春節連假長，加上房市氣氛低迷，看屋、購屋腳步放緩，國內房市1月也提前進入休市狀態，各大房仲1月門市交易慘淡，平均較去年同期接近腰斬。

以永慶房產集團為例，1月門市交易量月減41％、年減近5成，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，今年長達10天春節假期都落在1月，而去年僅2天在1月，工作日減少當然影響房仲業務量及房市量能，預期年後房市將回歸供需基本面，自住、長期置產仍是目前房市主力。陳金萍指出，近期看屋量仍穩定，顯示民眾購屋意願不減，價格仍是成交關鍵，只要買賣雙方價格產生共識，房市交易擴量機會增。

住商機構1月交易量月減35％、年減48％，除了1月因年假導致工作天數較少外，平均地權條例修法、升息預期都對買方進場產生相當衝擊。

台灣房屋集團1月門市交易量月減11％、年減15％，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年較早的春節讓1月房市提早進入「休市」狀態，若以實際工作天數比例來看，交易量和去年12月其實差異不大。由於近期市場氛圍轉向買方市場，自住族群伺機而動，且平權地權條例預售屋換約限制不溯及既往，及相關政策明朗化，有助化解觀望氣氛。


長假效應 1月房市交易逼近腰斬
經濟日報

最新2023年1月永慶、台灣房屋等指標房仲旗下店頭交易資料公布，1月六都加新竹縣市交易量全數衰退；其中永慶數據顯示，若與去年12月相較，全台成交量呈現月減41%、年減更量縮近五成，顯示農曆春節長假效應，讓民眾購屋放慢腳步，市場呈現低量盤整格局。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，今年長達十天農曆春節假期都落在1月，而去年則僅有兩天落在1月，在1月的農曆春節長假效應讓工作天數減少許多之下，勢必也影響房市交易量能進入低量盤整格局。

據永慶、台灣房屋兩家指標房仲今年1月旗下店頭交易資料顯示，今年1月六都加上新竹縣市成交量均全部衰退，其中永慶內部交易數據顯示，1月全台交易量較去年12月減少41%，若與去年同期相比，則量縮約49%。

若以縣市來看，台北市年減37%，新北市量縮40%，桃園減少45%，新竹縣市量縮57%，台中市減少54%，台南市與高雄市則分別量縮52%%與53%。

台灣房屋集團內部交易資料則顯示，今年1月六都加上新竹縣市交易量較上月減少11.4%，價則微跌1.9%。若和去年同期相較，整體交易量年減15.4%，房價則年增6.5%。

購屋族在買屋前夕，都會精打細算來規劃支出，避免讓家庭的財務被房貸拖垮。日前一名網友好奇「很多人說不要超過家庭收入的1/3，小家庭20年房貸，用月付的話薪水比例該如何算？」對此，內行人曝「1/2至1/3是以一般所得和房價範圍內來估，所得越高房貸一般可以佔更高」。

一名網友在PTT房版發文表示，他最近有購屋需求，但一直不了解20年房貸用月付款的話，薪水成數該如何計算，有許多人認為不超過1/3，也有人認為不超過1/2即可，讓他疑惑「薪水是指家庭平均月薪嗎？這是稅前還是稅後？」

原PO舉例「我的條件是年薪約100萬，太太年薪300萬至400萬，所以家庭收入稅前約400萬，除以12個月平均月薪33萬，若以家庭收入1/3來背房貸的話，是月付11萬的房貸額，若以20年房貸來看，我們可以貸款2200萬，把貸款佔8成來反推房價的話，我們就可以買2750萬的房子，等於用自備款500萬加上房貸2200萬」，他問版上專業網友「這樣推算有誤嗎？」

此外，原PO接著發問「可是這樣算法是20年間，每個月都要繳11萬元，但20年很漫長，如果家中出現大筆開銷支出，甚至是失業的狀況，用當下的月薪來估算，不會很冒險嗎？」

對此，網友認同「預估家庭收支的1/2至1/3是一般所得和房價範圍內來估的，所得越高一般可以佔更高，畢竟必要支出是有限的」，也有人分享「只要每個月收支餘額大於房貸支出，就可以了」、「算你每個月要花多少錢啊，再留個收支比，剩下的拿去買房」、「月收1/3房貸是正確的，剩的拿去投資」、「失業或者意外跟買房是獨立的，買房租房都一樣有這種考慮，不然為什麼只有公務員很敢貸款？」、「意外就增貸，失業就賣房阿」、「怕意外就貸款的時候順便辦一個減額壽險啊，還能提高貸款條件」、「你們第一間房子，又可以收入這麼高，當然貸款40年最好，房貸你可以貸款40年，用20年還完」。

新北住都中心 2022 年讓近年產權最複雜公辦都更案向前跨出一大步，順利完成大陳更新單元 3 的招商、選配，並即將進入審議尾聲。今年更進一步，對大陳地區居民期盼已久的更新單元 1、4，預計 2 月招商，最快年中與興建廠商簽約。

新北住都中心副執行長錢奕綱 31 日表示，推動大陳更新單元 1、4 重建是中心今年首要任務，範圍內現有住戶合計近 660 戶，基地面積高達 8400 多坪，多數建物屋齡逾 40 年，屋況殘破老舊、增改建情形嚴重。

新北住都中心積極整合地主，目前單元 1、4 參與都更意願均達 9 成；同時為保障地主權益，去年已完成全區逐戶建物測量，陸續請住戶確認測量結果，至今近 8 成住戶皆完成測量結果確認，降低了招商不確定性，有助於後續審議更加穩定。

錢奕綱並且指出，住戶的積極參與突顯大陳地區居民迫切期盼都更，且期待未來完工後，能加強建物耐震強度及防災安全性，透過整體性的環境規劃提升居住品質。

兔年新希望，有人許願買第一間房，有些人卻狡兔三窟，根據財政部資料 2021 年度的房屋稅籍資料，六都加上新竹縣市，合計約 700 萬名的有房族 (房屋稅單持有者) 中，擁有三戶住宅的共有約 11.4 萬人，擁有四戶以上的有 7 萬 1645 人，合計七都名下有三屋以上者，共計約 18.5 萬人，而三屋族最多的縣市是新北市，達 3 萬 608 人，其次為台北市 1 萬 9615 人和台中市 1 萬 8248 人。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，雙北是經濟發展重心，租售需求量都相當大，而新北目前均價每坪 37.9 萬元，和均價每坪 67 萬元的台北相比，購屋門檻等於是半價行情，且新北市通勤方便，新興重劃區多，供給量大，因此吸引多屋族或包租公們資產配置，加上新北市人口基數龐大，所以三屋以上持有人大幅領先其他縣市。

張旭嵐指出，依照房屋稅法規定，只要同縣市內的房產無出租，並供本人、配偶或直系親屬居住使用，三戶之內即可登記自住用住宅，房屋稅採房屋現值 ×1.2% 計算，稅率低，因此許多行有餘力的長輩，也提早為子女購屋，視購屋為累積資產之道。若是持有非自用房屋，房屋稅率則從 1.5% 起跳，由於 2022 年許多縣市都修法實施「囤房稅」，依照持有戶數多寡調整稅率，最高稅率為 3.6%，所以名下有多戶非自住房產者，新的一年持有成本將較過往增加。

第一建經研究中心副理張菱育指出，一般人都以為名下持有第二屋，就不能申請首購房貸優惠，但事實上，銀行認定的首購，是指「名下的第一間有貸款房屋」，也就是說，若名下的房產貸款都已經繳清，新購入的第二間甚至第三間房產，仍可使用各銀行提供的首購優惠利率，而若是夫妻其中一方名下已有房貸，則可由另外一方來申請貸款，也能享首購優惠。

官方全台移轉數據完整出爐，2022 全年建物買賣移轉 31.8 萬棟，跌破 32 萬棟，且創近 3 年以來新低；相較於買賣交易出現明顯衰退，建物繼承及贈與登記卻較前一年度成長。值得留意的是，2022 年房市出現先盛後衰，下半年移轉比起上半年減少了 14%，近半年的市況比全年呈現的數字還要清淡。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德指出，2022 年房價已經見高，不過交易量已經跟不上，一手市場的預售揭露數量衰退，整體的買賣移轉棟數也減少，反映房價高檔市場追價動能不足，加上資金行情退場、房貸連續升息與政策打擊炒房等因素下，房市已經進入盤整期。

統計顯示，2022 年全年建物買賣移轉棟數為 31.8 萬棟，年減 9%，移轉棟數創下近 3 年來新低，全年建物繼承移轉登記則達 7 萬棟，首見突破 7 萬棟並創下歷史新高，繼承移轉登記增加主要與人口老化有關，2022 年全年贈與移轉則達到 5 萬棟，贈與數量則寫下 7 年新高，雖然市場買賣衰退，但贈與和繼承反而雙雙增加，顯示「送的比買的」還熱絡。

曾敬德表示，2022 年是近 6 年首度移轉棟數呈現衰退走勢，房價創下歷史新高同時，但交易量卻已經減弱，加上整體環境對於房市支撐力道減退，台股資金行情消退、利率升到接近 2%，近期經濟表現疲弱、通膨預期降溫、政策打擊炒房等因素匯聚之下，民眾對於未來房價看法已漸趨保守。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，2022 年在全球央行連續升息，經濟表現不佳，國內又有打房政策等因素，表現不盡理想，同時也成為 2016 年房地合一上路以來的首次下滑，在前景不明下，2023 表現恐更糟。

綜觀各都會表現，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，台中雖有交屋潮，但難掩頹勢，而台南與高雄年移轉總量除因為量體不多，減少幅度明顯外，短期內價格飆升速度太快，亦是買氣急凍的重要因素，反觀北部因為退燒早，在資金退潮下，反而成為最持盈保泰的一群，至於在科技業業績大噴發下受惠的新竹縣市，2022 年科技業多數仍處於庫存狀態，業績表現不佳，加上區域房價已高，自然不容易有表現。隨著平均地權條例即將上路，建商應會更為保守，未來市場恐僅有自用與成屋成為交易主力，市場動能長期堪憂。

台北市政府公布2022年第4季全市申報備查的預售建案，共計24案，較前期38案減少36.84%，較去年同期減少46.67%；累計年申報數135案，較前期156案減少13.46%，較去年同期155案減少12.90%。

截至2022年第4季累積申報量618案，較前一季594案增加4.04%，較去年同期483案增加27.95%。

12行政區預售建案資訊申報量，以大安區5案居首，其次是北投區4案。從預售建案用途及戶數觀察市場預售產品推案特性，仍以住家為主流，占比87.5%；住家用建案戶數以80戶以下小社區為主，占比70.83%。

預售屋市場常見的購屋預約單，在實價登錄2.0新制實施後，法令明定購屋預約單禁止轉售，去年第4季共查核7案預售建案，除1案預約單約定不利於買受人之違規情形，其餘查核項目6案皆符合規定。

而查核預售建案買賣定型化契約，是否符合內政部訂頒之應記載及不得記載事項進行27項重點，合格率最低前3項目為「(買賣雙方)違約之處罰」合格率僅4.55%、「建材設備及其廠牌、規格」及「貸款約定」合格率各9.09%，皆已要求建商限期改正至100%合格始予備查。

配合高科技產業發展需求與促進投資政策，行政院2020年核定「南部科學園區台南園區擴建計畫」，選定緊臨現有園區西南側之新市區台糖土地(看西農場)為最適區位，並由國家科學及技術委員會南部科學園區管理局申請變更都市計畫。計畫面積約84.5公頃，業經2022年11月22日內政部都委會第1023次會議審議通過，並自2023年1月13日起辦理再公開展覽作業。

市長黃偉哲表示，南科三期之開發預估引進半導體、智慧機械、智慧生醫、通訊及電腦周邊、研發創新中心等產業，將創造4,900個就業機會及390億元年均產值，可望進一步延續南部科學園區高科技產業動能，建構南台灣高科技產業廊帶，引領南部地區整體產業發展，達到產業與地方共榮共生及接軌國際之目標。

都發局長徐中強指出，南科三期選址範圍北起區道南134線(民生路)、南至國道8號北側，鄰近還有樹谷聯絡道、北外環快速道路等建設，交通區位優越。全案於2020年12月已辦理過公開展覽，因配合行政院環評審議結果擴大保存八角寮考古遺址，縮減開發規模至84.5公頃，並調整都市計畫內容。因部分調整內容超出原公開展覽範圍，爰依都市計畫法第19條規定辦理再公開展覽程序。

市府都發局補充，全案再公開展覽期間，市府將於2023年2月1日下午3時在國家科學及技術委員會南部科學園區管理局舉行再公開展覽說明會。民眾可至市府、新市區公所等閱覽計畫書、圖紙本，或至市府都市發展局網站(https://udweb.tainan.gov.tw)公告事項中查詢；並可視需要填寫書面意見後送達市府都市發展局，以利後續提請各級都市計畫委員會審議參考。

桃園市屋齡超過30年的建築物約有30萬棟，全市平均屋齡27歲，建管處指出，桃園建築物的屋齡在六都裡屬於相對年輕、老屋數量也相對較少，不過新市府為了提升建築安全，持續推動老舊建築物的免費初評，並簡化危老建築物的重建審查程序，讓原本需要1個月的審查期縮短到10天。

建築管理處長邱英哲表示，危老條例從2017年5月公布至今，內政部統計桃園有148件危老重建申請案，由於危老建築重建、都市計畫變更都需耗費時間，加上桃園目前仍有許多重劃區，因此建商、不動產公司會選擇到重劃區開發，而非走危老重建或都更，所以桃園申請案數量與其他縣市相較的確較少。

邱英哲說，過去危老重建的申請案件都需召開預審會議，審查各項容積獎勵項目及額度，包括時程獎勵、規模獎勵、耐震獎勵、綠建築、智慧建築及無障礙環境等獎勵，其實容積獎勵的項目、額度都已明定在「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」中，因此為了簡化審議流程，即日起容積獎勵項目和額度都不必再召開預審會議審查。

邱英哲指出，以往危老重建的申請案件審查需要約1個月，現在簡化流程後回歸到一般執照申請，只要10天左右就可以拿到執照，可以大大提升申請執照的效率。只有1種狀況需要經過預審會議，倘若民眾申請危老重建時欲爭取放寬建築物的高度，由於此舉或多或少對外部環境會造成影響，為此才需要經過審查。

除危老重建申請案以外，中央也補助各地方政府替民眾進行免費的房屋耐震初評，邱英哲表示，目前已有2553棟老舊建築物申請免費耐震初評，30年以上房子結構設計適用舊法規，免費耐震初評是以現在精進的新法規檢視舊建築，給予民眾專業建議，如無需更動、修繕補強或拆掉重建，耐震初評只有申請人可獲知結果，請民眾放心踴躍申請。

台灣房價不斷高漲，曾有網友翻出民國83年房價表，對比之下，雙北精華區近30年都漲超過3倍，但非精華地區漲幅則十分有限。有網友提到，淡水新市鎮有一堆漂亮的建案，但即使已經有淡海輕軌也是乏人問津，房價依舊炒不起來，好奇原因究竟為何？有內行網友則分析4大關鍵。

有網友在PTT分析，俗稱「林三淡」的淡水、樹林、三峽，只有淡水的房價指數還沒突破前高，雖然有影城進駐、淡江大橋、淡水行政中心、家樂福加上輕軌施工等，一度推升房價上漲，但接下來的囤房稅政策使房市走向空頭，住在淡水的人使用輕軌意願也不高，這些因素都打擊到淡水人的信心。

他並列出淡水房價凍漲的4個關鍵：

1.交通越來越塞

不管是開車還是坐捷運，都會發現人潮越來越多，但目前卻沒有任何實際的交通改善，尤其是開車的話，平日塞假日也塞。

2.供給量大於需求

淡水新市鎮如家樂福商圈一帶，基本上房屋還是相當搶手，但是新市鎮一期占地實在是太大了，還有很多大型的案子根本沒有賣完，持續有供給的情況下，需求並沒有完全跟上。

3.地理位置尷尬

相較於林口與三峽擁有國道1號跟3號的紅利，淡水不只沒有高速公路跟快速道路，地理位置也很難有人剛好經過。

4.工作機會少

基本上工作機會少這一點跟三峽很像，但三峽重劃區很早以前就供不應求，而淡水人口不只還沒裝滿，房子還在繼續蓋，那就需要再多的產業來支撐剛性需求人口。

台北國稅局提醒，建商銷售建案時，如果購屋人未依約繳付尾款，建商因此沒收預收款項時，要特別留意，沒收款項等同收取違約金，應課徵5%營業稅，並開立應稅發票。

官員表示，營業人收取違約金或賠償金是否應開立統一發票，常造成混淆發現，若賣方因買方違約所加收的違約金賠償款，應視為銷售額開立統一發票。

國稅局指出，有某建商與買方投資公司已在2020年間簽訂預售屋買賣契約，建商在收取各期預收土地款時，已依規定分別開立土地免稅銷項發票，金額達5億元。

之後因買方遲延付款，建商依合約規定，先以存證信函催告買方付款，但買方仍未給付，建商經過一年後解除雙方買賣契約，並全數沒收已繳納的預收款項5億元。而國稅局指出，建商向買方收取預售屋款項，後來也全數沒收買方已繳納的5億元，此行為是屬與銷售有關的違約金收入，應依規定開立發票繳稅，不過建商卻未依規定開發票，有短漏報銷售額的情況，因此須補徵營業稅，並處以罰鍰。

國稅局官員說明，在國內銷售貨物，依法應課徵營業稅，營業人銷售貨物的銷售額，指的是營業人所收取的全部代價，包括在貨物價款外收取的一切費用。所以建商銷售房地因為購屋人違約沒收的款項，也算在銷售額之內，應依規定開立統一發票，繳交營業稅。

此外，國稅局提醒，有部分建設公司為了區隔辦公空間與建案工程所在地，會另設接待中心對外營業，或是在其他縣市推出建案，若接待中心具有收受訂金、簽約及收款等事項實際營業事項，就必須辦理稅籍登記，否則將會面臨相關罰則。

官員表示，依據《加值型及非加值型營業稅法》第28條規定，營業人總機構及其他固定營業場所，都必須要在開始營業前，分別向主管稽徵機關申請稅籍登記，固定營業場所包括銷售貨物及勞務的固定場所，不論是總機構、分公司、建築工程場所及展售場所等，只要涉及對外營業，就應申請稅籍登記。

1月30日，中華企業發佈2022年年度業績預告。公告顯示，公司預計2022年歸屬於上市公司股東的淨利潤為0.16億元到0.24億元。據公司介紹，2022年，在穩健的戰略以及運營策略的指導下，中華企業市場銷售規模進一步突破，截至2022年三季度末，公司累計簽約面積134560.06平方米，累計簽約金額約110.42億元。

拿地方面，中華企業在2022上海第三批集中供地中獲得寶山顧村、松江廣富林兩宗地塊。資料顯示，松江廣富林地塊計容面積250427.12平方米，由中華企業以68.14億元獨自競得；寶山區顧村地塊計容面積為79284.8平方米，由中華企業與保利發展以19.03億元聯合競得。

融資方面，近期中華企業發行2023年第一期公司債券，發行規模7.5億元，募集資金用途為償還到期債務和股權投資；發行利率為3.57%，該利率創中華企業各期限、各品種融資產品最低。

此外，2022年年末中華企業啟動定增融資計畫，公司擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，擬發行數量不超過本次發行前公司總股本的30%。此次募集資金將用於公司“保交樓、保民生”相關的房地產項目開發建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等用途。目前，中華企業此次非公開發行股票事項處於籌畫階段。

在穩步推進主營業務的同時，中華企業正重點佈局城市生活服務領域，致力於推動公司城市生活服務領域向高品質和多樣化升級。公司旗下新弘農業公司構建了涵蓋白領食堂、食材供應、企業團購、線上商城、自營產品、農事體驗等產-加-銷一體化產業鏈為核心競爭力的城市餐食生活服務體系。目前，新弘農業公司已開設面向社區、單位的食堂專案30個，旗下“食當家”為上海市、區兩級機關、醫院、高校等20家單位、超200家食堂，20個社區、超5萬戶居民提供餐食配套服務。2022年6月起，“食當家”聯合古北物業進行“社區團購到家”服務，為每個社區定制一對一專屬小程式，將自營產品及甄選好物直達16個社區、約20000戶家庭。

中華企業表示，近年來，公司已形成“區域綜合開發”“產業綜合運營”“物業綜合服務”三類發展模式，聚焦房地產開發、物業、農業、資產及產城融合“五大賽道”，積極融入上海地產集團城市更新戰略，持續深化區域深耕，致力於成為“上海有重要影響力的城市更新綜合開發運營企業”。

1月31日，碧桂園地產集團已獲批200億中票儲架式註冊發行額度，成為春節後首家獲批的民營房企。民營企業債券融資支援工具（“第二支箭”）擴容政策持續發力，優質民營房企發債融資再迎政策利好。

據悉，儲架式註冊發行是“一次申報、分期發行”的市場化、法治化發債管理模式，即企業可在註冊有效期內結合需求分次發行，有利於企業、投資人把握發行視窗、投資時機，提升市場投融資效率。

業內人士認為，碧桂園成為2023年春節後獲批儲架式註冊發行的首家房企，也是獲批規模最大的民營房企之一，展現了監管層對優質民營房企的堅定支持。

2022年底以來，房地產政策利好頻頻落地，信債股“三支箭”齊發、金融16條、限購及公積金利率優化、購房補貼等利好為樓市復蘇提供信心。步入2023年，多個監管部門表態持續發力支持房地產健康發展。尤其是1月初，央行銀保監座談會強調要落實好16條金融支持房地產市場平穩健康發展的政策措施，用好民營企業債券融資支持工具，保持房企信貸、債券等融資管道穩定，滿足行業合理融資需求。

以碧桂園為代表的優質民營房企成為高層、監管及金融機構眼中的“示範生”，率先獲融資支持。2022年下半年，碧桂園獲多項融資支持，先後獲得增信擔保成功發行兩期共25億元中票，並通過央地合作增信模式發行10億元公司債，以及獲得工商銀行(4.320, 0.00, 0.00%)等十家銀行逾3000億元意向性綜合授信支持。今年1月26日，碧桂園再獲融資支援，與中國民生銀行(3.490, -0.01, -0.29%)香港分行訂立融資協定，獲最高達5000萬美元等值的人民幣定期貸款融資。

目前，中信建投(26.990, 0.15, 0.56%)、申萬宏源(4.150, -0.03, -0.72%)等多家券商機構均對碧桂園維持“看好”評級。申萬宏源認為，“優質房企成長空間打開，並將同時受益於政策放鬆和格局優化雙重利好，充分享受估值驅動、成長驅動雙重紅利。”

過去的2022年，房地產行業規模高位回落，而去年以來的市場頹勢也延續至2023年。

樓市低迷、市場需求及購買力不足，疊加春節期間房企推盤積極性普遍不高，1月樓市平淡開場，CRIC監測的重點30城成交同環比降四成。

百強房企銷售業績仍然不容樂觀，TOP100房企1月僅實現銷售操盤金額3542.9億元，單月業績規模同比降低32.5%，環比降低48.6%，較2022年2月春節月的降幅也達到11.8%。

全國商品房銷售規模經過5年的高位運行之後，在2022年下調築底，行業下行並真正迎來負增長時代已成為共識，2023年行業規模的樂觀預期是止跌。


2023年伊始，疫情管控的全面鬆綁，使得春節假期返鄉置業初見端倪。但受樓市低迷、市場需求及購買力不足影響，房企銷售業績整體不及去年同期。

1月，TOP100房企僅實現銷售操盤金額3542.9億元，單月業績規模同比降低32.5%，環比降低48.6%，較2022年2月的降幅也達11.8%。百強房企全口徑銷售金額僅3967.6億元，業績規模同比降32.2%，環比下降47.7%。

從房企來看，1月操盤金額排名前三房企分別為保利發展(15.730, 0.21, 1.35%)、萬科地產和碧桂園，其中保利發展以275億元排在首位，同比增長6%，萬科地產和碧桂園操盤金額分別為274.1億元和256.5億元，同比分別下降17%和45%。

短期內，市場的供求和成交不會出現明顯轉暖的跡象，整體銷售將保持低位運行。

房企之間的分化格局不斷加劇。

1月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期均有不同程度降低，其中TOP30房企銷售門檻降幅最大，單月銷售操盤金額門檻為26.8億元，較去年同期下降了52.2%。

此外，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低5.8%至107.5億元；TOP50房企的銷售操盤金額門檻為15.8億元，同比降幅也高達45.1%；TOP100房企的銷售操盤金額門檻降低45.7%至4.7億元。

目前的行業形勢下，央國企及部分優質民企發展韌性較強、中小房企競爭力不足，2023年房企格局將繼續分化。

1月疫情管控全面解綁，中央“降首付、降利率”釋放利好預期，但傳統成交淡季穿插春節假期，整體房地產市場表現略顯平淡。

CRIC監測的重點30城供應顯著縮量，多數城市春節周無新盤上市，以去庫存為主。成交層面，環比下降41%，同比下降41%，與去年春節月（2021年2月）相比，降幅也達到6%。

分區域來看，長三角熱度走弱，僅滬杭等個別城市尚能保溫；大灣區僅深圳小幅回暖，廣佛莞惠珠延續築底行情；環渤海地區成交穩中有增，北京“一枝獨秀”，天津企穩；中西部地區持續分化，成都、西安等仍是“成交大戶”，重慶、武漢等局部城市輪動復蘇，而鄭州市場仍在築底。

目前，行業深度調整或將進入收尾期，二季度整體市場有望回升，但不同城市分化格局還將延續。

具體而言，核心一二線上海、杭州、合肥、成都等或將進入需求透支後的短期瓶頸期，僅個別核心區位倒掛改善盤尚能熱銷。深圳、武漢等當前市場已出現企穩回升徵兆，無論是來訪、認購都將保持小幅回升態勢。

弱二線重慶、南寧、福州等客戶信心也逐步修復，若後期房企以價換量政策延續，成交還有進一步增長的可能。而對於蘇北、川渝等個別三四線城市雖然疫情放開刺激短期返鄉置業需求釋放，但持續性仍存疑。

市場回穩緩慢、銷售業績不及去年同期的情況下，2023年前三季度，房地產企業還將面臨較大的償債壓力。

據CRIC監測，前三季度到期債券總規模達到5528億元，同比增長6%。其中逾7成屬於民營房企，且償債壓力主要集中在一季度。

2022年末，中央層面多部門發文定調房地產市場、提振市場信心。信貸、債券、股權三方面“三箭齊發”全面支持房企融資，紓困方向也從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業並存”。隨著融資管道逐漸恢復，企業整體融資環境或將有所改善，央國企及優質民企將顯著受益。

但由於2021年以來房企發債量長期小於到期量，因此房企償債一直處於承壓狀態。相對于央國企而言，民營房企需更注意謹慎應對，短期內，企業運營改善的核心在於強化銷售端，耐心等待預期修復、需求端改善，市場築底回升、銷售回款得到保障，才能真正走出困境。

全國商品房銷售規模經過5年的高位運行之後，在2022年下調築底，全年商品房銷售金額和銷售面積分別下降了26.7%和24.3%，同時，房地產開發投資以及企業投資積極性也均降至谷底，預計在宏觀經濟環境發生明顯扭轉、銷售回暖之前，房企的投資都將延續非常謹慎的態度。

房地產行業下行，並真正迎來負增長時代已成為共識，2023年行業規模的樂觀預期是止跌。

2023年市場開局並不樂觀，行業調整期下，短期內，企業運營改善的核心還是在於銷售端，在銷售回暖之前，仍應保證貨量供應，積極行銷、促進銷售去化及現金回籠；出險房企仍應以保交付為主要目標。長期來看，企業將回歸產品，加強產品力打造、持續關注產品升級反覆運算，才能在日趨加劇的行業競爭中強化發展優勢。

疫情防控進入新階段的首個春節，沉寂許久的“返鄉置業”重新回到大眾視野。一系列重磅利好措施下，樓市的關注度不斷高漲。

春節期間，中國證券報記者實地走訪了山東、江蘇、北京等多個地區的房地產市場。走訪發現，春節“返鄉置業”優惠較多，總房款打折、特價房、一口價房源等活動比比皆是。除了房款優惠外，買房砸金蛋、抽獎贏取家電、地下室總價立減等活動也異常豐富。“返鄉置業”成交量頗為可觀。

相比之下，北京等假期常住人口流出地區春節期間客流量稍顯不足，成交也較為平淡。

學區房熱銷

中國證券報記者走訪位於山東菏澤一處有“核心學區房”概念的熱銷紅盤發現，春節期間，售樓處看房客戶爆滿，樓盤問詢異常火爆，成交量也較為可觀。

“每天成交都在10套左右，群裡每天都在發成交戰報，今天一上班，就有兩套成交。整個假期成交了近百套。”售樓處銷售陳紅對中國證券報記者表示，“這個樓盤成交量在當地一直是名列前茅，因為有學區概念，但這麼大的成交還是第一次見到。”

據陳紅介紹，在春節之前，項目就策劃了“返鄉置業”優惠活動，群發給了一直在觀望的購房者。春節期間活動優惠力度非常大，如果三成首付，有一個總房款立減2萬的活動，大概是總房款的2%，然後再打9.6折。如果六成首付，優惠完2萬，可以申請打9.4折。如果是二成首付，2萬優惠就沒有了，可以打9.6折。由於房子綁定了地下室，除了房款優惠外，地下室也有優惠：10平方米以下都按照5平方米計算，10平方米以上，都可以減5平方米。所有的優惠加起來，購房客戶可以省下7、8萬塊錢，這種優惠幅度之前沒有見過。

這一說法得到了多個看房者的證實：“春節之前朋友買的南北通透的邊戶，需要加價才能買，普通房源的優惠更是沒有。所以一聽到這個樓盤有這麼大的優惠，周圍有上學需求的都想來看看。有的看完直接就成交了，論保值還是學區房，周圍的房子也有優惠，但成交不如學區房火爆。”

剛需購房意願回升

值得注意的是，春節之前，菏澤市有關部門發文，住房公積金最高貸款額度執行期限延長至2023年12月31日。異地繳存住房公積金的職工和新市民、個體工商戶、自由職業者等自願繳存住房公積金的人員首次使用住房公積金貸款的，夫妻雙方均正常繳存住房公積金的家庭最高貸款額度由40萬元提高到45萬元，單方正常繳存住房公積金的家庭最高貸款額度由20萬元提高到25萬元。

“優惠政策延期，對於春節期間的剛需成交，確實有好處。也是對購房者信心的一次提振，推動了一些一直觀望的購房者成交。”多個售樓處工作人員表示。

不止菏澤，存在“返鄉置業”現象的徐州在春節期間也呈現火熱態勢。徐州在售項目的到訪量和認購量普遍上升，剛需購房回歸樓市意願明顯。有多家樓盤反映客戶諮詢量大，置業顧問“忙不過來”。

政策層面，徐州市銅山區拿出補貼方案，在1月7日至2月14日舉辦2023銅山新春商品房展銷會，並對購買銅山區、高新區新建商品房實行購房補貼，具體額度為商品房合同價款（不含車庫、車位、儲藏室、閣樓等附屬設施）的1%。

一二線城市成交分化

中國證券報記者調研發現，春節期間，作為假期常住人口流出地區的一二線城市，樓市客流量稍顯不足，成交整體較為平淡，樓盤之間成交存在分化。

記者春節期間走訪南京樓市發現，部分城北片區改善型樓盤成交可觀，改善型樓盤的代表燕璟和頌、皓樾府，兩處樓盤均“人氣”較佳。

“今年1月中旬首次開盤，過年期間每天都有大約四、五十組客戶來訪。目前房價沒有優惠，如果選購裝修包有一定讓價空間。”燕璟和頌銷售人員告訴記者。

相比之下，北京春節期間樓市表現平平。

“這幾年地產成交不太景氣，經紀人春節期間都回家了，連輪流值班的人都沒有。我們初七才復工，春節基本沒有成交。如果樓市回暖，要重點觀察2月份的成交量。”北京一位元從事新房、二手房交易10年之久的經紀人李梅對中國證券報記者表示。

對於二手房市場，李梅認為，北京目前積攢了大量待售房源。“基本每個戶型都有房，可選範圍非常大，價格也有可談空間。對於一些想好好選房的客戶來說，現在是非常難得的好時機。疫情防控進入新階段後，北京樓市成交逐步恢復正常。隨著急售客戶逐步成交，預計後續會有成交小高峰。”

對於新房市場，記者調研瞭解到，春節期間，北京新房的促銷手段大多集中在一口價優惠房源上，優惠力度整體有限，成交也較為平淡。

1月31日，華潤置地發佈公告稱，收購位於香港九龍的一商住項目。

公告顯示，1月31日（交易時段後），華潤集團、華潤置地海外（華潤置地的全資附屬公司）與合營企業訂立股份認購協議。據此，華潤集團及華潤置地海外同意認購合營企業的股份，而合營企業同意分別向華潤集團及華潤置地海外配發及發行合營企業的5499股及4500股股份。緊隨股份認購完成後，華潤集團及華潤置地海外將分別持有合營企業已發行股本的55%及45%。

華潤集團、華潤置地海外與合營企業就股份認購協定訂立股東協定。合營企業的華潤置地海外出資為48.82億港元，華潤集團出資為59.67億港元。

資料顯示，合營企業為上述項目所在地塊的註冊擁有人。該地塊位於九龍長沙灣的一個完善的市區住宅區，擁有良好的社區設施及成熟的社區。根據當前的開發計畫，該地塊的住宅用途總建築面積估計為13.76萬平方米，商業用途總建築面積估計為9174平方米。

華潤置地認為，參與該地塊的重建符合華潤系及公司立足於香港物業開發業務的戰略，公司長遠對此持樂觀態度。

路勁基建（01098）公布，去年全年內地物業銷售為417.1億元（人民幣．下同），包括已簽訂合同額402.54億元及協議未轉合同額14.56億元；較2021年上升約5％。

該集團指，在去年全年，香港物業銷售3.58億港元，而2021年銷售主要來自預售黃竹坑晉環項目的136.26億港元。此外，去年高速公路項目路費收入及日均混合車流量分別為37.16億元及31.91萬架次。

1月31日，據大連市自然資源局公告，金普新區站前片區3單元JZZQ3A0501-1宗地使用權成功出讓，競得人為大連金宸房地產開發有限公司，成交價11,290萬元。

信息顯示，該地塊編號為大金（2022）-170號，屬城鎮住宅用地（含配套公建），用地面積為21085平方米。根據規劃設計主要指標，地塊建築面積需大於21085平方米且不超過37531.3平方米，容積率需大於1.0且不超過1.78。

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1月31日，昆明盤龍區金辰街道2宗住宅用地掛牌出讓，昆明市盤龍區建設投資有限公司旗下昆明杰盛房地產開發有限責任公司以底價4.14億元競得該2宗宅地。至此，昆明1月土地市場收官，2月份暫無商住類土地供應。

觀點新媒體獲悉，此次成交的地塊編號為KCPL2022-JC-004-A1、KCPL2022-JC-004-A2號地塊，面積合計約51.12畝，容積率4.5-9.76，成交價為4.14億元，樓面價約453-3028元/㎡。

據了解，KCPL2022-JC-004-A1、A2號地塊屬於盤龍區任旗營城中村改造項目，A2號地塊為回遷地塊。土地競得人須在A1號地塊承擔建築面積50945.13㎡住宅回遷安置房，承擔套內面積622.08㎡的商舖回遷安置房，安置房源鎖定在A2號地塊。

此外，還須在A1號地塊建設建築面積27510.62㎡的住宅回遷安置房，建設套內面積1197.85㎡的住宅回遷安置房，建築面積7480.98㎡的車位；在A1號地塊承擔建築面積80275.68㎡任旗營城中村改造項目拆遷安置過渡費發放義務。

同時，土地競得人須在A1號地塊承擔13793.69㎡的公園綠地、4873.13㎡的市政道路、19049.98㎡的市政道路，建設社區衛生服務中心、肉菜市場、養老服務設施、社區服務中心、文化活動站、體育活動場所，並配建9班幼兒園，建設469.16㎡的水域景觀，承擔6.03千米的強弱電及源水管遷改。土地競得人須承擔異地建設4班學校，建築面積不少於2060㎡；承擔3471㎡的異地補綠，以及垃圾轉運站建設。

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2月1日，據企查查消息，杭州濱江房產集團股份有限公司退出投資企業杭州春盛置業有限公司，退出前持股比例為31%。

據了解，杭州春盛置業有限公司成立於2009年11月4日，註冊資本1,000萬元，法定代表人為沈金利，所屬行業為房地產業，經營範圍包含：房地產開發經營；旅遊開發等。

杭州濱江房產集團股份有限公司註冊資本約為31億元，法定代表人為戚金興，主要經營房地產開發、房屋建築、商品房銷售、水電安裝、室內外裝璜。

1月30日，長沙市住房公積金管理委員會發布《關於明確2023年個貸倍數的通知》（簡稱《通知》）。《通知》明確，長沙市住房公積金的個貸率為79.08%，介於75%和80%之間，根據有關規定，長沙市繳存職工（含省直分中心）可貸額度按照借款人夫妻雙方住房公積金賬戶餘額之和的16倍計算，《通知》自2023年2月1日起施行。

對於市民較為關注的貸款額度上限，《證券日報》記者致電詢問了長沙住房公積金管理中心，中心明確回應稱：“非三孩家庭可貸額度最高上限為70萬元，三孩家庭最高可貸80萬元。”

長期從事長沙市公積金擔保業務的伍女士在接受《證券日報》記者採訪時表示：“個貸率是公積金中心定期要公佈的一個指標，個貸率與可貸額度通常是反比例關係，個貸率降低，可貸額度倍數提高，公積金中心有相關文件規定調整比例。”

記者註意到，2022年1月份，長沙市公積金中心也發布了《關於明確2022年個貸倍數的通知》，當時公佈的個貸率為80.89%，介於80%和85%之間，可貸額度為藉款人夫妻雙方住房公積金賬戶餘額之和的15倍。

上海立信會計金融學院孫文華博士在接受《證券日報》記者採訪時表示：“從長沙市公積金2022年和2023年發布的個貸倍數通知來看，這是常規動作，年初公積金中心根據個貸率處於的比例區間來調整相應的個貸倍數。個貸率出現下滑，與買房意願下降不無關係。”

“公積金貸款比商業貸款利率更低，購房者通常會優先考慮公積金貸款或者公積金與商業貸款的組合貸，因此公積金貸款個貸率的下降客觀上也折射出過去一年房地產成交的低迷情況。”孫文華說道。

在疫情防控措施優化、經濟快速復甦的預期下，房地產市場會否迎來轉機成為業界關注的焦點。對此，克而瑞地產研究專門針對春節返鄉人群做了相關調研。調研結果顯示，購房者購房意願有所回升但觀望情緒依然濃厚。

根據克而瑞地產研究的調研報告，有春節置業計劃的客戶佔比不到兩成。不過，客戶短期購房意願較去年有明顯提升，半年內有購房計劃的客群比例接近五成，較去年上升了9個百分點。

“這個調研結果在意料之中，受疫情等因素影響，購房者的購買力有所降低，風險意識相應提升，加上'買漲不買跌'的心理，房地產市場仍待進一步復甦。”孫文華表示。

儘管去年第四季樓價跌勢轉急，未有影響發展商增加土地儲備的決心，華潤集團去年底就鄰近港鐵南昌站的長沙灣潤發倉庫，接納政府提出的補地價建議，金額接近137.34億元，屬於市區歷來最大額私人重建項目補地價個案，預計可以興建約2500伙。

華潤系公司建商住項目

華潤置地（01109）昨晚宣布，旗下華潤置地海外與華潤集團成立合營企業，名為Dragon Rider Development Limited，合作發展長沙灣潤發倉庫重建項目，華潤集團將持有合營企業55%權益，華潤置地海外則持有45%。華潤置地海外負責項目的建設、推廣、銷售及物業管理。華潤置地通告提到，政府去年11月已就換地申請發出換地要約基本條款，華潤一方於去年12月接納，補地價金額近137.34億元。

該項目屬於市區私人重建項目之中，補地價金額首度突破100億元，較九龍建業（00034）去年初就牛池灣清水灣道35號前聖約瑟安老院地盤支付約96.58億元補地價，高約42.2%，並為新地（00016）於2017年9月就西貢十四鄉大型住宅項目完成158.92億元補地價以來，超過5年全港最大宗私人重建項目補地價個案。

位於發祥街西和荔發街交界的潤發倉庫，步行前往南昌站不需10分鐘，城規會2020年批准該址興建6幢分層樓宇。華潤置地指出，項目將作商住發展連社福設施等，總建築面積大概158萬方呎，住宅樓面面積佔約148萬方呎，提供約2500伙，商業樓面面積則有約10萬方呎。以此計算，該項目的每方呎樓面補地價（樓面補價）高達8692元。

據了解，潤發倉庫項目是循「標準金額」徵收工廈重建補地價先導計劃進行補地價，意味今年1月初九倉（00004）九龍灣九龍貨倉重建項目披露補地價金額後，一個月內第二宗曝光的「工轉商」標準地價補價個案。資料顯示，九龍貨倉重建項目的樓面補價每方呎僅約2520元，而是次潤發倉庫的樓面補價較其高約2.4倍。業界人士分析，潤發倉庫項目在補地價前後的發展密度變化較大，令其樓面補價金額較高。

綜合市場估算，該項目樓面補價連同建築費等，總投資額料逾240億元，每方呎發展成本逾1.5萬元，鄰近住宅項目如匯璽等近月成交呎價約2萬元。

商場銷售漸復甦 冀今年業績破頂

恆隆地產（00101）去年股東應佔基本盈利41.99億元，按年減少3.8%；股東應佔溢利38.36億元，下跌0.8%。每股盈利0.85元，維持派末期息每股0.6元。期內，收入上升0.3%至103.47億元，其中物業租賃跌2.7%至100.31億元，主要受人民幣兌港元貶值及上海商場去年4月及5月停業所致，但跌幅被藍塘道一間大宅完成法定轉讓進賬3.16億元銷售收入所抵消。該股昨低見14.58元，收報14.76元，仍跌5.3%。

集團行政總裁盧韋柏指出，今年1月旗下內地商場零售銷售額表現突破去年同期的新高，主要基於去年12月被封控抑壓的購物需求釋放，故有待觀察接下來的表現才可以證實增長可否持續，但公司有忠實顧客，不擔心通關後消費力外流會影響生意；香港零售業務去年第四季亦呈回復跡象，本月趨勢仍然向好，預料今年表現會不俗；本港寫字樓在核心區的空置率仍高企，希望零售好轉促使企業擴充租用面積。

陳啟宗籲善用「兩制」

董事長陳啟宗表示，近年環球市場出現多重陰霾，目前難言經營風險已盡數消除。他說，專家指內地再大規模爆發疫情的可能性不大，除去一大不明朗因素，今年內地經濟頗佳，因基數低、政府重啟經濟支持工業及消費，信心可望恢復，若高端零售市場表現跑出也不會感到意外，相信旗下內地業務會好，期望今年業績可創新高。

陳啟宗認為，近年香港發生很多改變，過往受惠中西方兩家茶禮，但現時全球化逆轉，西方又操控傳媒把香港視作等同內地，香港需要面對現實，善用「兩制」及對內地客的吸引力，仍有利可圖，但假如拒絕改變，蘇州過後就無艇搭。

特首李家超周末將率團出訪沙地與阿聯酋推廣香港，陳啟宗透露，他與中東地區關係良好，人脈關係不錯，多年前把時任港交所（00388）行政總裁李小加介紹予沙地阿美總裁認識，但沙地阿美最終未有來港上市，箇中原因不便奉告，但不排除沙地阿美會在港作第二上市，因當地政府對中國市場很有興趣，「有得傾」。

陳南祿調任獨立非執董

此外，恒隆地產非執行董事陳南祿調任為獨立非執行董事，昨天起生效。

One Innovale銷量冠軍 澐璟吸金14億稱王

踏入2023年，新盤市場氣氛回暖，在沒有全新盤公開發售情況下，1月全月錄得約503宗一手成交，按月增加86.3%，創近4個月新高。恒地（00012）粉嶺One Innovale第3期One Innovale–Cabanna及大角咀利奧坊第4期利奧坊．壹隅成功冧莊，繼續包辦全月成交量最高的首兩位。另外，大額成交不絕，帶動1月一手市場成交總金額達81.17億元，按月急增逾1倍，創近5個月新高。九龍東啟德跑道區澐璟1月套現14.11億元，成為全月吸金最勁新盤。

今年1月8日起，香港與內地首階段免檢疫通關，新盤交投進一步升溫，即使在沒有全新盤公開發售的情況下，全月仍有約503宗一手成交，較去年12月的270宗，按月增加86.3%，連升兩個月，創2022年9月錄得605宗後的4個月新高。

利奧坊．壹隅Wetland 3期居亞季

目前新盤市場仍由細價樓主導，近乎日日有成交的One Innovale–Cabanna於1月進行兩輪銷售，帶動該盤全月累沽154伙，相當於1月全港成交量約三成，連續兩個月成為單月銷售量冠軍，套現7.25億元。項目位於粉嶺馬適路8號，提供565伙，實用面積158至1054方呎，預計2023年6月底入伙。

同時，One Innovale–Cabanna亦大幅拋離次名的利奧坊．壹隅。利奧坊．壹隅1月錄得64宗成交，同樣連續兩個月成為單月銷售量亞軍，銷售金額4.23億元。

新地（00016）旗下天水圍Wetland Seasons Bay第3期（Wetland Lot No.33 Development發展項目第三期）在1月展開新一輪銷售，以全月累沽35伙居第三位，吸金2.24億元。

逾億元成交按月倍升

值得留意的是，1月新盤市場錄得10宗逾億元成交，帶動全月成交總金額達81.17億元，較去年12月的39.15億元，急增逾1倍，創2022年8月139.24億元後的5個月新高。其中又以華潤置地（海外）與保利置業（00119）合作發展的澐璟表現最佳，1月累沽23伙，當中有3伙成交價逾億元，刷新啟德跑道區新高紀錄，套現14.11億元，成為1月吸金最勁新盤。信置（00083）及中電集團合作發展的何文田St. George's Mansions也獲大手客垂青，同期錄得3宗逾億元成交，全月共售出9伙，套現8.54億元。

此外，龍光地產（03380）及合景泰富（01813）鴨脷洲利南道超級豪宅項目凱玥，於1月突擊公布首張銷售安排，至今成功售出2伙，成交價分別約為1.64億及1.83億元。

會德豐地產常務董事黃光耀表示，若港府落實全面通關，對本港經濟及樓市均有正面作用，2月有多個全新盤部署推售，一手成交量會有顯著增長，估計細單位率先發力，全月一手成交宗數有望回升至1000宗，按月增加一倍。

本地老牌餅店凱施餅店屢傳財困，其老闆蕭偉堅或有關人士持有的物業遭銀主接管，並推出市場放售。市場消息傳出，銀主近日先後沽售2個灣仔及1個旺角的地舖，合共成交總值約2.2億元。

市場人士透露，銀主以1.1億元賣出旺角花園街45至47號仁康大廈地下B舖連閣樓，合共建築面積約1800方呎，呎價約6.11萬元。

花園街地舖12年跌價四成

舖位原由蕭偉堅或有關人士於2010年10月斥資1.8億元入市，於去年12月遭財務公司以銀主身份接管，並以1.5億元放售，終降價4000萬元或26.7%售出，舖價較逾12年前賬面低7000萬元或38.9%。

另外，銀主亦分別沽出灣仔堅拿道西10號冠景樓地下G及H舖，每個舖位建築面積各約900方呎，兩個舖位各以5500萬元售出，呎價同約6.11萬元，兩個舖位成交價共1.1億元。

據悉，G舖於1996年8月以1380萬元買入並由凱施餅店自用，H舖則在2016年6月以7500萬元購入作收租用途，以兩個舖位合共套現1.1億元計，較購入價共8880萬元賬面高出2120萬元或23.9%。

樓市交投好轉，有名人趁勢出貨。米蘭站（01150）創辦人姚君達胞弟姚君偉或相關人士，以1550萬元沽售尖沙咀九龍站漾日居高層2房戶，賬面賺逾2.7倍離場。

美聯物業高級區域營業董事彭文浩表示，漾日居7座高層C室，實用面積639方呎，2房間隔，以1550萬元沽出，呎價約24257元。據悉，買家買入作長線投資用途。

據了解，原業主為姚君偉或相關人士，於2003年12月斥資415萬元一手購入，持貨逾19年，賬面獲利1135萬元，升值逾2.7倍。

銀湖．天峰撻訂貨賣貴30萬

二手市場錄得撻訂貨重售個案，據市場消息透露，馬鞍山銀湖．天峰5座中層E室，單位實用面積573方呎2房戶，在今年1月初曾以815萬元獲𠄘接，惟其後遭買家撻訂，至日前以845萬元重售，於不足一個月賣貴30萬元或3.7%，成交呎價約14747元。

原業主於2013年9月以577萬元購入，賬面獲利268萬元或46.4%。

二手交投上升，中原地產統計十大屋苑在今年1月錄得279宗成交，較去年12月的212宗，按月急增31.6%，創9個月新高。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，1月中港兩地正式通關，防疫措施大幅放寬，樓市氣氛即時大逆轉，加上市場估計美國加息步伐將放慢，買家恢復入市信心，購買力回歸，樓市全面復常，小陽春格局料將延續。

不過，市場上仍有大幅蝕讓個案。消息指出，屯門瓏門3座高層A室，實用面積1086方呎4房戶，以1908萬元成交，呎價約17569元。原業主2015年8月以2302.71萬元一手購入，賬面虧損394.71萬元，貶值17.1%。

兩地首階段通關效應持續，買家入市步伐加快，賣方亦重奪主導權，沙田河畔花園一個開放式單位價高者得，小業主賣高2萬元以428萬元易手。

二手市場升溫，筍盤減少，小業主掉頭主導大市，求好價沽貨。市場人士指，河畔花園C座高層8室，實用面積242平方呎開放式，叫價428萬元，有買家落實426萬元交易，惟簽約時有第二名買家出價至428萬元，業主亦變卦終以428萬元售予第二名買家，呎價17,686元。原業主於2015年以390萬元購入，持貨8年帳面獲利38萬元。

投資者斥798萬 購嵐岸3房

其次，馬鞍山嵐岸1月錄得3宗成交，不乏投資者入市。消息指，屋苑3座低層E室，實用面積590平方呎3房，外望少海景及泳池景，剛以798萬元沽出，呎價13,525元。新買家為投資者，同類型單位租金約1.9萬元，回報率約2.9厘。

萊坊發布最新的《香港每月物業市場報告》指，去年12月，港島區寫字樓整體租金維持於約每呎69.5元，去年全年港島租金按年下跌8.2%。

而九龍區的寫字樓整體租金趨勢與港島區相若，但12月份，寫字樓租賃交易按月下跌40%，跟往年同期的租金變化模式相似。

自通關以來，中小型寫字樓的需求不斷增加，令共享工作空間經營商有機會受惠，大多數的寫字樓租賃查詢都來自內地企業。

展望未來，該行預期今年首季九龍區的寫字樓租賃市場將保持穩定。雖然有些企業將繼續搬遷以節省租金成本或改善營運，但相信內地通關對租戶的需求，及市場趨勢都會帶來正面的作用。

零售物業租金 料繼續受壓

另外，2022年首11個月，零售總銷貨額按年下跌1.1%，但在市場逐步復甦下，零售物業的租賃市場在今年1月逐漸恢復動力。

隨着社交距離限制的進一步放寬和入境限制的取消，該行相信零售銷貨額將在今年回升，並預計隨着內地客回歸，零售市場將出現穩定的復甦趨勢。但是，整體而言零售物業的租金將繼續受壓，下跌0至5%。

中環新落成的甲廈項目供應罕有，而區內2個甲廈重建項目預計陸續於今年落成，單計該2項目，料提供於逾100萬平方呎樓面，環顧該區未來商廈供應，恒地 （00012） 所佔的樓面最多，涉逾200萬平方呎。

The Henderson 36層甲廈 外型破格

中環、金鐘一帶為傳統商業核心區，區內的新商業用地供應極度罕有，有價有市，故每當有地皮推出，吸引大型發展商競投，其中恒地早於2017年以約232.8億元奪得（每平方呎樓面地價逾5萬元）的前美利道停車場大廈項目，已發展為The Henderson。項目為1幢36層高（另設5層地庫）的甲級商廈，總樓面面積約46.5萬平方呎，料於2023年落成。

項目由世界知名扎哈·哈迪德建築師事務所（Zaha Hadid Architects）設計，引入曲面玻璃幕牆，建築外形破格新穎，在該帶的商業建築群中相當突出。

長江中心二期較舊址增高18層

另外，前身為和記大廈的長實 （01113） 夏愨道和記大廈重建項目，去年亦已經正式命名為長江集團中心二期（Cheung Kong Center II），預計同樣於今年落成。早在1974年落成的和記大廈當年樓高23層，重建後物業樓高將增至41層，提供約185個車位，總樓面面積約55萬平方呎。換言之，兩個料於今年落成的中環全新商廈項目，將為區內新增約101.5萬平方呎的商業樓面。

值得留意的是，恒地近年密密擴展區內勢力，約於5年內已經連奪2幅中環地王。繼上述投得美利道商業地王後，恒地於2021年再以約508億元（每平方呎樓面地價約3.1萬元）投得中環新海濱3號用地，成交總價創下全港歷來最貴重地皮紀錄。據發展商早前透露，項目將會分2期發展，第1期將於2027年落成，包括約27萬平方呎辦公室樓面、約34萬平方呎零售、餐飲和娛樂空間；第2期涉約39萬平方呎，辦公室樓面及約60萬平方呎零售空間，將於2032年落成。

至於中環、金鐘未來潛在的大型商業地供應要數到金鐘高等法院及金鐘廊重建項目，前者總樓面高達約150萬平方呎，後者則涉近100萬平方呎。兩者除規模龐大，亦鄰近港鐵站，交通方便。此外，中環新海濱1號及2號用地亦有待批出，總樓面分別涉約17.4萬平方呎及20.5萬平方呎。

兩地恢復通關之後，整體市況好轉，豪宅市場率先起動，其中位於薄扶林沙宣道50及52號的百年大宅愛蓮別墅，屬三級歷史建築物，遺囑執行人委託測量師行將物業推出市場招標，據悉該項目市場估值約5.2億至5.5億，每方呎樓面估值約3.5萬至3.8萬。

高力表示，原業主家族於1920年至1930年間自行發展物業作自住用途，其家族成員過身後奉獻予天主教會。遺囑執行人新近委託高力招標出售物業，物業將以「現狀」部分交吉及部分連租約出售，截標時間為3月24日。

天主教會持有

資料顯示，沙宣道50及52號現址為一幢百年大宅的愛蓮別墅，於2010年確定為三級歷史建築。該項目地盤面積約1.95萬方呎，以地積比0.75倍發展，可建總樓面約14625方呎，可重建為一幢至兩幢洋房。市場對項目估值約5.2億至5.5億，每方呎估值約3.5萬至3.8萬。

項目毗連牛奶公司的大班屋及置地公司多幢豪華洋房府邸，並鄰近香港四大家族的霍家大宅，坐擁180度無遮擋海景。此外，物業鄰近公共交通網絡，距離數碼港僅數分鐘車程，前往配套齊備的堅尼地城和中環金融商業區分別只需11分鐘和15分鐘車程。

現委託代理推出市場招標，估值約5.2億至5.5億。

高力資本市場及投資服務部聯席主管王唯峰稱，即使市況淡靜，豪宅市場仍錄不少高價成交，例如山頂歌賦山里3B號早前以每方呎10萬售出、咫尺之外的薄扶林貝沙灣亦有一洋房錄得每方呎9.1萬高價成交、山頂道8號一複式單位更錄得每方呎12萬的超高價成交，反映本地富豪對超級豪宅追捧。王唯峰指出，沙宣道50號至52號環境清幽並坐擁醉人海景，為市場上罕見的優質重建地盤。
坐擁180度無遮擋海景

高力資本市場及投資服務部高級董事溫達文表示，山頂、南區及薄扶林為傳統豪宅地段，一直備受追捧，惟可供放售的重建地盤稀少，地價動輒要每方呎8萬至10萬以上，以近期太古地產售出的金馬麟山道5號為例，其成交地價為每方呎9.4萬。而上述物業正面臨海，海景更為遼闊，自用投資兩相宜，加上香港和內地已恢復通關，預計市場反應熱烈。

資料顯示，該豪宅由一名吳氏家族成員在身故後，將物業捐贈予香港天主教聖經學院勞伯壎神父，現時由勞神父放售物業。

早於1940年1月， Wu Ta Piao以1.35萬購入物業，1972年8月，Wilhelmina Wu Chi Ying以遺產執行人繼承物業，及至2021年11月由勞神父成為遺產執行人。

萊坊指出，自從與內地通關以來，中小型寫字樓需求不斷增加，令共享工作空間經營商受惠，大多數寫字樓租賃查詢，均自內地企業，業主除了為租戶提供租金優惠外，大廈ESG評級及裝修，有助吸引租客。

港島商廈平均呎租69.5元

該行指出，去年12月，寫字樓租賃交易按月下跌40%，港島區平均每呎69.5元，租金按年跌8.2%，銀行和金融跨國公司需求仍然疲弱，不少企業轉租或退租多餘寫字樓面積。展望未來，今年首季九龍區寫字樓租賃保持穩定，雖然有些企業繼續搬遷以節省租金成本或改善營運，惟內地通關對商廈市場帶來正面作用。

料零售物業租金跌幅5%

政府進一步放寬社交距離措施及內地宣布通關，入境旅客有逐漸增加象。1月份零售物業市場也活躍起來，儘管價格有所折讓，不過，市場頻錄大型零售物業收購，表明投資者對市場長遠前景，相當具信心。

展望未來，隨社交距離規則進一步放寬，以及入境限制取消，相信零售銷貨額將在今年回升，該行對通關影響持謹慎樂觀態度，預計隨中國內地遊客回歸，零售市場將出現穩定復甦的趨勢。整體而言，由於外部不確定性，預計零售物業租金將繼續受壓並下跌，幅度在5%或以內。