台灣房市轉冷，外資投資台灣不動產業金額也驟減，依據經濟部公布數據，2022年核准華僑及外國人來台投資不動產業金額約3.66億美元，較2021年6.53億美元減少44%。

大家房屋企研室總監郎美囡表示，去年全球主要國家升息因應通膨，連帶造成各國不動產價量震盪，讓國際投資人及相關業者態度轉為保守，台灣由於兩岸關係緊張，更是挑動不動產投資人敏感神經，投資步伐放緩。

觀察12年來核准華僑及外國人來台投資不動產業金額，2013年到2015年台灣不動產市場前一波高點時，每年都有超過4.8億美元的投資金額，但到了房地合一所得稅登場的2016年，投資金額驟減至3.17億美元。

不過隔年房市開始谷底反彈，2017年投資金額高達7.17億美元，創下12年來新高，之後連2年下滑，2019年僅2.81億美元，比房地合一上路當年還低，但到了2021年上揚至6.53億美元，直到去年又大幅緊縮。

郎美囡分析，2021年全球主要國家房地產價格皆因疫情資金潮帶動而價量齊揚，但隨著各國陸續升息、推出調控政策，加上國際局勢動盪等因素衝擊全球經濟，未來不確定性大幅提高，在央行升息後變數增加，影響投資人信心。

值得一提的是，雖然台灣去年不動產市場相對平穩，但兩岸關係緊張不僅挑動國際投資人敏感神經，許多國人向外發展，包括國人最鍾情的日本房地產，過去冷了一段時間的東南亞不動產都重起爐灶。

郎美囡表示，不動產業包含不動產之開發、經營及管理，由於因應這波跨國投資需求，不少外來資金成立相關企業，因此去年外國人投資不動產業並未創下史上最低量。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，外國人投資者除外商外，亦有不少為僑外資，在房地合一將外國人納入高稅率族群後，海外買家購買房地產現貨相對保守。

不過，近幾年不少台商回歸，因應高資產族群需求所成立的家族辦公室也成為新顯學，面對政經動盪與不可確定的未來，不動產業會進入新局面。


房市退燒 外資去年驟減4成
工商時報

房市資金浪潮退卻、兩岸關係緊繃，外資投資台灣不動產業金額驟減，去年全年經濟部核准華僑及外國人來台投資不動產業3.66億美元，年減44％，也是近12年來第三低紀錄。

根據經濟部統計顯示，近12年來核准外華僑及外國人來台投資不動產業金額，在國內房市上波高點的2013至2015年間，每年都有超過4.8億元的投資金額，雖房地合一稅上路、房市谷底的2016年驟降至3.17億元，不過2017年創下7.17億美元高點，2021年也有6.53億元，去年則是大幅衰退至近三年來最低的3.66億美元。

外資在台投資的不動產業包含不動產開發、經營及管理，主要包含外資資產管理公司、國際商仲、房屋仲介等。

大家房屋企研室總監郎美囡表示，國際間流動愈來愈頻繁，國人對於海外不動產有濃厚興趣，過去國人海外置產曾興起一波熱潮，近年也因為疫情，使不少全球城市房市熱絡，冷卻一段時間的海外不動產又重起爐灶，不乏因應這波需求所成立的企業。

而2021年全球主要國家房地產價格，因疫情資金潮帶動而價量齊揚，但隨著各國陸續升息、推出調控房市政策，加上國際局勢動盪等多項因素衝擊全球經濟，央行升息後變數增加，影響投資人信心，而國內還有兩岸關係緊張的因素，使外資態度更為保守。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，近年不少台商回歸，因應高資產族群所成立的家族辦公室，也成新顯學。


房市退燒 外資去年驟減4成
工商時報

房市資金浪潮退卻、兩岸關係緊繃，外資投資台灣不動產業金額驟減，去年全年經濟部核准華僑及外國人來台投資不動產業3.66億美元，年減44％，也是近12年來第三低紀錄。

根據經濟部統計顯示，近12年來核准外華僑及外國人來台投資不動產業金額，在國內房市上波高點的2013至2015年間，每年都有超過4.8億元的投資金額，雖房地合一稅上路、房市谷底的2016年驟降至3.17億元，不過2017年創下7.17億美元高點，2021年也有6.53億元，去年則是大幅衰退至近三年來最低的3.66億美元。

外資在台投資的不動產業包含不動產開發、經營及管理，主要包含外資資產管理公司、國際商仲、房屋仲介等。

大家房屋企研室總監郎美囡表示，國際間流動愈來愈頻繁，國人對於海外不動產有濃厚興趣，過去國人海外置產曾興起一波熱潮，近年也因為疫情，使不少全球城市房市熱絡，冷卻一段時間的海外不動產又重起爐灶，不乏因應這波需求所成立的企業。

而2021年全球主要國家房地產價格，因疫情資金潮帶動而價量齊揚，但隨著各國陸續升息、推出調控房市政策，加上國際局勢動盪等多項因素衝擊全球經濟，央行升息後變數增加，影響投資人信心，而國內還有兩岸關係緊張的因素，使外資態度更為保守。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，近年不少台商回歸，因應高資產族群所成立的家族辦公室，也成新顯學。

住展雜誌發布最新市場調查指出，新案相繼進場，3月北台灣房市來人量再提升，但因多數新案價位仍高於消費者預期，整體市場買氣平淡，僅部分個案因廣告量較大或區域供給偏少等原因，銷售表現較佳。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，為拉抬建案銷況，多個建案活動緊跟時事，推出雙人同行賞屋打卡送雞蛋等活動，吸引菜籃族賞屋。

她表示，活動中「同行」、「打卡」等條件，實為業者「找肉粽頭」的方式，因為買氣持續平淡下，業者期待市場出現「肉粽掛效應」，即提了肉粽頭就能一次拿走整串粽子。消費者介紹親朋好友購屋，衝高建案成交量。

成采錡說，也因業者得讓消費者認為產品夠好、值得推薦給親友，隨著自住客成為市場主流，建築口碑和業者售後服務的重要性與日俱增。

根據住展調查，進入房市傳統推案旺季，推案量明顯增長，今年3月北台灣預售屋推案量約2,400億元，3月北台灣完工釋出的新成屋戶數也成長至250多戶。

新建案遍地開花，卻也有業者急踩煞車、放緩推案步調，原因包括建案尚未通過預售屋契約備查、開價遲未定案等，預估約8百億元案量會錯過今年的329檔期。

儘管部分新案延遲進場，3月線上待售的住宅建案數量仍增加，已達1,170個，較上月增加逾50個。3月平均議價率則約10.87％，對應指標持平。

至於線上銷售中建案，受惠於業者積極舉辦活動，來人表現普遍較2月佳。風向球追蹤的指標案3月平均一周來客組數約28.4組，月增17％。新北、桃園、新竹人氣穩定成長，台北則以規劃有中小坪數單位的建案來人量較多。

由於買賣方仍未取得房價共識，來人量增加並未拉抬成交量，3月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約2.5戶，較2月月減少3.8％，整體市場為個案表現。

新北多元都更雙喜臨門！有2處都更重建案完工，分別位於板橋區及新店區，2案均採「簡易都更」方式重建，重建後戶數由15戶增加至124戶。更新後沿道路退縮4公尺以上人行及綠美化空間，對都市巷弄徒步空間品質及美觀都有了顯著的提升，大幅增加了居住品質及環境公益性。

板橋案鄰近海山中學，基地面積約968平方公尺，重建前為8戶的2層樓老舊磚造建物，更新後搖身一變為85戶的地上15層、地下3層鋼筋混凝土大樓。重建後提供友善寬敞的人行空間，並種植植栽改善周邊環境，使當地學生及居民不再遭受人車爭道之苦，享有更友善的生活環境，行走上更安全、舒適便利。

新店案靠近捷運新店區公所站及新店行政園區，基地面積約633平方公尺，重建前為7戶的3棟兩層樓透天厝及1棟4層樓公寓且屋齡超過50年以上，更新後為39戶的地上12層地下3層鋼筋混凝土構造大樓。更新後建物與鄰房距離擴大，提升了都市防災空間，亦減少窄巷高樓的壓迫感，不僅提升了居住安全品質，生活機能也更加完善。

市府為協助危險建物重建，提出多元都更方案，截至2023年3月底已有1,256案申請，其中有831案核准。只要符合30年以上老舊建物面積達基地面積一半以上即可提出簡易都更申請，住戶免花費鑑定費用並更簡化申請程序，且為增加重建誘因，已於2022年修法將獎勵上限由20％提高至30％，期盼誘因的提高讓民眾除循一般都市更新條例所訂途徑外，能有更多元、更簡易的選擇，改善鄰里小巷弄環境，提供誘因同時兼顧都市防災。

相關資訊皆公告於新北市政府都市更新處網站(http://www.uro.ntpc.gov.tw/)。

根據最新實價揭露資料顯示，西門町商圈睽違18個月後，再度出現單坪萬元的實價揭露紀錄，分別是成都路與峨眉街的小店面，一間月租13萬，一間月租6.3萬元，單坪租金都回升到萬元左右。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從內需復甦與開放國際旅客之後，西門町商圈空置率逐漸改善，商圈內也有許多新開店面準備迎接觀光復甦。

曾敬德表示，國內國際觀光商圈都見到觀光客回流跡象，像是西門町、士林夜市與永康商圈等，都可以發現來自韓國、香港與亞洲的觀光人士，疫情後冷凍的國際觀光商機已經解凍回溫，但目前僅是處於東山再起的階段，要重返榮耀還是要等到過往一年千萬觀光人潮的盛況。

根據實價揭露顯示，西門町今年2月共有兩間精華區小店面出租，包括捷運站出口旁的成都路，月租13萬元，單坪租金約1萬元，公司登記為韓式拍貼工作室，另外則是峨嵋街的分割小店，月租6.3萬元，單坪租金也達1萬元，目前由伴手禮業者承租。

信義全球資產商仲部主任林廷宇表示，目前西門町空置狀況有效改善，店租也已經觸底回升，小型店面因為租金總價相對較低，短期內成為熱門的租賃標的，西門町中大型的店面詢問度也明顯增加，受惠觀光回流，伴手禮店也快速增加，另外針對青少年潮流消費的業者，包括韓系自拍機、零食台夾娃娃機等，也出現在西門町商圈中。


春燕到 西門町再現萬元租金店面
工商時報

一度受疫情重創的西門町商圈，在內需復甦與開放國際旅客後，商圈空置率逐漸改善，也有許多新開店面準備迎接觀光復甦。根據最新實價登錄顯示，西門町商圈睽違18個月後再度出現單坪萬元的實價揭露紀錄，分別是成都路與峨眉街的小店面，一間月租13萬，一間月租6.3萬元，單坪租金都回升到1萬元左右。

西門町今年2月共有兩間精華區小店面出租，包括西門捷運站出口旁成都路店面，月租13萬元，單坪租金約1萬元，公司登記為韓式拍貼工作室；另外則是峨嵋街分割小店，月租6.3萬元，單坪租金也達1萬元，目前由伴手禮業者承租。

業者分析，不僅小型店面，企業承租的中大型店面詢問度也有增加的趨勢，信義全球資產商仲部主任林廷宇表示，目前西門町空置狀況有效改善，店租也觸底回升，小型店面因為租金總價相對較低，短期內成為熱門租賃標的；另西門町中大型店面詢問度也明顯增加，受惠觀光回流，伴手禮店快速增加。另外針對青少年潮流消費的業者包括韓系自拍機、零食台夾娃娃機等，也出現在西門町商圈。

過去西門町是台北市店面租金最高的商圈之一，不乏每坪萬元的店面出租，行人徒步區的漢中街最高甚至有每坪逾2萬元的租案。不過，隨著不少店家撤出，近二年鮮少租金逾1萬元的租案，即使每坪逾5,000元的新租案也相當零星。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，國內觀光商圈已見到觀光客回流跡象，如西門町、士林夜市與永康商圈等，包括來自韓國、香港與亞洲的觀光人士，疫情後冷凍的國際觀光商機逐漸解凍回溫，但目前僅是處於東山再起的階段，要重返榮耀還是要等過往一年千萬觀光人潮的盛況。

在中美科技戰與全球供應鏈重組潮流下，近年全台工業不動產交易熱絡，價量齊揚。最新調查顯示，工業地產去年的「年度交易王」熱區是桃園，占全台29.8％的交易量。

目前工業地每坪行情幾乎都飆到4～6字頭，如華亞科技園區與林口工三、工四工業區，都站上40萬～65萬元，每坪3字頭的工業地瀕臨絕版。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，包括大型廠房、廠辦與工業土地在內的工業地產，自2020年迄今，每年成交金額都突破1,000億元，去年更突破1,495億元，改寫歷年新高，顯示即使全球景氣面臨短期波動，製造業與科技業仍積極在台擴張。

從工業地產成交金額最高的「熱區」觀察，丁玟甄指出，桃園成交金額達446億元，坐上去年全台「年度交易王」榜首，主要包括工業土地、廠房。

舉例來說，桃園航空城產業土地標售一舉標脫10萬坪，總價達到227億元；錦鋐大園廠也以63億元出售給台灣人壽，為去年工業廠房最大交易案件，桃園工業製造大城的磁吸力可見一斑。

排名位居第二、三名的分別是台北市、新北市，各自成交350億與191億元。台北市以廠辦為主，新北市則是以工業地跟廠辦為大宗。

丁玟甄分析，今年首季工業不動產成交量達171億元，占整體商用不動產市場289億元的近6成。

第一太平戴維斯資深協理沃仁方金進一步分析，最熱門的桃園來看，又以龜山工業區最具潛力，工業土地行情穩定向上，近5年單價漲幅累積達17％，是目前桃園市與新北市鄰接第一環的編定工業區中，少數還在3字頭的工業區；至於華亞科技園區與林口工三、工四工業區，土地行情都在40萬～65萬元之間。

沃仁方表示，龜山工業區是最接近桃園市區與桃園火車站的編定工業區，長期吸引多家科技業與電子業大廠進駐，包括筆電代工大廠英業達、載板大廠欣興電子、宏達電、佳世達、台達電等大廠。

至於，最近較受矚目的成交案例，為2021年微軟將台灣納入集團全球資料中心布局版圖，並斥資23億元，購置龜山工業區近7,000坪工業地，換算每坪來到36.4萬元，微軟計劃打造成雲端資訊中心。

最近房市賞屋人潮陸續回籠，恢復去年打房前水準，不過實際成交量卻不增反減，業者為激勵買氣，紛紛祭出各種優惠專案，包括賞屋+按讚+打卡就送雞蛋，還有加碼祭出「介紹獎金」，讓久違多年的「找肉粽頭」策略重出江湖，希望藉由已購客戶、親朋好友揪團或介紹，力拚「肉粽掛效應」衝成交。

住展雜誌企研室經理成采錡13日表示，最近房市在329檔期大型指標案陸續進場下，來客量已提升，但因多數新案價位仍高於買方預期，因此整體市場買氣平淡，只有部分個案因廣告量較大、或區域供給偏少，銷售表現較佳。

成采錡指出，最近也可觀察到，有些預售新案買賣合約備查還沒通過、或開價遲遲未定案，原本預計推出的新案紛紛踩煞車，統計約有8百億新案錯過329 檔期。而在人氣、買氣方面，成采錡指出，據3月住展風向球調查顯示，由於不少業者積極舉辦活動吸客，平均單周來客量攀升17.84％至28.4組、月增4.3組；其中，以新北市、桃園、新竹人氣穩定成長，台北則以規劃中小坪數單位的建案來人量較多。

不過在成交量方面，成采錡分析，由於買賣方仍未取得房價共識，因此來人量攀升但成交量並未跟上，單周平均成交約2.5戶，較上月減少0.1戶，整體市場為個案表現。

成采錡表示，最近不少新案為拉抬銷況，紛紛舉辦活動、緊跟時事，甚至推出雙人同行賞屋按讚打卡送雞蛋等活動，吸引菜籃族賞屋。其中，現場活動鼓勵「同行」、「打卡」等條件，實為業者「找肉粽頭」的策略，因為買氣持續平淡，業者期待市場出現「肉粽掛效應」，即抓緊肉粽頭就能一次拿走整串粽子，希望客戶能介紹親朋好友購屋，以衝高成交量。

遠東新13日法說指出，全台土地資產面積計21.3萬坪，截至去年底的投資型不動產帳面價值達1,155億元，涵蓋桃園市、板橋、泰山、五股、台中、宜蘭、花蓮等區，其中桃園內壢舊廠區開發案達3萬坪，為近期最大規模開發案，除鄰近元智大學與納入內壢鐵路地下化，還將規劃亞東醫院、SOGO或遠百等百貨商場進駐，全案由內政部審核中。

桃園市不論是新住民、還是人口年輕化均在全台居冠，遠東新在土地資產開發上，今年仍以內壢遠東新舊廠區開發案為主軸，原本該案預計變更約需二至三年，2020年送件後，2021年即經過桃園市府審議通過，預計在中央內政部都委會審查核准同意下進行開發。目前桃園市不含內壢土地開發計畫，還有5.3萬坪土地待開發，而內壢舊廠區開發案以造鎮計畫為概念，除原有元智大學外，納入為桃園市都市計畫鐵路地下化之一，整個開發案規模達3萬坪，還將規劃商辦大樓、住宅與醫院、百貨商場等。

據悉，先前因居民不滿公園配置及道路問題讓計畫卡關，遠東集團經調整規劃，且與地方取得共識後，桃園市都發局已就修改內容報請內政部都委會續審。據在地房仲業者指出，遠東集團開發利多，已使得內壢房價在三年漲幅逾1成。

除土地資產活化開發為重點外，遠東新投資再生酯粒（R-PET）逾30年，疫後亦將加速擴展全球其他各國的生產基地，未來擴建將包含日本、美國、大陸，及興建越南、菲律賓、馬來西亞等新據點。

遠東新指出，去年綠色商品營收達460億元，年增20%，營收占比達28％；去年全球聚酯消費量達9,474萬噸，其中34％用於飲料包材、66％用於衣鞋纖維用料；在多國政府新規定已陸續生效下，要求包材內使用一定比率以上的回收再生料，新法規更推升整體R-PET需求，但目前全球回收廢棄PET瓶供不應求，為滿足新增的需求量，將促進廢棄織物回收加速發展，越南、菲律賓、馬來西亞是全球織物衣料代工重鎮，新增據點以利回收廢棄織物再造。

房貸利率升升不息，不過豪宅客有備而來，實價登錄顯示，今年 3 月法人買方以 1 億 2680 萬，無貸款買下內湖豪宅「璞真水寓」7 樓戶，單價每坪約 146 萬元，創該社區歷史新高紀錄，該社區屋齡約 6 年，前一手買家於 2014 年預售時以 1 億 1290 萬元購入，持有 9 年轉手增值 1390 萬元。

台灣房屋內湖加盟店店長王禮民指出，位於碧湖畔的「璞真水寓」，社區車位屬於公設，因此權狀內車位坪數含在公設坪數內不分開拆算，這次新交易的 7 樓戶單價 146 萬元，創下社區新高，主要因為該社區僅九戶，6 樓以上即可俯瞰碧湖，景觀遼闊且稀有，且 7 樓戶是帶有千萬元價值的裝潢銷售，因此轉手增值幅度高。

今年初豪宅市場包括「璞真水寓」，就出現至少 6 筆無貸款的豪宅交易，包括松山區「潤泰敦峰」今年 3 月 10 樓戶，總價 1 億 7460 萬元成交，以及 2 月 21 樓兩戶逾 4 億；中山區「芷英」6 樓戶，1 億 8991 萬無貸款購入；大安區「吉美大安花園」13 樓戶 1.39 億元，也都是無貸款交易。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，購買動輒上億的豪宅，不需貸款就出手，其中不乏是以公司名義購買，多半是想趕在平均地權條例修改上路前，積極布局，避免受「法人購屋許可制」的約束。

而直接動用現金購屋，除了顯示企業的資金豐沛外，免經過銀行核貸、對保的繁瑣過程，過戶時程縮短，也無須交代金流來源，符合重視隱私的高資產族多重考量。此外，不動產也是優質擔保品，就算未來需要資金活用，仍可以抵押貸款，因此高端客採現金購屋，在財務規劃上還是具備一定的靈活性。

第一建經研究中心副理張菱育指出，央行已連續 5 次升息，累計升息 3 碼，對於高總價的物件貸款利息更是明顯有感，升息前豪宅地板利率為 1.72%，目前豪宅的地板利率已來到 2.47%，假設以豪宅貸款 30 年、申貸 1 億元試算，整體總共會比升息前多出約 1360 萬元的利息成本，對於滿手現金的部分高資產族來說，購置不動產偏好採現金付清，讓資金能有抗通膨的避風港。

房市交易萎縮，台北市交易量遽減，甚至去 (2022) 年第四季台北房價指數呈現下跌，但新案市場依然有高價交易，據預售屋實價資料，台北市南港區再添單價破百交易，除區域指標「世界明珠」，位於南港展覽館對面的「全陽馥」及重陽重劃區內的「中瑋吾年」，都揭露每坪百萬元交易。

其中，南港重陽重劃區內新案如「中瑋吾年」、「香榭帝寶」成交價每坪落在 90-110 萬元左右，單價比周邊中古屋高出 2-4 成。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，南港房市在盤整時期一度蕭條，價格面臨修正，但東區門戶計畫持續發展，有軟體、生技產業中心、文創園區加持，以及三鐵共構的交通優勢，隨著大型企業進駐，自住人口增加，雖然台北市成交冷淡，惟目前新案價格不見鬆動，反而持續有高價揭露。

住商機構表示，過往大坪數在南港不易突破百萬大關，在去年房市反轉向下，反而出現了百萬元單價；此外，預售屋實價在去年 1 月揭示「世界明珠」成交價，當時資料最高單價每坪 175 萬元，去年 7 月又出現每坪 186.2 萬元高單價，且該戶總價高達 3.8 億元，從價格面刷新南港區的房市亮度。

住商不動產南港園區加盟店店東吳紀楠指出，南港區目前的新案單價每坪 90 萬元起跳，但買方購屋總預算大部分在 3000 萬元以內，並希望可以購得 2-3 房，且政府持續打房，買方期待價格下降，但賣方對價格相當堅持，寧願惜售不賣，也不願降價，因此南港交易量偏低，從去年下半年已開始明顯下滑，不過成交價沒有因量跌而價修。

同時，台北市南港近期單價破百萬交易，除了世界明珠這類以高端買方為主的物件，多數是小坪數物件，及總價不到 7000 萬元的交易。郎美囡分析，不動產選擇性信用管制針對台北市的高價住宅貸款限制，以及台北市的豪宅稅，總價門檻都是 7000 萬元，因此買方總價帶若是落在相近的區間，多會精算考量，選擇總價都在 7000 萬元以內的產品，雖然預售屋完工是 2-3 年後，但政府以政策緊綁高價宅的態度不易鬆動，總價帶往往是高價宅的考量關鍵。

「台北華爾街」南京東路2023年大型金控都更話題不斷，其中邁向60周年的新光集團6棟，加上元大金3棟，共計9棟A辦地標陸續開花結果，括松江南京站「元大元泰廣場」、「新光南東大樓」與南京復興站「元大大同大樓」與建國長春路口「新光產險大樓」，多棟建物因都更改建地段市值倍翻，也讓區內住宅新推案越賣越搶手！代銷業者透露，「南京東路住宅推案亮點就在首都飯店(現為漢普頓酒店)、新光產險大樓後方街廓，上市建商與豪宅品牌群聚推案，是金控高層最愛，含金量居南京金控商圈之冠。」

南京東路有全線捷運和金控加持，近年預售推案到成屋後都有2-3成漲幅。甲桂林廣告總經理陳衍豪點出，首都飯店、新光產險大樓後方靜巷街廓已有「華固雙橡園」、「國美華爾道夫3」、「宏普文華麗舍」等上市建商名宅，「儼然成為南京金控商圈核心重劃區。」2023年4月上旬，新潤建設機構也有新案「新潤朗格」推出，後續豪宅品牌元利也在該案鄰地醞釀新案，依購地成本推估大有挑戰200萬單價可能性。據傳「新潤朗格」鄰近的璞真建設慶城街都更案，2023年也傳出要挑戰單價200萬元。在比價效應和卡位思維下，已為「新潤朗格」帶動買氣，先期看屋客群包括區內自營商老闆、金控高層、科技新創、開業醫生，和周邊幾棟知名豪宅主人來為二代子女置產。

「新潤朗格」計畫在315.5坪基地上，蓋出14層樓高、四併35~47坪2-3房主流產品，合計52戶。新潤建設機構將該案劃入品牌最高規格的體系，定標「北市精華地段、頂級抗震工法、國際首席團隊、頂級規格建材」。邀集曾操刀紐約高線公園、九一一國家紀念博物館與多棟豪宅的美國紐約Handel漢德建築設計公司。規劃洛杉磯萬豪L.A. Live酒店、京都四季酒店、華盛頓川普酒店、北京東方文華等全球精品酒店空間的HBA。與打造1964年東京奧運代代木競技場、新加坡樟宜機場和東京都廳舍的日系五大營造廠之一的清水營造，匯聚三大世界級團隊齊聚南京東路三段，打造新潤建設機構16年來「最頂規」的國際地標住宅作品。

值得注意的是，「新潤朗格」旁還有3、4塊基地在國產署手上。陳衍豪認為，「新潤朗格所在的南京金控商圈靜巷街廓，在金控A辦都更潮加持下，地段價值奇貨可居。」

近日，中交地產(15.690, -0.27, -1.69%)股份有限公司（以下簡稱“中交地產”）發佈了2022年年度報告，在大力保交付、結轉合同負債的情況下，營收實現了大幅增長。但由於項目糟糕的盈利能力及減值損失，疊加少數股東損益的“喧賓奪主”，中交地產全年的歸母利潤反而連續4年大幅下滑，僅錄得0.34億元。

儘管銷售規模仍未超500億，但中交地產在追求規模的激進道路中捨棄的不僅是安全的財務、項目的盈利，更是股東的利益。

毛利率僅剩13.28%

今日，中交地產發佈了2022年年報，作為中國交通建設集團有限公司在房地產板塊唯一的A股上市平臺，中交地產並未能表現出如華潤置地、保利發展(15.170, -0.02, -0.13%)、招商蛇口(15.210, 0.01, 0.07%)、中海地產等“央資”房企應有的競爭力。

一方面，中交地產2022年實現營業收入384.67億元，較上年增長達164.52%，且幾乎全部（99.54%）是房地產銷售收入貢獻，“地產+”的多元業務幾無貢獻。另一方面，公司全年實現利潤總額21.83億元，較上年僅同比增長43.36%，增長幅度遠低於營收的背後是毛利率大幅下滑。

儘管近年來毛利率趨勢性下滑已是地產行業的常態，但目前頭部房企的毛利率依然在20%左右的水準。2022年，中交地產毛利率則同比大幅減少多達9.45個百分點至13.28%，其中原因是成本上升速度遠超營收增速。其中，土地成本、建設安裝費、其他成本分別增長281%、106%、175%，值得注意的是，占成本的最大頭，土地成本也是增幅最大的因素，成為壓垮中交地產毛利率的核心原因。

顯然，營收和成本增幅落差的本質是銷售均價與拿地均價之間的溝壑在越拉越大。以2022年為例，中交地產新增11個專案，計容建築面積128.64萬平方米，對應土地價款為234.37億元，折合拿地樓面價18219元/平米，而同期銷售均價僅有23435元/平米，拿地均價/銷售均價之比已經達到77.75%，後續盈利空間或並不樂觀。

苦追規模無果 股東利益卻被忽視

值得注意的是，在淨利潤率僅有5.67%的情況下，中交地產2022年的歸母淨利潤率更是不足1‰，僅實現歸屬于上市公司股東淨利潤0.34億元，較上年同期減少85.60%。

對於中交地產的股東來說，384.67億元的營收顯得非常空洞，而在公司營收從2018年的不足百億增長至2022年近400億的情況下，歸母淨利潤則從8.1億一路滑落至0.34億元幾乎虧損的水準。

在中交地產近些年苦追規模的過程中，股東利益卻被長期忽視。但追求規模帶來的減值損失等風險，母公司股東卻沒少承擔，2022年公司計提減值準備將減少公司歸屬于母公司股東的淨利潤約6.87億元，減少歸屬于母公司股東權益約6.87億元。這對於歸母權益僅有33億的中交地產的股東來說，實在不是一個小數目。

中交地產近些年通過持續大力地僅僅少數股東合作方（包括開放商和資金方）來激進擴張。2018年，少數股東權益占比為45.98%，2022年則提升至82.71%的畸高水準，少數股東損益也喧賓奪主地連續多年超過歸母利潤。這其中，或有“明股實債”對於少數股東回報率的保障，而損害了公司股東的風險與收益。

而實際上，中交地產如此費力的追求規模，結果卻並不理想，這不僅體現在規模的含金量存在水分甚至嚴重的盈利風險，也在於規模擴張並不順利。

2022年，中交地產實現簽約銷售面積195.78萬平米，同比降低14.32%，實現簽約銷售金額458.82億元，同比降低18.07%，銷售量價齊跌的表現疊加拿地成本高企，未來中交地產的利潤率或仍可能下滑。而權益口徑，全年實現僅實現銷售金額296.65億元，較上年同期降低25.46%，代建業務簽約銷售金額13.63億元。無論從全口徑還是權益規模來看，中交地產並未能實現實質性突破，仍處在二線中部房企的位置。

此外，我們從公司的合同負債以及帳面土地儲備看，中交地產的增長動力似乎也不強勁。截止2022年底，公司帳面合同負債從2021年的420.29億元減少為277.84億元，遠不及2022年結轉收入，這也從側面反映中交地產2023年營收增速或堪憂。而同期中交地產持有房地產項目115個，土地總面積1056.45萬平米，在建及待建面積1648.67萬平米，土地儲備僅千萬平米出頭，與頭部房企還有巨大差距。

“非典型”央資房企 連踩三道紅線

中交地產2022年似有加大拿地節奏，繼續衝刺規模的意圖。2022年，中交地產雖新增11個專案，計容建築面積128.64萬平方米，土地價款也為234.37億元，全口徑的拿地金額/銷售金額之比為51.1%。整體土儲建面還在縮小，但據公開資料性顯示，中交地產在2013年到2016年的4年時間裡，拿地總額才近109億元，已然有邊際發力的跡象。

此外，作為“央資”房企需要的“排場”，中交地產在房地產開發經營與銷售業務之外，同時積極探索和開拓融資代建、特色小鎮、TOD城市綜合體、城市更新、產業地產、物流地產等新興業務。

且不論龐大的少數股東權益是否蘊含多少債務，僅就目前的佈局以及擴張的支出而言，中交地產的財務壓力就不小。截止2022年低，帳面資金104.82億元，較2021年的123.7億元減少15.26%，中交地產的淨負債率為171.78%，剔預資產負債率為82.61%，現金短債比0.53，踩中“三道紅線”。

作為唯一連踩“三道紅線”的央資房企，中交地產顯得非常另類，無論是在規模體量、權益比、項目盈利能力還是財務穩健性方面，均無央資房企的穩健，取而代之的則是唯規模論的激進。

“近8萬元的價格，96平方米複式5房，可作6房，實際使用面積130平方米，相當於現在177平方米的大房子，深圳有幾個這樣的地方？”

出乎意料，2023年深圳首個“日光盤”，誕生在了龍崗布吉。

近日，一個名叫信義荔景禦園（信義金禦半山三期）的樓盤推出了152套現房住宅，從購房者在現場拍攝的銷控情況來看，所有房源已售罄。

4月11日上午，信義荔景禦園專案工作人員通過電話向記者證實了該消息。“信義荔景禦園6棟已經全部賣完了，現在早就沒房了。（複式）要靠搶的，新的大平層戶型預計5~6月會有消息。”

4月12日上午，美聯物業全國研究中心總監何倩茹在接受記者採訪時表示，“信義這個項目被追捧，有兩個顯著優勢，一是其新房價格與前兩期的二手房掛牌價存在一定價差；二是本次推出的產品均為複式，實用率高，因此備受置業者喜愛。”

“日光盤”並非“網紅盤”

不是西部、不是前海、不是傳統意義上的“網紅盤”，信義荔景禦園項目開盤即罄多少讓市場有些意外。

信義荔景禦園位於布吉百鴿籠片區，占地面積約9.5萬平方米，總建面約49.7萬平方米，屬於區域內的大盤。

與去年傳統意義上的“日光盤”相比，信義荔景禦園的“日光”難度似乎小一些。據《每日經濟新聞》記者瞭解，此次該專案僅推出152套房源，而去年海德園A、蛇口招商璽家園、光明宏發萬悅山二期等動輒是幾百套房源日光。

從具體房源資訊來看，信義荔景禦園較早開盤的時間是2016年9月，當時預售2、3、4、5棟共1386套房源，此次是時隔7年的再次加推，現房發售。

從價格來看，此次項目備案均價為7.92萬元/平方米，均為複式，總價706萬元~862萬元不等。

4月12日上午，記者在現場看到，此次加推的宣傳牌還沒有撤下，據知情人士透露，“該項目4月8日晚上開盤，不到兩小時就售罄了”。

據記者瞭解，專案周邊配套較為成熟，樓下就是華潤萬象匯，且周邊教育資源較為雄厚，步行約500米就有賢義外國語學校，1公里範圍內還包括了深圳排名靠前的百合外國語學校。

記者注意到，布吉片區還有多個信義開發的樓盤，包括信義假日名城菁華園、信義荔山公館、信義金域半山名門、信義金域半山瓏門等。

值得一提的是，信義荔景禦園2016年時開盤價在3.1萬~4.2萬元/平方米不等，而如今二手房實際掛牌價普遍在8萬~11萬元/平方米。如3期一套4室兩廳89平方米房子，業主掛牌價720萬元，折合單價8.09萬元/平方米；一套5室2廳96平方米房子，業主報價950萬元，折合單價9.90萬元/平方米。

據記者瞭解，每平方米客觀存在的1萬~3萬元倒掛空間，或許也是部分購房者的重要考量因素。

龍崗成交量為何領跑

從過往深圳樓市的熱銷情況看，西部銷售情況整體要優於東部，此次東部龍崗布吉樓盤出現“日光”，相對來說較為少見。

記者梳理發現，今年一季度以來，深圳入市了包括華潤超核潤府（龍華民治，去化約90%）、溪山美地園（龍華民治，去化約90%）、招商臻城（龍崗布吉，去化約80%）等關注度較高的樓盤。

從過往深圳購房者對龍崗片區的認知來看，該區域屬於剛需客較集中的區域，一是該片區每次入市的樓盤較多，二是從各片區的銷售均價來看，龍崗區整體價格不算高。

據吉屋網資料，截至2023年3月，龍崗區的房屋均價為4.57萬元/平方米，房價僅比大鵬區和坪山區高；從新盤入市情況來看，據深圳市住房和建設局公佈《深圳市2023年一季度計畫入市商品房房源資訊情況》顯示，深圳一季度計畫入市的商品房專案為23個，龍崗區有8個，入市項目數位列各片區榜首。

或許正是由於片區長期以來保持較高的樓盤“入市率”，龍崗片區換房需求也較為旺盛。據貝殼研究院資料，龍崗區同區換房的比例高達58%，同區換房意願僅次於寶安。

而從樂有家統計的今年3月深圳一手房、二手房過戶情況看，今年深圳各區樓市成交均出現了不同程度回暖。

在各片區中，龍崗成交也相對旺盛。其中，二手房龍崗成交913套，環比上漲61%；一手住宅成交681套，環比上漲88%。3月龍崗區一手+二手住宅成交總套數1594套，在深圳各區一二手成交套數中排名第一。

4月11日晚間，樂有家研究中心向記者分析稱，“在深圳各區中，龍崗屬於適合剛需上車的區域，單價3萬元出頭可供選擇的樓盤不少，片區內房源體量龐大。此外，隨著14、16號線開通，深圳東部交通配套再升一級，與市中心的時間距離進一步縮短，也為龍崗樓市帶來更多需求，吸引其他區域的購房需求轉移至東部。”

何倩茹提到，龍崗無論是新房供應還是二手房存量，均是各區大戶，因此在成交量上位居深圳各區前列不足為奇。

天氣還沒轉暖，上海二手房市場搶先火了。3月份2.4萬套成交量，直接站上了近20個月以來的最高點。

上海中原地產資料顯示，上海二手住宅2023年1月成交8069套、2月19280套、3月23991套，3月成交套數環比增加24%，同比增加86%，創下了2021年8月以來的成交高點。2021年上半年，正是上海樓市供需兩旺之時，隨後一劑猛藥“三價就低”政策出臺，8月、9月上海二手房成交量“速凍”。

儘管2022年下半年起，“三價就低”在實際操作中逐漸淡化，但今年的回暖也帶著明顯的政策痕跡。

另外，值得一提的是，上海中原地產市場分析師盧文曦表示，雖然成交量有所放大，但價格表現非常穩定，說明房東也比較務實，並不因為市場轉好就坐地起價。

3月，上海二手房市場“回暖”。圖為上海一社區的高樓 每經記者 包晶晶 攝3月，上海二手房市場“回暖”。圖為上海一社區的高樓 每經記者 包晶晶 攝
房東不再坐地起價

記者注意到，今年1~3月上海的二手房成交有著明顯特點：總價低、舒適度高、面積不小。

從上海中原地產的統計來看，今年的剛需買家“上車”時，在地段和舒適度之間多選擇後者，不少外郊環回遷房也成了不錯的選擇。上海鏈家資料也顯示，一季度70~90平方米成交占比26%，較去年同期增加1個百分點；110~140平方米占比較去年增加0.4個百分點；50平方米以下的占比18.6%，減少1.5個百分點。從總價段來看，400萬~600萬元的占比11.9%，增加1.4個百分點；600萬元以上的占比10.2%，增加1.5個百分點。

“2.4萬套是‘以價換量’換出來的。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴記者，“一方面，一線城市消費韌性優於其他城市，房東掛牌比較活躍，充足的掛牌量給成交奠定基礎；另一方面，雖然成交量有所放大，但價格表現非常穩定，說明房東也比較務實，並不因為市場轉好就坐地起價。”

對於今年房東心態的變化，盧文曦說，“現在客戶非常聰明，會挑性價比高的房源，最優先成交的都是筍盤，房東掛牌價格高、跳價，就賣不掉。以價換量的另一方面，是最近的掛牌量非常活躍，每週大約新增1.3萬套，跳價就相當於幫其他房東抬價，這是非常不明智的。”

“只要市場有成交，基本上房源掛牌價就是市場平均水準或者能夠接受的水準，比市場水準高，那你這個房子肯定難成交。”

價格合適一兩周就成交

由於房東們大多謹慎選擇了以價換量，今年的樓市“小陽春”，對於剛需上車族而言極為友好。

根據上海鏈家統計，3月份成交均價漲幅最大的是外郊環間，同比增長8%。但從環比來看，各環線漲幅僅1%左右，變動不大。整個2023年一季度，除郊環以外均價同比下跌1%，其餘各環線均價相較去年略有增長，外郊環間同比增長4%。

記者注意到，3月份各個區域內二手房成交均價的同環比變動十分穩定，除內環內略出現不易察覺的同比下調外，其餘區域均保持穩定。

從2023年一季度二手房價格累計同比來看，下跌區域為虹口、黃埔、徐匯和金山。從二手房成交均價來看，TOP3區域為黃浦、長寧和徐匯。

以靜安區大寧板塊為例，上海靜安區平型關路一家中原地產店長江超對記者說：“還是看品質，次新房和房齡比較小的更受歡迎，比如慧芝湖花園社區，各方面都不錯，光3月份就成交了15套。”

作為一線從業人員，江超也感受到了今年小陽春的不同之處：“成交量大，但是價格很平穩，和2022年下半年基本上差不多，個別極熱門的次新樓盤漲幅稍微明顯一些，大部分房東掛牌還是符合市場價的。最近二手房交易週期非常快，價格合適一兩周就成交了，即便是不那麼有誠意的掛牌，一兩個月也能完成交易。”

“老破小”可能會受影響

“近段時間帶看量確實有一定下降，大概從3月底那一周開始，門店感受比較明顯”，江超說，“對品質比較好的社區成交量影響不大，預計一些老破小，在看房熱度降下來之後會受到影響。”

“但是等跌價、等撿漏，基本上也不現實。有些客戶就是想找低於市場價很多的房子，我們也去溝通過一些業主，但房東更多的是置換需求，什麼時候賣掉什麼時候買，所以想找特價房、急售房也挺難。”

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，就是一個正常的季節性交易量回升。從最近10年來看，歷來就是上半年特別是3月份有一個比較明顯的回升，4、5月份回歸正常軌道。

從鏈家的帶看來看，帶看量較大的時段主要集中在2月下旬至3月初，近幾周的環比連續下滑3%左右。

“從中原地產一些前瞻性指標來看，3月份新增客戶量是明顯減少的。從整個市場來看，掛牌指數也是往下走的，那也就意味著3月份這種快速放量的行情其實是不可延續的。預計4、5月份會有從高位回落的一個動作，上半年3月份就是一個高點。”盧文曦說。

4月13日，朗詩綠色管理有限公司發佈截至2023年3月31日止三個月未經審核經營資料。

觀點新媒體瞭解到，2023年前3月，朗詩綠色管理權益專案及開發代建服務專案的簽約銷售額總計約為44.33億元；簽約建築面積約為23.68萬平方米，相比去年同期增幅約為17%。

公告指，朗詩綠色管理繼續堅定資產輕型化運營，2023年1–3月，該集團開發代建服務專案的累計簽約建築面積占中國地區專案的比重達78%，相比去年同期提升約5個百分點。

4月13日，黑石集團（紐約證券交易所代號：BX）宣佈，旗下最新全球房地產基金 Blackstone Real Estate Partners X（以下簡稱“BREP X”）已完成最終募資。BREP X共獲得304億美元的總資本承諾，是有史以來最大的房地產或私募股權基金。黑石全球、亞洲、歐洲三大機會型策略目前共有500億美元的資本承諾。

黑石集團稱，30多年以來黑石為BREP全球基金中超過1000多億美元的承諾資本提供了16%的淨內部回報率。由於預見到宏觀趨勢的變化，黑石房地產投資已將其投資組合從面臨逆風的資產（如傳統辦公樓和購物中心）中轉移，目前投資組合中約80%的資產集中於物流、租賃住房、酒店、實驗室和資料中心等板塊。BREP X的規模和可自由支配的資本使其能夠充分利用全球最看好板塊中的機會。

黑石房地產全球聯席主管Kathleen McCarthy表示：“我們在每一個市場週期中都利用自己的洞察 力和優勢為客戶創造收益，將他們的資本用在有望帶來豐厚回報的投資上。”黑石房地產全球聯席主管Ken Caplan稱，“我們認為，當前的市場為黑石房地產提供了絕佳機會。在當下這個市場波動和混亂時期，我們進行了一些最好的投資。此外，隨著房地產不同領域的表現出現分化，板塊選擇的重要性愈加凸顯。”

資料顯示，黑石集團是全球領先的房地產投資機構。黑石集團在1991年成立房地產投資業務，迄今管理的房地產股權投資資產約為3260億美元。作為世界上最大的商業房地產所有者，黑石旗下基金在全球主要地區和領域均擁有並經營資產，包括物流、住宅、辦公室、酒店和零售。黑石的核心增益型投資策略通過機構投資者計畫和為專注收益的個人投資者量身定制的計畫，對基本面穩定的全球房地產進行投資，包括美國非上市房地產投資信託基金以及黑石的歐洲收益型策略（European yield-oriented strategy）。黑石房地產還運營全球領先的房地產債務業務之一，為資本結構和風險結構提供全面的融資解決方案。

截至2022年底，黑石集團擁有近1870億美元的待投資金 （dry powder），比全球幾乎任何其他金融投資者擁有更多資本，是世界上最具投資能力的公司之一，可以在價格低迷和流動性稀缺時擇機購買資產。

3月30日，據彭博報導，黑石集團董事長兼首席執行官蘇世民（Stephen A． Schwarzman）在接受採訪時在談及關於黑石的房地產投資時表示狀況良好，“我們已經削減了辦公樓板塊的投資，而倉儲等其他板塊則表現優異。適宜投資的時機總會到來。我們專注於多個類別的房地產資產的投資，例如資料中心、酒店，以及私募信貸。”

值得一提的是，黑石集團近段時間開始密集出售手中持有的資產。

1月24日，據路透社報導，黑石集團正在商談將其持有的印度最大房地產投資信託公司Embassy Office Parks一半股份出售給貝恩資本。這筆交易的時間及定價尚未最終確定。報導稱，黑石集團目前擁有Embassy REIT 24%的股份，計畫出售約10%~12%的股份，交易價值或達4.8億美元。

1月25日，黑石集團確認以2.4億歐元的價格出售位於巴賽隆納的一棟建築。該棟建築於2018年由黑石集團以2.1億歐元的價格購入。

1月末，黑石集團完成出售位於倫敦塔橋附近的地標綜合體“聖凱薩琳碼頭”，交易對價約34億元，接盤方為新加坡房地產商城市發展（City Developments Limited）。

更早些時候， 2022年12月2日，黑石集團宣佈作價12.7億美元將美高梅大酒店(7.78, -0.03, -0.38%)和曼德勒海灣度假村的49.9%股份賣給VICI。

隨著社會活動有序恢復，今年以來廣州市民2022年積壓購房需求持續得到釋放。資料顯示，廣州今年一季度二手房網簽超過2.7萬宗，面積超過270萬平方米，其中網簽宗數環比增長超過五成。

廣州市房地產仲介協會12日發佈的今年第一季度二手住宅市場交易簡報顯示，廣州二手住宅網簽宗數和麵積分別為27760宗和270.65萬平方米，環比分別增長52.58%和44.26%。

各區網簽面積環比均有明顯增長。中心城區的海珠區增長幅度較大，超過70%；白雲區、荔灣區、天河區、黃埔區和越秀區分別環比增長55.68%、49.32%、43.84%、46.40%和36.77%。而週邊區域方面，花都區環比增長幅度領先，為55.84%；從化區次之，環比增長46.22%；番禺區、南沙區和增城區分別環比增長33.23%、29.61%和27.19%。

面積區間構成方面，60平方米以下和60平方米至90平方米所占比例環比分別增長0.84個百分點和2.48個百分點。90平方米以上所占比例下降。

廣州市房地產仲介協會表示，隨著社會活動有序恢復，市民2022年積壓購房需求持續得到釋放。其中包括“以小換大”的房屋置換需求明顯釋放，小戶型在售房源數量增加較為顯著，購房者選擇相應增加。隨著企業生產經營活動逐漸恢復正常，剛需購房人群對未來收入預期有一定好轉，購房意願有所增強。

4月13日，上海臨港(12.820, -0.01, -0.08%)控股股份有限公司發佈2022年年度報告。

報告期內，公司實現營收59.99億元，同比減少4.63%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為10.09億元，同比減少33.03%；扣除非經常性損益的淨利潤為11.55億元，同比減少25.90%；基本每股收益為0.40元/股，去年同期為0.60元/股。

報告期末，公司擁有資產共計663.14億元，同比增長13.51%；歸屬于上市公司股東的淨資產為170.16億元，同比減少7.06%。

分行業看，期內公司房地產行業（園區）實現營收57.41億元，同比減少3.45%。毛利率為54.56%，較上年減少6.34個百分點。

分產品看，期內公司房屋銷售營收33.11億元，同比減少10.8%。毛利率為為41.35%，較上年減少13.78個百分點；房屋租賃營收24.3億元，同比增加8.76%。毛利率為72.56%，較上年增加2.08個百分點。

報告期內，公司全年新增土地儲備面積約18.8萬平方米，新開工面積約184.6萬平方米，竣工面積約58.2萬平方米。數位江海首期專案實現“當年拿地、當年開工”，滴水湖金融灣二期、大飛機研創中心等重點專案實現年內開工建設。

截至報告期末，公司及下屬控股子公司共持有待開發土地面積39.8萬平方米，各類物業載體總在建面積達562.1萬平方米，較上年末增加94.63%，園區物業總在租面積301.6萬平方米，較上年末增加38.5萬平方米，增長14.63%。

4月11日，遠洋集團（03377.HK）發佈2023年1-3月未經審核的營運資料。2023年1-3月，遠洋集團實現協議銷售額人民幣約165.5億元，同比增長10%；3月實現協議銷售額人民幣約81.9億元，環比增長61.5%。在克而瑞榜單上，遠洋集團排名較去年同期提升4個名次。

憑藉在一二線城市的持續深耕，遠洋集團銷售份額穩步提升，並在濟南、天津、大連、無錫、廊坊等城市位列前十。據悉，遠洋集團2022年銷售額中來自一二線城市的占比達到80%。

截至2022年12月31日，遠洋集團總土地儲備約4300萬平方米，分佈於國內主要的一二線核心城市，土地儲備可支撐企業未來3年的發展。同時，遠洋集團亦積極佈局城市更新業務，持續大力推進舊改，目前已簽約舊改專案近1400萬平方米，已轉化及獲取土儲共346萬平方米，成為企業土地儲備的重要補充。

外電引述知情人士透露，碧桂園（02007）一家附屬公司已從投資公司Flow Capital（HK）Ltd.取得9億元的新融資，融資期限兩年，由上市母公司的擔保和香港一宗物業作為支撐，用於為一筆7億元銀行貸款進行再融資。

朗詩綠色管理（00106）公布，今年首3個月集團的權益項目及開發代建服務項目的簽約銷售額總計約為44.33億元；簽約建築面積約為23.68萬平方米，按年升17％。

期內集團開發代建服務項目的累計簽約建築面積佔中國地區項目的比重為78％，按年升約5個百分點。

貴現客逾3.3倍 同街兩月錄3長約

中港兩地通關後，本港核心區街舖租賃市道轉趨活躍，昔日全球最貴舖租地段銅鑼灣羅素街兩個月內已先後錄得3宗長租成交，最新一宗為位於羅素街及波斯富街交界的單邊「舖王」，以每月約65萬元獲藥房承租3年，較現時短租客月租大幅高出逾3.3倍。

據了解，銅鑼灣羅素街59至61號麗園大廈地下B1至B3號舖，位於羅素街及波斯富街交界大單邊，建築面積約1408方呎，現時由樓上有限公司（前稱樓上燕窩莊）去年5月起以短租形式租用一年，月租約15萬元，呎租約107元，租約本月屆滿。

為期3載 平高峰期74%

該舖位自去年底未通關前已經以每月80萬元放租，直至今年2月全面通關，加上舖位短期租約近屆滿，故迅即獲數個零售商戶出價洽租，最終由一家藥房以每月65萬元租得舖位而回，呎租約462元。最新成交租金，較去年簽訂的一年短租約15萬元，急升逾3.3倍。

雖然通關後舖租較疫情期間大幅飆升，但仍較高位下跌不少。資料顯示，上址原由連鎖水晶首飾店施華洛世奇（Swarovski）在2016年以每月130萬元租用，呎租923元；至2019年續租，獲減租38.5%至月租80萬元，呎租回落至約568元。由此可見，目前舖位租金仍較疫情前低15萬元或18.8%。而此舖歷來最高位，由英皇鐘錶珠寶（00887）於2013至2015年期間，以每月250萬元租用，呎租高達1776元，目前租金較當時仍大幅折讓74%。

但事實上，零售商自通關後對後市漸恢復信心，租舖活動增加，由2月中港完全通關後，羅素街連同最新成交在內，已錄3宗舖位租賃個案。

而首宗為連鎖珠寶金行六福（00590）在3月初承租羅素街8號英皇鐘錶珠寶中心地下3及5號舖，建築面積3068方呎，成交月租約70萬元，呎租約228元，租期3年。以呎租作比較，最新的麗園大廈「舖王」呎租較英皇鐘錶珠寶中心的成交，高出逾一倍，反映租金趨升。

每呎462元 超羅素街8號地舖

近期市場始終仍以藥房或藥妝店此類租戶出手較為勇進，如尖沙咀彌敦道27至33號良士大廈地下C2號舖連閣樓，地下及閣樓建築面積各約600方呎，總建築面積約1200方呎，由一家藥妝店以每月43萬元租用3年，呎租358元。舖位在2021年疫情期間由日本二手名牌店BRAND OFF以25萬元租用2年，呎租208元，最新租金急升72%。

據高力資料顯示，整體一線街舖零售租金在今年第一季按季增長1.1%，藥妝為成為推動租賃需求的主要動力，並預期在第二季會持續。

該行預期，下半年舖市復甦步伐有望加速，全年一線街舖租金將增長8%，並以銅鑼灣和中環表現較優異。

今年以來新盤市場集中賣新界上車盤，未來焦點將會開始轉移至九龍東啟德跑道區。跑道區自2018年至今已先後批出11幅住宅用地，當中由恒地（00012）等六大發展商合作的天瀧有望4月登場，料本月推出單位招標，首批不少於114個大單位，成為今年首個推售的跑道區新盤。

料成跑道區今年頭炮

啟德跑道區作為新盤供應重鎮，迄今共有3個新盤已開售，其中中國海外（00688）的維港1號是跑道區首個入伙新盤。而跑道區現時已批預售樓花同意書，可以隨時開售的全新樓盤共涉及5567伙，其中佔566伙的天瀧搶閘勢成今年頭炮，將於本月以招標形式發售，測試市場水溫。

恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝表示，天瀧今天會開放兩個示範單位予傳媒參觀，預計下周六（22日）起開放予公眾參觀。該盤最快在本月底前公布首張銷售安排，首批將推出不少於114伙，先推3房及4房戶招標，主要是位處前排、向維多利亞港的單位。

趕月底前公布銷售安排

天瀧住客會所連園林面積逾7萬方呎，名為Club Knightsbridge，設有逾30項動靜皆宜的設施，部分設施更擁維多利亞港海景。會所設施包括50米戶外泳池、健身室、英倫主題兒童遊戲室及美容按摩間等。

天瀧最大賣點是近七成單位可以享有維多利亞港海景，目前銷售中的跑道區新盤，只有華潤置地（海外）與保利置業（00119）合作發展的澐璟有同類的供應。

澐璟位於承富里2號，正正毗鄰天瀧。澐璟同樣以招標形式推售，去年11月首度推出單位招標，反應熱烈，而單計今年暫累售64伙，涉及金額約33.2億元，平均每戶成交價逾半億元。

天瀧位於承豐道22號，提供566伙，實用面積351至1942方呎，預計2024年9月底入伙。

事實上，啟德跑道區有多個全新盤正在醞釀推出市場，包括中國海外的維港．雙鑽，有機會於短期內開售，以及嘉華國際（00173）、會德豐地產及中國海外合作的承豐道15號啟德海灣第一期啟德海灣1等。

市區重建局（市建局）去年5月啟動九龍城衙前圍道/賈炳達道大型重建項目（下稱衙前圍道項目），其後向城規會提出發展計劃草圖，並會在今天進行審議。城規會早前就有關發展計劃草圖，共收到60份申述，當中24份表示反對，包括鄰近私人屋苑御門．前的業主立案法團。

衙前圍道項目佔地超過3.7公頃，整個發展計劃分為3個地盤，其中侯王道、龍崗道、衙前圍道和賈炳達道之間的大部分土地，納入主地盤，該範圍可興建7幢商住樓宇，提供約4353個住宅單位，供約1萬人居住，高限為160米（主水平基準以上．下同），部分建築物樓高40層或以上。

毗鄰九龍城廣場的賈炳達道公園部分範圍，擬興建政府綜合大樓，高限為100米；鄰近太子道東一列巴士站的範圍，擬用作興建1幢低矮的商用建築物。

城規會共收到60份申述，包括33份表示支持、1份表示部分支持和部分反對的申述、24份表示反對的申述，以及2份提出意見的申述。

規劃署：不應修訂發展計劃圖

其中，項目鄰近私樓御門．前的業主立案法團提出反對，理由包括擬議發展項目的高度將會影響該屋苑的日照採光和空氣流通。同時，重建計劃只考慮到經濟效益，只會帶動物業價格上升，但未能改善居民的居住環境。

另外，有其他個別人士提出反對意見，認為重建項目會摧毀九龍城的地區特色和文化；發展計劃沒有關於保留地區特色和文化的具體計劃，現行的賠償和重置安排未能夠吸引有特色的地區店舖遷回。同時，也有建議將現時的九龍城市政大廈原址重建，毋須易地重置，而賈炳達道公園亦不應用作發展。

規劃署表明，不支持有關反對的申述，不應順應有關申述而修訂發展計劃圖，認為發展計劃圖已採納多個設計元素，評估證明擬議建築物高度與九龍城現有的高樓大廈並非不協調。

舖位買賣方面，近期資深投資者羅守輝頻頻出貨，剛以約5,800萬元沽出大角咀老人院舖位，持貨6年蝕200萬元離場。

市場消息指，大角咀錄得大樓面舖位買賣，涉及大角咀福全街20至29號地下至2樓，物業地下面積約600平方呎，1及2樓合共約8,200平方呎。據悉，目前地下舖位由地產代理租用，而1樓租客為老人院，月租合共約24.3萬元，舖位以約5,800萬元易手，回報率高見5厘。

據了解，舖位由資深投資者羅守輝持有，他於2017年以6,000萬元購入，早前把舖位放售，叫價為1.2億元，如今大幅降價一半沽出。持貨6年轉手，帳面蝕約200萬元。事實上，羅守輝近月不停沽旗下工商舖物業，已套現逾20億元。

軒尼詩道舖 3800萬易手

另消息稱，灣仔軒尼詩道185號地下及閣樓，面積合共約1,600平方呎，以約3,800萬元易手。

通關後工商舖買賣轉旺，據中原（工商舖）資料顯示，3月份市場共錄得約402宗工商舖買賣成交，按月上升約47%，對比2022年同期亦增加約13%。當中商舖物業維持相若成交量水平，月內錄得約71宗買賣個案，總成交金額約34.58億元，而寫字樓及工廈市場就錄得近倍增長。3月份共錄得約78宗寫字樓買賣成交，按月增長85%，而較去年同期更錄得136%升幅。

融創中國（01918）周三公告已達成復牌指引，昨日復牌。融創中國昨早復牌開報1.93元，較去年3月停牌前4.58元跌近6成，早段股價曾低見1.86元，但其後稍為回穩，最終收報2.04元，跌55.5%，成交16.3億元。

摩通發表報告指，參考內房同業在融創停牌期間累跌68%，融創復牌後大跌屬預期之內，指復牌的佳兆業（01638）、龍光（03380）在復牌首5個交易日累跌56%至60%。

摩通續指，融創帳面價值將繼續下跌，以今年預測市帳率0.1倍估值計算，融創股價料僅值1元，因此予「減持」評級，並指若帳面值再跌，估值仍有可能下調。

融創：清盤呈請 無礙重組計劃

融創在復牌公告指出，即使核數師對年度業績的持續經營基準無法作出審計意見，但聯交所一般不會根據上市規則第13.50A條暫停發行人證券的買賣。融創指，已與境外債權人小組就建議境外債務重組達成協議，目前重組正在實施，認為清盤呈請不會對重組計劃或時間表造成實質性影響。

中港通關後，大碼豪宅成交湧現，更吸引內地富豪重金入市。尖沙咀九龍站天璽一個高層戶，獲萬洲國際 （00288） 主席兼執行董事萬隆斥逾1.41億元購入，呎價逾9萬元創項目新高。

呎價逾9萬 創項目新高

資料顯示，上述天璽天鑽璽高層A室，實用面積1,574平方呎，於上月下旬連1個車位以逾1.41億元招標售出，呎價90,188元，創項目呎價新高。

市場消息指，單位買家為萬隆（WAN LONG），姓名與大型肉類食品集團萬洲國際主席兼執行董事相同，料為同一人。而萬隆是次入市支付相當樓價4.25%稅項，即約603.3萬元，反映屬首置名義入市。

事實上，自通關後不乏內地資金入市本港豪宅，如私募股權投資公司博裕資本董事霍中丞，上月擲近1.2億元購入中半山帝景園一伙一手單位。

此外，有名人趁旺沽貨止賺。消息指，中半山舊山頂道花園台3座高層B室，實用面積2,828平方呎，原連車位叫價1.08億元，新近減至以約1.03億元售出，呎價36,421元，樓價創該屋苑近2年新高。

據了解，原業主為前壹傳媒行政總裁張嘉聲夫婦，早於1999年11月斥2,250萬元買入，持貨逾23年，帳面獲利8,050萬元，升值3.6倍。

中原地產高級分區營業經理施長達說，北角海峰園也錄成交，為崇峰閣頂層3房戶，實用面積854平方呎，享海景，附有內置樓梯前往天台，以2,168萬元沽出，呎價25,386元，樓價料屬屋苑近1年半新高。原業主2009年840萬元買入，帳面獲利1,328萬元或1.6倍。

城中駅3房978萬售 低估價逾3%

二手交投於復活長假後急降溫，6大主要地區按月同期成交量跌幅逾1至近5成不等，當中將軍澳按月交投量回落達48%，市場僅錄60餘宗成交，跌至去年7月同期以來低位。交投放緩拖低不少屋苑價格，例如調景嶺都會駅3房單位，以低於估價3%易手。

據本報統計，6大主要地區即將軍澳、荃灣、青衣、元朗、東涌及馬鞍山，於4月首13日成交量，較上月同期回落由11%至48%不等，尤其是上周末的復活節長假期，各區睇樓人潮更顯著驟降下，交投零星，又以連月交投量高企的將軍澳區為例，本月至今市場暫錄64宗成交，按月同期約123宗相比，跌幅達48%，不止失守半月達百宗成交之勢，同時跌至去年7月同期以來低位。

荃灣馬鞍山成交 跌18及11%

區內代理指，長假前睇樓氣氛已明顯縮減，畢竟今年首季平均每月成交逾300宗，吸納不少筍盤，購買力需時間累積，但對於價錢吸引的單位，買家仍有興致入市，只要速度較之前放慢。如新近易手的將軍澳都會駅2期城中駅8座中層H室，實用面積651平方呎，套3房，據悉，單位早於2021年以1,100萬元放售，期間曾作短期租出，之後降價至1,080萬元繼續放售，最終累減122萬元現以978萬元易手，呎價15,023元，造價較銀行網上估價低逾3%。惟原業主於2006年以371.9萬元購入，轉手帳面獲利606.1萬元。

另外，同屬港鐵站上蓋的蔚藍灣畔2座極高層C室，實用面積745平方呎，套3房連儲物房，向東南優質戶，單位雖附有租約未能睇樓，但由於議價幅度達9%，累減142萬元下獲用家以1,458萬元承接，呎價19,570元。

相比之下，荃灣及馬鞍山區按月成交量回落幅度較溫和，分別按月下跌18%及11%，交投量減少但平盤承接力強，其中，樓齡簇新的映日灣單日錄2宗細單位成交，包括3座低層B室，實用面積216平方呎，開放式戶，僅以418萬元易手；而屬上車盤的荃灣中心，12座高層C室，東南2房，實用面積377平方呎，4日前以438萬元放盤，2日後加價至448萬元，最終以436萬元沽出，僅較原開價平2萬元成交，買家為年輕上車客，見單位有裝修，睇樓2日已即拍板入市。

美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出，3月份商廈租售價個別發展，其中分散業權甲廈售價及租金上升，兩者分別按月升0.5%及2.3%；而分散業權乙廈售價及租金分別按月跌0.9%及升0.1%。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，近來商廈市場交投更暢旺，其中50大甲廈成交錄13宗，創18個月以來新高。億元成交方面，上月最矚目的買賣成交包括以約2.4億元出售的長沙灣南商金融創新中心一批高層單位，總樓面約1.5萬平方呎，平均呎價接近1.6萬元，及以約1.1億元成交的九龍灣恩浩國際中心，成交呎價近1萬元。

值得留意的是，目前傳統核心商業區的買賣成交叫價更高，例如金鐘遠東金融中心及美國銀行中心分別錄呎價逾3萬元的成交，較同區的平均呎價高3至5成。

上月整體商廈註冊宗數呈現明顯升幅，最新數字報110宗，按月飈升約1.5倍。租務成交量維持升勢，按月升45.7%至593宗，反映個別企業重拾擴充或搬遷意慾，有質素的甲廈承接力強。中環商廈The Henderson錄得大手租務，加拿大退休金計劃投資局（CPPIB）承租2層樓面，涉及面積約2.8萬平方呎，市場消息料呎租約130元。

全港空置率10.3%

《商廈快訊》報告指出，上月全港整體甲廈空置率為10.3%，中區、灣仔及銅鑼灣、尖沙咀的空置率分別為8.6%、7.1%及8.4%，出現略為下跌的迹象，而九龍東的空置率維持高企，達17.3%。

目前市場信心已逐漸恢復，預測下季商廈成交量會繼續維持升勢，而由於高息環境料持續，相信中細價單位以及分層商廈更受投資者追捧，主導市場。

山頂住宅地新供應罕有，區內超級豪宅屋地有價有市，本報日前獨家披露，由馬來西亞「錫礦大王」陸佑家族持有馬己仙峽道豪宅屋地以50億易手，造價創本港屋地第三高，每呎售價逾10萬。有業內人士指，上述項目地盤面積大，屬市場罕有供應，吸引各路財團出路探盤，僅僅放售2個月即沽出，市場形容是次地價屬「筍價」，亦反映目前豪宅市況。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓形容，是次地價市場「筍價」，亦反應目前豪宅市況，由於現時整體經濟前景未明，豪宅市場仍需要時間復甦。另外，上述項目發展規模大，屬市場極為罕有的新供應，而且位處山頂，私隱度極高，可享全維港海景，極具重建價值，料日後將會重建為超級豪宅，屆時每方呎可售20萬起。

普縉助理總監（估值及諮詢）李雋傑指，成交價某程度上反映超貴重物業不太受經濟等等因素影響。地盤位於馬己仙峽道高位，享有無敵維港景觀，同時具有極高重建價值，視乎業主考量，可以度身打造超級豪宅，認為超貴重物業不能夠單靠呎價去釐定投資價值。
造價創屋地第3高

由馬來西亞「錫礦大王」陸佑家族持有逾70年的馬己仙峽道30至38號豪宅，市場消息透露，項目以50億易手，造價創本港有史以來屋地第三貴，每呎樓面呎價約10.42萬。上述項目佔地面積約66650方呎，可建總樓面約4.8萬方呎。

由會德豐地產發展的藍田KOKO MARE，次輪銷售今日截止認購登記，直至昨日為止已收逾2300票，超額認購逾22倍。

儘管昨日並非假期，但項目展銷廳依然吸引不少家長帶同子女一同前來參觀示範單位，以及了解項目資訊。由於首輪銷售入票但未能購得單位的向隅客眾多，加上不少新客源入票，項目截至昨日已收逾2300票，超額認購逾22倍，將於明日進行次輪銷售。
明日進行次輪銷售

項目次輪推售的98伙，包括39個1房開放式廚房、23個2房開放式廚房及36個2房梗廚單位，面積介乎310至529方呎，價單定價由670.2萬至1261萬，價單呎價20122至27231元，折實售價介乎589.8萬至1109.7萬，折實呎價由17708至23965元，折實平均呎價約19495元。

以折實金額計算，6個（6%）單位售價低於600萬，38個（39%）單位低於700萬，66個（67%）單位低於900萬，95個（97%）單位低於1000萬。
折實呎價19459元

資料顯示，KOKO MARE為KOKO HILLS系列壓軸一期，項目位於第8及9座，合共提供444伙，涵蓋1房至3房戶型，標準單位面積310至529方呎，另設有34伙特色戶，項目只有3伙3房戶，包括全盤唯一面積逾1000方呎的天際特色戶，項目預計於2024年6月底落成入伙。