危老重建夯，加上都會區土地整合難度加大，大基地開發的門檻已近乎苛求，近年基地不到100坪的「鳥籠屋」，愈蓋愈多！《住展雜誌》調查指出，北台灣基地不到百坪的迷你基地建案占比高達8.7％，其中基地面積最小僅25坪。

住展調查發現，北台灣都會區基地面積100坪以下的迷你基地建案持續增加，自2020年1月至今年5月中旬，北台灣都會區已進場銷售的新案中，有多達326案基地面積不到100坪，占整體建案約8.7％。

住展企研室經理成采錡表示，這些迷你基地建案中，有30％位於台北市，27.6％在桃園市，25.5％在新竹，其餘則分布在新北市、宜蘭。成采錡表示，都會區房、地價格居高不下，使得迷你風潮襲捲房市，不僅集合式住宅常規畫有小2房、小3房型，基地面積小於100坪的鳥籠建案也紛紛冒出頭。

令人意外的是，北台近三年基地面積最小的集合式住宅建案，並非在地價昂貴的北市精華地段，而是在平均房價僅每坪2字頭的桃園觀音外圍，新案「璞居」基地面積僅25.1坪，規畫公寓2房產品。另外，北市士林區建案「金星斐麗」基地面積僅25.71坪、大同區「嘉源埕驛」基地30坪、文山區「文山清新」35坪、大安區「台大舒曼」35.3坪，總計台北市就有4筆鳥籠屋。

新北市也有4筆鳥籠屋，包括新莊「沐之森」26坪、新莊「智寶360+」27坪、板橋「花現」31.83坪、永和「福林LOFT」35.92坪。新竹竹北「新合沅觀」，基地規模也僅37.4坪。

成采錡分析，迷你基地建案通常由於戶數少、且坪數單一，社區規畫相對單純，不過每戶屋主需分攤較多公共設施面積，因此儘管這些迷你基地建案普遍都是電梯公寓、無休閒設施，但平均公設比仍相對偏高，大概在33.6％～49.2％之間。也因基地面積有限，迷你基地建案停車位的數量，往往少於規畫戶數。

當虛坪改革上路... 鳥籠屋公設恐飆逾5成

隨著地價節節攀升，危老重建政策逐步展現效益，都市景觀也慢慢浮現另類的異象，即大基地開發案愈來愈少，反觀基地面積不到百坪的鳥籠屋建案，卻從台北市一路外溢蔓延到新北、桃園和新竹，這波小宅風潮方興未艾。

以北台灣都會區目前基地最小的桃園觀音「璞居」來說，土地面積僅25.1坪，主要是因觀音土地行情近年節節攀升，建商評估成本之後，認為開發透天產品，單戶總價將會偏高，銷售難度將加大，因而改推出公寓產品，訴求建案相對低總價，以吸引在地就業人口與外來置產買盤。

不過，鳥籠屋風潮的背後，值得省思的是兩大後遺症，一是未來都市景觀和市容恐面臨碎片化，二是一旦內政部虛坪改革正式上路，鳥籠屋勢必首當其衝，面臨更高不可攀的公設比挑戰。

自2017年「危老重建條例」實施至今已屆滿6年，危老核定案如雨後春筍般冒出，核准件數不但大幅「超車」都更案，更躍居為建商取得土地及房市推案主流之一；不過，也由於危老重建基地沒有最小基地門檻限制，因此愈來愈多的迷你基地紛紛展開重建，可能預先的是，未來都會區街廓將被切割得更零碎，讓大範圍都更難以推動。若虛坪改革上路，未來首當其衝的，將是鳥籠屋。原本公設比就已相對較高，未來購買停車位的住戶，在分擔車道及停車位等公設面積後，部分戶別，公設比恐將飆高至50％以上，直接考驗市場接受度。


鳥籠建案三年逾300個 最小基地面積僅25坪
經濟日報

據住展雜誌統計，2020年1月至2023年5月中旬，北台灣有約326個基地面積100坪（含）以下的建案進場銷售，占整體建案約8.7％。迷你基地建案中，約30％位於台北市、27.6％在桃園市、25.5％在新竹地區，其餘則分布在新北市及宜蘭地區。
住展雜誌企研室經理成采錡表示，房、地價居高不下，讓迷你風潮持續襲捲房市，不僅集合式住宅常規劃有小2房、小3房型，基地面積小於100坪的鳥籠建案也冒出頭。不過令人意外的是，近三年多來，北台灣基地面積最小的集合式住宅建案，不是在房價高昂的市中心，而是位於區域平均房價2字頭的桃園觀音外圍地區。

根據統計，近三年北台灣基地面積最小的集合式住宅建案（統計範圍為公寓、華廈、大樓建築，不含透天），是桃園觀音的「璞居」，基地面積僅25.1坪，規劃公寓2房產品。

過往在觀音等郊區，面積約20多坪的土地，若無進一步整合的可能，業者多會選擇開發透天住宅，然而根據住展雜誌市調了解，受近年觀音地價上升影響，建商評估成本後，認為開發透天案會使產品總價帶過高，加大銷售難度，因而改推出公寓產品，訴求建案相對低總價，吸引在地就業人口與外來置產買盤。

至於其他迷你基地集合式住宅建案，基地面積從小至大為士林「金星斐麗」25.71坪、新莊「沐之森」26坪、新莊「智寶360+」27坪、大同「嘉源埕驛」30坪、板橋「花現」31.83坪、文山「文山清新」35坪、大安「台大舒曼」35.3坪、永和「福林LOFT」35.92坪，以及竹北「新合沅觀」37.4坪。

台北101大樓昨（18）日宣布，砸下千萬元將88樓打造六個多功能空間，搶高空經濟版圖，除提供大樓租戶租用，並開放給外部企業。

台北101大樓營運長劉家豪表示，該樓優勢在於擁有高空景觀與館內餐飲配套，可舉辦展會、開會、招待VIP客戶，甚至結合觀景台和購物中心搶攻「會議旅遊」行程，將商辦出租坪效最大化。

台北101去年每坪租金5,000元，僅次於南山廣場。劉家豪說，目前出租率95%至96%，幾近滿租，平均每坪租金3,800元至4,000元；隨著A級辦公大樓愈來愈多，台北101也要提升競爭力，提升高空服務體驗和價值，因此將原本36樓會議室空間移至88樓。

他指出，88樓打造多功能空間，取名「SPACE 88」，有六個空間，可依租用單位需求彈性使用，從十人的會議到上百人講座、展覽都可舉辦，先前已有鐘表商舉辦活動，晚上宴請VIP客戶；而36樓重新規劃為辦公室出租，是台北101目前唯一可整層樓出租的商辦空間，租金每坪約4,000元，已有企業洽詢。


搶當頂辦之王！台北101布局高樓經濟 88樓租賃空間落成

台北101為了搶攻高空經濟，今（18）日宣布推全新布局策略，砸下千萬元將88樓打造六個多功能空間，不但提供大樓租戶租用，更要開放外部企業。台北101大樓營運長劉家豪表示，該樓優勢在於擁有高空景觀與館內餐飲配套，可舉辦展會、開會、招待VIP客戶，甚至結合台北101觀景台和購物中心搶攻「會議旅遊」行程，也將商辦出租坪效最大化。

台北101去年每坪租金5,000元，僅次於南山廣場。劉家豪說，目前台北101大樓維持95-96%出租率，幾近滿租，平均每坪租金約3,800元-4,000元；隨著A辦（A級辦公大樓）愈來愈多，台北101大樓也要提升競爭力，希望提升高空服務體驗和價值，因此將原本36樓會議室空間，挪移至88樓。

88樓則打造多功能空間，取名為「SPACE 88」共有六個空間，可依租用單位的需求彈性使用，從十人的會議到上百人講座、展覽都可辦，先前已有錶商在此舉辦活動，晚上則在此宴請VIP客戶；而36樓重新規劃作為辦公室出租，成為台北101目前唯一可整層樓出租的商辦空間，租金每坪約4,000元，已有企業來洽詢。

劉家豪指出，現在有不少租戶都希望將空間使用最大化，會議室反而佔據空間，因此「SPACE 88」解決租戶問題，現階段有一半為租戶租用，產業別包括金融、科技和地產，未來希望吸引更多跨國企業租用該空間。

他表示，SPACE 88的價格最貴為4.5萬元，與飯店相差不多，但優勢在於高樓空間景觀，以及客製化服務，可整合台北101館內餐廳提供外燴；最重要是可與台北101的觀景台、購物中心結合產生綜效，搶攻疫情後的「會議旅遊」商機。

至於台北101最高的辦公大樓位於84樓，原本租戶為頂新集團已遷離，有一半空間已被一家眼科租下，另一半空間則待出租中。

劉家豪說，隨著SPACE 88啟用，台北101高樓經濟版圖也趨近完整，2021年自餐廳「捌伍添第」進駐85樓後，今年高樓景觀餐廳陣容更加入了「天空興波」，和即將在下半年開幕的饗賓集團最新頂級品牌「饗」，再加上原有的「隨意鳥地方」，都將可為「SPACE 88」空間提供多元餐飲。

新北市交通局規劃在捷運機場線、環狀線新北產業園區站旁打造溪北客運轉運站，已於2022年底完成轉運站設置可行性評估，並獲財政部促參經費補助，預定於6月啟動BOT招商程序，包括BOT可行性評估、先期規劃、招商等作業，預計2030年營運。

交通局綜合規劃科科長吳政諺指出，新北目前有板橋國道客運轉運站，以及負責聯外客運與市區公車的林口轉運站，與市區公車使用的三鶯轉運站；隨著三重、蘆洲等溪北地區人口愈來愈多，經交通局盤點溪北地區土地，規劃在雙捷運交會的新北產業園區站旁打造溪北客運轉運站。

吳政諺表示，溪北轉運站基地面積約1.5公頃，距離國1五股交流道約3公里，預計規劃長途客運及市區客運轉運月台、汽機車公共停車場，以及與捷運系統串連的人行陸橋，並且發展為複合型轉運站，除了滿足民眾轉運需求，配合基地周邊的都市發展，也規劃引進多元的附屬事業，例如精緻商旅、連鎖量販店、主題餐廳、特色商店、健身、休閒娛樂、共享辦公室等，以及日常生活所需的零售消費服務，讓轉運站兼具多元功能的條件進行招商作業。

交通局表示，未來溪北轉運站完工後，規劃42條中長途國道客運路線、18條市區公車路線，預估國道客運全日旅次起迄量約為7,100人旅次/日，並結合捷運機場線及環狀線的大眾運輸轉乘系統，串聯周邊新莊知識產業園區、頂崁工業區、頭前工業區等，強化溪北地區大眾運輸路網服務及生活機能，不僅成為三重、蘆洲、新莊、五股及泰山等溪北地區重要的交通轉運據點，更可連結各縣市及國際長途旅次，提供完善大眾運輸系統轉運功能。

實蓋90坪透天應設17輛停車位？苗議員批「太扯」：比北市信義區還嚴格

苗栗縣竹南頭份運動公園旁一塊實蓋近90坪的商業金融藝文特區土地，地主要蓋透天厝，卻必須配置17輛停車位，縣議員陳永賢認為太扯，質疑比台北市信義區、台中市七期市地重畫區還嚴格，要求縣府修訂相關規定。

縣府工商發展處長詹彩蘋說，2013年的都市計畫變更，因這塊土地在苗北藝文中心北側，又在頭份、竹南的中心位置，連同行政區約19公頃，變更為商業區，希望商業充分利用，因此都市計畫細部計畫土地使用分區管制要點要求強度較高，如果要修訂，將會在下次都市計畫通盤檢討提出審查。

縣議會定期會今天總質詢議程，陳永賢表示，他最近處理一件為民服務案，運動公園旁1974年都市計畫畫設商業區土地470平方公尺約142坪，2013年都市計畫變更成商業金融藝文特區，最近地主要蓋透天厝，要求停車空間的規定，卻讓人傻眼。

他說，470平方公尺，容積率380%，1786平方公尺，如果依都市計畫土地使用分區管制要點、建築技術規則，原本商業區規定，300平方公尺免設，300平方公尺以上，每150平方公尺應設1個停車空間，現在的商業藝文金融藝文特區，要求每100平方公尺，應設1輛停車空間，也就必須有17輛的空間。

地主要蓋透天厝，扣除騎樓地，基地實蓋近90坪左右，卻要有17輛的停車空間，如果要繳停車空間代金，1輛約10萬元，透天厝還沒有蓋，就平白無故花了幾百萬元，苗栗縣到底有什麼條件，停車空間的規定甚至要比台北市信義區．台中市七期市地重畫區還嚴格，希望縣府修法合理土管。

新美齊（2442）今（18）日公告拿下新北市新店區寶元段902、912地號土地之合建案，合建案之土地面積約2,202.63坪；新美齊表示，全案初估地主分回比率為48%~52%，新美齊建方為48%~52%，公司預計投資興建金額約39.6億元，未來該案推案總銷金額估破百億元。

新美齊5月10日凌晨公告董事會將授權董事長林傳捷在額度167.8億元之金額內，在全國購置不動產及合建案，且在今年底前得依開發進度陸續簽約，若有個案消長變動則將提計劃變動報告，是否為已瞄準精華土地預作準備，需待進一步了解；市場初估，該案總銷金額勢必破百億元。

新美齊今年首季因無新完工建案入帳，單季營收僅0.27億元，較去年同期0.3億元約略相當，毛利率約22%，低於去年同期的37.9%，營業虧損達0.26億元，稅後虧損為0.71億元，較去年同期稅後純益0.24億元衰退許多，每股淨虧0.28元，低於去年同期的0.1元。

展望今年業績，新美旗今年將有兩大案入帳，其中上半年將有台北市南港的「新美齊心居」，下半年則有北市天母「新美齊心岳」，今年營運確定優於去年表現。

新美齊去年推出新北市三重「新美齊 The Top」，以及新北市板橋「新美齊画世代」，兩大案銷售成績均達九成五以上，並同步施工當中；展望今年新推案，新美齊將跨出雙北市、首度前進台中市14期重劃區擬推出「仁平段案」，該案預計今年取得建造執照並公開銷售。

年輕人買不起房，不是真的買不起？內政部長林右昌對此認為，年輕人買房應從地點跟區段規劃著手，才能降低負擔，也表示自己出身並非顯赫，能夠理解青年族群壓力，尤其時代背景不同，薪資結構與房價都和過去有很大差異，政府會正視青年購屋議題。

林右昌今日也就「虛坪改革」表示，「住宅政策是打投機不打投資」，因「虛坪改革」牽涉產權登記問題，大幅改革會天下大亂，會先就車道、停車位問題優先處理，方案預計在6月時提出。

南部建商指出，台南市大樓建案的公設比過去7、8年前只有30％，但在北、高建商陸續在府城推出公設比35％的大樓，在其他條件不變的前提下，只因公設比的差異，就讓北高建商在台南的大樓建案，每坪單價比在地建商的大樓便宜7％，迫使台南建商跟進，將建案公設比拉高到35％。

內政部要改革車道虛坪，改變不了建設成本與市場機制，「羊毛出在羊身上」，停車位、車道、水箱、配電室、梯間都是建商花錢興建的，都是成本，購屋族也許可以省掉一個車位價格，房子每坪售價也將因公設坪數少2％～3％，但單價可能拉高2％到3％，房屋總價不會有改變。

民進黨籍立委高嘉瑜表示，推動「實坪制」是要真實反映房價，「改實坪制者得天下」，降低不合理公設比、減少虛坪灌水亂象，建商對此急跳腳，放話要讓房價漲35％，建商越是緊張，代表「虛坪改革」越是有必要。

網友針對內政部「虛坪改革」紛紛提出看法，「空屋稅、囤房稅才是重點」、「7年後才想到？」、「實現囤房稅就要先抵制囤房政客」、「新加坡囤房稅10％，敢囤就把你課到脫褲子」、「公設的費用還不是一樣灌到實坪內」、「快選舉了 又來演一下」、「連網紅都開課炒房了」、「房價高漲，不查歷年成本建工所得，錢誰賺去？」、「炸彈給下一任接」、「建商：每坪開價先漲20％再說」、「騙子能騙多久是傻子決定的」。

一名網友分享，回嘉義老家發現房價狂飆，幾年前家附近新蓋的透天一棟約1,000萬，如今卻狂漲到2,000萬到4,000萬不等，讓他超級驚訝，也很好奇到底都是誰在買房子，如果有這筆錢怎麼不去別的縣市買房？引起網友熱烈討論。

一名網友在PTT上分享，幾年前回嘉義老家的時候，爸爸說附近新蓋的透天大約賣1,000萬左右，而他們老家大概值700到800萬元，但今年回嘉義的時候，發現家裡附近的新透天開價都超過2,000萬，在大馬路旁的透天更開價到3,500萬元。

原PO驚訝地說，嘉義房子賣2,000到4,000萬會不會有點高到太誇張，想知道嘉義人都是從事什麼產業，難道每個人都是醫師或詐欺犯嗎？到底誰能買得起這種價格的房子，而且可以負擔得起這個價格，為何還要住嘉義？

貼文引起網友討論，不少人表示嘉義的有錢人超多，而且這些房子應該都是賣給醫生，畢竟嘉義有很多大醫院，「嘉義有錢人超多」、「嘉義醫院很多，應該是給醫生買的」、「這應該是靠醫生撐起來的市場」。

另也有人表示，台北房子2,000萬，可能是個老公寓的3房2廳，但是嘉義2,000萬的全新透天，可能是土地面積超級大的房子，因此說嘉義透天太貴，還是要先看一下坪數。

新竹科學園區吸引不少從事科技業的人才在當地居住，房價也跟著水漲船高，有工程師網友透露自己All in投資新竹房地產十年，資產翻了十倍，但他卻感嘆，有了錢卻錯過在台北五光十色的生活，相當空虛。

該名網友在PTT論壇上發文回顧自己的經歷，具備理工宅、清交及園區工程師背景的他，一直將台北視為理想國，有豐富的夜生活可以享受，但是去內科面試後才發現待遇是新竹的9折，實際薪資甚至只有6、7成，因此還是決定到新竹工作，甚至All in新竹的房地產。

原Po透露，投資新竹房地產十年後，資產已經翻了十倍以上，但內心卻感到非常空虛，「資產只是保護生活收支的一種防護罩，經濟上不用煩惱了，但是少了台北生活的浮華體驗，似乎是有所得有所失，因為不年輕了，這時候去台北體驗的意義似乎也不大了吧。」

回首來時路，原Po好奇網友們會如何選擇，引起不小討論，「賣掉去台北，未來不是夢」、「錢應該大於All吧」、「能理解你的痛點，42歲，體力不如年輕，想談戀愛又已經沒了衝勁，不甘心呀」、「錢才是你能不能選擇的關鍵，至少你還有錢，想開一點吧。」

上櫃電機股磨床廠福裕（4513）跨足房地產第一個建案，18日在台南高鐵站生活圈動土，這個與台糖合建分屋附買回的大樓案，預定今年第四季或明年第一季開賣。

福裕去年11月以每坪53.47萬元、總價10.39億元，向台糖標得位於台南市歸仁區武東段剛1,942.6671坪土地，18日由福裕副董事長董上裕和台南市長黃偉哲等人主持動土，此一合建分屋附買回的大樓案，將興建地上14層的住宅。

董上裕表示，福裕「武東段」建案總銷約38億元，以19到31坪的2～3房產品為主，共312戶。他說，台南高鐵站生活圈是近期台南市發展快速的重劃區，除政府單位進駐，也吸引民間企業投資，包括三井OUTLET商場等，都將會為此區帶來更多的高知識、高科技人才，增添購屋需求。

ESG永續議題成近年顯學，政府著重推動ESG永續概念，企業也開始落實淨零碳排等相關政策，加上碳權與碳稅議題發酵，減碳已是企業重要課題。據信義全球資產公司觀察，企業在進行辦公室據點決策時，ESG議題已被納入關鍵考量因素，公司更重視辦公大樓是否具備綠建築等相關標章、智慧節能、綠色租賃等，建商看準市場需求，也積極投入綠色商辦開發，透過低碳建材、屋頂裝設太陽能板、導入智慧節電系統等，讓辦公室化身綠大樓，台北市商辦正式進入綠色轉骨期。

信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛表示，淨零碳排已是國際趨勢，歐美國家相繼擬定徵收碳關稅機制，指標企業為落實永續發展，也都制定淨零策略，並要求供應鏈也要共同達成減碳目標。這股綠色巨浪推向商用不動產，據財團法人台灣建築中心資料顯示，台灣自1999年設置EEWH綠建築標章，至今評定通過案件數總數已突破萬件，2021年起連續兩年評定通過案件數都超過千件。

看準綠色商辦將成為市場主流，建設公司也積極投入開發，從大樓興建規劃開始，就結合ESG永續理念，包括使用低碳建材、大樓垂直綠化、雨水回收再利用、屋頂裝設太陽能電板、智能節電系統等，多管齊下減碳。林建勛經理觀察，今年將在信義區推出的「遠雄巨蛋大樓」、「富邦信義A25總部」兩棟新商辦大樓，皆有綠建築銀級、黃金級標章，未來三年台北市還會有超過30萬坪樓地板面積綠色商辦新供給釋出，例如京華城原址將改建成「京華廣場」，待完工後會引進綠電團購，提供進駐企業使用。

林建勛經理分析，建商進駐ESG大樓對企業主而言，具有三項優勢，其一，環保署預計最快2024年將開徵碳費，落實減碳可以降低營運成本，也有助爭取國際訂單，成為綠色供應鏈一環；其二，具備ESG議題的商辦大樓，通常具有樓況新穎、臨捷運站等重要交通節點與辦公空間規劃彈性等優點，且注重ESG理念的公司進駐同棟大樓，也能產生群聚效益，提升企業綠色競爭力；其三，選擇ESG大樓做為辦公據點，可直接將企業減碳理念傳遞給每位員工，辦公室重視環保、綠化、空氣品質，也更有利於員工健康促進、提升業務處理效率。

金管會2023年發布上市櫃公司永續發展行動方案中，要求擴大永續報告書編製對象，自2025年起，實收資本額20億元以下的上市櫃公司，也需編製永續報告書。企業減碳任務已勢在必行，辦公市場掀起綠色換屋潮，從信義全球資產公司近期辦公大樓成交情形中，亦觀察到辦公室舊換新需求激增，但由於目前綠商辦新供給尚不多，建議有換屋需求的買方可朝向十年內、具綠建築相關證照的辦公大樓，信義全球資產公司不動產經紀人員可針對不同產業營運需求，提供辦公室布局建議，協助投資人在綠色轉型的道路上，提升永續競爭力。

5月18日晚間，華麗家族披露股票交易異常波動公告稱，近日關注到有媒體報導，澤熙投資準備通過向公司提名董事的方式監督華麗家族轉型發展。公司目前主營業務為房地產開發，未來發展重心不變。

公告表示，截至2022年12月31日，公司第一大股東上海南江(集團)有限公司目前股份的質押比例為79%。公司第二大股東澤熙投資目前所持公司股份100%被司法凍結。請廣大投資者注意大股東持股狀態相關風險。經公司自查，並向控股股東、實際控制人核實，截至本公告披露日，除公司已披露事項外，不存在其他應披露而未披露的重大資訊。

公告提示，目前公司股價漲幅較大，市淨率明顯高於房地產行業平均水準。請廣大投資者注意請市場交易風險。公司2020年至2022年年度的營業收入及淨利潤均呈現下滑趨勢，2023年一季度同比由盈轉虧。請廣大投資者注意生產經營風險。

公司股票於5月16日、5月17日、5月18日連續三個交易日內收盤價格漲幅偏離值累計超過20%，根據《上海證券交易所交易規則》的有關規定，屬於股票交易異常波動。

近日，招商蛇口(13.120, -0.23, -1.72%)在年初趁著一系列行業政策利好的環境下發佈的相關定增及發行股份購買資產計畫，已對深交所的問詢給予了回復。

從招商蛇口此次購買資產及配套募資計畫的資金配比來看，預計都在80-90億元的規模。而考慮到購買資產是發行股份且購買的是原本就屬於上市公司旗下的少數股東權益，因此，此次對於招商蛇口的帳面來說，本質的利好是不超過85億元的定向增發帶來的配套資金。

此外，通過發行股份購買資產以及定增募資，均會擴大歸母股東權益的規模，預計將在170億元。對於招商蛇口來說，權益分母大幅膨脹的另一面，是能撬動相當倍數的有息負債，從而支撐起在資產端的佈局以及在負債端的流動性。

借購買資產之名行融資之實？

自去年9月以來，政策對於地產行業的三箭齊發以及金融十六條，讓全行業看到了政策的全面轉向，以致在後續房企在股權融資政策放鬆後，一眾房企紛紛出臺了配股、定增等相關募資計畫。

這其中規模相對較大的不僅有萬科，還有身處前海的招商蛇口。

根據招商蛇口的《發行股份購買資產並募集配套資金暨關聯交易報告書》，一方面，招商蛇口希望通過發行股份增厚股權權益的方式，來購買深投控持有的南油集團24%股權、招商局投資發展持有的招商前海實業2.89%股權，相關交易價格預計在89.28億元。而由於兩家標的公司早已是招商蛇口並表的控股公司，購買後招商蛇口持有南油集團的股權達到100%，持有商前海實業85.99%。

此筆交易若順利實施，對於招商蛇口的合併報表來說無影響，更多的是將少數股東權益劃為了歸母股東權益，增厚了股東權益。

另一方面，招商蛇口也通過此次發行股份的契機，計畫向不超過35名特定物件配套募集不超過85億元的資金，用於部分專案建設資金以及補充流動資產和償還債務。此筆定增若順利完成，將為招商蛇口帶來不超過85億元的現金資產及股東權益。

擬兩次發行股份共計將增厚股東權益約170億元，相較於購買少數股權資產，定增募資似乎更是此次招商蛇口的真正目的。畢竟招商蛇口在今年1-4月拿了12宗地，對應土地總價177.44億元，同時在1-4月公開市場發行了4筆超短融債券，總規模48億元。在土地市場的支出以及債務規模的膨脹下，需要現金以及更厚的股東權益來支撐。

正如萬科祝九勝坦言：萬科不缺錢，增發的重要考量之一是優化資債結構。

業績承諾、估值是否合理？

此次招商蛇口在回復深交所關於所購買的標的資產（南油集團24%股權、招商前海實業2.89%股權）定價是否合理方面，給出了答覆。

諸如，在無具體開發計畫和開發時序、開發經營方式尚未明確、去化週期及逐年去化情況存在較大不確定性的情況下對 T102-0296號、T102-0310號宗地採用剩餘法評估，合理性存疑，畢竟未來的市場環境存在較大不確定性。以及後續其他資產的剩餘法評估，涉及到招商前海實業相應股權估值達到21.64億元，規模不小。

資料來源：公司公告
此外，招商局投資發展承諾，採取剩餘法估值的資產，稱其為“承諾補償資產”。並對於招商前海實業旗下這類資產在2023、2024、2025年間累計實現的扣非歸母淨利潤不低於3500萬元做出承諾。

回復函顯示，本次交易採用剩餘法評估的資產中，招商前海實業下屬的包括：

深圳市招商前海馳迪實業有限公司（招商馳迪）T102-0296 號宗地；

深圳市前海鴻昱實業投資有限公司（前海鴻昱）T102-0310 號宗地；

深圳市前海蛇口啟明實業有限公司（啟明實業）T102-0279 號宗地（長期利用階段）；

深圳市前海蛇口和勝實業有限公司（和勝實業）自貿時代中心在建項目；

錦尚公館在建項目。

值得注意的是，其中僅招商馳迪帳面價值就高達295.10億元，此次交易評估價值達到407.36億元，前海鴻昱的交易交易評估價值高達729.21億元，自貿時代中心評估值為105.18億元。而招商局投資發展僅對上述5個項目（2.89%股權占比）的3年業績承諾不低於3500萬元，其是否合理？有待深交所評估。

能撬動多少新增負債？

實際上，對於招商蛇口來說，目前其帳面財務情況相對穩健。截止今年Q1，其剔除預收款後的資產負債率61.8%、淨負債率40%、現金短債比2.2倍，在手現金973.08億元，較2022年末增加110.65億元。

但由於招商蛇口2021、2022兩年的新增項目的“地價房價比”已經出現了明顯的增長，尤其是2022年，地房比超過70%．這對於招商蛇口來說，無異於埋下了持續“增收不增利”的隱患。因此，在當前行業調整之際，籌集更多資金獲取更多性價比更高的土地顯得更為緊迫。

如果簡單按照招商蛇口今年Q1季度末約70%左右的資產負債率，此次配套募資若達到85億元，則能撬動近200億元的債務增量。與此同時，購買資產多發行的股份增厚了歸母股東權益，也可以通過增厚總權益來提升債務上限，預計也能撬動200億元債務增量。

對於招商蛇口來說，似乎拿到了和萬科一樣的劇本，試圖在行業震盪之際搶到更多份額，這也是其在財務看上去並不緊張的情況下奮力突進的原因。但正如期帳面資產評估是否合理一樣，未來的市場充滿不確定性，真能如期所預期的那樣，充分實現其所估計的價值嗎？

上海熱門樓盤認購現場驚現“一日夫妻”！“5月15日在項目認購入場通道口有一對‘夫妻’，男的66歲，女的30來歲，被當場發現是假的。”

據現場“黃牛”介紹，當時這兩位元帶著資料的“夫妻”準備入場，被安保人員一問，發現丈夫不知道妻子的名字，還得臨時翻看身份證。這只是上海打新倒掛盤群體的冰山一角。

近期，上海樓市打新熱度持續高漲。5月16日中午，徐匯區雲錦東方項目認購現場人頭攢動，入場通道上，購房者們頂著烈日排隊等候，一位安保人員提著擴音器向人群喊話，提醒即將關閉通道，正式結束認購活動。“倒計時2分鐘，線上預約成功的，抓緊時間掃碼進場！”

雲錦東方是上海有名的豪宅樓盤，此前曾被曝出多位一線明星藝人、直播一哥置業入住。同時，雲錦東方也是二手房倒掛現象最為嚴重的樓盤之一，正在開盤的房源均價16.5萬元/平方米，實際二手房成交均價高達25萬元/平方米，一批資金雄厚的選手直呼：“總價倒掛2000萬元，搖中就賺到。”

就在雲錦東方項目結束認購的前兩天，有購房者爆料稱，場外充斥著各類“黃牛”，包括提供“假結婚”、代持買房和過橋資金服務的人員，“有的‘一日夫妻’，昨天剛離婚成功，今天就結婚來買房了，當場連老公老婆的名字都叫不出來。”

記者調查發現，針對此類購房行為，警方已介入調查。

而在此之前，記者也已多次調查上海熱門樓盤的買房套路。“招滬籍單身，酬金20萬”，上海“10萬+”紅盤的工地外，有人做起了另一門生意。

購房現場充斥大量“黃牛”

吳成松是雲錦東方認購現場眾多的“黃牛”之一，5月16日一大早，他就來到徐匯區龍愛路芒果廣場。這是該項目認購的最後一個上午，他作為“資方”，希望盡可能多地找到精准客戶。

在雲錦東方認購的幾天時間裡，吳成松每天來現場加四五個客戶的微信，介紹買房後如何做婚姻變更，如何代持買房，如何通過關係內定房源。客戶中有的是未婚海歸，他們手裡有預算，但是購房積分低，很難在打新中買到優質樓盤。

“倒掛樓盤一開啟認購，起碼有幾十個代搖的號，為了賣出賺差價，現場幾乎全是高積分的人，”吳成松稱，“資方”負責協助客戶，去上海崇明區尋找社保年限長、購房積分高的“土著”，參與搖號，操作實現後，再將產證的名字除掉，“說白了大家都是為了賺錢。”

吳成松稱，按照市場行情，一次性給參與“結婚”的人支付五六十萬元，有效期兩年。不過，有的人可能會臨時向客戶加價。“我們在雲錦東方三期收了2個客戶的意向金，仲介費是每平方米加3萬元。”

接近中午，雲錦東方認購現場外，陽光正烈，購房者冒著高溫在排隊入場。場外的一處亭子裡，記者見到一戶購房家庭高興地分享起順利認購的經驗：“不停地點擊預約系統，一天不停地刷新頁面，點擊100多次肯定能預約到！”

另外一位參與認購的人士直言，有幸搖號中簽的話就會轉手賣掉。

一位在現場推介假結婚業務的豪宅仲介人員稱，有位女士來幫親戚找個購房積分高的單身女性合作買房，有的公司已經準備了六七個名額來搖號。

有樓盤凍結資金超63億

記者現場調查發現，在參與雲錦東方認購的黃牛中，多數是房產仲介人員，有的不乏來自品牌門店。

由於收到普通購房者的投訴，警方多次組織警力趕到現場維持秩序，介入調查。

除此之外，雲錦東方的開發商也對認購條件提出了比市場上大部分樓盤更為嚴苛的要求。

首先，首套房客戶的凍結資金是900萬元，二套房為2900萬元，存款證明必須指定在4家重點銀行，並要求在徐匯區域的網點開具。存款金類型僅限於現金活期存款，而且5月11日之前開具的無效。

同時，購房者需要提供未成年小孩名下的產調證明，提供近12個月內的銀行流水證明。境外人士需有翻譯資質的翻譯機構翻譯檔，並提供該翻譯公司營業執照影本並加蓋公章。

根據雲錦東方的銷售公告，項目由東方航空集團旗下的上海東航置業有限公司投資開發。業內人士認為，開發商試圖通過此類辦法，防止黃牛利用馬甲代持、婚更，維護有著真實需求的購房者的利益。

北京盈科（上海）律師事務所全球合夥人郭韌表示，上述黃牛推介的業務即“借名買房”，是指實際出資人（借名人）借用他人名義購買房屋，將房屋登記在他人名下，並約定由實際出資人享有房屋權益。但是，這種買房方式蘊藏著風險，並且產生了許多糾紛。

如果“借名買房”已經發生，且不違反國家政策、法律法規強制性規定，比如辦理貸款困難，郭韌建議，雙方簽訂書面協議，以“白紙黑字”形式固定借名買房行為，這樣可以明確出資人與登記人之間究竟是借款關係，還是“借名買房”。

與此同時，實際出資人一定要留存出資的相關證據，如銀行轉帳記錄、收據收條等，以防在沒有書面協議或房屋登記人對“借名買房”不予認可時，出資人可以此為依據向登記人主張債權、減少損失。

銷售公告顯示，此次雲錦東方專案推出三期洋房和聯排別墅房源共105套，面積在176~467平方米不等。

截至記者發稿，該專案累計認購逾700組，認購率超過667%，凍結資金規模至少在63億元以上。

哈爾濱新房價格迎來三連漲。據國家統計局5月17日資料，4月份哈爾濱新房價格環比上漲0.7%，在全國70個大中城市中排名並列第三。這也是自今年2月以來，哈爾濱新房價格連續三個月環比上漲。

雖然新房價格上漲明顯，但成交量方面卻下跌明顯。據中原地產資料，4月哈爾濱新建商品房成交量約24.9萬平方米，環比下降46.73%；成交金額約25.6億元，環比下降46.25%。

不過進入5月，一場線下房交會卻點燃了哈爾濱樓市。5月13日開幕的哈爾濱市第45屆商品房展銷會線下展會，僅3天已成交房產636套，成交面積6.72萬平方米，成交金額7.43億元。

“客觀講，哈爾濱房地產市場是有壓力的，僅僅4月單月的房價漲幅很難說明趨勢，尤其環比價格的波動性還是比較大的。”5月18日，易居研究院研究總監嚴躍進通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，“易居研究院的庫存報告反應了哈爾濱目前去化過程週期比較長，僅僅單月的資料還不能稱之為趨勢。所以哈爾濱房價的環比上漲，我認為是有一定的偶然性和短暫性的，後續市場還需要進一步觀察。”

新房價格三連漲

事實上，春節過後，哈爾濱樓市回暖明顯。

國家統計局公佈的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，從今年2月開始，哈爾濱新房價格已經連續三個月環比上漲，其中2月、3月和4月的環比漲幅分別為0.1%、0.4%、0.7%。

而4月新房價格環比上漲0.7%，在全國70個大中城市中排名並列第三。

但從同比來看，哈爾濱房價仍舊處於下降空間。國家統計局資料顯示，2023年哈爾濱新房價格下跌幅度有所緩和，每個月的同比下降幅度都有所收窄，最低下跌幅度為4月的-3.6%，顯示出哈爾濱樓市的回暖跡象。

2022年是哈爾濱房價同比下跌的高峰期，每個月的同比變動都為負值，最低達到了11月的-8%。而從整體來看，哈爾濱房價在這一時期內呈現出一個由快速下跌到緩慢下跌的過渡態勢，無疑表明哈爾濱樓市正在尋求平衡和穩定。

不過從成交方面來看，據中原地產資料，4月哈爾濱新建商品房供應量約11.3萬平方米，環比下降16.3%；成交量約24.9萬平方米，環比下降46.73%；成交均價約10285元/平方米，環比上漲0.86%；成交金額約25.6億元，環比下降46.25%。

可以發現，經歷了3月份新房成交面46.7萬平方米的的“小陽春”行情後，4月，哈爾濱新房成交面積下滑至24.9萬平方米，下滑幅度明顯。

記者注意到，為促進哈房地產市場平穩健康發展，哈爾濱早在今年2月份就出臺《關於進一步促進哈爾濱市房地產市場平穩健康發展的若干措施》，對於多孩家庭、人才、新市民、農民、退役軍人和教師均推出補貼。

例如具有哈市戶籍、符合生育政策，在2021年10月29日以後生育第二或第三孩的家庭在9區購買首套或第二套新建商品住房，分別給予1.5萬元、2萬元的一次性購房補貼；

對與在哈用人單位簽訂聘用合同或服務協定，購房前已繳納6個月以上社保並納入社保系統管理且處於存續狀態的，以及自主創業、年齡在40周歲以下的各類人才（無戶籍限制），博士畢業生10萬元、碩士畢業生5萬元、本科畢業生及大中專畢業生（含技工院校預備技師班、高級工班畢業生）3萬元的標準給予一次性購房補貼；

非哈市戶籍的個人在9區購買首套或第二套新建商品住房，給予1萬元一次性購房補貼；農業戶籍的購房人在9區購買首套或第二套新建商品住房，給予3萬元一次性購房補貼……

“哈爾濱近期出臺了一系列住房消費鼓勵政策，後續還是要繼續堅持提升住房消費需求，進一步促進房地產市場平穩健康發展。”嚴躍進表示。

項目去化週期變長

雖然近幾年不少熱點城市已經很少舉辦線下房展會，但哈爾濱對房展會卻一直比較重視。5月13日，哈爾濱市第45屆商品房展銷會線下展會開幕。本次展會彙集了中海、萬科、華潤、保利、魯商、哈爾濱住房開發集團、匯龍、昆侖等60家房企參展，帶來了中海雲麓公館、福匯東方、玫瑰灣信園等優質項目108個，提供分佈在哈市九城區的36372套精選房源。

根據哈爾濱本地多家官方媒體的報導，“城區的樓盤幾乎都來參展了，可以現場比對，不用到處跑，優惠力度也大。”

房產經紀人員也在不遺餘力地借房展會推銷賣房。在本次房展會前夕，記者曾在哈爾濱實地諮詢一些樓盤項目時，就遇到不少房產經紀人的熱情介紹，“最近有房展會，不考慮一下嗎”“政府有補貼”“房展會上有政府補貼契稅，我們又有特價房，現在買很合適”……

“補貼項可以疊加。”經紀人員趙麗（化名）告訴《每日經濟新聞》記者，“如果您學歷能達到，又是外地戶籍，在房展會期間買房，各種優惠加起來能省不少呢。”

“第一天，我們展位接待了超百組客戶，一個小時就接待了近20組。”參會的萬科相關負責人說，每天都有在現場諮詢後又到售樓處詳細瞭解的購房者，有的乾脆看房當天就簽了約。

但“賣房看運氣”也是哈爾濱當地不少房產經紀人近期的心態，有經紀人告訴記者“本月至今還未開張”。

根據易居研究院的《2023年3月百城住宅庫存報告》，哈爾濱3月新房存銷比為55.6，在全國100城市中排名第2位，去化壓力依舊不小。

如今哈爾濱很多項目因為去化週期變長，已經成為了現房銷售。在某房產經紀平臺上，哈爾濱就專門有一欄“現房”。

“如今哈爾濱現房挺多的，買完即能裝修入住，毛坯精裝的都有現房。疫情之前哈爾濱是不存在現房銷售現象的，這幾年攢了一波現房。”趙麗告訴記者，“哈爾濱江北的一些地區可能會價格降得多些，實際上真正的核心區房價是沒有降多少的。現在疫情也結束了，價格肯定還要漲。”

貝殼-W(41.75, -0.55, -1.30%)(02423.HK)公佈2023年第一季度未經審計財務業績，2023年第一季度，公司淨收入為人民幣203億元，同比增加61.6%。淨利潤為人民幣27.50億元。經調整淨利潤為人民幣35.61億元。

2023年第一季度，總交易額為人民幣9,715億元，同比增加65.8%。存量房交易的總交易額為人民幣6,643億元，同比增加77.6%。新房交易的總交易額為人民幣2,779億元，同比增加44.2%。家裝家居的總交易額為人民幣27億元，而2022年同期為人民幣2億元。新興業務及其他的總交易額為人民幣267億元，同比增加40.6%。

截至2023年3月31日門店數量為41,275家，較上年同期減少9.8%。截至2023年3月31日活躍門店數量3為39,622家，較上年同期減少7.8%。截至2023年3月31日經紀人數量為435,780名，較上年同期增加2.0%。截至2023年3月31日活躍經紀人數量4為411,526名，較上年同期增加7.8%。2023年第一季度的移動月活躍用戶數量5平均為4,540萬名，而2022年同期為3,970萬名。

貝殼董事會主席兼首席執行官彭永東先生表示，"我們很高興看見中國房地產市場隨著宏觀經濟情況改善而出現明顯反彈。在2023年第一季度市場復蘇期間，我們的存量房及新房業務的總交易額增幅大幅跑贏市場。ACN的獨特優勢、在不論順境還是逆境中對服務者的一貫支援、以及我們向高品質增長轉型的努力，共同支援了我們出色的表現。"

"展望未來，我們將以「有尊嚴的服務者，更美好的居住」為使命驅動，並以不斷滿足居住服務領域消費者未被滿足的需求為動力，不懈地尋求成長。中國目前仍有眾多消費者渴求高品質房屋和居住相關的高品質產品和服務。該等需求將是我們未來十年要翻越的山峰。我們將持續提高我們的能力以實現發展。我們將加強ACN建設，以提升協作和服務品質，擴大居住服務覆蓋面。我們將培養更優質的品牌，同時通過更好的平臺運營和技術進步來提高門店和服務者的效率。更重要的是，我們將永遠堅持做正確的事，履行對客戶的承諾，這曾給我們帶來正回饋，並將持續激勵我們不懈前進。"彭先生總結道。

貝殼執行董事兼首席財務官徐濤先生進一步表示，"今年第一季度，在政府利好政策的推動下，疊加被疫情壓制的住房需求的集中釋放，中國房地產市場明顯回暖。得益於我們在市場深度下行週期更好的對優質門店及經紀人的保留及精細化運營的有效推進，我們積極搶收市場復蘇風口及年初的季節性紅利。因此，我們在總交易額增速方面明顯跑贏市場，淨收入達人民幣203億元，同比增加61.6%。此外，我們更精簡的成本及費用結構也使得單季度盈利能力得到明顯提升，毛利率及經營利潤率實現於紐約證券交易所上市以來新高。我們的第一季度淨利潤達人民幣2,750百萬元，對比2022年同期淨虧損人民幣620百萬元。第一季度非通用會計準則淨利潤躍升至人民幣3,561百萬元，而2022年同期為人民幣28百萬元，且較具有相似收入規模的2021年第一季度增加137%。展望未來，在優化到位的成本及費用結構基礎上，我們將從效益中獲利並持續促進高品質增長。長遠來看，我們將更加積極地佈局能夠給我們帶來長期增長及更大願景的事情。在居住服務這個巨大市場中，我們將夯實基礎，以品質為核心，為改善服務者執業環境及提升消費者居住服務體驗而不懈努力。"

5月17日，上海閔房（集團）有限公司與金地商置集團有限公司在上海閔行金闥專案舉行了簽約儀式，雙方正式達成戰略合作，將發揮自身優勢、積極整合優質資源，將就C65研發用地、住房租賃業務、Rr4租賃住房用地及物業業務和人才交流等方面開展合作。

據瞭解，雙方就近期和中遠期的合作計畫達成了共識，並首度攜手落地上海閔行輕資產-松莘路專案，後續將成立聯營品牌。在未來，雙方將繼續推進上海閔行區多個專案合作，實現區域職住平衡，共謀美好發展。

閔房集團發揮屬地國企在資源整合和人才服務方面的優勢，加強同屬地政府、相關政府職能部門的對接，積極拓展區域租賃住房專案，提高社會效益；金地商置將結合自身多元業態共振，綜合開發和資產管理等優勢，發揮在租賃住房領域積累的開發經驗和品牌效應，積極發揮專業運營能力，提高經濟效益。

二手住宅樓市偏軟，業主叫價亦不敢太進取，惟部分單位即使以市價成交，賣方仍逃不過蝕讓命運，老牌屋苑荔枝角美孚新邨1房單位以538萬易手，近6年貶值7.2%。

美聯物業高級區域營業董事吳志輝表示，美孚新邨錄得本月第2宗蝕讓成交，為一期百老匯街17號高層B室，實用面積485方呎，1房間隔，今年2月以598萬元放盤，最後減價60萬元，以市價538萬易手，呎價11093元。原業主於2017年8月以580萬元購入，持貨近6年賬面損手42萬元或7.2%。

荃威花園呎價8030元低水半成

中原地產分行經理王春江稱，荃灣荃威花園本月至今暫有4宗買賣，其中N座低層5室，實用面積533平方呎，2房間隔，今年2月開價460萬元，受新盤湧現及加息影響，加上原業主心急沽貨，接受還價減32萬元，以428萬元售出單位，低市價約5%，呎價8030元。原業主早於1984年以29萬元購入單位，持貨39年賬面獲利399萬元或近14倍。

此外，世紀21奇豐物業分行區域經理趙詠欣透露，馬鞍山新港城A座中層4室，實用面積568方呎，3房間隔，座向西北享少許海景。放盤3個月，最終以零議價800萬元成交，呎價14085元。趙詠欣補充，由於單位屬以市價放售，因此賣方不願落價，買方為區內換樓客。原業主於2019年1月購入上址，作價739萬元，持貨逾4年賬面獲利61萬元，單位升值8.3%。

亞洲木薯（00841）昨日協議向獨立第三方收購九龍尖沙咀麼地道63號好時中心11樓3、4及9室，現金作價5,056.09萬元。

亞洲木薯擬將物業用作投資物業以賺取租金收入，此將擴大公司之固定資產基礎，帶來潛在資本增值及使公司收入來源更加多元。

LET GROUP（01383）和凱升控股（00102）聯合公布，凱升以1.428億元和1.372億元分向 LET 和獨立賣方收購日本沖繩縣地皮51％和49％股權，涉資共2.8億元。LET 料交易不會對綜合損益表造成任何影響。

凱升指，該地皮位於沖繩縣宮古島市平良荷川取西原28幅相連地皮，總地盤面積約10.88萬平方米，尚未開發，獨立估值師編製的估值於4月30日為50.07億日圓（約2.89億港元）。凱升將斥2,500萬元用於設計及規劃，發展具海濱小屋之豪華酒店。

LET,指，擬將出售所得款項淨額用於潛在投資包括旅遊服務、酒店、度假村和博彩等，並透過持有凱升而令持有沖繩縣地皮股權由51％升至約69.66％。

發展局向立法會提交文件表示，創新科技園區及落馬洲河套地區的港深創新及科技園將合共提供300公頃的創科用地，佔新田科技城超過600公頃總發展面積的一半，該用地可容納700萬平方米的總樓面面積，相當於17個香港科學園，而住宅單位提供則5萬至5.4萬伙。

當局表示，會考慮在法定規劃下提供彈性，容許多種用途，亦可以採用非傳統的批地方式，而在批出區內創科用地方面，會配合創科局的產業政策，考慮採用公開招標以外的批地方式，包括可考慮透過有限制投標、直接批予合適企業等方式批地。文件提到可考慮採用「加強版傳統新市鎮發展模式」，讓土地業權人以原址換地方式在新發展區內進行與政府規劃意向相符的發展。

根據目前規劃，首批未平整的創科用地預計可於明年下半年提供，工程可繼而展開，並預計於2026年完成平整。

文件又指，整個新田科技城將容納14.7萬至15.9萬人口，提供5萬至5.4萬個公私營房屋單位，估計可帶來至少16.5萬個就業職位，預期首批居民可在2031年起遷入，大部分居民會在2034年北環？主線開通時開始入伙。而新田創新科技園區內亦設有人才公寓，預計提供約6,400個單位。

希望政府「計到數」 樓價地價如預期

交椅洲人工島填海總工程造價估算達5800億元，發展局強調保守推算的賣地收益約7500億元，政府正在考慮融資和公私營合作方案，降低庫房壓力。

長實（01113）及長和（00001）昨天舉行股東周年大會，有長實股東問到集團對填海工程有何看法，主席李澤鉅表示，已經有很多人就這個項目發表了意見，故不想再多說，簡單而言，期望政府能夠「計到數」，「我希望正如政府所料，樓價與地價會上升至政府現時預計的成本價，希望回到本。」

就長和建議把青衣的香港聯合船塢，連同其北面的政府土地一併改為綜合私人住宅及公共房屋發展，解決該幅政府土地欠缺行車通道的問題，李澤鉅稱，集團會針對項目的交通規劃做好研究，務求尋找合適、可行的解決方案，一定會於問題解決後才開始項目。

聯合船塢建屋 供社會多一選擇

他認為，香港一直不夠土地及房屋供應不足，集團冀藉着發展聯合船塢為市民和政府提供多一個途徑，尤其項目涉及超過1.5萬個住宅單位，相信是一個好選擇；根據計劃，聯合船塢地皮上會興建超過1萬個私人單位，而毗鄰政府土地大概可興建約5000伙公屋。

談到內地恢復與香港免檢疫通關，李澤鉅指出，香港放寬入境限制後，商務或旅遊人數增加，對長實的酒店和服務套房業務發揮正面刺激，入住率及收益均在上升。長和旗下屈臣氏擬今年在內地開設超過300家新店。顧客數據分析顯示，在內地屈臣氏實體店和網店均有購物的顧客群，消費額是純實體店顧客的3倍，印證發展O+O平台策略的重要性。

電訊方面，在復活節長假期間，和記電訊（00215）「3香港」的港人外出漫遊平均用量和收入都超過2019年疫情前同期水平，個別日子增幅更逾一成。

港口業務方面，預計國際貿易將於下半年逐步改善，期盼香港貨量會回升，長和管理層現時着重於改善營運效率與成本管理，增強貨櫃碼頭的競爭力。

長和視乎市況或繼續回購

早前有傳長和與沃達豐（Vodafone）洽談合併英國流動電訊資產的交易快將成事，李澤鉅透露，合併尚在洽談中，若有結果會第一時間向股東公布，「重要的是我們從英國電訊監管機構Ofcom取得的訊息都是正面的。」

長和股東關心回購股份及派息的情況，李澤鉅說，長和去年回購共約450萬股普通股，涉資約2億元，今年很可能持續把出售英國發射塔後的部分收益用作回購股份，惟要視乎市況。

長和過去兩年派息逐步增加，去年股息上升10%，至每股2.926元；2021年亦上調14.95%，達至每股2.66元，未來會否持續派息不可作預測，須取決於眾多因素，包括公司業績、經濟環境及外來因素等，但股東可看到集團的往績。

內地房產交易服務平台貝殼（02423）公布，隨着全國地產市場溫和復甦，截至今年3月底止，首季淨利潤27.47億元（人民幣．下同），去年同期虧損6.18億元，每股盈利為0.77元；經調整淨利潤達35.6億元，去年同期則為2762萬元。公司預期，第二季淨收入介乎185億至190億元，按年漲34.3%至37.9%，並提到近期房地產相關政策及措施潛在影響仍有不確定性，可能對其營運產生干擾。

疫情累積置業需求釋放

期內淨收入錄得202.7億元，按年增長61.6%，總交易額（GTV）升65.8%，至9715億元。貝殼表示，因疫情累積的買樓需求釋放，首季房地產市場明顯回暖，存量房業務GTV增加77.6%，至6643億元，新房業務GTV多44.2%，達到2779億元。期內新房業務淨收入84億元，上揚42.2%，存量房業務淨收入92億元，按年多49.3%。

毛利率方面，期內按年擴大13.6個百分點，至31.3%，主要是存量房淨收入提升及固定薪酬成本減少、新房業務貢獻利潤率提升、利潤率較高產品及服務佔比提高等所致。截至今年3月底止，門店達4.1萬間，按年減少9.8%，首季移動月活躍用戶數量平均為4540萬名，去年同期為3970萬名。

本港樓市小陽春歷時僅3個多月，踏入4月上旬便開始回落，年內中原城市領先指數（CCL）累計升幅由4月初的7.1%，收窄至上周的5.5%。

花旗發表香港樓市報告，維持今年整體樓價持平的預測，認為樓價經過首季急漲7%後，第二季至第四季將回調7%。該行看好零售市場多於住宅，看淡寫字樓，首選領展（00823）和九倉置業（01997）。

二手淡靜預示下行周期

花旗表示，樓市成交自3月起減弱，對復甦短暫感到驚訝，近月每周二手交投量低，或意味樓價會重返下行走勢。該行上月已把本地住宅行業評級降至「中性」，因首季樓價反彈過急，嚇怕部分潛在買家；同時二手交投回落，樓市小陽春告終的時間較預期快，即使大量新盤推出，定價普遍較預期低。

每周二手成交連續兩個月處於低水平，花旗指出，美聯35大屋苑一周成交自3月尾開始低於80宗，並維持介乎35宗至63宗，根據過去三輪樓市調整期，當每周二手交投少於80宗且未能在短時間回升，便是樓價下行周期開始的訊號。該行估計這輪下行周期將持續至年底，到明年上半年美國聯儲局開始減息及農曆新年樓市小陽春再臨，本港樓價才有望反彈。

2B期即晚加推132戶 折實458萬入場

新地（00016）大埔白石角University Hill大開紅盤，第2B期昨天（18日）次輪開售205伙，其中185戶以價單形式公開發售，6小時內全數單位已獲揀選，即晚加推132伙應市。University Hill第2A期及第2B期已經進行四輪銷售，四度即日沽清所有公開發售單位，連同招標戶，兩期合共售出701伙，套現約48.4億元。

University Hill第2B期昨天次輪開售205伙，其中185伙以價單形式發售，折實售價332.55萬至935.75萬元，折實呎價13852至19350元。該盤截收逾5200個認購意向登記，超額認購逾27倍，平均28人爭一伙；另外20伙同日招標。

項目於早上10時正式開售，不設大手客及3房買家優先揀樓安排。市場消息透露，該盤開售首3小時已售出逾100伙，直至下午約3時半，全數185戶已悉數售罄，單日套現約12.5億元。

兩期廿天銷701單位套48億

University Hill第2A期於上月29日首輪沽清公開發售150伙，本月4日次輪再度售罄191伙。發展商緊接以原價推出第2B期，本月13日首輪推出160伙，同樣即日沽出全數單位；昨天再下一城，第四度即日沽清公開發售的185伙。連同招標單位，兩期於20天內售出701伙，相當於兩期單位總數1295伙的54.1%，合共套現約48.4億元。

新地副董事總經理雷霆表示，University Hill第2A期及第2B期四輪價單單位，四度全數沽清，可謂勢不可擋。有見向隅客仍多，第2B期即日加推單位，以滿足市場需求。

University Hill第2B期昨晚加推第4號價單，涉及132伙，折實售價457.75萬至1096.33萬元，折實呎價13024至19932元，折實平均呎價16560元，較對上一張價單折實平均呎價16482元，貴約0.5%。今批入場單位為優景閣第3座1樓A3室，實用面積289方呎，折實售價457.75萬元，呎價15839元。

University Hill第2B期位於優景里63號，提供688伙，實用面積218至936方呎，預計2024年6月中入伙。

九龍半山緹外一伙下周一招標

此外，嘉里建設（00683）發展的九龍半山龍駒道3號超級豪宅緹外，事隔逾半年再公布新一份銷售安排，於下周一（22日）推出2座5樓A室招標，實用面積4557方呎。

今年初本港解除所有防疫措施，經濟活動復常，新盤交投亦出現報復式反彈。美聯物業房地產數據及研究中心綜合「一手住宅物業銷售資訊網」資料顯示，今年截至5月16日，新盤有5025宗成交，較去年同期的2627宗勁飆約91.3%，當中售價逾5000萬元的豪宅交投更創4年同期新高。

逾半億元交易4年高

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，今年截至5月16日售價逾5000萬元新盤成交有134宗，較去年同期的45宗，急增近2倍，並較去年全年的115宗多16.5%，更創4年同期新高。

若把上述售價逾半億元成交個案以港島、九龍及新界3區劃分，包括西貢在內的九龍區佔67.9%最多，達91宗，當中九龍東啟德佔43宗，按樓盤計則以澐璟的24宗最多。

港島則有27宗，西半山大學閣有6宗最多；新界區期內逾半億元一手成交錄得16宗，沙田九肚富豪．山峯與屯門滿名山各有3宗。

港島政府地買少見少，當中位於堅尼地城西寧街與域多利道交界地皮，將於今日（19日）開始招標，並於6月30日（周五）截標。地皮估值約21.9億至23.1億元、每平方呎樓面地價約9,000元起。

可建樓面24.3萬呎

地皮目前為巴士總站，比鄰招商局第二貨倉及公眾殮房，地盤面積約24,327平方呎，現規劃為「住宅（甲類）」用途，指定作非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途，而私人住宅用途的最高可建樓面面積約24.3萬平方呎。

綜合市場資訊，地皮估值介乎約21.9億至23.1億元，每平方呎樓面地價約9,000至9,500元。

事實上，是次招標用地亦鄰近去年11月、以4.39億元（每呎樓面地價約9,500元）批出予興曄發展的西寧街地皮，相信去年批出的用地價錢亦有參考作用。

投資者趁勢放售上環信德中心招商局大廈低層一籃子單位，意向呎價23,000元起，項目總市值約1.5億元。

中原（工商舖）寫字樓部高級資深分區營業董事謝立生表示，信德中心招商局大廈9樓，當中912室及913室屬正𨋢城市景單位，建築面積合共約2,114平方呎，意向呎價約23,000元；至於901及920室相連單位及902室則屬單邊正海單位，建築面積合共約4,105平方呎，意向呎價則約25,000元。

通關後核心區舖位租務改善，現中環皇后大道中九號2樓多個舖位進行招租。

面積726呎起

仲量聯行香港商舖部主管唐偉樂表示，自中國內地宣布通關後，零售商在今年第1季度加快作出地產租賃決定。今年1月皇后大道中尚有約6間街舖可供出租，但現時僅剩2間。畫廊、奢侈時尚品牌及鐘錶均為中環商舖租賃市場中最活躍的零售商。

近日有業主放租位於皇后大道中9號嘉軒廣場（The Galleria）2樓的9個商舖，總樓面面積達9,221平方呎。商舖面積介乎726至1,400平方呎不等，適合珠寶店、咖啡店、美容和時尚品牌等商舖租戶。當中部分商舖可打通使用，合共樓面面積3,920平方呎，租戶亦可租用全部舖位。目前上述所有舖位已空置，意向呎租約140元，承租全數9個商舖的總租金逾120萬元。

仲量聯行最新數據顯示，隨着中港兩地通關及經濟復甦，中環商舖空置率連續2個季度改善，由2022年第3季的11.9%下降至今年3月底的10.5%。

美聯工商舖統計，4月份甲廈租金均按月上升，而售價升幅達3.2%。

美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出，4月份分散業權甲廈售價及租金均錄得升幅，兩者分別按月升3.2%及0.3%。截至今年4月底，商廈買賣受到數宗高價成交帶動，甲廈售價今年以來累升6.6%。

租務成交方面，市場消息指字節跳動將進駐中環國際金融中心一期約2萬平方呎的單位，料呎租約120元。該辦公室原由瑞士寶盛租用，反映外資企業縮減規模及遷離核心商業區，以及中資企業偏好租賃該區甲廈，並逐步擴大香港市場的趨勢。

空置率回落至10.3%

《商廈快訊》報告指出，上月全港整體甲廈空置率為10.3%，較3月回落0.1個百分點，而中區、灣仔及銅鑼灣、尖沙咀的空置率分別為8.8%、7.4%及8.1%。雖然復常後的商廈空置率仍維持高位，但部分區域的吸納情況稍有好轉，上環、尖沙咀、觀塘的空置率略為改善，其中上環跌0.5個百分點。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，上月商廈市場大額成交暢旺，最矚目的買賣集中在港島區，其中包括中資企業以2.55億元購買灣仔會展廣場辦公大樓1個逾8,000平方呎的中層單位，成交呎價約31,075元，及以約1.68億元成交的金鐘東昌大廈低層單位，成交呎價近2萬元。

生產總值增帶動需求

雖然未來面臨環球經濟增長放緩及出口受壓的挑戰，但根據政府最近公布的本地經濟數據，今年首季實質本地生產總值按年增長2.7%，更終止連續4個季度的跌勢，隨着香港與內地開放，本地經濟復甦步伐料可加快，預料跨境金融服務需求增加以及家族辦公室在港設立業務，可望帶動商廈的租賃需求。

近期新盤中上價單位交投頻現，由信和、會德豐地產、嘉華及爪哇合作發展的西九龍維港滙，近期頻錄成交，項目最新售出第2期維港滙II，呎價接近3萬水平；另外大埔白石角朗濤亦成功以2800萬售出1伙4房撻訂戶。

維港滙II昨日售出2座18樓A室，面積1001方呎，為4房連套房間隔，昨日以2968萬售出，呎價高見29650元。維港滙近期交投急升，本月至今已累售17伙，套現逾3.48億，上述成交為維港滙系列項目本月售出單位造價最高。

鷹君發展的大埔白石角朗濤，昨日售出一個撻定戶，屬連花園特色戶，造價2800萬，較原來售價調低約3%。

朗濤撻訂戶2800萬沽

朗濤昨日售出單位為7A座地下A室，面積1343方呎，附設478方呎花園，單位於本月初以2888.8萬售出，其後買家撻訂離場，損失約5%定金，涉額約144萬。單位相隔約2周，昨日亦再度成功售出，並連一個車位出售，成交價約2800萬，較月初的造價低約3%，折合呎價20849元。