平均地權條例修法、房地合一稅等打炒房政策鎖定以預售屋為打擊標旳，預售住宅市場交易腰斬，預售店面產品雖然有未來潛在增值、租金收益的支撐，不過在投資客退散下，買氣也開始鬆動，今年首季全台預售店面每月交易僅不到百件，是高峰期的一半左右，不過有別於住宅價格已出現漲不動現象，店面則是一路上揚。

根據樂居網統計顯示，2021年上半年以前全台每個月穩定約有100～150件預售店面交易，不過2021年下半年是房市景氣的最高峰，不僅住宅買盤旺，總價更高的店面也吸引投資客進駐，每月交易可達200～250件，去年住宅市場已降溫，不過店面仍有相對較穩定的交易量，約150件，今年以來則明顯感受店面買氣降溫，第一季3個月中已有2月不到百件。

不過相對於預售住宅交易量「縮得快」、價格「漲不動」，預售店面價格則是一路上漲，以今年第一季店面平均交易單價來看，近三年來每年漲幅分別為8％、6％、7％，三年來合計約上漲22％，其中又以過去店面價格較低的新竹、台南漲勢最為可觀，過去一年間，新竹平均單價從3字頭漲至6字頭，台南從3字頭漲至接近5字頭。

樂居科技創辦人李奕農表示，預售店面購買者與成屋店面購買者的目的並不一樣，預售店面無法立即產生收租，著眼於未來增值潛力，投資成分高；而成屋店面則多著眼於自用或租金收益，只是在打炒房政策下，整體預售市場不論各類產品，投資買氣都受到極大衝擊。

房地產業者指出，在近二、三年這波房市景氣的推案大量中，擁有充足腹地的新興重劃區是重要的案源供給，不少過去價格基期較低的重劃區隨著發展成形、對房價期待值提高，原本供給量就少的店面可售戶數有限，不少建商也會保留做為收租資產，或至建案完工招租後再出售，以求更好的賣相，使價格上揚幅度明顯。

房市高檔震盪整理階段，營建類股除部分現金殖利率指標股個別表現外，部分個股自第二季之後，新案將邁向完工交屋高峰，業績可望展現爆發力。

其中房地產代銷業龍頭海悅（2348）將有自建案加入交屋陣容，華建（2530）今年邁向完工交屋高峰，營收可望倍數攀升，呈現爆炸性成長，三圓（4416）更有「台北之星」將正式開賣，力麒（5512）則有「天沐」將開始交屋，屆時業績可望展現亮點。

海悅今年業績將先蹲後跳，第一季由於處於新舊案交接時間點，加上銷售期相對拉長，使得合併營收比去年同期減少至6.46億元，稅後純益3,041萬元、年減9成，EPS為0.26元。

不過近期房市表現已經擺脫谷底，再加上合建的投資案「達麗創世紀」，將啟動交屋開始認列，營收與轉投資收益挹注，營運將谷底反彈。

華建在寶佳入主後，經營效益展現，去年新案開始交屋入帳，稅後純益4.52億元，創七年新高，EPS為0.56元，終結連虧三年局面；今年第一季尚無新案入帳，稅後淨損996萬元，每股淨損0.01元。

不過接下來「大華首捷」、「大華靚」、「大華旭」等三大案將在今年完工，可望挹注70億元交屋量，屆時業績有機會再超越去年。

三圓去年稅後淨損2.71億元；今年第一季無新案可供認列，稅後淨損1,911萬元，每股稅後淨損0.33元；不過年度壓軸大案台北市正義國宅都更案「台北之星」，近期可望先建後售，屆時銷售入帳後，全年將有轉盈契機。

力麒由於第一季無新案完工交屋，以銷售新成屋為主，加上認列轉投資公司虧損，因此稅後淨損815萬元，每股淨損0.01元；不過建案「天沐」預計第二季將完工交屋，加入挹注行列，總銷達60億元、力麒可分回約87％，入帳後將可望展現業績成長爆發力。

正值新建案市場的傳統旺季，北台灣房市買氣小幅回溫，值得注意的是，雖然目前新建案開價仍不親民，但部分建案在區內供給稀缺下，仍獲得剛性買盤青睞。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，從最近新建案銷售狀況來看，發現一個共同點是，如果建案是區域相對稀缺建案，獲得的市場反映會不錯，像是新北市文山景美小宅，岳泰建設「岳泰峰華」，主力為23～41坪2～3房，每坪開價85～99萬，預約客眾多。

位於新北市三峽北大特區的富總建設「北大儛」，主力產品為25～35坪的2～3房，每坪訂價53～60萬，創北大特區新高，但該建案4月初開賣後，來客踴躍。

而板橋浮洲地區少有新建案推出，4月底馥華開發建設在當地最新推出「馥華原真」，規劃20～49坪2～4房，單價站穩5字頭、創當地新高價。

另外，北市大安區新建案「鑄慕」日前登場，該案是北市最大危老案，由日勝生集團耗時長達12年整合，基地位於北市光復南路靜巷內，鄰近國父紀念館，由於附近較少新案，又是蛋黃區地段，基地面積達1,038坪，規劃25～51坪的2～4房產品，平均每坪開價超過200萬。

成采錡表示，儘管受平均地權條例修正案影響，目前業者在實價登錄揭露前，普遍不願意透露成交戶數和價格，但經住展雜誌實地調查發現，供給稀缺區的新案因為少有同區段條件的競爭建案可供消費者比較、篩選，近期建案的來人、成交表現普遍較佳。

在雙北市，房市供給長期稀缺的地區，生活機能多已相當完善，因此推案時不僅能吸引在地首購、換屋族關注，也能獲得置產族的目光，進一步衝高建案人氣。

也因物以稀為貴，儘管當前房市氣氛不佳，這些區域難得新案的價位普遍都不低，甚至有新案直接創下區域高新價，且一樣能獲得消費者青睞。

終端需求疲軟，科技業陷入不景氣，傳出某IC載板大廠因訂單大減強迫員工休「圓夢假」，竹科二家業者也通報250名員工將實施無薪假。一名網友以「科技業減薪危機，哪邊會先跌？」為題在PTT發文，引發其他網友討論。

原PO指出，科技業的不景氣看起來只是剛開始而已，不知道哪邊的房價會先開始鬆動？他直指最快應該再2個月就能看到血流成河。

其他網友則點名科學園區周邊房市包括新竹、苗栗、台中、高雄楠梓等恐受衝擊；也有人提到，新竹過往房市熱區包括竹北和關埔房市，其實已經因為成交量低迷而停滯一段時間，預期起跌段準備要開始了。

也有網友分析，「科技業現在的不景氣是因為疫情期間備太多貨太樂觀，不是趨勢性衰退」、「科技業就是疫情時期大漲疫情後大跌，之後就恢復常態」、「去年就說備貨太樂觀，講了一年了」。

好房網報導，全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，因國際政經局勢不佳，竹科核心區塊價位偏高如新竹市與竹北，一旦沒有高價交易拉抬，區域均價就容易下修。

台商回流帶動辦公及企業總部需求，連建商都投入商辦興建熱，但未來5年將釋出大量的租賃空間，恐衝擊租金行情走勢，並考驗既有房東的租金定價策略。

過去供不應求的台北市商辦市場，空置率維持在3%~4%間，但從今(2023)年起的未來五年間，因諸多新建商辦大樓將完工，可供租賃的供給暴增，租金行情將由所謂的「房東市場」，轉為「房客市場」。

不過，市場上出現兩種現象，第一是頂級商辦的租金行情仍一路看好，另一則是舊商辦改建潮所帶動的企業搬遷潮，而南港新東區門戶將成為未來焦點。

仲量聯行資深協理游淑芬指出，目前台北市商辦空置率維持在3%內之偏低水平，其中，除了敦北商圈還在5%以上，像信義區都在2%內，不過，因經濟狀況變化及混合辦公趨勢延續，可見部分租戶開始調整辦公面積配置(圖一)。

此外，台北市今年第一季商辦租金方面仍穩定上揚，Ａ辦平均租金來到每月每坪新台幣2,981元，成長率達2%，持續邁向三千元大關。

而信義區因商業聚集成熟，仍為不少外商的首選辦公區域，租金也因頂級商辦新租賃案成交而站穩五千元大關，年成長率達2.4%(圖二)。

頂級商辦租金攀高
信義房屋指出，台北市辦公室頂級Ａ辦市場需求穩定，租金行情持續居高不下，以信義計畫區的地標之一的「南山廣場」，今年一月揭露租金約92萬元，每坪單價約4,923元，不僅刷新自家大樓的行情，亦是實價揭露以來信義區辦公室租金的第二高價。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，信義計畫區目前已經有七棟商辦租金出現單坪四千元的紀錄，且有些地標大樓租金也頻創自身紀錄，反映區域內的空置率低且需求穩定，對租金形成有利支撐，此外，區內未來至少還有三棟頂級辦公大樓會釋出。

目前實價登錄出現單坪四千元租金的頂級辦公大樓，包括國際地標的台北101大樓、國泰置地廣場、南山廣場、信義經貿大樓、新光信義金融大樓、華新麗華大樓與遠雄金融中心大樓等，都是在信義計畫區內，且租金前十高的實價揭露中，都由前三棟地標大樓包辦(表一)，顯見頂級商辦「自帶光環」，強者恆強。

信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛分析，台北市商辦大樓目前是新的很新，持續在創新租金行情，但舊商辦又不符合回流台商「企業總部」的需求，使得信義計畫區具有「磁吸效應」。

即便還有不少新建大樓在未來幾年興建完工後會在市場釋出，但信義區頂級辦公室以其氣派門面，具地段優勢及產品稀缺性，更適合公司設立企業總部需求，因此會吸引付租能力較高的產業。

信義區魅力依舊不減
戴德梁行談到，台北市第一季Ａ級辦公大樓的平均空置率為4.0%，與上季相比，上升0.2個百分點。南京松江區、西區及敦南區的空置率微幅上升，而敦北民生區和信義區則微幅下降，各區域之間的空置率變動差異不大。整體來說，空置率仍然保持在較低的水平。

由於市場短期供給仍屬不足，Ａ級辦公大樓租金仍有微幅上漲空間。本季租金較上季微幅上漲0.4%，全市平均租金每月每坪新台幣2,650元，以信義區每月每坪新台幣3,300元為最高，敦南區每月每坪新台幣2,420元次之。

而信義區租金持續攀升，與去年同期之每月每坪新台幣3,220元相比，年增率達2.5%，漲幅為各區之冠，顯示頂級辦公商圈對企業仍具相當吸引力。

去化量下降 空置率逐漸走升
CBRE世邦魏理仕指出，今年第一季台北市中心辦公室租賃市場平均空置率由前季的3.5%上升至5.5%，主要受到Ａ辦淨去化量降至負值，以及新大樓完工的影響。

此外，第一季平均Ａ辦空置率走升至7.8%，正式告別過去三年空置率維持在低於4%水準的供給緊張市況。

世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示，去年全年辦公室總淨去化量寫下金融海嘯以來最低水準，而今年第一季淨去化量更下跌至近七年來單季新低，主要原因是不少跨國企業的搬遷及擴張計畫因資本支出緊縮而暫緩，且決策時間明顯拉長，拖累辦市場去化表現。

不過，今年台北市中心總計將有近四．四萬坪的新供給加入商辦市場，如新落成的富邦信義A25大樓為本季Ａ辦市場挹注約兩萬坪的辦公室面積，促使信義基隆區Ａ辦空置率可能重回2018年底逾10%的水準。

另考量數棟大樓實際交屋時間落在下半年，預期未來數月內市場上既有大樓的房東仍較具有租金談判優勢。

Ａ辦房東明年將面臨招租壓力
但世邦魏理仕研究部預測Ａ辦平均空置率將自今年底升逾11%(圖三)，且往後數年也將隨著多棟新大樓完工而持續攀升，Ａ辦房東將自二○二四年起面臨招租壓力上升的課題，租賃市場的天平可能開始由房東這一邊，傾向租客那一邊(圖四)。

高力國際研究部董事梁儀盈指出，台北市在經歷前幾年的供給緊縮狀態，今年除了陽信銀行總部的4,250坪之外，還有富邦A25、遠雄大巨蛋、上海商銀新總行大樓、皇翔台汽北站及國壽松江路案等約六．八萬坪的新增供給陸續將釋出。

不過，受到經濟前景不明影響，企業營運展望偏保守，多數企業則以暫緩搬遷及調整人力需求來應對，再加上彈性工作模式的選項，原址調整空間使用成為趨勢，預期市場需求將放緩，而在供給釋出壓力之下，今年底空置率可能拉高至7%。

仲量聯行台灣執行主席趙正義則指出，從今年起台北市重點商圈Ａ辦新供給將陸續釋出，而頂辦新指標富邦A25預計在今年下半年進入市場，另據了解，台北大巨蛋及皇翔站前大樓釋出時間估計將延至明(二○二四)年，另總計從今年起至二○二七年間，台北市將釋出近二十一萬坪新Ａ辦供給(圖五)。

趙正義表示，雖然經濟的不確定性，影響了企業擴增或搬遷需求的放緩，但今年新供給的面積，有三分之二量體為自用，意即只有三分之一的量體釋放到租賃市場，因此初步判定空置率不會急遽上升，租金亦維持穩定成長。

建商積極投入商辦興建潮
除了未來五年可見的商辦供給量之外，未來仍有隱憂，信義房屋指出，根據內政部統計月報資料顯示，辦公室去年的建照核發數量高達一四八萬坪，相當於二○一六至二○一八年三年的核發數量，也約當於十三棟台北101大樓的開發量體，顯示開發商看好未來的商辦需求，不過市場也擔憂未來這些量體陸續完工後，恐怕也會對市場租金造成考驗(表二)。


信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市因為許多老舊辦公大樓參與危老改建，導致市場供給量縮減，加上景氣復甦與新企業的擴張需求，市場出現供不應求的狀況，連帶整體市場空置率大幅下降，而新的辦公大樓租金創高，更帶動整體商辦市場租金走揚，開發商也越來越重視商辦的開發興建效益。

若從區域來看，光台北市的辦公室建照核發面積，就比其他五都加總還要高，反映主要供給都集中在台北市內，曾敬德指出，市場普遍認為未來這些大量供給釋出後，勢必會改變北市的辦公生態，企業主有更多的產品可選擇，而市場究竟有多少胃納量，也會影響租金變化。

信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛分析，商辦市場通常可以做為產業發展景氣的參考指標之一，隨著企業發展擴張，會加大增聘專業人才，相應廠辦、辦公室需求就會增加。近期台灣受惠台商回流、艾司摩爾等外企落地投資，過去受疫情影響而遞延的辦公室搬遷決策，也重新尋覓辦公室舊換新的地點，建商鎖定需求投入商辦大樓開發，使近幾年商辦市場熱度一直處在高點。

供給大於需求的去化難題
高力國際董事總經理劉學龍指出，目前業界普遍認為北市未來五年將出現一百萬坪，甚至一二○萬坪的超大量商辦及廠辦供給，但供給量大並非最大挑戰，如何順利消化才是難題。

事實上，現在企業對於辦公空間的需求已經因為疫情、產業型態、人口結構而有所改變，企業重新審視辦公空間使用效率，而在混合或彈性工作模式下，縮減使用面積或室內工作空間彈性化已成為趨勢之一，企業對於辦公面積需求已由「大而美」，轉為「小而精」。

劉學龍談到，如此龐大的量體可能不會在五年內全部湧現，很大機率會因為原物料及工期而遞延，從原本五年新增供給一百萬坪，拉長至七、八年新增一百萬坪。

他說，企業主因為升息的資金成本及產業營運成本考量，若不將買賣辦公室的資本利得列為主要考量點，對於辦公室需求採取「買不如租」的輕資產策略將更加明確。

梁儀盈補充，前述台北市未來五年百萬坪的新增供給，有近五成的面積預計採「出租」方式賺取穩定租金收益，在大量供給釋出的同時，要如何維持租金水準，甚至從既有的大樓中租客中「搶客」，打造更豐富的企業群聚效益，都需要多面向思考。

曾敬德指出，北市Ａ辦大樓的辦公室租售的價格攀升，與市場供不應求有關，精華區老舊商辦投入危老改建，企業汰舊換新、新企業擴張需求等，頂級Ａ辦新大樓對於商圈更帶來的租金比價效應，帶動租金持續走揚，但市場預估未來幾年供需失衡將會改善，尤其雙子星的辦公室等案未來完工，勢必對市場帶來新一波的改變。

科技新興產業是未來新租客
劉學龍認為，雖然多數企業在租賃搬遷上保守以對，但就產業趨勢而言，5G、AI、IoT、雲端運算等新興科技應用，以及生技醫療或智慧照護等大健康產業，會成為今年相對有擴張需求的業者。

至於租金展望，雖然空置率將上升，但不須過度悲觀看待租金，在新大樓的租金激勵下，至今年底平均租金行情可望來到每月每坪約2,480元，年漲幅將可維持約2%左右。

世邦魏理仕顧問暨交易服務部主管李智偉指出，不少外商企業已展開節流計畫，在擬定租賃策略或取得搬遷預算上，所花費的時間較以往來得更長，加上不少大樓的租金開價達到歷史新高，這都影響潛在租戶簽訂租約的意願。

值得注意的是，目前市場上仍有科技業大廠持續獵樓，但此類租戶十分重視建物規格，建議未來新開發案房東於規劃設計階段即應考量國際廠商的需求。

信義全球資產公司投資部經理林辰澤從近期商辦成交案例中，解析北市辦公市場趨勢。其一，市區商辦大樓坐落精華地段、交通便捷，對企業進駐設點有其指標意義，因此對於有較高預算的公司來說，精華區仍是首選，物稀租售價格自然看漲。

其二，商辦、廠辦熱區有從市區往北、往東擴張的趨勢。早期市區商辦較少有大坪數辦公室，近年不少企業希望辦公室朝向「以人為本」的格局規劃，加大員工座位空間，增設休憩區、運動器材區等，因此傾向直接包下整層、大坪數的辦公室，加上價格考量，因此著手往具有足夠腹地的內湖、南港、士林尋找合適的新辦公地點。

其三，永續發展已成主流，許多企業都已將ESG精神納入公司營運策略中，因此具備智慧管控、節能減碳的「綠」大樓，對企業主在進行租、買辦公室決策時，是重要的加分題，而帶有EEWH、LEED或WELL認證的商辦大樓，等同於鍍上一層「綠」金，對租售價格都將有加乘效益。

戴德梁行也談到，辦公室租賃需求面受近期經濟環境變動影響，租戶逐漸開始醞釀辦公空間調整計畫，部分中小型企業及外商分支機構已著手縮減辦公室面積，大型企業則開始布局調整空間配置的可能。透過企業辦公空間配置的調整及新建大樓陸續完工，可望讓維持已久的低空置率逐漸回升至市場健康水位。

南港交通便利 有利企業搬遷潮
游淑芬指出，部分大型科技業租戶因經濟環境的挑戰以及辦公型態的轉變，而有辦公面積調整的策略，另外亦有因成本控制的考量而做出辦公區位轉移的決策，尤見於從市中心往新興辦公區域移動。

而未來的搬遷潮中，交通極為便利的南港，在台北市政府「新東區門戶計畫」打造下，能見度逐漸升高。

戴德梁行之前就宣布，取得南港捷運站附近「世界明珠」Ａ棟商辦大樓租賃及銷售獨家代理，而Ａ棟總量體約12170坪，樓高27層，全棟由世界級建築團隊匠心打造，包括全台堪比核電廠級的0.41G最高抗震設計，採用複層玻璃抗強颱，並有雙維生防災設計，不斷電全載備源系統，將申請台灣黃金級綠建築並購買綠電，滿足企業對頂級商辦大樓的期望。

戴德梁行董事總經理顏炳立還親自上陣宣布此一好消息，他說，南港勢必成為未來五到十年台北市發展的焦點，周邊五大中心匯集，信義區有的，南港都會有，南港有的，信義區還沒有。

世界明珠是南港指標性頂級商辦，以2022年全台預售交易金額前十名的案子，世界明珠就占了七席，市場關注度維持不墜，證明好的產品不寂寞，用心打造的產品也會被市場認同。

負責租售專案的戴德梁行董事李育銘補充說，Ａ棟未公開之前，就已經有企業紛紛來詢問，由於業主惜售，這次公開將是找尋頂級辦公室客戶投資、自用最好的入主機會，而對比台北101大樓租金已站上每坪五千元，即將完工的富邦A25大樓也開出每坪4,500元的租金，在台北市這幾年頂級商辦大樓供給不足的情況下，南港世界明珠頂級辦公大樓預估將會挑戰每坪四千元的價格。

房價漲不動、短期交易退燒，根據財政部統計顯示，今年4月個人房地合一稅收為22.9億元、年減28％，不僅出現雙位數衰退，同時也是房地合一稅制上路以來，首度出現連兩月年減表現，反映房市高峰期已過，交易量衰退連帶房地合一稅收也開始呈現萎縮。

統計顯示，去年4～12月，房地合一單月稅收普遍都在30億元以上，去年12月更高達54.7億元，不過今年以來單月最高僅不過3月的27億元，如果扣除農曆年節影響的月份，今年4月個人房地合一稅金額創下13個月以來新低，也是房地合一上路以來，首度出現連兩個月稅收年增率衰退。

以六都4月房地合一稅稅收來看，除了新北市年增7％以外，其餘五都衰退幅度均在28％以上，桃園市年減39％為六都最高，「稅收王」台中也吹冷風僅4億元、年減幅37％。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，去年3~5月房地合一稅收的年增率達1倍以上，反映當時房價高漲且交易熱絡，不過下半年市場交易量開始收斂，一直到今年前四月，已經有三個月的房地合一稅收，年增率開始轉為衰退，反應市場交易降溫，且平均地權條例對於預售已購屋者，不會往前追溯，市場也沒有預售出賣潮，使房地合一稅收出現降溫。

由於房地合一稅需在2016年之後買進房地產出售才需繳稅，房地產大幅增值、短期交易比例高，以及整體市場交易量，都是影響房地合一稅繳稅件數及金額的主要原因，不過從房地合一稅收年增率來看，已經從倍增轉為年減，反映市場景氣最熱絡時間已過，尤其去年開始央行連五升息，加上平均地權條例政策推動都讓預售市場投資退溫，房市進入盤整期的跡象，已日漸清晰。

備受矚目的皇翔SOGO敦南館大樓開發案，12日終於有譜，皇翔建設將攜手皇翔董事長廖年吉擁有的仁愛企業公司，參與都更改建，由皇翔建設擔任都更實施者，並遞件申請。市場預期，此案不論蓋頂級商辦大樓或豪宅，都有可能，未來身價上看數百億，皇翔則表示，若蓋頂級商辦，短期之內可能只租不售。

身價數百億的廖年吉，早在2020年底，即以皇翔投資公司名義，挾著一次付現的優勢，豪砸130億元現金，擊敗多家潛在競爭對手，買下仁愛企業公司的股權，以間接收購SOGO敦南館大樓，當時震撼市場；但開發動向和時程，皇翔始終相當神秘和低調，直到昨天晚上才終於明朗。

皇翔12日公告，董事會決議將提出申請「台北市大安區復興段都市更新案」，關係人（地主）仁愛企業公司已同意參與。

皇翔建設副總經理游玉華表示，皇翔董事會決定要參與SOGO敦南館大樓的都更案，擔任都更實施者，地主仁愛企業公司也同意與皇翔建設合作，土地產權完整，就只有仁愛企業公司，近期將遞件申請都更。該案若成功遞件，將可望成為皇翔首度插旗蛋黃中的蛋黃地段首發案。

SOGO敦南大樓占地938.96坪，為地上7樓、地下4層的百貨大樓，77年10月取得使執，迄今屋齡近36年，已符合都更改建門檻；使用分區為敦南特定專用區住四和住四之一，容積率300％和400％。

據傳皇翔可能朝向頂級辦公大樓、或豪宅來規劃，對此游玉華未予否認表示，如果蓋辦公大樓，可能會先長期持有，等滿租後說不定也有伺機整棟出售的可能，現在未確定。

仲量聯行執行主席趙正義表示，依該基地稀缺、及皇翔廖家口袋極深的條件評估，不論樓上蓋豪宅、低樓層作精品店，或樓上作頂級商辦、低樓層作精品店，都極具開發效益及投資價值。尤其若是蓋頂級商辦，則是著眼於中長線持有的利益；若蓋豪宅，每坪售價相對較高，可較快實現開發利益，豪宅高端客應趨之若鶩。

另外當時皇翔投資買下仁愛企業股權時，地上物還有遠東SOGO、漢來海港城等租客，租約還剩下五年，年租金約2億元；如今租約推估應還有二、三年，此時規劃遞件申請都更，還需要耗時數年來跑行政程序，因此應不致影響既有租約。

在政策打房下，今年上市櫃指標建商持續分散經營風險，除了住宅推案外，更加大商辦案推出，瞄準企業主對辦公室汰舊換新，及對新商辦、新廠辦需求，包括華固、興富發、遠雄、潤泰新等，四家指標建商持續投入商辦市場，總計將推出12筆商辦案。

包括華固、興富發、遠雄、潤泰新等四大上市指標建商，今年初估將推出12筆頂級商辦案，又以興富發建設最積極，規劃推出八筆商辦大案；興富發表示，若順利核照，今年計劃推出八筆商辦案，包括台北「興富發T1」、「國家企業廣場TAIPEI ONE」、「新莊副都六」、「桃園中路五」、「台中惠順11」、「惠國88」、「惠國90」，以及高雄「特貿三」北基地，該案已和銀行團完成326億聯貸案。

今年在全球經濟放緩，加上央行升息、《平均地權條例》新修法將上路等影響下，包括華固、長虹、國建、潤泰新、大陸、昇陽、遠雄等七大指標建商均保守看待房市後市，僅興富發偏正面、積極看法；惟多數建商均認為在剛需買盤支撐，房市將呈「短空長多」格局。

華固建設董事長鍾榮昌表示，由於2022年一連串的利空，今年房市無論開發商或購屋人，都需要時間消化冷靜。不過今年隨著各項利空陸續大勢底定，接下來房市將回歸自住剛性需求買盤。

鐘榮昌指出，在房價沒有上漲的利基下，加上原物料價格、工料需求稍有降溫，對開發商來說，高建築成本有機會獲得喘息空間。對自住買方說，今年則是入手新屋的好時機。

長虹建設董座李文造表示，今年1月《平均地權條例》修法通過，目前市場共識是今明兩年的房市不會太好，不過長線來看，因短線投資客不在了，留在市場上的多是剛性需求的自住客戶、市場回歸基本面，房市將朝「短空長多」發展。

國泰建設董事長張清魁認為，雖然遞延的剛性買盤仍在，但市場受到政府滾動式祭出打炒房政策影響，認為今年民眾對於耐久財的投資較為觀望，對房市持審慎態度，公司也將順應整體經濟環境謹慎推案。

潤泰創新董座簡滄圳指出，今年《平均地權條例》新修法將上路，房市轉趨保守，並將進一步抑制預售市場的熱度，惟台灣產業經濟發展基本面長期仍看多，加上剛性需求買盤仍在，對長期市場不看淡，認為財務穩健、信譽良好的公司，具有相對優勢。

昇陽表示，今年房市將逐步收縮、景氣將趨緩，惟房地產仍是民眾重要的置產標的，中長期來看，市場仍逐漸回歸理性階段，朝向平穩發展。

遠雄建設指出，今年房市在央行升息、打炒房政策等干擾，造成民眾縮手觀望、購屋計畫延後，短期內將影響市場價量行情；大陸建設表示，新法通過勢必影響今年房市買氣，預期今年房市將是量縮格局。興富發則指出，隨疫情管制趨緩，剛性買盤有望釋出。

今年在全球經濟放緩，加上央行升息、新修訂的「平均地權條例」將上路等因素影響下，華固、長虹、國建、潤泰新、大陸、昇陽、遠雄等七大指標建商均保守看待後勢房市，僅興富發的看法偏向正面、積極。不過，多數建商均認為在剛性需求買盤支撐，房市將呈「短空長多」格局。
華固建設董事長鍾榮昌表示，今年隨著各項利空陸續底定，接下來房市將回歸自住剛性需求買盤。在房價沒有上漲的利基下，加上原物料價格、工料需求稍有降溫，對開發商來說，高建築成本有機會獲得喘息空間。對自住買方說，今年則是入手新屋的好時機。

長虹建設董座李文造表示，目前市場共識是今、明兩年的房市不會太好；長線來看，因短線投資客不在了，留在市場上的多是剛性需求的自住客戶、市場回歸基本面，房市將朝「短空長多」發展。

國泰建設董事長張清魁認為，雖然遞延的剛性買盤仍在，但市場受到政府滾動式祭出打炒房政策影響，今年民眾對於耐久財的投資較為觀望，對房市持審慎態度。

潤泰創新董事長簡滄圳指出，房市轉趨保守但台灣產業經濟發展基本面長期仍看多，加上剛性需求買盤仍在，對長期市場不看淡。

昇陽則表示，今年房市將逐步收縮、景氣將趨緩，惟房地產仍是民眾重要的置產標的，中長期來看，市場仍逐漸回歸理性階段，朝向平穩發展。

遠雄建設指出，今年房市在央行升息、打炒房政策等干擾，短期將影響市場價量行情；大陸建設表示，營造成本高檔震盪、零碳排政策目標，將推升建物興建成本，預期今年房市呈量縮格局。

興富發則指出，隨疫情管制趨緩，剛性買盤有望釋出，總價六五○萬至一三○○萬元剛需首購產品、重畫區商辦有極大需求。

今年來，儘管整體土地市場的供需和熱度都不算高，但逐月邊際好轉的跡象明顯，且不同能級城市間的分化也有所拉大。這其中，部分財務穩健的央國企及優質民營房企開始陸續展露土拍熱情，尤其是以北京、上海、杭州等熱門重點城市的集中供地為契機，熱度明顯提升。

諸如4月25日，在杭州市第三批集中供地中，碧桂園斬獲了濱江區BJ0107-R21-13地塊。碧桂園通過搖號競得濱江浦沿地塊，總價28.3億元，為本次供地總價最高地塊。這一方面反應，隨著銷售端的回暖，龍頭房企開始在土地市場積極有為，攝取更大市場份額；另一方面，更加重視補充高能級城市土儲，也成為行業下一階段的重要趨勢。

更多聚焦一二線核心城市、核心區域

公開資料顯示，碧桂園此次在杭州100%權益拿下的地塊總占地面積為68.90畝，規劃容積率2.3，起拍價為252542萬元，最終成交價為282542萬元，平均樓面價達到26745元/平米，溢價率達11.88%。

從溢價率、平均樓面價以及該宗地區位來看，這是碧桂園非典型的新增土儲，但這卻是契合了碧桂園今後戰略佈局的。正如碧桂園集團總裁莫斌此前在2022年業績發佈會上表示的，今年碧桂園已經重啟投資拿地，接下來將更多聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區位，逐步提升一二線城市的投資額和土地儲備占比，並計畫用3-5年時間，將一二線和三四線的貨值比例提升至50：50。

碧桂園並不是個例，更加重視補充高能級城市土儲，已成為行業下一階段的重要趨勢。

CRIC資料顯示，截至4月25日，全國300城4月經營性土地總成交建築面積為4102萬平方米，與2022年同期相比下降了35%，也基本代表了今年來的整體土地市場供需仍冷情況。

但土地市場的分化卻非常明顯，一二線城市的土地成交額很大程度上擠佔了其他低線城市的市場。4月份，一線城市成交規模和成交均價環比均實現翻番，二三線城市成交規模不同程度地下降，成交均價與上月基本持平，這也是為何今年來土拍價的均價及溢價率持續走高的原因。

受上海、杭州、合肥等城市優質宅地成交影響，4月重點城市平均樓板價上升至4493元/平方米，回升至近一年高點。以上海為例，19宗地塊中有15宗突破“競價上限”進入一次性報價區間，平均溢價率上升至7%，整體溢價率創下2021年以來新高。成都4月出讓的6宗地平均溢價率也高達13.6%，其中5宗地觸及了溢價率上限，合肥此輪出讓的4宗肥西縣地塊全部進入了競品質環節。

實際上，回看過去多年地產市場的發展軌跡，除2013-2016年三四線因棚改貨幣化走牛外，一二線城市一直是地產穩健發展的基本盤，也是次輪行業深度調整中保利、中海、華潤、濱江等房企銷售逆襲的抓手。未來，隨著大都市圈的深度推進以及存量時代的到來，更加聚焦高能級城市無疑是更加合理的選擇。

銷售端恢復 投資端逐漸發力

克而瑞資料顯示，儘管今年整體土地市場的供需和熱度都不算高，但逐月邊際好轉的跡象明顯。其所監測的重點城市單4月成交總價超過1800億元，連續三個月環比上升，市場熱度依然得以延續，重點城市平均溢價率超7%。

進入5月，廈門、南京也同日迎來集中供地出讓，5月10日，兩地共計成交13幅土地，平均溢價率分別達到10.39%、9.28%，樓面價分別達到38137元/平米、17139元/平米，並有5宗進入搖號環節。

土地市場，尤其是一二線城市土地市場的邊際復蘇，相當程度上是受益于頭部房企在銷售端的恢復性增長。資料顯示，百強房企4月實現銷售額5665.4億元，同比增長31.6%，增幅較上月進一步提升。1-4月百強房企累計實現銷售額20499.2億元，累計業績同比自一季度轉正之後，增幅也進一步提升至9.7%。

央國企以及部分優質民企憑藉熱點城市佈局以及積極的推盤去化，表現出較強的抗週期韌性，如碧桂園4月實現權益銷售額226.9億元，實現恢復性增長。而新增優質土儲也將反過來推動銷售去化及現金流的改善，進而推動銷售與拿地的良性迴圈。

民營房企開始陸續進場發力

值得一提的是，在此前一段時間內，央國企是土地市場的主力，甚至今年上海首輪成交的19宗地中，有八成地塊被國央企競得，占到本場土拍總金額的九成。

但隨著銷售端的逐漸恢復，民企拿地積極性也在提升，此次杭州第三輪集中土拍掛牌的12宗地塊中有10宗由民企競得，民企拿地總金額142.1億元，占比高達85%。碧桂園拿下的濱江區地塊也成為此次總價最高的項目。

實際上，作為示範房企，碧桂園憑藉著政策支持及暢通的多元融資管道，在今年初就已在行業復蘇之前佈局土地市場。

碧桂園近日也成功發行兩期中期票據，由中債信用增進公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保，合計17億元的規模，最終票面利率分別為3.80%、3.95%，也為其在土地市場佈局拉開了更大的空間和自由度，為土地市場及民營房企注入一劑強心劑。

合景泰富：即時探尋境外債務全面解決方案

5月14日，合景泰富集團控股有限公司發佈內幕消息，稱根據2024年1月票據的條款，公司未能於強制贖回日期支付該部分本金，將構成違約事件，並未能於強制贖回日期後30日寬限期屆滿時支付有關利息。

合景泰富稱，未能按照附息銀行及其他借貸的預定還款日期（即2023年4月28日）支付其本金人民幣2.12億元，觸發若干長期附息銀行及其他借貸的交叉違約。

公告稱，截至公告日期，公司尚未接獲相關債權人就2024年1月票據發出的任何加速還款通知。

合景泰富表示，鑒於目前的挑戰，集團認為應為所有持份者的利益即時探尋目前境外債務狀況的全面解決方案，以確保集團可持續經營。

合景泰富續稱，公司現正與潛在候選人討論擔任財務顧問的角色，以評估集團的資本架構、流動資金及探尋所有可行的解決方案，藉以緩解當前的流動資金問題，並儘快為所有持份者達成最佳的解決方案，公司亦已就此委聘盛德律師事務所作為法律顧問以提供支援。

合景泰富7.5億元出售上海4個項目予平安

合景泰富集團控股有限公司5月12日刊發公告稱，於2023年5月12日，上海合景、蘇州合景及上海德裕三家子公司作為賣方，分別向嘉興平安安住壹號股權投資合夥企業（有限合夥）、平安創贏資本管理有限公司出售兩家子公司上海兆景、上海錦怡100%股權，出售總代價約為7.5億元.

觀點新媒體查閱公告，在出售上海兆景100%股權方面，合景泰富間接全資附屬公司上海合景房地產開發有限公司作為賣方，與買方嘉興平安安住壹號股權投資合夥企業（有限合夥）、平安創贏資本管理有限公司以及目標公司上海兆景房地產開發有限公司訂立協議。

據此，賣方有條件同意出售而該等買方有條件同意收購銷售股權，總代價約為3.24億元

於本公告日期，上海兆景為合景泰富間接全資附屬公司，其100%股權由賣方直接持有，於2022年12月31日的經審核資產淨值約為4.631億元。

目標公司上海兆景已於三幅地塊上開發三個項目，包括位於上海馬陸的一幅地塊（總土地使用面積為27,288平方米）上的項目，建築面積約46,157.98平方米，以及地下停車位及配套設施；位於上海馬陸的另一幅地塊（總土地使用面積為32,072.4平方米）上的項目，建築面積約65,666.44平方米，以及地下停車位及配套設施；及位於上海嘉定工業區的一幅地塊（總土地使用面積為29,054.1平方米）上的項目，建築面積約49,032.41平方米，以及地下停車位及配套設施。

合景泰富表示，估計將自出售上海兆景事項錄得虧損約1.39億元。

此外，在在出售上海錦怡100%股權方面，合景泰富間接全資附屬公司蘇州市合景房地產開發有限公司（賣方一）、上海德裕房地產開發有限公司（賣方二），與買方嘉興平安安住壹號股權投資合夥企業（有限合夥）、平安創贏資本管理有限公司以及目標公司上海錦怡置業有限公司訂立協議。

據此，賣方有條件同意出售而該等買方有條件同意收購銷售股權，總代價約為4.26億元.

公告介紹，於本公告日期，上海錦怡為合景泰富間接全資附屬公司，分別由賣方一及賣方二擁有70%及30%股權，於2022年12月31日經審核資產淨值為人民幣3.146億元。

於公告日期，上海錦怡已在位於上海嘉定工業區一幅地塊（總土地使用面積為53,829.2平方米）上開發三個專案，詳情如下：(i)建築面積約74,193.34平方米之項目，以及地下停車位及配套設施；(ii)建築面積約72,970.3平方米的項目，以及地下停車位及配套設施；及(iii)建築面積約65,032.8平方米的項目，以及地下停車位，包括已售物業及餘下未售物業。

合景泰富表示，估計將自出售上海錦怡事項錄得收益約1.115億元。

於出售事項完成後，合景泰富將不再於上述目標公司擁有任何權益，而目標公司的財務業績將不再於公司財務報表合併入帳。

關於此番出售，合景泰富表示，公司2022年度錄得虧損淨額98.42億元，附息銀行及其他借貸的即期部分為222.45億元，而現金及現金等價物為33.56億元。為改善流動資金以滿足集團的財務需要，一直積極按符合公司及股東整體最佳利益之條款，就資產物色潛在買家。而出售事項一經落實，將可讓集團變現目標公司價值及改善集團流動資金。

陽光城連續3個交易日收盤價格跌幅偏離值累計超過12%

5月14日，陽光城集團股份有限公司表示，股票交易出現異常波動。

根據公告，陽光城股票於2023年5月10日、5月11日及5月12日連續3個交易日收盤價格跌幅偏離值累計超過12%。

其中5月12日，陽光城收市報1.01元每股，當日下跌4.72%。

此前，立信中聯會計師事務所（特殊普通合夥）作為陽光城2022年度財務報告審計機構，因公司截止2022年12月31日已到期未支付的債務本金626.32億元，以及由於毛利率下降、存貨跌價、利息費用化等因素影響，2022年度歸屬于上市公司股東的淨利潤虧損125.53億元，對陽光城持續經營能力產生重大疑慮。

同時，陽光城未按規定履行審議及披露程式對外部單位提供合計5.45億元的擔保，表明公司在對外擔保內部控制上存在重大缺陷，對陽光城2022年度出具了非標準意見的財務報表審計報告。

另外，陽光城2022年度因存在對外擔保未按規定履行審議程式和資訊披露義務被立信中聯會計師事務所（特殊普通合夥）出具了否定意見的內控審計報告。根據《深圳證券交易所股票上市規則》第九章之第八節9.8.1條，陽光城觸及被實施“其他風險警示”的情形，公司股票於2023年5月5日開市起被實施其他風險警示。

外高橋(12.130, -0.04, -0.33%)回復審核問詢函：A股定增募集資金投向4個建設項目 均屬主營業務

5月14日，上海外高橋集團股份有限公司發佈公告，回復特定物件發行股票申請檔的審核問詢函。

此前4月12日，上海證券交易所出具《關於上海外高橋集團股份有限公司向特定物件發行股票申請檔的審核問詢函》，上海證券交易所要求說明本次認購的資金來源，是否為自有資金。

外高橋回復，本次向特定物件發行A股股票預計募集資金不超過334000萬元，外高橋資管和投控集團通過認購本次向特定物件發行的股份，在本次發行後直接和間接合計持有的公司股份比例不低於48.64%。其中，投控集團在本次發行後直接持有的公司股份比例維持為5%。外高橋資管和投控集團均以現金方式認購公司本次向特定物件發行的股票，認購資金來源均為其自有資金或合法自籌資金。

關於本次認購所取得股份的鎖定期，根據發行方案，本次向特定物件發行完成後，外高橋資管和投控集團所認購的股票自本次發行結束之日起18個月內不得轉讓。除外高橋資管和投控集團外的其他發行對象所認購的股票自本次發行結束之日起6個月內不得轉讓。

關於本次募投專案，報告期內，發行人區域開發業務的存量土地及房產專案共計28項，其中已竣工9項，在建15項，擬建4項，包括住宅、商業、工業、公共設施等類型。

上海證券交易所要求說明本次募集資金投向前述4個建設專案的主要考慮，是否均屬於發行人主營業務。

外高橋回復，公司本次募集資金投向4個建設專案，其中，新發展H2地塊新建專案、D1C-108#~116#通用廠房項目、F9C-95#廠房項目為保稅區內外的工業地產租賃項目，新發展H4-15地塊新建專案為用於配套園區開發提供租賃住房業務的專案，均與公司在外高橋區域從事的區域開發業務緊密相關，均屬於公司的主營業務。

公告稱，公司本次投資建設4個項目，主要考慮是積極貫徹黨中央、國務院提出的《關於支持浦東新區高水準改革開放、打造社會主義現代化建設引領區的意見》，把握生物醫藥、醫療器械、智慧製造等創新行業的發展機遇，全力推進外高橋產業園區經濟結構轉型升級。

4月中旬，許家印罕見出席廣州球隊會議。再次出現在大眾視野，許家印已成為了被執行人。

5月12日晚間，中國恒大公告稱，其收到廣東省廣州市中級人民法院就深圳國際仲裁院2022年12月21日的仲裁裁決所發出的執行通知書，中國恒大、中國恒大附屬公司廣州凱隆置業有限公司（下稱“廣州凱隆”），以及中國恒大控股股東、執行董事許家印是該執行通知的被執行人。

恒大危機爆發這麼久以來，這還是許家印首次成為被執行人。此前，都是恒大地產董事長趙長龍擔任“背鍋俠”的角色。據企查查，趙長龍被限制高消費224次，被行政處罰1次。

或許，許家印早就預料到了危機的到來，幾乎沒有在子公司擔任過法人，但最終還是沒能躲過。

仲裁申請人為和信恒聚（深圳）投資控股中心（以下簡稱為“和信恒聚”），其由銀川聚信信和資產管理合夥企業（有限合夥）、中信聚信（北京）資本管理有限公司出資設立，而二者均由中信信託出資設立。

上述仲裁與恒大此前謀求回歸A股重組引入戰投有關，2016年10月，恒大宣佈借殼深深房回A，此後在一年時間內先後引入三輪戰投，總金額達1300億元。三輪增資完成後，各戰投合計持有恆大地產經擴大股權約36.54%，原來持有恆大地產100%權益的廣州凱隆，持股比例下降至63.46%。

在2016年12月及2020年11月，和信恒聚與恒大方面簽訂了有關恒大地產的增資及相關協議，向恒大地產增資50億元，並取得了後者約1.6%股權。

按照披露草案，深深房將以發行A股或現金方式購買廣州市凱隆置業有限公司持有的恒大地產集團100%股權，從而使廣州凱隆成為深深房控股股東。恒大集團旗下的地產業務則將注入深深房，完成A股上市平臺的搭建。

恒大與戰投方設下了對賭協議，其中包括對2018-2020年三個財政年度的盈利及分紅要求，以及若未在2020年完成對深深房的重組並實現回A，戰投們有權要求廣州凱隆以其原始投資成本購回戰略投資者于恒大地產的股權。凱隆置業可以選擇不購回此類股權，在此情況下，許家印應以原始投資成本購回投資者的股權。或者廣州凱隆補償投資者于恒大地產的額外股份，相當於在補償前由戰略投資者所持股份的50%。

也就是說，若未能成功上市，恒大在退還1300億元戰投資金外，還需支付137億元的分紅款。

2020年9月，恒大眼看重組無望，為避免戰略投資到期的巨額贖回，率先展開了與戰投的談判。並與863億元戰投簽訂補充協定，戰投方同意轉為普通股權長期持有，且股權比例保持不變。

2020年11月，恒大宣佈終止與深深房的重組計畫，意味著歷時4年的回A計畫失敗。之後，恒大再公告稱，357億元戰略投資者亦已商談完畢，即將簽訂補充協定；30億戰投的本金則由恒大地產現金支付後回購；50億元戰略投資者由於涉及其自身大股東的資產重組，正在商談。

這剩餘的50億戰投為恒大埋下了隱患。重組落幕2年後，和信恒聚要求恒大方面履行增資協議項下的回購承諾及支付尚欠分紅、違約金及收益。

根據該執行通知，具體被執行的事項包括：廣州凱隆、許家印支付恒大地產2020年度分紅的差額補足款約2.04億元，並承擔違約金約5123萬元；許家印、中國恒大以50億元回購和信恒聚持有的恒大地產股權；中國恒大支付和信恒聚持有恆大地產自2021年2月1日起計至完成回購的補償約7.7億元；以及本公司、廣州凱隆、許家印支付約3553萬元的律師費、仲裁費及執行費。

累計被執行金額為60.61億元。若不能妥善解決，許家印將進入“失信被執行人”名單。

債務重組方面，截至2022年12月31日，中國恒大境內存在有息負債逾期金額2084億元，境內或有債務逾期金額達到約1573億元，境內商業承兌匯票逾期金額有3263億元，境內或有債務逾期金額約1573億元，部分境內債權人就此對集團採取了法律行動。

境外債方面，恒大正就本金總額超過191億美元的美元債與債權人談判，謀求進一步解決方案。

5月12日，廣州富力地產股份有限公司披露4月份業績。

4月單月，富力地產實現合約銷售16.6億元，銷售面積達約109100平方米。

1-4月，富力地產實現合約銷售90.2億元，同比下降49.2%，銷售面積達約535900平方米。

央視網消息：零售商業熱度恢復的同時，上海寫字樓及商業園區也顯現出復蘇跡象，核心區域寫字樓出租率增長明顯，垂詢、帶看量也顯著增加。

在上海西虹橋的一個20萬方商業園區，負責人正在沙盤前向記者介紹招商情況，由於緊鄰國家會展中心，隨著今年上海會展經濟復蘇，相關企業數量已占到10%，目前園區整體招商率達到80%以上。

某商業地產資管公司董事長 吳天凱：二期專案從今年3月份開始已經有陸續的帶看和出租率的提升，跟去年相比我們已經提升了20%的出租率。目前的租金水準較去年已提升了5%的幅度，也正進一步證明了目前市場回暖的現象。

據悉，今年一季度，上海共有三個新交付寫字樓專案，在其中一個新專案，記者看到各樓層入駐企業都在緊鑼密鼓裝修中。負責人表示，依託區位優勢疊加經濟復蘇，招商情況十分順利。

同時，作為新加坡外資企業，負責人也表示今年以來中國市場復蘇明顯，一季度寫字樓帶看量已恢復至2019年水準，外資對於國內商業地產投資更有信心。

某外資企業商業管理首席執行官 楊欽富：消費者有信心出來消費，品牌也有信心多開店，我們從開發商、從運營方的角度也有信心再去拓展新的專案。

分析人士表示，一季度上海寫字樓租賃市場較前兩個季度回暖明顯，其中甲級寫字樓表現較好。租金方面，在整體供應量增加的背景下，租金較為堅挺，一季度上海寫字樓租金跌幅明顯收窄。

某商業地產諮詢公司華東區研究部主管 陸燕：我們預期整體的市場可以迎來一個真正意義上的全面復蘇和反彈，會是在今年的下半年，各項指標都會有很明顯的回升和提振。

一直以來，上海豪宅市場領跑全國，如今大批量的豪宅被擺上貨架，透露了怎樣的信號呢？

2020年至今，上海3000萬元/套以上的二手頂豪成交中，翠湖天地成交量居於首位，被諸多滬上仲介視為上海豪宅的“定海神針”。今年3月份，陳波明顯感覺到，翠湖天地掛牌量開始增多。

貳 ||一位仁恒河濱城業主告訴經濟觀察報，社區建造時間已經有15年左右，最近一些鄰居賣房與社區物業管理滑坡、業委會管理不規範有關。“不少業主因為維權不易，起了賣房念頭”。更新的“衝擊波”同樣吸引著豪宅業主們將手裡的“老宅”出手。

三 || 目前的業主掛牌有多種原因。除了“老換新”、“小換大”的改善置換需求，還有一部分打新業主在現有豪宅價格“滯漲”的情況下，準備賣房打新一手豪宅，這也是一種更高效的資金安置方式。

最近，上海豪宅仲介陳波找回了一絲心理平衡。

陳波在新天地(20.350, 0.15, 0.74%)板塊從事豪宅仲介工作已有7年，這份工作很重要的一項“業務能力”是把業主“捧上天”，想辦法不丟房源。但年初以來，板塊內豪宅掛牌量上升，他不再需要圍繞一個業主去做工作，無論仲介還是看房者，選擇都多了起來。

陳波感慨，去年和前年，看房人來看房時，業主都是“朝南坐”，拋給仲介一個價格，行不行？不行就換下一個。而現在，陳波的態度是“你要賣就賣，不賣就不賣，你不賣，還有別人”。

5月初，一張上海豪宅掛牌數量激增的截圖在網上流傳。一時間，豪宅拋售潮的猜測聲不斷。經濟觀察報記者走訪新天地、外灘、徐匯濱江、北外灘等多家豪宅仲介瞭解到，多個板塊豪宅掛牌量較去年普遍明顯抬升。

一直以來，上海豪宅市場領跑全國，如今大批量的豪宅被擺上貨架，透露了怎樣的信號呢？

“定海神針”動了

黃浦區，作為幾乎公認的上海第一市中心，其核心區的新天地板塊，曾經引領了一波又一波大平層單價、總價新高。

作為與湯臣一品齊名的豪宅，翠湖天地就坐落在新天地板塊中。翠湖天地前有一片湖，叫“太平湖”，陽光燦爛時波光粼粼，因此也稱“翠湖”，翠湖天地便由此得名。

翠湖天地地處內環核心地段，北與淮海路商圈一路之隔，臨近新天地南北裡，被歷史底蘊濃厚的石庫門建築環繞。

從2003年第一期至今，翠湖天地經歷了20年建造，一直是上海豪宅市場上炙手可熱的專案，根據克而瑞統計，2020年至今，上海3000萬元/套以上的二手頂豪成交中，翠湖天地成交量居於首位，被諸多滬上仲介視為上海豪宅的“定海神針”。

今年3月份，陳波明顯感覺到，翠湖天地掛牌量開始增多。截至目前，1-5期總掛牌量約有130套，掛牌率達到了7%——這個數字讓陳波感到有些吃驚，市場似乎進入了“不缺房子”的狀態。

最直觀的變化是，陳波現在能推薦的產品明顯變多，以前帶看時，不是缺這個戶型，就是少那個戶型，而現在，看房人想看什麼類型的戶型，基本上都能滿足。

雖然成交量尚未出現大波動，但掛牌量上升帶動了看房人不斷“比價”，陳波介紹，現在翠湖天地二期的房子，同樣的兩房戶型，去年好的時候能賣到3200萬元-3300萬元，而現在連3000萬元都“站不上”，今年2月的成交普遍在2800萬元-2900萬元。“今年的成交價比去年掛牌價普遍降了10%左右。”陳波介紹，翠湖天地二期一套近300平方米的大戶型，去年下半年掛牌8300萬元，當時有看房人出到8100萬元，業主不願意賣，“我們現在給這套房的評估價大概在7800萬元。”陳波稱，今年如果想賣房，必須得降價，因為看房人少，誠意出價的也少，“今年翠湖天地1-3期的帶看量，一個月平均少了40%”。

“新”波衝擊

陳波介紹，相較於2020年才交付的翠湖天地五期，翠湖天地1-3期的房齡都在十多年，甚至二十年，業主掛牌較多。

類似的情況也發生在虹口區內環北外灘板塊。一位豪宅仲介告訴經濟觀察報，板塊內知名樓盤瑞虹新城的掛牌量總體比去年多了15%左右，主要集中在1-4期。

她介紹，瑞虹新城一期房齡已經有20年，去年7月份單價在11萬元/平方米左右，現在則跌破了10萬元/平方米。而樓齡較新的瑞虹新城5-8期掛牌量增長不明顯，且成交價格與去年比基本持平。

在徐匯濱江板塊做了10年豪宅仲介的小徐發現，徐匯濱江板塊的6個豪宅項目，掛牌量比去年最多時都有明顯上升。一些房齡較老的樓盤中，不少業主委託小徐掛牌，希望能置換打新，“家裡房票已經騰挪好了，就差資金到位了”。

作為上海的豪宅“新貴”，徐匯濱江毗鄰徐匯區黃浦江畔，彙聚了上海西岸金融城和上海國際傳媒港，不同于傳統市區核心地段，在藝術氛圍的營造上，徐匯濱江沿江還分佈著龍美術館、西岸美術館等20多個文化藝術場館，尚海灣豪庭就坐落于徐匯濱江的核心地段。

小徐告訴經濟觀察報，尚海灣豪庭目前總掛牌量近80套，一期單價在15萬-16萬元/平方米，均價比去年市場好的時候降了5000-10000元/平方米。“現在很多業主都願意談價格了，總價基本能談下來100多萬。”小徐所在門店4月份成交了一套尚海灣豪庭一期兩房，總價在2000萬元出頭，單價16.5萬元/平方米，此前同戶型類似樓層單價在17萬-18萬元/平方米。

雖然總價動輒3000萬元以上，但豪宅仍然面臨著許多問題，這促使著許多業主希望能改善居住環境。

小徐介紹，比如尚海灣一期在2007年建成，當時的設計理念與現在不同。入戶大堂氣派，但車位配比只有1:0.6，且不是人車分流。相比而言，去年交付的尚海灣二期次新房單價目前堅挺，單價維持在20萬元以上。

一位仁恒河濱城業主告訴經濟觀察報，社區建造時間已經有15年左右，最近一些鄰居賣房與社區物業管理滑坡、業委會管理不規範有關。“不少業主因為維權不易，起了賣房念頭”。

更新的“衝擊波”同樣吸引著豪宅業主們將手裡的“老宅”出手。

第一太平大衛斯中國區住宅銷售部主管、高級董事唐華告訴經濟觀察報，在新房購房者中，有一定比例的購買需求來源於想置換掉手中房齡十幾年甚至二十年的豪宅。尤其經歷疫情，豪宅客戶對居住環境的要求更清晰明確，隨著時代的進步，以及新上海人的不斷增加，需求也在不斷升級。房齡老的房子居住條件升級的空間較為有限，僅靠維修和保養很難真正升級生活體驗。

唐華介紹：“在一二月份新房上市供應並不太明朗的時候，大家換房需求尚不明顯，但隨著3月份逐步有新盤要上市，尤其今年市中心入市新盤較多，準備換房的人也明顯增加了。”

根據中原地產研究院資料，2023年4月，上海2500萬元及以上高端房源供應共新增238套，主要來自徐匯濱江百匯園三期和三林前灘百合園專案，供應環比翻了5倍。

誰在賣房

過去幾年裡，上海豪宅經歷了一輪持續性瘋長，有些豪宅項目價格較兩年前接近翻倍。

唐華介紹，雖然不同板塊、樓盤和樓層、品質、視野或特殊戶型都可以導致相同板塊樓盤不同單元價格差異較大，但從2022年上半年開始至今，豪宅整體成交價格上漲也超過10%，掛牌價的上漲更是遠超10%。由於價格漲幅與市場的承受度存在一定差距，去年底出現了二手房交易停滯現象，隨著今年新房逐漸入市，二手掛牌量也隨之抬升，為了能儘快置換出手中的購房資格和名額，也出現了一些願意打折的業主，二手房豪宅成交價格逐漸理性回歸。

多位豪宅仲介向經濟觀察報表示，目前的業主掛牌有多種原因。除了“老換新”、“小換大”的改善置換需求，還有一部分打新業主在現有豪宅價格“滯漲”的情況下，準備賣房打新一手豪宅，這也是一種更高效的資金安置方式。

不僅房齡較久的豪宅業主開始有所動作，一些交付僅兩三年的豪宅掛牌量也出現上漲。

外灘板塊一名連鎖豪宅仲介告訴經濟觀察報，原本外灘“次新”豪宅業主十分惜售，但今年開始，外灘壹號院、海珀外灘的掛牌量從一兩套攀升到了四五套，“這些豪宅的總價較買入新房時幾乎翻倍，一些業主覺得最快的一波錢拿到了，準備離場”。

一個較往年格外突出的現象是，從去年下半年開始，很多的業主不再願意做低合同價，而寧願花更多的稅費，因為這些業主賣掉房子後，把現金帶到國外去需要做結匯，小徐感慨，“這種現象往年也有，但今年碰到的特別多”。

一位豪宅業內人士介紹，疫情常態化後，在今年年初，有部分早年間在國內置業的外籍人士選擇回來處理房產。他介紹，當年購買世茂濱江花園、國際麗都等高端樓盤的海外人士占比較大。

市場情緒傳導下，雖然豪宅成交量尚未出現太大變化，但上述豪宅業內人士觀察到，一些高端客戶看到掛牌量上升，已經不敢輕易下手。“怕自己買後，價格往下跌”。他預測，今年市中心豪宅新盤供應量較大，新房入圍分數逐漸下降，將進一步吸引部分二手客戶轉向新房市場，二手豪宅成交量可能會下行。

不僅是豪宅，上海市二手房市場掛牌量也顯著提升。一位機構人士透露，上海二手房市場掛牌量正處於高位震盪階段，目前二手房新增掛牌量已經達到2015年—2016年的交易活躍時期。與此同時，上海二手房交易量已經出現下滑。據鏈家研究院監控資料顯示，上海4月份二手房成交1.8萬套，環比下降26%。

內房債務危機未完，繼佳源國際（02768）本月初被香港高等法院頒令清盤後，消息指出，於河南省經營房地產開發業務的建業地產（00832）亦可能遭個別票據的債權人向法院提出清盤呈請的命運，但希望建業地產的第二大股東、河南省鐵路建設投資集團及河南省政府能夠提供協助，令建業地產能清償違約的債務，解決有關債務問題。

建業地產4月初就3宗分別於今年4月、8月及11月到期、總值8.973億元（美元．下同）的美元優先票據，提出以新債換舊展期的交換要約及尋求票據持有人同意，最終接受要約的持票人，涉及票據金額逾7.58億元，建業則發行總值相若、兩年後到期的票據交換。

4月底到期票據已違約

消息透露，其中原定今年4月底到期的票據，原本發行金額為3億元，扣除同意接受交換要約的2.37275億元票據，即餘額逾6200萬元的持票人並無接受交換要約，有關票據已於4月底到期，意味有關部分的票據已屬違約，個別債權人曾多次與建業地產接觸，包括於4月25日向該公司發出律師信，要求建業地產於3周內償還有關票據的本息，否則債權人有權向建業地產作出清盤呈請，惟至今仍未獲建業地產償還有關債務。

消息又稱，建業地產需要就展期的票據派息及前置費用，今年底累計涉額約1.5億元。據了解，建業地產有信心能支付相關費用，認為建業地產「差別對待」未有接受交換要約的債權人。

盼河南省政府與鐵建投「打救」

有個別債權人希望建業地產的第二大股東、河南省鐵建投及河南省政府能提供協助，否則會考慮向建業地產作出清盤呈請。

消息表示，個別債權人上周透過內地律師事務所去函河南鐵建投，希望該公司能認真評估建業地產在離岸債務下違約的情況和影響，並作出恰當處理，並強調將採取一切手段保護作為投資者的權利，包括或把此事上報至河南省人民政府國有資產監督管理委員會。

據悉，由河南省省長王凱率團來港的「豫港經貿合作交流會」本周在港展開，消息提到，個別建業地產的債權人亦希望向河南省政府尋求協助。

本報曾就此事向建業地產作查詢，但至截稿前仍未獲回覆。

中港通關效應帶動下，內地資金持續流入豪宅市場，帶動本港豪宅交投走俏，有名人趁高位沽貨套現。市場消息透露，前美聯CEO陳坤興，剛以2,770萬元沽出何文田半山壹號一個單位，帳面獲利1,117.6萬元。

單位為半山壹號半山徑31號中層單位，實用面積1,252平方呎，屬於3房間隔，望內園泳池景及城市景，原本叫價約3,000萬元放盤，議價後以2,770萬元易手，呎價約2.2萬元。資料顯示，該單位早於2008年以公司名義買入，當年購入價約1,652.4萬元，持貨15年帳面獲利1,117.6萬元。

區內代理透露，單位原業主為前美聯CEO陳坤興，在美聯集團 （01200） 工作20多年，高峰期統領逾萬地產代理，更被雜誌封為10大打工皇帝之一；於2013年離開美聯，後來出任Q房網香港董事總經理，現為新高集團創辦人。

君臨天下低層 14年賺1505萬

至於其他成交方面，市場消息透露，九龍站君臨天下本月連錄3宗二手買賣，其中君臨天下3座低層D室，實用面積1,062平方呎，連車位以3,618萬元易手，原業主2009年以約2,113萬元購入，持貨14年帳面獲利1,505萬元。

另外，大坑名門5座高層B室，實用面積871平方呎，剛以2,480萬元易手，呎價約2.8萬元，原業主2019年才以2,180萬元購入，持貨約4年帳面獲利300萬元離場。

深圳市規劃和自然資源局發布了《不動產「帶押過戶」登記申辦指引》，該指引明確了三種服務模式、申請的主體、需提交的申請材料、申請流程、辦理期限等相關事項。

過去，購房者辦理二手房交易過戶，買賣雙方簽約後須由買方先向銀行提出貸款申請，貸款審批通過後，賣方必須先結清原銀行貸款，辦理抵押注銷登記，然後才可申請辦理二手房過戶的轉移登記和買方貸款的抵押登記，抵押登記完成後買方銀行放款，向賣方賬戶支付購房款。

買賣雙方在全部交易和登記手續完成之前，賣方結清原銀行貸款的費用，很多需要借助過橋資金，房屋過戶的成本高。一般「過橋資金」也就是市場所說的「贖樓費」，一直是二手房交易中的灰色地帶，收費標準非常不明確。

據不完全統計，目前共有15個省份100多個地市開展了「帶押過戶」。有分析人士表示，實施二手房「帶押過戶」後，既減輕了過橋資金煩惱，降低了再入市門檻，又增加了買賣雙方更多的可選擇性，降低二手房在市場上的流通成本，進一步活躍房地產市場。

合景泰富（01813）公布，以合共7.5億元（人民幣．下同）出售兩間持有上海物業的公司予獨立第三方，料虧損約2,800萬元。

該集團指，以約3.24億元出售持有3個上海項目的上海兆景100％股權，料虧損約1.39億元。上海兆景去年虧損504萬元，去年底資產淨值約4.63億元，持有上海馬陸2幅地皮，建築面積分約4.6萬及6.6萬平方米，以及上海嘉定工業區一幅建築面積約4.9萬平方米地皮。

此外，該集團指，以約4.26億元出售持有3個上海項目的上海錦怡100％股權，料收益約1.11億元，上海錦怡去年虧損593萬元，去年底資產淨值約3.1億元，已在上海嘉定工業區一幅地皮開發3個項目，建築面積約21.2萬平方米，預期有出售所得款項將用作償還債務及用作一般營運資金，以改善流動資金。

利率攀升挫需求 首季小陽春短暫

本港樓市經歷去年低迷境況後，今年首季走勢開始轉穩，可是第二季又開始呈現回軟跡象，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL），連跌3周並創8周新低後最新報165.87，按周回升僅0.48%。面對美國聯儲局這一輪十度加息至周期尾聲，本港按揭利率已升至3.5厘水平，奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強表示，首季樓價升勢過急，現時漲幅收窄至近6%，因一手成交明顯下降及發展商減價，估計全年樓價僅微升2%至3%，形容升幅「好雞肋」。

蔡金強認為，現時樓市需求由自住用家主導，在息口高企下樓市走勢偏弱，惟未至於崩塌；發展商對樓價走勢及利率變化敏感，加上一手交投疲弱，大型發展商會減價賣樓，例如樓盤數量較多的新地（00016）等。

新盤爭相搶客 二手市失色

另外，有大行房地產分析員指出，儘管首季樓價累漲逾7%，升幅較預期高，惟3月底開始成交量持續縮減，樓價回調令升幅收窄至5.5%，小陽春表現較預期弱，預期年內餘下時間的成交量仍欠佳，加上不排除一手樓供應會搶走二手市場需求，樓價將輕微回調。

該分析員直言，樓市小陽春已經完結，預測接下來樓價指數將橫行或微跌，全年樓價升幅僅得5%；2021年的小陽春不算小，市道持續暢旺至當年7月，但目前息口偏高，這次小陽春僅3個月便後勁不繼，雖然市場復甦情緒不算差，但買家尚未接受樓價已急升7%，加上一手供應量偏多且發展商定價較低，會影響二手樓價及成交表現；相信下一個可推動樓市的催化劑，有待美國聯儲局明年開始減息或明年首季的小陽春，樓價才有望再出現明顯升勢。

發展商出貨 定價相對保守

成交量方面，分析員稱，整體交投較預期差，首季一手成交不多，不足3000伙，過往同期可達1.6萬至1.8萬伙水平，而去年同期市況較差時仍有約1萬伙，首季表現明顯少過正常市況平均值。

分析員續說，發展商取態受影響，因去年交投較少，但項目落成時間難以押後，今年急需在落成前賣多一些貨回籠資金，例如長實（01113）高調減價，過往會等樓價較高才大力散貨的新地（00016）也按捺不住，旗下白石角University Hill定價已較對上的Silicon Hill低一成。

談及內地買家，分析員透露，通關後內地買家仍僅佔樓市總成交量的1.5%，需要再觀察多幾個月，但估計較難恢復至2000年前可佔5%以上的水平，因內地人士的置業意欲本身已有轉變。

合景泰富（01813）公布，根據2024年1月票據的條款，該票據本金額的15%連同其應計及未付利息於強制贖回日期，即2023年5月14日到期及應付。截至公告日期，公司尚未就該部分本金及其利息作出贖回付款1.19億美元，構成違約事件，公司未能於強制贖回日期後30日寬限期屆滿時支付有關利息。

截至公告日期，公司尚未接獲相關債權人就2024年1月票據發出的任何加速還款通知。

集團一直依賴其內部現金資源及從境內滙出現金以履行境外付款義務。根據地方政府政策的規定，集團絕大部分現金均存入指定銀行賬戶進行嚴格預售現金託管，以確保在建物業竣工。

正物色財顧研解決方案

公司現正與潛在候選人討論擔任財務顧問的角色，以評估集團的資本架構、評估集團的流動資金及探尋所有可行的解決方案，藉以緩解當前的流動資金問題，並盡快為所有持份者達成最佳的解決方案。公司亦已就此委聘盛德律師事務所作為其法律顧問以提供支援。

合景泰富期待與境外債權人接洽及合作，並呼籲彼等給予耐心、理解及支持，一起與公司尋求境外債務的全面解決方案，共同解決整體行業面對的問題。公司將與債權人保持積極溝通。

億達中國（03639）公布，根據關於2025年到期優先票據徵求同意的條款，573.45萬美元的利息於4月30日到期應付，公司有15天寬限期支付相關利息。由於宏觀經濟、房地產市場及金融環境的不利因素，公司無法於5月14日寬限期最後一天前支付相關利息，相關利息未獲支付可導致持有人要求加快就優先票據還款。

截至公告日期，億達中國尚未就加快行動收到優先票據持有人的任何通知。該公司稱，將與債權人保持主動溝通，將在實際可行情況下盡快就任何重大發展為市場提供更新消息。

2B期首輪周六開售 9小時沽清160戶

樓市續由新盤主導，新地（00016）旗下大埔白石角優景里63號University Hill第2B期延續同系第2A期連續兩輪沽清公開發售單位的氣勢，於過去周六（13日）首輪開售183伙，其中160伙以價單形式公開發售的單位，同樣即日悉數售出。發展商隨即加推206伙，折實平均呎價16482元，較上一張價單高1.9%，並安排於本周四（18日）展開次輪銷售205伙。

University Hill第2B期過去周六首輪開售183伙，其中160伙公開發售，折實售價332.55萬至1007.04萬元，折實呎價13112至19117元。早前共接獲7776票，以公開發售的單位計，超額認購47.6倍，平均48人爭購1伙；另外23伙同日招標。銷售設兩個時段，大手客及3房買家屬於A組優先揀樓，每組買家最多可買4間。該時段共售出20伙，其中有7組買家各購入2伙，最大手買家斥資約1900萬元入市。其餘買家屬於B組，最終在經歷約9小時銷售，公開發售的160伙全數沽清。

發展商食髓知味，周六即晚加推第3號價單，提供206伙，實用面積218至729方呎，定價385.62萬至1658.19萬元，以最高折扣15%計，折實售價由327.77萬至1409.46萬元，折實呎價13187至19350元，折實平均呎價16482元，較第2號價單折實均價16168元，高出1.9%。

新地副董事總經理雷霆表示，University Hill第2A期及第2B期共累售超過500伙，銷情火熱，故落實將於周四為第2B期進行次輪推售，涉及共205伙，其中185伙將以價單形式發售，餘下的20伙則招標。新地代理總經理胡致遠補充，以價單形式發售的185伙，折實售價由332.55萬至935.75萬元，將於本周二（16日）截票，周三（17日）進行抽籤。

NOVO LAND第2A期月底接力

雷霆透露，集團繼續「月月有樓賣」，將部署在兩周後、即本月底推出屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第2A期。

University Hill第2B期位於優景里63號，提供688伙，實用面積218至936方呎，預計2024年6月中入伙。

受University Hill第2B期熱銷帶動，過去周末兩天（13日至14日），一手市場合共錄得約178宗成交，較前一個周末（6日至7日）僅21宗買賣，大幅反彈近7.5倍。

瑜一．天海逾8000人睇示位

華懋集團及港鐵（00066）合作發展的何文田站物業發展項目瑜一第IA期瑜一．天海，剛於日前開價，首批推出90伙，過去周末首度對外開放示範單位。市場消息指出，示範單位錄得超過8000人次參觀，反應理想。華懋集團銷售總監封海倫說，目前已錄得超額認購，考慮日內加推以回應市場需求。

至於同系瑜一第IC期於周末兩天合共售出2伙，最新包括5B座25樓D室，實用面積466方呎，成交價1445.31萬元，呎價約31015元。

二手市況轉靜，持貨三四年的住宅放盤不少都要損手離場，僅個別逃過輸錢命運。元朗御庭居連花園特色戶即使以稍低於市價的616萬元售出，賣方持貨逾3年仍賬面賺66萬或12%。元朗Grand YOHO一個高層2房戶，原業主3年前買入，最近沽出賬面有61萬元進賬，升值近8%。地產代理指出，近年購入的住宅單位能夠轉手獲利，主要是當年買入價低水。

美聯物業元朗分行營業經理曹錦輝表示，近日錄得元朗御庭居連花園特色戶「即睇即買」成交，以稍低於市價的616萬元售出，賬面獲利約66萬元或12%。單位為3座連花園特色戶，實用面積453方呎，2房間隔，花園509方呎。賣方今年初額外印花稅（SSD）限期剛過，即以658萬元放售，見買家有誠意，接受議價42萬元，以616萬元沽出，呎價13598元。

原業主於2020年初以550萬元低價購入單位，持貨逾3年賬面獲利約66萬元，單位升值12%。

曹錦輝透露，屋苑同類型單位放盤不多，同座同層F室，實用面積475方呎，今年初以648萬元易手，呎價13642元，剛易手單位呎價較之低約0.3%，並較銀行估價低近10.6%。據滙豐銀行網上物業估價資料，該單位估值為689萬元。

上車客856萬買Grand YOHO

中原地產副區域營業經理王勤學稱，元朗區二手交投靜局，以減價成交為主，區內Grand YOHO新近錄得一宗2房單位市價賣出兼有斬獲個案。單位為2座高層H室成交，實用面積515方呎，以856萬元沽出，呎價16621元。

王勤學指出，買家為區內上車客，心儀屋苑位置方便，見單位裝修新淨，可即買即住，決定購入自用。原業主於2020年4月以約795萬元買入單位，SSD限期剛過即沽售離場，賬面獲利61萬元或約7.7%。而單位有賺主要是當年購入價較平。

二手市場仍受新盤排隊出籠打壓，多家代理行統計十大屋苑在剛過去兩天（5月13日至14日）的買賣雖然按周有所回升，惟成交量仍低位徘徊於個位數。中原地產統計的大屋苑過去周末兩日有6宗成交，按周勁增兩倍，當中有6個屋苑零成交。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，加息令不少買家入市態度觀望，同時市場焦點落在新盤上，因部分開價吸引；反觀二手業主叫價相對進取，筍盤又早被市場消化，料本月二手市場繼續受壓。

利嘉閣地產統計的十大指標屋苑期內錄得5宗成交，連續6周處於個位數，按周回升25%。利嘉閣地產總裁廖偉強指加息環境下，買家態度謹慎，加上個別業主叫價硬淨，形成買賣陷拉鋸局面。

美聯物業統計的十大藍籌屋苑剛過去的周末兩日共錄得約6宗買賣，按周增加約20%。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明稱，市場剛性需求持續，而且息口或見頂，二手筍盤仍見承接力，惟料短期內市場焦點仍集中新盤，二手買賣將反覆橫行。

今年4月在長假期效應影響下，商舖租務交投轉淡。根據中原（工商舖）資料，4月商舖市場共錄得約377宗租賃成交，涉及總金額約4566.54萬元，成交宗數及金額按月均減少約31%。

由於租賃成交放緩，核心區商舖空置率出現窄幅上漲，中環4月舖位空置率為13.21%，按月上升0.1個百分點。尖沙咀4月舖位空置率約11.53%，較3月多出0.06個百分點；旺角空置率按月輕微上升0.02個百分點，4月錄約9.12%。表現較佳的只有銅鑼灣區，4月空置率維持在6.34%。

中原（工商舖）商舖部董事黃偉基表示，雖然4月舖市租賃成交及空置率表現都不算向好，但其實市場氣氛絕對比去年大幅改善。自今年2月香港全面通關後，訪港旅客人次大幅飆升，市面人流增加，租客租舖開業心態自然變強，配合消費券派發，零售及餐飲市道明顯好轉。

黃偉基預測下半年商舖租賃市場將持續熾熱，商戶租舖開業步伐會有增無減，料會見價量齊升趨勢，租務需求上升亦將帶動商舖空置率改善，對舖租市場前景看高一線。

受銀行加息因素影響，小業主議價空間急增，個別急套現小業主甚至接受蝕讓離場。市場消息透露，屯門弦海高層U室，實用面積231平方呎，屬於開放式間隔，業主原本叫價400萬元放盤，議價後以325萬元易手，呎價14,069元。

資料顯示，原業主於2019年以約395萬元購入單位，持貨約4年帳面蝕讓70萬元離場，期內貶值18%。

其次，北角柏蔚山3座中層E室，實用面積877平方呎，屬於3房間隔，剛以2,100萬元易手，原業主於2018年以約2,444萬元購入，持貨約5年帳面貶值344萬元離場。

美孚兩房670萬售 明賺暗蝕

另外，美孚新邨3期百老滙街84號高層C室，實用面積544平方呎，屬於兩房間隔，單位於2021年12月以830萬放盤，累積減價160萬元，終以670萬元售出，呎價約12,316元，屬市價水平。原業主2017年11月以668萬元購入，持貨6年面價只賺2萬，若連購入單位釐印費及代理佣金計，估計明賺暗蝕約30萬元離場。

港島柴灣聚集公屋及居屋，樓價相對低廉，吸引用家進駐，區內樂軒臺一個單位將交吉拍賣，物業由破產受託人安排出售，面積564方呎，居二市場開價408萬，呎價7234元，低市價約9%。

環亞拍賣行發言人表示，樂軒臺2座13樓C室，面積564方呎，屬3房間隔，居二市場開價408萬，較銀行估價450萬低約9%，物業由破產受託人安排出售，平均呎價7234元，將於5月16日（二）交吉拍賣，同場共有54項物業可供競投。

破產受託人安排出售

業主2014年以306.8萬購入單位，該單位全屋面積寬敞，裝修雅致，甫一進門，即見方形玄關；客飯廳鋪設深色木地板，貼有碎花牆紙；家具以暖色為主，感覺溫暖。廚房採用傳統梗廚設計，通透明亮，空間充足，方便煮食，該單位具即時入住條件，但部分家具因日久有一些使用痕，用家可以簡單裝修之後再入住。

鄰近港鐵柴灣站

樂軒臺位於柴灣道350號，樓齡近30年，由5幢住宅大廈組成，提供1550伙單位，單位面積多元化，交通方面，屋苑近港鐵柴灣站，約數分鐘步程，而且，區內交通方便，搭乘巴士及小巴都不乏選擇，往返各區皆甚為方便。

樂軒臺小學校網為16，有不少地區名校，部分更屬全港龍頭小學，例如中華基督教會基灣小學（愛蝶灣）、聖公會柴灣聖米迦勒小學等，都是許多家長的心水首選。

兩地全面通關至今數月，上水區鋪位租賃漸旺場，新康街一個地鋪，建築面積1000方呎，獲連鎖時裝店BIEM進駐，月租18萬，平均呎租180元，租金較四年前跌28%。

上址為新康街86號地下及入則閣，建築面積各約1000方呎及750方呎，鋪位由卡萊美化妝品持有，過去3年多，鋪位先後由同系的時裝品牌Wanko經營特賣展銷場，最近剛以每月18萬租出，平均呎租180元（不計閣樓），新租客為專賣時尚西裝的連鎖店BIEM，簽署3年長約，月租亦較年初未全面通關時，該街道地鋪月租普遍9至10萬，大為上升。

該鋪位對上舊租客為屈臣氏，屬長情租客，在此承租9年，早於2010年11月進駐，當時月租約8萬，隨着自由行盛行，區內鋪租節節上升，2019年間月租加至約25萬，之後，由於政治事件引起動亂，遊客幾乎絕，重擊零售業，屈臣氏於2019年11月遷出。

BIEM進駐 月租18萬

上述地鋪最新租金較疫情前減少28%，有代理指，由2016年至2019年，區內租金大飆升，零售商不惜高價在區內插旗，開設更多據點，2018年4月，化妝品連鎖店莎莎國際以每月32萬承租新康街72號地鋪，建築面積約1200方呎，較當時零食店優之良品月租23萬，搶高39%，市場矚目。

租約為期3年

上述的新康街86號地下及入則閣，由卡萊美國際控股於2016年10月以7922.5萬購入，以最新租金計算，回報約2.7厘。

回報約2.7厘

卡萊美化妝品亦於2019年3月，以1.175億購入新康街88號地鋪，當時該鋪月租24.8 萬，意味着該公司持有該街道相連地鋪。