內政部長林右昌4日上網路節目時表示，住宅問題是慢性病，慢病要用慢藥醫，開刀是沒用的，要綜合調理，內政部相關政策是為減輕大家的壓力，也就是舒緩症狀，但社會住宅政策也要持續推動，才是正本清源。

近期內政部公布《平均地權條例》相關子法，林右昌強調，平均地權條例修法的政策方向是要打擊炒作、投機，而不是打投資，合理正當經營的投資應受保障。

他表示，2019年私法人買住宅有1萬多戶，但在1年內賣掉的就占51.63％；2022年時私法人買房數量已經到2萬2,000多戶，在短期內進出的比例高達6成，房子已經不是買來住，而是買賣套利，會墊高自住民眾購屋的壓力，因此必須節制私法人買房行為。

林右昌重申，平均地權條例修法的政策方向是要打炒作、投機，內政部去年提出平均地權條例修法草案時，市場就已經提前反應，預售屋交易量就開始萎縮。林右昌強調，住宅問題是慢性病，慢病要用慢藥醫，要綜合調理，像是300億元擴大租金補貼、中低薪房貸支持方案等，是為減輕大家的壓力，也就是舒緩症狀，另外社會住宅也要持續推動，才是正本清源。

對於青年購屋積金的議題，林右昌表示，目前還在構思中，台灣人「有土斯有財」的觀念很重，希望有一段比較長的時間可以儲蓄，累積自備款，政府可以做利息的支持，存到一筆錢後政府提供獎勵購屋，但制度還在配套規劃中。

打房殺傷力似有鈍化現象，根據住展雜誌4日最新調查指出，今年房市520檔期推案量估計近1,500億元，雖是2018年以來同檔期次低量，但相比去年同檔期則大幅成長逾2成。房市專家分析，平均地權條例修正案相關子法已預告4項，政策陸續底定，部分買方觀察到房價未如預期中下跌，在觀望許久後決定進場，也提振業者推案信心。

住展雜誌統計，北台灣520檔期預售屋、新成屋推案量預估約1,477.6億元，較去年實際推案量增加258.2億元，年增幅約21.17％。 住展雜誌企研室經理成采錡表示，去年520檔期房市受央行升息、本土疫情升溫等利空因素衝擊，推案量僅約1,219.4億元；今年520檔期相較於去年低基期，量增2成多，不過還是2018年以來次低量。

住展統計，今年520檔期案量最大戰區位於新北市，估計將有738億新案登場，其中土城就囊括265億元，包括總銷145億的「甲山林金城帝寶」、60億的「美德市」進場銷售，合計供給超過千戶。至於台北市則預計有381億元新案，主要集中在都市核心區段，包括揚昇、冠德、將捷等；至於最大指標案為台北車站周邊、籌備多時的「豐基皇居」，總銷達100億元。

另外，今年520檔期桃園市顯得相對低調，預估推案量僅220.6億元，從第一季推案量已年減逾2成來看，上半年推案量縮已成定局。至於新竹方面，由於不少指標大案已在第一季進場，520檔推案量僅約96.3億元。

成采錡表示，這些在平均地權條例修正案上路前進場的新案，有些是籌備多時、延無可延，有些則因業者看準政府打炒房利空因素淡化，4月起房市買氣稍有回溫，選擇在受自住買盤喜愛的機能完善區推案。


房市520檔 北台推案1,400億
經濟日報

據住展雜誌最新統計，今年北台灣520檔期預售、新成屋推案量達1,477.6億元，較去年同期增加約21.1%，為近六年次低量；房產專家表示，由於去年基期較低，加上目前打炒房政策利空淡化，且市場買氣稍有回溫等，推升今年520檔期案量成長。

住展雜誌企研室經理成采錡分析，去年520檔期因央行升息，加上本土疫情升溫等利空，以致案量僅1,219.4億元。在比較基期較低，加上目前市場買氣稍有回溫，且打炒房政策有淡化跡象，以及先前部分延推案登場，讓今年520檔期新屋推案量達1,477.6億元、年增21.1%，不過仍寫近六年次低量。

以縣市來看，新北市新屋推案量達738億元、為推案量最大的區域，其次為台北市的381億元，以及桃園市220.6億元，新竹、宜蘭各為96.3億元、41.7億元，基隆市則無新案登場。

成采錡指出，今年新北市一級推案重鎮在土城區，光捷運永寧站周邊就有「甲山林金城帝寶」、「美德市」兩大重量級大案進場，合計供給超過千戶，其中「甲山林金城帝寶1號」案量為35億元、「甲山林金城帝寶2號」案量更飆上145億元，全案合計案量180億元；此外，板橋「新濠一滙」百億大案坐鎮，五股也有總銷70億元「祥德帝寶」將公開。

台北市部分，今年520檔期新推案多在市中心，台北車站周邊、籌備多時的「豐基皇居」案量高達100億元。另外復興南路上也有揚昇、冠德建設（2520）兩大新案將進場，總銷各達30億元、40億元。而南京東路周邊也有「將捷三民路案」、「新潤朗格」兩大指標案將登場，另外忠孝東路四段也有「將捷之琚」即將登場，顯示建商企圖祭出最強地段產品，搶攻自住客。

住展雜誌企研室經理成采錡強調，今年以來，業者推案、銷售態度採取「以時間換取價格」策略，加上自住買方發現實價登錄價格未有明顯變動、決定出手，讓部分建案買氣漸入佳境。

桃園市方面，今年520檔期各重劃區籌備中指標案不少，但因業者態度偏保守且低調，尤其不挑明建案進場時程，目前已知總銷62億元「聯宏樂善一路案」、50億元「璟都園航路案」、40億元「大華畔」均在醞釀當中；新竹縣市因指標大案多在首季進場，520檔期僅在新豐、竹東有「富宇光武街案」、「富宇明新案NO.3」、東區「金弘天希」等零星新案將進場，接下來在北區南寮地區也有新案將推出。

今年台北房市熱區大安區，6大建商紛紛搶進推出指標大案。其中，全台規模最大危老重建案、也是日勝生創辦迄今最高單價的輕奢豪宅案「鑄慕RADIUM ONE」4日正式登場，可售金額約90億元；另外「台北之星」、「連雲玥恒」、「永陞韶華」也陸續進場或釋出廣告，此外還有大華建設的懷生都更案約50億元、富邦建設SOGO復興館後側忠孝懷生公辦都更案等，總計6大案蓄勢待發。

日勝生整合北市東區「僑安新村」長達12年後，終於要改建為輕奢精品豪宅，「鑄慕RADIUM ONE」總銷達150億，其中日勝生分回可售金額約90億元，為首度插旗大安區、及創辦以來最高價建案。

日勝生總經理劉垚凱表示，「鑄慕RADIUM ONE」基地面積達1,038坪，儘管平均地權條例修正案上路在即，不過房市剛性需求仍一直存在。

負責銷售的新聯陽實業副總經理闕山振表示，「鑄慕RADIUM ONE」鄰近國父紀念館、松菸文創園區、大巨蛋園區，整個區域大概有7萬坪以上的生活圈，機能相當便利，進場迄今青睞的客戶主要有三大類，包括：貴婦及自營商、醫生及二代菁英，光是醫生就有7～8位，幾乎都相當認同地段、環境、生活機能等條件。

至於近期市場上頗為關注的私法人買盤，闕山振分析，「鑄慕RADIUM ONE」每戶總價帶幾乎都在7千萬以內，已購客戶幾乎都是自然人買家，以私法人名義購買的客戶比重不高。闕山振分析，該案登場讓國父紀念館生活圈重新燃起活力，4月初公開至今吸引不少高資產族注目，每坪身價可望站上200萬元。


單價上看200萬 台北最大危老建案變豪宅

日勝生（2547）完成整合長達12年的台北市東區「僑安新村」後，終於要改建，打造集團創辦以來最高單價的輕奢精品豪宅大樓「鑄慕RADIUM ONE」，今（4）日日勝生總經理劉垚凱，宣布重磅登場；現場銷售業者表示，買家主要有三大類，包括：貴婦和自營商、醫生及二代精英，儘管平均地權條例修正案上路在即，房市剛性需求仍一直存在。

今天下午日勝生年度指標新案「鑄慕RADIUM ONE」，宣布正式開案，鎖定高資產換屋客，率先宣布公開，正式點火，總銷達150億元、日勝生分回的可售金額約達90億元，為首度插旗大安區蛋黃地段、創辦以來開價最高的新案。

今天日勝生總經理劉垚凱表示，「鑄慕RADIUM ONE」是台北市東區目前規模最大的危老重建案，基地面積達1,038坪，日勝生已投入12年才整合完成，主要是地主支持和認同，才能成就這次的危老重建，雖然整合了12年，但應沒有白費地主的期待，日勝生也不會辜負地主，希望早日完工，讓地主早日遷回新家。

劉垚凱表示，「鑄慕RADIUM ONE」面對國父紀念館，為百年難得一遇的地段，日勝生也把藝術和科技，融合到住宅大樓，並邀請國際團隊，攜手共同打造。

劉垚凱表示，現在政策方向是要把投機炒作壓抑，日勝生也支持政策，配合政府打擊投機炒作。

負責銷售的新聯陽實業副總經理闕山振表示，「鑄慕RADIUM ONE」基地附近就是國父紀念館、松菸文創園區、及台北大巨蛋園區，整個區域大概有7萬坪以上的生活圈，機能相當便利，目前進場迄今，青睞的客戶，主要有三大類，包括：貴婦及自營商、醫生、及二代菁英，光是醫生就有七～八位，已購客戶幾乎都相當認同地段、環境、生活機能等條件。

至於近期市場上頗為關注的私法人買盤，闕山振分析，以「鑄慕RADIUM ONE」來說，由於每一戶的總價帶，幾乎都在7千萬元以內，因此已購客戶幾乎都是自然人的買家，至於以私法人名義購買的客戶，比重並不高。

闕山振分析，「鑄慕RADIUM ONE」的客戶，看好地段稀缺的條件，很多都是買來進行資產分配，另外也有些是買給第二代，也有買家是計畫作為招待所之用。

「鑄慕RADIUM ONE」位於光復南路260巷、280巷之間，總銷達90億元，今天正式對外曝光，基地面積達1,038坪，主力坪數為25～51坪不等的2～4房產品，可售戶數約98戶住宅、及4戶店面，由日勝生旗下集順生活科技開發興建，新聯陽實業機構銷售，歷經12年整合，過去為16棟老舊公寓的「僑安新村」。

如今將搖身一變成為地上24層SRC鋼骨制震大樓，預估完工後將成為區段新地標。

業者指出，「鑄慕RADIUM ONE」正式公開後，讓國父紀念館生活圈重新燃起活力，成為許多人期待的新地標，4月初公開至今，已吸引不少重視美學品味的高資產家注目，身價行情可望站上200萬元單價。

較特別的是，日勝生此次插旗蛋黃區，推出史上單價最高的輕奢小豪宅案「鑄慕RADIUM ONE」，也下了重本，拉高規格來打造，目標取得WELL健康建築、智慧建築黃金級、綠建築、低碳建設、耐震建築等五大標章認證，以行動響應全球永續目標與日勝生對於永續建築的理想與追求。

此外，「鑄慕RADIUM ONE」也邀請日商日本國土開發負責營造、英國G.A Group公共空間美學設計、陳廷杰建築師事務所外觀設計與規劃、燈光大師袁宗南、環藝工程景觀設計、凱巨工程結構設計，更與新媒體藝術團隊何理互動合作，在一樓門廳與三樓公設大廳，量身訂製專屬於「鑄慕RADIUM ONE」的互動藝術創作，徹底發揮日勝生活科技的品牌精神。

深耕南台灣多年的泰嘉開發，曾在高雄大學特區推出6個建案，之後泰嘉強攻台南九份子特區，但因高雄大學特區擁有很高的自然綠覆率，加上學校、商圈等採買機能完整，絕佳的生活條件備受自住客青睞；因此，泰嘉挾品牌口碑實力，回到高雄大學特區推出第7件作品「泰嘉拓真」，強打50萬起交屋、總價688萬起，要為首購族帶來經典永恆的泰嘉生活美學。

「泰嘉拓真」是泰嘉繼台南九份子多個建案獲得好評之後，帶著高聲量回歸高雄的新作，泰嘉董事長呂金發表示，秉持「蓋的好是責任、住的好是選擇」理念，泰嘉要給消費者的不只是買到房子，更是住到泰嘉累積多年來的建築本事。

呂金發表示，位在後勁溪與左營軍港交會之地的「泰嘉拓真」，規畫2至3房首購和部份首換產品，坪數從23坪到46坪，每坪開價29萬到35萬，總銷約25億元。

他進一步的表示，「泰嘉拓真」除了親近高雄大學萬坪綠意流域，更坐擁家樂福生活圈、右昌商圈繁華，且緊鄰新台17線，可快速連接國道1號和國道10號，只要15分鐘就可抵達高雄美術館等市中心，交通便利是一大利基。

他說，承襲泰嘉以「自住為先」的建築理念，整合基地、景觀、燈光、設備及室內規劃等，除了專業建築團隊設計，他更親手調整細節，確保室內格局方正、床上無樑、衛浴開窗、房間皆可放置雙人床、深凹窗設計減少陽光直曬等，種種考量就是為了打造值得生活一輩子的好宅。

呂金發指出，為了落實建案服務，泰嘉將主動不定期巡檢、設置董事長信箱，由他親自回覆，並自主找SGS公正第三方進行檢驗，主動將苦工做在前頭、關心緊跟其後，讓好房子能住得長長久久。

他說，高雄大學生活圈的優越機能，吸引多家建商前進推案，泰嘉除藉由建築規畫、建材品質等條件吸引買家，基於首購族的財務考量，「泰嘉拓真」並推出首付50萬起交屋，總價688萬起的輕鬆付款條件，協助年輕首購族有機會擁抱河海之間的住所。

知名電視製作人周遊興建的「周遊列國」透天其中一戶因債務問題淪落法拍，多次流標後以近億元拍出，據最新實價登錄顯示，該屋今年3月以1.2億轉手，成為政大二期重劃區首筆總價破億元的房地產交易，買家持有半年多帳面增值2,172萬元。

位於文山區政大一街的「周遊列國」為18年前周遊買地後興建的10戶社區，其中一戶透天轉售他人後遭法拍，2021年3月以底價2.8億元第一輪一拍，2022年7月第二輪底價1.5億元重啟一拍，前後共經過6次流標，2022年8月第二輪三拍才以9,888萬元脫標，不過才半年多得標者即以1.2億元出售給國瑞綠能公司。

房地產業者分析，在法拍市場以低於市價取得多次流標的物件，是短期持有轉手能有高獲利的主要關鍵。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「周遊列國」位於政大二期重劃區，區域採低密度純住宅規劃，加上擁有政大附中、政治大學等知名學府，頗受軍公教客群青睞。由於全棟共4層，坪數400多坪，法人購入不排除自住兼作辦公用途。

張旭嵐指出，流標多次的法拍通常低於市價，被視為是撿便宜的機會，不過法拍物件常見不點交，又不能入內確認屋況，因此變數多，若屋主和債權人還有糾紛，甚至有租屋占用，拍後產權是否能順利移轉也會是問題，對於經驗不足的首購族風險較高，會出手拍下的買方，通常也都會需要預留裝修和處理產權的成本。

台灣房價高居不下，不少民眾觀望是否該進場。住展雜誌研發長何世昌分享，近日和一位老朋友聊天，對方說，他繳完30年的房貸後就退休，因老婆已過世，又不想增加孩子照顧上的負擔，因此入住養老院，直如今回想起來，最後悔的事就是沒提早買房，若能提早10年買房就能跟妻小創造更多的回憶。

住展雜誌研發長何世昌在臉書上分享，最近和一位老朋友聊天，對方回憶起年輕時候的生活，與老婆相戀、結婚、生子到買房的點點滴滴，一晃眼30年了，老婆已經先走了，而他則努力工作直到還完30年的房貸。

何世昌表示，朋友退休的時候，孩子們正逢打拚事業的年紀，他毅然決然選擇入住養老院，表示那間房子該留給下一代的人創造新回憶。

何世昌指出，朋友坦言，如今回頭去看，以前花很多時間研究房價的漲跌，聽了太多專家分析價格的起落，導致他買房的時候猶豫不決，如今很後悔沒有提早10年買房子，這樣的話就可以多和老婆與小孩累積更多的回憶了。

竹北市豐邑建設「豐采520」建案工地連續發生道路路基塌陷意外，427特斯拉轎車陷落天坑事件，引發社會高度關注，網路上流傳「到竹北要減肥，不然會掉下去！」等笑話，竹北市預售屋價也出現下跌趨勢！

熟悉竹北市房產的人士指出，竹北市房價高漲，1坪60、70萬元都是仲介及投資客喊出來的，2房或3房要價上千萬元，貴的實在太離譜，一般上班族根本買不起，這種天價真正能成交的應該不多。

有大建商蓋130多戶社區大樓，去年底廣告推出之前，強調「早鳥優惠價」，以後會越來越貴的宣傳手法，催促購屋者趕快下訂，每坪行情47萬到51萬元，但只成交10多戶，促銷不利，主動降價成44萬到47萬元。

另一建案建商去年賣了約40戶，均價46到48萬元，看好今年房價會再上漲，留了約100戶，準備再賺一筆，但從今年春節迄今銷售情況不佳，準備再降4萬元。

該人士指豐邑建設的天坑事件效應外溢，波及竹北的房市，原想銷售百戶的建商，今年迄今只賣了個位數，在利息壓力下，每坪欲降4萬元，引發先前購屋者不滿，要求退回差價。

該人士直指竹北房市被炒作的太高，不是一般雙薪家庭買得起，「豐采520」天坑事件發生後，房價明顯凍漲，從上述2個案例可看出房價已現下跌趨勢。

此外，平均地權條例修正後，對擁有多戶房子的投資客並未溯及既往，可以繼續轉讓，再加上縣府去年7月1日實施囤房稅，今年5月開徵，不少投資客急於賣房，也將促使竹北房價降價。

國宅、軍公教與勞工住宅貸款戶均適用

行政院公報資訊網公告攸關房貸補貼的「內政部對中產以下自用住宅貸款戶支持辦法」，根據該項辦法，國宅、軍公教與勞工住宅貸款戶均能申請。而內政部已表示，預計下月開放線上與臨櫃申請，經審核通過後將一次撥付三萬元支持金，預估第一批符合資格的房貸族可於七月中領到。

內政部表示，為降低疫情對中產以下自用住宅貸款戶衝擊並給予支持協助措施，減輕貸款戶居住負擔，依疫後特別條例規定，訂定「內政部對中產以下自用住宅貸款戶支持辦法」。

符合資格房貸族 最快七月中可領到
根據該辦法，借款人與其配偶及未成年子女應符合下列各款條件︰一、僅有一筆自用性質購置住宅貸款，並須有非呆帳之貸款餘額。二、合計持有房屋一戶以內。三、原始核貸金額台北市八五○萬元以下的房屋、其他縣市七百萬以下。四、二○二一年家庭成員各類所得總額合計一二○萬元以內。而具備條件及婚姻狀態認定基準日為二○二三年二月廿八日。

此外，政府債權的房屋貸款，包括國民住宅貸款、國軍官兵住宅貸款、中央及地方公教住宅貸款、勞工住宅貸款等貸款戶皆可申請，其申請條件與自用住宅貸款戶相同。而支持金不影響借款人接受政府其他住宅、生活補貼、補助或津貼等協助措施之權利。

申請案件有缺漏且逾期未補正或屬不符規定資格者，為避免案件懸宕影響行政效率，將由執行機關通知限期補正或駁回；申請資料若有虛偽或不實情事，或同一住宅貸款重複領取支持金，應不予發給；已發給者，由執行機關撤銷或廢止，並以書面行政處分要求限期返還。

根據內政部戶口統計資料調查發現，近5年家戶人口量越趨精簡，加上近年高房價、通貨膨脹及少子化危機，「小宅」交易討論度越來越高，新北市地政局表示，觀察交易熱區購屋者偏好及成屋的價格區間變化，小坪數產品逐年增長，蝸居已成都會區的購屋趨勢。
統計新北市全市建物買賣面積，自2018年平均28.01平方公尺，遞減至2022年26.99平方公尺，最受市場歡迎的物件雖落於3房2廳2衛的格局，但面積20坪以下產品及空間配置為1房1廳1衛者，於5年內交易量增加較多，且有逐年增長的趨勢。

地政局表示，各類型格局建物面積在5年內多有遞減的情形，尤其以1房1廳1衛縮減比例相對明顯；另35坪以下占比亦逐年增加，至2022年35坪以下交易標的合計50.38%，首度超越面積35坪以上占比，顯示中小坪數產品市場需求日益增加。

地政局分析，2018至2022年度交易量均超過全市總交易量5%的8個交易熱絡行政區（淡水、新莊、板橋、中和、三重、汐止、新店、林口區）價格變化，交易熱區單價部分，2018至2022年以單價30萬以下產品為最大宗，2022年則以單價30至40萬元之產品居多，近5年內單價40萬元以下產品逐漸減少，高單價產品（每坪40萬元以上）則逐年增加。總價部分，5年內均以低於1500萬元者佔交易案例最大宗。

新北市地政局地價科科長蕭湘君表示，近5年之間新北市主要交易總價區間仍維持在1500萬元以下，然而單價40萬元以上佔比則逐年增加，故在交易單價越來越高，而消費者可負擔總價不變的情形下，買賣面積呈現遞減，此與新北建物面積逐年減少的觀察結果一致，推測市場各類格局產品趨向減少坪數之方向規劃，而「蝸居」意象之「小坪數」產品將逐漸增加，此現象恰可因應高房價時代來臨及人口結構轉變所形成的購屋選擇。

房價持續走高，使購屋坪數越來越小，豪宅也不例外。永慶房屋統計近五年都豪宅單價、坪數和平均總價的變化，新竹縣市豪宅平均房價漲幅最高，突破3成，台北市豪宅縮水最嚴重，平均總坪數減少21坪、15%。

比較七都豪宅平均總價的變化，台北為七都中唯一出現降價的縣市，降幅5.4%。

七都豪宅平均單價除北高兩縣市漲幅相對溫和，分別只有7%和6.9%之外，其餘五都均有12%以上的漲幅。

其中新竹縣市漲幅最為驚人，高達31.9%。如此高漲幅也讓新竹縣市從2018年的第五名，到了2022年以49.2萬元的水準擠下高雄的44.9萬元，躍升第四。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，新竹縣市是台灣高科技產業的重鎮，近幾年匯聚大量的高薪科技人才。

根據財政部2022年年中發布的全國綜合所得總額統計，新竹市以平均112.7萬元居冠、新竹縣以100.4萬元位居第三。全台最富有村里第一名，綜合所得總額平均數高達新台幣301.2萬元的關新里，也位於新竹市。

竹科新貴們如今已成為全台口袋最深的購屋主力族群之一，也明顯拉抬新竹豪宅房價漲幅。

在坪數部分，七都豪宅都出現變少的狀況。台北豪宅縮水最嚴重，五年間減少了15.4%，其次是桃園，則有12.9%的減少。若以實際坪數來看，桃園減少23坪最多，其次是台北市21坪。

陳金萍指出，由於土地成本、建材與人工成本持續攀升，也為了避免讓豪宅總價上漲太過劇烈，許多建商往往以減少坪數的方式因應之，才使得豪宅坪數逐漸變少。

值得注意的是，七都中台南豪宅坪數縮水最少，五年間坪數僅減少7.8坪，降幅3.8%。2022年平均坪數也有近200坪空間，比第二名的桃園市還多出41坪空間，幾乎是一套三房產品。

至於七都豪宅的平均總價，台北市出現5.4%的降幅，是七都中唯一下降的縣市。其餘六都中，除高雄市增幅相對和緩外，其餘縣市均有10%以上的增幅，新竹縣市以17.2%的增幅位居第一。

就實際金額而言，新北市豪宅在五年內總價增加超過1000萬元，金額最大。陳金萍分析，台北豪宅價格居高不下，坪數也出現縮水狀況，使得部分豪宅客群也開始從台北蛋黃區外移到蛋白區尋覓CP值更高豪宅產品，使得新北豪宅總價持續攀高。

逆境中的龍頭房企萬科（000002.SZ）順利過冬，韌性增長。

年報顯示，2022年萬科實現營業收入5038.38億元，同比增長11.27%，歸屬于上市公司股東的淨利潤（以下簡稱“淨利潤”）226.18億元，同比微增0.42%。

長江商報記者注意到，使公司淨利潤較上年由降轉增的兩個十分重要的因素是，期間費用同比減少28.24億元，以及存貨跌價損失計提4.50億元，同比減少26.70億元。

萬科的財務狀況繼續改善。截至2022年底，公司資產負債率76.95%，自2019年以來已經連續四個年度下降。公司“三道紅線”指標繼續符合“綠檔”要求。

2023年一季度，萬科經營業績繼續保持韌性增長，其營業收入、淨利潤分別為684.74億元、14.46億元，較上年增長9.27%、1.16%。

備受關注的是，一季度萬科投資拿地發力，新增5個開發專案。

5月3日下午，針對萬科未來拿地計畫、策略等方面，長江商報記者撥打其公開聯繫電話，無人接聽。

新房交付超34萬套

在嚴峻複雜的市場環境中，萬科交出了一份來之不易的答卷。

萬科在致股東的一封信中表示，2022年，行業形勢的嚴峻性遠遠超出公司年初的預計。全年商品房銷售大幅下滑。根據有關機構監測，百強房企銷售額同比下降42%。行業融資能力大幅萎縮，海外債務市場失去功能。這些給萬科經營造成了巨大壓力。公司以確保安全為首要目標，繼續保持業內領先信用評級，依靠自身信用發行債券，提高了流動性及抗風險能力。

2022年在市場下行、交付洪峰和施工時間受限三重問題疊加的情況下，萬科全力以赴，動員全部萬科資源、力量，成功完成超過34萬套新房交付。

萬科也因此取得了穩健的經營業績。2022年，公司實現營業收入5038.4億元，同比增長11.3%。營業收入中，來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入為4704.5億元，占比 93.4%，來自物業服務的營業收入為257.7億元，占比5.1%。

房地產開發方面，公司實現銷售面積2630萬平方米，銷售金額4169.7億元，同比分別下降30.9%、33.6%，房地產開發業務實現結算面積3401.4萬平方米、結算收入4444億元，同比分別增長9.1%、10.5%。

在鞏固房地產開發業務的同時，萬科的經營服務業務保持了快速增長。2022年，萬物雲實現營業收入303.2億元（含向萬科提供服務的收入），同比增長26.1%。

其中，社區空間居住消費服務收入167.5億元，占比55%，同比增長24.4%；商企和城市空間綜合服務收入111.8億元，占比37%，同比增長28.3%；AIoT及BPaaS解決方案服務收入23.9億元，同比增長28.8%。

物流業務（含非並表項目）實現經營收入35.6億元，同比增長17.9%；租賃住宅業務（含非並表項目）實現營業收入32.4億元，同比增長12.1%。

公司各項收入均穩定增長。不過，萬科的綜合毛利率在下降。扣除稅金及附加前，公司綜合毛利率為19.8%，較2021年下降2個百分點，其中開發業務的結算毛利率為20.4%。

2022年，公司實現的淨利潤為226.18億元，較上年增加0.94億元，增長幅度為0.42%，與2021年下降45.75%相比，實現了由降轉增。

長江商報記者發現，公司淨利潤保持增長，主要受兩個因素影響。2022年，在營業收入增長的情況下，公司期間費用（銷售費用、管理費用、財務費用）較上年合計減少28.24億元。加上存貨跌價計提減少26.70億元，合計達54.94億元。

存貨降千億發展提質

拿地蓋出房子就能賺錢的時代已經一去不返，房地產進入存量競爭時代，萬科更加注重有品質的發展。

萬科注重投資品質。新增投資的精准度和投後管理進一步優化，新專案的品質明顯提高，全年權益總投資496億元，已開專案投資兌現度近90%。公司稱，以產品線為基礎的分類分級管理機制運行日趨成熟。過去幾年投資追高冒進、操盤離散度過大等問題正在逐步得到解決。

2022年，萬科開發業務新開工計容面積約1568.2萬平方米，同比下降52.0%，完成年初計畫的 81.7%；開發業務竣工計容面積約3629.1萬平方米，同比增長1.6%，完成年初計畫的93.1%。

投資方面，公司堅持高品質投資，聚焦地塊素質良好、市場前景明朗、操盤團隊能力強、財務指標優秀的專案，累計獲取新專案36個，總規劃計容建築面積690.2萬平方米，權益計容規劃建築面積403.7萬平方米，權益地價總額約496.4億元，新增項目平均地價為12297元/平方米。截至2022年末，公司在建項目總計容建築面積約8260.1萬平方米，權益計容建築面積約5240.3萬平方米；規劃中專案總計容建築面積約3592.7萬平方米，權益計容建築面積約 2277.4萬平方米。

反映在存貨上，2022年底，萬科的存貨帳面餘額為9121.96億元，其中，已完工開發產品989.96億元、在建開發產品6986.12億元、擬開發產品1125.69億元、其他20.19億元，計提跌價準備51.39億元，期末帳面價值為9070.57億元，較上年減少1685.60億元。

投資謹慎、存貨減少，萬科的財務狀況繼續向好。截至2022年末，公司資產負債率為76.95%，2019年末至2021年末，其資產負債率分別為84.36%、81.28%、79.74%，2018年末為84.59%。資產負債率實現了連續四年下降。截至2022年末，公司“三道紅線”指標繼續符合“綠檔”要求，淨負債率為43.7%，處於行業低位。

具體債務為，2022年底，萬科的帳面貨幣資金1372.08億元，對應短期債務為660.96億元，貨幣資金對於短期債務的覆蓋倍數約為2.1倍。公司的債務結構持續優化，2022年底公司長期負債占比提高至79.5%，新增融資的平均成本為3.88%。

值得一提的是，2022年萬科的經營性現金流淨額為27.50億元，已連續14年為正。

備受關注的是，今年一季度，萬科新增5個開發專案，總建面87.6萬平方米，權益占比55%，時隔三年再次在上海公開市場拿地，期末，公司土儲充足，在建面積和規劃建築面積合計1.16億平方米，土儲權益比例63%。

地產行業人士稱，從目前公開信息看，萬科拿地仍然較為謹慎。

相較于二手房市場的降溫，北京新房市場“人氣”尚有餘熱。

“五一”小長假期間，北京商報記者走訪調查發現，北京新房市場受到假期人流的惠及，一些熱門板塊的優質專案，案場客戶到訪量增長明顯，疊加“特價”“價格倒掛”“買房送車位”等促銷，以及協力廠商仲介的引流，迎來了今年以來的“第二波流量”，甚至部分出險房企的專案人氣也開始回升。

打折促銷送車位

“人氣最好的時候還是在今年2月，‘五一’小長假期間屬於第二波流量。”5月3日，在北京昌平文源府售樓處，一位臨時接待北京商報記者的客戶經理介紹，從“五一”小長假第一天開始，到訪客戶就有明顯增長。“如果是提前預約的客戶，會安排分批接待，直接到訪的客戶，在緊急狀態下可能會安排集中接待，一帶多也不是沒有。”

無獨有偶，在朝陽青雲上府售樓處，銷售人員李海榮（化名）告訴記者，“五一”小長假期間，每天來看房的客戶確實明顯增多，成交量也出現了好轉。

在被問及“第二波流量”究竟是意外還是意料之內，上述兩位銷售人員均表示“還算是意料之內”。

“原本每年‘五一’不出京且有購房需求的人就會啟動看房，今年前期鋪墊也比較多，對客戶蓄水池摸得也有點底，我們索性就連市了。”

所謂摸底，便是各家開發商給出的“五一”特惠。

據上述文源府客戶經理透露，為了在“五一”小長假期間聚攏人氣，項目也給出買房送車位的優惠。“目前北京設置了商品房銷售指導價，所以在價格方面沒辦法有太大讓步，不過一個車位也將近20多萬了，這一活動僅有假期的5天期限。”

買房送車位之外，也有項目主打“特價”“一口價”等操作。

在李海榮向記者展示的當天簽約房源中，記者注意到所簽約房源均價要低於該項目的銷售指導價。李海榮也承認，“出貨”快的主要原因也是在於價格“讓利”，項目為了聚攏人氣，有“特價”“一口價”等操作。

但並非所有項目都像李海榮提到的“連市”。

同樣位於“海澱北”的越秀星樾，因節前出清過快，售樓處在“五一”進入半休假狀態。記者在現場看到的更多是退意向金的客戶，而不是買房的客戶。“項目整體銷售大概900套房源，期房和現房各一半。目前期房只能等清退了，而且清退房源也主要以之前的意向客戶為主，新客戶基本上只能等現房。”專案現場值班人員如此回應。

“市場尚未完全恢復”

雖然北京新房市場“人氣”尚有餘熱，但反映到資料層面卻並不理想。

中指5月4日發佈的資料顯示，2023年“五一”期間（4月29日-5月3日），北京成交面積約1.4萬平方米，較2022年同期下降約65%。

“新房的網簽要比二手房往往節奏更慢，有的甚至半年以上。”一位業內資深分析師告訴北京商報記者，之所以有如此反差，主要有兩方面原因：一方面是網簽資料的滯後性，短期趨勢變化不宜作為樓市走勢的判斷依據；另一方面也是北京新房市場冷熱不均的現象，優質專案遭“搶”，老大難項目仍無人問津。“目前開發商的一些讓利動作，也說明市場尚未完全恢復。”

合碩機構首席分析師郭毅表示，可以看到當前北京優質新房專案不少，但老大難項目也占比頗大，冷熱不均的分化狀態，受到供需雙方的共同推動。“資源配置不均衡，區域介面成熟度也不一樣，大家買房會集中在高價值區域，這些區域更具備確定性，因此房企拿地也主要集中在確定性地塊。”

4月28日，北京成功出讓兩宗分別位於通州和朝陽的住宅用地，總成交金額63.6億元，此次地塊出讓表現依然冷熱分明，朝陽地塊底價出讓，通州地塊則觸頂“雙上限”。

價格指標不再排第一位

北京商報記者此次走訪也注意到一個特別有意思的現象，購房者在選擇樓盤時不再是單個區域進行比較，而是多個區域的同類樓盤進行比較。對於樓盤選擇也更加理性，傾向於優質區域、高性價比的項目，價格指標不再排第一位。

在文源府售樓處，一對中年夫妻透露，他們目前雖然住在豐台區，但“五一”期間看房範圍涉及豐台、昌平、通州、朝陽等多個區域。“要多走、多看、多對比，選擇範圍彈性更大，這樣也容易選到理想型，現在已經不計較南北差異了。”

與這對夫妻的觀點類似，走訪期間，記者也瞭解到，跨區域看房的購房客群並不在少數，“理想型”也是他們認為的確定性。在他們眼中，區位、配套、戶型以及可以適配的價格同等重要。

出險房企專案開始回流

除優質專案人氣旺外，北京商報記者在走訪期間還注意到，部分出險房企在成功處理債務問題後，旗下專案的熱度開始回流。

在朝陽的融創旗下朝陽壹號售樓處，5月3日當天的人流量可以用“可觀”來形容。在談及融創此前的債務危機時，有購房者承認，是知道開發商爆雷狀況的，但目前融創已經有恢復的信號，所以才打算提前關注。“未來開發商可能會為了快速回籠資金，打出更低的價格優惠，這也是我們來瞭解此類房源的原因所在。”

郭毅稱，雖然購房者信心回歸，但好的專案才能促進成交，未來市場政策的“寬鬆”至關重要。“相較于二手房，北京新房市場下行速度並沒有那麼快，但5月後，如果市場還不給到積極的政策信號，那麼可能從資料面上看，就會出現一個比較明顯的下行。”

中指研究院分析師孟新增表示，進入二季度，去年積壓需求已基本釋放結束，但居民收入及就業預期尚未扭轉，市場仍面臨下行壓力。短期來看，在市場企穩恢復前，需求端政策仍有望繼續出臺，一線城市調控或以微調為主，因區施策。二線城市政策放鬆力度將持續加強，核心區外有望逐步取消限制性政策，或對市場信心和市場預期起到積極作用。

在孟新增看來，伴隨著各地政策進一步優化調整以及宏觀經濟的穩步修復，二季度全國房地產市場或逐漸趨穩，全國商品房銷售面積環比或小幅增長，但城市分化行情加劇，熱點城市在政策優化以及供給端改善等因素帶動下，市場活躍度有望保持，但多數城市市場調整壓力仍然較大。

3月轉漲的百城房價，在4月繼續環比微漲。據中國房地產指數系統百城價格指數顯示，4月全國100個城市新建住宅平均價格為16181元/平方米，環比上漲0.02%，同比下跌0.07%，環同比漲跌幅均與3月持平；二手住宅平均價格為15826元/平方米，受市場掛牌量持續走高影響，價格走勢繼續承壓，環同比跌幅分別擴大至0.14%和1.28%。

從成交規模來看，1~4月，重點100城新建商品住宅月均成交規模較2022年同期增長24.1%，但仍處2016年以來同期低位。據初步統計，2023年4月，重點100城新建商品住宅成交面積環比下降超20%，同比增長約40%，前期積壓需求釋放後，市場活躍度回落。

二手房價格環比下滑

據百城新建住宅價格指數對10大城市（北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、武漢、南京、天津、重慶）樣本調查資料顯示，今年4月，10大城市新建住宅平均價格為29367元/平方米，環比上漲0.04%。其中，8個城市環比上漲，2個城市環比下跌。

具體來看，環比上漲的城市中，武漢以0.08%的漲幅居前，上海和天津環比漲幅均為0.05%，北京、重慶（主城區）、杭州和南京新建住宅價格環比漲幅均在0.05%以內。

兩個環比下跌城市中，深圳環比跌幅為0.07%，廣州為0.01%。同比來看，10大城市中，僅杭州、南京、北京等4個城市新房價格同比上漲，另外6個城市同比均下跌。

需要注意的是，4月百城新建住宅平均價格為16181元/平方米，環比上漲0.02%（漲幅與3月持平），同比微跌0.07%。其中環比上漲城市個數為30個，較上月減少11個；環比下跌的城市個數為44個，較上月增加5個；26個城市價格持平。

“4月份，除三四線代表城市新房價格環比跌幅收窄外，一線及二線城市環比均繼續上漲。”中指研究院分析表示。

二手房方面，4月全國百城二手住宅平均價格為15826元/平方米，環比下跌0.14%，跌幅較上月擴大0.09個百分點。從漲跌城市個數看，22個城市環比上漲，76個城市環比下跌，2個城市持平。同比來看，二手住宅平均價格較去年同期下跌1.28%，跌幅較上月擴大0.16個百分點。

儘管百城二手住宅價格指數環比有所下滑，但4月10大城市二手住宅平均價格為40375元/平方米，環比上漲0.07%，漲幅較上月收窄0.10個百分點。其中，上海環比上漲0.39%，北京、廣州漲幅在0.1%~0.3%。

對此，中指研究院分析認為，“二手房市場掛牌量持續走高，成交規模環比有所下降，房價走勢繼續承壓。”

樓市復蘇總趨勢不變

事實上，成交規模下降的不只是二手房，新房市場同樣如此。

據中指院資料統計顯示，4月重點城市房地產市場規模在3月沖高後出現回落，新房成交面積環比下降約兩成，在上年同期低基數下同比仍增長超四成。2023年1~4月，重點100城商品住宅月均銷售面積同比增長超20%，但絕對規模仍處2016年以來同期低位。

上海易居研究院最新發佈的《4月50城新房成交報告》則顯示，今年1~4月份全國50城新建商品住宅成交面積為7715萬平方米，同比增速為18%，相比1~3月份15%的水準有所擴大。其中，4月，全國50個重點城市新建商品住宅成交面積為1896萬平方米，環比下降27%，同比增長30%，有44個城市呈現了環比下降態勢，占比近9成。

“出現月度的上下波動是正常的，但是下降城市數量過多，也警示我們要更加重視二季度的住房交易行情。其中部分原因和3月下旬部分城市密集網簽有關係。”易居研究院分析指出，從各城市售樓處等回饋的情況看，4月份確實相比3月份熱度有所減弱。

分城市類型來看，易居研究院資料顯示，今年4月，全國50個一二三四線城市新建商品住宅成交面積分別為277萬平方米、1048萬平方米和571萬平方米，環比增速分別為-14%、-24%和-35%。

具體到城市而言，4月全國僅有6個城市成交行情沒有出現下滑；而前4月樓市行情綜合表現較好的5個城市則分別為長春、杭州、南寧、惠州和淄博，其同比增速均超過了50%的水準，樓市成交的動力比較充足。

中指研究院市場研究總監陳文靜認為，“短期來看，穩定購房者置業信心和預期仍是促進房地產市場恢復的關鍵，伴隨著各地政策進一步優化調整以及宏觀經濟的穩步修復，預計二季度全國房地產市場或逐漸趨穩，全國商品房銷售面積環比或小幅增長。”

5月4日晚，融創中國發佈境外債務重組進展。

公司宣佈，于經延長同意費截止日期（即2023年5月4日香港時間下午五 時正），占現有債務約85%的同意債權人已加入重組支援協議。

3月28日晚，融創中國發佈公告稱，於3月28日，針對本金90.48億美元的境外債務重組，公司與債權人小組就重組條款達成協議，重組將允許相關債權人根據其具體訴求和限制選擇不同的選項，包括將其全部或部分債權轉換為股權，以獲得短期流動性及受益於潛在股票升值，或重新恢復債權並從若干現金清償機制中獲益；包含多項降杠杆計畫，旨在幫助公司實現可持續的資本結構，提高淨資產價值，及降低淨負債率水準。

公告稱，第一，計畫債權人合計將10億美元的現有債權轉換為10億美元的九年期可轉換債券。

第二，計畫債權人可自願選擇將其現有債權轉換為公司的零票息、五年期強制可轉換債券，總規模限額為17.5億美元。控股股東已同意根據不優於建議強制可轉換債券的條款將其4.5億美元的股東貸款轉換為股權。

第三，計畫債權人可自願選擇將其現有債權交換為現有融創服務股份。

此外，計畫債權人將其現有債權交換為最多八個系列以美元計值的新優先票據，本金總額等於計畫債權人的總現有債權金額減去可轉換債券本金總額、強制可轉換債券本金總額及交換為現有融創服務股份的現有債權金額。公司可選擇將前兩個系列的新票據的到期日延長一年。如果選擇延長到期日，則該等延期系列的新票據在延長期內的年利率將增加1%。該等新票據現金利息的年利率將介乎5.0%至6.5%。公司可選擇在首兩年內以實物支付全部或部分利息，該等年利率比現金利率高1%。

5月4日獲悉，北京首都創業集團有限公司發佈公司債券年度報告（2022年）。

該審計報告顯示，2022年北京首都創業集團有限公司合併利潤表範圍內實現營業收入578.22億元，同比下滑15.36%；淨利潤44.34億元，同比增長84.75%。

合併負債表範圍內2022年公司總負債3316.29億元，負債率78.85%。合併現金表範圍內2022年公司期末現金及現金等價物餘額425.36億元，同比下滑17.71%。

5月4日，美的置業控股有限公司發佈截至2023年4月30日止四個月未經審核銷售資料。截至2023年4月30日止四個月，美的置業連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額約人民幣295.9億元，而相應的已售建築面積約228.5萬平方米，銷售均價約為1.29萬元每平方米。

觀點新媒體瞭解到，2022年同期美的置業合同銷售金額約246億元，對應銷售面積約為208.2萬平方米，銷售均價約為1.18萬元每平方米。由此計算，2023年前4月，美的置地銷售額同比增長20.28%，銷售面積增長9.75%，銷售均價增長9.3%。

5月4日，深圳灣睿印RAIL IN項目開業慶典在深圳灣超級總部基地啟幕。

觀點新媒體獲悉，該專案由深鐵集團和萬科集團聯合打造，總體量近10萬平方米，是深超總地標商業綜合體SIC深灣睿雲中心的商業核心，覆蓋地鐵2、9、11號線，連通紅樹灣站、紅樹灣南站。

業態組合上，餐飲方面，彙聚皖廚新概念店、客語-河鮮臻品店等熱門粵菜經典，STARBUCKS星巴克臻選綠標店、M Stand等創意休閒輕餐，川菜蓉悅、湘菜野湖南、饌豚•臺北菜、四季椰林等多種菜系，滿足深圳多元化客群結構的商務和家庭用餐需求。

零售方面，則引入SHANG XIA上下精品店、義大利奢侈品牌GIADA、施坦威鋼琴Spirio體驗店、賦予現代設計家居美學的COSMO家居等國際品牌，同時也有集運動休閒、街頭潮流、社交話題於一體的新城市(19.990, -0.89, -4.26%)運動品牌KILOMETERS等個性潮牌。

5月4日，華遠地產(1.670, 0.02, 1.21%)股份有限公司發佈了關於發生超過上年末淨資產百分之十以上虧損的公告。

觀點新媒體獲悉，2022年度，華遠地產實現營業收入109.24億元，實現淨利潤-50.48億元，虧損金額達到上年末(即2021年末)淨資產的48.41%。主要原因為，房地產市場情況持續低迷，受此影響公司整體毛利空間持續壓縮，同時本期計提大額減值。

華遠地產表示，面對外部環境的變化，公司快速調整發展戰略，積極應對挑戰，堅持“強回款、降成本、提品質”的經營方針，並深入踐行“保交樓、保民生、保穩定”的國企責任，在持續向社會提供高品質產品與服務的同時努力提升經營效率，保障公司現金流安全同時，公司從長遠著手積極開拓思路挖掘資源，拓展“房地產+”業務，為企業注入發展新動能，努力保障企業的長遠健康發展。

隨着本港經濟逐步復常，樓價及交投量回升，銀行亦積極推出銀主盤拍賣。市場消息透露，恒生銀行最近以銀主身分，委託拍賣行推出22項銀主盤拍賣，物業種類包括私宅、居屋及車位等，個別物業開價較銀行估價低近3成。
過去3年疫情重創本港經濟，連累不少物業淪為銀主盤。由於全面通關後，本港經濟逐步復常，樓市氣氛好轉，不少用家積極在拍賣場「尋寶」，連帶銀行亦積極推出銀主盤拍賣。忠誠拍賣行本月合共舉行3場拍賣會，其中於本月17日舉行的拍賣會，合共推出24項物業，清一色為銀主盤，市場消息指其中22項由恒生推出拍賣。

據了解，部分銀主盤開價較估價低逾一成至近三成不等，例如油麻地御金．國峯6座30樓F室，面積322方呎，開拍價為520萬，較網上銀行估價615萬低15%；元朗映御1座15樓C室，面積374方呎，開價390萬，較網上銀行估價的550萬低約29%。至於黃大仙竹園北邨梅園樓15樓13室，面積447方呎，現於自由市場開價320萬，較網上估價的489萬低超過3成。

部分低估價1至3成

忠誠拍賣部總經理鄭世傑稱，上述部分銀主盤過往已推拍多次，銀主現重新因應物業市價及估價，將不少單位「減價翻叮」重拍。該行亦應銀主要求，將月中拍賣場地移師至酒店舉行。鄭世傑續指，近期拍賣成交價合理，吸引不少買家出席拍賣會尋寶，加上整體樓市氣氛明顯改善，帶動拍賣場內交投活躍。據悉，由於部分銀主盤開拍價吸引，包括油麻金御金．國峯單位，現時接獲不少準買家查詢及睇樓。

不少屬減價「翻叮」重拍

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，為數不少銀主盤在疫情爆發期間無法及時收回，因而市場積累一批銀主物業待售。隨着市況好轉，銀主「一口氣」推售多項物業，希望趁勢將物業賣得好價錢，增加資金套現。

由雅居樂申請強拍的九龍塘龍圃別墅，於今年3月獲批出強拍令，項目原定於本周五舉行拍賣，底價9.66億，惟有關拍賣突然宣布取消。 雅居樂發言人回應時表示，由於律師在審查小業主的業權時發現有問題，須由該業主自行跟進處理，因此押後拍賣。

底價9.66億

發言人表示，集團已經準備好參與今日舉行的強拍，包括所需的按金，但因律師於審查小業主的業權時，發現有問題並須由該業主自行跟進處理，律師建議讓該小業主完成有關手續才進行強拍，對方同意盡快處理，強拍執行人亦同意押後。雅居樂表示，集團希望盡早統一業權，並會參與下一次強拍。

土地審裁處文件顯示，是次獲批強拍的龍圃別墅，位於九龍塘義本道6號，現為1幢樓高5層的舊樓，合共有44個單位。該舊樓早於1967年落成入伙，至今約56年樓齡。

雅居樂於2020年7月申請強拍時持有81.82%業權，餘下8個單位並未成功收購，直至審訊時業權份數維持不變。

可建總樓面約64920呎

該項目地盤面積約21640方呎，若以地積比率3倍發展，涉及可建總樓面面積約64920方呎，以底價9.66億計算，即每方呎樓面地價為約14880元。

6天售348伙 2B期隨即上樓書料日內開價

本港大型銀行昨日加息後新盤續熱賣。大埔白石角University Hill第2A期昨次輪發售216伙，當中價單銷售191伙即日沽清，連同首輪短短6日勁沽348伙，料套現逾22億元。發展商趁勢即日上載項目2B期樓書，最細218呎起，料最快日內開價。

由新地 （00016） 發展的University Hill第2A期，屬次季首個出擊的全新盤，昨承接首輪銷售旺勢，於九龍環球貿易廣場展開第二輪銷售，191伙以價單推售，折實325.4萬元起；另25伙同日起標售。

本報記者昨日早上10時許現場所見，項目準買家出席踴躍，售樓處樓下的電梯大堂吸引大批準買家前來等候登記揀樓，並出現排隊人龍，估計連同代理現場人數逾100人。

第2B期主打2房 佔全盤62%

消息指，該盤開賣首約4小時，已火速售出160伙，佔今輪價單出售單位約84%，當中以實用面積463平方呎的5A座A1室2房單位最先售出。而餘下單位在下午近5時半亦悉數沽清，意味連同此前售出157伙，該盤自上周六（4月29日）推出以來，僅6日已累沽348伙，佔全盤總伙數607伙約57.3%，預料吸金逾22億元。

發展商馬不停蹄，昨日隨即公布University Hill第2B期樓書，趕日內開價。據樓書顯示，項目由5座13至14層高住宅大廈組成，提供688伙，戶型涵蓋開放式至3房，實用面積218至936平方呎，當中標準樓層採一梯8伙或12伙設計，共用兩部升降機。

而項目最細單位設於2、3、5座的A6室，實用面積218平方呎，開放式間隔。而面積最大單位均屬頂層特色戶，當中包括2座16樓A1室，實用面積936平方呎，3房間隔，連543平方呎天台。

發展商此前表示，項目主打2房戶，佔全盤約62%，而開放式及1房戶型佔25%，其餘為3房戶，佔比約13%。

晉海推2戶 339呎折實686.5萬

另一邊廂，新地與港鐵 （00066） 合作的將軍澳日出康城晉海，推出2伙於下周一（8日）發售，當中包括2B座52樓D室，實用面積339平方呎，折實價686.5萬元，折實呎價20,250元。

五一黃金周大批旅客訪港，酒店入住率理想，吸引業主放售酒店。現鄧成波家族，推出觀塘及葵涌兩酒店項目，市值合共約28億元。

觀塘悅品海景酒店 市值23億

消息指，鄧成波家族委託測量師行，放售旗下兩項酒店項目。較大型為觀塘悅品海景酒店，於2007年落成，樓高32層，享兩面單邊優勢，佔地約19,000平方呎，總樓面面積約241,686平方呎。

該酒店提供598間客房，屬區內少有的大型酒店，房間面積由200至400平方呎，曾作檢疫酒店用途。據悉，項目3月份出租率，高見95%，平均每晚房價約500元，物業市值約23億元，平均每房價值約385萬元。

翻查資料顯示，去年尾曾有財團，向鄧成波家族洽購上述項目連同旺角酒店，總涉資約34億元，惟最終取消交易，觀塘悅品海景酒店現重新放售。

另一項放售酒店為葵涌嘉慶路12號的旭逸雅捷酒店，物業原為工廈，2018年完成活化改裝，總樓面約5萬平方呎，提供170間房。出租率達100%，每晚房價約400餘元。物業市值約5億元，平均每房價值約294萬元，兩項酒店總值約28億元。

馬亞木6400萬 沽大角咀舖

另商舖買賣方面，近期「小巴大王」馬亞木續沽舖，消息指，大角咀埃華街51至65號地下3至4號舖，面積約1,500平方呎，以約6,400萬元沽出，舖位現由萬寧租用。

馬亞木早於2003年，以720萬元購入舖位，持貨20年轉手，獲利約5,680萬元，升值近8倍。

涉元朗屏山新村鄰地 促進區內早期轉型

規劃署最新對新界區法定圖則上劃為「綜合發展區」的用地作檢討，並已檢視53幅相關用地。該署認為，當中有2個地盤應該改變規劃用途，包括涉及元朗屏山一幅用地，建議改劃以促進早期轉型。

在是次檢視的53幅相關用地中，該署認為有2個地盤擬應改劃，而當中9幅則正進行檢討，另外33幅用地擬應保留現有用途，剩餘的9幅則在2年前、上一輪檢討時已同意改劃。

上述建議改劃的2幅用地，包括涉及鄰近元朗屏山新村的「綜合發展區」用地。文件顯示，用地比鄰屏山站。事實上，該地的部分位置，在去年已經獲城規會同意將「綜合發展區」用途改劃為「住宅（乙類）2」用途，而尚未改劃的用地現為兩座工廈，該署建議就此改劃作合適用地，以在不影響環境及交通問題的情況下促進該區早期轉型。

9幅用地正檢討

另一幅建議改劃的綜合發展區用地則位於Wetland Seasons Bay，該署建議日後改劃用地以反映目前的住宅用途。

該署指，另有9幅用地則正在檢討，包括鄰近屯門前樂安排海水化淡廠的簡約公屋選址用地，因為用地的基建有改善，故有空間改劃。

另外，新地 （00016） 持有的元朗米埔錦壆路項目原獲批發展洋房，其後發展商於2021年向城規會申請改劃作分層單位，提供約2,771伙，總樓面約132.82萬平方呎。據規劃署文件，該署原則上不反對有關申請，預計今日獲城規會通過的機會很大。

文件顯示，地皮位於元朗米埔錦壆路丈量約份第104約地段第3054號多個地段，位於錦綉花園以東，並鄰近未來港鐵北環綫牛潭尾站，地皮涉約70.7萬平方呎，現劃為「住宅（丁類）」，申請人現擬改劃為「住宅（丙類）」，並將地積比率由原先的0.2倍增加至1.88倍，以發展14幢分層住宅大廈，提供2,771伙。

土地共享先導計劃早於2020年5月6日推出，至今展開3年，共接獲5宗申請，當中3宗獲原則性同意，其申請期原於本月到期，但發展局昨日公布，將按原有框架和規定，延長申請期1年至明年5月5日。有業內人士指，延期屬於好事，或可以加快釋放潛在可發展農地。

若干潛在項目 正積極洽談

當局指，考慮到現時有若干潛在項目的倡議人，正積極就其初步方案與土地共享辦事處（辦事處）洽談，因此延長申請期，以助這類潛在項目的倡議人擬備申請所需的資料並正式提交。

發展局局長甯漢豪指，如私人土地業權人不及時按先導計劃提出申請，難以達到協助於短中期增加公營房屋的目標。事實上，隨着政府主導的造地項目陸續到位，先導計劃的功能會減退。她續指，當局會繼續推展已獲原則性同意的申請，並鼓勵有意參加先導計劃的項目倡議人及早與辦事處聯絡，盡快遞交申請。

會德豐地產主席梁志堅認為，是次延期屬於好事，估計或可以加快釋放潛在可發展農地，從而增加房屋供應，而集團所遞交的2宗申請，其中1宗已經獲原則性同意，集團有就剩餘1幅持續與政府交涉，料短期內或可望獲政府批准。

計劃推出至今獲5申請，當中3宗已獲原則性同意的申請分別位於元朗及大埔區，並分別由新地 （00016） 、恒地 （00012） 夥會德豐地產，及新世界 （00017） 提出申請，擬提供合共約2.16萬伙房屋單位，包括約1.51萬個公營單位，並會由今年底起陸續展開法定改劃程序。

通關後核心區舖位可看高一綫，現業主放售銅鑼灣波斯富街舖位，意向價約7,200萬元。

美聯旺舖高級營業董事林偉文表示，獲業主委託放售銅鑼灣波斯富街96至106號寶明大廈地下D號舖，單位建築面積800平方呎，業主意向售價約7,200萬元，平均每平方呎叫價約9萬元。

李根興持有 去年底5000萬購

林氏表示，是次舖位門闊約14呎，間隔四正實用，附設有來去水及獨立洗手間。店舖現由一家時裝店承租，租約5月中到期，賣家現連租約一起放售。店舖正對利舞臺，比鄰時代廣場、希慎廣場及利園商場等多個大型購物廣場。

翻查資料，舖位由盛匯商舖李根興持有，他於去年11月以約5,000萬元購入舖位。現提價4成放售。上手業主於1993年以約2,550萬元購入上述商舖及比鄰C舖，去年售出D舖已獲利。

每月平均1,108元 佔家庭收入7.4％

據消委會一項調查發現，受訪業主每月支付管理費介乎200至3700元，平均每月1108元，或每方呎2.7元，約佔受訪業主家庭月入7.4%。消委會為檢視和評估私人住宅的現行管理費制度是否有效運作，用兩年時間訪問414個樓宇共1103名業主、96個業主組織及22間物管公司，歸納出6項問題，並提出8項建議，盼能促進市場透明度及公平性，鼓勵業主積極參與，以及實現安全和可持續宜居的樓宇。

該會發現的問題包括，業權份數的分配基礎缺乏透明度，準買家日後的物業管理責任和維修開支可能會超出家庭預算；公契中如有不公平條款，必須取得全體業主一致同意才可修改，但現實中較難實現；部分住宅由發展商持大量業權、對物業管理事宜擁有決定權，部分業主難以籌集足夠份額去通過物業管理決議，或令無話事權的業主承擔更高費用。

設工程基金 發展商付種子輪

其他問題尚有：物管公司財務賬目混亂和不當使用管理費的指控時有所聞，亦有公司拒絕披露財務和營運訊息；業主不積極參與物業管理事宜，或直接面臨管理不善或物業被操縱的風險；管理費特別是維修成本大幅上漲，但僅有三分一樓宇有設立特別基金，部分基金的資金結餘亦不足以支付大型維修工程費用，業主可能要攤分高昂工程費用。

為達致建築的可持續性，消委會建議，可探討設立工程基金，並制定10年的維修保養計劃，提供足夠的儲備應付日後維修工程費用，當中可仿效外國做法，由發展商支付種子基金，加上相當於兩個月管理費的業主供款，然後由業主每月恒常供款。

消委會總幹事黃鳳嫺表示，興建樓宇的質素直接影響維修需求，發展商有責任面對，而受訪的物管公司對設立種子基金沒有太大反對，反正現行法例下也要設立特別基金，至於各方注資入基金的比例，歡迎社會探討。消委會主席陳錦榮認為，設立種子基金並無最佳的方程式可適用於不同樓宇，也非每幢大廈都合用，但希望能朝有關方向邁出第一步，長遠幫助應對維修費用高昂的問題。

降修改公契業權份數門檻

此外，消委會建議發展商銷售新樓時，在售樓書中重點闡述業權份數的計算及分攤基準，以滿足消費者的知情權；長遠而言，建議物業管理業監管局可考慮透過收集本港管理費資料以設立相關資料庫，增進公眾對行業的了解及知識。

同時，可借鑑內地及新加坡，放寬現行修改大廈公契條款的機制，容許10年樓齡或以上物業在大多數業主同意的情況下可修改條款，例如可參考《公司條例》最少75%成員親身或委任代表表決的多數票通過方式；如發展商或任何業主的業權份數超過三成，應該申報利益，並避免過度參與物業管理決策。

消委會強調，除了加強現行的監管制度，全面和清晰的訊息披露，以及業主積極參與其物業的管理，對建立一個公平、健康、具競爭力及可持續的物業管理市場以維護消費者權益，均有舉足輕重之用。

物監局指出，非常重視保障物管服務用家、物業業戶的權益，認同業戶積極參與物管事務，取得適當的物管服務市場資訊，可有助作出明智選擇。監管局會根據物管服務不同的客觀指標，選擇物有所值的物管服務向公眾推廣。

融創中國（01918）公布，經延長同意費截止日期，即截至昨日下午5時，佔現有債務約85%的同意債權人已加入重組支持協議。融創中國4月20日公布，本金總額為90.48億美元的境外債務重組方案，目前已獲超過75%的持有人支持。

舖市資深投資者「小巴大王」馬亞木家族繼續出售持有收租多年的民生區舖位，近日以6400萬元沽售大角咀埃華街地舖，大幅獲利5680萬元離場。

市場消息指出，大角咀埃華街51至65號大同新邨大方樓地下3B及4A號舖，建築面積約1641方呎，以6400萬元成交，呎價約3.9萬元。舖位由個人護理產品連鎖店萬寧租用逾20年，租約將於今年下半年屆滿，估計市值月租約16萬元，料買家可享3厘租金回報。

舖位原業主為馬亞木家族，於2003年中以720萬元入市，持貨20年後沽售，賬面大賺5680萬元，升值7.9倍。

教會放售北角皇冠大廈全層

中原（工商舖）寫字樓部分區營業董事蕭志浩表示，北角英皇道321至333號皇冠大廈閣樓全層，總樓面約4238方呎，以意向價4880萬元交吉放售，意向呎價約1.15萬元。物業由基督教上海禮拜堂持有，於1975年以55萬元買入。

商廈方面，上環皇后大道中183號中遠大廈12樓4室，建築面積約1225方呎，以2695萬元成交，呎價約2.2萬元。原業主於2019年5月以3650.5萬元購入，持貨4年，賬面虧損955.5萬元，貶值26.2%。

規劃署近日完成本港劃為「綜合發展區」地帶的檢討工作，將於今天提交城規會討論。其中位處元朗青山公路屏山段和屏廈路交界一幅「綜合發展區」用地，鄰近輕鐵屏山站，土地業權分散，且有住宅與工業為鄰產生的問題，有見城規會去年已經同意部分用地改為住宅地帶，只餘下兩幢工廈所在的範圍，規劃署建議改為合適用途，務求在不影響環境和交通下，促進該區盡快轉型。

兩地通關後，商廈買賣漸活躍，尖沙嘴新港中心錄1宗成交，一個面積約2472方呎單位，以3460.8萬易手，平均呎價1.4萬，造價相比疫情前低20%，買家為用家，擬作「樓上鋪」用途。

上址為尖沙嘴新港中心第1座1407室，建築面積約2472方呎，以每呎約1.4萬，新買家為用家，經營書籍、影音產品及風水擺設物件，現時租用羅素街金朝陽中心作為「樓上鋪」，消息人士指，買家有機會將新港中心單位作「樓上鋪」用途，將業務由銅鑼灣羅素街拓展至尖沙嘴「名店街」。

日資公司沽貨18年間升1.49倍

原業主為Rohm Elecronics（Hong Kong）Company Limited，為日資公司，於2005年1月以1.02億購入連同上址在內的一籃子物業（14樓2至11號單位），建築面積共約18127方呎，平均呎價5627元，若以呎價計算，售出單位於18年升值1.49倍。據了解，上述單位為高層單位，望廣東道景觀。

該廈於2019年疫情前，呎價普遍1.8萬至1.9萬，最新造價下跌20%；相比2018年商廈市況高峰期，該廈16樓6室，建築面積約1947方呎，造價4478.1萬，平均呎價2.3萬，最新造價較高位回落39%。

造價較2018年高位回落39%

上述1407室原業主為日資公司，近年市場屢錄日資公司沽商廈，年前，日本玩具生產商TOMY亦沽售同區星光行一籃子全海景寫字樓單位，12樓07至12室、同層14至16及16A室，建築面積約9621方呎，屬全海景辦公室單位，作價逾1.443億，呎價約1.5萬，較2020年初同廈同類單位的呎價約2.1萬元，亦大幅回落近30%。原業主80年代購入該批商廈單位，因此獲利可觀。