去年全台商辦開工面積突破百萬坪，是往年的1倍以上，商辦開發正式進入戰國時代，而新莊副都心擁有商業、交通與高性價比的優勢，成為近年北台灣企業集團總部進駐最熱門的區段。

根據信義全球資產調查，近三年來新莊商辦交易規模合計達155億元，高居新北市首位，遠超過林口、土城、板橋等行政區。而新莊也是近年企業總部設立最密集的區域，包括儒鴻、麗寶、佳能、夏姿、中悦機構等企業總部等紛紛設立於此，也有勤誠興業、四零四科技等知名企業進駐。

以新莊副都心為核心，擴及延伸新北知識產業園區、頭前重劃區、塭仔圳重劃區合計近600公頃廣大腹地，加上工業區立體化政策帶動新莊商用地產樣貌的改變，吸引開發商、企業大量資金投入。

商仲業者分析，台北雙子星底定開發，以東至南港，西至新莊，成為一條商業中軸發展區，而新莊為這條軸線中最接近桃園國際機場的城鎮，交通上包含機場捷運與環狀線、快速道路等交通路網，對企業具有服務客群及縮短供應鏈距離的便利性，也有利人才招募。

此外，新莊擁有許多新穎且大坪數的辦公產品可供企業設置總部，對企業形象加分；在宏匯商場、凱悅嘉軒酒店等商業設施紛紛營運，知名餐飲品牌饗饗也進駐宏匯i-Tower大樓39樓，加上產業群聚效應、居住及就業人口移入，使新莊一躍成為不少考慮擴大營運、搬遷、或新設總部企業的首選。

觀察長期企業對於設立辦公室地點決策變化，從早年以台北市信義計劃區、內科為首，隨著都會規模擴大，已外擴至外圍具有未來發展潛力的新興市鎮，新北在三環六線逐步通車後，軌道經濟效益大幅縮短通勤時間，搭上近年台商回流、產業升級拓點對於新辦公室的需求潮，加上僅約不到台北市區一半的不動產購置成本，企業磁吸群聚效應開始浮現。

新莊無限發展潛力也吸引開發展商加碼投資，在新莊擁有萬餘坪土地的中悦建設機構，已規畫未來十年將推出600億元規模的商辦，日前在新北市土地標售中，旗下的中茂資產開發以87.6億元標下共4,742坪特定產業專用區土地，是近年商用土地市場少見的大手筆，近期將交地。

據調查，未來新莊副都心及知識產業園區有約20萬坪的新商辦、廠辦相繼完工，完整商業樣貌與更多新供給選擇下，有機會帶動企業往新莊靠攏。

全台從北到南皆有大大小小不同的特色老街，傳承了台灣文化珍貴的歷史遺跡，尤其在某些區域發展較早的商圈，從建築至商圈的發展都可以看到過去歷史留下的軌跡，因此就算近幾年政府為了讓人民居住得更安全，積極推動都更危老，將老舊建築物進行重建政策之下，仍不斷朝向活化及保留古宅建築的方向思考制定相關的保護法規。

而《都市更新條例》以及《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(後稱危老條例)中都有針對文化資產保存訂定相關規定，在《都市更新條例》中，文化資產、都市計畫表明應予保存或有保存價值建築之保存或維護計畫，各縣市政府也有各自的規定，例如台北市可全部或部分保留、立面保存、原貌重建或其他經市政府認可之方式保存維護；要透過危老重建更要符合危老條例中的重建資格規定，即為都市計畫範圍內，且非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值的建築物才能重建。

若是被認定為具有歷史、文化、藝術及紀念價值的建物而無法重建，該怎麼辦？
可透過容積移轉方式，使原本土地受限發展的地主之權益獲得應有的保障與補償。即將原本屬於此文化建築的土地容積移轉至其他建築基地建築使用，而具有文化意義的舊建物則能夠透過資金來源進行整修，可規劃為觀光景點、特色店面、依照原使用目的或被賦予新功能，促進具有紀念性或藝術價值建築之保存維護，而在一些基地條件符合、可接受容積移轉的土地，就可以透過購買容積，使新建物更加完整，達到更大的效益。

例如現今具有傳統與文創交織的歷史街區─大稻埕，係由臺北市政府擬定大稻埕特定專用區計畫，以容積轉移的方式保留其具有歷史意義的店屋，成就現今具有許多的古蹟及歷史建築經過整修結合過去的歷史意義重新成為新穎的店面，吸引許多遊客假日前往或每年過年年貨大街採買，為老舊商圈帶來新的發展。

地主將自家進行改建之前，建議先找尋專業團隊協助釐清老舊建物是否屬於文化資產，事先釐清是否可進行改建，抑或是應該進行整修保存，避免後續人力、時間、金錢的浪費。長年投注建築安全推動事業的建築安全履歷協會創會理事長發哥(戴雲發)表示，透過都市更新或危老改建，不僅可以將文化資產、有價值的歷史建築透過容積移轉使有形文化資產與無形傳統文化價值得以長久保存，讓未來的人們有機會認識四百多年來各朝各代在台灣留下的歷史意義與價值，並體會文化資產與這片土地的關聯，更可以讓地主將重建後的安全房屋傳承給下一代。

雖然都更重建牽涉到許多議題，也曾發生抗爭或是某些老屋或古蹟突然發生火災，但人的生命安全是最重要的，切莫因一時的利益而因小失大，鼓勵民眾可積極參與都更危老重建，將不安全的危險建築重新改建成可以傳承百年的耐震安全好宅，共同孕育出蘊含歷史記憶又充滿生命力、創新且生活品質更佳的城市。

北屯區總人口數已逼近30萬大關，是台中市最大的行政區，10年來人口數暴增117％，人口紅利推升北屯房市買氣；其中，14期重劃區受惠重大建設利多加持，今年估計會有20個以上、數百億新案將傾巢而出！

根據實價登錄最新揭露資訊，14期繼「陸府織森」、「雙橡園2925」之後，順天（5525）「KING’S ROAD」新案成交均價也已站上6字頭！14期已晉升為繼七期、水湳經貿園區之後，台中市最新的高價宅聚落！

根據內政部最新實價登錄數據顯示，2023年底正式進場的「順天KING’S ROAD」，目前已揭露5筆成交案，成交單價均在每坪65萬元以上；其中，總面積62.88坪的戶別，去年12月以每坪67.8萬元的單價成交，超越原14期成交單價榜首長達一年的「陸府織森」的每坪單價66.8萬元，成為目前14期最高單價個案。

「順天KING’S ROAD」全案由知名建築師許榮江、旅德建築師林友寒、景觀美學設計師盧胤翰、公設美學設計王子彥等多位國際級名師聯手操刀設計，打造極簡雙塔建築，並規劃莊園廣場三進式車道，產品規劃54、108坪，鎖定換屋族群。

此外，觀察目前14期個案成交單價前10名，分別由「順天KING’S ROAD」與「陸府織森」兩大指標性個案，以每坪63.1萬至67.8萬，直接占據前8名；「雙橡園2925」每坪62.9萬元排行第10名！其中，「雙橡園2925」的成交總筆數中，超過3成的成交總價破4,000萬元的豪宅貸款門檻！

當地仲介業者認為，這個現象也直接坐實14期受到高資產族群肯定，且開發商積極購地更說明了對區域發展的高度信心。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴分析，14期低建蔽、大街廓、高綠覆的特性，使其成為居住品質最佳的地段之一，且北有環中路74號快速道路銜接國道1號、國道4號，縱貫有號稱第二條公益路的崇德路主要幹道，距離11期崇德商圈與松竹商圈、北屯「Costco好市多」商圈都不遠；想到新光三越、大遠百，車程都在10-15分鐘內，居住條件與周邊機能都可說相當優越，再加上中科帶動周邊房價節節高升，未來14期又有大量建設將接連落成，前景相當可期。

14期接下來包含大陸建設、亞昕（5213）集團、國泰（2501）建設、精銳建設、惠宇建設、磐興建設等品牌建商，今年都將伺機推新案！

其中，堅持採取「不囤地」推案策略的國泰建設，強調產品規劃、建築品質及口碑，最快將在第一季推出14期「國泰美和」新案，基地位在昌平東六路、昌平五街及豐樂路，三面臨路、逾千坪角地，規劃均質四拚純三房產品，正對公園及11期別墅群，緊鄰完整學區及商圈機能，尚未進場已有不少國泰粉絲引頸期盼。

高雄捷運紅線南岡山站（R24）土地完全開發，除了已開幕的岡山樂購廣場、以及將營運的高醫岡山分院，增添生活機能的同時，也帶動週遭房市，除了新建大樓跳上3字頭，高雄市指名度最高國宅社區之一的岡山「勵志新城」，房價在半年內從每坪15.6萬元，漲至19.2萬元，漲幅達23.08％。

鄰近高雄捷運紅線南岡山站生活圈的「勵志新城」，是岡山市中心最具指標性的大樓社區，東森房屋岡山美美勵志新城國宅加盟店襄理楊美觀21日表示，該社區鄰近岡山火車站、岡山捷運站，生活採買、交通出行都很方便，該社區大多規劃為中大坪數的3到4房產品，居住空間相當舒適。

楊美觀指出，受惠於科技題材的發酵，岡山房市交易量能快速升溫，「勵志新城」憑藉高CP值的優勢，也成為不少年輕族群的購屋首選，身價自然水漲船高。

她說，伴隨岡山房市極速升溫，「勵志新城」的平均房價也從一兩年前的每坪12萬元到15萬元，快速上漲到目前每坪18萬元至20萬元，但與周遭動輒2~3字頭的新建案相比，「勵志新城」的CP值仍然很高。

「勵志新城」近期的成交案例之一，有位屋主2021年12月以總價960萬元購入該社區5樓某戶，並於2022年5月以總價1,180萬元售出，房價上漲23％左右。

楊美觀表示，岡山最近幾年的高速發展有目共睹，87期重劃區、樂購廣場、秀泰影城、高醫岡山分院、捷運岡山路竹延伸線等大型項目規劃，都為岡山房市發展增添了不少能見度，持續吸引橋頭科學園區、路竹科學園區的年輕新貴定居岡山，因此從長線來看，岡山的房價穩步走揚的可能性很高，有剛性需求的購屋民眾可以多留意。

她指出，目前岡山最熱銷的產品類型主要有兩類，一類是總價落在1,000萬元到1,600萬左右的中古透天，買方多為有一定經濟實力的購屋族，另一類則是包括「勵志新城」在內的中古大樓華廈，這類物件總價更加親民，人手門檻更低，是小資族、首購族的首選標的。

東森房屋研究中心經理葉沛堯表示，在眾多利多因素的加持下，岡山房市前景確實有較大的發展空間，不過短期內受房市黑天鵝干擾，岡山區的房市交易量能出現下滑的跡象，因此，建議購屋民眾應積極留意市場動態，盡量減少投資置產的部分，自住族群最好也要在深耕當地的房仲業者的協助下謹慎挑選物件，避免買在高點，增加日後轉手難度。

台灣房價居高不下讓民眾望塵莫及，有網友在PTT發文表示，雙北現在的生活壓力是否已慘過香港？引發網友討論，但多數人不認同這樣的看法。

原PO發文指出，台灣物價、房價這幾年狂飆，實質薪資卻是倒退，別說房子越買越小，就連租屋也因租金飆漲越租越小，甚至在雙北連價格太高不合理的雅房，大家也是搶著租，他進一步提到，若就生活壓力來說，雙北現在是否已經慘過同樣深受高物價、高房價與實質薪資停滯不前的香港？

不少網友反駁原PO的看法，「你確定嗎？我手上最後一間香港房，樓齡4X年，一坪大概二百多三百萬，台北那邊有這種房價？」、「等你住過廁所再來跟香港比」、「香港超扯根本棺材房」、「雙北租金很低，通膨又比他國少」。

另根據數據庫Numbeo公布的全球2023年房價所得比排名，107個國家中台灣以20.1倍排名16，低於香港、中國及南韓，香港房價所得比44.9倍位居全球第3名、中國34.6倍居第5名，南韓26倍落在11名。

隨國際觀光開放與國內疫情穩定，加上政府近日恢復港澳自由行，受疫情嚴重衝擊的觀光商圈，可望迎來新一波商機，近期店面市場詢問度明顯增加，西門町空置的店面也陸續有新的承租方進入，正在趕工裝修當中。

根據捷運站每日進出人次統計，西門町今年 1 月平均每日出站人數為 5.76 萬元，已經較去年同期的每日 4.6 萬人明顯復甦，漸接近 2021 年 1 月的平均每日 5.9 萬人的水準，但距離 2020 年 1 月每日平均 7.5 萬人仍有段差距。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，上一波西門町的景氣榮景，是在陸客觀光還很暢旺的時候，在疫情爆發前其實西門町就已經走下波，不過商圈經歷調整與租金修正，今年在觀光逐漸開放後，終於見到一絲曙光，關店潮最嚴峻的時間已過，雖然現在還處於店求人的階段，但未來一旦人潮明顯回籠，空置店面去化後，又可能回到人求店的熱絡景象，不過要回到過往盛況，可能陸客還是重要關鍵。

近半年西門町租金單坪 5000 元以上租金的實價揭露就有 5 筆，包括峨嵋街月租 25 萬，單坪租金 8783 元，西寧南路 50 巷 7 號，月租 10 萬，單坪 8264 元，最高租金則是西寧南路 147 號整棟，月租 33 萬，每坪 6833 元，近日還有徒步區一間 6 坪店面，受疫情衝擊空置了 2 年，近期也以每坪 1 萬元順利出租。

信義全球資產公司主任林廷宇表示，現在西門町店面每天都有人問，詢問度是近 2 年最熱的時候，西門町雖然夾娃娃機店退燒，不過近期大頭貼機器又掀起一股熱潮，同時受疫情衝擊的伴手禮店，也看到陸續重新卡位的跡象，現在西門町還有些空置店面，租金修正過後，現在想要卡位的租客詢問度很高，現在還是有逢低承租的機會，未來若等到店家生意回來，房東也會感受到景氣回升，屆時可能租金要洽談就會有點硬。

經濟前景不明朗，今年剛開春就有多筆商用不動產標售案釋出。高力國際近日陸續公告四筆標售案，包括北市內科杜拜國際金融大樓整層辦公室、台南市政特區面公園角地、彰化廠房及桃園龜山工業地。

據悉，賣方分別有製造業、傳產業及外商等，專家推估，四筆標案總額共約40億至50億元。

高力國際資本市場及投資服務部副董事總經理黃正忠表示，大環境瞬息萬變，許多業主有意調節資產，先活化既有資產實現累積的獲利，再投入保值性佳或有穩定收益的物業。

內科「杜拜國際金融大樓」位在內科精華的西湖段，整層約545坪，近捷運西湖站，投資自用皆宜。黃正忠透露，此次標售條件合理，與其他內科待售或標售中的辦公室物件相較，性價比高，已有多組投資人詢問，預計4月18日開標。經查賣方為英屬維京群島商康駿公司；據悉，該案標售底價約3.65億元。

台北市開發土地難求，難得出現完整產權土地。仲量聯行昨（21）日表示，受財團法人天主教瑪利諾會委託，公開標售「台北市中山區吉林路14巷3號及其坐落基地」，該標的為天主教瑪利諾會台北會館，基地面積153.37坪，使用分區第三種住宅區，屋齡已屆50年，符合申請危老獎勵之資格，預計3月20日開標。

專家指出，該案基地方正，臨路條件佳，建商入手可立即開發，降低開發整合成本，以區域行情來看，改建住宅後單價可來到100萬至150萬元。

仲量聯行表示，教會因考量修繕維護費用龐大，且近年神父均居住於中部地區，基於經費及服務區域考量，決議處分。

繼大直家樂福店去年底歇業後，大直ATT e Life商場也宣布將在5月暫停營業，讓原本百家爭鳴的大直商圈頓失風采，元老級商場中，目前僅剩下美麗華商場仍屹立不搖。

大直在美麗華百貨開幕後，逐漸形成商圈，2005年大直家樂福開幕，隔年愛買跟著進駐，而在愛買退出後，2018年由ATT接棒插旗，整個商圈蓬勃熱鬧，但家樂福在去年底歇業，如今ATT也宣布將撤出大直商圈。
ATT表示，受到疫情、電商崛起等影響，嚴重影響區域型實體商場運營，而在得知台北捷運環狀線北環段將在2024年發包動工，工程期預估長達8年以上，勢必造成更大衝擊和影響，因此決定營運至5月7日。
不過，雖然眾多賣場撤出大直市場，但近年仍有不少新面孔加入，像是「虹光LIFE」就集結七大超人氣品，包括春水堂、客美多、夏慕尼、六星集、樂斐、大腕燒肉等，打造整棟美食殿堂。「春大直」也訴求食尚新地標，集結多家美食餐廳進駐，呼應大直米其林餐廳匯聚的特色。

而忠泰集團打造的「NOKE 忠泰樂生活」也進入開幕倒數階段，將引進蔦屋書店 TSUTAYA BOOKSTORE、國際級極光溜冰場、高爾夫球會所，以及7家高級餐飲品牌，相當令人期待。

值得注意的是，這些商場都是地主自地自建，自行招商營運，少了租金壓力和房東改建問題，或許是未來大直商場發展的趨勢，而手握最多大直土地的宏泰集團，未來會如何開發運用，也將左右大直商圈的發展。

經濟前景不明朗，今年才剛開春，就有多筆商用不動產標售案釋出。外商商仲高力國際近日陸續公告四筆標售案，包括內科杜拜國際金融大樓整層辦公室、台南市政特區面公園角地、彰化廠房及桃園龜山工業地。據悉，賣方分別有製造業、傳產業及外商等，專家推估，四筆標案總額共約40~50億元。

高力國際資本市場及投資服務部副董事總經理黃正忠表示，在瞬息萬變的大環境下，許多業主有意進行資產調節，先活化既有資產實現過去累積的獲利，再投入保值性佳或有穩定收益的物業。

內科「杜拜國際金融大樓」位在內科最精華的西湖段，稀有整層約545坪辦公物業釋出，近捷運西湖站，投資自用皆宜。黃正忠透露，此次標售條件合理，與其他內科待售或標售中的辦公室物件相較，可謂性價比最高之優質投資機會，因此已有多組投資人積極詢問，預計4月18日開標。

台南安平市政特區公園角地，土地面積近500坪，面對華平公園，雙面臨路且有65米大面寬，步行至運河僅約300公尺，為相當稀有之優質基地條件，適合住宅、飯店開發，且鄰近的安平遊艇港區以亞果遊艇、南仁湖二大集團領軍大舉投資遊艇碼頭、度假酒店、別墅、零售商場等綜合商業開發，區域長期持續看漲，預計3月30日開標。

彰化員林產業聚落之工業廠房，位於隱形冠軍大本營、全台最富員林產業聚落，距員林市區僅約5分鐘車程，交通條件及生活機能皆十分優越，土地面積約9,500坪、建物面積近6,800坪，為彰化地區稀有大面積工業地產釋出，地上建物維護良好，可立即進駐投產，預計3月31日開標。

林口產業聚落工業土地，位於林口/龜山工四工業區，該案土地面積約4,800坪，預計分為2筆標售，面積分別約為1,400、3,300坪。負責此標案的高力國際董事洪煥哲表示，該區域廠商擴廠需求強勁，卻少有大面積土地釋出，此案尚未公開已有多組有需求之廠商表達評估意願。此案預計於3月推出，歡迎有需求之廠商先行洽詢。

因計提減值準備，華遠地產(1.840, 0.01, 0.55%)（600743.SH）2022年的業績是上市以來最差的。

2月19日，華遠地產回復上海證券交易所監管工作函，表示去年業績出現較大波動主要是因為2022年國內新冠疫情影響延續，房地產市場情況持續低迷、市場底層需求受到衝擊、居民購房意願下滑，受此影響2022年行業整體毛利空間持續壓縮，同時第四季度公司計提減值，導致2022年度經營虧損。

此前華遠地產披露2022年度業績預虧公告，預計2022年度實現歸屬母公司所有者的淨利潤約為-35億元到-39億元，預計2022年度實現歸屬于母公司所有者的扣除非經常性損益的淨利潤約為-34.9億元到-38.9億元。

華遠地產2022年三季報顯示，前三季度歸母淨利潤虧損4.21億元，與後續披露的預計全年歸母淨利潤虧損金額差異較大，引起深交所的關注並發佈關注函。

對此華遠地產解釋稱，2022年第四季度公司部分專案達到滿足確認收入條件，同步配比結轉相應的成本費用，計提對聯營企業的其他應收款信用減值損失，預計實現經營淨利潤-3.8億元。

在保交房、保證公司現金流穩定安全的前提下，公司根據市場情況動態調整經營及銷售策略進行去化，使得部分專案存貨可變現淨值低於成本，出於謹慎考慮第四季度擬計提減值準備約36-40億元。截止2022年末，華遠地產存貨減值準備餘額約為48-53億元，計提比例約為14%。

對於計提減值的原因，華遠地產表示，公司前三季度對市場的復蘇持謹慎樂觀態度，部分存貨專案的經營預期與市場實際銷售價格情況存在差異，但受疫情持續影響，部分房地產開發商資金緊張、公司專案所在的二、三線城市商品房供應量增加導致市場以價換量的競爭加劇，市場分化嚴重，尤其是四季度房地產市場下行趨勢明顯，且預計短期內這種狀況無明顯改善。

據瞭解，華遠地產計提減值準備的主要項目分別位於北京、重慶、長沙、佛山、涿州和石家莊，共8個專案，其中北京專案位於石景山區蘋果園交通樞紐商務區。據華遠地產官微，此處佈局專案為石景山綜合體（華遠中心）。1月18日，華遠地產與外文出版社就華遠中心（北京）寫字樓整售舉行簽約儀式，成交金額4.61億元。

此外，華遠地產還回復了關於毛利率下滑的問題。2022年，華遠地產的整體毛利率約為7%，較上年下降約10個百分點，主要原因為項目獲取後至今，受房地產調控政策、宏觀經濟環境影響，房地產市場不斷下行，產品銷售價格呈下降趨勢；2022年結利的房地產項目主要集中在2017年至2019年市場高點時期獲取，土地成本較高。

現金流方面，公告資料顯示，華遠地產2022年度預計經營淨現金流約20億元，較2021年下降72%，期末公司貨幣資金約55億元。

日前，證監會啟動不動產私募投資基金試點。歷經多年發展，房地產相關股權投資終於迎來其專屬類別——不動產私募投資基金。

“今年便是不動產私募投資轉型發展的元年，十萬億級別的市場即將開啟。”業內人士認為，試點直接利好盤活不動產領域的存量資產，和公募REITs共同構建了完整的不動產金融閉環，有力促進房地產行業的轉型，從過去粗獷式的投資驅動模式，轉變為存量盤活，體現出更加細膩的運營模式和產業驅動生態。

在不動產投資按下轉型發展“啟動鍵”的同時，多位PE人士對中國證券報記者表示，試點從投資範圍、試點物件、差異化管理等方面規則明晰，放管結合，也為其他領域的私募股權投資提供了高品質轉型參考。

“不動產私募投資基金”

類別新設

“太高效了！”2月21日，高和資本合夥人周以升在接受中國證券報記者採訪時表示，距離支援房企融資“第三支箭”措施發佈不到三個月，不動產私募投資基金試點即啟動，各項細則也一併出臺。

2022年11月28日，證監會宣佈在股權融資方面調整優化5項措施支持房地產市場平穩健康發展，被業內解讀為射出支持房企融資“第三支箭”。其中包括，積極發揮私募股權投資基金作用。

2月20日晚，證監會消息稱，近日啟動不動產私募投資基金試點工作。當晚，中國證券投資基金業協會發佈《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》（下稱《指引》）。

證監會表示，由於不動產私募投資基金的投資範圍、投資方式、資產收益特徵等與傳統股權投資存在較大差異，證監會指導基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，並採取差異化的監管政策。

此前，私募股權房地產基金隸屬“其他類”。

“2017年以前，國內的地產私募基金以通道型業務為多數，對開發商而言，是一條極為重要的融資通道。但在當時地產熱的環境之下，通過通道業務進行監管套利的現象，在私募基金領域較為氾濫。”珩昱投資合夥人曹龍表示，2017年之後，基金業協會暫停了其他類管理人的備案，地產私募基金進入“冷靜期”。

《指引》中提到，不動產私募投資基金的投資範圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。

鼎一投資投資部董事總經理鄭平對中國證券報記者表示，從《指引》的投資範圍可以明顯看到，其中提到了特定居住用房，包括存量商品住宅等，這直指當前商品住宅銷售困難問題。重點來看，本次試點直接利好不動產領域的存量資產，對於有存量資產的開發商，可以通過將資產出售給不動產私募股權基金的形式，將存量資產變現，以保交樓或償付現有的債務。

“在行業轉型健康發展的背景下，不動產私募股權基金一定不能回到過去加杠杆‘買地’的老路，因此，租賃住房、商用物業、基礎設施等具有持續經營業態的資產，是不動產私募股權基金盤活的主要方向，能夠使得整個房地產和相關行業擁有一個良性的金融迴圈。”周以升認為。

放管結合精細化管理

“《指引》明確規定不動產私募股權基金的實控人不能是房地產開發企業。”鄭平介紹說，過去主流的房地產私募股權基金有兩大類：一類是住宅開發類，基金往往通過綁定著一家地產開發企業進行合作，但是這類基金過去成為了很多開發商做表外融資的工具，而且在最近幾年行業不景氣的時候出現了很多問題；另一類是商業地產持有運營。

不僅要求房企回避，《指引》還在實繳資本、存量管理、退出經驗等多方面對機構管理人提出了詳細的要求。

紫荊資本法務總監汪澍表示，《指引》對試點管理人的實繳出資提出了最低2000萬元的門檻要求，相較於在《登記備案辦法》（徵求意見稿）中提出的1000萬元門檻而言翻了一倍，體現出對該試點業務範圍的謹慎。

此外，存量管理方面，指引要求管理人要具有不動產投資管理經驗，在管不動產投資本金不低於50億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產投資本金不低於100億元人民幣。

“能夠滿足相關要求的管理人，足可證明其過往數年已經在這個領域開展了相當規模的業務，並取得了相當投資者的認可。”汪澍認為。

“房地產領域的債務重組、經營改造等工作，模型十分複雜，對機構的專業能力要求非常高，因此本次《指引》中對管理人的各項要求也就比普通的房地產基金要高。”周以升表示。

曹龍認為，本次試點體現出了放管結合，突出不動產私募投資的頭部效應，加速這一領域的機構“出清”。既可以避免地產私募基金回到過去通道業務氾濫的局面，也能夠有效保護個人投資者的財產。

基金業協會資料顯示，截至2022年末，協會存續私募股權房地產基金838只，存續規模4043億元；存續私募股權基礎設施基金1424只，存續規模1.21萬億元。

“從存量規模上來看，不動產私募股權基金目前還在孵化期，未來或有著十萬億級別的市場空間。”周以升表示。

促進不動產金融資本迴圈

股債配置比例一直是房地產私募投資領域的熱點話題。

汪澍表示，《指引》按照投資者群體對試點不動產私募投資基金的“股權債權比”進行了劃分。具體來看，對包含有自然人投資者的試點不動產私募投資基金，股債比不能高於1：2；對於投資者全部為機構投資者的基金，股債比則可以由基金合同自由約定。

鄭平認為，在不動產私募投資基金對被投專案擁有實質控制權的前提下，可以對股債比例進行差異化的安排，從而更好地適應不動產私募投資基金的投資策略。

“本次《指引》對於股債比的設定是非常人性化的，避免對債權比例限制過高而消解債務性投資的節稅功能。”周以升表示。

此外，從退出角度看，鄭平認為，近幾年公募REITs發展步入快車道，本次一級環節試點的打通，對於pre-REITs基金來說也是明顯利好。一方面，不動產私募投資基金可以通過公募REITs上市退出，另一方面，當已上市的公募REITs擴募時，不動產私募投資基金也可以通過交易入局。

周以升表示，從存量盤活的功能上來講，不動產私募投資基金和公募REITs的意義是一樣的，只是方式方法不一樣。兩者緊密相連，構建了一個完整的不動產金融閉環，都屬於多層次資本市場的有機組成部分。這一迴圈能夠有力促進房地產行業的轉型，從過去粗獷式的投資驅動模式，轉變為存量盤活，體現出更加細膩的運營模式及產業驅動生態。對於企業和政府來說，能夠改變過去賣房、賣地的銷售型模式，轉變為經營園區、孵化產業、促進消費等高品質發展模式。

杭州土拍又一次無意外呈現出熱鬧場面，數十家房企聚集來此拿地。

2月21日，杭州2023年第一批次集中供地啟幕。出讓的13宗涉宅地快總出讓面積815.4畝，總起價166.7億元，最終總成交價182.2億元，平均溢價率9.3%。

相較2022年首批出讓795億元起價的規模，杭州本次集中供地在數量上大幅減少。但比起前幾次土拍，數量上稍有上升，且區域面更廣，共涉及杭州八區，其中上城、濱江、錢塘、富陽各1宗，余杭4宗，蕭山2宗，臨平2宗。

延續2月7日的首場土拍熱度，這場土地出讓依然看點滿滿，各家房企重倉杭州之心依然堅定。上午9時土拍正式開始，備受關注的錢二宅地、浦沿宅地、勾莊宅地，甚至臨平良熟宅地、良渚低密宅地、湘湖商住地，接連拍至封頂價。

本次土拍按照首批次競價規則，採用“限房價、限地價+搖號”的方式進行，最高溢價率12%。13宗地塊中，有8宗拍至封頂價，進入線下搖號；另有2宗地塊溢價成交，3宗地塊底價成交。

位於蕭山城區的市北東宅地屬於未拍先熱，早在土拍開啟前一日就率先拍至封頂價，進入線下搖號環節。16輪報價後，地塊達到上限價格16.179億元轉現場搖號，對應樓面價24583元/平方米，溢價率11.74%。

該地塊位於市心北路主幹道沿線，夾在振甯路站、建設三路站兩地鐵站之間，可建面積6.6萬平方米，新房精裝限價39500元/平方米，距離限價43000元/平方米的擁奧府、限價34000元/平方米的詠頌軒不到一公里。

市北板塊憑藉其毗鄰濱江、奧體、錢江世紀城的區位優勢，承接著周邊各大熱門板塊的外溢需求。如今板塊內新房已斷供大半年，市場關注度頗高。

介面新聞瞭解到，該地塊共吸引了60家房企報名參拍，濱江、綠城、華潤置地、建發、招商蛇口(14.790, -0.19, -1.27%)、萬科、中海、保利發展(15.350, 0.09, 0.59%)、金地、越秀、中建三局、龍湖、大悅城(3.750, 0.03, 0.81%)、廈門國貿(8.240, 0.07, 0.86%)、華僑城、大家等品牌房企均報名參加。

最終該地塊搖號中簽率低至1.7%，創下杭州自2021年集中供地以來土拍房企報名登記的新紀錄，中簽率也為最低值。最終得主為南昌市政大道房地產有限公司，這是一家南昌國資房企。

杭州主城區此次僅供應2宗地塊，分別位於錢二和浦沿板塊，總出讓面積101畝，總攬金約40億元。其中，最受關注的錢二地塊，被濱江、偉星、華潤置地等14家房企爭奪，最終由華潤置地以20.55億元的總價拿下，樓面價44815元/平方米，溢價率11.99%。

濱江浦沿地塊在上午溢價封頂後，也吸引來20多家房企參與搖號，最終浙系民企偉星置業勝出，以總價19.46億元競得，樓面價26346.89元/平方米，溢價率11.45%。

偉星置業堪稱近兩年土拍市場的“黑馬”房企之一。在2021年-2022年間，曾豪擲460多億元在長三角的合肥、臨海、南京等城市拿得39宗。

在2022年房企拿地排行榜上，偉星置業以152億元的拿地金額位居第18位。同時以323.6億元的權益銷售額，排名全國房企第42位。

余杭區出讓的4宗地塊，包括來科技城1宗，北部新城3宗，最終吸金75億元。

其中，未來科技城板塊地塊最先出讓，由濱江集團(10.280, -0.01, -0.10%)11億元拿下，溢價率6.86%；杭儲10號地塊位於勾莊板塊，經過35輪報價後溢價封頂，最終由中豪30億元奪得，成交樓面價19901元/平方米。

位於良渚板塊的2宗地中，杭儲11號地塊由廈門岩垚盛房地產以18億元競得，成交樓面價17746元/平方米，溢價率11.61%；杭儲12號地塊則是16億元底價成交，得主是濱江和建杭聯合體。

臨平新城出讓的兩宗地位於藝尚小鎮北側，同樣熱度不小。均拍至封頂價後，進入線下搖號環節，最終由浙江中騰置業和浙江省交投分別以12.6和9.7億元的總價拿得，溢價率均為11.51%。

本次出讓的錢塘地塊位於大江東核心，3輪報價後，濱江以7.05億元總價競得，樓面價9216元/平方米，溢價率1.44%。至此，濱江再次在杭州加強了補倉，共斬獲3塊地。

臨安和富陽本次也均出讓了1宗地塊，富陽山水置業以底價6.5億元拿得了臨安區城東地塊，國瑞置業以1.2億元底價獲得了富陽區銀湖地塊。

中指研究院分析，杭州本批次供應的13宗地塊，呈現低密地塊增多趨勢，容積率小於等於1.8的地塊就有8宗，平均容積率1.72，是2022年以來容積率最低的一次供地，主要集中在富陽、臨安等週邊區域。

“體現出土地供應向改善傾斜的趨勢。”中指研究院認為，這與杭州當前市場行情有關，中高端改善需求比剛性需求韌性更足，熱門板塊可通過地段吸引來改善客戶，而普通板塊則需通過更舒適的物業類型，如排屋、疊排、洋房等來吸引改善客戶。

杭州貝殼研究院院長上官劍告訴介面新聞，本場土拍延續前一次土拍熱度，開發商積極參與，8宗地進入搖號，表明房企對杭州樓市預期較好。

同時，開發商也較為理性，顯示出土地市場分化、市場冰火兩重天的特點。在優勢地段優質地塊上競爭激烈，但近郊非熱門地塊，房企參與熱情低。

“整體而言，土地市場熱度保持平穩，開發商補倉積極，杭州關注度高。”上官劍表示。

21日，仲量聯行發佈的資料顯示，2022年底在上海的運營集中式長租公寓項目有約369個，市場總存量已達10.8萬套。與此同時，2022年整體租賃市場遭遇挑戰，新增租賃需求放緩，在此背景下，上海長租公寓市場平均入住率仍達到86.3%，表現出較強韌性。展望2023年，上海長租公寓市場預計將迎量、質齊升階段。

仲量聯行資料顯示，上海在2022年完成的74單大宗商業地產交易中，有15單為長租公寓，成交單數占比超過20%，僅次於辦公業態。

仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀說，隨著租賃住房產品的普及和租賃住房消費方式逐漸為大眾接受，以及產品力的進一步提升，長租公寓對青年白領客群的粘性有望增強，並將吸引更多家庭租戶、企業中高層人才等客群。

從項目分佈來看，長租公寓項目主要分佈在地鐵沿線，且靠近辦公區域、產業園區或高校。以上海環線為例，長租公寓在外環外的套數存量占54%，內環內占比僅8.9%。各環線項目租金呈階梯式分佈。

預計2023年市場將迎來更多優質長租公寓項目的加快入市，長租公寓市場將呈現出規模化、社區化和品質化的特點。仲量聯行預計2023年上海在運營長租公寓總存量將達到18.9萬套，較2022年增長75%。

隨著R4租賃住宅地塊上的專案加速建設和入市，預計2023年至2025年間，上海將迎來17.3萬套新增租賃住房入市，其主要來源為R4項目。

通關效應帶動下，在不足2個月內，尖沙嘴「名店街」廣東道連錄藥妝店進駐，最新為一個面積約1000方呎地鋪，以每月55萬租出，平均呎租550元，屬該街道疫市以來新高。

市場消息透露，上址為廣東道14號地鋪，建築面積約1000方呎，新租客為區內著名藥妝店，過往曾大開分店，疫市後大幅收縮，今番捲土重來，並進駐「名店街」，簽下3年約，首年租金較平，第2及3年會加租，平均月租約55萬，平均呎租550元，為疫市3年以來最高。

簽署3年約

事實上，自從疫市以來，廣東道不斷錄棄租，直至2021年下半年始錄租賃，去年第4季通關見曙光，直至上月共錄4宗租賃，呎租由250至302元不等。

上述的廣東道14號地鋪，舊租客為溥儀眼鏡，於數月前遷出，該店於2013年11月續租該鋪時，月租高達230萬，最新租金較高峰期回落76%。

廣東道除了鐘表及名店外，向來亦是藥妝店搶攻的橋頭堡，疫市下幾乎走清光，上月才首度迎來「回歸」，尖沙嘴廣東道86至98號文利大廈地下6號鋪，自從化妝品連鎖店卓悅於3年前撤出後，鋪位一直丟空，在通關效應下，獲藥妝店簽署3年長約，今年上半年租金較低，下半年逐漸加租，在此三年期間，平均月租約30萬，以地鋪建築面積約120方呎計算，平均呎租約250元。

高峰時月租230萬

雖然藥妝店月租30萬，較3年前卓悅月租48萬，下跌約37%，比2013年4月鋪市高峰期，當年卓悅月租高達203萬，更大跌逾80%，不過，業內人士說，該宗租賃迎來好兆頭，相信核心鋪市即將有一番新景象。

利嘉閣（工商舖）地產商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明指，廣東道於散業主持有鋪位的雙號數地段，近年來一直維持近10個吉鋪，隨着藥房進駐，相信新租客陸續有來，於未來一年，吉鋪將會被填滿，其他核心區一綫街道，亦將陸續有遊客相關的行業進駐。

近期商廈交投漸活躍，尤其以新盤受捧，長沙灣南商金融創新中心錄成交，該廈一個單位以每呎13107元易手。

南商金融創新中心10樓B02室，建築面積約1295方呎，以每呎約13107元成交，涉資1697.35萬。該廈近期亦錄發展商連沽7伙，涉資逾1.25億，其中有用家大手掃入3伙，平均呎價1.5萬。

連錄大手買賣

該廈大手成交單位位處高層，成交價逾6300萬，單位面積介乎約790至近2000方呎，平均呎價達1.5萬，為近期長沙灣區內高價成交。其餘售出單位則位處低層，成交價約1453萬至約1680萬，平均呎價近1.3萬。項目累售逾8成樓面面積，買家包括金融機構、高等院校、上市公司及其他專業服務機構。

越秀地產（00123）公布，附屬廣州市城市建設開發2023年向專業投資者公開發行公司債券（第一期）最終合共發行規模19億元（人民幣．下同），為規劃上限。

該集團指，債券品種一發行規模7億元，票面利率為3.15％；品種二發行規模12億元，票面利率為3.5％。債券承銷機構中信證券（06030）（滬：600030）及其關聯方合計認購7,000萬元，報價及程序符合相關法律法規的規定。

匯控（00005）行政總裁祈耀年（Noel Quinn）表示，集團在去年底增加內房的撥備，對現時的撥備水平感到滿意。他指去年為內房進行撥備是正確，因為去年12月的情緒是較消極，採取額外撥備的是明智做法。

他表示，隨著相關的政策變化，內房於1月份的前景有所改善，但當中仍有很長的路要走，但與去年第四季度相比，現時對內房的看法更加正面，集團將保持謹慎態度，並密切觀察內房在未來幾個月的發展情況。

＊＊正就回購計劃作準備，具有充足的回購能力＊

被問及是次匯控業績是否足以安撫其主要股東平保（02318）（滬：601318），他表示，集團與平保在過去三年中均有共同目標，並要求提高業務表現，認為今天已展示出其業績的改善，未來仍打算進一步提高其績效，而在過去的三年裏，已經兌現了集團的戰略承諾。

對於回購，集團財務總監艾橋智（Georges Elhedery）表示，現時正就今年首季的回購計劃作準備，並未能提供任何數字，但強調現時集團具有充足的回購能力。

＊匯控削減員工獎金池＊

另外，集團表示，由於全球交易活動低迷，2022年的員工年度獎金總額較上一年削減4％至34億美元。

至於祈耀年的薪酬待遇，由上一年的490萬英鎊躍升至560萬英鎊，增幅達14％，若將長期激勵獎金包括在內，祈耀年的總薪酬可能達到1,050萬英鎊。

信置（00083）公布，截至去年12月底止六個月，在撇除投資物業公平值變動的影響後，股東應佔基礎溢利為28.023億元，按年跌35.8％，每股基礎盈利0.36元。

＊應佔物業銷售總收入跌52.9％＊

期內，集團應佔物業銷售總收入為38.99億元，按年跌52.9％。物業銷售收入主要來自出售於中期年度內完成項目之住宅單位及車位，項目為位於何文田的 St﹒ George’s Mansions 和馬鞍山 Silversands，以及出售於過往財政年度完成的項目餘下住宅單位及車位，包括位於觀塘的凱滙、西貢的 133 Portofino 及中國漳州的信和．御龍天下。

＊今年推售六個新項目，手持淨現金412億＊

集團預期將於2023年推售六個新項目，包括位於將軍澳的 凱柏峰III、中環的ONE CENTRAL PLACE、元朗的柏瓏第二期、黃竹坑的港島南岸第4A及4B期、油塘通風樓項目及日出康城第13期項目。

於2023年1月1日至2月15日期間，集團於香港已售出111個單位，錄得成交金額逾30億元（集團應佔銷售收入逾18億元）。未入帳之合約銷售總額逾182億元，當中約49億元將於2022╱23財政年度下半年入帳。集團財政狀況穩健，持有淨現金412億元，故可受益於加息周期。

於去年12月31日，集團在集團在中國內地、香港、新加坡及悉尼擁有土地儲備應佔樓面面積約2,020萬平方呎，各類型物業比例均衡：商業佔45.8％、住宅佔29.6％、工業佔10.9％、停車場佔7.8％及酒店佔5.9％。以土地狀況劃分，發展中物業為570萬平方呎、投資物業和酒店為1,270萬平方呎，及已完成之銷售物業為180萬平方呎。

＊應佔總租金收益按年跌3.8％＊

期內，集團應佔總租金收益為17.28億元，按年跌3.8％。租金收入下降主要是受第五波疫情影響導致租金負增長，以及寫字樓出租率下降所致。中期年度內，淨租金收益為14.8億元，按年下降4.9％。

集團投資物業組合整體出租？為91.1％，較去年同期上升0.8個百分點。其中商舖物業錄得最大增幅，出租？上升3個百分點至94.9％，其次是工業物業，出租？上升一點4個百分點至86.9％，而寫字樓和住宅物業出租？分別為87.3％和80.1％。

＊加息周期壓力放緩及通關有助支持樓市＊

信和置業主席黃志祥表示，預期加息周期壓力逐漸放緩及中國重新通關將為香港住宅市場提供支持。集團已為短期內營運環境正常化做好充分準備，同時著眼於長期可持續增長。集團財政穩健，加上可持續的業務增長策略，有助應對經濟環境的挑戰和把握機遇。

北京市房山區38個在售樓盤項目以自發聯盟形式自願承諾，購房者在簽訂正式購房合同前提出退房的，30天內定金退還到位。房山區在售樓盤還承諾，依法合規銷售，不作虛假承諾，嚴格按照法規收存和支取預售資金，不違規操作、不帳外循環、不私自挪用，全力保交樓。

在此之前，購房者交定金之後如果因為各種情況放棄購買，開發商要麼不退定金，要麼要扣一定的違約金。即使答應退定金，退錢的時間也往往很漫長，時間往往需要3個月甚至更長。

不過，中原地產首席分析師張大偉表示，目前北京新房市場復甦主要集中在有競爭力的核心區域，部分優質項目表現極佳。房山區域新房以剛需盤為主，但目前這部分人群尚未形成購買力，30天內無理由退還定金更多是「噱頭」，不具備帶動購買力的效果。「而且交了定金退還的一直都有，這次最多是時間稍微長一些。」

中期息維持15仙 今年推6個新盤

信和置業（00083）昨收市後公布截至去年底止中期業績，股東應佔基礎溢利28.02億元，按年跌35.8%，主要是物業銷售收入大削逾半；股東應佔溢利近24.6億元，下滑41.8%。每股盈利0.31元；維持派中期息每股15仙，可以股代息。

淨現金412億 財政穩健

該公司強調，擁有淨現金412.35億元（按年增6.2%），財政穩健，加上可持續的業務增長策略，有助應對經濟環境的挑戰及把握機遇。該股昨收報10.34元，跌0.2%。

期內，收入63.83億元，減少41.4%。連同所佔聯營及合營企業，物業銷售總收入38.99億元，急跌54.1%，信置解釋是受項目合約銷售收入確認入賬時間影響所致。未入賬合約銷售總額逾182億元，當中約49億元將在下半年度入賬。

信置今年會推售6個新項目，包括將軍澳凱柏峰III、中環ONE CENTRAL PLACE、元朗柏瓏III，以及黃竹坑港島南岸第4A及4B期已取得預售樓花同意書，另有兩個住宅項目預期可於今年內獲發預售樓花同意書，分別為油塘通風樓物業發展項目及將軍澳日出康城第13期；項目推售計劃視乎獲發預售樓花同意書的時間及市況。

於上半年度，信置的應佔總租金收益17.28億元，減少3.8%，因租金收入及寫字樓出租率下降，淨租金收益少4.9%，至14.81億元。投資物業組合整體出租率較去年同期上升0.8個百分點，至91.1%；其中，商舖物業出租率上漲3個百分點，至94.9%；工業物業出租率上揚1.4個百分點，錄得86.9%。

商廈住宅出租率下降

對於整體租金收入受壓，該公司指主要是第五波疫情導致租金倒退，抵消出租率上升的利好；再者，寫字樓出租率由89.8%降至87.3%，住宅物業出租率亦由86.4%下滑至80.1%。

主席黃志祥表示，踏入2023年，欣見各個市場和行業積極發展，但會保持警惕，密切留意不斷變化的市場，部署迎接更進一步的復甦；預期加息周期壓力逐漸放緩及中國重新通關，將為香港住宅市場提供支持，公司已為短期內營運環境正常化做好準備，着眼於長期可持續增長。

截至去年底，信置在內地、香港、新加坡及澳洲悉尼擁有土地儲備應佔樓面約2020萬方呎，其中，商業佔45.8%、住宅佔29.6%、工業佔10.9%、停車場和酒店各佔7.8%及5.9%。

華南城（01668）去年中引入深圳特區建發集團為大股東，華南城周一（20日）表示，近日深圳市地方金融監督管理局召開「華南城銀團貸款協調會議」，就協助華南城組建銀團貸款相關事項作專項討論研究，據稱已有15間銀行報名參與。

將置換高息債 年省4億

出席會議銀行相關負責人，分別來自中國銀行（03988）、工商銀行（01398）、建設銀行（00939）、農業銀行（01288）、交通銀行（03328）、郵儲銀行（01658）、招商銀行（03968），以及北京銀行（601169.SH）。

根據規劃，華南城把銀團所募集資金用於置換高息債務，降低財務成本，單計利息費用可每年節省3億至4億元人民幣。在解決短期流動性問題後，該公司將進一步聚焦商貿物流主業，引入新業態，推進數碼轉型。

呎價13288元 平鄰近半新樓逾一成

新一份《財政預算案》揭曉前夕，有矚目新盤於昨天搶先開價，新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第2B期昨天公布首張146伙價單，折實平均呎價13288元，較去年8月推出的第1B期首批平約5.1%，略高於去年7月登場的第1A期，與鄰近新晉屋苑二手呎價比較則平逾一成，折實入場費425.51萬元，周五（24日）起收票。而為了應對利率升勢，第2B期新增「置稱心」按揭利息保障，若3年內按揭利率調高，買家可獲利息差價補貼，上限樓價1%。

首批146單位 主打兩房戶

NOVO LAND第2B期昨天公布第1號價單，涉及146伙，實用面積305至703方呎，包括5個1房、99個2房及42個3房戶，定價500.6萬至1114.5萬元，呎價15035至16702元。

以採用60天即供付款計劃最高獲得15%折扣計算，折實售價425.51萬至947.32萬元，折實呎價12780至14196元，折實平均呎價13288元，較去年8月推出的第1B期首批折實平均呎價13998元，平約5.1%。第2B期價錢較貼近去年7月推出的第1A期，當時首批折實平均呎價13188元。

最新推出的5個1房單位，折實售價均低於500萬元。入場單位為1B座3樓H室，實用面積305方呎，採1房間隔，折實售價425.51萬元，折實呎價13951元。

新地副董事總經理雷霆表示，NOVO LAND第2B期坐擁北部都會區優勢，形容首批單位價錢為「北都歡騰價」，其定價參考樓盤自身條件及區內供應量，較鄰近二手市場造價低逾一成。他認為是次開價吸引，有信心可延續NOVO LAND以往期數的暢旺銷情。

對比鄰近入伙約5年的豐連及珀御，兩盤過去半年二手平均呎價分別約14315元及15025元，NOVO LAND第2B期首批折實平均呎價較之低7.2%及11.6%。值得留意的是，去年第1A期推出首批單位時，較同區二手造價低近兩成，今次折讓的幅度明顯收窄。

為買家引按揭利息保障

雷霆認為，美國利率接近見頂，預料明年很大機會減息，相信加息對本港樓市的壓力已逐步消除，但為了讓買家能更安心入市，故特意提供「置稱心」按揭利息保障。

新地代理總經理陳漢麟補充，上述利息保障為期3年，若期內按揭供款的利息金額，高於第一期供款利率或3.375厘（以較高者為準）的利息金額，買家可獲得利息差額作為補貼，上限樓價1%。

該盤今次繼續提供漸進式按揭供款計劃，僅適用於1房單位。另外，若NOVO LAND第2B期的買家或其近親於今年1月底前購入第1A期及第1B期單位，或者買家本身曾於1月底前入票第1A期和第1B期，則可依情況獲1000至5000元的現金回贈。

決心去貨 代理料掀搶購潮

陳漢麟謂，NOVO LAND第2B期本周五起收票，料3月初開售。該盤昨天首日開放示範單位予公眾參觀，位處尖沙咀九龍站環球貿易廣場（ICC）的售樓處隨即有大批睇樓客到場參觀，場面熱鬧。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑分析，NOVO LAND第2B期的首批折實平均呎價比同區二手平，顯示出發展商積極去貨的決心，勢必再次掀起搶購潮，可望帶動3月全月一手成交宗數達2000宗。

NOVO LAND位於欣寶路8號，共提供4585伙，分6期發展。NOVO LAND第2B期位處項目商場NOVO Walk上蓋，提供729伙，實用面積277至1429方呎，預計2024年5月中落成入伙，樓花期約15個月。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，香港與內地通關後，住宅交投顯著增加，隨着新盤2月起積極投入市場，刺激住宅價量齊升，預料首季整體樓價漲幅達5%，創近4年的季度新高。他又相信，首季一手成交量可重返4200宗水平，按季反彈約3.9倍；二手預計達1.4萬宗，按季增加68%。他補充說，部分藍籌屋苑呎價出現強勁反彈，其中鰂魚涌太古城表現最佳，去年成交呎價跌25.4%，但2023年迄今已回升22.3%。

受到農曆新年傳統租賃市場淡季影響，本港甲級寫字樓市場在今年1月錄得1.69萬方呎負吸納量（即整體遷出騰空的樓面多於新租出樓面），空置率升至12.2%，按月漲0.1個百分點。

仲量聯行《香港地產市場觀察》報告指出，由於農曆新年為傳統的寫字樓租賃市場淡季，今年1月租賃成交有限，導致整體市場空置率上揚。中環的空置率由去年12月的8.8%，微升至今年1月的8.9%；港島東的空置率則下跌0.1個百分點，至11%。租金方面，1月整體市場按月下跌0.2%，中環和灣仔及銅鑼灣租金均下跌0.2%，尖沙咀保持平穩。

持貨不足5年蝕2.4億 第一集團購入料建上車盤

港島市區住宅地皮罕有，消息指，第一集團以4.35億元購入鰂魚涌住宅地盤，每呎樓面地價約1萬餘元，料發展上車盤。原業主為投資者「越南朱」朱立基，持貨不足5年大幅蝕2.4億元。

市場消息指，鰂魚涌錄得地盤易手，涉及物業為芬尼街3至9號，比鄰鰂魚涌站B出口，交通相當便利。物業地盤面積約4,200平方呎，以約4.35億元成交。

據了解，新買家為第一集團，該集團董事魏深儀回應指，不評論有關消息。該集團主要發展工商項目，包括長沙灣、荃灣甲廈，亦有發展九龍塘及淺水灣獨立屋，預計是次購入地皮，將成集團首個上車盤住宅項目。

每呎樓面地價約1萬元

項目雖然曾經獲批重建成1幢32層高酒店，涉及樓面約62,980平方呎，並已經完成一部分地基，不過由於規劃為住宅用途，而且屬於港島區、罕有鄰近港鐵站的地盤，故亦有潛力作住宅發展，若以地積比率10倍計算，即可建樓面約4.2萬平方呎，以此計算，每呎樓面地價約1萬餘元。

翻查資料，項目曾由資深投資者吳鎮科持有，2018年獲有「越南朱」之稱的朱立基以6.78億元購入，料發展酒店。早前在市場低調放售，最終以約4.35億元易手，相較4年半前，帳面勁蝕逾2.4億元，蝕幅高達36%。

天后酒店項目 6億放盤

朱立基在本港擁有逾百億元的地產物業，包括中上環擁有兩幢甲級商廈，亦持有山頂倚巒、西半山天匯等數以十億元計的豪宅物業，而中環盈置大廈，高峰期市值逾百億元。

朱立基跟太太張美蘭在越南創立地產和酒店王國，張美蘭更有越南女首富之稱。不過，去年則有消息傳出張美蘭因涉及非法發行債劵而被捕。

市場人士指出，現時朱立基持有的部分物業，亦於市場放售，包括2017年以約8億元購入天后英皇道31至33號酒店項目，總樓面約4.33萬平方呎，樓高23層，共提供132間房，現時意向價6億元放盤，比買入價低25%。

另商舖買賣方面，深水埗長沙灣道231號地下舖位，面積約1,200平方呎，以3,600萬元易手，呎價約3萬元，舖位現由便利店租用。原業主於2005年以2,300萬元購入，持貨18年轉手，獲利約1,300萬元離場。

外資基金趁市況轉好換貨，新加坡豐樹基金，委託放售石門及粉嶺兩項物流中心，總值逾30億元。

石門偉達中心51萬呎 叫25億

市場人士指，主力投資房地產的外資基金豐樹基金近日委託測量師行，放售兩項工廈物業，而兩物業均主要作為物流中心用途。較大手為石門偉達中心逾半業權。據悉，物業於1996年落成，樓高22層，總樓面約96萬平方呎，而豐樹基金現持有約50.9萬平方呎。租務上，該廈因樓底高約17呎，貨櫃車可直達門口，且物業內具備卸貨台，屬區內罕有的配套設施。大廈出租率甚理想，去年該廈共錄得18宗租務成交，面積介乎約120至28,232平方呎，呎租由12至17元不等；其中低層樓面，面積約28,232平方呎，月租約45.1萬元，折合呎租約16元。據悉，基金現以逾25億元放售物業，呎價約5,000元。

另一項放售物業為豐樹粉嶺物流中心，位於粉嶺業和街4至8號，地盤面積約27,588平方呎，樓高5層，總樓面約13.7萬平方呎，現作物流中心用途。物業鄰近內地邊境，主要幹道連接文錦渡及香園圍口岸，故甚適合物流中心、貨倉等用途。業主現時以約6.9億元放售，呎價約5,000元。兩項物業現進行放售，合共市值近32億元。

過去兩年受疫情影響，網購興起，工廈受追捧，凍倉、物流中心等承接力強，基金亦趁勢放售兩物業作換貨。

豐樹基金一直投資本港多項工業物業，而近期亦有收購商廈。早前屢傳財困的高銀集團，以約56億元沽出九龍灣高銀金融國際中心，買家為私募基金太盟投資集團（PAG）夥豐樹基金，將以50：50控股比例從清盤人手中共同收購。物業總面積約88.7萬平方呎，呎價僅約6,313元。

隨樓市氣氛好轉，拍賣場交投轉旺，環亞拍賣行昨日舉行拍賣會，在場內沽出共9個物業，是次若連同場外的成交，合共錄16宗，屬約4年新高，料成交大升的主因是樓市氣氛逐步好轉。

當中2成交屬豪宅項目，包括何文田天鑄2期1座中層D室，為銀主盤，實用面積約894平方呎，開價2,200萬元，有2組客爭購，最終以2,340萬元出售，呎價約26,174元。該行發言人稱，成交價較銀行估價低約6%。

中半山銀主盤 搶至3650萬售

其次，中半山麥當勞道114至120號高雲大廈中層802室，同屬銀主盤，實用面積約1,947平方呎，開價3,400萬元，每口叫價約50萬元，獲2組客爭購，最終搶至3,650萬元沽出，呎價約18,747元。

另外，3項私人住宅亦於場內沽出，均屬銀主項目，包括天水圍嘉湖山莊3期6座中高層B室，實用面積約633平方呎，以595萬元沽出。該行發言人指，拍賣會錄逾百人出席，場面熱鬧。

二手樓市升溫，私樓價格回升，購買力流入資助房屋市場，鰂魚涌康山花園3房單位放盤半年以筍價825萬元（連地價）沽出，平市價約6%；另上水翠麗花園3房減10萬元以510萬元（連地價）易手。

康山花園2月至今暫錄5宗成交，其中4宗已補地價。市場人士指出，康山花園8座低層B室，實用面積592平方呎，3房間隔，單位放盤半年，原本叫價998萬元，至去年10月調減905萬元，仍無人問津，當時比鄰屋苑康怡花園3房造價低於900萬元。至今年1月叫價再下調至850萬元，終以825萬元沽出，售價屬筍價，平市價5%至6%，呎價13,936元。原業主於2015年2月以755萬元（連地價）購入，持貨8年帳面獲70萬元。

上水翠麗花園3房 減價10萬沽

此外，上水翠麗花園2月暫錄4宗成交，美聯物業助理營業董事王子超稱，屋苑1座低層C室，實用面積591平方呎，3房間隔，單位原本叫價520萬元（連地價），現以510萬元沽出，減價10萬元，呎價8,629元。

原業主於2015年以300萬元（連地價），持貨8年帳面獲利210萬元，單位升值70%。

銅鑼灣為傳統商業及購物區，一向吸引不少發展商在區內插旗，目前區內至少有10個商業項目有待推出，涉逾283萬平方呎樓面，當中最大型的項目屬於由「銅鑼灣大地主」希慎 （00014） 等持有的加路連山道用地，總樓面佔逾百萬平方呎，料於2026年逐步落成。

粗略估計，銅鑼灣區內未來至少有10個商業項目，共提供逾283萬平方呎樓面，由於區內官地供應不多，除了2021年批出的加路連山道商業地外，剩餘9個均屬重建項目。

上述加路連山道商業用地規模龐大，於2021年5月由希慎興業夥華懋以約197.8億元投得，並已在去年10月獲屋宇署批出建築圖則，獲准建2幢15及24層高的商廈（另設5層地庫），總樓面108.08萬平方呎，將會在2026年落成。

料耗資20億 建天橋有蓋行人路

事實上，希慎在附近擁有多幢商廈，是次進一步鞏固區內的商業勢力。發展商在去年底亦透露，集團將展開一項大規模的升級工程，將加建5條天橋，及有蓋行人道路，貫穿希慎廣場、利園1至3期、5至6期，與加路連山道項目，亦正向政府申請興建地下行車隧道。該改造工程預計涉資逾20億元。

同時，區內舊樓一直吸引發展商收購，當中位於禮頓道128至138號、希雲街2至30號希雲大廈，經金朝陽 （00878） 收購後，於去年中公布以約32.09億元沽出予United Endeavor，傳新買家為中資背景。

傳中資買家承接希雲大廈用地

希雲大廈比鄰聖保祿幼稚園，亦鄰近希慎已建成的商業王國及加路連山道項目，佔地約1.32萬平方呎，屬於「其他指定（混合用途）」用途，可以發展為住宅或商業用途，或申請作混合兩者發展。若果以商業地積比率最高15倍計算，可建樓面約19.8萬平方呎。相信隨附近的商業項目逐步落成，將會為用地增值。

至於利園山道5至27號、波斯富街54至76號，以及羅素街60號的舊樓群則由新世界 （00017） 所收購，已經申請強拍，該批舊樓的現況市值高達45.05億元，料屬歷來強拍申請最貴重物業。如以最高地積比率15倍發展，可建樓面將達30萬平方呎，預計較適合作銀座式商廈，或設商場及寫字樓的綜合式商廈發展。