佑寯指出，「元大方圓」坐落台北市的核心鬧區，由於周邊的南西商圈、中山北路沿線等精華區段均已開發飽和，因此區段近年少有新案推出，該社區幾乎是當地近5年唯一的新豪宅供給，所以別具稀有性，對買家的吸引力也更加鮮明。

第一建經研究中心副理張菱育表示，房地合一2.0新制，預售持有期間也納入課稅範圍，而交屋之後課稅時間點又歸零計算，因此「元大方圓」的屋主持有不到兩年，扣除相關成本後，獲利仍需課以45%重稅，因此前屋主應該是擔心後續政策變化，或另有資金規劃，才會不惜繳重稅出場。

大陸建設過去所推出的建案，都是走區域高大尚(高端、大器、時尚)風格，而且推出的單價也都是高端客戶的專屬，被市場認定為「只為高端客戶服務的建商」，推出包括「耑序」、「豐蒔」、「鐫萃」、「琢白」、「丽格」、「宝格」等建案，都是區域實價登錄高單價的常客。2022年第4季大陸建設終於推出普羅大眾比較買得起的住宅，在新北市新店區安康路推出瞄準首購以及在地換屋客層建案「耑美」，規劃中小坪數適合年輕夫妻、換屋族群，吸引眾多在地及北漂工作者前來購買。

大陸建設表示「耑美」主力坪數落在23-53坪，開價約為每坪55-60萬元之間，相較於區域房地產的新建案銷售價格，依舊屬於中高單價水準，但是因為規劃坪數比較小，主力銷售的戶別價格區間為1500-2500萬元之間，以25％自備款計算，消費者在1年左右的工程期間，準備375-625萬元，即可擁有，入手門檻相對而言比較輕鬆。該案挾著大陸建設與大陸工程的品牌吸引力，吸引許多單身或首購的客層前來詢問，其中總價不到千萬的14坪規劃已銷售一空，23坪左右的小坪數產品也銷售完畢，目前主推坪數為36-53坪。

「耑美」屬於農業區建築用地，依照建築法規，建築物簷高不得超過14公尺，並以4層為限，建蔽率不得大於60％，容積率不得大於180％。所以，在701.42坪的基地上，留下適當的社區空間，產品規劃上，1樓有5戶做為店鋪使用，4樓則規劃為樓中樓格局，也算是區域內少有的產品規劃。全案可售戶64戶，扣除地主20戶，2022年11月正式推出，到2022年底，銷售率約達5成左右，在現階段比較低迷的房地產銷售市場中，反應算是相當不錯，銷售團隊表示，來看房的客戶以在地客層以及北漂年輕家庭居多；除了地緣性考量外，將現有房租租金轉為房貸，進而能擁有自己的家，也是目前多數已購客戶的回饋。

大陸建設表示，「耑美」相較於大陸建設其他推案雖然總銷較低，但規劃與施作仍然毫不馬虎。「耑美」由知名的郭旭原聯合建築師事務所負責全案規劃，擷取北歐建築斜屋頂風格設計，由大陸工程負責營建，還加入了築遠工程顧問負責全案的結構設計，加強耐震結構；此外「耑美」雖然僅樓高4層，但卻有地下2層的開挖深度，懂房地產的人士指出，一般7樓建築會蓋1層地下室，「耑美」4層建築就蓋了2層地下室，除了增加停車位的銷售之外，更凸顯建築結構基座的穩固。除了提供更好的居住安全與品質之外，每戶均可選購停車位。對多數首購家庭而言，想擁有大陸建設規劃興建的房子具有相當的難度，大陸建設此次打造「耑美」，希望能讓「第一次買房子，就買到大陸建設優質好宅」的年輕菁英家庭圓夢。

正在加速推進債務重組計畫的華夏幸福(2.520, -0.02, -0.79%)近期拋售資產回籠資金的力度不斷加大。

12月28日晚間，華夏幸福公告稱，為化解債務風險，公司全資子公司擬與華潤置地簽署《華夏幸福南方總部資產包整體轉讓協定》，約定將其各自持有的4家下屬公司股權，以及標的股權公司的142億元往來債權轉讓給華潤置地。其中股權轉讓價款為4元，債權轉讓價款為124億元，以上合計金額為124億元，此次交易回籠資金將主要用於償付公司及下屬公司金融債務。

在業內人士看來，出售南方總部將很大程度上緩解華夏幸福的資金壓力。“對於華夏幸福而言，本次出售的資金規模很大，可謂加速資金回籠。此外，央企開發商收購民企資產已逐漸成為主流。央企資金實力較強，通過收購化解風險，也說明央企開發商也在回應國家對房地產資產盤活的政策導向，更好地促進民企資金回籠。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對證券時報•e公司記者表示。

值得一提的是，12月8日和12月26日，華夏幸福也曾拋出資產出售計畫，把河北固安的多項涉房資產轉讓給地方國資，合計回籠資金超16億元。

轉讓南方總部資產

為推進債務重組，華夏幸福近期拋售資產的動作不斷，而本次出售南方總部資產的規模最大。

具體來看，華夏幸福南方總部資產包包括四家下屬公司股權，華禦江（武漢）房地產開發有限公司100%股權、華禦漢（武漢）房地產開發有限公司100%股權、華禦元（南京）房地產開發有限公司60%股權、華禦城（深圳）物業管理有限公司100%股權（即“標的股權”），以及華夏幸福持有的對前述標的股權公司的142億元往來債權約定轉讓給華潤置地。

華潤置地將通過受讓上述標的股權公司，間接取得上述標的股權公司開發的武漢長江中心專案、武漢中北路項目和南京大校場項目，以及標的股權公司下屬的子公司。

從接盤方看，華潤置地可謂實力雄厚。其是華潤集團旗下的地產業務板塊，也是中國綜合型地產央企開發商之一，主要業務為銷售已發展物業、物業投資及管理、酒店經營及提供建築、裝修服務及其他。股權結構方面，華潤（深圳）有限公司持股100%。

財務資料方面，截至2022年6月30日，華潤置地資產總額5904億元，負債總額5427億元，淨資產476億元；2021年和2022年上半年，華潤置地實現營收分別為1041億元和444億元，淨利潤分別為98億元和66億元。

對於華夏幸福而言，出售上述資產可以加速化解其債務風險。

該公司在公告中表示，在《債務重組計畫》總體安排下實施，預計可為公司淨回籠資金124億元，相關資金將主要用於公司及下屬公司金融債務償付。本次交易完成後，相關標的股權公司將不再納入公司合併報表範圍。公司下屬公司對標的股權公司將存在34179萬元往來債權由標的股權公司或受讓方以現金方式償還，初步測算，本次交易預計形成稅前虧損約21.30億元。

加速推進債務重組

近日，華夏幸福曾兩度出售固安多個涉房資產，加速回籠資金。

12月26日晚間，華夏幸福公告，公司下屬全資子公司擬向固安產發產業港投資有限公司、固安產發教育投資有限公司轉讓四項資產，總價款合計為9.99億元。半個月前的12月8日，華夏幸福公告，下屬全資子公司擬向大廠回族自治縣國宏運營管理有限公司轉讓名下所屬產業園等四項資產，總價款合計6.93億元。

華夏幸福彼時表示，轉讓價款將專項用於公司下屬子公司保交房相關支出、回遷安置房建設支出、稅金繳納以及雙方共同同意的其他用途。

實際上，華夏幸福正在加速推進債務重組計畫，是其近期頻頻出售資產的重要背景。

2021年2月，華夏幸福出現首次債券違約，隨後母公司華夏幸福基業控股的債券也發生違約引發關注。同年底，華夏幸福籌畫債務重組，計畫以“賣、帶、展、兌、抵、接”等六種方式清償2192億元金融債務。

今年12月19日，華夏幸福披露債務重組新進展，推出了子公司股權抵債方案。公告顯示，華夏幸福擬通過多家下屬公司股權，搭建“幸福精選平臺”“幸福優選平臺”新增償債資源實施以股抵債，這一方案將抵償債權不超過400.39億元。

此前的12月10日，華夏幸福公告顯示，截至2022年11月30日，公司《華夏幸福債務重組計畫》中金融債務已簽約實現債務重組的金額累計為1265.57億元，累計未能如期償還債務金額合計601.76億元，這意味著若上述以股抵債方案以及本次出售南方總部資產的計畫順利實施，合計回籠資金超過520億元，將大幅減輕其債務壓力。

一邊拿地擴張、一邊融資“輸血”成為建發股份(13.820, 0.14, 1.02%)的常態化動作。

大手筆拿地後，廈門國企建發股份在年末接連為自己“輸血”。

12月26日，建發股份（600153.SH）連發兩份《公開發行公司債券預案公告》（下稱《預案公告》），發債規模分別為不超過50億元、150億元，募資用途則均為補充流動資金、償還有息債務等。兩筆公司債均為固定利率債券，其中150億元規模債券為可續期公司債券。

在目前已公佈發債計畫的房企中，建發股份合計200億元的公司債規模排在前列。據中指研究院統計資料，目前債券意向發行額度達200億元規模的僅有龍湖（200億元）和萬科（280億元）兩家，二者均為儲架式註冊發行。

近年來，建發股份擴張意圖日趨明顯，尤其是自2020年晉升千億房企後，一邊拿地擴張、一邊融資“輸血”成為它的常態化動作。

根據《預案公告》，兩筆公司債均可一次發行或分期發行，基礎期限不超過10 年。建發股份稱，發債計畫實施後，有助於進一步改善財務狀況、優化財務結構，降低短期償債壓力，同時可以拓寬融資管道，獲得長期穩定的資金。

《預案公告》也披露了其經營及債務情況。2019年至2021年，其營業收入分別為3372． 39億元、4329． 49億元、7078． 44億元，年平均複合增長率為44.88%。但綜合毛利率較低，分別為6.61%、5.44%、3.57%。

建發股份主營業務為供應鏈運營和房地產兩大主業，房地產業務主要由子公司建發房產、聯發集團開展。從利潤總額和總負債來看，房地產業務或成為“負累”。其三季度報告資料顯示，今年1-9月，房地產業務的營收為368． 83億元，利潤總額27.41億元，歸母淨利潤僅有6.6億元，總負債則高達4670億元。而同期，供應鏈運營業務的營收、利潤、總負債分別為5277億元、41.11億元、1449億元。

由於經營規模的擴大，建發股份的負債規模逐漸攀升。2019年至2021年，其負債額分別為2300． 29億元、3010． 99億元、4655． 41億元。其中，流動負債額分別為1662． 37億元、2125． 67億元、3562． 36億元，占總負債的比例分別為72.27%、70.60%和76.52%。

流動負債主要由短期借款、預收款項、合同負債、應付帳款及應付票據等構成。其在總負債中的占比，反映一家公司對短期資金的依賴性，也體現其償債風險。該比率升高或因業務量增大，也或是盈利能力下降。

從去年下半年開始，土地市場開始明顯降溫，城投公司、央企、國企在各地土拍市場唱“主角”，建發股份尤其活躍，在全國保持著較強的拿地節奏。

其2022年半年報透露，上半年獲取土地40宗，全口徑拿地金額合計約631.34億元。其中，在一、二線城市的土地儲備預估權益貨值占比近70%。

進入下半年，建發在土地市場持續發力，僅9月份就在北京、上海、蘇州、福州4個城市拿下6宗地，總代價超150億元。在北京，建發股份控股子公司建發房產（建發股份持有其54.654%股權）下屬公司連拿豐台區、昌平區兩宗地塊，以總拿地金額66.47億佔據北京第三批集中供地拿地榜單第二。在上海第三批集中供地中，建發房產下屬公司又以52億元拿下閔行區梅隴鎮古美北社區地塊，樓面價58875元/平方米。

中指研究院房企拿地榜顯示，1-11月，建發房產全口徑新增貨值達1104億元，權益拿地金額達544億元，升至行業第4名，較去年同期提高7個名次。而該榜單上的前三名，分別為華潤置地、中海地產、保利發展(15.370, 0.11, 0.72%)。頻繁大手筆拿地的建發房產，也成為地產“黑馬”新的代言人。

不過，瘋狂拿地後，建發股份負債持續攀升。三季報顯示，截至2022年前9月，建發股份的流動負債總額較2021年末的3562.35億元增長1410.75億元至4973.10億元。其中，短期借款由2021年末的89.99億元飆升至2022年前三季度的248.17億元；應付票據由2021年末的207.02億元增加至2022年前三季度的446.74億元。

債務快速增長顯然給建發股份帶來不少資金壓力，除A股平臺，建發房產持有61.353%股權的港股平臺建發國際也於12月初完成8億港元的配股融資；此外，12月，建發集團有限公司2022年面向專業投資者公開發行可續期公司債券，發行金額為150億元。

一手拿地，一手融資，這匹來自廈門的黑馬房企似乎仍在循著舊有的地產邏輯奔跑。只是在地產行業進入下行週期，如今的瘋狂擴張能否承載市場的諸多不確定性，仍有待觀察。

碧桂園(2.63, -0.05, -1.87%)目前就是在穩定現金流平衡中行走。

觀點網 今年以來，信用評級機構多次對內地房地產企業下調主體評級或展望評級，房企境外債發行和融資受阻，對於企業的融資成本和流動性都帶來很大的挑戰。

11月21日，央行副行長潘功勝表示，要通過內保外貸業務跨境增信支持房企海外融資，“商業銀行境外分支行要加大對優質房企內保外貸業務的支持力度，加快項目落地。”

隨後12月12日有市場消息稱，中國工商銀行(4, 0.15, 3.90%)擬為碧桂園提供“內保外貸”業務，3億美元貸款等待落地。

貸款落地

早在12月初，市場消息顯示，國有四大行已分別挑選一家優質房企發放離岸貨款，龍湖、碧桂園、旭輝、美的置業(12.16, 0.00, 0.00%)等幾家企業最可能率先受益。

從“內保外貸”落地情況來看，龍湖集團(24.3, 0.10, 0.41%)率先獲得中國銀行(2.84, 0.06, 2.16%)提供“內保外貸”業務，貸款規模為7億元，並已於12月9日實現首筆提款。

經過半月時間，碧桂園亦終於迎來“內保外貸”落地。

12月28日早間，碧桂園控股有限公司發佈附有特定履行契諾的融資協議。

據觀點新媒體瞭解，於12月26日，碧桂園作為借款人與多家金融機構作為原貸款人及中國工商銀行（亞洲）有限公司作為融資代理訂立融資協定，原貸款人已同意向碧桂園提供以港元及美元計值的雙幣定期貸款融資，總金額為2.8億美元，自融資協定日期起計為期36個月。

根據融資協定獲得的該貸款，將由碧桂園悉數用於為根據日期為2018年12月28日的融資協定獲得的港元及美元雙幣定期貸款融資進行再融資；以及其後用於為將於融資協議項下產生的成本及開支提供資金。

受此消息影響，今日地產板塊中資美元債曲線上揚，碧桂園5只美元債上漲。其中，2025年到期、票息5.125%美元債每1美元面值買價升2.6美分至約62.8美分，邁向逾兩周以來最大漲幅。

資料顯示，“內保外貸”是指境內銀行為境內企業在境外註冊的附屬企業或參股投資企業提供擔保，由境外銀行給境外投資企業發放相應貸款，可以簡單理解為跨境增信措施。

市場分析人士認為，“內保外貸”有利於修復房企海外融資通道，促進海外投資者恢復投資信心，改善海外融資環境，也能有助於未出險房企“借新還舊”。

另據上海票據交易所資料顯示，今年前三季度累計36家房企美元債違約，涉券規模550億美元，較去年全年增加368億美元。與此同時，房企將在2023年一季度再迎來償還債務小高峰，1月份約98億美元到期債務，全年海外債務到期規模約589億美元。

部分市場人士認為，“內保外貸”意味著支持房地產行業的“第四支箭”已射出，也意味著房企境外融資的重啟。

但“內保外貸”本身將會提供一定的增信，這是當前整個市場最核心的關鍵。

多筆融資

等待“內保外貸”期間，碧桂園也實現了另一筆境外融資。

12月27日晚間，碧桂園發佈稱，與必勝有限公司訂立貸款協議。公開信息披露，必勝由碧桂園董事會聯席主席、執行董事兼控股股東楊惠妍全資擁有。

碧桂園已同意借款，而必勝已同意借出本金額為50.55億港元的貸款，以支持碧桂園經營發展。該貸款為免息及無抵押，初始期限為三年一個月，可由訂約雙方於屆滿前以書面形式延長。

這筆借款來源與楊惠妍此前出售碧桂園服務(19.22, -0.22, -1.13%)股份有關。

碧桂園服務12月11日晚間於港交所發佈公告，必勝與J.P.Morgan Securitiesplc（配售代理）簽訂以二級大宗交易方式的配售協定。必勝同意出售其現有合共2.37億股碧桂園服務股份，每股配售股份售價為21.33港元，總代價約為50.55億港元。

當下為地產公司提供借款的情況並不少見，包括有孫宏斌為融創提供4.5億美元無息借款，李思廉、張力為富力提供80億港元股東借款，大股東為綠地借款30億元等。

加上這次碧桂園服務出售股權，碧桂園及關聯方下半年已經通過股權融資獲得超164.59億港元。

除了獲股東援助外，碧桂園近半月還完成兩筆境內融資。

12月14日，碧桂園通過央地合作增信模式完成發行10億元公司債。其中，品種一發行規模為8億元，票面利率為4.88%；品種二發行規模為2億元，票面利率4%。

另外，碧桂園於12月26日完成了2022年第二期中期票據的發行，本期發行金額為10億元，期限3年，票面利率4.3%，主承銷商為中國郵政儲蓄銀行、中國銀行，由中債增進公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。

這是繼9月獲中債增擔保成功發行首期15億元、利率3.2%中期票據後，碧桂園年內再次成功發行，“第二隻箭”獲得合計25億元融資。

而“第一隻箭”方面，該公司獲得逾3000億元意向性綜合授信支持。

翻查2021年融資情況，碧桂園股權融資金額為0，發行優先票據（美元債）122.4億元，發行公司債券130.47億元，總計約250億元。

DM資料顯示，碧桂園截至目前流通中境外債共有18只，總存續金額約114億美元，最近到期的債券為2023年1月17日到期的6.17億美元債券，而2023還有一筆將於12月5日到期的30億美元債券。

而在8月18日碧桂園業績電話會中透露，境內1、4、5月份四筆合計69億元公司債到期或達到回售狀態，另外還有16.71億元ABS將於2023年上半年到期。

正如總裁莫斌在上述會議所說：“在現金流方面，公司已經將未來可能遇到的各個風險點，都納入了現金流鋪排的考量，做到極致版本的壓力測試。”

碧桂園目前就是在穩定現金流平衡中行走。

一紙公告，讓家居龍頭美凱龍(4.810, -0.02, -0.41%)一天跌了近5個點。

12月26日，家居龍頭美凱龍股價跳空低開，早盤震盪，跌幅一度下探至5.87%最終收於4.71元，跌幅4.66%。

股價波動的直接原因，源自12月25日美凱龍的一則減持公告。

公告表示，美凱龍的控股股東紅星美凱龍控股集團（以下簡稱“紅星控股”），及其一致行動人西藏奕盈企業管理有限公司擬合計減持最高不超過3.41%的股份。

拉長時間軸，美凱龍從2018年上市到今年4月中旬，股價最低也有7元，今年5月起，美凱龍股價已經低位震盪超過半年，較2021年7月13.85元的高點，跌去近2/3。

同期美凱龍試圖以股票回購計畫，提振市場信心，然而截至11月底，回購比例僅有0.024%，在此次控股股東大手筆減持面前，不足一提。

上市公司回購，控股股東減持，為什麼會出現這種情況？美凱龍股價持續下跌，是商業模式的問題嗎？債務風險有多嚴峻？本文將回答這些問題。

收租的生意模式依然吃香

國內目前家居賣場主要有兩種經營模式。

一種是宜家這類的倉儲式零售賣家，通過場景展示帶動家居銷售。另一種是美凱龍這類包租婆式的賣場平臺模式，通過買地或租賃，把商場建起來，然後分租給入駐的家居建材商，賺租金或者租金差額，附帶還賺一些管理諮詢費。

如果說宜家還是中規中矩的傢俱生意，美凱龍內裡的核心資產已經從家居變成土地和房地產。

模式轉變帶來的最大好處是穩定的收入和高毛利率。自營業務是美凱龍占比最大的一塊收入，毛利率一般在70%以上，是美凱龍的基本盤。

2022年前三季度，在傢俱類社會消費品零售額同比下降8.2%，建築及裝潢材料類同比下降4.9%的情況下，美凱龍總營收為104.8億元，同比下滑7.67%。

其中占比近六成的自營業務收入為64.19億元，同比增長2.8%，毛利率為74.4%，同比降低2.6個百分點。

也就是說，即便在市場環境下行情況下，美凱龍依然靠收租模式穩住了大盤。

以今年上半年為例，美凱龍94家自營商場的平均出租率達92.1%，280家委管商場的平均出租率也達到90.1%。

疫情之下，美凱龍以降低費用開支來增強續航能力。三項費用中，銷售費用率、管理費用率分別為9.93%、9.31%，較去年下降3個百分點，前三個季度管理、銷售費用均有20%以上的降幅。

不過由於負債高，財務費用很難下降，今年前三季度，美凱龍的利息費用達18.99億元，接近毛利總額。

落到利潤層面，2022年前三個季度，美凱龍不出意外地出現了下降，歸母淨利潤為13.18億元，同比下滑36.2%，扣非淨利潤則下滑不到24%。

收租生意的另一個優勢在於，當坐到龍頭位置之後，強勢的話語權能夠佔用上下游、合作方的資金。

截至三季度末，美凱龍旗下擁有94家自營商場，279家委管商場，戰略合作經營8家家居商場，數十項特許經營家居建材項目，是產業鏈上巨無霸級別的企業。

以2021年為例，美凱龍的淨利潤為21.89億元，同期經營活動現金淨流入超過50億元，很大原因在於美凱龍能夠佔用合作方的往來款項、會收取商戶的品質保證金和押金，這兩項為主及其他項目構成了美凱龍帳面上高額的其他應付款。

在今年，多個大型城市人口流動性受限的情況下，既有利潤又有現金流，美凱龍的生意雖然比不上風口上的抗原，也算是穩定吃香的模式。

那麼問題來了，既然生意穩定，為什麼美凱龍的股價不停跌？4塊多的股價，控股股東為什麼要在低位宣佈減持？我們從美凱龍本身和控股股東兩個維度來看。

債務警報沒有解除

回顧美凱龍發展歷程，長期依附于房地產紅利的美凱龍，形成了無法輕易撼動的重資產運營模式。

根據公司三季報，美凱龍投資性房地產、固定資產、在建工程占總資產比例達到74.07%。這意味著美凱龍需要大量活錢湧入，維持公司現金流，常見的方式如借債、發債、定增等，美凱龍已經悉數使用過了。

去年10月，美凱龍計畫增發新股募資36.78億元，用於6個基建專案，以及償還公司有息債務，其中25.75億元用於專案建設，其餘11.03億元償還債務。

只可惜這11.03億元無法徹底解決美凱龍日益高漲的債務壓力。

截至2022年三季度末，美凱龍賬上的貨幣資金為57.4億元，易於變現的交易性金融資產為10.02億元，而短期銀行貸款和一年內到期的非流動負債（一般認為是有息債務）合計高達96.1億元，流動性壓力可見一斑。

雪上加霜的是，美凱龍的融資能力可能在減弱。

從2020年第三季度開始，美凱龍的籌資淨額只有一個季度是淨流入，其他時間都是流出狀態。以2021年為例，當年的籌資活動現金淨流出50.54億元。

從好的方面來說是降杠杆，同時也存在另一種可能性，即，美凱龍當前及未來的經營情況不足以讓金融機構或者債券市場放心地借出高額的資金。

一方面，美凱龍融資難度提升，和以投資性房地產為支點的迴圈越來越難轉起來有關。

美凱龍創始人車建新（同車建興）曾說：“土地的（價值）如何實現？我告訴你，那就是資本證券他。通過抵押，可以進行貸款和融資，土地（越多、越貴），所獲的授信額度就會加大，這體現了企業的整體實力。現在企業要做大，不進行資本運作不行。”

投資性房地產也是一樣。

車建新的觀點，即便是在美凱龍剛上市的2018年都能符合市場，但在“三道紅線”嚴防死守的今天，不靈了。

於是，美凱龍在有意收縮開支，除了上文提到的費用，收縮的還有資本性支出。今年前三個季度，美凱龍花在購建固定資產無形資產等長期資產上的資金只有不到10億元，同比降44.39%。

作為最重要的長期資產，三季度末，美凱龍投資性房地產的規模為963.23億元，比去年年底增加不到0.8%。投資性房地產進入存量時代，意味著抵押換不到更多的錢了。

根據美凱龍的半年報，960億元的投資性房地產中，已經有850億元被質押擔保用於獲取貸款或者發行證券，進一步借款的空間沒有了。還有一種可能性就是，放款額度占抵押物價值的比例提升，不過這幾年，都在四折左右。

另一方面，如上文所言，美凱龍前三個季度的淨利潤下滑不少，10月份，美凱龍還發公告提示經營業績下滑。

在經營環境並不友好的背景下，美凱龍還向外提供了財務資助，截至三季度末，美凱龍計提了合計1.5億元的壞賬準備。美凱龍向外提供財務資助的總餘額為27.7億元，有9.69億元已逾期，未到期的也有3億元進行了展期，這也是影響未來業績的風險。

今年前三季度，美凱龍投資性房地產的公允價值變動收益為1.07億元，相較於投資性房地產的規模，升值空間已經非常有限，而此前，比如2018年，這部分收益占淨利潤的比重能達到40%。

這意味著這一塊比較有確定性的收益越來越少。儘管這不影響現金流，但對於股權性融資來說，不是一個好消息。

控股股東囊中羞澀

低位被減持的另一個原因在於控股股東——紅星控股。

公告中，紅星控股直言減持是為了償還債務。有借有還如果是良性的，能大幅提升自身資金的利用率，提高股東權益資產的收益率，但紅星控股的“償還”已經很被動了。

紅星控股手裡有兩塊重要的資產，房地產開發業務和紅星美凱龍，都是重資產吞金獸。為降低負債率，補充現金流，2021年6月初，紅星控股將旗下7家物流子公司以23.12億元出售給遠洋資本。

7月，根據遠洋集團公告，美凱龍創始人車建新只用40億元，就出售了其控制的紅星企發70%股權。根據收購框架協定，紅星企發連同其附屬公司、合營企業及聯營公司合計持有91個物業項目，住宅建築面積為2017.1萬平方米，商業建築面積為625.2萬平方米。

10月，旗下成立不久的美凱龍物業80%股權又以近7億元價格被轉讓給旭輝。

市場上一直流傳著車建新的一句名言：買地是做企業絕對的命根子。上述三次資產變賣雖然為車建新帶來約70億元的現金流，但卻是拿紅星控股“命根子”換的，足以體現車建新“斷臂求生”的決心。

只可惜車建新決心雖強，但是眼光不太好，找的合作方遠洋集團手頭沒寬裕多少，從今年8月份開始，遠洋資本旗下的公司債券陸續傳出展期、境外貸款違約等消息。

在此背景下，紅星控股拿不到說好的40億“命根子錢”也就“理所當然”了……隨後市場傳出紅星起訴遠洋集團又撤訴的消息。

截至2022年6月末，合併報表層面，紅星控股的貨幣資金為87.6億元，易變現的交易性金融資產為9.66億元，而僅一年內到期的非流動負債就超過200億元了，還有40.9億元的短期借款。母公司層面，紅星控股貨幣資金只有3.4億元，一年內到期的非流動負債超過100億元，已經面臨明顯的流動性危機。

12月20日，紅星控股發佈公告稱，“20紅星05”債券利息寬限期延長2個月，再次坐實現金流危機。

紅星控股及一致行動人此次減持美凱龍，可能就是為了支付包括上述利息在內的債務。截至11月4日，紅星控股持有美凱龍股份(8.530, -0.34, -3.83%)中的70%以上股份處於質押狀態。

車建新當前亟需解決的問題，除了減持股份還債外，更應該想想後地產時代，美凱龍和紅星控股新的業績支柱是什麼。

參考文獻

[1]《紅星美凱龍：斷臂求生後，紅星美凱龍平安著陸了嗎？》，億翰智庫；

[2]《紅星美凱龍實控人車建新40億元出售貨值千億紅星地產控制權》，澎湃新聞；

[3]《紅星美凱龍，為什麼會掉進資金鏈困局？》，市值榜

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12月28日，中指研究院發佈統計資料顯示，2022年，房地產行業信用債發行規模達到4594.0億元，同比下降16.6%；海外債發行規模僅為176.1億元，同比減少93.4%，海外融資管道基本中斷。

從融資成本來看，信用債平均融資利率為3.44%，同比下降0.87個百分點，主要為年內基準利率下調、信用等級較高的央國企發行占比大幅上升所致；海外債平均融資利率為5.11%，同比下降1.72個百分點。從發行主體來看，年內，央國企成為信用債的絕對發行主力，發行額占比達82.8%，較2021年上升9.2個百分點；而民企的發行額占比下降9.2個百分點。

10月，財政部印發通知嚴控地方舉債儲備土地，隨後地方國企信用債發行規模大減，11、12月的平均發行規模降至61.4億元，僅為前10個月平均發行規模的31.5%。而受監管鼓勵民企增信發債的影響，民企信用債發行規模在9月、12月出現兩個小高峰。中指研究院企業事業部研究負責人劉水分析稱，當前民企發債融資政策寬鬆，增信擔保工具也擴展到“央地合作”模式，更多地方性民企有望加入發行信用債的行列中來，小高峰預計將延續到2023年。

市場表現方面，2022年，房地產板塊延續2021年下半年的下行態勢，中間經歷小幅反彈但整體持續走低。雖然房地產調控政策在堅持“房住不炒”基調下向寬鬆轉變，但由於房地產市場下行趨勢未得到根本性改變，投資者信心受挫，房地產板塊也持續走弱。

11月中旬，央行、銀保監會發佈了《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，即“金融16條”，支持房地產市場平穩健康發展；隨後，支持房地產融資的“三支箭”先後落地，房企資金面有望進一步改善，在一系列利好消息的推動下投資信心有所恢復，房地產板塊實現反彈。時至12月，隨著疫情防控“新十條”的出臺，各地放開疫情防控措施。但當前和未來幾月內，全國各地仍將面臨疫情高峰衝擊，地方經濟受到較大影響，因此，12月大盤和房地產板塊均持續震盪。

在劉水看來，2023年，宏觀經濟有望加快修復，房地產市場在宏觀經濟修復和政策利好支持下或將步入企穩復蘇週期，但新房市場普漲行情基本結束，未來城市與區域之間差異將愈加明顯，人口持續流入的高能級城市房地產機會仍在；與此同時，受居民需求偏好升級和變遷影響，產品分化也將進一步加深。“因此，未來房地產板塊或將延續修復行情，部分佈局高能級、信用資質較好、產品品質突出的公司或將在市場復蘇中占得先機。”

12月28日，深圳控股有限公司發佈2022年11月未經審計合同銷售表現。

觀點新媒體獲悉，資料顯示，2022年11月份該集團未經審計合同銷售額約為人民幣11.43億元，較上個月下降58.8%，較去年同期上升30.9%。合同銷售面積約42,288平方米，較上個月下降39.2%，較去年同期上升0.4%。

2022年1-11月，該集團未經審計總合同銷售額約人民幣109.70億元，較去年同期下降28.2%，總合同銷售面積約396,880平方米，較去年同期下降24.0%，每平方米平均售價約為人民幣27,641元。

其他方面，12月22日，深圳控股有限公司董事會宣佈，王昱文先生獲委任為公司總裁及執行董事，徐恩利先生獲委任為公司執行董事，由2022年12月22日起生效。

一直進行債務重組的華夏幸福（600340.SH）有新進展，央企華潤置地（01109）宣布，計劃斥124億元（人民幣．下同），買入前者旗下4間子公司的股權和債權（下稱目標集團），該4間子公司在深圳、武漢和南京從事房地產開發、物業投資及物業管理。

公告稱，潤地以3元買入3間公司，包括華禦江（武漢）、華禦漢（武漢）和華禦城（深圳）的全部股權，再以1元買入華禦元（南京）的60%股權，另外40%股權由安徽創控持有；交易完成後，潤地將取得武漢長江中心項目、武漢中北路項目和南京大校場項目的業權。扣除4元後的收購總代價餘額，則用作買入目標集團的負債。潤地收購的目標公司去年合共虧損21.24億元，今年首9月則蝕18.28億元，截至9月底止，賬面淨值約為8.48億元。

潤地表示，有能力控制及影響目標公司及項目的管理和營運，從而產生利益，綜合考慮到賣方資產估值和財務實力後，認為目標項目符合集團的長期發展戰略及投資策略，有助鞏固及提升潤地在中國的市場份額及競爭力， 並帶來投資回報。

交易附帶條件 分5期支付

是次交易將分5期進行，並有附帶條件，第一期會在雙方達成協議後5個營業日內，或明年3月底前由潤地支付40億元，第二至第四期則分別在2023至2025年底前各支付20億元，第五期在2026年底前支付，涉資24億元。

日前才獲大股東兼聯席主席楊惠妍借貸的碧桂園（02007），昨日公布再取得多家金融機構提供2.8億美元（約21.84億港元）融資，為期36個月，工商銀行（亞洲）為是次的融資代理。

要求楊惠妍楊國強續主事

碧桂園表示，於本月26日簽訂融資協議，多家金融機構同意提供以港元及美元計值的雙幣定期貸款融資，總金額為2.8億美元，自融資協議日期起計為期36個月，貸款將悉數用於公司為2018年12月28日獲得的貸款進行再融資，以及為協議項下所產生的成本及開支提供資金。

據協議條款，倘楊惠妍及主席楊國強不再是碧桂園的最大實益擁有人，或二人不再實益擁有公司最少40%權益、不再控制公司或不再出任主席，則發生上述任何事件起計15個營業日內，協議項下可供動用的融資將即時取消，碧桂園須償還貸款連同應計利息。

碧桂園於周二（27日）晚披露，獲楊惠妍借出50.55億元的免息、無抵押股東貸款，以支持公司經營發展。本月中楊惠妍配售同系的碧桂園服務（06098）約7%舊股，套現金額亦為50.55億元。不過，消息無助碧桂園股價表現，該股昨日仍跌1.9%，收報2.63元。

中交建（01800）（滬：601800）公布，建議資產重組及分拆設計業務，透過與控股股東旗下中國城鄉出售從事公路、橋樑、市政工程勘察和設計業務三家公路院及三家市政院予祁連山（滬：600720），該集團將成為祁連山的控股股東，持有約53.88％股權。

該集團指，與中國城鄉向祁連山出售置出資產的對價總額約235億元（人民幣．下同）而向祁連山收購買置入資產對價約104.3億元，祁連山以每股10.17元分別向該集團及中國城鄉發行分佔擴大後約53.88％及8.47％的新股，以支付置出資產與置入資產的差額部分。

此外，該集團指，與中國城鄉將在建議資產重組完成後，以股權託管方式委託天山股份對祁連山有限進行運營管理。該集團指，有關交易有利於推動設計板塊聚焦主業，進一步提高設計業務核心競爭力，釋放設計板塊的估值潛力。

中國金融發展（03623）公布，以3,698萬元（人民幣．下同）出售廣東睦湃科技12.9％股權予獨立第三方，料不會錄盈虧。

該集團指，所售公司主要從事房地產開發、房地產租賃、房地產中介服務和物業管理，去年純利6,388萬元，去年底公允價值約3,700萬元。該集團指，出售可鞏固財務和現金狀況，所得款項目前擬用作一般營運資金。

歷來最大規模 資產較估值折讓6%

領展（00823）進軍新加坡市場，宣布斥資21.61億新加坡元（約125億港元）收購新加坡兩個市郊零售資產，分別為裕廊坊（Jurong Point）及Swing By@Thomson Plaza，作價較估值折讓約6.1%。交易預計在明年3月31日完成，屆時領展將成為新加坡十大零售資產業主之一。

收購交易之外，領展同時與賣家Mercatus就新加坡市郊的零售商場宏茂橋城（AMK Hub）簽訂為期10年的資產及物業管理服務協議，該商場未來繼續由Mercatus持有，管理則轉由領展負責。

不排除引入資本合作夥伴

本次收購是領展歷來最大宗收購，行政總裁王國龍稱，計劃以內部資金及新加坡元的債務融資支付該項收購，也很可能引入資本合作夥伴，暫時沒有計劃以股本方式融資。他補充，雖然領展有足夠財力獨資完成收購，但對引入資本合作夥伴持開放態度，正與知名潛在夥伴商討，若最終達成協議，可能會在明年3月底交易完成時公布。

裕廊坊為新加坡市郊最大型社區購物中心之一，可出租淨面積達72萬方呎，每月平均吸引訪客約500萬人次。Swing By@Thomson Plaza則位於Thomson Plaza的1樓及3樓，可出租淨面積為11萬方呎。

他指出，目前兩項物業已接近全部租出，大部分租戶屬必需品及服務行業。截至今年10月，兩項物業的年度化淨物業收入錄得1.06億新加坡元（約6.14億港元），收益率約4.9%，扣除融資成本後，預計對未來派息有輕度正面貢獻。領展預計，交易完成後，其債務對資產總值比率將由23.2%上升至27.1%。

王國龍強調：家在香港

至於宏茂橋城的管理協議，王國龍說，領展首次參與管理第三方商場物業，可開拓新收入來源，賺取資產管理費費用。此外，收購兩項物業後領展將留用管理相關物業的現有約140人團隊，以便能夠馬上在新加坡建立起新平台，將來更好地在區內發展。

王國龍強調，領展的家在香港，香港資產現在及將來都會是投資組合的支柱，會繼續在香港以至亞太區內物色優質的投資機會，以擴大投資組合並增強投資組合韌性。

談及香港與內地通關在即，他相信，通關一定會對香港經濟帶來正面影響，業界期待已久，冀望能盡快看到正面效果，帶動租客的生意。

龍湖（00960）公布，控股股東Charm Talent及主要股東Junson Development選擇以新股形式收取今年的中期股息，故此公司將發行約3750.75萬股及約1832.87萬股新股予Charm Talent及Junson Development，總現金股息約9.89億元及4.83億元。Charm Talent由集團創辦人吳亞軍所控制，Junson Development則由吳亞軍前夫蔡奎擁有權益。控股股東和主要股東選擇以股代息，表明對集團業務持續發展的信心。

按月跌幅14年最勁 上車盤表現差絕

樓價連月向下，差餉物業估價署（下稱差估署）周三（28日）公布最新的官方樓價指數顯示，11月整體私人住宅售價指數進一步下跌，報339.4，按月急挫3.33%，創2008年金融海嘯以來近14年最大單月跌幅，指數連挫6個月共11.96%，今年首11個月樓價累跌13.84%。

業界預期今年12月樓價續向下，全年共挫約16%，而樓價連跌7個月，將成為2003年以來最長的跌浪，惟隨着通關在即，明年形勢有望好轉，樓價有機會重拾升軌。

差估署最新公布的《香港物業報告每月補編》初步數據顯示，整體售價指數於11月報339.4，屬於2017年7月錄得337.5以來逾5年（64個月）的低位，按月跌幅更是2008年11月單月暴瀉8.22%以來，近14年（168個月）回落幅度最勁的一個月；售價指數連跌6個月，則是2015年10月至2016年3月連挫6個月以來，逾6年最長的跌浪。最新指數與去年底的393.9相比，今年首11個月樓價累計跌幅已達13.84%。

如果把單位面積細分為5個組別，傳統上車物業和納米單位樓價跌勢較明顯，其中實用面積431至752方呎的B類單位，最新指數錄得326.6，按月急跌3.49%，而今年首11個月累計下挫14.35%，按月和今年累積跌幅都是5個組別中最傷；至於實用面積431方呎以下的A類單位，按月亦降3.26%，首11個月則瀉13.98%。

第一城首11月累積下滑18%

事實上，參考代理數據，主打A類和B類的熱門上車屋苑如沙田第一城，今年首11個月樓價累積跌幅達17.8%，可見細單位樓價下行速度之快。

至於實用面積1076至1721方呎的D類單位，樓價跌勢較輕微，11月按月跌1.35%，最新報307.6，今年首11個月累積跌幅約7.27%，屬於期內唯一一個類別降幅不足一成。

美聯物業首席分析師劉嘉輝分析，大型單位的業主持貨力較強，未有急於沽貨，相信是樓價滑落幅度相對較小的主要原因；該行周一公布，根據全港138個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，最新報146.32點，按周降0.46%，連跌28個星期共約13.45%，今年樓價累挫14.74%。

業界普遍預期，12月的整體售價指數仍會「見紅」，利嘉閣地產研究部主管陳海潮說，11月樓價指數降幅擴大，主要反映10月中旬至11月上旬的實際市況，當時《施政報告》沒有減辣，加上本港加息幅度擴大至四分之一厘，令樓價進一步下跌；而11月下旬疫情再度升溫，估計會在12月的樓價指數反映，12月整體售價指數有機會連跌第七個月，按月冧約2.5%，創2002至2003年連挫14個月以來最長跌浪。陳海潮料今年全年樓價共跌約16%，惟明年最快第一季末重拾升軌。

代理料2023首季重拾升軌

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑更為樂觀，直言內地與本港通關在即，加上美國加息步伐放緩，準買家入市心態轉強，樓價有望成功尋底，本月樓價跌幅可望收窄，明年全年樓價更有機會谷底反彈15%。

另外，差估署數據顯示，租金指數亦回軟，11月整體租金指數錄得175.2，按月挫1.35%，屬於2020年3月單月降1.78%以來逾兩年半（32個月）最急，連跌3個月共削約2.34%。以今年首11個月計算，整體租金指數暫跌約4.11%。

港府近日大幅放寬防疫措施，二手樓市氣氛隨即好轉。截至昨日，將軍澳區本月暫錄292宗二手買賣成交，全月勢必突破300宗，創8個月新高；荃灣區本月暫有101宗二手成交，為今年7月後首度重上百宗。業界人士預計，中港兩地通關在即，樓市將出現「大陽春」。

香港置業首席分區董事劉浩勤指出，截至昨天，將軍澳區本月暫錄292宗二手買賣，預計全月有逾300宗，創今年4月錄359宗後、8個月新高。

不過，現時樓價較高位回落約一成半，業主難逃蝕讓命運。例如天晉IIIB 1B座低層E室，實用面積362方呎，1房間隔，原業主今年4月開盤叫價760萬元，最新減至650萬元成交，呎價17956元。

據悉，原業主於2019年5月以685萬元買入單位，持貨逾3年，賬面蝕讓35萬元或5.1%。

荃灣本月買賣增15%

另外，中原地產分行經理林恩信說，荃灣區12月暫錄約101宗二手成交，較11月全月88宗的多13宗，按月上升14.8%，屬於今年7月後首度重上百宗，其中海濱花園9座中層F室，實用面積578方呎，3房間隔，以610萬元沽出，呎價10554元。

資料顯示，同座同室低層單位，實用面積和間隔相同，今年5月以670萬元成交，今次中層較低層單位還要平60萬元或9%。原業主於1990年11月以90萬元買入單位，持貨32年，賬面獲利520萬元，單位升值5.8倍。

寬疫限利好 將現大陽春

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，港府在短期內一再放寬防疫措施，變相公布香港已復常，為樓市帶來正面訊息，近期買家入市步伐明顯加快，隨着中港通關在即，刺激樓市交投出現「大陽春」，本月全月二手成交量可達2900宗，2023年1月更可升至3500宗，按月增600宗或20.7%。

受制於社交距離措施，加上缺乏訪港遊客消費，零售銷售疲弱，第一太平戴維斯最新發表的今年第四季香港零售租賃市場報告指出，第四季舖位租金與第三季大致相若，展望2023年因市場暫未見到反彈復甦的明顯跡象，預料明年租金將大致與今年持平，全年升幅將在0%至5%之間。

報告稱，第四季的租賃活動仍然非常沉寂，主要街道尤其是銅鑼灣羅素街、尖沙咀廣東道及旺角西洋菜街等地區的舖位空置率高企，雖然業主一直嘗試在聖誕節及農曆新年前租出空置舖位，但仍然缺乏租戶問津。而近年一直作為租賃市場主力的餐飲業，在第四季的需求亦見飽和。

第一太平戴維斯香港商舖部資深董事陳澤鳴指出，今年第四季商場的表現稍勝街舖，因為商場業主今年大多專注於提高出租率而非租金，故此大部分商場均錄得較高的出租率，而奢侈品零售商把重點放在商場而非街舖，亦對商場舖位租務市道帶來幫助。

一太預計零售溫和復甦

報告稱，雖然中港邊境或有望於明年開通，惟預期首先可見的是中港家庭團聚及商務旅客所帶動的消費需求。而華南地區遊客將會率先重返香港，但他們大部分為不過夜的單日自由行旅客，以在邊境附近購買日用品為主。海外旅客方面，因本港部分鄰近地區已沒有戶外口罩令，入境檢測要求亦已放寬，預期外地遊客應不會在短期內重返香港。

第一太平戴維斯亞太區研究及顧問諮詢部區域主管盛世民（Simon Smith）表示，在美元走強、加息及樓價疲弱等因素影響，預計2023年零售市場僅會出現溫和復甦。

長實共套現約260億 最吸金發展商

受疫情及加息衝擊，今年整體一手銷售遜去年，惟5大發展商中，新地 （00016） 仍售出約2,927伙，連續7年封王，售貨量較去年多2.7%；而受惠半山西部21 BORRETT ROAD易手，長實 （01113） 年內套現約260億元，成為最吸金發展商。

5大發展商 3個去貨量逆市增

綜合一手成交紀錄冊及市場消息，截至本月28日，一手今年暫錄約9,186宗成交，涉及金額不足900億元，宗數較去年全年約17,197宗，大跌8,011宗或46.6%，創2013年一手例實施以來約9年新低。

今年整體新盤去貨速度減慢，一向市佔率較大的5大發展商，有3個去貨量卻逆市錄增幅。其中，貫徹「月月有樓賣」的新地，年內暫累售約2,927伙，吸金約219億元，銷售量按年增加約77伙或2.7%，自2016年起連續7年成為本港售出單位伙數最多發展商。

該集團今年去貨量最多項目來自屯門NOVO LAND系列，由今年7月推售至今累沽約1,545伙，屬年內全港售出伙數最多新盤，吸金約95億元；緊隨其後的是大埔白石角新盤Silicon Hill系列，暫售約565伙，套現約46億元。

事實上，受疫情拖累，新地上半年一度僅售約990伙，套現約91.6億元，惟下半年急起直追，短短半年時間勁沽1,937伙，令集團成功後上封王。

至於信置 （00083） 同期憑着連推元朗錦上路站柏瓏系列，及將軍澳日出康城凱柏峰系列兩個大紅盤，令集團今年累沽約2,265伙，成為去貨量第二多發展商，吸金約241億元。值得一提是，該集團去年售出約1,740伙，意味今年賣樓大豐收，售貨量按年錄得約3成增幅，屬5大發展商中增幅最多的一個。

長實雖然今年賣樓量僅約453伙，按年挫49.7%，但依靠9月出售21 BORRETT ROAD項目1期餘下單位，連同第2期共152個單位，以及車位和電單車車位，為集團進帳207.66億元，令年內吸金量彈至約260億元，不但按年大增約140億元或1.2倍，更登上今年最吸金發展商寶座。

政府進一步放寬防疫措施，對樓市帶來正面因素，不過，不少早年高追入市的半新盤仍錄蝕讓個案，白石角海日灣洋房以9,000萬元易手，業主持貨約4年帳面勁蝕4,200萬元。

區內代理透露，海日灣洋房單號屋，實用面積4,104平方呎，屬於4房間隔，並連約607平方呎花園及1,126平方呎庭園，業主原本叫價1.32億元放盤，議價後以約9,000萬元易手。代理謂原業主2018年以1.32億元購入單位，是次易手帳面貶值4,200萬元，若連購入單位的釐印費（561萬元）及代理佣金計，估計實質損失約4,850萬元，約相等購入價的38%。

其次，土地註冊處資料顯示，佐敦白加士街珀．軒高層A室，實用面積246平方呎，開放式間隔，以388.8萬元易手，原業主2015年2月以約628.33萬元購入，持貨近8年，帳面蝕239.5萬元，期內貶值約38%，屬屋苑歷來最大宗蝕讓個案。

佐敦珀•軒開放式 蝕近240萬

再者，東涌藍天海岸3期影岸•紅B座低層D室，實用面積760平方呎，3房間隔，以850萬元沽出，呎價11,184元。原業主2018年以960萬元買入，帳面貶值110萬元或11.5%，計及其他開支料損手約165萬元。

「舖王」鄧成波家族繼續出貨，最新以1.6億元沽出佐敦大觀樓地舖至4樓，呎價7,082元，相較2018年購入價，帳面蝕9,000萬元。

自「波叔」鄧成波去年5月離世後，後人持續沽貨套現。該家族持有吳松街42至52號大觀樓基座地下B舖至4樓舖位，面積約22,592平方呎，市傳以1.6億元沽出，呎價大約7082元。據了解，該物業現時老人院以月租70萬元租用，以此計算，租金回報率達5.25厘，相當可觀。

呎價7082 4年帳面蝕9千萬

據資料顯示，該舖由鄧成波在2018年以2.5億元購入，近年積極放售，今次成功沽貨，帳面勁蝕9000萬元，連同其他印花稅等，估計要蝕逾億元。

至於鄧成波四子鄧耀邦，早前亦以2191萬元沽出葵涌金威工業大廈2期地下E及F室，約2年間帳面蝕約797萬元。而鄧成波家族在過去一年積極沽貨數十億元，最大額為22.4億元沽出屯門東亞紗廠工業大廈；以及14.2億元沽出荃灣服務式住宅汀蘭居。

政府去年10月公布「北部都會區」發展策略後，不少發展商藉「北都」概念，密密申請改劃元朗地皮發展。本報統計顯示，去年10月至今，單計元朗區已最少有17個項目申請改劃，涉及51178個住宅單位。

新地獨資及合資的項目有6個佔最多，涉及26982個單位，是目前區內改劃項目之冠，當中最矚目為夥拍置地合作發展的元朗石湖圍項目，早前向城規會遞交新發展方案，細分兩期發展，申建28幢涉14565伙的大型住宅群，發展規模媲美天水圍嘉湖山莊。

規模媲美嘉湖山莊

上述兩個發展項目位元朗石湖圍丈量約份第105約地段等，即鄰近私樓意花園、未來擬建的北環綫新田站，地盤面積合共約121.62萬方呎，住宅可建總樓面約640.19萬方呎，平均單位面積逾400方呎，另有56.2萬方呎非住宅樓面。

第一期發展規模較細，擬建4幢樓高38至41層的綜合大樓，提供1990伙分層住宅，平均單位面積約452方呎，住宅總樓面約90.75萬方呎；另有13.96萬方呎非住宅樓面，以提供商業及學校等設施，預計最快2027年落成。

第二期發展規模最大，擬建24幢樓高36至46層綜合樓宇，提供12575伙分層住宅，平均單位面積約441方呎，住宅總樓面約549.44萬方呎，另有42.26萬方呎非住宅樓面，以提供商業用途設施。

值得留意的是，上述項目早於2014年獲批興建約300幢洋房，並於2019年5月已就該洋房部分，以約21億完成補地價程序，以可建總樓面48.65萬方呎計，當時每方呎補價約4317元；換言之，新增的樓面面積需要再進行補地價。

九建牛潭尾申建6276伙

由九建及相關人士持有的一幅位於牛潭尾、鄰近怡安苑的用地，向城規會申建22幢樓高30至50層的住宅，以及22幢3層洋房，共提供6276伙的大型住宅群，以容納1.82萬人口，涉及可建總樓面約414.36萬方呎；項目分期發展，第一期涉及約3112伙；另有約72.12萬方呎非住宅樓面，作為商業用途。另外，項目亦提供2485個車位，預計整個項目於2032年完成。

該項目早於10年前曾向城規會申請分期發展157幢洋房及4幢商用建築，提供不多於201伙，惟未能成功闖關，最新上述方案單位伙數，較10年前大增逾30倍。

另外，由財團持有的元朗東成里項目，鄰近博愛醫院及私人屋苑山水盈。早前亦向城規會申建14座樓高2至44層（不包括1至2層地庫）分層大廈及9幢洋房發展，合共提供3565個私人住宅單位，住宅可建總樓面約168.87萬方呎，另有57674方呎非住樓面，即整個項目可建總樓面共約174.6萬方呎。

東成里申建14座分層大廈

新世界持有的元朗牛潭尾住宅地亦申建1980伙，擬建4幢樓高35層的住宅大廈，可建總樓面約119.99萬方呎。

長實持有的元朗錦田公路、毗鄰私樓四季雅苑一幅住宅地，向城規會申建23幢低密度住宅群，共提供916伙。

近期市場漸走向通關復常之路，氣氛稍好轉，中環環球大廈錄1宗大手承租，該廈低層全層，面積約16693方呎，以每呎約43.5元租出，涉資逾72萬，屬該廈疫市以來最大宗租賃，不過呎租仍較舊租跌51%，重返8年前水平。

上址為環球大廈5樓全層，面積約16693方呎，前租客為美林證券，早於2019年8月遷出，業主意向呎租88元，物業交吉多時，直至近年多翻減租，最新以每呎約43.5元租出，為過去8年以來，該廈最低呎租，重返8年前水平，每月租金約72.6萬，美林證券舊租每呎約88元，新租金跌51%。

每月租金逾72萬

近年來，核心區甲廈全層大樓面單位需求較小，部分業主傾向拆細單位招租，往往將2萬呎的全層單位，拆細至每個5000至6000方呎，甚至更細。不過，由恒基持有的上述全層，並沒有追隨潮流拆細，亦因此，直至近期市場氣氛稍好轉才租出。

全層面積近1.67萬呎

業內人士表示，近年來商廈市況低迷，空置率更屢創新高，近期租賃市場稍有起色。中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，過往「去中環化」，由於中環商廈租金高，現時隨着中環商廈租金大跌，出現「再中環化」情況，企業再度遷入中環。

今年以來，環球大廈暫錄6宗租賃，由「小巴大王」馬亞木持有的環球大廈2306室，面積約1162方呎，以每呎51.7元租出，月租約6萬，該單位望正海景，租金稍高於市價，其中，馬亞木持有該全層約80%樓面，除了1號單位租予信貸公司，其他單位將之拆細，全新裝修，面積約1000至2000方呎，是疫市下受捧尺碼。

今年暫錄8宗租賃

美聯商業高級區域營業及策略董事麥世強表示，現時核心區商廈雖然仍有不少空置，景觀佳、有裝修優質單位仍然「去到貨」，市場上需求較殷切的是1000至2000方呎的單位。

美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告指，由於疫情下衍生的靈活工作模式及擴充步伐減慢，拖累核心區寫字樓租金嚴重下挫，今年11月，中環區租金按月挫8.9%，最新平均呎租為49.1元，屬12年的低位。