上市建商潤隆建設（1808）2011年在新北市新店區推出水岸豪宅「國賓大苑」，因涉嫌變更建案使照加註事項，將旅館用地當豪宅銷售，台北地檢署昨（5）日將涉案三名新北市工務局官員依圖利建商40.5億餘元，以及潤隆建設董事長蔡聰賓、明緯建設負責人王文宏兩人詐取6.2億餘元利潤，依圖利、詐欺等罪提起公訴。

潤隆昨天回應，公司相關人員迄今尚未接獲起訴文書資料，將依法配合調查。

起訴書指出，「國賓大苑」所在的新店區太平段197地等12筆土地，使用區分為旅館區用地，潤隆與明緯為賺取暴利，在不申請變更都市計畫前提下，以旅館名義興建住宅銷售。

2013年建案完工申請使照時，工務局曾加註觀光旅遊局已經限制該建案「88戶同時申請為一家旅館辦理」及「不得分戶出售」。但潤隆後續申請使照變更，三名官員涉嫌以筆誤為由，使該建案得以分戶申請門牌，「旅館變豪宅」，涉圖利建商。

近期政府持續打房、交易量砍半，全聯暨元利建設董事長林敏雄5日在出席全聯「請支援防詐」活動後，對今年房市表示「應該不好」，景氣不好推案量會減少，元利建設不是上市櫃公司也可以不推案。

林敏雄指出，房市跟利率有關係，目前市場進入升息循環還在可控範圍，影響應該還不是很高，主要衝擊還是來自政府打房；他話說從頭，台灣自有住宅已逾八成，現在住宅案幾乎已經沒有投資客，而且房市已經降溫，交易量都砍半了，政府還是一直在打房。

林敏雄認為，交易量都砍半了，但房價「不會跌」，主要是建築成本包括工資、原物料上漲，他以高雄新蓋案成長都比平均價高，若以區域來看，北部影響較少，因為高房價，但是中南部不可能不漲，主要是缺工，加上工資漲很多，原物料也是一直漲，與疫情前相較，建築成本至少漲三、四成。

此外，對於近期政府修法限制私法人購屋採許可制，林敏雄直指，全世界那有政府限制私法人購屋，也沒有聽說過公司行號要申請才能買房子，何況法規上路，後續要怎麼申請？也是一個問題，內政部根本沒有人力支援。他強調，今年推案會減少，「我們不是上市櫃公司也可以不推」，未來要把主力放在辦公大樓。

林敏雄認為，年輕人買不起房子，政府要避免民怨就要多蓋社會宅，像新加坡一樣，而不是一味打房，現在房市景氣都下來，年輕人還是買不起房。

元利建設去年推的兩個案子均已完售，林敏雄指出，至於豪宅市場就要慢慢來，他說，今年景氣不好就不推，加上打房影響，推案量勢必會減少，也可以不推案，至於近期購置的都更案地塊，以後也會朝辦公大樓為主。

據統計，房地產市場在面臨升息和打房雙重壓力下，去年購地金額年減5成，勉強守住千億元大關，且獵地方向已大轉彎到商用不動產，以交易金額排名前十大的土地交易案，有6成是企業自用及商辦開發案，不再作住宅，其中，包括元利建設以50億元取得台北市信義路三段和新生南路角地都更案，將計畫開發為頂級辦公大樓。


政府打炒房 林敏雄：多蓋社宅才是治本之道
中央社

房市景氣降溫，全聯暨元利建設董事長林敏雄今天表示，政府持續打炒房，交易量已經砍半；面對工資、物料飛漲，建商有不得不漲壓力，他認為，多蓋社宅才是穩定房市治本之道。
林敏雄今天出席「請支援防詐-全聯有Bear而來 聯防詐不來」記者會，會後接受媒體訪問表示，房市跟利率最有關係，現在利率影響還在可控範圍，且台灣自有住宅比例逾80%，「幾乎投資客都沒了」，但政府仍持續打房，交易量已經砍半，但預估今年房價仍不太會跌。

林敏雄指出，近來工資、物料飛漲，漲幅達3、4成，建商有不得不漲壓力，中南部尤其是如此。

針對平均地權條例部分條文修正草案限制私法人購屋部分，林敏雄直言，「全世界都沒有聽說公司行號不能買住宅」，雖說是改為申請制，但也要評估內政部是否具備處理相關業務充足人力量能。

他認為，年輕人買不起房子惹民怨，政府檢討就會檢討到房地產，若能廣蓋社會住宅，應可解決一些問題，建議政府應多蓋一些社宅，才是治本之道，也可參考新加坡的社宅政策。

房市持續降溫，林敏雄表示，去年推的「元利台大公館」、「元利森活莊園」兩案皆已完售，至於豪宅市場則要「慢慢來」；他也坦言，今年在打炒房政策等影響下，推案量將減少。

另外，去年元利建設花新台幣50億元購置北市信義路三段、新生南路口，大安森林公園對面近364.82坪的「角地都更案」，林敏雄指出，具體規劃尚未拍板，有可能會蓋辦公大樓。


全聯董座林敏雄看今年房市：不好、將減推案量
經濟日報

經濟前景不明，房市交易急凍，全聯暨元利建設董事長林敏雄今（5）日出席「請支援防詐-全聯有Bear而來 聯防詐不來」活動，被問到怎麼看今年房市，他認為，今年應該也不好，推案量會減少，甚至會不推案，另，政府一直打房，但在工資、物料雙漲下，價格不太會跌，不過交易量已經砍半了。

林敏雄表示，其實房市跟利率有關係，雖然現在市場進入升息循環，但觀察利率影響不是很高，主要是政府打房影響較深，而且台灣自有住宅有到約八成，現在住宅幾乎已經沒有投資客了，而且房市已經降溫，但是政府還是一直在打房。

林敏雄認為，房價上「跌是不會跌」，若以區域來看，北部影響較少，但是中南部不可能不漲，主要是工資真的漲很多，當然原物料也是，與疫情前相較，整體建築成本至少漲了三、四成。

談到《平均地權條例》中限制私法人購屋採許可制，恐會衝擊豪宅市場，林敏雄認為，似乎全世界都沒有政府限制私法人購屋，也沒有聽說過公司行號不能買住宅，若法規上路，後續要怎麼申請，也是一個問題。

林敏雄指出，打炒房主要是年輕人買不起房子，檢討就會檢討到房地產，但其實政府要實現居住正義，應該多蓋一些社會宅，比如說先租後轉賣，都是一種方式，或是也可以參考新加坡的公共住宅政策。

至於去年元利建設砸逾50億元購置北市信義路三段、新生南路口，大安森林公園對面近364.82坪的「角地都更案」，林敏雄指出，目前具體規劃還沒確定，不過因為景氣真的不好，可能以後這塊也是蓋辦公大樓。

今年推案方面，林敏雄指出，去年推兩個案子「元利台大公館」、「元利森活莊園」已經完售，至於豪宅市場，本來就是慢慢來，要碰到有緣人，今年在景氣不好、打炒房等影響下，推案量會減少，也可能不推案。

高雄購屋族買房壓力愈來愈大，台灣房屋集團統計聯徵中心新增房貸資料統計，高雄市主要行政區近十年房貸變化，其中平均房貸增加最多的是鼓山區，十年間增加了368萬元，2022年房貸金額來到1085萬元，為市區中房貸增加最多，也是唯一房貸負擔破千萬元的行政區，榮登千萬負債王寶座。

另外前鎮、三民、左營區則增加逾2百萬元，而受台積電（2330）效應拉抬身價的楠梓區，房貸雖也比十年前增加了190.3萬元，不過2022年平均房貸僅607.5萬元，反而是市區中負債最低的區域。

台灣房屋巨蛋博愛加盟店店東陳揚智表示，鼓山區擁有高雄美術館及農十六兩大豪宅特區，榮登高雄千萬負債王並不意外。

他表示，十年前以正對美術館首排豪宅，包括人文首璽、皇苑國際館、國城天廈等，3~4字頭單價已是高雄房價天花板，如今隨著兩大特區商圈機能發展成熟，高總價建案林立，2022年再受惠高雄輕軌分區路段完工，推升美術館及農十六特區交通機能。

加上「富邦人壽高雄捷運凹子底站開發案」利多，以及鐵路地下化完工後，縫合內惟舊城區，也帶動商圈中古房價補漲，不少高屋齡住宅成交行情不降反升，區段漲勢明顯，目前鼓山區成屋及預售豪宅，最高單價已破6字頭，連屋齡已逾15年的中古豪宅，甚至也在2022年開出社區史上最高單價。

陳揚智說，台積電主要受惠區楠梓區，雖然近一年房價幾乎以翻倍成長，不過區內仍以大宗高屋齡中古住宅為多，整體房價基期低，因此即便房價走揚，房貸增加，與市區相比仍屬親民。

觀察高雄近十年平均房貸表現，十年前平均房貸負擔僅509萬元，除了2017年微幅緩跌外皆年年攀升，2020年開始更火力加速，連兩年以年增40~50萬元力道衝高，而至2022年第三季為止，平均房貸已達723萬元，進入高雄十年來，也是聯徵史上最高點。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄購屋族近十年房貸負擔增加了214萬元，已經差不多可多買一間中古小套房了。高雄房價持續走揚主要受三大因素影響，一是「營建成本增加」，近年土地及工料成本持續上揚，漲幅十足反應在房價上。

二是「產業利多挹注」讓高雄持續擁有豐沛的產業建設議題一波波助攻房價上漲，尤其在2020年開始進入疫情年，台商回流，市場游資充沛，置產投資族同步搭上利多列車，更讓房價開快車加速狂飆，房價跟漲，貸款負擔也越來越高。

三是「鑑估成數增高」，地段增值、房價上漲，加上實價登錄更新即時，銀行鑑價也逐漸貼近買價，鑑估值增高相對影響實際核貸金額。

李家妮表示，除了房貸壓力上升，2022年央行四度升息，貸款利息增加也讓購屋族大幅增壓，內政部營建署於2023年元旦公告，將研擬針對一定所得內，僅有一屋且貸款中家戶，進行房屋貸款定額補貼，盼能減輕民眾負擔，然而購屋貸款為長期性支出，建議民眾在購屋時，除了考量房價也需評估利率調升等變因，對自身還款能力負擔的影響。

戴德梁行總經理顏炳立今（5）日表示，經濟衰退，政策利空，房市走空下修形勢不變，現在就看誰開第一槍，包括土地、住宅、豪宅、飯店，只要價格下降10%就會見量，店面市場則要價降20%才見量。

顏炳立表示，這一波房市熱潮早在2022第一季就已到高點，2022年房市只是虎嘯貓聲，有些建商搶地搶建，價格衝到天花板，還聲稱封盤不賣，但這一切都是「脫褲圍海」，業者根本忘了我是誰，不自量力。

他表示，一切關鍵就在資金，房地產市場有如大海，需要龐大資金挹注，央行升息，緊縮資金，業者妄想用個人資金，繼續炒高房價，就是脫褲子想圍住大海一樣，當然不可能。

顏炳立表示，今年房市就是狡兔追月，業者仍對市場有期待，但狡兔能追到的只是黯淡的月。在利率飆升，資金緊縮之下，2023年房市量、價、買氣都會下滑，「跌，緩跌、量縮」是今年房市格局。

其中在土地方面，六都即使地段好的住、商、工業土地，量、價、買氣都會收斂，預料價格跌10%買氣就可見量，就看誰開出第一槍，一般住宅也相同。

豪宅是有錢人的收藏品，用來抗通膨，資金避險，但今年受平均地權條例買氣會下降，預料也是價跌10%可見量。郊區飯店也一樣，價降10%可見量，店面市場持續不看好，預料買不追依舊無量，2023年租金緩跌，售價再降，價降20%才見量。

顏炳立表示，2023年要特別注意金流問題，央行緊縮資金，業者難借膽，再碰到銷售不好恐怕出問題，口袋不深的人宜保守。


房價看跌10％ 只等降價第一槍
工商時報

戴德梁行董事總經理顏炳立談房市，形容2022年第四季房市正如「三太子」國泰霖園集團三公子蔡鎮宇所預言，已「脫褲圍海」，量、價、買氣都掰了；2023年房市，顏炳立鐵口直斷一個字：「跌」，如「狡兔追月」，就像台語歌「黯淡的月」，就看誰要開出降價第一槍，房價降幅預期上看10％，尤其「聞積起舞」的推案量大區域。

顏炳立昨天公布2023年不動產市場展望報告時指出，目前經濟衰退、政策利空、金流斷、物價漲、通膨，這四大利空，都影響房市買氣，房市走空下修形勢不變，價格易跌難漲。

顏炳立表示，過去兩年央行持續打房、四度升息，房市資金面臨斷鏈；今年若平均地權條例修正案一過，「就像舖下天羅地網一般！」房市在金流上會出問題。

至於修法限制私法人買房，顏炳立表示，當然對房市會有影響，很多人都說涉及違憲，而且多年來豪宅大多用法人來買。未來豪宅市場趨勢，沒有改變，依然是有錢人市場，但受平均地權條例修法影響，買氣、量、價都會收斂，價不再創高，不降價、不見量，價修10％。

展望2023年市場，顏炳立表示，今年土地市場將「降溫量縮」，「正如”三太子”所預言的，是「脫褲圍海！」(引喻人不可以不自量力)，業者忘了我是誰，自不量力，預料市場已進入末波段。

顏炳立認為，2023年的市場去化，是由金流決定。最近聽說建商今年推案量會很大，其實，很多人在得意時，會忘了我是誰，海很大，是資金的力量，要拉它，你憑什麼一個人就想要撼動市場？顏炳立表示，今年會是量、價、買氣，都在收斂，「拔，鬆，動，跌」所以土地市場會緩下來，轉到都更合建變成活躍。

在房價走勢方面，顏炳立表示，今年的市場，就是一個字「跌」。「價跌10％才會見量，就看誰會開出第一槍！」

總統蔡英文今年新年談話表示，為減輕人民負擔，將針對房貸族規畫給予補貼，但許多網友不買單，罵聲連連，房地產學者張金鶚在臉書表示，網友反應不意外，因為「笨蛋！問題是在高房價！」。

張金鶚表示，民眾都清楚當前房市最大問題，也是居住不正義的最大根源就是「高房價」，直球對決，直接面對解決高房價才是正途。

他列舉五點，直指補賠房貸，沒有解決問題，反而讓問題嚴重。

首先，現在房價明顯不合理，若再補貼首購族的購屋房貸，鼓勵自住客進場購屋，更支撐了不合理的高房價。
第二，面對當前房市反轉低迷之際，原本要降的房價，一旦補貼鼓勵買房，等於間接鼓勵建商不用降價。

第三，同樣道理，投資客原本被套牢的壓力，這也讓投資客可以順利轉手給首購族，間接助長投資。

第四，更進一步，首購族為了些微的房貸補助，犧牲未來可能更多的房價下跌，其實得不償失。

第五，如此用全民納稅多徵收的錢補貼首購族房貸，是長遠持續可行的政策嗎？首購族未來若沒有補貼，甚至利率持續上升而還不起房貸，誰該負責？

張金鶚表示，解決高房價根本之道，就是抑制不當的房市投資炒作，當前首要工作就是儘速通過平均地權條例。另外，政府應立即進行稅制改革，提高非自用房地的持有成本，避免囤房地，不但可以抑制投資炒作，也可以促進房地的有效利用。

他表示，人民的眼睛是雪亮，不是笨蛋。希望政府不要一手打炒房，卻又一手要炒房，若想要兩面都討好，結果會是兩面不是人。

蘇富比國際房地產公司的「2023年豪宅市場前景」報告指出，去年的豪宅市場需求在利率躍升和股市暴跌的背景下仍相對穩定，今年需求預料也將維持穩健，但這也意味著買家可能須擴大搜尋範圍才能找到值得投資的房地產。

蘇富比行銷長尼爾森表示，由於新的富裕層級以飛快步調創造財富，豪宅市場的需求面並未受到影響。然而，這些新的富裕人士未必能輕易買到理想中的物件，因為許多擁房階級出售房地產的意願不高。

他說：「大多數富裕人士都擁有一處甚至多處房地產，且他們購置時的經濟情勢相當有利，因為2022年初以前的利率位在歷史低點。這也代表豪宅市場上的庫存不多。」

根據這份報告，約53%的蘇富比經紀人預期利率將會影響到他們2023年的績效。

股市振盪和全球經濟衰退，可能會讓買家對價格更加敏感。該報告表示：「許多豪宅買家會運用他們持有的股票買房，不是透過出售部分股票，就是透過質押股票來貸款。因此股市下跌可能嚇跑豪宅市場投資人。」

尼爾森表示，2023年可能會是豪宅買家稍微偏離常軌的一年；「我認為增值幅度最大的房產將會是位在被認為是次佳地點的地方的房產，例如科羅拉多州的滑雪別墅。蘇富比國際房地產公司也預測，美國民眾將會繼續利用強勢美元優勢，到最有利的地區購屋，該公司的報告指出，去年在墨西哥城的豪宅買家有40%是外國人，今年預料將增至60%。

戴德梁行5日最新統計，金流斷鏈，去（2022）年土地、商用不動產市場都明顯萎縮，成交額分別為1,718億、1,258億，年減幅達17.6％、四成，為近三年最低。今年若賣方不願讓利降價，預期土地、商用不動產交易金額將雙雙再斬一成、二成，分別下探至1,500億、1,000億元。

戴德梁行董事總經理顏炳立表示，政策斷金流，不動產市場資金行情宣告結束；預期2023年只有一個字：「跌」。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，2022年在金流斷鏈下，土地、商用不動產市場表現都相當慘烈，「尤其土地，比商用不動產慘太多！」2019～2021三年間，全台平均每年都成交3,000億元以上土地；不過2022年只剩下1,718億元，比2021年要大幅衰退四成。預期今年成交量，恐將再萎縮一成，面臨1,500億元保衛戰，為近六年新低。

楊長達指出，去年住、商土地交易比重大幅下降，惟獨工業地一枝獨秀，全年成交量達895億元、近900億元，囊括全年土地交易量五成。主要原因，是政府公部門釋出土地以工業地居多，提供交易機會。

楊長達指出，以去年第四季為例，工業地成交金額就佔三分之二，自用買盤相當重。至於2022年十大土地交易案，工業區就佔六筆。

至於商用不動產市場，去年交易金額約1,258億元，比2021年萎縮17.6％，終止連續三年正成長多頭格局。預期若賣方不降價，2023年交易金額恐下探到1,000億元，減幅上看二成；若賣方願意降價，則可望維持去年水準至1,300億元。

展望2023年，楊長達認為，今年是景氣混沌保守的一年，但產業用地需求仍將持續，土地市場還是有餘溫，尤其住、商土地；不過，大建商「會更挑嘴！只要精緻、拒絕粗飽！」但不再因為囤地而追價，預期重劃區的小面積土地，是中小型建商獵地機會。

楊長達認為，今年成交量，就要看誰願意先降價賣，並提高租金，以提高租金報酬率，預期這樣條件下，成交量才會出來。尤其金融壽險業，目前還是滿手現金，不過已非常難買到適當標的，除非作到把租金再提高，才能滿足金管會對不動產的租金報酬率最低門檻要求。

近年營建成本上揚導致財務規劃脫軌，已使多件新北市都更案停擺。指標大型行庫在最新的不動產市場評估報告中，引述訪查新北市建商看法指出，近一年由於營建成本上揚，導致都更案原先的財務規劃，尤其是權益分配已偏離行情，多件新北都更案因此停擺。

雙北市精華區不動產的價格向來在全台扮演「房價火車頭」角色，由於人口稠密，老舊建物特別多，都更的需求也最大，但現在卻因為近年建材價格持續飆漲，使得數年前即已開始啟動的都更案走不下去，讓許多投入都更案的建商深感困擾，並向大型行庫反應。

大型行庫引述對新北市建商訪查結果指出，相較於整體的房市景氣，建商認為現在最大的問題在於都更案停擺。

新北市精華區域因發展成熟，難以尋找完整素地開發推案，現在要開發完整的土地，惟有透過都更危老方式較為可行，但都更危老，尤其是都更案，通常整合過程短則數年、長則十數年，很多建商先前已投入大量財務、時間及人力推動都更案，但近一年來因為營建成本大幅飆漲，已偏離最初設定的財務計畫內容，更因此使整個都更開發案直接停擺，相關問題若無配套解決方案，建商認為將對政府推行都市更新政策構成妨礙。

大型行庫主管表示，儘管近三個月來，營建成本已有下降，但由於這波營建成本上揚至少已長達2年，因此投入都更案的建商仍面臨相當大的營建成本大於原先都更財務規劃的壓力。

行庫也引述報告指出，建商強調，建材價格、工資成本仍處於高檔，使降價空間有限，支撐房價不易下跌，且雖然越來越多的買盤觀望，但仍有一定的首購、換屋族群這些「剛性需求」支撐，因此，短期房市反轉可能性仍較低，長期來看，因短線投機型買盤已逐步淡出，將使自住型買盤成為房市主力，加上通膨現象增加投資保值買盤進場誘因，未來將使得房市交易型態，不易隨便出售的穩定性買盤居多，有助於房市交易價量趨於平穩。

利息連連升，房貸族首當其衝！2022年央行已連續四度升息，平均地權條例初審通過，外界預料將能有效抑制市場炒作，2023年會是出手的好機會嗎？面對一波波的升息，首購族該如何利用購屋優惠減輕負擔？

超額賣壓
房價將反轉下修
攸關打炒房的《平均地權條例》修正案祭出5大重拳遏止炒房，分別是限制換約轉售、炒房最高處分5,000萬元、增訂檢舉獎勵制度、私法人購屋改為5年內不得轉移以及解約申報等，連房地產業者都有感。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，房市多頭已盡，在經濟前景不明、房市政策、超額供給與總統大選四大變數下，預估2023年全台交易量將跌破30萬棟。

戴德梁行董事總經理顏炳立預期房市在政策一波波打炒房下，炒房客被斷了金流，2023年「黑天鵝變大隻！」預期土地、商用不動產、住宅市場買賣移轉棟數，恐怕都不會超越2021年。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2023房市已經從高檔進入盤整修正，自住客在這種時機下，比較容易挑到條件好且不用追高的房子，若有實際購屋需求，就留在市場上等待機會。

打炒房重拳闖關 平均地權條例拚1/9三讀
戴德梁行不動產展望 料聚焦平均地權條例
明年房價「軟著陸」? 北市Q3房價已現盤整
升升不息
最新房貸利率比一比
2022年以來我國央行升息四次，累計達到利率共調升了2.5碼，八大公股行庫也隨之「升好升滿」，民營行庫放款利率已升逾2％，青年安心成家房貸（青安房貸）及公教築巢優利貸款，利率也直逼2％水位。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，面對這次央行連續升息，購屋人沒有太多的方式降低購屋負擔，因為高房價基本上槓桿都用到極限，包括30年期房貸等，只能調整生活開銷因應。

所以怎麼貸最優惠，就是詢問房仲有無配合的銀行，或者詢問代書最近哪個銀行最積極，比較有機會爭取到好的條件；也可以挑選常往來的銀行。

房貸負擔率首超4成 北市買房要不吃喝16年
房貸利率近2% 房貸差額需三倍速加薪才夠
五大行11月新增房貸利率1.851％ 近7年高
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首購族四方式爭取優惠房貸利率
第一建經總經理謝萬雄表示，首購族想跟銀行爭取房貸的「地板價」，可以透過四種方式來爭取房貸利率：

一、透過購屋優惠貸款：

首購族的房貸利率地板價從升息之前的1.31%，2022年末上升至1.935%，首購族可利用「青年安心成家購屋貸款」，因為財政部協調各公股銀行，利率可低於1.935%，讓符合條件的無自有住宅家庭，能比較沒有壓力的放心購屋。

二、詢問平常維持良好關係的銀行是否有熟客專案：

與銀行建立良好往來關係，且在聯徵信用報告上擁有好的「信用分數」，也是能為自己爭取好的貸款條件方式之一，銀行會謹慎評估貸款人和房屋的條件，也就是若具備優質職業、收入到達一定門檻、薪轉戶銀行或有密切往來的銀行等的條件者，相對比較容易爭取到熟客專案。

但是貸款人也要注意，貸款坪數小的房子，像是套房、分割出租套房等，銀行會認為這類房子風險高，所以不提供較低利率。

三、房屋轉貸：

若因為升息導致原本的銀行貸款利率飆升，但銀行不願意維持原本的利率貸款條件，或銀行無法增加貸款年限、提供寬限期等，貸款人可考慮房屋轉貸，尋找更好貸款條件的銀行，不過也要留意轉貸所產生的違約金、房貸手續費、政府規費等，也會成為成本的一部份。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也提醒如再次升息，轉來轉去每間銀行都是機動利率，都是一樣的，除非本來的利率遠高市場行情。

四、選擇六都蛋黃區物件等方式，爭取較優惠的房貸利率：

購買的房屋盡量選擇位在六都的蛋黃區，銀行才比較有機會給予較高成數；而申貸人名下如果有房子，就算該房屋已經無貸款，申貸第二間房子時，利率可能也會比較高；有的銀行會選擇優質客戶，像是律師、醫師、會計師等類型的「三師」，或是任職於公家單位、百大企業的客戶，銀行也比較可能提供優惠貸款條件。

減負擔 政院擬祭房貸利息補貼
青安貸款利率減半碼 展延二年
青安貸款延長…財部推6項利民便民措施
減輕壓力
房貸還款有技巧
第一建經總經理謝萬雄指出，為了降低購屋初期的資金壓力，有的貸款人會選擇透過還息不還本的「寬限期」，通常還款年限最多30年、寬限期最長3年，有的銀行則會視個案狀況，甚至可以再延展2年寬限期，但是要留意「借的錢還是要還」，利用寬限期是「先甘後苦」的概念，寬限期越長，接下來要償還的費用就越多，所以建議像是短期內需要換屋、或是購屋投資者，比較適合運用寬限期減輕前幾年的還款壓力，等待房屋有增值的機會，中途售屋獲利了結。

第一建經研究中心副理張菱育則建議，民眾在簽約前最好先請銀行估價，確認房屋的價值和貸款條件，並評估自身的還款能力，最好每月的房貸加利息不超過家庭總收入的1/3，選擇「負擔得起的房價」，這樣才能準備足夠的自備款，將來若再度升息，也仍有空間額度能夠負擔。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也表示，還款期限因各人的財務負擔不同，有錢的可以挑20年，資金較緊或者想要手頭多留現金的可以選擇30年期。寬限期就是期間內，只繳息不還本金。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐提醒，要申請到較長年期的貸款還是有門檻的！首先必須是要首購，且在優質企業公司工作，有穩定收入。由於銀行還有一條潛規則，貸款年限加申貸人年齡不得大於75，且貸款年限加屋齡也不得大於60，換句話說，想要申請40年期的人，還得是35歲以下，購買屋齡20年以下的房子才行。

建議受影響的換屋族，若第一屋由先生申請貸款，那麼第二屋可以規劃以太太名義來申請，若太太沒有正職或財力證明較差，則可以透過保證人來彌補不足；或者考慮採取先賣再買，那麼名下沒有其他房貸的情況下，仍視為第一屋，可享首購利率，只要申請人在45歲以下，屋齡在30年以下，還是有機會申請到30年期的貸款。

根據戴德梁行今 (5) 日發布統計指出，2022 年全台土地總交易量為 1718 億元，年減逾 4 成，其中又以商業類土地交易量緊縮最為劇烈，全年交易量 233 億元，僅及上一年的 2 成。

同時，統計顯示，2022 年全台住宅類土地全年交易量也由 2021 年度的 1078 億元直接腰斬至 563 億元，只有工業類土地以新台幣 895 億元一枝獨秀，相較於 2021 年增加了 309 億元，增幅達 53%。

戴德梁行認為，2023 是景氣混沌保守的一年，但產業用地需求仍將持續，住商土地市場仍有餘溫，但大型建商會更挑嘴，只要精緻，拒絕粗飽，不因囤地而追價，重劃區的小面積土地將是中小型建商獵地的機會。

戴德梁行表示，2022 年土地交易量的基本支撐來自於公部門的標售，2022 年共計標脫了 809 億元，略低於 2021 年度的 853 億元，與 2020 年度的 802 億元相近，但因 2022 全年總體土土地交易量大跌，公部門的標售量即占了全年交易量的 47%。政府因應產業需求，2022 年度釋出大量工業土地，在十大土地交易中，政府釋出的工業土地位居前四名，包括星宇航空、統一 (1216-TW) 的桃園航空城產專區、中茂的新北新知產專區、南亞 (1303-TW) 的彰濱工業區等，合計交易金額即高達 294 億元，若再加計台糖標售高雄金銀島舊址土地及新北市政府標售的台北港娛樂區土地，公部門去年釋出的土地在前十大交易中占了 7 成。

戴德梁行進一步分析，政府在全球升息、原物料上漲及國際局勢緊張的環境下，以釋出工業土地滿足國內產業之需求為主，降低了各界本欲指向政府帶頭炒作土地的雜音，而不動產業界面對過去一年的國際政經環境，表現在購地策略上也更加謹慎。相對於 2020-2021 年有地就拿，在 2022 年則轉為以同時具備精華區及所有權的條件為優先考量，交易型態較為複雜的股權標售在現階段不易討喜；營建成本高漲之際，即便是位於台中七期的精華區土地，地上權標售也不免以流標收場。

人民銀行網站1月5日消息，近日，人民銀行、銀保監會發佈《關於建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》（下稱《通知》），決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

圖片來源：人民銀行網站圖片來源：人民銀行網站
動態調整首套住房貸款利率

2022年9月，人民銀行、銀保監會曾表示，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

據人民銀行、銀保監會此次介紹，上述政策發佈以來，對於支持各地城市政府因城施策用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展發揮了積極作用。按照國務院部署，人民銀行、銀保監會決定在階段性調整差別化住房信貸政策的基礎上，建立新發放首套住房商業性個人住房貸款利率政策動態調整長效機制。

人民銀行、銀保監會稱，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整，有利於支援城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。

具體而言，此次《通知》的主要內容包括四方面：一是自2022年第四季度起，各城市政府可於每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。

二是對於評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。人民銀行分支機搆、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

三是對於採取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果後續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

四是其他情形和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

更好地支持剛性住房需求

業內人士認為，建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，有利於銀行在當地政策範圍內確定具體的新發放首套住房貸款利率水準，更好地支持剛性住房需求。

光大銀行(3.100, -0.01, -0.32%)金融市場部宏觀研究員周茂華表示，此次建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，是此前出臺階段性穩樓市需求政策的升級版。“首套住房貸款利率下限改為動態調整，可以更為靈活地根據市場情況進行變動，促進區域樓市需求恢復。”他說。

在仲量聯行大中華區首席經濟學家龐溟看來，建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，說明在堅持“房住不炒”的大方向下，包括首套住房貸款利率政策在內的各項房地產調控措施，更為注重科學客觀、靈活機動、接續生效。在明確評判標準和操作細節的基礎上，促進政策優化調整的規範化、常態化、體系化，有利於支持剛性住房需求充分有序釋放，也有利於通過建設長效機制來促進房地產市場平穩理性運行和房地產行業良性健康發展。

近期，高層多次強調房地產行業的重要性，重申房地產是國民經濟的支柱產業。東方金誠首席宏觀分析師王青認為，2023年政策面將重點引導房地產行業儘快實現軟著陸，帶動商品房銷量、房地產投資以及土地市場先後企穩回暖。

政策層面亦多次強調確保房地產市場平穩發展。人民銀行日前召開的2023年工作會議和貨幣政策委員會2022年第四季度均提及了房地產。例如，工作會議要求，落實金融16條措施，支持房地產市場平穩健康發展。貨幣政策委員會2022年第四季度則提出，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組並購，改善優質頭部房企資產負債狀況，因城施策支持剛性和改善性住房需求。

附全文：

中國人民銀行 中國銀行(3.200, 0.00, 0.00%)保險監督管理委員會關於建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知

中國人民銀行上海總部，各分行、營業管理部，各省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行；各銀保監局：

《中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會關於階段性調整差別化住房信貸政策的通知》發佈以來，對於支持各地城市政府因城施策用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展發揮了積極作用。按照國務院部署，人民銀行、銀保監會決定在階段性調整差別化住房信貸政策的基礎上，建立新發放首套住房商業性個人住房貸款利率政策動態調整長效機制。現就有關事項通知如下：

一、自2022年第四季度起，各城市政府可於每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。

二、對於評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。人民銀行分支機搆、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

三、對於採取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果後續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

四、其他情形和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會

2022年12月30日

曾努力清償多筆到期債務的時代中國控股（01233.HK），倒在了辭舊迎新之際。1月4日晚，該公司公告稱，為促進對離岸債務的整體管理，將暫停支付6筆美元債。

其中，有兩筆於2023年到期，2024年~2027年間各有一筆到期，票面利率在5.55%~6.75%之間。Wind資料顯示，該6筆美元債當前存續規模合計約26.5億美元；兩筆2023年到期美元債分別於3月、7月到期。

時代中國在公告中稱，截至1月4日，其尚未支付2023年到期的6.6%優先票據以及2024年到期的5.55%優先票據的有關利息，而兩筆優先票據的寬限期分別於2022年12月30日及2023年1月3日到期。

時代中國方面表示，未能支付款項或會導致兩筆美元債的持有人要求加快還款，倘若發生這樣的情況，則將賦予其他債權人要求加快還款的權利。截至公告日，時代中國表示尚未收到相關債權人要求加快還款的通知。

受此影響，穆迪宣佈將時代中國的公司家族評級從“Caa1”下調至“Ca”，並將公司的高級無抵押評級從“Caa2”下調至“C”，展望維持負面。穆迪副總裁兼高級分析師表示，此次評級下調和負面展望反映了時代中國發生違約的可能性很高，以及其復蘇前景疲弱的預期，因為該公司經營業績疲軟，為即將到期的離岸債務償債的能力有限。

這家起家于廣州本土的民營房企，曾在2018年提出兩年內完成“千億”目標，直至2020年才終於達成所願，以1003.81億元躋身千億俱樂部。但很快遭遇了2021年的市場下行並跌出千億陣營。銷售的下行並未結束，2022年，該公司全年僅實現銷售額397.91億元，同比大幅下挫超58%，相較於此前定下的650億元銷售目標，完成率僅為61%。

在形勢如此嚴峻的2022年裡，時代中國此前一直在竭力保持流動性，保證公開市場的兌付。

在融資管道受限、專案銷售回款顯著下滑的情況下，有“廣州舊改王”之稱的時代中國作出的努力之一是嘗試退出資金沉澱量極大的舊改專案。2022年3月底，該公司曾發文懇請廣州市政府協調其退出廣州八個舊改項目，並歸還前期投入資金，包括履約保證金及拆遷投入等合計逾20億元。

2022年上半年，時代中國在公開市場的償債還算順暢。據該公司披露，截至2022年6月末，其計息債餘額降至約493億元，上半年淨歸還債務約50億元；其中4月下旬時，提前購回及如期兌付兩筆合計4.25億美元優先票據。同期，時代中國的現金流也無可避免地大幅下挫，較2022年初減少53.3%至96.4億元。

進入2022年下半年，時代中國面臨的形勢越發嚴峻，先是有兩筆境內私募債臨近行權日，時代中國給出了將90%本金變相展期一年的方案，並提供了一宗宅地作增信；此後又未能在7月份準時償付兩筆美元債的利息，直至8月份的寬限期內才予以支付。

正是因為上述美元債利息的及時兌付，國際評級機構惠譽還曾將時代中國的長期外幣發行人違約評級（IDR）和高級無抵押評級從“C”上調至“CC”。但該機構也明確，時代中國將繼續面臨流動性挑戰，在2022年下半年和2023年上半年將有大規模資本市場債務到期和利息需要兌付，而其獲得資金的管道可能仍然有限，銷售業績可能依然疲弱。

2022年9月~10月，時代中國便又先後對兩筆境內私募債進行了展期。Wind資料顯示，兩筆債務存量規模逾16億元。

儘管勉強跨過了多重關卡，數次避免了公開市場的違約，但直至2022年12月30日，時代中國還是官宣了暫停支付境外債務，尋求整體管理。

時代中國表示，自2021年下半年以來，房地產市場的合同銷售及流動資金狀況轉差，其未能不受此趨勢所影響。其間，監管層釋放了包括“金融16條”在內的多重支持措施，旨在緩和市場所面臨的流動資金問題，“唯預期其影響及效益仍需一段時間方能惠及市場”。

時代中國在公告中稱，在上述背景下，將對離岸債務進行整體管理，以確保其債權人獲得公平公正的待遇，並提供可持續的資本架構。為達成此目標且鑒於流動資金緊張，時代中國稱暫停支付其離岸債務的款項，未能還款或會導致集團債權人要求加快償還其債務。

同時，為了落實離岸債務的整體管理，時代中國已委聘中國國際金融股份有限公司為其財務顧問及盛德律師事務所為其法律顧問，該等顧問將協助時代中國與其離岸債權人進行對話。

而時代中國也將自己的主要任務放在保交付上，集中有限資源，保障專案交付進度。據披露，自2022年1月起，時代中國已交付38個專案，近4萬套房；同時進行成本管理，嚴格管控費用支出，通過一系列舉措削減非必要開支，以降本增效，提升經營效率。

值得一提的是，暫且“卸下”境外債務的壓力，時代中國仍有不小的境內債務壓力。Wind資料顯示，以廣州市時代控股集團有限公司為發債主體，目前在境內有13只處於存續期的債券，其中有7只將於一年內到期或行權，合計約83.3億元。

保利發展(16.360, 0.34, 2.12%)（SH600048，收盤價：16.36元）1月5日晚間發佈2022年度業績快報，營業收入約2811.11億元，同比減少1.37%；歸屬于上市公司股東的淨利潤約183.03億元，同比減少33.17%；基本每股收益1.53元，同比減少33.17%。報告期內，公司收入保持基本平穩，主要源於房地產項目竣工交付並結轉收入，同時受專案結轉毛利率、權益比例等下降的影響，營業利潤及歸屬于上市公司股東的淨利潤均出現同比減少。

2022年1至6月份，保利發展的營業收入構成為：房地產占比90.42%，其他占比9.24%。

保利發展的董事長是劉平，男，54歲，學歷背景為本科；總經理是周東利，男，49歲，學歷背景為碩士。

截至發稿，保利發展市值為1958億元。

在剛剛過去的2022年，房地產行業融資政策的發佈頻次和力度空前。

特別是行業融資規模在2022年10月創下年內新低的背景下，政策面上出現大轉機，債權、信貸、股權“三支箭”齊發，頭部穩健房企、信用優質房企率先得到融資支援，市場信心進一步得到恢復。

同策研究院監測的40家典型上市房企，2022年12月共完成融資金額712.5億元 ，環比上升125.03%，這是2022年內僅次於3月的融資小高峰，雖未達到2020年平均水準，但高於2021年均值。

據克而瑞統計，100家典型房企2022年全年新增融資總額為7750億元，僅為2021年全年融資總量的58%，同比減少42%，全年融資總額自2016年以來首次跌落至10000億元下。對於後期行業融資端政策，多名業內人士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，供給端政策已基本出臺完畢，保專案與階段性保主體的政策導向或將延續，經營安全邊際較高、信用度較好的房企，具備更強的先發優勢，率先獲得股權融資利好的房企，資產負債表優化更早。

房企融資迎來小高峰

2022年以來，房地產行業融資管控逐步放鬆，從早期審慎維穩，逐步轉變為馳援、幫扶，融資政策強調以保專案、保需求、保交付為主。2022年1月，央行上海總部召開 2022年貨幣信貸工作會議，其中在房地產方面強調繼續穩妥實施房地產金融審慎管理；4月，央行、外匯局發佈通知強調，金融機構要區分專案風險與企業集團風險，加大對優質項目的支持力度；5月，監管層釋放重要信號支援民企融資，碧桂園、龍湖、美的置業三家民企被監管機構選為示範房企，陸續發行人民幣債券；同時創設機構還將發行包括CDS或CRMW在內的信用保護工具。 進入2022年三季度，信用較高房企的合理融資需求得到進一步支持。8月，監管部門指示中債信用增進對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，多家房企融資得到滿足。

雖然政策頻繁釋放信號意義，但提振信心效果不及預期，政策轉機出現在2022年第四季度。先是10月證監會允許部分存在少量涉房業務但不以房地產為主業的企業在A股市場融資。特別是11月以來，短短20天內，支持房企融資的“三支箭”連續射出，時隔12年房企恢復股權融資，市場保主體意圖顯現。

據同策研究院監測的40家典型上市房企，2022年12月共完成融資金額712.5億元，環比上升125.03%，這是2022年僅次於3月的融資小高峰，雖未達到2020年平均水準，但高於2021年均值。且在這波小高峰中，融資以人民幣為主，其次為港元和美元。

2023年1月5日，58安居客房產研究院分院院長張波在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，2023年融資政策強調落實，特別是2022年四季度“三支箭”的快速落地，已經顯現出強大的政策導向，對於房企的融資支持性政策也應出盡出。融資落實的廣度和力度決定了供給側能否更快走出困境。只有融資側大力支持房企，才能落實“保交樓”，才能穩民生，才能保障經濟層面平穩發展。

債務展期方案獲支持

在信心恢復和政策暖意之下，多家規模房企的債務展期方案也得到了支持。

2022年12月初，龍光境內債整體展期獲通過，為業內第二家實現境內債整體展期的房企。此前，富力135億元的境內債已成功展期，到期期限從4個月延長至3年以上。2023年1月4日，融創宣傳160億元境內債整體展期獲通過，展期方案通過後將有效緩解融創未來3至4年的流動性壓力。

據克而瑞統計，從歷年100家典型房企的融資總量來看，2021年出現了近五年來的首次負增長，融資總量13274億元，同比下降了25%。進入2022年融資規模的下滑趨勢仍在擴大，2022年全年新增融資總額為7750億元，僅為2021年全年融資總量的58%，同比減少42%，全年融資總額自2016年以來首次跌落10000億元以下。

政策馳援之下，房企融資成本也有所下降。2022年房企新增融資成本為4.23%，同比下降1.15%；境內債券的平均成本為3.44%，同比下降0.68%。

克而瑞研究中心認為，國企央企以及優質民企的發債規模占比繼續提高，如招商蛇口(13.650, 0.10, 0.74%)、萬科、華潤、首開、中海等5家企業的融資占比就達到了36.5%，這也導致整體融資成本出現結構性下降。

而在市場層面，貝殼研究院首席市場分析師許小樂近期線上上分享其最新研究成果與市場觀察時表示，預計2023年越來越多消費者開始入市，供求關係恢復平衡，市場交易量價迎來溫和修復，上半年房價降逐步企穩回升。

“從目前來看，頭部房企上岸的數量正在不斷增多，行業的風險正處於不斷出清階段。但對於財務狀況相對較差，並且出現風險的中小房企來說，並不代表著融資視窗到來就會自然上岸，依然需要採取積極動作加快專案銷售，並結合合作及轉讓專案等方式改善資產負債表狀況，才有機會獲得融資層面的支持。”張波認為。

2022年年末，雖然房企融資端迎來了融資小高峰，但初期規模仍有限，主要集中在頭部房企，中小房企、區域房企等因資金流枯竭，發佈暫停支付債券本息的現象仍存在，且從2023年償債資料來看，行業承壓並未大幅減小。

據浙商證券(10.130, 0.13, 1.30%)資料，2023年房企到期債務規模約8925億元。據克而瑞統計，房企在2023年的前三季度到期債券總規模將達到5573億元，同比增長5.3%，其中境內債券到期2810億元，境外債券到期2765億元。

另據Wind資料，房企2023年境內到期債務壓力為3388.3億元，同比增加11.3%。從月度資料看，2023年1月及4月為償債高峰，房企分別面臨823.7億元和831.9億元的到期債務壓力。整體來看，房企今年一季度到期債務償債壓力較大。

對於未來房企如何平穩渡過2023年償債高峰潮，張波分析認為，由於目前融資側對房企已十分友好，房企平穩渡過償債高峰的壓力也明顯降低。

又一重點城市推出二手房“帶押過戶”模式。

1月5日，深圳市住建局等六部門印發《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》（下稱“工作方案”），明確了在辦理二手房“帶押過戶”的過程中，“順位抵押”和二手房轉移及抵押“雙預告登記”模式的辦理流程、工作分工和保障機制等。

所謂二手房“帶押過戶”，是指存在抵押的房產，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押並發放新的貸款，實現用購房款還舊貸款。第一財經不完全統計顯示，2022年8月份以來，已有包括深圳、廣州等超過20個城市陸續宣佈推出二手房“帶押過戶”的交易模式。其中，廣州於2022年9月出臺了國內首個金融監管部門鼓勵推廣“帶押過戶”的官方檔，此後，多個城市跟進，推出了各自的工作方案或相關通知，明確“帶押過戶”的業務流程。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，“帶押過戶”模式是2022年一項重要的金融創新，在實際操作中，對於二手房交易帶來了積極作用。

鼓勵全面探索

根據上述深圳的工作方案，在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉移及抵押“雙預告登記”等多種模式，優化業務流程，實現二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房“帶押過戶”模式，交易房產需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設立其他抵押的條件。

另外，工作方案還要求，穩妥推進試點，鼓勵全面探索。在試點範圍方面，先試點推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業務。同時，鼓勵各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業務。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預告登記”模式外，鼓勵積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過戶”積累經驗。

“深圳的政策還是比較謹慎的。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，深圳去年以來二手房交易量創新低，如今要穩定樓市，必須重新恢復二手房占主導的交易局面。

除了深圳以外，2022年12月底，東莞市住房和城鄉建設局也發佈了《關於推行存量商品房“帶押過戶”模式的通知》（下稱《通知》），對“帶押過戶”模式進行解釋說明。

《通知》稱，推行存量商品房“帶押過戶”模式，可有效降低房屋交易風險和成本，縮短房屋交易週期，在激發存量商品房市場交易活力的同時，有利於新建商品房市場和存量商品房市場之間相互促進，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

第一財經不完全統計顯示，2022年8月份以來，已有超過20個城市陸續宣佈推出二手房“帶押過戶”的交易模式，其中既有深圳、廣州、東莞、西安、寧波、蘇州、無錫、濟南等熱點城市，也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。

非同一家貸款銀行情境受限

不過，在實際操作中，也有部分城市的“帶押過戶”模式進展並不理想，其中主要體現在買賣雙方非同一家貸款銀行的情境下。

對此，李宇嘉分析其背後涉及三方面的原因：一是不同銀行的貸款評估模式不一樣，對同一套房產的評估價值有差距；二是涉及不同銀行的具體利益，比如優質貸款損失、存款減少等；三是部分銀行依舊對“帶押過戶”的業務風險有所忌憚。

李宇嘉認為，當前商品房市場出現了一些微妙的變化，包括熱點城市居民對樓市的預期有所好轉；限購政策鬆綁、“認貸不認房”等對需求的釋放有一定效應；部分城市售樓處到訪量增加；分化比較明顯，低於市場價格預期的房子成交增加；總價可控的剛需型二手房近期成交增長較快；中心區的二手房優於週邊；新房整體定價合理，表現優於二手房。

“總的來說，目前購房者的市場情緒還處於歷史低位，這種情形至少會延續到2023年3月份前後，至於二季度樓市能否好轉，就要看疫情能否消退，春節後的就業、消費能否反彈，以及政策刺激的力度等。”李宇嘉說。

廣州市中心高端物業這波熱度，從2021年燃到了2022年，不斷飆高。隨著高淨值人群積極優化資產配置，千萬元以上中高端產品成交量屢創新高。廣州中原研究發展部資料顯示，受中心區優質板塊專案入市帶動，2022年千萬元高端一手住宅成交宗數達到3325宗，同比2021年增加33%。千萬元級物業逆市走出獨立行情，高端物業需求在2022年加大幅度釋放後，2023年能否持續優勢，繼續高歌猛進？

千萬元以上新房全年成交超3000宗

同比增加33%

2020年至今，千萬元以上高端住宅成交宗數已實現“三級跳”，從2020年的千余宗水準，上升至突破3000宗，同比增加33%。市場占比方面，也從2020年的1.1%的總成交占比，增長至4.6%。可見儘管2022年新房市場環境不太穩定，但市區高價產品專案的影響依然較小。

事實上，2022年廣州改善市場，出現了如琶洲南TOD、廣船濱江上都、粵海雲港城這樣貨量充足的大盤，對比前幾年市區核心高端板塊“無米之炊”的現象，2022年中高端買家選擇空間大增，更容易促成成交。

此外，2022年千萬級商業大平層公寓，成交規模也較往年大增。據廣州中原研究發展部資料顯示，該類產品2022年成交120套，同比增長17%，套均總價首次突破了2000萬元/套。而這些千萬級商業大平層供應多在市中心，集中在金融城、珠江新城和廣船板塊。這部分產品具備城市一線景觀、大開間、通風採光優越、不限購等特點，成為了不少高端買家的選擇。

房地產市場研究專家鄧浩志告訴記者，千萬以上物業成交量增大的原因，主要是市場有所萎縮，中低端的買家購買力出現一定的下滑，影響了這個階層的大宗消費決策；而對千萬級高端物業而言，高端買家即使受經濟下行影響，還是有能力出手的一個群體。“目前市場改善型為主導，無論是以小換大，還是以差換好，其實都是總價有所提升，初次置業目前在市場占比下降較為明顯，在大城市只占約20%，大部分依然是首改或二改的改善型買家。其次，客戶需求的變化，也是導致高端物業成交增加的關鍵原因，在市場經歷波動後，購買力回歸主城區，而主城區改善戶型的起步門檻，不少也是過千萬級。”

而在廣州世聯研究院副院長崔登科看來，疫情期間新富階層的出現，令高端物業需求有所放大。“例如一些互聯網平臺的創作者等新富階層，有了購房的需求，能夠保值的物業選擇不多，也是高端物業銷售上升的因素。”

海珠千萬級物業獨佔鰲頭

同區高端項目分化明顯

雖然不少千萬物業都位於中心區，但即使是同區，甚至同板塊且都擁有稀缺資源，不同的產品段，成交依然分化明顯。海珠區高端物業在去年獨佔鰲頭，得益於近兩年來賣地火熱，加上地塊素質較高，率先奠定了各大項目的“高端基因”，2022年全區套均總價達1314萬元，為11區之首。而其中主要功臣便是琶洲南TOD項目，該項目去年“五一”“十一”假期推盤首日去化率基本在95%以上。廣州中原研究發展部指出，琶洲南TOD套均總價達2138萬元，去年共成交436套，是2022年名副其實的網紅盤。而同是海珠區的保利湖光悅色，與琶洲南TOD相距4公里，套均價為1282萬元，去化則為62套。

在荔灣，同樣呈現高端住宅銷售分化的情況，例如以江景為賣點的廣州幸福灣，主打200多平方米的大平層，去年4月已取得預售證共推售200餘套產品，據住建局官網資料顯示，目前僅去化75套。而兩公里外江景盤濱江上都，同樣是去年開售的江景盤，產品為110-155平方米，更平易近人的總價，得到了近200套的去化。

“以區位來看，海珠、天河兩區在千萬級住宅市場占主導。”鄧浩志表示，天河為CBD且供應稀缺；海珠則有琶洲這個廣州新經濟引擎，且是核心老城區，加上海珠的‘含園量’較高，生態環境較好，所以有一定的高端改善基因。而相對來說，荔灣城市介面稍弱，而且沒有產業，現時只有零星江景盤。”

崔登科告訴記者，高端物業的需求偏好並沒有變化，首要考量的是核心區域，其次是景觀條件、人性化的產品和服務。

而鄧浩志認為，專案的人群定位同樣是熱銷與否的關鍵因素。“現時60%左右的千萬級高端客戶都是改善客戶，是高端物業中的剛需人群；另外的20%是45歲以上年紀稍大的購房者，希望配置房產給下一代；而剩下的20%人群，屬於資產重新優化調整。例如在手的物業板塊已經慢慢沒落，希望置換出來購置更好的板塊，又或者此前持有的高端住宅已經老舊，需要換新。”而在配套方面，鄧浩志表示，目前高端買家與以前追求量的概念不同，現在的配套需求貴精不貴多。例如在好的學區，周邊配有好的醫院，配置雙主套、大開間客廳、LDKG一體化設計等，都是不少高端物業的標配。

千萬級二手物業復蘇較快

珠江新城出現翹尾行情

而從二手成交來看，千萬高端物業成交同樣穩步上揚，據廣州中原研究發展部監測，2022年千萬高端物業網簽占比同比增0.4%，而“配套成熟+生活氣息濃厚”的大社區盤源價格在2022年逆市企穩。

合富研究院高級分析師梁燕明告訴記者，從2022年的廣州二手市場來看，千萬級二手高端物業成交量是跟隨大市一起下降的，但千萬高端物業的復蘇步伐會比普通住宅快很多。“去年二手市場分化趨勢比較明顯，例如珠江新城這些核心區域的高端物業成交，相對會比其他區域的千萬級戶型要活躍。珠江新城在2022年有兩個時間段都迎來了成交小高潮，一個是在2022年的三到五月，另一個是2022年底，珠江新城出現了千萬高端物業翹尾的行情。”

“2022年珠江新城板塊呈現V字走勢，10月調控基調放鬆，不少買家重新瞄準板塊優質盤源的高層、南向單位，用稀缺性來實現資產保值。” 廣州中原研究發展部指出，不少優質樓盤在逆市中反而上調，例如中海花城南向高層單位較上年價格波動8.6%，但實際上板塊內優質江景項目比比皆是，板塊價格存在一定水分。

梁燕明表示，進入2023年，市中心核心區域的二手高端住宅需求還是較多，特別一些價值在1500萬元至3000多萬元之間的房源，有一定量的需求。在梁燕明看來，珠江新城同天河北板塊，一手高端物業斷供已久，如果是區域認定性較強的客戶，就只能夠選二手，而目前其他區域依然持續受到一手市場的衝擊。

目前購置市中心高端物業的買家，主要是改善需求為主，升級自己的資產。另一方面，還是從資產保值性方面去考慮。如果從2022年疫情反復的時間段去看，廣州高端物業市場，還是核心區的高端物業相對表現出較好的保值性。

“高端購買力已大幅度釋放

預計今年成交量有所放緩”

對於2023年的千萬級物業成交趨勢，多位業內人士認為，繼續飆高的可能性不大。鄧浩志表示，千萬高端物業的購買力從2020年下半年就開始釋放，經過2021年的高歌猛進以及2022年的衝刺，已經消耗了不少購買力。“從去年的三四季度起，中心區千萬級一手新房的入場價格有所調整，成交量也有所放緩，即使是天河的幾個高端專案，同樣需要動用管道、全民行銷等方式，在經濟持續下行的情況下，高端的購買力也開始受到影響。”

崔登科同樣指出，高端物業需求在2022年加大幅度釋放後，2023年將會有所放緩。“主要是未來中心區域供應將會放大，需求相對減少，並且伴隨經濟逐漸復蘇，流動性將會有更多選擇。如果物業價值對沖不了貨幣超發，房貸利率並未繼續下調，相信買家會更為謹慎入市。”

歲末年初，房企們2022年的成績單陸續發放。

1月5日，中南建設(2.380, -0.08, -3.25%)披露成績單。在宏觀經濟下行、政策調控不斷的這一年，中南建設董事總經理陳昱含強調，“要穩字當頭活下來”。

困局中求生的中南，這一年有什麼變化？

從銷售層面，2022年1-12月，中南建設累計合同銷售金額649.2億元，銷售面積543.2萬平方米，同比分別減少67.1%和63.0%。

此外，零拿地、“揮刀”物業平臺、降負債都將成為中南建設過去一年的關鍵字。

不過在行業變化的大勢下，陳昱含亦強調：“短期很煎熬，長期有信心，是我們當前的真實的寫照。”

銷售篇

2022年，伴隨著經濟下行、頭部房企爆雷、居民消費信心減弱，全國樓市始終低谷穿行。

根據觀點指數公佈的資料顯示，去年全年，前100房企實現權益總銷售金額5.02萬億元，同比減少45.1%。

縱觀中南建設的銷售情況，與市場走勢基本吻合。

公告披露，房地產業務方面，2022年1-12月，中南建設累計合同銷售金額649.2億元，銷售面積543.2萬平方米，同比分別減少67.1%和63.0%。

建築業務方面，該公司全年新承接（中標）專案預計合同總金額34.8億元，同比減少83.7%。

這是中南建設近六年以來最差的一份成績單。

據查閱，2017年，該公司實現合約銷售金額963.2億元，同比增長91.76%；翌年，該公司跨入千億門檻，實現了1466.1億元的銷售額。隨後幾年，中南建設一路狂飆，在2020年實現了2238.3億元的銷售額。

不過，在日益緊縮的政策與銷售下行環境中，加速狂奔的中南建設也迎來銷售增幅後力不足、三四線存貨銷售釋放局限等連鎖反應。

2021年，該公司累計合同銷售金額1973.7億元，首次實現負增長，2022年在市場疲軟的大背景下，這一降幅更為明顯。

資料來源：企業公告、觀點指數整理資料來源：企業公告、觀點指數整理
不過，2022年也被稱作政策鬆綁的一年，在此期間，全國各地不斷有穩樓市、促需求的政策出臺，比如年初，5年期以上LPR迎來21個月來首次下調，隨後5月、8月，央行再次下調LPR基點，全年累計下調35個基點。

除此之外，取消限購、放鬆限價、取消限售、放鬆公積金政策……一系列的“救市”政策層出不窮。協力廠商資料顯示，過去一年，全國295個省市共計出臺了595次房地產鬆綁政策。

這類放鬆政策對刺激樓市消費、促進市民心理預期、提振市場信心等均有積極意義，多方助力之下，2022年年末，全國樓市出現邊際回暖。

從中南建設的情況來看，2022年全年，該公司單月銷售額主要集中在40至50億元的量級，受年中衝刺影響，該公司6月銷售回升至68.3億元，同比降幅收窄，環比情況則由負增長轉向正增長。

從該公司最新披露的12月成績單來看，亦反映出市場持續破冰的跡象。

資料顯示，12月單月，是中南建設一年當中銷售最高的一個月，實現合同銷售金額76.9億元，同比減少47.11%，環比增長73.98%，銷售面積57.5萬平方米，同比減少50.81%，環比增長52.93%.

不過，即便樓市回溫，受全年度影響，中南建設的銷售排名依舊下降14位，錄得行業第31名，要恢復到此前的水準，或許還有很長的一段路。

資料來源：企業公告、觀點指數整理資料來源：企業公告、觀點指數整理
財務篇

在行業變動之下，過往高杠杆、高周轉的模式逐步退出歷史舞臺，規模早已不是房企追求的首要目標。

在此情況下，今年中期業績會上，陳昱含就明確表示：“我們繼續要捨棄一些利益，包括規模，包括利潤，包括業務範圍等等，把一切不必要的支出和業務砍掉，只專注於地產和建築主業，在現金流危機緩解之前，我們不會旁顧其他。”

為了緩解流動性壓力，2022年，中南建設在投資方面表現較為謹慎。從該公司公佈的資料來看，全年未有新增專案投資。

資料來源：企業公告、觀點指數整理資料來源：企業公告、觀點指數整理
實際上，早在2021年，中南建設便明顯放緩了節奏，改為奉行較為謹慎的土地策略，主動下沉三四線、加大多元化拿地比例以及合作專案。

同年，該公司累計拿地金額同比連續6月為負，累計金額口徑投銷比降至21%，9月無新增土儲，這種謹慎策略亦延續至2022年全年。

除了零拿地，2022年年初，中南建設“揮刀”物業平臺，同時接連引入地方國資、AMC平臺，保衛流動性。

其中，去年1月20日，該公司以22.6億元的代價將中南服務全部股權出售給華潤萬象生活。4月，該公司又出手了中南絲路城市運營服務65%的股權。

隨後，5月，中南建設控股股東中南集團成功牽手華融資產及地方國資，後者將在專案並購、資產盤活等方面與前者展開合作，相關合作涉及資金不超過50億元；隨後，8月9日，中南集團宣佈與江蘇資產管理有限公司舉行業務簽約儀式，約定共同設立規模20億元的發展基金等內容；10月，該公司又引入中國信達進行房地產項目投資。

中南建設全力自救，但其面臨的壓力仍舊不小。截至2022年中期，該公司有息負債餘額仍達到511.7億元，淨負債率85.19%。

此外，今年11月，即便接連引入華融資產、中國信達，中南建設依舊難逃違約命運。期間，該公司旗下海門中南投資發展(國際)有限公司發佈公告稱，未能在寬限期內支付JIAZHO11.504/07/24利息，構成違約事件。

鑒於此次違約，穆迪再度下調中南建設的家族評級，穆迪提到，如果利息支付違約擴大到其他債務的更廣泛違約，中南建設的債權人回收前景可能會進一步減弱。

不過，也有市場人士提出不同觀點，認為當下房企資金出現明顯緩解，中南建設曙光將至。

的確，2022年末，信貸、債券、股權、內保外貸等四支箭出鞘，房地產行業的資金端接連開閘，優質民營房企融資逐步恢復。

中南建設在融資端亦頻頻傳來利好消息，此前，該公司曾參與中國銀行(3.200, 0.00, 0.00%)間市場交易商協會組織的房企座談，對於目前的進展，中南建設稱，在推進與中債信用增進公司合作的計畫。

1月5日，雅居樂集團控股有限公司發佈2022年12月的未經審核營運資料。

觀點新媒體獲悉，資料顯示，該集團連同集團合營公司及聯營公司以及由集團管理並以“雅居樂”品牌銷售的房地產項目於2022年12月的預售金額合計為人民幣38.6億元而對應建築面積為31.4萬平方米；平均價為每平方米人民幣12272元。

截至2022年12月31日止十二個月，該集團連同集團合營公司及聯營公司以及雅居樂項目的預售金額合計為人民幣652.3億元而對應建築面積為517.9萬平方米；平均價為每平方米人民幣12595元。

另外，截至2022年6月30日，雅居樂集團總借貸為702億元，相比2021年12月31日減少137.04億元；淨負債比率進一步降低至48.3%，較去年底下降2.5個百分點；短期借貸下降了23.6%。

內地鳳凰網引述消息報道，中國恒大（03333）子公司恒大集團前執行總裁柯鵬被警方帶走調查，涉及恒大深圳舊改事宜。2022年3月，中國恒大的子公司恒大物業（06666）自爆，發現有約134億元人民幣存款已為第三方提供質押保證金，並已被銀行強制執行。恒大物業7月發布獨立調查結果，發現原來上述質押所擔保的貸款，最後經由第三方轉回母企恒大，有關安排應屬關連交易，惟此前從未披露或尋求獨立股東批准。事件除導致柯鵬辭任恒大集團執行總裁一職外，還包括恒大前行政總裁夏海鈞在內的多名高層辭職。

融創中國（01918）公布，2022年全年，累計合同銷售金額約1693.3億元（人民幣．下同），按年下跌71.65%；累計合同銷售面積約1284.7萬方米，減少68.98%；合同銷售均價約每方米13180元。單計去年12月，合同銷售金額約82.3億元，按年下滑82.79%；合同銷售面積約66.4萬平方米，降77.61%；合同銷售均價約每方米12390元。

內地多措並舉拯救房地產市場，除早前有重磅利好政策協助地產商融資，近日又傳國務院指導監管機構盡快落實具「系統重要性」優質房企的資產負債表支持計劃、放寬「三條紅線」規定、放寬房屋伙數認定標準及取消「認房又認貸」等，摩根大通認為，不斷釋出政策放寬的消息，可能在本月對內房股帶來短期利好，若沒有進一步的消息支撐上升勢頭，板塊在2月或將再度下行，因估計3月業績期前會有一輪盈警，對市場氣氛構成壓力。

放寬「三條紅線」實效有限

摩通表示，雖然難以確認各個傳聞真偽，中央政府也未有公布相關措施，但該行對內房行業充滿信心，估計將有更多寬鬆措施出台。在「系統重要性」優質房企取得更多融資方面，未觸發公開市場債券違約的首30大房企都可能符合資格；因多間房企已獲部分流動性支持，最終名單或許不會讓市場感意外，重點是實際提供的流動性支持是否足夠讓這些房企避免債務違約。

對於被指是內房債務危機觸發點的「三條紅線」有可能放寬，摩通稱，儘管驟眼看來放寬「三條紅線」可能是一大利好消息，但現時調整這項政策對內房的實際好處或已微乎其微，房企的現金流要視乎銀行的放款態度。

氣氛好轉下，該行建議留意6隻內房及物管股，包括龍湖（00960）、碧桂園（02007）、碧桂園服務（06098）、新城發展（01030）、中駿（01966）及新城悅服務（01755）。國企則看好中海外（00688）、保利物業（06049）及中國金茂（00817）仍有上行空間。

啟德供應重鎮 承豐道19號隨時出擊

今年新盤浪接浪登場，單計五大發展商的獨資及合作項目，已經有27個全新盤供應，涉及逾1.87萬伙。九龍東啟德區為供應重鎮，提供4298伙，當中會德豐地產牽頭發展的承豐道19號項目，以及恒地（00012）沐泰街8號HENLEY PARK等3盤已獲批預售樓花同意書，可以隨時開售。業界人士相信，儘管啟德區供應較多，但發展潛力較其他地區高，發展商不會以超低價賣樓。

本報整合長實（01113）、新地（00016）、恒地、信置（00083）及會德豐地產5間發展商的獨資及合作項目，2023年將推售27個新盤，涉及18720伙；當中有11個新盤已有售樓紙，涉及5210伙或27.8%。

啟德區競爭最為激烈，今年預計有5個全新盤推售，合共4298伙，佔5間發展商推盤量的23%。當中3個項目已有售樓紙，包括會德豐地產牽頭發展的承豐道19號，提供1590伙，分3期發展，已全數獲批預售樓花同意書，可隨時開售，今年有望先推出第1期的361伙。同樣由會德豐地產牽頭發展的MIAMI QUAY II亦取得售樓紙，涉及571伙。

HENLEY PARK料現樓推售

跑道區持續錄得成交，反映該區承接力不俗。華潤置地（海外）與保利置業（00119）合作發展的澐璟，由去年11月迄今累售21伙，一個4房戶於本月以9419.95萬元成交，呎價45115元，兩者均創跑道區新高。

同區另一個可隨時開售的新盤，為鄰近港鐵啟德站的HENLEY PARK，提供740伙，預計入伙日期為去年12月底。換言之，項目將以現樓形式推售。同系THE HENLEY I在2021年5月以8354.88萬元沽出1個頂層特色戶，呎價達61888元，呎價創整個啟德新高，紀錄仍保持至今，為HENLEY PARK打下強心針。

另外，新地屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第1A期及第1B期，去年六輪銷售共賣出逾1538伙，成為去年熱賣紅盤。今年該集團將推售第2A期及第2B期，共提供1658伙，有望延續旺勢。連同夥拍長實合作發展的飛揚第2期約400伙，屯門區也有2058伙新供應。

至於另一供應重鎮香港仔黃竹坑港島南岸，已有逾1年沒有全新期數推出，今年有望一口氣推出兩期，包括由長實發展的第3B期及第3C期，以及信置及嘉里建設（00683）等合作的第4A期及第4B期，兩期共提供2000伙。

港島南岸第1期晉環於2021年推售，首批折實均價29689元，當時貴絕歷來本港鐵路上蓋住宅項目首批呎價。該盤已屆現樓，於去年10月以4631萬元沽出一個分層戶，呎價38432元，可見該區樓價仍然硬淨。

康城凱柏峰III矚目 涉644伙

除上述3個新盤供應重鎮外，將軍澳日出康城同樣受到市場注目，今年將有1979個全新單位供應。信置去年主力推售日出康城第11期凱柏峰I及II，其中凱柏峰I於去年7月初開售，短短一周速沽463伙。該期數最後一個項目凱柏峰III已經如箭在弦，有望在今年內推售，提供644伙。

會德豐地產日出康城第12期亦有望在今年內應市，先推第12A期及B期共1335伙。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明認為，未來數年啟德新盤陸續推售，區內住宅供應會愈來愈多，但即使在供應較多的情況下，發展商也不會以超低價賣樓。布少明解釋，啟德屬於新發展區，將來有多項大型基建落成，長遠而言發展潛力較其他地區高。他以尖沙咀九龍站來比喻啟德，預計該區樓價仍需要守一段時間。中港兩地即將通關，可享維港海景的單位向來受內地客歡迎，他相信啟德區的發展商會留待通關後才推盤。

本地老牌發展商裕泰興羅氏家族的不同成員近期頻有沽貨行動，裕泰興已故創辦人羅肇唐的長子羅守弘，先後沽出西營盤舖位及佐敦廟街空置地盤，合共套現2.35億元。

資料顯示，西營盤干諾道西162至164號昌寧大廈地下1至6號舖及1樓A及B舖，地下建築面積6300方呎，1樓建築面積6000方呎，合共1.23萬方呎，以1.17億元成交，呎價約9512元。據悉，新買家為資深投資者紀明寶（即紀寶）等人。

舖位原業主為羅守弘，於2003至2008年期間分階段吸納物業，總購入價為3716.4萬元，將物業自用作旗下文化村護理安老院，現沽貨賬面獲利7983.6萬元，升值2.1倍。

石鑑輝家族承接廟街地盤

羅守弘亦以1.18億元沽出佐敦廟街179至183號地盤予「麻雀館大王」石鑑輝家族成員石炳祥等人。該地盤面積約1931方呎，最高可建樓面約1.74萬方呎，每方呎樓面地價約6790元。

另外，市場消息傳出，觀塘偉業街203號同得仕大廈全幢，獲買家出價6億元洽購至尾聲。項目現為一幢13層高工廈，地盤面積約1萬方呎，3年前已獲批建一幢25層高（包括2層地庫）的新型工業樓宇，總樓面面積約14.51萬方呎，以洽購價計，每方呎樓面地價約4135元。

根據資料，同得仕大廈由賭王「四太」梁安琪旗下尚嘉控股於2014年9月斥4.85億元買入，最新洽購價較當時高1.15億元或23.7%。

新盤市場接連錄大額成交。華懋集團旗下西半山旭龢道42號豪宅項目大學閣一個3房戶，連車位以6368萬元沽出；萊蒙國際（03688）與俊和發展合作的何文田128 WATERLOO，則以2950萬元售出1間4房戶。

一手市場昨天單日錄得4宗成交。最大額為大學閣1座2樓A室，實用面積1584方呎，3房間隔，連一個車位成交價6368萬元，呎價40202元。大學閣位於旭龢道42號，轉租為售的第1座共25伙，實用面積1515至3147方呎，迄今累售17伙，套現約13.97億元。

128 WATERLOO呎造23450元

128 WATERLOO昨天則以招標形式賣出5樓H室，實用面積1258方呎，4房間隔，成交價2950萬元，呎價23450元。項目同日加推2間4房戶，下周一（9日）起招標。

信置（00083）、嘉華國際（00173）及中國海外（00688）合作發展的港鐵元朗錦上路站第一期柏瓏II（柏瓏發展項目第1B期），相隔約5個月後錄得成交。市場消息指出，單位為10座12樓A3室，實用面積758方呎，成交價1462.8萬元，呎價19298元。

另一邊廂，新盤市況向好，宏安地產（01243）大角咀洋松街的單幢項目Larchwood削減優惠。以去年11月底推出的第5號價單為例，該批單位最高可享受樓價2.5%折扣，發展商昨天削減所有折扣，僅維持指定單位的傢俬現金等津貼。該盤也公布銷售安排，下周一發售24伙。

Larchwood位於洋松街62號，提供187伙，實用面積181至413方呎，預計2024年4月底入伙，迄今累售45伙，套現約2.25億元。

市區舊樓併購活動持續活躍，踏入2023年，灣仔及鴨脷洲分別有項目在本月透過萊坊舉行強拍，拍賣底價合共4.06億元。

率先在下周三（11日）舉行今年首場強拍的項目為灣仔活道19至21號及永祥街22至30號舊樓，去年11月已獲土地審裁處批出強制售賣令，底價為3億元。項目地盤面積約2208方呎，現時是一幢6層高的商住樓宇，樓齡約62年，恒地（00012）已持有約86.21%業權。

另一個位於鴨脷洲新市街37及39號南德大樓的強拍將於本月18日舉行，項目位於新市街與平瀾街交界，現為一幢樓齡逾51年的6層高商住舊樓，大業主已擁有約94.74%業權，項目底價為1.06億元。有傳背後財團為宏安地產（01243）或有關人士。

此外，近年積極參與市區舊樓收購的樂風集團，近月成功為尖沙咀漢口道31至37號及佐敦南京街11至21號的商業重建項目「拔釘」，統一全數業權，意味毋須繼續進行強拍程序。

樂風集團發言人表示，很高興能夠與餘下的舊樓業主達成共識，不用繼續進行強拍程序。完成收購後，集團將全速進行重建工程，兩個項目將提供合共超過20萬方呎甲級商業樓面，集團將繼續在市區核心地點物色優質的投資機會。

政府產業署最新推出5個位於港島區的豪宅單位招標，2月3日截標，市場估計該批單位總值2.2億元。

最新推出的單位，包括薄扶林碧瑤灣2個單位，以及3個分別位於西半山寶城大廈、中半山麥當勞大廈和大坑愉富大廈的單位，實用面積1570至2410方呎，各連一個至兩個車位。

其中碧瑤灣44座27樓單位，連兩個車位推出招標，產業署指該單位連同其中一個車位，現時以每月6.6萬元租出，租期至2024年5月中旬，另一個車位則交吉出售。至於其餘4個單位，則以交吉形式登場。參考該批屋苑近月成交呎價1.6萬至2.8萬元，估計該批單位總值約2.2億元，每戶約值3330萬至5760萬元。

地政總署去年第四季推出招標的赤柱環角道住宅地皮，將於今天中午截標，成為2023年首幅截標的地皮。淡市下市場對該用地的估值趨審慎，估計約52.8億至96億元，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）約1.1萬至2萬元，部分測量師對其估值約一年間大砍約半。

前述環角道地皮佔地達25.73萬方呎，可建樓面面積約48.02萬方呎，估計可興建約650伙，另發展商須興建安老院舍等社福設施。該用地於去年2月政府公布賣地計劃時，市場估值下限逾100億元，惟受近月地價普遍回落等因素拖累，測量界紛下調該用地的估值，現時市場估值上限僅約96億元。

普縉助理總監（估值及諮詢）李雋傑分析，該用地適合興建大型和中型的分層單位，惟考慮到發展商或須預留額外成本和時間處理該地皮的潛在斜坡風險事宜，加上市況和經濟前景尚未明朗，對該用地的估值約67億元，較去年初的估算大跌約一半，樓面呎價約1.4萬元。

中環佐敦上水現蹤影 業界料春節後起動

中港恢復通關在即，久違3年的內地旅客將重臨，在疫情籠罩下，預期首階段或以藥房率先受惠，除了佐敦、上水等區，有不少藥房租賃個案外，甚至更出現洽租中環等核心區旺舖的情況。

疫情籠罩下，預期旅客及本地居民對於藥物及防疫用品需求大增。當中佐敦上海街一帶，雖然不屬於旅客旺區，但由於鄰近西九高鐵站，在通關後有機會吸引部分內地客注意。當中位於上海街120號舖一間「豐盛大藥粧」，近期續租舖位，月租約8.5萬元，該舖位面積約750呎計算，呎租約113元。

上水過去一個月 連續5租賃

至於疫情前屬於水貨客「勝地」的上水一帶舖位，在3年疫情下藥坊、化粧品店、兌換店出現倒閉潮，幾乎變成「死城」，但過去一個月則連續5宗租賃，包括新康街52號地舖、龍琛路64號舖等，不約而同，前租客均為藥房或藥粧店，近期則分別以8.5萬至11萬元租出，呎約95至130元左右不等，但仍然較疫情前租金跌一半左右。

另外，市場消指出，大埔廣福里13至15號地下，面積850平方呎，近期亦獲藥房以15萬元承租，呎租大約176元。

在港持有大批舖位的投資者大鴻輝集團主席梁紹鴻指，旗下核心區物業近日正獲藥房洽租。他指，集團發展上水新樂街38至40號住宅新盤尚宜地下舖位，面積約2,400平方呎，正獲一間藥房洽租。據了解，該廈於2021年落成，商舖部分受封關影響，未獲藥房等租用，結果去年中由超市短租1年，料月租約10萬元，而業主可隨時終止租約。

德己立街舖 藥房40萬洽租

他續指，旗下核心區中環舖位，亦有藥房洽租。涉及物業為中環德己立街2至12號業豐大廈地下A、B舖，面積約2,200平方呎，亦正獲藥房洽租，月租料約40萬元，呎租約181元。

據悉，該舖為蘭桂坊入口，人流暢旺，物業地下連地庫，合共約8,700平方呎，曾獲時裝店Cotton On時裝租用多年，月租已降至85萬元，惟去年約滿遷出。梁紹鴻指，打算把舖位一分為二，地舖意向租給藥房等零售商，而地庫或作餐飲，希望月租合共可達至約60萬至70萬元。對於中港通關，梁紹鴻預計，首階段來港旅客，主要來港打針、買藥品，故此必定以藥房最為積極租舖，至於涉及奢侈品、名牌等，則是次階段擴充的商戶。

利嘉閣（工商舖）地產商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明指，近期上水區舖市仍然未及疫情前活躍，一方面是通關安排未明確，二是臨近春節新年，不少租客都要考慮裝修檔期及人手安排問題，大部分租客都預期2月、3月才「收舖」，相信在春節後核心區商舖市場將會起動。

樓市回暖，特色戶受追棒，何文田賀龍居及同區半山壹號同日錄特色戶成交，其中賀龍居一個連花園單位呎價衝上2.3萬元，創屋苑近5年呎價新高。

據消息指，賀龍居地下連花園戶，實用面積795平方呎，花園面積1,034平方呎，剛連車位以1,830萬元售出，呎價23,019元，呎價僅次2017年初以每平方呎27,250元易手的同座高層A室3房，屬屋苑近5年呎價新高。原業主2002年初以300萬元購入，持貨約21年帳面大幅升值1,530萬元或5.1倍。

半山壹號4房 3280萬售

據知，上址早於2021年放售，當時叫價以2,500萬元，其間曾降至2,250萬元，最終累削670萬元或27%沽出。

同區半山壹號半山徑37號極低層戶，實用面積1,682平方呎，4房間隔，連523平方呎平台，同日獲買家斥3,280萬元承接，呎價19,501元。原業主2014年以2,350萬元購入，帳面獲利930萬元或39.6%。

此外，美聯物業首席高級客戶經理林莊姿表示，西貢清水灣道金苑E座頂層連天台戶，實用面積1,063平方呎，3房，設豪華裝修，望山景及泳池景，由叫價1,650萬元，降至1,450萬元成交，呎價13,641元。

去年下半年息口上升，加上環球投資氣氛轉弱，導致商廈交投疲弱。美聯工商舖資料顯示，去年全年商廈買賣僅錄797宗成交，按年跌約4成。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，2022年受到環球經濟疲弱、本地股市表現低迷的影響，商廈物業表現疲弱。去年全年商廈成交量錄797宗，按年下跌約41.2%，而成交金額同樣錄跌幅，按年跌約43.5%，僅錄218.8億元。

甲乙廈售價齊下挫

指標甲廈及乙廈售價按年分別挫4.1%及4.0%，當中中環甲廈售價更繼續按年跌8.9%。同時，往來香港進行商務活動的國際及內地企業因疫情受阻而減少，對甲廈的需求增長構成壓力，導致整體空置樓面上升。截至去年12月底，中環甲廈空置率為8.3%，東九龍更錄16.8%，拖累整體甲廈空置率升至10.3%。

翁鴻祥預期，本港甲級商廈供應進入高峰期，2023年將有近400萬平方呎（建築面積）商廈落成，其中部分更成功錄得預租個案，例如恒地 （00012） 旗下位於中環的超甲級商廈新項目The Henderson已獲投資公司凱雷及拍賣行佳士得承租，可見個別實力租戶積極承租優質甲廈辦公室，他認為優質物業仍受追捧，加上中港兩地通關因素帶動，相信投資者對位處良好地理位置的寫字樓，如中環及金鐘等地區仍看高一綫。同時，現時整體售價處於低位，一旦有多重利好消息推動，寫字樓物業表現將有望跑贏大市。

他又預計，甲廈供應於明年見頂，長遠供應量於2024至2025年逐步回落，建築面積減少逾5成。雖然環球經濟周期仍處於下行局面，加上全面通關後的實際情況仍有待觀察，相信買賣及租賃需求在通關初期內未必反彈，但隨着經濟及社會逐步復常，相信內地及海外企業再次來港，帶動需求回升，交投亦會見好轉。