平均地權條例三讀過關，永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，短期投資買盤退場，2023年國內房市「量縮」已是必然，「價跌」也無可避免，預估整體交易量將較2022年萎縮8％～10％，雙北房價下跌3％～5％、雙北以外地區有5％～10％修正空間，過去投資炒作多、房價短期漲幅過高區域，房價可能面臨10％以上修正。

葉凌棋表示，除了平均地權條例政策因素外，低利環境不再、全球貨幣緊縮、經濟前景不明朗，民眾對房價預期翻轉，目前房價也有由漲轉跌跡象，加上過去幾年建商大量推案，未來二至三年市場供給量大，房價有走跌空間，欠缺基本面支撐、漲幅愈大的區域，會有較大幅度修正空間。葉凌棋表示，近半年預售市場盛極而衰，一部分因素來自市場對打炒房政策懸而未決的不確定性，平均地權條例通過後，政策落地、透過高罰款等方式抑制炒作，對市場來說也是件好事。

最受關注的預售屋禁止換約，將使未來更多建商投入先建後售、或接近完工再銷售，不僅降低過去預售屋因建商營運不善的爛尾樓風險，預售屋也會回歸自用及長期置產的買盤，預售屋擁有相對成屋較低進入門檻優勢、優惠付款條件，仍是資金較不充裕、或有提前置產計畫的購屋族有利的購屋選項。

至於私法人購置住宅採許可制，排除開發商投入都更合建等正常營運行為，對於企業購置土地及商用不動產不會有任何影響。不過，過去幾年不少高端買方因節稅需求，不少豪宅買主登在私法人名下，新制上路後，對高總價豪宅產品，會產生較大衝擊。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，房市已進入修正循環，投機也早已退場，即使政策定案上路，對於當前買氣低迷的房市影響有限，預售禁止換約也已討論一年時間，動作快的也早就出場，加上多數區域房價漲很多，未來會有少賺求出場的換約潮，但不至於出現血流成河的狀況。

平均地權條例三讀，業者預期新制上路前會有最後的預售換約潮（紅單逃命潮）出現。對此，財政部提醒，目前紅單交易是依房地合一2.0計稅，即適用最高45％稅率，成交價額則是依受讓人應支付給出讓人的價額認定。

財政部10日最新統計，2022年12月個人房地合一稅實徵淨額37.79億元、較前一年同期減少9.5億元，年減20.1％，是扣除過年因素外，有該稅收統計以來首度出現負成長，顯示「出現降溫訊號」；全年合計365億元，比前一年增加119億元，年增幅達48.6％。

平均地權條例修正案三讀通過，最快3個月訂定子法，有關預售屋禁止換約規範上路前，市場預估會有一波紅單釋出的「逃命潮」。

以付給建設公司100萬元，再用200萬元轉讓紅單為例，列報轉讓紅單成交價額是200萬元，但可減除成本100萬元，若沒有移轉時費用證明文件，即按成交價額的3％計算可再減除費用6萬元，倘若持有二年內移轉依適用稅率45％計算，應納稅額為42萬3,000元。

財政部指出，過往預售屋交易、紅單交易獲利視為財產交易所得，以售價減除「取得價和成本」後，剩下所得額計入個人綜合所得課稅，適用5％～45％綜所稅率；但2021年7月1日後的紅單交易，全面比照預售屋課徵房地合一2.0稅制，以符租稅公平。依近期財政部五區國稅局統計，多數非法紅單交易案件持有期間都在兩年內，依房地合一2.0，應以「房地售價扣除成本費用」計算所得，適用45％最高稅率。

紅單即「預售屋買賣預約單」，指若民眾看中預售屋，可先行支付承辦代銷業者訂金，即可取得該紅單保留想要樓層戶型，其中部分人可能選擇加價轉賣紅單，即為紅單交易。

中區國稅局表示，個人於2016年1月1日以後向建設公司購買的預售屋，若在尚未取得房地所有權興建期間即將購買預售屋權利出售，且該權利讓與的交易日在2022年7月1日以後，依規定應申報房屋土地交易所得稅，成交價額以受讓人應支付給出讓人的價額來認定。

平均地權新法上路對不動產放款業務的衝擊，銀行業者分析，土建融業務在央行先前把土融成數下修至5成，且其中1成還要等動工後才能撥用，早已讓許多中小型建商因財力不足自動退場，如今平均地權條例上路，比起土建融業務所受的影響，反而是房市賣壓更大，中小型建商要推動都更危老重建更加不易。

平均地權條例10日立院三讀通過，包括限制預售屋的換約轉售、要求預售屋解約申報、私法人購屋將改為許可制、且5年內不能移轉、建立吹哨者檢舉制度，並重罰炒房最高罰5千萬，是市場上公認的五大措施。其中對於都更危老殺傷力，銀行業者認為是私法人購屋採許可制這一塊，事實上，目前央行限期建商必須在18個月內動工的規定，就已對投入都更或危老建商有相當殺傷力，現在再來平均地權條例直接限制私法人購屋，倘若沒有配套機制，對於都更危老的推動等於雪上加霜。

銀行業者說，都更危老上的衝擊，主要在於很多地主為了都更或危老的整地，會去收購擬進行整合開發的老公寓，包括不想參加都更，想直接賣屋的地主，但未來平均地權條例對此限制，若沒有與都更危老相關的配套，等於妨礙建商整地。

平均地權條例在預售屋的相關限制，會直接影響建案買氣，並使現行房市已存在的「供過於求」壓力更嚴重，並且造成先前被過度炒作的開發地區，房價至少下跌1成以上、甚至3成都有可能。因此，也會使銀行業者對於位於過去因為科學園區、工業區開發而使房價過度炒作的地區，該區不論是土建融案或是房貸案，在鑑價上可能會更嚴格，導致成數再減少，並把房貸利率拉高，透過這種方式來委婉「拒貸」。

房市氛圍不佳，遠雄（5522）建設開出賣地第一槍；遠雄建設昨（10）日公告將授權董事長在15億元額度內、處分六都未能及時推案土地，顯示建商在高營建成本、銀行緊縮土建融後，加上《平均地權條例》昨順利闖關，房市後續買氣恐疲弱，讓連遠雄建設這類大建商土地開發策略開始調整。

遠雄建設指出，一直以來公司對於土地能否發揮最大開發效益都有在做持續性評估作業，近年對於建案開發效益更加要求，尤其高周轉率、土地開發效益是否發揮到最大，這兩大部分遠雄建設非常重視，因此近期在重新盤點手中土地開發效益後，決議在15億元額度內、適時把手中在六都未能及時推案的營建用地做處分。

遠雄建設分析，這兩、三年營建業飽受缺工、高建築成本困境，在這情況下，銀行端又緊縮土建融貸款成數，在資金取得緊縮之下，工程上又有高昂造價問題，現在平均地權條例三讀，市場普遍認為房市後續買氣將受影響，在三大挑戰下，公司又必須維持手中土地開發效益最大化、建案高周轉率，才會決議處分開發效益不佳的土地。

立法院通過平均地權條例修正草案，但六都不少民眾都指出，投資客炒作、原物料成本增高，房價未見明顯下跌，就算稍降一點，一般上班族、小資族仍負擔不起，且台灣常常是法律訂得嚴，卻沒強力執行。
「政府重罰炒房多次，台中市房價沒有因此降溫！」台中市陳姓上班族說，紅單問題解決了嗎？政府愈打，房價愈高，尤其近幾年，市區房價漲雙倍，每坪漲到四、五十萬，口袋夠深的有錢人，房子一案接著一案買，低於法規限制，放個五年，一樣可以套利；但若像他剛出社會，薪水不高，近期因物價上漲，哪有存款？不要說房子，連間廁所都買不起。

台中市余姓換屋族說，政府打炒房，感覺沒打到投資客，反而懲罰到有自住需求的換屋族。他一家五口如今住的二房，想要換四房，因政府限制買第二房屋，貸款成數高，台中市房價愈來愈高，加上銀行利率調高，更買不起。

桃園歐先生表示，近期準備置產，聽到房仲或是代銷業者轉述，此次的打房政策，會讓建商的成本增加，房價並不會有明顯的下跌，尤其是預售屋優待會降低，等於房價變更高。現在最大的疑慮是房價會上漲還是下跌，還要再觀望，深思熟慮後再決定。

住新北中和的陳先生認為，雖然都說房市價格陸續下降，但價格還是偏高，自己贊成中央打擊炒房，但成效如何還有待觀察，建議中央推出檢舉機制，希望全民打擊炒房，但感覺難度高，不會如想像中容易。

台北市的陳太太說，她看房看了好幾年，但雙北房價居高不下，原因是投資客炒房，現在修法對投資客祭重罰，相信房價有機會降一點，但也擔心，建商、投資客「上有政策、下有對策」，還是需要政府加強查察，才能真正杜絕炒作。

台北市李先生表示，修法後雖可以遏止、減緩炒作亂象，不過建商取得土地、建材等成本仍高，是房價居高不下的原因之一；且台灣多數人觀念一定要有自己的房子，即使高房價也未必降低民眾買房意願。

平均地權條例昨天三讀通過，據了解，一直到三讀通過前，建商仍不斷請出嫻熟立院議事規則、與藍綠都有私交的超重量級人物，連形象清新的政治人物也表達「關心」。建商展現豐沛人脈，透過各種管道向朝野立委遊說，試圖變更法案，但居住正義攸關明年大選，朝野各黨仍得面對，但修法後能否讓民眾買得起房，仍待檢驗。

行政院會在去年四月通過平均地權條例部分條文修正草案送立法院審查，但立法院內政委員會始終未排案。直到九合一大選民進黨選輸，民進黨驚覺年輕人不出來投票，與蔡英文總統承諾居住正義未落實有關。蔡總統也在兩次國安會議中，都提及此事；立院黨團總召柯建銘允諾推動，立法院才開始動作。

過去這段時間建商、建築公會壓力湧入朝野各政黨。建商在意的三大點，分別是限制私法人購屋、炒作定義與罰則、預售屋轉售，尤其最想拉掉「限制私法人」購屋。建商派出超重量級人物「關心」；除遊說執政黨，也暗示在野黨，「民進黨會提修正版本，不要再反對」，甚至出現妥協版本。

不過，民進黨剛面對敗選，面對年輕、中間選票流失，在居住正義議題必須止血，若在此關鍵時刻拉下協商，恐被貼上「阻擋修法」、「財團代言人」標籤，因此，前天黨團大會中，無人對委員會版本提出反對意見。在野政黨更無反對理由下，儘管修法內容不夠細緻，仍在居住正義的大旗下完成三讀。

修法通過後，下一步的難題是，若房價未修正到讓無殼族有感，建商資金調度又因平均地權條例綁手綁腳，加上缺工缺料、通膨等營建成本增加，又碰上今年景氣放緩，一旦真有業者倒閉、員工失業等骨牌效應發生，居住正義與經濟牌能否為執政黨在接下來的總統大選加分，還是讓人民更加失望，都有待新法施行後成果證明。

屢經波折的平均地權條例修法終於在昨天三讀，民團巢運肯定修法讓自住者可因房市降溫而受惠，但也說此法案並非房市的萬靈丹。學者則說，中央修法堵漏洞，但還要看地方政府有無嚴格執法落實，預估房價在今年下半年起會慢慢軟著陸，緩緩下調。

巢運也指出，此法案並非房市的萬靈丹，除處理預售屋炒作外，諸如囤房空置、租屋黑市等沉痾仍未解決，應展開相關改革，蔡總統實踐七年前提出「房市三箭」政見時間不多了。巢運會持續關注子法內容與時程，確保「打炒房法案」能真正落實。

政大地政系退休教授張金鶚表示，內政部抵擋了建商的壓力，但中央力拚修法堵漏洞，能否落實，重點還是看地方政府有無嚴格執法。他說，去年下半年預售屋交易量縮明顯，顯示買方期待價格修正，但房價短時間內不會快速下滑，需要時間消化。

內政部表示，報載私法人購買住宅許可制將妨礙都更危老推動、審查時間過長、未有明確標準、與房地合一稅重複限制等疑慮，內政部官員解釋，針對私法人購買住宅做都更危老等項目的審查，將明確規範申請書表，採簡捷的申請審查程序，申請案件原則也會在七個工作天內完成審查。

內政部表示，私法人購買住宅參與或實施都更危老等「需經內政部許可」項目，將於授權辦法中明訂相關審查標準，基於資料保護原則，審查後不會公告相關訊息。另外，針對部分都更危老整合階段因實務需求而需移轉的案件，也將在制定授權辦法時邀集各界進行研商，以不影響私法人經營或推動都更危老整合的效率及時程為原則。

而部分業者認為，房地合一稅中私法人移轉不動產的稅率已調整，無須再限制私法人購買住宅部分，內政部說明，房地合一稅2.0調整私法人出售不動產之稅率，主要為避免產生短期炒作漏洞。而本次限制私法人購置住宅，則考量私法人原則上無居住需求，且近年其購買住宅數量增加，恐影響國人居住權益，為避免囤積炒房，故對其取得住宅予以限制，兩者立法目的不同，並非重複限制私法人購屋。

內政部重申，針對私法人購買住宅許可制在修法期間社會各界或業者所提建議，都已納入修法或未來子法訂定時考量。另針對業者對都更危老關心的事項，內政部後續也將儘速邀集相關機關及公會進行討論，以利私法人實務執行之需要，並化解業界的疑慮。

房市急凍，財政部昨（10）日公布最新稅收，去年12月個人房地合一稅約38億元，年減逾二成，房地合一稅上路以來，破天荒出現年減；其餘房地相關稅收，近幾月來也呈衰退趨勢。

財政部官員表示，去年央行連續升息，觀察內政部移轉棟數統計，已連續三個月呈現雙位數負成長，顯現市場交易確實有收縮，反映在房地相關稅收，也大致呈現類似趨勢。

官員表示，房地合一稅已出現「降溫訊號」，12月個人房地合一稅實徵38億元、年減20.1%，扣除春節因素，是2016年房地合一上路以來，年增率首次落入負成長。

若觀察六都12月個人房地合一稅，新北市、台北市、高雄市、台南市皆呈現衰退，又以台北市減幅達63.9%最多，台中市年增2.8%、桃園市則成長57.5%。

另外，土增稅去年12月年減23.6%、連九黑，全年實徵930億元、年減15.4%，除高基期影響，主因大額移轉案件較少，且受央行升息及經濟面因素干擾，是2019年來首次全年實徵淨額跌破1,000億元。另項指標契稅在12月稅收13億元，年減近三成，排除遞延入帳因素後，也同樣是連九黑。

由兩大美系房仲品牌21世紀及美商ERA不動產，以及現代地政、逢甲大學地理資訊系統研究中心共同成立的「安轉不動產區塊鏈平台」10日正式成立商轉，為國內首家導入區塊鏈概念的不動產平台，期能打破房仲業門戶之見，打造不動產業經紀業的跨人、跨店、跨品牌、與跨國際的聯賣平台，並訂出未來達3成市場交易的涵蓋率目標。

安轉不動產區塊鏈平台指出，該平台區塊鏈最主要運用為去中心化與資料保存，所有資料不能竄改，保障交易雙方權益，這項技術除了運用在房地產交易流程，未來也能運用於金融業的估鑑價放款、租賃業務及國際不動產等。

現今大型房仲品牌多已建立自己內部的聯賣系統，安轉不動產交易平台指出，大型連鎖品牌的交易市占率約僅4成，中小型房仲及獨立品牌的經營者及經紀人都是潛在使用者，也希望藉由區塊鏈平台，打破長年以來房仲品牌的門戶之見。

今年起內政部試辦「電子產權憑證」作為不動產產權查驗新管道，而協助政府打造電子產權憑證的團隊，包括逢甲大學土地管理學系教授陳建元率領的逢甲地理資訊系統中心、雪喬公司與安轉不動產區塊鏈公司等共同研發完成。

該團隊經過三年研發，今年將不動產區塊鏈交易平台落地商轉。

未來平台利用區塊鏈技術實現主動媒合，讓物件聯賣流通，且建立國際不動產流通系統，在區塊鏈交易系統下，過程全記錄、交易有保障，也可即時看屋、零接觸交易、線上簽約搭配文件自動產製等。

“過去三年，驅動北京寫字樓市場逐步演變首要因素是創新，TMT產業在甲級寫字樓整體的租戶比例每年都在上升，從2019年的15%，上升到2022年的21%。”世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天在“2022北京房地產市場回顧及展望”發佈會上說道。

2022年受疫情不穩定因素的影響，北京商業地產市場狀況雖有波動，但部分板塊仍有亮點。CBRE世邦魏理仕最新報告指出，2022年北京寫字樓市場全年金融行業需求穩健，產業類需求回暖，空置率持續攀升，租金仍承壓下行；倉儲物流市場供需兩旺，全年新增供應與淨吸納量均破紀錄；零售物業市場整體需求乏力局部有擴張，租金持續下調，業主著力維繫現有租戶。

寫字樓市場新增供應創新低

2022年第四季度，北京全市錄得兩個新項目總計12萬平方米辦公面積交付使用，分別位於通州和金盞。疫情衝擊下，部分專案延期交付，使得全年新增供應稀缺，錄得31萬平方米，僅為2021年新增供應總量的四分之一，為2015年以來最低，且近八成釋放于新興商務區。

報告指出，儘管第四季度商務活動受到影響，新租交易面積環比下降8%，但企業整合、縮減、騰退現象有所緩解。具體來看，金融行業穩居需求榜首，基金、保險和證券公司持續在優質樓宇和行業集聚的CBD、金融街(5.160, -0.04, -0.77%)、東二環和麗澤等區域積極擴租和搬遷；TMT行業需求集中在軟體發展，互聯網+服務亦見回暖；此外，能源及公共事業類租戶的新租需求活躍度攀升。

從全年來看，受互聯網行業退租影響，寫字樓淨吸納量降至6.3萬平方米的歷史低位，市場新租面積仍可維持在2018-2020年的平均水準。製造、醫藥、能源等產業類租戶抓住升級搬遷的機會視窗，填補多個區域傳統租戶退潮後空白。

此外，全市寫字樓空置率全年緩慢上升，2022年年末達18.7%，為2010年以來最高位元，但區域間走勢分化，各區域空置率差距反而縮小。

世邦魏理仕華北區辦公樓部袁慧表示：“因2022年部分專案受疫情影響延期交付，2023年北京寫字樓市場將迎來供應小高峰，預計有八個新項目總量近78萬平方米投放市場。防疫政策調整後，北京市政府發佈助企紓困‘新12條’，後續有望出臺更多產業發展和扶持政策，預計將在二、三季度帶來租賃需求反彈。”

倉儲物流市場供需創新高

2022年第四季度，北京倉儲物流市場新增項目共計30萬平方米，分別位於房山、大興京南以及首次錄得高標倉儲入市的大興空港子市場。至此，全年放量約77.1萬平方米，突破歷史最高水準。

報告指出，北京倉儲物流市場在保供穩需上持續加力，2022年全年淨吸納量23.8萬平方米亦創歷史新高，以協力廠商物流、醫藥、資料中心、冷鏈為主要需求引擎，其中協力廠商物流佔據了全年新租總量的34%。

隨著租戶租金敏感度提高，以成本為導向的京內搬遷置換和外溢需求日漸凸顯，但同時高承租能力的剛需企業亦在如順義空港、經開區等核心子市場表現活躍。

“2023年北京倉儲物流市場預計仍將迎來28.4萬平方米的新增供應，其中平谷、密雲及大興機場等新興區域將為核心區域外溢需求提供更多優質空間選擇。”世邦魏理仕華北區產業地產部負責人李虹表示，“隨著土地供應政策持續放寬，這些區域在2022年也有倉儲物流用地釋放，有望在長期逐步緩解北京城配供需矛盾，並填補地緣倉儲物流及產業發展需求的空白。”

新能源汽車成零售物業市場新亮點

2022年第四季度，北京零售物業市場無新增供應入市，部分原定年末開業專案因疫情影響延期。全年累計新增項目共計41.4萬平方米，絕大部分分佈於週邊區域。市場持續聚焦於存量物業改造更新，王府井(30.480, 2.28, 8.09%)喜悅、五棵松萬達廣場等備受關注的專案緊密推進招商工作。

據世邦魏理仕統計，零售物業市場全年全市累計淨吸納量30.2萬平方米，主要集中在新開業項目聚集的豐台、朝陽、大興等區，同期核心商圈的黃金地段更新反覆運算活躍度較高。但年底疫情再度衝擊消費活動，各大商圈皆有不同程度的掉鋪現象，全市空置率環比上浮0.5個百分點至7.7%。

餐飲業態雖整體經營受疫情衝擊嚴重，但新晉品牌對北京市場信心不減，仍舊以30%的新增店鋪比例超過其他業態成為年度需求引擎，品牌能力強的高端或連鎖餐飲繼續擴張。零售業態方面，核心商圈中高端服飾業績穩定，以奢侈品、輕奢商務、珠寶首飾等高端消費為主要定位的商業體持續繁榮並在全年錄得品牌店鋪新增或升級。

值得一提的是，2022年新能源汽車擴張開店的速度明顯加快。孫祖天表示：“新能源汽車企業樂於與消費者溝通，培養他們對品牌的熟悉度，所以現在很多的核心商圈能看到新能源汽車的體驗店，甚至我們發現去年他們銷售管道在下沉，一些區域性的購物中心也成為他們拓展市場的目標。”

報告指出，2023年北京零售物業市場預計會迎來67.5萬平方米的新開發及改造商業體，其中王府井、西長安街、通州運河核心區等商圈將成熱點，新項目開業將為市場注入新元素。

公告提到，1月10日，中原建業於河南省鄭州市《只有河南戲劇幻城》成功舉行了集中簽約儀式暨合作夥伴答謝會。於會上，該集團共計集中簽約達27個項目，預計總合約建築面積354.43萬平方米。

據觀點新媒體獲悉，27個專案當中，含框架協議專案24個，預計總合約建築面積330.34萬平方米。其中，政府代建專案6個，預計總合約建築面積152.48萬平方米，占總簽約項目預計合約建築面積的43%；河南省外項目3個，預計總合約建築面積29.12萬平方米。

另外，有3個專案為正式代建協議專案，預計總合約建築面積24.09萬平方米，均為河南省內商業代建項目。

中原建業認為，此次集中簽約儀式能夠進一步加深本集團與合作夥伴的合作，促進該集團代建業務發展戰略的進一步落實及為本集團業務發展帶來更多的機會。

1月10日，據上海聯交所消息，複星集團旗下位於上海普陀區的星光耀廣場正在轉讓。

觀點新媒體獲悉，上海星光耀廣場位於普陀區曹楊路1888弄，潮州路以南、真華路以西、固川路以北、曹楊路以懂區域，專案為約20萬平方米城市綜合體，涵蓋國際甲級辦公、企業總部辦公及高端商業。

此次出售的寫字樓包括1號樓、2號樓、4號樓，建築面積分別為6.23萬平方米、7252.05平方米、1.14萬平方米。

三棟樓均於2018年2月竣工，其中，1號樓自2021年12月啟動招商，目前的出租率為166，2號樓及4號樓暫未啟動招商。

上海聯交所消息顯示，本次複星計畫以資產交易或者股權交易的方式，轉讓上海星光耀廣場部分專案。

1月10日晚間，中國金茂(1.83, 0.01, 0.55%)（00817.HK）披露2022年12月及全年銷售情況。

公告顯示，2022年12月，公司及其附屬公司取得簽約銷售金額175.2億元【其中包含（如有）長沙梅溪湖國際新城項目、南京青龍山國際生態新城項目、寧波生命科學城項目、嘉善‧上海之窗智慧科學城項目、鄭州二七區馬寨新城項目、溫州鼇江國際新城項目、金華金茂未來科學城專案、湖州金茂南太湖未來之窗項目及上海橫沔古鎮城市運營項目的成交銷售金額】，簽約銷售建築面積約1148073.1平方米。

截至2022年末，中國金茂累計取得簽約銷售金額共計1550億元，同比下降34.21%，累計簽約銷售建築面積約7795339.2平方米，同比減少40.97%。

此外，截至2022年12月31日，中國金茂已錄得已認購（未簽約）物業銷售金額共計約44.21億元。

中國金茂近一個月已和三家銀行簽訂了全面戰略合作協定。

1月9日，據中國農業銀行(2.75, 0.00, 0.00%)官微消息，日前，農業銀行與招商蛇口、綠城中國(12.32, -0.24, -1.91%)、中國金茂三家房企舉行銀企戰略合作協定雲簽約儀式。農業銀行稱，銀企各方將在房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、保障性租賃住房貸款、房地產專案並購融資、債券承銷與投資等業務方面，深度開展“總對總”戰略合作。

2022年12月8日，中國民生銀行(2.82, 0.00, 0.00%)分別與萬科、中海、中國金茂、綠城中國、金地集團、碧桂園(2.9, -0.08, -2.69%)、龍湖集團(26.05, -0.80, -2.98%)、美的置業(12.94, 0.30, 2.37%)、新城控股、金輝集團(0.94, 0.00, 0.00%)簽署全面戰略合作協定。

根據合作協定，中國民生銀行將圍繞商品房、保障房、綠色建築、城市更新等重點領域，為十家房企提供多元化綜合金融服務，在房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、並購貸款、預售資金保函、保障性租賃住房貸款、資產證券化、債券承銷與投資、支付結算等業務層面開展合作。

2022年12月6日，招商銀行(46.25, -0.60, -1.28%)與中國金茂簽署戰略合作協定。雙方將在房地產專案開發貸款、供應鏈融資、個人住房按揭貸款、債券投資、並購融資、租賃住房融資、跨境金融、綠色金融等業務領域，深化銀企全面合作。

截至1月10日收盤，中國金茂報1.83港元/股，漲幅0.55%。

1月10日，新城控股(22.280, 0.12, 0.54%)集團股份有限公司公告披露2022年12月份及第四季度經營簡報。

據觀點新媒體獲悉，12月份，新城控股實現合同銷售金額約65.68億元，比上年同期下降68.44%；合同銷售面積約74.51萬平方米，比上年同期下降71.17%。

1-12月，新城控股累計合同銷售金額約1160.49億元，比上年同期下降50.36%；累計合同銷售面積約1191.52萬平方米，比上年同期下降49.40%。

此外，2022年度，新城控股實現商業運營總收入為100.06億元(即含稅租金收入)，包含商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經營及其他零星管理費收入；2021年度公司商業運營總收入為86.39億元(即含稅租金收入)。

截至2022年12月31日，新城控股持有的已開業吾悅廣場為126個，管理輸出的已開業吾悅廣場為14個，另外5個已簽約吾悅廣場尚處於交接過渡期，收入暫不納入統計範圍。

財務融資方面，2022年第四季度，新城控股已償還境內外公開市場債券23.11億元。截至2022年12月31日，該公司的合聯營公司權益有息負債合計為60.62億元。

碧桂園（02007）本月將有一筆美元債本息到期及應付5筆債息，涉款近7億美元，彭博引述知情人士稱，碧桂園向部分投資者透露，經多方面籌措資金，已經準備好償還本月到期的美元債資金。該股昨早低見2.86元或跌4%後，一度掉頭回升1%，高見3.01元，收市則轉跌2.7%，報2.9元，成交額6.03億元。

碧桂園下周二（17日）一筆4.75厘美元債到期，涉本金6.17億美元及利息1465萬美元，同日也有一筆1922萬美元債息應付，連同本周四及周六到期的另外4筆債息，合計共6.986億美元，折合約54.49億港元。彭博形容，該公司將面對數個月以來最大規模的還債考驗。

碧桂園去年1月發行可換股債券本金39億元後，同年7月、11月、12月又三度配股籌集共106.47億元，於去年9月以來透過境內子公司發行35億元（人民幣．下同）由國有實體擔保的境內債，而上月再獲得2.8億美元貸款用於再融資。

越秀地產擬發20億擔保票據

此外，越秀地產（00123）昨早公布，建議發行20億元有擔保票據，於2026年到期，年利率4厘。該公司又指出，所得款項淨額約19.91億元，擬用作置換集團若干於本月到期的中長期境外票據。

越秀地產昨收報10.96港元，升1.1%。

據官媒《中國證券報》頭版引述專家和機構報道稱，2023年降準、降息仍有空間，此外針對房地產領域的「定向降息」將持續推進。

報道引述招商銀行研究院稱，穩成長、穩就業是當前實施貨幣政策的首要考量，人民銀行或於2023年上半年進一步降準、降息，保持流動性合理充裕，降低實體經濟融資成本。1年期和5年期以上貸款市場報價利率（LPR）或延續非對稱下調態勢，以更好促進中長期信貸增長和房地產市場企穩修復。

東方金誠首席宏觀分析師王青說，除有效落實以「三支箭」為代表的房企金融支持政策外，政策「工具箱」在放寬購房條件、降低首付比例、下調居民房貸利率方面還有較大空間。

中國能源建設（03996）（滬：601868）公布，去年累計新簽合同額約1.05萬億元（人民幣．下同），同比增長20.2％，其中工程建設合同額升23.7％，新簽項目6,718個。

該集團指，去年第四季新簽合同額約3,544.4億元，其中工程建設合同額3,344.5億元，新簽項目1,487個。

硬蛋創新（00400）公布，與華曦達中標以1.29億元人民幣收購深圳地皮，將分佔73.48％及26.52％股權，該集團支付9,480萬元人民幣。

該集團指，購買位於深圳市寶安區新安街道地皮，地盤面積約1.03萬平方米，未來開發資金將以自有資金及銀行融資撥付。該集團指，現有土地容量已不能滿足研發需要，而所購地皮將用於研發及其他業務運營，不會轉售。

遠洋集團（03377）公布，連同合營公司及聯營公司在內，去年全年累計協議銷售額約1,002.9億元（人民幣．下同），同比下降約26.39％，累計協議銷售樓面面積為約615.4萬平方米；累計協議銷售每平方米均價為約1.63萬元。

該集團指，去年12月協議銷售額為約108億元，同比下降約30.46％，協議銷售樓面面積約64.56萬平方米；協議銷售每平方米均價約1.67萬元。

樓市低位徘徊，發展商為減低風險，普遍不欲以高價投地。政府賣地表2023年首幅截標的土地、赤柱環角道大型住宅地皮，於上周五（6日）截標時，僅收到4份標書，反應冷淡，結果逃不過流標收場，成為近9個月以來再有賣地表地皮流標。業界相信，是次發展商有可能出價甚低，但同時反映政府不願意低價賣地，建議考慮日後拆細重推。

政府拒揣測財團考慮因素

赤柱環角道地皮在上周五截標，地政總署昨日公布招標結果，因為投標金額未達到政府就該用地所定的底價，所以不接納全部4份標書，地皮流標。地政總署強調，政府按既定機制在市場上公開出售賣地計劃內的土地，如果沒有任何標價達到政府專業估價師在截標當日所評估的底價，為了保障公帑，不會出售該土地。

政府重申，不揣測投標者出價時的考慮，投標者往往會視乎種種因素，例如怎樣評估用地的吸引力和市況，以及其企業情況和發展策略等。當局的政策目標是為市場提供穩定和持續的土地供應，以回應社會對房屋與經濟用地的需求，並在適當時候重新出售該用地。政府發言人稱，儘管是次招標取消，本年度土地供應所能興建的私人房屋已經超越供應目標。

市場估值下限52億 僅接4標

環角道住宅地屬大型地皮，佔地約25.73萬方呎，對面為公屋馬坑邨，最高可建樓面面積約48.02萬方呎，是區內20年以來規模最大的地皮，預料可建約650個單位。市場在截標前對該土地的估值已跌到約52.8億至85億元，每方呎樓面地價（樓面呎價）介乎1.1萬至1.77萬元，較高位下調超過一半。

由於近期樓市交投未見顯著反彈，加上接連有土地以低於市場估值下限批出，影響環角道地皮競投氣氛，該幅地只有本地主要大孖沙入標，包括長實集團（01113）、新鴻基地產（00016）、嘉華國際（00173），以及信和置業（00083）夥拍鷹君集團（00041）的財團，是繼2019年11月九龍東啟德第4A區2號地盤（承豐道18號）截標時收到4份標書以來，賣地表住宅地接獲標書數目逾3年低位。

對上一宗賣地表土地流標，則是去年4月底截標的屯門青山公路大欖段「限呎地」項目，收到5份標書但價太低。政府其後在未有修訂發展條款的情況下，於去年9月「原裝」重推，終由長實集團以46.01億元擊退其餘4個財團中標，樓面呎價僅3522元，較市場預期下限低約4.7%，貼近2016年6月、即約6年前鄰近住宅地的樓面呎價水平。

測量師建議拆細地皮重推

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指出，政府近期賣出的地皮均低於市場預期，而今次赤柱地皮結果流標，或反映財團的標價相當低。

然而，他認為流標對樓市不致造成很大負面影響，因為若以超低價批出土地，對樓市的殺傷力更大，故支持政府在沒有合理標價時把地皮收回不賣。

美聯測量師行董事林子彬表示，該幅赤柱地皮規模大，投資額及風險相對提升，而且市場氣氛低迷，發展商出價難免較為審慎，導致流標。事實上，可參考山頂文輝道招標經驗，在流標後把地皮一分為二「斬細」，終成功以理想價售出；赤柱地皮亦可於日後重售時考慮拆細，以吸引更多發展商參與。

賣地收入驟減 恐低預算逾25%

赤柱環角道住宅地皮位處傳統豪宅地段，加上規模大，市場一度憧憬可問鼎百億地王，甚至估值曾突破200億元。不過隨着市況逆轉，該地皮估值一降再降，新近僅約50億元，最終仍然流標，或因此而拖累政府在2022至2023財政年度（下稱本年度）的總地價收入不足900億元，較原本估算少逾25%。

環角道地估價3個月削59%

環角道地皮原是「綠化地帶」，城規會申請改劃為「住宅（乙類）」，於去年7月通過，隨即納入2022年10月至12月（本年度第三季度）的賣地計劃中。

雖然當時本港開始進入加息周期，樓價持續向下，但市場仍認為該地皮有望躋身百億地王之列，去年9月公布本年度第三季度賣地計劃時，地皮估值高達120.1億至206.5億元，每方呎樓面地價（樓面呎價）介乎2.5萬至4.3萬元。

然而，自去年10月起，接連有賣地表土地及市建局重建項目以低於市場估值下限批出，令環角道地皮估值拾級而下，直到上周五（6日）截標當日，僅逾52.8億至85億元，樓面呎價約1.1萬至1.77萬元，較3個多月前的最高估值，大幅調低56%至59%，但依然無法改變流標命運。

政府在2022年2月發表《財政預算案》提出，本年度地價收入預算為1200億元，現在環角道地皮流標，計算賣地表已批出的土地、已落實的補地價項目和有機會2023年首季批出的賣地表土地，地價收入有可能不足900億元，低於估算逾25%。

「重頭戲」協調道10號佔近八成

作為一手供應重鎮的九龍東啟德區，新盤浪接浪登場，其中鄰近港鐵啟德站的新地（00016）協調道10號項目，以及跑道區承豐道26號項目有機會在今年下半年登場，屬於該集團首次推售該區樓盤，兩項目合共提供1929伙，協調道10號項目佔比近八成；同時，華潤置地（海外）與保利置業（00119）合作發展的跑道區澐璟，昨天以逾1.01億元售出一個4房單位，呎價48419元，樓價及呎價再創跑道區新盤新高。

新地副董事總經理雷霆透露，該集團將於農曆新年後推出屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第2A期及第2B期，復活節推售大埔市地段第244號發展項目第2A期University Hill，然後緊接為天水圍輕鐵天榮站物業發展項目第1期。下半年則會推售元朗站上蓋The YOHO Hub發展項目第C期，以及協調道10號與承豐道26號住宅項目。

該集團「重頭戲」協調道10號住宅項目，資料顯示，該地皮由新地於2018年5月以251.61億元投得，屬於賣地表造價最貴住宅地。該盤鄰近港鐵啟德站，第1期及第2期正申請預售樓花同意書，提供906伙及584伙，預計2025年6月底落成入伙；而承豐道26號項目位處跑道區，於2019年1月以112.6億元投得，第1期及第2期亦待批售樓紙，提供256伙及183伙，預計分別在2025年10月底及12月底落成。

雷霆說，香港與內地全面通關，即本地經濟逐步復甦，今年一手成交量會較去年多，預料全年樓價有5%至10%升幅。

會地年內3200戶應市

嘉華國際（00173）營業及市場策劃總監（香港地產）溫偉明則指出，內地與香港兩地通關後，市場正在復甦，當本港經濟及樓市回復正軌，自然會吸引內地客買港樓。該集團今年將會推售多個合作樓盤，涉及逾8000伙，例如與會德豐地產等合作的跑道區承豐道15號。集團旗下新盤已經整裝待發，惟要了解市況後才決定推盤時間表及定價，最快2月推售集團頭炮新盤。他強調，為求貨如輪轉，集團推盤會先求量，因此開價會較貼市。

會德豐地產總經理（業務拓展）楊偉銘說，該集團過往推售九龍東啟德項目吸引不少內地客垂青，相信通關後內地買家比例會增加。該集團今年會有6盤應市，涉及約3200伙，例如夥新世界發展（00017）等的跑道區承豐道19號項目。

跑道區澐璟售逾億雙破頂

保利置業（香港）銷售及市務部總監朱美儀則稱，自內地及本港兩地通關以來，澐璟睇樓量及查詢量按周上升三成，預計通關後成交會增加。該盤昨天售出1座20樓A室，實用面積2088方呎，4房間隔，成交價逾1.01億元，呎價48419元，成交價及呎價再度刷新跑道區新盤紀錄。

另外，恒地（00012）THE HENLEY II昨天售出1座20樓G室，實用面積380方呎，成交價932.23萬元，呎價24532元。

有見啟德區新盤陸續登場，美聯物業於啟德開設通關置業專門店，美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明認為，啟德物業受到內地客歡迎，其啟德銷售團隊，大部分均熟悉普通話及擁有豐富物業經驗，為內地客及透過專才計劃來港人士提供一條龍服務。

二手市況回暖，促使部分業主心雄反價，其中東涌藍天海岸有單位兩度反價，原業主多賺50萬元離場。而馬鞍山迎海原業主臨門反價19萬元，以1319萬元沽貨，惟仍然明賺實蝕，輸少當贏。

中原地產分區營業經理吳家威表示，藍天海岸2座高層E室，實用面積592方呎，2房間隔，享山景，原業主早在去年7月放盤，上月降至700萬元，本月獲投資者以此價洽購，原業主有見市況明顯回暖，反價至740萬元，準買家亦願接貨，惟賣方再反價10萬元，最終以750萬元沽出，呎價12669元。原業主於2004年以261萬元購入單位，持貨逾18年賬面大賺489萬元，升值1.9倍。

吳家威補充，該屋苑2座高層H室，561方呎，本月3日以700萬元沽出，呎價12478元，反映同類單位呎價一周間回升1.5%。

迎海1319萬易手 明賺實蝕

中原地產資深區域營業經理張義強說，迎海1期5座高層D室，實用面積799方呎，3房間隔，去年11月開價約1329萬元，12月減至1300萬元，本月初吸引4組客人不議價洽購，原業主即反價19萬元，最終獲一組客人追價承接，以1319萬元易手，呎價16508元。

原業主於2018年以1305萬元購入單位，持貨近5年賬面獲利約14萬元或約1.1%，惟計入使費料蝕逾60萬元。

此外，東涌東堤灣畔6座高層G室，實用面積759方呎3房戶，享海景，連租約叫價920萬元，投資者還價至855萬元成交，稍低於同類型單位售價，呎價11265元。原業主早於2001年以291.2萬元一手購入單位，持貨逾21年賬面獲利563.8萬元或1.9倍。

二手市場續有低市價損手成交。中原地產市務經理凌活忠透露，荃灣海濱花園9座高層C室，實用面積422方呎，2房間隔，原業主原開價600萬元，為求脫手減至500萬元，最終只能以474萬元成交，呎價11232元，較市價略低。原業主持貨逾5年賬面蝕56萬元。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2022年12月中原城市租金指數CRI最新報108.59點，重返2016年8月水平，按月跌1.8%，連跌4個月共3.7%。去年第四季租金進入調整期，加上12月聖誕節為傳統租務淡季，導致12月租金顯著下降，跌幅為2021年1月後近兩年最大。2022年全年CRI累跌6.11%，2023年樓市氣氛好轉，展望今年第一季租金走勢回穩。

樓市好轉 首季租金盼走穩

去年12月CRI八大指數齊跌，是2022年1月後，相隔11個月再現。至於四大分區，九龍CRI報99.88點，重返2016年6月，按月跌1.21%，連挫3個月共4.69%；港島CRI報104.4點，亦重回2016年6月，按月跌1.57%；新界西CRI報135.84點，回到2016年10月，按月挫2.64%，連跌兩個月共3.05%；新界東CRI報131.85點，返回2022年3月，按月滑落1.35%，連跌4個月共4.2%。

按主要屋苑計，上月鰂魚涌太古城實用調整呎租報34.5元，按月回落1.71%，按年挫8%。荔枝角美孚新邨去年12月呎租為30.3元，按月漲1.68%，但按年則跌5.02%。天水圍嘉湖山莊呎租21.4元，按月插5.73%，拖累全年跌幅見10.08%。按年方面，2022年CRI跌6.11%，跌幅為2008年金融海嘯後最大，當中九龍CRI大跌6.51%，港島CRI挫6.26%，新界西CRI下滑6.22%，新界東CRI降4.66%。

資深投資者、裕泰興家族成員羅守輝及有關人士持續出貨，最新連沽灣仔商廈卓凌中心2層及同區協生大廈1層，共套現逾1億元。其中，協生大廈低層全層以3900萬元售出，持貨不足一年半，賬面賺2162萬元，升值逾1.2倍。

市場消息指出，灣仔軒尼詩道107至115號協生大廈3樓全層，建築面積約4688方呎，以交吉形式出售，成交價約3900萬元，呎價約8319元。

資料顯示，羅守輝及有關人士於2021年9月斥資1738萬元購入，隨即為物業翻新增值，附全新寫字樓裝修，最終以3900萬元售出，不足一年半內賬面獲利2162萬元或逾1.2倍。

此外，同區灣仔道133號卓凌中心7樓及8樓，每層建築面積約3443方呎，分別各以3443萬元售出，呎價約10000元。

羅守輝及有關人士在2008年6月以5860萬元購入卓凌中心4層寫字樓及停車場等一籃子物業，現售出其中兩層。卓凌中心連同協生大廈在內，羅守輝先後售出灣仔區3層寫字樓，共套現約1.08億元。

黃竹坑環匯廣場26車位放售

中原地產資深營業董事劉文勝表示，該行獲業主委託代理放售黃竹坑甲級商廈黃竹坑道21號環匯廣場18個私家車車位及8個電單車車位，私家車車位每個售價148萬至220萬元，電單車車位每個賣30萬至38萬元。

通關後二手成交速度加快，其中，荃灣區按月同期成交量倍增，即使閒日睇樓量也較之前理想，過去一周區內續見業主反價、個別更封盤以迎年假後小陽春。上車客為怕遲買愈貴，加快入市，其中，放盤兩個月的荃灣中心，獲分支家庭客即睇即還價承接，東涌藍天海岸2房，造價更較月前反彈近3成。

荃灣逾60成交 按月升2倍

美聯聯席區域經理鍾家豪指，荃灣區本月暫錄逾60宗成交，與上月同期不足20宗相比，交投升2倍，即使閒日亦見睇樓客蹤影。而過去一星期，區內近2成業主反價，惟加幅輕微，但同期約有逾5%放盤業主選擇封盤，以迎年假後小陽春再放售，由於交投轉活，個別上車客擔心遲買愈貴，見仍有議價空間加速入市，如成交的荃灣中心16座低層E室，實用面積329平方呎，備基本裝修，單位放盤約兩個月，原以350萬元放售，同區分支家庭上車客，即睇即議價至333.8萬元承接，呎價10,146元。

同樣成交加快的東涌區，本月成交量按月同期增逾5成，暫錄逾20宗成交，通關後成交佔半，不乏投資者出手，區內代理直言，大市氣氛受通關帶動，部分放盤業主，尤其是細單位者，叫價上有輕微上調。至於通關後連錄5宗成交的海怡半島亦見有業主反價沽售，當中千萬元以下單位最為用家追捧。成交為2座中層A室，實用面積642平方呎，3房套房戶，反價5萬元，獲用家以933萬元承接，呎價14,532元。

去年樓市回調，發展商推遲賣樓步伐，仲量聯行報告指，一手住宅供應累積有7.9萬伙，按照現時銷售進度，或須5.4年才能消化積壓新盤，並料今年中小型住宅樓價將下跌10%。

據《香港住宅銷售市場綜述》提及，住宅交易宗數創歷史新低，2022年9月已落成未售出的私人住宅單位激增至1.47萬伙，較前3年平均每年1.08萬伙高出36%，該數字預計於2022年12月超過1.6萬伙。

同時，於2022年獲批預售的20,554伙中，有約1萬伙尚未售出。加上未獲批預售的潛在單位達5.3萬伙。按過去3年每年平均14,568伙一手銷售宗數計算，市場可能需要5.4年來消化目前已落成或建築中的未售單位。

仲量聯行又指，農曆新年後推盤量將激增，加上貨尾量上升，發展商料需提供折扣促銷。

盡管通關後人才流入可帶來需求，但短期而言，南向資金流動會持續受管控，加上辣招下住宅供需仍難平衡，預期中小型住宅樓價今年將跌約10%。

市建局觀塘市中心第4及5區商業項目將於今日中午截標，華坊諮詢評估資深董事梁沛泓估計，有見昨日的赤柱環角道豪宅流標收場，這幅大規模商業地不排除有流標風險。

地皮鄰近apm及凱滙，佔地約27.6萬平方呎，總樓面高達約216.6萬平方呎。事實上，市建局早前已因應市況為中標發展商提供設計彈性，在總樓面面積維持不變的前提下，靈活調配寫字樓、酒店及商舖樓面，當中商舖等樓面不能少於約67.97萬平方呎，日後亦可以選擇棄建酒店。

另外，恒地 （00012） 收購的灣仔活道19至21號及永祥街22至30號舊樓同於今日進行強拍，底價3億元。地皮的地盤面積約2208平方呎，現為1幢樓高6層的商住大樓，以預計重建後的總樓面計，每呎樓面地價約15,211元。

豪宅連錄高於銀行估價成交，消息指，跑馬地比華利山B座中層2室，實用面積1,409平方呎，4房間隔，剛以3,600萬元售出，呎價25,550元，屬屋苑今年首宗成交，而滙豐銀行現對單位網上估價為3,519萬元，即售價略高估價81萬元或2.3%。

另奧運站帝峯．皇殿6座高層A室3房，實用面積1,015平方呎，以2,828萬元易手，呎價27,862元，相對同一銀行網上估價，也高出177萬元或6.7%。原業主2016年以2,268萬元買入，帳面賺560萬元或24.7%。

第一太平戴維斯發表的2022年第四季住宅租賃市場報告指出，港島及新界區的豪宅租金在去年第四季分別按季下跌3.1%及1.1%，而九龍豪宅租金則微升0.1%。

該行預計，由於防疫限制措施放寬及通關等因素將有利於企業活動及商機復甦，預期豪宅租賃需求將在今年下半年回升，全年將升0至5%。

報告指，港島豪宅租金在去年第四季全綫下跌，當中以薄扶林跌幅最大，錄3.8%，其次為半山，下跌3.4%、跑馬地/渣甸山則跌2.5%、山頂及南區均下跌2.4%。

至於九龍豪宅租金則相對靠穩，按季升0.1%；新界豪宅租金則在季內微跌1.1%。