住展雜誌最新統計，2022年北台灣十大建商榜首是寶佳機構，以總推案量1,068億元連續第五年拿下推案王寶座，排名第二、三為茂德、興富發（2542）；總計去年十大建商合計推案量達3,683億元、年增近三成，顯示中大型建商去年不畏利空，推案仍具信心。

住展雜誌企研室經理成采錡分析，2023年北台灣推案市場將以商辦建案為要角，其中北市京華城原址改建的「京華廣場頂級商辦園區」預計農曆年後公開，以該案可售坪逾6.5萬坪估計，全案總銷金額將超過千億元，威京總部集團可望拿下今年北台灣「推案王」。

據住展雜誌最新統計，2022年北台灣「推案王」由寶佳機構連續第五年拿下，有47筆新推案、總推案量1,068億元，排名第二是茂德機構645億元，興富發建設413億元居第三；愛山林、華固建設各以346億、311億元居第四、第五。

總計去年十大建商合計推案量達3,683億元，較2021年2,863.7億元成長28.6%。2022年房市有很多利空消息，包括通膨、升息、全球經濟放緩、政府打炒房等衝擊，但建商因2021年房市買氣旺盛，加上看好自住剛性需求基本盤，因此2022年推案動作加大。

成采錡指出，寶佳機構2022年推案數量多且金額龐大，連五年登上推案王寶座，版圖遍布新北市、桃園市、新竹地區，以竹縣竹北的推案規模最大，指標建案有蘆竹「寶佳峰匯」、竹北「寶佳奇磊」。

茂德機構2022年推案量約645億元，衝上第二名，集中在新北市三重、五股區，推案重點產品以相對低總價的二、三房格局為主，指標案如三重「都廳大院」、土城「紅布朗花園」。

興富發建設推案集中在桃園青埔、龜山A7兩大重劃區，指標案如「站前新銳」、「興富發鉑悅」，並持續以低首付方案吸引買方。

愛山林建設去年在新竹百億造鎮案挹注，以年推案量346億元進入北台灣推案量第四名。


去年唯一破千億 寶佳五連霸推案王
工商時報

住展雜誌最新統計「2022年十大建商排行榜」4日出爐，寶佳機構五度蟬聯「推案王」寶座，且是唯一突破千億大關的建商；第二至十名分別為茂德、興富發、愛山林、華固、中悅、璞園、麗寶、尚志、冠德。展望2023年，威京總部集團中石化旗下鼎越開發的「京華廣場」一案就破千億，最具年度冠軍相。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，2022年不少中大型建商在房市面臨多重利空下，仍保持推案步調，使2022年十大建商推案量合計達3,683億元，較2021年十大建商推案量2,863.7億元增長約3成。而在北台灣全年推案量1.2114兆中，囊括比重更達三成。此外，綜觀十大建商推出的新案，除小坪數住宅產品，商辦和廠辦案也開始嶄露頭角。

調查顯示，去年度「推案王」由寶佳蟬聯，全年推案達1,068億元，五度奪下推案王寶座。其北台灣推案版圖涵蓋新北市、桃園、新竹，尤其在竹北推案規模較大，主要指標案有蘆竹「寶佳峰匯」、竹北「寶佳奇磊」。

茂德建設以645億元案量重回榜單、一舉衝上第二名。興富發建設去年推案413億，從前年的第七晉升至第三名。第四名為愛山林建設，在寶山「宏道新竹帝寶」百億造鎮案挹注下案量達346億元。 第五名由華固建設311億奪得，推出新案涵蓋廠辦、商辦及住宅產品。

第六名為中悅建設，商辦推案比重達六成七，全年推案量245億。第七名為璞園建築，去年推案量約189億。排名第八是麗寶集團，去年在北台灣推案量164億元。第九名為大同集團旗下尚志資產開發，全年案量154億元。第十名為冠德建設，全年推案量為148億元。

成采錡表示，2023年北台灣市場將以商辦為要角，往年十大建商常客的興富發、華固、中悅等都籌備新案等待推出。此外，鼎越開發「京華廣場頂級商辦園區」預計農曆年後公開，由於該案總銷坪約6.5萬坪，總銷金額估逾千億，預料威京總部集團有機會搶下今年北台灣「推案王」。

觀察2022年北台灣推案量前十大建商所推建案，除小坪數住宅產品外，商辦、廠辦建案也開始嶄露頭角；房產專家認為，2023年房市推案主流住宅仍將以低總價、小坪數產品為主，但過去建商鮮少推出的商辦、廠辦產品，今年不僅將崛起，更會成為建商推案重點。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，從2022年北台灣前十大推案建商產品來看，除住宅建案外，不少開發商推案轉向商用不動產的商辦、廠辦產品，顯示建商嗅到國內辦公室商機需求，包括華固建設（2548）、興富發建設、中悅建設等，推案產品已從住宅跨入辦公室。

盤點上市櫃建商明年規劃欲推的商辦、廠辦產品，包括華固、長虹、興富發、國揚、國建、冠德、皇翔、宏普、綠意、欣陸、遠雄、皇鼎、潤泰新等至少13家上市櫃開發商將投入，其中以興富發建設推案規模最大，光是商辦新案就高達六筆、總銷逾800億元，占比重達六成。

興富發副總暨發言人廖昭雄指出，商辦市場歷經很長一段時間供給空窗期，內外資需求強勁，2023年起將擴大搶攻商辦市場。

海悅（2348）昨（4）日公告2022年12月營收5.22億元，月增5.3%、年減45%，第4季營收14.7億元、年減46%，全年營收49.1億元，年減19.3%，第4季、全年合併營收皆為歷史次高。

海悅指出，代銷接案順應市場共識，因全台布局效益顯著，推升全年營收來到歷史次高，另，2021年因有營建收入約3.3億元，導致比較基期較高，因而年減幅，不過今年在代銷、營建收入與投資收益三箭同步挹注下，營運表現多角正向。

海悅表示，近期《平均地權條例》部分條文修正草案，規範預售屋五年內不得換約轉售，將對國內房價帶來新的影響因子，因海悅代銷建案產品策略以首購、換屋與長期置產為主，若《平均地權條例》部分條文修正草案通過後，如自住買方取得合理的市場價格，對公司代銷業務是正面發展。


海悅去年營收49億 創歷史次高
工商時報

房地產「代銷天王」海悅（2348）受惠全台布局代銷案、自建案加入貢獻行列，4日公布2022年全年合併營收達49.2億元，寫史上次高；展望2023年，平均地權條例若修法通過，由於主要客層都是首購、換屋及長期置產客，預期對於代銷業務會有正面發展。

海悅去年12月營收為5.22億元，達全年新高、月增5.33％；累計第四季、全年營收分別為14.75億元與49.2億元，改寫歷史次高。

海悅表示，因全台布局效益顯著，代銷業務收入在2022年第四季再創史上次高，達14.75億元；全年代銷業務收入達48.66億元，維持2021全年49.9億元水準。

展望2023年，海悅表示，已儲備全台約35筆包銷案、總銷達3,000億元；再加上台中總銷92億元「達麗創世紀」預計上半年完工交屋，海悅持有30％，台南自建案「世界南科」預計第一季開始銷售，在代銷、營建收入與投資收益三箭同步挹注下，營運表現多角正向。

最近房市焦點「平均地權條例」部分條文修正草案，可能在立院本會期通過，海悅表示，草案規範預售屋五年內不得換約轉售，將對國內房價帶來新的影響，因海悅代銷建案產品策略以首購、換屋與長期置產為主，若修法完成，如自住買方取得合理的市場價格，對代銷業務是正面發展。

海悅表示，未來三年將有多筆海悅參與投資的自建案，陸續完工交屋，包括「擎天森林」、「新莊海悅花園」、「海研A3光點」、「南悅豐映」、「達麗冶翠」、「世界南科」、「敦仰」、新北市鳳鳴段、大安段、新興段、台中市惠來厝段、鎮福段等，共12筆新案；另外台北市舊市議會開發案，預計於2026年完工挹注，不動產投資收益開發案陸續進入開花結果期，中長期營運成長動能豐沛。

新北市板橋浮洲合宜住宅是日勝生在2011年所拿下，除了出售住宅戶，並提供一定比例之住宅供作出租使用，日勝生指出，出租住宅部分分為兩階段，前五年為第一階段，租金是按定價租金計算，後五年、第二階段的租金，則依當地鄰近出租市場行情之八折調整計算。

日勝生（2547）表示，前五年的第一階段租約已在2022年底陸續屆期，有鑑於已有眾多需要民眾急切詢問可釋出時間，目前第二階段租約已於2022年12月16日公告，並提供第一階段原租戶2個月的緩衝期，且緩衝期租金將按第一階段租金計算，搬遷日訂於2023年2月19日止。

日勝生表示，目前已進入第二階段、後五年的出租作業，並依營建署核定之出租計畫及租金單價計收；目前第二階段租金部分，一般戶打八折、每坪月租金約547元，優先戶打64折、每坪約437元，第二階段租金起算點是2023年1月1日。

新北市板橋浮洲合宜住宅出租住宅之租金，第一階段採一般戶、優先戶都是每坪約320元，第二階段則是一般戶打八折、每坪約547元，優先戶打64折、每坪約437元。

日勝生強調，第二階段租金訂價原則，係業經五家估價師事務所完成估價（正常案件取平均值，本案則採最低值，並參酌新北市社會住宅制度，除一般戶以估價八折計算租金外，也提供40%出租戶數予經濟或社會弱勢族群得優先承租，並以64折計算租金。


浮洲合宜出租宅年後一坪將漲7成 原租戶怨突襲式漲租
聯合報

板橋浮洲合宜住宅有446戶出租戶，因出租價格實惠相當搶手。不過負責出租的日勝生公司去年12月16日公告要漲租，租金從ㄧ坪320元漲到547元，一坪約漲7成。且過年前如不同意續租，等同將被強迫搬家，原租戶反映難以接受突襲式漲租。營建署說，曾多次與日勝生協商，漲租後的價格其實比附近社會住宅價格還低。

合宜住宅原租戶說，每月1萬2723元租金，續租後每月變成2萬3138元，等於每個月調漲租金1萬1千元，但當初承租時都是空屋，花很多錢添購家電，且日勝生公告，受理續約申請至2023年1月31日，一次簽約期限為5年前又很難臨時找到其他合適租屋處，認為非常不合理。

黃淑君說，合宜宅規畫出租住宅立意良善，但突襲式的漲租金，也沒有給足原租戶合理的考慮空間及時間，行政過程較不近乎人情。雖然目前仍有50、60戶將續租，但黃認為應讓利於民，降低民眾負擔成本，並給予充分搬家或考慮時間。

都市更新組長王武聰說，浮洲合宜住宅規畫446戶出租戶，當初營建署與日勝生簽訂10年合約，前5年有明確規定租金，2房型月租金約7500元至8600元，3房型月租金1萬5300元至2萬1000元，後5年將以市價8折出租，並多次與日勝生協商，也找第三方估價師估價，最終以最低估價打8折，漲租價格其實比附近社會住宅還低。

《平均地權條例》初審通過，預售市場衝擊最大。根據官方資料，去年前11月核准住宅建照量已達16.6萬戶，推估全年將超過17萬戶，挑戰1995年以來的新高。專家指出，過去景氣暢旺時開發商積極買地，導致市場一手供給出大量，卻碰上對於預售制度最嚴格的政策，過去房價飆漲區、重劃區等供給大量區，將會感受到景氣下滑與新制帶來的壓力。

統計顯示，2022年預估全年住宅類預售量將超過17萬戶，挑戰28年以來新高，其中前11月供給量大的區域是台中市的3.1萬戶，其次是新北市的2.7萬戶，桃園市的2.4萬戶，台南市與高雄市各1.8萬戶，台北市最少也有1萬戶。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，開發商在景氣暢旺時，買地狀況積極，等到準備好推案時，卻碰上景氣反轉，加上政策對於又禁止預售未來換約轉手，等於未來預售市場將轉型為自用型產品，銷售速度變慢銷售期拉長，一旦市場反轉，供給量大的區域價格壓力將更為明顯。

曾敬德表示，2021下半年房市熱銷時，一個月實價揭露可達1.2萬戶，以這樣的數據推估，房市景氣最暢旺時，一年最多可消化約14~15萬戶的預售案件，不過去年下半年一個月剩下約6000戶，等於一年只有7萬戶左右的自用需求，倘若未來預售不能換約，剩下自用需求，又碰上景氣轉差，過去一段時間一年17萬戶的未來潛在案量，即使沒有全數動工，也會對市場供給造成壓力，尤其過去兩年房價飆漲、新興重劃區等，可能壓力更為顯著。

中正區新成屋豪宅案「新光人壽總統傑仕堡」，有最新揭露，去年9月成交19樓戶，總價1億1,622萬元，每坪160.8萬元，也是該社區目前單價次高紀錄，僅次於同層對面戶的166萬元，新買家是蔡姓自然人，以無貸款方式買進。

台灣房屋中正加盟店店東李毅甫表示，中正區素地稀少，且少見大型基地的新建案推出，位於重慶南路三段的新光人壽總統傑仕堡基地達上千坪，此區罕見，因此吸引企業主、醫師、政要等在地族群，將原本住幾十年的舊房子賣掉，換屋至新穎的社區管理豪宅大樓。

李毅甫指出，該社區分兩大棟，每層三戶，創下高價的戶別是面經濟部低矮建築，與面重慶南路大馬路的戶別相比，視野較遼闊，隱私性相對高，且該戶別具獨立性、享有完整三面採光，所以單價相對突出，而這次新揭露的是面重慶南路的戶別，因此在價格上則較低。

台灣房屋集團趨勢中心統計實價登錄，2022年台北市中正區豪宅單價前五名社區，第一名由「松濤苑」11樓戶，單價250萬元拿下，也是前五名當中唯一單價破200萬元；第二名為「頂禾園」8樓戶，單價170萬元；第三名是「中正首賦」8樓戶，單價169萬元。「新光人壽總統傑仕堡」社區則排名第四，「睦昇森朗」的144萬排名第五。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，中正區2022年前五名豪宅當中，包括松濤苑、新光人壽總統傑仕堡、中正首賦，都鄰近官邸博愛特區，主因有二，一是區段治安受肯定，居住有案安全感，二是周遭有植物園、中正紀念堂、建國中學等，環境單純優質，吸引國內政要、資深或低調企業主到此購屋居住，可說是達官豪宅聚落，與信義區、大安區豪宅的外商、新貴客群形成明顯區隔。

捷運三鶯線預計今年完工，其中，三峽站招商案預計於下周登場，仲量聯行今（4）日表示，「三鶯線三峽站兩側出入口捷運開發案」預計於1月10日舉辦招商說明會，該案預估總投資金額約42億元，總開發量體達1.3萬坪，且周邊生活機能完善，是極具潛力的開發案。

仲量聯行表示，捷運三鶯線位處串連台北市、新北市與桃園市等都會核心之廊帶，廊帶人口約137萬人。完工通車後將能縮短三峽、鶯歌地區至臺北市通勤時間至少20分鐘，不僅提供區域便利的交通系統，未來三峽站步行至北大社區及三峽老街僅需10分鐘路程，可同時服務三峽新舊社區之民眾。

三峽站設置兩出入口之開發基地，位於三樹路及國慶路之交叉口處，鄰近台北大學特定區，100%公有地，地形方整，出入口1開發基地面積1,845坪，初步規劃地下2層、地上17層、開發量體約1.2萬坪，預估投資金額約21億元；出入口2開發基地面積1,718坪，初步規劃地下2層、地上18層、開發量體約1.1萬坪，預估投資金額約21億元。

仲量聯行表示，捷運三鶯線預計今年完工，未來通車後將能縮短三峽、鶯歌地區至台北市通勤時間至少20分鐘，不僅提供區域便利的交通系統，未來三峽站步行至北大社區及三峽老街僅需10分鐘路程，可同時服務三峽新舊社區之民眾。

仲量聯行表示，三峽區為發展成熟之優質住宅社區，以自住、換屋家庭、退休族群為主，三峽不僅是高品質之新市鎮生活圈，更具臺北大學城之青年活力意象，本案未來可引入具有在地文化特色之「文創⽣活商場」，打造高質感、具藝文氣息特色之住商空間，提供通勤、鄰里居民及台北大學校園人口之消費需求，並具備到站即到家的捷運宅優勢。

三峽站兩處開發基地（出入口1及出入口2）已於去年底公告徵求投資人，兩案個別招標評選，預計於2023年5月30日截止申請，該案擬就開發內容、亮點營造、建築設計等開發建議書內容及承諾地主最低分配比率進行綜合評選作業。

仲量聯行指出，將協助市府以公平公正公開評選機制選出商譽、財務及實務經驗兼備之最優申請人，共同促進新北三鶯線捷運沿線的都市機能優化與再生，為新北市民打造優質宜居之都市生活環境，歡迎有興趣的投資人踴躍申請。

成立27年的璞園建築團隊，是天母人最熟悉的高品質建築品牌，今年以追求「建築」美學工藝獨特「觀點」的「築觀建築」推出同名建案「築觀」，在中山北路最尊貴的五段「士林官邸」視野首排，整合出20年內中山北路第一排屈指可數的660坪純住基地，推出專為大景而生的空中Villa概念產品，單層五戶中山北路第一排罕見50～65坪中坪數房型，每戶皆擁有三面採光，近景是中山北路楓香綠蔭、中景是士林官邸與士林天母的城市天際線，東面遠眺陽明山劍南山蓊鬱綠海、西側遙瞰觀音夕照淡水河入海。

「正中山北路第一排純住門牌」、「士林官邸視野包廂」、「中山北路罕見超過500坪基地推中坪數產品」，璞園建築團隊樸群廣告指出，三大特色加持「築觀」絕無僅有的稀有性，中坪數總價帶對高端資產客來說更具備有「買一戶再多帶一戶」的「置產靈活性」，因此，開賣以來跨區吸引北投、中山、大安、松山甚至信義區客群進場「卡位」，連「買房離不開天母」的天母人，都跟著璞園建築團隊築觀建築首推的同名代表作，買進士林。

專為大景而生的「築觀」，選用SS鋼骨結構結合帷幕系統，將窗景面積極大化，迎接由陽明山蔓延而來多層次、多景深的壯闊景觀，比傳統封閉格局增加約30％採光牆面面積，室內挑高3.6米，巨幅落地窗寬納景觀如畫，達戶戶三面採光納景。同時嵌入共計128組日本住友集團的「高阻尼橡膠GRAST制震壁系統」及「H型鋼柱耐震間柱」，雙制震系統達0.28G耐震6級的結構強度，並提供七年設備保固、十年防水保固。

最迷人的是「築觀」660坪大基地條件創造出的豐富休憩公設空間，迎賓大廳以美術館氛圍打造，入口設置訂製裝置藝術，一樓戶外泳池結合池畔BAR，室內外無籬兒童遊戲區連接戲水池，14樓規劃為挑高7.2米景觀健身房與LOUNGE BAR，頂樓宴會廳將山景與屋頂花園融合一體，提供更高階的會所體驗。同時，建築動線與設備也融入防疫規劃，門廳入口設計兩進式風除空間、全區零接觸感應門禁系統，從室外到室內三道空調為公共空間換氣、淨氣，每處細節都最高規格設計，搭配中山北路士林官邸第一排的稀有地段價值，士林站成熟的生活機能，與士林TOD、北士科、萬寶紡織、士紙等萬坪舊廠都更價值等未來利多議題，吸引高階企業主、自營商、在地客爭相入主。建案官網：https://bit.ly/3jIXIYB。

高雄2022年預售加上新成屋的全年成交量達14,915戶，比2021年的12,029戶年增23.99％，更是近年新高，主要來自2房和3房的大型小宅建案熱賣。

龍悅廣告總經理吳季濃4日表示，根據龍悅廣告長期製作的過戶統計資料顯示，高雄市2022年全年的新屋成交戶數達14,915戶，包括預售產品成交12,278戶，新成屋成交2,637戶，是近年來的新高紀錄。

吳季濃指出，高雄市在2019年的新屋成交戶數約8,684戶、2020年約9,192戶、2021年約12,029戶，2022年的14,915戶比2019年的8,684戶增加約6,231戶，等於4年內成長了高達71.75％。

他分析指出，2022年成交戶數大暴增，除了近幾年高雄房市大好外，另一個重要因素是，2022年有多個大型建案預售開賣，量體超大且主攻2房和3房，大幅提升2022年的成交戶數。

雖然房市降溫，全台交易量縮，不過六都仍有2成行政區買賣移轉逆勢擴量，其中以桃園觀音年增42.2％居全台之冠，另外桃園大園、龜山區亦成長32.6％、21.5％，分居三、四名，顯示桃園平價蛋白區因新興重劃區挾大量推案進入交屋高峰期，在這波房市低潮中表現格外亮眼。

根據六都地政局統計顯示，六都2022年買賣移轉棟數超過1,000棟的行政區共74個，在房市一片交投清淡中，仍有18個行政區交易量較2021年成長。

其中，台北市北投區、新北市泰山區、桃園市觀音區、台中市烏日區、台南市安南區，分別為去年該都會區買賣移轉棟數的成長王，多數均為具新興重劃區、或都會外圍房價水準相對較低的蛋白區。

反觀房市退燒最明顯的高雄，12個年交易量超過千棟的行政區全數衰退，幅度最小的大寮區也有4％的衰退，精華區前金、鼓山、三民、左營等，衰退幅度均逾25％。

值得注意的是，在全台房市一片交易衰退中，六都各行政區買賣移轉棟數成長前四名，桃園就包辦了三名。

大家房屋企研室副理郎美囡指出，龜山A7、觀音草漯、大園擁有客運園區、及部分青埔特區，重劃區大量推案進入交屋階段，以及比價效應下相對平價的優勢，加上鄰近產業園區或聚落，就業人口需求強勁，除了吸引投資買盤，也有許多因蛋黃區過高而到此購屋的自用買方。

台中市北屯區因11期、14期、廍子及水湳等重劃區挹注大量新屋，讓北屯成為去年全台唯一買賣移轉突破1萬棟的行政區，並有13％的年成長。

六都交易逆勢成長的前10名行政區中，除了台中市南屯區外，其它多屬該都會區中外圍、平價區段。

郎美囡表示，這幾年房價高漲，央行升息增加利息負擔，買方基於總價預算，只能往低價區域購屋，帶動成交量逆勢走揚。

“元旦假期以來，我們項目的認籌比例達到400%，已經不缺客戶了。明天之前確定認籌的話，你一定要把66萬元轉到認籌帳戶上，否則就又錯過了。”2023年1月2日傍晚，在上海市閔行區浦江鎮的華髮建發縵雲售樓處，一名置業顧問對前來諮詢的一對購房夫婦說道。

元旦小長假期間，雖然上海以陰轉小雨天氣為主，不過《每日經濟新聞》記者在實地走訪中發現，仍有不少客戶來到各樓盤專案售樓中心看房。記者從上海網上房地產官網獲悉，2022年12月31日至2023年1月2日，上海全市共銷售各類商品房2859套，成交面積約28.12萬平方米。

“預計2023年1月份上海樓市的成交情況不會太差，原因是2022年第八批次集中供應房源共計達到7497套。按照交易慣性，將在接下來的一個多月逐漸消化。”上海中原地產市場分析師盧文曦2023年1月2日在接受記者書面採訪時表示。

價格倒掛樓盤受青睞

在上海近7天的普通住宅銷售總量排行榜上，華髮建發縵雲二期項目已銷售148套，排在所有新樓盤的第8位。該項目的可售房源22套，為近期入市的新樓盤中剩餘房源最少者。

2023年1月2日，記者走訪該專案時，正好遇到上班族周成和妻子來到售樓處看房。周成介紹，他在徐匯區工作，妻子則在莘莊上班，2022年11月曾到徐匯區長橋板塊的新項目尚海悅庭“打新”過，不過沒能買到。此次來看房之前，他們已線上上與置業顧問溝通過感興趣的房源。

在銷售大廳裡，除了中間擺放著寬大的售樓沙盤，四周一圈還有連成片的紅色辦公桌，桌上印表機、電腦等辦公設備一應俱全，專案各部門的人員正在伏案工作。

一名負責接待的置業顧問稱，這次新推出的房源量小，戶型不大，總價不高，剛需和改善人群容易上車。“我們這邊不缺客戶，認購率可以說是很高的紅盤。元旦假期認購比例已經達到400%了，預計開盤的入圍積分在70分以上。”

對比周邊市場，華髮建發縵玥新房入市價格約6.8萬元/平方米，而浦江鎮的華僑城、一品漫城、上海桃花源和保利茉莉公館等項目的二手房源均價達到8.6萬元/平方米以上，品質較好的洋房別墅均價則達到10萬元/平方米。

“我們的房子與二手房價格倒掛近2萬元/平方米，所以才有這麼多人來‘打新’。”前述置業顧問提醒周成夫婦說，這次認購僅4天時間，流程緊張，如果看中的話，直接到旁邊填寫材料，明天再準備上傳系統。“確定認籌的話，一定要把66萬認籌金轉到帳戶上，否則你也就錯過了。”

市場企穩與否有待觀察

2023年1月初的上海，室外寒風刺骨。在浦東新區三林板塊的中企雲萃森林項目，胡琳夫婦帶著兒子剛看完房子開車離開。據胡琳介紹，這幾天剛好是元旦假期，趁著最後還有一點空餘時間就出來看看房子。

“感覺現在房價還是挺高的，樓盤基本上又沒有優惠活動，所以打算再觀望一下，等到三四月份再看看。”胡琳告訴記者，如今市場的選擇面比較廣，希望能買到自己最喜歡的房子。

從資料層面來看，據上海網上房地產披露，2022年12月31日，上海新建商品住宅的成交資料分別為：內環以內81套、內外環間25套、外環以外385套；成交面積3636.3平方米、2387.86平方米、37275.9平方米；成交均價11.9萬元/平方米、8.4萬元/平方米、3.47萬元/平方米。

2023年1月1日，上海內環以內、內外環間、外環以外的成交資料分別為117套、264套、1028套，成交面積分別為6247.13 平方米、31826.8 平方米、102494.9平方米，成交均價比前一日略微升高。1月2日，上海成交各類商品房1155套，面積11.80萬平方米。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾2023年1月2日在接受記者書面採訪時表示，2022年元旦期間，上海日均成交套數在500套左右，假期三天的簽約總套數和2023年元旦假期差不多。

對於2023年開局的市場行情，楊雨蕾認為，1月份開盤項目主要為2022年第七和第八批集中供應的項目，由於供應量較大，且有多個熱門項目和市區項目入市，從購房者的認購情況來看，大家的積極性很高，多個項目出現開盤“日光”的情況，預計2023年1月新房市場有望迎來開門紅。

億翰智庫地產首席分析師于小雨的觀點則偏向保守，她認為，疫情仍然有不小的影響，而且這種影響還會持續。另外，“置業者對於未來收入、就業等預期目前尚沒有太大改善，後續需要政策以及時間修復，因此樓市整體企穩還有待觀察”。

如果用一個詞來概括2022年的房地產行業，“大浪淘沙”或許比較合適。

剛過去的2022年，全國百強房企銷售業績同比下降超40%，其中近九成百強房企累計業績負增長，與之相對應的便是千億房企數量減少至僅20家。

中指研究院、克爾瑞研究中心等機構資料顯示，2022年房企銷售業績明顯下行。其中，百強房企銷售總額約為7.6萬億元，同比下降41.3%；百強房企權益銷售額約為5.36萬億元，權益銷售面積約為3.37億平方米，同比分別下降42.9%和48.1%；百強房企市場份額約39.3%，較上年下降12.3個百分點。

截至發稿時止，在已披露年度銷售目標的企業裡，僅濱江集團(10.440, 0.73, 7.52%)、越秀地產達成了2022年業績目標。綜合分析師觀點，中長期來看，房地產行業政策優化調整仍有空間。近期，南京、蘇州等多個二線城市優化了購房限制政策；三四線城市也在跟進，比如1月4日，河南滎陽宣佈暫停執行住房限購政策。

行業繼續調整的同時，調控政策優化也不斷湧現。此外，營收、利潤的持續收縮，也倒逼房企尋求市場分化下的盈利機會。比如上海郊區一手房近期的去化有所加速，導致房企著力一線城市郊區專案行銷，加速清盤速度。房企探索細分市場的路徑逐漸明朗：2022年11月，部分一二線城市銷售小幅回暖，而長三角核心城市韌性相對較強；而另一方面，在代建、物業管理等細分市場，房企也在持續進行探索。

房地產行業營收和利潤出現明顯下行，主要源於市場需求和購買力的不足。2022年，政策調控疊加疫情影響，房地產市場持續下探，行業信心跌至低谷。

如前所述，2022年TOP100房企銷售總額同比下降41.3%，利潤也明顯下滑。以A股上市房企為例，據WIND資料，2022年前三季度，A股115家房企營業收入總額同比下降13.99%，歸母淨利潤總額同比下降290.98%；歸母淨利潤為負的房企數量達43家，占比達37.39%，虧損房企數量同比增長近八成；歸母淨利潤排名前十房企合計實現歸母淨利潤543.92億元，占上市房企歸母淨利潤總額（232億元）的比重高達254.18%，僅8家房企ROE超10%。

而隨著政策持續優化與樓市“保交付”壓力、銷售短暫回暖的場景交錯互現，業內關心：底部是否已探明？

中指研究院資料顯示，典型房企年度目標完成率均值為73.6%，相比去年降低20個百分點。隨著千億房企陣營迅速萎縮，行業迅速轉為負增長。根據中指研究院監測，2022年銷售額超千億的房企20家，較上年同期減少21家；超百億的房企130家，較上年同期減少28家。

2021年以來，三道紅線、貸款集中管理制度分別從需求端及供給端限制房企融資，疊加預售資金監管嚴格，房企資金流動性迅速萎縮。實際上，這個趨勢有跡可循。國家統計局資料顯示，自2021年以來，房企到位資金開始持續走弱，於2021年7月份出現負增長，隨後跌幅一路加大。2022年2月份，房企到位資金12000億元，同比增速-18.42%，5月份同比跌幅一度擴大到-33.66%，觸及歷史低點，隨後幾個月維持在同比20%左右降幅，加上房企銷售回款體量減少，流動性愈發緊張。

2022年4月，房企經營現金流同比降幅-49.74%，達到歷史底部，10月降幅收窄至-31.10%，而融資現金流10月份同比降幅-20.34%，觸底跡象明顯。

在這一過程中，規模越小的房企降速越快。TOP10房企銷售額均值為3107.7億元，較上年下降33.1%；TOP11-30房企銷售額均值為1035.0億元，較上年下降45.5%；TOP31-50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別為519.4億元和276.1億元，同比分別下降50.2%和42.6%。

也有少數房企逆勢而上，如華潤、招商、建發、越秀、華髮等央國企，以及部分優質民企如濱江、仁恒、萬達、裡安等。這些房企資金面、產品力水準較穩健，在這一輪洗牌中，做到了穩步提升行業排名。招商地產、華潤、建發、濱江、綠城等等有餘力的房企，正借著行業供給側出清的時機，積極拿地，以提升後續產品利潤率和市占率。

儘管政策面迎來寬鬆週期，房企經營現金流與融資現金流獲得了不同程度的改善，但在調整中經歷劇震的房企，也將迎來償債高峰。綜合協力廠商平臺資料，2023年1月、3月、4月，房企償債壓力較大，到期規模分別為1124.1億元、917.62億元和1155.3億元。

不過，有分析師指出，在信貸端政策不斷支持下，房企有望平穩度過2023年上半年的償債高峰。

歲末年初，房企融資端政策利好不斷釋放，優質房企陸續獲取發債、內保外貸等融資途徑，行業開始進入修復階段。

融資端最先迎來修復時機，其中回暖最快的是信用債融資。轉捩點在2022年10月，由於基數較低，政策支持力度大，房地產行業信用債融資在10月同比上升155.7%，環比下降17.5%，成為各管道中修復最快的融資方式。整體來看，2022年房企信用債總發行量約為13.1萬億，同比增幅為4.4%。不過，曾經是房企主要融資管道之一的境外美元債，自2021年10月花樣年宣佈美元債違約起，這一融資管道接近停滯。

歷經一年半的市場下行、行業出清，中央層面多部門發文定調房地產市場、提振市場信心，從信貸、債券、股權三方面“三箭齊發”，全面支持房企融資，紓困方向也從“救項目”擴大至“救項目、救企業”。

此外，習慣於在年底業績衝刺的房企，也在這一時間段增加推盤頻次、加大行銷折扣力度，在一線城市，新房整體成交有小幅增長勢頭。克而瑞研究中心資料顯示，2022年12月重點30城新房供應、成交環比增幅分別為9%和18%。但單月同比依舊下降了34%，較11月擴大4個百分點。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，房企銷售業績仍然主要來自一、二線城市。這從核心二線城市優化調控政策可以看出，房企也在借機加快去庫存，或能搶佔年底需求端釋放的先機。在上海郊區及杭州、寧波等城市，部分優質專案中簽率的提高，顯然刺激了潛在消費者的需求。

從中指研究院資料也可見，2022年房企一線城市銷售額占比較2021年增加6.9個百分點至26.3%，市場需求支撐度較強；受疫情反復、高基數效應或專案停工等因素，部分二線城市成交降幅較大，因此二線城市銷售額占比有所下降，但銷售額貢獻仍達到55%；三四線城市市場承壓，2022年業績貢獻率為18.7%，較上年下降3.4個百分點。

從地區分佈來看，長三角、粵港澳（內地）、京津冀三大城市群銷售占比進一步提升，合計占比超六成。特別是長三角，對百億房企銷售額占比達到39.8%，粵港澳（內地）、京津冀城市群占比分別為15.1%和10.9%，三大城市群合計占比65.8%，且占比較上年進一步提升，分別增加1.1、1.3、0.5個百分點。

對於未來的樓市走向，中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，隨著新一輪支持措施的實施，行業信心提升，房企銷售將會發生明顯改善。房企要平衡安全與發展，迎接行業新週期。

綜合分析師觀點，在行業洗牌過程中，房企仍有機會獲取新的利潤增長點，主要包括如下原因：

一是當前市場的核心要點在於提振市場信心和經濟的回暖，而促進“保交樓”有助於緩解市場觀望情緒；針對“保交樓”，預計還會有更細化的政策出臺，如多管道籌集房地產紓困基金，爭取國家政策性銀行專項借款，鼓勵地方國企/城投收並購爛尾專案，鼓勵房地產的銀行專案貸款展期等。

二是因城施策期待更多針對改善性需求的政策優化，助力穩市場、穩預期。如二三線城市放鬆限貸和限購，提升公積金貸款額度等。

三是高能級城市的改善性需求仍有釋放空間，尤其是長三角區域及一線城市。

四是針對民企房企，鼓勵其拓寬融資管道，包括不限於股權融資、資產證券化、REITS等。

正如同策研究院研究總監宋紅衛所指出的，2023年是房地產市場的轉折年。從政策層面來看，以需求端政策為主導的調整會密集出臺，最終打通從拿地、投資、開發和銷售的閉環。從政策執行城市來看，2023年會有需求端的政策調整會集中在核心二線城市以及一線城市。從城市輪動規律來看，低能級的城市主要受這些核心城市的輻射及外溢影響，只有這些城市啟動，才能帶動銷售的整體穩定。從市場趨勢來看，根據市場週期變化趨勢，2023年上半年仍然會延續下行的趨勢，預計在6-7月份市場觸底回升，下半年將成為市場的轉捩點。

宋紅衛認為，房企整體投資戰略仍然偏向保守，尤其上半年，投資的主力仍然集中在央企及地方國企為主。他預計，2023年三季度左右，房企新開工以及投資拿地會逐漸有起色；少部分民營企業、外資企業會在核心城市佈局，某種程度上，這些民企在2023年也有戰略擴張的機會。

支持房企紓困，AMC再次發揮救助性金融功能。

2023年1月3日，中國華融披露，在上海市黃浦區政府的支持下，中國華融攜手以浦發銀行(7.310, 0.08, 1.11%)牽頭的6家銀行組成的銀團，協同中信信託等中信集團成員單位，實施了融創集團上海董家渡紓困項目。專案總規模85億元，近日已完成首筆資金投放。

1月4日上午，融創官微發佈消息稱，上海董家渡專案融資合作首筆資金完成投放。融創官微也進一步透露了前述參與紓困的銀團中的具體成員：即浦發銀行（牽頭）、上海銀行(5.980, 0.07, 1.18%)、上海農商行、交通銀行(4.800, 0.06, 1.27%)、興業銀行(18.070, 0.30, 1.69%)、北京銀行(4.330, 0.04, 0.93%)。融創中國稱，本次合作總規模超120億元。

去年11月末，中國人民銀行、銀保監會公佈《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（即“金融十六條”），要求從保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等6個方面，推出16條金融措施，促進房地產市場平穩健康發展。

中國華融表示，專案以盤活問題地產專案為核心，兼顧地方政府、存量金融債權人、受困房企等各方訴求，有力地支持了地方政府“保交樓，保民生”，為維護房地產行業健康穩定、服務實體經濟貢獻了積極力量，取得明顯成效。

融創董家渡專案位於上海市黃浦區外灘核心地段，現有3個待開發地塊，占地面積合計9.98萬平方米，涉及拆遷居民4400戶、企業280戶。隨著房地產行業深度調整，融創集團面臨流動性緊張，專案陷入停滯。

事實上，董家渡項目也是在2019年1月，才收入融創之手。彼時，融創一舉拿下位於董家渡10號、12號、14號三塊南外灘核心區域的專案地塊，當年年末，融創中國還舉辦了“2020城市更新研討會”，意在與合作夥伴攜手打造旗下北京東路以及董家渡城市更新專案，同時展開關於城市更新的探討。

值得一提的是，董家渡地區舊城改造的難度頗大，甚至一度被稱為城市更新難點的“集大成者”。曾有媒體稱：“董家渡地塊複雜，房屋類型除了花園洋房外基本齊了，有上海典型的簡屋、舊裡、新裡、新公房……同時還有20世紀90年代被動遷過而遺留下來的房子。上海的拆遷政策、開發商的利益計算以及拆遷戶的補償訴求，都隨著上海房價不斷沖高而發生著一輪又一輪的博弈。”

融創官微資訊進一步顯示，目前董家渡專案未售部分對應貨值超過500億元。其專案一期為融創TOP級產品系“壹號院”，已成為上海樓市地標性的高端住宅之一。

中國華融方面對記者表示，面對該專案存在的現實困難，中國華融建立多方聯繫合作機制，自2022年9月起與黃浦區政府、銀團牽頭行浦發銀行、融創集團等深入溝通。

具體來看，華融公司並購重組部聯合上海分公司、上海自貿區分公司具體推進，全面開展盡調，梳理專案難點和痛點；協同中信信託、中信泰富和中信諮詢等，為專案量身定制、開出了多方共贏的“綜合藥方”。在為融創集團保留核心資產的基礎上，華融公司以“股+債”方式介入紓困，為相關方注入信心，聯動銀團繼續發放拆遷貸款，打破項目停滯僵局，保障項目順利重整盤活，協助政府解決社會民生問題，實現保交樓。

中國華融進一步表示，融創董家渡紓困專案的順利推進，為華融公司主業轉型發展增添了新信心、注入了新動能。中國華融將以本次專案為契機，推動主業轉型提質增效，聚焦問題資產處置、問題項目盤活、問題企業重組、危機機構救助四大業務功能，深耕房企紓困、央企國企主輔業剝離、中小金融機構化險等重點領域，更好地服務供給側結構性改革和實體經濟發展。

作為風險處置“國家隊”，多家AMC在“保交樓”中發揮了積極作用，AMC行業也頻獲監管層支持。

去年1月，金融監管部門曾召集幾家全國性金融資產管理公司，集中研究AMC按照市場化、法治化原則參與風險房企的資產處置、項目並購及相關金融仲介服務。2月，央行、銀保監會召開專題座談會，研究AMC聚焦不良資產處置主業、發揮獨特功能優勢、助力化解金融風險相關政策措施。

隨後，多家AMC獲批發行百億金融債，進一步充實了長期限、低成本的紓困資金。

如去年3月11日，中國東方在全國銀行間債券市場發行金融債（債券通），期限為3年，發行總額為100億元，用於重點房地產企業優質項目的風險化解及處置，房地產行業不良資產紓困，房地產金融風險化解等。3月14日，中國長城(10.680, -0.05, -0.47%)披露，其獲批在全國銀行間債券市場發行100億元金融債，主要用於重點房地產企業優質項目的風險化解及處置、房地產行業紓困等相關不良資產主業及償還到期存量債券。

去年年內，多個紓困專案已實際落地，紓困成效正在顯現。

據記者瞭解，截至去年8月末，中國信達已落地房地產風險化解專案20個，投放金額102.85億元，保障12，335套商品房按期交付，實現186戶上下游供應商11.75億元工程款、材料款欠款順利清償，解決1.08億元農民工工資償付問題，兌付房企公開市場違約債券2.41億元，帶動326.29億元專案復工複產。

截至去年10月末，中國東方已落地房地產風險化解項目29個，投放金額137.47億元，推動保障1.98萬套房產按期交付，協助解決2.32億元農民工工資和23.92億元上游材料供應商欠款支付問題，實現74.70億元房地產企業理財產品兌付，帶動935.79億元房地產專案復工複產。

中國華融也表示，截至去年10月末，該公司正在推動中的房企紓困項目16個，預計相關專案將實現上下游供應商10.74億元工程款、材料款順利清償，並保障22548套商品房按期交付，帶動256.89億元項目復工複產。

“下半年萬科業績將比上半年更好。”

半年前的2022年中期業績會上，萬科管理層表示將穩定發展放在首位。走過行業高速增長期，萬科已迎來更注重穩定發展的下半年。

將時間線拉回今日，2023年元旦剛過，萬科便緊接著碧桂園(2.89, 0.20, 7.44%)披露了12月的銷售成績單。

具體來看，於2022年12月，萬科實現合同銷售面積286.9萬平方米，合同銷售金額人民幣397.6億元，同比下降37.44%。

而綜合2022年1月至12月份的銷售情況，萬科累計實現合同銷售面積2630萬平方米，實現合同銷售金額人民幣4169.7億元，同比下降33.58%。

相較於2021年的銷售資料，萬科提交的2022年成績單既像是在市場修復緩衝期中掙扎的結果，也從側面反映了當下市場銷售的真實情況。

拿地節奏

萬科披露的公告中還提及了2022年12月單月所獲取的專案情況。自2022年11月份銷售簡報披露以來，萬科新增加開發項目4個，風別分佈於上海、廣東東莞、陝西西安以及貴州貴陽，四宗項目合計占地面積21.4萬平方米，總計容積率建築面積104.8萬平方米，需支付權益價款為124.83億元。

其中，萬科於上海新增開發位於靜安內環內的住宅專案“萬科翡翠雅賓利”四期，權益比例達到70%。該項目四期地處上海市中心，商業、教育及醫療等各方面配套較完善。周邊含括了虹口龍之夢、大悅城等購物中心，距離南京路商圈、陸家嘴商圈、靜安寺商圈較近。

而提及雅賓利項目四期的建設，則要從2015年說起。2015年10月30日，上置集團(0.022, -0.00, -4.35%)發佈公告稱，向Mainlandcn Ten Company Limited出售美盛資源60%股份及美盛資源60%股東貸款，總代價為5.48億元。據瞭解，美盛資源為上置集團全資子公司，而Mainlandcn Ten Company Limited為萬科全資子公司。

值得注意的是，美盛資源的主要資產為持有的上海碩誠股權，而上海碩誠名下則是上置•綠洲雅賓利花園項目（現在的萬科翡翠雅賓利項目），而雅賓利四期地塊為毛地出讓，萬科接手後將面臨動拆遷等問題。據此，在經過長達7年的拆遷建設後，雅賓利四期專案得以進一步推進開發，專案占地面積4.4萬平方米，綜合容積率5.8，建築面積25.2萬平方米，總權益價格84.42億元。

另悉，萬科于陝西西安雁塔區的東等駕坡項目首期權益比例為60%，占地面積9.7萬平方米，建築面積44.3萬平方米，總權益價款為22.54億元，這宗專案的案名已經定為“萬科東望”，位於西安雁塔區幸福南路以東，東月路以北，康寧路以南。

另外值得注意的是，萬科東等駕坡專案為分批次摘地，且為城改項目。對於萬科來說，這宗專案的開發代表著其已經打進了西安的主城區。

回顧目前萬科于西安的住宅專案，基本都集中在週邊城區，例如涇河新城的萬科未來時光項目、藍田的萬科四季花城項目、灃西的萬科灃華錦鳴項目等。而于12月新開發的東等駕坡專案則位於西安的雁塔城區，地理位置則更為優越。

除了新增4宗住宅專案開發外，於12月，萬科還新增了一宗物流地產項目。具體來看，萬科新增的專案位於安徽合肥，項目名稱為肥西冷鏈項目，權益比例100%。這宗物流地產項目的占地面積達到10.7萬平方米，建築面積則為11.2萬平方米，項目所需支付總價為2.63億元。

年末發債

作為當下的頭部房企之一，萬科在12月初還乘上了市場利好政策的東風。

於12月2日，珠海華潤銀行與萬科簽訂戰略合作協定，並實現當天簽約、當天放款；12月5日，招商銀行(46.15, 1.65, 3.71%)與萬科集團達成地產開發貸款方面的戰略合作；12月8日，民生銀行(2.76, 0.02, 0.73%)又與萬科簽署全面戰略合作協定，圍繞商品房、保障房、綠色建築、城市更新等領域提供金融服務；同日，萬科還獲得了北京銀行的意向性融資；12月14日，建設銀行(5, 0.07, 1.42%)上海分行與萬科簽署合作協定，進一步提供房企綜合金融服務。

在這一系列簽約合作之後，萬科於12月16日召開了臨時股東大會，表決通過《關於提請股東大會授權發行直接債務融資工具的議案》和《關於提請股東大會給予董事會發行公司股份之一般性授權的議案》兩項議案。

在會議上，鬱亮特別表示，過去一段時間萬科主要做了兩件事情：一是保證自己活下去；二是提供客戶願意買單的產品和服務。“抓住這兩條，無論市場如何變化萬科都能夠活下去、活得好、活得久。”

在公開會議中持續釋放信心之外，萬科也在用持續發債的行動向市場傳達積極信號。

12月22日，萬科擬發行37億元中期票據。其中，15億元用於補充公司流動資金，增加公司現金管理的靈活性，進一步改善公司財務狀況，提高公司持續盈利能力；22億元用於項目建設。

一周之後，萬科便正式發行了“22萬科MTN005”，期限3年，起息日為2022年12月28日，兌付日為2025年12月28日，發行利率3%。

另悉，在擬發行37億元中票的後一天，萬科還披露了50億元中期票據募集說明書。截至募集說明書簽署之日，萬科待償還境外債45.74億美元及19.55億元人民幣，待償還境內債券484.37億元人民幣。

值得注意的是，在萬科披露公告擬發行上述兩筆中票期間，其董事會還審議通過發行境外上市外資股（H股）方案的議案。於12月20日，證監會官網也披露公告表示，已接收萬科H股增發的相關材料。

新年伊始，碧桂園發佈了2022年12月份未經審核營運資料。

2022年12月單月，碧桂園共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣220.3億元，歸屬公司股東權益的合同銷售建築面積約282萬平方米。

按此計算，碧桂園全年權益合同銷售額為3574.6億元，對比2021年全年權益銷售額5580億元下跌35.94%。

震盪縮影

受今年疫情持續、經濟下行壓力增大等影響，中國房地產行業受到了極大衝擊。被稱為“宇宙房企”的碧桂園算得上是衝擊下的一個縮影。

2022年前11月，碧桂園實現權益合約銷售金額約3354.3億元，同比下降37.4%。即便是正面消息不斷的12月，單月合同銷售金額依然未能達到同期水準。

銷售額的下滑意味著碧桂園整體銷售狀況的不景氣，畢竟房地產行業的整體表現也不盡人意。據觀點指數發佈的《2022年度房地產企業銷售表現》統計，2022年，房地產行業銷售下滑明顯，樓市增長乏力，前100房企權益銷售金額同比減少45.1%。

頭部房企的銷售景氣程度高於其他企業，與前100房企平均水準相比，前20房企銷售下滑幅度減少了23.5個百分點。

銷售的下滑與碧桂園的佈局策略也存在一定關係。在當初棚改貨幣化、城鎮化的浪潮中，碧桂園從三四線城市中脫穎而出，不斷加大在三四線城市的投資力度。

但隨著城鎮化逐漸深入推進，疫情持續使國內經濟承壓，近兩年來三四線城市的房地產市場壓力倍增。對於尚未完成一二線城市轉型的碧桂園而言，這一狀況並不樂觀。在2021年碧桂園的權益合同銷售金額中，有64%來自三四線城市。

進入2022年，碧桂園也調整了拿地策略，在區域上轉向了一二線城市。今年上半年碧桂園60.9億元的拿地權益金額中，一二線城市占約70%，三四線城市僅為30%。此外，碧桂園今年還參與到上海、杭州等一二線城市的拍地中。按照碧桂園的說法，這些熱點城市未來確定性強，風險可控。

雖然今年並未重倉一二線城市，但碧桂園的戰略確實呈現出不一樣的表現，各線城市的佈局更加均衡。即便這只是一種“戰術性撤退”，並不會影響碧桂園的底盤。

奮力解局

今年11月以來，“金融16條”、“三支箭”等利好政策接連落地，政策思路從“救專案”擴展到“穩房企”。2022年中央經濟工作會議亦強調將支持住房改善列入擴內需的重要手段，強調要確保房地產市場平穩發展，紮實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。

得益于政策支持，碧桂園的融資不斷出現利好。自11月24日以來，碧桂園已與工商銀行(4.360, 0.05, 1.16%)、農業銀行(2.930, 0.03, 1.03%)、中國銀行(3.200, 0.04, 1.27%)、郵政儲蓄銀行等十家銀行簽署戰略合作協定，共獲得逾3000億元意向性綜合授信支持。

上述授信範圍包括但不限於房地產開發貸款、並購貸款、按揭業務、保函、保理、債券投資以及其它形式的資金融通等；以及為購買甲方及其控股、關聯的項目公司開發的房地產項目房屋的業主提供按揭貸款授信。

其後，碧桂園不斷釋出融資動作。12月7日，碧桂園宣佈擬配發17.8億股新股份，每股價格為2.70港元。配售事項的所得款項總額估計為約48.06億港元，所得款項淨額估計不少於約47.41億港元。

12月26日，碧桂園地產完成了2022年第二期中期票據的發行工作。在中債信用增進投資股份有限公司的支持下，此次發債吸引了眾多金融機構參與投標，最終票面利率確定為4.3%。

據悉，這是碧桂園繼獲增信擔保成功發行首期15億元中期票據、通過央地合作增信模式成功發行10億元公司債後，年內再次成功落地的公開市場發行。

同時，碧桂園的融資也得到了股東支援，碧桂園獲得董事會主席楊惠妍旗下公司提供50.55億港元免息及無抵押借款。楊惠妍全資擁有公司必勝有限公司同意借出該筆貸款，以支持碧桂園經營發展。

與此形成對比的是，2021年碧桂園股權融資金額為0，發行優先票據（美元債）122.4億元，發行公司債券130.47億元，總計約250億元。

除了融資端的解凍外，碧桂園還在推進其他業務的解局。機器人(9.250, 0.06, 0.65%)和物業是碧桂園兩大主要的業務推進方向。

早在2018年7月，碧桂園成立廣東博智林機器人有限公司，聚焦建築機器人、BIM數位化、新型建築工業化等產品的研發、生產與應用。

目前，博智林有30款建築機器人投入商用，覆蓋了28個省市自治區，超550個專案，累計交付超1200台，應用施工面積超1000萬平方米。

與之同步推進的還有碧桂園服務。根據最新財報，除“三供一業”業務外，碧桂園服務合同管理面積16.09億平方米，收費管理面積8.43億平方米，是目前國內規模最大的物業企業。

自從港交所上市後，碧桂園服務接連收購了富力物業、中梁物業、藍光嘉寶等物業企業。對碧桂園來說，慶倖的是2022冬天是個暖冬。

1月4日，綠地控股集團股份有限公司（綠地控股，600606.SH）公告，為加快推進整體輕資產化轉型升級，該公司擬與明宇商旅股份有限公司就酒店管理業務開展戰略合作。根據上述戰略合作意向，公司控股子公司綠地數字科技有限公司擬將其所持有的上海綠地酒店管理有限公司52%股權轉讓給明宇商旅，股權轉讓對價為6.24億元。

公告稱，雙方的合作方式包括但不限於戰略入股和具體業務合作等。雙方在酒店管理領域均深耕多年，各自有著一定的管理規模和較強的核心競爭力，在行業內有較高的品牌影響力。本次雙方優勢互補、強強聯合，通過合作共同發展定位于中高端的中國民族酒店管理品牌，並將儘快實現資本化。

根據上海綠地酒店管理有限公司歷史業績（模擬）及未來的盈利能力，同時考慮公司酒店板塊的會員沉澱、酒店管理經驗及品牌價值等各項對獲利能力產生重大影響的因素，雙方協商確定上海綠地酒店管理有限公司整體估值為12億元。

綠地控股下屬子公司綠地數科和綠地金創科技集團有限公司分別持有上海綠地酒店管理有限公司70%和30%的股權。

公告稱，上海綠地酒店管理有限公司52%股權轉讓完成後，預計可為綠地控股帶來約6.1億元投資收益；同時，本次股權轉讓完成後，上海綠地酒店管理有限公司將由公司子公司變更為公司參股企業，不再納入公司合併報表範圍，因此綠地控股仍持有的上海綠地酒店管理有限公司48%股權需按公允價值重新計量，上述會計核算變更預計將為公司帶來投資收益約5.6億元。因此，經初步核算，本次交易預計將為綠地控股帶來投資收益共計約11.7億元（具體以經審計的資料為准）。

上海綠地酒店管理有限公司成立於2019年1月30日，是上海綠地酒店旅遊（集團）有限公司旗下從事酒店輕資產管理業務的公司。根據公司與明宇商旅的合作意向，未來上海綠地酒店管理有限公司將獲注入綠地酒旅集團旗下4家直營酒店管理公司的股權，酒店管理業務（包括已開業的和待開業的酒店管理合同）及與酒店管理相關的品牌商標等其他智慧財產權。綠地酒旅集團是綠地控股全資子公司，全面負責公司旗下酒店、旅遊和會展業務的經營、管理和發展，在2021年HOTELS雜誌酒店企業榜單中排名全球第51位。

截至2021年12月31日，上海綠地酒店管理有限公司總資產為58297.89萬元，總負債為55620.96萬元，淨資產為2676.93萬元。2021年度，上海綠地酒店管理有限公司實現營業收入25962.21萬元，實現淨利潤-3793.52萬元。截至2022年10月31日，上海綠地酒店管理有限公司總資產為21699.59萬元，總負債為18880.12萬元，淨資產為2819.47萬元。2022年1-10月， 上海綠地酒店管理有限公司實現營業收入14659.62萬元，實現淨利潤142.54萬元。

明宇商旅股份有限公司註冊地為四川省成都市，法定代表人為周平。根據介紹，該公司從2013年起連續九年進入中國飯店集團60強，2021年在HOTELS雜誌酒店企業榜單中排名全球第48位。截至2022年第四季度，明宇商旅管理資產規模超過400億元人民幣。

2021年12月31日，明宇商旅的總資產為3.28億元，總負債為2.00億元，淨資產為1.28億元。2021年度，明宇商旅實現營業收入2.37億元，實現淨利潤494萬元。2022年10月31日，明宇商旅的總資產為3.50億元，總負債為2.18億元，淨資產為1.32億元。2022年1-10月，明宇商旅實現營業收入1.54億元，實現淨利潤466萬元。

綠地控股董事長、總裁張玉良此前曾表示，要推動房地產業轉型升級，優化區域佈局。將資源聚集在人口支撐、有產業基礎、有市場空間的高能級核心城市進行發展。優化商業模式，逐漸從“放大經營杠杆、驅動規模增長”的商業模式，轉變為“順應市場需求，打造好產品、好運營、好服務”的商業模式。優化產品供給，加強優質產品、創新產品供給。綠地控股將按照既定的路線圖和時間表，推進企業瘦身和資源聚焦，優化資產負債結構，形成強勁的企業資產負債表，增強企業發展的韌性和迴旋餘地，為企業長期健康發展夯實基礎。另一方面，加強流動性管理，提高資金使用效率，確保企業經營良性迴圈，堅決守住現金流安全的底線。

3年財報「清白」 無違約不良紀錄

為免房地產行業硬着陸，據報內地監管部門將進一步在金融供應端出招扶持部分獲選內房。彭博引述知情人士透露，國務院金融穩定發展委員會上周指導證券業和銀行業監管機構，就優質房企資產負債表支持計劃，盡快落實具體舉措。優質房企的界定標準，包括核數師連續3年對財報出具無保留意見、沒有重大違約不良紀錄（包括公開市場違約在內），以及屬於「系統重要性」房企等。

板塊造好 龍湖新城漲11%

知情人士表示，監管部門及金融機構可根據監管指引和自身合規要求，制定新的優質房企白名單。按照過往經驗，進入支持名單的地產商有望在債權及股權融資等多方面獲得支持。根據彭博滙編數據，內地最近一期經審計財報中獲出具無保留審計意見的上市地產商中，市值至少10億美元的超過100間，知情人士稱，監管部門一般不會公開披露入圍優質開發商的具體名單。

此前獲監管部門協助融資的焦點民營內房有望繼續成為受惠者，昨天龍湖（00960）抽升11.8%，新城發展（01030）漲近11%，美的置業（03990）升6.3%，碧桂園（02007）進賬7.4%，旭輝（00884）和寶龍地產（01238）升幅分別達13.2%及10.6%。至於預告或要暫停支付離岸債務的時代中國（01233）也反彈近11%。

住宅類房地產私募基金重啟

內地政府多措並舉化解房地產風險，彭博另一則報道引述知情人士說，中國證券投資基金業協會近期窗口指導多家地產私募基金，明確此前被叫停的住宅類房地產私募基金恢復新增備案。報道形容房地產私募基金屬房企融資的重要渠道之一，過往是不少房企「前融」業務的主要資金來源；「前融」指房企在沒有獲得土地證的情況下取得的資金。

「三條紅線」及銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度分別於2020年8月及12月底推出，內房資金渠道明顯收窄，自2021年6月開始更觸發骨牌式債務違約，住宅類房地產私募基金的新增備案，則於2021年8月被基金業協會叫停。基金業協會數據顯示，2021年房地產私募股權投資基金的數量與規模，較2020年底分別下降13.6%及1.9%。

工商舖市場在2022年受多項不利因素困擾，令成交量大幅下挫，美聯工商舖統計去年工商舖成交量及金額按年皆大跌約36%。該行預期，香港與內地通關在即，經濟復常在望，加上去年的低基數效應，今年工商舖成交量將見底回升近三成，當中較看好寫字樓和商舖市場。

經營美聯工商舖的鋑聯控股（00459）行政總裁（工商舖）盧展豪表示，2022年爆發第五波疫情，本港利率又跟隨美國聯儲局上調，加上政府全年大部分時間實施較嚴厲的防疫措施，令去年全年工商舖成交量及金額分別錄4490宗及837.2億元，按年皆大跌約35.9%。

他認為，受惠於去年低基數效應，加上中港兩地出入境限制逐步解除，相信香港復常在望，本港工商舖市場投資氣氛將恢復穩定，2023年工商舖成交量有望見底回升，預計今年工商舖成交量將可達至5800宗，按年增加近三成；當中寫字樓和商舖交投可彈升30%至40%，漲幅最為顯著。

通關初期刺激料少於預期

中港最快周日（8日）免檢疫通關，盧展豪相信，通關初期每日設配額限制，及農曆新年假期在即，對第一季工商舖市場刺激料比想像中少。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，2023年本港甲級商廈供應進入高峰期，將有近400萬方呎商廈落成，相信買賣及租賃需求在通關初期未必反彈，但隨着經濟及社會逐步復常，相信內地及海外企業將再次來港，帶動寫字樓需求回升，交投亦會見好轉，可較去年多40%，並估計租售價可上升5%以內。

美聯旺舖董事梁國文稱，本港逐步恢復與外地來往，預料核心區商舖租售價可按年升10%至15%；民生區舖位的租售價有望按年升5%至10%。梁國文透露，因應通關消息，已有舖位業主收窄議價空間，由以往的10%至20%，縮減至5%。

美聯工商董事陳偉志表示，受惠中港兩地的疫情防控措施放寬，預期今年工廈租售價有望錄得5%至10%的增幅。

萬科企業（02202）（深：000002）公布，去年全年銷售金額4,169.7億元（人民幣．下同），同比下降約33.58％，累計銷售面積2,630萬平方米。

該集團指，去年12月銷售金額397.6億元，同比下降約37.44％，銷售面積286.9萬平方米，期內新增4個開發項目，需支付權益價款124.83億元，持29.89％至100％股權，權益建築面積67.5萬平方米，期內亦新增1個物流地產項目100％股權，需支付權益價款2.63億元，位於合肥的項目，建築面積11.2萬平方米。

時代中國控股（01233）公布，連同合營項目，去年全年累計銷售金額約397.91億元人民幣，同比下降約58.37％，建築面積約247.1萬平方米。

該集團指，去年12月銷售金額約15.9億元人民幣，同比下降約76.61％，建築面積約9.6萬平方米。

樓市從高位回落，不少近年入市的業主須損手離場，但北角舊樓民眾大廈錄得近10年前購入的單位僅以570萬元沽貨，賬面竟蝕60萬元。

世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，北角英皇道135至145號民眾大廈高層C室，實用面積約614方呎2房單位，原業主於去年11月放售，初時叫價達860萬元，終減價至570萬元售出，大幅割價290萬元或33.7%，呎價約9283元。

原業主早於2013年3月以630萬元購入上址，持貨近10年，賬面損失60萬元，貶值約9.5%。民眾大廈於1967年落成，至今樓齡達56年，不過交投極少，連同最新的成交在內，過去一年亦只有2宗買賣。

晉海4房戶五年輸566萬

市場消息透露，將軍澳日出康城晉海2B座高層A室，實用面積1066方呎，4房間隔，以1670萬元成交，呎價約15666元。原業主2017年11月買入價為2236.27萬元，賬面勁蝕566.27萬元，跌價25.3%。

另外，中原地產資深區域營業經理胡耀祖稱，馬鞍山翠擁華庭11座中層D室，實用面積696方呎，3房間隔，開價約775萬元，議價後以760萬元易手，呎價約10920元。原業主於2019年12月以855萬元購入單位，持貨逾3年，賬面蝕讓約95萬元離場，期內貶值約11.1%。

二手交投加快，港島龍頭屋苑鰂魚涌太古城本月暫錄4宗成交。美聯物業高級營業經理錢敏義說，高安閣低層C室，實用面積701方呎3房戶，原叫價為1228萬元，議價後獲同區用家以1192萬元購入，呎價約17004元。原業主於2014年12月以1001萬元購入，賬面獲利191萬元，升值約19.1%。

2022年在疫情和加息等多項負面因素衝擊下，本港房地產市場交投量暴跌。土地註冊處數據顯示，去年12月整體樓宇買賣登記（包括住宅和非住宅等）僅3565宗，屬2018年12月錄得3038宗以來的48個月（4年）低位，而去年全年總註冊量錄得59619宗，更是1991年有全港數據以來的32年按年歷史新低。

一手公營屋逆增11%

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，該行房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，一手私人住宅連同二手住宅的註冊量2022年有47217宗，按年跌約39.3%；工商舖則有4494宗，按年降35.2%；純車位等有6964宗登記，亦較2021年挫約34%。不過，一手公營房屋登記逆市增加，2022年錄得944宗，按年漲約10.9%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，整體註冊金額去年錄得5544.6億元，較2021年的9178.4億元，急瀉39.6%，金額屬於2016年錄得5328.1億元以來的6年低位；當中整體住宅的金額去年錄得4077.2億元，屬2013年錄得2989.4億元以來的9年最低，比較2021年的7339億元，更大冧44.4%。

經濟復甦通關消化加息 支持樓價

本港經歷3年疫情，加上加息周期正式展開，樓市不跌神話終於破滅，2022年樓價累跌15%；然而最壞時刻過去後，迎來中港兩地通關曙光，2023年經濟有望逐漸復常。本報專訪50位樓市專家，9成認為今年樓價回穩或向上，當中7成料樓價上升，「最牛」看升15%。

本報綜合50位，來自發展商及地產代理專家分析，有近9成（45位）認為2023年樓市平穩或看好，當中預期樓價升幅由3%至「最牛」15%，並預期豪宅樓價升幅較中小型住宅更大。

當中主流25位（50%）專家預期樓價有「溫和升幅」、升幅在5%或以內，認為樓價會升6%或以上有10位（20%），亦有專家對2023年樓價較為審慎，認為樓價平穩的有11位（22%），普遍提及經濟復甦、通關及市場消化加息等3大因素支持樓價。

引入內地購買力 聚集豪宅

雖然仍然有4位（8%）專家繼續看淡2023年樓價，但預期跌幅在5至10%內，將會較2022年的跌幅收窄，當中息口向上、疫情影響及環球因素，例如中美關係緊張及俄烏戰爭持續等，成為3大因素。

「經濟復甦」屬於最多專家提及帶動樓市的上升動力。疫情放緩，防疫措施鬆綁，各項經濟活動「復常」，政府亦積極於2023年初與內地恢復通關，大部分專家均提及通關後樓市將引入內地購買力，特別是豪宅市場。而近期美國通脹數據放緩，令未來有機會放緩加息步伐，普遍專家認為息口將於2023年見頂，只要美國加息步伐減慢，交投量及樓價均有望反彈。

2022年在多項負面因素充斥下，一、二手市場交投顯著回落。業界普遍認為，隨着中港兩地落實通關，移民潮高峰期已過，2023年一、二手住宅交投將會回升。

新盤紛出擊 帶動交投回升

一手市場方面，2022年錄約9,204宗成交，較2021年17,214宗按年回落46.5%，受疫情影響力，多個全新盤紛延至2023年首季再出擊，例如大埔University Hill、藍田KOKO HILLS第3期及觀塘BAL RESIDENCE等，多個新盤開售料可帶動一手交投量回升。

至於二手市場方面，2022年錄約36,974宗成交，較2021年60,332宗按年減少38.7%；而樓價亦隨之下降，根據差估署樓價指數顯示，去年首11個月累跌14%，超過2008年金融海嘯全年11.11%的跌幅，料全年回落15%。

息口是2023年樓市不明朗因素之一，聯儲局於2022年內已連續7次加息（共4.25厘），本港銀行亦先後上調最優惠利率，年內累計加息3次達0.625厘。雖然市場預期美國加息步伐將會放緩，但聯儲局主席鮑威爾亦指，在通脹跌向2%之前都不會考慮減息，預期本港按揭息率在2023年仍維持3厘以上水平，成為影響購買力入市的主因之一。

摩根大通指，加息預期已於去年12月見頂，同時中港通關速度較預期為快，成為主導本港地產股過去一個月的兩大因素，相信兩者對於本港發展商股及零售收租股均有利，其中九龍倉置業（01997）是零售銷售復甦敏感度最高的股份，而新鴻基地產（00016）及恒基地產（00012）則會受惠住宅樓市氣氛於首季轉勢及潛在內地買家帶來的額外購買力。

摩通稱，雖然任何潛在推動零售銷售反彈的正面消息，都會很快反映在九龍倉置業股價上，但開關的步伐較該行預期為快，即使每日往來的旅客數目會有限制，但仍較預期理想。

摩通指，目前本港零售銷售及九龍倉置業的零售收入均僅及2018年三分一，隨零售收入內的分成租金上升，相信九龍倉置業2024年的收入會有驚喜。

發展商方面，摩通指，潛在內地買家增加，零售市道復甦帶來更佳的經濟前景，均為發展商股有間接利好，而作為住宅市場代替品（proxy）的新地將會受惠。至於恒地不僅可受惠於住宅樓價向好，其相對高負債比率也能從息口見頂中得益。

摩通表示，雖然去年中原城市領先指數（CCL）跌15%，但二手成交量首11個月跌38%，反映只有少數賣家願意減價賣樓。

樓價有望喘穩 看好新地恒地

摩通續稱，雖然該行預期今年住宅樓價跌8%，但大部分跌幅將於首季反映，餘下9個月樓價料維持平穩，並在額外內地買家購買力推動下，有潛在上升空間。

摩通指，住宅市場的情緒不僅受到利率預期所影響，也受中港經濟前景左右，故恒指回報及住宅樓價有高度關聯性，而股市表現將是住宅市場氣氛的領先指標。

野村表示，去年12月整體房地產銷售氣氛維持疲弱，百大房企合約銷售當月按年跌30%，較11月跌幅擴大。雖然近期中國已出台不少放鬆政策，但該行預期，房企銷售動力至少在今年首季續弱，因憂慮中國防控政策突變而帶來動盪，以及春節假期對銷售的影響。

復常需時 估更多寬鬆政策出台

鑑於房地產基本面疲軟，以及中國政策持續推動今年恢復經濟增長，野村預期，在接下來幾個月行業將出台更多寬鬆政策，特別在購房需求方面。

該行認為房企的「療傷之路漫長」，但相信中央政府將出台核心二綫城市取消限購令等政策城市和降低購買第二套住房的支付比率。

野村指，一如預期，國企內房在2022年獲得顯著市場份額，僅碧桂園（02007）及龍湖（00960）兩間打入首十大房企，較2021年的4間及2020年的5間銳減。相反，國企內房在行業下行時，銷售表現仍相對較好。以銷售計，首20大及首50大房企，民企的佔比跌至30%及56%，2021年為50%及66%。

短綫看好龍湖新城發展

野村相信，國企內房在2023年，甚至2024年會繼續跑出，因去年民企在土地儲備上急劇收縮及經營信心嚴重受損。

另一方面，該行對內房股看好短期表現，料實力強勁的民企將會追上行業的啤打（beta），該行偏好龍湖及新城發展（01030）。

二手氣氛稍回暖 珀麗灣4日錄3宗

中港兩地通關在即，帶動二手交投，市場探熱針鰂魚涌太古城1月首4天錄4宗，同區換樓客1,192萬元購3房；同時馬灣珀麗灣4日3宗成交，3房呎價低於1萬元易手。

今年首4天太古城暫4宗成交，售價介乎720萬至1,192萬元。美聯物業高級營業經理錢敏義表示，太古城高安閣中層C室，實用面積701平方呎3房，叫價1,228萬元，議價後以1,192萬元成交，減價36萬元，呎價17,004元，新買家為同區換樓客。原業主於2014年12月以1,010萬元購入，持貨8年帳面獲利182萬元，升值約18%。

荃灣區今年暫16宗買賣

荃灣區1月短短4日錄約16宗二手成交，較上月同期增逾4成。中原地產高級資深分區營業經理陳麗嫦指，全．城滙7座中層D室，實用面積524平方呎2房，叫價1,020萬元，現以980萬元易手，呎價18,702元。原業主於2017年以796萬元一手買入，持貨5年多帳面獲利184萬元，升值23%。

其次，東涌藍天海岸本月暫錄2宗，市場人士指，屋苑1座中層H室，1房間隔，實用面積381平方呎，以540萬元沽出，呎價14,173元，新買家為外區上車客。

同時，珀麗灣3房呎價跌穿1萬元。市場人士指，珀麗灣18座低層D室，實用面積611平方呎，開價638萬元，減價40萬以598萬元沽，呎價9,787元。原業主於2016年以586萬元購入，7年帳面賺12萬元，計算其他開支後料明賺暗蝕。

另消息指，馬鞍山翠擁華庭11座中層D室，實用面積696平方呎，3房連套房，減15萬以760萬元易手，呎價10,920元。原業主於2019年以855萬元購入，持貨4年帳面蝕讓95萬元，貶值約11%。

利嘉閣全港50個指標屋苑於上周（26/12至1/1）共錄163宗買賣，較前周增加14%，創去年4月底以來的36周新高，並已連續7周錄得逾百宗水平。

去年樓市成交急跌，地產代理行業陷危機，近日4大龍頭代理行便各自發出內部通告，要求所有新盤實收佣金必須至少2%，希望減少行內過度回佣的問題。

現時一手新盤，發展商開出的佣金普遍2.5%，個別貨尾盤更達雙位數，但由於競爭激烈，代理不時有回佣給客戶的風氣，實收佣金普遍不到2.5%的一半，極端情況出現回贈9成，而前綫代理在「拆佣」後實收的佣金就更少。

中原、利嘉閣、美聯及港置4大地產代理行，先後在上月底發出通告，要求1月1日起，所有新盤成交，公司實收佣金必須為2%或以上，否則需要董事批核。美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，由於行業惡性競爭，前綫代理生計受影響，故此需要劃出底綫讓行業能夠生存。

測量師：傳統豪宅區供應罕有 流標風險低

上季推出的赤柱環角道地皮將於明日（6日）截標，該幅用地於去年初估值曾高達260.5億元，惟市場已因應近期市況紛調低估值至百億元以下，估值大幅插水，挫逾6成。萊坊估價及諮詢部主管方耀明指，雖發展商出價會較審慎，但因地政總署近期願意低價批地，料地皮流標風險不高。

近期接連有市區地，包括啟德、堅尼地城等住宅地的成交呎價跌穿1萬元水平。方耀明估計，鑑於市況轉差，加上該類豪宅的資金回籠較慢，發展商出價偏向審慎，預計地皮每呎樓面地價約1.5萬至1.8萬元，總價約72億至86億元。不過，考慮到近期政府願意以低價批地，故料地皮流標風險不高。

事實上，赤柱一帶是本港的傳統豪宅區，區內的地皮供應罕有。他認為，地皮優勢在於其規模大，日後發展觀感較好，而且地皮位處高尚的住宅地段，惟環角道為該帶主要幹道，平日車流多，噪音較大。

此外，他又指地皮目前的高度限制約80多米（主水平基準上，下同），而地皮高度約50多、60米，變相日後落成住宅的高度不太高，所以落成樓宇以中層物業為主，當中低層未必看到海景，高層或有機會享海景。

料可提供約650伙

這幅地皮位於斜坡之上，佔地約25.7萬平方呎，總樓面涉約48萬平方呎，原本劃為「綠化地帶」，但城規會最終在去年7月批准改劃為住宅用途，料可以提供約650伙，日後中標發展商亦需要興建安老院舍。他初步預計，由於分層單位比洋房更容易去貨，預料發展商會發展中大型分層單位為主，平均實用面積約800至1,000平方呎、3房至4房間隔。

觀乎2022年全年樓價已經跌逾10%，拖累地價表現。他直言，雖然中港兩地有望落實通關，但始終未知今年美國加息步伐，而且今年的利好樓市消息未至於太多，預計低地價的趨勢會於今年內持續。

新界收地熱潮，有財團約1.28億收購馬鞍山觀音山旁邊的芙蓉泌村合共23萬呎土地，每呎收購價約560元。

是次涉及丈量約份192約地段120號等合共32個地段，被馬鞍山郊野公園圍繞，估計涉及面積約23萬平方呎，現時多為綠化地帶及鄉村式發展用地，估計發展潛力不高。

新買家名為芙蓉泌村集團有限公司，董事為王丁本（WANG, BENSON），料為在柬埔寨發展房地產的恒合投資發展董事，亦具內地背景，曾經在2020年以4.6億元收購銅鑼灣珀麗尚品酒店。

憧憬復常通關 代理：最平時機已過

香港與內地復常通關在即，近期鄰近口岸及鐵路沿線如元朗、東涌一帶二手大型屋苑大部分業主因看好後市而重現反價潮，反價幅度普遍達2%至3%，東涌有大型屋苑單位最新成交價更較上月初同一面積及間隔單位賣貴百萬元。地產代理形容這些大型屋苑的最平入貨時機已過去，之前想趁平價入市的用家，如今反而會加快入市決定，因怕復常通關後樓價回升。

代理數據顯示，鄰近深圳灣口岸的元朗區鐵路上蓋大型屋苑，業主紛紛反價。中原地產屯門、元朗、天水圍資深營業董事陳忠浩指出，去年底香港與內地復常通關消息傳出後，元朗區大型屋苑如鐵路沿線的YOHO TOWN、YOHO MIDTOWN等屋苑單位大部分開始反價，幅度達2%至3%。

元朗鐵路上蓋盤反價3%

他舉例指，YOHO TOWN第1座低層B室，面積393方呎，業主原叫價570萬元，最終反價至602萬元成交，上調達32萬元或5.6%，折算呎價15,318元，買家為用家。他指，上月YOHO TOWN、YOHO MIDTOWN成交呎價仍可造到1.3萬元至1.4萬元，如今已升至近1.5萬元一呎才肯賣。

他相信，這些大型屋苑的最平入貨時機已過，之前想執平貨的用家，如今反而會加快入市決定，只是要買貴少少。不過，總體上區內二、三線屋苑叫價仍然平穩。

至於鄰近港珠澳大橋及機場的東涌大型屋苑業主同樣齊反價。利嘉閣劉景駿指出，藍天海岸第2座高層H室日前以700萬元成交，面積561方呎，兩房間隔，與上月初同座16樓E室同一面積及間隔單位以600萬元易手比較，相差達100萬元。另外，同區東堤灣畔第7座低層D室，業主由610萬元反價到650萬元才肯成交，反價40萬元，幅度達6.6%。

即使是將軍澳區都見低位回升成交，將軍澳中心8座中層B室，面積438方呎，兩房間隔，以648萬元易手，呎價14,795元。據區內代理表示，自從復常通關消息公布後，區內部分業主叫價已轉趨進取，個別甚至反價，而此宗成交亦比之前低位高出約3%。

買家遇反價加快入市

另一邊廂，有買家因遭遇反價，加快入市決定。美聯物業陳少鴻表示，馬鞍山中心1座高層H室成交，面積468方呎，屬兩房單位，開價688萬元，最終以640萬元成交，呎價13,675元。

據悉，買家見樓價尋底回升，放棄定期而決定買樓。因經歷過業主反價，多台客競爭而錯失入市，見今次樓價吸引，遂即睇即拍板。

事實上，隨着香港與內地近月持續優化疫情防控措施，樓市交投回暖，剛過去周六日各代理十大屋苑二手成交全部升至「二字頭」的雙位數，近期新盤亦重現大手客掃貨個案。而反映前線經紀人看法的中原CSI住宅售價指數連周急升，最新報47.80點，較上周的41.71點上升6.09點，連升5周共16.57點。

CSI挑戰好淡分界線

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指，本周指數成功升穿45點好淡分界區間下限，估計將挑戰50點好淡分界線，若能升穿兼企穩，預示樓價有望見底回穩。