房市交易冰凍，不僅房地合一稅、契稅等房地產交易相關稅收衰退，房地產交易稅收最大宗的土地增值稅，過去連續三年均超過千億元，去年已跌破千億元，今年前四月土增稅稅收更僅剩228億元，年減幅高達37％。

財政部統計資料庫顯示，過去房市景氣熱絡時期，每年土增稅稅收多能超過千億元，例如上波房市景氣多頭的2013～2015年間，及這波房市多頭的2019～2021年間。然而去年下半年起房市交易緊縮，全年土增稅收減少至930億元，自去年4月起至今年4月已連續13個月年增率負成長、連續12個月年減幅超過1成。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，房產相關稅負除為市場交易指標，由於近年各縣市各土地公告現值調整幅度不大，土增稅收與不動產持有期間、自用住宅比例高低、與不動產交易移轉規模高度相關，近來房屋及土地交易量因升息、打炒房政策、買方對房市信心轉趨保守等因素而驟減，土增稅收也跟著減少。

以去年來說，不動產買賣移轉的土地公告現值規模約1.6兆元，是自2016年以來連續五年成長以來的首度衰退，今年前三月為3,123億元，比去年同期衰退約32％。

房市轉向總價市場，小宅戰局也愈來愈燒，連豪宅建商宏盛建設，也首度跨足精品小宅市場，震撼市場；國泰、冠德、大陸等一線建商，更競相投入小坪數住宅市場。

宏盛建設最近在台北市中山區正籌備「宏盛淬白」新案，壓低最小入手門檻到16坪起跳、最大約31坪。宏盛建設經理陳育德表示，跨足精品小宅市場主因是「宏盛淬白」基地位於榮星花園旁的龍江路靜巷內，區域環境不適合大坪數產品，再加上土地為早年即取得，原本預計擴大整合鄰地進行都更改建，但多年來土地一直不易整合，因此決定直接開發為精品住宅案，瞄準首購或首換客層需求。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，豪宅建商開始瘋小宅，主要是時勢所趨，小宅每坪單價通常較「漂亮」，更何況今年房市已進入高檔修正，中大坪數產品買氣較平淡，以自用剛性需求的中小坪數產品買氣相對穩定。

接下來，宏盛在汐止新興路的「智1」先建後售案，可望再推小坪數產品，23樓高的住宅大樓，每戶規畫坪數26～45坪。

國泰建設去年推出的北市內湖「國泰蒔美」建案，最小即從25坪起跳；今年4月公開的台中「國泰美禾」建案，也規畫37～43坪的親切產品；520檔公開的新北永和「國泰民樂」，也接地氣地規畫26～49坪產品。國泰建設副總經理林清樑表示，總價市場來臨，國建將更重視不同世代的需求，產品規畫上更貼近客戶需求。

冠德今年的重點大案，包括三重「冠德心天匯」自28坪起跳、大直「冠德大直湛」最小壓到26坪，連信義計畫區的「冠德信義」也把原本的大坪數格局，切割為中坪數產品；冠德正籌備推出的復興南路瑞安公辦都更案，規畫坪數最小從25坪起跳，降低入手門檻。

過去只推大戶豪宅的大陸建設，繼去年底在新北新店推出最小戶僅14坪、總價800萬元有找的建案「耑美」後，今年得標的北市「信義兒福B1-2及B3-2」公辦都更案，最小單位也將規畫2房的戶型。

台股高檔整理，經濟景氣能見度欠佳，總體商用不動產市場和土地市場，今年恐將不若往年，不致再發高燒；不過，就各類型商用不動產來觀察，市場專家預期，工業地產仍可望穩坐主流位置不搖。

宏大國際資產公司總經理陳益盛分析，從近五年的交易量來看，五大類商用不動產的成交金額，仍以工業類占比達45~47％最高；排名第二的是商辦與廠辦，則各約20~24％不等。

至於飯店旅館，則歷經3年的疫情，至去年第4季已放緩，國門持續開放，已有署光乍現的跡象，佔比約5~13％；另外零售店面方面，雖佔比僅約3~4％，交易量和佔比還是不高，但沉寂多年後，終於稍有萌芽。

陳益盛分析，工業類型不動產仍是市場交易金額最大的項目，近5年每年交易額幾乎但占了幾大類商用不動產的第一名，佔比達45~47％，而2022年交易金額高達702.3億元，主要市場仍呈現缺貨，猶如汽車仍缺晶片但已放緩，有需求有貨仍須先下手。

陳益盛分析，隨著農地廠房逐漸申報或已另覓得他處、及國外訂單放緩，搶購潮已逐步放慢，預估市場仍穩定成長，但價格會逐步回歸理性。

陳益盛指出，目前市場上有些老舊工業廠房，還有一些是近二年仍未售出，除了惜售的之外，多數不是太破舊、就是地點太差、或著地形狹長不規則等，最後仍須以合理價格才得以售出。

值得注意的是，台南、高雄的工業土地，則是價格衝得太快，惜售的地主已經把一家台積電擴廠或即將進駐，當成一個成熟的竹科園區來看待，預估冷卻之後價格會有一波下修。

一場疫情加速全台飯店旅館市場的大洗牌！近3年多以來，站在海嘯第一排的飯店旅館，歷經換手、買賣，重新整裝後再出發，市場專家宏大國際資產公司總經理陳益盛預期，接下來可望迎來復甦的契機，最被看好的市場買盤，以位於台北的標的，相對較佳。

陳益盛表示，去年第4季至今年上半年疫情緩和、國境開放、商務客回流後，已可觀察到，不論觀光、航空、運輸、餐飲和飯店等相關個股，股價表現已有起色，外國人入境來台人數，也逐步回溫，觀察這一波買盤布局飯店旅館市場的目標，將以台北最被看好。

陳益盛表示，台北的飯店，平均住房率相對較高，且以商務型飯店較多，以疫情之前來說，台北市飯店平均住房率就是北中南最高，前3名飯店像是台北天成、台北凱撒、台北花園，平均住房率都在9成以上，且平均房價，也高於台中、高雄；隨著國外商務和觀光客陸續恢復來台旅遊，預期台北商務型飯店的住房率，可望持續回升，迎向春天。

陳益盛表示，疫情逐步趨緩，工商活動亦日漸恢復，預期台北都會區商務型旅客，將大幅提升，而旅館的營收，也將會明顯提升，因此吸引不少買家這兩、三年逢低進場收購。

陳益盛觀察，當前有意進場，收購飯店旅館的潛在買一家，大概可分為三大類型，其考量條件，也各有不同。首先，自用經營型者，重視市場營收規模及住房率；第二種類型買家，則以購入資產做都更、危老重建來評估，重視的是區域發展；第三種，是置產收租型買家，以上二者著眼點都有，短期內可享有經營收益，中長期則可進行都更或重建。

另外還有一類，是將旅館轉型經營銀髮族及長照業，因持有及營運成本之故，此類型以中南部及郊區居多。

值得注意的是，經過疫情3年間的考驗後，全台飯店旅館市場展開一波換手潮，接下來，可供收購標的已相對較少，短期之內將已不太會出現轉手潮。

陳益盛分析，自去年7月之後迄今，全台已鮮少看到整棟飯店旅館的交易訊息，燭見飯店業者也感受到觀光業的署光將至，惜售心態已轉趨濃厚。

商辦市場熱潮從台北市吹到新北市，國揚（2505）19日董事會決議通過，出售新北市三重區中興段「國揚數位大樓」的預售辦公室及停車位，買家為和潤企業（6592），購買七戶及39個汽車停車位，每坪成交價格45萬元，每一停車位交易價格190萬元，總交易價格達9.22億元。法人估，該交易對於國揚每股獲利貢獻約0.24元。

國揚在「國揚數位大樓」的投資占比為50％，預計該筆交易處分利益約1.83億元，完工交屋後將依投資比例認列。

國揚協理王正怡表示，國揚首季獲利較去年同期減少，主要是僅有餘屋銷售挹注，單季EPS為0.23元。目前手中現貨僅剩下零星戶別、停車位可售，包括高雄「國硯」14戶、台南「翡翠森林」1、2、3期約11億元、及高雄「微笑時代」停車位38個等，銷售重心轉向商辦總部及廠辦大樓。

其中，三重「國揚數位大樓」商辦大樓總銷達67億元，已被全數預約，4月已取得建照，正陸續簽約，預計2025年底完工交屋；內湖「國揚洲際企業總部」總銷近80億元、預計2024年底完工；汐止、中和廠辦案正請照中；高雄特貿3住宅和辦公案走都更協商權利變換程序，目標2024年取得建照。

市場預期，若順利完銷，估計2024年之後，國揚將邁向商辦開花結果期。另外住宅新案方面，國揚今年除「國揚吉麟」先動工，台南「翡翠森林」4期329檔期推出，總銷34億元，已改走較小坪數的低總價策略，預期將符合當前剛性客層的購屋需求。

房市高檔震盪，價量背離時代來臨。據數字科技旗下591最新統計，今年4月，全台六都及新竹共7大城市，預售屋推案量比去年同期萎縮近1成，房價卻持續攀升，每坪開價平均達48.1萬元，直逼5字頭大關，價量表現明顯脫鉤。

平均地權條例修正案相關子法陸續預告完成，房市買氣觀望，建商推案紛紛縮手，最新統計顯示，全台六都及新竹價量明顯脫鉤，公開銷售戶數僅8,544戶，較去年同期衰退近1成，除新北市、新竹及台南量增，其餘皆縮水1至4成。不過在房價方面，在營建成本支撐下持續攀升，全台每坪平均開價，較去年同期小漲2萬～48.1萬元，年增3.7％。

4月預售屋市場仍利空壟罩，買氣驟降，節節升高的餘屋庫存，使得建商推案腳步放緩；另外，由於營建成本居高不下，建商讓利空間有限，導致買方更裹足不前，雙方對於價格的認知差距仍在。隨著2024年總統大選議題升溫，預期市況將步入深水區。

調查指出，台北市4月公開銷售戶數不到300戶，比去年同期近600戶，面臨腰斬，主要因市場氛圍低迷，加上預售價格已攀上高原期，屢屢挑戰買方接受度，近期案場來人普遍冷清。在新北市方面，受惠蛋白區挹注，整體供給仍維持恆溫。

桃園市方面，建商大多轉為觀望，專注去化手邊餘屋，4月僅有中小零星個案登場，量縮4成排行各縣市第二。至於新竹，當地就業人口充沛，帶動精華區段的個案銷況回溫，激勵建商推案意願，使得4月供給量維持在水準之上。

台中市今年在升息、政策打炒房下，建商推案相對保守，總體呈現量縮價漲格局，以蛋黃區西屯區來說，僅不到300戶進場，年減直逼8成。

台南則在各都中表現最狂，除了去年基期較低外，加上329檔期多頭氣勢持續，醞釀已久的延推案大力助攻，使得推案戶數在市場逆風中攀升6.9倍。

另外高雄市，近期科技大廠投資設廠議題退燒，加上短線房市過熱，部分蛋白區如楠梓、仁武，買方接受度跟不上價格上漲速度，整體動能逐漸冷卻。

房市出現「旺季不旺」警訊、交易持續冷颼颼。根據金管會統計，房貸市占率高居第一的土地銀行，今(2023)3月底房貸餘額意外較去年底衰退，排名第二的臺灣銀行、第四名的合庫銀行也只有微幅增加，公股銀行房貸業務成長明顯趨緩。

金管會資料顯示，房貸前五大銀行依序為土地銀行、臺灣銀行、中國信託銀行、合作金庫與台北富邦銀行，合計市占率超過四成。

截至3月底，房貸龍頭土地銀行的房貸餘額為9,324億元，較去年底的9,327億元減少3億元，代表今年第1季，土銀房貸餘額不僅「零成長」，甚至還微幅衰退。

房貸第二大銀行臺灣銀行，房貸餘額則是原地踏步。截至今年3月底，臺銀房貸餘額為8,909億元，較去年底僅小增3億多元。

房貸排名第四的合作金庫，3月底房貸餘額為6,191億元，較去年底只增加13億元。

相較於公股行庫房貸餘額增幅明顯縮減，房貸第三大的中國信託銀行、第五名的台北富邦銀行房貸仍維持一定的增長速度，截至3月底，房貸餘額分別為8,347億元與5,693億元，較去年底分別增加195與71億元。

央行先前公布，今年第1季，房貸餘額年增率為5.4%，較2022年第1季年增率9.42%明顯降溫；央行官員指出，過去兩、三年為房市最熱絡的時候，今年明顯趨緩，國內房市已有「軟著陸」的跡象。

央行統計，3月全體國銀房貸餘額為9兆4,149億元，創歷史新高，月增268億元；央行官員解釋，雖然餘額續創新高，但年增率已明顯走緩，主要原因包括央行五度升息墊高融資成本、政府持續打炒房，及國內外出現景氣下行風險，使房市交易急凍。

臺銀董事長呂桔誠先前受訪時表示，臺銀的消金放款餘額已經突破兆元，多數以公教人員等房貸為主，預估今年全年新承作房貸可望突破千億元，不過，臺銀去年新承作房貸金額約2,000億元，「今年房貸新增幅度有緩和下來」，符合政府打炒房政策的發展。

上櫃企業福裕（4513）跨足房地產市場，瞄準台南高鐵站特定區推案，總銷30餘億元。董事長林聰麟指出，福裕在工具機領域的表現佳，新增朝房地產領域發展，希望建立多元化版圖。

法人表示，福裕在工具機領域發展頗具成效，觸角延伸到房地產領域後，有機會創造新一波高峰。

林聰麟指出，當前房市受通膨與打炒房政策影響，唯有具有強大品牌力的代銷和建商，同時打造優質產品規劃，才能穩定經營與成長。

林聰麟表示，福裕此次是首發精品宅，位於台南高鐵站特定區，擁有沙崙智慧綠能科學城、三井OUTLET及大台南會展中心等重大建設，未來極具發展性，同時也是目前區域推案中唯一擁有80米林蔭大道並與萬坪公園為鄰的住宅大樓。

台南高鐵站特定區近期發展快速，包括沙崙智慧綠能科學城的推動，中研院、國科會等高科技人才進駐，以及即將興建的成大醫學院沙崙分院、三井OUTLET二期商場，為此區帶來更多的高知識、高科技人才，增加的購屋需求具有潛力。

住宅混合用途、無主要用途或用途「空白」 買賣不須經許可

「平均地權條例」修正案子法預告期已在本月十五日結束，根據子法內容，私法人購屋許可制仍有些微隙縫可過，尤其建物用途登記為「住商用」、「住工用」、其它住宅混合用途、以及無主要用途或用途處「空白」，私法人買賣不須經過內政部許可。

房產業者指出，早期許多老舊建物用途並未明確登記，另外像是北市大直大彎段建物登記商業用途，或是捷運宅用途為一般事務所，其實都不受私法人購屋許可制箝制。

內政部也特別在子法草案中舉例，若某棟十層大樓，一至五樓為辦公室，六至十樓為住宅，若私法人擬購買三樓辦公室與七樓住宅，三樓辦公室無須經過許可，但七樓住宅則須經核准才能買；至於大台北以外常見的四層透天，若用途登記為住店用，私法人買賣免經許可。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，私法人購屋許可制並未限制住宅以外的用途，但若是單一產權且住商混合的大樓、透天厝將受影響，尤其是六米巷內的透天、或是中南部的在地商圈，原登記為住宅卻用來當店面的透天厝，價格恐受衝擊。

信義房屋不動產專案經理曾敬德表示，台灣因登記狀況複雜，有些區域有住商混雜的狀況，就有模糊空間；另外，近幾年興起的一般事務所，實際上規劃使用也都有類住家的特性，政策上路後，應會針對不足處補強。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，全台存在不少工業住宅，或是使用類別是一般事務所的違規商業宅，即便貸款條件較差，但如果地方政府沒有按土地使用分區法規強力執行，確實可能成為變相炒作的物件。

內政部︰子法應不會再更動
最晚七月一日之前發布實施

內政部表示，預告期內建築業者有提出意見，包括私法人進行都更、危老整合的條件能夠再放寬等；整體來說，子法應不會再變動，發布實施時間最晚不超過七月一日。

近期全台預售屋買氣明顯下滑，多數業者認為主要是受到「預售屋禁止轉售」箝制，而除二等親外，該項子法雖有六項例外條款不受轉售限制，卻在例外條款加註但書，限制每兩年僅一戶，即使產權持分移轉也算將一戶額度用完。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，預售禁止換約不溯及既往已是相當仁慈，因此，新制對預售轉售限制非常嚴格，民眾不太可能冒險去鑽漏洞；另外，若是房價不漲，民眾也不會去買預售屋投資，所以短期內預售禁止換約已讓預售屋買氣明顯降溫。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，預售屋買賣較少有部分買賣或共同持有的狀況，較常發生情侶共同買房後分手、夫妻買房後變怨偶、或原承購人意外去世等情形時，才會有部分持分轉讓等情事。

而六項例外條款規範過於嚴苛，譬如非自願失業者須在失業後六個月沒找到工作才符合轉售條款，對於因失業需錢孔急的民眾恐緩不濟急；此外，原承購戶死亡也僅限兩年可以移轉一戶，規範可說非常嚴苛。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，「平均地權條例」修正案試圖限制投資需求的週轉，等於從控制交易量來壓抑價格變化，不只漲了不能賣，連想跌價賣都不可以；從正面來看，價格漲勢似乎已被控制，但一旦開始跌價，可能發生系統性風險，對建商、銀行、已購買民眾都有影響，不得不慎。

記者日前在金隅地產集團調研時獲悉，為了順應房地產行業高品質發展的趨勢，金隅地產集團通過設計符合當地審美標準的高品質住房贏得市場，逐步滲透核心一二線城市，在多個高能級城市取得了不俗的業績。

適應不同區域市場

“作為北京市屬國企，金隅地產集團立足北京，輻射全國市場，已先後進入上海、杭州、南京等16個城市。每到一個城市，金隅地產集團通過打造高品質住宅、商業建築，在當地樹立標杆，助力品牌落地。同時，逐步深耕區域市場，設計不同的產品體系，適應不同的目標客群。”金隅地產集團相關負責人告訴記者。

金隅地產集團南京管理中心（簡稱“南京管理中心”）相關負責人對記者表示，對於房地產行業來說，產品設計具有很強的地域特徵。金隅地產集團進入南京後，根據拿地專案，因地制宜設計符合當地居住習慣和審美的高品質住宅，已經設計建造了一系列符合剛需改善型要求的住宅、洋房、疊院和別墅專案。

“2013年進駐南京後，金隅地產集團一直以打造高品質住宅作為發展定位，先後打造了紫京府、紫京疊院、紫京雲築、紫京熙院、常州鐘樓天築、紫京四季、都會紫京專案。其中，紫京府為首個落地南京的專案，在當地高端市場具有很好的口碑。以紫京疊院為例，在拿地的時候，這塊地就依山傍水，金隅地產集團沒有打破本身的自然環境，沒有將高地削平填補低地，而是順應地理優勢，在高處建低密住宅、洋房，在相對低處建低密別墅、疊院。整個項目錯落有致，最大程度地保留了自然景觀。這種設計既考驗開發商的產品力，也考驗開發商對當地市場和住宅文化的一種適應和引領。”南京管理中心相關負責人對記者表示。

金隅地產集團合肥管理中心（簡稱“合肥管理中心”）相關負責人在接受記者採訪時表示，2015年集團進駐合肥後，充分學習當地文化、尊重當地市場，打造了南七裡、大成郡、金成府、山湖雲築等一系列專案，與城市一起生長。2020年，96萬方的城市藝術複合體——南七裡實現住宅全部交付，成為了合肥市的標杆項目之一。

把重心放到產品品質上

南京管理中心相關負責人對記者表示，為了適應當下的房地產市場，公司往往提前做好產品規劃設計，大大壓縮前期手續時間，多舉措實現快開盤、快銷售。2021年以來獲取的新專案，從拿地到銷售已經控制在了6個月左右。同時，專案從拿地到交付，力爭控制在2年3個月，為當地“保交樓”樹立國企榜樣。

房地產行業作為資金密集型行業，加快資金周轉成為行業共識。如何在拿地之後快速實現銷售，是各家房企都要考慮的問題。比如，要領先製作設計施工圖、各個部門要高效協同。

南京管理中心相關負責人告訴記者，公司2021年9月拿了3宗地塊，為了實現6個月開盤，就需要跨春節進行施工建設。於是，南京管理中心的3個專案打破常規，春節期間持續進行施工建設，保質保量完成了既定目標。

記者獲悉，南京管理中心依靠金隅地產集團工程品質協力廠商評估手段，堅持“邊施工邊實景展示”思路，實景交付售樓處、會所、私宴廳、品質車庫、公區大堂、樣板間、架空層等空間，讓業主所見即所得。通過近10年的開發建設，南京管理中心已形成專業土建、精裝、市政及景觀園林4個建設工程、70個工藝專項的《建設工程工藝標準》，達到領先市場的開發水準。

“房地產走到現階段，越來越‘內卷’了。隨著‘房住不炒’政策的不斷落實，購房者的決策週期被拉長，市場規律也在悄然發生變化。這些變化都倒逼著我們在產品品質、服務內容上提升，以此來滿足人們對美好生活的嚮往。”南京管理中心相關負責人表示，“對外而言，行銷是房地產業的必要手段，無論是‘疊山理水覓知音’還是‘讓常州重回鐘樓’，這些概念的宣導是為了讓我們的產品在客戶心中留下更深的印象。但是對公司內部而言，我們要的是去行銷化，把重心放到產品品質上，研發、製造出更多適合客戶、適合市場的產品。”

合肥管理中心相關負責人對記者表示，在參與房地產專案建設過程中，金隅地產集團首先考慮的是品質，只有建造高品質住房，才能在城市區域中產生影響力。目前，房地產行業的利潤率比較透明，開發商在拿地的時候，要充分調研和評估土地綜合質素及其他附屬條件，充分平衡成本投入與產品收益之間關係。在品質為王的時代，充分考量客戶的獲得感，只有用品質說話，才能建立口碑效應。

值得注意的是，近年來，房企合作開發成為新常態，金隅地產集團也在強強合作過程中取長補短、互相借鑒。

創造一種生活場景

對於房地產行業的現狀，合肥管理中心相關負責人對記者表示，目前，房地產行業雖然整體有所企穩，但還沒有達到回暖的態勢。金隅地產集團在做好開發專案的同時，積極參與城市更新和商業化運營。此外，房地產項目不僅僅是居住功能，更是創造一種生活場景，打造5C社區，把便捷、服務、安全、綠色、智慧融入社區每一寸空間。

在金隅地產和金隅商管的聯合打造下，彙聚著合肥“工業基因”與“煙火氣”印記的南七裡商業項目將在2023年正式亮相。

“合肥南七裡對標的是北京酒仙橋798，旨在打造合肥第一個以工業記憶為主題、以激發城市年輕力為主旨的文化創意商業綜合體。合肥屬於人口淨流入城市，每年大量高校畢業生選擇留在合肥。南七裡商業項目招商的時候，也是充分考慮到年輕人的消費趨勢和審美。瞭解年輕人的訴求，並領先于他們半步，是合肥公司在做南七裡專案時考慮的重點。”合肥管理中心相關負責人對記者表示。

對於項目管控，金隅地產集團表示，公司不斷完善基於客戶期望品質的工程技術標準體系和企業產品品質標準，推動基於品控及安全管理的智慧工地建設，借助金隅智造工程管理平臺資訊化手段推動工程建設的精細化管理落地。從客戶視角出發，通過數位化分解建立客戶敏感品質問題的技術標準，提高分析精准度、解決問題的靶向度。借助視頻監控系統，實現線上驗收重要工序節點施工過程透明管理。

近期，上市房企陸續披露2023年4月銷售簡報。從銷售業績看，多家上市房企銷售金額、銷售面積逐步企穩向好，融資動作整體較為頻繁。從拿地態度看，房企拿地較為分化，銷售恢復較好的房企拿地態度較為積極。

銷售回暖

招商蛇口近日披露的2023年4月銷售及近期購得土地使用權情況簡報顯示，4月公司實現簽約銷售面積136.42萬平方米，同比增長134.95%；實現簽約銷售金額379.26億元，同比增長169.11%。1-4月，公司累計實現簽約銷售面積441.69萬平方米，同比增長69.95%；累計實現簽約銷售金額1101.92億元，同比增長79.36%。

拿地方面，招商蛇口公告顯示，自2023年3月銷售及購地情況簡報披露以來，公司近期新增專案主要包括蘇州市工業園區創苑路66號地塊、上海浦東新場古鎮02-02地塊、上海浦東周浦06-04地塊、合肥高新區GX202302租賃住宅地塊、北京通州區東小馬6009地塊以及武漢經開區P（2023）008號1MA地塊。

中華企業披露的2023年4月銷售情況簡報顯示，4月公司實現簽約金額32493.89萬元，同比增長3588.76%。1-4月，公司實現簽約金額492973.86萬元，同比增長12.62%。

華僑城A披露的2023年4月主要業務經營情況公告顯示，1-4月，公司累計實現合同銷售面積66萬平方米，較上年同期增長15%；合同銷售金額為132.2億元，較上年同期增長27%。

融資頻繁

5月18日，建發股份發佈2023年度第一期中期票據募集說明書。本期上限發行金額為10億元，本期發行期限為3+N（3）年，在發行人依據發行條款的約定贖回時到期。主承銷商/簿記管理人為中國建設銀行股份有限公司，聯席主承銷商為中國農業銀行股份有限公司。本期中期票據基礎發行金額5億元，上限發行金額10億元，全部用於補充發行人本部及子公司營運資金需求。

為優化公司債務結構，保障公司經營發展的資金需求，天地源日前公告稱，擬向中國銀行間市場交易商協會申請註冊發行不超過15億元的中期票據，可一次或分次註冊及發行。本次發行的中期票據期限不超過3年，可以為單一期限品種，也可以為多期限的混合品種。本次債券採用單利按年計息，不計複利。

天地源日前在接受機構調研時表示，房地產為資金密集型行業，企業發展需要充足資金支援。公司近年來積極加快項目運營、加大經營回款力度，同時穩健保持相對匹配的融資規模，以保障公司後續健康發展需求。2023年，公司將主要聚焦兩個方面的工作：一是扎實推進發展模式的轉型，逐步實現由單純依靠開發收益向開發與運營收益並重的轉變；二是扎實推進發展方式的轉型，逐步實現由依靠規模增長向注重效益和品質增長的轉變。

在不間斷的“閉店”“欠薪”等傳聞聲中，老牌房地產仲介Q房網終於要面對被上市公司國創高新(2.530, -0.07, -2.69%)（002377）放棄的現實。當年國創高新為購入Q房網喊出38億元的高價，如今賣價僅1860.59萬元。一進一出，6年之間Q房網的“身價”不足當年的1/200。

剝離Q房網

5月18日晚間，國創高新發佈公告，擬將房地產仲介服務業務相關子公司深圳市雲房網路科技有限公司（簡稱“深圳雲房”）100%股權轉讓給公司的關聯方。本次資產出售完成後，國創高新不再持有深圳雲房股權，深圳雲房不再納入國創高新合併報表範圍。

深圳雲房是珠三角區域老牌的房地產仲介服務提供者，主要經營平臺即知名的“Q房網”。

國創高新表示，因公司房地產仲介服務業務板塊經營狀況持續惡化，並出現持續大額虧損，已對公司整體經營狀況產生嚴重的負面影響，公司擬整體剝離房地產仲介服務業務板塊。

國創高新對深圳雲房“經營惡化”的評價並非虛言，近兩年來，Q房網經營不力的消息屢現報端。今年3月，深圳雲房宣佈擬關停上海所有門店。今年5月，其大本營深圳也傳出“倒閉”傳聞，雖然該消息被予以否認，不過企業員工向媒體爆料稱，“去年10月的工資到現在還沒發”。

國創高新表示，本次資產出售符合公司實際經營和未來戰略發展需要，有助於公司優化資產結構，降低經營風險，儘快改善經營狀況，有助於公司集中資源聚焦新材料相關業務佈局，增強公司的可持續經營能力和盈利能力，提升公司價值，維護中小股東利益。

高價“迎娶”

值得注意的是，國創高新本次剝離深圳雲房的價格僅1860.59萬元，與國創高新在2017年收購深圳雲房時38億元的天價相去甚遠。

2017年初，國創高新完成收購深圳雲房時，該公司正處於快速擴展期。2014年至2016年，深圳雲房直營門店數量由304家增加到1063家，2016年底擁有經紀業務合作人超過2萬人；2016年，深圳雲房營業收入達到43.6億元，與2014年相比複合增長率為173.87%。

在收購時，國創高新表達了對深圳雲房的極度看好，交易採用收益法的評估，交易價格定為38億元，增值率為1327%。而2016年，僅是2014年以來深圳雲房的首個盈利年度，當年公司實現淨利潤金額為2.68億元。

根據重組方案，深圳雲房的業績承諾為，2016年至2019年淨利潤分別不低於2.43億元、2.58億元、3.23億元和3.65億元，其中2016年的利潤在收購前已實現。

國創高新彼時對這筆高額溢價交易滿懷期待。國創高新當時表示，公司對深圳雲房未來三年的盈利能力充滿信心，同時基於其對房地產仲介服務行業發展前景的獨特理解，公司相信標的公司線上線下(36.800, -0.77, -2.05%)相結合的經營模式在房地產仲介服務行業擁有核心競爭力。

國創高新展望未來稱，本次交易完成後，公司將成功切入房地產仲介服務領域，致力於打造成為全國房地產行業提供線上與線下（O2O）全管道行銷解決方案的房地產互聯網交易平臺，並與改性瀝青業務共同成為公司未來主營業務增長的雙引擎。

盈三年虧三年 耐心耗盡

從後續來看，深圳雲房在收購完成後的三年內確實完成了業績承諾，但是可惜好光景只維持了三年。

2016年至2019年，深圳雲房累計實現淨利潤12.26億元，較業績承諾數超出3.23%。但是自業績承諾期結束的2020年起，深圳雲房就轉入虧損，2020年至2022年，深圳雲房各年虧損金額分別為0.53億元、7.9億元、4.7億元。

隨著業績表現的變化，國創高新在財報中對深圳雲房的態度也急轉直下：

在2021年，國創高新提出要頂住困難，進一步擴大業務規模，“千方百計籌措資金，適度擴大房地產仲介業務板塊網點規模，提升線下服務能力，全年新建門店不少於400家”；

在2022年，國創高新提出要進行業務調整，“加大低效門店撤並和冗余人員裁減力度，建立和完善以利潤為中心的門店和人員管理常態化退出機制”；

而到了2023年，國創高新的嫌棄之情已經溢於言表，“為優化公司的資產結構，降低經營風險，儘快扭轉不利的經營形勢，公司擬剝離深圳雲房”。

昔日的“小甜甜”，今日的“牛夫人”，不過放棄深圳雲房或許的確有助於國創高新業績扭虧。

2022年度，國創高新虧損額度為5.39億元，其中，深圳雲房虧損金額為4.7億元。此外，在2020年年報、2021年年報中，國創高新已就分別對收購深圳雲房形成的商譽計提減值29.16億元、3.03億元，國創高新本次資產剝離並不會產生商譽減值。

展望下一階段，國創高新表態將回歸傳統瀝青業務。國創高新表示，公司將集中精力聚焦材料業務。以瀝青業務為重點，強化企業技術和服務能力，持續提升供應鏈服務水準，繼續深入推進重點客戶的戰略合作，不斷深化業務合作的深度與廣度，穩定公司在優勢區域的業務規模，確保優勢區域的市場龍頭地位。

在拿地佈局方面，房企投資意願較低，拿地增速已放緩；且向核心城市集中趨勢明顯，不再擴充低品質土地儲備。

謹慎補貨和聚焦核心城市是2022年房企拿地的真實寫照。

剔除仍未發佈2022年年報的恒大、世茂、奧園、祥生4家房企，據記者統計，截至2022年末，TOP50上市房企2022年土地儲備總面積22億平方米，較2021年末下降12%。

其中，土地儲備面積超1億平方米企業有5家，在5000萬平方米至1億平方米間的有7家，在1000萬平方米至5000萬平方米間的有34家，在1000萬平方米以下的只有1家。

值得注意的是，在拿地佈局方面，房企投資意願較低，拿地增速已放緩；且向核心城市集中趨勢明顯，不再擴充低品質土地儲備。在TOP50上市房企拿地土地儲備增幅方面，僅6家房企拿地增幅在10%以上；整體土地儲備規模亦出現明顯下滑，總土地儲備保持正增長的房企僅有9家。

為了更好地瞭解上市房企發展情況，由中國房地產報推動發起的“2023第三屆中國上市房企綜合競爭力研究”也已正式啟動，這一競爭力研究將全面展示中國房地產行業情況與企業狀況，為企業發展提供全面的智力支持。

37家上市房企土地儲備“縮水”

透過TOP50上市房企2022年土地儲備總面積可以看到，碧桂園以2億平方米土地儲備穩居榜首，排名其後的分別是保利發展(13.550, -0.24, -1.74%)（土地儲備1.65億平方米）、綠地控股(3.000, -0.04, -1.32%)（土地儲備1.57億平方米）、融創中國（1.3億平方米）、萬科（1.19億平方米）。

值得注意的是，除綠地控股外，其餘4家企業2022年土地儲備面積都較2021年有所下降，其中碧桂園、融創中國、萬科降幅超過20%。

另據記者根據2022年TOP50上市房企披露的財報數據統計出《2021~2022年TOP50上市房企土地儲備增速排行榜》來看，2022年企業整體土地儲備規模出現明顯下滑，有37家上市房企土地儲備“縮水”。

榜單顯示，濱江、華潤置地、招商局蛇口等7家房企土地儲備下滑幅度在10%以內；中海地產、綠城中國、建業地產等14家房企土地儲備下滑幅度在10%~20%；禹洲集團、中南建設(1.670, -0.05, -2.91%)、中交地產(13.370, -0.28, -2.05%)等16家房企土地儲備下滑幅度在超過20%。

土地儲備“縮水”的背後還有房企拿地增速放緩。

在《2022年TOP50上市房企拿地擴張排行榜》上，以碧桂園為代表的部分企業放慢了腳步，在2021年末土儲規模基礎上碧桂園2022年拿地增長速度僅為0.3%。

“碧桂園把保交付、保資產、保安全、保信用放在了首要位置，做出了階段性減少投資拿地的決定。”碧桂園集團總裁莫斌表示。

財報顯示，2022年碧桂園共計新獲取9個項目，權益地價約61億元，其中71%分佈在二線城市。

也有部分房企選擇暫緩拿地計畫。以正榮地產為例，2022年面對複雜形勢和挑戰，正榮地產聚焦“保竣工、保交付”兩大任務；財報顯示，2022年正榮地產共實現70個項目/批次、4.2萬餘套新房交付。

億翰智庫認為，房企土地儲備下降主要原因有兩方面，一是投資意願下降疊加核心城市去化較快。2021年下半年房地產市場下行，加上預售資金被嚴格監管，多數房企持幣觀望，大部分投資力度呈下行狀態。

聚焦核心城市，尋找第二增長曲線

亦有房企在逆勢補倉，不過這都基於拿好地的前提。

華創證券分析師單戈認為，當前市場環境下，頭部房企向核心城市集中的趨勢非常明顯。從2022年頭部房企拿地金額來看，一二線城市占比達到88%，其中41%集中在長三角，與2021年基本持平；中西部拿地占比則進一步降低至14%。

“且2023年1月份16家龍頭房企僅獲取2宗核心城市的優質地塊，反映在當前市場環境下房企謹慎佈局的態度，不再擴充低品質土地。”單戈補充說。

中海地產管理層也在業績會上表示，2022年中海地產在一二線城市貨值占87%，未來投資還將進一步聚焦一線二線重點城市，同時，也會在長三角、珠三角的一些重點城市尋找機會。

莫斌表示，2023年碧桂園已經重啟拿地，整體投資方向將圍繞人口流動、產業佈局、經濟基礎、供需情況等核心變數進行優中選優，重質輕量，聚焦一二線核心城市。“通過新增土儲佈局調整，碧桂園計畫用3~5年時間，將公司一二線對三四線的貨值比例提升至50%對50%，用優質土地資源支撐公司未來穩健發展。”

此外，2022年拿地積極但整體土儲面積下滑的華髮股份(10.060, -0.18, -1.76%)管理層也表示，房企向產品力要效益，且不再“多點開花”式地佈局，積極向一二線城市“換倉”。

但在拿地金額方面，與2020、2021年相比仍保持低位，剔除未公佈拿地金額的16家房企，僅招商局蛇口保持正增長，同比增長14.16%。

從拿地金額來看，有5家房企拿地金額超過500億元，保利發展以1613億元高居榜首；華潤置地、中海地產、廈門建發、招商局蛇口緊隨其後，分別為1442.3億元、1208.7億元、1030.25和766億元。

隨著房地產開發增量業務迎來天花板，也有房企在開發之外佈局代建業務，開拓新的增長曲線。據公開資料不完全統計，目前已有60餘家品牌房企涉足代建業務，設立代建平臺公司，以搶佔代建市場“藍海”。其中不乏碧桂園、龍湖等新入場的頭部房企。

2022年，沒有新增拿地的金科地產卻在發力代建業務。財報顯示，2022年，金科地產新增代建儲備建築面積約82萬平方米，代建儲備建築面積約 600 萬平方米，代建儲備貨值約 500 億元，其中一二線城市項目占比52%。

此外，廈門建發也表示在增強招商局蛇口安全邊際，優化庫存結構的同時，要大力拓展代建業務。財報顯示，2022年，廈門建發房產和聯發集團新拓展專案 58 個，新增代建面積 249.84 萬平方米，教育、產業園、醫療、大型公建等領域齊頭並進。

中指研究院土地事業部負責人張凱表示，在市場充滿不確定性的當下，房企更偏好於投資這類“類代建”的無風險、低收益地塊，預計後續將有更多地方國資的地塊引入市場化運作房企代建或聯合開發。

5月19日，中國建築(6.180, -0.10, -1.59%)股份有限公司發佈2023年1-4月經營情況簡報。

公告顯示，中國建築1-4月新簽合同總額13210億元，比上年同期增長16.7%。

其中，建築業務情況新簽合同額11666億元，比上年同期增長11.6%。房屋建築新簽合同額8791億元，比上年同期增長11.6%。基礎設施新簽合同額2816億元，比上年同期增長11.4%。勘察設計新簽合同額59億元，比上年同期增長33%。

此外，房屋建築施工面積144,085萬平方米，比上年同期增長10.7%；新開工面積7236萬平方米，比上年同期增長8.1%；竣工面積4547萬平方米，比上年同期減少0.7%。

地產業務合約銷售額1544億元，同比增長78.0%；合約銷售面積652萬平方米，比上年同期增長69.2%，期末土地儲備9043萬平方米。

觀點網訊： 5月19日，武漢市土地市場網發布武漢市拍賣出讓國有建設用地使用權公告武告字（2023年）6號公告。

公告顯示，6月9日，武漢市將出讓三宗地塊，其中兩宗住宅地塊均為江夏區土地整理儲備供應中心儲備地塊，均在在江夏區紙坊街齊心村。另一宗商業地塊為黃陂加油站地塊。三宗地塊總面積約3.11萬平方米，起始總價為4.36億元。

據觀點新媒體了解，P（2023）015號地塊，位於江夏區紙坊街齊心街，土地面積為6529.13平方米，土地用途為住宅用地，出讓年限為70年，建築面積為15000平方米。出讓方式為網上競拍，競買保證金為1660萬元，起始價為8300萬元，出讓最高價為9545萬元。

P（2023）016號地塊，位於江夏區紙坊街齊心街，土地面積為19573.84平方米，為本次拍賣土地中面積最大的一塊，土地用途為住宅用地，出讓年限為70年，建築面積為52850平方米。出讓方式為網上競拍，競買保證金為6000萬元，起始價為3億元，出讓最高價為3.45億元。

P（2023）016號地塊，位於黃陂區姚家集街武大高速兩側，土地面積為5000.26平方米，土地用途為商業（加油加氣站），出讓年限為40年，建築面積為2000平方米。出讓方式為網上競拍，競買保證金為1062萬元，起始價為5310萬元。

據悉，本次拍賣出讓地塊申請時間為公告發布之日起至2023年6月8日17時整止。本次拍賣出讓地塊首宗地網上拍賣時間為2023年6月9日9時30分。

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齊魯高速（01576）公布，作為有限合夥人與華民股權投資作為普通合夥人成立合夥企業，分別出資4億元（人民幣．下同）及1萬元。

該集團指，合夥企業以私募基金投資浙江湖州織裏鎮城市更新織裏街道片區綜合開發項目，總規劃用地面積約331畝，總建築面積44﹒13萬平方米，涵蓋工業、商業和農貿市場等設施建設，項目估算總投資39﹒32億元。

華虹半導體（01347）公布，兩間無錫合營公司訂工程總承包合同，涉共約95.42億元（人民幣．下同）。

該集團指，從事12英寸晶圓集成路設計及銷售的合營公司獲承包商須興建多棟新樓宇、僱員宿舍、停車場及無錫廠房周邊配套設施建設工程，總代價約12.62億元，以及從事集成電路及12英寸晶圓產銷的另一合營公司獲承包商建設生產廠房、電力設施、生產及配套設施等，工程總承包合同總代價約82.8億元。承包商分別為第11院及上海建工四建，屬獨立第三方。

世茂集團（00813）公布，截至2023年4月30日止四個月，累計合約銷售總額約為198.5億元（人民幣．下同），按年跌29.5％；累計合約銷售總面積為131.3萬平方米。截至2023年4月30日止四個月的平均銷售價格為每平方米15,115元。

集團於2023年4月的合約銷售額約為50.1億元，按年跌16.9％，合約銷售面積為33.76萬平方米。2023年4月平均銷售價格為每平方米14,837元。

伴隨城投等新參與者成為拿地主力，代建行業的發展邊界也在不斷發生變化。

日前，國泰君安證券發布首次覆蓋研報，預計代建市場規模將保持高增速(至2027年每年增長20%左右)，龍頭公司綠城管理(09979.HK)的利潤有望錄得強勁增長，給予該公司“買入”評級，目標價10港元。招銀國際也相繼發布研報，表示看好綠城管理的市場表現，並維持買入評級，目標價9.39港元。

從上述兩家機構給予的目標價來看，與當前綠城管理7.27港元左右的二級市場價格相比，最高已存在超過35%的上漲幅度，為代建市場帶來了更多想像。

今年以來，國央企、城投、AMC及金融機構在土地市場中扮演著越來越重要的角色，其背後潛藏的巨量代建需求也隨之加速釋放，帶動代建市場空間不斷增大。在此背景下，以綠城管理為代表的代建龍頭或將率先邁入全新的發展機遇期，迎來新一輪的增長。

土地市場“新力量”

過去一年裡，作為土地市場托底力量的代表，地方國企、城投等紛紛成為拍地“主角”。中指研究院統計數據顯示，2022年，全國全口徑住宅用地土地出讓金41750億元，同比下滑31%。其中，城投拿地22494億元，佔比高達54%，備受市場矚目。

火熱的勢頭延續到了2023年。根據中指研究院發布的2023年1-3月中國房地產企業拿地面積數據，在50家代表房企中，以央國企為代表的頭部企業拿地金額及面積顯著多於其他代表企業；全國拿地面積前20名里，城投性質的企業佔13家，是絕對的拿地主力。

另一方面，隨著金融支持房地產市場的政策相繼出台，金融機構紓困房企的帷幕已緩緩拉開。房地產行業急需出清的背景下，不少金融機構或AMC紛紛向房企伸出援手，開展保交樓金融支持服務。

國企、央企和城投平台托底拿地，疊加金融機構紓困房企等，土地市場參與者的結構已然發生改變，這無疑將給代建市場帶來更多新增“剛需”。

以城投公司為例，據克而瑞的統計數據，去年城投拿地建面佔比超過全國土地總出讓面積的一半，但其地塊開工率僅為8%。

不難發現，在業內普遍缺乏房地產項目開發經驗和能力的狀態下，手握多宗地塊的城投平台更加需要專業的代建服務服務，對於“代工”的需求將持續擴大。在這一點上，其他非開發類企業也有相似之處，如金融機構就需要通過代建為保交付任務的完成作保障。

在此背景下，較為先進的、高效賦能的代建模式順應了這一發展趨勢，大規模的代建增量需求有望加速釋放，為代建企業帶來了很好的業務契機。受此帶動，代建市場或將進一步擴容升級，迎來穩健的景氣度及確定的長期增長趨勢。

其中，在國央企、城投代建等方面具備深厚積澱的綠城管理將有望率先建立市場競爭優勢，推動國內代建行業發展一路走強。

搶占政府代建先機，綠城管理擁抱新機遇

作為目前代建行業的領軍企業，綠城管理在政府代建領域已擁有接近20年的經驗，公司早在2005年便憑藉杭州江乾區“城中村”改造和安置房項目建設進入政府代建領域，隨後其政府代建項目的體量和品質更是連年位居行業領先地位。

在這一過程中，綠城管理打造出一個個優秀的政府代建樣板，形成了良好的行業口碑。公司斬獲了包括詹天佑獎、廣廈獎、錢江杯等知名獎項，其打造的杭州海潮雅園、湖頭陳花苑，縉雲的西橋世家等項目也均被譽為當地“最美保障房”。

杭州海潮雅園

發展至今，綠城管理在政府代建方面的能力仍在不斷得到夯實。

2022年，在房地產市場處於下行週期的情況下，公司抓住“十四五”期間保障房建設這一機遇進行全國化擴張，其政府代建業務實現營收7.81億元，同比增長36.6%，佔整體收入的29.4%，業務表現頗為突出。

值得關注的是，截至2022年末，綠城管理成為中國首個總合約建築面積衝線“1億平”的代建公司，其中政府類代建佔比高達33%左右；在公司已開工在建項目中，政府代建面積佔比更是超過了52%。可以說，綠城管理對於城投類、保障類項目早已駕輕就熟。

對於第三方代建而言，國央企、城投平台無疑是穩定而優質的客戶。在這一點上，綠城管理已率先洞察市場方向，在公司2022年新拓的項目中，來自國企及城投類客戶的面積佔比高達66%，客戶結構持續優化，業務高質量發展可期。

近年來，憑藉自身的品牌、管理及資源整合優勢，綠城管理持續探索紓困類項目，激發企業發展新動能。去年以來，綠城管理牽手金融機構和各類委託方介入多個資方紓困項目，並取得良好成效。

迄今為止，綠城管理的資方代建業務連續三年復合增長率保持在20%以上，其內在發展潛力加速釋放，展現出巨大的增長勢能。

紮實的業務能力背後，源自綠城管理緊扣發展脈搏的經營節奏。

眾所周知，以輕資產為業務特點的代建模式具有天然的抗週期屬性。但在這之外，綠城管理業績持續增長背後的內生動力，更多來自公司不斷根據市場變化，靈活調整委託方、區域和產品結構的經營方略。同時，多元化的業務板塊也使公司更具市場韌性。

據綠城管理預測，隨著政府及金融機構主導的房地產開發項目增多，相應的代建服務需求將穩步增長，中國的代建行業滲透率將達30%以上。

通過對市場研判、業務、品牌等能力的輸出，疊加央企信用背書，綠城管理已為合作各方及代建市場帶來了足夠信心，後續增長空間將進一步打開。基於此，公司對歸母淨利潤的指引由原來的25%調整到了30%的增速，依托行業景氣度持續向上，其接下來的表現更加令人期待。

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萬科（02202）公布，其A股定向增發計劃已獲深交所受理申請。萬科早前稱，擬向35名特定投資者發行不超過11億股A股，發行規模不超過150億元人民幣。萬科A股（000002.SZ）上周五（19日）收報14.54元人民幣。事實上，萬科於今年3月9日，已向不少於6名承配人發行3億股H股，配售價13.05港元，籌逾39億港元。

瑜一售出49伙 全項目累套68億

全港一手市場於過去周末兩天（20日至21日）錄74宗成交，以華懋集團及港鐵（00066）合作發展的何文田站物業發展項目瑜一發展項目佔主導，整個項目兩天累沽約49伙，佔一手總成交量約66.2%，其中第IA期瑜一．天海昨天首輪推售，即日售出46伙。整個瑜一發展項目推售約兩個月，累沽402伙，套現約68億元。

根據統計，全港一手市場於過去周末兩天錄得74宗成交，較前一個周末（13日至14日）的178宗買賣，按周跌約58.4%，當中約66.2%交投來自何文田站瑜一發展項目。

瑜一發展項目過去兩天共售出約49伙，其中瑜一．天海昨天首輪開售90伙，包括24間1房、44間2房及22間3房單位，即供折實售價由798.91萬元至3007.79萬元，折實呎價由21948元至32800元，折實平均呎價約26667元。

華懋集團銷售總監封海倫表示，瑜一．天海昨天進行首日推售，市場反應熱烈，當中不少第IB期及IC期入票向隅客再度入票，全日成交最高金額單位為一個3房連平台特色戶，涉資逾3100萬元。

瑜一．天海今起推20戶招標

根據瑜一．天海的成交紀錄冊，該盤即日售出46伙或51.1%，套現6.58億元；成交最高金額為1B座1樓A室，實用面積917方呎，3房間隔，外連712方呎平台，買家選用建築期備用按揭付款計劃，成交價3113.95萬元，呎價33958元。

資料顯示，瑜一分3期發展，共提供844伙，早於去年8月為項目命名，並預告最快該月推出第IA期，惟發展商遲遲未推盤。事隔近半年，今年3月突然變陣，先推出提供183伙的第IB期於3月下旬發售，旋即沽出180伙，僅餘3伙待售。翌月推出設有214戶的第IC期，該期數持續錄成交，過去周末兩天亦沽出3伙，迄今累售176伙。連同昨天開售的瑜一．天海，整個瑜一發展項目短短約兩個月售出402伙，套現約68億元。

另外，瑜一．天海將於今天起，推出20伙招標，包括1A及2A座的3房1套連儲物室單位。瑜一發展項目位於忠孝街1號，其中瑜一．天海提供447伙，實用面積311至1615方呎，預計落成日期為2024年11月。

天璽4房沽8789萬最貴重

過去兩日共有16個新盤錄得成交，信置（00083）及會德豐地產牽頭的西南九龍長沙灣維港滙系列，過去兩天共售出5伙，成交價1136.3萬至1880萬元，呎價22785至28189元，套現約7300萬元。恒地（00012）旗下粉嶺One Innovale第3期One Innovale–Cabanna過去兩天亦售出5伙。

新地（00016）大埔白石角優景里63號University Hill第2A期，昨天以招標形式連沽3個特色單位，成交價約593.22萬至1074.08萬元，呎價19152至21185元。

新地同系尖沙咀九龍站天璽，昨天售出天鑽璽77樓D室，實用面積1422方呎，採4房間隔，成交價8789.08萬元，是過去兩天一手市場最大額的成交，呎價61808元。

雖然二手住宅市場交投轉慢，但近年落成的居者有其屋（居屋）單位，不乏大幅升值個案。沙田火炭居屋旭禾苑一個兩房單位，以未補地價510萬元轉手，約4年升值234.22萬元或約84.9%。

萬方地產高級客戶經理葉搏麟表示，火炭旭禾苑低層16室，實用面積454方呎，原則開放式改兩房間隔，原本以未補地價520萬元放售，約1個星期後以未補地價510萬元售出該單位，減價10萬元或1.9%，呎價約11233元。

第一城頂層單位低水6%

旭禾苑屬於「居屋2019」其中一個推出的屋苑，2019年揀樓，2020年入伙，以原業主2019年未補地價275.78萬元購入該單位計算，約4年賬面升值234.22萬元或約84.9%。

不過，同屬沙田區、約38年樓齡的大圍居屋豐盛苑，則錄平手離場個案。中原地產區域營業董事黎宗文稱，豐盛苑B座華盛閣高層1室，實用面積381方呎，原則開放式改兩房間隔，原業主2017年以已補地價425萬元入市，本來以已補地價約495萬元放售，議價後減價約70萬元或14.1%，以購入價已補地價425萬元易手，呎價11155元。原業主持貨6年，賬面平手離場，惟連同釐印費等使費計算，估計實際要蝕約20萬元。

私人屋苑方面，美聯物業助理營業董事黃錦瀚說，沙田第一城47座一個頂層連天台戶，實用面積304方呎，2房間隔，以518萬元成交，呎價17039元。原業主在2004年以120萬元購入該單位，持貨約19年轉手，賬面獲利398萬元或3.3倍。黃錦瀚指出，現時該屋苑面積相同的兩房標準戶，售價也相若，由於前述47座單位連天台沽出，估計其售價較市價低約6%。

市場聚焦新盤市場，二手交投膠着，十大二手屋苑成交量亦低位徘徊，中原地產統計的十大二手屋苑，過去兩天（20日至21日）錄得3宗成交，較前一個周末（13日至14日）減半，7個屋苑「捧蛋」。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，5月下旬樓市氣氛較4月改善，發展商積極推盤，開價亦克制，搶佔市場目光及購買力，近期多個新盤銷情火熱，二手市場難免受壓，加上筍盤缺貨，預計二手市場短期繼續整固。

美聯物業統計的十大藍籌屋苑，按周減少1宗買賣，跌至過去兩天的5宗水平，美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明認為，新盤交投氣氛熾熱，二手業主議價空間有限，買家在新盤開價貼市下，於二手市場追價意欲不大，導致近期成交明顯膠着，料待新盤攻勢略為放慢，二手成交才有望回穩。

利嘉閣地產總裁廖偉強稱，綜合該行分行網絡數據，過去兩天十大指標屋苑錄得3宗二手成交，按周減少兩宗或40%，連續7周處於個位數水平。

香港置業行政總裁馬泰陽謂，十大二手指標藍籌屋苑過去周末錄得2宗買賣，按周減少1宗或約33%。

舖位市場買賣交投回落，美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料指出，今年4月全港錄得61宗商舖買賣註冊（主要反映3月的市況），較3月的101宗急跌39.6%，連漲3個月後首次回落。

美聯工商舖指出，今年4月錄得61宗商舖註冊，其中造價500萬元或以下的個案佔26宗，是最多成交的類別，惟按月挫約49%；逾1億元成交則由3月錄得2宗，按月減半至1宗。

九龍區登記勝港島新界

該行並以全港3個主要分區作比較，按月登記量各區全線向下，九龍區以25宗登記佔最多，惟按月大減約49%，在3個分區之中跌幅最顯著；港島區以20宗買賣居次，較3月少約23.1%；新界區則按月急挫38.5%，至16宗。此外，如果單計中環、銅鑼灣、旺角和尖沙咀4個核心零售區，註冊量自3月的26宗按月暴減11宗或42.3%，至4月只有15宗。

對於4月的登記量按月回落，美聯旺舖董事梁國文分析，內地和本港通關後，來港旅客增加帶動旅遊業和零售業市況好轉，不少業主決定提高放售價，導致註冊量減少。

開設首間地舖門市 較舊租低近3成

中資大型證券商擴充，尖沙咀彌敦道地下連1樓4,000呎舖位，獲富途證券租用，月租料約70萬元，較舊租跌近3成，而是次為富途首間門市，可達宣傳之效。

尖沙咀錄得大樓面舖位租務成交，涉及彌敦道96號地下及1樓，該物業位處加連威老道及彌敦道交界，對面為THE ONE商場，屬尖沙咀優質地段舖位。物業地下面積約1,354平方呎，連同1樓面積約3,083平方呎，合共約4,437平方呎，成交月租料約70萬元。

翻查資料，該舖曾由東亞銀行租用多年，高峰期月租逾百萬元，直至2019年遷出，及後由化粧品店以約98萬元租用，品牌亦遷出，交吉多時，近日終以每月約70萬元租出，租金較舊租跌近3成。

新租客為中資證券商富途，而近日舖位外亦貼上宣傳，現正裝修即將開業。富途為內地大型證券商，2012年成立以來，發展甚快，及後於美國上市。該集團指扎根香港，並致力於科技驅動創新。集團旗下富途牛牛屬一站式綫上證券交易及財富管理平台，集行情、交易、資訊、社交互動等功能於一體，甚受歡迎。是次屬集團首間地舖門市，故既有助擴充業務，亦有利宣傳品牌。

核心區舖位租務 明顯加快

自從通關後，整體核心區舖位租務明顯加快，如是次成交地舖，對面THE ONE商場地下近3千呎舖位，最近亦以每月約35萬元租出，新租客為名牌二手店Brand Off。

該品牌原租用同區北京道良士大廈地下，面積約1,200平方呎，遷出後已獲藥妝店承租，月租涉及約43萬元，可見近期核心區商舖租務加速。

另據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，4月份商舖註冊宗數錄61宗（主要反映3月份市況），按月下跌約39.6%；註冊金額約9.60億元，按月減少約52.5%。該行預期，隨着商舖買家逐步消化五一黃金周零售表現符合預期等消息後，部分資金或會流入舖市，惟國際金融市場及地緣政治仍存有暗湧，預料短期內舖位註冊量只會在現水平維持平穩上升。

加息後二手交投降溫，青衣二綫屋苑藍澄灣逆市造好，交投好過區內一綫屋苑盈翠半島（3宗），一個高層2房以619萬元易手。

美聯物業高級分區營業經理葉偉林表示，青衣區5月至今暫31宗成交，較上月同期回落約2成，惟藍澄灣本月暫錄得4宗成交，較上月1宗有明顯增長。其中5座高層F室，實用面積488平方呎，原叫價638萬元，現以619萬元沽出，減價19萬元，呎價12,684元。

原業主於2016年4月442.7萬買入，持貨7年賺176.3萬，單位升值約4成。

二手市場交投放緩，包租公急應變，屯門兆康苑賣轉租，零議價1.1萬出租兆康苑2房單位。

萬怡置業高級分行經理龍超君指出，兆康苑K座低層4室，實用面積483平方呎2房，零議價1.1萬元（包括差餉地租及管理費）租出，屬市場價，實用呎租23元。

據悉，業主原本將單位放賣，因見市場氣氛轉變，故轉賣為租，新租客鍾情單位屬於鐵路沿綫，交通方便。

何文田居住環境寧靜，兼擁名牌校網優勢，向來受追捧，區內冠華園一個業主盤單位，連車位交吉拍賣，面積1069方呎，開價990萬，呎價9261元，較市價低約24%。

環亞拍賣行發言人表示，冠華園25樓A3室，屬業主盤，面積1069方呎，為4房間隔，連5樓59號車位，開價990萬，較銀行估價逾1300萬低約24%，呎價9261元，將於5月30日（二）以交吉形式拍賣，同場共有47項物業可供競投。

鄰近港鐵旺角站

業主2018年以1200萬購入上址。該單位間隔方正，易於擺放傢俬；客廳為長形開則，面積偌大，住戶活動空間富餘；睡房面積寬敞，採光充足。客廳及睡房均鋪有深色木質地板，氛圍典雅沉靜。

冠華園位於何文田窩打老道84號，共有2座住宅大廈，合共提供118伙，面積由924方呎至1069方呎，入伙日期由1965年7月開始。該屋苑樓齡將近60年，但狀況維持良好；樓下有一家超級市場，生活方便。

位處名校網絡

由屋苑步行至港鐵旺角站約10分鐘，附近亦有10、103、113等巴士路綫，以及5M等小巴路綫，往來港九各區。

冠華園盡佔校網優勢，小學校網為34，是九龍區明星學校集中地。小學有培正小學、陳瑞祺（喇沙）小學、拔萃男書院附屬小學等。中學則屬九龍城區，有培正中學、九龍真光中學、協恩中學、喇沙書院等。

商界代表議員林健鋒出席總商會會員大會前見記者表示，總商會的當務之急是幫政府復常及發展，他指近期社會對土地發展討論熱烈，包括交椅洲填海及北部都會區項目，總商會亦有研究「錢從何來」。他建議政府可發行債券，參考現有的銀色債券等，以比通脹稍高的收益吸引市民參與。

他又建議政府可與不同財團合作，由財團承擔部分前期的發展成本，相信可靈活恰當處理。他亦認為香港儲備足夠，可向銀行借貸。

輸入外勞方面，政府日前將人才清單擴充至涵蓋51項專業，他認為做法恰當，但無須劃線，香港在很多方面都需要人才，短缺的數字亦很多，並非51項專業的人才便足夠，應彈性處理。

另外，他指除關注有沒有工人開工，更關注工人的安全。現時並不是以高人工就能請人，社會上仍有很多本應退休的長者在工作。他認為除了擴充人才清單外，政府應盡快大刀闊斧推出其他措施。