住展雜誌2日公布2月風向球分數，單月為42.1分，比1月下降0.6分，對應燈號維持綠燈。風向球六大構成項目呈現「二升、一平、三降」，其中來客組數、成交組數分數上升，議價率分數持平，預售推案量、新成屋戶數、待售建案個數分數下滑。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，由於業者多集中火力銷售已進場建案，並對新案採取緩慢籌備、低調潛銷的「龜式推案法」，近一個月新公開建案仍不多。所幸缺少新案聚集人氣，不影響線上建案的銷售表現，今年2月平均成交組數，已是2022年8月以來最高。

成采錡表示，儘管預售新案延遲進場，2月線上待售的住宅建案數量，仍因建案銷售期拉長而增加，達1,117個。調查也指出，最近房市指標案2月平均來客組數約每週24.1組，月增6.5組、月增率36.9％；至於成交組數每週平均約2.6組， 月增0.4組、月增率約18.2％。

成采錡表示，平均成交組數成長幅度較來客組數小，是因多數賞屋民眾「詢價不出價」，擺明態度等降價；但多數業者仍不願在成交單價上讓步，於是市面上越來越多建案推出簽約送家電、六位數獎金等「技術性讓利」方案，以此拉抬成交量。不過近期北台灣銷售表現突出的建案，「相對低價」依然是讓消費者決定出手購屋的最有利建案條件。

台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會上月開會後，決議於本月1日起啟動「都審130快速通關專案」，可望提升都市設計審議效能，而針對案情單純無突破法令原則性規定案件，可適用「行政流程1次通關，30日內完成審查程序」快速機制，預計約有4成以上案件受惠。

台北市都審會於上月9日開會，討論「都審130快速通關專案」行政流程簡化及配套措施，相關政策本月1日正式上路。都發局表示，北市都審制度2015起興革，全力落實分級分流審議，平均行政時程已由原90日縮減至50日，但近年來案件量上升，且法令增加，已有相對穩定且明確的規範，因此針對民間及小型公共工程案件提出「都審130快速通關專案」。

都發局指出，專案程序案件以往需經幹事會審查，建築師據以修正圖說後再提送委員會審議，如今針對符合原則性規定、且容積獎勵值明確之申請案，可於幹事會審查通過後逕提委員會報告，省去原本幹事會後申請單位修正、重新掛件提審及排會的時間，達成「一次掛件」、「30日內審查完成」的目標，有效縮短時程，讓民眾有感。

至於簡化程序案件部分，過去簡化委員會由府外委員組成，並輪流擔任主席，「130快速通關專案」推動後，改為都發局副局長主持，並由府內委員組成為主，除可加速審議效率外，亦可減少排會時程。

不過都發局強調，都審時效須透過公私協力的方式持續精進，未來將嚴格把關送審圖說品質，若申設單位未能於1日內補齊書圖，得先退補正，並透過申設單位填寫滿意度調查表檢討優缺失，以持續精進審議程序。

外界擔憂，因把關加嚴，是否可能延長整體審查時間？對此都發局解釋，都審效能得靠公私部門共同努力，請申設單位於時限內補齊相關書圖是為了加速審議時效，而若申設單位未能於時限內補齊相關書圖則退請補正，目的是要將行政流程與開發案修正時程「明顯分開」，使責任歸屬較為清楚，並無延長整體審議時間之虞。

隨著疫情解封，消費人潮回籠，東區商圈也力求振作，陸續出現店面交易，去年10月，大安區大安路一段的73.34坪店面，以總價1.72億元轉手，單價約234.5萬元，總價是去年東區店面交易最高，也是近三年東區商圈店面總價最高。目前該店面切割成三間出租，包括髮廊、網美咖啡店，還有一間空置中。

台灣房屋集團趨勢中心觀察近兩年東區商圈店面交易狀況，發現2021年共成交9筆店面，僅兩筆破億，其餘都在億元以下，而單價區間落在每坪108～271萬元不等；2022年目前共成交10筆店面，也是兩筆破億店面，最低總價的是光復南路96巷店面4,200萬元，目前由美式布朗尼專賣店經營中。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，疫後商圈發展受到衝擊，加上東區長期店租高，空置率高，近年少有高價店面交易，觀察近年交易的東區店面，有三特色，第一是「巷弄店面」，正忠孝東路門牌店面廣告效益高，但是房東取得成本也高，以目前市況來說買方接手意願也不高，算是有行無市，所以房東也惜售，市場少見交易，反倒是巷弄內的店面，既享有東區便利性，店租實惠，出租率較高。

此外，近兩年東區成交的店面總價，多半以「千萬級店面」為主流，八成都在億元以下，入手門檻低，實用效益高，反而吸引買方以長期持有觀念卡位東區。接著為「中型店面」，成交店面坪數多在35～50坪之間，較貼近主要需求，就算總坪數較大的店面，也常見切割成兩、三個小店，降低租金門檻，出租率也高，對房東而言，租金投報率也高。

第一建經研究中心副理張菱育指出，店面貸款屬於「投資型」資產，通常銀行放貸款比較保守，視申貸人的還款能力、財務狀況以及店面位置條件等來評估，若是一般店面貸款成數，大約5～7成左右；若建物用途為住宅的店面，在台北市總價7,000萬元以上，還會受高價住宅貸款規定，銀行貸款成數最高4成，且無寬限期，且利率也會比一般住宅還高，貸款年限也比住宅還短，最多僅到20年。

內政部長林右昌赴立法院備詢，立委質詢時指出，中產以下自用住宅貸款戶支持方案在北市難以適用。林右昌回應，依據實價登錄資料，北市過去交易中，30％符合850萬元貸款的門檻，雙北之外有60％以上符合700萬貸款的門檻。

內政部在疫後特別預算中，有165億元的額度，可以提出中產以下自用住宅貸款戶支持方案。家戶年收入120萬元以下，北市貸款金額850萬元以下、其他縣市700萬元以下者，可以請令一次性貸款補貼3萬元。

林右昌指出，居住政策優先照顧租屋族，將租金補貼申請程序簡化，讓申請租金補貼遭遇障礙的租屋族，真正獲得政府支持。

第二，很多人有房子，但包括中低收入戶以上的中低薪群體，過去3年疫情期間，是容受度最低的群體。設定家戶所得120萬元是取平均值，例如夫妻年收入各有60萬，月收入5萬元；若年薪13.5個月，月薪約4.4萬元。因此家戶所得120萬元，在所得中位數中是50至60分，也就是50％至60％之間，比中等薪資高一點點，這是畫在這邊的原因。

林右昌表示，在考量房貸金額門檻時，很多人提出意見，希望不能訂得太高，總價不能是太高的金額，這項政策並不針對今年、去年買房子的人，而是過去10年，買了房子有房貸，所得收入在一定條件以內的群體。

他指出，雙北之外符合總價的有60％以上，台北市房價比較高，依據實價登錄資料，30％交易件數是符合850萬和1,200萬之內的房屋類型，最重要的是120萬年收入。


房貸補貼嚴苛遭批 林右昌：北市有30%交易件數符合門檻
經濟日報

房貸支持方案究竟補貼到哪一族群？內政部長林右昌今（2）日表示，雙北之外符合總價金條件者有60%以上符合700萬元貸款門檻，北市確實房價較高，但從實價登錄資料來看，有30%交易件數符合850萬元門檻，但主要還是針對家戶所得120萬元以下的民眾，是此次政策的受惠對象。
央行去年四度升息，為減輕房貸族壓力，內政部擬定落實居住正義政策精進方案，針對房貸補貼，限制僅持有一戶自住貸款者，並設排富條款，且僅限既有貸款戶，不含新貸戶。而房貸補貼標準為，家戶所得在120萬元以下；台北市房貸核貸金額在850萬元以下，其他地區須在700萬元以下者；同時符合兩要件才享有房貸補貼。

因房貸補貼嚴苛雙門檻，政策一出遭學者批評政府鼓勵單身，成為少子化推手，且受惠一族僅有單身且薪資所得偏高的族群。今日內政委員會討論國定假日草案，林右昌和多位人事總處官員列席報告，民進黨立委黃世杰質詢問，租屋以及房貸補貼政策是如何訂定，是否有許多族群「看得到，卻吃不到」。

林右昌表示，此次政府優先照顧租屋族，將租屋族範圍擴大、補貼申請程序簡化，讓租屋族真正得到政府支持。另外，針對有房一族也給予補貼，林右昌說有些人雖然有房子，但屬於中低收入戶以上的中低薪族群，過去三年疫情期間，因為生活條件以及利息負擔增加，他們是容受彈性最低的群體。

而內政部房貸補貼方案，是設定年收入（家戶所得）新台幣120萬以下，台北市貸款金額不超過850萬元、其他縣市700萬元以內的民眾。林右昌說明，家戶所得120萬是取平均值，大概是訂在家戶所得50分位點至60分位點，也就是一般社會認知，屬於中等薪資稍高一點的水平。

而貸款門檻引起不少討論，林右昌表示，相關方案討論時有很多意見，包含總價不能訂太高、房貸支持（補貼）政策不能只補貼今年等。林右昌解釋，根據統計，雙北之外符合總價金條件者（家庭）有60%以上，北市確實房價較高，但依據實價登錄資料，也有30%交易件數是符合850萬以內的房屋類型，但最重要的還是要看120萬元年收入。

農曆開春後，房市賞屋客逐步回籠，不過房地產業者頂多就是採取「技術性讓利」的策略，力拼買氣，大多不願降價；可是買方心態，依然等待降價，才會出手。

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，2023年2月分數今（2）日出爐，單月分數為42.1分，分數較1月（42.7分）減少0.6分，對應燈號維持綠燈。

與去年同期（44.6分）相比，分數減少2.5分。

在住展風向球的六大構成項目中，呈現「二升、一平、三降」。

其中來客組數、成交組數分數上升，議價率分數持平，預售推案量、新成屋戶數、待售建案個數分數下滑。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，由於業者多集中火力銷售已進場建案，並對新案採取緩慢籌備、低調潛銷的「龜式推案法」，近一個月新公開建案仍不多。

成采錡表示，所幸缺少新案聚集人氣，不影響線上建案的銷售表現，今年2月風向球的成交組數分數為2022年8月以來最高。

住展調查顯示，今年2月北台灣預售屋推案量僅約350億元，較1月減少近200億元，月減幅35.7％。

北台灣預售屋單一案量逾15億元以上的指標案有新北市－三重「潤泰左岸生活」、中和「欣聯和心」、土城「合謙上謙城」、林口「長耀加」及「立軒天玥」；桃園市－龜山「富來舞綻」、桃園「名嘉極境」、八德「益騏豐盛之城」；新竹縣－竹北「星光」、湖口「和峻沐光」、新埔「夏目漱石－雲岫」等。

2月北台灣完工釋出的新成屋戶數僅50多戶，且無單一案量達15億元以上的指標建案。儘管新案延遲進場，2月線上待售的住宅建案數量，仍因建案銷售期拉長而增加，達1,117個。

平均議價率則變化不大，較1月減少0.16個百分點，約10.75％，對應指標分數持平。

在指標案平均來客組數方面，2月平均每周約24.1組，較1月（17.6組／周）增加6.5組／周，月增36.9％。

平均成交組數方面，每周平均約2.6組，較1月（2.2組／周）增加 0.4組／周，月增18.2％。

成采錡表示，平均成交組數成長幅度較來客組數小，是因為多數賞屋民眾「詢價不出價」，擺明態度等降價，但多數業者仍不願在成交單價上讓步，於是市面上越來越多建案推出包括簽約送家電、六位數獎金等「技術性讓利」方案，期待以此拉抬成交量。

不過近期北台灣銷售表現突出的建案，「相對低價」依然是讓消費者不再踱步觀望，決定出手購屋的最有利建案條件。

打炒房政策一波接一波、利率連四升，去年下半年全國預售屋買氣較前年同期跌掉一大半；房仲業者統計預售案實價揭露資料，去年下半年揭露戶數逾三．六萬戶，對比二○二一年下半年超過六．七一萬戶，跌掉超過三萬戶。

信義房屋指出，這波房市最熱時點落在二○二一年下半年，單月平均可揭露高達一．一萬戶預售屋實價，之後買氣直落，去年下半年單月平均跌到只剩六千戶，衰退幅度超過四十五％。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，預售屋向來是房市領頭羊，受到去年央行連四次升息、又有各部會出手打炒房，加上股市資金行情熄火等多重利空影響，如今預售建案僅有個案表現。

多數房產業者認為，房市進入盤整階段，已有代銷業者嘗試回頭與建商溝通降低底價，且準備將建案銷售期拉長，更出現有新案以送家電、低自備等促銷，但依過去經驗，一旦買氣低迷時間拉長，將有部分預售案搶先砍價降低庫存壓力。

主要都會區預售屋買氣變化來看，桃園、台中市預售案在二○二一年下半年時，單月平均揭露戶數超過兩千戶，去年下半年衰退至不到一二五○戶，年減幅四成起跳，南二都預售屋更慘，去年下半年年減幅五成起跳。

曾敬德指出，在打炒房政策衝擊下，預售屋買氣量縮，短期房價也難有表現，預售屋已從全面熱銷轉為個案表現，接下來得觀察三二九檔期的新案銷況是否有回溫跡象。

鄉林建設董事長賴正鎰今（2）日指出，營建業缺工問題仍然嚴重，現在一天4000元幾乎是請不到工人，都要4500元，希望政府能趕緊開放至少1萬名勞工，此外，營造成本也是居高不下，以北市來看，一坪造價落在25-30萬元，在成本持續上漲的壓力下，新屋房價要下來真的很困難。

近幾年缺工問題嚴重，營造業者曾透露，現在幾乎沒有年輕人想來做勞力活，年輕人寧可送外賣、開UBER等，選擇相對輕鬆的工作都不想做工，加上外勞進不來，缺工問題日益嚴重，工資也水漲船高。

賴正鎰表示，缺工嚴重，像現在一般普通，僅單純需要勞力，不需要任何技術，舉凡搬磚、水泥等，一日薪水大概落在2000、3000元，但若是有一點技術活的工作，像是磨水泥牆、貼磚塊、水電工、油漆工、鋼筋綁砸工等，這些都是需要有一定專業技術或經驗的人員，這樣的勞工，現在4000元很難請到，幾乎日薪都要來到4500元。

去年以來政府接連打炒房，賴正鎰表示，政府真的不用在打房了，因為現在最嚴重的問題還是缺工、原物料高漲，開發商其實也不樂見房子飆漲太快，主要是在通膨、原物料大漲的時代，開發商僅是賺取一定的利潤空間，但成本大漲，房子的售價可能與後續發包的價格落差大，等於房子賣得太快是反而是增加不確定因素。

賴正鎰指出，正常來說，以前房子都是要賣個1、2年，但過去兩年在游資多、通膨、龐大的換屋需求下，像有些區域的隱形富豪，迫切需要新屋，導致不少案子是幾個月就完銷，甚至還有幾周就完銷，這是自己從業40多年來，沒看過的景象。

賴正鎰表示，蓋房子是一步步發包，開發商本來就很難抓成本，所以邊建變售會是比較好的策略，也比較不會到了發包時，才發現成本上漲太多的問題，所以其實業界也期待市場慢慢走，預期房市將會盤整三年，朝向更健康的方向走。

賴正鎰指出，目前鄉林在雙北有20個都更案推動中，未來五年已備妥超過1,000億元土地案量，預計每年維持推案量落在200-300億元左右，今年下半年也將推出吉林、萬華兩案，未來也會朝商業與住宅雙向開發目標前進。

此外，像台北市素地少，但購屋需求其實頗高。賴正鎰指出，預期在都更等新案量的推動下，近兩年漲得最少的台北市，也會慢慢迎來補漲行情。

房市進入買賣雙方價格拉鋸戰，為求建案銷售突圍，興富發建設集團續推建案「輕鬆付方案」；興富發建設指出，集團在北中南建案都推出優付方案，像是位在千億高鐵特區IKEA旁、桃園青埔「站前新鋭」，就主打2、3房訂金、簽約金58萬元起。

台中部分，興富發建設表示，台中七期歌劇院旁「鉑金愛悦」，規劃48~65坪產品，打出訂金到交屋自備款只要118萬元起；擁有萬豪誠品生活圈的「市政新鋭」2、3房產品，強打訂金到交屋自備款78萬元起；而潤隆「VVS1」三房產品的訂金到交屋自備款也只要88萬元起，希望讓買方輕鬆住進台中市政特區捷運站旁。

高雄方面，興富發建設表示，「港灣1號院」的2、3房產品，也打出訂金到交屋只要68萬元起，要讓消費者輕鬆入住世界級港灣核心；同時集團也趁此時推出微電影「人生大事 興富發」，只要網友在活動期間上網欣賞影片，有機會抽到台南安平雅樂軒酒店住宿券。

興富發建設表示，透過微電影，興富發希望傳達透過建案低自備方案，讓有意購屋的買方，輕鬆有自己的家、當自己的房東；「人生大事 興富發」微電影，主要講述父女世代間，對於買房價值觀不同產生誤會，直到女兒長大後赫然發現，多年來誤會了爸爸，微電影擁有高催淚指數。

住展市調顯示，受平均地權條例影響，預售案買氣降溫，不過，業者普遍不願在單價上讓步，轉而推出簽約送家電、六位數購屋獎金等「技術性讓利」方案，以拉抬成交量。

其中，勝輝機構在北市中山國小捷運站附近推出的「鼎吉中山VISION」，近期即推出500萬購屋獎金促銷活動，限量十戶，每戶購屋獎金50萬元，吸引到不少客戶詢問，個案銷售人員表示，目前銷售已近尾聲。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，受最重打炒房修法影響，近一兩月建商明顯放緩推案，民眾雖持續看屋，但大多只詢價不出價，少數買方雖出價，但價位多低於賣方預期，無法促成交易，買賣雙方的價格認知差距仍未出現明顯縮小跡象。

整體來看，高單、高總價產品目標客群還在觀望，整體市況仍低迷。建案價格若相對較低，或祭出優惠方案，則能刺激成交動能。

如「鼎吉中山VISION」規畫22~45坪，開價每坪120萬至140萬元，個案近期推出購屋獎金50萬，限量十戶，即吸引不少民眾詢問。

另外新北泰山「宏道豐滙」也推簽約送全國電子禮券20萬元，桃園中路「大觀雲滙」，則推出簽約送旅遊金15萬元。

成采錡表示，目前業者大多集中火力銷售先前已進場建案，近一個月新公開建案仍不多，由於內政部宣布預售屋限制換約不溯既往，降低打炒房修法短期內對房市的威脅，業者祭出優惠方案讓利出現效果，帶來一定買氣。

新北市地政局揭露去年第4季預售屋實價登錄狀況三重區申報件數759件、成交總金額130.5億元，皆為全市之冠，相較上季，全市總交易量及成交金額分別增加9.1%、8.3%，進一步觀察，全年預售屋實價登錄申報揭露共14,274件，其中淡水區以2,100件居首；成交總金額全年達2,406.9億元，以三重區344.1億元為全市最高，而專家提醒民眾，近期預售案價格與備查量體都偏高，甚至有末端站點，以及過於外圍的區域不乏有單價5字頭，總價賣到3、4000萬元以上的物件，稍顯德不配位，未來恐怕與周邊舊商圈新舊屋房價倒掛。

新北市政府地政局汪禮國局長指出，分析去年第4季板橋區、三重區等10個蛋黃區的預售屋，成交單價區間以每坪60~70萬元占比42.4%為最高，總價以1000~2000萬元為主流；其他行政區成交單價每坪多介於30~50萬元，總價以1500萬元以下為主，分析交易熱絡行政區如三重區、中和區、板橋區每坪單價60.8萬元-62萬元，新莊區、新店區、土城區、泰山區、林口區、汐止區、五股區介於44萬元~56.8萬元，其他如淡水區、鶯歌區每坪單價約為35萬元。

此外，主流產品以3房2廳2衛含車位為大宗，該類建物面積多為36~49坪，平均總價中和區、板橋區最高，分別為2,579萬元、2,560萬元，三重區、新莊區、泰山區、新店區、土城區、林口區次之，介於1,934-2,275萬元，鶯歌區、五股區、淡水區則介於1,356~1,560萬元。

至於去年第4季預售屋建案備查情形，全市預售建案申報66件，較上季增加13.8%，總戶數10,752戶則較上季增加43.4%，其中委託不動產代銷業銷售計52件，占約78.8%，代銷總金額達1,328億元，較上季金額增加8.7%。行政區分布上，以三重區10件、3,558戶居冠，土城區、中和區、淡水區、板橋區等亦屬熱絡，上述5個行政區申報總戶數8,298戶約占全市比率77.2%。

地政局補充去年全年預售屋實價登錄，申報揭露共14,274件，其中淡水區以2,100件居首；成交總金額全年達2,406.9億元，以三重區344.1億元為全市最高。又經統計新北市近5年建造執照核發件數、樓地板面積大致呈現平穩上漲趨勢，使用執照核發件數則呈現趨緩。2018至2022年建造執照核發數量最高者分別為107年板橋區5,946戶、108年為三重區4,345戶、2020年為土城區4,046戶、2021年為板橋區5,146、2022年為三重區5,113戶，預估上述區域新成屋將陸續於2023~2027年間完工，為未來5年交易熱門的區域。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，該數據在各行政區的表現上恰好提供買方在風險上的參考，像是鶯歌區、五股區、淡水區因為價位偏低，後況起伏性上不用太擔心，另外雖然如板橋區、三重區、中和區的房價高，但因為新北第一環、捷運、租屋市場、門牌鍍金知名度等因素，倒也強者恆強，得注意的反而是在價格與備查量體都偏高，卻有末端站點，以及過於外圍的土城區，暫緩重劃區不乏有單價5字頭，總價賣到3、4000萬元以上的物件，稍顯德不配位，恐有觀望、賣壓等窘況，甚至與周邊金城舊商圈新舊屋房價倒掛也不無可能，一定程度值得觀察。

3月2日早間，萬科企業（02202.HK）宣佈了39億港元的港股增發計畫。這是繼上月萬科披露150億元A股定增計畫後的又一項融資安排，房地產融資“第三支箭”的政策支持效果持續顯現。

根據萬科企業公告，3月2日交易時間開始前，公司與配售代理就配售3億股新H股訂立配售協議，配售價為每股H股13.05港元。如配售股份全數實施，配售所得款項總額預計約為39.15億港元，配售所得款項淨額總額預計約為39.03億港元。萬科企業董事會認為，本次配售將增強集團的財務狀況。

值得一提的是，本次配售的單價13.05港元/股，較配售協定簽署前一日（3月1日）萬科企業收盤價13.9港元/股折讓約6.12%，是近14個月港股新股配售折扣最小的項目。

據記者瞭解，本次增發折扣率較小的原因是國際投資者的積極參與。本次萬科H股增發吸引了近100家境內外投資機構參與，與2022年下半年的市場情況相對比，機構參與數量明顯上升，其中長線基金、主權基金占比增加。萬科方面表示，這既體現了境外投資者對萬科作為行業大盤藍籌的認可，也說明境外投資者對行業前景的信心在逐步恢復。

通過本次港股增發，萬科預期將獲得39億港元，其中60%用於償還公司的境外債務性融資，剩餘40%資金將用於補充公司營運資金。同時，萬科承諾本次募集資金將不會用於境內新增住宅開發專案。

以上資金運用方向與“第三支箭”中的監管要求一致。去年11月28日，證監會在恢復房企股權融資的措施中明確，上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用於政策支援的房地產業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目等，以及符合要求的補充流動資金、償還債務等。

前述政策落地後，萬科已經是第二次實施股權再融資計畫。今年2月，萬科A(16.730, -0.49, -2.85%)（000002）宣佈了房企股權再融資重啟後最大規模的A股定增方案，公司擬募集資金不超過150億元，用於旗下11個房地產開發專案和補充流動資金。在政策鼓勵下，至本次港股發行落地，萬科去年12月宣佈籌畫的新增A股及/或H股股份募資計畫已全部取得實質性進展。

放眼兩地市場，自去年11月底以來已有17家A股房地產上市公司提出定增預案，其中既包括保利發展(14.920, -0.21, -1.39%)等國資大型房企，也包括嘉凱城(2.130, -0.01, -0.47%)、大名城(3.330, -0.01, -0.30%)等民營房企。最近的案例是在2月23日，中交地產(16.900, -0.15, -0.88%)宣佈擬定增35億元，投資於五個住宅專案及補充流動資金。目前，進度較快的A股房企定增方案均處於證監會受理階段，等待後續的問詢審核。

房企在港股市場的募資進度較快。碧桂園（02007.HK）在“第三支箭”釋放後一個月內，完成了兩次配股融資，合計募資金額超86億港元。雅居樂集團（03383.HK）在三個月內完成了三次股權融資，合計募資金額接近19億港元。

在多重政策的支持下，房地產行業銷售情況已有回暖。據中指研究院統計，2023年1-2月，TOP100房企銷售總額為9841.1億元，同比下降4.8%，較去年同期降幅大幅收窄29.2個百分點。在價格方面，2月百城新建住宅平均價格為16174元/平方米，環比持平，止住“7連跌”態勢。

A股涉房企業再融資放開後，陸家嘴(10.220, -0.01, -0.10%)發起首單資產重組計畫。“左手倒右手”之後，陸家嘴集團將獲得了寶貴的流動性。

上海浦東現新一輪開發浪潮，幕後開發主體引發關注。

近期，陸家嘴（600663.SH）公告，與母公司陸家嘴集團，以及母公司的控股子公司前灘投資一同出資設立一家名為上海耀筠置業有限公司的企業。

該公司的註冊資本達到150億元，擬定的經營範圍包括房地產開發經營以及建設工程施工。陸家嘴在公告中稱，此次投資意在整合資源，“深度參與上海市浦東新區金色中環發展。”

陸家嘴集團由浦東新區國資委全資持有，是浦東新區重點開發區域的開發建設及運營主體。陸家嘴金融區即是其“戰果”之一。伴隨著“金色中環”規劃的提出，其下一步的開發重點為：前灘國際商務區、禦橋科創園和張江科學城核心區。

伴隨著大手筆投資不斷，陸家嘴集團的債務壓力不小。DM查債通顯示，截至2022年三季度，陸家嘴集團一年內到期的非流動負債為105.88億元，短期借款為306.92億元，而其現金及現金等價物僅有87.15億元，短期記憶體在資金缺口。

去年底“第三支箭”發佈，打開A股上市房企股權融資的通道。陸家嘴抓住政策利好，擬通過發行股份及定增募資兩種方式，購買母公司陸家嘴集團的資產。據市場人士測算，陸家嘴集團或將由此獲得約90億元的資金。

浦東“大地主”

在“金色中環”的規劃中，陸家嘴集團合計參與三個專案，總建築面積為762萬平方米。 “十四五”期間，其計畫實現竣工投用的專案總數達48個，總建築面積588萬平方米，完成投資總額533億元。

同期，陸家嘴集團還計畫抓緊完成世紀大道周邊剩餘項目的開發，並在榮成昌邑區域增添新空間，為陸家嘴金融城再添40萬平方米新載體。此外，其在臨港也有投資計畫，包括50萬平方米的城市綜合體以及33萬平方米的“冰雪之星”遊樂綜合體。

近水樓臺，陸家嘴集團承接了浦東一大批重點工程和專案，因而也獲得了陸家嘴和前灘CBD珍貴的宅地，沉澱了區位優越的商辦資產。

2018至2021年，上市公司陸家嘴的合同銷售面積分別為21.47萬平方米、12.25萬平方米、10.19萬平方米和 7.86 萬平方米，合同銷售金額分別為103.72億元、56.58億元和67.11億元和49.23 億元。

其地產業務雖然規模小，但由於拿地價格低等因素，盈利能力較強。2018年至2021年，公司的銷售毛利率為53.97%、59.39%、70.65%、70.22%，其中房地產銷售毛利率一路上升，為49.56%、 64.22%、79.45%、81.53%，實現歸屬於上市公司的淨利潤33.5億元、36.8億元、40.1億元以及 44.1億元。

而據業績預告，陸家嘴預計2022年歸屬于上市公司股東的淨利潤為9.58億元到13.06億元，同比減少9.71%至77.78%。利潤下滑受行業下行壓力和新冠疫情的影響，公司房產銷售收入減少，房地產開發業務結轉毛利率下降。

後續，隨著一系列投資計畫的推進，陸家嘴有望補充土儲，地產開發業務有望回彈。

物業方面，陸家嘴持有的主要在營物業面積從2005 年的約15萬平方米，增至 2022年上半年的289 萬平方米，這些物業主要位於上海陸家嘴金融貿易區、前灘國際商務區以及天津紅橋區。

“浦東新區CBD擁有最多寫字樓的開發商之一。”這是資本市場貼給陸家嘴的標籤。

密集融資補血

陸家嘴集團在建及及擬建房地產開發專案規模大，且投資期較為集中，其經營性淨現金流無法覆蓋投資支出，缺口較大，需外部融資補足。

新世紀評級對陸家嘴集團發佈的跟蹤評級報告顯示，該公司的剛性債務由2019年的624.4億元增長至2022年3月末的1062.2億元。

該機構稱：“陸家嘴集團剛性債務規模隨房地產開發及金融業務擴張而較快增長，未來項目開發仍需投入大量資金，債務規模預計進一步增長，償債壓力有所加大。”

上市公司的債務擔子也不輕。2018年至2022年中期，陸家嘴的有息負債由295.78 億元增長至571.18億元。

“第三支箭”（股權融資工具）發佈後，陸家嘴發起首單資產並購重組計畫。

去年12 月 15 日，陸家嘴公告，擬以發行股份方式購買陸家嘴集團持有的昌邑公司 100% 股權、東袤公司 30% 股權，擬以支付現金方式購買前灘投資持有的耀龍公司 60% 股權、企榮公司 100% 股權。

同時，陸家嘴擬向不超過 35 名符合條件的特定投資者，以非公開發行股份的方式募集配套資金。募集資金主要用於支付此次交易中的現金對價。

這四家公司的主要資產是位於陸家嘴金融貿易區的榮成昌邑項目和洋涇西區E08-4、E10-2、E12-1地塊項目，以及前灘商務區的21-02、21-03地塊和16-02地塊專案等。

“左手倒右手”之後，陸家嘴集團一方面可將優質資產裝入上市公司體內，另一方面也獲得了寶貴的流動性。

據陸家嘴1月9日公告的重組預案，此次定增擬發行的股份數量不超過總股本的 30%，發行價格不低於發行日前20個交易日股票交易均價的80%。

有市場人士測算，陸家嘴當前總股本40.3億股，其30%即為12.09億股，粗略估算發行價格為8.79元/股，共募資106.3億。結合公告來看，募得資金中不超過10%將用於補充公司流動性，剩下的90%，也就是約95.6億元，將用於向陸家嘴集團購買資產。

此外陸家嘴集團及上市公司發債動作頻頻。陸家嘴集團50億元小公募債券於去年獲上交所受理，今年2月6日，其完成發行首期15億元公司債，利率為3.50%。a

據悉，黑石集團有價值5.62億美元的商業地產抵押貸款支持證券發生違約，這批證券是以2018年收購的芬蘭企業Sponda Oy擁有的一系列寫字樓和商店為擔保的。據知情人士透露，黑石曾向證券化票據持有人尋求延期，以便有時間處置資產和償還債務。但俄烏衝突和利率上升引發的市場波動中斷了其出售過程，加之債券持有人投票反對進一步延期，週四的一份聲明顯示，這批證券現已到期並尚未償還，貸款服務機構Mount Street已確定黑石違約。黑石的一名代表在表示，這筆債務只涉及Sponda投資組合的一小部分，我們對服務機構沒有採納我們的建議感到失望。

隨著開年以來多地樓市明顯回暖，房企拿地的積極性也在提升。

中指研究院最新統計顯示，今年前兩個月，TOP100房企拿地總金額為1207.6億元，拿地規模同比下降16.2%，不過降幅較上年同期明顯收窄。

另據克而瑞地產研究中心統計，受益於交易資料回暖帶來的信心提升，以及土拍品質的回升，2月份土拍市場整體溢價率水平均有所回升，流拍率也有所回落，月內流拍率下降至12%，重新回到歷史低位。流拍地塊以三四線城市商辦用地為主，占比超過六成。

多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，今年前兩個月，土拍市場整體熱度保持高位，熱點城市開年土拍首秀順利，對今年土地市場、商品房市場都有預期上的提振作用，既能提振開發商拿地的情緒，也能發揮土地源頭上的帶動作用，促進下游開發、銷售的好轉。“預計房企拿地意願將繼續增強。”

多個熱點城市土拍亮眼

從2月份的土拍情況看，熱點城市土拍表現相對亮眼，優質地塊的爭奪尤為激烈，北京、杭州、蘇州等熱點城市開年土拍首秀被業內稱為“有風向標意義的回升”。

2月8日，北京2022年第五批集中供地出讓結束，6宗宅地總收金132.09億元，成交總面積21.47萬平方米，總規劃建築面積53.18萬平方米。其中參與競拍的3宗地塊熱度居高不下，均觸頂地價上限高溢價成交。

2月21日舉行的杭州首批集中土拍表現可謂“炸裂”，罕見地出現60家房企爭奪1宗地的場面，供應的13宗地中有8宗觸頂，而過去在土拍市場十分謹慎的民營房企，在杭州土拍中奪走過半地塊。2月份杭州市區共成交18宗涉宅地，包含去年第五批和今年第一批集中供地，合計出讓面積80.6萬平方米，成交金額271.8億元。

2月23日，在蘇州今年首批集中土拍中，供應的11宗宅地中有3宗觸頂、2宗溢價、6宗底價成交，除總收金約140億元，平均溢價率為7.46%，其中民營房企和外來房企拿地參與度提高。

不過總體來看，中指研究院監測的2月全國300城市土地市場供應量同比回落，宅地推出量同比降近四成，整體成交方面量跌價漲，宅地均價同比增逾一成；出讓金總額同比微增，長三角和中西部宅地密集入市，佔據出讓金總額榜單過半席位。

其中，一線城市供應量同比增逾一倍，成交方面量價齊跌，出讓金總額降幅過半；二線城市整體供不應求，成交均價及收金同比上揚，溢價率同比微增；三四線城市整體供求下滑，成交方面各指標均降，出讓金總額同比降逾三成。

克而瑞地產研究中心分析為，由於作為成交主力的杭州、蘇州、北京等城市供地品質明顯提升，市場熱度明顯上漲，使得2月份土地整體成交溢價率小幅回升，增至5.4%。同樣受供地品質提升的影響，月內流拍率下降至12%，重新回到歷史低位。

不過，2月份土地供給規模卻創下新低，一方面是因為新一年自然資源部要求全面推行“預供地”制度，另一方面，目前大多數城市尚未發佈年度供地計畫有關。據克而瑞地產研究中心統計，2月份300城經營性用地供應量4146萬平方米，同比下降37%，創2019年以來新低；供應幅數1044幅，同比下降22%。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉3月1日通過微信接受記者採訪時表示，諸如廣州、蘇州等熱點城市土拍的首秀順利，對今年土地市場、商品房市場都有預期上的提振作用，既能提振開發商拿地的情緒，也能發揮土地源頭上的帶動作用，促進下游開發、銷售的好轉。

百強房企拿地額降幅收窄

重點房企拿地方面，總額降幅也明顯收窄。

據中指研究院統計，1~2月，TOP100企業拿地總額1207.6億元，拿地規模同比下降16.2%，降幅較上月收窄13.2個百分點，降幅明顯收窄。

其中，TOP100房企拿地地金額門檻值為5億元，與上年同期基本持平；TOP100企業招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為58.6%。

其中，華潤置地以103億元穩居榜首，越秀地產和廈門坤霖辰房地產投資分別以59億元和32億元排在第二、三位。不過，由於今年多地土拍市場尚未啟動，多家頭部房企尚未拿地，因此前兩月房企拿地榜單上出現了諸如廈門坤霖辰房地產投資、龍港國資、廣州潤川房地產開發等不少新面孔。

從新增貨值來看，華潤置地、中建國際投資、龍港國資佔據榜單前三位。今年前兩月，華潤置地以累計新增貨值198億元佔據榜單第一；中建國際投資、龍港國資緊隨其後，累計新增貨值規模分別為104億元和93億元。TOP10企業2023年1~2月新增貨值總額628億元，占TOP100企業的22.2%，新增貨值門檻為22億元。

中指研究院土地市場研究負責人張凱在3月1日下午舉行的“中指市場形勢及企業研究成果分享會”中分析，今年前兩月土拍市場整體熱度保持高位，體現出四大變化。

“一是民企表現積極，杭州一批次民企拿地金額占比上升，達40%；二是商品宅地供應“雙軌制”，核心區降容提質，郊區降價同時降低剛需門檻；三是城投市場化，城投債壓力疊加財政部126號文，城投拿地行為市場化，向高能級城市聚焦；四是“城投+代建”模式，在寧波、天津、無錫等城市土拍中均有所體現，溢價能力是該模式的核心。”張凱表示。

不過，對於後市土拍市場的表現，克而瑞地產研究中心認為，在政策寬鬆及優質地塊刺激下，房企拿地積極性有所回升，接下來核心城市首輪土拍熱度會較2022年有所上升，但上半年投資壓力依舊不容小覷，土拍市場熱度能否延續，仍需要根據樓市回暖情況來作進一步判斷。

“從商品房銷售市場好轉到土地市場好轉還有一段時間。”李宇嘉認為，一方面是因為保交樓壓力+債務到期壓力，開發商資金鏈緊張；此外，雖然近期市場好轉，但主要集中在剛需二手房市場，以及少量定價合理的中心區新房、折扣力度比較大的週邊新房。整體來看，需求端信心不足，銷售回款也受壓制，這也將衝擊開發商拿地的信心。

積極信號出現，新房價格終於止跌。

中指研究院最新資料顯示，2月全國100個城市新建住宅平均價格為16174元/平方米，環比由下跌0.02%轉為持平，止住“7連跌”態勢；百城二手住宅平均價格為15856元/平方米，環比下跌0.01%，跌幅較上月收窄0.10個百分點。同時，2月新房和二手房價格環比下跌城市數量分別減少至45個和68個。

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另據易居房地產研究院統計，2月，全國60個重點城市新建商品住宅成交面積為2005萬平方米，環比增長47%，同比增長37%。

“在經歷了持續20個月交易資料下降的壓力下，2月份交易資料首次逆勢崛起，釋放了積極的信號。”易居研究院分析指出，從全國各地售樓處、行銷代理機構和購房群體等回饋的情況看，購房方面的正面信號不斷增強。

百城新房價格止跌

中指研究院對10大城市（北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、武漢、南京、天津、重慶）樣本調查資料顯示，2月10城新建住宅平均價格為29336元/平方米，環比上漲0.03%，漲幅較上月擴大0.01個百分點。其中5個城市環比上漲，4個城市環比下跌，1個城市環比持平。

具體來看，環比上漲的城市中，成都漲幅最大，為0.19%；南京、杭州、上海、北京環比分別上漲0.07%、0.06%、0.03%、0.02%；2月廣州新建住宅價格環比持平。

價格環比下跌城市中，武漢環比跌幅較大，為0.06%；重慶（主城區）、深圳新建住宅價格環比均下跌0.02%；天津環比跌幅最小，為0.01%。同比來看，10大城市中，5個城市同比上漲，5個城市同比下跌。

需要注意的是，2月百城新建住宅平均價格為16174元/平方米，環比由下跌0.02%轉為持平。其中環比上漲城市個數為26個，較上月增加14個；環比下跌的城市個數為45個，較上月減少17個。

“2月市場出現了積極信號，百城新建住宅房價止住了‘7連跌’的態勢。”中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進3月1日在接受《每日經濟新聞》記者微信採訪時表示，核心一二線城市房價表現穩健，三四線城市房價延續跌勢。“近期中央政策持續支持，有利於當前房地產市場庫存的去化。預計全國兩會後供需兩端政策支持力度有望加大，核心一二線城市可能通過‘因區施策’的方式優化調控，房價或將有所上漲。”

不過二手房價格仍在下跌。2月全國百城二手房住宅平均價格為15856元/平方米，環比下跌0.01%，同比下跌0.96%。其中，一線城市二手住宅價格環比止跌轉漲，上漲幅度為0.24%；二線城市環比下跌0.01%，三四線代表城市環比下跌0.11%，環比跌幅均較上月有所收窄。

儘管價格有所下跌，但二手房成交量卻是另一番景象。易居研究院資料顯示，8個重點城市（北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、南京、廈門）2月二手房成交套數為79438套，環比增長78%，同比增長96%。

“總體上看，二手住宅成交資料表現較好，無論環比還是同比指標都有積極的表現。”易居研究院分析表示，觀察歷史資料，當前成交資料創下了2021年7月以來的新高，“客觀上對於二手房房源的消化或盤活發揮了積極的作用，也對此類城市後續一手房的交易、房企去庫存等提供了支援。”

熱點城市有望現“小陽春”

事實上，不僅是二手房成交量有所回暖，新房成交量同樣出現回暖態勢。

中指研究院監測資料顯示，1~2月，百城新建商品住宅月均成交規模較2022年小幅回升，同比回升2.0%，但仍處2016年以來低位。其中，新建商品住宅成交面積出現明顯回升，環比、同比回升均近50%。

據中指研究院分析，2月成交面積同、環比大幅上升的主要原因在於，2019年~2022年春節假期均為2月，市場成交量較少，同環比基數均低，而2023年春節假期處在1月。

易居研究院的統計資料也顯示，2月，全國60個重點城市新建商品住宅成交面積為2005萬平方米，環比增長47%，同比增長37%。

據易居研究院的監測，全國60城新房成交面積的同比增速在2021年6月開始由正轉負，為-8%，此後降速持續擴大，到2022年4月同比下滑達到了61%的高點。儘管隨後各地均出臺了一系列穩樓市新政，但效果並不顯著。直到今年2月，在經歷了20個月的持續下降後，60城新房成交面積首次出現積極信號，首次轉正且增速達到了37%。

“雖然這一交易資料對比2019年和2020年的月度平均數據還是比較低，但當前市場信心確實在增強，對於2月份資料要給予積極的肯定。”易居研究院分析指出。

不過，“2月房企推盤積極性仍較弱，重點城市整體推盤量繼續回落，1~2月重點50城供應規模同比下降12.5%。”徐躍進表示，北京、杭州、成都等核心城市樓市活躍度提升，帶動重點城市周度成交規模逐步回升，但“絕對規模仍處2016年來低位水準，整體市場成交表現仍相對平淡”。

以北京為例，2月北京新建商品住宅成交規模同環比均有所增長，環比增長超10%，同比增長超50%；1~2月，北京新建商品住宅成交面積較2022年同期基本持平。如西紅門橡樹灣二期、建工攬星辰等4個項目均選擇在2月開盤，合計推出1646套房源，整體去化1294套，去化率達78.6%。

“隨著供需兩端政策協同發力，疊加宏觀經濟修復預期增強，樓市信心有可能會進一步回歸，熱點城市的回暖趨勢可能會進一步延續，3月份有望出現‘小陽春’行情。”徐躍進指出，房地產市場整體的恢復有賴於宏觀經濟的修復，有賴於居民就業和收入預期的改善，市場整體恢復仍需時間。

近月大市持續調整，內房抽水潮沉寂了一段時間，但隨著內地樓市似稍回暖，昨日內房隨大市反彈，萬科企業（０２２０２）（深：０００００２）再折讓６％配股籌３９億元，逾半資金用於還債，今日股價最多插逾半成，其他內房股亦受累普遍下跌。另外，有機構分析指內地樓市能否繼續復甦還要觀察，標普就指中央仍需推出更多措施，並鼓勵銀行向內房放貸。在樓市復甦成疑及恐抽水潮再現下，看來內房股股價暫仍只會浮浮沉沉難大升。
　
＊萬科折讓６％配股籌３９億，六成用於償還境外債務＊
　
萬科企業宣布擬配售３億股新Ｈ股，分別佔擴大Ｈ股及全部已發行股本約１３﹒６０％及２﹒５１％，每股作價１３﹒０５元，比昨日收市價折讓６﹒１２％，淨籌約３９﹒０３億元，當中６０％用於償還境外債務，４０％用於補充公司營運資金。據報此次配股吸引了近１００家境內外投資機構參與，其中不乏長線基金及主權基金。配股完成後，深圳市地鐵集團持股由２７﹒８８％攤薄至２７﹒１８％。
　　
值得一提，萬科上月中已擬非公開發行不超過１１億股Ａ股，募集資金不超過１５０億元人民幣，集資所得用於１１個項目及補充流動資金，而有關項目總投資額約４５３﹒６１億元人民幣。１１億股Ａ股相當於萬科Ａ股總股本的９﹒４６％，定向增發股票勢必產生顯著的溝淡作用。
　
＊內地上月樓市成交環比漲三成，百城新建住宅價格止跌＊
　
另方面，近期內地樓市有回暖跡象。中指研究院本周一（２７日）發布報告稱，２月調查的１６個中國主要城市樓市成交量環比大幅上漲３１﹒９％，同比降幅縮小。一線城市樓市成交量環比漲５％，廣州、深圳環比漲幅明顯，而二三線整體環比均漲超４０％。不過，有分析師指２月同環比均亮眼的樓市數據受益於季節性因素拉動，由於今年春節假期集中在１月，而上年的春節假期為１月３１日至２月６日。
　　
另中指研究院指，內地２月１００個城市新建住宅平均價格按月持平，結束連續７個月跌勢；二手住宅價格按月微跌０﹒０１％，跌幅比１月收窄０﹒１個百分點；新建住宅及二手住宅價格按月下跌的城市數量均明顯減少。研究院表示，受樓市政策持續優化、疫情及春節期間累積需求集中釋放等影響，部分核心一、二線城市房地產市場情緒有所修復，房價出現較為積極訊號，但多數三、四線城市置業人士觀望情緒仍濃厚，全國整體市場仍未出現明顯回暖勢頭。
　
＊上月百強房企銷售操盤額按月增２９％，投資積極性略有回升＊
　
此外，克而瑞地產研究數據顯示，２月百強房企實現銷售操盤金額４６１５﹒６億元人民幣，按月增長２９﹒１％，按年增長１４﹒９％。克而瑞稱，隨著疫情管控全面鬆綁、企業供應低位回升，春節以來整體市場表現為止跌回升。不過，百強房企２月業績按月增長，有一部分原因在於今年１月和去年同期的基數相對較低。３月市場能否延續穩步修復的預期，還取決於企業整體的供應規模和居民需求及購買力的恢復情況。
　　
中指研究院數據則顯示，１至２月百強企業拿地總額１２０７﹒６億元人民幣，拿地規模同比下降１６﹒２％，降幅較１月收窄１３﹒２個百分點，房企投資積極性略有回升。另內媒梳理近期公布的２０２３年首批擬供住宅用地清單發現，多地集中供地政策已優化，供地出讓時間跨度拉長，同時優質地塊佔比較多。業內人士認為，優化集中供地政策後，房企有更長時間進行市場判斷，因資金壓力帶來的投資困難有望緩解。
　
＊深圳多部門召集９家房企開會，探討投資開發形勢＊
　
另外，內地繼續致力化解房地產風險，深圳市發改委日前聯合深圳市住建局、深圳市規劃和自然資源局召集９家房企開會座談，會議主要就房地產投資開發形勢展開分析探討，相關房企圍繞項目存在的問題、協調解決措施、新項目儲備、政策支持建議等內容發言。深交所亦在本周一組織召開房地產行業市場主體座談會，了解房地產支持政策的落地成效和房企生產經營、資本運作情況及面臨的挑戰，聽取相關房企及中介機構對進一步做好政策落實等意見建議。
　　
而隨著首套房貸利率動態調整機制落地，１月下旬以來，部分符合條件的城市開始陸續下調首套房利率。貝殼研究院最新報告顯示，２月百城首套主流利率平均為４﹒０４％，環比下降６個基點，絕對水平創２０１９年以來新低，而２月百城銀行房貸平均放款周期為２８天，較上月縮短３天。貝殼研究院高級分析師劉麗傑表示，利率低、放款快的信貸環境有助降低購房成本、加快購房流程，為樓市修復增加助力。
　
＊標普：數據反映內房市場回穩，惟中央仍需推更多措施＊
　
標普全球評級主權與國際公共產業融資部副董事尹睿表示，隨著內地疫情措施完結及通關，經濟活動包括工業投資及消費都有增長，採購經理指數（ＰＭＩ）表現強勁，零售銷售正在復甦，近月數據亦反映內房市場回穩，２月銷售重拾升勢，７０大中城市樓價大多數走勢穩定，但房地產市場仍然疲弱，為復甦速度及深度帶來不確定性，中央政府仍需推出措施支持房地產市場，同時鼓勵銀行向內房放貸。
　　
另中央雖多次出招打救，但內房債務危機未完全解決，據外電近日引述知情人士指，中國恒大（０３３３３）本月將在香港就清盤呈請進行聆訊，目前尚未與主要債權人就境外債務重組方案達成協議，對其法庭聆訊恐造成負面影響。而據《彭博》數據顯示，旭輝（００８８４）發行的３億美元永續債或未能於２月２４日支付利息，為旭輝月內第二筆及年內第三筆境外債券違約。
　　
內房股今日普遍回吐，惟華潤置地（０１１０９）及龍湖（００９６０）等較優質內房仍可造好，另美的置業（０３９９０）昨公布今年首兩個月合同銷售額按年增長５﹒６％，股價靠穩。

隨着全面復常，住宅租務活動明顯轉活。10大屋苑上月共錄412宗租務成交，按月急升41%，個別屋苑租金低位回升。

中原地產前綫分行統計資料顯示，10大屋苑2月共錄得412宗租務成交，比1月的292宗上升41%。當中有8個屋苑錄得逾40宗租務成交，反映整體租務市場轉活。例如鰂魚涌太古城共錄63宗租務成交，按月升37%。

上水尚宜呎租59 北區新高

至於租金方面，整體住宅租金仍低位徘徊，僅個別屋苑租金低位回升。以太古城為例，上月平均呎租約36元，按月上升2.9%。中原地產高級區域營業董事張光耀指出，太古城社區設施成熟，租務市場一向甚活躍，現時平均呎租約36元仍屬於低位，預期未來數月會回升至38元以上。

至於其他租務方面，中港全面通關後，北區人流急增，租務需求直綫上升，前綫代理統計數字顯示，粉嶺、上水上月共錄近150宗租務成交，按月上升約50%。其中，上水新樂街尚宜低層C室，實用面積169平方呎，日前以全包價1萬元租出，呎租59.2元，創北區住宅呎租新高紀錄。

據了解，該單位去年3月曾以8,500元租出，至今約1年，租金上升18%，升幅絕對跑贏大市。代理指出，單位當年屬於示範單位，連全屋傢俬購入，故租金相對有保證。而業主於2021年以約270萬元購入，租金回報由去年的3.8厘升至最新的4.4厘。

嘉利國際（01050）公布實物分派嘉創房地產（02421）全部股份予合資格股東，並以介紹形式將嘉創房地產在主板上市及買賣，預期在3月23日掛牌。嘉利國際截止股份過戶日期為3月17日。

嘉創房地產為一家精品住宅物業發展商，主要在東莞、惠州及佛山開發及銷售住宅物業，於去年底土地儲備約25.96萬平方米，包括已竣工物業的可銷售整體樓面總面積約12.8萬平方米，及持作未來發展的整體樓面總面積約13.1萬平方米。

飛達控股（01100）昨日與墨西哥索諾拉州政府及市政府訂立協議，在阿瓜普列塔市政府提供當地150公頃土地上建設及發展基建，包括工廠、倉庫、住宅單位、道路及其他相關基礎設施，為期五年，預期新廠房及倉庫預計建築成本分別約675萬美元及900萬美元，並將由內部資源撥資，而集團目標乃在今年第四季度進行試產。

在五年建設期內，首24個月內建造及經營一間佔地超過15萬平方呎的工廠，並僱用最少800名僱員；於第二個24個月內建造一間佔地超過20萬平方呎的倉庫；及於最後12個月內開始建造住宅單位、道路及基建、圍欄及圍牆。倘上述五年發展目標達成，市政府會將該土地的合法所有權免費轉讓予飛達集團，惟飛達須以及時方式支付因轉讓土地而產生的任何聯邦所得稅。

該公司董事會認為，藉著在墨西哥建設新的製造廠房，分散製造業務的地域風險。由於集團若干客戶位於美國，隨著廠房及倉庫位於墨西哥自由貿易區，與美國邊境的距離不到2公里，此舉可節省集團在美國開展業務時的多項成本，如租金成本、物流成本、勞工成本及進口稅，並使集團能夠縮短交貨時間。在稅務方面，索諾拉政府將向集團提供各種稅務豁免。在住宅單位方面，索諾拉政府將資助部分住宅單位，而有關單位在竣工後亦將為集團僱員提供宿舍。

保利置業（00119）公布，預期截至去年12月31日止年度溢利同比下跌約六成。剔除投資物業和金融資產公允值變動和匯兌損益，預計核心淨利潤跌幅不超過18％。

該集團指，溢利下跌主因人民幣貶值錄得匯兌虧損；發展中物業及持作出售物業減值撥備增加；投資物業重估公允值減少，以及2021年同期錄得出售合營企業之一次性收益。

置富產業信託（00778）公布截至去年底止全年業績，可供分派收益8.77億元，按年跌10.6%；分派比率由90%恢復至100%。每基金單位末期分派21.1仙，較2021年同期多6.2%，惟全年分派合計仍減少1.5%，至44.15仙；以去年底收市價6.34元計，分派收益率近7厘。

期內，收益17.64億元，跌2.3%；物業收入淨額12.9億元，減少3.7%。收益下降主要是因為第五波疫情期間向租戶提供租金寬減，加上+WOO嘉湖（前稱置富嘉湖）資產增值措施持續進行，導致平均出租率下跌，以及續租租金調升率倒退所致。

開局租賃理想 人流升

旗下17個零售物業中，有三分一面積的租約於今年到期，行政總裁趙宇表示，經營前景好轉，今年首兩個月租賃情況理想，商場人流按年升約17%，期望過去3年租金下調的情況在今年有所改善。去年下半年以來，租金跌幅逐步收窄至低單位數，不同行業復甦情況各異，民生行業狀況較佳，個別租戶租金調整已持平，甚至有加租，希望這走勢能夠帶動租金恢復增長。

資產增值措施方面，趙宇指出，翻新+WOO嘉湖的總投資額約3億元，第一期竣工後反應理想，預計明年上半年完成第二期工程；紅磡置富都會將於今年下半年展開翻新，預算約2億元，工程期2至3年，會增加餐飲商戶，估計出租率可維持在現水平一段時間。

新地預告周末視銷情加推

一手市場氣氛升溫，相隔逾半年再有新盤收票破萬張。新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第2B期，明天首輪開售352伙，截至昨天，收票量已突破1萬張，達10691票，創逾半年收票最多新盤，超額認購逾29倍。

NOVO LAND第2B期明天首輪賣352伙，折實售價425.51萬至947.32萬元，折實呎價12780至14823元，折實平均呎價13616元。

超額認購29倍

項目自上周五（2月24日）起收票，首日已收逾2500票，其後反應持續理想，昨晚8時結束一連7日收票程序，累收10691票，超額認購逾29倍，打破會德豐地產旗下觀塘藍田站KOKO HILLS第3A期KOKO ROSSO，上月底首輪收6594票的今年紀錄，並創逾半年新高。

事實上，NOVO LAND收票的成績向來表現不俗，該項目第1A期去年7月底首輪收逾2萬票，膺去年的新盤票王；第1B期去年8月中首輪也獲得12887票。

連同信置（00083）牽頭發展的港鐵元朗錦上路站第一期柏瓏I（柏瓏發展項目第1A期），去年4月底首輪收近13500票，NOVO LAND第2B期成為過去一年第四個收過萬票的新盤。

新地代理總經理陳漢麟表示，入票人士中，A組買家（計劃買3房或購入多於1伙）佔約兩成。他對今次銷情有信心，視乎首輪銷情，有機會在周末加推單位，並公布次輪銷售安排。

美聯物業為NOVO LAND第2B期買家提供置業優惠，美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明指出，首10名於該盤首輪開售當天經該行購入單位的買家，每位可獲贈價值約3600元的「一田百貨購物禮券」，優惠總值約3.6萬元。

NOVO LAND第2B期位於欣寶路8號，提供729伙，實用面積277至1429方呎，預計2024年5月中落成入伙。

九龍建業（00034）旗下將軍澳海茵莊園率先在今天開售39伙，折實售價444.4萬至658.2萬元，折實呎價19423至21903元。九龍建業（市務及銷售部）高級銷售經理陳淑芳預告，最快下周再加推單位應市。

海茵莊園39伙今應市

海茵莊園的會所已正式啟用，The Manor會所由2萬方呎室內空間、2萬方呎綠化園林及9000方呎室外空間組成，設施包括25米長戶外泳池及健身室等。

另外，海茵莊園是該集團首個全電家居住宅項目，中華電力客戶成功及銷售總監盧志華說，中電已在海茵莊園安裝智能電錶，住戶可透過手機應用程式，實時查閱過去4小時內的每小時用電量。

位於石角路1號的海茵莊園已屆現樓，提供1556個單位，實用面積183至866方呎，2021年開售至今累售647伙。

政府近年推地工作邁向收成期，政府預計今年私人住宅落成量約19900伙，雖然按年微降約6%，但2024年將反彈至約27000戶，有機會創2002年以來的22年新高。

據差餉物業估價署（差估署）數據，私人住宅落成量自2014年起維持每年逾1萬戶，2018年起更是隔年錄得逾2萬伙落成，私人住宅供應量顯增。

政府下調2023估算至1.99萬伙

差估署去年首季估算，2022年全年有22851伙落成，最終全年落成量為21168伙，較目標少1683伙或7.4%。該署去年亦估算，2023年將有21848伙落成，但據了解，政府最新估算已下調約8.9%，至約19900戶，相較2022年實際落成量21168伙，也減少約6%。不過，政府估計明年落成量約27000伙，除較今年最新估算約19900戶大增35.7%之外，更有望成為2002年34035伙竣工後，近22年最多單位落成的一年。

財政司司長陳茂波上周三（2月22日）公布《財政預算案》時指出，2023年至2027年平均每年有逾19000伙落成，意味該5年總落成量超過95000伙，而今、明兩年的總落成量約46900戶，動輒佔5年間的總量約49.4%。

啟德未來兩年供應佔全港18.8%

綜合市場資訊，2023年落成的屋苑不乏矚目樓盤，例如提供1335伙的沙田火炭星凱．堤岸，率先於今年初取得入伙紙；屯門大型住宅項目NOVO LAND，共設有4585伙，其中去年開售的第1A期和第1B期今年已取得入伙紙，共涉及1624伙，其餘期數可望在未來數年陸續落成。

近年有大批住宅用地發展的九龍東啟德發展區，勢成今明兩年落成量的供應重鎮，參考地政總署公布的預計入伙時間推算，逾8800個單位有機會在2023年至2024年取得入伙紙，佔該兩年全港總落成量約18.8%，當中有逾6000伙估計在2024年落成。至於其他較多供應的地區，包括將軍澳日出康城、香港仔黃竹坑站港島南岸，而提供約9700伙的西貢十四鄉大型住宅項目，市場相信部分期數有機會於明年率先取得入伙紙。

浸大會計、經濟及金融學系副教授麥萃才表示，不少新盤以樓花形式推售，落成量並不等於實際可推售的一手單位，但整體而言隨着私人住宅供應增加，若當中待售單位較多，可能對樓價造成影響，預料發展商推盤時定價將較審慎，可能只會以略高於二手市場的價格發售，而供應較多和市區較少新單位落成的區域之間，價格差異將趨明顯。

街市承包商建華集團及有關人士剛斥資6000萬元購入荔枝角美孚新邨3期百老匯街41至90號地下72號銀主地舖，建築面積約1140方呎，舖位原由凱施餅店老闆蕭偉堅或有關人士於2012年以5980萬元購入自用，但去年成為銀主盤，最後由建華集團及有關人士以6000萬元購入，呎價約5.26萬元，較11年前作價略高20萬元或0.3%。據了解，舖位將繼續由凱施餅店以每月16萬元租用，買家租金回報約3.2厘。

「明日大嶼」將是本港長遠土地供應其中一個重要來源，政府昨就交椅洲人工島填海初步建築舉行展覽，希望取得更多社會共識。據悉，填海1,000公頃興建3個人工島，將會先在竹篙灣對出的「C島」率先填海，計劃引入「垂直混合用途」概念，打造全天候有活力的社區。

冀打造全天候活力社區

據政府初步建議，佔地1,000公頃的交椅洲人工島，將容納50萬至55萬人居住，相當於沙田、馬鞍山規模，設計由A、B及C三個島嶼組成，中間由水道分隔，闊度約200米；交通方面，將設有港島西至大嶼山東北連接路，成為第四條行車過海隧道，並興建港島西至洪水橋鐵路，全長約30公里。

據土木工程拓展署長方學誠透露，填海計劃將分階段進行，現時構思先興建「C島」（即較近竹篙灣的人工島），因策略性運輸基建在C路設「落腳點」，考慮到目標首批人口入伙2033年，而同一時間連接路亦會同期完成，為方便市民出行，故此會選擇先興建「C島」。

另外，規劃署透露，有意在人工島上引入「垂直混合用途」的概念，規劃署署長鍾文傑指，交椅洲上的第三個核心商業區（CBD3）提供工作、居住及休閒娛樂等功能，希望能夠處理到現時舊有商業區在下班後好靜的情況，希望打造全天候的有活力的社區，除了需要有不同的土地用途外，亦需要引入垂直混合用途，即在同一幢大廈發展居住、辦公室及零售用途。

繼去年推出堅尼地城一幅位於西寧街地皮後，下個財政年度的賣地表中，再有鄰近的一幅住宅地推出，並將於下季（4至6月）打頭陣推出，屬於年度罕有的港島地供應。地皮規模適中，估值約22億元，料將發展市場需求佳大的中小型單位。

下財年推出的12幅住宅官地中，只有2幅位於港島，包括早前流標、滾存至本財年的赤柱環角道用地，及新增的堅尼地城西寧街與域多利道交界用地。後者現為巴士總站，比鄰招商局第二貨倉及公眾殮房，亦鄰近去年11月以4.39億元（每呎樓面地價約9,500元）批出予興曄發展有限公司的西寧街地皮。

市場估值約22億至27億

該地佔地約24,327平方呎，現規劃為「住宅（甲類）」用途，若以地積比率約10倍發展，可建樓面約24.3萬平方呎，可提供約450伙。若於去年批出的西寧街地皮相比，這地皮的規模較大逾4倍。

事實上，以往堅尼地城為傳統的物流貨運區，西寧街一帶設有部分貨倉及工廠，而近年才慢慢轉型為商住發展。而該地皮的前方正為招商局第二貨倉，雖然旗下兩座招商局貨倉早於2019年已提出重建為商廈及海景酒店，但申請人最新已經撤回申請。

高力亞洲估價及諮詢服務行政董事周若瑜表示，地皮規模適中，總投資額數十億元，預計除大型發展商外，新型發展商亦有意競投，初步預計可接獲約10份標書。她亦指，項目日後會供應1至2房戶型為主，相信會吸引小家庭及區內客。另外，由於地皮鄰近香港大學及核心商業區，不排除亦會吸引學生或上班族租客。

地皮現時市場估值約22億至27億元，每呎樓面地價約9000元至1.1萬元。

中港通關帶動豪宅市場交投加快，中原地產高級資深區域營業董事陳家鴻表示，北角維港頌1座中層A室，實用面積1,504平方呎，4房雙套間隔，坐享維港海景，剛以5,450萬元易手，呎價36,237元。

陳家鴻指，原業主於2017年以5,047萬元買入單位，持貨6年，帳面獲利403萬元，若計算一手發展商回贈後，約獲利1成，也是同類4房單位首宗獲利個案。

西半山殷然 明賺暗蝕約80萬

其次，西半山堅道殷然高層B室，實用面積約586平方呎，屬於2房間隔，原業主早於2016年以約2,080萬元購入，剛以約2,100萬元易手，持貨約7年，帳面僅獲利20萬元。不過，若連購入單位的釐印費（83萬元）及代理佣金等雜項支出，估計明賺暗蝕約80萬元離場。

另外，大埔康樂園2月共錄約7宗成交，包括康樂東路單號屋，單位實用面積2,088平方呎，開價約3,800萬元，議價後以3,338萬元沽出，累減462萬元，實用平均呎價15,987元。據了解，原業主則於2009年以2,170萬元購入單位，持貨14年，帳面獲利約1,168萬元離場，單位期內升值約54%。

1月份商舖買賣氣氛改善，報告指，前月錄84宗商舖成交，按月升近3成。

根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，1月份商舖註冊宗數錄84宗（主要反映12月份市況），按月上升約29.2%；註冊金額約12.44億元，按月上升約22.4%，當中包括位於西營盤瑧璈基座商場的登記，作價約達2億元。

若按銀碼劃分，價值介乎500萬或以下及500萬元以上至1,000萬元的商舖註冊成交最新分別錄39宗及12宗，按月分別增加30%及33%。至於1,000萬以上至2,000萬元及2,000萬以上至5,000萬元的商舖註冊都分別錄得15宗登記，按月分別上升約15%及50%。

此外，1月亦分別錄得2宗及1宗價值5,000萬以上至1億元及逾億元的註冊成交。

港島24成交 反彈2.4倍

若按地區劃分，1月各區註冊登記宗數按月個別發展。表現最「標青」的地區為港島區，最新錄得24宗註冊，按月反彈約2.4倍。新界區的表現不俗，1月共有23宗登記，按月上升約27.8%。不過，九龍區和4核心區（中環、銅鑼灣、旺角及尖沙咀）的商舖註冊只有分別37宗和11宗，按月分別減少約7.5%及15.4%。

美聯旺舖董事梁國文表示，本港已將多項防疫措施鬆綁，香港步向全面復常。此外，中港已經全面「通關」，內地來港旅客增加，本港的零售業和旅遊業有望見底反彈，預計相關利好消息將繼續在舖市中反映，相信商舖交投仍有較大的上升空間。

新盤餘貨頻頻獲買家承接，由信和、會德豐地產、嘉華及爪哇合作發展的西九龍維港滙II，昨日再售出2伙，分別為6座2樓B室及2座21樓A室，面積452方呎及1001方呎，成交價1205.1萬及3030萬，呎價分別為26662元及30270元。

SILVERSANDS每呎造價2.2萬

信和發展的馬鞍山SILVERSANDS，亦連續兩日錄成交，其中5B座9樓D室，面積458方呎，連232方呎天台，成交價約1052.08萬，呎價22971元。

鼎珮持有的長沙灣現樓新盤睿峰，昨日再售出2伙，包括東翼22樓B單位，面積439方呎，成交價1002.4萬，呎價22834元，以及東翼36樓A單位，面積639方呎，成交價1547.3萬，呎價24214元。

睿峰單日售2伙

鼎珮董事總經理陳玉成表示，2月5日至今項目累沽35伙，套現近4億，現餘190伙待售。鼎珮合夥人馬宣義表示，會按照市場需要決定加推步伐，定價會「隨行就市」。

必嘉坊呎價2.12萬

此外，恒基旗下紅磡必嘉坊．迎匯，其中8樓C室，面積278方呎，以590.77萬成交，呎價21251元。同系屯門帝御．嵐天亦錄得成交，其中6座11樓17室，面積344方呎，以573.01萬成交，呎價16657元。

至於同系粉嶺ONE INNOVALE-Archway，發展商落實推出8伙特色戶於下周一（6日）起標售，單位面積515至898方呎，每個單位各連天台及平台，當中面積最大為A座22樓1室，面積898方呎，連173方呎平台及869方呎天台。

星凱．堤岸錄本月首宗成交

另外，中洲置業旗下火炭星凱．堤岸錄得本月首宗成交。中洲置業營銷策劃總監楊聰永表示，項目2座39樓D室，面積582方呎，2房連工作間設計，以1271.7萬沽出，呎價21851元。

他又說，項目自開放現樓以來，合共沽出21伙，套現約3.2億，平均呎價22708元，而開售至今累售890伙，佔可供發售單位約70%，套現逾91億，平均呎價20362元。

備受關注的旺角洗衣街「巨無霸」商業地日前由新地以47.29億奪標，每方呎樓面地價約3103元，屬低於市場估值下限價約16%；地價看似「超筍價」，有業界人士分析指，除地價外亦需計額外設施成本，由於該用地不單止是建商業項目的地皮，惟牽涉興建大量政府設施，如社福設施、長者中心及公眾停車場等，料佔項目建築成本約20%；而且目前寫字樓氣氛不景氣，加上項目不可分拆，需要長時間營運，亦推高項目的成本。

有業內人士指，該地每呎樓面地價約3103元看似「超筍價」，惟該地不是單單只建商業項目，而是牽涉大量政府社福設施，如長者日間護理中心，綜合青少年服務中心及幼兒中心，提供約800個車位的公眾停車場；以及4條行人天橋通道接駁附近建築物，包括2條橫跨聯運街連接旺角政府合署及港鐵旺角東站平台、1條連接至現有旺角道行人天橋系統及1條橫跨亞皆老街連接黑布街，而政府物業並不計算總樓面內。

估計整個項目建築成本約每呎8000元，而政府設施料已佔整個項目建築成本約20%，連同其他費用成本並不便宜。而且近年本港商業氣氛不景氣，加上未來寫字樓新樓面供應多，加上項目不可拆售，回本期長等，亦令成本增加，故只有具實力的發展商才做得到。

不可拆售需長時間營運

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚預計，近年建築成本增加，在目前市況而言初步項目估計建築成本約每方呎8000元。

香港測量師學會工料測量組前主席甘家輝指出，初步估算興建政府設施佔整個項目建築成本約1成至2成，惟仍要視乎發展商的用料、整體設計、以及交樓標準等因素。
預計2030年落成回本期長

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指，中標發展商要投入過百億的建築成本和利息支出，低地價亦無可厚非。由於項目需建小巴交匯處，公共停車場補償政府合署的車位，項目本身的商業和社福樓面車位，相信項目要建五層地庫，增加項目長建築期，大大加重項目的發展成本。