全台「十大代銷常勝軍」創意家行銷向來拉推案以雙北市為主，今年看好剛性需求，估計全年將有800億～1,000億元案量陸續登場，戰線延伸到台南和高雄。平均地權條例修正案若頒布實施，限制私法人買房，預期高端客層可能有2成影響，不過未來接案還是不會排除豪宅案，創意家會採取搭建「外接待」方式，來拉長銷售時間、減少銷售成本，以因應私法人禁買房新制。

創意家行銷副董事長朱良能表示，儘管今年政策直接影響房市，但創意家還是看好剛性需求，目標全年推案量達800億～1,000億元。創意家將朝向慎選案源、拉長銷售期、降價購屋門檻和彈性付款方式，來調整推案策略。

面對即將登場的「329檔期」，創意家行銷副總經理柯仲武表示，今年影響市場最大的變數除平均地權條例外，還有明年總統大選可能在下半年開始干擾房市，預期今年房市價量能求穩就不錯。創意家在「329」還是持續銷售去年到今年初陸續公開的新案，因此案量並不比往年多；創意家的新案，會集中在下半年。

柯仲武表示，創意家在「329」仍以總銷80億元的台北市都更大案「首岳」為焦點，開賣迄今兩個月已售50戶，平均每周都有7～8戶成交。

至於平均地權條例修法對房市影響，柯仲武分析，預售屋禁換約、禁私法人買房，預期會使中南部低單價短線置產客、高端豪宅戶減少2～3成；其中私法人買房要採許可制，依創意家代銷「大安吉美」經驗，10戶客戶中以法人名義登記只有2戶，估影響比約2成，不如外界想像的高。

北部建商插旗台中，串聯西區、北區的科博草悟園道，推出三座國際住宅大樓新案，包括勤美集團的「勤美之森」與忠泰建設的「老佛爺」，最快都將於今年第四季；達麗建設線上預售新案「達麗冶翠」，強調是澳洲PTW設計團隊台中首發案，瞄準中產精英族群。三座國際級住宅大樓案，每坪成交均價「坐5望6」。

坐落於台中科博園道上的忠泰「老佛爺」，標榜是全球唯一由國際時尚大帝卡爾‧拉格斐設計的豪宅大樓案，產品規劃75至145坪，目前實價登錄成交單價落在50萬至62萬元間，一年成交均價已站穩5字頭。

此外，串聯科博園道與草悟道的西區「勤美之森」複合式開發案，第一期包含豪宅、勤美洲際大飯店，以及日本建築大師隈研吾設計的「未來勤美術館」、教堂、地景藝術，豪宅產品規畫77至95坪，實登成交單價在49萬至68萬元間，銷售率已破75％，吸引不少來自北台灣的買家。

另外，達麗「冶翠」禮聘澳洲PTW設計團隊打造雙塔式建築，產品規畫24～45坪、二至四房，符合家庭人口減少的趨勢，讓買家能有小坪數、低門檻的購屋選擇。「達麗冶翠」鄰近中國醫藥學院，加上當地新屋供給少，目前實登成交單價落在43萬至57萬元間，成交均價已站上5字頭。

平均地權條例修法對營建股帶來的利空效應逐漸平息，營建股力拚在缺工潮下完工交屋衝業績，部分個股在過去三、四年預售屋銷售屢開紅盤後，今年進入完工交屋高峰，華固（2548）上半年營收有機會衝上百億元大關，華建（2530）、宏普（2536）、長虹（5534）、達麗（6177）業績將邁向收割期。

華建去年營收為19.94億元，年增率達227倍，今年將有三筆新案完工，總銷逾70億元，包括總銷36.49億元「大華首捷」、12.54億元「大華靚」及22.03億元「大華旭」完工交屋，全年業績有機會跳躍成長。

宏普去年無新案完工交屋，不過今年業績將起飛，預計有新店央北「宏普中央公園」一期、台北市「宏普頤和」完工交屋，合計共34億元，都已100％完銷，屆時業績將明顯衝高。

華固今年業績將在上半年發威，總銷78億元的新莊「華固國家置地」已售7成多，今年第一季起交屋入帳；總銷39億元的「華固月河」已100％完銷，上半年完工交屋，法人估華固上半年營收就有機會突破100億元。

除此之外，華固下半年還有總銷51億元「華固樂富中心」入帳，市場樂觀華固全年營收將上看160億元的近期新高。

長虹今年可完工入帳個案包括已完銷「長虹閱莊」總銷12億元、「政大首席」39億元、「匯豐商科大樓」30.68億元、「長虹PARK32」40億元、「長虹天擎」37.6億元，總完工量可望挑戰百億元。

達麗今年估計將有五大案、總銷高達192億元完工交屋，包括總銷41億元「陽明大苑」、17億元「達麗J12」、30億元「達麗上東京」、64億元「達麗創世紀」、40億元「達麗國家強棒」，法人樂觀達麗今年營收獲利將超越去年。

今周刊

隨著銀行房貸利率漲，房貸族利息負擔也越來越重。

中央銀行近期公布2022年12月五大銀行新承做房貸利率已升至1.864％，已經是連13升並創下7年新高。若以房屋貸款1000萬元試算、20年期本息均攤，以去年一整年升息2.5碼來看，每月房貸支出將增加約3000元，全年約增加3.5萬元左右。

至於買房時申辦貸款，究竟是找農會或是銀行申辦會更有優勢呢？

房仲指出，大型農會通常資金大且結構穩定，不受銀行法列管，所以提供的利率很有競爭力，承做區域和貸款成數，相對於銀行有的區域只能放款6成或7成，農會只要擔保品和還款人條件好，都有機會可以貸到8成。

可是如果不具有農民身分，這樣也可以貸款嗎？其實大多數的農會承做房屋首購並沒有身分限制，除非是要購買農具需要低利貸款，才會用到農保身分。

有民眾在臉書「買房知識家 A你的Q」發文詢問，若是房子的地點，位於非六都鄉下的小鄉鎮，想申辦房貸，究竟要找大銀行比較好，或是地方農會呢？同時他說自己沒有農民身分，僅是一般身分。

有人以自身經驗表示，在地農會都很有錢，很喜歡大家去借款，利率不高，手續費都比銀行便宜，「農會利息比較高，不會要求買壽險；銀行利息較低，常要求借款人買壽險」、「鄉村區建議農會，若自身有農保更優」、「經驗是農會利率較高，但是審核條件較為寬鬆。」

不過也有人提醒，每間金融機構都有偏好核貸的產品，建議各家都問過一輪，再比較哪一種方案最適合自己，「請以貸款成數跟利率％數評估，每間條件都不一樣」、「可以先請當地銀行評估看看，如果不符合期待可以考慮農會或是漁會」。

東森新聞報導，資深房仲指出，由於部分銀行在放貸時，可能會對沒有分行、業務較少的區域較嚴苛，貸款成數會較低，因此若身處非都會區，或是較偏遠的小鄉鎮，可以考慮找在地金融機構辦理（如農會），也許會拿到較優惠的條件。

以彰化市農會網站為例，其提供「新屋專案貸款」、「首次購屋專案」等：

「新屋專案貸款」：
一段式利率2.125%，（以上利率按本會月調型指數型房貸指標利率(現為1.465%)機動計息）

適用對象：年滿18歲國民，提供屋齡5年內房屋為擔保抵押者。

貸款期限：最長三十年

還款方式：

1.按月本息平均攤還

2.本金按月平均攤還

3.本金寬限期：最長2年，惟無電梯公寓最長1年。

提前清償違約金：自貸放日起3年內清償並塗銷者，依核貸金額(逐年遞減5%)，計付1%違約金(逐年遞減0.1%)。

申請文件：

（1）詳細記事戶口名簿(含配偶)

（2）土地建物謄本、購屋合約書或興建合約書

（3）身分證及印章

（4）收入來源資料(存摺近一年資料、所得清單、財產歸戶清單)

（5）聯徵票信查詢費200元/人

「首次購屋專案」：
首二年1.935%，第三年起2.085%（以上利率按本會月調型指數型房貸指標利率(現為1.34%)機動計息）

適用對象：年滿18歲國民，名下無自用住宅為購置或興建自用住宅者

貸款期限：最長三十年，惟屋齡加貸款期間不得超逾50年

還款方式：

1.按月本息平均攤還

2.本金按月平均攤還

3.本金寬限期：最長2年，惟無電梯公寓最長1年。

提前清償違約金：自貸放日起3年內清償並塗銷者，依核貸金額(逐年遞減5%)，計付1%違約金(逐年遞減0.1%)。

申請文件：

（1）詳細記事戶口名簿(含配偶)

（2）土地建物謄本、購屋合約書或興建合約書

（3）身分證及印章

（4）收入來源資料(存摺近一年資料、所得清單、財產歸戶清單)

（5）聯徵票信查詢費200元/人

今周刊

平均地權條例箭在弦上，去年房市再受政府打房、股市下跌、升息等影響，買氣低迷。不少投資人關心，2023年房價是否下跌？

樂居科技（7609）創辦人李奕農表示，房屋銷售速度將會放緩，然而從新案的推案量、新案去化量、新案剩餘量、二手的待售量等四項數據來看，沒有經濟暴跌或成屋賣壓出籠，即使房屋降價也只是零星個案，2023年應是盤整。

他建議，可以觀察十大區域指標預售案，是否因銷售狀況不佳而封盤，以確認房市是否持續變差。

他說：「前幾年房市大賣，幾乎都在預售階段賣完，2023年不會面臨成屋賣壓。」不過，目前房市確實存在兩大隱憂：房市成交量的背離，以及股市多頭熄火，意味資金不再持續湧入房市。

2022盛極而衰 96%交易都獲利
李奕農指出，2022年是房市盛極而衰的一年，從清華安富房價指數來看，從2021年12月的157.83，漲到2022年10月的175.85，上漲了11.4%，是10年來漲最多的一年。可以說，2022是房價創新高、獲利出場的人數也創新高的一年。

房價上漲，到底有多少人賺錢？根據樂居統計，2022年有賣房的人，高達96%的交易都獲利，平均獲利金額為250萬，尤其以新竹、台中、台南賣房的獲利最多，都超過250萬。

其中有兩個最厲害的重劃區，一個是竹北關埔重劃區，一個是新竹台科大重劃區，「獲利金額平均都是1,000萬，並且每筆交易都獲利。」

房市兩大隱憂：股市反轉、成交量背離
李奕農分析，2022年其實就可以看到房價出現隱憂，因為創新高的同時，卻也出現交易量下跌，以及股價與房價背離。

1. 交易量下跌：2022年買賣移轉棟數維持在30萬棟以上高檔水準，只比2021年下滑8.6%，不過買賣移轉棟數會將前幾年預售交屋算進去。所以，實際的交易量下滑很多。

2. 股價與房價背離。以往台股和房價是正向關係，股市漲、房市就會漲；股市下跌、房市會修正。2022年台股最高創下新高18619點，最低跌到12629點，股價大跌32%，許多個股都出現50%以上跌幅，房價卻是反向上漲11%以上。

近期台股反彈，可以觀察股市對房市的壓力是否降低。

2023年房市觀察兩大重點：央行的態度與待售量數據
面對2023年房市，李奕農表示，要觀察兩個重點：一是觀察央行態度。二是各區域待售量的數據。

1.央行態度。央行政策在經濟成長和通貨膨脹兩者間取得平衡，經濟好會用升息抑制通膨；經濟衰退會降息救經濟。從歷史數據來看，升息時房價會上漲，而在降息循環的初期、房價會下跌，直到降息循環末期、房價才會上漲。

目前央行釋放出的訊息分析，台灣今年應該不會再升息，也不會降息。只要沒有進入降息階段，代表央行判斷台灣今年經濟表現還沒有經濟衰退疑慮。如此一來，房價就會走空。

2. 各區域待售量的數據。2023年是量縮、房屋去化變慢的一年。他建議想買房的人最好要避開賣壓大風險較高的區域，以二手待售量來看，目前各縣市都在歷史平均值，台中市賣壓較高。在新建案部分，台北市與高雄市新建案剩餘量與去化的差距較大、風險較高，新北市與桃園市的風險較低。

央行未轉降息 重點觀察十大區域
李奕農指出，在央行還沒降息前，台灣經濟仍然正面看待，房價自然有撐，就算降價也只是零星個案，重點要觀察十大區域。

「這些區域的共通性都是2022年推出大型個案，推案戶數遠超於以往去化量，需要吸引很多跨區購買客戶；如果這些區域的去化順利，代表房市轉佳；相反的，若去化不順利，未來對當地房市將產生強大賣壓。」

推案量與去化量差距排名如下：

1. 新北市先嗇宮站生活圈，此區域之前都是工業區，幾乎沒有推案，也就沒有去化。在新北市政府的第二行政中心成立後，開始有了大量的推案，值得觀察。

2.高雄仁武八德生活圈

3.高雄市小港市區生活圈

4.竹北高鐵特區

5.高雄市左營高鐵特區

6.新北市新莊市區

7.二重左岸重劃區

8.台中市新光重劃區

9.新北市淡海新市鎮

10. 台中市海線的沙鹿火車站生活圈。

他強調，這些區域的大型案，如泰舍至善元、潤泰峰左岸、御閑之森、鉅陞ONE等，都值得觀察。

房地產代銷「龍頭老大哥」新聯陽實業近年躍居全台推案布局的代銷總舵手，公司副董事長林徹人表示，平均地權條例修法完成，雖為房市增添變數，但預售屋禁止轉讓不會溯及既往，預期「末代」可轉售預售屋，上半年將有一波買盤，加上年後剛性需求陸續回流，看好今年「329檔期」表現，新聯陽籌備新案約636億元，佔全年千億比重、達6成之多。

林徹人說，新聯陽預計在「329檔」在雙北市、台南，推出10筆新案，總銷達636億元。光是雙北市就包括有：總銷90億元的連雲建設「連雲玥恒」、90億元日勝生「鑄慕」、35億元恆悅建設「植心苑」、10億元碩樺建設「文鄰常玉」、220億元茂德機構「晴空大地」、60億元茂德機構「自由綠洲」、50億元麗寶集團旗下的「北歐莊園-瑞典月灣」及「北歐莊園-SOHO」、大廣建設30億元「大廣豐仁」、麗寶集團鵬程建設16億元「鵬程豐翠」。

另外，新聯陽今年也選定台南，推出總銷35億元的欣巴巴事業「欣府城-進士樓」新案。

林徹人分析，每年第一季都是房市傳統推案旺季，且上半年普遍比下半年好，歷年來只有兩次是旺季不旺，因此新聯陽今年計畫推案量千億餘元當中，就有六成多集中在「329檔」。

近期房市最震撼焦點話題平均地權條例修法，林徹人說，未來會帶來哪些效應，後續都需要再觀察，不過建商對於剛性需求，並沒有放棄，房地產市場也一直是各界最關注的市場，不少建商還是有一定的推案信心。

至於市場關注私法人禁買房，林徹人認為，此次修法後，一定會讓私法人的高端豪宅買盤減少很多，但減少多少？原本打算以法人名義購買但會考慮改以個人登記有多少？都還要觀察。因為平均地權條例此次修法禁止私法人買房，是前所未有的修法內容，市場總有個適應期，能適應新法的買盤，可能會減少，因此預期今年成交量不會比以往大。

林徹人表示，有些原本以高端客層為主、既定要推出的大坪數豪宅案，在修法內容正式實施後，未來銷售期可能會比以往拉長，代銷公司未來在銷售大戶豪宅高端產品上，也會作一些策略上的調整。

至於新聯陽未來「選案」策略，會不會避開高端客的豪宅案？林徹人認為不會，未來新聯陽還是會接豪宅案，畢竟豪宅需求一定會持續出現。

房市景氣出現轉折，近年高漲的房價停歇。根據信義房價指數顯示，去年第四季房價指數為142.06，季減1.7％、年減7.6％，出現連續上漲12季以來的首次下跌，與上季相較，七大都會區中除高雄外全面下跌，與去年同期相較，年漲幅從逾15％大幅收歛至7％，正式進入盤整期。

根據信義房價指數顯示，近三年多來房價漲勢加劇，2019年漲幅約3％，2021年提高至10％，2022年漲幅擴大至15％左右，自2019年第三季以來，全台各都會區房價已連續12季上漲，三年間波段的漲幅高達35％，不過，去年第四季出現了首次的反轉，全台平均出現1.7％的跌幅。

以都會區來看，七大都會區中有六都出現下跌，其中北北桃三都約季跌1％左右，台中季跌2.7％，過去房價漲勢猛的新竹、台南分別下跌4.4％、5.3％，全台主要都會區中僅高雄還有4.4％的季漲幅。經過了去年底房價微幅修正，各都會房價的年漲幅也從全面雙位數，不少收歛到1成以內，僅新竹、台中、高雄還維持1成以上的年漲幅。

據信義房價指數顯示，台北、新北市平均房價分別達每坪72.8萬、43.5萬元，新竹為雙北外房價最高的都會區，每坪32.6萬元，台中則為接近3字頭的每坪29.1萬元，桃園、台南、高雄則站穩2字頭。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，去年第四季反應股市波動、升息、打炒房政策等因素衝擊，使民眾對房市信心由樂觀轉向趨保守，房價居高不下使部分買方進場觀望，領先指標的預售市場買氣銳減，中古屋市場缺乏追價動能，整體來說，全台單季的修正幅度並不算大，值得注意的是，過去幾年台北以外的低價區房價漲勢強勁，在景氣反轉時也出現較明顯的回檔修正。

近年新北捷運建設多，吸引許多購屋族沿著捷運購屋，元宏不動產加值服務平台統計2022年新北市各捷運站點，漲幅前五名，全是新面孔。安坑線台北小城站年漲22%第一，新莊線輔大站18%居次，機場捷運泰山貴和站、泰山站，以及安坑線玫瑰中國城以年漲15%並列第三。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，高房價時代，低價、捷運與新興重劃區最能吸引購屋者目光，新店安坑就是目前新店低總價首選區，目前新店市區新屋房價動輒6~7字頭，中古屋4~5字頭，安坑地區新屋只要4~5字頭，中古屋甚至3字頭就可以買到，房價具有優勢。

他表示，過往安坑地區因為交通便捷較差，上下班時間來往北市很塞，造成民眾對在此買房有一定抗性，不過，因安坑輕軌通車，讓安坑地區交通進一步提升，加上安坑低價優勢，去年吸引不少買盤進駐卡位，也帶動安坑線沿線房價漲幅亮眼，2022年新北房價漲幅前五大的站點，安坑線就站了兩個。

至於新北機場線的泰山站、泰山貴和與新莊線輔大站等三站去年房價表現突出，則與相鄰的塭仔圳重劃區開發加速有關。

去年以來因塭仔圳重劃區工廠拆遷，造成移出人口沿著地緣關係在新莊、泰山一帶找房，而建商在塭仔圳重劃區大量購地推案造市，也帶動區域房市能見度提升，配合捷運可及優勢，去年吸引很多買盤進駐，帶動三站房價明顯走高。

根據統計，2022年塭仔圳重劃區大樓平均房價衝高達50.4萬，突破5字頭，較2021年的41.5萬，漲幅超過2成，為目前新莊的新購屋亮點區。

陳傑鳴提醒，捷運建設或重劃區開發雖然能為區域房市帶來上漲題材，但購屋者也要留心，房市在面臨漲多盤整修正的當下，要注意價格問題，如果過度追高將有套牢的風險。

《平均地權條例》嚴打炒房行為已於2月10日生效，內政部官員表示，受託刊登不實廣告的單位，例如網紅、YouTuber、社群媒體、新聞媒體今後也納入規範中，只要認定涉違法炒房，可處最高5,000萬元的罰則，若未改正還能連續處罰，且受雇人與公司也可以連坐處罰。

官員說，法令規範雖有嚇阻作用，但為了落實打投機炒房行為，草案明定，地方主管機關查核時，可以向行為人或相關第三人取閱資料或要求說明，受查核者不得規避、妨礙，不讓平均地權條例淪為打炒房空包彈。

官員說明，協助刊登廣告的網紅、YouTuber、社群平台揪團、新聞媒體等都是法規管轄範圍。例如：YouTuber拍攝豪宅開箱影片，成交價格不實、或是宣稱熱銷，即將完銷，或其他方式激起「不買就來不及」的緊張感，恐將遭處罰。因此，不只建商、代銷商要留意，只要是協助炒作行為，查核後認定違法炒房，最高可處5,000萬元罰鍰，且按交易戶（棟、筆）開罰，若未改正將連續開罰，受雇人與公司也可以連坐處罰。

中央銀行自2020年12月加碼打炒房以來已屆滿兩年，最新統計顯示，去(2022)年12月國銀新承作受限貸款項目裡，包括公司法人購置住宅、豪宅與工業區閒置土地抵押等貸款均遭到銀行緊縮，其中工業區閒置土地抵押貸款更直接掛「蛋」，顯示銀行基於風險控管已不願承作。

央行資料顯示，去年12月，工業區閒置土地抵押借款，銀行撥款金額掛「蛋」，顯示銀行基於風險控管考量，幾乎已全面停辦此項貸款。

在俗稱「豪宅」貸款的高價住宅方面，兩年前，銀行單月撥款金額為59.21億元，貸款成數還高掛在59%，兩年後，銀行單月撥款金額跌至17.14億元，平均貸款成數也大減二成至39%。

央行數據指出，去年12月，公司法人購置住宅貸款撥款金額為6.23億元，平均貸款成數已不到四成、僅39.9%，相較兩年前央行首波房市管制時，當時公司法人房貸的貸款成數超過四成以上已明顯下滑。

近期受到關注的建商購地貸款方面，去年12月，銀行撥款金額為52億元，平均貸款成數為48％，兩年前，購地貸款平均貸款成數約43%，成數下滑約5個百分點。至於餘屋貸款，去年12月銀行撥款金額為6.74億元，貸款成數則是不到四成，僅39%。

央行四波打炒房措施，已逐步反映在銀行緊縮受限貸款項目上，不過，央行在2021年9月推出的第三波房市管制措施裡，針對特定地區第二戶房貸，設有「無寬限期」的限制，即使該項管制措施上路已超過一年，銀行單月撥款金額仍高達138.61億元，與2021年12月的撥款金額138.12億元大致相當。

央行規定的特定地區是指：台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市等都會區。

對於此一管制項目金額居高不下，確實也引起央行的注意，金融圈主管推測，這代表國人對受管制的特定地區第二戶房貸的需求仍十分殷切。

禹洲集團（01628）公布，今年1月合約銷售金額為15.05億元（人民幣．下同），較去年同期跌66.7％；銷售面積為10.8萬平方米；平均銷售價格為每平方米13,891元。另外，截至2023年1月31日，集團累計的認購未簽約金額約為2.58億元。

2月10日消息，世茂集團發佈公告，2023年1月的合約銷售額約為45.1億元，同比下降約39.95%；合約銷售面積為292237平方米。2023年1月平均銷售價格為每平方米15435元。

繼1月4日傳來關於香港九龍東啟德跑道區澐璟連錄2宗近億元成交個案之後，香港樓市再迎來一宗“大買賣”。

2月10日，有市場消息透露，由老牌家族馬來西亞“錫礦大王”陸佑家族持有的香港山頂馬己仙峽道地皮，獲本地財團以逾43億港元洽購，預計將於短期內成交，樓面地價約10萬港元/平方呎，成為香港通關後最大額買賣。

至於本次交易的買方，尚未能得見廬山真面目。

據觀點新媒體瞭解，本次交易的地皮位於香港山頂馬己仙峽道30至38號，享有全維港景觀，地盤面積約66650平方呎，可重建4至5間獨立屋，總樓面約4.3萬平方呎。專案現為金馬倫大廈，由數幢低密度住宅組成。

據瞭解，早在2019年7月份，陸佑家族便委託測量師對該地皮進行放售。按當時估值，料地皮每呎樓面地價逾10萬港元，以此推算，地皮價值至少高達60億港元。

當時市場消息認為，以這塊地皮的優質條件，相信能吸引不同的財團做出競投。但因為受到疫情的影響，被迫收回該項目。

本次交易有希望在三年多之後繼續成行，其實也在一定程度上反應了香港樓市的狀況。

雨後放晴

香港樓市這幾年可謂是苦疫情久矣，而且屋漏偏逢連夜雨，還要面對來自美聯儲加息帶來的資金外流，最終導致香港樓市量價齊跌的景象。

香港土地註冊處資料顯示，2022年香港樓宇買賣宗數按年下跌38%至59619宗，創下自1996年26年來的新低記錄。同時，期內買賣合約總值也遭受重挫，跌近四成至5545億港元，其中住宅買賣合約跌幅高達44.4%。

在房價表現方面，香港差餉物業估價署資料顯示，2022年全年樓價累計跌15.59%，結束連續13年的升勢。

但雨後總會放晴，如今美國加息放緩，港府撤銷防疫措施，以及全面通關等利好消息刺激下，香港樓市氣氛逐漸好轉。

此次馬己仙峽道地皮的買賣，也正是受益於市場的回暖。

自通關消息公佈以來，恒指一度位升逾5成，樓市亦出現價量齊升的“早春”情況。

一月香港無論是一手市場還是二手市場交易資料均有較大漲幅，綜合土地註冊處資料所得，2023年一月全港共錄341宗一手私人住宅買賣登記，連跌4個月後首度反彈，環比回升74%；登記總值按月相應增長97%，錄得49.83億元，為連跌7個月後轉勢。另外，一月全港二手居屋買賣登記627宗，按月增加49%。

豪宅市場方面熱度更是絲毫未減，1月4日，九龍東啟德跑道區澐璟2宗近億港元個案成交；去年12月，屯門青山公路青山灣段豪宅項目瑧譽3.8億港元售出一套洋房；去年11月上旬，香港鴨脷洲項目正式命名為“The Corniche 凱玥”等。

樓價方面，綜合香港四大地產商的評估，升幅由5%至15%不等。其中最樂觀的當屬中原地產，預計全年樓價會在穀底反彈15%。

中原經紀人指數CSI（住宅售價）持續向上挑戰70點，預示樓價平穩向升。其中，反映二手樓價的中原城市領先指數CCL最新報160.73點，創12周新高，按周升1.25%。中原地產預期，下個短期目標CCL重上170點水準。

其他方面，中原集團主席兼總裁施永青曾引述表示：“現時，內地客來香港買樓，大部分都是買入後不會賣出。原因是內地客在香港買樓，需要付極高的從價印花稅，稅率高達樓價的30%。”

若這個說法成立，那香港樓市暫時是不用擔心會遭到內地投資者們大量拋售，導致市場動盪。

不僅是中原地產，摩根士丹利同樣看好香港樓市，其於2月8日曾作出預測，預計香港房地產市場今年住宅價格將上漲10%，之前預期僅上升5%。

另於2月6日，香港金管局副總裁阮國恒提到，香港第4季負資產按揭宗數1.2萬宗，並非十分高的數字，涉及負資產樓按貸款拖欠比率較整體按揭貸款比率更低。

同時有投資人認為，去年香港樓市下跌主因是預期息口上升加上疫情下的市場信心的缺失。而如今形勢一片向好，相信未來香港樓市能延續量價齊升的“陽春”景象。

暴雨未止

不過，在一片叫好聲中，也存在著一些不同意見，兩大測量師行則是看淡香港今年樓市。

仲量聯行預計，中小型住宅樓價今年會再跌一成，豪宅亦會跌5%至一成；萊坊則預計，一般住宅樓價會跌5%至一成，豪宅跌幅在5%之內。

其實這樣的預期或許並非是錯誤的。

在美國加息放緩以及全面通關等利好消息下，香港樓市未來會回彈大漲確實是很有可能的，但未來長期走勢並不能代表短期表現，目前香港樓市受去年樓市下跌的影響尚未結束。

以上述香港山頂馬己仙峽道地皮交易為例，地皮每呎樓面地價逾10萬港元，以此推算，地皮價值至少高達60億港元。然而實際上，香港本地財團只是以43億港元左右便準備將其收入囊中了，這簡直就是抄底價。

另外，一月份香港二手居屋雖然買賣登記按月增加49%，但平均每宗售價卻按月微跌0.6%至約437.6萬元，創近五年半新低，價格重返2017年中水準。所以，目前香港樓市並非是完完全全的一片坦途，其中尚有曲折。

另外，仲介美聯集團主席黃建業曾表示，2023年首季極可能是香港樓市的轉捩點，並分析道，樓市價量要徹底複常，須亮起四盞綠燈，刺激資金回流。

只是在去年7月份的時候，美聯儲加息直接導致資金大量外流，香港金融管理局亦曾跟隨加息，這無疑加重了樓價的壓力。而且，雖然美聯儲加息目前放緩了，但這並不是停止加息或降息，對資金流入依然存在著負面影響。

再把目光投回到內地企業，雖然去年出臺了“三支箭”等政策幫助內地房企，但一眾房企們交出的成績單並不是很理想。時不時便有企業暴雷違約，交易所也發了數不清的關注函。

同時，提前還貸潮的出現也說明，在房地產政策全面放開背景下，市場仍然處於低迷之中。

除了央國企外，內地大多數企業都自顧不暇，會有多少資金流向香港樓市呢？在這個現金為王的時代，相信一些出現企業也並不介意拋售在港非核心資產來換取一線生機。

有觀點認為，通關後湧入的內地購房客，被視為香港樓市轉機。只是目前的情況跟三年前已經不一樣了，不少富豪或許要考慮的是出售香港豪宅補救內地業務。

去年，許家印抵押三幢香港山頂豪宅，總值25億港元；中國恒大旗下香港總部“中國恒大中心”被接管及推出市場標售，當時估值80億至90億元，但最終流標。

未來香港樓市回暖是能夠預測的，但短期內估計還是不太樂觀，通關後的積極影響並不會立竿見影。

2月10日，領展早市執行臨時停牌，等待了一天的市場，最終在傍晚接到通報，該基金將首次採用供股形式融資，並一口氣籌集資金高達188億港元。

消息突如其來，令市場詫異。有分析人士形容，領展此次融資行動顯得尤其迫切。

不得不讓人聯想到剛於數月前在新加坡達成的百億交易，是否出現壓力？又或者說表現激進的領展，將立刻宣佈一個新的收並購案？為什麼領展選擇在這個時候，進行供股集資？

為解答市場疑問，領展行政總裁王國龍、首席財務總裁黃國祥及首席企業發展總裁譚承蔭等集團高管召開緊急電話會議，就相關問題作出官方回應。

具體看供股方案，領展此次將以全面包銷方式，按每個供股基金單位44.20港元的認購價以“5供1”的基準進行供股。滙豐銀行、星展銀行及摩根大通三家牽頭包銷商，承諾包銷最多4.377億供股基金單位數目。

據此，領展謀求最高約190億港元現金進賬，這也意味著領展將馬上新增20%的基金單位，換句話說原每個基金單位的分派會被攤薄。

同時，按44.20港元認購價計算，認購價較領展於最後交易日在港交所的收市價62.80港元，折讓約29.6%。如果按理論除權價每個基金單位59.70港元，則仍折讓約26.0%，折讓幅度較大。

對此CFO黃國祥解釋：“攤薄只是短期的影像。”

他透露，供股籌到的款項淨額約40%至50%將用於償還現有債務，包括2023年到期的約70至80億港元銀行貸款；以及2024年到期的約10至20億港元迴圈銀行貸款。

剩餘資金將充為一般營運資本，具體而言將“放在銀行做定期或者活期存款，又或者投向短期投資專案。”

王國龍補充稱，目前是合適的時機先將集團債務比例降低，節省融資成本，同時伺機尋找新收購機會。

王國龍還表示，現時全球正處於加息週期，相信未來一到兩年市場將會出現重新定價的情況。屆時將有可能出現很多投資機會，而領展不應錯過。

最新消息顯示，在近期1月美國非農就業報告公佈後，包括美聯儲主席鮑威爾在內的美聯儲官員繼續釋放“鷹派”資訊。其中里士滿聯儲行長Thomas Barkin就表示，要繼續加息以確保讓通脹率回到2%的目標水準。

“過去幾年做收購，領展的融資方式採用100%借貸。”王國龍稱，但面對未來不同的投資機會，希望領展能借此機會提前預留資金。

領展內部將最新的供股行動視為落實3.0發展計畫及新願景的重要一步，“領展3.0”是領展管理層於此次緊急電話會議上提出的新概念。

據譚承蔭介紹，領展1.0指領展以“領匯”名稱上市的前10年：紮根香港民生物業，以資產提升和優化業務組合為主要業務，“建立資產管理、資金管理、投資管理的核心能力。”

2.0是，領展於2015年後業務逐步穩定，經驗逐漸充足。從“領匯”更名後，開始持續增加資產類別，並沖出香港到世界各地落地。

而到3.0時代，領展的目標是繼續奉行“分散投資”策略，亞太區（新加坡、澳大利亞、中國內地以及香港）是主要目的地，同時會引入協力廠商資本夥伴共同尋找機會，持續擴大資產管理規模。

“有更強的資本基礎，我們就有更充分的充足彈藥，為下一個階段的增長，做更好的準備。”王國龍說。

然而在宏大藍圖之下，供股償債、尋求更安全的負債水準，似乎是領展更迫切的眼前需要。尤其是去年年末宣佈斥資125億港元買入新加坡兩個購物商場，這是領展有史以來最大單次金額投資，增加了部分投資者對領展杠杆水準的擔憂。

新冠疫情三年內，是領展收並購最積極的三年。截至2022年9月30日，領展負債總額增加約165億港元至551億港元，負債比率由18.4%升至22.7%。

資料顯示，在2022年5月份發表的一篇報告中，惠譽就預計領展的杠杆率（以淨債務與投資物業的比率衡量）將在2023財年和2024財年趨向於30%。

另據瞭解，在2023年1月份舉行的一次路演中，領展管理層在談到負債率的時候，表示將採取措施應對，包括放售一些非核心香港資產，以及爭取在5月交割新加坡物業前找到資金合作方。

截至目前，領展並未公佈任何最新放售香港物業的消息，該公司曾於去年中旬招標出售香港赤柱廣場物業，但並未成功。

因此有聲音指出，領展此次供股的意圖，相信是出於穩健的考慮要迅速調整債務狀況。據透露，供股完成之後，領展淨負債比率預計可以一次性降低至20%之下。

至於供股是否因新加坡收購而起？王國龍回應，新加坡物業收購已在當地找到銀行願意借錢，目前正在進行條款討論。引入資本夥伴方面，目前有幾個有興趣的機構正在商談，“供股與新加坡收購的融資沒有直接關係。”

最後，他強調，領展不會停止海外收購。

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2月10日，招商局置地有限公司披露盈利預告。

觀點新媒體獲悉，招商局置地表示，集團預期截至2022年12月31日止年度歸屬於公司股東淨利潤將較2021年同期(約人民幣5.6億元)減少約40%。

據悉，招商局置地預期盈利減少主要由於與2021年同期相比較，截至2022年12月31日止年度集團結轉項目中低毛利項目占比較高，故整體毛利率下降。

此外，截至2022年12月31日止年度，集團結轉項目中透過非全資附屬公司進行的項目占比增加，故計算歸屬於公司股東的淨利潤減少。

2月10日綜合媒體消息，融創位於杭州東新綜合體地塊已重新出現在近期舉行的杭州市拱墅區2023年土地招商會上。

這也意味著，融創方已經完成了退地程式。

2月6日，杭州市拱墅區舉辦發2023年的土地招商會，一口氣推介了21宗優質地塊。

其中有1宗地塊，即東新單元XC0607-B1/B2-06、XC0607-R21-10、XC0607-R21-13、XC0607-R22-04、XC0607-G1/S42-12地塊，而此地塊於2年前由融創東南拿下。

觀點新媒體獲悉，早在2021年5月的杭州首批集中供地中，上述地塊經過29輪報價，被融創東南集團以“封頂價52.08億元+自持28%”拿下，成交樓面價22193元/平方米。拿地至今已經近2年了，地塊曾經公示過規劃方案，但一直未動工。

出讓資料顯示，該地塊占地151.2畝，除了住宅和配建的公租房外，其餘還包括酒店、商業辦公、幼稚園、綠地公園以及地下停車場等業態。

另據不完全統計，自2021年杭州開啟集中供地以來，累計有6家開發商發生過退地事件。

福晟國際（00627）公布，持有51％股權的非全資間接附屬公司湖南興汝城房地產開發接獲湖南省長沙市中級人民法院的民事判決書，法院接納湖南興汝4名債權人就湖南興汝破產清算的申請，有關判決於1月17日生效。該集團正就有關事宜尋求專業意見，並正評估湖南興汝破產清算對其造成的影響。

該集團指，法院接納理據為湖南興汝未能償還欠負債權人的若干債務。至於湖南興汝持有興汝金城商住小區商住項目，位於湖南省長沙市芙蓉南路天心區，內有土地並建有樓宇。現正開發該項目第三期。第三期開發地盤總樓面面積約19.74萬平方米。於去年6月30日，湖南興汝資產總值約5.32億元人民幣，佔該集團於去年6月30日綜合資產總值超過5％。

合生創展（00754）公布，1月總合約銷售金額為約13.27億元（人民幣．下同），按年跌55.8％；其中物業合約銷售約12.16億元；裝修合約銷售約1.11億元。

截至今年1月31日止1個月，集團物業合約銷售面積為約5.4萬平方米，物業合約銷售平均售價為每平方米22,355元。

賢能集團（01730）公布，透過公開投標以8,000萬坡元收購新加坡 GSM 物業。

該集團指，GSM 物業佔地面積約1,115.1平方米，由33個單位組成，分別有13個自用單位及20個已出租單位以及公共物業。代價計及獨立估值師於2月1日指示性估值8,000萬坡元、GSM 物業潛力及鄰近地區類似性質物業價值及市價，而有關物業已出租單位的財務資料不可得。該集團指，使用內部資金繳納投標費用，擬將GSM物業3至6層變更至服務式公寓，1及2層將繼續作商業用途，而收購將擴展於新加坡空間優化業務的住宅及商業物業組合，提升 COLIWOO 的品牌價值，並帶來資本增值潛力以及產生收入新機遇。

德信中國（02019）公布，截至今年1月31日止一個月，集團實現合約銷售金額按年跌17.3％至約23.4億元人民幣，合約銷售面積約14.5萬平方米。

公司之間接非全資附屬公司杭州空港置業作為借款人，與溫州銀行股份杭州分行作為貸款人，於2020年11月27日至2021年6月29日期間訂立四筆借款協議，貸款人提供予借款人總金額為8.4億元人民幣之貸款，該等貸款原定於去年11月26日至今年6月25日期間到期。

經貸款人與借款人進行友好磋商後，雙方已於去年11月25日及去年12月23日就借款協議分別訂立四筆貸款展期協議，同意將該等貸款之還款到期日進行展期。

萬科（02202）昨日宣布非公開發行A股計劃，將向不超過35名認購人發行最多11億股A股，相當於公司現時總股本的9.46%，預計募集資金總額不超過150億元人民幣。資金將用於集團旗下11個地產項目以及補充流動資金。

用於旗下11個地產項目

發行底價為定價基準日前20個交易日A股股票交易均價的80%。建議非公開發行A股完成後，發行對象所認購的A股在6個月內不得轉讓。相關方案仍須待臨時股東大會批准，以及獲得中國證監會核准。

同時，萬科提到，房地產屬資金密集型行業，資金需求大，周轉時間長，強大的資金實力是集團積極擴張、充分參與市場競爭的重要保障。在房地產市場增速趨穩、地價和項目建設等成本日益走高的背景下，是否擁有充足的現金流對房企的可持續發展至關重要。建議非公開發行A股可為公司現有項目提供新資金支持，有利推動項目順利實施和按時交付，亦可擴充集團資本規模。

去年11月，內地發布多重政策推動房企健康平穩發展，中證監決定在房企股權融資方面調整優化5項措施，包括恢復房地產上市企業以非公開方式再融資。

截至去年9月底，萬科的資產負債率為77.85%。萬科指出，目前的資產負債率較高，建議非公開發行A股可增加集團所有者權益，優化資本結構，提高盈利水準和抗風險能力。

此外，萬科還制定了未來3年（2023至2025年）股東分紅回報規劃，將繼續注重現金分紅與股東回報，在滿足正常生產經營的資金需求的情況下，計劃每年以現金方式分配的利潤不少於當年實現可分配利潤的30%。

擬再組新基金 斥1.25億購目標物業

本港龍頭代理行中原集團在2019年成立私募基金，收購兩個美國學生公寓作投資，剛於去年底以合共3925萬美元（約3.06億港元）悉數沽售，不足4年賺約三成。中原集團創辦人施永青指出，將籌組一個新基金再投資美國學生公寓市場，目標物業1600萬美元（約1.25億港元），並考慮延長物業的投資期至中長線持有。

投資不足4載 獲利近七千萬

中原集團的私募基金於2019年開拓新業務，落實投資美國學生公寓，並一口氣購入得州（State of Texas）聖安東尼奧市（San Antonio）及喬治亞州（State of Georgia）雅典市（Athens）兩個學生公寓項目，購入作價分別為1740萬美元（約1.36億港元）及1290萬美元（逾1億港元），分別提供288個及128個床位。其後斥資進行翻新增值，加上將物業重新定位，租金上升而令物業升值，遂於去年底售出，成交價為2125萬美元（約1.66億港元）及1800萬美元（約1.4億港元），合共總值3925萬美元（約3.06億港元），物業賬面獲利895萬美元（約6981萬港元）或29.5%。

施永青女兒、中原集團子公司主席施慧勤表示，基金購入學生公寓後不久，在2020年初經歷新冠肺炎，美國城市陸續封城，學校停課，但學生公寓出租率仍然堅挺，高達九成以上，反映學生租客需求強勁。其後疫情緩和，旗下物業租金顯著增長，以喬治亞州雅典市物業為例，租金由2019年收購時每個床位月租712美元（約5554港元），升到去年860美元（約6708港元），漲幅逾兩成。

中原投資管理總裁葉明慧透露，該私募基金成立時訂立投資期約3至5年，加上物業已升值，因此沽售獲利。兩項物業推出市場招標時，共收到14份標書，包括機構性投資者及投資學生公寓的公司，最後以理想價成功售出。由於參與的投資者之前每季都獲分派租金收入，在扣除出售物業的使費、物業管理費等支出後，平均實際投資回報約三成。

施永青直言，該美國學生公寓基金有約20名投資者參與，在出售兩個物業之前，曾有個別參與的投資者提出希望長線收租，「因為投資學生公寓回報理想，同期佢哋買入嘅股票同債券價值已經跌到所餘無幾」，不過成立該基金時已經訂立投資期，「到期之前一定要退出分錢」。

鑑於首度投資美國學生公寓取得理想回報，施永青說，學生公寓防守性高，租金不太受經濟周期影響，擬籌組新一個基金繼續投資美國的學生公寓，持有年期或會較長，實際年期會與參與的投資者商討，今次入場投資「門檻」約100萬美元（約780萬港元）。

床位渴市 租金增值空間巨

中原投資管理董事總經理江若雯直言，現已物色到位於俄亥俄州（State of Ohio）俄亥俄州立大學（The Ohio State University）附近的一個全幢學生公寓項目，大廈於2018年入伙，總面積約4.35萬方呎，提供109個床位，現時平均每個床位月租1051美元（約8198港元），出租率100%。此項目預計收購價約1600萬美元（約1.25億港元），估計淨租金回報率約6.5厘。她提到，物業現時租金低於市場水平，加上俄亥俄州立大學的學生人數近6.2萬人，惟市場上的公寓只有不足3.5萬個床位，供不應求，故租金增值空間大。

除美國外，中原集團在英國亦有另外兩個私募基金，合共持有5個位於倫敦的學生公寓投資。

新盤大戰如箭在弦，發展商積極為餘貨展開新一輪銷售，帶動過去周末兩天（11日至12日）一手市場錄得86宗成交，按周多27宗或45.8%，創今年周末交投量新高外，亦屬去年10月29日至30日的周末售出87伙後，近15個周末最多。

恒地（00012）旗下粉嶺One Innovale第2期One Innovale–Bellevue在過去周六以先到先得形式發售82伙，即日錄12宗成交後，昨日亦賣出6伙，兩天共沽18伙，為周末兩日銷量最佳新盤，成交價由336.47萬至687.27萬元，套現逾8375萬元。該發展項目第3期One Innovale–Cabanna過去兩天共售出5伙，總值逾2400萬元。

海茵莊園累售13單位

九龍建業（00034）旗下將軍澳海茵莊園昨日推售36伙，並新增一按計劃吸客，發展商過去周六起開放現樓示範單位供準買家參觀，現場出現睇樓人龍。在昨日開售的36個單位中，即日賣出10伙，合共套現逾5700萬元；過去周六亦錄得3宗買賣，兩天累售13個單位。

此外，信置（00083）執行董事田兆源指出，全面通關後首個周末兩天，一手市場氣氛持續改善，信置系內新盤過去兩天共沽出11伙，預期旺勢持續。當中信置及會德豐地產牽頭的西南九龍長沙灣維港滙I及I I分別售出2伙及6伙。

市場大碼成交持續，華潤置地（海外）與保利置業（00119）合作發展的九龍東啟德跑道區澐璟，周末兩天再添4宗成交，金額總值逾1.45億元。路勁基建（01098）旗下路勁地產牽頭發展的香港仔黃竹坑站上蓋發展項目港島南岸第1期晉環過去兩天累錄兩宗成交，吸金9939.5萬元。

二手樓市交投轉活，買家議價能力仍處於強勢，但一些3、4年前購入的單位多屬高價入市，賣方大部分損手離場，即使藍籌屋苑也不能幸免，鰂魚涌太古城有3房戶持貨近4年半賬面蝕155萬或12%。就算表面有賺，計及使費開支亦「見血」，將軍澳日出康城首都有2房單位轉手，原業主賬面僅微利8萬元，惟計及使費料要蝕30多萬元。

中原地產分區營業經理莊劍嵐指出，太古城本月成交保持暢旺，暫錄得12宗買賣，平均呎價17065元，其中富山閣低層G室，實用面積684呎，3房間隔，附新淨裝修，原業主於2022年9月以1250萬元放盤，苦等5個月，最近終獲區內用家以1133萬元承接，呎價16564元。原業主2018年9月以1288萬元買入單位，持貨近4年半賬面蝕155萬或12%。

首都山景戶明賺實蝕

中原地產高級分區營業董事柯勇表示，首都5座中層LC室，向東南，享翠綠山景，實用面積519方呎，2房間隔，最近以708萬元易手，呎價13642元。原業主2019年3月以700萬元購入上址，持貨近4年賬面微利8萬元，惟計及使費明賺實蝕30多萬元。

此外，將軍澳新都城有業主辣稅一鬆綁即斬纜放售。美聯物業區域經理黃少明說，新都城3期都會豪庭2座低層H室，實用面積631方呎，3房間隔，原業主3年額外印花稅（SSD）期限剛屆滿即放盤，約1個月前叫價880萬元，最終以848萬成交，呎價13439元。賣方於2020年1月以905萬元購入， 賬面損手57萬元，單位3年貶值6.3%。黃少明透露，屋苑本月暫有5宗成交，平均呎價14190元，反映上述買賣屬低市價。

馬鞍山連錄兩宗損手

世紀21奇豐高級分行經理蔡蓓稱，馬鞍山迎海．星灣21座中層F室，實用面積503呎，1房間隔，原叫價730萬元，放盤一年，最近降價3%至708萬元成交，呎價14076元。原業主於2018年4月以750萬元購入上址，持貨近5年賬面蝕42萬元或5.6%。

馬鞍山同區屋苑亦有損手個案。世紀21奇豐助理區域營業董事黎健峯謂，海典灣2座低層F室，實用面積380方呎，1房間隔，半年前放盤叫價598萬元，最近減至580萬元獲承接，呎價15263元。原業主於2019年6月購入上址，當時作價600萬元，持貨逾3年半賬面蝕20萬元或3.3%。

中港全面通關後首個周末兩天（11日至12日），據美聯物業分行統計，十大二手指標屋苑錄得約26宗買賣，按周升約13%，創6周新高，連續11周錄得雙位數成交。

通關帶動 睇樓活躍

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明指出，中港全面通關帶動內地客源增加，刺激二手睇樓持續活躍，交投維持穩中向好的勢頭。他認為，全新大盤登場將繼續誘發市場購買力，新盤及二手住宅有望同步「價量齊升」，未來兩個月樓價勢漲3%。

中原地產統計的十大屋苑過去周末兩天錄得24宗成交，按周再多兩宗或9.1%，連續8周錄得雙位數成交，並連續兩周企穩20宗以上水平。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，通關效應，加上本港未有跟隨美國加息，市場樂觀情緒持續向上，刺激樓市繼續升溫。

此外，據利嘉閣地產分行網絡數據，周末兩天十大指標屋苑累錄23宗二手成交，按周增加28%，創6周新高。利嘉閣地產總裁廖偉強稱，樓市確認重返暢旺市況，發展商也加快推盤步伐，買家對後市及樓價看法樂觀。

中原（工商舖）資料統計，1月共錄得約265宗商舖租賃成交，總成交金額約3089萬元，租務表現按月價量齊升，工商舖中表現最佳。

據中原（工商舖）統計，1月工商舖租賃共錄得約1169宗成交，與去年12月相比跌約7.2%；而1月總租賃成交金額錄得約7953萬元，按月回升18%。工廈及商廈按月租賃成交量均見下滑，幅度約10%左右。不過，商舖市道明顯反彈，1月共錄得約265宗租賃成交，按月增2.7%；期內總成交金額錄得約3089萬元，按月急升21.9%，反映通關後，市場憧憬內地旅客重臨，有望帶來龐大購買力，故舖位租賃市場表現大幅改善。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，隨着疫情漸穩，加上通關效應，不少企業及商戶已加快步伐趕在市況全面回升前入市，帶動租賃需求增加。

中原租金指數五連跌 77個月低

住宅市場進入租務淡季，租金持續回落，今年1月中原城市租金指數CRI最新報108.13，為2016年8月後的近6年半（77個月）新低，按月跌0.42%，連跌5個月共4.11%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，新春前夕為傳統租務淡季，租金調整持續。但1月租金跌幅明顯收窄，是近4個月以來最少，相信租金將窄幅企穩，待第二季重拾升軌。

美孚呎租按月挫近4%

1月四區租金連續第二個月齊齊回落，但跌幅均見收窄。去年12月按月勁插2.64%的新界西CRI，最新只按月跌0.85%，報134.68，屬2016年10月後逾6年（75個月）新低，連挫3個月共3.88%。新界東CRI為130.87，為2021年3月後近兩年低位，按月下滑0.74%，連跌5個月共4.91%。

港島CRI報103.92，回到2016年6月水平，按月跌0.46%，連跌兩個月共2.03%。九龍CRI報99.85，同樣重返2016年6月水平，按月微挫0.03%，連跌4個月共4.72%。

1月各區租賃較活躍的成份屋苑計，荔枝角美孚新邨調整實用呎租（下稱呎租）報29.1元，按月滑落3.96%。沙田第一城呎租按月挫3.79%至38.1元。鰂魚涌太古城呎租為34.1元，按月跌1.16%。不過，天水圍嘉湖山莊呎租則按月回升3.27%至22.1元。

破頂成交重現 業界：有望價量齊升

通關後樓市節節上升，二手更重現破頂成交。過去1周市場錄最少3宗破頂或追平紀錄個案，其中東涌東環有特色戶以1,500萬元售出，呎價逾2.3萬元創全區二手新高。

另10大屋苑周末交投續高企，最多見26宗，連續11周處雙位數。

二手交投連日加快，連帶個別屋苑造價再破頂。消息指，東環3號住宅大樓地下特色戶，實用面積645平方呎，3房，連828平方呎花園，原叫價1,550萬元，減價3.2%後，以1,500萬元易手，呎價23,256元刷新全區二手新高紀錄。原業主2015年以1,070.7萬元買入，帳面賺429.3萬元，賺幅4成。

翻查資料，東涌對上二手呎價高位，為2018年3月以每平方呎19,159元易手的同屋苑3A座頂層A室連平台戶，即有關紀錄保持長達近5年，終被大幅推高21%。

事實上，上述東環新晉樓王呎價甚至貴過鰂魚涌太古城特色戶，如碧滕閣頂層複式戶，實用面積1,046平方呎，內設樓梯連接私人天台，日前以每平方呎20,554元沽出，前述東環戶呎價較之高13%。

嘉雲臺呎價3.9萬 3年半高

豪宅買賣也加快，代理透露，東半山嘉雲臺8座極高層A室，實用面積1,300平方呎，3房，僅微減20萬元，連車位以5,080萬元沽出，呎價39,077元，創屋苑逾3年半呎價新高。原業主2009年以2,010萬元購入，帳面勁賺3,070萬元或1.5倍。

隨着市場氣氛好轉，10大屋苑過去周六日交投量續高企。其中，中原地產錄24宗，按周升9.1%，連續8周處雙位數，並且已連續兩周企穩20宗水平。消息指，鴨脷洲海怡半島16座高層B室3房，實用面積621平方呎，以980萬元售出，呎價15,781元，售價較月初同類賣貴40萬元或4.3%。

海怡3房980萬 貴月初40萬

美聯物業10大屋苑同期見26宗交易，更是連續11周保持雙位數，按周升13%至6周新高，包括2宗來自將軍澳新都城，如1期4座高層H室3房，實用面積698平方呎，以958萬元成交，呎價13,725元，售價為屋苑去年9月以來最高。原業主2013年以693萬元購入，帳面賺265萬元或38%。

至於利嘉閣地產10大屋苑有23宗交投，按周多28%，近6周最旺；而香港置業則按周回落14%，至12宗，仍維持雙位數水平（註：四大代理統計10大屋苑有別。）

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，近期二手成交量持續攀升，一手市場亦每天錄得20宗以上成交，整體樓市暢旺，現時正有多個全新盤蓄勢待發，相信樓市將旺上加旺。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，全新大盤登場將繼續誘發市場購買力，估計短期樓市將延續「陽春」格局，一、二手有望同步價量齊升，未來2個月樓價有望出現約3%升幅。

黃竹坑商業前景理想，現業主放售區內科達設計中心全幢工廈，意向價約12億元。

29層高 呎價約1.02萬

戴德梁行資本市場部執行董事葉健均表示，獲委託放售黃竹坑黃竹坑道62號科達設計中心。物業為一幢29層高的新型商貿工廈，總批積面積約11.7萬平方呎。大廈設有5個貨車位及8個私家車車位，地下層高達5.57米，樓上層高約4米。據悉，物業市值約12億元，呎價約1.02萬元。

他指，物業位處黃竹坑之主要幹道黃竹坑道，鄰近黃竹坑港鐵站，隨着該站上蓋住宅項目及大型商場配套相繼落成，住宅陸續入伙，將帶動和增加整個區份人口和消費力。他提到，該區只有23幢全幢統一業權之工商廈，當中2幢將發展為酒店，餘下業主大多為只租不賣，願意全幢出售的不多。

近日同區有新商廈拆售，宏基資本 （02288） 旗下黃竹坑道23號宏基匯，近日正式推出，樓高27層，2至5樓作零售用途，6至29樓則為寫字樓用途，單位建築面積由約747至6,187平方呎，意向呎價約1.3萬元起。

據悉，目前已錄數宗成交，包括1205室，面積約801平方呎，以每呎約1.3萬元易手，另高層單位亦以每呎1.5萬元售出。

香港與內地全面通關後，鋪市氣氛改善，銅鑼灣羅素街錄首宗租賃，其中一個地鋪獲時裝店進駐，月租25萬，呎租227元，較舊租(短租)大升66%。

上址為羅素街60B號地鋪，建築面積約1100方呎，由「小巴大王」馬亞木持有，舊租客為手機配件店，月租約15萬，最新由時裝店FOCUS.S進駐。現場所見，該店正進行裝修工程，消息人士透露最新月租25萬，平均呎租227元，雖然長短與短租未能直接比較，不過，新租金大升66%，足見通關後，商戶對生意有憧憬。

呎租227元 簽一年約

知情人續說，由於業主看好後市，不希望給長約「綑綁」，新租客亦抱審慎樂觀態度，因此，雙方只簽署一年約。而該家FOCUS.S時裝店，非首次該鋪位，早於2021年12月亦曾短租該鋪，當年月租約15萬，今番回歸舊地，可見鍾情羅素街，該店售賣韓風針織女裝上衣、半身裙及針織衫等，力吸年輕女士。

低潮時月租10萬

該鋪位近年均以短約形式租出，20年5月藥妝店撤出後，一直短租，先後吸納口罩店、上述FOCUS.S及手機店進駐。有代理表示20年低潮時每月僅10萬，最新租金較低位大幅反彈。

高峰期月租120萬

羅素街曾以鋪租之貴聞名世界，2012及2013年分別以每呎1699元及2812元高踞世界第一位，惟自2014年第3季自由行褪色，鋪市波幅不斷，及至近年疫情持續，鋪租累跌80%至90%。

上述60B號地鋪，2013年3月由太子珠寶鐘錶續租，當年月租高達120萬，呎租1091元，鋪位及後於2015年11月，迎來藥妝店以每月80萬承租，2年後加至100萬，及後因應市況滑落減至68萬，及至2020年5月藥妝店撤出，鋪位一直短租至今。

綠地香港（00337）公布，1月合約銷售約為9.33億元人民幣，按年增約31％，已售合約總建築面積則約為9.2萬平方米。