揮別疫情，過去受創甚深店面市場回溫，雙北精華路段小型店面租金領跑，根據調查，去年以來雙北各行政區的樓店實價租金單價最高的「店租王」，大安、信義、中山均出現萬元單價行情，台北市有8個行政區店租王突破每坪5,000元，新北市則有板橋、永和、新店、三重等4個行政區。

台北市去年的店租王位於中山區南西商圈的8坪分租店面，租金單價達每坪1.56萬元，由特賣會業者租下；忠孝東路四段、五段也有單價衝上萬元的店面租案。新北市板橋文化路的11坪分租店面單價每坪6,327元，由餐飲小吃戰鬥雞板承租；居次的永和區中和路20坪店面，租金單價亦達5,898元，租客是饅饅家永門市。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，觀察過去一年雙北各行政區租賃單價最高的樓店，最大坪數僅40坪上下，最小的僅約8坪，這些小坪店面承租門檻比大型店面親民，所在路段的人潮又多，除了連鎖品牌外，有創業或是展店需求的餐飲、診所、零售等中小型民生消費業種，對租金總價較低的價精華店面需求亦高。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，去年雙北各地的店租單價王，不少是在地型態的商圈，消費屬性著重在地民生，進駐業種以低客單價的庶民經濟型店家居多，商機相對穩定。

由於小坪數店面多與民生消費相關，投入成本相對較低，萬一營運不佳，店家也比較容易認賠退出，汰換速度較快。此外，去年雙北各區店租單價最高的店面，就有7件為分租店面，對房東而言，將店面化大為小，不僅能降低租金門檻，脫租率、投報率也相對高。

持有雙北捷運住宅1224戶 出租率幾近100%

台北市捷運工程局可稱為全台最大包租公，手握四十六處、共一九九八戶捷運聯開案分回房產，其中已出租戶數達一九三六戶，出租率約九十六．八九％；若以捷運局公告已出租租金最低金額試算，保守估計每月租金收入至少八千萬元、一年可收租逾九．六億元。

每月租金收入至少8千萬
根據北捷發布最新版本已出租捷運房產租金資訊，持有聯開房產中屬於住宅類戶數有一二二四戶、占整體比重逾六十一％，主要分布在十四處捷運站，其中新北市有八處、合計約一○七七戶，且已全數出租；台北市有六處、共一四七戶，還有四戶待租；總計十四站出租率達九十九．六七％，幾近百分百。

非住宅類774戶 出租率92％
其他非住宅類，使用用途包括商場、辦公室、店鋪，合計七七四戶，占比不到四成，目前出租率約九十二．五％。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，捷運宅不論租或買都是房市票房保證，相較於老公寓，租屋族願意負擔高一點租金承租捷運宅，加上北市外來人口眾多、租賃需求強勁，市場性相當強。

房市評論員何世昌指出，近年北市捷運宅出售供給量驟減，加上三年來受疫情衝擊，捷運搭乘人數大減，不動產租賃收入成為北捷主要收入來源；美河市一年房租收入就勝過全年廣告收入，隨著票價持續凍漲、電費成本卻不斷攀高，未來不動產租賃、站點招商活化將更具急迫性。

師法日本 活化大眾運輸投資
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，台灣長久以來對聯開案都處於公、私合建分屋模式，建商賣斷分回房屋就出場，主辦機關則受制招商，規劃非常保守；以日本為例，許多運輸系統的經營商就是地產開發商，運用捷運人流創造商機，讓地產經營收益確保運輸系統營運穩定。台灣各地大興土木興建捷運、輕軌成為趨勢，如何創造更多公共利益、提供更多公共服務，而非一次性投資獲利，形成暴利或剝削，值得主管機關思考。

北捷14處捷運宅 租金單價最低不到500元

觀察台北捷運工程局持有十四處捷運住宅出租租金單價現況，以港墘站最高，每月每坪房租單價最高達一五九五元，蘆洲站最低，租金單價最低僅四八九元。

蘆洲站最低租金僅489元
根據北捷發布最新資訊，十四處捷運宅中，以蘆洲站戶數最多、達五二一戶，第二多是新店機廠、有二一九戶，第三多為台北橋站、有一八一戶，第四多為菜寮站的一○三戶；光是這四站，北捷便坐擁一○二四戶住宅房產，占持有捷運住宅總數的比重超過八十三％。

至於其他用途房產租金，以中山站聯開辦公室租金單價最高，每月每坪高達一．○一萬元；店鋪以永春站租金最高，每月每坪約四六六二元；商場則是忠孝復興站最高，每月每坪約三八六九元。

房市評論員何世昌表示，早年北捷聯開案住宅大多採取標售方式賣斷，往往成為房市景氣風向球，尤其在房市好時，常因標出高價而背負炒房疑慮；因此聯開案分回戶數仍是以長期持有的穩定收益為適宜方式，透過租賃取代標售賣斷，未來還具有資產增值動能。

港墘站租金最高
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛舉例，以港墘站為例，因正對內科，就業人口多，新大樓出租物件也不少，租金單價落在每月每坪一五○○到一八○○元；而蘆洲站目前租屋行情，每月每坪八百到一千元，北捷的出租宅租金單價不到五百元確實「佛心」，難怪捷運共構宅一屋難求。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市房價比新北市高出許多，同樣也會反映在租金上，統計顯示北市熱門區段捷運宅與新北市的捷運宅有明顯倍數差距，但兩者市場性都很強，出租率高，在雙北市可住到捷運宅的新大樓，基本上算是相當幸福的事。

內政部長林右昌日前表示，針對建案公設比過高，預計兩個月後提出「虛坪改革政策」初步內容。至於哪些部分最多虛坪？業界普遍認為，停車位空間及免計容積的管委會空間，是建商最愛灌水之處，應會從這兩處開始動刀檢討。
業界人士說，一般建案的停車場車道，有些由買車位的人共同分擔，也有些由所有住戶共同分擔，但民眾最常反映的是，「我又沒買車位，怎還分攤到這麼多車道面積公設」。

營建署副署長徐燕興說，地下室兼具防空避難與停車空間，現行多數建商的作法是，扣除掉所有停車位後，剩下的車道公設面積由全體住戶分擔；但依「使用者付費」原則，有買車位的人要多負擔一些車道面積公設，沒車位的雖會使用到垃圾間等部分公設，但應該分攤比較少，這部分正在凝聚共識中。不過，在新建案，「一戶一車位」已經是標配。

另外就是免計容積部分。依「建築技術規則」，管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急昇降機的機道、特別安全梯與緊急昇降機的排煙室，這五項雖不計入容積，但面積總和也不得超過該基地容積的百分之十五，目的是鼓勵建商提供住家必要的設施。業界指出，既然都免計容積了，所以建商就要蓋好蓋滿，銷售空間才會更大、更有賺頭，公設比也就愈高。

市場人士說，最常被詬病的浮濫公設就是「管委會空間」，也是建商最容易作怪之處，經常改成圖書室、健身房、ＫＴＶ、遊戲室等。徐燕興說，現正研議免計容積的百分之十五應「適度限縮」。

徐燕興說，現已著手檢討「建築技術規則」，會與各界充分討論，凝聚共識。他指出，社會住宅就是範本，公設比都在三成以內，要讓外界知道不需要這麼多無謂公設，建商也不要亂蓋。「其實就是消費者買到什麼產品，訊息要清楚。」他說，改革的方向，就要讓買方可判斷與理解，買到的住宅是奢華的、還是實在的，專有部分與共有部分（公設）各是多少坪，都應表列清楚。

業界表示，最常被建商灌水的公設就是車道面積，一般平面停車位約八到十五坪，若登記的車位坪數過小、在八坪以下，可能是車道被灌到公設計價，但車位並不會因此變便宜，等於車道被計價兩次「被扒兩層皮」，一次計入車位、一次計入公設，消費者一定要看清楚。

台中商辦市場持續增溫，最新市調指出，今年商用不動產推案大爆發，建商火力集中在七期新市政中心，包括興富發（2542）、聯聚、豐邑、允將及冠德都有超級商辦案陸續進場，初估總銷或投資金額逾1,300億元，案量創史上新高。

華府房屋總經理李珮宇指出，近幾年中部房市焦點都在住宅推案，商辦反成落後產品；不過隨著政府打炒房，以及台商回流、中科台積電等科技大廠持續擴廠，連帶使得商辦受到關注，價格補漲態勢明顯。

目前已知，興富發在台中就有三案齊發，總銷或投資金額逾550億元，堪稱「台中商辦王」。其中，位於台灣大道、惠中路口的2,416.8坪基地，將推出63層商辦大樓，每坪單價70萬至100萬元，總銷初估逾320億元。此案總樓高達270公尺，比興建中的台中商銀總部「台中之鑽」225公尺，還高出45公尺，挑戰全台第四高大樓。

台中豪宅一哥聯聚建設在市政路與市政北一路街廓的「聯聚中維大廈」，基地2,380坪，預計第3季推出42層商辦大樓及一棟四層獨立商場，226個單位，總銷約200億元。「聯聚中維大廈」聘請日本建築大師隈研吾操刀，商辦單層面積700坪，每單位坪數在80至150坪，與「聯聚中雍大廈」的250坪有所區隔。

豐邑機構在市政路、惠中路口3,100坪基地，擬推出地上52層複合商辦大樓。此案地下一層至地上六樓為1.2萬坪「豐生活」商場，將由旗下豐邑百貨招商，全案投資逾300億元。

環狀線繼北環段工程順利招標陸續動工，最後一塊併圖「東環段」也在3月29日通過行政院核定，將設10座地下車站，預計二年內動工，9年半完工。

環狀線分為四個路段，分別是西環段、北環段、南環段以及東環段，其中西環段已於2020年通車，未來南環段、北環段、東環段完成，將環繞台北盆地一圈，不少網友問，錯過西環段，還有哪裡站值得搶先卡位？

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，東環段Y35站內湖新明路一帶，Y39站信義區松仁路、吳興街一帶，北環段的Y19B五股更竂一帶，Y24社子站周邊目前房價都在相對低點，預料未來房市大有可為。

其中Y35站內湖新明路一帶，陳定中表示，新明路沿線以舊宗路為界，西北區段以工業區為主，住宅區則分布在東南邊，因為區段鄰近工業區，且被環東大道高架橋與基隆河包夾，發展相對孤立，房價水位因而較低。

目前區段仍有5字頭的公寓物件，低屋齡的大樓華廈，價格則多半落在65~80萬元之間，與附近的五期重劃區、松山車站一帶，有約莫2成左右的價差。

他表示，新明路住宅區的客觀條件不差，不僅鄰近好市多、大潤發與家樂福等各大賣場，還有家長搶破頭的額滿學校潭美國小；取道彩虹橋步行約5分鐘，便能抵達饒河街夜市與松山車站，搭乘台鐵與捷運綠線都頗方便。

東環段設站通車後，區段可望加強老屋重建力道，不論市容風貌還是交通條件，都可望躍進，後市表現具想像空間。

Y39站預定地松仁路、吳興街周邊，因鄰近四獸山，發展相對受限，加上區段多為屋齡逾30年的老舊社區，因此現今的整體成交均價大約6~7字頭，與一旁高價突破每坪200萬元的信義計畫區相比，價位可說是相當平實。

陳定中表示，東環段在此設站，不僅可大幅改善吳興街一帶的聯外交通，還能強化當地與信義計畫區的互動，為房價增添補漲動力，並推升當地的房市能見度。

北環段的Y19B站五股更寮一帶，台灣房屋三重特許加盟店店長杜瀚華表示，由於尚未推行都市計畫，且區段不少鐵皮工廠，出入巷道也較狹小，因此現今的平均房價仍落在3字頭，是北環段沿線價格最親民的購屋區段。

不過該地鄰近三重的二重疏洪道重劃區東側，發展受二重的高價帶動，加上因應環狀線設站， 官方已有將更寮地區納入都市計畫的打算，雖仍待凝聚當地民眾的共識，但若能順利推動，更寮的房市發展將大有可為。

台灣房屋社子公園加盟店副店長羅丞軒表示，社子站一帶周邊大多為公寓、國宅型產品，周邊住宅均價約55萬元，買氣較熱絡的是總價1200~1500萬元公寓產品，未來捷運北環段完工後，將進一步帶動社子地區房市發展。

國銀4月房貸專案逐步出籠，貼近2％房貸利率將成為參考地板價。央行3月23日宣布升息半碼（0.125個百分點）後，市場預估，國內房貸利率地板價2％起跳，將來銀行開出首槍，4月開辦的房貸利率推出2.06％超殺水準，目前安泰銀已給出轉貸、買房最低2.06％起，中信銀築巢優利貸利率也是2.06%，料此波地板利率將引發各銀行跟進。

根據聯徵中心資料統計顯示，去年第4季起，45歲以上新增房貸戶，房貸利率全數2％起跳，其中45至50歲平均貸款利率2%、50至55歲平均貸款利率2.03％、55至60歲平均貸款利率2.04％，65歲以上平均貸款利率2.08％起。

如果是45歲以下房貸戶，最低為25到35歲房貸客戶、平均也只能拿到1.91％利率，35至40歲平均貸款利率1.94％、40至45歲平均貸款利率1.97％。

這代表今年3月央行升息半碼（0.125個百分點）後，國內房貸利率全數2％起跳，這讓4月房貸專案大比拚中，只要推出貼近2％利率的房貸都將具有超高吸引力。

將來銀行宣布，4月起開辦房貸業務，首波給出計劃推出限量500名的「預約制」專案，新購屋及轉貸皆適用。參與預約的客戶除可優先體驗線上申辦房屋貸款的極端便利外，符合條件的客戶不論貸款金額高低皆能享受2.06%的優惠利率。

安泰銀給出轉貸、買房最低2.06％起機動利率，貸款期限最長30年，寬限期最長三年，但此專案活動對象僅限於安泰銀VIP以及其親屬。

根據內政部不動產資訊平台公布資料，3月底最新更新的銀行房貸專案中，安泰銀一般購屋貸款利率2.11％起跳，三信商銀的房屋擔保貸款浮動利率則為2.48％起跳。

桃園青埔去年底在實價登錄爆出每坪逾75萬元的新高價，引發熱議，議員直言，實價登錄應值得信賴，但出包非首例，業者賺到免費廣告，政府淪炒房打手，呼籲應嚴審過濾。地政局指出，該案登載錯誤已立即下架開罰3萬，強調預售屋累積10筆才會揭露，平時除系統自動比對價格波動示警，也會人工抽查，防堵不實。

「中壢房市竟然出現7字頭房價」議員謝美英和張桂綿說，根據地政局調查，桃園房市成交平均價格，大樓平均每坪23.8萬、公寓16.1萬，各區成交均價以龜山最高達27萬、桃園居次25.3萬、蘆竹24.9萬，但中壢青埔地區去年底竟在實價登錄爆出每坪75.16萬元的交易金額，創下青埔當地新高價，比行情超出20萬元。

謝美英說，驚人天價非首例，過去台南和新竹市也出現登錄異常，都是因為車位面積未確實登錄，導致單價從3字頭暴增至6、7字頭，雖然之後遭下架，但已賺到討論熱度，等同打了免費廣告。

謝美英直言，民眾買房多先上實價登錄網站搜尋房價，「內政部不動產交易實價登錄查詢服務網」應值得信任，不能淪為不肖廠商作價、炒房工具，地政局責無旁貸，一定要嚴查、重懲。

地政局指出，青埔75萬的預售屋是因漏計車位面積導致單價飆高，蘆竹地政事務所去年11月發現申報價格資訊偏離市場行情，立即將該戶申報資訊隱匿，今年1月也依平均地權條例對業者申報資訊錯誤部分裁處3萬元罰鍰。

地政局指出，系統會主動針對偏離行情價格示警，地政局也會不定期抽查，像是去年預售屋共申報1萬7902件，查核1856件，查核比率為10.37％，超過內政部規定的9.5％，且去年開始全面實地查核，所有預售建案至少查核過一輪，共查了181個建案，避免集中查核少數銷售量大的建案。

地政局也分析，實價登錄申報錯誤原因，以價格資訊未依買賣契約書填寫、建物面積登打錯誤、車位資訊遺漏申報等為主，去年申報錯誤有14件、共裁罰42萬元。今年截至2月共申報1751件，僅1件申報錯誤、裁罰3萬元，申報錯誤比率並不高，但仍會持續辦理實價登錄宣導，並積極查核，以維護不動產市場資訊透明化及交易安全。

出現投機客「平價換約」、「高價低報」的模式換手，不只以每坪低於建商售價二萬到三萬元的價差，吸引新買方轉向投機客購屋，更嚴重的是，投機客每坪賺取六萬元以上的投機獲利，卻未如實申報，全台逃稅金額估恐逾千億元。

一家重量級建商說，售屋給短期買賣的投機客，不符合公司營運原則，一定會交待代銷公司婉拒投機客購屋，因為投機客只會墊高年輕人購屋成本，但仍難免還會有漏網之魚。

南台灣一位不願具名建商指出，在政策打炒房、修訂平均地權條例打房之後，投機客不僅是最大的贏家，也成干擾房市的亂源。

該建商以個案為例表示，二～三年前，以每坪20萬元出售的大樓預售建案，平均有30％的買家換約轉手，平價轉移的比率約20％，另有10％則雖有加價移轉，但仍與目前每坪35萬元的市價，有一大段距離。

該建商透露，投機客平價移轉的操作手法是，與新買家商議，向建商要求換約，建商只能以原買家當初的買價，「平價移轉」給新買家，而買賣雙方再透過仲介的第三方簽訂私契約，以低於建商正在銷售中的同案預售價格二萬至三萬元的價差「競銷」，影響建商的銷售，建商形容此一投機客競價售屋的行為，簡直是「無人機的轟炸」。

投機客除了干擾房市，透過不實價格的換約、買賣，形同暴利逃稅；業者舉例說，投機客當初每坪20萬元買進40坪產品，總價約800萬元，如以現行市價每坪35萬元（總價1,440萬元）轉手，正常的房地合一稅要課價差640萬元的45％，等於是288萬元。

但若投機客與接手買方私下議定，以每坪20萬元的平價換約，等於房地合一稅全免。少數投機客為避免被查稅採取「高價低報」，也屬逃漏稅行為，例如投機客以每坪25萬元、總價1,000萬元申報轉售，低於現行市價每坪35萬元（總價1,440萬元），等於只需針對每坪5萬元、總額約200萬元的價差申報，繳稅金額也只有90萬元，卻逃漏440萬元的應報稅額。

建商推估，房市投機客該繳納和處罰的總額，恐將從千億元起跳。

建商指出，只要財稅官員徹查投機客換約價格與換約時的市價，鎖定有明顯差距的合約，加上金流的追查，應會有不少收穫。

房市買氣驟降，建商縮手、紛紛延緩推案計畫，據內政部最新統計顯示，今年前二月住宅建照核發僅1.84萬戶，較去年同期大減28％，尤其大台北以外都會區的桃園、台中、台南、高雄，萎縮幅度更高達5～6成。

住宅建照核發為住宅市場未來供給量及建商對景氣看法重要指標，2016年時全台住宅建照僅核發不到8萬戶，隨著房市景氣自谷底復甦，每年建照核發數量快速成長，2018年突破12萬戶，在景氣一片看好、預售推案去化快速、全台各地房價走揚下，2020年達16萬戶，去年更創下了18萬戶的高峰，近三年間住宅建照核發即爆量逾50萬戶，國內進入近20多年來最龐大的房屋供給潮。

去年仍有多個月單月住宅建照核發近2萬戶的大量，趁著景氣高點反轉餘溫搶市，不過去年下半年起因政府推出打炒房政策預售市場急凍，僅剩剛性自用買盤支撐，房價屢攀新高使買方對追價態度轉趨保守，預售推案成交動能幾乎腰斬，建商推案態度縮手，原本線上銷售的個案做好拉長戰線、延長銷售期的準備，已取得土地、籌備推出的個案不再急著推出。

統計顯示，大台北以外都會區尤為明顯，過去房市推案爆炸的桃園、台中、台南、高雄，今年前二月住宅建照核發數量都衰退5成以上，台北市、新北市分別衰退25％、9％。

房地產業者指出，在調節推案節奏下，建商未必在取得土地後搶著請照推案，推案也不一定在預售時期進行展開強銷，整體動能趨緩，連續六年擴量的住宅供給，今年應會出現首次量縮。

全球疫情趨緩，沉悶許久的觀光業又開始活躍起來，旅宿、餐飲業者蓄勢待發，因應普發六千元祭多種優惠搶觀光財。據信義全球資產公司觀察，觀光市場回溫顯著，又以南台灣復甦最快，台南市觀光旅館住用率超過六成、居六都之冠。順著這股觀光熱潮，中南部飯店、度假中心等觀光類型商用不動產，成接下來收益型買方布局重點。

隨邊境解封，觀光產業復甦成長力道強勁，據觀光局公布來台旅客人次統計，從去年10月邊境開放後，來台旅客人次呈「步步高升」走勢，第一季來台旅客人次總計已超過百萬。信義全球資產公司進一步分析來台旅客目的，「觀光」最多佔56%，「商務」次之佔22%；停留天數1夜至4夜為大宗，住用率以台南61.05%奪六都寶座，觀光市場前景看好，也帶動旅館等相關商業不動產的投資熱度。2023年第一季台灣CCIM商業不動產投資信心指數中，旅館信心指數亦較前一季上升33.29點，達120.11點，顯示旅館投資信心趨向樂觀。

台南觀光資源豐富，在六都位列前端，據台南市觀光旅遊局統計，2022年合計有1,200萬觀光人次，信義全球資產公司副總經理歐人彰觀察，去年台南商業類建照核發量總坪數6萬坪，僅次台北市的14萬坪，足見台南休閒服務、百貨零售業處在擴張階段，去年起台南也有多家飯店新開幕，包括：安平雅樂軒酒店、福爾摩沙遊艇酒店、禧榕軒大飯店等，相繼加入府城觀光市場戰局。

隨著近年南部半導體等科技產業發展，商務旅行也成飯店營運關注重點，副總經理歐人彰分析，南部科學園區產值達1.5兆元，近300間廠商進駐，其中有不少是外商企業，隨著邊境解封、國際商務旅客回流，為搶搭這波景氣復甦商機，促使飯店業者加強布局商旅市場，然而新建旅館不僅營建成本較高、且曠日廢時，因此業者更傾向尋找可做飯店營運的整層、整棟大樓產品，裝潢後可立即使用。

副總經理歐人彰觀察，老舊大樓翻新，都更危老是增值題材。疫情期間台北多間老飯店包括六福客棧、國賓飯店、神旺大飯店等，都加入危老重建，朝向頂級辦公室、商場、酒店等做規劃。其實南部近市區、火車站商圈核心區域有都更題材的大樓，同樣具有優勢，以信義全球資產公司目前銷售中的東區東寧路整棟大樓，臨台南火車站、南紡購物中心，生活機能完整，可兼顧收租收益及未來開發改建效益。

4月6日，據全國產權交易平臺，首都機場集團資產管理有限公司第八次掛牌轉讓深圳市新方匯達投資發展有限公司100%股權，本次轉讓底價為1.41億元，資訊披露起止時間為2023年4月6日至5月5日。

媒體獲悉，深圳市新方匯達投資發展註冊資本5000萬元，經營範圍包括興辦實業；在羅湖區宗地為H110-0007的地塊上從事房地產開發；自有房屋租賃；為公寓、酒店和度假村提供管理服務；房地產資訊諮詢；家政服務；會務服務；國內貿易。目前其大股東為首都機場集團資產管理有限公司，持股比例100%。而首都機場資管由首都機場集團公司100%持股。

據最新一期財報顯示，截至2022年7月31日，深圳市新方匯達投資發展有限公司營收215.22萬元，營業利潤虧損624.51萬元，擁有資產共計1.38億元，所有者權益-1640.2萬元。

“中國房地產市場化25年，經歷了風風雨雨，到底進入什麼時代，各有各的說法。而我認為，肯定的說，是進入高品質發展的品質時代。”

從保利發展(14.650, 0.03, 0.21%)董事長劉平這一番話語中可以看到，其對房地產行業未來的發展是充滿信心的。而這一份信心，與保利發展去年業績表現有很大關係。

3月30日，保利發展(600048.SH)發佈2022年全年業績報告，公司期內實現營收2810.17億元，與2021年同期基本持平；淨利潤 270.11 億元，同比下降27.37%；歸母淨利潤183.47億元，同比下降33.01%。

2022年，房地產行業面臨前所未來的挑戰，保利作為行業中的一員不可避免的受到衝擊，從其利潤的同比下降便可看出這一點。即便如此，保利發展的盈利水準依舊保持在行業領先地位。

隨著行業變革的不斷深入，曾經依靠高杠杆增長的粗放時代已經過去，保證安全，是現在房企的共識。保利發展在維持盈利水準的同時，也把非常重視安全。

截至2022年末，保利發展的各項指標均符合“三道紅線”檔企業標準。在手資金達1765億元，連續5年實現正向的經營性現金流淨額。

重回前三，逆勢擴儲

在2017年，保利發展提出了“重回行業前三”的口號，而在2022年，這一目標終於實現。保利發展去年全年的銷售額達到了4573.01億元，排名升至行業第二，央企第一。按銷售金額口徑（公司銷售金額/全國銷售金額）市場佔有率為3.4%，已連續7年提升。

去年房地產市場整體低迷，市場規模從18.2萬億元的峰值降至13.3萬億元，回落到2017年的水準。受此影響，保利發展銷售額同樣有所下滑，但從整體來看，其確實跑贏了大市。

地產銷售的突破，是保利發展堅持聚焦深耕核心城市戰略的成果。期內，保利發展重點佈局的38城銷售貢獻為86%，同比提升8個百分點；珠三角、長三角銷售貢獻為56%，同比提升3個百分點。保利發展在26個城市銷售排名第一，51個城市排名前三，分別較去年增加8、9個。

2022年也保利發展在土地市場的豐收之年。全年新拓展項目 91 個、總地價為 1613 億元，同比下降 13%，拓展容積率面積 1054 萬平方米，為後期的銷售的增長做了充足的準備。

據克而瑞研究中心資料，2022年，保利發展新增土地貨值約為2514.8億元、新增土地價值1350.5億元、新增土地建築面積902.4萬平方米，三項指標均位居行業首位。

雖拿地較多，但保利發展並非盲目擴張，其依舊遵循聚焦“核心城市+城市群”和以住宅為主的拓展戰略，38 城拓展金額占比 98%報告期內 新增住宅貨量占比 93%，同比提升8%。

據瞭解，在拓展儲備方面，保利發展主要是在下半年發力，新拓展專案總地價金額為 1007 億元，占全年比重的 62%。

要向管理要效益，是今年財報季多個地產大佬均提到的觀點。保利發展長期穩定和堅持“總部+城市平臺”扁平的兩級管理架構，既保障了總部敏銳的市場觸覺和對公司業務全域的把控，又保障了公司上下步調一致的強大執行力和快速的應變調整能力。

得益於此，保利發展去年的管理費用為 47.44 億元，同比下降 12.69%；行銷、財務費用率也均位於行業低位元，部分降低了利潤率下行的影響。

對於利潤的下滑，保利發展表示，原因在於前期低利潤項目成為結轉主力，導致毛利率水準、投資收益規模下降。

根據財務資料顯示，保利發展營收和利潤表現最強勁時期是第四季度，期內營收為1246.4億元，同期內歸母利潤為52.5億元，分別占比全年的44%及29%。而第一季度相對薄弱，期內營收為335.36億元，歸母淨利潤為25.3億元。

穩居“綠檔”，直接融資成本低至2.88%

財務安全是房企穩健經營的保證，保利發展始終秉承穩健經營理念，強化風險防範，築牢安全邊界。這亦是其能保持盈利領先水準的重要因素。

截至2022年末，保利發展有息負債規模為 3813 億元，綜合融資成本約 3.92%，較去年末下降 0.54個百分點。其中，一年內到期的債務佔有息負債比重為21%，債務結構較為合理。

同時，期末保利發展持有的貨幣資金為1765億元，其中受限制資金約為11億元，受監管的預售房款為 479 億元，剔除兩項後，保利發展自由資金仍高達1275億元。

而資產負債表顯示，保利發展流動負債項下有短期借款約12億元，應付票據6.56億元；一年內到期的非流動負債中，包含1 年內到期的長期借款672.67億元，1 年內到期的應付債券121億元，4項合計812.23億元。保利發展所持貨幣資金足以覆蓋短期的債務。

截至2022年末，參照“三道紅線”，保利發展淨負債比率為63.6%，現金短債比為1.57倍，剔除預收賬款後的資產負債率為68.4%，穩居“綠檔”之列。

另一方面，保利發展也狠抓銷售回款，保證經營資金的淨流入。報告期內實現回籠金額 4271 億元，回籠率為 93.4%，連續 4 年保持在 93%以上。年內實現經營性現金流淨額 74 億元，5 年累計超 842億元。

作為央企的保利發展，在融資方面有著天然優勢。2022年其保持著多元化的融資管道以及充足的授信額度。

2022年，保利發展，累計發行公司債 113 億元、中期票據 150 億元，合計規模同比增長 40.72%。融資成本優勢明顯，發行利率多次為同期同行最低，直接融資平均融資成本 2.88%，綜合融資成本約 3.92%，較去年末下降 0.54 個百分點。

在地產行業受到週期波動的一年，作為示範房企，新城控股(16.130, -0.47, -2.83%)以“住宅+商業”地產雙輪驅動戰略，保持公司盈利和現金流安全。4月3日，新城控股集團股份有限公司（SH601155，以下簡稱新城控股）舉行2022年度業績說明會。2022年報告期內，公司實現營業收入1154.57億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤13.94億元，扣非歸母淨利潤7.27億元。

得益於不斷提升經營效率和產品品質，新城控股全年合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米。值得一提的是，從年報資料來看，新城商業表現出良好的韌性，延續較快發展的勢頭。公司實現商業運營總收入突破百億，增長至100.06億元；物業出租及管理毛利率達到72.6%，毛利在公司整體的占比繼續提升。

房地產業邁向新發展模式，跨過2022年，公司將保持積極樂觀的態度“輕裝上陣”。新城控股管理層表示，將圍繞“保交付、守價值、築能力、創未來”的經營方針，做好現金流與淨資產之間的平衡，竭力獲取股權類資金和長期資金。持續提升輕資產投資拓展能力，以及社區商業解決方案的能力。

商業運營收入突破百億 已佈局吾悅廣場194座

一直以來，新城控股以“住宅+商業”雙輪驅動的經營模式贏得行業關注，由此形成以上海為中樞，長三角為核心，向珠三角、環渤海和中西部地區實施全國擴張的“1+3”戰略格局。

年報顯示，報告期內，新城控股在房地產開發銷售的主營業務方面，實現營業收入1048.83億元，實現結轉收入金額1693.9億元，結轉面積1792.9萬平方米，報告期末待結轉面積2913.6萬平方米（包含合聯營項目）。實現全口徑資金回籠1329億元，資金回籠率達到115%。

地產行業面臨多重挑戰，新城控股通過不斷優化商業的全週期能力，夯實市場占位，抵禦市場波動的風險。截至報告期末，公司在全國140個城市佈局194座吾悅廣場，開業面積1319.74萬平方米，出租率達95.13%。

新城控股通過提高吾悅廣場服務能力和經營坪效，從空間運營轉變為用戶運營，從招商思維轉變為經營思維，從客流營造轉變為使用者服務，不斷進行服務的反覆運算回饋。

例如，南京建鄴吾悅廣場作為新城商業4.0之作，進行會員MVP的深度運營實踐，以消費者的視角，多頻觸達，與會員加強情感交互。此外，公司統籌商業資源，引入國際、國內知名及潮流品牌，合作品牌鋪位2.8萬家，合作品牌總數1.1萬個，聯發品牌57個，標杆品牌53個，多元品牌矩陣匹配商業需求。

根據新城控股管理層的計畫，2023年，公司將實現商業運營總收入110億元，新開業吾悅廣場及委託管理在營專案20座，新開工商業綜合體專案456.66萬平方米。

3月24日，國家發改委和證監會發佈通知提出，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點專案，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

不動產投資信託基金（REITs）專案的申報首次涵蓋商業地產領域，百貨商場和購物中心等物業能發行REITs，將利好新城控股在內的開發運營企業。

恪守財務紀律 經營性現金流連續五年為正

在地產行業處於深度調整的階段，房企將現金流安全和有利潤的增長作為發展重中之重。

截至報告期末，新城控股的總資產為4579.07億元，歸屬于上市公司股東的淨資產594.81億元。公司在手現金充裕，在手現金餘額314.63億元，經營性現金流淨額為145.35億元，經營性現金流連續五年為正。

2022年5月，新城控股憑藉中債信用增進投資股份有限公司和上海銀行(6.040, 0.03, 0.50%)聯合創設銀行間首單房企信用風險緩釋憑證（CRMW），順利完成當年第一期10億元人民幣中票的發行。此後的9月和12月，新城控股還作為中債信用增進全額擔保民營房企發債的首批試點房企之一，成功發行2022年度第二期及第三期中期票據，發行金額共計30億元人民幣，票面平均利率為3.96%，由中債信用增進提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。

三筆中期票據的成功發行，一方面體現出監管部門對示範性房企合理融資需求的支持，另一方面也體現出資本市場對新城控股穩定安全財務基本面的認可。

據新城控股管理層介紹，公司與各大銀行簽署全面戰略合作協定，同意提供共計1400億元意向性授信額度，以支援新城控股的融資需求。“讓幸福變得簡單”是公司始終不變的企業使命，下一步將繼續努力，優化幸福方案，創新幸福體驗，讓員工、股東及合作夥伴共創價值。

報告期內，新城控股推進“幸福體驗工程”活動，深入公司旗下住宅、商業和酒店等多元業務場景，整合優質的體驗場景，持續提供優質產品與服務體驗。

2022年7月22日，新城控股“幸福體驗工程”落地南京新城心頤薈專案和南京建鄴吾悅廣場，既呈現出公司在新一線城市打造商業標杆的運營實力，也首次對外披露其在康養領域的潛心佈局。

4月4日，萬科企業股份有限公司公告披露2023年3月銷售及近期新增專案情況簡報。

據觀點新媒體獲悉，3月，萬科實現合同銷售面積264.7萬平方米，合同銷售金額426.3億元，分別同比增長11.75%、2.65%。

2023年1-3月，公司累計實現合同銷售面積625.7萬平方米，同比下降1.11%，合同銷售金額1013.8億元，同比下降4.81%。

過去一個月，萬科新增加開發專案4個，其中南京新增一個專案，東莞新增亮哥項目，廣州新增一個項目，總占地面積為22.9萬平方米，計容建築面積82.7萬平方米，萬科權益面積為48萬平方米，權益地價為86.13億元。

此外，2023年2月銷售簡報披露以來，公司無新增物流地產項目。

4月5日，江蘇中南建設(2.040, -0.01, -0.49%)（維權）集團股份有限公司披露2023年3月份經營情況。

觀點新媒體獲悉，2023年3月，中南建設合同銷售金額44.0億元，銷售面積34.8萬平方米。另悉，2023年1-3月累計合同銷售金額120.4億元，銷售面積100.0萬平方米，同比分別減少26.2%和22.8%。

此外，中南建設2023年3月新承接（中標）項目19個，預計合同金額合計1.8億元。2023年1-3月新承接（中標）專案預計合同金額8.7億元，同比減少9.4%。

【業績規模下滑超五成，降幅大於百強平均降幅】2022年，雅居樂實現預售金額652億元，銷售規模同比下滑53%，降幅大於百強房企全口徑銷售金額平均收縮42%的水準。同期實現累計預售建築面積517萬平方米，同比下降47%，預售均價為12595元/平方米，較去年同期下降12%。

【全年無新增土儲，近四成土儲位於大灣區和長三角】根據CRIC監測，2022年全年雅居樂未在公開市場新增土儲。截止2022年底，雅居樂擁有總建築面積為4016萬平方米的土地儲備，總土儲規模同比下降15%，土儲規模大幅下降主要由於期內項目出售且未補充土儲。儘管土儲規模下滑，但按照企業近3年的專案銷售情況估算，可滿足未來5年左右銷售需求。從土儲分佈上看，雅居樂土儲主要分佈在大灣區、長三角兩大城市群，合計土儲占比37%。

【營收規模同比下降近三成，淨利潤首次出現虧損】2022年，雅居樂營業收入為540億元，同比下降26%，期內地產營業收入為374億元，同比下降36%，主要受到期內疫情散點多發、銷售節奏放緩以及折扣讓利等因素影響。合同負債覆蓋營收倍數（合同負債/2022年營收）為0.85，營收增長仍有壓力。2022年雅居樂實現毛利潤10億元，同比下降95%，毛利率為1.9%，較去年同期下降24.1個百分點，毛利及毛利率的下降與土地成本上升、結轉均價下降有關。期內雅居樂淨利潤和歸母淨利潤分別虧損134億元和150億元，主要受到毛利的大幅下滑、合營企業權益虧損、外匯風險以及對物業專案和應收賬款等計提減值等因素的影響。根據企業披露，2022年經營性現金持續為正。

【三道紅線處於黃檔，短期流動性不足】截止至2022年底，雅居樂擁有現金161億元，現金總規模同比下降58%，現金短債比降至0.7，低於監管指標要求，在剔除受限制現金後，現金短債比僅為0.4，流動性不足。剔除預收款後的資產負債率降至67%，相較期初下降了0.4個百分點，仍保持在監管閾值內。政策支撐融資能力逐漸恢復，多元化融資接近50億元。

【多元營收持續提升，物管營收同比上升超兩成】2022年多元業務營收達約166億元，同比增長14%，另外多元化營收占比持續上升至31%。從具體板塊看，期內物業管理的收入為137億元，較去年同期上升21%，截止2022年底，在管物業建面為5.4億平方米，規模同比提升12%。商業及環保收入29億元，同比下降11%，主要受到疫情、期內出售投資物業以及環保業務附屬公司導致。

業績規模下滑超五成降幅大於百強平均降幅

銷售規模腰斬，均價、面積大幅下滑。2022年，雅居樂實現預售金額652億元，銷售規模同比下滑53%，降幅大於百強房企全口徑銷售金額平均收縮42%的水準。同期實現累計預售建築面積517萬平方米，同比下降47%，預售均價為12595元/平方米，較去年同期下降12%。

土地

全年無新增土儲

近四成土儲位於大灣區和長三角

期內無新增土儲，總土儲下降15%。根據CRIC監測，2022年全年雅居樂未在公開市場新增土儲。截止2022年12月31日，雅居樂擁有總建築面積為4016萬平方米的土地儲備，總土儲規模同比下降15%，土儲規模大幅下降主要由於期內項目出售且未補充土儲。從土儲的平均成本上看，平均地價為3255元/平方米，是當年售平均售價的26%，成本較低。儘管土儲規模下滑，但按照企業近3年的專案銷售情況估算，可滿足未來5年左右銷售需求。從土儲分佈上看，雅居樂土儲主要分佈在大灣區、長三角兩大城市群，合計土儲占比37%，接近四成。其中大灣區土土地儲備約為1,033萬平方米，占整體土地儲備的26%，現有49個在建專案；長三角土儲占比11%，土儲為454萬平方米，包含44開發專案。

盈利

營收規模同比下降近三成

淨利潤首次出現虧損

地產營收下降36%，營收規模增長壓力大。2022年，雅居樂營業收入為540億元，同比下降26%，期內地產營業收入為374億元，同比下降36%，主要受到期內疫情散點多發、銷售節奏放緩以及折扣讓利等因素，結轉面積和結轉均價均下滑，結轉總面積為331萬平方米，較2021年的下降22.4%，確認銷售均價為每平方米人民幣11,292元，較2021年的每平方米人民幣13,682元下降17.5%。同時，從合同負債儲備來看，合同負債覆蓋營收倍數（合同負債/2022年營收）為0.85，營收增長仍有壓力。

毛利同比下降95%，淨利潤出現虧損。2022年雅居樂實現毛利潤10億元，同比下降95%，毛利率為1.9%，較去年同期下降24.1個百分點，毛利及毛利率的下降與土地成本上升、結轉均價下降有關，其中結轉成本由2021年的10,104元/平方米上升至2022年的11,903元/平方米，同比增幅達到17.8%，疊加結轉均價同比下降17.5%，壓縮毛利水準。期內雅居樂淨利潤和歸母淨利潤分別虧損134億元和150億元，主要受到毛利的大幅下滑、合營企業權益虧損、外匯風險以及對物業專案和應收賬款等計提減值等因素的影響。但根據企業披露，2022年經營性現金持續為正。

負債

三道紅線處於黃檔短期流動性不足

總有息負債規模下降接近三成，平均借款利率保持穩定。2022年雅居樂的淨負債率為57%，同比上升6.5個百分點。剔除預收款後的資產負債率降至67%，相較期初下降了0.4個百分點，仍保持在監管閾值內。期內，加權平均借貸利率較期初提高0.1個百分點至6%，處於較低水準。截止2022年12月底，雅居樂總有息負債規模595億元，較2021年年末下降26%。

全年償還近250億債務，短期流動性告急。根據企業年報顯示，2022年雅居樂債務淨償還近250億元，儘管期內雅居樂已全部按時贖回、償還境外票據、債券，但雅居樂通過出售資產、專案換取流動性的方式並不可持續。根據公告顯示，2021年、2022年為緩解流動性壓力，雅居樂處置了大量非核心資產、退出36個合營專案，回籠資金超過200億。根據業績公告披露債務明細，未來兩年內需要償還債務占比達到64%，其中一年內償還的銀行借款和債券占比為40%，短期償債壓力仍不減。截止至2022年底，雅居樂擁有現金161億元，其中包含76億受限制現金，現金總規模同比下降58%，現金短債比也從2021年的1.3下降至2022年的0.7，低於監管指標要求，在剔除受限制現金後，現金短債比僅為0.4，流動性不足。

政策支撐融資能力逐漸恢復，多元化融資接近50億元。在“金融16條”等維穩政策的支持下，2023年1月境內發行12億元中期票據，境外獲得新增融資超過4億元人民幣，3月獲得了由中證金及券商通過CDS擔保的公募債籌資7億元以及折合人民幣23億元的定期貸款融資，累計獲得融資人民幣46億元。

戰略

多元營收持續提升物管營收同比上升超兩成

雅居樂堅持“以地產為主，多元業務協同發展”的模式，多元業務主要包括物業管理、環保等多個板塊。2022年多元業務營收達約166億元，同比增長14%，另外多元化營收占比持續上升至31%。從具體板塊看，期內物業管理的收入為137億元，較去年同期上升21%，截止2022年底，在管物業建面為5.4億平方米，規模同比提升12%。商業及環保收入29億元，同比下降11%，主要受到疫情、期內出售投資物業以及環保業務附屬公司導致。

與此同時，2021年雅居樂與威馬汽車建立戰略合作關係，現持有威馬汽車4.58%的股權，且威馬於今年6月完成向港交所遞交上市申請書。

4月4日，越秀地產發佈截至2023年3月31日未經審計銷售資料。

資料顯示，2023年3月，公司實現合同銷售（連同合營及聯營公司專案的合同銷售）金額約為人民幣212.37億元，同比上升約256.9%，環比上升約54.88%；實現合同銷售面積約為63.17萬平方米，同比上升約139.6%，環比上升約56.01%。

2023年1月至3月，公司累計合同銷售（連同合營及聯營公司專案的合同銷售）金額約為人民幣438.33億元，同比上升約217.3%，累計合同銷售面積約為127.31萬平方米，同比上升約120.8%。累計合同銷售金額約占2023年合同銷售目標人民幣1320億元的33%。

樓市氣氛熱鬧，樓價回升，老牌屋苑荔枝角美孚新邨有一個高層凹海單位，以2000萬元成交，屬屋苑逾8個月再有單位造價重上2000萬元關。

美聯物業高級區域營業董事吳志輝表示，美孚新邨3期百老匯街90號高層C室，實用面積1337方呎，原業主於2021年4月起已推出放售，叫價2500萬元，放盤2年累積減價500萬元或20%，以2000萬元成交，呎價約14959元。買家為區外客，鍾情單位可享海景及園景，而且單位附有靚裝修。

雖然單位是次減價沽貨，但已屬美孚新邨在去年7月後，再有單位錄2000萬元成交。原業主於2016年1月以1440萬元購入，持貨逾7年，賬面獲利560萬元，升值38.9%。

愉景新城978萬半載高

市況回穩，荃灣愉景新城單日連錄2宗3房交投，當中2座高層A室，實用面積682方呎，原以990萬元開價放售，經議價後以978萬元售出，呎價約14340元。原業主於2013年1月斥資575萬元購入，賬面賺403萬元，持貨逾10年升值七成。

美聯物業聯席區域經理鍾家豪指出，上述成交價為愉景新城去年9月以來樓價新高。

中原地產副區域營業經理王勤學透露，元朗YOHO Town 9座高層A室，實用面積422方呎2房戶，零議價下以748萬元沽出，呎價約17725元，樓價及呎價創屋苑2房單位約8個月高位。原業主於2018年11月以650萬元買入單位，賬面獲利98萬元或15.1%。

越秀基建（01052）公布，15個高速公路項目於2月路費收入同比增長6.3％至90.6％，以及日均收費車流量同比增長5.1％至88.7％，僅1個項目同比下降。

該集團指，由於春節期間高速公路免收7座及以下小型客車通行費，因此2月該類客車收費天數較去年同期多6天，較今年1月多4天，這也是2月多數項目車流量和路費收入同比和環比增長原因之一。

該集團指，今年首兩個月有12個項目路費收入增長0.3％至43.6％，日均收費車流量升2.2％至48.1％。

華潤置地（01109）公布，與控股股東華潤股份分別出資約2.89億及5,117萬元人民幣收購持有武漢商住項目的合營企業51％和9％股權，合營企業將成為其附屬公司，合營企業財務業績將於該集團的財務業績中綜合入帳。

該集團指，項目位於湖北武漢市江岸區建設大道西北側，惠濟二路東側，總地盤面積約2.19萬平方米，而合營企業擬將該土地重建為包括私人住宅物業及商業物業，將拆除該土地而向花橋村民委員會支付搬遷補償金額不超過約17.7億元人民幣。該集團指，成立合營企業將分享風險及利益，而其現金流量狀況將受惠於開發該土地的較低資本需求，而重建該土地將進一步提升盈利能力。

面積逾7000呎 有機問鼎今年最貴新盤

自本港全面通關後，豪宅新盤動作頻頻。九倉（00004）及南豐合作發展、有「亞洲樓王」之稱的山頂聶歌信山道8號MOUNT NICHOLSON第一期，事隔逾3年，昨天突公布新一份銷售安排，下周四（13日）推出12號屋招標，實用面積逾7000方呎，相信有機會問鼎今年最貴新盤成交。

MOUNT NICHOLSON第一期自2019年12月推出兩幢洋房招標後，逾3年沒有推全新洋房應市。該盤昨天突然公布新一份銷售安排，於下周四推出12號屋招標。12號屋實用面積7042方呎，屬於該期數洋房之中面積最細。洋房屬於4房間隔，外連2715方呎花園及1970方呎庭院，更設有私人泳池。上述洋房位處單邊，鄰近MOUNT NICHOLSON第三期。

資料顯示，第一期對上一宗洋房成交，要追溯至2019年5月，15號屋以9.16億元售出，實用面積8674方呎，呎價逾10.5萬元。換言之，若上述洋房成功售出，將會是第一期近4年以來首宗洋房成交。

此外，今年一手市場最大額的單一成交，暫時是新地（00016）旗下港島東半山超級豪宅項目Central Peak II（Central Peak發展項目第2期），上月以約4.1億元沽出1幢洋房，相信上述12號洋房有機會打破Central Peak II，問鼎今年最貴新盤成交。

位於聶歌信山道8號的MOUNT NICHOLSON第一期，提供17幢洋房，實用面積7042至9950方呎，項目迄今累售15伙，套現逾120億元。

21 BORRETT ROAD 4房戶招標

事實上，自本港新冠疫情爆發以來，山頂甚少有新盤發售。最新是裕峰發展山頂種植道46號豪宅，今年2月部署轉租為售，盡推全部4幢洋房招標，惟迄今仍未錄成交。

綜合各成交紀錄冊，撇除內部轉讓及公司股權轉讓形式的成交，山頂對上一宗全新洋房成交，屬於由九倉持有、並由會德豐地產發展及銷售的山頂豪宅項目77/79 Peak Road，於2021年3月16日連沽兩幢洋房，包括77E Peak Road洋房，以約6.77億元沽出，呎價9萬元。

除此之外，其他豪宅新盤也加快推售。長實（01113）出售港島半山超級豪宅項目21 BORRETT ROAD餘貨予LC Vision Capital（新加坡基金、由華瑞資本管理）後，頻頻推出單位招標，明天起將會推出1間4房戶；新地尖沙咀九龍站天璽，亦於下周四起標售1間4房戶。

種植道1號下半年5洋房應市

山頂仍有全新豪宅準備登場，例如同樣由九倉持有、會德豐地產負責銷售的種植道1號，提供20幢洋房，料下半年推出其中5間銷售。以及地產代理監管局前主席陳韻雲創辦的The V Group，旗下山頂道20號TWENTY PEAK ROAD BY V，提供4座洋房。

本港全面通關及經濟復常後，工商舖交投反彈。美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，3月工商舖整體買賣錄得451宗註冊，按月反彈約68.3%，為2022年6月以來9個月最多；期內註冊金額錄58.33億元，按月上升約78.7%。

投資者趁機「撈底」

工商舖各板塊註冊宗數全線上升，以商廈表現最好，註冊量按月飆升1.5倍至110宗；工廈錄240宗，按月升約84.6%；商舖按月註冊多約7.4%至101宗。按金額劃分，3月註冊量升幅最多為價值逾500萬元以上至1000萬元的物業，按月激增約1.1倍至101宗註冊。

鋑聯控股（00459）行政總裁（工商舖）盧展豪表示，受3年多的疫情影響，工商舖價格累積不少跌幅，隨着通關等利好消息浮現，市場信心恢復，投資者將趁此機會入市「撈底」，預料未來工商舖成交數字會持續上升。

地政總署公布，由今年4月1日起，因發展用途而徵收的「第一級別」土地，每方呎農地補償率為1267元，較去年10月生效的1457元，半年回落約13%；至於屋地的補償則除估價外，最新補償為每方呎2514元，比半年前2889元同樣減少13%。

連跌4個月至4萬伙 業界料次季回升約5%

經濟復常，全港二手放盤量最新跌至4萬個水平，較去年12月時4.4萬個，按季回落接近1成。數字亦已由去年11月高位4.59萬個，連跌4個月。市場預期，次季二手表現受一手持續推盤牽連，交投放緩，放盤量或回升3%至5%。

中原地產網站資料統計，截至3月底全港二手放盤量40,237個，較2月的41,638個，按月回落約3%；若與去年12月底時44,295個，按季則減少9%。此外，相關數字亦已經是連跌4個月，由去年11月歷史高位45,864個拾級而下，整體累計跌12%。

此外，去年財政預算案公布放寬按保（即1,200萬元以下住宅可造8成按揭；而1,000萬元以下物業可造9成按揭）的兩個樓價組別放盤量，其跌幅大於整體及細價樓，其中1,200萬元以下的放盤量約29,987個，1,000萬元放盤則有26,678個，兩組別按月均下調達5%，大於整體的下跌3%，亦高於同期的400萬元或以下放盤的2%跌幅。

買家憂遲買更貴 首季加快入市

首季樓市出現大逆轉，準買家加快入市步伐，以免遲買更貴，故消化了不少放盤，市場的盤源有待補充。利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，其中首季有不少換樓客出動，換上近千萬元至1,200萬元左右的單位，而令該類銀碼層的放盤去貨較快；反觀400萬元以下物業並非目前升市中的最主流，去貨速度不及中高價物業。

首季在多項利好樓市消息帶動下，包括中港通關效應、預算案減印花稅及美國加息放緩等，買樓需求隨即湧現，刺激二手樓價強勁反彈。以主要的10大屋苑為例，除了天水圍嘉湖山莊呎價按季錄得1.7%跌幅外，其餘9個屋苑呎價皆升。其中沙田第一城、鰂魚涌康怡花園、將軍澳新都城、鴨脷洲海怡半島及荔枝角美孚新邨，升幅超過15%。

一手氣氛轉熾熱 料搶二手客源

不過，近期一手市場氣氛熾熱，利嘉閣陳海潮預計，第二季二手交投相對首季為慢，放盤量或會因此而略為回升3%至5%。至今次季二手樓價的走勢，則視乎一手新盤市場的開價，若一手繼續以貼市價開盤，對二手市場多少會帶來一定壓力，二手業主若想盡快沽貨，仍需要有一定的議價空間，提價放盤則要視乎整體樓價是否持續上升。

昨天清明節加上臨近復活節長假期，二手交投偏淡，惟剛性需求下，青衣盈翠半島4月暫3宗成交全屬3房，一個零議價1,088萬元沽；而鰂魚涌太古城3房單位獲同區換樓客以1,238萬元購入。

盈翠半島暫錄3成交 全為3房

盈翠半島4月暫錄3宗成交，全部為3房成交，售價介乎1,085萬至1,320萬元，可見換樓鏈起動。其中屋苑3A座中層E室，實用面積676平方呎，零議價1,088萬元沽出，呎價16,095元。原業主於2006年7月以347萬元買入，持貨17年帳面賺741萬元。

其次，太古城衞星閣中層H室，實用面積701平方呎3房，原叫價1,280萬元，現以1,238萬元沽出，減價42萬元，呎價17,660元。新買家為同區換樓客。原業主於1994年12月以約470萬元購入，是次轉手帳面獲利約768萬元，物業升值約163%。

同時，美孚新邨6期蘭秀道27號中層D室，實用面積717平方呎，3房間隔，向東南，開價880萬元，減10萬元以870萬元成交，呎價12,134元。新買家為同區換樓客。原業主於1995年2月以317萬元購入，持貨28年帳面獲利553萬元。

此外，荃灣海之戀錄4房成交，為荃青區最大額成交。市場人士指，屋苑2期2A座中高層B室，實用面積1,164平方呎4房，全海景，叫價2,600萬元，買家無睇樓以2,440萬元沽出，減160萬元，呎價20,962元，新買家為外區換樓客。原業主於2017年以2,266.7萬元購入，期內物業升值逾7%。

新居屋受市場追捧，青衣綠悠雅苑錄4月首宗成交，一個高層2房以647萬元（未補地價）市價易手，減價逾100萬元。

首季二手樓價雖然回升約7%，但半新盤市場仍未完全走出蝕讓陰霾。市場消息透露，愉景灣意堤8座低層B室，實用面積1,380平方呎，屬3房連工人房間隔，日前以約2,050萬元易手，呎價14,855元。

資料顯示，原業主於2019年以約2,378.8萬元購入，持貨4年帳面蝕讓約328.8萬元離場。若連購入單位的釐印費（約101萬）及代理佣金等雜項支出，估計蝕讓約450萬元離場。

翰林峰2房 5年貶值256萬

其次，西營盤翰林峰5座高層A室，實用面積551平方呎，屬於2房間隔，原業主於2018年中以約1,775.7萬元購入，剛以約1,520萬元易手，持貨約5年帳面蝕讓約255.7萬元離場。

另外，大圍薈蕎1翼高層D6室，實用面積254平方呎，原業主2017年以478.4萬元購入，原本叫價460萬元放盤，議價後以438萬元易手，帳面蝕讓約40萬元離場。

萬方地產高級客戶經理葉搏麟指出，馬鞍山錦泰苑K座中層3室，實用面積521平方呎，現為2房間隔，原本叫價520萬元放盤，議價後以500萬元（未補地價）售出，呎價約9,597元。原業主2019年以529萬元購入，帳面蝕讓29萬元。

中港全面通關後，豪宅交投明顯轉旺，中半山連錄多宗逾5,000萬元以上大碼豪宅交投，最新一宗為世紀大廈3房剛以5,930萬元易手，高銀行估價逾60萬元。

中半山錄多宗逾5千萬交投

市場消息透露，中半山世紀大廈1座中層A室，實用面積2,141平方呎，屬於3房間隔，業主原本叫價6,400萬元，議價後連車位以5,930萬元易手，呎價約27,697元，較銀行網上估價5,867萬元高約63萬元。

資料顯示，原業主早於2011年以約4,280萬元購入，帳面獲利約1,650萬元，升值39%。

其次，中半山麥當勞道百輝大廈低層B室，單位實用面積1,364平方呎，剛以2,100萬元易手，實用呎價約15,396元，屬於市價水平。

至於新界區方面，大圍溱岸8號2座低層A室，實用面積1,380平方呎，屬3房間隔，原本叫價2,800萬元放盤，議價後以2,620萬元易手，呎價18,986元。原業主早於2013年以1,864萬元購入，帳面獲利756萬元離場。

強拍申請首季僅2宗 按季少5成

雖然2023年社會已復常，但今年首季僅錄2宗強拍申請，按年大幅減半，某程度反映發展商有見地價下跌而減慢舊樓收購步伐。同時，自去年第三季起，有4宗強拍申請於12個月內迅速獲批，獲批速度有加快的趨勢。測量師認為，這反映政府加房屋供應的決心。

土地審裁處於本年首季度合共接獲2宗強拍申請，分別於1月及2月份所錄得。以區域劃分，全數申請均位於港島區，而且屬小型項目，兩者地盤面積介乎4,000至近5,000平方呎，現況市值逾2億元。

若與去年同期相比，強拍申請按年減少2宗，即50%。而去年首季度的申請大部分位於鴨脷洲，並全於2月、即第5波疫情肆虐期間所錄得。

業界料今年申請 較去年22宗少

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，由於近期地價下跌，發展商從而較傾向購買政府地，而且樓價有反彈迹象，小業主未必容易接受收購價，故首季強拍申請減少，並料今年全年的申請宗數會較去年22宗更少。

除了申請宗數按年大減外，翻查2022年統計數字，由強拍申請日至成功獲批強拍計，普遍需時約1至4年，惟由去年8月起至今，共有4宗強拍申請可在1年內（約7至10個月）獲批強拍，當中萬科香港收購的牛頭角定富街71至79號項目需時最短，需時僅約7個月。至於今年首季獲批的數宗強拍申請中，樂風等收購的鴨脷洲好景街26、28號及平瀾街2號舊樓，則需時約9個月，可見近期排期聆訊時間有縮短的趨勢。

張翹楚又認為，這反映土地審裁處的效率增加，以配合政府提速、提效、提量的房屋政策，加快本港房屋供應量。

核心區鋪位租賃趨活躍，銅鑼灣駱克道一個地鋪，結束口罩店「長期」短租，最新由粉麵店進駐，月租約13萬，平均呎租130元，較三年前舊租金跌約35%。

上址為駱克道514號地鋪，位處接近崇光百貨的旺段，現場所見，租客粉麵店已完成裝修，並準備開業，市場消息透露，該地鋪建築面積約1000方呎，業主叫租15萬，最終減2萬以每月13萬租出，平均呎租130元。

平均呎租130元

該鋪位於過去2年多以來，一直由口罩店承租，再對上的長約為售賣背囊及休閒手袋的American Tourister，於3年前撤走時月租約20萬，最新租金較3年前跌35%。

利嘉閣（工商舖）地產-商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，對正崇光百貨的駱克道517至545號屬核心段，人流暢旺，過往成為「藥房街」，上述514號地鋪略為偏離，人流未及崇光段，以往在「藥房街」推動下水漲船高，月租曾高達30萬，最新租金屬市值水平。

上述的514號地鋪，於鋪市高峰期曾由鞋店Crocs承租，接着由Shu Talk進駐，及至2018年撤走後，才由American Tourister租下，而在此地段，亦有義順牛奶自用鋪，位於駱克道506號，另有近年迅速擴張的皇玥餅店，承租518號地鋪，毗鄰的520號鋪依然交吉，現時以每月約15萬放租。

交吉地鋪叫租15萬

有代理表示，該地段仍然有吉鋪，業主有客即租，心態上甚為隨和，並不揀客。

近期，一些零售商包括大型藥房及化妝品連鎖店，皆表示生意重返疫市前70%，整體核心區鋪位租金，普遍仍較疫市前下跌逾30%，若疫市前的2019年為正常的話，目前逐步復常，逐漸上軌道。

一手市況持續向好，發展商積極部署推盤，踏入第2季，新盤推售部署勢頭，由北部都會區轉勢，重回今年最大供應庫啟德新發展區，其中由恒基牽頭6大發展商合作發展的天瀧已明言復活節長假後將重啟銷售程序；中國海外獨資發展的維港．雙鑽亦部署推售，另外由嘉華牽頭發展，已批預售多時的啟德海灣1亦有機會搶推發售，3盤共涉逾2200伙，為本季新盤推售的重頭戲，勢掀起新一輪混戰。

由恒基、會德豐地產、中國海外、華懋、新世界及帝國合作發展的天瀧，發展商較早前已預告，項目將於復活節長假期後展開銷售程序，將上載樓書及開放示範單位，料最快本月底推出發售。

料最快月底發售

天瀧面向維港而建，海景為最大賣點，項目提供1房、3房及4房戶，料以3房及4房大戶打頭陣，以招標方式發售，為繼華潤置地（海外）及保利置業合作發展的澐璟後，另一個以維港海景為主打的超豪宅項目。項目預計以區內造價作參考外，亦會參考沿海新盤的成交價。

項目由7幢高樓及1座低座組成，共提供566伙，面積由351至1942方呎，當中以內園景為主的1房戶佔約28%；3房戶面積由635至1117方呎，佔約34%；餘下37%為4房戶，面積由1173至1428方呎，另有6伙特色戶。

海景作主要賣點

維港．雙鑽為跑道區少數的獨資形式項目，發展商中國海外於項目獲批售樓紙後，已搶先公布將於短期內推售，項目由2座住宅大樓組成，共提供702伙，惟單位戶型仍有待發展商公布，項目以內海為主要景觀，料提供多元化戶型。

另一個由嘉華、會德豐地產及中國海外合作發展，位於承豐道15號的啟德海灣，分兩期發展，共提供2138伙，發展商推出第1期啟德海灣1發售，提供1017伙，當中標準戶提供由1房至3房間隔，主打2房戶，約60%，發展商於年初時透露，待區內市場交投增多，成交數據較為充裕後，便會正式推盤，相信區內多個新盤搶推的情況下，項目料月內推售的機會較大。

上述3盤合共提供逾2200伙，雖然樓盤各有優勢，但單位戶型及客源亦有重疊，相信推售時競爭亦會相當激烈。

3盤共涉逾2200伙

美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，新盤踏入第2季，由北部都會區細價樓主導轉至啟德區，區內多個項目部署推售，令市場焦點重新落在啟德區上，相信樓價亦由過往數百萬主導的上車盤，轉為1000萬以上為主的單位，雖然近月新盤交投上升，3月份整體新盤更超過2000宗，料發展商定價策略亦會以貼市價或低市價推售。