平均地權條例修正案10日火速三讀通過，撼動台灣房市結構，鄉林建設集團董事長賴正鎰11日表示，近兩、三年，政府連續八波打炒房政策打下來，中小型建商首當其衝，很多建商面臨無利可圖，預期一旦新法上路，「估計全台灣大概會有5,000家建商不想玩了！」

不過，台北市和新北市的蛋黃區，他認為「房價還是看升」。

賴正鎰說，2023年房市呈現「價穩量縮」。面對立法院三讀通過史上最強打炒房的平均地權條例修正案，他直指，已有些建商看淡市場，未來建築業會有一波大洗牌。

賴正鎰強調，平地地權條例修正案是一個非常重大的修法，且這波景氣高峰的兩、三年時間，陸續有七波政策打房，加上平均地權條例完成修法，是最重要的一波，前後已有八波，希望政府不要再打建商了。

此次修法的影響，他認為最巨大的是限制預售屋換約及限制私法人買房，對於2023年房市，將造成重大衝擊，預期今年房市，將呈「價穩量縮」。

賴正鎰表示，921大地震之前全台灣建商大概有1.2萬家，當時的衝擊，很多建商紛紛面臨財務危機、剩下大概不到100家；隨著景氣回升，目前建商家數大概有1萬多家，不過連續八波打房下來，預估大概會有5成、約5,000家建商不想玩了，建築業也將進入微利時代，每年淨利率大概剩下3％。

對於建商最關注的限制私法人買房採許可制，賴正鎰表示，內政部日前有進一步說明，承諾七天內完成審查，希望說到做到；不過這次修法是針對住宅，因此預期資金會往商用不動產，包括辦公室、酒店式公寓或套房、及商店等方向布局。

賴正鎰分析，未來房市將有六大趨勢。

首先，建商推案計畫將被取得建照限期18個月動工、房地合一2.0、土建融管制嚴苛等而被打亂；第二，房價已經回不去了；第三，2023年是土地去化年，部分建商將改採先建後售以確保金流；第四，2023年推案量將比2022年的2兆元減少2成，下探1.6兆元；第五，小建商陸續出場，三年內恐怕會少50％的建商，大約剩5,000家；第六，大型建商將轉向飯店、商場、辦公室收租，以朝永續發展的開發商轉型。

鄉林布局兩岸 備妥千億儲備案量

鄉林建設集團董事長賴正鎰11日表示，已備妥未來五年1,000億元的儲備案量，在兩岸擴大布局；旗下日月潭涵碧樓酒店屆滿19年之際，他看好頂級奢華飯店市場，計劃在花蓮清水斷崖附近、雲林古坑的草嶺，分別開出第二、三家涵碧樓酒店，房間數都控制在100家以內，為五年後啟動的中長期計畫。

賴正鎰11日在說明集團年度計畫時談到，兩岸先後解封、開放國門與旅遊，2023年應可擺脫新冠陰影，恢復正常生活，鄉林2023年計劃在大陸四川成都正式開賣超大建案，台灣則將推出台北市吉林、萬華案兩筆都更案；另外，雙北市還有20筆都更案推動中。賴正鎰表示，未來五年備妥1,000億元土地案量，朝每年計畫維持300億～500億元推案量前進。持續兩岸及全球布局的同時，除涵碧樓的酒店管理服務輸出之外，台灣也正在計畫開發第二家涵碧樓。

「這兩年谷關虹夕諾雅溫泉飯店給我很大的啟示！」賴正鎰強調，台灣頂級奢華飯店市場已進入成熟階段，因此決定日月潭涵碧樓酒店將拓點第二、三家。

他表示，2022年各行各業受到疫情與人員染疫確診影響，很多房產業與飯店酒店業2022年都宣布停業或暫緩推案，甚至有建商直接宣布，2023年不再推案，但日月潭涵碧樓2022年表現亮眼，滿房到2023年農曆年後，全年平均住房率達99％。


鄉林要蓋國內第二家涵碧樓
經濟日報

鄉林集團（5531）看好高端旅宿市場，要推出第二家涵碧樓飯店，鄉林董事長賴正鎰昨（11）日宣布，今年將積極評估、規劃國內第二家涵碧樓，地點以自己的家鄉雲林縣可能性最大，預計基地面積約三、四千坪，預估總投資額20億元以上，最快今年定案，明年動工，五年內蓋好，房數控制在100間內，每晚房價約1.8萬元。

賴正鎰指出，老家在雲林，且手上有繼承下來的土地，目前還在陸續整合中，雖然也有評估花蓮、墾丁一帶土地，但第二家涵碧樓設在雲林古坑的可能性最大，且與日月潭涵碧樓不同的是，此次設計會有更多的林木，讓旅客有住在森林的感覺。景觀方面，可以坐擁阿里山美景，甚至躺在床上觀看草嶺的瀑布。

日月潭涵碧樓前身是蔣公行館，是全台第一家一晚單價突破萬元的高級飯店，曾經是日本人、外國人及陸客來台的最愛觀光酒店之一。賴正鎰指出，過去涵碧樓有約35%的國際觀光客，近年在疫情影響下，客源全由國內旅客遞補，目前已經滿房到今年農曆年後。

賴正鎰指出，觀察現在市場，愈頂級的酒店愈吸引消費者，去年涵碧樓全年營收約七、八億元，獲利約二成左右，目前一晚房價維持約1.8萬元高檔，等於1分鐘就要15.5元，生意非常好，住房率從八成提升到九成。

賴正鎰表示，看好高端旅宿市場前景，加上國內目標性度假的客層已經形成，簡單來說，現在的旅客就是喜歡在酒店內享受設施與服務，鄉林看準這一點，積極規劃在國內興建第二家涵碧樓，預計最快今年就會定案，明年開始動工。

開發不停歇 鄉林五年備妥千億土地案量

鄉林（5531）董事長賴正鎰指出，今年可擺脫疫情陰影，恢復正常生活，預計今年國內將推出吉林案與萬華案兩個都更案，中國大陸則有成都的超大建案要開賣。此外，雙北市還有20個都更案推動中，未來五年已備妥1,000億元土地案量，要朝商業與住宅雙向開發目標前進，每年計畫維持300億至500億元推案量。

賴正鎰表示，去年各行各業受到疫情影響，很多房產業與飯店業宣布停業或暫緩推案，甚至有建商直接宣布考慮今年不再推案，但鄉林集團日月潭涵碧樓去年表現亮眼，加上總銷23億元的「鄉林圓頂」也完銷，未來仍會積極穩定推案。

台灣三井不動產在疫情三年期間，不間斷在台投資開發商業設施與住宅推案。台灣三井不動產董事長兼總經理久一康洋11日受訪時指出，outlet北中南三家2022年營收已衝破160億元，2023年還有首家LaLaport台中店將於17日試營運、春季正式登場，將挹注零售業績超越去年。

至於飯店部分，12月住房率滿載，除台北忠孝花園飯店外，目前規劃中還有預計2026年開幕的敦化店。久一康洋指出，疫情期間觀察到台北飯店業受創頗深，但南台灣等觀光景點飯店在國旅帶動下表現相對好，未來將同步朝向國旅需求規劃度假飯店。

一炮而紅的三井不動產住宅案引人矚目。久一康洋強調，目前在台住宅案開發有九個案，除了三松案已交屋，2022年包括台南案與板橋案預售屋均快速完售，接著中和板南4棟逾千戶量體大案等也將適時推出。他指出，選前業界傳出房市2023年看淡，但選後整體還在觀察，且循規畫持續推案。三井內部分析，以前三個住宅案快速完銷關鍵，還是在於三井不動產的日式工法成為台灣人購屋需求，他認為，即使台灣自用住宅逾8成，加上近期政府一連打房，但不影響三井不動產在台推案。

對於台灣零售事業，久一康洋指出，三井不動產自2016在台開出首家林口outlet之後，在六年內開出林口、台中港、台南等三家outlet，目前原則上以北中南各一家規模為主，以2022年表現，其中林口店營業額已超越70億元，而台中港則預計2023年在二期挹注下有望超越60億元，至於台南店原目標是年營業額50億元，但因去年是在第一季開幕，已達45億元，估計今年全年可超標50億元；此外，新商業設施LaLaport購物中心台灣首店，即將於17日由南館試營運，預計3月有望全登場，總面積超過2萬坪，匯集近300個品牌，有望再為零售事業添新成長動能。


三井攜手國泰建設 中和推案
經濟日報

面對近期國內政府打炒房草案通過，台灣三井不動產副總經理小野浩史指出，從中長期來看，台灣三井看好台灣經濟實力、住宅剛性買盤，不影響集團在台投資計畫；今年台灣三井和國泰建設（2501）共推總銷逾150億元中和案，他坦言，目前營造成本太高，房價要降「難度很高」。

《平均地權條例》修法草案火速通過，房市籠罩在低氣壓中，小野浩史表示，相對中國大陸房市的巨大落差，加上各國住宅政策本來就會變化，新法通過不影響集團在台灣住宅市場朝積極開發方向發展，不過對台灣三井來說，會以更謹慎態度面對接下來房市變化，但從中長期來看，台灣三井還是看好台灣經濟實力、住宅剛性買盤，對台灣房地產投資依舊會持續進行。

目前台灣三井不動產在國內住宅開發案共有九筆，其中五筆已有明確規劃進度，包括去年已完工完銷的「三松MPARK」、預計2025年完工之台南「UNi PARK」、2026年完工之板橋「三松Jade Park」、規劃2027年落成的中和「板南路案」以及2030年高雄「鳳山案」。

飯店部分，擁有2020年8月開幕的「和苑三井花園飯店 台北忠孝」，以及預定2026年完工、與國泰建設合作的「敦化北路旅館案」。

小野浩史強調，三井不動產集團在台推案或挑選合作夥伴會以雙方是否具有共同核心理念為主要考量，目前在台推案以六都為主；三井、國泰攜手推出的中和「板南路案」，將「強化鎖定自住客群、給客戶好產品」為定位去因應市場。

2022年的房市，猶如洗三溫暖一般，年初延續著護國神山設廠的光芒助長各重劃區房價持續暴漲，隨著接連而來的升息，平均地權條例修法，殺得購屋族全盤大亂，自住客都在等新年入手時間點。

展望2023五力拉扯影響房市變化，「經濟成長力」、「疫後恢復力」、「通膨回穩力」、「升息影響力」和「政策後座力」，置產型買氣還是保守看待，也激起首購低點入手的興趣。

專家指出，長期自住，遇到能力範圍的房價甜蜜點，都是在修正波段中穩定上揚，顯示長期持有者仍能夠維持一定的增值空間，大桃園最受矚目個案，以交通改變購屋地圖的「德鄉敦苑」，出門3分鐘即上國道，南來北往暢遊北台灣各都會區，出國也只要15分鐘即達國際機場，得天獨厚的立地優勢，贏得大桃園年輕家庭一致指名，鄰近南崁台茂百貨商圈，到桃園高鐵站也在車程10來分鐘，未來還有輕軌青埔線直達，重大建設引領未來。

佳邦營造事業機構、德鄉建設董事長呂長安，多年來專注建築並熱心公益，為了挺青年成家，歡慶迎新，特別回饋推出「結構工程0付款」方案，只要少少自備，就可用二房價升級三房，讓年輕家庭，換更新住更好，多一間房，空間大一點，享受多一點，超優惠升級，一屋全到位。

「德鄉敦苑」以雙子星建築地標，首購價格、豪宅規格，一樓規劃迎賓迴車廊道，350坪四季中庭花園，全齡公設超豐富，挑高迎賓大廳、飯店式接待櫃檯、夏普負離子防疫電梯、親子童遊室、綠光健身房、媽媽才藝教室及會客交誼廳，更超前部署能源管理系統（EMS）電動車位，以「創新地

《平均地權條例》部分條文10日在立法院三讀通過，政府砸下打房重拳，本次修法包括限制預售屋換約轉售、預售屋解約申報、私法人購屋改為許可制，且5年內不得移轉、建立吹哨者檢舉制度及明定不得散布錯誤資訊，影響不動產交易價格者，最高可罰到5千萬。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨對此表示，房市已多重器官衰竭，且自己看完修法都想轉行了呢。

徐佳馨指出，由於《平均地權條例》送進立院的時間很久了，許多恐慌賣盤早就於去年7月之前移轉，若已購屋者想在目前市況不佳時轉單，並不容易，先是許多買方已經有「翹腳撿便宜」的心態，若不小賠實在難以出場，且現在不少建商綁交屋前半年才能換約的條款，也會讓想要下車的預售投資客不容易說走就走。

關於禁止私法人購屋，徐佳馨認為，實務上執行可能會遇到一些困境，像是都更案若是實施者與出資者是不同法人，又或是不同法人合建，在細則沒有擬定清楚的情況下，可能會需要內政部不斷出面做解釋。

徐佳馨也提到，目前房市因為景氣已經處於下跌階段，更早就是多重器官衰竭的狀態，要說是《平均地權條例》「一槍斃命」，也名過其實。另外她還針對檢舉制度，呼籲同業或投資客要特別小心，因為最高檢舉獎金達到2500萬，也讓她不得不嘆氣，「都想轉行了呢」。

新北市近年來積極推動交通建設，「三環六線」中安坑輕軌已完工，全程共設 9 個站點，路線總長 7.5 公里，將擇期通車。房仲業者統計，安坑輕軌站區周邊以新和國小站 391 件登冠軍寶座，而安康站周邊房價漲幅 39.7% 稱冠。

永慶房屋依實價登錄資料統計，2022 年安坑輕軌各個站點的房市交易量表現，新和國小站以 391 件名列全線第一，住宅均價目前保持在 4 字頭，房價相對穩定，陳金萍分析，新和國小站商圈較早開發，生活機能相對成熟，並可連接中和區，具備優秀的地理位置，且僅隔一站就接捷運十四張站，可轉乘環狀線，來往新北市中心更加快速，交通便利性足。

由於新和國小站周圍較少新案推出，房價漲幅也相對穩定，「東帝門」、「陽光 PARK」以及「天空之城」都是當地熱銷中古大樓，周遭公寓平均價格落在每坪 39.2 萬；大樓平均價格則落在每坪 46.2 萬元。陳金萍表示，新和國小站可說是安坑輕軌最熱鬧的站點，周遭生活機能優、交通運輸方便，加上穩定的房價，是值得聚焦的房市熱區。

十四張站為安坑輕軌起始站，也是唯一位於新店溪右岸的車站，2022 年交易量 131 件，僅次於新和國小站，陳金萍表示，十四張站鄰近央北重劃區，不僅連接環狀線，「十四張站暨南機廠捷運開發案」也是置產族關注的焦點，作為全台最大的捷運聯開案，完工後預計將可引進大量商業活動進駐，而隨著就業機會跟進的人口將會帶動整體區域繁榮成長。此外，環河快速道路、北二高也增加了交通選擇，待安坑輕軌通車後，來往附近區域將更加便利。

觀察安坑輕軌 2014 年開工前至 2022 年 12 月即將通車的房價變化，陳金萍分析，除耕莘安康院區站因周圍空地較多，住宅產品較少之外，其餘站點多數漲幅逾 10%，而其中又以安康站漲幅 39.7% 成功奪冠，雙城站也以 31.7% 奮起直追，景文科大站、陽光運動公園站也因連接熱鬧的安康站，有部分商圈重疊，漲幅有 2 成之多。

安康站落點位於安和路一段與安康路一段路口，陳金萍指出，站點設於區域主要交通幹道，道路四通八達，並坐擁麥當勞、必勝客、全聯以及家樂福等知名連鎖進駐，距離安坑雙語國小、及人國中也僅幾分鐘距離，生活、商圈發展成熟，且有學區加持，是值得注意的潛力區域。陳金萍分析，安康站房價漲幅高達 39.7%，但整體均價還未站上 4 字頭，房價仍相對實惠，在安坑輕軌通車後，為當地生活圈增加能見度，更助攻房市增值力道。

漲幅同樣逾 3 成的雙城站，從 1 字頭房價站上 2 字頭，陳金萍表示，儘管雙城站近年漲幅達 31.7%，但 2 字頭的房價依舊相當親民，加上接近山坡地區，居住環境較為清幽，雖站點位於安坑輕軌最末端，需花較多通勤時間，但陳金萍補充，雙城站周圍中古公寓均價皆在 2 字頭，近年入駐的新案也才剛站上 3 字頭，可謂是相較實惠的價格，適合預算不多的小資族在此置產。

台灣三井不動產2023年1月11日舉行台北媒體記者會，負責土地開發、住宅事業的副總經理小野浩史針對1月10日剛三讀通過的《平均地權條例》部份修正草案，發表了「外國人」的看法，他表示，這個法案通過多少對於民眾購房信心度會有影響，但以中、長遠來看，台灣的房地產市場仍相當有潛力，產業、經濟發展有前景，剛性需求也會相對穩定。談到房價是否有降價空間，小野浩史苦笑著表示：「目前營建成本、人工都上漲，房價要下修的可能性不高。」

三井不動產集團成立於1941年，是日本大型不動產公司及綜合地產開發商，於2014年開始進軍台灣市場，截至2022年止，集團版圖橫跨商業零售、飯店、住宅，共投資了7座商場、2家飯店、9個住宅建案等跨產業、跨區域性的投資開發計畫，總投資金額約1000億元日幣，折合台幣約230億元。

台灣三井不動產董事長久一康洋表示，三井不動產看好台灣經濟發展，於6年當中於新北林口、台中港區、台南高鐵站前，開出了3家OUTLET，未來幾年將朝大型區域型購物中心LaLaport為主要商場營運目標，2023年1月17日台中首家大型區域型購物中心LaLaport將開幕，預計2024年林口複合式商場及LaLaport南港店開幕，2025年預計台南高鐵站前三井OUTLET二期開幕，2026年則是LaLaport高雄店。

久一康洋董事長說，未來集團還是朝複合式開發為目標，除了大型區域型購物中心LaLaport，也考慮開發社區型商店LaLaterace。飯店部分，於2020年8月開幕的「和苑三井花園飯店台北忠孝」，在2022下半年疫情共存、國境開放，也慢慢恢復預期的訂房水準，而和苑三井花園飯店敦化館於2023年將進行大樓拆除工程，也預計2026年開幕。

負責土地開發、住宅事業的副總經理小野浩史表示，新北三重區三松M PARK於2021年11月完工，於2022年陸續交屋，該案也是投資佔比75％持有的住宅案，台南安平區Uni PARK預計於2025年完工、新北板橋區三松Jade PARK預計於2026年完工、新北中和區板南路案預計於2027年完工，高雄鳳山區高雄案預計2030年完工，目前與台灣開發商以合資方式開發，除了三松M PARK建案，其他建案投資皆是台灣開發商佔51％、三井不動產佔49％。

對於2023年1月10日三讀通過的《平均地權條例》，小野浩史說，多少對於民眾購房信心度會有影響，但以中、長遠來看，台灣的房地產市場仍相當有潛力，產業、經濟發展有前景，剛性需求也會相對穩定。談到房價是否有降價空間，小野浩史苦笑著表示，目前營建成本、人工都上漲，房價要下修的可能性不高。

北台灣百坪豪宅第一指標的中悦建設，2023新春再現新案！「耑悦」位於桃園中路司法特區，司法公園第一排，永久綠意和地標價值，建築坐擁中路最重要的道路十字軸心，60米大興西路與30米正光路口，全棟精工落成，建築外觀輕奢時尚，以白色為主色基調，將渾厚重磅的石材呈現新時代的面貌。戶戶均質百坪，一層兩戶，定位尖端人士入主，延續中悦頂級公設規劃，讓層峰家族在家就能享受奢寵人生。

中路特區最後響亮力作，僅獻88戶尖端主人

「耑悦」是中悦建設在中路特區的最後一座作品，最新與最後的典藏機會！中悦建設在中路特區總計有四座耀眼作品，從中央花園、學府花園、美樹花園、到全新落成的「耑悦」。早期剛開發的中路特區，中悦以遠見觀察提早開發，前三棟作品持續為中路特區帶來嶄新的豪宅地標與眼界，逐漸改變城市的新天際線，中悦建設最後一塊千坪大基地開發，維持中悦一貫堅持，不隨市場趨勢搖擺，堅持頂級豪宅理想，只蓋大坪數，堅持頂尖品質，只獻給88位尖端人士入主典藏。由於「耑悦」總價超過央行對豪宅貸款成數規範，可貸款門檻僅四成，自備款金額高，買房門檻相對提高，目前預約賞屋的客戶素質都相當齊質，能預見將來社區整體素質更高，證明千萬買房、億萬買鄰的隱性價值。

百年珍貴老樹走向城市，從獨賞到共賞

獨一無二的百年珍貴老樹，是中悦家族引以為傲的門庭家風，是中悦董事長送給住戶的無價祝福。但一般民眾不太容易觀賞到價值非凡的老樹，因為以往珍貴樹種都在社區中庭內。唯有全新落成的「耑悦」，特將老樹移植到外庭院，讓沿街退縮的綠帶環腰，更增添駐足欣賞的吸睛度，也讓民眾隨時都能近距離觀賞老樹的姿態，也藉由蒼翠挺拔的老樹身姿彰顯建築永恆價值。「耑悦」中庭內的樹木呈現方式也有改變，以往樹木都在高檯度的花台上，這次不只親近土地、也是更靠近住戶們，能觀能賞能嗅能觸，與自然做更近距離的接觸，彷彿走進大自然裡，感受真實的綠意生態。

強強聯手，中悦支持藝術家，特舉辦建築藝術雙聯展

「耑悦」以尖端禮遇尖端，全新完工，正式對外舉辦公開記者會，特別邀請國際級藝術家施力仁。人稱犀牛老爹的施力仁2017年受邀參加威尼斯雙年展，其大型景觀雕塑《金鋼犀牛》更成為威尼斯雙年展於公共花園「瑪莉雷瑞莎公園（Marinaressa park）」展出的首位華人藝術家創作作品，2018年主辦單位特別邀請《金鋼犀牛》繼續坐鎮在瑪莉雷瑞莎公園，出展2018年威尼斯建築雙年展，此舉創下首位台灣藝術家作品橫跨藝術和建築雙領域大展肯定，其展出位置乃是此雙年展的標誌性公共展區，而《金鋼犀牛》榮幸能成為威尼斯潟湖邊上最閃耀的景觀。

施力仁的《金鋼犀牛》以當代的語言來表現古老傳統題材，造形富涵當代藝術的手法和後現代主義的奇想，實踐對當代議題的思考與關注。2018年建築雙年展結束後，《金鋼犀牛》獲得義大利文藝復興重要古城巴薩諾之城市博物館邀請，與經典大師「杜勒」進行跨越五百年古今東西藝術對話，藝術成就受到國際藝術領域肯定。

中華文化中，人類曾經信仰並飼養過犀牛，在歷史上犀牛做為文人墨客特別鍾情的對象之一，如李商隱的詩句：「身無彩鳳雙飛翼，心有靈犀一點通」提點出犀牛是最通靈性的動物，藝術家在這個重要藝術載體創作上，融入自身的文化底蘊，也就是華人傳統「天人合一」這樣的一種人與自然理想的狀態，傳遞愛和正能量。

犀牛文化在施力仁個人的藝術史中佔了非常重要的地位，寫實樣貌的犀牛披上鎧甲被視為一種象徵性的轉換與處理，使其擬人化、人格化、幾何形體化，從自然、人文到機械化的動物形態，也像似我們人類進化史的隱喻。他將犀牛角雕塑成大拇指，指紋同心圓象徵著生生不息與永恆──不僅代表著每一個人和每個物種的本質，也表達了對生命的敬畏，犀牛角的形狀正好構成一種衝破桎梏的突出感，昂然向上指向天際，產生積極正面的精神力量。

犀牛做為最古老的動物延續至今，牠見證著整個世界的發展變遷。施力仁以親近自然、關愛生命、結合東西文化藝術之精隨，創作出一件件熠熠動人的作品，透露著對生態環境的關心以及對人類生存境遇的憂慮。

犀牛在施力仁手上不只是一個動物化、人格化的象徵，它成為人類對大自然環境的泛指，對我們人類終極命運的深層關切，而使作品更能觸動人心。

從台灣出發並享譽國際的犀牛老爹「施力仁」聯合中悦以尖端建築加乘尖端藝術。特定於2023年1月11日正式開展，正值農曆過年期間，讓民眾能在年假欣賞建築與藝術，感受台灣金字塔頂端建築、藝術的雙重極致。今年犀牛老爹全新創作「卡漫系列」首展，獻給合作多年的中悦建設【耑悦】，世界首見能將犀牛與卡漫的創意融合，無限童心的創作且富含人生哲理，即將擄獲大人與孩子的心，機會難得，把握開展期間，近距離飽覽建築與藝術的特展。

新竹縣政府「竹北停八停車場BOT案」與遠東集團合作，落成「遠東百貨竹北店」，2022年1月試營運後，全年營業額突破60億元，將為縣府帶來2億元收入。因受疫情影響，遠百竹北直至2023年1月11日正式開幕，新竹縣長楊文科到場祝賀，笑讚遠百竹北帶動周邊繁榮，是新竹縣的金雞母。

開幕典禮上，遠百竹北也捐助超過百份的運動背包、球鞋，給新竹縣五峰國小學童，讓較為缺乏資源的山區學童也能開心運動。

遠東集團董事長徐旭東致詞指出，以往要設立百貨公司，都是先買塊地再興建，成本很高，但他響應新竹縣政府要發展竹北市，於是和縣府簽訂BOT案。竹北市有了遠百後變得更熱鬧了，能帶動竹北市的經濟成長，是件好事，也要感謝縣府讓遠百竹北能成功地經營、開幕，對遠東百貨來說，開店做生意固然重要，但更重要的是要帶動地區經濟發展。

楊文科致詞表示，遠百竹北去年的營業額突破60億元，在全臺灣的遠東百貨當中排名第三，甚至高過台北市的遠東百貨A13分店。依照BOT契約，縣府可向遠百竹北收取年營業額3％的權利金約1.8億元，加上租金與固定權利金，縣庫可進帳2億元，可以挹注在縣民的福利措施上，遠百竹北可說是新竹縣的金雞母。

楊文科說，「新竹縣在11天以前，人口已經突破58萬大關」，來到58萬503人，竹北市人口也到達20萬9221人，因此在4年內，新竹縣人口可望突破60萬人。2023年4月，新竹縣睽違47年主辦全國中等學校運動會，下半年還有在台灣舉行的世界客家博覽會，屆時會有來自世界各地的客家鄉親齊聚新竹縣參加論壇，平時的攻城獅籃球隊比賽也吸引很多球迷前來觀賞，帶動百業發展，歡迎全台民眾常來新竹縣遊玩、消費，感受客家大縣的魅力。

鄉林集團董事長賴正鎰指出，兩岸先後解封、開放國門與旅遊，2023年應可擺脫新冠陰影，恢復正常生活，2023年不僅大陸有成都的超大建案要開賣，台灣則有吉林案與萬華案兩個都更案登場外，雙北還有20個都更案推動中，未來5年已備妥台幣1000億元土地案量，朝每年計畫維持300至500億元推案量前進，在持續兩岸及全球布局的同時，除了涵碧樓的酒店管理服務輸出之外，台灣也正在計畫開發第二家涵碧樓。

賴正鎰說，2022年各行各業受到疫情與人員染疫確診影響，很多房產業與飯店酒店業2022年都宣布停業或暫緩推案，甚至有建商直接宣布考慮2023年不再推案，但鄉林集團的日月潭涵碧樓2022年表現亮眼，已經滿房到2023年農曆年後，同時2022年在彰化2月底推出的「鄉林圓頂」總銷23億元，創下2個月內完銷紀錄，很多沒有買到的當地企業主還頻頻詢問哪時候會再推新案，2021年推出的新北三重新案「鄉林恆美」，總銷20億元，最近已經完工、陸續交屋中。

他說，台灣方面購地計畫持續進行，雙北、桃園、台中及彰化等地，這2年至少會購入5塊土地，持續在這些都會區推新案。都更方面，吉林案與萬華案，2023年都將正式公開推案，其中萬華案整合了20年，相當辛苦，目前仍持續在整合當中，基地在1000至3000坪以上。

對於大陸投資方面，他說，大陸2022年12月初放寬防疫後至今，確診高峰已過，2023年1月8日又解封入出境，春運也已經開始，最近這周出現報復性旅遊與消費，青島與南京兩家涵碧樓酒店住房餐飲生意已恢復六、七成，農曆年訂房爆滿，酒店生意可望在2023年回復到新冠疫情之前的榮景。

賴正鎰說，青島別墅2022年10月已經提前完銷，而南京涵碧樓的商辦跟酒店式公寓，在疫情確診趨緩後，出現報復性消費，最近來客賞屋人數每周增加到30組客人，將可望有利於加速去化，目標要在2023年完銷。

2023年即將正式推出的成都案，當初每平米售價為人民幣8000元，雖然此案進度慢了8年，但現在可售價格已經拉高到每平米約人民幣2.3萬元以上。成都涵碧天下總銷售量約台幣1000億元，將分年推案，其中2023年開賣的R6地塊總樓板面積10萬平米，戶數為971戶，總銷約台幣100億元。

他說，成都房市看漲，房產銷售位居大陸各大城市之首，以新建案取得的平均售價來看，2022年7月起就一路上揚，從人民幣2.2萬元起漲，到了2022年12月底已經漲到2.53萬元，半年的漲幅約14％，實力驚人，新案開盤甚至有每平米售價來到人民幣3萬元，開盤當天就秒殺光盤，最差的也都在開賣首日消化了七成左右，他對即將開盤的成都R6案信心十足。

在大陸的土地開發方面，青島，南京、上海、武漢、成都等城市也加派土開人手，希望能持續購地推案，除了在台深耕之外，更要加大兩岸與全球的布局，包括美國及東南亞國家。

他透露，除了持續大陸土地開發外，目前雙北還有20個都更案推動中，未來5年已備妥超過1000億元土地案量，朝每年計畫維持300至500億元推案量，未來要朝著商業與住宅雙向開發目標前進。

賴正鎰也透露，2023年是鄉林品牌永續深耕年，鄉林已經成立43年，也會開始朝著企業轉型或擴大經營面，尤其是因應全球的疫後生活新形態，各國各企業都在加速推動碳中和與淨零碳排的宣示行動，鄉林集團也不例外，目前已經開始準備投入ESG計畫(環境保護Environmental、社會責任Social及公司治理Governance)，計畫廣為種植森林並投入能源開發的項目，另外在涵碧樓酒店方面，也會開始做涵碧樓酒店的管理服務輸出，並開發台灣的第二家涵碧樓。

來自日本東京的台灣三井不動產，自2016年林口三井OUTLET開幕後，持續深耕台灣市場，版圖橫跨商場、飯店、住宅，近年也積極與知名建商合作，在主要都會區推出新建案，對於台灣的高房價，日籍主管也認為，台灣房價真的比較高。

台灣三井不動產在台灣目前已投資興建7個商場、2個飯店、9個住宅建案，商場部分，新接任的董事長久康洋表示，相當看好台灣市場，未來仍會積極加碼投資各個項目。

目前除了已開幕的林口三井OUTLET、台南三井OUTLET等，今年預計有南港LaLaport、台中LaLaport將營運，之後還有高雄鳳山LaLaport購物中心、林口媒體園區以及台南Outlet Park。飯店部分，除了2020年開幕的「和苑三井花園飯店台北忠孝」，和苑三井花園飯店敦化館也預計2026年開幕。

住宅案則跨及雙北、新竹和高雄，案量約300億元。負責住宅事業的副總經理小野浩史，目前在台灣的投資金額約1000億元日幣，未來仍會擴大投資金額，即便現在《平均地權條例》通過，多少影響成交率，但長遠來看，台灣的房地產市場仍相當有前景，經濟面有一定基礎，剛性需求也很穩定。

對於台灣和日本房價比較，小野浩史表示，日本物價較高，相較之下，台灣房價的確比日本還高，但日本人較少會以房地產作為投資物件，台灣房地產的投資置產比例較高。對於未來房價走勢，小野浩史說，原物料、人工都上漲，房價不太會下修。

至於三井該如何面對今年房市可能走冷，小野浩史說，三井仍會按照既有計劃進行推案，採積極開發路線，住宅建案仍會以六都為主，在未來住宅推案部分，之後有與國泰建設合作的中和板南路都更案，總銷達百億元，預計今年或明年推出。

日前，央行、銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會，提及“引導優質房企資產負債表回歸安全區間”。從中央經濟工作會議提出“有效防範化解優質頭部房企風險”，到此次的“改善優質頭部房企資產負債表”，同時繼續強調落實保交樓金融支持、“金融16條”、差別化住房信貸政策等內容，可見政策層面對優質頭部房企的深切關注。在筆者看來，接下來，地產金融支持性政策將在多維度快速展開，一方面會真正覆蓋到有優質資產卻被“誤傷”的房企，使其迎來彈性擴表的機會；另一方面，資本市場將更好地發揮資源配置功能，“改善優質房企經營性和融資性現金流”，既要多措並舉引導合規房企獲得融資性現金流，也要恢復企業內生造血能力，穩住經營性現金流，最終實現保優質主體的目標。筆者認為，會議提到的四項舉措可有效改善整個行業的資產負債表。

舉措之一是“資產啟動”，這與保交樓行動目標一致，主要針對出險房企及潛在出險房企，助其盤活資產，回歸正常經營。具體而言，一可通過保交樓專項借款等增量資金支援存量項目複產復工；二當支持對房企間專案收並購，引導需求端政策配合來增強專案去化和處置資產力度；三是遠期或可期待支持發行商業地產類ABS、REITs等方式盤活持有型物業，釋放房企此前沉澱大量資金的重資產專案的流動性。

舉措之二是“負債接續”，這與當下房企已經在落實的債轉股、存量債券展期等緩解房企債務壓力的方向一致，主要緩解未出險房企短期還債壓力，防止出險房企數量增加。比如當下內房股採用較多的支援房企在發生債務違約前置換要約，以新債換舊債以及合理展期，給予房企“以時間換空間”的機會。

舉措之三是“權益補充”即股權融資支持，這是改善優質房企資產負債表的最有效手段，也是加速行業風險出清的“助推器”。上市房企股權融資開閘優勢有三，一是沒有債務利息，融資成本低；二是不會新增有息債務，剔除預收賬款後的資產負債率不會提升，避免重走“高杠杆、高負債、高周轉”的“舊三高”老路，為行業高品質發展夯實基礎；三是股權融資直接拉升權益資本，能優化資產負債結構，引新股東入局後，若資源能與房企現有業務整合發展，可助推房地產業向新發展模式平穩過渡。

舉措之四是“預期提升”，這與“穩銷售、增信心、擴投資”一脈相承，是行業復蘇的持續動力。供給側方面支援房企融資，目的也是引導企業經營現金流回歸常態。結合近期多部門的積極表態，預計需求端利好政策還將進一步釋放，尤其可能聚焦在啟動換房等改善性需求的購買力方面，使其成為樓市銷售的新生力軍。交易增加，企業資金狀況得到改善，交付的專案逐步增多，購房者消除擔憂，市場有望聯動好轉，實現良性迴圈。

當然，改善房地產行業資產負債表不能一蹴而就。可喜的是，積弊已久的“舊三高”時代已經遠去，“第三支箭”落地的廣度和力度不斷提升，隨著居住消費需求不斷升級，房地產行業開發與運營並重的新時代將來臨。

1月11日晚間，旭輝控股(集團)有限公司公告披露2022年12月的未經審核營運資料.

據觀點新媒體獲悉，於2022年1月至12月，旭輝控股累計合同銷售(連合營企業及聯營公司的合同銷售)金額約人民幣1240.3億元，同比減少49.84%，合同銷售面積約839.32萬平方米，同比下降42.07%；合同銷售均價約人民幣1.57萬元/平方米。

於2022年12月，旭輝控股合同銷售(連合營企業及聯營公司的合同銷售)金額約人民幣64.4億元，合同銷售面積約47.69萬平方米，合同銷售均價約人民幣1.44萬元/平方米。

據媒體1月10日報導，旭輝控股集團行銷中心總經理閆強已於近日離職，或於2月1日入職龍湖集團並履新龍湖蘇南事業部總經理。

據悉，閆強1981年生，本科畢業于南開大學，研究生畢業于天津大學，2007年入職南京萬科，2012年入職旭輝並於2019年3月正式擔任旭輝集團行銷中心總經理，負責過行銷、投資、專案綜合管理等工作。

另悉，原旭輝皖贛區域總裁俞能江或將接任閆強出任集團行銷中心總經理職務。

保利發展(16.290, 0.39, 2.45%)2022年簽約金額4573億 12月拿地金額110.7億

1月11日，保利發展控股集團股份有限公司發佈2022年12月份銷售情況簡報。

觀點新媒體獲悉，2022年12月，保利發展實現簽約面積339.86萬平方米，同比增加38.89%；實現簽約金額571.74億元，同比增加55.76%。

2022年1-12月，保利發展實現簽約面積2747.95萬平方米，同比減少17.55%；實現簽約金額4573.01億元，同比減少14.51%。

此外，12月，保利發展新增加房地產專案8個，總價款110.7億元。

中梁控股2022年累計合約銷售660.5億 12月單月約40億

1月11日晚間，中梁控股集團有限公司公告披露2022年12月的未經審核營運資料。

據觀點新媒體獲悉，於2022年1月至12月，中梁控股累計合約銷售(連合營企業及聯營公司的合約銷售)金額約人民幣660.5億元，同比減少61.55%，累計合約銷售面積約627.1萬平方米，同比減少56.08%。2022年1月至12月合約銷售均價約人民幣1.05萬元/平方米。

於2022年12月，中梁控股合約銷售(連合營企業及聯營公司的合約銷售)金額約人民幣40.1億元，合約銷售面積約33.1萬平方米。該集團2022年12月合約銷售均價約人民幣1.21萬元/平方米。

另據中梁控股披露，2022年，中梁在武漢、西安、成都、杭州、溫州、蘇州、大連等城市的多個項目迎來品質交付，累計交付109個批次，超7萬套住房。

佳源國際2022年銷售金額132.57億元 同比下降63.23%

1月10日，佳源國際控股有限公司公告披露截至2022年12月31日止12個月的銷售簡報。

據觀點新媒體獲悉，2022年12月單月，佳源國際實現合同銷售金額約8.95億元，合同銷售面積約5.67萬平方米，分別同比下降63.35%、72.45%。

截至2022年12月31日止12個月，佳源國際實累計實現合同銷售金額約132.57億元，同比下降63.23%，累計實現合同銷售面積約103.26萬平方米，同比下降62.58%。

另據過往報導，此前，佳源國際於2022年9月6日接獲一份清盤呈請，後來針對這份清盤呈請的聆訊日期數度延期。

目前，清盤呈請已於2023年1月4日在香港高等法院聆案官席前進行公開聆訊。同日，經呈請人及佳源國際同意後，在高等法院聆案官席前公開聆訊進一步延期至2023年3月1日，原因是呈請人需要額外時間遵守若干程式規定。

保利發展(16.290, 0.39, 2.45%)給出了一份不錯的成績單。

1月10日，保利發展發佈2022年12月份銷售情況簡報，2022年實現簽約面積2747.95萬平方米，同比減少17.55%；實現簽約金額4573.01億元，同比減少14.51%。

儘管全年銷售依然同比下滑，但在2022年行業低谷之下，作為頭部房企的保利整體表現依然優於同行。

根據觀點指數公佈資料，2022年全年，前100房企實現權益總銷售金額5.02萬億元，同比減少45.1%，頭部房企的銷售景氣程度則稍高一些，前20房企銷售下滑幅度為21.6%。

相較之下，保利簽約金額下滑14.51%的資料則顯得克制許多。即使是銷售榜單前三中的另外兩位碧桂園、萬科，全年銷售也分別下滑35.94%、33.58%。

值得注意的是，保利12月銷售資料尤為亮眼，實現簽約面積339.86萬平方米，同比增加38.89%；實現簽約金額571.74億元，同比增加55.76%。

資料來源：企業公告、觀點指數整理資料來源：企業公告、觀點指數整理
機遇之下

2022年是行業不斷調整的一年，房地產政策頻繁出臺，利好不斷。四季度，對房地產企業的金融支援成為最大亮點，“金融十六條”出臺，行業“三箭齊發”，民營企業債券融資範圍擴大、股權融資措施優化。

需求端政策繼續寬鬆，寧波、成都等城市收窄限購範圍、降低購房門檻，東莞、佛山則相繼全面取消限購政策，廣州也發佈“不動產登記便民暖企十二條”，提出將加快不動產交易的登記效率。

在一系列“救市”政策之下，2022年末全國樓市出現邊際回暖。

觀點指數資料顯示，12月單月，前100房企實現權益總銷售金額5261億元，環比增長22.6%，但對比2021年同期減少29.9%。

在此機遇之下，保利12月銷售增速回正並取得大幅增長，增速錄得55.76%，環比增速也達到54.47%。這一成績即使放在同行之中比較，也依舊可圈可點。

碧桂園2022年12月權益銷售220.3億元，增速跌幅收窄至2.44%；萬科12月實現合同銷售金額397.6億元，同比下降37.44%。

在12月9日，標普便預計保利的銷售復蘇速度將超過同行。

標普認為，保利將在行業下行期間中獲得市場份額，並預計得益於政府為房地產開發商的提供的政策支持帶來的需求刺激，銷售額將從2022年末和2023年初開始回升。

另一國際評級機構惠譽也曾發表類似觀點，惠譽認為，鑒於2022年8月以來保利的銷售額環比增長為中性至正值，且自6月以來銷售額同比降幅收窄，可實現月度銷售額企穩。

隨著2023年到來，保利“爭三進一”的目標已然階段性達成，坐穩第二位置，第一的桂冠也不是遙不可及。

土地投資

土地市場方面，保利的投資主要集中在下半年，新拓展項目共計54個，權益金額合計688億；上半年則新拓37個專案，其中6月便占了三成，當月新拓項目12個，權益金額83.32億元。

據觀點指數統計，2022年上半年，保利發展在一二線城市、38個核心城市拓展金額占比分別為85%和90%，分別同比提升16、14個百分點，新增容積率面積412萬平方米，權益金額394億元。

資料來源：企業公告、觀點指數整理資料來源：企業公告、觀點指數整理
整體來看，保利投資強度與市場情況基本同步。由於土地市場熱度下降、成交下行，2022年集中供地頻次增加，呈現常態化趨勢，土地市場出讓高峰主要出現在下半年。

2021年同期，保利發展拿地力度也有所放緩，其中新拓展專案同比減少54個。2022年全年新拓項目91個，權益拿地金額1082億元。

單看12月，保利新增房地產項目8個，分別于北京、廣州、南京、合肥、石家莊、大連、長沙，權益金額110.7億元，同比下滑50%。

12月廣州四批供地中，保利95.81億元競得總價、單價最高的中鐵物流園地塊，溢價率0.21%；回顧廣州整個2022年集中供地市場，保利在二批次斥資48.81億拿下荔灣、黃埔、南沙3宗地塊，又在三批次供地中競得溢價率最高地塊，花費13.56億元，溢價率11.51%。

在剛剛過去的2022年，廣州樓市供求量均降至近10年內低位水準，一二手房成交創近年新低，庫存去化週期已攀升至21.2個月。

克而瑞廣佛區域統計顯示，廣州2022年上下半年成交情況出現鮮明對比：上半年政策邊際放寬、房企借力年中衝刺節點，需求動能緩慢釋放，尤其是6月份，房企加大折扣幅度，成交量出現小高峰；下半年開始，疫情、郊區價格跳水等現象頻出，加劇市場觀望氣氛，對供需兩端均有影響。

多位業內專家在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，2022年廣州一二手房成交體現出整體脆弱和局部亮點兩個特點，開盤/加推平均去化率僅約25%，在需求端仍需時間培育的情況下，必須制定合理的行銷策略搶奪有限的客源，去庫存依然是2023年廣州樓市的主題。

一二手房成交量 均創下近年新低

1月9日，有市場消息傳出，廣州個別銀行可以執行“認房不認貸”，限購區無住宅，有房貸記錄但已結清，首付可以從四成降至三成，取消144平方米豪宅界定。但隨後，銀行方面否認了相關消息，房貸政策沒有變化。

自從佛山、東莞近期全面放開限購政策後，市場亦在熱議廣州是否會有更新的放鬆政策跟進，這也是基於廣州2022年較為低迷的樓市情況所致。

據廣州中原研究發展部資料，2022年廣州一手住宅網簽成交72936宗，同比下跌34%；成交面積786.2萬平方米，同比下跌33%。2022年一手房成交量回檔至2018、2019年“7萬宗+”的水準。

與網簽成交情況類似，2022年廣州全市整體首日去化率表現低迷，年平均首日去化率為29%；推售貨量、去化率均與2021年存在較明顯差距。

二手房市場方面，廣州2022年二手住宅共成交82739套，同比下降29.3%。同時，二手住宅網簽均價為27491元/平方米，同比下跌7.85%，以“買方市場”為主，多個優質盤源降價促成交，致使價格趨勢在近5年內首次下降。

貝殼研究院廣州分院院長李茂喆1月9日接受記者微信採訪時表示，2022年廣州一二手房成交體現出兩個特點：一是脆弱，二是局部亮點。脆弱體現在全年成交同比大幅下滑，市場需求觀望情緒濃厚，疫情的反復衝擊使得市場難以持續回溫，甚至一些極端天氣如6月份的持續雨季都能使得成交大幅下滑，這體現了市場的恢復力度不強，更無可持續性。

“而局部亮點體現在兩個方面，一方面是在今年的一些核心節點，如3月小陽春、五一、端午、6月半年衝刺、‘十一’黃金周等節點，其實廣州一二手房市場表現還算不錯，體現了在有一定折扣優惠、行銷活動的刺激下，市場還是具備一定的購房需求的。”

但與此同時，廣州全市的新房均價卻同比增長14%至37823元/平方米，這當中也主要受天河、海珠等核心區域高價樓盤成交占比提升影響，但也展現出廣州市場的韌性。

“2022年廣州高端市場表現相對不錯，其實從2021年12月降准開始，2022年廣州千萬級高端項目、二手房源成交占比就在持續提高，說明高端客戶保值增值的需求強烈。”李茂喆補充道。

全市庫存去化週期 已經升至21.2個月

2022年，廣州市場降價走量的現象十分明顯，不少樓盤都已經探底區域新低，尤其在南沙、增城、花都等遠郊區域降價幅度都較大。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉1月9日通過微信向記者指出，2022年廣州樓市行情轉淡，全年庫存規模及去化週期步入新一輪上行週期，尤其是年底因新冠疫情來襲，使得成交放緩，整體庫存規模跳增，去化現狀嚴峻。從區域來看，增城、番禺、南沙貨量充裕，去化壓力最大，黃埔、海珠供求相對平衡，其餘區域遭遇新房市場供過於求。

據廣州中原研究發展部統計，截至2022年12月底，廣州全市庫存消化週期已攀升至21.2個月。其中存在一定疫情影響成交等客觀原因，但目前週邊五區庫存量均已超過20個月（本統計為狹義庫存）。假如算上各區潛在舊改、拿地未取證項目，庫存量將進一步增加。

“可能在2023年初期類似降價走量現象還有出現的可能，不過在政策利好、市場信心逐漸回升的情況下，預計隨著今年二三季度成交量的回升，該趨勢將會越來越弱。”李茂喆認為。

廣州黃埔一位購房者1月9日告訴記者，他近期認購了黃埔一個新樓盤並交付了誠意金，但還在猶豫是否要交首付，近期銷售人員一直在催促他。“樓盤均價較之前高位已經回落了不少，但同時裝修也有所減配。”

克而瑞廣佛區域指出，廣州全市一手住宅證載存量超過1300萬平方米，開盤/加推平均去化率僅約25%，在需求端仍需時間培育的情況下，必須制定合理的行銷策略搶奪有限的客源，去庫存依然是2023年廣州樓市的主題。鑒於目前全國樓市政策大環境不斷轉好，首套剛需及改善置業得到鼓勵，廣州仍有望在2023年兌現部分暖市利好傳聞，但對力度不可期望太高。

廣州中原研究發展部也認為，2023年廣州樓市政策面出現大調整的可能性仍較低，但房貸審批、備案價等已“應松盡松”。加上防疫放開，買家信心重建速度加快，預計將比2022年成交量增加25%~30%。雖然今年利好樓市的積極因素增多，但整體經濟環境復蘇尚需時間。另外，增城、南沙等成交基數較大的區域面臨不少挑戰，因此維持“審慎樂觀”的研判態度。

對房企而言，2022年的成績單夾雜著冰與火。

在下行的2022年，銷售回落是可預判的。這一年，房企“暴雷”致市場信心缺失，購房者普遍擔憂專案交付問題，並且房價預期轉弱，市場觀望情緒濃重。

呈現在資料上，2022上半年，商品房銷售規模大幅下降。國家統計局資料顯示，1-11月全國商品房銷售金額累計11.7萬億元，同比下降26.6%；累計商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降23.3%。

大部分標杆房企的銷售業績低於上年同期水準，平均跌幅在20%-30%。

1月10日晚間，新城控股(22.360, 0.08, 0.36%)披露2022年經營情況，全年累計合同銷售金額約1160.49億元，累計合同銷售面積約1191.52萬平方米。就新城而言，銷售回檔亦較為明顯，達到五成。

但如新城管理層所言，開發業務是區域深耕的壓艙石，商業管理則提供穿越週期、穩定收入的現金流。

期內，新城控股商業板塊表現較為亮眼，實現商業運營總收入為100.06億元(即含稅租金收入)，較2021年的86.39億元增長15.82%。

保交付與合約銷售

合約銷售是新城2022年的保交付挑戰裡的成績單。

根據新城控股披露的資料，12月實現合同銷售金額約65.68億元，比上年同期回檔68.44%;合同銷售面積約74.51萬平方米，比上年同期回檔71.17%。

2022全年累計合同銷售金額約1160.49億元，比上年同期回檔50.36%，累計合同銷售面積約1191.52萬平方米，比上年同期回檔49.40%。

不過，在2022年銷售下滑是大趨勢，據觀點指數發佈的《2022年度房地產企業銷售表現》統計，2022年，房地產行業銷售下滑明顯，樓市增長乏力，前100房企權益銷售金額同比減少45.1%。

頭部房企的銷售景氣程度高於其他企業，與前100房企平均水準相比，前20房企銷售下滑幅度減少了23.5個百分點。

資料來源：觀點指數整理資料來源：觀點指數整理
觀點指數統計前20房企已披露銷售資料發現，跌幅多數在20%-40%區間，平均跌幅為26%。

當中降幅最大為受到債務違約影響較大的融創等企業，新城亦不能置身事外。

其實這能夠從新城的土儲結構中找到答案，“住宅+商業”雙輪發展，打造了“開發+持有”的閉環經營模式。但由於吾悅廣場大多在三四線城市一些核心商業地段，所以住宅也有不少是在三四線城市。

新城控股2022年中期報告中披露，公司在全國範圍內合計擁有土地儲備1.31億平方米，其中一二線城市約占公司總土地儲備的37.05%。也就是說，三線及以下城市占比約62.95%。

我們知道，2022年住宅受到最大衝擊的便是低能級城市。

有分析指出，在2023年，“保交付”仍是多數房企的主要工作。新城同樣將“保交付”工作列為公司運營管理的重中之重，表示將資源盡全力向保交付專案傾斜。

2022年全年，新城已組織交付13.1萬套物業。據悉，2023年仍要全力以赴完成保交付目標。

商業運營首破百億

對新城而言，商業地產則交出了一份不錯的成績。

疫情影響下，新城商業運營收入仍錄得增長，期內實現商業運營總收入為100.06億元(即含稅租金收入)，較2021年86.39億元增長15.82%。

另外，2022年度因疫情引發的租金管理費減免及經營扶持減少，導致商業運營總收入減少3.13億元。

根據公告，截至2022年12月31日，新城持有的已開業吾悅廣場為126個，管理輸出的已開業吾悅廣場為14個，另外5個已簽約吾悅廣場尚處於交接過渡期。

實際上，近年來商業地產對於新城的貢獻度逐年加大。

2022上半年，新城實現營業收入428.03億元，較上年同期下降45.89%，當中商業運營總收入47.18億，同比增長19.8%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤30.10億元，較上年同期下降30.11%。

同期，新城控股歸母淨利率為7%，較2021上半年提升1.6個百分點，主要由於毛利率較2021上半年提升了2.3個百分點至21.9%。

毛利率提升則主要得益於物業出租業務毛利率的提升：開發物業結算毛利率同比下降1個百分點至16.1%，投資物業租金毛利率則提升1.6個百分點至72.2%，並且物業出租及管理業務收入占比，較2021年同期提升5.6個百分點至10.2%。

對於企業來說，商業地產能夠貢獻穩定經營現金流，抵抗開發業務的波動風險。

12月中旬，新城控股對集團及各事業部總部進行組織升級。其中，集團總部定位為戰略總部、投資總部、風控總部。

此外，地產開發事業部負責全品類地產開發、代建；商業管理事業部負責全品類商業管理，強化商業深度運營相關職能。

新城控股表示，正在大力推進資管能力建設，運用成熟的物業開發及商業管理經驗，在專案端引入股權投資者共用收益、共擔風險。

此次組織架構調整，也將更好支持大資管戰略落地。

觀點新媒體獲悉，2021年以來，新城就開啟了新十年戰略，核心之一就是從開髮型業務向運營型、資管型業務延伸，打造資產管理平臺，實現向大資管方向的轉型。

有分析指，從長遠角度看，此次組織架構調整將更利於雙輪驅動戰略聚焦，更利於推進輕重並舉、落地深度運營，進一步提升地產開發和商業管理的長期競爭力。

經歷新一輪地產調控週期後，主流房企的格局將是央國企擴表、民企縮表。在此背景下，越來越多的職業經理人開始投向央國企。

據一條君瞭解，旭輝原華北區域集團總裁董毅將於1月底完成在旭輝的交接工作，2月1日或正式入職越秀地產擔任華北區域副總裁，主管投資和北京公司。

作為旭輝董事長林中眼中難得一見的投融資高手，董毅選擇離開效力六年的旭輝算是一個理性戰勝了感性的決定。

“現在地產公司的雷太多，大多高管在換工作時最擔心的問題就是踩雷。”一位地產獵告訴一條君，這也就不難理解，為何曾經並不太受職業經理人青睞的國企央企如今成了跳槽首選，因為穩定且資源優勢凸顯。

公開資料顯示，董毅畢業於哈爾濱工業大學，工科碩士，曾任永同昌集團副總裁，分管投資、融資和投後管理。2017年，董毅加入當時被稱作“行業黑馬”的旭輝，在總部投資中心任戰略合作部負責人，這一年旭輝正式跨入千億陣營。

2018年11月，董毅去往一線區域，接任孔鵬成為旭輝北京區域事業部總經理。到2020年1月，旭輝整合原北京事業部、天津事業部成立華北區域，董毅出任華北區域集團總裁。

隨著此次地產行業風險的蔓延，2022年上半年還被監管機構納入發債示範民營房企名單的旭輝也未能倖免，在2022年11月1日宣佈境外債違約。幾日後，市場上就傳出了董毅離職的消息，不過當時旭輝集團進行了闢謠。

兩個月後，董毅還是離職了，林中選擇用旭輝西北區域總經理周長亮來頂替空缺，同時將華北區域與西北區域合併。

相較於旭輝的收縮，身為廣州國企的越秀地產正進入逆勢擴張階段。

2022年，在大多數房企銷售呈現下滑態勢的情況下，越秀地產銷售同比增長9%至1260億元，是主流房企中唯一銷售正增長的公司。

據克而瑞資料，越秀地產銷售排名從2021年的37名躍升至2022年的第16名，同時和民企濱江成為公開披露年度銷售目標房企中僅有的兩家完成目標的房企。

此外，在當前地方國企中，越秀地產的規模僅次於閩系國資建發房產。

廣發證券(15.470, -0.78, -4.80%)分析師指出，越秀地產能保持增長主要有幾個原因，包括土地儲備充足，投資態度積極，多元化拿地鞏固重點市場優勢，以及項目小盤化、開工提速。

過去數年，越秀地產給外界的印象一直都是“穩健”、“保守”，規模擴張步伐相對遲緩，直到2021年才跨入“千億俱樂部”。

越秀地產從2018年開始重回發展快車道，加快全國化佈局。廣發證券分析師指出，越秀地產此前穩健的財務基礎在這一階段發揮優勢，2018年至今新進入城市數量達到17個，完成北上深及南京、寧波、重慶等8個二線城市的佈局。

在同行普遍收縮拿地的情況下，越秀地產逆勢拿地的態勢明顯，同時加緊彌補過去佈局過於集中的缺陷。

廣發證券研報顯示，2019年至今，越秀地產拿地力度超過75%，在下行週期中穩定廣州大本營的同時加大上海、杭州等優質市場投資力度。

據一條君瞭解，2020年，越秀地產的土地投資支出為410億元，超出原本的土地預算近110億元；2021年，越秀地產拿地支出444.8億元，新進入了北京、上海、寧波、東莞、南通、西安、畢節、郴州8個城市。

2022年，越秀地產按照40%投銷比安排投資，預計可用拿地資金457億元。不過據中指研究院資料，在行業風險持續蔓延，及銷售下行的背景下，越秀地產在拿地上明顯更嚴，2022年權益拿地金額約為346億元，但排名仍位於行業第9位。

2022年上半年，越秀地產僅新進合肥1個城市。據廣發證券統計，截止2022年中期，越秀地產共進入30個城市，是除濱江集團(10.750, 0.21, 1.99%)外，同規模房企中佈局城市數量最少的公司，平均單城市規模貢獻（21年銷售金額/20年進入城市數量）達到55億元，僅低於濱江及萬科。

目前越秀地產在北方的佈局城市並不多，除了北京外，只在瀋陽、青島、濟南和煙臺四個城市有項目。

據越秀地產公告，截至2022年上半年底，越秀地產擁有總土地準備約為2860萬平方米，其中大灣區占比52.9%，華東地區占比14.5%，華中地區占比19%，北方地區占比9.4%，西部地區約占4.2%。

2022年上半年，越秀地產在北方地區的合同銷售金額僅為24.2億元，同比上升34.2%。

在競爭激烈的北京市場，越秀地產還只是“小學生”，自2021年聯合區屬國企北京天恒置業以45.7億元競得懷柔區劉各長地塊後，就再未出手拿地。

據一條君瞭解，該地塊開發的越秀天恒懷山府專案入市後銷售情況並不理想。

有業內人士認為，越秀地產首進北京的合作方和目標地塊的選擇都存在問題，未能開一個好頭。

越秀地產董事長林昭遠在2022年業績會上曾表示：“不差錢”，但國企的本質以及當前的市場狀況決定了越秀地產在擴張道路上會很嚴格。

從民企過來的投資高手董毅能否適應國企的風格，這在今後也會是一個變數。

2022年全年，北京大宗投資市場的整體表現相較往年仍顯低迷，累計成交金額約為人民幣283.4億元，較去年全年下降約53%。

國際房地產服務商第一太平大衛斯11日發佈2022年第四季度北京房地產市場研究成果稱，預計2023年房地產整體政策環境仍將延續寬鬆態勢，重點引導房地產行業儘快實現觸底反彈，大力推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

2022年，北京甲級寫字樓市場全部新增供應為31.2萬平方米，較去年下降76.2%。2022年全年，全市累計淨吸納量約為8.13萬平方米。

新項目入市疊加去化疲軟，導致空置面積持續增加。空置面積的不斷增加迫使業主方不得不繼續讓渡議價空間，因此在四季度北京甲級寫字樓平均租金繼續下滑，至人民幣每平方米每月325.8元，環比、同比分別下降1.7%、4.4%。


2022年北京寫字樓市場租賃成交的行業分佈情況。來源第一太平大衛斯

第一太平大衛斯華北區交易及諮詢部高級董事溫書閱表示，展望2023年，由於部分寫字樓專案推遲入市、將供應壓力轉移至2023年，在此形勢下北京全市甲級寫字樓將在短期內面臨巨大的去化壓力。預計未來一段時間，全市空置率仍將維持在相對高位，並且租金水準因高空置的抑制而難以實現快速反彈。

2022年第四季度北京消費零售市場震盪明顯，在11月份疫情再度爆發和防控政策逐步放開等多重因素的影響下，短期內消費需求受到較大衝擊，線下實體消費及服務消費客流下降明顯。但隨著疫情負面影響逐漸減弱，年末零售市場消費需求得到有序恢復，煙火氣進一步回歸。

2023年，隨著經濟秩序與消費活力的復蘇，北京零售市場有望迎來供應高峰，包括在建購物中心與升級改造專案在內，新入市供給有望破百萬平方米。新增及改造項目橫跨核心、次核心及郊區各個商圈，進一步完善北京市零售市場體系。同時，北京市政府持續出臺多項促進商圈發展的政策，致力於打造國際消費中心城市。2023年，壓抑多時的線下消費服務有望快速恢復，預計未來北京零售市場將迎來全新發展機遇。

第一太平大衛斯投資部高級董事李健表示，北京大宗投資市場的活躍度在四季度有一定程度的改善，該季度投資市場累計成交金額約為91.4億元，較上季度增加約68%。2022年全年，北京大宗投資市場的整體表現相較往年仍顯低迷，累計成交金額約為人民幣283.4億元，較去年全年下降約53%。

“2023年有望成為行業發展的關鍵轉捩點，2022年末開啟的防控優化措施有望最大程度減少疫情對經濟社會發展的影響，同時調控政策層面愈發寬鬆也有利於市場修復信心。”第一太平大衛斯華北區董事長麥安東 （Anthony McQuade） 稱。

內房配股潮持續上演，雅居樂（03383）繼去年11月及12月先後配股籌集7.906億及6.17億元後，昨早再宣布，以先舊後新方式配售2.2億股，集資4.94億元；每股配售價2.25元，較周二收市價折讓13.5%。該公司最近3度配股合共抽水逾19億元。

該股昨天未有失守配股價，低見2.32元或挫10.8%，收報2.42元，仍跌6.9%，成交額9.2億元。

是次配股集資淨額約4.89億元，擬用作償還公司發行、於2025年到期的5億美元5.75厘無抵押優先債券未還票息付款，以及現有債項再融資和一般企業用途。配售股份相當於擴大後已發行股本約4.67%，控股股東陳氏家族信託（未計家族成員個人持股）的持股量，將由54.75%攤薄至52.19%；公眾股東持股從34.45%攤薄到32.84%。

碧桂園（02007）宣布，自2022年5月3日起至今，公司已於公開市場進一步購回金額2.18億美元（約17億港元）的2023年1月到期4.75厘優先票據，並表示所購回的票據已相應註銷。

今年首場強拍的項目為灣仔活道19至21號及永祥街22至30號舊樓，由萊坊於昨天舉行強拍，結果由恆地（00012）執行董事黃浩明在無對手下，以底價3億元投得項目。

商用物業市道暫無起色，拖累市區大型商業地段招標反應頻現令市場大跌眼鏡的結果，被視為市區重建局歷來最大商業項目的觀塘市中心重建項目第四及第五發展區（下稱觀塘第四及五區）昨天截標，僅得新鴻基地產（00016）一家財團入標，成為繼尖沙咀西九文化區藝術廣場大樓商業項目去年11月同樣只獲一份標書後，短短2個月第二次出現類似情況；若單以市建局項目而言，更是2008年5月以來接近15年首次。

市建局項目15年反應最冷

觀塘第四及五區商業項目佔地達27.55萬方呎，毗鄰港鐵觀塘站，可建樓面面積約216.59萬方呎（較其對面觀塘創紀之城五期連apm商場的規模大1.4倍），市建局去年8月推出該用地招收意向書，共有24家發展商於9月截止時提交意向書，市建局經甄選後，去年11月邀請其中19家發展商入標。

該項目昨天中午截標，市建局公布只收到一份標書，董事會設立的招標遴選小組將評審有關標書，稍後向市建局董事會建議是否接納，再由董事會作最終決定。新地副董事總經理雷霆表示，集團以獨資形式競投該地皮。

過往即使大型地皮招標也會收到多於一份標書，例如新地2019年11月以422.32億元投得的賣地表尖沙咀廣深港高鐵香港段西九龍總站上蓋大型商業項目，地政總署共收到3份標書。然而，到最近2個月，已有兩次出現大型商業地只收到一份標書的情況，恰巧唯一入標者都是新地。其中西九文化區管理局以「建造、營運及移交（BOT）」推出的西九商業項目，原於去年2月截標，當時收到最少4份標書，惟西九管理局決定在優化招標條款後才重新招標，結果去年11月再度截標時，只得新地入標，最後亦由該集團中標。

如果以市建局的項目比較，更是2008年紅磡必嘉圍小型地皮獲得一份標書後，約15年來反應最冷淡的項目，而必嘉圍項目後來由信置（00083）中標並興建單幢商住物業御悅，已於2011年落成。

資料顯示，觀塘市中心重建項目分為5個發展區，早於2007年啟動，其中3個發展區已經興建成觀月．樺峯和凱滙等住宅物業，市建局曾考慮分開推出第四及第五區招標，最終落實合併推出，提供商業樓面和政府設施，包括蛋形建築物和地標式高樓，市建局並於去年獲城規會批准，引入浮動規劃參數安排，中標財團將可在總樓面面積不變的前提下，依照城規會批准的樓面範圍，靈活調撥商業樓面面積作寫字樓、酒店和零售等其他商業用途。

市道未回暖 估值6個月削半

值得留意的是，隨着商業樓宇市道轉差，業界對該觀塘商業地的估值變得保守，於去年第三季招收意向書時，市場估值高達151.6億至259.9億元，每方呎樓面估值7000至12000元，到約半年後已急挫逾42%，最新跌到86.6億至130億元，每方呎樓面估值4000至6000元，隨時無法成為「百億地王」。

對於觀塘第四及五區只收到一份標書，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚分析，該用地規模龐大，但現時本港商業物業市道未完全走出谷底，加上未來5年將有逾1100萬方呎商業樓面陸續落成等原因，勢令發展商入標取態變得審慎和出價保守，亦可能有部分發展商預期勝算不大而放棄入標。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指出，市建局須負責市區更新及改善舊區居民生活環境，惟財務上自負盈虧，如果最終入標價低，與其賤價批地，建議市建局向政府申請把該項目改為興建住宅和商場。

新地倘志在必得 出價或進取

市區重建局（市建局）觀塘市中心重建項目壓軸招標的第四及第五發展區（觀塘第四及五區），僅收到1份標書，業界人士相信，市建局會否因應市況調整底價，以及唯一入標者新地（00016）的取態是否志在必得，將成為該項目會否流標的兩大關鍵。

綜合各方消息，市建局於觀塘第四及五區的招標條款中，未有設下分紅規定，僅要求入標財團自行提出一個類似入標價的「前期費用」建議，意味將以此為勝負的決定性因素。

美聯測量師行董事林子彬指出，觀塘第四及五區項目發展規模大且具複雜性，投資期較長，加上九龍東商業樓面新供應相對充裕，令入標反應遠遜預期，有流標風險，能否批出要視乎市建局訂立的底價，會否隨市況調整。

區內大地主 項目具協同效應

至於唯一入標者新地對今次投地的取態，也左右該項目的命運。第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示，新地在該區發展apm商場等相當成功，若投得觀塘第四及五區，享有協同效應並可望幾近「壟斷」觀塘區的商場樓面新供應，如果該集團以志在必得的態度入標，其出價或略高於市價，則可以降低項目流標的風險。

事實上，新地可算是觀塘市中心一帶的「大地主」，該集團年報顯示，其持有的創紀之城系列連同位於巧明街98號全新商業項目「The Millennity」等，於觀塘一帶應佔的樓面面積超過300萬方呎。

資深投資者、裕泰興家族成員羅守輝及有關人士持續出貨，陽光房託（00435）公布，斥7.48億元向羅守輝收購大角咀櫻桃街38號海桃灣「西九匯」購物商場，交易作價較物業估值8.49億元，顯著折讓約11.9%。

較物業估值折讓達12%

據公告，陽光房託購入的「西九匯」項目，包括樓高3層、可出租面積約58836平方呎的購物商場、8個外牆廣告位及17個商業停車位，每月租金收入（不包括外牆廣告位及商業停車位） 約283.5萬元，商業停車位之每月收入為6.76萬元，項目租用率為90.7%，2023年、2024年及2025年或以後分別有32.8%、36.8%及21.1%的可出租面積需要續租。

陽光房託稱，將以自身現金資源及銀行借貸支付今次收購所需，並已向賣方支付7480萬訂金，餘額將於4月正式成交時支付。集團指出，估計交易會令其資產負債比率由約23.3%增至約25.7%，假設收購已於2021年7月1日完成，計及收購之財務成本，估算交易將令該房託於2022年6月底止年度的每基金單位分派，由原本的為25仙降至24.61仙，資產淨值則大致不變。

集團表示，今次收購的西九龍物業位置優越，備有天橋直接與港鐵奧運站相連，可改善其物業組合的地域分布；加上物業的租戶組合以服務業為主，較具防禦性，料可提供相對穩定的租金回報。

內地監管部門為化解優質內房債務風險，近月不單協助舉債融資，又表明將實施改善優質房企資產負債表計劃，昨天傳出獲選納入改善計劃的房企名單。資訊平台Reorg引述消息稱，監管部門初步確定的地產商，包括龍湖（00960）、美的置業（03990）、新城控股（601155.SH）、碧桂園（02007）、遠洋（03377）、金地（600383.SH）及濱江（002244.SZ）。財聯社引述房企人士稱，該消息屬實；界面新聞引述美的置業說，暫未聽聞該消息。

龍湖美的置業等有份

分析認為，上述優質民企近月已多次出現在金融支持房地產的舉措中，故被納入改善計劃並不令人意外。去年中國銀行間市場交易商協會舉行座談會時，上述7間公司已率先被列為示範房企，而去年8月以來獲中債公司擔保發行中期票據的內房有11間，在市傳的改善計劃名單中，除濱江外的6間公司均已發行有關中票。

評級機構標普表示，違約內房尚未擺脫困境，政府救助措施將紓緩地產商的流動性壓力，但可能使境外債權人處於更劣後位置。標普相信，為達成保交付目標，把現存項目貸款和控股層面債務展期，可能意味現有債權人相比提供紓困資金的出資人，要更遲才獲得償付，而且部分措施也可能令境外債務面臨後償風險。標普分析師廖美珊指出，相關政策可能帶來新債務，增加地產商的債務負擔。

太古城一年勁瀉28%最傷

二手住宅樓價在去年12月跌勢雖已減緩，但銀行按揭態度仍保守。本報追蹤15個主要屋苑27個相關單位截至2022年12月的銀行網上估價（估價）走勢，滙豐銀行及中銀香港（02388）兩家銀行都沒有單位估價按月上調，情況已持續4個月。滙豐銀行全部27個單位去年12月估價按月回落0.18%至6.34%，較11月1.28%至13.51%的按月降幅有所收窄，但相對2021年12月的按年跌幅達5.44%至27.77%。降幅最大的是鰂魚涌太古城天星閣單位，估價按年插27.77%，失守1000萬元關，低見947萬元，回到2015年水平。

王美鳳稱成交漸增造價回升

中原按揭董事總經理王美鳳表示，去年12月的銀行估價主要反映去年第四季市況，「當時市場講緊會進一步加息，11月市場注意到香港最優惠利率（P）會上調，加上拆息（HIBOR）升幅顯著，銀行資金成本上升，加P的幅度又不是很大，所以有啲銀行要再上調新造樓宇按息，兩者加埋令買家入市取態審慎。」

王美鳳指出，去年12月用家的入市心態是搵減價盤，導致減價成交比例偏多，成交量較11月「明顯多咗」，反映市場有需求。由於割價盤已消化得七七八八，最近的成交價非一面倒下跌，部分造價已見回升，「九龍同新界有30%至40%成交價較之前回升番」，反映樓價有見底跡象，估計今年第一季樓價跌幅慢慢收窄，跌勢甚至會在本季完結。

滙豐37%單位按年插兩成

本報追蹤15個主要屋苑27個相關單位2022年12月的銀行網上估價，滙豐銀行估值繼續全部下跌，幅度由0.18%至6.34%；11月同樣全部屋苑單位估值向下，但降幅則為1.28%至13.51%。當中筲箕灣居屋愛蝶灣4座低層K室，實用面積431方呎，去年12月估價為541萬元，較11月的569萬元下調4.92%，呎價12552元。

至於去年12月單位估價相對2021年12月同樣一律下滑，幅度介乎5.44%至27.77%，其中有37%共10個單位的按年降幅超過兩成。港島龍頭屋苑太古城天星閣中層A室，實用面積580方呎，估價由2021年12月的1311萬元，急插至2022年12月的947萬元，失守1000萬元關，呎價低見16328元，按年勁跌27.77%，冠絕本報所追蹤的單位。而鰂魚涌康怡花園C座高層8室，實用面積594方呎，去年12月估價為1006萬元，呎價16936元，按年下挫23.44%。

中銀單月狠削麗港城7.94%

中銀香港去年12月也沒有單位估價按月上升，持平則有3個；估價回落的單位佔24個，降幅1.82%至7.94%，較11月的按月跌幅0.92%至3.36%有所擴闊。降幅最大為觀塘麗港城17座中高層D室，實用面積687方呎，去年12月的估價為858萬元，呎價12489元，相較11月的932萬元，大跌74萬元或7.94%。將軍澳新都城1期2座中層B室，實用面積364方呎，去年12月估價僅570萬元，呎價15659元，較11月的615萬元大跌7.32%。

另外，中銀香港去年12月對單位的估價相對2021年12月同樣全線下滑，幅度8.07%至20.94%。跌幅最勁為旺角居屋富榮花園9座高層B室，實用面積592方呎，估價由2021年12月的1065萬元，大跌至2022年12月的842萬元，呎價僅14223元，按年跌20.94%。沙田第一城29座高層G室，實用面積327方呎，估價一年下調20.82%，由634萬元降至502萬元，呎價15352元。

內地開關為本港樓市帶來支持，有投資者趁機放售手上物業。世邦魏理仕獲業主委任為獨家代理，標售紅磡海名軒基座3層商業樓面，截標日期為2月17日，市場估值逾11億元。

海名軒基座3、5及6樓為商業樓層，全層建築面積約1.78萬至3.02萬方呎，總建築面積逾7.7萬方呎，另連3個車位。

世邦魏理仕香港資本市場及私募投資部董事黃懿誠表示，3樓連租約出售，5樓及6樓則以現狀出售，物業可全部或分層買賣。

宏基資本大廈全層意向1.32億

另外，利嘉閣（工商舖）地產─分區董事文啟軒指出，該行近日獲業主委託放售觀塘海濱道135號宏基資本大廈中層全層寫字樓，建築面積約12076方呎，連同4個私家車位一併放售。

文啟軒稱，業主放售意向價1.32億元，意向呎價約1.1萬元。

內地與香港通關，本地經濟將復常，市場對工商舖物業前景的態度轉趨正面。高力發布《2023年香港房地產市場展望》報告指出，在後疫情期，舖位及商廈市場將率先復甦，當中一線街舖表現最亮麗，預料今年租金將錄得8%升幅；住宅則仍受加息因素困擾，估計售價按年回落5%至10%。

住宅價受累加息看跌一成

高力香港商舖服務主管吳凱寧預期，內地與香港重新通關後，零售市場今年下半年開始應有更顯著復甦，一線街舖全年租金升幅可達8%。商場今年有390萬方呎新供應，為過去20年最多，估計大業主將加強會員計劃、宣傳推廣及節日限定活動吸引人流，打造全新商戶組合，有望帶動整體零售表現。

高力香港商業物業服務主管顏慧萍分析，內地開關將扭轉本港甲級商廈的頹勢，料會有更多睇樓及租賃查詢，有助支撐商廈租金，估計整體甲級商廈租金按年微升3%，核心商業區則按年增長5%。

此外，高力亞洲估價及諮詢服務行政董事周若瑜稱，隨着經濟復甦，有望令住宅樓市重回復甦軌道。然而，息口持續上升將拖累樓價表現，今年住宅樓價將進一步按年降5%至10%。

戴德梁行數據顯示，2022年大灣區住宅成交量大幅回落，整體一手住宅成交宗數約40萬套，與2021年相比按年下跌近35%。其中，過往為香港買家熱點城市的珠海，調整幅度最大。

料下半年重拾上升動力

戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，雖然2022年大灣區整體住宅成交量有所回落，但最近內地政府大幅放寬內地防疫政策，並與本港恢復通關，相信將有助帶動大灣區在2023年後市的成交量。他料通關初期可能首先以帶動港人北上收樓及完成疫情前的交易為主，並以用家主導市場，成交量未必會在第一季立即出現V形反彈，相信整體大灣區樓市要到2023年下半年才能重拾上升動力，料全年總成交宗數有望上升20至25%。

價格方面，他指二手樓價已從2021年高位回落超過5%，但相信隨着內地放寬防疫限制，樓價跌幅有望逐步收窄，預料2023全年樓價將保持平穩。

投資物業方面，戴德梁行中國資本市場執行董事陳彩麗指，去年全年總投資金額達649億元人民幣，以成交額計算，大灣區佔全國億元以上大宗交易約29%，商業物業投資仍以深圳和廣州最為活躍。她預計，隨着大陸防疫政策放寬以及通關復常，傳統物業如寫字樓和零售物業的投資活動有望在下半年有所回升，並看好新經濟相關的物業如工業、物流、數據中心等。

通關效應下，初期計劃會為往返內地和香港的旅客人數設限額，將會迎來更多內地旅客到訪本地，為社會經濟活動帶來龐大消費力。有業主看好舖市前景，故將2個位處港島區矜罕大樓面巨舖放租，意向月租約99萬元起，料適合醫療及美容院進駐。

軒尼詩道地舖 大單邊備巨型燈箱位

中原（工商舖）商舖部副區域營業董事梁建華表示，該獨家委託放租的2個舖位分別位於核心消費區灣仔及中環，當中坐落於灣仔軒尼詩道388號地下G01號舖及1至2樓，涉及面積約16,823平方呎，意向淨租金為每月約99萬元，平均每呎租金約59元。

梁氏指，舖位位於軒尼詩道與天樂里交界，位處大單邊，加上巨型廣告燈箱位，可廣收宣傳效益。再者，舖位設有獨立洗手間及內置電梯、扶手電梯，完善設備增添使用靈活度，更令人流上落暢通無阻。

皇后大道中地下連地庫 叫租160萬

至於另一舖位位於中環皇后大道中20至20B號太平行地下20及20A號舖及地庫，意向淨租金為每月約160萬元，涉及總樓面面積同約7,179平方呎，每平方呎租金約223元，盡享中環心臟地段之優勢。梁氏續稱，2舖位所屬地利位置優越，為區內核心地段，除鄰近港鐵站外，周邊亦開設了不少名店，吸引人流聚集，故特別適合各行各業包括鐘錶、珠寶、時裝等高端零售行業及畫廊等租戶進駐。

據中原（工商舖）資料顯示，中環及灣仔2區商舖空置情況持續改善，11月份中環商舖空置率為12.87%，較去年同期14.29%，下跌1.42個百分點；而灣仔區最新錄得約13.32%，亦較去年同期下調1.06個百分點。而隨着兩地通關，對舖市帶來提振作用，空置商舖將被消化，將會大大減少核心區舖位空置情況，而是次舖位質素上乘，相信可吸引租戶藉此搶先進駐核心區，預期洽租反應會見熱烈。

克而瑞研究數據顯示，在過去的一年裏，內地二手豪宅市場成交量全線下跌。其中總價1,000萬元（人民幣，下同）以上二手豪宅成交同比降42%；總價3,000萬元以上二手豪宅成交同比降28%；總價5,000萬元以上二手頂豪成交同比降18%。如按照單價段來看，單價10萬元/平方米以上二手豪宅成交降幅達到55%；單價15萬元/平方米以上二手頂豪成交同比降52%。

易居企業集團CEO丁祖昱透露，核心城市1,000萬以上二手豪宅成交套數已跌回至2017年，成交規模尚未達到2016年水平。2022年拋售豪宅的人群中，部分人群認為豪宅市場出現階段性見頂，相當大一部分豪宅投資客正在退出市場。展望未來，他認為豪宅屬性會慢慢從「投資」變成「居住」，而2023年整體樓市政策將會保持寬鬆，上半年樓市壓力依然會很大，6月將是樓市企穩的重要窗口期。

金鐘海富中心2座15樓全層，由接管人推出放售，去年兩次傳易手，最終未落實，該項目近日剛告易手，作價1.888億，平均呎價17766元，屬八年來新低，較四個月前，對上一宗銀主盤再低2.1%，買家為信義玻璃相關人士。

海富中心15樓全層單位，建築面積10627方呎，由接管人放售逾3個月，最新以約1.9億易手，平均呎價17766元。

由接管人推出放售

該宗亦是海富中心繼早前銀主盤易手，最新出現由接管人放售單位，呎價較四個多月前，該廈13樓全層輕微低2.1%，亦為該廈過去八年的新低水平。新買家為信義玻璃相關人士，物業作投資作用，市值呎租40至45元，料回報2.7厘。

該15樓全層單位，原業主為國安國際，於2017年1月商廈高峰期斥3.18億購入，每呎接近3萬元，去年3月公司被清盤，物業隨後被接管，並曾傳出去年4月及11月傳易手，惟最終沒有成功沽售，直至近期終於落實成交，若以易手價計算，5年間帳面虧損約1.292億，幅度約41%。

信義玻璃相關人士承接

該廈對上一宗成交為銀主盤買賣，為該廈2座13樓全層，於去年8月以1.93億易手，平均呎價18161元，意味着在過去4個多月，該廈售價再跌2.1%。買家湯臣集團，將持有物業作投資，並於適當時候作為總部。

海富中心15樓全層單位，新買家為信義玻璃相關人士，該公司為內地玻璃產業鏈主要製造商之一，多家汽車生產包括商福特、通用及奇瑞等都是她的客戶，在1988年成立，總部設在香港，在2005年上市。

海富中心因位於港鐵站上蓋，大部分單位面向政府總部及維港海景，在2017年至2018年市道暢旺時，成交呎價超過3萬。