去年10月國門開放，觀光業復甦，過去被視為燙手山芋的旅館類不動產曙光乍現，換手交易大增，過往旅館交易多屬經營權移轉，不過近年旅館類不動產交易，型態包括投資收租型法人以租定收租為前提購買、建商取得作為都更開發原料，也有為旅館經營者自己取得資產。

旅宿業者加碼取得資產，除了沃客商旅外，如原本向地主租地自建飯店經營的「台中商旅」，去年11月斥資13.25億元把土地買下。

去年也有不少大型飯店不動產交易，由新買主接手，去年雲朗觀光旗下的「桃園翰品酒店」以約11.7億元出售給敏盛集團的盛弘醫藥，雖然產權易主，但新買家接手後，中高樓層仍經營「盛雲康寓」旅宿；全球人壽以約58億元買下新竹國賓飯店及新竹行政大樓，國賓飯店售後回租並持續經營。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，疫情隨防疫鬆綁、國門解禁、口罩令即將解除，國內外的商務往來與觀光旅遊逐漸活絡，也讓觀光旅宿業在「開放商機」加持下回溫，有些挺過疫情的旅宿，鑒於產業長線發展樂觀，加碼取得原本承租的不動產，可確保未來長期穩定經營，也有一些看好觀光復甦的投資人，將不動產買下後，新買主坐收租客長期租金收入，或自己跨足飯店經營。

房市買氣熄火，據591新建案調查，2022年七都新建案平均要4.6個月完銷，比起2021年的4.2個月多出0.4個月，其中桃園、台中銷售完銷期都增長了1個月以上，今年利空發酵，未來建案恐怕只會愈賣愈久，值得一提的是，新竹銷售期雖然也同樣增加，但平均僅2個多月就能完銷，在一片不景中特別突出，銷售速度高居全台之冠。

根據591調查顯示，去年雙北、台中、高雄建案完銷時間均在5個月以上，桃園、台南為4個多月，僅有新竹一支獨秀，平均僅2.4個月。與2021年相較，除了台北市及台南銷售期縮短之外，其餘都會區都大幅增加。

591新建案指出，隨著升息及打炒房等利空環伺，市場觀望氣氛持續累積，目前不只建商推案力道有減弱跡象，連帶也買方猶豫期也持續延長，在這波升息浪潮下，購屋族由於房貸負擔大幅提高，加上對房價走勢產生疑慮，部分地區由於推案爆炸、競爭激烈，使不少都會區個案從開案到完銷多均5個月以上。

其中台中由2021年的3.6個月，增加至2022年的5個月，銷售期增加最為明顯。近兩年台中推案仍以捷運及建設議題的北屯區為主，不過過往屬於台中縣的海線及太平、豐原等地，在房價基期低且具開發議題的優勢下，仍有不少個案完銷，也顯現近年台中購屋板塊挪移現象。

即使全台各地完銷時程長達4、5個月以上成為普遍現象，不過新竹平均僅2.4個月，幾乎僅其他都會區的一半左右，反應了區域房市供需結構仍向賣方市場傾斜，591新建案指出，這些建案主要分佈在新竹市北區、東區及新竹縣竹北市、湖口鄉等地，其中新竹縣周邊建案銷況都相當不錯，除了與近年市中心或精華地段房價高漲，導致購屋族向外出走，也和當地推案多為量體有限的小型建案，銷售速度較快有關。

台商回流加持 新北辦公巿場崛起
台北巿Ａ級辦公大樓租金快速攀升，並在2022年創下歷史新高，惟新供給少，空置率已連續4年低於3％，產生辦公需求外溢效果。專家分析，科技大廠擴增據點、疫後衛星辦公需求及外商來台沿高鐵、捷運等軌道建設布局，推升新北辦公需求，就新北巿政府公司登記資料顯示，去年12月新增公司登記以中和、板橋位居1、2名。

空置率低 北巿去年租金創新高

根據仲量聯行資料顯示，去年台北巿商辦市場因供不應求，租金節節推升，北市A辦平均租金破歷史新高，整年度的租金年成長率達近3年最高，顯示企業對於高品質的空間仍有殷切需求。北市整體空置率從2019年至2022年底，已連續4年低於3％，屬於極低的水準。據統計指出，2022亞太地區之空置率為7％，全球平均為14％，自疫情爆發後至今，北市空置率保持著顯著低於其他商辦市場的水平，商辦供給不足造成市場幾乎是無樓可租。

企業跨區 布局板橋、中和、新莊

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，與2021年相較，台北市辦公室零新增供給，斷貨情形很嚴重，加上台灣經濟基本面很穩定，回流升級需求蠻強，確實有擴散和蔓延趨勢，想拓點、換新大樓，或因疫情增加異地辦公室需求，讓企業跨區到板橋、中和、新莊設點。他舉例，板橋的正隆廣場等樓最近在共享辦公室及商務中心進駐下，租金表現亮眼。

黃舒衛表示，目前板橋位於新板特區主要辦公室大樓有板信雙子星、遠東百揚及曼哈頓等3棟，月租金每坪站上1800元、挑戰2000元，3棟距離近，且近百貨公司及車站，交通環境便捷，又有行政機關，外商也能接受，環境境不輸北車，北車附近物件選擇少且建物比較舊，反觀板新地區租金比北車附近打8折，物件又新，確實有代替效果，只是空置率也低，為此江翠北側重劃區新辦公樓案，應會對買家造成吸引力。

產業升級 工業地、廠房需求增

仲量聯行總經理趙正義表示，台積電等台商回流帶動去年科技廠辦，工業地交易占總商業不動產交易約3、4成，這是剛性需求。他強調，台灣軟實力都存在，基本面佳，加上產業升級，進而推升工業土地、廠房、辦公需求，

趙正義說，台北A辦買家，多為外商、科技及金融業，或科技多媒體的擴充，在北市辦公面積也稀缺下，部分業者選擇沿捷運到新北板橋、新莊、中和布局，甚至有外商也沿捷運選擇適合的落腳處。此外，辦公室型態有「Hub and Club」，在疫情後有些主辦公室和衛星辦公室，分析全球趨勢可見，衛星辦公室需求儼然攀升。

本人、配偶及未成年子女是否可分別適用自住房地租稅優惠？財政部中區國稅局表示，除符合個人與其配偶得各自辦理綜所稅結算申報者，該個人與其配偶得個別認定，本人、配偶及未成年子女仍受交易前六年內均未曾適用自住房地租稅優惠規定限制，不得分別適用。

舉例來說：吳先生2016年2月1日購入A自住房地，成本1,500萬元，於2023年1月10日出售，售價2,500萬元，取得、改良及移轉的費用100萬元，土地漲價總數額10萬元，如符合自住房地租稅優惠適用條件，其應納稅額計算如下：課稅所得＝成交價額2,500萬元－成本1,500萬元－費用100萬元－土地漲價總數額10萬元＝890萬元。應納稅額＝（課稅所得額890萬元－免稅額400萬元）×10％稅率＝49萬元

吳先生2023年出售該房地已申請適用自住400萬元免稅優惠，其本人、配偶及未成年子女任一人六年內就不得再適用此租稅優惠。

依所得稅法第4條之5規定，個人交易自住的房屋、土地，符合下列各項條件，課稅所得400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按最低稅率10％課徵所得稅：

（1）個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿六年。

（2）交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

（3）個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。

另依據房地合一課徵所得稅申報作業要點第17點規定：符合納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額之認定標準第2條規定，個人與其配偶得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額者，於適用本法第4條之5第1項第1款第3目有關交易前六年內未曾適用自住房屋、土地免納所得稅規定時，該個人與其配偶得個別認定。

這一波房價大漲，購屋人只能以拉長貸款年限的方式，才能追上不斷走揚的房價。據內政部不動產資訊平台統計，去年第三季新增房貸貸款期數再創歷史新高，達291個月，其中台中、台南、高雄與新竹縣，房貸期數都超過300期，30年期房貸成主流。

統計顯示，去年第三季房貸平均期數為291期，相當於24年又3個月，近年隨著房價高漲，平均房貸期數逐步拉長，2015年時平均僅244期，2019年逾260期，2021年突破280期，去年更達291期的正史新高水準，相當於七來平均房貸期數延長了4年以上，顯示過去以20年為主流的房貸還款期限，如今已有愈來愈多房貸戶採用30年期還款限期的房貸。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，這一波房價能夠持續大漲，30年期房貸是重要的關鍵資金力量，以同樣月付款5萬元、利率2％試算，20年期房貸可以申貸千萬元，不過30年期則可以貸到1,370萬元，無形中可多增加約370萬元的購買力，房價上漲過程中，購屋人持續使用長年期房貸，加大財務槓桿才能追上房價，甚至搭配寬限期降低初期負擔，尤其利率四連漲後，加上生活開銷因通膨而增加，民眾也會感受到每月支出明顯增加。

以各主要都會區觀察，新竹縣、台中、台南、高雄的平均房貸期數均突破300期，顯示大台北地區以外的都會區有逾半的房貸戶都採用30年期房貸，桃園、新竹市也逼近300期，僅台北市280期、新北市293期相對較短。

曾敬德表示，大台北以外新成屋數量較多，購屋人年紀較為年輕，會偏向使用30年期房貸，至於房貸期數最短的反而是房價最高的台北市，可能購屋人的能力較佳與年紀較大。

內政部祭出房貸補貼，台北市原始核貸金額在850萬以下才符補貼門檻，據房仲業者以聯徵中心資料，去年台北市平均授信額度符合補貼標準有11條路段，多集中在萬華、中山和北投三區，房貸樣本數量最多的則是林森北路，顯示這些路段具備較多低總價物件，也有較多屋主有機會申請到房貸補貼。

內政部的房貸補貼方案，以家庭所得合計120萬以內、台北市原始核貸金額850萬以下為申請標準，由於台北市房屋總價高，房仲業者認為，台北市受惠房貸戶可能相當有限，蛋白區、單價每坪60萬以下、20坪左右小坪數、屋齡20年以上的老大樓華廈或公寓較能符合補貼門檻。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，符合貸款門檻的物件多屬蛋黃區小宅、蛋白區老公寓，且台北市房價高，家庭年收入低於120萬還能勇敢買房的民眾，確實相當有限。

以去年符合條件申貸樣本最多的林森北路，路段平均單價約每坪60萬元，民生東路一段平均單價也約每坪62萬左右，兩路段均屬中山區的晶華欣欣商圈一帶，商業發達，其中不乏20坪以內的電梯套房或小兩房產品，不過屋齡可能都將近40年左右，單身屋主居多，較易符合房貸補貼的雙門檻。

此外，包括萬華區西園路二段、青年路、環河南路二段、萬大路，南港研究院路二段，中正區中華路二段、士林區社中街、北投區溫泉路也有較多房貸授信額度在850萬元以下的物件。

隨著平均地權條例今年將上路，可望增強賣方售屋動機，房仲業者表示，自住客有機會以相對合理價格購屋，台中地區可鎖定東區「三井LaLaport」、烏日高鐵站的「超級娛樂城」、北屯區的「漢神洲際購物中心」三大新興商圈的周邊下手，房價相對親民。

信義房屋中六區協理洪振祐表示，在平均地權條例送進立法院討論前，大台中地區的置產客對房市信心強，較無調整售價的空間，現在平均地權條例今年可望上路，增強賣方的售屋動機，惟受到買氣降溫影響，房市出現「銷售期拉長、議價幅度拉大」！如總價4,000萬元以上的豪宅產品，銷售期拉長到180～270天；2,000萬至4,000萬之間的換屋型產品，銷售期也長達90-180天；就連首購產品的銷售期也由30天內拉長到30-60天。

至於議價幅度，總價4,000萬元以上的豪宅產品，議價空間約在15～20％；2,000萬至4,000萬的換屋型產品約在10-13％、首購型產品約在8-12％。

洪振祐表示，台中有三個區域預售案相對多，且沿著大型購物中心發展，其中東區的「三井LaLaport」農曆年前試營運，目前周邊預售案每坪單價約40多萬、新古屋30萬上下、中古屋20萬左右；烏日高鐵站的「超級娛樂城」，坐擁三鐵共構的交通優勢，預售屋單價約30-40萬元，屋齡十年內新古屋，單價則是20-30萬元。

位於北屯區的「漢神洲際購物中心」，2021年10月底動工，預計2025年完工，因為結合台中洲際棒球場，且鄰近74號快速道路，到台中各區都很方便，預售屋單價約在40-50萬、屋齡10年內的新古大樓單價30至40萬、中古大樓單價20-30萬元。

在主力購屋族群部分，洪振祐表示，許多從彰化、南投至台中工作的首購族群，會選擇在台中成家立業，回彰、投老家也近，觀察主力產品，近一年來兩房因低總價、好入手的關係，統計近期區域物件帶看量，兩房比例超過5成，而三房則占約3成。

今年329檔期，甲山林集團旗下愛山林建設的重點推案戰區將回防北台灣，且火力集中在雙北市，及供不應求的新竹，合計將推出8筆新案，總銷達547億元。其中，以新竹總銷200億元「新竹帝寶」案量最大，最新亮點是興富發首度插旗台北市蛋黃區的頂級辦公市場，推出「國家企業廣場」總銷150億元，據悉每坪開價將挑戰台灣史上辦公最高均價紀錄，每坪達170萬元。

愛山林總經理張境在表示，329檔期預計推出8筆新案，選案會回防到需求大於供給、就業和出租需求多的區域，像雙北市、新竹。光是總銷百億級以上指標大案，就囊括住宅、商辦2筆，是愛山林罕見代銷案重押在商辦的策略。

興富發的頂辦大案「國家企業廣場」，即為2019年以51.11億元得標的大同公司風水寶地，地點位於復興北路、長安東路口的角地，面積456.47坪，去年中動工興建，打造一棟地上26樓、地下六層的頂級辦公大樓，估計總坪數約7,948坪，為今年布局北市重點。

張境在表示，平均地權條例修法完成後第一個329檔期將至，房市將朝理性健康、正向的趨勢發展，希望施行細則趕快完成，新法趕快上路，未來房價不致出現「用跳的」；看房、買房的剛性需求穩定，很多年輕客層，只要自備款足夠、付款方式合理，剛性需求還是存在。

至於私法人未來將禁止買房，張境在表示，預期「不致於讓豪宅市場死掉！」有高總價產品需求的買盤，不一定堅持用公司名義買，豪宅買盤依然存在。

面對不動產經營環境丕變，長虹（5534）建設董事長李文造昨（16）日表示，「我本身自我要求比較高，財務方面把關也比較嚴、不做高槓桿操作，目前長虹建設經營上就是採不買地、不投資，專注手中土地開發為優先」。

李文造指出，今年是長虹建設集團成立第50年，半世紀的企業經營理念，他以務實穩健、高建築品質為己任，不做高財務槓桿、低負債比經營更是他50年來的堅持；尤其看過2003年SARS時期、那一波不景氣的建商倒閉潮，經過那一役，不管業務、財務面他有高度危機意識，認為專注不動產開發本業才是經營之道。

李文造強調，縱橫房市50年，「不追高買地、也不會在供給量龐大的重劃區推案，這是我的原則」，尤其近二、三年土地、營造成本大漲，他依舊秉持初衷、嚴格進行風險管控，「現階段長虹建設面對不動產經營環境的改變，就是採取不買地、不投資，並專注手中庫存土地的開發」。

李文造指出，「我自我要求比較高，給自己的壓力比較大，雖然高風險意識讓我在景氣好時少賺錢，不過對於應付目前房市的逆風、卻游刃有餘」，這是他對購屋客戶、投資股東，以及公司員工的交代。

今年1月《平均地權條例》修法通過，他分析，目前市場共識是今明兩年的房市不會太好，不過長線來看，新法上路後對專注本業、務實經營的建商來說，是「短空長多」，因短線投資客不在了，留在市場上的都是剛性需求的自住客戶、市場回歸基本面。至於私法人購屋採許可制，則是對豪宅產品影響比較大。

李文造表示，今年長虹建設規劃推出兩筆新案，包括台中總銷20億元的「長虹天擎3」，以及彰化總銷60億元的「員林一期」，合計推案金額約80億元。

長虹董座：堅持50年 把房屋蓋好

對於長虹（5534）建設下一個50年的目標，董事長李文造昨（16）日表示，對他來說，認真、務實地蓋給民眾一間高品質、幸福感的好房屋，就是他所追求；惟話鋒一轉，他笑回，「開發商要經營長達半世紀，真的很不簡單，目前市場上，我可能是唯一一位監守崗位、50年不變的董事長」。

1973年，李文造兩手空空、零元創業，成立宏林營造廠，兩年後再成立長虹建設，50年一路走來，他不收紅包、不拿回扣、也不應酬，實實在在地執行每一個建築規劃、工程細節，因為對他來說，「建築就是一輩子的良心事業」。

李文造指出，他創立之初，並且未訂下任何宏大的事業規劃或目標，對他來說，腳踏實地的把房屋蓋好，而且是蓋一個高品質的房子給消費者最重要，尤其口袋裡有多少錢、就做多少事，不要讓公司有財務危機發生，如果公司倒了，買你房子的人就得不到保障和售後服務，你對員工也沒辦法交代。

展望2023年房市，不得不從2022年的市況說起，因為上半年景氣大好，下半年卻因為地緣政治、央行升息等議題影響，讓買氣急轉直下，而房市向來「量先價行」，加上未來一年還有經濟展望不佳、房市政策趨嚴、供給大增、總統大選等變數，業者多保守看待未來一年的市況，認為房價有機會在部分地區出現明顯修正。

根據內政部統計，2022年累計至11月，全台建物買賣移轉棟數為29萬1,158棟，較2021年同期下修6.6%。台北市不動產仲介經紀業公會理事長郭子立推估，2022年全年交易量會落在32萬棟左右，是近6年來首次出現衰退，且下半年買氣明顯轉冷。

價格方面也是「虎頭蛇尾」，根據永慶房產集團統計其內部成交資料，發現7大都會區2022年各季度房價走勢由漲轉跌，第1季、第2季還普遍有明顯成長，但第3季之後，漲幅開始收斂，甚至到了第4季，除了新竹縣市、新北市、桃園市仍有1%左右的「上漲」之外，其他都會區已經轉為負成長。

造成房市走弱的原因，有3大關鍵，包含升息、地緣政治風險，以及全球經濟前景不明。新的一年，房市有機會回溫嗎？整體而言，市場對成交量看法相當一致，認為會進一步萎縮，但對價格看法分歧，有些業者認為會盤整，有些則認為會下修，但都偏保守看待。

鄉林集團董事長賴正鎰預期，台灣房市將盤整3年，因為《平均地權條例》修正案通過後，政府打房的動作會縮手，市場將回歸正常機制，但是建築材料成本上漲，以台中市為例，這2年平均房價從每坪20萬元上升到45萬元，建築成本從每坪8萬5,000元漲到14萬元，成本不降、房價也「已經回不去了」。

過去1年房價漲得又快又急，但目前大環境並沒有支撐房市繼續往上的條件。因此，永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，從交易量萎縮，以及7大都會區房價鬆動的狀況來看，「量先價行」幾乎可確定房市多頭已到盡頭，實價登錄的行情可能從「地板變成天花板」。

再加上2023年還有一些變數要注意，除了經濟展望不佳，《平均地權條例》修正案也顯示政府打擊房市炒作的決心。雖然內政部代理部長花敬群證實，預售屋禁換約將不溯及既往，但政策趨嚴，預售屋的下車潮早已湧現。永慶房產集團統計各房屋買賣平台，發現2022年12月的預售屋轉售案件高達2萬2,658筆，較2021年同期大增41%。

除此之外，2021年住宅建照核發的宅數爆出天量，達17萬465棟，2022年累計至11月也高達16萬5,792棟，是1994年以來最高數量。而取得建照之後，這些新增供給將陸續在預售屋市場、新成屋市場釋出，葉凌棋推估，2023年至2025年，預售屋完工戶數會超過15萬戶，大量成屋進入市場，勢必將造成衝擊，累積大量賣壓。

而預售屋向來是房市的領頭羊，在供給大增、需求下降的狀況下，2023年預期房市價跌量縮，尤其過去超漲的地段，更有可能出現較為明顯的修正。陳賜傑觀察，像是7都當中，新竹縣市、高雄市在2022年上漲都逾10%，購屋人在出價時，就可以相對地下修預算，避免買在波段高點。

2月19日消息，東莞CBD華潤置地中心華潤悅府，首批9號樓、10號樓取得預售許可證。

據悉，該樓盤作為華潤悅府的首批專案，共194套住宅，建面約217-219平方米4房，精裝修交房。其中，9號樓104套，均價58423.01元/平方米，10號樓90套，均價61411.78元/平方米。整體房源中，單價最高63850元/平方米，最低53782元/平方米。

據瞭解，華潤置地中心位於東莞大道西側，緊鄰萬象府和CBD中心公園（在建），周邊聚集多個高端社區。共有潤府悅府項目、東莞首座華潤萬象城、銀行總部大樓以及國際五星級品牌酒店等。以一線中心公園景觀資源最大化為首則，建設最高約250米的城市人居封面，打造建築面積約220-380平方米天幕大平層。a

自去年年底金融政策支持房地產行業“三支箭”落地以來，上市房企積極推進股權融資行為。中指研究院2月16日公佈的統計資料顯示，截至目前，已經有包括萬科在內的35家上市房企發佈股權融資資訊，其中A股有27家，H股8家。

近日，萬科公告稱擬以非公開發行股票的方式募集資金總額不超過人民幣150億元，用於補充流動資金及廣州、杭州、鄭州、西安等項目建設。

中指研究院企業研究總監劉水分析認為，萬科募資用於補充流動資金及專案建設，募資用途符合政策要求。

根據萬科2022年三季報，公司資產負債率為77.85%，資產負債率較高。通過本次非公開發行股票，可以有效改善公司資產負債狀況。此外，股權融資屬於權益融資，可以增加公司的所有者權益，在不增加負債的情況下，改善資產負債水準。

不僅如此，劉水認為，萬科通過本次發行募集資金，一方面為公司現有項目提供新的資金支援，有利於推動項目順利實施和按時交付。另一方面，也可以擴充公司資本規模，為萬科的長期穩定發展奠定基礎。

去年11月28日，證監會發佈股權融資方面調整優化5項措施，支援房地產上市企業非公開方式再融資，引導募集資金“保交樓、保民生”相關的房地產項目，以及補充流動資金、償還債務等。該政策被業界解讀為金融支持房地產行業的“第三支箭”。

隨後，上市房企踴躍推進股權融資計畫。克而瑞地產研究中心的統計資料顯示，今年1月份，房地產行業融資環境有所改善，房企配股較為積極，優質房企的合理融資得到大力支持。

具體在增發配股方面，今年1月份，雅居樂完成先舊後新配售2.2億股，所得款淨額約為4.89億港元。除此之外，中南建設(2.220, -0.03, -1.33%)宣佈擬非公開發行股票募資不超過28億元；迪馬股份(2.070, -0.02, -0.96%)宣佈擬非公開發行股份募資不超過18億元；榮盛發展(2.080, -0.01, -0.48%)的配股融資申請獲得了證監會的受理；保利發展(15.000, -0.05, -0.33%)非公開發行8.19億股募資125億元的計畫也獲得了保利集團的同意。

劉水分析指出，股權融資相對於直接貸款或者拿地抵押融資更穩定。首先，當前政策面上支持股權融資。其次，股權融資無償還壓力，符合降低杠杆率行業趨勢。此外，直接貸款和土地抵押融資，將增加還債壓力，提高杠杆率。劉水認為，預計後續還會有更多上市房企籌畫參與非公開發行融資，用於補充流動性及專案建設。

值得一提的是，2月9日，國際三大評級機構之一的標普發佈報告，確認龍湖集團的投資級評級展望由負面調整至穩定。這是自2022年中期以來，三大國際評級機構首次上調中資房企的評級展望。機構認為，這也代表著資本市場對於房地產市場復蘇的看好，以及對於部分擁有優質資產房企的認可。

與此同時，部分出險房企的紓困進展正在驗證市場復蘇信號。

自從去年11月房地產行業紓困方向由“救專案”轉換至“救項目與救企業並存”之後，部分出險房企也逐漸完成了債務的整體重組。其中包括富力、龍光、融創、花樣年和華夏幸福(2.630, 0.01, 0.38%)等。

克而瑞方面分析認為，隨著中央以及各級地方政府對於房地產市場穩定的支持，預計將有更多出險房企成功緩解流動性危機。未來行業風險出清，銷售規模築底回升，房企業績有望迎來大幅好轉的可能。

籌備多年，招商蛇口(14.500, 0.05, 0.35%)收購南油集團資產獲得實質性進展。

最初的收購計畫最早在2020年5月末提出，涉及向深投控集團發行股份、可轉債，同時通過定增融資引入中國平安(48.800, -0.40, -0.81%)，總代價金額高達70.35億元。

這宗交易被視為招商蛇口自2018年12月完成前海土地整備工作後，對前海區域土地的又一次大力度加注。但後續雖然各方推進意願強烈，卻礙於政策原因錯過最佳視窗期，同年11月交易宣告擱置。

等到2022年第四季度，隨著“支持房企股權融資，通過進一步放寬融資通道，為房企購買存量項目、償還債務、項目交付等方面有力補充資金”的“第三支箭”政策落地，招商蛇口選擇重啟相關收購事項。

2月17日晚間，交易方案得到披露。

根據公告顯示，區別於2020年9月修訂後“普通股+可轉債”的支付方式，招商蛇口此次將單獨通過發行股份購買深投控持有的南油集團24%股權，以及招商局投資發展持有的招商前海實業2.89%股權。

交易總對價約89.28億元，分為67.64億元以及21.64兩部分。

支付方式是招商蛇口分別以15.06元/股價格向深投控發行44915.59萬股；向招商局投資發展發行14365.90萬股。

發行價格較招商蛇口最後一個交易日2月17日收盤價14.5元/股，溢價3.86%，亦較該股前20個交易日交易均價每股14.77元，溢價1.96%。

交易完成後，深投控集團和招商局投資發展將形成對招商蛇口的持股，前者持股數量4.49億股，占重組後總股本的5.39%，超過招商局輪船成為第二大股東；後者持股1.44億股，持股比例1.72%。

換句話說，相當於引入深圳強勢國企深投控集團作為戰投。資料顯示，深投控集團是深圳市國資委旗下專注于金融、園區、產業一體化的國資投資平臺。

同時，南油集團將成為招商蛇口的全資下屬公司。南油集團持有的主要資產，則為通過深圳市招商前海實業發展有限公司間接持有的深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司50%股權。

後者擁有位於深圳前海媽灣片區約80.62萬平方米土地，包括深圳前海媽灣片區42.53萬平方米土地的使用權、前海深港合作區媽灣組團的面積為38.09萬平方米土地的使用權。

而通過對南油集團的控股，招商蛇口對招商前海實業的直接及間接持股比例將由83.10%提升至85.99%，對於招商前海實業的權益比例提升約13.65%。意味著也控制了上述80.62萬平方米優質土儲。

2020年招商蛇口開始籌畫收購南油集團剩餘股權時，天風證券(2.950, -0.04, -1.34%)曾按整體均價8萬元/平方米對前海土地貨值進行估算，以90%可售面積，粗估計算得貨值約4032億元。

2022年12月重組預案披露後，中信建投(25.760, -0.15, -0.58%)再根據住宅部分均價12萬元/平方米、商業部分均價10萬元/平方米對前海媽灣片區土儲對應潛在貨值進行測算，結果為4104億元。

“本次交易有利於增加公司對前海自貿投資的權益比例，增加公司享有的前海片區資源價值，加快前海蛇口自貿區的開發建設，夯實招商蛇口的綜合競爭力。”招商蛇口表示。

據瞭解，招商蛇口過往已在深圳前海進行持續的建設，但這批專案較緩慢的開發、結算速度一直受到市場“詬病”。據招商蛇口管理層透露，一般而言前海土地的開發週期大約需要10年時間。

按照公告披露，招商蛇口截至目前在前海區域擁有完工落成專案：深圳海上世界船頭廣場、招商港灣廣場、前海經貿中心一期、二期、招商領璽家園一期、二期等項目。

擬建和在建項目則有：深圳市前海前灣T102 0410地塊、前海媽灣錦璽一期、招商前海環貿中心等。來自業績報告資料，截至2022年中旬，招商蛇口在前海媽灣的土地儲備中仍有約390萬平方米建築面積的項目尚未開工。

其中，主打公寓、寫字樓產品的招商前海經貿中心，以及住宅項目招商領璽家園，是招商蛇口近年來在前海區域推售和結算的主力專案。從2020年至2022年6月末，兩年半的時間內，這兩個項目僅向母公司貢獻了約15.17萬平方米結轉面積。

收購南油集團手中的前海土地資產，招商蛇口對深圳最具潛力的前海區域的優勢得到進一步鞏固，但後續開發還有待“細嚼慢嚥”，市場或將很難看到暫態的收益結果。

新湖中寶(2.670, 0.01, 0.38%)(600208)公告披露了總規模不超過30億元公司債計畫，該債券擬由浙商資產管理股份有限公司提供債券管理服務，募資投向主要為盤活存量資產、救助困境房企以及“保交樓、保民生”相關的房地產項目、棚戶區改造或舊城改造項目開發建設等。這意味著新湖中寶此次推出的公司債，在增信和用途方面出現突破，此舉不僅有利於公司進一步拓寬融資管道，改善公司融資結構，也是房企再融資模式的一種新探索。

2月17日上午，蘇州2023年首場土拍中進入線下搖號的湖西1號地塊結果出爐，最終由華潤置地拿下該核心地塊，成交總價36.43億元，成交樓面價35650元/平方米，溢價率15%，刷新園區地價紀錄。

至此，今年蘇州首場土拍結果全部出爐，六宗地塊共收金83.9億元，一宗觸頂搖號、一宗溢價、其餘四宗底價成交。

總體回暖

在過去長達兩年的時間裡，蘇州土拍市場一直都是以“托底”為主。2022年蘇州共完成了五次集中供地，整體而言呈現量跌價漲的態勢，整體供地平穩，地塊主要以低溢價出讓為主。

從溢價率看，2022年的蘇州土拍市場處於不溫不火的狀態。除去第四批次供地全部底價成交外，其餘四批次整體溢價率基本維持在3.00%-4.80%的區間。溢價率最高的批次為年底的第五批次供地，整體達4.80%。溢價率的走高得益于三宗工業園區地塊的帶動，剩餘的七宗則均以底價成交。

據江蘇省統計局發佈的固定資產投資資料顯示，2022年全省商品房新開工面積為9907.3萬平方米，其中住宅新開工面積為7298萬平方米，較同期減少43%。蘇州市商品房新開工面積為1187.75萬平方米，其中住宅新開工面積為894.28萬平方米，較同期減少56.3%，增速小於全省，市場投資熱度明顯衰退。

此外，2022年的拿地房企以國企、城投類國資背景企業為主進行托底，民企多以聯合體形式參與拿地並開發。整體情況上看，多採取本地國資+本地民營聯合體的方式拿地，在不景氣的市場環境下，這種較為保險的做法可以減少民企的投資成本及拿地風險。

但從新年的首場供地來看，蘇州土拍市場似乎呈現出一股回暖的勢頭。首場土拍即拍出了6.07%的整體溢價率，其中一宗進入觸頂搖號。該宗地在開拍前已有40輪報價，在65輪競價後共計31家房企進入現場搖號。

除此之外，此輪蘇州首場土拍亦處於一個特殊的節點，此次集中出讓恰好是疫情放開後新年的首拍。同時自“二十大”以來樓市調控政策利好政策頻出，集中供地制度也有了調整。

目前蘇州土拍規則逐漸放鬆，去年第五批次土拍規則“限價+現場搖號”首次被啟用，部分核心高價值地塊的土地出讓金支付時間要求在年底前付清。

基於這個特殊節點，蘇州首場土拍的“開門紅”為立下了一個好的開頭，對比去年平靜的市場，激烈的競爭有股市場即將回暖的意味。

冷熱不均

著眼於本場土拍，市場依然延續了去年冷熱分明的狀態。

本場土拍共出讓六宗地塊，除了蘇州園區湖西原三星地塊觸頂搖號外，其餘均已底價或低溢價成交。該觸頂地塊位於蘇州工業園區中新大道南、星港街西，最終以最高限價36.43億元成交，成交樓面價35650元/平方米，同時刷新了蘇州工業園區的地價紀錄。

自從2022年8月土拍規則調整以來，上一次進入現場搖號的地塊是園區建發上華琚西地塊和華潤月亮灣地塊。15%的溢價率讓園區在本場土拍中延續了以往的熱度。

但在這火熱的競爭下呈現出的卻是“一邊倒”的局面。與湖西地塊不同，園區內的其餘兩宗地塊——青劍湖4號地塊經過兩輪報價被建發以0.65%的低溢價率拿下，婁葑5號地則被招商蛇口(14.500, 0.05, 0.35%)以底價收入囊中，剩下三宗地塊均為底價成交。

可以說蘇州土拍市場整體仍然延續了去年冷熱不均的形勢。在2022年蘇州第五輪集中供地中，出讓的十宗地塊整體溢價率達到了4.8%，但溢價率走高與今比相差無幾，同樣源于園區地塊帶動，除三宗園區地塊外，其他七宗地塊均底價成交。

在樓市去杠杆加上行業寒冬的背景下，土地市場的依然處於低熱度階段，核心地塊依舊會迎來房企的激烈競爭，但對於非熱門板塊而言，礙于現金流的壓力房企並不會輕易出手，這很大程度上造成了市場冷熱不均的形勢。即便是有政策的加持以及條件的放寬，土地市場的回暖依舊需要經歷一個艱難的過程。

從新年首月的蘇州樓市情況來看，1月份商品住宅成交2516套，環比下跌46%，同比下跌44%；商品住宅成交均價為26762元/平方米，環比下跌18%，同比上漲了9%。

2月17日，2022年度快手理想家房產總結大會在北京舉辦。

觀點新媒體獲悉，快手房產業務中心負責人劉逍在會上公佈，2022年快手房產業務GTV（總交易額）突破100億元。劉逍表示，快手理想家將面向"中間城市""拿來住的房子"市場需求，持續搭建直播短視頻房產知識與資訊平臺和房產交易服務平臺。

據悉，快手理想家房產業務中心成立於2022年6月。基於"房產主播促進新房交易"的新型房產經紀模式，快手理想家已形成房產領域"短視頻/直播內容分發-使用者消費-線索-報備-成交-結傭"的全流程線上化。截至2022年底，快手理想家房產合作城市超70個，簽約機構超60家。

為了活下去，不少房企都在2023年開年啟動了新一輪的組織架構調整，包括被稱為金地管理層“後花園”的金地商置，也在聚焦收縮。

據悉，金地商置近期進行了大規模的組織架構調整，包括撤銷華中、西南兩大區域公司，南昌、蘇南、石家莊、河南事業部、廣州、昆明等6個城市公司，以及2021年才成立的城市更新公司。

自此，金地商置六大區域縮減至華東、東部、華南、華北四個區域，每個區域三家城市公司，具體而言，華東區域覆蓋上海公司、環滬公司、杭州公司；東部區域覆蓋江蘇公司、淮海公司、武漢公司；華北區域覆蓋山西公司、山東公司、河北公司；華南區域覆蓋廣深公司、成昆公司、長沙事業部。

對於此番調整，金地商置方面對介面新聞表示，主要還是出於規模收縮下業務發展的考慮，聚焦核心城市，同時提升管理效率。

據介面新聞瞭解，在行業出清的大背景下，不少房企選擇通過收縮組織架構來降本增效，2023年以來，已有金科股份、中國金茂、融創中國、新希望地產、旭輝控股、招商蛇口、保利發展等十幾家房企進行了區域或組織架構調整。

過去在房地產行業的黃金時代，包括碧桂園、萬科等不少房企都將權力下放給區域及城市公司，有助於快速做大規模。而隨著房地產行業進入管理紅利時代，單兵作戰已經不是一個好的選擇，不少公司都開始要加強集團管控。

如今所有的房企再次來到同一起跑線，原來所有的優勢、做法可能都不成立了，面對房地產行業新的形勢和變化，房企也紛紛做出改變來應對。

組織重構的過程中必然也伴隨著一系列人事變動。

金地商置方面向介面新聞確認，人事的調整不僅涉及上述被裁撤區域和城市，還包括華南區域、華北區域以及產業地產平臺公司金地威新。

例如，原西南區域公司總經理李鵬目前只管理金地商置集團投資管理中心、戰略管理中心，及擔任金地商置廣電地產總經理；原華中區域助理總經理李朗調任東部區域助理總經理，兼任東部區域武漢公司總經理。

此外，原華東區域副總經理、上海公司常務副總經理李強調任華南區域副總經理，兼任華南區域廣深公司總經理；免去吳昊華南區域助理總經理、華南區域原廣州公司總經理職務，其職務任命另行發文。

金地威新方面，金地商置投資總孫李軍調任威新產業發展管理公司高級副總經理；劉立崢兼任金地威新華北公司總經理，原總經理唐海濤任命另行發文。

作為金地集團旗下的地產綜合開發和資產運營平臺，金地商置主要負責金地集團的商業地產，包括產業園區、精緻商業等多元物業開發銷售、投資管理和服務運營。

金地商置跟金地集團的高管們都是同一撥人。金地集團董事長淩克、總裁黃俊燦、高級副總裁徐家俊、高級副總裁及財務總監韋傳軍，分別是金地商置的執行董事、董事會主席、行政總裁、財務總裁。

不同于其它房企仍在為商業地產的資本化費盡腦汁，金地商置早已實現了在香港上市，為其獲取海外資本打開通路。2012年，金地集團收購了香港上市公司“星獅地產 ”，2013更名為 “金地商置 ”，截至目前，金地集團持有金地商置約40.28%的股權。

金地集團成立金地商置的初衷，是為集團的商業地產找到發展路徑和載體。但眾所周知，單純發展持有物業如果沒有能打造完整的金融閉環作為支撐，很難運轉。因此，金地商置選擇以銷售的高周轉資金促進持有型物業發展，從而進一步擴大公司規模。

一直以來物業開發收入都在金地商置總收入中占很大比例。自2019年開始，金地商置物業發展占總收入超過90%，2021年達到了92%。截至2022年上半年，開發物業的收入占金地商置總收入仍達到71%。

有業內人士認為，縱觀金地商置的發展，佈局的城市多為金地早先開拓，且多數優質住宅項目和金地無緣，被商置拿下。由此引開不少金地投資者的質疑，金地管理層“後花園”的稱號也由此而來。

從銷售規模來看，金地商置已達到一個中等房企的規模，2021年，金地集團實現合約銷售金額2867.1億元，同比增長18.15%，金地商置的銷售金額則同比增長4%達到784.5億元。

從利潤來看，2021年，金地商置的歸母淨利潤約為40.1億元，淨利潤率達到28.3%，而金地集團歸母淨利潤94.1億元，淨利潤率約為9.5%。金地商置表現出了比金地集團更強的盈利能力。

在市場下行的大環境下，2022年以來，金地商置的銷售規模也有所縮水，2022年累計實現合約銷售額617.73億元，同比減少21.26%。顯然為了守住更多利潤，縮編成為了金地商置管理層的首選。

四川成渝高速（00107）（滬：601107）公布，斥59.03億元（人民幣．下同）向控股股東蜀道投資收購成都二繞西高速公路特許經營權。

該集團指，二繞西高速公路是一條全長114.26公里、雙向6車道的封閉式高速公路，途經成都各區，再與成都二繞高速公路東段連接，特許經營期至2046年1月11日止，持有該高速公路的公司在2020和2021年均虧損，而去年9個月虧損約9,196萬元，去年9月底淨資產約29.4億元。該集團指，成都二繞西高速自2016年2月試收費運營後，通行費收入整體呈穩定增長態勢，但受新冠疫情及財務費用影響而暫未實現盈利，但收購符合進一步強化對省內優質路網資源控制，且壯大高速公路組合。

拉夏貝爾（06116）公布，關於全資子公司拉夏貝爾服飾（天津）所持有天津市西青區工業房地產進行第一次網絡司法拍賣，由上周二（14日）至上周五（17日）進行，而截止拍賣結束時間，無人出價，該場拍賣已流拍。

另外，該集團指，自進入破產清算程序以來，配合管理人有序推進破產清算工作，目前，管理人正開展債權人申報、債務及資產核查等工作。該集團自2月7日起停牌。

永順控股香港（06812）公布，斥約2,141.15萬元向獨立第三方收購商用物業而簽訂臨時協議。

該集團指，購置的該物業是荃灣沙咀道1號「沙咀道1號」19樓26號辦公室，為一個總建築面積約2,125平方呎的商用物業。根據臨時協議，須於完成時將該物業以交吉方式交付，代價將由內部資源及╱或銀行借款撥付。

該集團指，使用該物業作為香港的新總辦事處及主要營業地點符合其利益，並認為購置該物業有潛在回報，並避免因相關租約屆滿時辦公室可能搬遷而對業務造成干擾。

新盤兩日73宗交易 按周跌16%

一手市場快將有全新盤開售，會德豐地產旗下觀塘藍田站KOKO HILLS第3A期KOKO ROSSO過去周末兩天（18日至19日）累收逾2500票，超額認購約15倍，發展商隨即於昨晚（19日）加推68伙，折實平均呎價18908元，較首張價單折實平均呎價貴約5.2%，發展商稱，屬於原價加推。受到全新樓盤登場影響，暫時以貨尾項目主導的一手市場交投量按周回落，過去兩天錄得73宗買賣，按周減少16.1%。

暫超購15倍 冀周內首輪推售

KOKO ROSSO昨晚加推第2號價單，提供68伙，實用面積268至497方呎，折實售價577.4萬至987.8萬元，折實呎價17473至22209元，折實平均呎價18908元，較上周四（16日）公布的第1號價單折實平均呎價17973元，高出約5.2%。

若抽出個別單位作比較，新推的6座15樓J室，實用面積300方呎，折實售價577.4萬元，對比首張價單推出的樓下單位，6座12樓J室，面積一樣，折實售價572.7萬元，兩個單位僅相差0.8%。

會德豐地產常務董事黃光耀表示，今批單位屬於原價加推，短期內公布銷售安排，部署本周內展開首輪銷售。

該樓盤過去周六（18日）開始收票，首天累收逾1200票，昨天再收多1300票，兩天合共獲逾2500票，以首兩張價單共156伙計，暫超額認購約15倍，有八成準買家計劃買入2房戶。該盤過去周末首度開放位於尖沙咀的示範單位予公眾參觀，現場人頭湧湧，以年輕人士為主。

澐璟及睿峰星期四招標

位於高嶺道3號的KOKO ROSSO，提供392伙，實用面積由268至988方呎，預計2024年6月底入伙。

華潤置地（海外）與保利置業（00119）合作發展的九龍東啟德跑道區澐璟，昨天亦公布新一份銷售安排，周四起推出118伙招標，戶型為3房及4房。該批單位其中63伙早前已推出招標，是次連同55個未曾推售的單位納入新銷售安排，包括首次推出兩個頂層複式戶招標，面積最大為2座36樓及37樓A室，實用面積3406方呎，連480方呎天台及192方呎平台。

澐璟過去周末共售出兩伙，成交價2550萬及3913.8萬元，全盤至今累售67伙，佔單位總數582伙的11.5%，成交金額逾32.9億元。

由鼎珮管理、Twin City持有的長沙灣睿峰昨天加推6伙，周四起招標，全屬2房戶，實用面積489及499方呎。該盤過去周末錄6宗成交，總成交金額接近5900萬元，平均成交呎價22568元。

全新盤短期內開售搶去市場的注意力，一手市場交投減慢，連同前述澐璟以及睿峰的成交，過去周末兩天一手市場共錄得73宗成交，按周減少了14宗或16.1%。

南豐與港鐵（00066）合作的將軍澳日出康城第10期LP10，過去周六首度以現樓形式賣54伙，即日售出8伙，成交價1253.7萬至2864.7萬元，吸金約1.7億元。

同樣以現樓形式推售的中洲置業沙田火炭星凱．堤岸，昨天連沽兩伙，套現1793.2萬元。中洲置業營銷策劃總監楊聰永指出，其中2座5樓H室，實用面積237方呎，連86方呎平台，以555萬元沽出，呎價23418元，現時該盤的連平台特色戶僅餘一伙待售。

另外，新地（00016）旗下北角海璇相隔逾一年再錄成交，單位為5A座22樓A室，實用面積765方呎，外連583方呎天台及133方呎平台，成交價4360.5萬元，呎價57000元。

樓市氣氛好轉，二手市場接連錄得追價成交。沙田大圍名城3期盛世一個4房單位，買家追價70萬元以2020萬元承接，樓價突破2000萬元大關，單位於約4年時間升值「一球」。

美聯物業助理聯席董事羅航星指出，名城3期盛世5座中層NC室，實用面積1042方呎，4房間隔，原業主上月叫價1950萬元放售，有用家睇準該區大型商場即將開幕，追價70萬元或3.6%，以2020萬元承接，呎價19386元。

羅航星透露，原業主2019年初以1920萬元購入上述單位，持貨約4年轉手，現時賬面獲利100萬元或5.2%。

不過，仍有部分單位錄得蝕讓轉手。中原地產副區域營業經理王勤學表示，元朗尚悅7座中層F室，實用面積446方呎，2房間隔。原業主原以600萬元把單位放售，目前以593.8萬元易手，呎價13314元。

尚悅593.8萬易主 連使費蝕30萬

王勤學稱，該單位作價較今年1月部分同類單位的售價高約18.8%，惟以原業主2019年的購入價600萬元計算，現轉手賬面虧損6.2萬元或1%。若連同使費計算，料實際要蝕逾30萬元。

利嘉閣地產高級經理黃凱達說，鰂魚涌太古城高層G室易手，實用面積約716方呎，3房間隔，為遺產物業，新近以低市價約5%的1300萬元易手，呎價18156元。原業主於2017年以約1465萬元購入單位，約6年間單位賬面貶值165萬元或11.3%。

去年底傳出內地與本港正式通關的消息，帶動工商舖投資氣氛，美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處數據指出，今年1月舖位買賣註冊宗數錄得84宗（主要反映去年12月市況），較去年12月的65宗回升29.2%；涉及金額約為12.44億元，創去年10月錄得15.76億元以來的3個月高位，按月增加22.4%。

瑧璈基座舖作價2億最大額

美聯工商舖指出，今年1月以三大分區計算，當中港島區的表現最為標青，註冊個案按月反彈約2.4倍，至24宗的水平，新界區則錄得23宗，按月漲約27.8%。而九龍區雖然以37宗冠絕三大分區，但也是唯一一個分區的宗數按月回軟，較去年12月減少約7.5%。

以銀碼作比較的話，則以成交價500萬元或以下的個案佔較多，共有39宗，按月增加三成，作價2000萬至5000萬元的成交飆五成，至15宗。而在今年1月亦有1宗成交價逾1億元的買賣完成登記，涉及西環德輔道西321號瑧璈基座商舖，作價為2億元。

美聯旺舖董事梁國文認為，隨着內地和本港全面「通關」，內地來港的旅客將會持續增加，舖位市場有較大的反彈空間，而政府周三發表新一份《財政預算案》，若再度派發消費券，梁國文相信，有助加快本港經濟復甦的速度。

新一份《財政預算案》公布前的最後一個周末，矚目新盤登場搶去市場注意力，十大二手屋苑交投步伐明顯放慢，中原地產統計的十大二手屋苑，過去周末兩天（18日至19日）錄得15宗買賣，較前一個周末（11日至12日）的24宗勁減9宗或37.5%。

周末錄得15宗 美孚佔多

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，本月二手交投暢旺，已消化大量筍盤，而不少二手業主對後市樂觀，收窄議價幅度，也令買家入市難度增加，加上新盤接連推出，搶去市場焦點及購買力，不過，不少準買家怕遲買會貴，仍希望盡快入市。過去兩天十大屋苑錄得15宗買賣，連續第九個周末處於10宗以上水平，其中荔枝角美孚新邨交投最旺，錄得4宗交易。

美聯物業統計的十大二手指標屋苑，過去兩天錄得15宗成交，按周挫約42.3%，該行住宅部行政總裁（港澳）布少明分析，內地和本港兩地今年初起有序通關，樓市氣氛明顯轉熱，樓價逐步回升，購買力持續釋放，新盤也因此加快應市，樓市正「百花齊放」。布少明指出，市場關注周三（22日）《財政預算案》，若政府推出刺激經濟及樓市的措施，相信「樓市大陽春」可以進一步延續。

利嘉閣地產總裁廖偉強說，該行分行網絡數據顯示，過去兩天十大指標屋苑合共錄得15宗二手成交個案，較前一個周末23宗交易，按周減少8宗或約34.8%。

香港置業行政總裁馬泰陽稱，十大二手指標藍籌屋苑過去兩天錄得12宗買賣，按周表現持平。

東涌填海邁收成期 整體估達1.9萬伙

本年度（2022/23年度）私樓土地供應1.4萬伙，超額達標約1成。展望下個財政年度（2023/24年度），受惠於東涌填海等新區踏入收成期，預計整體土地供應將達1.9萬伙，約一半來自政府土地。

本周三財政司司長陳茂波將公布財政預算案，緊接其後則是新一年度（2023/24年度）的賣地計劃。回顧本年度的私人住宅土地供應，雖然赤柱豪宅地及港鐵 （00066） 小蠔灣第1期接連流標，減少了約2,000伙供應，但綜合政府賣地、「一鐵一局」以及私人重建及補地價，仍然有逾1.4萬伙供應，較今年度的推地目標1.29萬伙，仍高出接近1成。

5地皮將滾存至下年度

本年度政府賣地表內14幅住宅地，售出其中8幅，其餘5幅未推出以及流標的赤柱豪宅地，預計將將滾存至下年度（2023/24年度）賣地表內，涉及約4,930伙。

根據發展局就未來十年可供發展土地供應的預測，下年度主要土地供應來自東涌新填海區及210幅改劃用地，而去年初時任發展局局長黃偉綸亦曾透露，過去兩年要靠改劃用途創造的土地，但2023/24年後大型模的新發展區將帶來供應，包括東涌填海區、古洞北等新發展區。

啟德成焦點 涉兩幅地

而據本報統計，連同滾存的6幅住宅官地，下年度將有至少11幅住宅地有機會推出，合共提供約1萬伙供應，較今年度的8,250伙多出逾2成。連同「一鐵一局」，及私人重建和補地價項目，預計潛在的私人住宅土地供應達1.9萬伙，略高多今年度的1.8萬伙，有機會創近5個年度最多。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，雖然政府的土地庫似乎開始有相當供應可推出，但認為近期流標的情況頻頻發生，若果情況持續發展，土地供應亦轉化不到成房屋供應。他指出，現時活躍投地的發展商數目有限，政府需要願意減地價，或者增加向外招商引資，減少地皮流標次數。

至於下年度有機會推出的住宅地之中，較為焦點將會是啟德的兩幅用地，分別是比鄰長實 （01113） 撈底投得啟德住宅地旁邊的第2A區2及3號地盤，及跑道區的第4B區5號地盤，兩幅合共估值介乎127億至169億元，其中第2A區用地有望較早推出（估值60至80億元），涉及近百萬平方呎樓面。

另外，東涌填海預計今年完成，位於填海計劃第二期的一幅東涌第106區用地有機會下年度推出。地皮佔地達44萬平方呎，屬於「住宅（乙類）」用途，地積比率3.5倍，可建樓面154.4萬平方呎，可提供多達1,790個單位，當局有機會分拆成2至3幅較小的地皮推出。

鋑聯盧展豪：倘實體經濟理想 升幅更高

中港全面通關，鋑聯控股 （00459） 行政總裁（工商舖）盧展豪認為，勢令今年工商舖交投走出低谷，料商舖及甲廈量可反彈3成以上，他認為仍要留意實體經濟因素，若表現勝預期，升幅將更高。

去年為投資市場表現較差一年，年初爆發第5波疫情和俄烏戰爭，美國聯儲局又連續7度加息至4.25厘，本港利率因此跟隨上調，令銀行及企業資金成本增加，加上政府全年整體仍然實施較為保守的防疫措施，令工商舖成交量大幅下挫。據美聯工商舖數據，連同逾億元公司轉讓成交在內，2022年工商舖成交量及金額分別錄4,490宗及837.2億元，按年皆大跌約35.9%。預計今年工商舖成交量將可達至5,800宗水平，按年增加約3成，當中寫字樓和商舖升幅會更顯著。

估計五一 可反映零售業反彈

踏入2023年，整體市況即有明顯轉變，首先1月初中港通關，旅客開始重臨香港，而農曆年後，中港更是全面通關，所有口岸重新開放，意味全面復常。盧展豪認為，首階段受惠的，定必是商舖市場，「最近見尖沙咀廣東道重現旅客於名店外排隊，即使未算完全回復，已經是好開始。」他料租務市場上，仍以日用品為主商戶率先擴充。事實上，最近尖沙咀廣東道、彌敦道，以及上水一帶商舖，均見藥房擴充，「近來見藥房先擴充，奢侈品未必立即受惠，因中港全面通關在極短時間內出現，很多大型品牌在訂貨上未趕及，估計在五一黃金周，便真正反映香港零售業的反彈情況。」

中港長達3年封關，成為經濟一大衝擊，如今中港重新通關，市面上氣氛即轉好，亦令投資者憧憬今年經濟反彈。惟盧展豪強調，仍要留意實體經濟表現如何，「投資市場已走出最差時間是可以肯定，但到底是否通關後，工商舖立即大反彈？絕對要留意實體經濟情況，畢竟疫情持續了3年，經濟需時復原，而中美仍不時有摩擦，市場上尚有不明朗因素。若實體經濟表現好，整體工商舖買賣升幅定更理想。從實際市況看，他坦言今年工商舖市況反彈，仍難回復疫情前水平，「若最終回復6至7成，已算非常滿意。」

另一困擾投資市場的因素，為美國去年加息甚急，令本港息口亦向上。工商舖向來為投資品，加息打擊投資需求。對於息口因素，盧展豪反而認為不是關鍵，「近期市場均相信，美國加息近見頂，若出現回落訊號，「聰明錢」會率先入市，以博物業日後升值。何況連環加息，會出現通脹，傳統智慧令資產價格上升，勢令投資者買磚頭抗通漲，更有利工商舖市場。」

睇好核心區甲廈 價量回升

通關後商舖市場最快有反應，他則分析，今年最睇好商廈市場。他指出疫情期間，民生區商舖租金並沒有下挫，而工廈呎價更是有上升，反觀甲廈租售價持續顯下挫，主因外資及中資機構未能來港擴充，如今香港與內地及海外全面通關，勢對甲廈有幫助。至於近兩年，甲廈出現供應高峰，會否擔心構成壓力？「供應多還要看哪些地區，中環、金鐘指標甲廈，始終與九龍區不同，核心區甲廈供應始終少，亦是機構首選，睇好核心區甲廈，價量勢從谷底回升。」

受通關利好消息帶動，豪宅交投加快。西環維壹高層C室，實用面積1,208平方呎，3房間隔，單位布局四正，享開揚海景。原業主最初開價4,000萬，後減價200萬元，以3,800萬成交，呎價31457元。

原業主於2012年6月以3,412.3萬元購入單位，現轉手帳面賺387.7萬元，單位10年升值11%。

大埔南苑2480萬售

此外，大埔舊路南苑雙號屋，實用面積1,821平方呎，以2,480萬成交，呎價13,619元。原業主於2017年7月，以2,100萬元購入單位，現轉手帳面賺380萬，單位6年升值18%。

租務方面，南區豪宅貝沙灣上半月共錄16宗租務成交，其中貝沙灣1期座高層全層相連單位，實用面積2,589平方呎，屬於5房間隔，外望開揚海景屬於優質單位，剛以14.2萬元租出，呎租約55元。業主早於2013年以6,280萬元購入，租金回報約2.7厘。不過，若按銀行網上即時估價7,075萬元計，市值租金約2.4厘。區內代理透露，該單位供應罕有，租金較同類單位高約1成。

自內地與香港恢復全面通關後，業主信心大增，叫價亦較之前進取，惟買家需時間接受，加上新盤趁勢狂推搶客，導致買賣雙方陷入拉鋸，二手交投放慢。剛過去的周六日（2月18至19日），四大代理十大屋苑錄得12至15宗買賣成交，按周回落三至四成。

美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，兩地全面通關，本港經濟加快復常，樓市氣氛明顯轉趨旺熱，樓價亦逐步回升，新盤亦因此加快應市，連同貨尾盤熱銷，新盤市場掀起新戰幔。隨着樓市信心增強，二手業主叫價趨硬，議價空間收窄，買家需時消化，加上部分購買力重投新盤，均減慢二手交投。該行周末錄15宗成交，按周回落42.3%，但仍連續12周錄得雙位數水平

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，二手市場已消化大量筍盤，不少業主對後市樂觀，降低議價幅度，增加買家入市難度；加上一手新盤接連推出，搶去市場焦點及購買力。不過近期二手睇樓氣氛仍然活躍，市場氣氛正面，不少買家怕遲買會貴，希望盡快入市。利嘉閣總裁廖偉強相信，二手成交量要待一手大型新盤開售後，客源回流二手市場，才會進一步上升。香港置業行政總裁馬泰陽指，政府將於周三公布新一份的「財政預算案」，料將繼續提振經濟，若有利好消息將可刺激樓市。

新香港人入市購灣仔尚翹峰

事實上，自全面通關後，二手市場承接力明顯轉強，樓價逐步上揚，買家加快步伐入市。美聯營業經理韓家恒表示，灣仔尚翹峰2座中層C室，實用面積610方呎，獲剛領取香港身份證的人客即拍板入市，成交價1,460萬元，呎價23,934元。中原資深分區營業經理陳智生透露，屯門海翠花園4座中層C室，實用面積521方呎，獲睇樓僅三日的外區上車客以510萬元承接，呎價9,789元。

特色戶及大單位持續錄成交，中原分區經理吳日榮指，大埔花園最新錄M座高層連天台戶，實用面積858方呎，連車位以870萬元易手予同區換樓客，呎價10,140元。

中原高級分區經理麥少基表示，又一村畢架山花園15座低層F室，實用面積905方呎，買家見近日市況轉旺，為免夜長夢多，即斥1,200萬元連車位承接，呎價13,260元。世紀21奇豐分行經理楊麗娟稱沙田欣廷軒兩房呎價重上1.7萬元，屋苑3座低層H室，實用面積393方呎，以680萬元沽出，呎價17,303元。

中半山「新貴」君珀樓齡不足10年，受用家追捧，該屋苑一個銀主盤拍賣，面積2392方呎，開價8800萬，低市價32%。

環亞拍賣行發言人表示，君珀29字樓及30字樓B室，面積2392方呎，另有146方呎平台，屬罕有複式單位，4房間隔，開價8800萬，相比銀行估價1.3億低32%，呎價36789元（未計平台），將於2月21日（二）以交吉形式拍賣，同場共有52項物業可供競投。

原業主2014年以1.5億購入上址，近年多番以物業抵押借貸，最終淪為銀主盤。

該廈位處傳統豪宅區，由於樓齡新，單位裝修亦新淨，富現代感，客飯廳四正寬廣，感覺低調奢華，弧形落地大窗引景入室，外望繁華市景，遠眺維港景。

遠眺維港海景

君珀位於中半山堅尼地道4號，於2014年入伙，全幢只有50個單位，面積由1424方呎至2720方呎，單位均設私人電梯大堂。另有特色戶包括連花園單位，亦有天際複式戶。當年開盤時，吸引不少城中名人及內地富商入市，百老匯電器「太子女」李惠貞，廖創興銀行家族成員，曾獲金馬影帝的內地演員張涵予，內地著名導演馮小剛等等。

該物業鄰近核心商業區中環，附近有香港公園、香港動植物公園，是可自尋幽靜之處。

君珀坐享校網優勢，小學校網為11，有傳統名校如聖士提反女子中學附屬小學、嘉諾撒聖心學校、李陞小學、般咸道官立小學及聖公會聖彼得小學等。

中學校網為中西區， BAND 1中學比例高達80%，包括英皇書院、聖保羅書院、聖類斯中學、高主教書院及英華女學校等。

近期核心區地鋪租賃趨向活躍，銅鑼灣怡和街一個地鋪，剛由位元堂承租，月租19萬，平均呎租380元，亦是兩地通關後，首錄中藥保健品於銅鑼灣區內租鋪。

銅鑼灣怡和街8至14號廣安大廈地下F鋪，地鋪及入則閣各500方呎，現址交吉，對上由手機仔短租，月租約10萬，業主叫租25萬，放盤逾一年，最終減6萬，獲位元堂以每月約19萬承租，減幅24%，平均每呎380元。雖然長租及短租未能作直接比較，不過，最新租金大幅提升，顯示通關後，市況逐漸趨和暖。

面積500呎 月租19萬

上述怡和街屬於旺段，附近2至6號英光大廈地下2號鋪，在鋪市高峰期，曾以每呎高達3667元，晉身全港「呎租鋪王」第3位。廣安大廈地下F鋪位置雖未及「鋪王」，不過，有業內人士指出，於鋪市高峰期，該地鋪月租高達60萬，而最新租金下跌約68%。

有代理透露，該鋪由長情鋪主持有，早於1965年11月以24.5萬購入，歷年租金由70年代的5000元，急升至80年代的5.5萬，於1997年間，該鋪位曾由新世界電話承租，月租高達24.5萬，及至2002年換上售賣服飾的新租客，月租約20.5萬，亦可見最新租金，較20年前還要使宜。

最新租金平過20年前

近年來，同一地段的怡和街不斷出現吉鋪，時見租客更替，對上一宗租賃為去年9月錄得，怡和街2至6號英光大廈地下2號鋪，建築面積約450方呎，由中藥保健品余仁生承租，月租約25萬，平均每呎約556元。

該鋪位由老牌發展商鍾子光家族相關人士持有，於2019年3月，由宏圖美食長租，月租約40萬，亦可見由2019年中開始的動亂以至近年的疫市，對鋪市所帶來的影響，最新租金較對上長租減幅37%。

於2013年零售業高峰期，當時由連鎖涼茶專門店海天堂租用，月租高達90萬，呎租高達2000元，新租金較高峰期急挫逾70%。

近年來，該地段另一宗矚目的租賃為英光大廈3號鋪，建築面積500方呎，於2020年2月，許留山結束在此22年的經營生涯，同年6月由唐記飽點承租，月租28萬。