總銷超過400億元的捷運萬大線金城機廠暨莒光站/加蚋站(捷九)土地開發案，確定由皇翔建設取得最優申請人資格，將在今年6月底完成簽約，打造大型複合式社區。

台北捷運局表示，萬大線第一期工程，目前施工進度已達65%，完工通車後，可與松山新店線及淡水信義線於中正紀念堂站銜接轉乘，沿線計有6處土地開發場站，其中最具規模的金城機廠暨莒光站以及加蚋站(捷九)土地開發案，首度以合併招商方式辦理。

兩站總投資興建金額超過200億元，總銷售金額逾400億元，預估可開發量體超過9.2萬坪。

而這也是皇翔建設繼捷運中山站後，再次取得捷運聯開案，總計皇翔已取得土城頂埔、新莊站廟街、永和大陳義胞單元三、中和保二總隊、板橋民權路等多筆公辦都更案。

金城機廠暨莒光站位於新北市中和區莒光路以南、土城區金城路三段以北，佔地面積廣達3.5萬坪，距新板特區僅約10分鐘車程，緊鄰中和及土城工業聚落，最優申請人皇翔建設將於金城機廠暨莒光站規劃超過2千戶社區，並以捷運機廠暨車站為中心，結合商場及人工平台空間，打造優質的大型複合式社區。

而加蚋站位台北市萬華區萬大路，基地面積128坪，捷運局預計2024年底交地、2026年取得使照，將規劃7層樓住宅。

今年首季商用不動產市場冷，主要是受到升息、總體經濟影響，短期內市場面臨挑戰，不過長期來看，仍有利多因素，仲量聯行認為，觀光復甦，以飯店、店面、及商場機會最大，可因需求提高而受惠。

仲量聯行表示，央行為抑制通膨，去年開始積極升息，導致市場上的貨幣緊縮，借貸成本增加，使原先有利交易成長的貨幣政策結構改變。升息除了使借貸成本提高以外，對壽險業者在不動產投資的策略布局也產生重大影響，隨著利率提高，壽險業者的投資不動產年化收益率門檻提升至2.845%，意味壽險業出手門檻提高了，態度將會更加保守。

展望未來，仲量聯行認為，市場仍存在樂觀的利多因素，隨著全球通膨及升息趨勢放緩、疫情逐漸趨緩、國門開放，觀光、餐飲，及零售業迎來了復甦潮，飯店、店面及商場等物件亦將因需求提高而受惠，以飯店為例，若營業額增加，後續將反映在租金上，未來也是中長期的投資人會注目的重點之一，且在通膨時代下，具有穩定收益商用不動產，實為資金的避風港。

仲量聯行2023年4月10日舉辦2023年第一季季報記者會，提出對本季商用不動產市場的觀察見解。本季台北市A辦的空置率較上一季微幅上升了10個基點，來到2.7％，整體而言，台北市的空置率仍維持在3％以內的偏低水準。租金方面仍穩定上揚，本季台北市A辦平均租金來到了每月每坪新台幣2,981元，較2022年同期成長了2％。

符合綠建築認證的新大樓將成為租戶選址的重要考量之一

目前台灣經濟環境持續面臨多重挑戰，如央行持續升息、出口疲弱、終端需求減弱等因素影響，可以觀察到許多企業延長了決策辦公室升級或搬遷的討論，進而使辦公量體的去化速度放緩。在ESG減碳議題已成顯學的時代下，綠色指標已經成為市場期待新供給所要具備的標配項目，因此符合綠建築認證的新大樓將成為租戶選址的重要考量之一。

A辦平均租金來到了每月每坪新台幣2,981元

仲量聯行資深協理游淑芬表示，本季北市商辦租金方面仍穩定上揚，A辦平均租金來到了每月每坪新台幣2,981元。信義區因商業聚集成熟，仍為不少外商的首選辦公區域，租金也因頂辦新租賃案成交而站穩5千元大關。但部分大型科技業租戶因經濟環境的挑戰以及辦公型態的轉變，而有辦公面積調整的策略，另外亦有因成本控制的考量而做出辦公區位轉移的決策，尤見於從市中心往新興辦公區域移動。

擁有LEED認證的綠建築大樓租金溢價可達10~15％

另外仲量聯行也觀察到台北商辦擁有LEED認證的綠建築大樓租金溢價可達10~15％，部分舊大樓也透過大樓設備升級後取得綠建築認證進而推升租金。再者，房東是否有提供綠色租賃方案(綠電)也逐漸開始影響客戶選址的意願，顯示永續發展已成為全球重視的共同目標。

趙正義：空置率不會急遽上升，租金維持穩定成長

仲量聯行台灣執行主席(Executive Chairman)趙正義表示，雖然經濟的不確定性影響了需求放緩，但2023年新供給有2/3量體為自用，意即只有1/3的量體釋放到租賃市場，因此仲量聯行初步判定空置率不會急遽上升，租金亦維持穩定成長。

鴻海集團看好高雄、加碼投資！2023年4月9日於高雄軟體園區鴻海大樓與高雄市政府簽署投資意向書，宣布進駐亞洲新灣區設立南區總部中心，未來3年將投資250億元，創造至少2,000個就業機會，由行政院副院長鄭文燦、高雄市長陳其邁、鴻海董事長劉揚偉擔任見證人，陳其邁感謝鴻海投資高雄，選擇成為智慧城市解決方案全球佈局的最佳夥伴，相信高雄絕對是最有效率可靠的工作夥伴，期待高雄經驗能輸出全世界，高雄市政府將會提供百分之百的協助，透過政策對接及補助方案，全力支持電動車產業發展。

房地產業者指出，台積電到高雄楠梓設廠消息公布之後，還沒開始建廠，區域房價已經從「2字頭」飆上「3字頭」，如今，台積電設廠進度稍有延後，楠梓地區房地產市場開始冷卻。但是鴻海集團要到高雄設廠，則是盛大舉辦簽署投資意向書典禮，這項投資計畫應該如期如質推動進行。房地產業者表示，亞洲新灣區未來會因為鴻海集團南區總部中心增加2千個就業機會，如果把周邊上下游生產鏈的工作機會加進去，保守估計讓亞洲新灣區增加約4-5千個工作機會，這其中只要保守估計10％就業人口需要就近置產，市場就會需要400-500戶住宅需求量，再加上亞洲新灣區還有「特貿三」的開發計畫，業者預料「亞洲新灣區房價還有增值的機會。」

高雄市長陳其邁表示，「高雄的雄心壯志與鴻海一樣，不只著眼於此，相信我們一定是最有效率、最可靠且最值得信賴的工作夥伴。」陳其邁表示，高雄亞灣5G AIoT園區，兩年來在行政院的大力支持下，產值已達327億。隨科技發展迅速，原先佈局需有所調整以應對城市發展，因此推出高雄亞灣2.0計畫，期盼藉由大帶小力量，或結合具有國際競爭力的大型系統整合商，提供最完整的智慧城市解決方案。他相信在智慧城市的解決方案、虛實整合科技發展，高雄絕對是最好的合作夥伴，也會是大廠最佳的試驗夥伴及商業服務模式驗證最佳的地點。他大力感謝鴻海選擇高雄，也不忘祝賀劉董事長獲頒陽明交通大學名譽博士。

行政院副院長鄭文燦則強調「投資高雄就趁現在」，錯失高雄未來一定後悔，他說，高雄2022年宣布亞灣2.0計畫啟動，許多大廠紛紛有意進駐投資、合作，包括營運、研發或訓練中心；高雄的企圖心在於落實數位轉型跟淨零轉型兩大挑戰，行政院百分百支持，他認為台鐵高雄港站是處好基地，他將請交通部協助納入，讓亞灣2.0共27.8公頃的土地擴充至30公頃。

鄭文燦肯定陳其邁市長緊緊緊的做事風格，與鴻海簽立智慧城市投資意向，未來定會是台灣推動智慧城市的典範，讓智慧城市不只是目標，而是生活中隨處可見的服務。陳市長也相當有眼光，盼將高雄打造成為電動車生態系基地，鴻海全方位投資三電，以高雄佈局電動車產業，行政院也研議將電池、電機、電控三電技術加入產創範圍；他相信高雄是電動車輸出更多國家很好的起點，「未來的智慧城市就在高雄」，今日合作是遠大夢想行動的開始，行政院會給予最大支持，歡迎年輕夥伴帶著夢想來到高雄。

鴻海董事長劉揚偉受訪時提到選擇投資高雄的3項主要原因，(1)他對於陳市長、市府團隊在智慧城市上相關理念、積極程度，令人感到敬佩；(2)高雄有港口、機場、腹地相當廣大，相關建設能讓智慧城市做到完整，加上亞灣5G AIoT計畫已推行一段時間；(3)高雄也是首個採用鴻海Model T電動公車的城市，受到公司重視，因此放心將資源投入高雄。

鴻海集團於2021年起陸續進駐橋頭科學園區、和發園區打造電動巴士、電池生產基地，上午於高軟園區鴻海大樓與高雄市政府簽署投資意向書，宣布將進駐亞灣七號倉庫及棧5、棧6，設立台灣總部南部服務中心及國際研訓中心，由副市長羅達生、鴻海集團資訊長龔培元代表雙方簽署，鴻海將與市府及合作夥伴，攜手打造智慧城市典範，以高雄為南向基地，整城輸出到國際。

少子化時代，家長傾全力栽培下一代，更有不少現代孟母及早佈局住進菁英學區，或距離學校近一些，減少通勤時間讓子女專注在課業學習上。根據統計調查，台中市北區、西區、北屯區的明星國、高中最為集中，望子成龍成鳳的父母不妨將購屋眼光集中這三區，一等學府一次到位，培養孩子直上頂尖大學。
根據111年的錄取榜單得知，台中市曉明女中、台中一中、台中女中為錄取國立5所頂尖大學排名前三名的高中；若從國中考取中一中、中女中的錄取率來看，則以曉明女中國中部、衛道中學國中部與居仁國中分分占前三位。

綜合下來，從國中到高中長遠考量通勤免煩惱的菁英學區，第一選擇是曉明女中、台中一中所在的北區，其次為居仁國中、台中女中所在的西區，以及衛道中學所屬的北屯區。

當地仲介分析指出，北區的明星學校眾多，包括賴厝國小、曉明女中、台中一中、台中二中、中國醫藥大學、台中科技大學、國立台灣體大等，形成區域內文教氛圍濃厚，學校周邊的商圈繁榮，住宅租、售市場十分熱絡，符合現階段自住、長遠置產收益的區域。

目前，北區近曉明女中的四期重劃區推案已有5年時間斷層，中古屋「惠宇清朗」轉手價格最高站上4字頭。據悉，後續鄰近數個新案將登場，包括位在天津路近陝西路的「聚富朗朗」，以及聯聚建設子品牌理仁建設「陝西路新案」，其中「聚富朗朗」產品為34坪3房格局，市場推估新案價格坐5望6態勢不變。

此外，北區中國醫大生活圈的「達麗冶翠」，距離台中一中、台中二中、曉明女中、台中科大都不遠，屬於名校群聚核心區，未來還會有捷運橘線從中清路通過，區域的發展預期會再有一番跳升，「達麗冶翠」規劃3、4房格局，目前5字頭單價相比西屯、北屯，都更顯價格優勢。

北區預售案還有鄰近科博館、植物園的磐鈺「草間漫漫」，規劃30至55坪的2、3房格局，全案總戶數僅41戶，最高成交單價突破6字頭，13樓戶成交每坪61.37萬元，其餘戶別價格也多落在55萬至58萬元之間。

而鄰近居仁國中、台中女中的西區、中區交界處，屬於較為飽和的市中心區域，新案多以小基地規模開發，例如位在民生路上的預售新案「柳川知遇」，基地面積295坪，規劃23至32坪的2、3房格局，成交均價約落在每坪50萬元左右。

另外，位在西區大全街「國美好好」，基地面積348坪，產品規劃2至4房，成交價約落在49萬至56萬元間。

而北屯區衛道中學周邊有11期、14期重劃區，在眾多開發商湧入推案，區域行情已普遍站穩5字頭，高標建案甚至來到60萬至70萬之譜。以距離衛道中學最近的預售案「悦讀大城」，30至39坪的2至3房。

元鈞「坐忘山」純3房規劃，坪數57至66坪，成交價落在約53萬至60萬元之間，主力總價落在3,000萬至4,000萬元間。

台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章分析指出，購屋置產的考量方方面面，若能兼顧子女就讀學校近，加上四通八達的交通便利性，與齊全的生活機能，就能滿足階段性需求與長遠置產規劃。

以北區為例，少子化趨勢下，家長們仍舊希望擠進一流高中窄門，加上區域內的自住宜居氛圍，長期持有看好。

興富發集團旗下潤隆建設高層異動，董事長蔡聰賓請辭，10日董事會決議改聘為顧問，並推選原總經理邱秉澤為新任董事長，新任總經理由潤隆開發部經理林暐鈞升任。

除潤隆外，潤隆子公司金駿營造公司董事長也異動，原為邱秉澤，改由董事呂西仁接任。

據悉，蔡聰賓因先前爆發碧潭水岸宅「國賓大苑」旅館用地變豪宅一案，被台北地檢署起訴。潤隆指出，原董事長蔡聰賓因個人生涯規劃，請辭董事暨董事長職務，改聘為顧問，繼續協助潤隆推展業務；會中並推選邱秉澤為新任董事長，公司營運、財務及業務運作一切正常，不受影響。

富旺（6219）去年因三個新成屋遞延交屋，導致營收大幅縮水逾8成、每股稅後虧損6.35元，10日股東會通過6億元減資案，減資比38.96％。富旺董事長林正雄表示，未來四年儲備推案總銷達201億元，營收能見度已排到2026年，營收與獲利逐年穩健成長可期。

林正雄表示，富旺今年預計推出五個預售案，總銷金額合計達到95億元，包括新竹「富旺華時代」、「綠園段第8期」與「綠園段第9期」等三建案，總銷28億元，及總銷32億元的台中「忠明南路VS向上路」、總銷35億元的彰化「鹿港新案2671」，以穩健布局剛需自住市場為主。

林正雄強調，為避免房市因景氣循環影響獲利，一年多前轉型綜合開發商，並提高只租不售收益性不動產，挹注長期且穩定成長的動能。例如：「台中高鐵複合式商場」初估未來每年可貢獻0.53億元營收。

展望今年，富旺全台將有七個新成屋將完工入帳，總銷合計超過37億元，法人樂觀富旺全年營收直逼40億元，不僅將轉虧為盈，EPS上看3元以上。

仲量聯行台灣執行主席趙正義10日表示，雖因經濟不確定性商辦需求放緩，但國內商用不動產市場可以看到三道曙光出現，包括綠色商辦升級潮、產業剛性需求當道、政府標案全台遍地開花；其中綠色商辦已是全球趨勢，台北市商辦擁有LEED國際認證的綠色建築辦公大樓，租金溢價率達10％～15％，在全球ESG減碳浪潮下，提供綠色租賃方案的辦公大樓，將是企業辦公總部選址的關鍵，堪稱最強曙光。

仲量聯行資深協理游淑芬表示，台北市商辦租金仍穩定攀升，其中A辦每坪月租平均達2,981元，信義計畫區頂辦行情更站穩5,000元大關。

游淑芬表示，在全球ESG浪潮下，台北商辦擁有LEED認證的綠建築大樓，租金溢價可達10％～15％，部分舊大樓也透過大樓設備升級後取得綠建築認證進而推升租金；而房東是否有提供綠色租賃方案、提供綠電，也逐漸影響客戶選址意願。

趙正義指出，外界雖憂心未來辦公潛在供給激增，但調查顯示，今年新供給中有三分之二量體為自用，釋放到租賃市場的量體只有三分之一，預期空置率不致快速攀升，租金將穩定成長。

仲量聯行董事總經理侯文信表示，2023年第一季商用不動產及土地市場交易額量縮，不過市場並未如外界想像的冷，在民間參與政府土地開發招商案方面，第一季仍繳出相當亮眼的成績單，像皇翔建設獲選為捷運金城機廠暨莒光站／加蚋站「捷九」開發案最優申請人，台壽保最近也拿下高雄舊市議會公辦都更案，這兩大案的民間投資金額，分別為77億、200億元。

侯文信指出，依據財政部促參司統計，今年前二月廣義促參案件簽約金達187億元，加上上述兩大案，合計達464億元，顯示投資人在不確定因素下，會重回抗跌力道最強的市中心慎布局。

房市交易急凍，今年首季家戶購屋比紛創新低，六都每百戶均不到1戶購屋，其中台北、台中、台南創近六年同期新低，新北、桃園、高雄更是改寫近七年新低，首季買氣僅高於房地合一稅上路的2016年。

房仲業者針對家戶購屋比的統計顯示，過去買氣最熱絡的桃園、台中，過去三年首季每百戶均有逾1戶購屋，今年首季僅剩0.93、0.96戶，在六都中下滑幅度最為明顯；去年首季每百戶有1.02戶購屋的新北市，今年首季也僅剩0.76戶；台北市0.54戶、台南市0.69戶、高雄0.7戶，也較往年同期大幅衰退。

大家房屋企研室總監郎美囡表示，政府自2020年以來推出一系列健全房地產市場方案，從選擇性信用管制、升息到平均地權條例修正案，接連出拳打擊炒作，不僅投資買盤縮手，自用買盤也觀望，買氣幾乎回到了6～7年前的水準。

以長期趨勢來看，2016年時因房地合一稅上路，首季六都每百戶僅約0.38～0.81戶購屋，隨著房市谷底翻揚、交易擴量，尤其2020～2022年間因為疫情帶動資金潮、房市景氣熱絡，去年首季桃園甚至高達1.31戶，台中、新北亦達1.25、1.02戶，不過連年成長擴量的家戶購屋比，今年呈現巨幅下滑。

郎美囡表示，去年3月央行升息，以及政府推動平均地權條例修正案，讓新案市場蓬勃的桃園、台中買氣銳減，台南、高雄則是在半導體產業光環退卻後大受影響，雙北也備受衝擊，尤其台北市房價高，升息及銀行縮銀根，貸款條件不佳，入手門檻更高，加上買賣雙方對價格認知差距大，平均地權條例修正案對預售屋影響大，但買方卻期待成屋、中古屋大幅降價，賣方不願讓步，買方等不到價修繼續觀望，導致今年首季買氣低迷。

隨著軌道建設、就業機會到位，桃園成為近幾年最夯的房市話題，更成為去年淨遷徙人數的全國之冠，其中青埔被定調成娛樂、商業、交通的機能核心，甚至隨著亞洲矽谷、國泰BOT開發案等加持下，還出現一個新名詞叫「青龍國」，因為它的房價低，但漲幅是3年漲了5成。

東森財經記者傅儀文：「桃園青埔A19站生活區內，擁有桃園市面積最大的埤塘生態公園『青塘園』，號稱是桃園版的大安森林公園，而在旁邊，正在興建的就是桃園市立美術館，預計後年就可以完工」。

不僅如此，未來也將迎來國際會展中心、亞洲矽谷計畫，以及A18桃園高鐵站前廣場國泰BOT開發案，建設利多加持下，也讓房市出現一個特有的新名詞「青龍國」。

漢華機構副總經理管清智：「環境跟生活機能更好的青埔，它其實透過快速的交通連結，所以過去這幾年，其實雙北客跟新竹客為主，那隨著疫情的解封開放，我們看到香港客跟旅外台商的強勁需求，我們看到『鴻築馥麗』這個案子，它就在青埔國小的旁邊，離老街溪、美術館、青塘園也不遠，它就是屬於一個，在青埔最優質的居住區塊」。

會以「長線價值」來講，就是因為對比周遭區域房價，青埔僅要4字頭，與往北的板橋7字頭，往南竹北6字頭，更顯親民許多，不過「價格」勝出 ，但生活機能如何？

桃園青埔房仲彭振淇（美國熊）：「其實在我左手邊，這條就是我們青埔的老街溪，大家可以看到，在老街溪兩側，有規劃人行步道，其實我們青埔人在下午的時候，都會來這邊休憩，再加上政府未來規劃，在老街溪的兩側會做腳踏車人行步道，讓老街溪的規畫更加的完善」。

老街溪至A18站前廣場，被稱為住宅生活圈，步行即可到達青埔雙語國小，距離青埔國中、A19購物中心，也只需要3分鐘，成為許多家庭自住宜居的選擇之一，也讓青埔重劃區近年內人口移入高達4萬多人，而去年淨遷徒人數台灣之冠就是桃園。

羅姊談好房作者朱承天：「大家想到的青埔，想到的是高鐵站前的那塊，其實那邊大部分是商業區，而商業區最喜歡推比較小一點的套房型的房子，但是如果要來青埔定居，我的建議是說，其實可以看這一個商業區塊當中附近的一些住宅區，有三大學區很重要，包括青埔國小、青埔國中、大園高中，跟著我不稱之為學區房，而是稱之為住宅裡面的這種，可以自住的區塊，我覺得是比較重要的」。

桃園青埔被定調成娛樂、商業、交通核心，隨著不少民間開發一一兌現下，加上自住買盤暢旺，位在青埔S級微笑生活圈的「鴻築馥麗」，交易熱度持續看俏。

近日，中駿集團控股發佈了3月運營公告，在克而瑞百強房企同比、環比均有明顯復蘇的情況下，中駿3月銷售依然不振。以至於整個1季度的銷售回款，在2022年大幅下滑的基礎上，仍未見起色。

而隨著帳面資金逐漸減少，中駿償還短期債務的壓力持續上升。尤其是近年在港幣、美元債務到期規模較大的情況下，這對於已經有一年多未在海外再融資的中駿來說，銷售回款顯得格外重要。

銷售仍未見復蘇 Q1再度下滑34%

克而瑞資料顯示，在1、2月持續復蘇的基礎上，今年3月，TOP100房企實現銷售操盤金額6608.6億元，單月業績同比增長29.2%，環比增長42.3%，同環比保持增長且增幅較上月提升。累計來看，一季度百強房企實現銷售操盤金額14827.7億元，累計業績同比轉正，增長3.1%。

但在頭部房企中銷售業績分化較為明顯，以保利發展(15.150, 0.04, 0.26%)、中海、華潤、越秀地產、濱江集團(9.960, -0.22, -2.16%)等為代表的國資背景房企成為了復蘇的領頭羊，環比及同比錄得30%-250%之間不等。而碧桂園、融創、新城、旭輝、中駿為代表的民營房企，3月同比資料仍然慘澹。其中，中駿集團3月僅實現合同銷售額46.08億元，合同銷售面積35萬平米，同比分別減少42%和28%，銷售均價為13153元/平米，同樣錄得下滑。

因此，一季度，中駿集團連同其合營公司及聯營公司實現累計合同銷售金額114.68億元，累計合同銷售面積91.56萬平方米，同比分別減少34%和29%，平均銷售價格為每平方米12526元。

值得注意的是，中駿集團在2022年為銷售去化消耗了12.39億元，較2021年同比增12.25%，但效果並不好。不僅銷售額下滑幅度巨大，銷售均價也大幅下滑14.1%，從2021年的13993元/平米下滑至12020元/平米，而今年Q1銷售均價仍同比下滑7.04%。

量價齊跌將持續拖累中駿利潤率

實際上，鑒於近幾年流動性較為緊張的情況，中駿集團大幅放緩了拿地節奏，2021年將拿地面積/銷售面積之比降低至33%，而在2022年基本沒有新增土儲。因此，中駿集團近兩年的銷售均價疲弱走勢在相當程度決定了公司後續結轉的利潤率或將不樂觀。

實際上，由於交房面積減少及平均銷售單價下降，2022年中駿集團僅實現營業收入267.05億元，同比下滑29%。且僅錄得毛利潤為44.2億元，Wind資料顯示，即使囊括物業及租金收入等業務，中駿的整體毛利率也只有16.55%，淨利潤（含歸母利潤及少數股東損益）的更是綠的虧損，淨利潤僅有-0.75%。

實際上，中駿集團2022年利潤轉差主要是期內應占合營公司及聯營公司得經營虧損及投資物業公允值減值所致。如果將部分存貨減值計入毛利率中，毛利率下滑或將更加直觀，而考慮2021、2022年的銷售及拿地的量價情況，中駿的毛利率下滑趨勢或仍未觸底。

短期流動性尤其海外債務或不容樂觀

如果說結轉收入及利潤是非現金流的影響，而銷售量價低迷，作為現金流指標，將直接影響公司的短期流動性，進而影響短期債務的置換和融通。

截止2022年底，中駿集團帳面合同負債超800億，保交付將是一筆不小支出。而公司帳面貨幣資金同比下降了25%至150.16億元，其中非受限現金更是同比下降了42%至91.19億元，占比下降從78%下降至61%，非受限現金短債比下降為0.62。

查看中駿的債務結構，與1季度銷售低迷形成鮮明對比的是，今年公司的美元、港元債務償還壓力不小。截止2022年底相關港幣、美元債務合計約225億元，占總債務比約50%，而一年到期的優先票據及境內債券近40億元，而同期帳面貨幣資金中，港元及美元之和僅為1.6億元，而中駿上一次在海外發行債券還是在2021年底。

此外，在中駿集團對於上下游的貿易應付款及票據中，有多達104億元是短期應付款。顯然，無論是對於大多數房企還是中駿來說，今年的銷售回款至關重要，而Q1又相當程度是全年的風向標。全年來看，中駿需在加大力度去化的基礎，繼續在土地市場保持“低調”，甚至減少在投資物業上的投入。

而實際上，在“一體兩翼”的構想下，中駿在業務形態涵蓋購物中心、長租公寓、寫字樓、商業街及商鋪的自持物業方面，投入力度並沒有減弱。投資性房地產從2017年的102.52億元逐年增長至2022年的392.16億元。

截止2022年底，中駿集團及聯營公司共持有53個投資物業，總建築面積為401萬平米（權益面積為366萬平米）。其中已開業27個，主要分佈在北京、上海、廈門、蘇州等26個城市。但實際上中駿全年錄得租金收入仍只有5.14億元，相較於近400億元的資產規模來說回報率並不理想，且對業績和現金流的貢獻比仍太小。

總體來看，在自持物業算起難以撐起多元收入來源的短期內，中駿面對相對緊張的短期債務壓力，不僅應採取了不拿地的策略，加快銷售去化也成為必須完成的任務。

“我沒覺得碧桂園是家族企業”，“我一直把自己定位為職業經理人”。

在近日召開的2022年度業績發佈會上，剛接任碧桂園（02007.HK）董事會主席一職的楊惠妍首次亮相，就語出驚人。而據傳有“在坐記者發問‘那你憑什麼坐在這裡’，全場靜默一分鐘”。

不過，長江商報記者並未找到相關現場視頻，但這句話的網傳，或許也代表了不少業界人士對碧桂園家族化標籤的看法。

顯而易見，楊惠妍是想以這種講話和表態向外界傳遞她的價值觀，在她看來，她領導的碧桂園是一家具有現代化管理和價值追求的公眾公司。

然而，此番積極言論的背後，是碧桂園已陷入上市16年來首虧、高周轉後遺症和如何尋找新增長極突圍等諸多難題。

財報顯示，2022年碧桂園實現營業收入4303.7億元，同比下滑17.7%；公司股東應占利潤虧損60.52億元，同比止盈轉虧，下降約122.6%；股東應占核心淨利潤26.1億元，較去年下降90.3%。

此外，近三年碧桂園的毛利率持續下降，已從2020年的21.8%降至2022年的7.64%。

碧桂園依靠高周轉模式重倉三線以下城市的戰略已失靈，樓房過剩已成事實。受任于危難之時，楊惠妍不僅要努力保住地產主業，還要尋找增長極。

楊惠妍已為碧桂園規劃三條突圍路徑：重歸一二線城市、代管代建、智能建造。壓力在肩，急盼“新生”的楊惠妍，面臨不小的考驗。

歸母利潤首次巨虧60億

2007年上市至今，碧桂園首次出現全年虧損的情況，也成為TOP10頭部陣營中唯一一家淨利潤虧損的企業。

公告顯示，2022年碧桂園實現營業收入4303.7億元，同比下滑17.7%；毛利328.8億元，較去年下降64.6%；公司股東應占利潤虧損60.52億元，同比止盈轉虧，下降約122.6%；股東應占核心淨利潤26.1億元，較去年下降90.3%。

對於巨額虧損，碧桂園總結了三個方面原因，一是受房地產行業整體經營不佳及疫情影響，開發業務結轉毛利率下降；二是面對市場變化的不確定性，對存貨進行了較大額的減值計提；三是受美元升值影響，在2022年形成較大額的匯兌損失。

財報顯示，2022年碧桂園錄得對沖後的淨匯兌虧損約為83.79億元，而公司2021年淨匯兌收益為16.86億元。

此外，2020年至2022年，碧桂園的毛利率持續處於下降狀態，分別是21.8%、17.74%和7.64%。

碧桂園表示，整體毛利率下降主要由於收並購帶來的無形資產——合同及客戶關係及品牌等的攤銷成本增加。報告期內，銷售及行銷開支約4.38億元，較上一年度的3.38億元增加約29.7%。

銷售方面，2022年碧桂園權益銷售額為3569億元，雖然還在銷售額榜首，但同比2021年下跌36%。權益銷售額外，銷售面積也下降超過三成。

中國指數研究院資料顯示，2023年1—3月房企權益銷售額榜單上，碧桂園已退出三甲，目前處於保利、萬科、中海之後，期內權益銷售額713億元。

常年佔據行業第一的碧桂園，對於失去了冠軍寶座的心態較為平和。高層表示，比起規模，更要求銷售品質（如回款）、成本管控和管理效益。

巨額虧損、銷售跌出行業前三的情況下，各大證券公司紛紛下調了碧桂園的評級，包括摩根、華泰等等。二級市場上，碧桂園從2018年最高14港元/股的價格，一路下降，截至4月6日收盤，股價達2.050港元/股，市值為566.58億港元，股價蒸發超過85%，市值蒸發超過3200多億港元。

高周轉成雙刃劍去化承壓

碧桂園一向以快速開發、快速周轉、剛需價格為核心模式，在房地產高速增長週期中收穫巨大紅利。2017年，碧桂園以超過5500億元的合同銷售額登頂，此後一路高歌猛進，連續多年穩居行業第一。

這種高周轉、快開發、低價格的模式是一把雙刃劍，拿地成本低，資金回籠快的同時，品質難言保障，交付維權的現象屢見不鮮，主要集中在偷工減料、降標簡配方面的問題。

艾普思大資料顯示，2022年，對房企的投訴，碧桂園位列第一，投訴量高達1702起，同比增長61%。其中，關於碧桂園滲漏、開裂、物業及配套服務等投訴量分別為236起、119起、492起，均高於萬科A(15.700, -0.12, -0.76%)、綠地控股(2.930, -0.04, -1.35%)、融創中國、龍湖集團等其他房企。

此外，碧桂園此前通過高周轉模式重倉的三四五線城市出現嚴重的產能過剩。目前，碧桂園也在加速促銷去化，但從公開信息來看，其部分專案由於降價幅度過大，或被當地政府叫停；或者所處位置不佳的項目，即便“骨折價”也難以提升成交量。

在2022年度工作會議上，碧桂園提出，重啟投資，要在一二線城市積極拿地。財報顯示，2022年上半年，碧桂園拿地權益金額僅60.9億元，其中三四線城市占比僅為33%，另外67%都給了一二線城市。

當下，房企都在通過提質增效、降低管理財務等各類成本，更大程度發揮人才的價值。年報顯示，截至2022年12月31日，碧桂園的員工數量是69932人，上年同期為100705人。一年時間，碧桂園集團裁掉了30773人，裁員幅度為30.56%。

去家族化尋新增長點

“我沒覺得碧桂園是家族企業”，“我一直把自己定位為職業經理人”。

在近期舉辦的碧桂園2022年業績發佈會上，正式接任董事會主席近1個月的楊惠妍首次亮相，就語出驚人。

她表示，長期以來，由於楊國強作為碧桂園創始人、董事局主席、最大股東，有不少楊氏成員在公司內工作，因此，很多時候外界會認為碧桂園是一家有著家族風格的民營房企。

“可持續發展必須依賴社會上優秀的人才，而不是家族，家族100年都出不了一個優秀人才。”楊惠妍稱。

長江商報記者注意到，楊惠妍的非家族言論，在引發外界熱議的同時，卻掩蓋不了碧桂園陷入上市16年來首次虧損。

受任于危難之時，楊惠妍面臨的不僅是要努力保住地產主業，還要尋找第二增長極。

楊惠妍為碧桂園規劃出第三條突圍路線：重歸一二線城市、代管代建、智能建造。

碧桂園表示，未來將土儲調整為一二線城市和三四線城市5：5的結構，並提升產品力匹配一二線的住房需求，而形成了長期紮根“小城鎮”慣性的碧桂園，能否重歸一二線城市，尚待市場驗證。

據管理層介紹，碧桂園佈局代管代建市場超過七年，累計在管面積1300萬方，公司獲取5個項目，預計貨值85億。

楊惠妍在業績會上表示，碧桂園會全力將“智慧建造”打造成公司的第二增長曲線，並帶動公司在代管代建的競爭中始終保持高核心競爭力。

碧桂園在公告中提及，“科技創新是時代發展的主題，公司向高科技企業轉型的決心無比堅定。”截至2023年1月底，公司組建的廣東博智林機器人(12.140, 0.22, 1.85%)有限公司已有33款建築機器人投入商業化應用，累計應用施工面積超過1000萬平方米。

對於當下房地產企業，可謂冰火兩重天，一邊是未能如期刊發年度業績導致的停牌，另一邊是隱約傳來的銷售回升消息。

4月10日，龍湖發佈2023年3月末未經審核經營資料，截至2023年3月末累計實現總合同銷售金額人民幣507.0億元，合同銷售面積294.8萬平方米。

此前召開的龍湖集團2022年度業績會上，管理層提到：“整體2月份的到訪量、成交量都在逐步的提升。就龍湖來看，2月份單月全口徑銷售是174億元，同比增長了86%，環比增長61%。1-2月份累計銷售額是282億元，同比增長41%。”

“回溫”延續至了3月，資料顯示，龍湖集團3月單月實現總合同銷售金額人民幣224.6億元，合同銷售面積120.6萬平方米。

截至2023年3月末，龍湖集團實現經營性收入約人民幣58.6億元（含稅金額約人民幣62.5億元）；其中運營收入約人民幣29.7億元（含稅金額約人民幣31.9億元），服務收入約人民幣28.9億（含稅金額約人民幣30.6億）。

首季表現

從地區分佈來看，長三角地區仍為龍湖集團銷售金額的主要貢獻地區，於一季度錄得合同銷售金額共計148.1億元。

資料來源：企業公告、觀點指數整理資料來源：企業公告、觀點指數整理
具體到3月份，龍湖集團於西部地區的合同銷售金額為60億元，環渤海地區為50.4億元，長三角地區為74.2億元，華中地區為17.4億元，華南地區為22.6億元。

從行業表現來看，觀點指數發佈的“2023年1-3月房地產企業銷售表現”研究成果顯示，1-3月，前100房企累計實現權益總銷售金額11428億元，同比上升0.8%，降幅較1-2月收窄13.8個百分點，由跌轉升。

在這裡面，龍湖集團一季度銷售表現跑贏大盤。

據相關資料，今年1-3月，龍湖集團分別實現歸屬于公司股東權益的合同銷售金額人民幣72.2億元、111.4億元、152.4億元，歸屬于公司股東權益的合同銷售面積分別為44.4萬平方米、71.2萬平方米、80.9萬平方米。

今年前三個月，龍湖集團取得權益銷售金額共計336億元，權益銷售面積達196.5萬平方米。

根據此前資料，2022年1-3月，龍湖集團分別實現歸屬于公司股東權益的合同銷售金額人民幣69.9億元、60.8億元、110億元，歸屬于公司股東權益的合同銷售面積分別為41.8萬平方米、37.4萬平方米、56萬平方米。

截至2022年3月末，龍湖集團累計實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額人民幣240.7億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積135.2萬平方米。

由此計算，龍湖集團一季度權益銷售金額同比增加95.3億元，增幅約39.6%；權益銷售面積同比增加61.3萬平方米，增幅45.34%。

一季度的迅速增長，或可主要歸功於2月、3月。

具體而言，今年2月、3月龍湖集團權益銷售金額分別同比增83.22%、38.55%，權益銷售面積同比增90.37%、44.46%。

資料來源：企業公告、觀點指數整理資料來源：企業公告、觀點指數整理
保持謹慎

此前的2022年度業績會上，龍湖集團執行董事、高級副總裁兼地產航道總經理張旭忠表示，拿地方面，龍湖今年將嚴守投資紀律，堅持以銷定支，主動把握好投資節奏，保證盤面的安全性；同時將嚴守投資刻度，聚焦主力城市和機會城市的核心區域，通過產品力的打造等動作進一步提升盈利能力和周轉能力。

反映在拿地方面，今年一季度除1月未獲取土地儲備之外，2月、3月均有斬獲，共計獲得五宗地塊，相較去年同期九宗地有所減少。而且在拿地權益方面，也同樣謹慎。

2月份，龍湖集團新增二塊來自於收並購專案的土地儲備，總建築面積9.78萬平方米，權益建築面積5.64萬平方米，權益地價人民幣5.5億元。

其中，蘇州東吳天街北地塊權益比70%，權益對價3.71億元；長沙大塘兩安地塊權益比51%，權益對價1.75億元。

3月新增三塊土地儲備，總建築面積42.57萬平方米，權益建築面積24.75萬平方米，權益地價人民幣23.78億元。

其中，西安草北地塊權益比60%，權益對價10.56億元；深圳龍崗街道地塊、馬田街道地塊權益比均為55%，權益對價分別為3.34億元、9.88億元。

資料來源：企業公告、觀點指數整理資料來源：企業公告、觀點指數整理
儘管此前龍湖集團表示，2023年將持續根據市場的情況隨時保持彈性，順勢而為，不一味追求簽約規模和排名。

綜合一季度的市場表現，龍湖集團在投拓方面仍然謹慎。

3月20日，里昂發佈研究報告稱，重申龍湖集團“買入”評級，去年業績符合指引，利潤穩定，目標價由30港元上調至32港元。

該行認為，更快的資產周轉率可以令龍湖在較小的土地儲備下實現合同銷售增長，再加上快速增長的經常性業務貢獻愈來愈大，認為中期內雙位數利潤增長仍然可以實現。

另一方面，市場回溫也離不開政策端的持續利好。

合富研究院資料顯示，據監測，2023年3月份近35個省市出臺“穩樓市”措施，政策放寬方向主要為更多二三線重點城市限制性措施逐步鬆綁，包括購房限制、限售、落戶、購房轉讓；公積金政策涉及提高貸款最高額度、支持多孩家庭、降低首付比例。

今年3月，標普也提到，龍湖集團房地產開發業務利潤率將在未來12-24個月內企穩。該公司一二線城市的滲透率上升，且執行能力強，應有助緩解樓市低迷帶來的相關風險。

觀點指數發佈的“2023年1-3月房地產企業銷售表現”研究成果指出，3月前20房企實現權益銷售金額3223億元，同比上升35.1%，環比上升79.5%，前20房企中超過一半企業一季度權益銷售金額同比上升，反映出當前市場回暖的趨勢較明顯。

施工方面，國家統計局資料顯示，1-2月房屋累計施工面積750240萬平方米，同比下降4.4%；房屋累計新開工面積13567萬平方米，同比下降9.4%；房屋累計竣工面積13178萬平方米，同比上升8%。

整體來看，隨著房地產市場逐步回暖，房屋開竣工情況好轉，竣工面積實現同比增長。

此外，龍湖集團首席財務官趙軼此前提到，2023年的債務會保持在2080億元這個總數不變，但是在結構上會進一步做一些優化。

惠譽對此表示，龍湖的目標是在2023年將總債務維持在2000億元人民幣左右，並將境外債務在總債務中的比例每年壓降，並計畫利用境內銀行融資適度減少境外融資。

標普則預計，龍湖集團的EBITDA將保持基本穩定，該公司將持續削減債務，2023年經調整債務料將下降5%-10%。

剛剛過去的年報季中，各大上市物企紛紛交出成績。在一眾同行中，中海物業的規模增速並不出彩。

截至2022年末，中海物業在管面積增長23.2%至3.2億平方米，其中約67.2%源于關聯方，32.8%來自外拓；在新增項目中，外拓項目占比55.7%。

目前看來，中海物業在管規模這方面已被碧桂園服務、保利物業等頭部物企拋開一定距離。

不過，得益於中海物業在港澳市場的傳統優勢，2023年以來，中海物業在港澳市場有一定斬獲。

4月7日最新消息顯示，中海物業中標香港房屋委員會總部辦公大樓服務管理合約，該合約由2023年4月1日起生效，為期36個月。

據瞭解，香港房委會是香港特區政府轄下法定機構，負責制定有關公營房屋政策，包括規劃、興建、管理和維修保養各類公共租住房屋，包括出租公屋、中轉房屋和臨時收容中心等。

中海物業將為其總部辦公大樓提供物業管理服務，管理面積2.21萬平方米，進駐員工62人。

據瞭解，除香港房委會總部辦公樓之外，中海物業目前接管的香港政府部門總部大樓物業管理服務專案還有香港海關總部、醫管局總部、建築署總部、員警總部、香港特區政府資訊科技辦公大樓和香港天文臺大樓。

其中，資訊科技辦公大樓和香港天文臺大樓均於今年1月中標。

資料顯示，香港特區政府資訊科技辦公大樓占地1.3萬平方米，樓高13層；香港天文臺大樓位於九龍尖沙咀，包含總部大樓、京土柏氣象站及美麗華大廈辦公室。

追溯歷史發現，中海物業1986年在香港成立，起初只是為香港的房地產業務提供管理服務。1991年，中海物業將業務延伸到內地，1996年在廣州和上海分別成立了廣州中海物業、上海中海物業兩家子公司，並利用香港市場的經驗開展內地物業管理業務。

截至2015年，中海物業在管總建築面積達到6760萬平方米，同年在香港交易所主機板上市。

前不久公佈的2022年年報中，中海物業披露，目前服務香港政府管理專案覆蓋12個決策局和21個政策執行部門，居香港最大政府物業管理服務商及港澳地區最大中資物業服務企業的龍頭地位。

在香港，中海物業目前服務逾11萬戶家庭、逾30萬市民；在管專案全面覆蓋香港十八個行政區，涉及政府公建、住宅、醫院、口岸、寫字樓、商場、副食品批發市場、文化保育等十餘種業態；市場份額方面，服務公營醫療專案占比48%，口岸項目占比67%，副食品批發市場項目占比90%，覆蓋“醫食住行”各業態。

今年以來，中海物業在澳門亦有外拓。3月1日，中海物業中標澳門旅遊局轄下澳門大賽車博物館運營管理服務合約，為專案提供為期22個月的營運管理服務。

資料顯示，澳門大賽車博物館始建於1993年，為紀念澳門格蘭披治大賽車賽事40周年而興建。擴建後的澳門大賽車博物館樓高四層，總建築面積較前身增加六倍至約16000平方米。

據觀點新媒體過往報導，作為中資物管公司，得益於過往服務港澳市場經驗，具有國資背景的中海物業本土化運行團隊瞭解香港市場，跟政府的關係處理得也不錯。

自1986年于香港成立以來，中海物業40年間都服務香港最重要公共設施領域，其中包括中央人民政府駐香港聯絡辦公大樓、駐港部隊軍營。

但值得注意的是，在港澳地區的優勢地位並沒有為中海物業的盈利品質有過多貢獻，低於行業平均水準並仍在不斷下滑的毛利率目前是中海物業飽受市場詬病的一點。

財報顯示，2018-2022年，中海物業毛利率分別為20.4%、19.9%、18.3%、17.4%、15.9%，近5年毛利率已經四連降。

外拓起步較慢的中海物業近些年發展保守，雖然其亦提出了包括內生和外拓達到1比1，年複合增長率超過30%等十四五期間戰略規模目標，但起色不大。

截止至2022年末，中海物業在管面積中關聯方與外拓比大約7:3，過去三年在管面積複合增長率為28%，淨利潤為29%，營收為32%。

從一季度銷售資料上看，“招保萬金”中的金地沒有守住老牌房企前十大門，再度跌出。

4月10日，金地集團(8.810, -0.20, -2.22%)股份有限公司發佈公司2023年3月份銷售及獲取專案情況公告，3月份，該司完成簽約金額201.1億元，同比下降3.91%；而簽約面積比同期上升29.79%，至104.4萬平方米。

簽約金額微降而同期銷售面積上揚明顯的情況，意味著3月金地簽約均價較去年有較大幅度下滑。資料顯示，3月份，金地錄得簽約均價1.93萬元每平方米，較上期下降26.01%。

從一季度整體情況看，金地今年以價換量的動作更加明顯，但簽約金額仍不及去年同期。

期內，金地累計實現簽約面積242.9萬平方米，同比上升32.60%；累計實現簽約金額441.2億元，同比下降3.06%，該季度銷售均價也由去年的2.48萬元每平方米下滑至1.82元每平方米，降幅約為27%。

資料來源：觀點指數整理、企業公告資料來源：觀點指數整理、企業公告
據觀點指數研究院發佈的資料顯示，今年1-3月，Top100房企累計實現權益總銷售金額11428億元，同比上升0.8%，降幅較1-2月收窄13.8個百分點，由跌轉升。其中Top20房企中超過一半企業一季度權益銷售金額實現同比上升，反映出當前市場回暖的趨勢較明顯。

Top10房企中，除萬科及碧桂園外，其餘8家在銷售金額方面均較去年同期有超3成以上上漲。而3月單月銷售中，也僅有碧桂園錄得同比下滑。

金地一季度下降的銷售，使得該司掉出房企銷售排名前十。作為去年全年銷售金額前十“守門員”，今年開年卻被擠出門外。

“招保萬金”中其他成員則朝著各自目標暗暗使勁，如保利“爭一”全面達成，萬科保持在三強之內，招商蛇口(15.000, 0.13, 0.87%)也較去年上升超5成。

再看前三月的拿地投資，金地在報告期中獲取西安市滻灞生態區一宗宅地塊，地塊面積3.92萬平米，計容建面14.80萬平方米，項目成交總價3.40億元。

截至目前，上述地塊為今年金地成功摘得的首宗土地，也是唯一一宗。

一季度拿地擴儲節奏與去年保持一致，對於2023年的市場判研，金地似乎繼續保持謹慎，量入為出。

另從近三年一季度投資強度上看，今年3.4億項目成交價為2021年同期的1.94%，為去年同期的23.28%，投資收縮明顯。

資料來源：企業公告、觀點指數整理資料來源：企業公告、觀點指數整理
縱觀整個市場，今年前三月北京、杭州、蘇州、南京、深圳等熱門城市，非國資房企漸漸破冰，也開始在土拍中展露手腳。

深圳首輪土拍的5宗地塊中，龍湖以總價24.04億元拿下觸頂價和底價的光明區馬田地塊及龍崗區龍崗街道地塊，濱江集團(9.960, -0.22, -2.16%)也繼續在杭州拍地中收益頗豐。

金地拿下西安滻灞生態區地塊後，披露了該司近期接連參與了北京、杭州、南京、蘇州、西安等多個城市的土地競拍。而金地董事長淩克也公開表態稱，房企要生存，就要主動把握投資機會。

淩克針對今年金地的投資工作提出了一套“投資動力”理論：“房企經營就像踩單車，只有向前蹬，努力前行才不會跌落，穩健的新項目投資應該成為企業持續健康發展的動力。”

雖然招拍掛市場有所收縮，但在協力廠商代建上，金地有著不小的收穫。

今年3月28日，金地中標了保定市鳳筆苑、崇文苑、錦帛苑、水墨苑全過程開發委託管理（含商品房銷售、品牌使用）服務。

觀點新媒體瞭解到，上述四個專案將交由金地負責代建及銷售，保定國控則是提供地塊資源，

4項目累計地塊面積11.2萬平方米，總建築面積39.35萬平方米，地塊周邊項目均價在1.3萬元每平方米以上。

截至2022年末，金地代建業務累計管理專案數量超過115個，累計開發管理面積超1800萬平方米，兩項資料均錄得4成左右的增長。其中住宅累計貨值近1300億元，商辦投資規模達420億元，政府代建規模超450萬平方米。

私人住宅樓價指數反覆向上，根據美聯物業按全港143個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，周一（10日）公布的最新指數報155.14點，屬去年10月底錄得155.77點以來近半年首次重上155點水平，屬23周高位，按周升0.27%，連漲兩周共約0.99%。

三大分區的樓價指數同錄得升幅。美聯新界樓價指數為143.32點，按周飆0.33%；美聯港島樓價指數揚0.24%，報168.33點；美聯九龍樓價指數升抵156.85點，按周漲0.21%。

美聯物業以該行網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」，最新報65點，按周飆1.2%。

該行首席分析師劉嘉輝認為，新盤市場銷情理想，增強二手業主信心，減價盤量下滑，帶動信心指數上升。信心指數已連續15星期高於平均值（屬樓價好淡分界線），預示樓價保持上升動力。

在復活節長假期，整體二手交投靠穩。中原地產統計的十大屋苑，於過去周末兩天（8日至9日）錄得11宗成交，較前一個周末（1日至2日）增加1宗或10%，4天復活節假期（7日至10日）共錄約19宗成交。

4天復活節假期內，十大屋苑全數錄得成交，以鰂魚涌太古城、鴨脷洲海怡半島及天水圍嘉湖山莊各錄3宗最多。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，整體市場氣氛正面，但長假期內眾多市民外遊，令睇樓活動受影響，整體二手交投較淡，料4月市場焦點仍落於新盤，二手交投難免受影響。

港人外遊 一手市搶焦點

據美聯物業分行統計，復活節4天長假期，十大藍籌屋苑合共錄得約23宗買賣，當中周末兩天合共錄得約12宗成交，按周多1宗或9.1%，繼續維持雙位數水平，並創出5周新高。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明認為，鑑於不少大型新盤可望在本月開售，勢令市場更聚焦一手，難免吸走不少二手客源；而且最近樓市氣氛向好，業主紛紛收窄議價空間，甚至反價放盤，買家暫時未見追價，二手交投暫陷拉鋸局面，購買力有待爆發。

另外，綜合利嘉閣地產分行網絡數據，過去周末十大指標屋苑錄得9宗二手成交，按周減少18.2%；至於4天復活節假期則合共錄得18宗成交。

利嘉閣地產總裁廖偉強稱，數十萬人次於疫後首個長假期離港外遊，本港市面人流顯著減少，令十大屋苑交投步伐減慢。復活節長假過後，相信發展商將有新一輪推盤部署，推高樓市熱潮，新盤熱銷可為二手市場帶來一批具潛力買家，二手屋苑交投亦有望增加。

博駿教育（01758）修訂收購職業教育服務商付款方法，當中部分代價原以發行股份支付，最終向獨立第三方擁四川正卓實配發共8,128.2萬股，佔擴大股本約9％，發行價為每股0.85元，比上周四（6日）該股收市價0.26元溢價約226.9％，總市值約2,110萬元。

該集團於2021年12月擬以3.09億元人幣向四川正卓實業及深圳弘遠教育投資收購四川正卓教育投資（ 前稱：四川文軒卓泰投資╱四川泰合正卓教育投資）及四川高教投資各51％權益（將透過架構合約持有其經濟利益），當時協定代價為1.6億元人幣現金及以每股0.85元發行2.14億股支付，現修訂減少發行代價股份數量及增加現金結付約9,240萬人幣。

四川正卓教育投資主要從事管理職業教育機構，為四川文軒職業學院大邑校區及四川文軒職業學校的辦學團體；而四川高教投資則持有一塊總佔地面積約為54.8萬平方米的土地，建有各種已竣工 及在建中的學術大樓及設施，擬用於提供職業教育服務。

中國波頓（03318）公布成功競拍中標惠州廠地使用權，上周五（7日）訂立合同，代價4,049萬人民幣（約4,623.2萬港元）。該土地位於惠州潼湖生態智慧區國際合作產業園中區，總佔地面積54,533平方米，使用年期為50年，作為工業用途。

該集團解決，目前在惠州租用一家製造及銷售電子煙產品的廠房，上述廠房位於該土地附近。該集團擬於該土地上建造集團總部及電子霧化器製造基地二期工程。

綠城中國（03900）公布，連同合營企業及聯營公司在內，3月自投項目銷售額264億元（人民幣．下同），同比增長約74.83％，銷售面積約80萬平方米，共5,987套，每平方米均價約3.29萬元。

該集團指，今年首3個月銷售額491億元，升30.93％，其中歸屬於其權益金額約303億元。於3月底另有累計已簽認購協議未轉銷售合同約65億元，歸屬於其權益金額約37億元。此外，該集團以綠城品牌銷售的代建管理項目於3月銷售額約56億元，銷售面積約44萬平方米。

供應過剩未來3年持續 九龍東重災

3年疫情過去，本港已經與各地重新連繫，惟似乎仍未對本地寫字樓市場構成太大支持。最新資料顯示，3月全港寫字樓整體空置率約14.7%，並以九龍東最為嚴重，高見22.4%水平，中環亦達10.9%。在復常大前提下，較樂觀的業界人士認為，市場「已經捱過谷底」，看好中長期表現；較悲觀的業界人士則指出，計及「重貨區」九龍東，未來數年新落成樓面逾1000萬方呎，供應過剩情況恐起碼持續3年，逾10%空置率可能是未來市場的「新常態」。

高力香港商業物業服務主管顏慧萍【圖】相信，寫字樓租金已經見底，農曆新年後租務活動轉趨活躍，睇樓量及成交亦有所回升，不過估計業主上半年難以加租，要到第四季才會開始調整，料全年租金升3%。過去3年租金雖已累跌逾20%，惟現時經濟尚未回復正軌，暫未見到能令租金恢復到疫情前水平的因素。

市場前景雖仍存在一定不明朗，但她認為，租客或要考慮趕在業主加租前提早落實租約，因目前中環小型單位的成交明顯增加，中資公司睇樓量亦持續向上，甚至連銅鑼灣市場於沉寂兩年後亦開始有動靜。她估計，尖沙咀區復甦速度會較快，主因是成交暢旺及睇樓量增加，租客亦看好該區方便招呼內地客。

內地客「齋睇唔買」

不過，顏慧萍坦言，通關後縱然有很多內地客來港睇樓，惟大部分仍處於「齋睇唔買」階段，新簽租客以本地及國際公司為主，內地客回歸仍需時，他們在過去3至4個月主要留意尖沙咀的樓面，主因鄰近西九龍高鐵站，交通方便，又有商場配套。然而，內地企業已不會再如2017年般蜂擁來港落戶，現時人均租用面積已由過往約千呎，調整到80至100呎的香港慣常水平。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國對後市則較悲觀，他認為，今後3年寫字樓市場仍要面對供應過剩情況，就算市況開始復甦及需求反彈，亦未必足以吸納過多供應。

新樓面將逾1000萬呎

他直言市場供應實在太多，未來數年新落成樓面合計超過1000萬方呎，就算通關亦對市況沒太多幫助，預料整體空置率將進一步上升，不排除中長期會接近20%，九龍東租金受壓程度將最嚴重。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚預料，復常後寫字樓空置率持續高企會成為常態。其他一級國際城市的寫字樓空置率其實介乎5%至15%，例如東京是6.15%，紐約為16.1%，倫敦則是10%，故香港寫字樓空置率未來就算維持於約14%水平，仍屬國際間的正常水平，可視為「新常態」，過往不足2%的空置率其實是「太離譜」。

預租盤料2024低價出籠

他亦估計，政府會繼續提高寫字樓樓面供應量。過去10年香港寫字樓樓面年均供應量介乎100萬至200萬方呎，現時供應量飄忽，最近兩年都超出以往水平，明年雖會降低，但到2025年又再有500萬方呎新供應，供應明顯過剩。由於預計很多新商廈會在2024年前後以低價預租，屆時供應量會大增，因此經歷3年疫情後，很多業主現時若條件許可，都傾向在今年進取加租，先綁定租約期，並有心理準備數年後續租時或須調低租金。

政府銳意把九龍東發展為本港第二個核心商業區（CBD2），各發展商亦相當配合，過去10年大力拓展區內商廈項目，不少商廈已落成兼開始招租，例如南豐旗下啟德AIRSIDE就初步錄得成交個案。不過，區內規劃近年接連出現變動，特別是取消了單軌列車項目，業界人士估計會影響區內商廈的估值及吸引力，建議政府考慮改善該區交通配套，以發揮商業區功能。

業界倡改善交通配套

以「支持香港的經濟增長和加強香港在全球的競爭力」為願景的「起動九龍東」推行超過10年，期間不少規劃改動惹來爭議，當中最令市場失預算的，可算是政府於2020年宣布擱置單軌列車項目（原本規劃建設連接啟德跑道區與觀塘等地的架空單軌鐵路系統），而近期啟德世運道更被選為興建簡約公屋的市區用地之一，也引起區內部分業主不滿及反對。

高力香港研究部主管李婉茵直言，沒有了原本規劃的基建，某些發展商對該區的興趣有所減弱，因配套與預期有落差，商廈估值一定受影響，故區內地主積極提倡要加設其他設施以彌補不足。她續稱，啟德發展區原本設有地下街，各條地下街都可相連並貫通不同出入口，但突然有位置被用作興建簡約公屋，未知會否阻斷或影響地下街的連接處及設施，有關問題已引起發展商關注。

李婉茵認為，政府換屆後可能有不同的方針或方向，故要因應市場變動改變規劃，惟現時確實有需要考慮改善該區的交通配套，才能發揮核心商業區功能。

按周末計挫九成 海茵莊園銷9伙領先

今年復活節長假期沒有全新盤開售，導致過去4天（7日至10日）新盤市場僅錄65宗成交，較去年復活節的70宗，減少5宗或7.1%，連續兩年低於100宗水平，屬《一手住宅物業銷售條例》2013年4月底實施以來近10年最淡靜的復活節，以九龍建業（00034）旗下將軍澳海茵莊園沽9伙佔最多。部分新盤積極籌備新一輪推售，會德豐地產旗下觀塘藍田站KOKO HILLS第3B期KOKO MARE於過去周六（8日）加推58伙，折實平均呎價19670元，較前一張價單折實平均呎價略高約2%，發展商稱屬原價加推。

One Innovale第3期沽8單位

今年復活節4天長假期，共27個新盤錄得買賣，總計有65宗成交，較去年復活節4天假期（2022年4月15至18日）共錄70宗一手成交，減少5宗或7.1%，創近10年新低；而過去周末兩天（8日至9日）則有27宗成交，較前一個周末（1日至2日）的291宗買賣，則大減90.7%。

海茵莊園於復活節期間加推8個連平台特色戶招標，成功售出2間，包括2座1樓C7室，實用面積259方呎，連52方呎平台，造價521.35萬元，呎價20129元；1座2樓B7室，實用面積183方呎，連17方呎平台，以365.4萬元售出，呎價19967元。連同其他單位，該盤4天共沽出9伙，套現約4371萬元，是復活節期間成交量最高新盤。

其次為恒地（00012）旗下粉嶺發展項目One Innovale第3期One Innovale–Cabanna，4天賣出8伙；同系紅磡住宅重建項目必嘉坊．迎匯，期內則沽7戶。至於華懋集團及港鐵（00066）合作發展的何文田站物業發展項目瑜一第1B期，昨天則重新售出兩間撻訂貨，成交價1400.34萬及1326.86萬元，剩餘最後3個特色戶待售。

大額成交方面，港島半山超級豪宅項目21 BORRETT ROAD於復活節長假期首天（7日）售出1期12樓3號室，實用面積2193方呎，4房間隔，連兩個車位以接近1.54億元賣出，呎價70132元。

資料顯示，自2022年9月長實（01113）出售21 BORRETT ROAD餘貨予LC Vision Capital（新加坡基金、由華瑞資本管理）後，項目迄今共售出5伙，涉資約7.48億元。

KOKO MARE提價加推58戶

此外，會德豐地產旗下KOKO MARE於復活節長假期近乎日日有成交，該盤上周六加推第4號價單，涉及58伙，實用面積310至529方呎，價單定價728萬至1261萬元，呎價20803至27231元，維持最高12%折扣，折實售價640.7萬至1109.7萬元，折實呎價18308至23965元，折實平均呎價19670元，較上周二（4日）推出的第3號價單48伙、折實平均呎價19284元，高出約2%。

抽出個別單位比較，新推的9座11樓H室，實用面積316方呎，折實售價640.7萬元，對比上一張價單推出的樓下9座10樓H室，實用面積相同，折實售價638.1萬元，新推單位僅貴約0.4%。

會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，今批單位屬於原價加推，並會加快落實次輪銷售安排。KOKO MARE位於高嶺道3號，提供444個單位，實用面積310至1078方呎，將於2024年6月底入伙。

而會德豐地產牽頭的九龍東啟德MIAMI QUAY，於復活節期間在該項目的展銷廳舉辦多項活動，吸引逾300個家庭、超過1000人參與。

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，復活節長假期有不少港人外遊，本港整體市場氣氛一般，新盤成交量減少，本地餐飲零售同樣淡靜。不過，對比今年農曆新年長假，復活節氣氛已明顯改善，待全新盤推出，一手市場交投量可望回復正常水平。

樓市聚焦一手市場，部分二手業主決定蝕讓沽貨。沙田夾屋晴碧花園一個兩房單位，以已補地價710萬元易手，原業主持貨4年多，賬面蝕48萬元或6.3%。

世紀21奇豐物業分行經理楊麗娟表示，沙田晴碧花園1座高層D室，實用面積470方呎，2房間隔，放盤8個月，原以已補地價820萬元放賣，累減110萬元或13.4%，獲買家以已補地價710萬元承接，實用呎價15106元。

據了解，原業主於2018年10月已補地價以758萬元購入單位，持貨4年多沽出，賬面虧蝕48萬元，物業期內價值下跌6.3%。

投資客515萬購大圍珀玥

私樓方面，大圍珀玥亦錄得蝕讓個案。美聯物業助理聯席董事羅航星透露，大圍珀玥中層F室，實用面積258方呎，一房間隔，買家為一名投資者，看好該區有大型商場即將開幕，決定在零議價下以515萬元購入單位，呎價約19961元，按同類單位市值租金每月約1.55萬元計算，租金回報率可達3.6厘。

原業主2018年7月以約542.3萬元購入上址，由於需要換樓才蝕讓單位，持貨約5年，賬面虧蝕27.3萬元或5%。代理指出，珀玥對上一宗同類一房單位成交在今年2月錄得，為中層D室，實用面積269方呎，以485萬元成交，呎價約18030元。

此外，世紀21奇豐物業分行助理區域營業董事黎健峯指出，馬鞍山聽濤雅苑4座中層D室，實用面積733方呎，3房間隔，原叫價980萬元，放盤5個月後累減30萬元或3.1%，獲買家以950萬元承接，呎價12960元。原業主於2019年底以950萬元購入該物業，持貨滿3年，賬面平手離場，若連同釐印費等計算，料實際要蝕逾50萬元。

中港澳通關推動工商舖租賃需求，據中原（工商舖）資料顯示，3月共錄得約1894宗工商舖租務個案，總成交金額約1.25億元，成交宗數及金額皆比2月增加兩成，呈價量齊升局面。中原（工商舖）董事總經理潘志明認為，企業對工商舖前景信心回升，全面帶動工商舖租賃市況升溫，並會以商舖先行。

據統計，3月市場共錄得約1894宗工商舖租務個案，比2月份的1574宗勁升約20%，按年計則有約43%升幅，更屬2021年8月後單月新高。3月租務總成交金額約1.25億元，按月增多約23%，按年更加急增約53%。

工商舖各範疇租賃表現有上升跡象，3月錄得約548宗舖位租賃成交，較2月多出約53%；租務總成交金額為6703萬元，按月多出約75%。

工廈租務832宗最多

工廈仍然是錄得最多成交宗數的物業類別，3月共有約832宗租務成交，總金額約2101萬元，按月分別上升約12%及11%。寫字樓租務也回升，3月錄得約514宗，比2月多出約8%；租賃成交金額約3780萬元，按月則跌約17%。

潘志明指出，隨着疫情慢慢減退，預料經濟市道將逐步起飛，對工商舖租務市場明顯有利，相信租金亦會慢慢上調。開關首先受惠的勢必為商舖物業，不少租戶都趕在市面全面復甦及舖租回升前落戶心儀地段，帶動成交量向好。

將軍澳日出康城MONTARA兩房鳳凰樓，減9口價以788萬元易手，售價較同類單位3月成交價775萬元，微升13萬元。

市場人士指，MONTARA 2B座高層F室，屬鳳凰樓，實用面積450平方呎，向東北望內園，2房單位，去年5月放盤，原叫價1,000萬元，下調9口價，終以788萬元沽出，呎價17,511元。

原業主於2019年以738.5萬元購入，持貨4年帳面獲利49.5萬元。

近月東九龍不少租務成交來自政府機構搬遷，觀塘創紀之城1期3萬平方呎樓面，獲政府機構租用，呎租約25元。據了解，涉及部門為選舉事務處，原租用九展因大廈重建需搬遷。

市場消息指，觀塘創紀之城1期錄得租務成交，涉及約3萬平方呎樓面，成交呎租約25元。據了解，新租客為政府部門，料屬旗下選舉事務處使用。該辦事處主力負責選民登記、舉辦選舉等工作，需要一定樓面運作。

原租用九展 搬遷兼擴充

據悉，機構目前其中一辦事處，位於九龍灣國際展貿中心，涉及約2萬平方呎。由於億京牽頭財團早前收購九展，去年提出的九龍灣重建計劃，近期獲准放寬高度限制4成，以重建上址成為3幢地標商業樓宇，預計2027年落成，故現有租客料在未來一段時間需遷出。政府部門現於同區租用創紀之城，並有所擴充樓面。

東九龍甲廈樓面多，不少政府部門均使用該區樓面，如去年承租東九龍多個商廈，包括One Kowloon、Landmark East、企業廣場5期等，合共逾11萬平方呎，料涉及衞生署、港台等機構使用。可配合「起動九龍東」計劃作帶頭作用，持續進行擴充。

最近市場上大手租務成交，多來自東九龍，如觀塘巧明街大型綜合商業項目「The Millennity」落成，項目2座28樓全層，面積約1.26萬平方呎，以每平方呎約28元租出。新租客為金融科技公司Doo Group。

另其他九龍區租務，旺角新世紀廣場第一座17樓，面積約22,175平方呎，以每呎約30餘元租出。新租客為商務中心品牌Regus，本身已租用該廈約7千平方呎樓面，現進行擴充。據了解，是次租出樓面，原由內地共享空間品牌租用。

至於九龍灣國際交易中心中高層01、09至12室，面積約13,089平方呎，以每月約28.8萬元租出，成交呎租約22元。

市區豪宅熱度未減，個別甚至以破頂價易手，跑馬地金碧別墅一幢洋房，新近以7,200萬元沽出，不論造價或呎價俱創屋苑歷史新高。

呎價29789元 創屋苑新高

代理消息指，上述金碧別墅洋房，實用面積2,417平方呎，4房間隔，連私人天台，原業主以9,000萬元放售，新近累減1,800萬元或20%，終連車位以7,200萬元售出，呎價29,789元，樓價或呎價均屬該屋苑新高。原業主2008年以3,980萬元買入，持貨約15年，帳面獲利3,220萬元，升值80.9%。

此外，西半山干德道明珠台錄約半年來首宗成交。代理透露，該屋苑中層C室，實用面積1,896平方呎，連同車位獲買家以4,038萬元承接，呎價21,297元，較滙豐及渣打銀行 （02888） 網上估價同為3,649萬元，高389萬元或10.7%。原業主2013年以3,050萬元購入，帳面升值988萬元或32%。

中原地產分行經理許秋偉表示，近日樓市氣氛向好，買家入市心態正面，大埔白石角逸瓏灣高座19座中層B室，實用面積1,229平方呎，3房間隔，原開價2,200萬元，獲買家議價後以2,088萬元承接，呎價16,989元。原業主2014年以1,598萬元入市，最新造價對比當年高490萬元，升值31%。

經濟復常，樓市氣氛向好，連帶豪宅市場亦持續升温。美聯物業統計，山頂南區3月份錄得約19宗買賣成交，按月上升逾2.17倍，而成交金額更錄得約62.89億元，按月大幅上升近15倍，料短期內區內將會「價量齊升」。

首季28買賣 按季跌約1成

總結首季數字，山頂南區合共錄得約28宗買賣，較去年第四季約31宗下跌約9.7%；至於成交金額則錄得約68.27億元，按季跌約10.3%。美聯物業山頂南區豪宅首席區域營業董事方富義表示，雖然成交量及金額則按季錄得跌幅，但當中佔68%為3月份促成，而成交金額佔比更高達92%，故數據反映出3月份山頂南區交投表現回勇，成交大升。

而全季僅錄得6宗一手買賣，而22宗為二手買賣。

紅山半島洋房 首季共3宗

洋房成交佔12宗，而另外16宗為分層物業。指標屋苑方面，首季紅山半島共錄得3宗洋房買賣，而陽明山莊、浪琴園、富豪海灣均錄得2宗買賣，而麗景園、華景園則各錄1宗買賣。

至於區內租賃方面，首季租賃個案涉及金額約1,810萬元，較去年第四季下跌約11.4%，惟平均呎租錄得約55.3元，按季上升約3.6%；當中涉及租金逾10萬元的大額租務佔約66宗，按季減少約9.6%。

本港幾乎每一個區都可以找到一家便利店，用以方便民眾購置所需，而便利店的相關優勢亦難以完全被網購所取代，行業防守力仍然相對「硬淨」。近期亦錄得多宗有關便利店的承租個案，主攻民生區地段街舖，平均呎租介乎48元至117元，帶動民生區街舖租務。

港島東區近期連錄便利店租務個案，例如北角道1號至9A號地下，舖位面積約600平方呎，月租約7萬元，平均呎租約117元。據資料指，上手租戶從事食肆，新舊租金持平。事實上，北角道屬於區內二綫街道，租戶以食肆、便利店及麵包店等民生行業為主，而且鄰近春秧街街市人流十分旺盛，為便利店帶來商機。

而位於天后電氣道108號地下及天井，總面積約為1,112平方呎，月租約8萬元，平均呎租約72元。

香港仔大道舖 減15%續租

其次，港島南區錄得便利店續租個案，位於香港仔大道178號地下連入則閣，面積合共約2,750平方呎，月租約13.2萬元，平均呎租約48元，續租金額下跌約14.8%。業界人士指出，該段香港仔大道屬於區內傳統零售旺段，聚集不少食肆、超市及街市等民生商舖，加上有多條巴士綫途經，人流十分鼎盛，故吸引便利店續租。

另外，據資料顯示，新界西元朗亦錄得便利店承租個案，位於大馬路元朗段41至47號地下B舖，面積約為550平方呎，月租約5.5萬元，平均呎租約100元。

美聯旺舖營業董事呂炳坤表示，近期涉及便利店的租賃成交出現的主要原因，是由於本港市場上兩大主要便利店經營集團趁在經濟有待復甦的情況下，數度以吸引的價錢租入不少旺區的舖位。例如他們以月租10多萬元租入以往市道良好時租值高達20多萬元的舖位，成功於逆市鎖定相對低廉的租金，控制租務成本，使市場上出現「平價租靚舖」的現象。