財政部國產署昨（27）日推出今年首批招標設定地上權，共九宗土地，權利金底價共約34億元，將於5月8日開標。其中以台南市平實營區商業區土地底價近25億元最高，面積達3,800坪，備受看好。

國產署表示，今年首批招標土地包含台北市、高雄市各二宗，新北市、台中市、台南市、新竹縣、屏東縣各一宗，合計面積2.8公頃，權利金底價34億餘元，其中有五宗土地底價破億元。

底價最高是台南東區平實營區案，此案底價就達24.9億元，國產署指出，2021年曾標脫兩宗平實營區土地，此次再度推出新案，不僅四面臨路且方整，周邊商業活動活絡，面積達1.2公頃，也是此次面積最大土地，預料將是最熱門標的。

北台灣方面，台北市中山區條通商圈也推出基地，底價約2.5億元，僅次於台南平實營區案，不過此案原使用分區為住三，必須依都市計畫相關規定辦理才能改做商四使用。

高雄市左營住宅土地鄰近高中、哈囉市場，生活機能完備，底價2.3億元；台中市西屯區住宅土地位於水湳經貿園區東北重劃區內，為生活機能成熟的商圈，底價1.4億元。

麗寶集團旗下首個房屋租賃案代表作「青漾寓所」昨（27）日公開；麗盛建設總經理何昭宏指出，從2012年至今，集團已購入46宗、約5.8萬坪地上權土地，投資金額逾130億元，地上權開發案增多，長期收益將更穩健。

何昭宏表示，今年房市因升息、《平均地權條例》修正案通過等因素，市況轉冷，近期案場來人約下滑一成以內。

何昭宏指出，集團長期推案多採先建後售、新成屋銷售，不僅能控制營建成本，消費者購屋也能眼見為憑，滿意再買，降低買賣糾紛。今年集團在桃園小檜溪重劃區約有百億元案量推出，今年首筆只租不售租賃精品宅「青漾寓所」也正式公開。

基市府和台鐵局有意合作開發七堵火車站旁土地，興建商辦大樓。當地有房仲業者說，因為搭火車就能到，條件比汐止遠雄廣場、好市多還要好，看好經營賣場和引進企業進駐商機。也有房仲認為，推出住家比辦公樓層更符合當地需求。

七堵區選出的基隆市副議長楊秀玉說，從南興傳統市場的人潮，就可以看出七堵人的消費力。七堵目前像樣的餐廳不多，七堵人辦婚宴常得到汐止去。台鐵和市府如果合作開發名下的土地，引進大型賣場、餐飲業、運動中心，一定有市場。

楊秀玉認為，如果能在七堵興建大型商辦大樓，不只七堵人會捧場，基隆市其他行政區，還有新北市瑞芳、雙溪、平溪、萬里、金山民眾也會來消費，帶動地方發展。

住商不動產七堵店資深營銷經理張中齡分析，商場成功的關鍵因素是「交通」，如果能夠不用開車，不必尋找或等待停車位，坐火車就能到達，就更有吸引力。

張中齡說，現在有不少基隆人到雙北的公司上班，七堵區這處開發案，商辦成本應比雙北低，加上有人會選擇離家近的公司，招才不困難，廠商自然也會有進駐意願，前景看好。

永慶不動產基隆七堵百福加盟店區經理周秋文認為，七堵算是副都心，商業活動「不好說」。加上基隆人口衰退，所以興建商辦，前景還待評估。以六堵工業區來說，很多工廠設在六堵，但公司設在新北市。

周秋文表示，這塊商業區土地可做住宅使用，既然市府開發目的主要是為了籌措財源，或許可以考慮把開發商辦調整成興建住宅出售。七堵區的屋齡多偏高，有購屋剛性需求，開發效益會更明顯。

「名軒海樂地」是麗寶集團旗下名軒開發史上最大開發案，除了地點位於淡海市政CBD核心，就在輕軌V11出站就到家的位置之外，全案採取度假宅概念設計，融合度假宅、捷運宅、美術館概念，導入１８００坪中庭花園及２０項全齡公設，包括室內溫水泳池 高爾夫情境室、 lounge bar以及可舉辦羽球、撞球、籃球比賽等多功能球場；大門規劃成展演廳 猶如美術館 不定期舉辦音樂廳、藝廊活動，2樓建案迴廊規劃成為1400米散步道，公設比34%，勢必成為淡海建案新地標。

全案產品針對租轉住的小家庭、上班族設計，產品規劃24至42坪、1至3房，單層7至8戶共用3部電梯，總戶數1911戶，為6幢12棟、分棟管理，各棟1樓均設有獨立管理室，含車位總價800至1300萬元。此外，1樓規劃9戶大坪數店面，未來將有量販店、連鎖超商等大型連鎖超商進駐，提升社區自有機能完整。

綠堡機構董事長蔡季㚬蔡季㚬表示，綠堡之所以不同於其他台灣房地產代銷業，最大差別就是「以愛傳家」的企業理念，不僅僅是為了賣房子，更是為了傳遞幸福，憑藉自身的女性特質，加上同時是媽媽也是妻子的身分，適應力強，輕鬆地適應變化和挑戰，更在事業中保持積極的態度，在溝通上也能掌握同理心的重要，用更柔軟角度服務每一位客戶，讓消費者買房時更能感受溫度、成就美滿幸福。

房市冷冰冰，今年房市交易熱度倒退到五年前，據內政部公布最新統計，今年前二月全台建物買賣移轉僅6.49萬棟、年減16％，且為近五年來同期最低量，今年以來的房市交易量能，回到2018年的水準。

去年房市交易量在下半年急凍下，出現自2016年以來連續成長後的首次衰退，今年以來延續去年的低迷，以前二月買賣移轉棟數和過去同期相比，不僅比起景氣熱絡的2021、2022年低了15％左右，甚至也不如房市景氣快速爬升階段的2019、2020年。

房地產業者預期，在打炒房政策抑制預售市場、投資買盤幾乎全面退散，加上房價高點、升息使持有房屋成本提升下，經濟前景不明，若房價沒有明顯下跌，今年後續交易量難以擴大，恐怕將會跌破29萬棟，將是連續第二年的衰退。

以各縣市來看，全台22縣市前二月買賣移轉棟數有16個縣市呈現衰退，其中13個縣市衰退逾1成，新竹縣、基隆市年衰退幅度均逾3成，僅在雲林縣、嘉義市等市場規模較小的縣市有微幅成長。交易規模最大的六都直轄市，除了台北市衰退2％以外，其餘五都衰退均在14％以上。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，目前價格在歷史新高、但買賣移轉棟數量縮，反映買方追價乏力，對於房價信心度下滑，不過農曆春節後去年下半年的遞延買盤有回籠趨勢。去年上半年賣賣移轉動能仍相對強勁，預料下半年的買賣移轉才較有機會轉為年增率持平左右，房市雖步入修正循環，但短期內修正幅度仍有限，左右價格的關鍵還是在建商身上。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，升息、打炒房政等諸多利空衝擊下，今年房價已不再上漲，交易量能更是明顯冷卻，多數購屋族對進場保守觀望，空屋率高的區域、開價未適時修正的物件，成交時間都會明顯拉長。

受惠全球景氣下行影響，企業紛紛暫緩辦公室搬遷，加上今年起辦公新增供給飆高，商用不動產市場專家預期，今年底辦公室平均空置率恐將站上7％，重返5年前的高點。近期辦公租金行情儘管有撐，但是面對未來5年將有100萬坪新大樓完工，很多房東已進入備戰狀態，擔心房客被挖走。

辦公租賃市場連五年的大多頭行情，今年恐面臨變盤壓力。高力國際研究部董事梁儀盈27日表示，據調查陽信銀行年初總部大樓完工，第一季北市辦公室總存量增加至近99.9萬坪，空置率也小幅上升至3.9％，季增0.61個百分點，每坪月租金2,441元、季增0.44％，尚未感受到需求開始下滑的壓力。

梁儀盈表示，受到經濟前景不明影響，企業營運展望偏保守，多數企業暫緩搬遷；再加上彈性工作模式的選項，原址調整空間使用成為趨勢，預期辦公室需求將放緩，而在供給釋出壓力下，今年底辦公室空置率恐飆高到7％。

高力國際董事總經理劉學龍表示，雖多數企業在辦公室租賃搬遷上保守以對，但就產業趨勢而言，5G、AI、IoT、雲端運算等新興科技應用，及生技醫療、智慧照護等大健康產業，會成為今年相對有擴張需求的業者。

至於租金走勢，劉學龍表示，並不必過度悲觀，預估至年底平均月租金行情將來到每坪2,480元，年增幅可維持2％水準。要擔心的是，未來5年將有100萬坪新大樓完工，很多房東已進入備戰狀態，擔心房客被挖走，如何留客將成為新顯學。

受住宅市場快速降溫連累，商用不動產、土地市場意外面臨快崩盤危機。據高力國際27日最新統計，受經濟前景不明朗，以及升息、打炒房導致建商與投資型買方縮手影響，第一季商用不動產與土地買氣，雙雙較去年同期萎縮，其中商用不動產交易額僅150億元、年減幅逾63％，土地僅145億元、年減幅逾73％。

高力國際董事總經理劉學龍27日表示，房地產市場明顯吹起寒風，土地買氣則比商用不動產還要冷，第一季交易金額僅145億元，為歷年同期第四低，各類型土地成交量均大幅下滑，住宅區、商業區土地分別為61億與35億元，年減8成；工業用地交易金額約34億元，年減43％。

高力國際副董事總經理黃正忠指出，在信用管制及持續升息的雙重壓力下，建商資金成本大幅拉高，再加上買方觀望，購地轉趨保守。購地縮手最明顯的買家，去年首季斥資近356億元獵地，今年第一季則萎縮至僅70億元，年減近8成；六都中以台中市衰退幅度最大，首季僅3.9億元，較去年同期57.8億元、年減幅逾93％。

商用不動產方面，高力國際研究部董事梁儀盈表示，首季觀望氣氛濃厚，成交額僅150億元，年減259億元，是近3年同期最低。其中以辦公室萎縮最明顯，僅20億元成交量，年減87％；在買方方面，以金融壽險業縮手最明顯，今年第一季出手金額大減至不到20億元，僅剩去年同期的1成，央行連五升息，導致保險業者最低收益率門檻拉高至2.845％，加上標的難尋，是投資型買方縮手的主因。

劉學龍表示，各縣市商用不動產買氣，除台北市維持一定水準外，其他五都與新竹都較去年同期大幅衰退。一般而言，在局勢較動盪的狀態下，投資眼光回流一線城市是穩健的操作，不過由於投資物件較難尋得，且收益率也較難符合要求，而中南部的收益率可能更達到預期。

行政院27日舉辦「溫暖及時─疫後特別預算啟動」記者會，內政部表示，「中產以下自用住宅貸款戶支持方案」預計6月開放線上與臨櫃申請，申請期限到12月，經審核通過後將一次撥付3萬元支持金，預估第一批符合資格的房貸族可在7月中受惠。

內政部表示，過去三年受到疫情影響，全球經貿動能緩慢復甦，但受到央行持續升息影響，也讓國內中產以下的房貸族生活壓力變大。因此，內政部將透過中產以下房貸族支持方案，來協助一定年收入以下，原始貸款總額一定金額以下的中低薪房貸族，共同面對後疫情時代的生活。

內政部說，方案補助對象是國內自用住宅貸款戶，其與配偶、未成年子女應符合110年家庭總所得合計120萬元以內，僅有一間房子規定；台北市房屋原始核貸金額在850萬元以內，其他地區房屋核貸金額在700萬元以內，預估將可嘉惠55萬戶中低薪房貸族。

內政部指出，政策重點是要減輕中低薪房貸族的居住負擔，協助對象是已有貸款的人，而不是未來要買房子的人，此外購買高房價者也無法適用。未來會持續推動多元住宅政策與措施，也會持續透過擴大租金補貼、增加社會住宅及擴大包租代管等措施，讓民眾能有多元的居住支持及實質減輕居住負擔。

另外，央行連續調升利率，房貸族不堪負荷，內政部長林右昌27日在立法院受訪時表示，政策性的利息補貼會延長到2024底。

青年安心成家購屋貸款及政策性房貸維持補貼利率半碼（0.125％）至2024年底，且政府已超前部署在「疫後強化經濟與社會韌性及全民共享經濟成果特別預算」中，規劃減輕中低薪房貸族負擔，提供符合資格者新台幣3萬元的一次性定額支持，預約有55萬戶中低薪房貸族受惠。

央行升升不息、告別低利時代，據聯徵中心資料，今年1月房貸與信貸的「雙貸族」數量34.9萬人，月減1,624人，減少人數創下94個月以來最大量，農曆年節因素、房市不景氣、加上升息效應，使雙貸族數量增加趨緩。

即央行升息造成房貸利率跟著攀升，借款人利息負擔加重，因此提前還款，就會造成貸款金額及人數減少。

統計顯示，去年12月雙貸族數量來到統計新高的35萬人，每個雙貸族平均房貸534.5萬元，平均信貸93.5萬元；今年1月雙貸族減少約1,624人，剩下34.9萬人，平均房貸535萬元，平均信貸93.3萬元，去年農曆年後平均每月增加1,273人，直到今年1月才出現衰減，不過每年的農曆年節都會出現單月季節性的減少，只是今年減少人數特別明顯。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，今年1月雙貸族人數出現較明顯減少，除季節性因素外，也與申辦新貸款減少、償還借款增多有關，雙貸族通常都是預算比較有限，才會動用到信用貸款，面對這波央行房貸利率連五升，雙貸族也感受到升息壓力。

曾敬德指出，央行升升不息與升不見底，難免讓貸款一族負擔加重，尤其信貸搭配房貸購屋的民眾，對升息特別有感。此外，寬限期到期的房貸族也是另一類財務吃緊的族群，一來升息導致利息增加，二來開始償還本金後，房貸金額也會突然倍數增加。

全台自 2020 年開始連續 3 年人口負成長，依內政部統計資料顯示，各縣市人口流失問題嚴重，台北市因此少了一位副市長，不過仍有遷入人口多於遷出人口的縣市，六都中，桃園市及台中市都正成長，六都以外縣市遷入人口正成長的前三名分別為新竹縣、澎湖縣及苗栗縣。

其中，苗栗縣雖然正成長人數不多，但長年陷於人口老化問題，遷入人口正向發展成為意外亮點。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，能吸引人口移入，不僅需要縣市福利政策加持，更需要產業進駐增加就業機會，以及可負擔的房價，因此，近幾年企業大廠設點重鎮及周邊區域儼然是人口強力磁鐵。

綜觀六都及六都外人口淨遷入前三名縣市，桃園市及台中市一直都是六都中人口成長的績優生，六都外的第一名是受惠竹科效益的新竹縣，不僅人增，建物量也增加不少，第二名澎湖縣雖為外島，卻能吸引人口移入，郎美囡表示，澎湖縣社會福利多，生育津貼高、長者福利多，還有交通補助，近幾年國內觀光盛行，創造商機及就業機會。

至於第三名苗栗縣雖然淨遷入人口數不到 1000 人，但如同新竹縣受惠科技業發展，可謂科技業聚落的後起之秀，住商不動產頭份文化加盟店店東林幗珍指出，苗栗縣人口淨移入增加有幾個重要關鍵包括科技業的帶動，竹南園區形成科技業新興聚落，台積電及各大企業進駐設廠，銅鑼科學園區也有京元電子等大廠進駐，促進科技業就業人口移入。

此外，國家衛生研究院竹南院區、中國醫藥大學與苗栗為恭醫院策略聯盟，亦可提升苗栗縣的居住需求，且不動產自用優惠稅率需設戶籍，故買房後遷入戶籍意願提高，促成人口遷入正成長。

其次，名苗栗縣房價相對親民也是亮點，鑒於新竹縣市房價漲勢凶，竹科買盤外溢至竹南、頭份，相較於新竹縣市大樓新案單價直逼 8 字頭，苗栗目前大樓新案最高 3 字頭，中古大樓還在 2 字頭，房價親民，值得一提的是來自南北的買方各有購屋偏好，北部買方屬意 3 房帶車位、總價約 1500-1900 萬元的大樓，來自南部的買方則偏好透天，總價約在 1000-2000 萬元，尤其竹南大埔一帶、靠近台積電 (2330-TW) 的透天物件頗為熱門。

同時，名苗栗縣聯外交通便利也是重要誘因，苗栗後龍有高鐵苗栗站，可快速通往台北市及台中市，疫情後吸引來自北部、中部的退休族群尋找休閒類不動產，此外，五楊高架延伸到頭份，再添苗栗交通利多。

郎美囡表示，前幾年房市推案量大，去年全台建物宅數增加 3%，但各縣市人口出入情況卻各有增減，如高雄市因半導體廊帶發展話題，創造高推案量，但去年人口淨遷出 7000 多人，反觀桃園市多年來長房也長人，由於桃園近雙北，但房價相對低，機捷通車後沿線發展拉入北北桃買盤，且桃園市福利佳，因此遷入戶籍意願高。

商業不動產首次被納入REITs試點，REITs市場有望進入快速發展期。

3月24日，證監會發佈《關於進一步推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》，共提出四方面12條措施，進一步推進REITs常態化發行工作。

同日，發改委也同步發佈《規範高效做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）專案申報推薦工作的通知》，明確要切實提高申報推薦效率，用好回收資金促進有效投資，切實加強運營管理。

要點如下：

1、 優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點專案，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

2、 專案發起人不得從事商品住宅開發業務。嚴禁規避房地產調控要求，不得為商品住宅開發專案變相融資。

3、 特許經營權、經營收益權類專案，基金存續期內部收益率（IRR）原則上不低於5%；非特許經營權、經營收益權類項目，預計未來3年每年淨現金流分派率原則上不低於3.8%。

4、 首次申報發行REITs的保障性租賃住房專案，當期目標不動產評估淨值原則上不低於8億元，可擴募資產規模不低於首發規模的2倍。

5、 適時推出REITs即時指數。

6、 推動REITs專項立法。

2020年4月基礎設施REITs試點啟動，截至2023年2月末，全國已上市REITs25只，募集資金超過800億元，項目涵蓋收費公路、產業園區、汙水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資產類型。

此次將商業不動產納入REITs試點，已經是REITs試點啟動以來的第四次擴容。在國家著力擴大國內需求，把恢復和擴大消費擺在優先位置的當下，這也是實施擴大內需戰略、重視支持消費的具體舉措。

我們認為，政策將有助於相關企業盤活存量資產，優化投融資模式，促進新增投資，尤其是持有運營零售商業項目的企業。傳統的房地產開發企業如果要參與REITs市場，還需要對住宅開發業務和REITs底層資產進行完全隔離。

部分已經佈局商業多年並已擁有一定規模商業不動產的房企，如華潤置地、龍湖地產、萬科集團、新城控股(16.830, -0.53, -3.05%)、大悅城(3.820, -0.11, -2.80%)、寶龍地產等，將在商業不動產的投資和運營上迎來新的發展機會。“弱開發，強運營”的政策導向更加清晰，房企發展模式的轉變也迫在眉睫。

自2020年4月基礎設施REITs試點啟動，三年時間，已歷經4次擴容。

2021年6月，首次擴容將能源基礎設施、保障性租賃住房等加入試點範圍，體現了對“雙碳”目標的政策支援。

2022年11月，進一步擴大REITs試點範圍，覆蓋新能源、水利、新型基礎設施等領域。

今年2月，提出穩步推進REITs試點工作，在把控風險前提下，募集資金用於住房租賃企業持有並經營長期租賃住房。

這次，擴容範圍涵蓋了百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點專案，保障基本民生的社區商業專案。

目前已發行的REITs基金中，以產業園區、高速公路資產類型數量最多，分別有8只、7只。

產業園區在REITs試點開始時就是REITs上市的主力類型，在首批上市的9只REITs基金中占比達到三分之一，目前仍位居上市REITs數量首位。

根據《中國開發區審核公告目錄(2018年版)》，國家級開發區總共有552家。其中，經濟技術開發區219家，高新技術產業開發區156家，產業園區REITs發行仍有擴容空間。

發行規模最高的是高速公路REITs，目前已上市的7只高速公路REITs平均發行規模達到62.47億元，顯著高於全部REITs平均值33.66億元。

高速公路REITs合計發行規模達到437.3億元，接近總體發行規模的一半。

此次REITs新政明確支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行REITs，市場普遍認為將帶來REITs市場的擴容。

國內商業不動產資產體量龐大。據CAIC商辦資料系統的監測資料，全國建築面積3萬平米以上的購物中心/百貨商場約8605個，總建面將近7.3億平米，其中已開業的項目7031個，開業面積超5.85億平米。

目前國內基礎設施公募REITs規模約860億元，整體規模偏小。消費基礎設施REITs的發行，國內REITs的市場將進入快速發展階段，規模也將有更大的突破。

以美國REITs市場為例，商貿零售類REITs產品數量占比為全市場的22%。

新政還下調了部分類型基礎設施的現金分派率要求，非特許經營權、經營收益權類項目的最低現金分派要求從預計未來3年每年4%下調至3.8%，可供選擇的資產範圍也進一步擴大。

同時要求發起人（原始權益人）應利用回收資金，加大便民商業、智慧商圈、數位化轉型的投資力度，更好滿足居民消費需求。

國家發改委投資司副司長韓志峰曾在2022年底表示，2023年底，基礎設施REITs有望超過60只，總發行規模超過2000億元。

可供對比的資料是，中國香港、新加坡和日本的REITs市場目前的總市值規模分別約為1700億、5200億、7800億元（已換算為人民幣）。

可以相信，在REITs試點連續4次擴容後，REITs發行將走上快車道，商業不動產也將迎來新的發展機遇。

需要注意的是，新政嚴格限定專案發起人（原始權益人）應為持有消費基礎設施、開展相關業務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發業務。嚴禁規避房地產調控要求，不得為商品住宅開發專案變相融資。

這一要求延續了保障性租賃住房發行REITs的做法，在發起主體、回收資金用途等方面建立了有效的隔離機制，目的是防止資金流入商品住宅開發領域，杜絕房企借發行REITs為商品住宅開發專案變相融資。

可以看出，新政意在支援消費基礎設施建設，進而恢復和擴大消費。我們認為，這一政策要求利好持有運營類房企的發展，如萬達、寶龍、王府井(24.520, -0.25, -1.01%)等，有助於這些企業拓寬融資管道、優化資債結構，也可以進一步提升相關房企的輕資產運營管理能力，加速推動他們向資產運營管理的模式轉型。

目前，華潤置地、招商蛇口(13.230, -0.25, -1.85%)、大悅城、萬科、龍湖、新城等傳統房企也持有並運營大量的商業物業。

2022年，華潤置地累計投資物業實現租金收入約人民幣183.9億元，按年增長0.3%。投資物業累計確認減免租金金額約人民幣24.9億元，租金收入實際按年增長13.9%。去年華潤新開16個購物中心，數量位居連鎖商管公司第二。

截至2022年12月底，龍湖商業已進入全國32座城市，在手商業項目139個，累計開業運營商場達76座，已開業運營商場建築面積為722萬平方米。

截至2022年12月31日，新城持有的已開業吾悅廣場為126個，管理輸出的已開業吾悅廣場為14個，另外5個已簽約吾悅廣場尚處於交接過渡期。

這些房企要想參與REITs市場，前提是住宅開發業務和REITs底層資產完全隔離。所以，他們還需要進行一系列專案架構的調整，將標的資產通過劃轉、交易等方式剝離至專案公司後，才能符合發行REITs的要求，進而享受這一政策的利好。

這次的REITs新政，對商業不動產持有運營企業是確定的利好。與商品住宅開發的明確隔離要求，是分類施策、精准調控這一政策導向的延續。

商業不動產的投資一直有擴張慢、資金壓力大的特點，是典型的重資產發展模式。在此之前，這些商業資產一直沒有比較好的退出管道，光靠租金回收投資需要一段很漫長的時間。

REITs試點向這類資產開放，為這些專注商業不動產投資與運營的企業提供了盤活存量的金融工具，同時利用資本市場定價功能，發現持有型資產的價值，有助於這些企業形成投融資閉環，優化資本結構，回收資金再投資於新項目，得到資產運營的良性迴圈與發展。

同時，傳統的房地產開發模式正在轉型，“高周轉、高杠杆、高負債”的時代已經結束。投資持有型物業，通過專業化、精細化的運營，為企業帶來持續和穩定現金流，也不失為房企轉型的一個方向選擇。

3月27日，綠城中國控股有限公司發佈截止2022年12月31日止年度去年業績。

據觀點新媒體瞭解，綠城2022年取得收入人民幣1271.53億元，較去年增長26.8%。其中，物業發展收入1175.37億元，酒店業務收入6.97億元，物業投資收入2.30億元，專案管理收入26.33億元，其他收入93.12億元，抵銷金額共32.55億元。

年內利潤88.95億元，較去年增長15.7%；公司股東應占利潤27.56億元，較去年下降約38.33%；股東應占核心淨利潤人民幣64.14億元，較去年增長11.3%；每股基本盈利人民幣1.03元，董事會建議宣派截至2022年12月31日止年度的末期股息每股人民幣0.50元。

於2022年12月31日，綠城中國總資產5350.77億元，銀行存款及現金（包括抵押銀行存款）為703.94億元；總負債4236.64億元，銀行及其他借款176.90億元。現金短債比2.6倍（2021年：2.2倍），淨資產負債率為62.6%；總借貸加權平均利息成本為4.4%，較2021年的4.6%下降20個基點；

年內，綠城集團（包括綠城中國控股有限公司及其附屬公司連同其合營企業及聯營公司）累計取得總合同銷售面積約1380萬平方米，總合同銷售金額人民幣3003億元。當中，綠城集團自投專案累計取得合同銷售面積約793萬平方米，合同銷售金額約人民幣2128億元；其中歸屬於綠城集團的權益金額約人民幣1224億元，權益比提升至58%。自投項目銷售均價約每平方米人民幣26,823元，維持行業較高水準。

此外，綠城集團以「綠城」品牌銷售的代建管理專案，於2022年度累計取得合同銷售面積約587萬平方米，合同銷售金額約人民幣875億元。

年內綠城中國新增專案27個，總建築面積約408萬平方米，集團承擔成本約人民幣408億元，平均樓面價約每平方米人民幣14620元，預計新增貨值達人民幣1037億元

期末，綠城集團共有土地儲備項目224個（包括在建及待建），總建築面積約4959萬平方米，其中權益總建築面積約為2827萬平方米；總可售面積約為3333萬平方米，權益可售面積約為1892萬平方米；平均樓面地價每平方米約人民幣7582元。

2023年樓市暖風吹向了土拍市場，供地政策持續優化，民企拿地身影頻現，核心城市升溫明顯。

3月中下旬，土地市場進入密集出讓階段。據中指研究院統計，22個重點監測城市中有11個在3月中下旬進行土拍，共70宗涉宅用地預計推出，規劃建面662.43萬平方米，起始總價703.98億元。

2023年截至目前，土地集中拍賣的城市中，北京、杭州、蘇州、南京等城市土地均全部拍出，房企投資信心逐步修復，多宗地塊甚至出現觸頂搖號、數十家房企同時爭奪的火熱場面。

如3月23日出讓的北京朱辛莊0028地塊，共吸引了42家房企報名，成為北京有史以來最熱地塊；2月初杭州蕭山市北地塊還未開拍就封頂，參與搖號的企業更高達60家，創下杭州歷史以來單一地塊參拍房企數量的新高。

中指研究院指出，部分城市土地市場升溫的背後折射出房企對熱點城市後市的看好，同時在去年土地縮量的情況下，房企補庫存意願有所加強。

從今年各地土拍過程中不難發現，無論是在核心城市還是三四線城市，沉寂許久的民營房企，都陸續在土拍中現身，拿地力度逐漸回升，拿地金額占比提升。

中指研究院資料顯示，杭州2023年兩次土拍中，參拍企業均在50家以上，其中參拍民企數量占比近一半，同時民企拿地金額占比達57.9%，較2022年提升8.8%。

南京土拍民企拿地金額占比也有所提高，偉星房產、上海欣源置業等民企均競拍至地價上限，民企拿地金額占比達26.9%，同比提升17.2%，另外三四線城市中，高溢價地塊也多為民企摘取。

2023年部分熱點城市民企拿地情況。介面新聞根據公開信息整理。

土拍規則優化、多個城市今年以來調整土地供應模式，多頻少量成為各地的主旋律，同時市場信心回升，也是促使房企提升投資力度的客觀原因之一。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，集中供地政策調整為提前三個月公佈地塊資訊，給出市場3個月的緩衝期，地塊資訊為房企和市場所消化，本質上是實現土地供應工作和市場需求的緊密對接。

在過去兩年的集中供地模式下，民營房企投資幾近暫停，拿地收縮力度突出。

據克而瑞資料，2021年集中供地第一輪出讓時，民企總拿地金額超過5000億元，占比達40%。但從2021年第二輪開始，民企投資便大幅下滑，到2022年末，民企投資占比大多都低於20%。

自2021年房地產市場進入深度調整期以來，土地採用集中出讓模式，土地市場日漸低迷，房企拿地意願和拿地能力出現明顯下降。

據財政部財政收支情況資料，2022年，我國國有土地使用權出讓收入為66854億元，與上一年8.71萬億元相比下降了23.3%。

中指監測顯示，2022年，全國住宅用地供求規模下降三成以上，央國企、地方國資拿地比例明顯提升，地方國資拿地現象明顯。克而瑞重點監測城市2022年土地流拍率達14.8%。流拍、城投托底、央國企為主力軍是2022年土地市場的鮮明特徵。

嚴躍進表示，2022年過於密集的供地，導致房企拿地的準備工作遇到了很多困難，最終導致對於地塊的情況掌握不到位，影響了投資拿地的策略。

因此為啟動土地市場，政策端率先做出了調整，優化了集中供地模式。

去年12月，自然資源部發佈了《自然資源部辦公廳關於進一步規範住宅用地供應資訊公開工作的通知》，優化和完善了供地政策。

通知中提到允許地塊“在公開的擬出讓時間段內可以一次或多次發佈出讓公告，有序組織出讓。”至此從2021年開始的集中供地規則告一段落，各地逐漸轉化為常態化供地模式。

實際上去年就有城市對集中供地模式作出了調整。9月長沙市便在供地雲平臺宣佈“今後不再按年度批次推介土地，更改為年度常態化持續更新推介。”

10月，江西省住房和城鄉建設廳對外表示力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出，這也意味著南昌成為首個擬退出集中供地的城市。

從今年各地土拍規則中也不難看出供地政策的調整，多個城市優化土地供應模式，多頻少量成為各地主旋律。

如北京發佈“2023年第一輪擬供應商品住宅用地清單”，共涉及23宗地，擬出讓時間段為2月16日至5月16日；廣州採取“集中掛牌、分散出讓”的模式等。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強表示，從土拍規則優化的目的來看，將有利於減輕房企集中拿地的資金壓力，同時也有利於促進地塊的成交。

據中指研究院資料，從已掛牌數量來看，2023年以來，杭州、南京、合肥、廣州等地組織土地出讓活動中，已掛牌數量均明顯低於去年首批次，多數城市已掛地塊數量不及擬出讓地塊的三分之一。

但值得注意的是，市場分化現象仍在延續，庫存壓力較大的城市和板塊土拍熱度仍較低，熱度較高地塊也多位於核心板塊，非核心板塊或非優質項目均底價成交。

中指研究院資料顯示，鄭州、昆明、西安、南寧近期成交地塊均底價出讓，東營、菏澤、襄陽、常德、南充、岳陽、邢臺等三四線城市住宅用地成交溢價率也持續在低位。

在銷售端市場向好、土拍規則持續優化下，企業投資信心略有好轉，土拍市場能否繼續回溫或企穩仍有賴於銷售端恢復程度。

3月27日，世茂服務控股有限公司發佈盈利警告，預期2022年度未經審核的公司淨虧損將不超過人民幣9億元。

公告稱，該虧損主要是由於世茂服務對關聯方應收賬款的減值撥備大幅增加，以及對商譽大幅減值所致。

3月25日，鄭州住房公積金管理中心印發了《鄭州住房公積金管理中心關於住房公積金支持新市民和青年人住房租賃需求的實施意見》。

觀點網訊：3月25日，鄭州住房公積金管理中心印發了《鄭州住房公積金管理中心關於住房公積金支持新市民和青年人住房租賃需求的實施意見》。

觀點新媒體瞭解，《意見》提出，通過政府主導，相關部門支持，助推住房租賃市場發展，支持新市民、青年人租賃住房消費，實現城市安居。助力各類主體新建、改建長期租賃住房，盤活存量房屋，有效增加保障性和商業性租賃住房供應。

《意見》強調，優化調整新就業大中專畢業生、靈活就業人員等新市民、青年人群體的住房公積金繳存政策，便捷繳存管道，確保更多新業態從業人員納入住房公積金制度保障範圍，為培育和發展住房租賃市場提供需求支援。

通過加強政企合作，開展對團體批量租賃住房提取住房公積金按期付房租服務，為企業帶來優質長期的客戶和穩定的租金收入，降低管理成本，引導多主體、多管道供給，支援專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理租賃住房。

《意見》強調，優化調整新就業大中專畢業生、靈活就業人員等新市民、青年人群體的住房公積金繳存政策，便捷繳存管道，確保更多新業態從業人員納入住房公積金制度保障範圍，為培育和發展住房租賃市場提供需求支援。

通過加強政企合作，開展對團體批量租賃住房提取住房公積金按期付房租服務，為企業帶來優質長期的客戶和穩定的租金收入，降低管理成本，引導多主體、多管道供給，支援專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理租賃住房。

通過開展現場服務、集中為租住繳存人辦理委託提取等方式，進一步滿足繳存人住房租賃消費需求。適時調整租房提取額度和提取政策，讓新市民、青年人租得起、租得好。住房租賃企業對住房公積金繳存租戶可根據實際適當優惠，包括但不限於免交租房押金和房租打折等。

通過與房管、公安、民政、不動產等部門資料共用，實現租房委託提取協議自主簽約、自動代扣、對賬管理等功能。落實減時限、減材料、減環節、減跑動、優流程的“四減一優”要求，簡化業務辦理流程。

鼓勵住房公積金業務受託商業銀行積極探索，向新市民、青年人就業吸納能力較強的小微企業、個體工商戶、住房租賃建設和運營企業、住房租賃經紀機構、住房租賃管理服務平臺等提供綜合性金融解決方案。

另外，《意見》規定，嚴格提取住房公積金按期付房租業務邊界。要嚴格定位於支持住房租賃市場發展，確保審慎合規開展相關業務。嚴格提取住房公積金按期付房租使用管理。採取有效措施確保提取住房公積金用於支付租賃住房建設和運營單位房租，不得挪用於其它用途。對於期間專案租賃屬性或房屋租賃用途發生改變的，應及時停止住房公積金房租支付。

將制定明確的准入標準，可實施名單制管理，住房租賃企業須在住房城鄉建設部門建立的住房租賃管理服務平臺上完成相關備案工作，建立完善風險預警及處置機制，保護承租人利益。

“從市場情況來看，今年2月份全市二手房的成交量都有明顯上升的情況，因此學區房也不例外。根據我們觀察，學區房的交易量是隨著全市二手房交易量的上升而上升的，幅度稍高的原因跟去年成交量極低有關。”

在經歷了兩年的價格回檔後，深圳學區房市場終於迎來回暖。

據樂有家研究中心資料，今年2月，深圳六大名校片區二手住宅過戶量明顯增加，較1月上漲51%，達到近5個月來新高。此外，2月六大名校片區門店二手住宅成交量環比漲幅亦達54%，預計3月份總成交量會維持上升態勢。

值得注意的是，深圳學區房作為樓市“硬通貨”，在過往一直保持著較高單價和穩定需求。然而，過去兩年受疫情、調控、大學區政策等因素影響，深圳學區房的成交量和成交單價均出現顯著下滑。

3月23日下午，樂有家行銷副總裁郭鳳敏通過微信接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，深圳學區房的階段性回暖與學位需求有較大關係。“深圳學位申請提交的時間通常是5月份左右，每年3-4月份學區房交易都會相對會活躍。相比去年，部分學區板塊價格跌幅較大，很多優質社區價格跌至合理區間，性價比高，更容易受到剛需客戶青睞。”

成交量迎回暖

春節過後，深圳樓市回暖態勢明顯。樂有家研究中心資料顯示，2月深圳全市二手住宅過戶量時隔18個月再超2500套，二手房網簽量更是突破3552套，環比增長95.4%，同比增長229.8%。

與此同時，深圳的學區房成交亦回暖明顯。

在深圳人眼中，福田的百花片區（百花小學、深圳實驗學校）、福田的香蜜湖片區（荔園外國語、深圳市高級中學、紅嶺實驗小學等）、羅湖的深中周邊（深圳中學初中部）、南山的南二外周邊（南山第二外國語小學、初中部）、寶安的寶中周邊（寶安中學初中部）、龍華的深高北周邊（深圳市高級中學北校區）等六大名校片區，是深圳教育資源集聚地，片區內的學區房自然搶手。

在六大名校片區，不僅有省一級或省重點學校，也有直升或積分入讀優質高中的通道，對於不少家庭來說極具吸引力。

樂有家研究中心資料監測顯示，今年2月，深圳六大名校片區二手住宅過戶量明顯增長，達122套，環比1月份的81套上漲達51%，是近5個月來的過戶最高點。

具體到各片區，包括福田百花、福田香蜜湖、南山南二外、羅湖深中及龍華深高北片區，在2月份的二手住宅過戶量均出現不同程度的環比上漲，寶安寶中片區則相對表現平穩。

值得注意的是，2月份龍華深高北的二手住宅過戶量環比漲幅超200%，南山南二外、福田百花及羅湖深中板塊的漲幅也達到了6-7成。多個學區房較為集中的片區在2月份的二手住宅交易量達到近5個月來的新高。

從學區房的房價變化情況來看，深圳參考價政策出臺2年以來，購房者很大程度上會以參考價為標準來評判業主報價情況，成交價更是有7-8成接近參考價。同時，學區房市場也很大程度上受到參考價影響，成交價格在過去2年裡下滑較為明顯。

不過記者注意到，雖然目前深圳學區房相比高峰時的價格回落不少，但也有部分學區房的成交價相比去年底出現“反彈”。

“學區房現在已經回歸理性區間，南天一花園便宜的時候成交過一套990萬元的房源，而屬於頂級學區的百花片區，現在業主普遍掛牌總價超過千萬元。”房產仲介郭海清告訴記者。

樂有家方面則表示，近期南天大廈成交了一套約88.83平方米的房子，單價為14.01萬元/平方米，對比去年11月同一社區二手房的成交單價上漲了2萬元。

此外，記者注意到，長城大廈的一套127平方米學區房（擁有百花小學、深實驗初中雙學位）在今年1月31日開拍時，起拍總價為993萬元，僅3人報名，最終因無人出價而流拍。

今年2月28日，該房源起拍價降了近200萬元至794萬元，最終吸引了14位買家參與，經過43輪競價後以1102.5萬元成交，比首次掛牌起拍價多出100多萬元。

價格明顯回落

雖然目前深圳的學區房總價比較高，但過去兩年受限於疫情、調控、大學區等因素影響，深圳學區房價格回檔明顯（詳見2021年10月21日報導《深圳頂流學區房還能買嗎？業主降價數百萬求賣，購房者卻開始觀望……》）。

郭鳳敏告訴記者，過去兩年深圳不少學區房價格出現了明顯回檔。“如華強北的瑋鵬花園80.87平方米兩房，2020年7月成交1000萬元；77.69平方米的兩房，2021年1月成交價989萬元；近日80平方米兩房成交價828萬元，76平米兩房成交價750萬元。價格整體下調了20%左右。”

從深圳名校最新房價地圖來看，目前各大片區的頂級學區房只有羅湖片區的單價相對較低，均價超9萬元/平方米，是目前六大名校片區中學區房相對比較容易上車的片區。

以百花公寓二期為例，該項目周邊有深圳實驗小學、荔園小學北校區，是深圳真正意義上的學區房。其二手房的政府參考價為11.73萬元/平方米，去年10月成交的一套83平方米的房源，總價為972萬元，折合單價11.6萬元/平方米。

記者注意到，而百花公寓二期房屋總價的高峰期出現在兩年前的2021年初，當時的成交價在16萬~18萬元/平方米，而目前的掛牌單價普遍在13萬~15萬元/平方米，每平方米降了約3萬元/平方米。

在業內看來，深圳學區房回暖的真正原因，除了春節後市場整體出現回暖外，還包括過去兩年價格的回檔，以及今年秋季入學招生工作的即將開展。

整體來看，此前雖然因教育集團化、大學區、教師輪崗等因素影響了深圳學區房溢價，但優質學校的師資水準、優質學區的學習氛圍，甚至圈層都是無法取代的資源。

“從市場情況來看，今年2月份全市二手房的成交量都有明顯上升的情況，因此學區房也不例外。根據我們觀察，學區房的交易量是隨著全市二手房交易量的上升而上升的，幅度稍高的原因跟去年成交量極低有關。”

美聯物業全國研究中心總監何倩茹3月23日下午通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，由於近兩年深圳各區紛紛成立教育集團，教育資源的均衡發展使原本重點學校的學區房優勢有所降低，這也導致過去兩年學區房熱度有所下滑。目前教育集團仍在發展階段，因此重點學校周邊的學區房仍具有一定吸引力。

郭鳳敏則表示，過去學區房價格下調，有很重要的一個原因在於大學區制、輪崗制等，使學區房在價格上受到了影響。“完全消除大學區的影響不太現實，集團化辦公、教師輪崗、教育資源逐步公平化等，對於原來優質學區的房源來說，價值多少會受到一些影響。不過優質學區房板塊的教育環境、學習氛圍和習慣，甚至圈層等，還是有一定優勢，這也是家長們選擇適合自己需求房產的原因之一。”

連基座估值65億 復活節後收意向

世茂集團（00813）去年7月美元債違約後與債權人展開重組談判，目前尚待發布境外債務重組計劃，昨傳出該公司已委託代理放售大嶼山東涌世茂喜來登酒店及福朋喜來登酒店。仲量聯行透露，獲業主委託獨家代理出售該項目，連同位於世茂喜來登酒店基座的購物中心「灣景薈T Bay」也會一併出售。該項目市場估值最低65億元，預計業主不會接受低於65億元的出價。

有興趣的買家需要先遞交意向書，將設有兩至三輪篩選，首輪截止收取意向書的日期為5月中旬。仲量聯行香港資本市場部主管陳國章稱，目前已有不少本地投資者、大型發展商及海外基金表達興趣；預期將在復活節假期後接收買家意向。

2014年夥明發投得地皮

2014年10月，世茂夥拍明發集團（00846）以18.3億元投得該幅東涌酒店用地，位置鄰近機場及亞洲國際博覽館，據悉世茂持有項目80%權益；世茂曾表示，估計該項目總投資額約50億元。

世茂喜來登酒店及福朋喜來登酒店於2020年底開業，是萬豪在香港成立的首家雙品牌酒店，內部設有超過1200間客房，以客房數量計屬全港第二大酒店。

仲量聯行指出，在2007年至2022年間，香港酒店成交總額平均達10億美元（78億港元），預期香港與內地通關後酒店市場復甦，投資者將重拾信心，有望帶動今年酒店成交總額增加24%。

世茂服務預警轉蝕9億

去年2月有傳世茂洽售九龍大窩坪項目部分權益，並於同年9月與大華銀行就103億元的貸款融資訂立協議，以取代原有項目貸款融資。世茂去年10月出售所持南京棲霞區混合物業發展項目45%權益予中國信達（01359）與五礦國際成立的合夥企業，總代價17.5億元（人民幣．下同），該公司表明是為降低負債。

另外，世茂旗下世茂服務（00873）發盈警，預期截至去年底止年度淨虧損將不超過9億元；2021年同期股東應佔盈利11.1億元。該虧損主要是由於集團對關聯方應收賬款的減值撥備大幅增加，以及對商譽大幅減值所致。世茂服務將於周五（31日）公布業績。

舊樓收購活躍，由萬科香港或相關人士，收購的牛頭角定富街舊樓，最新獲土地審裁處批出強拍令，底價逾4.5億元，每平方呎樓面地價約6,620元。

是次獲批強拍的項目，包括定富街45至47號華發樓、49至51號安賢樓、53至63號定勝樓，由1971年起陸續入伙，涉及地盤面積約7,595平方呎。倘以地積比率約9倍重建，總樓面面積約68,356平方呎，以底價逾4.5億元計算，每平呎樓面地價約6,620元。

據文件顯示，截至申請人於2021年8月遞交申請時，申請人持有華發樓約92.86%業權，並分別就安賢樓及定勝樓持有91.67%及93.75%的業權。

去年投得定富街比鄰項目

事實上，萬科香港或相關人士於去年底亦以底價1.415億元，成功投得定富街71至79號項目。該項目於1971年落成，現為1幢6層高的商住物業，地下設有4個商舖，1至5樓每層則設有6伙住宅，並設有一條共用樓梯，預計將來會與是次獲批強拍的項目一併發展。

參考上月推售的觀塘新盤Bal Residence用地，項目於2019年由麗新 （00488） 以8.83億元投得發展權，每呎樓面地價約12,304元。

內房寒冬未盡，中渝置地（1224）副主席及董事總經理林孝文昨於記者會指出，市場仍處於震盪狀態，公司會傾向保守的投資態度，盡量保留現金。對香港、新加坡、澳洲等地投資都持開放態度，只會選擇最優質的項目進行投資。

林孝文透露，今年在倫敦的Thames City項目會有較多的現金回流，第一期會在今年年底至明年年初交付，之後便視情況開展第二期，相信會有不錯的表現。

對港物業市場仍保持興趣

談及香港市場，他認為，目前兩地已經恢復正常通關，希望香港能恢復以往的繁榮，整體消費氛圍慢慢向好，經濟逐漸復甦，對香港的物業市場一直都保持興趣，惟依舊看中「平靚正」的項目。他強調，在尋找新項目的同時，亦會為現有項目發展維持負債比率及保留資金。

至於內地住宅物業市場，他稱目前政府出台了一系列措施支持房地產行業，公司就內地兩項目作出預期信貸虧損撥備10億元。兩項目工程持續，希望市場回順後可以回撥。

受外圍經濟環境影響，中渝置地去年全年收入倒退23.1%至4.98億元，全年股東應佔虧損19億元，上年則盈利4.9億元，每股基本虧損49.98港仙，派發末期股息2港仙，按年保持不變。

佳兆業料最多蝕140億

另外，佳兆業（1638）上周五發盈警，稱2022全年預期錄得虧損淨額介乎約120億元至140億元（人民幣，下同），2021年則盈利4.9億元，減少主要由於物業交付減少導致來自銷售物業的收益減少，以及美元兌人民幣的匯率波動導致以美元計值的債務產生匯兌虧損。此外，集團預期錄得公司擁有人應佔核心虧損介乎約35億元至55億元。

大發地產（06111）公布昨日接獲呈請，中國通海證券上周五（24日）向高等法院提交一份針對公司的清盤呈請，指公司未支付開立及維持的保證金買賣戶口若干本金額及利息，至今年2月14日未償還金額合共約129.7萬元。

該公司表示，為促使呈請盡快被撤回，正與呈請人持續磋商，務求以友好方式解決呈請。預期呈請在短期內不會對集團整體境內營運產生重大影響。

KOKO MARE添食65戶 平均每呎1.89萬

新盤氣氛熾熱，恒地（00012）紅磡大型住宅重建項目必嘉坊．迎匯，昨天加推28伙，折實平均呎價19888元，較上一批調升3.5%，但仍較首張價單平6.4%，本周五（31日）公開發售84伙。會德豐地產觀塘藍田站KOKO HILLS發展項目第3B期KOKO MARE昨天加推第2號價單共65伙，折實平均呎價18963元，較首張價單貴3.5%，最快今日公布銷售安排。不過，麗新發展（00488）與市區重建局（市建局）合作發展的觀塘恒安街Bal Residence則將27伙減價5%至9%，新價錢周五起生效。

必嘉坊．迎匯上周四（23日）劈價推出第2號價單，折實平均呎價19218元。昨天再公布第3號價單，涉及28伙，折實售價512.82萬至786.51萬元，折實呎價18993至21030元，折實平均呎價19888元，雖然較上一張價單貴3.5%，但仍較首張價單折實均價21238元平6.4%。

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民指出，必嘉坊．迎匯周五進行新一輪銷售，合共84伙，全數來自第2號及第3號價單，折實平均呎價19453元。據悉，該盤截至昨天晚上8時，暫收逾400票，超額認購逾3.7倍，開售當天中午12時截票。必嘉坊．迎匯位處黃埔街33號，提供280伙，實用面積192至514方呎，預計落成日期為2024年12月底。

Bal Residence 27戶減價逾半成

而KOKO MARE昨天加推第2號價單共65伙，折實售價624.4萬至993.1萬元，折實呎價17278至23039元，折實平均呎價18963元，較首張價單98伙折實均價18330元貴3.5%。會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀稱，新推單位有部分是海景戶，故屬原價加推。他補充，截至昨日項目累收逾1500票，以首兩張價單共163伙計，超額認購逾8.2倍，最快今日公布銷售安排，預計於本周內展開首輪銷售。

另外，Bal Residence上月以貴絕觀塘市中心首批單位登場，迄今僅售出3伙。該盤昨公布第1A號價單，將其中27伙價單定價減價5%至9%，最高樓價折扣維持11.75%不變，即減價後折實售價為551.66萬至640.52萬元；1A價單將於周五開始生效。

減價單位最平為5樓A室，1房間隔，實用面積338方呎，原本折實售價580.69萬元，新折實售價降至551.66萬元，減價5%，呎價16321元。

睿峰兩月沽53單位套近5.5億

麗新發展高級副總裁潘銳民解釋，因應市場需求及變化，所以項目價錢作出特別調整。項目已進入拆棚階段，有望短期領取入伙紙。

由鼎珮管理、Twin City持有的長沙灣睿峰，則積極銷售餘貨。鼎珮合夥人馬宣義透露，睿峰自2月初以現樓方式推售，不足兩個月已累沽53伙，平均成交呎價逾2.3萬元，套現金額逼5.5億元。鼎珮董事總經理陳玉成說，該盤加推5伙於本周五（31日）起招標，實用面積327至639方呎。

新盤豪宅接連錄得成交。新地（00016）港島東半山超級豪宅項目Central Peak II（Central Peak發展項目第2期），昨天以約4.1億元售出1幢洋房，造價創項目新高。

Central Peak II昨售出Altus Link 6號洋房，實用面積4016方呎，連918方呎花園及824方呎天台等，成交價約4.1億元，造價創項目新高，呎價10.2萬元。位於司徒拔道18號的Central Peak II，已屆現樓，提供19幢洋房，實用面積2754至4022方呎，迄今售出3幢，套現約11.5億元。

滿名山8200萬重售 平5%

華懋集團及港鐵（00066）合作發展的何文田站物業發展項目瑜一第1B期，首批179伙已悉數沽清。項目自周日（26日）起，以招標形式推售最後4間特色戶，昨天率先售出3A座29樓B室，實用面積1234方呎，連866方呎天台，成交價5180萬元，呎價41977元。

不過，嘉里建設（00683）旗下屯門掃管笏滿名山名庭H7號洋房，上周四（23日）遭買家撻訂，昨日重新以8200萬元售出，較2021年2月造價8631萬元，賣平431萬元或約5%。

半新盤難逃蝕讓命運，馬鞍山雲海一個2房戶，原業主2018年以831.66萬元一手買入，近日「零議價」以785萬元沽出，近5年輸46.66萬元離場。

美聯物業首席高級營業經理李天傑表示，雲海榕海臺1座低層E室，實用面積442方呎，2房間隔，原業主開價785萬元，已經低於買入價，近日獲外區用家「零議價」承接，呎價17760元。原業主2018年5月以831.66萬元一手購入上述單位，持貨近5年，賬面蝕46.66萬元或約5.6%。

凱樂苑綠表呎造14399元創紀錄

另邊廂，未補價居屋則錄大賺離場個案。市場消息透露，長沙灣居屋凱樂苑E座凱曈閣極高層18室，實用面積391方呎，原則開放式改2房，以未補地價563萬元沽出，呎價14399元，呎價創屋苑新高。原業主2019年以283.68萬元一手購入上述單位，賬面賺279.32萬元或約98.5%。

本港全面通關後，隨着本地經濟逐步復甦，業界預料今年工商舖市道將價量齊升，當中商舖表現最突出，全年核心區舖位租售價料最多可升25%，民生區舖位租售價最多漲20%。

商廈交投料彈四成

經營美聯工商舖的鋑聯控股（00459）行政總裁（工商舖）盧展豪表示，政府將所有防疫措施鬆綁後，相信飲食業有望重新擴張，而沉寂多時的實體零售業有望從谷底反彈，惟未必會即時恢復至疫情前水平。不過，本港復常、全面通關和派發消費券利好作用將在今年內逐步反映，預料核心區商舖租售價可同由谷底大升20%至25%，民生區商舖租售價則同錄得15%至20%漲幅。美聯旺舖董事梁國文補充，今年商舖交投有望達1550宗，按年增加約30%。

盧展豪指出，本港全面通關，有助商務往來復常，相信整體甲廈租售價會逐步回升，預計全年整體甲廈售價錄5%以內升幅，租金則上揚5%。美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，截至今年3月24日的首季，商廈成交量達166宗，按季反彈10.7%，展望全年成交量達到1100宗，按年反彈約四成。

盧展豪預計，至於今年工廈租售價均有望錄得5%至10%升幅，美聯工商董事陳偉志稱，全年工廈料有3150宗成交，按年多25%。

此外，鋑聯控股公布截至2022年12月31日止的2022年全年業績，受中港長期封關、利息攀升及投資意欲疲弱影響，期內收益為4.5億元，按年減少約16.9%；股東應佔虧損368.9萬元，去年股東應佔溢利4983.9萬元；每股虧損0.204仙，不派末期息。

17項目料接力登場 啟德佔5盤涉3596單位

新盤戰持續爆發，下季勢再掀連番激戰。17個全新項目預計次季接力登場，涉共9,452伙可供銷售，按季激增2.8倍。九龍更有逾4,000伙供應，集中啟德，涉及5盤共3,596伙待售，相當同期新盤總供應近4成。

中港通關後，發展商推盤意慾明顯回升，本報記者統計，下季潛在新盤供應量將升至9,452伙，相比本季共6盤推出共2,490伙，按季大增6,962伙，增幅2.8倍。其中九龍屬全港最多新盤供應地區，將有9個全新項目或推出應市，可供銷售4,774伙，佔同期總供應逾半。

維港‧雙鑽 有機快登場

啟德將撑起來季九龍區一手供應，期內預計有5個全新樓盤應市，可售單位達3,596伙，當中規模最大來自嘉華 （00173） 、會德豐地產及中國海外 （00688） 合作的啟德海灣1，設有1,017伙，標準單位提供1至3房，主打2房。

而中國海外發展的同區維港‧雙鑽，日前突擊命名，提供702伙，市場亦估計最快有機會4月便登場，該盤由兩座組成，標準戶涉開放式至3房，另有特色戶，樓花期約24個月。

此外，恒地 （00012） 、新世界 （00017） 、會德豐地產、中國海外、華懋及帝國集團合作的區內承豐道22號，預料周內展開推盤部署，為來季銷售作準備，項目設有566伙，主打3及4房，發展商早前指，初步傾向以招標形式發售。

除啟德新盤供應充裕外，鐵路項目亦是來季市場焦點。當中，華懋與港鐵 （00066） 合作的何文田瑜一第IC期日前推出首批80伙，料最快日內落實銷售安排，下月展開銷售，而同系IB期昨以招標售出3A座29樓B室4房，實用面積1,234平方呎，連866平方呎天台，成交價5,180萬元，呎價41,977元，創項目成交價及呎價新高。

天榮站1期矚目 涉1393伙

另外，新地 （00016） 與港鐵合作的天水圍天榮站項目第1期，也有機會乘着何文田瑜一系列熱賣之勢推出。項目設1,393伙，不但伙數為來季推售的新盤中最多，更成為同系元朗The YOHO Hub第B期（涉1,030伙）後，市場另一個少有的千伙矚目大盤。

由嘉里 （00683） 、信置 （00083） 、太古地產 （01972） 及港鐵合作的黃竹坑港島南岸4期，也有機會季內登場，為今年港島南岸新盤銷售揭開序幕。該樓盤細分4A及4B期發展，提供共800伙，戶型集中2及3房，預計2025年3月及5月落成入伙。

至於預期最快下月推售的新盤估計涉6個，提供2,476伙，當中除前述的維港‧雙鑽外，建灝地產發展的赤柱豪宅項目ONE STANLEY亦有機會啟動銷售，由82伙組成，屬區內相隔多年再有全新供應。

中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指出，按現時市場購買力估算，新盤市場平均每月可吸納約2,000伙供應，而來季新盤供應量雖然龐大，但發展商有條件按不同步伐推售，故不足以令新盤出現減價推售情況。

樓市重展升勢，資助房屋相繼錄得破頂成交。長沙灣居屋凱樂苑一個未補地價單位，剛以每平方呎近1.44萬元易手，呎價刷新西九龍未補地價居屋紀錄。同區綠置居麗翠苑單位樓價直逼600萬元關，創屋苑新高。

近期資助房屋樓價拾級而上，繼上月啟德啟朗苑誕下全港呎價最貴居屋王後，消息指，凱樂苑本月暫錄至少8宗成交，其中E座極高層18室，實用面積391平方呎，2房，屬鳳凰樓層，獲買家以未補地價563萬元承接，呎價14,399元，不但創屋苑新高，更刷新西九龍未補地價居屋紀錄。

原業主2019年3月以283.68萬元一手購入，持貨約4年，帳面獲利279.32萬元，升值98%。

有代理指，凱樂苑入伙約4年，由於樓齡新，加上位置方便，故備受居二買家追捧。目前屋苑有約43個放盤，當中一伙高層單位正以未補地價900萬元放售，挑戰九龍未補地價居屋造價新高。

麗翠苑身價 逼600萬關

同區綠置居麗翠苑「身價」也破頂。代理指，1座高層4室，實用面積452平方呎，未補地價598萬元易手，呎價13,230元，屬屋苑歷史造價新高。原業主2019年以301.26萬元一手入市，帳面賺296.74萬元。

另外，祥益地產區域董事黃慶德表示，屯門居屋翠寧花園6座中層K室3房，實用面積577平方呎，原叫價400萬元，剛減至338萬元（未補地價）沽出，呎價5,858元。大圍居屋嘉徑苑B座中層4室3房，實用面積650平方呎，以未補地價640萬元易手，呎價9,846元，對比原業主2007年購入價155萬元，升值485萬元或3.1倍。

美聯：核心區舖租售價 料反彈逾2成

通關後整體工商舖買賣向好，美聯工商舖預計，今年整體工商舖買賣成交可增3成，當中最睇好舖位，核心區租售價可從谷底反彈2成以上。該行指息口放緩，可望吸引投資者入市。

市場氣氛回暖，工商舖各板塊首季表現轉好，美聯工商舖指，截至2023年3月24日，整體工商舖首季成交量按月輕微反彈5.2%至830宗（包括逾億元公司轉讓買賣），成交金額錄137.67億元。

舖市首季62億元成交 升67%

美聯旺舖董事梁國文指出，截至2023年3月24日，首季舖市共錄得62.3億元的成交金額，按季急升66.7%，若按宗數計，更佔逾億元整體工商舖買賣的一半，可見舖位因受通關帶動最受惠。

梁國文指，雖然目前商舖只錄得254宗成交，但強調屬初步數字，相信首季成交宗數按季仍有望錄得上升。展望全年表現，商舖交投有望達到1,550宗，按年增加約30%，並預料今年核心區和民生區舖位的租售價有望從谷底分別反彈20%至25%，以及15%至20%。

另美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，首季商廈成交量錄166宗，按季反彈10.7%，暫時通關的效應較舖位為弱，惟相信全年仍望上升至1,100宗，對比去年全年反彈約4成，租售價升約5%。他預計，若環球經濟在加息環境下能保持平穩，全年工商舖成交量將可達至5,800宗，按年增加約3成。

對於息口仍處高位，或影響投資者買物業興趣。翁鴻祥則認為，不論商舖及商廈，投資者亦喜歡撈底，在目前工商舖價格經調整，美國加息亦放緩，料吸引投資者率先入市。

商舖買賣整體向好，而地區商場因消費穩定，回報率較高，在息口高的市況下，吸引投資者垂青。

大額買賣方面，今年仍以商舖市場較理想，而地區商場再錄大手成交。消息稱，近日啟德1號兩商場以6億元易手，涉及物業分別為沐寧街2號及8號，均為啟德1號基座商場。2號地下及1樓，面積約17,360平方呎，地下面積由637平方呎起，租客主要為地產代理，1樓則由酒店租用。另同地段8號地下及1樓，面積約17,780平方呎，地下租客包括地產代理、醫務所等，1樓為餐廳。

啟德1號兩商場 回報率5.5厘

現時兩商場舖位總月租高見274萬元，業主中國海外較早前把物業進行標售，消息稱項目獲投資者以逾6億元承接，按總樓面約3.5萬平方呎計，呎價約1.7萬元，現時租金回報率高見約5.5厘，甚為理想。

啟德新樓盤基座舖位近年承接力不俗，如2021年合景泰富 （01813） 及龍湖地產 （00960） 合作發展的啟德住宅尚．珒溋，基座舖位以2.85億元沽出，買家為建華集團。

本年初，基座商場仍是投資者焦點，如鄧成波家族以約2.1億元，沽出灣仔尚翹峰商場（連停車場），涉及1座商舖及停車場，面積約1.82平方呎，連50個車位。據了解，波叔於2016年以5.642億元買入尚翹峰1至3座商舖及停車場，當中1座商舖及停車場，共涉2.43億元，是次家族沽貨帳面蝕約3,200萬元。另外，家族仍持有項目第2及3座舖位，面積約7,922平方呎。

基金7.48億 購西九匯商場

至於今年最大手商舖成交，亦來自地區屋苑商場，本港房地產信託基金（REIT）之一的陽光房地產基金 （00435） 斥7.48億元，購入大角咀西九匯商場。該物業原由資深投資者羅守輝持有，於2012年底以6.3億元向基匯資本購入。物業樓高三層，可出租面積約5.88萬平方呎、連同8個外牆廣告位及17個商業停車位。截至2022年12月底，西九滙出租率90.7%，不包括外牆廣告位及商業停車位的每月租金收入283.5萬元，而商業停車位月收6.76萬元。

去年尾，資本策略亦以4.5億元，沽出屯門啓發徑8號城點基座，物業地庫、地下及1樓，面積約1.7萬平方呎，呎價約2.6萬元。現時租客包括銀行、餐廳及便利店等民生商戶，每月租金收入約140萬元，回報率約3.7厘。

分析指，自去年中起美國開始加息，而近期步伐似乎放緩，但表明年內難減息，故息口仍相對偏高。對投資者來說，回報率較高的物業才有吸引力。商舖投資上，核心區舖位回報率向來偏低，而地區商場、商舖，回報率多4厘或以上，出租率向來穩定，涉及商戶如餐廳、醫務所等，均屬市民日常所需，可為投資者帶來穩定租金收入。在防守性較強下，地區商場仍是投資焦點之一。

美聯工商董事陳偉志表示，回顧2023年首季工廈的市況，整體穩步向好。截至2023年3月24日，工廈整體成交量錄410宗，按季上升6.8%，而交投主要集中在細價盤，價值為1,000萬元以下的成交之中，宗數總共為349宗。

1000萬內成交佔349宗

按成交價值分布來看，300萬元以下的成交宗數為126宗，佔比為36%；300萬元以上至500萬元以下的成交宗數為122宗，佔比為35%；500萬元以上至1,000萬元以下的成交宗數為101宗，佔比為29%。

政府早前落實把3幅工業地納入賣地計劃內，3幅工業用地位於新界元朗福宏街及宏利街，估計最大總樓面面積合共約17萬平方米，陳偉志相信此舉有利吸引資金聚焦新界北。

財團近期銳意改變工廈用途，加上本港積極發展創科產業，科技基建需求因而提升。電訊服務供應商早前申請重建工廈為數據中心，亦有財團為荃灣前中央紗廠重建項目進行補地價。陳偉志相信財團重建工廈並改建為創科基建的趨勢持續。

展望工廈市場前景，陳偉志認為由於不受辣稅限制，預期買家會趁市況開始回穩入市，相信涉及工廈相關成交有望轉為活躍，看好細至中價盤成交。

九龍灣啟匯屬全海景寫字樓，每層樓面可達4萬平方呎，非常適合企業使用。

啟匯位於九龍灣臨澤街，鄰近啟德跑道區。交通上，由牛頭角港鐵站步行至該廈，需時15分鐘，而業主也提供接駁車。另外，啟德為未來重要住宅及商業區，啟德站亦有巴士前往啟匯，而大廈設有停車場，提供285個車位。

飲食配套方面，物業地下設咖啡室，而上班一族可到附近新落成商廈海濱滙，商場提供不少特色西餐廳。另外，亦可選擇前往步行至Megabox商場，有酒樓、餐廳之外，亦有其他生活商店、戲院等。

物業前身為南豐旗下傲騰廣場，資本策略 （00497） 等合組財團2018年購入，為物業再進行大型翻新。地下大堂換上時尚設計，格調高而寬敞，並加設入閘機等，提高保安質素。

全層樓面達4萬呎

大廈總樓面約77萬平方呎，樓高30層。全層樓面由2.5萬至4萬平方呎，以單層樓面計為區內新供應商廈中，其中一幢最大的寫字樓，絕對適合企業使用，作整合業務。物業分高低2座，低座由3樓至17樓，每層樓面面積較大，可達4萬平方呎，而21樓至30樓屬高座，樓面約2.5萬平方呎。

另外，啟匯處臨海優勢，可享全海景，一面可望向郵輪碼頭，以及啟德住宅發展區。至於另一面望向東九龍樓景，均極為開揚。大廈樓底高，配合全海景，觀感一流。

設巨型LED幕牆

值得一提，啟匯巨型LED幕牆高97米，寬64米，通透率極高，幕牆透過三基色配以數碼技術，能夠呈現多色自由變換，以視覺藝術呈現不同廣告宣傳效果。據悉，近日獲高端功能性服飾及生活品牌Canada Goose租用，於3月中旬作品牌宣傳短片，作大型戶外播放平台。

項目曾由南豐持有，08年獲城規會批准就建築中的工廈，改建為商廈，但需修改地契及補地價，2010年落成，名為傲騰廣場，項目作收租之用。此外，南豐不時把個別樓層，作集團旗下樓盤售樓廠之用。2018年，資本策略、中渝置地 （01224） 、泛海 （00129） 及萬泰合組財團，斥資75億元，向南豐購入物業，呎價約9,740元。