「平均地權條例修正案」完成三讀，專業市調機構預期，北台灣十大推案熱區，一年推案量就逼近6千億元，囊括北台灣48％之多；雖然日出條款之前，預售屋仍能自由轉售，但修法打擊買方購買預售屋的意願，買氣預期觀望，這些供給量大的區域，恐將淪為海嘯第一排。

住展雜誌統計，2022年北台灣預售新屋市場推案量前十大熱區，由桃園奪得榜首，其次依序為：中壢、三重、新莊、竹北、北投、龜山、土城、蘆竹、淡水，全年推案量分別在323.7億～788.1億元不等；合計十區總推案量達5,922.3億元，占北台灣逾48％。

內政部代理部長花敬群表示，此次修法完成後，確定日出之前，已簽約的預售屋還是可以自由轉售，不會溯及既往。對此，住展雜誌企研室經理成采錡表示，預售屋換約不溯及既往，有助於舒緩價格下修壓力，讓投資客不至於為趕著下車而讓價，但新制「將」上路，使換約物件增加，不利於北台灣線上建案買氣。

成采錡分析，因為部分投資客取得預售屋時間較早，購入價格相對較低，若要釋出換約，價格多半會比線上新案便宜一點，恐將搶走目前市場上僅存的買盤。

住展統計指出，2022年十大推案熱區，包括北投、龜山、土城、蘆竹，都是新進榜，其共同點是都有新興重劃區加入推案行列。

成采錡表示，雖說預售屋限制換約轉售，待內政部完成子法，才會正式上路，但修法完成，已打擊買方購買預售屋意願；當買氣持續低迷，近年新增供給量龐大的區域，恐成為海嘯第一排。

2022年推案量最大的桃園、中壢、三重、新莊四區，推案量都從700億元起跳；截至今年1月初，四區中以新莊的平均銷售率最高，達48％。

至於十大推案熱區銷售率最高區域，還是竹北，全年總推案量約623.9億元，年增27％，但平均銷售率仍超過5成。

至於最新崛起大黑馬，則是北市唯一入榜的北投。在北士科百萬開價案齊發下，去年推案量來到607.7億元的高檔；儘管一戶總價門檻普遍不低，全區銷售率仍已近5成，高於北市平均。

成采錡表示，自平均地權條例修正案火速排審到完成三讀，三重、桃園、龜山，已出現指標新案期待成交單價低於其他線上個案的情形。再以目前統計數據來看，預售屋限制換約轉售上路後，推案量持續位處高檔的淡水，因近二年預售屋平均銷售率不到5成，且區內成屋選擇眾多，預期淡海新市鎮的預售屋建案，將較快面臨價格下修壓力。

「2023中華民國不動產聯盟高峰論壇」12日於台中登場，全台數百位房產相關從業人員與會，共同探討建築業面對全球淨零碳排的衝擊與挑戰。四大不動產公會理事長在論壇會召開前、聯合砲轟「平均地權條例」修法草案，是最沒有智慧的政策，徹底重擊房市，直言「現在已進入房產史上最黑暗的時刻」！

主辦論壇的中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄率先開炮，指稱政府10多年來，針對房地產業陸續推出奢侈稅、房地合一1.0及房地合一2.0，「這些增加出來的稅，其實賣方都會加在買方頭上」，打房反而讓民眾的購屋痛苦指數提高；而「平均地權條例」修法草案通過，更將徹底重擊房市，「未爆彈是有可能發生的，到時候殘局該由誰來收拾！」

大台中不動產開發公會理事長王至亮痛批說，房地產業一年來承受七、八次政策連續打擊，沒有一個產業可以承擔這樣的壓力，「不少次是中央今天公布、明天就要實施，建商根本來不及反應」。他直言，「都是產業，為何政府只抓建築業出來打？把建築業打垮了、社會真的不會比較幸福！」

王至亮進一步表示，目前各行業在土地與建築融資方面，金融限縮非常嚴格，而金管會去年9月發布的「綠色金融3.0」政策，逐步推動揭露碳排，帶動產業減碳，未來可透過綠色金融、綠色授信、永續連結貸款、鬆綁貸款成數，「建築業很願意配合綠色金融，希望政府能對建築業更友善。」

台中市不動產聯盟協會理事長吳本源表示，房地產問題政府也有責任，國有財產與土地的標售屢創新高，建商土地取得成本大增，房價自然會墊高；再者，各地方政府財政困難，區段徵收取得土地再高價標出，如此循環反覆推出的政策「治標而未治本」，討論房地產政策，須從整體經濟和稅制做更完整的思考。

台中市不動產仲介經紀公會理事長林志雲則認為，「平均地權條例」一旦上路，預售屋不得轉約，將使市場資金轉向新成屋與中古屋，長期來看對仲介業其實是好事，但短期預料在消費信心不足下，將會影響全面買氣；中長期則面臨新屋供給量不足問題。由於疫情三年期間不少人轉到房仲業，如今面臨房市買氣低迷，加上台中房仲家數比超商還要多，後續要觀察房仲業是否受影響。

行政院還稅於民總經費3,800億元中，匡列強化社會韌性、減負擔1,000億元，其中部分將針對房貸族、租屋族給予補貼。行政院透露，房貸利率補貼不會普發，限制一戶自用，傾向採定額補貼，且補貼期限原則以一年為限。且由於對象範圍受限，行政院認為不會助漲炒房。

按照先前規劃，3,800億中的1,000億元部分，將納入對房貸族利息補貼、租屋族補助、就學貸款補助、中低收入戶補助等內容。據國發會草案內容也顯示，特別條例項目包含減輕居住負擔及提高居住品質。

國發會主委龔明鑫表示，房貸補貼確實有納入中低所得收入者，因疫情或升息關係，產生利息負擔，這部分政府給予協助，但實施方法跟對象，正研擬中。

行政院發言人羅秉成進一步說，目前初步設定條件，會先以一戶自用住宅為主，不會普發，貸款是取定額補貼，如單身或夫妻名下只有一戶住宅，不限首購；貸款餘額也要限制一定條件下；家戶所得則要在全體家戶所得一定分位數下。一旦符合這些限定條件，政府就會給予補貼，為升息負擔加重者減輕負擔，惟細節內容內政部研擬中。

羅秉成強調，這項政策由受限對象範圍，不會淪為助長炒房的因素，因利息不斷調整，民眾僅一戶安身立命房子，負擔因升息比以前沉重，租房子都給予補貼，當買房子利息也加重，政府擬設定一定條件予補貼。這些人相對來說是在貧窮線上高出一點點。另去年擴大租金補貼到300億元需求依舊存在，會再加碼延續。

知情人士透露，補貼期限原則以一年為限，屆時視經費、經濟及市場環境再評估，因利率可能上上下下，經濟不一定持續性衰退，先減輕負擔補貼利息一年，未來是補升息缺口或採定額補貼，都在研議中。未來將由財政部訂一個分位數，例如所得70分位或80分位以下訂適用範圍，至於貸款餘額也會訂上限、下限，不會剩50萬餘額也補貼。

此外，立法院12日三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》修正案，內政部表示，這次修法是明定住宅租賃契約全面適用消保法規定，以周延租屋保障；增訂包租業的轉租案件，應於簽訂轉租契約起30日內，納入申報實價登錄，擴大租屋資訊揭露透明，違者最高可處5萬元罰鍰。

被視為終結炒房客「殺手?」的「平均地權條例修正案」禁止預售屋換約條款，內政部「開後門」了？！針對引發投機客恐慌，可能引爆「逃命潮」的預售屋限制換約轉手，內政部代理部長花敬群12日首度表示，已簽約的預售屋，不會被溯及既往，可以自由換約，不受五年不能轉賣的限制；訂日出條款後，預售屋才會被禁止換約。

換言之，原本市場預期今年年中新法案正式上路前，將引爆的一波預售屋「逃命潮」，將不致被割韭菜，下車潮應不會如預期中的嚴重。花敬群強調這不是開後門，「是尊重法律！」

花敬群12日主持「台北市南港玉成公辦都市更新案」南港基地動土祈福儀式後，做了上述表示。他說，平均地權條例修法三讀通過後，預售屋限制換約、私法人買房採許可制，都不溯及既往，都會訂出日出條款。

針對各界關注的預售屋限制換約部分，花敬群說，會訂出一個日出條款，公布正式實施日當天起，之後簽訂的預售屋，才不能換約，預售屋換約將適用新法，有條件換約；在日出條款公布之前，已經簽約的預售屋，則不會在此次修法被溯及既往，還是可以自由換約，不受五年不能轉賣的限制。

花敬群上述談話，牽動到全台至少2萬多戶已簽約、有可能想搶在修法正式上路前，趕快下車的已購客戶。原本房市專家憂心，正式實施前，將有很多短線炒房客搶著下車，經花敬群進一步說明，預售屋換約禁止並限有條件換約的新法，在已簽約的預售屋客戶並不適用，還是可進行換約。

他強調，除炒房條款是總統公布實施日起即刻上路，限制預售屋換約、私法人買房採許可制，二者都不會溯及既往，「這是法律應該尊重地方，之前法律沒限制，會尊重換約的權利。」

仲量聯行董事總經理趙正義12日指出，台北市辦公租賃市場在需求爆發支撐下，租金已連漲十年，以每坪月租2,975元，再創史上新高；展望2023年，預期辦公租金續漲，但商用不動產、土地市場，相對保守，但不致悲觀，建議宜保持「靜如處子，動如脫兔」的機動性，遇優質標的再伺機出手。

仲量聯行商用不動產部副總劉建宇表示，2022年台北市A辦市場供不應求，推升租金持續攀峰，突破歷史新高，每坪月租達2,975元，已連續十年成長，租金漲幅也達近三年最高，顯示企業對於高品質的空間仍有殷切需求。但因升息、經濟成長預期將趨緩，企業在空間的配置上面會更謹慎，決策時間拉長，使得整體租賃量能趨緩。房東強勢的租賃市場是否能夠延續，將持續觀察。

仲量聯行投資部資深副總經理吳瑤華表示，2022商用不動產投資金額降溫，來到1,032億元，年減48％，但仍超越疫情前2019年957億元水準。在升息趨勢下，今年金融壽險業購置收益型商用不動產，最低租金收益率門檻可能突破3％，北部大樓現有標的已很難買得下手，預期可能會將向中南部，物色適當標的。

展望2023年，仲量聯行策略顧問部副總經理侯文信表示，政府招商案有三大趨勢，首先，大台北一地難求、政府招商案持續熱燒，市中心、捷運站等區位佳，建商仍高度關注招商時程。

其次，減碳政策蓄勢待發，民參案優先落實；第三，捷運聯開打造永續交通城市，六都捷運建設遍地開花，估計今年將有超過15個招商案公告，在不動產市場景氣轉趨保守下，投資人在選擇投資標的上將更謹慎，由於捷運聯開具有交通區位優勢，未來投資人亦可多留意投資商機。

三地集團旗下三地開發地產公司（1438）在高雄車站特區推出「艾美國際城」，總銷140億元的大樓建案，每坪售價35萬元到44萬元之間，預估2031年完工。

儘管平均地權條例三讀通過，三地集團仍依照計劃，2023年將在南台灣新推五個建案，位於高雄的兩棟集團總部和商辦大樓也將在2023年第三季動工，2萬坪空間部分將作為集團辦公使用。

三地集團執行長鍾育霖指出，儘管立法院剛三讀通過平均地權條例，但三地集團持續看好南台灣房市前景，2023年預計再推出五個住宅大樓新案，分別是台南推武聖段的住宅大樓、平實營區的地上權大樓案，高雄市則有文山特區、三民區、林園區等三個建案。

鍾育霖強調，目前的工資、材料成本居高不下，土地價格也在高檔，房子實在沒有降價的理由，以「艾美國際城」為例，興建成本每坪達20萬元，要降價真的很難。

因應三地集團版圖不斷擴大，團隊規模加大，為了讓員工有更好的工作環境，2023年也會陸續動高雄市民族中正路口、高雄車站大港段兩棟三地總部大樓的興建，預定第三季動工。

上揚國際建築團隊一處總經理孫光吉表示，總銷約140億元的「艾美國際城」，將興建地上31樓、地下6樓集合式住宅，共計643戶，每戶坪數31坪到66坪的2房到4房產品，已實登198戶，每坪售價介於35到44萬元之間，預定農曆年正式開賣。


三地預售案動工 營運衝
經濟日報

無懼政府打房，三地（1438）集團今年五案齊發，總銷140億元的「艾美國際城」預售案創造佳績，昨（12）日動工興建。董事長鍾育霖表示，三地集團不斷壯大，對未來有信心。

法人指出，三地集團快速崛起，除了乖乖等知名企業納入版圖外，甚至與鴻海集團、鴻華先進共同合作「Model T」電動巴士，躋身電動車科技產業鏈，三地集團雄厚的實力備受注目。昨天三地收盤31.85元，漲0.1元。

鍾育霖說，持續看好南部房市前景，今年預計將再推出五個新案，分別是台南武聖段的住宅大樓、以及平實營區的地上權大樓案；另外高雄文山特區、三民區、林園區等，皆將推出住宅大樓。

昨天動土的「艾美國際城」基地面積約2,139坪，將興建地上31樓、地下6樓集合式住宅，戶數共計643戶，每戶坪數31~66坪，預估2031年完工，其總銷約140億元，未來開價將站上4字頭。根據最新實價登錄，「艾美國際城」約有198筆交易資料，其中31樓的頂樓戶出現最高每坪45.2萬元成交紀錄。

上市建商主管說，高雄房市陷入低潮買氣急凍，但「艾美國際城」以親和力價格強攻市場奏效，在港都房地產市場銷售一枝獨秀，低樓層銷售速度加快，凸顯「讓利」成為當前房屋銷售最佳利器。

仲量聯行董事總經理趙正義今（12）日在公布2023年商用不動產市場展望時指出，未來這一年，全球環境都充滿不確定性，但是機會相信也是愈來愈多，預期兔年房市，將會「伺機而動」。

趙正義表示，今年將會是充滿挑戰的一年，在經濟放緩下，勢必對於整體不動產市場有影響。雖然今年有很多不確定性，但商用不動產還是有很多優質的投資標的，值得審慎評估，建議宜保持「靜如處子，動如脫兔」的彈性，以伺機出擊。

仲量聯行副總經理劉建宇表示，據統計台北市A級辦公市場租金已創下史上新高，每坪月租平均達2,975元，年漲3.2％，已連續十年持續成長。其中尤其以信義計畫區頂辦和A辦，為拉抬租金成長的表力，部分大樓已站上4,000元大關。

另外仲量聯行副總經理劉瑤華表示，2022年商用不動產交易金額達1,032億元，年減48％，但還是超越2019年的957億元水準。

土地市場方面，全年交易量達1,845億元。

劉瑤華表示，目前產業需求還是殷切，尤其占地萬坪以上的購地案，還是很難找到。

仲量聯行副總經理侯文信表示，去年政府吸引民間參與公共建設的投資案已簽約114件，總金額達2,685億元，招商非常亮眼。展望2023年，預計有15筆招商案公告，雖然不動產市場趨於保守，投資人出手趨於謹慎，但是具有捷運聯開優勢、區位優勢的送水案，還是投資人青睞的商機。

打破七期豪宅獨霸局面，台中國美館特區豪宅擠進2022年十大成屋豪宅榜！根據實價登錄最新揭露，台中西區國美館首排豪宅「由鉅大恆」，31樓戶去年11月時，被倪姓外籍自然人貸款買下，該戶總面積約171.43坪，總價1億1,758萬元，將車位以每個200萬元拆算，換算單價達70.6萬元，不僅是西區近四年單價最高的豪宅，也是台中去年在七期之外，單價最高的豪宅成屋，躍居台中2022年十大成屋豪宅榜中的第七名！

台灣房屋國美特許加盟店長王芳進表示，「由鉅大恆」位處國立台灣美術館第一排，坐擁開闊綠蔭景觀，且社區現今屋齡約六年，是美術館首排僅有的屋齡10年內豪宅，因此極具稀有性，吸引不少名人入手，價格表現相當亮眼，社區整體平均成交價逾65萬元。

王芳進並指出，該社區規劃兩大棟建物，其中A戶與D戶，因享有三面臨路的棟距優勢，行情相對突出，尤其是臨美術園道的A戶，單價多在70萬以上；而本次揭露的交易，是臨美村路的D戶，行情僅次於A戶，加上本次交易為景觀與隱私性較佳的高樓層戶別，因而站上7字頭的高價。

本次交易的31樓戶，買家為外籍自然人。第一建經研究中心副理張菱育表示，外籍買家在台購屋，常會用「境外私法人」名義出手，但去年下半年「平均地權條例」修法議題沸沸揚揚，由於修法針對私法人購屋，祭出許可制及五年不得移轉，因此早在法案過關前，就有不少外籍買家回歸自然人身分購屋，以避免受政策衝擊，如今修法三讀拍板，預估後續私法人轉以自然人買房的情況，也會更加普遍。

「由鉅大恆」出現七字頭高單價，也打破七期在台中2022年十大成屋豪宅榜的全面獨占局面，成為榜單中，唯一的非七期社區。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，西區的美術館特區，其實也是台中的傳統豪宅聚落，但美術館周邊近15年鮮有新案問世，美術園道首排更只有「由鉅大恆」一案獨走。

反觀七期豪宅不斷推陳出新，加上新豪宅的土地成本高，因此屢創高價，包括榜單中居首的「寶輝秋紅谷」、亞軍「聯聚瑞和大廈」等八個社區，屋齡都低於十年，使七期在老幹新枝共同爭輝下，一口氣在榜單占據九個席次。

對於內政部代理部長花敬群釋出「平均地權條例」修正案不溯及既往的「日出條款」，不動產開發公會全聯會理事長楊玉全認為，這樣才比較合理，但該修正案從規劃到三讀已超過一年，卻在三讀後才說不溯及既往，投資客早就跑光了，甚至傷及自住買氣也變得觀望，預期今年上半年房市買氣會陷入僵局。

楊玉全指出，新法已經三讀通過，投資客早在新法規劃時就已拋售，自住民眾還在等著房價下跌，預期上半年房市交易量會大減五成，「絕非部長口說的一至兩成」。

他強調，房價下跌並非僅靠新法上路就能達成，目前地價高漲、營建成本也處於相對高點，加上缺工問題還未緩解，多數建築業者只好選擇放緩推案腳步、甚至不推案，這將造成房市新增供給大減，民眾選擇更少，但自住者還是得買房，房價反而更難下跌。

房市評論者何世昌指出，新法上路不溯及既往是基於法律信賴保護原則，與打房是否生變是兩回事；因平均地權條例設有日出條款，投資客逃命潮將不復見，購屋族撿便宜機會降低，但這只是暫解市場燃眉之急。

他分析，今年國內外經濟情勢嚴峻，不僅預售屋去化速度持續減緩，加上央行限貸令與銀行緊縮銀根等，都已讓小建商銀根吃緊，若情況未能紓解，不排除出現一波小建商倒閉潮，或許購屋族再撐一下，會有更大機會以相對低價進場買房。

新北市安坑輕軌已完工，全程共設9個站點，路線總長7.5公里，待完成履勘及取得交通部營運許可函後，即可擇期通車。永慶房屋觀察2022年安坑輕軌各個站點的房市交易量表現，新和國小站以391件名列全線第一，住宅均價目前保持4字頭。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，軌道經濟一直是房市焦點，建設軌道交通運輸工具不僅能幫助地區發展，更有助於串聯鄰近區域的生活圈，促進周圍商圈蓬勃發展，也因此吸引大量長期投資置產、自住買盤入住。

陳金萍分析，去年最熱銷的新和國小站商圈較早開發，生活機能相對成熟，並可連接中和區，具備優秀的地理位置，且僅隔一站就接捷運十四張站，可轉乘環狀線，來往新北市中心更加快速，交通十分便利。

由於新和國小站周圍較少新案推出，房價漲幅也相對穩定，「東帝門」、「陽光PARK」以及「天空之城」都是當地熱銷中古大樓，周遭公寓平均價格落在每坪39.2萬；大樓平均價格則落在每坪46.2萬元。

陳金萍表示，新和國小站可說是安坑輕軌最熱鬧的站點，周遭生活機能優、交通運輸方便，加上穩定的房價，是值得聚焦的房市熱區。

十四張站為安坑輕軌起始站，也是唯一位於新店溪右岸的車站，2022年交易量131件，僅次於新和國小站。

陳金萍表示，十四張站鄰近央北重劃區，除了連結環狀線，十四張站暨南機廠捷運開發案，為全台最大的捷運聯開案，完工後預計將可引進大量商業活動進駐，隨著就業機會跟進的人口，預料將會帶動整體區域繁榮成長。

觀察安坑輕軌2014年開工前，至2022年12月即將通車的房價變化，陳金萍分析，以安康站漲幅39.7%奪冠，雙城站也以31.7%直追，景文科大站、陽光運動公園站因連接熱鬧的安康站，有部分商圈重疊，漲幅有二成之多。

安康站落點位於安和路一段與安康路一段路口，陳金萍表示，站點設於區域主要交通幹道，有麥當勞、必勝客、全聯以及家樂福等知名連鎖進駐，距離安坑雙語國小、及人國中也僅幾分鐘距離，生活商圈發展成熟，且有學區加持，是值得注意的潛力區域。

陳金萍分析，安康站房價漲幅高達39.7%，但整體均價還未站上4字頭，房價仍相對實惠，在安坑輕軌通車後，為當地生活圈增加能見度，更助攻房市增值力道。

漲幅同樣逾三成的雙城站，從1字頭房價站上2字頭，陳金萍表示，儘管雙城站近年漲幅達31.7%，但2字頭的房價依舊相當親民，加上接近山坡地區，居住環境較為清幽，雖站點位於安坑輕軌最末端，需花較多通勤時間，但雙城站周圍中古公寓均價皆在2字頭，近年入駐的新案也才剛站上3字頭，可謂是相較實惠的價格，適合預算不多的小資族在此置產。

總的來說，這應該是一次雙方都滿意的交易。

1月11日，陽光房地產投資信託基金發佈公告稱，公司全資子公司Sunlight REIT Holding Limited擬向Hinex Development Limited收購Fountain Cheer Limited股份和貸款，收購金額為7.48億港元，較評估值折讓約11.9%。

值得注意的是，Fountain Cheer Limited通過附屬公司擁有香港西九龍物業的全部權益。

而據公告透露，西九龍物業由裕泰興家族成員羅守輝間接100%持有。

此次交易過後，西九龍物業便將收入陽光房地產基金的囊中了。

裕泰興家族折價出售

觀點新媒體獲悉，西九龍物業現稱為“西九匯”，位於香港九龍大角咀櫻桃街38號海桃灣商業發展專案，包括樓高三層可出租面積約58836平方呎的購物商場、八個外牆廣告位及17個商業停車位。

截止到2022年12月31日，該項物業評估值為8.49億港元。

根據西九匯官網介紹，西九匯是一個坐落於港鐵奧運站上蓋的兒童主題商場，總面積達6萬平方呎，為該區提供一站式多元學習玩樂新場所，商場引入多元化租戶組合，涵蓋層面廣闊。

據資料顯示，該專案早年由基匯資本持有，2012年裕泰興家族成員羅守輝以6.3億港元承接，持有11年後終於以7.48億港元出售，獲利約1.18億港元，升值近兩成。

或許是因為疫情有所放緩，又或是需要資金，裕泰興家族於去年頻頻出售手上的資產。

去年4月，羅守輝以650萬港元售出葵湧青山公路539號昌宏大廈地下雙號鋪；5月，所持觀塘雲漢街地鋪、深水埗白楊街25E至25F號恒成大樓地鋪分別以約1350萬港元、2160萬港元出售；6月，裕泰興家族成員以3050萬港元出售太子花園街地鋪。

如今，西九匯亦出手了。

對於出售西九匯這個項目，裕泰興家族似乎顯得有些著急。

本次交易金額為7.48億港元，較評估值8.49億港元折讓了約11.9%，這個比例不可謂不高。要知道去年年底時，領展以21.6億新加坡元收購兩項新加坡零售物業，較估值折讓才不過約6.1%。

除此之外，賣方、賣方擔保人及買方簽訂了租金保證契約，於保證期間總租金收入不少於4731.4萬港元，按代價年度化總租金回報率約5.2%計算。

若在保證期間總租金收入低於4731.4萬港元，賣方或賣方擔保人需向買方支付差額，上限為500萬港元。

陽光房地產基金的需求

此次交易的另一位元主角陽光房地產基金，是恒基兆業地產分拆出來的房地產投資信託基金，於2006年12月上市。在經歷了15年發展後，市值於去年6月30日達到了61.38億港元。

現時陽光房地產基金旗下主要物業包括位於香港的11個寫字樓及5個零售物業，可出租面積合共120萬平方呎，物業組合估值於2022年6月30日約為180.95億港元。

截至2022年6月30日止，陽光房地產基金物業收益約為8.03億港元，收入淨額約6.42億港元；年度可分派收入下降1.7%至4．．31億港元；每基金單位分派合共25.0港仙。

在這次收購事項中，陽光房地產基金需支付的代價連同相關費用支出共7.57億港元，將以自身現金資源以及銀行借貸支付。

另於2022年6月30日，陽光房地產基金零售物業組合的整體租用率為94.5%，2021年同期為96.5%，報告期內續租租金負增長5.0%；寫字樓物業組合的整體租用率達到了94.8%，2021年同期為92.4%，續租租金則負增長5.5%。

於2022/23年財政年度，分別占寫字樓與零售可出租面積的約36.8%、45.7%的租約將會到期。

交易往往都是你情我願的，陽光房地產基金作為買方的需求是什麼？

2021年接受觀點新媒體專訪時，陽光房地產基金管理人、恒基陽光資產管理行政總裁吳兆基就曾表示過，由於零售物業可做資產優化的空間比較大，所以投資比較傾向零售專案。

因此，陽光房地產基金對西九匯這個商場項目並非毫無感覺。

截至目前，陽光房地產基金旗下物業分佈在灣仔（2項）、上環（3項）、旺角（3項）、北角（2項）；另外，油麻地、上水、將軍澳、元朗、尖沙咀、中環各有1項。

由此可以看出，本次收購西九匯可以改善陽光房地產基金物業組合的地域分佈，並為其建立位於九龍區主要住宅樞紐的據點，同時還可以為零售物業組合提供互補性裨益。

另外，截止2022年6月30日，陽光房地產基金物業組合構成比例為零售45.3%：寫字樓54.7%（按評估值）。這與吳兆基在受訪時所說的投資目標稍有出入：資產價值差不多50對50，沒有過分依賴某一個業態。

恰巧，本次收購能夠讓上述比例更接近目標，並且也有助於陽光房地產基金減少倚重來自其主要物業的收入。

陽光房地產基金方面也表示，管理人目前並無對西九匯進行大型翻新獲改善工程，所以預期短期內公司不會就此付出重大資本開支。

總的來說，這應該是一次雙方都滿意的交易。

2023年元旦剛過，1月3日融創發佈公告，公司全部10只境內債券（餘額合計160.13億元）的展期方案獲債券持有人會議表決通過，成為繼富力地產、龍光集團之後第三家實現境內債整體重組的房企。

2021年，隨著行業政策的收緊，銷售回款承壓，融資壓力持續加大，房企現金流遭遇重創，部分民營房企信用風險事件開始發酵。

據不完全統計，2021年以來至少50家房企出現債務違約情況。

如今，債務重組成出險房企化債的突破口，在行業引發關注，未來或將掀起一波重組熱潮。

2021年，房地產行業歷經“低谷”，一方面“三條紅線”、“貸款集中度”“集中供地”等調控政策相繼落地，投、融、營全方位受到嚴苛管控，另一方面下半年銷售遇冷，疊加債務集中到期，流動性普遍吃緊，不少房企出現了不同程度的經營困難。

據不完全統計，2021年以來至少50家房企出現債務違約情況。規模房企也未能獨善其身，在融資監管不斷收緊的背景下，債務違約事件在多家頭部企業逐步蔓延擴大。

主要原因在於，部分房企前期追求規模迅速擴張，高周轉、高杠杆、高負債運營模式比比皆是。隨著市場進入盤整期，去化回款受阻，疊加融資端管控收緊、債務償還壓力激增，這些房企的“後遺症”、“併發症”也爆發出來。

自2022年3月起，由於新一輪疫情、房企信用風險持續發酵等因素影響，各部委頻繁發聲，重點以支援房地產企業合理融資需求、鼓勵優質房企兼併收購出險房企專案，防範化解房地產企業風險等。在這之後，優質房地產企業的融資環境首先得到邊際改善。

此後11月，信貸、債券、股權“三箭齊發”，紓困方向轉至“救項目與企業並存”，優質房企率先突進，同時，像華夏幸福(2.420, -0.03, -1.22%)等債務纏身的出險企業也已成功發佈了初步的定增計畫。

如今，政府對房企合理融資繼續積極表態，融資環境也在繼續優化。隨著流動性的恢復，房企“債務違約潮”也將按下“暫停鍵”。

在融資環境改善的同時，2022年下半年至今，已有部分企業債務重組成功，出險房企迎轉機。

具體來看，2022年9月22日，富力地產發佈公告稱：公司境內交易所8筆總計135億元公司債券的整體展期事項已在9月22日獲得債券持有人會議通過，展期後的8筆公司債的加權平均到期期限從約4個月延長至3年以上。至此，富力地產境內境外債券總計約467億元的債券全部成功展期。

此後11月22日，綠地集團也表示，9只存續美元債共計32.41億美元，相關同意徵求及特別決議案均已於2022年11月22日的持有人會議上獲得正式通過，其中8只境外債券擬展期兩年，已於2022年6月展期的1只境外債券擬展期一年。

12月6日，龍光集團境內21筆公開市場債券的展期議案均獲得持有人會議表決通過，已展期債券及ABS展期期限為36個月，未展期債券及ABS展期期限為48個月。

進入2023年，元旦剛過，1月3日融創中國發佈公告稱，約160億元的境內債券整體展期方案獲債券持有人會議表決通過，共涉及10筆存續的公司債券及供應鏈ABS，加權平均展期期限3.51年。


債務重組是指在債務人發生財務困難的情況下，與債權人就清償債務的時間、金額或方式等重新達成協議的交易。

此前，房企普遍採取逐筆展期談判的方式，但這種方式也給很多企業帶來較大的消耗，增加經營壓力。隨著國內政策環境放鬆以及市場步入修復期，越來越多的房企選擇整體債務重組。

從目前債務成功重組的房企案例來看，展期是比較主流和常見的方式。這也在一定程度表明在政策利好下，債權人對企業流動性修復、銷售回暖信心好轉。

對於出險房企來說，在重組談判過程中，最重要的是與債權人建立信任，擁有優質資產、增加增信措施對重組方案通過非常有利。

需要注意的是，展期主要是以時間換空間，僅將償債時間延後，而實質債務壓力並未減少，這也意味者企業需要在約定時間內恢復足夠的流動性，一般適用於專案變現能力強、資產價值高、流動性釋放預期較好的企業。

若市場修復慢、展期短，作用並不大，特別是對債務狀況嚴重、資產負債率過高的出險房企來說，資金缺口大，僅僅依靠展期，並不能解決問題，普遍會採取組合式重組。

對於債務狀況越嚴重的出險房企來說，債務重組落地越早越好，更有利於企業儘快向正常經營過渡。

但從目前落地狀況來說，債券人對整體債務重組仍保持著謹慎態度，部分企業重組方案也一再優化，通過難度尚大。

需要注意的是，債務重組也不是一蹴而就的事情，無論是展期還是債轉股，都只能緩解燃眉之急，最終能否“復活”還是依靠銷售回款。

富力地產、龍光集團、融創中國相繼完成境內債務整體重組，在行業引發關注。整體債務重組的成功，有利於減少出險房企在一定時期內的償債壓力，將更多的精力轉向經營的恢復中。目前，中國恒大、華夏幸福、中國奧園等多家房企均在積極跟進，未來或將掀起一波重組熱潮。

需要注意的是，一些出險房企還同時面臨境內與境外債務重組，可以說是道阻且長。由於政策環境、債權人的權益保障不一樣，因此也面臨不同的難度，這些企業重組方案的制定與談判並不簡單。目前僅富力地產完成了境內和境外債務整體重組。

我們認為，債務重組只是能緩解燃眉之急，最終能否“復活”還是要依靠銷售回款，出險房企仍應以保交付為主要目標，積極行銷、促進銷售去化及現金回籠，修復基本盤。

2022年多城優化集中供地規則、降低土拍門檻，使得部分名不見經傳的地方民企得以嶄露頭角，上海佳運置業有限公司（以下簡稱佳運置業）便是其中之一。

據《每日經濟新聞》記者瞭解，這家總部位於上海浦東周浦鎮的房地產公司，2022年曾多次出現在上海集中供地的報名企業名單上。在去年12月上海第四批次集中供地期間，佳運置業表現尤為亮眼，其與招商蛇口(14.230, -0.36, -2.47%)、華髮、越秀、建發、國貿、金茂、保利、中鐵、象嶼地產等12家房企的競爭中“虎口奪食”，以20.8億元斬獲寶山區顧村地塊，成為上海該批次土拍唯一成功拿地的民企。

不過，記者瞭解到，與實力雄厚的央國企動輒上百億元拿地相比，佳運置業2022年斥資40億元收穫的上海3宗地塊仍然規模較小。多年來的慢周轉開發模式，使得佳運置業的產品在上海樓市的品牌知名度不夠高，後續如何消化這三個新專案還需要公司管理層進一步努力。

4次報名奪得3宗地

據CRIC中國房地產決策諮詢系統顯示，2022年全國各能級城市土地成交建築面積14.44億平方米，同比減少37%。成交金額方面，上海以3158億元穩居一二線城市首位，同比上升32%。

在去年12月初上海第四批次集中供地中，最大的“黑馬”無疑是佳運置業。該批次共推出了6宗地塊，包括3宗純宅地和3宗混合用地，所在板塊分別為靜安中興社區、寶山顧村、嘉定安亭汽車城、青浦趙巷鎮與華新鎮、臨港萬祥，總起拍價為122.27億元。

其中，寶山區顧村鎮共富社區N120901單元E1A-05地塊吸引了多達12家競買人參與爭奪，頭部房企包括招商、保利、華髮、越秀、建發和中鐵，央企國企則有金茂、象嶼、國貿、上海城投等。

該地塊經過23輪出價後進入一次性書面報價環節。最終一眾房企巨頭落敗，佳運置業以總價20.796億元、溢價率9.45%將該地塊收入囊中。該地塊用地面積34630平方米，建築面積62334平方米。佳運置業也憑藉該宗地排在2022年12月上海房企拿地金額榜第三位。

事實上，2022年佳運置業不止一次現身上海土拍市場。

在2022年6月的上海首批集中供地出讓期間，佳運置業曾與上海另一家本土房企大華集團競爭寶山區羅店鎮老鎮區C2-5地塊，並最終以總價12.701億元成功競得，樓面價17286元/平方米，溢價率8.04%。緊接著，佳運置業又以底價6.8億元摘得金山區金山新城JSC1-0403單元2-20-01地塊，樓面價13700元/平方米。

據房天下數據，寶山區羅店鎮老鎮區C2-5地塊案名為佳運名邸，1.4的低密容積率將打造純粹8層洋房住區，預計於2023年5月推出。金山區金山新城JSC1-0403單元2-20-01地塊案名為匯龍府，為低密花園洋房社區，戶型面積段約123~210平方米。

去年，上海第三批次集中供地時，佳運置業還報名了青浦區朱家角鎮珠湖路西側D01-09地塊，與龍湖、同潤、恒文同場競爭，不過未能成功。

在2022年的上海集中供地中，佳運置業接連斬獲了3宗宅地，總金額40.3億元，排在2022年上海房企拿地金額榜第40位。雖然這在頭部房企裡不算是多大的規模，但是對佳運置業來說，可謂是“狠狠地shopping了一把”。

據佳運置業官網介紹，公司主要在1999年成立之初投資開發了浦東川沙鎮的佳運公寓項目，後來分別在2002年、2003年、2006年、2009年、2013年和2018年，取得川沙鎮佳洲欣苑、松江區中山西路地塊、康橋鎮地塊、江蘇東台市體育場範公路地塊及時代豪庭、浦東仁和都市花園、寧波慈溪地塊。

作為民營房企，佳運置業在長三角地區打造了多個樓盤項目。據企查查，佳運置業實控了北京、深圳、浙江、江蘇等地多家房地產公司的股權。

不過整體來看，佳運置業的拿地規模並不大，而且開發節奏較慢，所開發專案的知名度也不高。從其官網公佈的資訊來看，佳運置也是時隔多年再次在上海公開土地市場拿地。

靠地產開發完成積累

“相對於以往追求規模擴張的房企而言，區域型房企在本輪市場調整期，憑藉自身優勢和對區域的熟悉程度，受影響的程度更小一些。”

對於土地市場出現“黑馬”房企的現象，上海中原地產市場分析師盧文曦此前在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示：“並不是這些中小房企業績爆發了，而是在大型企業停下腳步的情況下，他們的存在感被凸顯出來而已。”

記者注意到，佳運置業對於樓盤的建築品質和居住環境頗為重視。據其官網介紹，佳運置業開發建設的住宅具有鮮明優點，所有樓盤均處於當地城市建設的中心區域，至今沒有樓盤滯銷、空置現象，公司也在房地產開發建設中逐步完成資本積累，現在擁有資產48億元，淨資產36億元，具有較強的融資能力。

值得一提的是，據公開報導，佳運置業的創始人、董事長沈仁興是阜興集團總裁趙卓權的岳父，後者在地產領域積攢了不少人脈、資源。

據上海阜興實業集團官微，2017年3月17日，紹興市越城區區長金曉明一行到訪上海阜興金融控股（集團）有限公司，雙方就產業基金、貿易、地產等領域的合作達成共識。阜興集團總裁趙卓權及貿易事業部總經理馬樹興、上海佳運置業有限公司董事長沈仁興等出席了會議。

在會上，沈仁興結合紹興越城區的實際情況提出了在地產板塊的合作構想，並對擬合作項目的概念性方案進行闡述。其提出，為加快越城區動遷進度及居民安置專案的落實，企業應積極配合政府，切實解決老百姓(41.320, -0.28, -0.67%)的難題。

不過，“阜興系”最終因涉及百億私募基金非法集資系列案被查。2021年11月22日，上海二中院作出判決，阜興集團犯集資詐騙罪、操縱證券市場罪，被判處罰金21億元；趙卓權犯集資詐騙罪，被判處無期徒刑，並處罰金800萬元。

在房地產市場持續下行背景下，作為民營房企的佳運置業為何時隔多年突然現身上海土地市場拿地？這些地塊未來入市後的銷售如何？這一切還有待進一步觀察。

2022年，受多重外部因素影響，北京整體二手房市場預期轉弱。根據北京市住建委官網資料統計，2022年，北京二手房共成交約14.24萬套，較2021年下降26.3%。不過，貝殼研究院監測資料顯示，去年12月防疫政策調整後，今年1月上旬二手房市場帶看量等先行指標出現了明顯的回升，而從成交量來看，1月上旬貝殼北京區域日均二手房成交量較去年12月翻倍。

展望2023年北京二手房市場走勢，業內人士預計，隨著疫情因素的逐步消解，社會經濟環境逐漸恢復，北京二手住房市場將回歸平穩發展軌道。

2022年全年，北京二手房共成交約14.24萬套，同比下降26.3%。資料圖片2022年全年，北京二手房共成交約14.24萬套，同比下降26.3%。資料圖片
觀望氛圍下，2022年二手房市場平淡

“整體2022年二手房市場比較平淡，成交量偏低，不是市場沒有購房需求，而是很多購房者一直在觀望，導致2022年整個房產經紀行業也只有少部分人賺到錢。”回顧2022年，北京中原五棵松片區的區域經理陳貴勳如是表示。

李明（化名）就是觀望者的一大典型。李明從去年年初就開始看房，看了很多套房源，一直覺得市場不好，想再等等，直到年底也沒下手買房。去年12月下旬以來，眼看著市場活躍度開始回暖，他再次有了看房的想法。

“他是讓我印象挺深的一個客戶，有購房需求，手裡有錢也有購房資格，但一直感覺市場不好，遲遲未下手買房，不過，去年他看的房子，後來基本上也都成交了，這說明市場需求還在。”陳貴勳表示。

新京報記者瞭解到，陳貴勳所在的門店位於五棵松區域，紫金長安是其主要負責項目之一。2022年，他所在的門店，紫金長安社區共成交了40套，相比2021年增加了1套。陳貴勳告訴記者，從該社區上下半年資料來看，上半年成交19套、下半年成交21套，全年資料較為平穩；整體來看，2022年該社區成交以改善大戶型為主，其中，三居、四居共成交26套，小戶型一居、二居共成交14套。成交價方面，平均成交單價為13.8萬元/平方米，與2021年平均成交單價12.94萬/平方米相比，整體房價上漲6.39%。

2022年北京二手房共成交14.24萬套

而從整體市場來看，根據北京住建委官網資料統計，2022年，北京二手房共成交約14.24萬套，同比下降26.3%。從各區域成交套數來看，來自北京中原的統計資料顯示，所有區域成交量同比均不同程度下跌，其中，平谷區同比降幅最大，為31%；其次為西城區和密雲區，均同比下降30%。

對此，北京中原分析稱，疫情影響二手房帶看，所以受影響的5月、12月份，二手房成交量均回落至8000多套的低谷，相對于正常月份下降30%-40%，造成2022年全年成交規模下滑至近五年新低。

除疫情因素影響之外，麥田房產分析師認為，2021年北京二手房成交量較高，市場在2022年進入調整期，造成同比下滑明顯。但在全國樓市環境低迷的大背景下，2022年北京二手房成交量仍然超過14萬套，展現了北京樓市十足的韌性和較強的購買力。

值得一提的是，從歷年走勢來看，北京鏈家研究院分析師冷會分析指出，2022年度成交規模與2017年-2019年相當，屬於一般年份水準。

就月度交易量來看，根據麥田房產統計資料顯示，2022年北京二手房的單月成交峰值出現在3月份，月成交量超過1.7萬套；共有3個月的成交量低於1萬套，除了2月份是因為春節假期因素影響之外，5月和12月的市場均不同程度地遭遇疫情影響，尤其是12月的這波疫情，使年末的“翹尾”行情沒有如約而至。

價格方面，雖然成交量下滑，但北京二手房價格仍然呈現出穩中有升的態勢，年內價格走勢總體平穩，價格波動幅度處於合理運行區間。根據麥田房產統計資料顯示，2022年全年成交價格較2021年上漲3.59%，但因為市場在售房源較多，部分房源在年末仍然面臨比較大的調價壓力，12月成為全年二手房議價空間最大的一個月。

分區域來看，根據北京中原統計資料顯示，從參考均價來看，城六區價格均有所上漲，且漲幅居前列，近郊區中通州、門頭溝有所回落，其餘區域同比小幅上升，遠郊區則以跌為主。

此外，從市場特點來看，根據麥田房產統計資料顯示，2022年全年客戶成交週期最短的月份出現在3月份，購房者在“小陽春”的入市意願最強烈，而購房者的觀望情緒在10月份達到最大，11月和12月份成交週期從高點逐漸回落，表明潛在購房者購買意願在增加。

預計2023年市場將回歸平穩發展軌道

值得一提的是，今年1月以來，北京二手房市場逐步回暖。貝殼研究院監測資料表明，去年12月防疫政策調整後，重點城市房地產市場經歷了先抑後揚的走勢，今年1月上旬二手房市場的先行指標出現了明顯的回升。

代表需求的帶看量和成交量出現明顯回升。從帶看量看，1月上旬，北京日均帶看量較去年12月增幅在40%以上。此外，從成交量來看，1月上旬貝殼北京區域日均二手房成交量較去年12月翻倍。

與此同時，中指研究院資料顯示，進入2023年，1月1日至7日北京二手房共成交1715套，較2022年12月同期成交套數增長16.1%。

“隨著近期不斷出現利好消息，大家的購買心態也增強了，不僅成交量增多，而且成交速度也很快，很多客戶心態有所轉變，都想儘快出手。”陳貴勳認為，展望2023年，成交量估計很快就會有明顯提升，房價方面也會有所波動，但幅度不大。

對於2023年的北京二手房市場，麥田分析師認為，隨著樓市政策環境的不斷向好，疫情影響減弱，北京二手房成交量預計在2023年會迎來一定反彈。在“房住不炒”的大背景下，二手房價格預計將會延續平穩態勢。

冷會表示，2022年度受多重外部因素影響，房地產市場預期轉弱，供需關係總體偏向買方。為應對疫情衝擊和宏觀因素影響，從去年上半年開始中央和地方陸續出臺各類支持性政策確保房地產市場平穩運行，多重因素交織導致供需結構和市場預期均有明顯變化。展望2023年，隨著疫情因素的逐步消解，社會經濟環境逐漸恢復，預計北京二手住房市場將回歸平穩發展軌道。

1月12日晚間，華潤置地(38.7, 0.00, 0.00%)（01109.HK）披露了2022年12月份銷售情況。

公告顯示，截至2022年12月31日止一個月，華潤置地實現總合同銷售金額約495.9億元，總合同銷售建築面積約2702618平方米，分別同比增加9.8%及167.6%。同期，權益合同銷售金額及權益合同銷售建築面積分別約348.8億元及1990541平方米，分別同比增加1.3%及133.3%。

華潤置地2022年累計合同銷售金額約3013.3億元，總合同銷售建築面積約14254558平方米，分別同比減少4.6%及14.4%。

從各大區的銷售情況來看，華東大區總簽約金額962.71億元，排名第一，總簽約面積3534566平方米。

另外，華潤置地2022年累計投資物業實現租金收入約183.9億元，同比增長0.3%。投資物業累計確認減免租金金額約24.9億元，剔除減免租影響，租金收入實際同比增長13.9%。

融資方面，根據深圳證券交易所固收資訊平臺資訊，“華潤置地控股有限公司2023年面向專業投資者公開發行公司債券”專案狀態更新為“已受理”。

該筆債券品種為小公募，擬發行金額100億元，發行人為華潤置地控股有限公司，承銷商/管理人為中信證券(16.96, 0.02, 0.12%)股份有限公司、中信建投證券(7.48, 0.08, 1.08%)股份有限公司、華泰聯合證券有限責任公司、中國國際金融股份有限公司。專案受理日期為1月6日。本期債券無擔保，發行期限為不超過15年期（含）。

華潤置地稱，募集資金在扣除發行費用後，將用於償還公司有息債務、支援產業內房地產企業緩解流動性壓力、項目建設以及補充流動資金。

截至收盤，華潤置地報38.7港元/股。

1月12日，中國奧園(1.18, 0.00, 0.00%)（03883.HK）披露了2022年全年未經審核物業合同銷售表現情況。

公告顯示，2022年1-12月，中國奧園未經審核物業合同銷售金額累計約為202.2億元，2021年同期為1210.3億元，同比下降83.29%。

此前中國奧園披露了公司的複牌進展情況。

在債務重組方面，中國奧園繼續與財務及法律顧問緊密合作，分析集團的財務狀況，制定協商一致的重組計畫。公司的財務顧問畢馬威企業諮詢（中國）有限公司（“畢馬威”）正協助公司與所有相關利益方溝通。

截至2022年12月30日，有關中國奧園集團擬議的重組計畫的相關工作正在進行中。中國奧園也繼續與境內外債權人進行具建設性的討論，務求令集團及其債權人保持穩定及保存價值。

具體而言，中國奧園正與集團的主要境外債權人建議就集團重大境外債務暫緩償還債務安排（“建議暫緩償還債務安排”）的條款進行討論。建議暫緩償還債務安排如獲實施，將為集團與其主要境外債權人就全面重組的條款進行磋商時，提供一個穩定的平臺。

中國奧園稱，最終旨在落實全面的財務重組，為集團提供可持續的資本架構，為其所有持份者創造長期價值。截至目前，集團也與若干境內金融機構訂立安排延長本金逾人民幣270億元現有境內融資安排的期限，另有其他境內融資安排展期工作已進入與境內債權人的協商階段。公司與潛在投資者就有關資本重組的事宜保持經常對話，作為實施協商一致的債務重組的一部分。截至12月30日，中國奧園尚未與任何有關投資者訂立任何具有法律約束力的協定。

另外，對於公司2021年的年報和2022年半年報的披露，中國奧園稱，公司核數師仍在編制2021年度業績及2022年中期業績，發佈時間尚未確定。

1月12日，世茂股份(2.310, -0.01, -0.43%)(600823.SH)發佈2022年12月房地產專案經營情況簡報。

2022年1-12月，世茂股份無新增房地產儲備項目。

2022年1-12月，世茂股份房地產新開工面積60萬平方米，同比下降67%；竣工面積約57萬平方米，同比下降64%；銷售簽約面積約70萬平方米，同比下降56%；銷售簽約金額約92億元，同比下降68%，完成年度簽約目標的70%。

2022年1-12月，世茂股份房地產出租面積約172萬平方米，取得租賃收入約12.5億元，綜合出租率約為87%。

越秀交通基建（01052）公布，連同聯營公司及合營企業項目在內，直至去年11月底11個月，16個項目路費收入中，4個增長介乎0.9％至13.7％，其餘12個下跌介乎8.4％至30.1％，而全部項目日均收費車流量均下跌，降幅介乎0.5％至27.4％。

該集團指，去年11月路費收入方面，僅兩個項目同比增長，其餘同比下降7.7％至54.5％。該集團指，自去年10月起，全國多地發生疫情，去年11月多地疫情進一步持續，全國各地高速公路車流量和路費收入整體大幅下降，該集團各項目亦受到此影響，但受益於疫情防控措施的放鬆，去年12月以來絕大部分項目收入迎來反彈，正在逐步恢復中。

華潤置地（01109）公布，2022年12月集團實現總合同銷售金額約495.9億元（人民幣．下同），總合同銷售建築面積約270.3萬平方米，分別按年增加9.8％及167.6％。同期權益合同銷售金額及權益合同銷售建築面積分別約348.8億元及約199萬平方米，分別按年增加1.3％及133.3％。

2022年累計合同銷售金額約3,013.3億元，總合同銷售建築面積約1,425.5萬平方米，分別按年減少4.6％、14.4％。

另外，2022年累計投資物業實現租金收入約183.9億元，按年增長0.3％。投資物業累計確認減免租金金額約24.9億元，剔除減免租影響，租金收入實際按年增長13.9％。

標普表示，自中國恒大（03333）在2021年下半年首次遇到流動性困難以來，中國房地產市場就危機不斷，中國政府去年底啟動的扶持措施給近來的低迷劃上了句號。

標普預計該行業今年將緩慢復甦，銷售額在今年可能會進一步下降5％至8％，預計銷量將企穩，銷售額的下降將主要是價格下跌造成的。

標普表示，鑑於能夠較自由地獲得融資，國有房企的市場佔有率2023年將增加，國有房企2022年拿地更加積極，在未來數月乃至數年裏，它們將佔據更有利地位，比民營企業更容易獲得市場佔有率。

兩月至少錄3長約 核心零售區最旺

中港兩地恢復通關，經濟及旅遊業有望復常，而一線旅遊區尖沙咀名店街廣東道的地舖租賃亦率先起動，一家藥房近日斥資每月30萬元，承租毗連Apple Store的一個近1000方呎地舖。而廣東道在近兩個月，已錄得最少3宗地舖長租約成交，屬四大核心零售區租賃最旺的地段。

市場消息指出，廣東道86至98號文利大廈地下6號舖，建築面積約952方呎，旁邊為Apple Store，對面即區內大型商場海港城，但已丟空約兩年，去年中仍以每月60萬元放租，但於去年9月減價至40萬元。直至去年底市場醞釀通關消息，該舖位也開始獲租客查詢，據悉近日獲藥房出價每月30萬元承租，呎租約315元，料屬過去周日（8日）中港通關後，廣東道錄得的首宗地舖租賃成交。

每呎315元 較高位平85%

上述舖位位處昔日人流極旺地段，故以往租值甚高。據資料顯示，連鎖化妝品店卓悅（00653）自2013年中的零售高峰期租用此舖，當年月租便高達203萬元，呎租約2132元。而此份天價租約在2016年約滿後，因零售市道下滑，要大幅減租75.4%至50萬元才能留住租客續租。而卓悅最後一份租約在2019年底簽訂，月租更跌至45萬元，不過在續租後不久便遇上新冠肺炎，舖位在2021年初便再無營業，提早近兩年離場。目前最新月租，較10年前高位大跌173萬元或85.2%。

由於去年第四季政府不斷放寬社交距離措施，市場已憧憬快將通關，以往內地自由行客最愛前往的廣東道雖然舖位空置率高企，但已陸續出現租賃成交。翻查資料，去年11月至今僅約兩個月內，尖沙咀一段廣東道已最少錄得3宗地舖長租約租賃個案，月租由30萬至72萬元，但月租全部皆較高峰期暴跌。

而跌幅較大舖位為廣東道54至66號帝國大廈地下E、F及G舖，即廣東道及海防道交界的單邊舖王，建築面積2318方呎，丟空約3個月，在去年11月落實由售賣名牌產品的TOP2 Fashion租用4年，月租約70萬元，呎租約302元。該舖位曾由連鎖金行周大福（01929）租用長達9年，月租最貴時曾達798萬元，即新租金每月大減728萬元，急挫91.2%。

戴德梁行去年底發表的2022《全球主要零售大街》報告顯示，香港尖沙咀廣東道在全球最貴零售租金排名第二，每月呎租約933元，僅次於美國紐約的第五大道上段。

仍有18個吉舖待承租

尖沙咀廣東道一段在錄得上述最新3宗租賃成交後，仍然有18個吉舖尚待租出，街內空置舖位數目較銅鑼灣羅素街、中環皇后大道中及旺角西洋菜南街更多，成主要購物街道吉舖量之冠。有業內人士指出，相信通關效應對舖市的正面影響，要在農曆新年後才會慢慢浮現。

政府放寬旅遊及疫情相關限制後，旅客逐漸回歸，龍頭旅遊區尖沙咀有持貨逾40年的長情業主放售物業，以公開招募意向書形式出售堪富利士道11號全幢商廈，意向價約4.6億元，意向書截止日期為2月17日。

世邦魏理仕香港資本市場董事曾家亮表示，獲業主委託出售堪富利士道11號全幢，物業總建築面積約23047方呎，地庫、地下及1樓至3樓為零售商舖，建築面積共約10243方呎；4樓至11樓屬商業樓面，建築面積合共約12804方呎。而是次放售意向價約4.6億元，平均呎價約19959元。

金輪天地延至2．28截標

此外，利嘉閣（工商舖）地產-首席聯席董事岑威雄稱，北角電氣道68號全幢商廈金輪天地原定於今日截標，因內地與本港正式通關後，吸引內地投資客參與洽談，故將截標日期延長至2月28日。

美聯物業追蹤全港138個著名中小型私人住宅屋苑租務成交而編訂的「租金走勢圖」，去年12月平均呎租（實用面積加權計算．下同）報33.54元，跌至2016年8月錄得33.33元以來的76個月（逾6年）低位；按月下跌約2.1%，連挫4個月共約2.9%。以2022年全年計算，平均呎租累挫約4.1%。

1.5萬以下佔比38.6%

該行指出，去年月租逾1.5萬至2萬元的租務成交佔約29.6%，較2021年飆1.3個百分點；月租1.5萬元或以下的個案去年佔38.6%，按年漲0.7個百分點；月租逾2萬元的成交則大減逾2個百分點，至31.8%。

中原地產副區域營業經理王勤學稱，元朗單幢樓安寧大廈高層F室，實用面積228方呎，放盤近一年半，終獲上車客以200萬元承接，呎價約8772元。原業主於2014年10月以206萬元買入單位，持貨8年多轉售，賬面蝕6萬元，期內跌價2.9%。

沙田區供應重鎮 料租金下調添壓

疫情困擾下，不少新盤被迫延期入伙，導致多個項目同一時段收樓入伙。代理統計數據顯示，今年上半年有22個全新盤相繼入伙，涉及逾萬單位，對住宅租金構成一定衝擊。

據美聯物業統計數據顯示，2023年上半年估計有22個全新盤將入伙，合共涉及10,090伙，其中有5個項目屬於逾千伙的大型樓盤，當中最大規模為會德豐旗下啟德MONACO系列，合共提供1,697伙，同系西南九龍維港滙則有1,437伙；另外，新世界 （00017） 旗下柏傲莊2期佔1,415伙。

若按地區區分，沙田將是入伙新盤供應重鎮，未來半年區內有柏傲莊2期（1,415伙）、星凱．堤岸（1,335伙）及瓏珀山2期（139伙）相繼收樓入伙。由於柏傲莊及星凱．堤岸均屬鐵路盤，間隔有開放式至4房，相信客源十分接近，競爭頗為激烈。

沙田區租盤供應 將急增近6成

事實上，若連去年底開始收樓的柏傲莊1期（783伙）計，該區未來半年有逾3,670個單位收樓入伙，若以2成單位放租計，即未來有約734個租盤供應。根據美聯物業網上資料顯示，現時全港有19,194個租盤，沙田、大圍區佔約1,260個。換言之，未來半年多個新盤入伙後，區內租盤供應將急升58%。

資料顯示，柏傲莊1期展開收樓工作，市場目前有約200個租盤有待消化，市場累積錄得近90宗租務個案，呎租介乎35至53元，租金回報約2.5厘。

當中以1房單位較受歡迎，至今有16個1房單位獲租，例如2A座中層E室，實用面積322平方呎，月租1.57萬元，呎租約49元。業主於2020年以約711萬元購入，租金回報約2.6厘。

區內代理指出，面對柏傲莊及星凱．堤岸兩大新盤入伙，沙田中心一帶中小型屋苑受衝擊較大，尤其中1房細單位，客源頗為接近。以12月首10日為例，沙田市中心一帶8個屋苑12月首10日僅錄4宗租務，按月急跌5成。預期未來兩大新盤正式入伙，租金有機會下調1成。

去年租金跌4% 今年盼受惠通關

另美聯「租金走勢圖」12月住宅平均呎租報約33.54元，按月下跌約2.1%，連跌4個月，創2016年8月以來新低，而去年全年租金累積下跌約4.1%，相對樓價跌幅14.9%為低，相信是樓價下跌，不少買家轉買為租，租務需求增，令租金跌勢放緩。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明指出，短期入伙盤供應增，加上租務淡季，預計短期租金仍會下跌。不過，對於今年全年租金表現則仍有信心，因為中港通關，過去兩年因疫情而離港的中外人士可以重新來港，尤其跨國公司的管理層，加上政府推出專才計劃吸納人才，對住屋租金有支持作用，預期全年租金可升5%，傳統豪宅租金更加有7至8%升幅。

中洲集團董事長黃光苗去年就沙田銅鑼灣山路項目申建住宅，將提供160伙，今日將於城規會審議，獲規劃署「開綠燈」不反對，料有望獲通過。

規劃署認為，項目跟周邊用途及景觀並無不協議，故此不作出反對。有關項目計劃以地積比2.5倍，擬建兩幢16層高分層住宅，提供160伙。

另外，房屋署申請在涌涌大窩口道及葵盛圍附近，分別興建1幢公營房屋，合共涉及937伙，涉及放寬高度限制及地積比，亦獲規劃署表示「開綠燈」不反對。

中港正式通關，而甲廈買賣亦略為增加。業界人士預計，通關後用家及投資者將加快入市，交投量勢回升。

據中原工商舖每月10大商廈交投上，去年12月合共錄4宗買賣，略為好轉。4宗成交不乏理想造價，信德中心西翼中層11室，面積約2,559平方呎，以約8,500萬元成交，呎價約33,216元。據悉，單位屬正海景，成交呎價理想。原業主於2010年以約3,761萬元購入，其後作收租，而高峰期呎租約高達60元。如今以約8,500萬元沽貨，持貨12年，帳面獲利約4,739萬元，升值約1.3倍。

據了解，去年初上環信德中心西翼高層02室，面積約1,400平方呎，約以3,000萬元成交，呎價約21,429元，買家為中聯辦或有關人士。按最新成交價計，呎價明顯有所上升。

星光行單位拆售 呎價1.2萬元

九龍區方面，資深投資者盧華拆售星光行12樓單位，其中1單位錄得成交，面積約1,298平方呎，作價約1,557.6萬，呎價約1.2萬元，盧華於2021年3月向日本玩具商TOMY，以1.412億元購入的尖沙咀星光行12樓一籃子物業，現進行拆售，據悉早前率先推出的是07至08室、09室、16及16A室，面積約由878至1,756平方呎，意向呎價1.25萬元起，總樓面約9,624平方呎，意向價約1.45億元。

內企購上環乙廈 料作自用

乙廈方面，近日出現內地客入市個案，上環永樂街148號南和行22樓全層，面積約4,928平方呎，由內企華魯集團以約5,700萬元承接，平均每呎約11,567元。據悉，集團總部設於灣仔會展辦公大樓，現購入該全層作為自用。華魯集團主要經營進出口貿易。該物業22樓全層原業主於2010年以約2,266.88萬元購入，持貨12年，帳面獲利約3,433.12萬元，升值逾1.51倍。

中原工商舖黃瑋琮分析，因中港封關近3年，內地企業未能來港擴充，令商廈交投低迷，租售價回落。日前中港正式通關，必能帶動企業來港進行擴充。他指，近日不論甲廈及乙廈，漸出現內地資金入市，包括金鐘遠東金融中心、上環信德中心，以至乙廈南和行等，反映通關加快用家及投資者入市。他預計今年商廈整體成交量將明顯回升，惟因空置率較高，租售價將平穩，難以出現大幅反彈。

據世邦魏理仕統計，目前甲廈空置率達15.1%，創出有紀錄以來新高。

該行指，香港早前採取嚴厲的防疫政策，加上全球加息及地緣政治局勢緊張，企業於2022年保持謹慎，寫字樓租賃勢頭於年內放緩。全年新租賃量按年下跌11%至約380萬平方呎，但仍較2020年水平高出64%。銀行及金融為最活躍的行業，佔全年租賃量的27%。

在計算新竣工大廈預租面積的情況下，淨吸納量在2022年回復至正數。在2021年收縮約841,500平方呎，及2020年收縮約220萬平方呎後，2022年總佔用空間擴大了約601,100平方呎。然而，若撇除新供應中的預租面積，2022年淨吸納量約為（負）321,600平方呎。

去年供應達410萬呎

2022年錄得自2008年以來新增供應量的高峰，達約410萬平方呎。租賃承諾低，僅佔吸納空間20%。因此，全港甲級寫字樓空置面積創下約1,300萬平方呎的歷史新高，較1999年的空置高峰高出約53%，空置率亦創新高，達約15.1%，超過1999年記錄的14.4%，為新冠疫情之前10年的平均水平4.7%的3倍多。

低迷的租賃氣氛及屢創新高的空置率已導致租金連續第4年下跌，唯下跌速度有所放緩。繼2021年按年下降約7.3%後，整體淨有效租金按年下跌約2.3%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-辦公樓部執行董事兼主管馮慧詩表示，2022年寫字樓市場的新租賃量減少，空置率創歷史新高。即使市場氣氛低迷，但留意到通關所帶動的潛在需求，特別是中資企業的需求回升，並將支持2023年的租賃活動。而由於全球經濟不穩及高融資成本，跨國公司將繼續對擴張計劃的成本開支保持審慎的態度。

然而，企業的成本控制政策及不斷上升的空置數字造成租金下行壓力，此情況將持續，直至需求強勁至足以扭轉為止，預計主要子市場的租金將進一步下降0至5%。

內地與香港三年來首次免檢疫通關，為本港經濟復甦帶來曙光，預期樓市將會受惠。香港置業於港鐵柯士甸站設立「通關置業旗艦店」，捕捉通關後的市場商機，並於昨日舉行啟用儀式。

北水注動力 樓價看升逾10%

香港置業行政總裁馬泰陽表示，持續三年的疫情及控關對內地及香港經濟及樓市影響極大，本港樓市近年主要靠內需支持，是次兩地復常通關，意味着本港經濟及社會步向復常，兩地接軌相信有助北水重啟，釋放「北水」購買力，吸引兩地投資客及用家入市，帶動住宅物業「價量齊升」，相信住宅物業成交量有望在短期內谷底回升。

馬泰陽指，樓市「陽春」早至，預測全年樓價升幅10%或以上。若今年息口見頂，以及將於2月公布的財政預算案有利好消息，料樓市年中或呈現更大突破，料全年樓價升幅最樂觀可達15%，重現旺市格局。

柯士甸站貼心服務內地客

另外，馬泰陽指，公司已制定「天地人網」應對策略。地網方面，香港置業率先於港鐵柯士甸站設立「通關置業旗艦店」。人網方面則設立逾百人的「通關大使」專隊，並設立「通關專線」，由熟悉本港物業市場的普通話專員，專責協助通關後有意來港置業的內地買家，全天候提供一站式貼心服務。

至於天網，香港置業官網及筍盤APP亦緊貼即時行情，加入「通關購房精選」項目，配合獨家功能「個人化筍盤推薦」功能，買家只需下載香港置業APP，或瀏覽香港置業官方網站，便可精準接收筍盤推介，以及置業資訊，滿足客戶的置業需要。

近期市場氣氛好轉，老牌業主趁勢沽售，「小巴大王」馬亞木沽出新蒲崗華興工業大廈地廠，作價3500萬，物業為「沙士貨」，持貨逾19年升值逾6.7倍。

上址為新蒲崗大有街36號華興工業大廈A號地廠，面向雙喜街，建築面積4438方呎，市場消息透露，以3500萬易手，平均呎價7886元，租客為汽車維修，本身為長情租客，在此租用逾40年，新買家為區內投資者，料回報近3厘。該物原業主為「小巴大王」馬亞木，於2003年以450萬「沙士價」購入上址，現時帳面獲利3050萬，物業升值逾6.7倍。

平均呎價7886元

資深投資者羅守輝頻出貨，旗下TOYOMAL，近日以7.48億沽出大角嘴海桃灣基座「西九匯」商場，連番沽售灣仔商廈，最新為灣仔卓凌中心29樓，建築面積約3376方呎，以每呎約9900元易手，涉資約3342.29萬，該物業連租約易手，呎租26元，新買家購入物業，並非買公司，料回報3.15億。TOYOMAL於2014年以每呎8200元購入，涉資約2758萬，持貨逾6年，帳面獲利約584萬，物業升值21%。

日前，TOYOMAL亦沽出卓凌中心7、8樓，每層各約3443方呎，以每層約3374萬售出，呎價約9800元，原業主於2008年5月以3392.73萬購入，持貨12年，帳面獲利3355.47萬，物業升值約1倍。

TOYOMAL 3342萬售卓凌全層

還有，灣仔軒尼詩道協生大廈3樓全層，建築面積約4688方呎，由TOYOMALL以約3900萬沽售，呎價約8319元；近日，該公司大手沽大角嘴櫻桃街38號「西九匯」，由陽光房地產基金承接，樓高三層，可出租面積約58836方呎，連同8個外牆廣告位及17個商業車位。

該項目曾由基滙資本持有，羅守輝於2012年以6.3億，持貨11年，獲利約1.18億，升值近18%。