根據指標大型行庫的最新評估，民眾在2023年的購屋信心，仍受三大變數挑戰，這三大變數，分別為購屋貸款利率上揚、金融市場大幅震盪及地緣政治風險升溫，將成為對民眾購屋信心的三大衝擊。

民眾的購屋信心在2023年將面臨比2022年更大考驗，指標大型行庫最新內部評估報告提出上述三大變數潛在衝擊。行庫內部報告亦指出，六都建物買賣移轉件數持續衰退外，兩岸關係趨於緊張影響購屋人信心，且股市下跌、央行升息半碼、經濟前景不樂觀，都影響民眾購屋置產意願。

至於2023年至少在上半年，經濟整體環境仍處於持續趨緩態勢，且另有房地產市場將面臨供需調整的階段，使整個房市景氣由於仍會處於瀰漫保守、觀望氛圍，買賣雙方對於價格的認知差距恐怕也需要更多時間進行磨合。

在房屋成交多項觀察指標，大型行庫除引述2022年前九個月全國建物買賣移轉棟數年減1.41％，國泰建設先前所出具最新「國泰房地產指數」指出，2023年前三季，全國可能成交價相較上季分別逐季上漲13.66％、6.01％及2.99％，30天銷售率分別為15.20％、14.04％及11.60％，可見成交價漲幅及銷售率皆呈下滑態勢，均可看出房市不論在價或量動能都已明顯減弱。

無畏房市景氣低迷，櫻花建設（2539）2023年首季規劃一口氣在台中大里區、清水區及彰化市推出3大預售案，估總銷金額達115億元。不僅如此，櫻花建設目前在建與庫存土地多達16筆，總銷合計達350億元，預計將於2024年至2026年間完工，每年平均入帳逾百億。

櫻花建設總經理陳世英日前在法說會上指出，2022年上半年房市表現優於下半年，呈現價漲量縮的格局。以實價登錄來看，全台七都房價上漲達2成，由於短期漲幅太大，造成消費者縮手，加上進入升息的循環，目前預售案來客數明顯減少約2成，雖然市場仍有剛性購屋需求，但觀望心態濃厚，銷售期跟著拉長。

展望2023年房市，陳世英認為，2023年升息腳步可望趨緩，加上房貸利率仍在2％的低檔區，在剛性需求支撐下，房市將回歸區域及個案表現，「合理的價格才會有合理的需求出現」。

櫻花建設2022年受惠台中市北屯區「櫻花巨人」、太平區「櫻花大櫻國－牛津花園」及桃園市龜山區「櫻花澍」、桃園市中壢區「櫻花緻」陸續交屋，挹注前3季稅後純益15.32億，EPS達2.09元，獲利已超越2021年全年；2022年前11月營收62.64億，年增率57.8％。

櫻花建設預計2023年第一季推出3大建案。台中市大里區「北新段」，1月將推出總戶數302戶新案，總銷金額45.6億元；台中市清水區「市鎮北段」3月推出總戶數461戶新案，總銷41.9億元；及彰化市「牛稠子段」3月推出總戶數214戶的新案，總銷28.1億元。三大建案總銷達115.6億元。

而櫻花建設預計2023年完工入帳案，包括台中市太平區「櫻花恰恰好」總銷23.4億元；台中市西區「櫻花科博之櫻」總銷33.2億元；竹北市「櫻花聚－聚學區」與「櫻花聚－聚薈區」兩案總銷合計14.3億元。上述四建案合計總銷達70.8億元。

欣陸（3703）旗下稅後純益占比最高的不動產開發事業大陸建設，最近首度壓低入手門檻至14坪，打造高規格親民首購宅「耑美」，逆風搶市，總銷近8億元，2022年11月初正式開賣迄今2個月，平均每周銷售2～3戶，為房市寒風中罕見的順銷案；全案可售金額約近8億元，預計2023年初開工，施工期約2年，2025～2026年完工後可望交屋挹注。

欣陸旗下獲利最高的小金雞大陸建設，目前國內外成屋可售約110億元，包括「琢白」、「寶格」、「麗格」及美國舊金山「尚芮公寓」；展望2023年，將有台北市總銷23.9億元的「鐫月」完工；2024年有台北市22.3億元「鐫豐」、高雄35.1億元的「和陸寓邸」完工，3案都已全部完銷。等於今、明兩年將有80億元營收進帳，可望大豐收。

大陸建設剛開盤不久的新北市新店「耑美」為衝刺重點，委由海悅國際代銷，近期正式登場，坪數首度壓低到14坪起跳，入手最低總價門檻800萬元有找，為大陸建設創辦以來最親民產品。

儘管碰上政策打炒房，但2022年11月初開賣迄今不到2個月，逆風搶市，挾著品牌力及罕見的低總價優勢，搭上安坑輕軌才剛完工通車的慶祝行情，14坪1房產品已全部銷售一空；目前只剩36～53坪的中大坪數，剩下不到20戶。根據實價登錄資訊顯示，目前已揭露13筆中，每坪成交均價站上5字頭，最高每坪達54萬元，刷新安坑區域新高紀錄，開出紅盤。

疫情近三年來房市熱絡、推案爆炸，根據591新建案統計，全台七都房市三年合計推出24.2萬戶房屋，不僅案量驚人，推案更高度集中在新興重劃區，包括桃園龜山、桃園、中壢，及台中北屯、新北三重等五個行政區，各有逾1萬戶新屋推出。

591新建案統計顯示，自2020年至2022年間，新北市合計推出5.1萬戶為全台最多，台中、高雄則逾4萬戶，桃園市逾3萬戶。就新供給分布觀察，約有6成的新推案戶數集中在新興重劃區，反應土地供給充裕、具未來想像遠景、創價能力強的新興重劃區，主導近年房市推案熱潮。

以新北市來說，三重三年來推案合計1.1萬戶，淡水、板橋超過9,000戶、新莊超過7,000戶，包括二重疏洪道、淡海新市鎮、板橋江翠北側及新莊副都心等重劃區各擁題材，帶動建商購地開發熱絡；桃園市A7、中路、小檜溪、青埔四大重劃區推案高檔，更帶動桃園市的桃園、中壢、龜山三個行政區推案量各逾1萬戶；台中北屯區在14期推案大增下，也有超過1萬戶新建案推出。

此外，全台更有高達21個行政區三年內推案超過5,000戶，這些區域推案量大多數均因新興重劃區所帶動。

《平均地權條例部分條文》修正草案近期在立法院內政委員會初審通過，明訂若炒房明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利，最高可處5000萬元罰鍰，恐對預售屋市場造成衝擊。房市專家Sway指出，目前還不是跌價的最高峰，並提醒別急著接手以下4類物件。

1.預售轉售戶
Sway強調，此時還不是房價下跌的最高峰，該修正草案三讀過後至正式上路的期間，最後逃命波才是砍殺最狠的時期，別急著進場撿便宜。

2.舊預售案
舊預售案多少會有投機客想逃跑，他強調，此時勢必有價格震盪，消費者可以再耐心等等，別急著踩到高價雷產品，「最等它跌一下再說。」

3.快交屋案
房子快完工了，但心急的投資客必然要搶著下車，他建議買方最好狠狠砍一刀，最起碼價格要退回兩年前，「最好的是你可以砍他14.99%，看你本事。」

4.換名預售案
就是告訴你這預售案賣超爛，縱使價格便宜賣，但就怕你上車後，建商就倒了。

知名作家吳淡如則在臉書分析指出，​目前房市利空並不只是升息的問題，五年之內想要靠買賣房子賺價差非常困難。她強調，資金不夠又買預售屋投資的人，肯定會套得比你想像中久。

信義房屋統計房地合一2.0上路後預售實價件數，則發現去年9月後預售單月破萬件區域，集中在新竹、台中與高雄，其中高雄市去年9~12月的單月預售交易量，比起近4個月的均量多出2.13倍，新竹地區多出1.68倍，台中市也多出1.55倍。預估《平均地權條例部分條文》修正草案將對預售屋市場造成衝擊，其中對「竹中高」影響大，可能出現一波讓利換約潮。

2022年豪宅量、價交易腰斬，且半數超豪宅交易來自法人名義購屋，平均地權條例草案2023年1月將闖關三讀，因該法案不僅對預售交易轉手給予諸多限制，也限制法人購屋交易的自由度，這對已經趨冷的豪宅市場，將是雪上加霜。

台灣房屋趨勢中心統計近年單價兩百萬的豪宅交易，發現2022年前11個月交易筆數僅27筆，跟2021年同期的52筆相比，幾乎等於腰斬，總銷量也從2021年的178.6億，減至92.7億，也縮減了48.1%，顯見2022年從總體經濟、股市發展、國際升息和房市政策等等的因素，讓豪宅市場進入寒冬。

進一步觀察2022年交易的27筆超豪宅中，有13筆都是以法人名義購屋，等於將近一半都是高資產族，透過自有公司或是另外開設資產管理公司的名義，來購置房產，未來平均地權條例修法一旦通過，私法人購屋的資產操作空間不在，豪宅市場的交易量，將面臨考驗。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐分析，2016年房地合一稅1.0剛上路的時候，個人名義短期內買賣房屋需要付最高達45％的重稅，但營利事業課徵房地合一維持20％單一稅率，因此前幾年，不少投資客改以公司名義購入房屋，爭取輕稅和交易彈性。不過，2021年房地合一稅2.0上路，營利事業買賣2016年後所取得的不動產，全面比照個人持有期間的稅距規定，節稅效果劇減。

張旭嵐分析，法人購買豪宅不僅貸款成數低，房地合一稅新制下，法人的避稅效果大減，若是以不動產為主的法人公司，未來股份移轉，仍列為房地合一課徵範圍，節稅優勢不再。

不過藉公司名義置產，房屋的裝潢、家電、管理費跟稅賦等相關費用，都可列為公司管銷成本，且不動產的抗通膨效益佳，仍有富豪為公司資產配置考量，仍偏好以法人購買豪宅。

拋售潮新興重劃區首當其衝 進場議價、撿便宜的好時機
《平均地權條例》修正草案三審通過上路前，估計將是投資客最後的逃命關鍵時期，近年新興重劃區預售推案量大，不少投資客瞄準重劃區內低總價的兩房、小三房產品進行投資，預估新法上路前，這些新興重劃區的首購產品轉售賣壓轉售也會不小，對於剛需的自住客來說，將是進場議價、撿便宜的好時機。

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，台中近年房市相當火熱，捷運綠線延線重劃區出現大量推案，吸引大量投資客搶進，短短三年間，房價從2~5字頭，炒到4~7字頭，甚至七期新市鎮中心還有9字頭豪宅成交，水湳經貿園區甚至有預售案預計推出上百萬的單價。

不過，台中房市賣壓一直是六都之冠，供給一直有大於需求的狀況，如今房市可能因為修法出現反轉，投資客出場狀況確實更為明顯，賣壓件數增加相當多，估計屋主賣屋壓力將較其他都會區更大。

至於桃園，近年因為青埔高鐵特區、小檜溪重劃區、中路重劃區、A7重劃區等新興重劃區建商大量造市推案，房價也是直線竄高，如今這些新興重劃區普遍面臨供給量大、生活機能尚未成熟缺乏支撐與買盤縮手的三重困境，投資客出逃的情形也更為明顯，甚至有前幾年就購買的屋主也開始逢高進行出脫，導致一般住宅與預售轉售賣壓都明顯增加。

周昆立進一步指出，新法對於手中部位最多的建商衝擊將最為明顯，目前在線預售建案賣的差、新屋餘屋量也在歷史高檔區，在如今房市買氣上不來狀況下，未來出現建案或餘屋出現降價出清潮機會將大幅攀升。

至於中古屋，面對升息環境壓力已不小，未來少了高價預售屋熱銷的拉抬，加上「私法人購屋」受管制，等於少了絕大部分的投資炒作的力量，估計目前的房價漲勢恐也難以為繼，可能到明年第一季就有機會到頭。建議購屋者明年要買房，只有慎選精華優質地段保值性才會相對高，而近年炒作過頭的蛋白、蛋殼區房價恐會有面臨不小的下修壓力。

戴德梁行將在1月5日公布2023年不動產市場展望報告，屆時「平均地權條例修正案」草案條文最近已在立法院完成初審，本會期距離三讀，似乎已箭在弦上，市場預期，向來對房地產市場趨勢精準、犀利的戴德梁行董事總經理顏炳立，勢必會把此次修法可能會帶來連鎖效應，說好、說滿！成為媒體的焦點。

每年1月初戴德梁行舉辦最新一年度的景氣展望記者會時，現場總是爆滿，焦點一定是董事總經理顏炳立。他每年元旦過後，都會以一首台語經典歌曲，來形容未來一年的房市，像2013年他開出第一槍，預期高漲到天花板的房市會面臨反轉，以「無言花」註解；2014年是「可憐的戀花再會吧」；2015年是「悲情城市」；2016年是「你著忍耐」；2017年是「心事誰人知」；2018年是「雨夜花」；2019年則以「港都戀歌」預言高雄大崛起；2020年則是「春花夢露」；2021年為「水蓮花」。

至於2022年初，顏炳立則以「雲中月圓」來預言，要房市居高思危，好景不常；他當時就預期房市在政策一波波打炒房下，炒房客被斷了金流，未來一年「黑天鵝變大隻！」預期土地、商用不動產、住宅市場買賣移轉棟數，恐怕都不會超越2021年。

如今已驗證，「黑天鵝」果然變很大隻，史上最強打炒房的「平均地權條例修正案」日前2022年12月下旬火速在立法院完成初審後，顏炳立在接受媒體訪談時已鐵口直斷，2023年可以用一曲歌來形容房市，即「暗淡的月」，一語道破他對於未來一年的市場，抱持悲觀保守的心態。

依部分外商不動產顧問公司陸續公布的2022年度報告和2023年市場展望，可看出去年不論土地、商用不動產的交易金額都雙雙萎縮，尤其向來是購地最大買家的建商，在央行緊縮不動產信用管制、平均地權條例修法在即等政策因素影響下，近半年以來，購地動能半數都熄火。

展望2023年，不只是建商，連金融保險業恐怕購置不動產的動能都面臨壓力，在央行連續下，目前購置投資性不動產最低租金投報率門檻，已拉高至2.72％，刷新七年來新高，未來購置適當標的物，難度將愈來愈高。

新竹縣首座社會住宅「新湖好室」新建工程近日決標。這座位於湖口的社宅新建統包工程規畫有130戶，同時是新竹縣7座計畫中社宅最先發包的工程，未來不僅可讓弱勢家庭承租，還能廉租給年輕家庭，因此社區內也規畫設托嬰中心，工程預計2027年完工。
「新湖好室」社宅基地位於新竹縣湖口鄉信義街，地理位置優越，不僅緊鄰新湖國小及愛勢村活動中心，步行10分鐘可達湖口火車站，距離國道1號湖口交流道也僅8分鐘車程，附近還有湖口夜市、公有零售市場等，周邊交通便利且生活機能完善。

這座新竹縣第一座發包的社宅原先曾經歷2次招標，才在近日決標，由耀寬營造及陳聖中建築師事務所攜手打造，並由國家住都中心耗資7億6849萬元興建，新竹縣府產發處指出，若工程進度快的話，也將成為新竹縣第一座落成啟用的社宅。

產發處表示，「新湖好室」社宅是目前新竹縣7處預定興建的社宅計畫之一，進度次快的則是位於竹東鎮仁愛段的社宅計畫，目前縣府已完成先期規畫評估作業，其餘5處計畫則由內政部委託國家住都中心辦理評估中，縣府也將配合辦理都市計畫變更，預計未來這7處社宅將能提供近2000戶居住需求。

縣長楊文科說，很高興首座社宅順利發包，新竹縣人口持續增加，在社宅興建完成前，縣府會持續落實居住正義，推動包租代管及住宅補貼等政策，提供弱勢家庭、就業及就學青年住宅補貼資源輔助，並持續配合中央相關政策，保障縣民居住權益。

除社宅興建規畫外，縣府也持續推動社會住宅包租代管計畫，由專業公司免費替房東出租、代管，對房東、房客而言，租屋都能更方便，也提供弱勢家庭及就業、就學青年在以優惠條件租屋時，居住品質同樣能獲得保障。

產發處表示，桃竹竹苗首件私有房舍轉型改做社宅成功案例的新竹縣新豐鄉「明新7號」社會住宅，座落於新豐鄉明新街、緊鄰明新科大，共15戶套房提供社會住宅出租使用，每月租金約3000元，於11月開放出租，採現場隨到隨辦方式辦理申請，歡迎有租屋需求的民眾前往洽詢。

新的一年來到，信義房屋表示，2023房市預料進入修正循環，房價強漲區、重劃區難免出現修正壓力，實價行情可能從地板變成天花板。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2022虎年房市上半年在通膨預期、造價上揚與科技業投資等利多刺激，房價快速攀高，預售市場漲勢尤其可怕，市調機構統計，過去一年房價漲幅創下20年以來新高，連房地合一稅的稅收，也創下上路以來新高。

不過受到美國暴力升息、通膨惡化、股市跌跌不休、利率升升不息等衝擊，房市由盛轉衰，下半年猛虎變病貓；由於短期房價漲得又快又急，加上大環境已經沒有支撐房市繼續往上的條件，房市將步入調整期。

曾敬德指出，2022房市有幾大現象，包括一二手房價同創歷史新高、移轉棟數衰退6年來首見衰退，估跌破32萬棟、下半年預售實價揭露量較去年第四季旺季腰斬、資金由寬鬆轉向緊縮，房貸利率連四升、科技業投資題材退燒等。

展望2023年房市，預料房市進入盤整期，實價行情可能從地板變成天花板。另外一手案若銷況持續低迷，恐有讓利現象，而房價強漲區、重劃區難免出現修正壓力。另外下半年選戰開打，房市可能成為政策焦點，可稍為寬心的是利率升息循環應已接近尾聲。

曾敬德表示，展望2023兔年，因為外在情勢已經逐漸改變，房市難免會有高處不勝寒的疑慮，加上現在民眾對於房價已經沒有不買會更貴的預期，房市景氣循環從高檔步入修正的跡象越來越顯著。

2022年，中國房地產市場真正進入改善時代。

作為“終極改善”的千萬豪宅，過去一年，核心10城共成交了42068套，同比2021年增加了10%，其中四大一線城市千萬豪宅成交占比接近8成。

從各總價段來看，一手豪宅中總價1000萬、3000萬以上的成交還在繼續保持增長，但5000萬以上頂豪成交出現了下行，全國共成交383套，較2021年全年下降40%。

單價段也是如此。2022年，單價15萬元/平方米以上頂豪共成交422套，同比下降19%。

二手豪宅成交可謂是全面回檔。

資料顯示，無論是總價1000萬元以上豪宅，還是總價5000萬以上頂豪，亦或是單價10萬元/平方米豪宅，成交套數幾乎全線下跌。

整體而言，2022年豪宅市場可以用一句話來總結，即一手“打新逐利”，二手“一落千丈”，從產品來看，無論是一手豪宅還是二手豪宅，別墅成交仍佔據較大比重。

一手豪宅市場整體表現仍然可圈可點。

總價1000萬以上及3000萬以上豪宅成交規模繼續保持增長。其中，總價1000萬以上豪宅同比增長10%，上海、杭州、廣州和南京4個城市千萬以上豪宅成交同比均正增長，上海1000萬以上豪宅共成交14973套，同比增長44%。

總價3000萬以上豪宅，2022年共成交了2244套，同比增加5%。該總價段成交中，上海依然拔得頭籌，共成交741套，而深圳漲幅最高，全年成交487套，同比增長183%。

總價5000萬元以上頂豪成交出現下行，全年成交套數為383套，同比下降40%。其中，北京和上海成交套數同比下降超6成，深圳和青島成交套數同比漲幅均在100%以上。

總價5000萬以上頂豪成交下行的根本原因在於供應縮量，尤其是北京和上海，5000萬以上頂豪供應受限，在供應短缺的情況下，便出現了成交大幅下行的情況。


從單價段來看，2022年核心城市單價10萬元/平方米以上豪宅共成交18883套，同比增加43%。其中，上海依然佔據了半壁江山，成交占比超過50%，全年共成交10204套，同比增長63%。此外，北京、深圳和廣州成交套數同比均正增長。二線城市中，僅三亞和南京單價10萬以上豪宅成交套數出現了下行。

單價15萬元/平方米以上頂豪，2022年全國共成交422套，同比下降19%。單價15萬元/平方米以上豪宅仍然集中在北上廣深四大一線城市，而去年上榜的蘇州今年則零成交。

2022年，二手豪宅可謂全線下跌。

先來看整體資料。總價1000萬以上二手豪宅成交同比降42%；總價3000萬以上二手豪宅成交同比降28%；總價5000萬以上二手頂豪成交同比降18%。

單價段降幅最為明顯，單價10萬元/平方米以上二手豪宅成交降幅達到55%；單價15萬元/平方米以上二手頂豪成交同比降52%。

對比發現，二手豪宅明顯弱於一手豪宅。但和一手豪宅類似，上海仍然佔據了豪宅市場重要的市場份額。資料顯示，總價5000萬以上二手頂豪，上海成交套數占了7成以上，共成交113套；而單價15萬元/平方米以上頂豪成交中，上海成交套數達到278套，占比也超過了半數。


實際上，從更長時間週期來看，核心城市1000萬以上二手豪宅成交套數已跌回至2017年，成交規模尚未達到2016年水準。千萬以上二手豪宅在2020年達到了峰值，全年成交套數突破2萬套，達到了22827套，2021年二手豪宅成交規模較2021年回落了17%，而2022年千萬以上豪宅成交套數可謂“腰斬”。

從二手豪宅成交情況可以明顯看出二手豪宅客戶正在發生變化，即客戶決策時間更長，一方面，一手豪宅倒掛的巨大價差使得豪宅客戶往往把一手豪宅作為首選，對二手豪宅則更加挑剔；另一方面，部分只租不售的豪宅開始掛牌出售，二手豪宅客戶面臨更多的選擇，從而拉長了決策時間。

2022年，豪宅投資屬性弱化。

從拋售和購買人群來看，拋售人群中有45%的購房人群因房屋升級、置換再購；同時約有三成的拋售人群通過拋售優化資產配置，這部分人群往往認為豪宅市場出現階段性見頂，願意犧牲部分利潤變現，做高流動低風險配置，

而豪宅購買人群中，置業升級的比例達到了65%，還有20%的人群是為子女購置，他們的核心訴求往往是追求地段，以及更高的品質。此外，投資的比重僅為5%。

實際上，2022年豪宅市場客戶還有一大重要變化，即年長客戶數量增加，其中，45歲以上的豪宅客戶成交占比超9成，而30+的年輕新貴在高端市場中隱退，僅在3000萬入門級豪宅中占比約在20%左右。

此外，新經濟退潮之下，行業新貴逐漸淡出豪宅市場，成交占比從20%左右下降至不足5%，當前豪宅客戶仍然以製造業、高端製造業為代表的傳統企業為主。

2022年，在行業整體下行的情況下，一手豪宅成交整體可圈可點，但整體仍不及去年表現。

值得注意的是，受供應影響，頂豪市場出現了一些波瀾，整體成交出現跳水，北京和上海總價5000萬以上頂豪均出現六成以上下降。成交雖然降了，但是我們也看到了一些新的信號，比如買豪宅的目的，慢慢從“投資”變成居住，這個市場還會越來越穩。

1月3日，據全國產權行業資訊化綜合平臺披露，浙江富浙資本管理有限公司掛牌浙江省贊成集團有限公司12.8%股權，底價9902.43萬元。

據觀點新媒體瞭解，該專案資訊披露起止時間為2023年1月3日至2023年2月2日。浙江省贊成集團有限公司由浙江贊成控股集團有限公司持股77.2%，浙江富浙資本管理有限公司持股22.8%。

截至2022年11月30日財務資料，標的企業浙江省贊成集團有限公司營業收入為63885.93萬元，營業利潤為349.9萬元，淨利潤349.9萬元，資產總計147463.81萬元，負債總計89156.57萬元，所有者權益58307.24萬元。

1月3日，美的置業控股有限公司發佈截至2022年12月31日止十二個月未經審核銷售資料。

觀點新媒體從中獲悉，截至2022年12月31日止十二個月，美的置業及其附屬公司連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額約人民幣792.4億元，而相應的已售建築面積約631.6萬平方米。

2022年房地產市場低迷，房企投資力度大幅下滑，全年百強房企拿地總額同比下降近五成，近四成百強房企投資暫停，超一半新增貨值集中于10強房企，市場優質土儲資源更向頭部房企集中，其中，有16家央企拿地總額超6000億元。從各城市群拿地金額來看，長三角地區領跑全國。

展望2023年，業內人士預計，房企投資依然將保持謹慎的態度，土地市場的分化也將持續。深耕長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝這5大城市群、投資聚焦在核心一二線城市仍是投資上策。

拿地總額同比下降48.9%

中指研究院的資料顯示，2022年，TOP100企業拿地總額12975億元，同比下降48.9%，全年整體拿地低迷。

從新增貨值來看，保利發展(15.130, 0.12, 0.80%)、華潤置地和招商蛇口(12.630, -0.07, -0.55%)佔據榜單前三位。2022年，保利發展以累計新增貨值2240億元佔據榜單第一；華潤置地和招商蛇口緊隨其後，累計新增貨值規模分別為2219億元和1584億元。TOP10企業2022年新增貨值總額13786億元，占TOP100企業的34.8%。

值得注意的是，2022年12月，50家代表房企拿地總額同比下降63.7%，但環比增長92.1%，拿地總額有所回升。

對此，中指研究院認為，主要由於2022年11月拿地額全年最低。12月，上海、成都、天津、蘇州、廈門等多個熱點一二線城市進行了2022年第四、五批次集中供地地塊，優質地塊供應帶動房企拿地熱情略有恢復，代表房企拿地總額較上月略有增加。

近四成百強房企投資暫停

克而瑞研究中心指出，2022年受市場持續低迷、企業資金承壓等因素影響，百強房企投資力度大幅下滑，有近四成百強房企全年投資暫停。此外，百強拿地金額占全國土地成交的比重降至34.3%，而過去三年始終保持在50%左右。

單月拿地金額來看，2022年銷售50強房企拿地金額全年保持低位運行，月均拿地金額不足700億，較2021年月均下降69%。其中僅6月、7月、9月拿地金額超過1000億元，這與核心城市在這三個月集中供地密切相關。

從集中度來看，2022年百強房企新增貨值中有51%集中于10強房企，超過一半，21%集中於11-20強房企，TOP20房企新增貨值合計達到72%。克而瑞研究中心指出，由於房企普遍收縮了投資預算，導致對於總價、貨值較高的核心一二線城市地塊出現“心有餘而力不足”的情況，僅剩龍頭房企“手有餘糧”，因此市場優質土儲資源更加高度向頭部房企集中。

16家央企拿地總額超6000億

據克而瑞研究中心統計，2022年全年投資金額TOP100的房企中，有43家是城投平臺類公司，央企和地方國企分別有16家和19家。

其中，央企“數量少，金額高”，僅16家央企，總拿地金額卻超過6000億元，其次地方國企中，國貿、建發等房企投資相對積極；民企和城投的投資力度最弱，由於各地城投公司積極參加土拍並“托底”，因此TOP100中城投公司數量多，但拿地金額僅有3000億元左右。

雖然2022年整體投資態度非常謹慎，拿地積極性較低，但仍有部分房企表現相對積極。克而瑞研究中心指出，一方面是大型央企，如保利、華潤、招商和中海等，拿地銷售比都在0.3以上，同時保利、華潤、中海拿地金額也位列前三。另一方面，民企雖然集體隱身，但濱江、偉星等區域型房企表現突出，濱江2022年拿地金額達到785.2億，同比增加22%，拿地銷售比達到0.59，佈局幾乎全部位於杭州；地方國企中，建發、越秀、華髮、國貿等房企在深耕城市保持較為積極的拿地態度。

長三角地區領跑全國

從各城市群拿地金額來看，長三角地區領跑全國。

據中指研究院統計，2022年，長三角TOP10企業拿地金額2483億元，居四大城市群之首。其中，濱江集團(8.830, 0.26, 3.03%)拿地金額為403億元，位居長三角企業拿地金額榜首；粵港澳大灣區TOP10企業拿地金額1530億元，位列第二；京津冀TOP10企業拿地金額1123億元，位列第三。

克而瑞研究中心的資料也顯示，長三角穩坐“房企投資力度最大”區域，連續2年房企在長三角的投資占比均超過40%。另外，一線城市2022年佔據了百強房企投資額的35%，比2021年大幅提升了15個百分點；二線城市占比為50%，同比基本持平；三四線城市占比為15%，占比大幅收縮15個百分點。

克而瑞研究中心預計，2023年房企投資依然將保持謹慎的態度，其中既包括降低投資力度，也包括投資于集中非常優質的地塊，正所謂“把錢用在刀刃上”，因此一線城市的優質地塊還是會吸引多家頭部房企進行激烈的競拍，與其他地塊熱度形成鮮明對比，土地市場的分化也將持續。深耕長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝這5大城市群、投資聚焦在核心一二線城市仍是投資上策。

12月30日，上交所網站發佈通知稱，上交所對《上海證券交易所科創板企業發行上市申報及推薦暫行規定》進行了修訂。

觀點新媒體獲悉，修訂後的《上海證券交易所科創板企業發行上市申報及推薦暫行規定》明確，限制金融科技、模式創新企業在科創板發行上市。

此外，禁止房地產和主要從事金融、投資類業務的企業在科創板發行上市。

12月30日，海南首座大悅城(3.760, 0.01, 0.27%)購物中心，三亞大悅城專案如期實現全面封頂。

觀點新媒體瞭解，三亞大悅城項目建築面積約10萬平方米，地上5層（局部6層），地下3層。

設計上以潮奢為定位，項目計畫引進超300個品牌，其中規劃首進品牌約40%。目前，三亞大悅城招商工作已正式啟動。

另悉，三亞大悅城項目於2020年7月開工建設。目前定於2024開業。

在“保交付”成為2022年地產行業“關鍵字”的大背景下，房企交付“答卷”成色如何備受市場關注。

“旭輝已於全國交付近7.7萬套新房。”近日，旭輝集團方面對《中國經營報》記者如此表示。而金科華東方面提供的資料顯示，“2022年1~12月，金科華東交付總面積約119萬平方米，在22批次產品的交付中兌現承諾。”

在房企將交付作為“重中之重”、紛紛發佈年度交付成績單的背後，則是自2022年7月28日中央政治局會議強調要“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”以來，“保交付”工作被提高到前所未有的重要位置，房企交付動作引發各界廣泛關注。

“‘保交付’第一個重要性就是跟民生工程有關係，其次它是房企風險化解的一個重要維度。”中指研究院華東分院常務副總經理高院生向記者分析稱，“2023年可能會進一步做好關於‘保交付、穩民生’的工作，同時可能會有進一步的資金端支持。”

刷新交付成績單

在“保交付”成為市場關注焦點的情形下，不少房企紛紛主動發佈交付成績單。

旭輝集團表示，截至2022年12月23日，其已在全國交付近7.7萬套新房，“在過去的一周，旭輝于昆山蘭亭大境、南昌旭輝中心一期2個社區交付1852套新房”，如2022年12月20日，旭輝集團旗下昆山蘭亭大境提前10天交付868套新房。

與此同時，旭輝集團方面更表示，有24個社區進入了交付前最後的準備階段，即將於2022年12月最後一周交付。


此外，截至2022年12月15日，綠地香港在華東區域已交付6個專案、6269套房，綠地香港表示，其“有序運營、穩健發展、資金雄厚，足以面對市場多方面的挑戰，遵守契約精神，高品質交付，展現國企擔當”。

不僅如此，梳理多家房企對外公佈資訊可發現，截至2022年11月30日，綠地控股(2.980, 0.02, 0.68%)年內累計已完成交付面積近2100萬平方米、約20萬套物業；截至2022年11月初，陽光城(1.880, 0.03, 1.62%)已累計交付近7萬套住宅，“集團和區域齊心協力打贏2022年10W+交付保衛戰”；中駿集團表示，其積極回應政府“保交付”的號召，預計2022年底前實景呈現住宅近5萬套。

記者注意到，在2022年四季度起始階段，不少房企更是召開“保交付”動員會，強力攻堅“保交付”。

如2022年10月，陽光城集團召開2022年交付衝刺啟動會。據陽光城官方微信資訊，陽光城集團執行總裁徐國宏表示，“交付”作為集團當前首要任務，針對集團鋪排好的交付任務各區域一定要確保達成，未達成的公司將進行相應嚴厲處罰。

無獨有偶，綠地浙江官方微信顯示，“為了回應集團 ‘大幹一百天、會戰四季度’誓保交付部署會議的要求”，綠地集團房地產專案管理部曾在2022年10月底深入綠地浙江一線。

綠地集團房地產專案管理部相關負責人強調稱，“當前形勢下，‘保交付’是集團的主線任務，希望工程人員鼓足幹勁，決戰決勝，竭盡全力早交、多交。另外在趕工階段加強施工組織管理，守住品質和安全的底線，同時在搶工過程中要學會算大賬。”

體系化交付漸成趨勢

“2022年，房企除了反覆運算更新產品，另一重點落在交付和服務升級上，具體圍繞交付體系、社區煥新、社群營造等維度。”克而瑞近日如此表示。

克而瑞認為，較之以往，房企更加注重全週期交付體系的搭建，優化客戶交付體驗，同時更加聚焦前端建造施工環節，重標準、強品質。此外，將交付體系作為品牌宣傳的一部分，塑造鮮活的交付IP，加深品牌印象點。

而在體系化交付成為行業趨勢的情形下，不少房企早已吹響了交付升級“衝鋒號”。

“為此，金科制定打造‘9631’四個交付管控節點，以一系列標準化服務，為業主大幅升級交付體驗、更專業的交付場景及交付模式，力求從全維度落實品質的完美兌現和服務的精益求精。”金科華東如此表示。

據悉，金科華東在交房過程中，全體員工分工明確，採取一站式交付流程，每一戶業主都有專屬交付大使全程悉心守護，對室外的園林綠化、公共設施、樓棟入戶大堂、智慧門禁系統等細節進行逐一講解和檢查。

金科華東方面同時介紹，為保證驗房的效果，在金科華東，區域高管、城市公司總經理及工程、設計等職能負責人均會參與到驗房環節，全程陪同客戶驗房，從建築、工藝到隱蔽工程、管道佈線等，進行悉心講解和細緻查驗。“高管面對面，給業主帶來高標準的交付體驗的同時，也讓家人們對未來生活更安心、更放心。”

而綠城中國工程管理中心總經理何信南日前介紹，綠城中國首先將“交付”貫穿到整個產品營造的全過程。圍繞著產品力、服務力兩大核心能力，協同客研、設計、工程、成本等多個職能部門，將高品質交付的目標貫穿到產品營造的全過程，努力做到最懂客戶、最懂產品，最終讓客戶滿意。

“其次，綜合考量交付前中後期全過程，在產品力、服務力以及提升客戶滿意度三個方面進行持續性精進和完善，建立健全相關機制，從而形成一套全維度的交付保障體系。” 何信南如此表示。

“隨著對交付力理解的不斷深入，愈來愈多房企意識到交付力並非僅體現於孤立的節點，而是貫穿產品從研發、設計、採購、工程、交付前服務、交付體驗，乃至交付後生活場景等全週期、多節點的服務體系。”克而瑞如此認為，基於此，交付力體系化建設逐步成為行業趨勢，同時服務顆粒度細化、服務標準制定、服務品質把控、客戶滿意度考核等維度愈加受到重視。

交付力或成核心競爭力

在房企愈來愈重視“保交付”的背後，則是在政策、市場等多因素影響下，交付力已成為房企的核心競爭力。

梳理公開信息可發現，2022年7月28日，中央政治局會議強調要“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”，據悉，這是保交樓首次被寫入政治局會議文件；2022年8月，住建、財政、央行等多部委聯合推出2000億元政策性銀行專項借款；2022年11月21日，央行表示將面向6家商業銀行提供2000億元再貸款。

“國家對於房地產的角色定位是民生工程，房地產是讓老百姓(40.470, 0.03, 0.07%)住上更好的房子，至少要交到購房者手中，這是底層紅線的問題。”在高院生看來，“保交付”第一個維度是民生工程，2022年下半年很多房企強調“保交付”也是響應這個號召。

除了政策層面引導外，在地產行業深度變革的大背景下，交付能力強與否早已成為外界衡量房企競爭力的重要指標之一。

“交付力對購房者、金融機構、地方政府等利益相關方，對企業自身都至關重要。” 中指研究院企業事業部研究主管陶淑茹分析稱，首先，交付是一個展示企業未來承諾的兌現能力和持續經營能力的重要視窗，是重塑各方信心的關鍵；其次，良好的交付力有助於獲取金融機構、地方政府資金支持；再次，良好的交付力還可幫助企業拓展代建業務。

值得注意的是，在購房者愈加重視房屋交付的情況下，在2022年國慶等節假日前後，不少房企甚至在行銷層面推出了“現房節”等現房銷售相關活動，以期獲得購房者的青睞。

“我們之前統計過相關資料，在對2022年現房銷售和期房銷售情況分析中，很明顯的一個現象就是消費者更傾向于現房銷售，在同樣情況下，現房比期房銷售去化得更好，這說明購房者對於期房未來交付還是存在一定擔憂。”高院生表示，這受之前房企暴露出來的很多風險事件影響，其同時表示，這也會影響到接下來購房者的置業選擇。

“對於房企來說，地產行業進入了‘交付力’比拼時代，如何按時保質交付已成為檢驗房企是否穩健經營的關鍵指標。”中指研究院認為，2023年仍是“保交樓”的關鍵節點，也是穩預期的重中之重，伴隨著各個配套政策的不斷落實，“保交樓”資金落位元的速度有望加快。另外，地方政府或通過定向回購的方式支援“保交樓”，推動專案快復工、早交付，“保交樓”各項舉措的實質性推進將修復購房者置業信心，穩定市場預期。

內房過往受惠置業需求旺盛，不斷舉債壯大規模，賺取豐厚利潤，不少房企相繼晉身「千億俱樂部」（即全年銷售額破千億元）。不過，自政府去槓桿政策整頓後，行業2021年中逐漸步入低谷，克而瑞地產研究統計，按全口徑銷售計，去年銷售規模逾千億的內房有20間，較2021年的43間大減53.5%。克而瑞母公司易居（02048）首席執行官丁祖昱指出，去年全國商品房成交額約13.3萬億元（人民幣．下同），成交面積約13.6億方米，分別按年下降27%及24%，整個行業的銷售規模已重返2015年水平。

樓市年中始企穩

在債務危機骨牌式爆發前，內房正處於急速增長的輝煌時期，千億房企數目由2016年的12間，增加至2017年的17間、2018年的30間、2019年的34間、2020年及2021年均為43間。可是，去年經濟不景，樓價下跌，加上內房違約等因素衝擊，市場置業信心受創，房企整體銷售明顯減少，更爆發「爛尾樓」、斷供潮等問題。分析員預期，待救市政策效用顯現後，今年下半年及明年樓市銷情才有望逐步改善，憧憬政府出台更多政策放鬆舉措。

丁祖昱稱，半數城市樓價去年第四季止跌回穩，市場底部已出現，惟今年上半年樓市壓力仍大，相信6月是樓市企穩的重要窗口，下半年相對樂觀。

據克而瑞發布的房企銷售排行榜，去年百大房企銷售操盤金額逾6.46萬億元，按年降41.6%；單計去年12月，操盤金額按年縮30.8%，跌幅較前兩個月擴大，按月計則增長22.2%，但升幅不及往年同期水平。克而瑞提到，去年百強房企中，有近九成企業的銷售下滑，挫幅逾50%的有36間，跌幅介乎20%至50%的則為32間。

百強銷售 九成報跌

整體銷售目標完成率處於歷史低位，即使不少房企沒有公開披露銷售目標或已調低全年目標，去年規模房企目標完成率的中位數僅得74.5%，明顯低於往年平均水平。克而瑞認為，今年房企整體銷售成績勢將更謹慎，不排除有更多房企不再公布年度目標；預計未來3至5年全國商品房銷售規模將保持在13億方米左右，行業規模步入無增長時代。

東吳證券表示，日後房地產市場不再以規模論優劣，龍頭央企及個別優質民企或將繼續擴張；注重區域深耕和產品品質的房企將保持穩健發展；大部分民企將成為區域型房企。

青島控股（00499）公布，投資約4.45億元人民幣在安徽省發展永康苑南區項目。

該集團指，持有95％附屬持有該位於安徽省蚌埠市淮上區皮，將委聘承建商建造14棟住宅、2棟商業樓、1間幼稚園及1個地庫，總建築面積約16.97萬平方米，料建築期約830日，預期代價由出售項目所得支付，蚌埠市政府已表示有意收購該項目，為將住宅樓宇分配為重新安置房以安頓農民家庭。該項目可容納1,356戶家庭。

世紀建業（00079）公布，租用上海街279，281及283號不包括商舖的物業，租約應付代價總值約672萬元。

該集團指，租約為期兩年，僅可將物業用作營運第349章旅館業條例項下之持牌酒店業務，每月租金28萬元，款額將來自內部資金來源。物業之租約將確認為使用權資產，金額為約627萬元。該集團指，物業擁有22間套房，預期經濟自疫症中復甦後，遊客需求將回復正常，計劃於物業經營一間精品酒店，所有客房均配有獨立休息區和小廚房，可以迎合家庭旅客的需要。

新地膺去年賣樓王 長實吸金260億稱冠

受到第五波疫情及加息因素影響，2022年全年新盤成交量僅錄9170宗成交，按年下跌46%，創2013年4月底實施《一手住宅物業銷售條例》（一手例）後新低。新地（00016）靠推售屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第1A期及第1B期等大熱紅盤，去年共售出約2930伙，膺2022年「賣樓王」；長實（01113）則靠一次過賣出港島半山超級豪宅21 BORRETT ROAD所有餘貨，以260億元成為2022年「吸金王」。

綜合成交紀錄冊顯示，2022年全港僅錄9170宗新盤成交，較2021年全年16971宗，下跌46%，創2013年一手例實施以來新低，全年共有8個單月成交量不足1000伙，2月更低見117宗。

絕大部分新盤在疫情緩和後才開始推售，信置（00083）於4月推出元朗錦上路站柏瓏I及II等新盤，成功炒熱市場氣氛，單單上半年已經售出1772伙（按獨資及牽頭樓盤計），打破該集團去年全年約1320伙的賣樓成績，成為上半年賣樓量最多的發展商。下半年推盤步伐明顯減慢，最終全年共售出約2160伙，按年多63.6%，套現約216億元。

另邊廂，新地於下半年急起直追，接連推出NOVO LAND第1A期及第1B期等新盤，該集團下半年售出逾2000伙，成功追落後，帶動去年全年售出約2930伙，相當於全港新盤成交總數的32%，重奪「賣樓王」寶座，套現約220億元。

5發展商19930單位年內應市

至於長實靠一次過賣出21 BORRETT ROAD所有餘貨予新加坡基金，單日吸金207.66億元，令該集團全年銷售金額達260億元，一躍成為2022年最吸金發展商。

發展商於2023年加緊推盤，本報整合長實、新地、恒地（00012）、信置及會德豐地產，5間發展商連同合作項目，2023年將會推售19930個單位。新地目前僅公布今年上半年推盤部署，包括大埔白石角新盤University Hill（大埔市地段第244號發展項目第2A期）、NOVO LAND第2期及天水圍天榮站上蓋項目，合共3658伙。

白石角University Hill預計2月登場

其中University Hill有望最快登場，新地副董事總經理雷霆表示，該盤樓書及示範單位正準備中，由於接近農曆新年，故樓盤預計於2月開售。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明指出，2022年全港新盤成交處於偏低水平，期間累積了不少購買力，而發展商今年也會加快推盤步伐，在中港兩地通關及息口快將見頂等利好因素帶動下，今年全年新盤成交量可達1.6萬宗，按年增加74.5%。布少明相信，在樓市復甦初期，發展商然會沿用低市價推盤試水溫，不過折讓的幅度會由10%減至5%。

中港兩地通關在即，本港經濟快將復常，買家入市信心明顯轉強。除夕連元旦3天（2022年12月31日至2023年1月2日）長假期，中原地產統計十大屋苑錄約31宗成交，而單計過去周末兩日（2022年12月31日至2023年1月1日）則有27宗，成交量創9個月新高，按周升58.8%。代理指樓價有望短期內尋底。

過去3天長假期，十大屋苑錄最多買賣為紅磡黃埔花園，共有6宗；鰂魚涌康怡花園、荔枝角美孚新邨及天水圍嘉湖山莊各有5宗成交，唯獨鴨脷洲海怡半島在過去3天俱未聞任何交易。

通關消息刺激報復式反彈

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，中港兩地將通關、防疫措施放寬及美國加息放緩等好消息陸續出現，樓市呈報復式反彈，加上早前樓價已錄得一定跌幅，買家趁農曆新年樓價反彈前，紛紛加快入市步伐，業主只要較樓價高位低15%至20%放售即可獲承接。

此外，據美聯物業分行統計，除夕連元旦3天長假期，十大屋苑錄得約34宗買賣；至於過去的周六日佔約29宗交易，創2022年4月中以來的37個周末新高，按周升約61.1%。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明稱，市場憧憬通關將為交投及樓價帶來正面刺激作用，加上樓價由去年高位回落約一成半，故有不少準買家趁通關前加快於二手市場「尋寶」。

綜合利嘉閣地產分行網絡數據，過去周六日十大指標屋苑累錄23宗二手成交個案，按周大增92%，屬37周新高；而除夕連元旦3天假期則共錄得28宗買賣。

偉華中心撻訂重售賣貴14%

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，通關日子漸近，二手樓市明顯轉旺，即使近日業主輕微反價，不少買家仍願意入市，反映樓價再跌空間有限，料可轉勢回穩，後市可望量價逐步向好。

另外，中原地產資深區域營業經理陳敬天表示，沙田偉華中心錄撻訂重售成交，單位為3座低層A室，實用面積358方呎，2房間隔，去年11月曾以408萬元成交，惟業主最終決定撻訂，近日成功以466萬元重新售出，呎價13017元，賣貴58萬元或14.2%。不過，原業主於2019年1月以524萬元入市上址，持貨4年，賬面仍蝕讓約58萬元離場，單位貶值約11.1%。

新世界發展（00017）近一年在市場上放售非核心物業，並錄得成交，由該集團發展的西環單幢樓瑧璈基座商舖，以2億元售出，呎價逾1.3萬元。

資料顯示，德輔道西321號瑧璈基座商舖，包括地下及1樓，地下建築面積約8165方呎，1樓建築面積約6836方呎，合共建築面積約15001方呎，以2億元售出，呎價約13332元。據了解，新買家為老牌廠家。

上述物業現時分別租予4間不同食肆，每月租金總收入約60.75萬元，以最新成交價計算，租金回報逾3.6厘。

代理透露，新世界發展於去年中推出西環瑧璈及南里8號EIGHT SOUTH LANE和西營盤西源里1號瑧蓺共3個位於港島西區的單幢物業基座商舖放售，當中以瑧璈放售估值達2.5億元最高，現時成交價較估值低約兩成。

旺角洗衣街舖減價千萬易手

另外，盛滙商舖基金創辦人李根興表示，剛以1390萬元買入旺角洗衣街155至161號百寶大廈地下161A號舖，建築面積約450方呎，呎價約30889元。原業主於2005年4月以833萬元買入，持貨近18年，賬面獲利557萬元或66.9%。

李根興指出，舖位原叫價2400萬元，終減價1010萬元或42.1%，以1390萬元成交。上址鄰近快將推出招標的旺角洗衣街與亞皆老街交界大型商業地皮，加上今年通關，預期可以每月5萬至6萬元租出，估計回報逾4.3厘。

美聯物業按該行網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」（MCI）最新報61.8點，按周上揚11.35%，連升6周共約1.18倍。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，本港防疫措施一再放寬，加上中港通關在即，業主信心持續增加，減價盤回落，令信心指數上升。

業主信心雖回升，但樓價卻尋底，美聯物業按全港138個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，最新報146.04點，按周降0.19%，連跌29周共約13.61%。而2022年全年樓價則跌14.9%。

「美聯港島樓價指數」最新報157.34點，按周挫0.29%，而2022年全年樓價跌14.57%。「美聯新界樓價指數」最新為134.74點，按周下調0.48%，而2022年全年樓價下滑15.18%，幅度為3區中最大。

「美聯九龍樓價指數」連跌22周後終迎來反彈，按周升0.27%至148.45點，而2022年全年樓價仍跌14.68%。

九龍成供應重鎮 集中啟德

通關在望，2023年新盤蓄勢待發。早前多個新盤延後銷售，令今年可供發售的新盤增至82個，涉40,308伙。九龍成供應庫，集中啟德，涉9盤共10,573伙可推，佔全港新盤總供應量約26%。學者相信，發展商會按照市場需求來推盤，「做法比較有彈性」。

浸大財務及決策學系副教授麥萃才認為，由於本港經濟尚未復甦，市場短期未必有足夠購買力，消化今年龐大新盤供應，而發展商基於普遍槓桿不高，相信可按照市場需求來推盤，「做法比較有彈性」。而新盤供應多，無疑令新盤定價與二手溢價收窄，但由於現時市場急切賣樓的二手業主比例不多，以及移民潮高峰已過，未必對二手樓價造成壓力。

港島南岸3B及3C 港島規模最大

本報統計，今年可供發售的82個全新盤，涉40,308伙，與市場估計2022年潛在新盤供應40,710伙相若；惟最終僅27個新盤登場。而原定有19個新盤於2022年發售，最終延後推出，涉及單位數目達11,716伙，等同今年全港潛在新盤供應的29%。

潛在新盤供應當中29個來自港島區，提供6,687伙，當中規模最大規模為長實 （01113） 與港鐵 （00066） 合作的黃竹坑站港島南岸3B及3C期，設共1,200伙，預料上半年分期應市，預計入伙期為2025年10月及12月底。另新世界 （00017） 持有的北角皇都戲院重建項目，亦是今年區內另一個矚目項目，預計第四季登場，主打中小型單位。

九龍區方面，33個項目涉及18,797伙可推，屬3區中最多，相當全港同期整體供應46.6%，並集中啟德，佔9盤合計10,573伙。其中，嘉華 （00173） 、會德豐地產及中國海外 （00688） 合作的承豐道15號1及2期，提供2,138伙；另嘉華、中國海外、恒地 （00012） 及九倉 （00004） 合作的承豐道18號，亦設有2,060個單位。

11鐵路項目可推 佔總數近3成

至於新界區，未年1年潛在新盤有20個，單位數目達14,824伙，雖然總伙數不及九龍，惟當中不乏大型鐵路項目，分別為信置 （00083） 、嘉華、嘉里 （00683） 、招商局置地 （00978） 及港鐵的將軍澳日出康城13期，設2,550伙，屬提供伙數最多的單一項目。

值得留意的是，今年全港將有11個鐵路項目可供發售，涉及11,977伙，佔同期總新盤量約29.7%，除日出康城13期及12期有望推售，港島南岸3至5期合計2,800伙，也預計推出。

另新地 （00016） 發展的天水圍天榮站項目第1期（1,393伙），以及華懋旗下何文田瑜一1A至1C期（844伙），亦是今年矚目的鐵路盤供應。

英皇國際 （00163） 副主席楊政龍認為，今年樓市仍審慎樂觀，待市場明朗化後，樓價可從谷底回暖，而中高價物業可睇高一綫。

近月樓價顯著調整，楊政龍指，樓市踏入加息周期，為供樓人士帶來額外不明朗因素，或多或少令大家對樓市抱有觀望態度。惟市場上仍有不少高端豪宅物業獲得買家青睞，而且造價硬淨，可見市場對優質物業依然殷切。

加息成為影響樓市重要因素，美國加息速度頗急，他認為，雖然本地銀行跟隨加息，惟幅度遠遠不及美國，而且近日有迹象顯示美通脹情況改善，外界普遍認為加息步伐或得以放緩。待市場明朗化後，樓市交投將轉趨活躍。他認為，對樓市依然抱着審慎樂觀的態度，隨着港府逐步放寬防疫措施，相信經濟最壞時刻已經過去，樓價有可能從谷底漸漸回暖。

中環精品住宅 第3季推出

此外，政府於新一份施政報告提出加快私人住宅造地建屋，他指可見市民對置業仍有強烈需求，本地樓價因而得到支持。倘本港可落實與內地通關，將為中高價物業帶來新需求，該類物業樓價可睇高一綫。

集團部署上，楊政龍指，集團繼續以「貨如輪轉、多措並舉」的策略吸納土地儲備，會積極參與政府、一鐵一局的招標競投，同時亦會沿收購舊樓等途徑物色具發展潛力的項目。他認為，港島區供應一向稀罕，鑑於地利之便、配套成熟，一直是集團吸納的目標之一。而隨着政府計劃發展北部都會區及明日大嶼等全新區域，相信該區發展將一日千里，集團將繼續關注最新土地供應，積極物色心儀項目。

至於全新項目上，他透露，今年有望推出數個項目，位於中環半山奧卑利街28號，將打造樓高25層的精品式住宅物業，共69伙，主打1、2房；賣點是位於港島中環半山地段，鄰近大館及蘇豪區，可望在第3季推出。

此外，香港仔舊大街80號，將發展為一幢樓高23層的住宅及零售大樓，提供約110至120伙住宅單位，最快亦在第三季推售。

集團旗下跑馬地宏德街1號，即英皇駿景酒店舊址，將重建一座樓高27層的住宅大樓，共約120伙。跑馬地為香港島傳統豪宅地段，方便來往銅鑼灣和灣仔等主要購物及商業區，料今年第四季推出。港島區另一項目，位於半山般咸道28號，提供約80個單位，預計2024年首季登場。

通關在即，核心區舖位備受看好，盛匯商舖以1,390萬元，購入旺角洗衣街舖位。

旺角洗衣街155至161號百寶大廈地下161A號舖位，面積約450平方呎，連同閣樓面積約300平方呎。總面積約750平方呎，以1390萬元成交。舖位早前由眼鏡店以5萬元租用，現交吉交易。原業主於2005年4月以833萬元買入舖位，持貨18年轉手，獲利約557萬元，升值近7成。

買家為盛匯商舖基金，創辦人李根興指，因該舖面向今季招標的水務署大型重建項目，前景佳，加上通關後人流必定上升。預期新租金約5至6萬，回報4.3%至5.2%。

另消息指，土瓜灣北帝街28號地下A號舖，面積約1,600平方呎，以約3,500萬元成交，呎價約2.1萬元。舖位現由譚仔雲南米綫以每月9.9萬元租用，回報率約3.3%。原業主於2013年以3288萬元購入舖位，持貨10年轉手，獲利約212萬元，升值約6%。

據中原工商舖數據，去年市場暫錄得約665宗寫字樓買賣成交，比2021年急減約50%，對比2019年社會運動及2020年疫情初起時的全年成交量更低。

租賃錄約5149宗 減24%

買賣成交量長期低迷，對商廈市場買賣金額影響大，去年度總成交金額共錄得約181.16億元，按年下跌約41%，為2003年後新低。按月分析，情況更為嚴峻，自2021年8月起連續16個月寫字樓買賣宗數單月不超過100宗，當中表現最差為今年9月，全月僅錄得約29宗買賣個案，去年單月最多成交記錄為6月份，亦只錄得約85宗。

租賃市場走勢雖然見輕微波幅，但整體而言尚算平穩，去年暫錄得約5,149宗租務個案，總金額涉及約4.82億元，對比2021年分別減少約24%及36%。

另外，指標商廈走勢更見嚴峻，香港區指標商廈全年共錄得約14宗水平，第四季暫錄得約4宗買賣成交，較第三季上升1倍，屬表現最佳的季度，惟季內平均呎價則處於約1.2萬元水平，按季下跌約36%，反映買賣叫價回軟即獲市場較多承接；租賃成交走勢平穩，今年每個季度均維持於約60至70宗水平，平均呎租約40至50餘元。

九龍區方面踏入第四季亦見好轉，第四季暫錄得約7宗指標商廈買賣個案，平均呎價錄得約1.1萬餘元水平，對比第三季約1宗及7,500餘元有顯著增長。租賃成交量則每季維持於約40至50宗，平均呎價約30元水平。

中原（工商舖）寫字樓部董事陳雁樓續稱，港島區11月份整體甲廈空置率錄得約10.68%，刷新歷史新高記錄。當中中環最新空置率約9.5%，金鐘亦錄得約9.99%；九龍區11月份整體甲級商廈空置率則錄得約11.63%。甲廈空置率高，多區商廈新供應緊接出場，個別發展商積極與大型企業洽商及落實承租旗下全新商廈大樓面，如國際機構瑞銀預租高鐵西九龍站上蓋商業項目最高的9層樓面，涉及約25萬平方呎，料為近年最大宗寫字樓租賃個案。

陳氏指出，2023年本港全面開放，對寫字樓市場會更為有利，預測今年寫字樓出現量升價跌局面，第一季商廈買賣成交量有機會達約200宗水平，全年展望交投量可有六成升幅至1,000宗水平，而買賣價則料會有約5%窄幅上落。租務交投就預測第一季會有輕微升幅，至約1,400宗水平，全年料會有約5,500宗，但租金則料會平穩至微跌約5%。

本港在疫情及加息等不利因素影響下，投資及商業氣氛疲弱，政府並未因而減慢推出商業用地步伐，今季政府僅推兩幅地皮招標，最矚目為旺角洗衣街大型商業地，可建總樓面約152萬方呎，是區內近年罕有新供應；惟在不利因素影響下，其身價亦大縮水，最新市場估值約91.45億至121.93億，呎價估值約6000至8000元，對比去年2月首次公布推出時估值跌價約40%。

可建總樓面152萬呎

上述商業地位於旺角洗衣街與亞皆老街交界(九龍內地段第11273號)，地盤面積約12.16萬方呎，涉及可建總樓面約152.41萬方呎，是近年九龍區罕有商業地新供應。中標發展商將須負責興建指定社會服務設施、社區會堂、公共交通交匯處、過境巴士車站以及公眾停車位等設施。

資料顯示，該地皮前身為水務署大樓及食環署辧公室原址，政府早約廿年前已決定待搬遷水務署後出售，其間就土地用途作長時間的研究，並一度有意連旺角東站一併發展，規劃署早於2009年提出重建，至2019年正式拆卸大樓後，政府改劃土地為發展商業用途。地點毗鄰港鐵旺角東站，及由新地發展的MOKO新世紀廣場，區內對上一項大型商業項目為2004年由市建局與鷹君合作發展的朗豪坊。

業界：具流標風險

由今年2月賣地計畫首次公布推出、當時市場估值約159億至228億，地皮估值已大幅「插水」約40%。

普縉助理總監（估值及諮詢）李雋傑表示，在疫情及美國息口等不明朗因素影響下，以目前經濟前景，認為商業用地的前景仍然受壓，具有風險，而且近期商業地反應一般，加上經濟因素，估計有興趣的發展商將會充分將以上考慮加入出價之內。

龍頭代理行削分行，多條「地產代理街」騰空地鋪，紛由民生行業進駐，天后電氣道錄寵物店逆市加租8%承接，另粉麵店於屯門鄉事會路插旗，租金急挫57%。

香港有不少「地產代理街」，包括屯門鄉事會路，天后電氣道及大圍村南道，近期樓市交投萎縮，代理行紛撤走，天后電氣道曾由利嘉閣一口氣連租2組地鋪，分別為2、18及19號鋪，以及3及20號鋪，早前撤出其中一組（2、18及19號），該鋪位建築面積約750方呎，由「柴犬天后」以月租14萬，較利嘉閣舊租13萬，逆市加租8%。

寵物店14萬租電氣道鋪

不過，屯門鄉事會路則錄大幅減租個案，該街28至38號冠興樓E號鋪及入則閣（分別880及239方呎），美聯物業舊租33萬，早前約滿撤出，最新由粉麵店潮麗園承租，月租僅14萬，每呎159元，較舊租金急挫足足57%。

早在地標住宅屋苑瓏門落成前，代理紛搶租屯門鄉事會路地鋪，美聯一口氣租下冠興樓地下A、B、C、E及F鋪，近期率先放棄E鋪，A鋪亦暫停營業，不排除約滿放棄，唯一未打算放棄的是F號（28）鋪，皆因位處仁政街單邊，當眼突出，現時月租25萬，屬合理水平。
粉麵店屯門核心區插旗

位處大圍村南道附近的大圍道，亦錄代理行撤走，大圍道32至40號聯發樓地下B（34）號鋪連閣樓，面積約800方呎，美聯於2017年以18萬承租，後來減至12萬，近期約滿亦撤出，由家品店取代，月租約13萬，新租金升8%。