即使打房力道猛、平均地權條例修正案將上路，高總價預售市場低迷，不過新竹卻一支獨秀，過去一年多來新竹市總價超過4,000萬元豪宅門檻預售豪宅的交易共僅7筆成交，然而今年4～5月暴增至41筆，其中新竹市豪宅指標大案「利晉曙光」就占32筆，其最單價每坪70.3萬元、最高總價7,025萬元，均為近年新竹市舊市區最高。

根據最新實價登錄顯示，全案總銷87億元、位於新竹市北大路的「利晉曙光」迄今已揭露83筆住宅交易，已揭露交易總銷金額近34億元，全數單價站上6字頭，高樓層最高單價每坪70.3萬元，4戶店面也有2戶店面成交單價突破每坪百萬大關，該案無論在總銷額、單價、總價等均為近年新竹市舊市區之最。

近年新竹縣市預售房市，以位於關埔重劃區的「富宇天雋」最高每坪79.4萬元最高，「豐邑一綻」也有達每坪77萬元高價；新竹縣則以竹北高鐵特區的「專宇謙恆」每坪77.8萬元最高，「寶佳奇磊」達每坪75.3萬元，相較於多數高單價建案均為重劃區的首購或首換產品，「利晉曙光」則為極少數位舊市區的高總價產品。

業者指出，全台房市氛圍保守，「利晉曙光」擁有北大路千坪基地的稀有條件，並未受到豪宅限貸影響銷況，尤其平均地權條例修法效應，高資產族群資產配置，轉向以自住與長期置產為主，豪宅價格水平高，不易受到市場波動影響，並具有身分象徵與稀有收藏的特性，更受到高階人士的喜愛。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，新竹市東區市政特區為發展成熟的區塊、整體生活機能佳，過去該區域房市購屋客多以在地客群為主，交易量穩定，大坪數新案供給有限，因此一有標的釋出，便吸引在地自營商、中小企業主、園區中高階主管等高資產族群爭先入住。

去年3月動土的富邦凹子底地上權案工程，先前傳出停工半年訊息；最新發展是確定接手後續工程的三星物產和宏昇營造，26日召開會議討論決標通知書內容，但尚未確定復工時程，惟整體工期確定延至2027年12月。

富邦位於高捷凹子底站旁的大型商業開發案工程停工半年，引發高市府的關注，官員表示，富邦人壽在2018年3月以78.07億標得為期70年的地上權，權利金已繳逾一半，且租金也如期每年繳交，市府在得知停工消息後也「相當驚訝」。

日前市場傳出，此一大型工程的接手機構是韓國三星物產和宏昇營造，各有工程75％和25％，宏昇營造相關人員26日指出，針對富邦凹子底地上權工程案，三星物產和宏昇營造26日有開會討論。業者指出，26日開會是討論決標書內容，但還未確定何時可以開工。

富邦凹子底案規劃一座48樓高、239.8米的辦公大樓，以及一座25層高的飯店，還有一座13樓高連接兩座建築物的裙樓，在2022年3月動土，原預定2026年完工；富邦人壽並在今年2月24日與國揚集團簽約，引進漢神百貨。

包括漢神百貨及已簽約承租經營高雄海洋館的三地集團，對富邦凹子底地上權工程延宕也表示關切，三地旗下的南仁湖育樂總經理何曉光表示，雖然整體工程延後到2027年12月31日，但承租經營高雄海洋館的場址是獨立的，因此還要與富邦人壽協談。漢神百貨則表示，經向富邦人壽詢問後，富邦人壽表示工程停工，主要是因應承租者的空間設計變更，加上缺工缺料，不過將會依期程完工。

隨著新版平均地權條例預計7月上路，預期商用不動產將成為高資產族群的置產新寵。看好台中七期商用不動產前景，台中豪宅一哥聯聚建設攜手國際建築大師隈研吾，在七期推出第二棟頂級商辦「聯聚中維大廈 Kuma Tower」，預計Q3進場，總銷高達270億元，業界預期成交單價落在70～90萬元，有機會續創中台灣商辦單價新高。

基地坐落於七期市政路與市政北一路口的「聯聚中維大廈」，規劃地下7層、樓高42層，建築總高度208公尺，為隈研吾建築生涯最高的代表作品！該案英文名為「Kuma Tower」，以隈研吾的英文姓氏「Kuma」命名，這也是隈研吾唯一留名之作，完工後可望成為聯聚、台灣與亞洲的新地標。

值得一提的是，「聯聚中維大廈」資訊近期公開，廣宣標題寫著「不全然 隈研吾」，隨即成為熱門話題！聯聚建設表示，「不全然」代表的是新作品融合聯聚與隈研吾雙方之長，不僅承襲各自的優點，更將擁有「一加一大於二」的綜效。

在七期深耕20多年的聯聚建設，過去聚焦豪宅市場，直到2019年跨足七期商用不動產市場、推出首棟豪辦「聯聚中雍大廈」，一層450坪，不僅刷新辦公大樓標準，更吸引上市櫃大廠、知名企業、國內外金融機構等大手筆置產，例如全球窗簾大王億豐集團就陸續購買5個樓層，該案目前最高成交單價達77萬元，創下中台灣商辦單價新高，銷售率已衝破7成。

台中七期近幾年商用不動產市場蓬勃發展，商辦租金行情屢創新高，吸引愈來愈多建商投入。據悉，除聯聚預計推出第二座頂級商辦外，包括興富發、豐邑、允將、皇翔、順天等均規劃在七期推出商用不動產。

「聯聚中維大廈」基地面積廣達2,380坪，聯聚建設總經理王于娟表示，在聯聚中維大廈前方，還將打造一棟美術館概念的四層樓商場，未來將進駐風格咖啡廳、異國餐廳等多元餐飲空間。

「聯聚中維大廈」規劃3至38樓為標準樓層，產品主打80～150坪，一整層760坪，企業在空間選擇上更具彈性；同時也將申請耐震設計、耐震及綠建築等三大標章認證。王于娟表示，聯聚中維大廈以ESG永續原則打造耐震綠建築，可望吸引同樣重視ESG永續目標的企業入駐。

平均地權條例新制即將上路，央行日前又加碼信用管制，對此，中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會理事長楊玉全26日語重心長提出三大建議，包括央行新增的第2戶貸款管制不應溯及既往、豪宅限貸上限應提高、限期18個月開工令應再延長2年，避免傷及無辜，並協助產業渡過難關。

楊玉全表示，平均地權條例修正案7月將上路，但近期令各界最錯愕、購屋者最措手不及的，是央行針對第2戶購屋貸款成數訂出7成限制且立即生效，連日來對已簽約、未交屋的換屋民眾及不動產開發商，都造成嚴重衝擊，恐因自備款不足而產生資金缺口，衍生許多履約爭議。

楊玉全建議政策應有配套緩衝措施，應排除新制生效日前已簽約者，以照顧民眾換屋的合理需求；另外，應排除都更危老重建後的新屋，以利政策推動。

而針對實施近10年的豪宅限貸令，楊玉全也呼籲應全面檢討總價上限、拉高到1倍，其中台北市「高級住宅」認定標準應從7,000萬拉高到1.4億，新北市從6,000萬提高到1.2億，其他管制都會從4,000萬提高到8,000萬元。「一碗麵都已經漲多少了？高級住宅總價上限為什麼快10年都不調？」楊玉全指出，隨著營建成本、土地成本飆漲，高級住宅總價以及貸款成數都應該重新檢討。

至於建築業爭議最大的限期18個月開工令，楊玉全指出，這是所有建築業最大的痛點，去年實施迄今已出現三大問題，第一，搶工缺料已導致建案通膨惡化；第二，需求疲弱卻被迫增加供給，去年土地交易金額已快腰斬，市場需求明顯降溫，面臨18個月必須動工的壓力，等於政策強迫建商在短期內增加房市新供給，預期將埋下不景氣隱憂，影響金融安定。

第三，現在已有不少建商因工料雙漲無法順利發包，甚至面臨無法申報開工的窘境，但央行卻要求18個月內必須動工，造成兩面夾殺，面臨資金斷鏈危機，尤其中小型建商危機四伏。因此，楊玉全建議央行儘速放寬限期動工管制，應由18個月再延長2年，協助產業渡過難關。

身為上市營建股股本最大、擅長經營收益性不動產的鼎固控股，昨天以黑馬之姿拿下「新光天母傑仕堡」，在政策頻頻打房、市場彌漫觀望氣氛之際，霸氣出手震撼市場。

對於向來走「高大上」路線的鼎固來說，此案是插旗台北的第一步，也是返台投資的第一棟商用不動產，頗具宣示意義，看旺台灣的企圖心不言可喻，尤其是台灣酒店式服務公寓鼻祖「新光天母傑仕堡」，更具長線布局價值。

「新光天母傑仕堡」是許多天母人的兒時記憶，早在1995年，新光人壽就獨具慧眼，選定忠誠路、近天母東路口的這塊占地1,641.67坪的土地，投資興建「新光天母傑仕堡」，並委託福華飯店經營管理，開啟國內酒店式服務公寓的先河，是國內第一座高端長租型住宅大樓，更帶動近20多年來的風潮，從北台灣一路延燒到中南部的新趨勢。

據了解，當初新光人壽在規劃階段，董事長吳東進看到美國FOUR SEASONS飯店集團發展酒店式公寓，提供五星飯店服務的軟體，但又擁有家的舒適感和安全感，當時在台灣是完全陌生的領域，新壽內部幾乎全部反對，不過吳東進最後拍板定案，大膽地引進Serviced Apartments來台北。

據地籍資料顯示，「新光天母傑仕堡」土地使用分區為住三及住三之二，興建為地上26樓、地下3層的住宅和商場複合式大樓，建物登記日期為83年10月、完工日期為84年11月3日，迄今屋齡約28年，建物面積共1萬6,075.18坪，其中低樓層為商場，4樓以上為商務出租住宅，戶數約138戶。

據了解，當時新光人壽看準附近居住人口不少是來自外商企業派駐在台的負責人和高層主管，光是國際學校就有台北美國學校、日僑學校、歐洲學校等，對於中長期租屋需求殷切，事實證明多年來這座商務出租住宅出租率居高不下。

商仲業者指出，「新光天母傑仕堡」鄰近大葉高島屋百貨、新光三越百貨和SOGO天母館等三大百貨商圈，以及台北榮總、振興、陽明、新光等四座大型醫院，對面是天母運動公園，生活機能強大，因此頗獲外商青睞。據實價登錄資訊，樓上每坪月租最高達2,992元，依鼎固置業得標價116.81億元，溢價率僅2％，雖然以現況年租金推算投報率約為2.2％，不過卻符合鼎固產權單純的「高大上」獵樓要件。

近4年規模最大商用不動產標售案「新光天母傑仕堡」26日以底價114.51億公開標售，開標結果出乎外界預料，由全球封測龍頭日月光投控關係企業鼎固-KY孫公司鼎固置業以116.81億元得標，換算每坪土地決標價達711.82萬元，改寫天母「新地王」紀錄，顯示商用不動產市場長線看好。

鼎固及集團家族成員宏璟建設也在公開資訊觀測站公告，6月下旬分別召開董事會通過，雙方將簽訂共同投資意向書參與不動產標售案；而昨天得標傑仕堡後，鼎固、宏璟將另外簽訂投資協議書。

據悉，鼎固控股透過100％持股的富喜Wealthy Joy轉投資鼎固置業，未來鼎固控股可望讓出富喜Wealthy Joy部分股權，讓宏璟參與投資，雙方共同持股鼎固置業。至於未來「新光天母傑仕堡」是否會改為「鼎固天母傑仕堡」，鼎固表示尚未決定是否更名。鼎固控股總經理張能耀指出，天母傑仕堡位於天母優質地段，全棟使用率高，鼎固看好台灣經濟發展，經審慎評估後決定投標，未來經營規劃還是維持租賃，不會進一步拆除重建。

這筆交易是繼2019年鼎越開發以372億標走「京華城」購物中心之後，近4年規模最大的商用不動產標售案。此外，累計「新光1號」旗下資產陸續標出5棟，迄今已決標金額達277億元；至於今（27）日即將開標的「新光國際商業大樓」，則是「新光一號」第6棟標售，若順利標出，則6棟將全數脫標，成功擊出全壘打，整檔REITs清算金額則將突破300億元。

日月光集團張氏昆仲的兩家上市營建股包括鼎固及宏璟，在2021年短短8個月就砸下47.32億元，收購台中洲際段、七期市政路兩筆約5,500坪土地，合力複製在中國大陸住商複合造鎮的成功經驗，這也是鼎固鮭魚返鄉的處女作；若再加上昨天首度插旗台北市蛋黃區，日月光集團兩家建商短短2年即豪擲164.13億元，插旗台中、台北精華土地。

世邦魏理仕資本市場部董事林敬超表示，本標的位於天母精華地段，而天母商圈向來是台北市高級住宅代名詞，區域內不乏高資產族群，加上這棟大樓為天母少有已整合之大面積土地釋出，即使現行政策對預售屋買賣有諸多限制，但對投資人來說仍頗具吸引力。


116億 鼎固標下新光天母傑仕堡
經濟日報

今年最大筆標售案新光一號REITs「新光天母傑仕堡」昨（26）日順利標脫，由鼎固置業以116.8億元得標，溢價率2%，以現況年租金推算，投報率約2.2%，為國內房市近四年來又見百億級標售案。
「新光天母傑仕堡大樓」位於天母商圈，包含商場和商務住宅，全棟建物面積約16,075.18坪，基地面積約1,641.67坪，其中商場出租率高達95%，該案也創下近四年規模最大的商用不動產標售案，上一次百億等級的標售案為2019年的京華城購物中心。

世邦魏理仕資本市場部董事林敬超表示，該案位於天母精華地段、正對5,000坪綠地公園，鄰近臺北美國學校與日僑學校，也正臨天母聯外主要幹道、忠誠路二段，是商圈中真正核心地段。

林敬超指出，天母商圈向來是台北市高級住宅代名詞，區域內不乏高資產族群，該案又是天母少有已整合之大面積土地釋出，即使現行政策對預售屋買賣有諸多限制，但對投資人來說仍頗具吸引，也吸引眾多知名大型建商搶進，最後由鼎固置業標得。

就開發商而言，台北市土地供給同樣極度缺乏，因此近年也轉往台北市以外區域推案，但台北市土地一旦有釋出，同樣會是這些大型開發商評估的首要順位。

林敬超指出，央行自去年以來接連升息，卻也反而使得有實力的海內外私募基金及投資人，獲得更多出手機會，觀察「新光天母傑仕堡大樓」的領標者，多為知名大型開發商，足以證明目前不動產市場仍具一定的投資動能，只要標的具有潛力，仍吸引投資者。

新光一號REITs案為近年少見大規模的清算案，總金額超過300億元，更甚以往三檔基金相加，新光一號REITs公開標售案進行至今，已連續標脫五案，專家指，顯見坐落於精華地段的投資標的依舊炙手可熱，以自用型買方來說，近年雖轉往評估新興區，但一旦市中心有供給釋出，仍是評估首選。

鼎固：新光天母傑仕堡維持租賃 暫無重建規畫

有天母地王之稱的「新光天母傑仕堡」昨（26）日標脫，由鼎固-KY（2923）旗下子公司鼎固置業，以總價116.8億元標下，鼎固表示，目前該案經營規劃仍維持租賃為主，現階段未有重建規畫。

鼎固公司總經理張能耀表示，該案位天母地段優質地段，全棟使用率高，鼎固營運策略嚴謹，財務結構健全，並看好台灣經濟發展，經審慎評估後，決議投標。

「新光天母傑仕堡」全棟建物面積約16,075.18坪，基地面積約1,641.67坪，地段精華，正對5,000坪綠地公園，正臨天母聯外主要幹道、忠誠路二段，也有天母地王之稱，目前五層樓以上為商務住宅，低樓層為商場，商場出租率約95%，3樓為五星級的璽悅產後護理之家，2樓及地下1樓則是全真瑜伽（True Yoga），1樓由家樂福開設家樂福便利購忠誠店。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄分析，鼎固過去長期跨足兩岸不動產市場，近年來在台灣也有不少購地紀錄，會看上此案也不令人意外，並趕在7月《平均地權條例》修法前夕，以私法人名義標下此案。

另，該案所在地天母，本身就是傳統高資產族群群聚區，未來若在此推案，能為品牌加分不少，例如過去華固建設在天母推出「華固天鑄」即是一例。

全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，天母傑仕堡為天母地王地段，儘管現階段開發商並未有改建規劃，但若後續改建，可開發成大坪數、景觀的均質化豪宅，前景可期。

根據今年第1季聯徵中心資料顯示，小套房產品銀行貸款仍相對嚴格，尤其是雙北以外的套房產品，利率比起大樓產品最多高出近0.7%，反映銀行對於套房仍視為風險相對較高的產品。

觀察六都，雙北市套房平均房貸成數在67.7%至70%，但房貸利率明顯低於其他都會區，雙北市套房貸款平均利率2.12%，雙北以外都會區套房的房貸利率則達2.41%至2.75%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，除了雙北市捷運站周邊的套房產品外，銀行對於套房產品貸款相對謹慎，主要還是因為套房多屬於投資性質；另外，過去房地產修正的時候，套房也是風險較高的產品，加上投資套房的人多數名下已經有些房貸，因此套房產品的貸款條件相對大樓產品，不僅成數少一些且貸款利率也會加碼較多。

根據聯徵中心今年第1季房貸資料顯示，套房產品貸款數量最多的是台北市，樣本數達215件，台北市的套房交易相對其他區域市場需求更大，且貸款條件也優於其他都會區，平均貸款成數約七成，且貸款利率僅有2.12%，新北市條件與北市接近，貸款利率也約2.12%，不過貸款成數平均僅有67.7%，但雙北以外都會區的套房平均貸款利率則是2.41%起跳。

雙北以外套房貸款最多的是台中市，今年第1季套房房貸樣本數121件，平均房貸成數約七成，但房貸利率明顯加碼，平均貸款利率2.71%。

《平均地權條例》新制即將上路，帶動資金轉向投入商用不動產，根據最新市調指出，近期台中商用不動市場來客較過去成長二成以上，除了台積電（2330）供應鏈廠商之外，不乏回流的台商、傳產、資訊軟體及金融保險業。

業界指出，近幾年中部房市焦點都在住宅推案，商辦反成落後產品；不過隨著政府打房，以及台商回流、台積電等科技大廠持續擴廠，加上不受4,000萬元「豪宅限貸令」影響，連帶使得商辦受到關注，價格補漲態勢明顯。

業者說，目前中部商用不動產市場需求大於供給，以80至100坪的產品為例，過去相同區域至少可提供五、六案供買家選擇，現只剩兩、三案；而建商也嗅到市場商機，紛紛搶推商辦產品。

值得注意的是，除艾司摩爾稍早租下七期原衣蝶百貨三個樓層約3,000坪，做為中部營運總部之外，全球知名的日本感測器大廠，最近也租下「聯聚中雍大廈」二個樓層約880坪做為營運總部。

平均地權條例新制中的「限制預售屋換約轉售」將在7月1日正式上路。台北市政府地政局昨（26）日宣布推出鷹眼自動比對系統，透視預售屋買方的異動，以掌握解換約情形，並與國稅局跨域合作防杜價不實、稅逃漏；這個做法也是台北市的創舉。

為避免有心人士透過預售屋解約或換約手法定錨價格，哄抬房價，內政部修正平均地權條例，將預售屋解約也納入實價登錄申報範圍，並限制除例外情形不得讓與、轉售預售屋。

由於「預售屋銷售簽約」及「預售屋完成產權登記後的買賣」皆應申報實價登錄，二者申報的買方如有不同，即代表可能有預售屋解約後再出售或換約轉售行為。

台北市地政局因此藉由開發系統，自動化比對建物第一次登記後首次買賣登記的買方與預售屋實價登錄申報買方是否相同，作為稽查解約、轉售行為的參考依據，有效掌握其異動情形，切實把關防範投機違規行為。

地政局表示，為防杜房地合一所得稅逃漏及實價登錄不實申報，地政局與國稅局已於110年建立雙向聯繫通報機制。此次透過自動化系統開發，將再增列預售屋買方異動資訊，以供國稅局作為預售屋交易房地合一稅查核重點參考。

國稅局則就房地合一報稅資料與實價登錄價格不一致案件通報地政局，並提供該類案件報稅相關資料，作為地政局優先查核實價登錄的參據，跨域合作防杜逃漏稅捐及虛報實價。

地政局局長陳信良表示，由於預售屋解換約行為查核困難度高，開發這項鷹眼系統自動比對預售屋買方異動情形，是為聚焦鎖定違規風險，同時減輕同仁稽查負擔。更重要的是呼籲相關業者應確實遵守相關規定，共同為防範投機炒作努力，引導房市穩健有序發展。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，平均地權條例修正案針對預售市場大刀闊斧的改革，意味著高槓桿炒房時代告終，投機客未來難以生存。台北地政加碼鷹眼比對和國稅局勾稽，搭配檢舉炒作獎金，可說是打擊投機超級武器。

網友在PTT八卦版撰文詢問年輕人是否寧願捨透天住大樓引起眾家討論，回文者多認同大樓較為現代居住習慣。從聯徵中心2022年第4季房貸件數來觀察六都電梯大樓與透天厝購買情形，雙北、桃園、台中、高雄透天厝佔比最高為2成多，的確有極高佔比選擇購買電梯大樓產品，僅台南大樓、透天厝佔比相差無幾，均為4成多，顯示台南購屋者傾向購買大樓者雖日益增加，但選擇購買透天厝的民眾亦不在少數，台南購買透天厝的民眾中，更有超過一半年齡在40歲以下。在地房仲第一線觀察表示，近年台南年輕人確實偏好大樓居多，會選購透天厝多是受到資助買房的長輩影響。

原PO在文章中描述，友人家中要準備四層樓透天給年輕人住，但卻遭年輕一輩拒絕，寧可搬出去住大樓，以此詢問是否現在年輕人傾向住大樓不愛透天？引起大批網友回饋，紛紛表示因透天打掃不易，而且要爬樓梯上下樓；反觀大樓還有管理，不論收包裹或是倒垃圾都比較方便。

信義房屋表示，現代人因為生活忙碌，電梯大樓因具備管理服務與豐富公設，加上設計新穎，在居住品質上較具優勢，所以成為市場上最好賣也最主流的產品；自聯徵中心房貸資料亦可窺見，去年第4季六都房貸族購買透天厝佔比最高的前三名依序為台南、高雄與台中，但中高二地各產品比例上仍以電梯大樓為主，約占6~7成，透天厝僅占1~2成，購買透天厝年齡層落於40歲以下皆不到5成；反觀台南，雖電梯大樓購買人數增加，但透天厝仍是不少年輕族群最後購買的產品。

信義房屋台南民生店長張榮協理表示，過往台南的庫存物件以透天厝居多，電梯大樓量非常少，加上在地偏好，確實透天的銷量非常高；但近年因為土地與建築成本增加，電梯大樓的量越來越多，年輕人購屋確實也著重新穎、便利而傾向大樓為主。至於選擇透天的族群，在一線的觀察反而多是因為受到長輩的影響，以最多族群選擇的價格帶1,500~2,000萬左右產品，自備款至少需要300~600萬，多數年輕人需要長輩的支持才有辦法出手，在服務過程中因為長輩而改買透天產品的屢見不鮮。

至於聯徵的數據，張榮認為，除了長輩的因素，透天產品在台南確實還是有一定的吸引力，只是因為價格日漸上揚加上市場供給量減少，電梯大樓未來還是主流。對透天有喜好的族群若希望物件不要太偏遠，可以往安南區史博館重劃區一帶或是永康靠近新化一帶，仍可尋找到總價大約在2,000萬左右屋齡新的透天產品；若不在意屋齡，在永康等地區也都還有機會可以找尋到800~900萬之間的中古透天產品。

6月26日，杭政儲出[2023]55號地塊商品住宅、商業商務用房專案方案設計公示。

據觀點新媒體瞭解，上述地塊於今年5月23日，由杭州濱江房產集團股份有限公司以總價24.82億元競得，成交樓面價14029元/平方米，溢價率6.89%。按出讓要求，地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高於29900元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高於32890元/平方米。如實施裝修銷售的，裝修價格不高於3500元/平方米。

另悉，該地塊土地面積8.86公頃，四至範圍為東至規劃海普路，南至規劃綠化、規劃九州路，西至格畈大廈、潤廣大廈、江幹科技園單元JG1505-B1/B2-30地塊，北至科興街。分為4個子地塊，具體如下：

JG1505-11地塊總用地面積17144㎡，總建築面積48173.6㎡（含地上計容建築面積32573.6㎡，地下建築面積15600㎡），容積率1.9，建築密度21.99%，綠地率35%，建築限高50米。該區塊規劃建造6幢高層住宅，含5幢12F和1幢13F。內部設有景觀水池。

JG1505-13地塊總用地面積45286㎡，總建築面積114364.8㎡（含地上計容建築面積81514.8㎡，地下建築面積32850㎡），容積率1.8，建築密度21.95%，綠地率35%，建築限高50米。該區塊規劃建造14幢高層住宅，含1幢12F和13幢13F。

JG1505-28地塊總用地面積26388㎡，總建築面積87731.2㎡（含地上計容建築面積63331.2㎡，地下建築面積24400㎡），容積率2.4，建築密度35.9%，綠地率25%，建築限高50米。該區塊規劃為商業、商務、服務設施相容公交場站用地，擬建5幢10F辦公用房。

JG1505-15地塊總用地面積4708㎡，總建築面積7880㎡（含地上計容建築面積4680㎡，地下建築面積3200㎡），容積率0.99，建築密度29.9%，綠地率35%，建築限高18米。該區塊以劃撥方式供地，規劃建造一所9班幼稚園。

據南京市住房保障和房產局消息，2023年以來，南京全市新建商品房已累計成交超450萬平方米，購房需求持續釋放，銷售規模已達疫情前常態化水平。其中建鄴區奧體丹若園、仁恒江灣世紀、鼓樓區金基皓樾府、雨花台區朗拾花園等項目均當日售罄，建鄴區涵樾府、中寧府及江寧區朗詩新亭府等項目當日去化超九成，市場預期不斷提升。

二手房成交規模持續保持高位，南京市住房保障和房產局表示，3月份單月住宅成交達1.3萬套，上半年二手房累計成交超500萬平方米，成交規模是全國同類城市的2倍左右，有力滿足群眾剛性住房需求。

在精準施策支持剛性和改善性住房需求方面，南京加大對新市民、青年人住房服務力度，加大住房公積金租購支持力度。

南京持續優化人才安居辦法，改善人才安居條件，優化人才發展環境，對符合條件的人才持續發放租賃補貼，學士（含高級工及以上）每人每月補貼600元，碩士每人每月補貼800元，博士每人每月補貼2000元。“寧青驛站”為來寧留寧求職入職的大學生(含畢業兩年以內)提供最高可達14天的免費過渡性住宿服務，更好吸引和留住各類優秀人才。此外，南京新增供應的商品住房中約60%為中小戶型、中低價位，著力滿足新市民、青年人群體剛性購房需求。

支持提取住房公積金作為購房首付款，有住房公積金貸款且採取逐月提取住房公積金方式歸還貸款本息的，在結清當期應還本息後可用當月剩餘繳存額歸還商貸。多子女家庭（有兩個及以上未成年子女），首次使用住房公積金貸款購買首套住房最高可貸額度，在普通家庭貸款最高限額基礎上上浮20％，多子女家庭最高可貸額度為60萬元/人、120萬元/戶。對於無房單身職工，每月提取住房公積金支付房租的限額由1200元提高至1800元。對於無房已婚職工，夫妻繳存雙方合計每月提取住房公積金支付房租的限額由2400元提高至3600元。

曾經一日漲幅超過12倍，最高價漲至129美元，如今卻長期低於1美元，艱難維持上市地位，持續虧損的房多多(0.8253, 0.01, 0.65%)（DUO.US）還在保殼路上掙扎。

智通財經瞭解到，房多多於2019年11月以發行價13美元登錄納斯達克(13335.7779, -156.74, -1.16%)，於2020年6月9日股價大幅波動，最高漲幅達12倍至129.04美元，收盤47美元，然而曇花一現，之後股價持續下跌，2021年11月跌破1美元。2022年以來，該公司接連遭到納斯達克退市警告，在保殼和退市之間搖擺。

2022年1月，該公司收到納斯達克關於30個工作日低於每股1美元的退市警告，收到警告一般都有180天的合規期，該公司於快到期的時間進行財技安排，於6月調整了ADS兌換普通股比重從而使得股價高於1美元。然而好景不長，同年10月收到納斯達克關於未滿足最低市值的退市警告，通過系列操作今年3月合規，6月又收到納斯達克關於30個工作日低於每股1美元的退市警告。

值得一提的是，房多多業績一直都很差，尤其是三年疫情導致收入腰斬再腰斬，長年虧損也導致淨資產不斷縮水。房地產行業不景氣，基本面比較糟糕，那麼，該公司還有維持上市地位的必要性嗎？

收入大幅縮水，四年累虧超20億元

房多多是房地產數位化行銷平臺，服務物件包括經紀人、開發商、運營商以及購房者，旗下擁有針對的APP包括房多多、多多賣房、多多新房、自渠寶以及天眼通等。按照收入來源，該公司可分為交易服務業務（房地產交易傭金）以及其他增值業務（提供SaaS解決方案等數位化服務）。

2019年11月，該公司成功上市，但也是其高光時刻，上市第一年業績開始變臉，增收不增利，2020年收入開始下滑，並持續虧損，2022年收入下滑至2.46億元，相比於2020年的35.99億元跌幅高達93.2%，而2019-2022年四年累計淨虧損達21.45億元。截至2022年，該公司淨資產僅為0.9億元。

收入下滑主要為業務不行了，交易傭金是該公司核心收入，由於房地產行業持續萎靡，平臺購房者、經紀人及開發商規模都在持續收縮，2022年交易傭金收入為2.02億元，三年下滑91%，但收入貢獻仍高達82%。提供增值服務（SAAS）收入占比較低，但也在持續下滑，三年下滑了81%，2022年收入貢獻18%。

該公司在上市的時候，曾打出房地產界淘寶，也曾被稱為產業互聯網SaaS第一股，如今家門中落，基本面持續惡化，成為了市場拋棄的標的。

實際上，房地產交易平臺競爭激烈，加上行業進入洗盤期，優勝劣汰下行業不斷革新商業模式，演化出線上線下為一體的發展模式，例如以安居客及貝殼(15.05, 0.11, 0.74%)為首的，引入經紀人服務商，貝殼有線下實體支撐。房多多沒有轉型變通，業務線客戶被同行吸走，逐步被市場淘汰也屬意料之中。

房多多想要扭轉業績非常困難，主要為：一是行業仍可能長期處於緩慢復蘇階段，線上購房越來越謹慎；二是公司客戶流失嚴重，造成不可逆影響，業績規模仍會持續收縮；三是公司負債過高，賬上現金不足，首先帶來的是轉型困難，其次是成本開支難以持續，嚴重的可能導致業務停滯。

其實財務問題是該公司最棘手的問題，從合併報表看，負債率達91.09%，但從其披露合併的VIE 構架及附屬公司看，負債率高達155%，已經資不抵債。由於虧損，該公司經營活動現金流常年處於淨流出狀態，導致期末現金持續下降，截至2022年為1.83億元，相比於2020年的9.36億元下降了80%。

業務競爭力弱，基本面或持續惡化

房多多為何多年虧損？智通財經瞭解到，該公司毛利率處於不斷下行的趨勢，2022年為10.1%，較2020年下降了6.8個百分點，同時收入規模急劇收縮，然而固定費用部分未收縮，持續削弱利潤，尤其是行政費用。2022年行政費用及開發費用分別為79.3%及26.8%，合計就超過了100%。

在過去幾年，同行業績也同樣出現下滑，尤其是利潤，部分標的虧損，但像該公司這樣虧100%的屈指可數。業務模式及競爭的差異是該公司持續巨虧的罪魁禍首。

從模式上看，該公司整體業務線和安居客及貝殼差異不大，但在核心的交易服務模式存在差異，房多多更多的是接入開發商，這也導致房多多遠落後于其於兩家，即便轉型，也無法撼動兩個巨頭的地位，也很難分得行業復蘇的一杯羹；而在SAAS服務方面，雖然房地產交易平臺都有此業務，不過占比不高，且外部也有競爭壓力，比如廣聯達及明源雲等建築房產垂直SaaS服務商。

在競爭力匱乏下，正如報表所見，房多多首當其衝便是業務規模的收縮，其次是虧損的不斷擴大，主要表現為兩大業務持續被同行及外部競爭力擠壓，虧損成為常態。值得注意的是，該公司曾於去年8月進行過一次管理層的調動，主要更換了首席財務官，如今已過半年，在資本市場並沒有多大的動作。

其實在今年2月份，房地產行業出現回暖跡象，並出現了罕見的持續4個月的反彈，貝殼首季度扭虧為盈，第二季度預計繼續上行，同行業績也多報喜。不過房多多不公佈季度業績，從目前的處境來看並不會很樂觀，該公司仍在退市和保殼中掙扎徘徊，賬上缺斤少兩及高負債或限制了業務發展，缺乏回暖生機。

綜上看來，房多多基本面惡化仍在持續，兩大業務都在不斷收縮，虧損率不斷提升，且沿著目前的業務線難以看到業績扭轉的拐點。該公司目前有兩大極端處境，一是資本市場面臨退市的處境；二是業務面臨被淘汰的處境，要權衡資本市場和經營都能夠度過危機，就要看管理層如何變革。

資本市場除了價值發現，最大的功能在於融資，保殼是為了能夠在後期獲得融資便利，不過要獲得機構認可，業務仍是最核心的，業務不行，保殼意義不大。變而通不變則被淘汰，房多多交易服務業務線路幾乎被堵死，經紀人服務商穩定在貝殼及安居客，開發商風險仍在加大，該業務轉型困難，重心或落在增值服務上。增值服務競爭壓力較低，且相比於外部競爭者具有客戶優勢，該公司或通過重整業務，並引入戰略投資者獲得資金，一方面降低負債，另一方面收購標的提升增值服務競爭力。

房多多經營陷入困境，財務深陷泥潭，又面臨退市警告，命運多舛，能不能扭轉惡化的基本面，也許只能用時間來證明了。

6月26日，北京城建投資發展股份有限公司發佈了關於收到北京京城佳業物業股份有限公司現金分紅的公告。

觀點新媒體從公告中獲悉，北京京城佳業物業股份有限公司（以下簡稱“京城佳業物業”）總股本14,666.72萬股，北京城建投資發展股份有限公司（以下簡稱“北京城建”）持有49,092,189股，占其總股本的33.47%。

北京城建對京城佳業物業的長期股權投資收益按權益法核算。日前，該公司收到京城佳業物業2022年度分紅款10,677,551.11元。

今年上半年，泗洪縣自然資源和規劃局聚焦要素保障，促進社會經濟高質量發展。一是樹牢項目為主理念。圍繞2023年需用地用林的各類重大項目，積極向上爭取，預支國土空間規模指標1233畝，編制完成《2023年泗洪縣預支空間規模落地上圖方案》並獲批，保障了城北新建學校、孫園麵粉廠、冰雪奇緣及成子湖路等產業項目和部分基礎設施用地需求。編制了19個行政村村莊規劃，保障了德康農牧、美陽薯業、江蘇甲等包裝有限公司等項目建設。二是優化資源要素配置。堅持“要素跟著項目走”的原則，聚焦縣以上“兩重一實”項目，制定項目報批清單，優化提升用地報批效率和水平，建立土地供應快速通道。上半年截至目前，共供地58宗2889.15畝，保障了西南崗養老中心、泗洪檔案館、吾悅廣場幼兒園、米格新材料、富楊食品等項目用地手續辦理。

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反思、自救兩年後，胡葆森的建業地產還是加入了違約房企的隊伍。總體而言，債務壓力依然是高懸於民營房企頭頂的利劍。

作為河南本土地產大鱷，建業集團旗下地產板塊港股上市公司建業地產（0832.HK）近日公告，未能在寬限期結束之前支付2024年到期之7.75%優先票據的利息，將暫停向所有境外債權人進行支付。

建業地產表示，目前正在探討全面解決方案，以維護所有利益相關者的權益。現階段，會把全部精力用在保交付和保經營上。

建業地產首度違約

6月23日晚間，建業地產（HK00832，股價0.128港元，市值3.89億港元）發佈內幕消息公告稱，市場情況持續惡化，全面停止境外債務支付。

建業地產在公告中表示，“2023年二季度以來，中國房地產市場銷售持續疲弱，每月銷售逐漸惡化。銷售不及預期，本集團流動資金緊張狀況正在加劇，境外兌付壓力持續增加。即使本集團竭盡全力，資金可能持續受壓，現金無法滿足履行當前和之後義務所需。因此，本公司未能在2023年6月23日寬限期結束之前支付2024年到期之7.75%優先票據（ISIN：XS2262030369／通用代碼：226203036）的利息。”

“針對當前本集團面臨的挑戰，本集團認為應立即探討全面解決方案，以保障本集團未來發展，維護本集團所有利益相關者的權益。”

建業地產表示，“本集團預計將聘請仲介機構，並儘快出臺境外債務的整體解決方案，公平公正地對待所有境外債權人。同時將持續與境外債權人溝通，提供整體解決方案，緩解目前的流動性問題。”

公告顯示，自2021年7月1日至今，建業地產已向境外債權人支付本金和利息約12.6億美元，其中本金約9.3億美元，利息約3.3億美元。

據證券時報報導，此番“失約”，也是該公司首度境外債償付逾期，折射出建業集團流動資金緊張狀況已進一步加劇。

全力保交付、保經營

6月23日的公告中，建業地產也表示，現階段，建業地產表示將全力保交付、保經營，集中一切資源保證現有項目交付，加快在建物業及已竣工物業的銷售，並且穩定業務經營，以保障購房者、集團合作夥伴和所有利益相關者的權益。此外，在不影響交付和正常營運的前提下，本集團正厲行節約，採取降本增效的措施，縮減非核心、非必要的營運和支出。

“截至本公告之日，本集團仍保持正常商業運營。”建業地產表示，“我們有決心實現一個全面解決方案，以確保本集團的長遠發展，維護所有利益相關者的權益，並確保公平對待所有境外債權人。同時，本集團將堅持不懈地保交付、保運營。本公司期待與境外債權人交流和合作，並呼籲境外債權人給予耐心、理解和支持，與本公司同心協力，尋求全面解決方案，克服行業困難。”

據證券時報報導，在年中交付季，建業地產、中原建業旗下多個項目均迎來順利交付。例如，5月27-28日，商丘建業信友未來城9號、10號樓順利交房；5月下旬，溫縣建業江山匯也開啟溫縣首例驗收登記發證“三合一”服務模式；2023年6月10日至11日，內鄉建業森林半島再次提前交房；郟縣建業城二期也於2023年6月11日迎來提前交付。

兩年曲折“自救”之路

據瞭解，此前為避免違約事件發生，建業地產已“苦撐”兩年之久。

建業地產的危機肇始於2021年下半年。2021年9月，一份建業集團向河南省政府發出的求救信《關於企業出現重大風險和危機並請求幫扶救援的報告》廣泛流傳，後被當事方確認。求救信稱，因汛情疫情影響，建業總損失超過50億元，已出現重大風險和危機；目前集團已經進入緊急狀態，正在制定應對預案，採取了一系列優化管理、降本提質、減員減薪等自救舉措。

當年，建業地產的銷售規模、利潤等指標均出現明顯下滑。

進入2022年，疫情形勢出現反復，房地產市場未有根本好轉。建業出現第一次年度虧損，且虧損額超出管理層預期。

胡葆森舉例稱，建業旗下的文旅項目“只有河南”，自2021年6月開業至今一共遭遇過6次關閉，“在這種形勢下出現虧損很正常”。

對於超預期的虧損額，建業地產CFO趙瑞昆解釋稱，其中有80%是非經營性的虧損，主要包含三大塊。第一，受疫情期間打折售房影響，存貨減值23.7億元；第二，由於運營模式改變，投資性物業的公允價值下降14.1億元；第三，處置子公司虧損，應收賬款及其壞賬以及違約金損失等其他非經營性虧損合計17.1個億。

截至2022年末，建業地產總資產為1389.57億元，總負債則為1356.29億元。2023年建業地產約有62億元的優先票據到期，而公司的現金及現金等價物僅約19億元。

此外，建業的盈利能力也呈現下滑趨勢。報告期內，建業地產的毛利同比減少72.1%，約為19.01億元；毛利率同比減少8.3個百分點至7.9%。趙瑞昆解釋道，近年來毛利率的下滑對應的是整體成本在收入中占比的逐漸上升，2022年成本占收入的比例已高達92%，其中土地成本占比約為25%。

這也意味著，建業不僅要繼續尋求融資或債務展期，且需加快銷售，獲得足夠的回款。同時，公司的擴張步伐也將勢必放緩。建業地產年報稱，“在獲得必要資金之前，本集團不會承擔重大資本支出和土地收購。”

2022年年初，建業集團整體開啟“大刀闊斧”式的組織架構調整，集團原五級構架精簡到三級，總部約50%的人員被分流一線，同時對集團3家上市公司管理層進行更換，其中伴隨著人員的裁撤和精簡。

今年1月末，建業集團召開了主題為“聚焦管理、集體突圍”的2023年管理年會。胡葆森指出，在外部形勢還存在不確定性的情況下，聚焦管理就是把精力聚焦在企業內部的管理上，尋求組織優化、人員優化、制度優化；把戰略從擴張調整到鞏固上，把刀刃向外轉換成刀刃向內，把企業做少、做小、做好。例如，建業地產去年在行政開支方面減少了12.5億元的支出，同比下降22%。

作為河南省龍頭房企，建業地產項目遍佈整個河南省的各級地市。在其出現流動性困難後，河南省政府曾出面牽橋，協調相關國資對其進行紓困。

2022年6月1日，建業地產發佈公告稱，董事長胡葆森單獨擁有的恩輝投資公司將建業地產29.01%的股份轉讓給河南同晟置業有限公司，後者也成為建業地產的第二大股東。同晟置業是河南省鐵路建設投資集團有限公司全資子公司，河南鐵建則由河南省人民政府100%控股。

國企入股的效果是立竿見影的。胡葆森表示，同盛置業入股幫助建業按期償付了2022年8月8日到期的5億美元債。加之建業自身於前年償付的4億美元債，在一年半的時間內，建業地產共償付了9億美元的外債。

對於2023年，建業地產仍然設置了較為進取的目標。趙瑞昆表示，預計2023年建業可售資源總價值為517億元，全年銷售金額的目標為320億元，較2022年提升33%；銷售面積目標為4.38億平方米，較去年增長27%；去化率的目標則為62%。

但從今年銷售市場的反應來看，這一目標能否實現仍存較大不確定性。

根據建業地產最新公告，今年1-5月，建業地產取得物業合同銷售總額87.64億元，同比減少為20.8%；總合同銷售建築面積1259,579平方米，同比減少為14.6%；每平方米平均銷售價格為6958元，同比減少為7.3%。

德商產投服務（02270）公布，擁有51％股權的非全資附屬公司四川匯通作為承租人與四川高登作為出租人就租賃物業訂立租賃協議，自本月21日起至2035年6月20日止為期12年，應付租金總額約4,995萬元人民幣。

該集團指，租賃物業位於成都市鼎晟．時代三棟第一層至第十層，建築面積約9,260﹒71平方米，現時計劃對租賃物業進行裝修及轉租予潛在租戶，將用於對外辦公租賃，現時出租租賃物業可擴大商業運營服務管理範疇及收入。

寶新置地（00299）公布，以1萬元人民幣出售持有兩個項目的深圳賽奧企業管理全部股權，料收益約4,740萬元。

該集團指，獨立專業估值師出具估值報告對銷售股權於5月底估值為負約8,255萬元人民幣，所售公司持有長春寶新財富中心綜合項目70.42％股權，以及渭南寶能華府住宅項目60％股權，該公司去年度虧損8,531萬元，去年度資產淨值約1.87億元。該集團指，在充滿挑戰的經營環境中，為保持財務實力，主動優化項目組合，戰略性地將資源集中於選定項目，擬將出售事項所得款項用於補充營運資金。

內地房地產研究機構易居研究院預計，6月全國50個重點城市新建商品住宅成交面積料為1,858萬平方米，環比增長2％，同比由漲轉跌，下降22％。

統計顯示，全國50個城市中，有31個城市交易行情有環比下降態勢，即有6成城市交易量不如5月份，說明市場降溫具一定普遍性。

易居研究院研究總監嚴躍進指出，6月份樓市交易熱度不高，618期間各地售樓處反饋新樓盤促銷活動競爭激烈，端午節假期「南方暴雨、北方高溫」的情況也對房地產市場修復形成一定擾動。

6月27日，綠城物業服務集團有限公司（以下簡稱“綠城物業”）聯合湖南巨華科技有限公司（以下簡稱“巨華科技”）新設長沙市綠城華暉物業服務有限公司（以下簡稱“綠城華暉物業”）。

企查查顯示，綠城華暉物業成立於2023年6月25日，法定代表人為馮婧，註冊資本為100萬元人民幣。公司經營範圍含物業管理;住房租賃;家政服務;住宅水電安裝維護服務等。綠城物業持公司股份51%，巨華科技持公司股份49%。

綠城物業成立於1998年10月16日，公司註冊資本2億元人民幣，法定代表人金科麗。公司經營範圍包括物業管理;人力資源服務(不含職業中介活動、勞務派遣服務)等。杭州紫桂科技有限公司持該公司股份100%。

巨華科技成立於2017年11月8日，法定代表人為李孟典，註冊資本為800萬元人民幣。公司經營範圍包括工程和技術研究和試驗發展；自然科學研究和試驗發展等。李孟典持公司股份100%。

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龍光集團（03380）與合景泰富（01813）在港島南鴨脷洲合作發展的超級豪宅樓盤凱玥（The Corniche），不排除因項目發展商面對財困影響市場信心，全盤合計295個單位至今僅售出3伙。彭博昨天引述知情人士稱，長實集團（01113）正在與該項目現有債權銀行接洽收購相關項目貸款的多數權益，並有意以現金提出收購。長實及項目發展商都未有回應。

早前有傳該項目的102億元3年期銀團項目貸款，獲潛在買家洽購大部分權益，惟其後有消息人士透露，大部分貸款銀行認為凱玥屬於優質高端項目，未考慮出售貸款權益；銀團亦沒有要求發展商提前還款，該項目運作及還款正常。

其中一名知情人士稱，貸款銀行已於6月12日舉行關於長實可能收購貸款的會議，當時未達成共識；一些銀行此後與長實就該筆交易曾單獨接觸。

龍光及合景泰富於2017年2月以168.56億元投得該豪宅項目所在的地皮，每方呎樓面地價高達22118元，為當時賣地表史上最貴地王；發展商於2021年向滙豐、渣打及工銀亞洲等取得102億元銀團貸款。

龍光合景財困 項目滯銷

凱玥的銷售代表曾揚言冀把屋苑變成富豪聚居地，項目今年1月開始錄得成交，至今累沽3伙，最新一宗為4月尾，有買家以約1.85億元購入一個4房戶，呎價逾5萬元。

本港寫字樓市道淡靜，金寶集團位於黃竹坑的黃竹坑道39至43號的工廈活化項目Metro South（都會中心）毋懼冷風推出市場。都會中心1座辦公樓高23層，總樓面約8.9萬方呎，近月已取得入伙文件，可租樓面約8萬方呎，昨天正式招租。單位面積由2057至8536方呎，目標每月每方呎租金24元另加管理費3.85元，金寶集團自用其中兩層樓面。主席李秀恒透露，已有一個基金管理租戶落實承租，以及有一宗快將落實的租約，另有一間非牟利機構在洽租中。

瞄準金融及創科客戶

李秀恒表示，期望租戶主要是金融及創科機構，因該廈方便24小時工作所需，而且工廈承重力高，適合創科公司放置設備。沒有把物業拆卸重建，除考慮環保因素外，政府要求重建後須設約140個車位，令工程上需要下挖4層空間，不但要費時5年，且地層屬石地，挖掘困難亦怕影響周邊建築，他鼓勵地產商拆少些樓，減少製造垃圾。他坦言，項目總投資約6億元，雖然當初買入成本價低，但建築費貴，包括要符合消防、無障礙設施及供電要求等；作為廠商，旗下地產項目不多，公司借貸比率低，面對加息亦無財政困難，有資金發展熟悉的項目。

都會中心2座「莎瑪匯」提供日租和月租酒店服務，設139個房間，戶型由開放式至2房套房，預計第四季開幕，強調項目設計概念為「工作、生活零距離」。前商經局局長馬時亨以嘉賓身份出席記者會，為李秀恒站台。

連鎖化妝品店進駐 較舊約跌三成

香港經濟逐步復常，消費意欲好轉，大鴻輝興業旗下位於核心零售區的舖位獲連環承租。其中，位於中環德己立街一個地下連地庫、面積近8400方呎的複式巨舖，在丟空約8個月後，最新獲連鎖化妝品店以每月60萬元租用，屬中環區今年上半年第二宗逾8000方呎的大面積舖位租賃個案。

面積逾8000呎 區內半年第二宗

由大鴻輝興業持有的德己立街2至12號業豐大廈地下A及B舖連地庫，地下建築面積共2700方呎，地庫建築面積約5680方呎，總建築面積約8380方呎，舖位毗連娛樂行，亦為通往蘭桂坊必經之路，在去年10月起丟空，一直以每月80萬元放租。由於去年底香港仍未通關，舖位一度有意分拆成地下及地庫兩部分出租，並曾有藥房出價每月40萬元洽租地下部分，亦有食肆對地庫感興趣，但最終都未能成功租出。

市場消息指出，上址在本月獲租客洽租地下連地庫整組舖位，由於商戶為連鎖化妝品店，加上有意租用全部舖位，故短期內達成協議，以每月60萬元承租，呎租約72元。

原租戶Cotton On曾180萬續租

資料顯示，該舖原租戶為澳洲時裝店Cotton On，在2008年以每月130萬元租用，呎租約155元，作為該品牌全港首間分店；舖位於2014年更以180萬元續租，呎租飆升至約215元，成為舖位歷來最高租金。其後零售市道每況愈下，Cotton On於2020年疫情期間以每月85萬元續租，呎租降至約101元，為品牌進駐後月租新低。Cotton On於去年以每月50萬元轉租同區皇后大道中110至116號永恒商業大廈3層舖位，總建築面積約17941方呎，呎租約28元，故業豐大廈舖位在去年10月租約期滿後便離場交還。

以業豐大廈舖位最新月租計，較Cotton On的3年前舊租下跌25萬元或29.4%，而與9年前最高峰相比，更加大幅下瀉120萬元或66.7%。

梁紹鴻指內地客消費力減

此宗租賃個案為今年上半年中環區內第二宗面積逾8000方呎的巨舖租賃成交，上一宗為鐘錶集團Swatch Group以每月80萬元租用皇后大道中54至56號豐樂行地下至3樓共4層，總築面積約8735方呎，呎租約92元，開設名貴手錶品牌歐米茄（OMEGA）旗艦店。

大鴻輝興業創辦人兼主席梁紹鴻表示，本港通關初期，以藥房、食肆為租賃市場主力，近期已經由化妝品店、個別珠寶金行接力，稍後將有更多不同類型商戶有意欲租舖。不過，據他觀察，由於內地經濟欠佳，通關後來港的內地遊客消費力並非太強，故此舖租難大幅彈升，估計由現時至明年底只有約8%至10%升幅。

此外，由大鴻輝興業持有的尖沙咀彌敦道80號金鑾大廈地下A舖，建築面積約1500方呎，最新由藥房租用，月租約40萬元，呎租約267元，較現時短租月租16萬元反彈1.5倍。

不過，此舖原由珠寶金行周大福（01929）承租多年，月租最高曾達110萬元，故目前仍較高位低63.6%。

佳明集團（01271）土瓜灣炮仗街舊契重建項目明雋，鐵定本周五（30日）首輪公開發售30伙，同日起推4個特色戶招標；恒地（00012）九龍東啟德HENLEY PARK則預計短期內上載銷售安排。

明雋上周公布首張價單，涉及30伙，包括16個開放式及14個1房單位，折實售價378.56萬至541.2萬元，折實呎價16388至20815元，折實平均呎價18526元。

發展商昨天公布銷售安排，將於本周五公開發售上述首張價單全數單位，並於同日起推4個特色戶招標，實用面積208至260方呎，分別外連平台或天台。

明雋將於本周四（29日）截票，佳明集團營業及市務總經理馮倩平透露，明雋示範單位參觀及入票人數理想，暫超額認購逾4倍。

她說，入票人士中，約四成來自土瓜灣，也有部分是港島投資客。

美聯物業夥拍經絡按揭為明雋買家提供優惠，按揭成數最高九成，全期按息為H（HIBOR）加1.3厘，封頂息率以現時優惠利率計算為3.5厘。中原按揭亦為明雋提供相類按揭優惠。

明雋位於炮仗街45號，提供76個單位，實用面積207至260方呎，預計入伙日期為今年9月。

HENLEY PARK累收逾3500票

此外，HENLEY PARK預計短期內上載銷售安排，部署7月初開售。恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，截至昨天晚上8時，項目已收逾3500票，以首兩張價單共228伙計，暫超額認購逾14倍。

另邊廂，由嘉里建設（00683）牽頭發展的香港仔黃竹坑站港島南岸第4期海盈山，將於今天公布最新銷售部署，料快將展開銷售程序。海盈山分兩期發展，第4A期提供432伙，第4B期則為368伙。

裕泰興羅氏家族成員、資深投資者羅守輝或有關人士繼續放售物業，委託代理放售荃灣荃威花園一期商場現為護老院的舖位，叫價2.76億元。

利嘉閣（工商舖）地產高級區域董事潘榮德表示，荃景圍187至195號荃威花園一期商場地下連2樓部分，總面積約38013方呎，業主叫價2.76億元放售，呎價約7261元。物業現租客為護老院，月租115萬元，以意向價計算，租金回報達5厘。據了解，舖位由羅守輝或有關人士持有。

此外，中原（工商舖）工商部高級分區營業董事余樹榮稱，香港仔區香港仔大道234號富嘉工業大廈2樓1至4室及8樓全層，總面積約20594方呎，交吉放售，意向價近1.34億元，呎價6500元。8樓全層建築面積12126方呎，由業主自用作迷你倉。

住宅樓市窄幅波動，美聯物業按全港143個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，本周一（26日）公布的指數為154.26點，按周輕微回升0.05%，終止3周連跌。美聯物業以該行網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」最新報57.4點，按周持平。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，「美聯樓價指數」按周微升，主要由市區樓價上揚帶動，「美聯九龍樓價指數」最新報157.59點，按周升0.86%；「美聯港島樓價指數」為164.94點，按周升0.23%。不過，「美聯新界樓價指數」則按周跌0.68%，至142.01點。

另外，美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明指出，去年二手住宅流通率只得2.9%，創歷史新低，呼籲政府即時檢討「辣招」為樓市鬆綁，加快本港復甦速度。

布少明稱，二手流通率低即物業交投並不活躍，樓市欠缺流動，非但換樓鏈並未重啟，更拖累全個房地產板塊相關的產業鏈，包括銀行、律師、搬運、裝修及家電等行業陷入低潮。他建議政府應徹底寬免外地人來港首次置業時，須繳付買家印花稅（BSD）和從價印花稅（DSD）合共樓價三成的辣稅；而換樓客現時須支付樓價15%的DSD，應下調至最高8.5%。同時，政府應取消換樓「先買後賣」時印花稅「先付後退」的安排。至於購置新樓「即供樓花」按揭成數，應與「建期樓花」睇齊，皆可承造九成按揭。

利嘉閣（工商舖）地產高級區域董事潘榮德表示，荃灣荃威花園1期商場地下連2樓部分，總面積約38,013平方呎，業主叫價2.76億元放盤，平均呎價約7,261元。物業現租客為全新裝修護老院，租客實力雄厚，租約有股東私人擔保，每月租金115萬元，以業主意向價計算，租金回報率高達5厘，實為投資首選項目。

利嘉閣（工商舖）地產——商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，店舖表現仍呈穩中向好，相信次季買賣登記量仍可緊貼首季的暢旺表現，落差不會太大。

該行綜合土地註冊處資料，5月份全港共錄94宗店舖買賣登記（數字主要反映2至4星期前的實際市況），較4月份的69宗反彈36%，為短暫回落一個月後，再創年內次高水平；期內店舖買賣登記金額輕微下跌4%，錄得19.03億元，主因月內大額登記有所減少所致。

按物業價格劃分，在7個價格組別當中，共有5個組別的登記量報升，升幅介乎18%至92%不等。當中以2,000萬至5,000萬元以內組別的登記量升幅最凌厲，由4月的13宗大增至5月的25宗，並成為買賣登記最熱門的銀碼層。至於200萬元以下及1,000萬至2,000萬元以內兩個組別，亦分別大增80%及36%，至分別錄18宗及15宗登記。值得注意的是，5,000萬元以上的兩個高價組別雙雙錄得跌幅，各跌60%及33%，分別各有2宗登記，表現較其他組別遜色，反映高價店舖買賣暫作喘息。

料6月挑戰近百宗水平

以地區劃分，在該行觀察的13個分區當中，共有6個地區的登記量按月上升，當中以長沙灣/深水埗區的1.67倍升幅最顯著，由4月的3宗激增至5月的8宗；旺角/油麻地/大角咀區亦錄89%的升幅，月內有多達17宗登記，並成為最活躍的觀察區。至於紅磡/土瓜灣、屯門及元朗3個觀察區於月內均錄得50%的升幅，連同荃灣區亦由前月的「零登記」，一躍至5月有8宗買賣，反映民生消費區店舖再受追捧。至於一些傳統核心旅遊區上月登記量則或跌或持平，當中上環/中環/金鐘區逆市微跌1宗，至只有7宗登記；而灣仔/銅鑼灣及尖沙咀/佐敦區則按月持平，分別只有4宗及3宗。

鄭得明指出，今年以來整體店舖市道表現不俗，而據香港旅遊發展局最新數字，今年首5個月已有累計逾1,000萬旅客人次訪港，加上本地經濟回暖，民生需求亦轉旺，相信店舖買賣回升的勢頭可以持續。6月份截至19日為止，店舖買賣登記暫錄約54宗，預料全月最終可挑戰至近百宗水平，按月料再升5%。依此推算，次季店舖料錄約263宗買賣登記，表現貼近較旺的首季，當時共錄276宗登記，兩季相差只約5%。

二手交投放緩，個別急於求售單位以超筍價出售單位，粉嶺帝庭軒2房重現「4字頭」，賣478萬元返2017年價，售價較估價低1成。

加息陰霾下，急於套現的小業主惟有平價沽貨，造就近日市場閃現筍價成交，正如帝庭軒2房重返2017年價位。美聯物業聯席區域經理葉容生表示，帝庭軒5座中層E室，實用面積419平方呎，2房間隔，開價530萬元，現以478萬元易手，減價52萬元，實用呎價11,408元。

上述單位售價較網上銀行估價533萬元，低55萬元或1成，售價重返同類單位2017年水平。新買家為原屋苑分支家庭客，睇樓多月。原業主於1999年10月以197.7萬元購入，持貨24年帳面獲利280.3萬元，單位升值1.4倍。

昇薈4房1700萬售 減價100萬

此外，東涌昇薈1座中層B室，實用面積1,420平方呎，4房間隔，享有海景，原叫價1,800萬元，減價後以1,700萬元易手，減價100萬元，呎價11,972元，屬屋苑約4個月來最大額成交。據了解，上址由資深大狀夏偉志持有，早於2014年初以1,569.04萬元一手購入，持貨約9年帳面獲利130.96萬元或8.3%

同時，中原地產區域營業董事黎宗文表示，沙田富豪花園本月暫錄3宗成交，屋苑最新錄N座高層H室，實用面積560平方呎3房，原先開價790萬元，6月時調整至約760萬元，議價後以670萬元易手，累減120萬元或15%，呎價11,964元。新買家為用家。

原業主於2012年1月以200萬元購入單位，持貨11年帳面獲利約470萬元，單位期內升值約2.4倍。

金寶集團早於20年前以5550萬購入的黃竹坑2幢工廈，最新活化為都會中心（Metro South Tower），商廈與酒店相連接，總投資額6億，該集團主席李秀恒表示，項目力吸金融創科租客。

都會中心位於黃竹坑道39至43號，其中第1座已取得入伙文件，並推出招租，項目與港鐵站距離，約2分鐘步程，李秀恒說，2003年購入時，想不到有港鐵，更想不到擁有行人天橋直達，日後鄰近還有港鐵管理的50萬呎大型商場（The South Side），「不是叻，只是運氣！」他續說，活化過程中，他特地參觀日本酒廠活化酒店，英國垃圾站活化項目，除了美觀創意外，更講求實用。

「工作生活零距離」

都會中心力吸金融及創科租客，李秀恒形容，「工作生活零距離」令他們節省大量時間，盡享工作及生活的便利，項目更首錄基金公司進駐，另有訓練中心及非牟利團體洽租中。自從該項目落成後，深圳來港的朋友，可搭東鐵直達，再不用他派車到羅湖接載。

商務及經濟發展局前局長馬時亨亦說，由深圳搭港鐵到黃竹坑很方便，沿途有上蓋，不用帶遮！

高力香港商業物業服務主管顏慧萍表示，都會中心1座面積介乎2057方呎至8536方呎，2座為瑪莎匯，提供日租或月租酒店，共設139個房間，由開放式至2房，今年第4季開幕。

首錄基金中心進駐

金寶首席營運官游傑智表示，都會中心1座意向呎租24元，管理費近4元，首名租客為一家專門投資科創的基金公司，承租面積3000多呎的高層單位，租金接近意向價。

該集團位處葵涌的活化工廈KC100，目前出租率超過90%，呎租25至27元，租客包括中銀國際及電訊盈科等。旗下油塘榮山工業大廈，總樓面55萬方呎，未來亦將活化為酒店及商廈項目。