京城建設（2524）28日股東常會改選8席董事，蔡天贊續任董事長，他在致股東報告書表示，政策打房針對性強烈，效果也將被放大檢視，今年房地產市場景氣一路冷到年底，幾乎是市場共識。

根據統計，全國去年建築物移轉數為318,101戶，年減8.64％，而高雄市去年建築物移轉數為37,117戶，年減17.33％，是六都衰退幅度最大的直轄市。另外，土地交易所有權移轉一樣衰退，土地移轉數61,128筆，年減15.62％，除了房地產景氣受政府政策影響外，高雄交易數量衰退幅度較大，跟前兩年高雄房地產的榮景有關，另一個原因是缺工致使建物興建速度放緩。

京城今年將以大樓建案「馥+」的個案完工銷售，做為營收主力入帳個案，未來將重點開發台南、北高雄橋頭科學園區、楠梓及高雄大學區域、亞灣特區附近土地，藉由公共建設及未來產業進駐效益，帶動建案銷售及提高利潤。

京城建設看好台南廠辦需求，將重點開發台南智慧科技園區，28日股東常會通過向非關係人捐贈的報告事項，主要是京城建設與三地開發地產公司共同投資興建台南仁德智慧科技園區，因園區面前的計畫道路尚未開闢，影響開發進度，經與台南市政府協調，由京城建設與三地開發捐款取得道路用地，贈予台南市政府，以利開發案的推動。公共道路取得用地費用初步估計共1.24億元，兩家共同開發商各負擔一半，因此，京城建設將負擔6,240萬元。

通膨怪獸來襲，全球難敵升息壓力，熱錢持續尋找資金停泊處，推升海外不動產商機再現，尤以安全性、投報率雙高的加拿大，最被業界看好！源自中台灣、深耕加拿大溫西富人圈的「加拿大閣睿」，憑藉建築實力與體貼入微的馥繪服務，在這波海外不動產熱潮中打響知名度，產品持續推陳出新，服務海內外客戶。

有別於海外房地產買賣關係總在交屋後結束，後續全交由管理公司處理，加拿大閣睿的服務卻從購屋後開始，客戶擁有六大專享尊榮服務，包含協助加拿大帳戶開設、訪溫哥華接送服務與專屬私人行程、稅務規劃、第二身分規劃諮詢、子女教育計劃、住宿安排，貼心的禮遇，讓閣睿的住戶能安心在海外「開創新局」。

加拿大閣睿執行長徐睿隆提到，每回推案從開發、營建、銷售、客服都是公司一條龍服務，與同業最大差異化是「客製化的夢想實現」，也因承襲台中七期豪宅建商的內涵與建築實力，除持續打造頂級奢華建築標的外，更將台灣豪宅特有的貼心禮遇帶到加拿大，體貼與細緻的服務，深度了解買家的需求，讓加拿大閣睿已成當地豪宅市場的經典範例，已購客感動推薦親友及回購。

溫哥華不只是全球超夯的宜居城市之一，連Amazon、Google、Apple、Disney等科技龍頭產業也鍾情溫哥華，帶動相關產業鏈進駐外，商辦需求倍增；值得一提的是，溫哥華Downtown都心南移，新城心Cambie走廊的都市更新已經啟動，區段的高增值力，配合商辦低空置率，精品商辦的剛需將迎來爆炸性發展。

加拿大閣睿今年將推出溫哥華首座全球趨勢商辦「閣睿Marco Polo」，硬體設計回應區域最稀缺中小型辦公空間，滿足高專業性及高技術的服務型企業需求，如醫師、會計師、律師、IT設計產業等，且全棟依專業主題分層規劃，吸引醫療、教育兩大族群熱切詢問中。徐睿隆說，該案以頂級、精品辦公空間為定位，規劃設置健身會館、商務中心、中庭劇場、Lounge、美食廚房等私人俱樂部級公設，料將引領頂尖商辦新主流。

近期在「新光一號」REITs連續標脫6棟不動產，開出大紅盤加持下，商用不動產市場一掃陰霾，據第一太平戴維斯28日統計，第二季商用不動產交易金額噴量，達448億元、年增4成；累計上半年商用不動產成交金額達607億元，衝上近8年第三大量。

第一太平戴維斯最新統計，儘管平均地權條例修正案即將在7月上路，貸款利率來到近期高點，今年不動產市場充滿不確定氛圍，然而在「新光一號」標售案全數標脫的挹注下，第二季商用不動產已走出前一季的陰霾，交易金額季增181％，累計上半年交易總額607億元，但年減23％。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，上半年前5大商用不動產交易中，「新光一號」就囊括4筆，包括最大手筆的「新光天母傑仕堡大樓」被鼎固置業以116.8億元買下，也是繼去年中國人壽以120.5億元購置台中七期豐邑市政核心大樓後，再次出現單筆百億元的交易案。

排名第2為「新光中山大樓」，由金地遠實業以72億元購入。第3高是崇越科技以53.5億元購入內湖科學園區整棟預售廠辦大樓。

上半年購置動能主要來自專業投資機構與建商，分別投入180億元與154億元，合計貢獻近6成交易金額，科技業則以151億元排名第三。

在土地市場方面，由於平均地權條例修法對於住宅市場的衝擊程度難以預估，導致土地交易動能疲弱，第二季大型土地成交金額為214億元，年減36％；累計上半年成交378億元，年減56％，僅略高於2016年房地合一稅上路時的水準。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，展望下半年，在住宅買氣弱化、營建成本高漲、總統大選逼近等不定因素下，預期建商將會維持目前購地保守的態度，土地買氣面臨強大壓力。

在法人購住宅許可制7月1日上路前，富豪搶搭末班車！據台灣房屋調查，今年台北市56件總價逾1億元的豪宅交易，有33件為法人所買進，占比近6成，顯示在平均地權條例修正案上路前，高資產族紛紛提前規劃，布局以公司法人購置不動產。

近期所揭露的豪宅交易，包括內湖「碧湖畔」19樓戶6月以2.3億元成交、信義計劃區「冠德信義」8樓戶6月以3.44億元成交、「冠德遠見」20樓戶5月以約1.18億元成交，買主均為法人。此外，中山區豪宅「元大花園廣場」3、8、10樓一共三戶，今年4月合計以5.25億元成交，三戶買主由元大集團家族成員分別以三家不同法人所買進。

由於平均地權條例修正案將在7月1日上路，其中私法人購屋將採許可制，各界預期，過去不少富豪習於以法人購屋做為資產配置及節稅管道，未來這項節稅空間將被大幅限縮，特別對於高總價豪宅市場衝擊不小，而在新制上路前也帶動一波法人買豪宅的交易熱潮。

值得注意的是，單今年第二季迄今，台北市總價逾1億元的豪宅、且登記在法人名下的交易已有18件，其中就有14件交易，都是採取無貸款方式買進，比例高達近8成。

第一建經研究中心副理張菱育指出，平均地權條例子法於4月底預告，並預計7月1日實施，也因此影響購屋人的置產腳步，其中私法人購屋將採許可制，且取得後5年內不得辦理移轉、讓與，讓許多私法人無不提早布局。

長虹董事長李文造28日指出，政策一直打房，營建成本居高不下，「建築業好的時代已經過去了！」為此長虹在經營策略上會作微調，以價格策略而言，不會賣得比別人貴、會便宜一點，在產品方面，將提升商辦占營收比重，現已從原本5成提高到6成。

至於土地部分，李文造強調，會儘量消化手中庫存約1,500億元的儲備量，購地則先暫緩。

李文造是在主持股東會時做了上述表示。他指出，現在建築業毛利率普遍下降，長虹也從以往的40％～50％降到25％～30％，淨利率則估計剩下約15％～20％。

長虹目前最主要的努力方向，就是降低成本，但如此做法，又與ESG時代來臨的方向背道而馳。所以，賣的好是運氣，可守住30％毛利率，如果賣不好，可能掉到20％，因此，如果把營收規模作大，就算2成毛利率，整體獲利還是可維持高水準。

李文造還說，未來長虹賣的房子，價格策略不會比別人高，像總銷達120億元的桃園龜山住宅案，近期建照下來就會動工，地點好加上長虹的品牌，應會很有競爭力，如果價格不賣得比別人高，可能把別人客戶吸過來。

產品策略方面，除住宅以剛性需求為主，李文造希望再拉高商辦比重，現在政策並未打擊到商辦需求，現在占營收比重達6成，目前手中還有南港120億元「長虹虹創科技大樓」、承德路100億元「長虹ICT科技大樓」、土城350億元「永寧站廠辦大樓」，及捷運西湖站新光紡織子公司合作商辦案等，至少4大百億級商辦案，目前買氣還不錯。

住宅案部分，李文造指出，平均地權條例修正案7月起上路後，低單、低總產品由於不再有一次可換約的機會，預期買氣普通，隨著大家都賣低單、低總產品，供給量會放大，「總有一天會翻船」，因此品牌力很重要。

對於今年的業績表現，李文造預期會有4大案完工交屋，原本的6大案中的2案，將延到明年。不過，現在客戶交屋會找驗屋公司一起來，所以儘管4大案會有120億元，且幾乎都完銷，可供入帳，但實際入帳速度，還要觀察客戶交屋速度而定。

台中七期近十年已是中部首屈一指的豪宅聚落，台中十大豪宅榜就有9案由七期拿下，成交單價全上8字頭，2022年中秋紅谷公園首排「寶輝秋紅谷」39樓毛胚戶，更一舉締造出單價92萬元的實登新天價，保值跟增值都是中部城市之最，不只百坪豪宅，連主力46~65坪的中坪數案一樣都能締造8字頭成交，躋身豪宅榜，足見「七期地段價值的鍍金威力。」，連帶也讓七期成為中部企業主和買遍全台灣的高資產族群，在中台灣唯一指名的置產大熱區。2023年第三季，上市建商遠雄建設也將插旗七期豪宅，在市政北七路與惠民路口親家市政廣場旁推出新案「遠雄琉蘊」，以區內罕見的中小坪數產品，切入高密度百坪豪宅聚落真空帶。

「遠雄琉蘊」位於台中地王新光三越、歌劇院、秋紅谷形成的七期黃金三角地理中心點，步行到綠意、藝文、百貨精品三大地標只要5分鐘，地段瀰漫國際藝文與精品之都氛圍。據悉，遠雄針對全台VIP已購客戶在6-7月連續舉辦5場的專場說明會，已經預約額滿。

看好七期的置產客認為「中台灣房市從頭到尾都是七期領漲，未來若有機會第一個挑戰單價破百的紀錄，也一定是在七期。」從地段價值來看，對於中彰投傳產企業主和來自台北與南台灣的置產客來說，跨區到台中置產，指名度最高的也是七期，主要考量除了具備「城市門面」的地位性之外，又可以創造資產抗通膨的價值，等於「一兼二顧」。而過去由豪宅獨佔鰲頭的七期重劃區當中，多以大坪數為主力，總價動輒7、8千萬甚至破億，在這波需求轉向的趨勢下，像「遠雄琉蘊」這類規劃3至4房的精品預售案，反倒有機會吸引市場買氣。

「50坪以下產品將成為七期下一個階段的趨勢。」對於跨區置產的北客和南部高資產族群來說，來七期購屋不是要365天長期自住，置產概念和因為生意需求來買「點」的因素更強；另一方面，台中七期發展邁入30年，區內豪二代開始有出社會後獨立空間的需求，就近幫子女在七期買一戶40來坪的房子，是最務實的置產配置選擇。

房市利空齊聚，中央銀行昨天公布，五月國銀購屋貸款、建築融資餘額年增率雙雙下滑，分別寫下近五年半與逾四年新低；其中房貸餘額年增率已連十四個月縮減，建築融資也呈現「連七降」。央行官員定調，下半年房市景氣維持「量縮、價緩漲」格局。

此外，金管會銀行局昨天公布最新統計，五月的購置自用住宅放款餘額為九兆四五三七億元，年增率百分之四點五一，較四月的百分之四點六九續降，也是自一一○年六月來到最高點百分之十點二九之後，近廿三個月的新低點。

央行指出，全體國銀房貸餘額為九兆五○三二億元，續創新高，月增五五二億元為五個月來最大；央行官員說，房貸金額增加，主要是五月工作天數較多。至於房貸餘額年增率，五月降至百分之四點五四，連十四個月下跌，並創二○一八年一月以來的近五年半新低。

象徵建商推案信心的建築貸款，五月餘額為三兆一八七八億元，續創歷史新高，五月增加一五五億元則低於四月的二一九億元。

央行統計顯示，五月建築融資年增百分之八點九六，為二○一九年四月以來、逾四年新低，且連續七個月下滑。央行官員分析，除了政府持續祭出打炒房措施外，景氣下行風險升溫，也讓建商推案態度轉趨謹慎。

對於國銀房貸餘額、建築融資年增率雙雙下滑，央行官員說，近期房市不利因素齊聚，除央行連續升息墊高融資成本外，政府推出一系列打炒房措施，加上出口景氣低迷、市場對於今年下半年景氣看法轉趨保守，都會影響房市買氣。

長虹建設 (5534-TW) 今 (28) 日召開股東會，並通過去年股利每股配發現金 5.5 元，同時，面對政策「打炒房」措施及台灣央行的一連串信用管制之下，長虹已調整未來土地開發的配比，對商用不動產的的比重 5 成提高到 6 成，住宅比重則調降到 4 成。

對於近期轉佳的的商用不動產市場交易，長虹董事長李文造指出，儘管未來幾年商辦市場供給量大增，但評估將由個案各自表現，長虹仍然找好的地點來布局並開發爲產品上市銷售。

長虹目前在手土地庫存還足以供總銷 1355 億元的推案量，長虹本身具備品牌力、且自己擁有 100% 子公司宏林營造，建築品質和成本均能掌握，面對市場變化時，仍有市場競爭的優勢。

今年長虹有 5 筆建案完工交屋，但沒有新推案，但長虹已在規劃明年推出 4 筆新建案案，預估總銷將超過 160 億元。

長虹建設在 2023 年有 5 筆個案完工交屋，包括新莊的「長虹閱莊」總銷 12 億元、台北市文山區總銷 7.62 億元的「政大首席」、台中梧棲區總銷 37.6 億元的「 天擎一期」，新莊總銷 40 億元的「Park 32」、以及商辦大樓「WTO 16—長虹匯豐商科大樓」，總銷 30.68 億元；今年估完工案量逾 120 億元。

至於長虹 2024 年推案的部分，則包括台中梧棲的「天擎四期」、總銷 42 億元；彰化員林一期「長虹天際」、總銷逾 20 億元，將打造彰化最高住宅建築；而林口力行段也將推出總銷 67 億元「長虹天聚」，以及林口小商辦案「長虹雲創」，總銷估計 33 億元。

新北捷運局2023年6月28日舉辦捷運三鶯線台北大學站捷運開發案招商說明會，說明基地及招商條件，預估投資總金額約29.6億元，可興建約15,900坪捷運共構大樓，該基地面臨台北大學校區，鄰近台北大學特定區與三峽舊市區生活圈，緊鄰三峽國小、三峽國中學區及三鶯國民運動中心，以台北大學站為中心之生活潛力圈，可吸引年輕家庭、教育及退休族群移居。

新北捷運局副局長鄭智銘表示，台北大學站位於復興路與大勇路交叉口，基地面積約1,790坪，預估可興建地上20層、地下4層，總樓地板面積約15,900坪之捷運開發大樓，將於2023年8月公告徵求投資人，預計2024年第2季進行綜合評選出最優申請人，簽約成為投資人後，辦理開發。

鄭智銘副局長說明，本案基地位於三峽區主要幹道復興路上，鄰接北大特區及三峽舊市區，基地街廓方整，與台北大學相鄰，文教氣息濃厚，步行10分鐘即達三峽老街，區域生活機能便利。且距離恩主公醫院與國道3號三鶯交流道僅600公尺，交通便捷，串聯北北桃1小時都會生活圈。

「三鶯線台北大學站捷運開發案」由仲量聯行協助新北市政府捷運工程局舉辦招商說明會，吸引包括潤泰、將捷、富邦、冠德、三發地產、昇陽等多家廠商出席。捷運三鶯線為三環六線中的第三環線，該線位處串連台北市、新北市與桃園市等都會核心之廊帶，廊帶人口約137萬人，完工通車後將能縮短三峽、鶯歌等地區至台北市通勤時間至少20分鐘，提供區域便利的交通系統。台北大學站為捷運三鶯線第四個推出捷運開發案之車站，其開發基地位於三峽主要幹道復興路上之北大特區及三峽舊市區連接地帶，不僅擁有捷運三鶯線，其區域道路系統完善，且鄰近國道3號三峽交流道，可快速通往鶯歌、樹林、土城市區，交通極為便捷。

仲量聯行副總經理鄭佩琦表示，本案緊鄰台北大學特定區享有新市鎮高生活品質特性，開發基地正對台北大學校門，具有永久校園景觀視野，開發大樓未來可引入具有在地文化特色之「藝文生活商城」，打造高質感、具藝文氣息特色之住商空間，提供通勤、鄰里居民及台北大學校園人口之消費需求，享有到站即到家的捷運宅優勢，適合年輕家庭、退休族群或本地就業之教師、醫護族群等。基地周邊之體育場用地刻正辦理都市計畫通盤檢討，未來將採市地重劃方式變更為住宅區及商業區，整體生活機能更加完善，極具發展潛力。

仲量聯行董事總經理侯文信表示，目前整體市場投資環境雖較為保守，但捷運聯合開發案皆位處交通節點具有交通便捷優勢，房價相對較具有支撐性，加上雙北地區素地多已完成開發，捷運聯合開發案具有不可替代的區位優勢。

台北大學站開發基地預計於2023年8月正式公告徵求投資人，備標期間預計約4至5個月，2024年第1季擬就開發內容、亮點營造、呼應2050年淨零排放納入相關綠建築標章規劃等開發建議書內容及承諾地主最低分配比率進行綜合評選作業，此次規格標比重採60％、價格標比重採40％以回應投資人過往之建議。仲量聯行將協助市府以公平公正公開評選機制選出商譽、財務及實務經驗兼備之最優申請人，共同促進新北三鶯線捷運沿線的都市機能優化與再生，為新北市民打造優質宜居之都市生活環境，歡迎有興趣的投資人踴躍申請。

捷運三鶯線通車後，將串聯雙北及桃園都會生活圈，透過場站開發，吸納北北桃都會生活區就業及居住人口。新北捷運局將以捷運場站為起點，循「點－線－面」的開發層次，串接各站「點」帶動沿「線」發展，再促成大型開發區的「面」，逐漸形塑新北市成為TOD城市，引領軌道經濟，打造安居樂業的新北捷運生活圈。

中山區力行社會住宅新建工程開工典禮2023年6月28日上午由台北市都發局史維斌主任秘書出席主持，邀請市議員、在地里長及各界貴賓共同祈福，祈求工程順利，如期如質圓滿完工。

力行社會住宅座落於台北市中山區長安一小段730、731地號，基地面積911平方公尺，決標金額為1.94億元，將興建一棟地下2層、地上8層建築物，可提供35戶社會住宅，預計於2025年竣工。

力行社會住宅工程包含區民活動中心、里長辦公室、屋頂農園等公共空間，停車場動線採人車分離規劃保障雙方安全，建築物則取得綠建築、智慧建築、耐震、無障礙等標章認證，基地南、北兩側留設4公尺帶狀空間，東側退縮3.64公尺無遮簷人行道，提供行人友善通行空間，為保留戶外活動空間，更於一樓入口設置活動廣場，將社會住宅打造為住戶與在地居民社區融合的場域。

都發局表示，社會住宅是連續性重大市政建設，為了保障市民的居住權利，市府將穩健推動、逐步增加社會住宅資源，除了盤整公有土地興建外，更透過公私協力、精進多元取得管道方式推進，如透過公辦都更、 EOD、TOD 、都計變更、都更分回、容獎回饋等多元方式取得社會住宅存量，盼各界可給予支持與肯定。同時也將持續落實居住正義與城市美學戮力打造高品質、高水準之建築。

繼6月16日招商蛇口發行股份購買資產並募集配套資金申請獲證監會註冊生效後，6月27日，滬深兩市上市房企大名城、保利發展、福星股份和中交地產的再融資項目獲得證監會批文。

房企股權融資政策出臺後，滬深交易所加快再融資專案審核進度，支援符合條件的上市房企修復基本面，促進市場信心提振和經濟大盤穩定。日前，上述四家公司再融資專案獲滬深交易所審核通過，擬募集資金將投向政策支援的房地產業務。

據悉，自證監會發佈支持房地產平穩健康發展相關政策以來，滬市房企積極回應，截至目前已有12家涉房上市公司披露再融資預案，合計擬募集資金超400億元。此外，2023年以來，部分滬市房企銷售出現反彈，“三支箭”政策傳導取得積極效果。

“為加快推動上市房企再融資專案高效落地，深交所在審核中著重抓好兩項工作，提高審核質效。”深交所相關負責人介紹，一方面加強指導服務。上市房企再融資政策啟動後，市場對政策適用存在疑問，深交所主動約見5家在審房企，面對面答疑釋惑，切實提升審核透明度。另一方面，做好日常監管協同。完善審核部門與公司監管部門工作協作機制，發揮企業畫像系統等智慧輔助工具在精准識別公司風險中的作用。下一步，深交所將不斷優化審核機制，提升服務水準，加大力度、加快速度支援上市房企合理融資需求，助力其通過並購重組轉型升級、化解風險，推動房地產市場平穩健康發展。

中國地產江湖中曾流傳著“三君子”的說法，即“南王石，北馮侖，中間胡葆森”。2016年，馮侖出售所持有萬通集團的全部股權，徹底退出一手創建的企業；2017年，王石退出萬科董事會。如今，“三君子”只剩下建業地產董事長胡葆森在地產江湖中“廝殺”，只是這幾年胡葆森的日子並不好過，近期更是處於困難階段。

6月23日晚，建業地產（00832.HK）發佈公告稱，未能按時償還一筆境外債的利息，並將暫停向所有境外債權人進行支付。建業地產還表示，將全力保交付、保經營，集中一切資源保證現有項目交付。

易居研究院研究總監嚴躍進于6月27日向《華夏時報》記者表示，這也是二季度以來首家大型房企公開違約的案例，這說明房企債務償還壓力依然是比較大的，或者說償債方面依然存在不確定性。這進一步說明行業中存在的各類矛盾和問題，需要積極關注和應對。

建業地產在正式違約後，如何保交付、保經營，又如何穩定相關投資者的心態，《華夏時報》記者于6月28日向建業地產發送相關採訪提綱，截至發稿尚未收到回復。

暫停向所有境外債權人進行支付

“即使本集團竭盡全力，資金可能持續受壓，現金無法滿足履行當前和之後義務所需。”建業地產指出，未能按時償還境外債利息的主要原因是，2023年二季度以來，中國房地產市場銷售持續疲弱，每月銷售逐漸惡化。銷售不及預期，本集團流動資金緊張狀況正在加劇，境外兌付壓力持續增加。

嚴躍進指出，從此次建業違約的情況看，其提及了今年二季度房屋銷售的事件。恰是房屋銷售工作明顯和預期不一致，導致資金狀況進一步惡化，進而使得既定的償還工作受到了干擾。

中指資料顯示，6月前三周（5月29日—6月18日）重點50城商品住宅周均成交面積略低於5月周均水準，較去年同期（5月30日—6月19日）下降20%左右。中指研究院市場研究總監陳文靜也指出，自二季度以來，房地產市場明顯降溫，購房者置業情緒偏弱。步入6月，市場活躍度延續回落態勢。

大環境下銷售端的不景氣，也傳遞到建業地產身上。根據建業地產發佈的未經審核合同銷售資料顯示，今年3月—5月，其合同銷售額分別為12.37億元、10.13億元和15.23億元，同別分別減少60.1%、61.5%和29.8%。

建業地產還表示，將暫停向所有境外債權人進行支付，以確保公平對待所有境外債權人。據記者瞭解，自2021年7月1日以來，建業地產已向境外債權人支付本金和利息約12.6億美元，其中本金約9.3億美元，利息約3.3億美元。

同時，建業地產還在公告中稱，現階段將全力保交付、保經營，集中一切資源保證現有項目交付，加快在建物業及竣工物業的銷售，並且穩定業務經營，以保障購房者、集團合作夥伴和所有利益相關者的權益。此外，在不影響交付和正常營運的前提下，本集團正厲行節約，採取降本增效的措施，縮減非核心、非必要的營運和支出。截至公告之日（6月23日），建業地產仍保持正常商業運營。

資金緊張持續近兩年

建業地產成立於1992年，因其地產項目主要在河南省佈局，且常年在河南市場佔有率排名第一，故被稱作“河南王”。早些年，建業地產發展較為平穩，不過從2015年起，建業地產開始“狂奔”，其銷售規模從百億元到千億元，只用了4年時間。克而瑞資料顯示，2015年建業地產銷售額僅為165.7億元，到了2019年便突破千億元，當年銷售總額為1011.5億元。

成為千億房企沒兩年，建業地產便面臨著房地產行業急轉直下的行情。建業地產在公告中指出，自2021年下半年起，中國房地產行業的宏觀環境發生巨大變化。本集團已探索多種債務管理活動，包括延長其債務期限、改善現金流管理，以增強流動資金狀況。

而建業地產也早在2021年就釋放出資金緊張的信號。資料顯示，2021年上半年，建業地產錄得合同銷售金額310.53億元，同比增長僅3.5%；歸屬股東淨利潤7.29億元，同比僅微增0.3%；淨負債比率為92.6%，相較於2020年末的13.6%大增79個百分點。

2021年9月，建業地產向河南省政府發出一份名為《關於企業出現重大風險和危機並請求幫扶救援的報告》的“求救信”在網上流傳，引發市場轟動。彼時，建業地產在求救信中表示：“由於汛情和疫情，公司累計造成各類損失逾50億元，若爆雷還面臨人員失業、銀行失信等風險，可能引發嚴重社會後果，以及對資本市場產生不利影響。”

據瞭解，在建業發出“求救”報告後，河南省辦公廳印發了《河南省支援企業加快災後重建恢復生產經營十條措施》，其內容包括銀行貸款延期還本付息、退稅緩稅、企業緩繳社保金、順延房地產專案交付期限等。

不僅如此，河南省政府還協調國資進場協助建業地產紓困。2022年6月，河南同晟置業有限公司（簡稱“同晟置業”）以6.88億港元購入建業地產8.6億股股份，占建業地產總股本的29.01%。據瞭解，同晟置業是河南省鐵路建設投資集團（簡稱“河南省鐵建投”）100%持股企業，實際控制人為河南省人民政府。

此外，河南省鐵建投還認購建業地產發行的本金額不高於7.08億港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可換股債券。

不過，即使有著河南省政府的進場救助，近兩年建業地產仍在苦苦掙扎。資料顯示，近兩年建業地產的經營狀況不容樂觀。2021年，建業地產收入為419.59億元，較2020年同期433.04億元減少3.1%；毛利為68.10億元，同比減少20.77%；歸屬股東淨利潤為6.04億元，同比減少66.42%。

2022年是建業地產成立30年來首次出現淨虧損。資料顯示，2022年建業地產營收240.83億元，較2021年的419.59億元，減少42.6%；淨利潤虧損78.19億元，較2021年盈利12.53億元，下滑724.02%。

對於虧損的原因，建業地產CFO趙瑞昆表示，其中有80%是非經營性的虧損，主要包含三大塊。第一，受疫情期間打折售房影響，存貨減值23.7億元；第二，由於運營模式改變，投資性物業的公允價值下降14.1億元；第三，處置子公司虧損，應收賬款及其壞賬以及違約金損失等其他非經營性虧損合計17.1個億。

而截至2022年末，建業地產總資產為1389.57億元，同比減少4.7%；總負債為1356.29億元，同比增加1.93%；總負債率97.61%，較2021年91.26%，增加6.35個百分點；持有現金及等價物約為43.52億元，較2022年初減少了55.8%；總有息負債為236.61億元，其中短期有息負債為128.85億元，占比增加了23.7個百分點至54.5%；現金短債比僅為0.34。

值得一提的是，建業地產還在6月23日發佈的公告中著重強調，“本公司重申，我們有決心實現一個全面解決方案，以確保本集團的長遠發展，維護所有利益相關者的權益，並確保公平對待所有境外債權人。同時，本集團將堅持不懈地保交付、保運營。”

而嚴躍進也表示，從違約後的工作重點來說，建業地產更強調保交付、保經營，這也是說明目前在債務償還方面其實有優先次序安排。“我們認為，此類優先次序安排也是屬於無奈之舉，至少說明當前房企在各種難題面前，優先考慮了保交付工作，畢竟這個工作也是目前房地產的重中之重。各類債權人在處理此類問題的時候，要適當關注此類優先次序。”

萬達商管赴港上市又有了新進展。

6月28日，據港交所文件，珠海萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達商管”）向港交所提交IPO申請，聯席保薦人為中信證券(19.500, 0.01, 0.05%)、摩根大通、瑞信。

這是萬達商管向港交所提交的第四份招股書。

今年4月25日，萬達商管向港交所提交的第三份招股書失效。當時萬達商管對外表示，上市申請材料失效並不影響公司在香港聯交所的上市進程，公司會儘快按香港聯交所要求更新提交申報材料，目前上市進展有序推進中。

在此之前，這家公司曾於2021年10月21日、2022年4月22日分別向港交所提交過上市申請。

值得注意的是，6月28日，大連萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“大連萬達商管”）此前申請發行的60億元公司債註冊程式被中止。

據證監會官網，6月9日，證監會收到大連萬達商管和主承銷商國泰君安(14.300, 0.00, 0.00%)證券股份有限公司、開源證券股份有限公司分別提交的《關於中止大連萬達商業管理集團股份有限公司公開發行公司債券註冊程式的申請》。根據有關規定，證監會決定中止該公司公開發行公司債券註冊程式。

去年12月27日，大連萬達商管擬發行的這筆公司債專案狀態更新為“已回饋”。當時計畫發行總額為不超過人民幣60億元（含60億元），項目品種為小公募，擬分期發行，期限不超過5年。

在境內公司債中止發行後，又立馬啟動在港交所的再一次IPO，萬達商管此舉被市場關注。

今年以來，萬達商管因一直未能拿到上市的“大路條”，讓王健林和他的萬達再次面臨難關。

對此次境內債中止發行以及港股繼續IPO，IPG中國首席經濟學家柏文喜對一條君表示，大連萬達商管此次終止發行小公募債，或許是因市況未達公司預期而主動放棄發行，故提交了中止申請。短期內對公司流動性不會有明顯影響，同時也不排除未來在具備條件的情況下重新提交發債申請。

“此次中止發債註冊的是大連萬達商管，而非正處於IPO進程中的珠海萬達商管，也不會對珠海萬達商管上市有直接影響。”柏文喜稱。

截至發稿，萬達方面對此未做出回應。

萬達商管此次提交的最新招股書中，也公佈了截至2022年的最新業績。

據招股書顯示，截至2022年12月31日，珠海萬達商管管理472個商業廣場，在管建築面積達6560萬平方米。在2020年、2021年及2022年，珠海萬達商管的在管商業廣場(不包括停車位)平均出租率為98.6%。截至2022年12月31日，珠海萬達商管有181個儲備項目，包括163個獨立協力廠商項目。

在收入方面，珠海萬達商管在2020年、2021年及2022年分別實現171.96億元、234.81億元及271.2億元，這三年的淨利潤分別為11.12億元、35.12億元及75.34億元。

今年對於萬達商管和王健林來說是至關重要的一年，如果萬達商管不能如期在今年內上市，萬達不僅要支付300億元的股份回購款項，還需償還至少13億美元的境外銀團貸款。

如今隨著萬達商管重新提交招股書，赴港上市進程也再度延續，年底前能否完成，資本市場將拭目以待。

6月29日消息，北京中信國安府二期近日獲批預售證。有房產仲介表示，國安府一期極少出二手房，曾有一套230平大三居，報價5980萬元，折合單價高達每平方米26萬元。也就是說，此次國安府二期與一期二手房的每平方米價格倒掛5萬-10萬元左右。

就在6月，深圳“網紅盤”海德園A區237套房源開盤全部售罄，該專案的房源備案均價約每平方米12.6萬元，單套總價也從千萬元起步。此

外，上海豪宅項目“雲錦東方”火爆認籌也引發軒然大波。雲錦東方也是二手房倒掛現象最為嚴重的樓盤之一，正在開盤的房源均價每平方米16.5萬元，實際二手房成交均價高達每平方米25萬元。

6月27日，香港差餉物業估價署資料顯示，5月全港私人住宅樓價指數回落至351，終止連升4個月趨勢。指數按月跌0.74%，按年則跌8.95%。

中小型單位(100平方米以下)售價指數按月跌0.76%；較大面積單位(100平方米或以上)售價指數按月跌0.73%。

當中，A類物業(40平方米以下)售價指數按月跌0.8%；B類物業(40至69.9平方米)按月跌0.76%；C類物業(70至99.9平方米)按月跌0.59%；D類物業(100至159.9平方米)按月跌0.76%；E類物業(160平方米或以上)按月跌0.48%。

租金指數方面，5月私人住宅租金指數升至180.6，按月升0.95%，連升4個月；按年升1.52%。

今年首5個月，私人住宅樓價指數升4.87%；租金指數升2.91%。

6月28日，廣州住房公積金管理中心發佈關於貫徹落實二孩及以上家庭支持政策的通知（簡稱“通知”）。

通知明確，生育二孩及以上的家庭（至少一個子女未成年）使用住房公積金貸款購買首套自住住房的，住房公積金貸款最高額度上浮30%；其他貸款條件及要求依據廣州市住房公積金貸款政策執行。該通知自6月28日起實施，有效期5年。

據悉，目前廣州公積金貸款政策是，單繳存職工個人住房貸款最高額度60萬元，雙繳存職工個人住房貸款最高額度100萬元。

226234套，重慶正成為當前全國二手房掛牌規模最大的城市。

82%，上海正成為當前全國二手房掛牌規模增幅最大的城市。

全國二手房市場復蘇之路跌宕起伏，2023年前兩個季度，掛牌量逐步高企、成交價格重回下跌區間。

上海易居研究院監測的全國13個重點城市，二手房掛牌量在6月初攀上199萬套，相比今年初的159萬套，增幅達到25%。

資料來源：各地二手房仲介平臺、媒體報導、易居研究院資料來源：各地二手房仲介平臺、媒體報導、易居研究院
“從歷史長週期角度看，過去二手房總體處於‘不愁賣’階段，而現在二手房開始步入‘愁賣’階段，意味著二手房市場已經從賣方市場開始悄然變為買方市場。”易居研究院認為。

記者調查發現，今年3月12日，重慶的二手房掛牌量才首次突破19萬大關，3個月時間新增掛牌房源超過3萬套；武漢超過80%的二手房均在降價，今年已經有超1000家仲介門店關門；上海個別門店店東則為置換房源的客戶用火鍋券充抵了10萬元仲介費，一些仲介門店則虧錢運營。

重慶：二手房掛牌量全國第一，掛牌價不及兩年前

張程（化名）後悔了：

兩年前，曾有買家出價132萬元，要買自己一套位於渝北區北岸新洲的套二，“當時覺得價格上還能再漲點，也不急著出手。”

然而兩年過去了，當時能賣132萬元的房子，如今連120萬元都賣不到了。據張程介紹，這套房子是2018年花98萬元買的二手房，91平方米，單價剛過10000元，“如果以現在這個價格出售，除了貸款利息和之前入住時的翻修，可能只保證剛好不虧錢。”張程告訴記者，現在他暫時不降價出售，“再穩穩”，“萬一之後價格又能有所上漲呢？”

“現在這個社區房源價格跟前兩年比都有所下降，現在我們門店還掛牌了一套同社區、同等面積的房源，掛牌價格只有90多萬元。”重慶德佑冉家壩商圈一門店經紀人于洋（化名）在電話中告訴《每日經濟新聞》記者，不過這套房源是在二樓，特殊樓層價格參考價值不大。

記者在貝殼找房瞭解到，目前北岸新洲掛牌房源有41套，掛牌單價12657元/平方米，這一價格環比上月下降了1.69%；在售房源中大多是最近兩年才掛牌出售的，9成以上先後降價，其中一套實際使用面積超過200平方米的房源，2019年5月掛牌時為280萬元，但最新的掛牌價格是230萬元。

“如果有意向購買，這個價格是還可以再談的。”于洋表示，目前重慶二手房屬於買方市場。

對於當前絕大部分房源的調價行為，于洋直言，除了市場下行和業主急於出售等原因外，還有仲介主動議價行為。“這與我們的業績相關聯。”他舉例道，如果一套房源的成交價格和其初始掛牌價基本一致，就證明我們對房源的維護沒有花費多少精力，我們的業績就會少一點，工資相應也會減少，因此在沒有帶客看房的時候，大家都會主動與房東議價，以加速房源的掛牌、成交週期。

多種因素作用下，好不容易止跌的重慶二手房價格，又降下來了。

中指研究院提供的資料顯示，2022年8月-2023年5月，重慶市二手住宅成交均價環比連續10個月下降，其中2023年5月成交均價為13477元/平方米，環比下跌0.50%，環比跌幅繼續擴大，這一價格同比2022年5月的14054元/平方米已下跌4.1個百分點。

國家統計局資料也顯示，自2022年8月以來，重慶市二手住宅銷售價格指數同環比已連續6個月下跌，直至2023年2月環比止跌回升，升幅為0.3%，同比仍下降2.8%，在隨後的3、4月環比價格持續上漲，截至4月同比下降幅度已縮小至2.6%；但到了5月，重慶二手房價格又再次進入下跌通道，環比再次下跌0.5%。

而與下行價格相反的，則是持續上漲的掛牌量。

據鏈家官網，截至6月27日，重慶二手房掛牌量已經來到了226234套，而今年3月12日才首次突破19萬大關，3個月時間新增掛牌房源超過3萬套。但交易量上，銳理資料顯示，5月重慶主城二手房僅9115套成交。

“一方面，重慶新房滿兩年才能上市交易，這也導致部分業主在限售期滿後掛牌出售，特別是部分投資客；另一方面，前兩年疫情，生意經營困難的需要賣房還債或者持續投資。”于洋告訴記者，其所在的仲介行業，這兩年也有部分個人門店因經營困難而關門的。

武漢：超80%二手房降價，超1000家仲介門店關門

“截至目前，6月這個社區（中建大公館）一套成交都沒有！”

武漢德佑格林東郡江門店經紀人張強（化名）無奈地說，在當前二手房業務成交量不佳的情況下，門店只能靠租賃與銷售新房支撐業績。

公開信息顯示，位於東湖高新(5.840, -0.03, -0.51%)區的中建大公館總占地面積22.4萬平方米，一期於2017年12月首次開盤，彼時毛坯均價22000元/平方米，社區附近集合了光谷實驗小學、光谷第十小學、光谷實驗中學等多所知名公立學校。

不過儘管如此，貝殼二手房平臺資料顯示，截至6月27日，中建大公館一期掛牌房源已有128套，其中6月新增10套掛牌房源，最近一次成交還要追溯至兩個月前的4月13日。

成交資訊顯示，該套房源為面積108.26平方米套三戶型，初始掛牌價為282萬元，成交週期達到533天，調價18次。

“成交價肯定是低於這個掛牌價的，按照近期區域市場成交情況來看，降價10萬-20萬元都是正常的。”

記者梳理該社區目前掛牌房源情況看到，超9成房源存在降價情況，甚至有的房源一次性降價40萬元，有的房源掛牌一年內調價就超過15次。“有些房東急於回收資金，不得不下調掛牌價；也有些大戶型掛牌價下調幅度較大，如果算上資金信貸、裝修成本，有的房源價格房東是不賺錢的，甚至會虧本賣。”張強告訴《每日經濟新聞》記者。

不只是東湖高新區。

記者調查發現，武漢主要區域代表樓盤如江岸區旭秀星匯君泊、礄口區時代新世界(7.150, -0.02, -0.28%)、東湖高新區保利時代北區、武昌區複地東湖國際等二手房價格均有不同幅度的回落下調，“基本上全武漢的二手房價格都在降。”

諸葛找房資料研究中心報告顯示，5月熱點城市二手房掛牌房源，調價房源中降價比例超過80%，其中武漢的二手房掛牌量降價房源同樣超過80%。中指研究院監控資料也顯示，5月，武漢二手房價格環比4月下跌0.54%，連續15個月環比下跌。

而截至6月27日，武漢市房地產經紀服務平臺顯示，武漢市二手房掛牌量已經來到了176407套。

在成交價格持續下跌、掛牌量攀升的同時，武漢二手房的成交量卻在沖高後迅速回落。

《每日經濟新聞》記者通過貝殼平臺跟蹤梳理發現，今年2-3月，貝殼平臺武漢二手房每日成交量約200套，最高單日成交量超300套。5月，武漢貝殼平臺新增掛牌量約24000套，而全月成交量僅3183套，平均每天成交僅約100套，到了6月，這一資料還在持續走低，市場明顯已經呈現乏力走弱態勢。

“今年初二手房市場有一段短暫的復蘇，但沒想到這波行情4月就開始衰減了。”江岸區中環地產一門店經紀人鄧瑤（化名）告訴記者，就算是以前熱門的學區房，近期不僅價格有鬆動，成交量也在走低，“部分房東看不到短期內價格有回升的希望，整個市場預期沒有好轉，就只希望能趕緊出手。”

武漢城市建築 每日經濟新聞資料圖武漢城市建築 每日經濟新聞資料圖
據武漢樓市一知情人士透露，今年4月後，由於市場業務量的下滑，貝殼在武漢關閉或合併了一些實體門店，目前武漢的線下實體門店已從3月的超3000家，下降至如今的不足1700家。

“我們門店就有一部分人選擇了離職、轉行。”鄧瑤透露，這些離職人員中很大一部分是剛進入這個行業不久的“新人”，“老員工還是比較固定。”

上海：二手房掛牌增速全國第一，部分門店虧錢運營

“這樣的現金券一共有1000張。”

據《每日經濟新聞》此前報導，李小憶是上海21世紀不動產某門店店東，他拿出了幾疊火鍋店抵用券，向記者聲稱，為了維護客戶關係，他經營的仲介門店在為一個開火鍋店的老客戶置換千萬級房屋後，用火鍋券充抵了10萬元仲介費。

上半年著急買房的宋女士，在3、4月看過十幾套房源後，已經暫緩了看房計畫。“我們準備一直看到今年年底，原先300萬元出頭只能買一室一廳，但現在好好挑挑也許能買到二室一廳呢。”

今年2月以來，上海二手房掛牌量持續走高。

易居研究院報告顯示，截至6月初，在13個重點監測城市中，上海二手房掛牌規模比年初增加82%，增幅全國第一，掛牌套數達到18萬套。

5月二手房的交易資料是1.53萬套，剛過“榮枯線”，但相比4月的成交量縮水約13%。

上海某社區 每日經濟新聞資料圖上海某社區 每日經濟新聞資料圖
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，“一般來說，大部分市場交易是通過仲介成交的，差不多占8成；通過手拉手交易的（繞過仲介的二手房交易）可能占2成左右，但5月手拉手交易比值上升到了26%。”

手拉手，意味著該筆交易可能是為了打新，需要騰出購房資格，而房子一時半會賣不掉，只能進行親友之間的更名操作。

“也就說，經紀人的‘體感’更差。”盧文曦指出。“在這樣的情況下，6月市場上真正願意自己去做一些交易買賣的，或許收縮得更明顯，全月市場很有可能直接到達‘地板量’——成交1.3萬-1.4萬套。”

21世紀不動產另一位店長韓新志向記者證實了這一感受，“預期不好，現在很多客戶暫緩了買房計畫，先把錢袋捂緊，觀望市場。但不管是剛需上車還是置換，這些客戶肯定是有需求的。庫存這麼大，置換需求還是主流，有些人繼續置換周邊二手房，有些是拿錢買新房，純套現的少。”

事實上，各大仲介品牌前期加速擴張、搶佔市場份額，但在市場下行期壓力陡然增大。

“現在大家都進入了洗牌期，很多店目前是虧錢的，勉強還開著的門店也基本上靠硬撐著。“韓新志坦言。

像他們這樣18人左右規模的門店，目前每個月成交1單到1.5單。

但這個行業整體表現又有所割裂：一邊是成交量粥少僧多，門店過剩；另一邊則是每家都缺人，都在招人。割裂的背後，韓新志透露，門店規模和員工人數仍是競爭的重要抓手，市場向好時的收入情況，再加上前期投入的經營成本，也是各家門店繼續堅持的動力。

“不過，如果沒有刺激政策利好二手房的話，可能7、8月又要關掉一批店了。”

而在銷售端未出現重大反彈的情況下，供應端的大規模增長必然帶來去化週期的延長。

統計顯示，今年一季度，全國13城二手住宅去化週期為10個月，而二季度該指標為15個月，出現明顯增長。

另一方面，二手住宅價格指數也開始大面積下行。國家統計局最新公佈的70個大中城市二手房價格指數顯示，5月僅15個城市價格上漲，而在4月上漲城市數量還高達36個。

此外，5月一二三線城市的房價環比漲跌分別為-0.4%、-0.3%和-0.2%，同比分別為0.4%、-2.1%和-3.3%。“三類城市二手房都重新進入下跌區間，說明市場壓力具有普遍性。”嚴躍進說。

無論掛牌數量、成交數量，還是價格指數，都共同指向——二手房供求關係明顯惡化。

嚴躍進指出：“二手房市場比一手房壓力要更大、供求關係惡化情況更為嚴重，二手房降溫的壓力很容易產生新的金融風險。上海降價力度最大，跌幅為0.8%，成為近期二手房最疲軟的城市，本身就是一個重要信號。此外，目前穩樓市不能停留在2014年的邏輯，當前社會經濟環境和房地產供求關係有很多新情況，要基於宏觀經濟提振的概念落實突破性政策。”

在上海，如果只能買一套學區房，你怎麼選？

“明珠。”一個300多人的家長買房群，不少人給出了同樣的答案。

儘管經歷了中考改革、多學區劃片等政策調整，部分學校仍然是家長心目中的“白月光”。但即便如此，學區房“最強陣地”還是在市場下行中失守了，部分溢價過高的學區房，“價格已經回到了5年前”。

“現在的行情就是在擠水分，政策也在給學區房擠水分。”明珠小學對面我愛我家的經紀人張凡對《每日經濟新聞》記者表示。

7次置換，入手後遇上暴漲行情

崔喆是上海崇明區人，早年間他在一家國企工作，後來辭職自主創業。

在過去10餘年裡，崔喆7次置換房產，將家從浦東新區的陸家嘴搬到三林，再到前灘。大戶型洋房換成小學區房，終於把女兒送進了華東師範大學第二附屬中學前灘學校的大門。

他曾在浦東新區東明路上的尚東國際名園有一套100平方米左右的洋房，從家裡往西穿過兩條街，即上海戲劇學院附屬浦東新世界實驗小學。

原本崔喆想著讓女兒在這所小學讀書也算合適，不過以後初中只能上對口的楊思中學，這對比浦東新區兩所名校進才中學和明珠中學，就有些差距了。

2018年，陸家嘴地產在前灘商務區開發的東方逸品專案開盤，專案對口浦東新區公辦九年一貫制的華二前灘學校，直線距離不到800米。彼時，為了專案對口的優質學區，不少居住在陸家嘴的市民開車趕到東方逸品參與搖號。

崔喆一家考慮再三，也參與了項目開盤活動，且幸運地中簽一套小戶型房源。到女兒上小學一年級時，他們一家人在前灘租下一套房，徹底從居住11年的地方搬走。

在崔喆買房後不久，上海學區房的價格一路狂飆，領漲上海二手房市場。上海鏈家官網顯示，2019年，東方逸品項目兩套已成交的88平方米二手房均價約11萬元/平方米，2020年漲至13.67萬元/平方米，最高單價達到16萬元/平方米。而據上海網上房地產資料，該專案共656套房源，開盤均價在8萬元/平方米左右，兩年內房價幾近翻番。

同樣的暴漲行情在黃浦區也曾出現。黃浦區瑞金二路的五金新邨是1976年建成的5層板樓社區。上海鏈家官網顯示，2019年底，該社區一室一廳房源成交均價約9.72萬元/平方米。兩年之後，同戶型房源成交價達到14.65萬元/平方米。

不過，崔喆表示：“我已經將名下的房產處置掉，買到了前灘浦江海德的大戶型房源。”

兩年內從近15萬/平跌到約10萬/平

2021年初，《每日經濟新聞》曾報導“上海個別學區房單周漲幅近4成”的現象，當時對口明珠小學的“老破小”朱家灘社區單價已經飆升至130952元/平方米，“秒殺”隔壁世茂濱江豪宅，而單周價格漲幅更是高達39.4%，是世茂濱江漲幅的10倍。

時隔兩年，朱家灘社區從最高峰接近15萬元的掛牌單價一路回落，一季度成交均價已經在10萬元/平方米上下徘徊。按照單套50平方米計算，房東到手價少了200萬元不止。

而從門店展示的最新價格來看，朱家灘社區掛牌單價已經回落至10萬元以內，同樣對口明珠的泉東社區，掛牌單價只有9萬元出頭。

據張凡透露，目前掛牌的學區房價格還能談。他舉了個例子，一位房東掛牌420萬元賣明珠學區房，置換初中的學區房，掛了半年，最後還是找到一套降價50萬元急售的學區房，自己的房子也立馬降價50萬元求成交。

不僅是“明珠學區”，梅園地區憑藉“福外+建西”雙學區，一直是浦東學區房焦點。當時房東頻繁跳價、買家加價搶房，但是經紀人唐林對記者說，那一波熱潮裡，不少房東撤銷了掛牌，待價而沽。

雙學區的熱度更大，溢價更高，縮水幅度也更大。

“梅園房價降得很厲害，最高峰單價賣到20萬元出頭，甚至有掛25萬元的。”唐林說，“我當時的客戶，一直覺得18萬元的單價太高了，堅持了很久還是買下來，但現在小戶型只能買到13萬-15萬元/平方米了。”

“學區房已陷入買賣低谷期，純粹想投資的話，不建議入手了。”去年9月，黃浦區南昌路一位元從事房產交易的仲介人士曾告訴《每日經濟新聞》記者，“一些老破小除了有個學區概念，成交已接近非學區房的價格。去年（2021年）踩點買入學區房的，現在掛高價都賣不出去。”

在前文所述的五金新邨社區，記者看到，三幢居民樓之間牽搭著電線，灰白色的牆體上佈置各種管道。由於人口居住擁擠，一些人家將衣服和洗漱用品都擺到了弄堂裡。樓房間距太緊湊導致一樓的房子採光不足，南面的天井被房東改造成房間後，屋子裡更加顯得昏暗無光。

去年9月，該社區產證面積39.6平方米的一樓一室，掛牌價620萬元。時隔一年，據貝殼找房，面積39.45平方米的一室一廳，掛牌價已經降到520萬元。

另據金耀豪宅門店的負責人向記者介紹，前灘尚峰名邸一套47平方米學區房，去年掛牌價格868萬元，房東因急需打新大戶型房源，將總價降到780萬元出售。

記者在鏈家官網注意到，被稱為上海一二手房倒掛最嚴重區域之一的前灘商務區，今年2月初，熱門學區房樓盤浦江海德掛牌一套二手房，房東調價兩次，價格從1730萬元降到1640萬元；3月初，浦江海德又掛牌一套二手房，房東在兩個月裡調價3次，價格從1700萬元降到1500萬元。

“學區房溢價比例會縮水到10%左右”

究其原因，上海近年來推行的教育均衡政策讓學區房降了溫。

上海社會科學院2022年9月發佈的《上海藍皮書-上海社會發展報告（2022）》顯示，民辦學校搖號政策實施後，市民對優質公辦學區房需求增加。2020年3月上海市學區房的找房熱度增加60%，高於普通社區，主要是由於公辦學校的確定性相對更高，一些處於中上等水準的學校對口的學區房重新成為家長們關注的對象，使得購房需求增加。但研究也發現，中考改革減少了人們對學區房的需求。一些區實施了多學區劃片政策，增加學校與住房之間對口的不確定性，對抑制學區房炒作有顯著影響。

華東師範大學東方房地產研究院執行院長胡金星去年9月20日在接受記者電話採訪時曾表示，房地產本身不是獨立的市場，與交通、教育、政策和人口導入等多個方面相關，一個變數發生改變肯定會導致市場訊息的變化，從而影響需求量。

上海中原地產市場分析師盧文曦對記者表示，“歸根到底，還是此前學區概念炒作太厲害，最熱時期學區溢價甚至占房價的20%左右，現在要把這些水分慢慢擠出來，從趨勢上看，溢價比例會縮水到10%左右。”

“近兩年學區政策有所調整，大家對學區房熱情也降溫了，後續學區溢價還會進一步收窄，但完全消滅溢價也做不到。”盧文曦說,“現在的學區房呈現一種新特點，帶有自住屬性的房子更加抗跌，而小面積純掛戶口的學區房風險更大，但畢竟已經有了較大跌幅，後續預計機會小幅震盪構築底部。”

通關後工商舖買賣稍轉好，中原工商舖料下半年整體價格平穩，商廈因供應多，租售價料跌5%。

中原（工商舖）資料顯示，今年上半年市場共錄得約1,816宗工商舖買賣成交，涉及總成交金額約358.77億元，分別對比去年下半年的約1,790宗及351.21億元均見上升趨勢。

展望2023下半年，中原(工商舖)董事總經理潘志明認為，港府得到中央全力支持，鼓勵北水南下，預料下半年資金走向會較佳，加上政府集中重振香港經濟措施，相信接下來會適度推行利好營商措施，下半年工商舖市況危中有機，保持審慎樂觀。

舖位租賃料2400宗水平

預測下半年會繼續以商舖市場最為活躍，工廈物業就料會維持優勢平穩向上。商舖方面，他指通關後商舖租賃查詢明顯增多，當中以藥妝店、奢侈品店及餐飲行業為領頭羊，令核心區舖位逐漸被消化，預料下半年舖位租賃成交會有2,400宗水平，商舖核心區平穩至輕微上升5%，民生區跌5%，而受港人北上消費新界區影響最大。

至於寫字樓市場前景則充滿不明朗因素，包括加息周期持續、中美關係未定，加上向來為香港商廈市場重要購買力的國內資金入市步伐放慢，近年市場未間斷推出新商廈樓面，令本已消化不及的現有空置樓面情況雪上加霜。展望下半年市況，預測下半年寫字樓買賣成交量會維持平穩錄得約320宗水平，租售價料同跌約5%。

新龍國際（00529）宣布，附屬SiSJP9 TMK出售日本東京之物業之信託實益權益，總代價約25﹒36億日圓（相當於約1﹒52億元）。

買方為一間於日本註冊成立及於日本東京證券交易所上市之公司。買方主要從事房地產業務，包括房地產開發；房地產解決方案；及其他業務。

集團預期確認物業之出售收益約10﹒95億日圓（相當於約6,570萬港元）。

5月租金續背馳向上 受惠傳統旺季

私人住宅市場近月受利率高企等影響，二手交投氣氛轉弱，官方樓價也掉頭回落。差餉物業估價署（差估署）最新數據顯示，今年5月私人住宅整體售價指數（售價指數）報351，連升4個月後首次向下，按月挫0.74%，今年首5個月樓價累計漲約4.87%；惟租務市場進入傳統旺季，帶動整體租金指數（租金指數）連續第四個月向上，最新高見180.6，按月升0.95%。業界人士預計，樓價和租金指數短期內將維持背馳局面。

差估署昨天公布《香港物業報告每月補編》初步數據，售價指數在今年1月至4月連環向上，累計飆約5.65%；惟5月升勢「斷纜」，按月挫0.74%至351，屬2月見346.8以來的3個月低位。

A類細單位挫0.8%最傷

差估署每月都把售價指數分為8類作表述，包括整體指數、中小型單位和大型單位指數，以及因應面積分為A至E共5類指數，5月該8項指數全面報跌，為去年11月以來近6個月首次。若純以單位面積分為五大類別作比較，5月以實用面積431方呎以下的A類單位最傷，最新指數報383，按月挫0.8%；實用面積1722方呎或以上的E類單位表現較硬淨，報309.6，按月降0.48%。

對於售價指數在四連升後轉跌，長實（01113）營業部首席經理郭子威認為，指數有滯後因素，5月的數據主要反映樓市早前的膠着狀況，伴隨着美國利率接近見頂，息口對香港樓價的影響將會減弱，加上本港經濟進入復甦階段，大量內地旅客再度來港帶動消費氣氛，相信在7月底公布的6月售價指數有機會重現升幅，並預期2023年全年的樓價上下波幅約8%。

中原集團創辦人施永青稱，本港就業市場向好，失業率處於相對低水平，市民工資也略見向上，負擔能力未見大轉變，相信若本港實體經濟逐步好轉，買家信心恢復，今年全年樓價估計可有7%至8%升幅。

業界料6月售價再跌

不過，部分業界料短期樓價仍然受壓，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，內地客入市情況未如市場預期般理想，樓市踏入整固期，大型屋苑如鰂魚涌太古城和沙田第一城等交投量明顯受影響，估計差估署下月公布6月售價指數或再向下。不過，若政府短期推出支持樓市政策，第三季樓價可望現轉機。

世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部資深董事郭偉恩謂，5月售價指數下跌屬預期之內，主要反映加息因素，加上發展商以優惠價推新盤，二手業主須減價賣樓，料6月售價指數再跌。

售價指數回軟之際，租金指數則連續4個月上揚。根據差估署數據，5月租金指數重越180，報180.6，屬2022年1月錄得181.1以來的16個月高位，按月飆0.95%，4個月共升4.03%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝坦言，樓市焦點暫時集中一手市場，二手樓價短期料仍受壓；反觀租務市場同期進入傳統旺季，在來港升學的內地生等刺激需求下，租金料持續向上，相信本港樓市短期維持「樓價跌、租金升」的背馳局面。

太古地產（01972）加大力度推售非核心物業，上周三（21日）增添優惠推售鰂魚涌太古城車位。發展商指出，截至周二（27日）共7天內，成功售出超過290個車位。

太古地產發言人透露，自上周三就太古城車位推出優惠後，錄得強勁銷售，一周內共賣出超過290個車位，該集團因應市場反應熱烈，已經數度加推，上周三起7天內累計推出逾500個車位發售，將視乎市況決定未來是否再度加推。

折實130萬入場

根據市場流傳的價單，現正發售的車位，部分設於第2、4和9B期等，原售價約180萬至255萬元，扣除太古地產提交的折扣及現金回贈等，折實售價約130萬至約184萬元。資料顯示，太古地產於2020年10月開始分批出售太古城的車位，初期以招標形式推出，翌月改以價單形式發售。

近年積極轉型為發展商的大鴻輝興業，市傳剛以逾7500萬元沽出北角英皇道290至304號地下4及5號舖，呎價超過4.55萬元，該2個舖位是大鴻輝興業於2006年11月以3300萬元買入，持貨近16年賬面獲利逾4200萬元或1.27倍；兩舖建築面積共約1647方呎，現分別由利店及找換店承租，月租共約20.558萬元。

部分新盤減價賣樓，九龍建業（00034）旗下將軍澳海茵莊園新增折扣優惠，指定單位最高可享樓價27%折扣。該盤將於周日（7月2日）發售26伙。

海茵莊園昨天更改價單，新增兩個折扣優惠，包括「上車津貼優惠」，指定40個開放式單位，最高可享樓價27%折扣；另外推出「超卓住宅物業優惠」，指定5個1房戶，最高可享樓價25%折扣。

以2座1樓D1室為例，實用面積287方呎，屬於1房間隔，2022年5月首度推出，當年折扣只有3%，折實售價599.9萬元，最新折實售價減至463.9萬元，較1年前平136萬元或22.7%，呎價僅16164元，料平絕近期同區新盤成交呎價。

該盤將於周日以先到先得形式發售其中26伙，折實售價372.2萬至512.5萬元，折實呎價16164至18808元，折實平均呎價18238元。

逸南藝里坊系列送影音禮券

其他新盤夥拍地產代理推出置業優惠。美聯物業與恒地（00012）推出「賀香港回歸26周年」優惠。由即日起至7月底，首10名經該行買入鴨脷洲逸南、西營盤藝里坊．1號及藝里坊．2號之一手買家，每位可獲贈家庭影音禮券，每張價值約7100元，總值約7.1萬元。

佳明集團（01271）土瓜灣炮仗街舊契重建項目明雋，則與中原地產推租務管理優惠。由即日起至7月16日，首3名經中原地產購入並租出明雋單位的買家，每位可獲得由中原測量師行提供一年免費租務管理服務，優惠總值3萬元。明雋將於今天截票，明天首輪公開發售30伙。

HENLEY PARK累收逾5240票

恒地九龍東啟德HENLEY PARK明天截票，恒基物業代理營業（一）部總經理林達民【下圖】稱，HENLEY PARK累收逾5240票，以本周六首輪發售228伙計，超額認購近22倍。

嘉華（00173）東半山肇輝臺6號事隔約7年半後再錄一手成交，為16樓A室，實用面積2816方呎，連2262方呎平台，連兩個車位，昨天以1.18億元售出，呎價41903元。

二手交投放緩，造價出現兩極，荔枝角美孚新邨呎價再失守1萬元，3房以600萬元沽出，呎價9,539元。優質單位則造價理想，將軍澳維景灣畔2房高估價3%以940萬沽，今年同類最高價。

美孚新邨6月暫15成交，實用呎價約1.2萬元，惟最近出現一宗呎價不足1萬元成交。代理指，美孚新邨1期百老滙街9號頂層，實用面積629平方呎，3房間隔，叫價720萬元，以600萬元易手，累減120萬。售價較網上銀行估價619萬元低19萬元。

據悉，此室屬頂層，電梯不能直達，住客要步行1層樓梯。原業主於2015年以600萬元購入，持貨8年平手離場，惟計算釐印費和買樓開支後，料要損手離場。

同時，沙田第一城本月暫錄12宗成交，最新沽出的細3房，業主因急售，低市價1成易手。

成交為32座低層E室，實用面積451平方呎，剛以600萬元沽出，呎價13,304元，低市價1成，亦較網上銀行估價相差76萬元。惟原業主於2001年以135萬元購入，帳面仍獲利465萬元，升幅3.4倍。

維景灣畔優質2房 高估價3%售

其次，將軍澳6月暫約120宗買賣成交，高質素仍能以理想價易手。市場人士表示，維景灣畔3期17座高層A室，實用面積527平方呎2房，坐擁全海景及廣闊園景，原叫價990萬元，減50萬以940萬元易手，呎價17,837元，為同類單位今年高位，售價較網上銀行估價910萬高30萬元或3%。原業主於2004年以328萬元購入，帳面獲利612萬元，升值1.8倍。

另荃灣灣景花園3座高層C室，實用面積760平方呎，海景套3房，上月底以1,000萬元放售，現以983萬元沽出，呎價12,934元，成交價僅較網上估價低約1%，並為今年以來同類型單位最理想造價，但與去年初同座同室但樓層略低單位造價1,058萬元相比，價格回落約7%。

新盤市場升溫，啟德HENLEY PARK將於本周六（7月1日）首輪銷售228伙，項目累收逾5,240票，超額認購約22倍，明日（30日）截票。另土瓜灣明雋明日首輪銷售30伙，折實入場價378.56萬。

恒地 （00012） 發展的啟德HENLEY PARK，恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，項目累收逾5,240票，當中九龍區佔6成，港島區及新界區各佔2成，另有約3成為投資者。首輪發售的228伙，定價計市值逾21.9億元，包括28伙開放式、142伙1房、28伙2房及30伙3房，折實價518.22萬至1,724.13萬元。

土瓜灣明雋 明銷售30伙

佳明 （01271） 發展的土瓜灣明雋將於明日首輪銷售30伙，折實入場價378.56萬元。項目夥拍中原地產推置業優惠，即日起至7月16日，經該行購入項目並於入伙後經該行租出，首3名買家將可獲一年免費租務管理服務。

九建 （00034） 將軍澳海茵莊園定於周日（7月2日）推售26伙，包括開放式及1房間隔，實用面積由203至287平方呎，折實價372.2萬至512.5萬元，折實呎價16,164元至18,808元。項目推出限定優惠，買家可獲贈部分家具，包括組合床架、布藝梳化等。

另外，多個新盤推出優惠吸客。恒地鴨脷洲逸南、西營盤藝里坊•1號及藝里坊．2號，夥拍美聯推置業優惠，首10名買家可獲贈「賀香港回歸26周年」家庭影音禮券，總值約7.1萬元。由佳寧娜 （00126） 及宏達合作的長沙灣佳悅快將入伙，亦夥中原推出置業優惠，總值9萬元。其次，由東立地產發展的壽臣山道西11A號南天第（ANSALDO），將由中原地產與領域測量師行聯合獨家代理，傾向以股權形式放售，項目示範單位昨日起對外開放。

成交方面，新地 （00016） 發展的大埔白石角雲滙1期，以招標形式售出第1座19樓A2室，實用面積932平方呎，3房間隔，成交價2,219.16萬元，呎價2.38萬元。

近年不少新盤車位出現供不應求的情況，形成不少新盤車位租金創新高。何文田天鑄6月連錄3宗車位租務成交，月租高見9,500元，屬近1年全港車位最貴租金。

市場消息透露，何文田天鑄停車場1樓單號車位，剛以9,500元租出，創近1年高位。業主於2017年以約370萬元購入車位，租金回報3.1厘，比同屋苑住宅租金回報更理想。不過，同屋苑車位現時買賣價約600萬元，即市值租金回報約1.9厘。

另一個車位為停車場2樓雙號車位，以9,000元租出，業主去年中以560萬元購入，租金回報1.9厘。

尚•珒溋車位回報率2.6厘

資料顯示，天鑄住戶與車位比例為527伙比370個車位，即為1比0.7，加上附近並沒有停車場，車位價格及租金均十分驚人。以車位租金計，2018年時有車位以月租1萬元租出，比不少入伙新盤開放式單位更貴。例如屯門NOVO LAND本月暫錄20宗租務成交，當中有5個單位月租9,500元或以下。

事實上，近月多個入伙新盤車位租金高得驚人，例如啟德尚•珒溋本月便連錄2宗車位租務，其中地庫單號車位以月租7,200元租出，比九龍站新晉豪宅車位更值租。資料顯示，該車位業主去年底才以335萬元購入，租金回報2.6厘，回報率遠勝於同區住宅。

同區MONACO地庫停車場單號車位，業主去年中以328萬元購入，剛以6,600元租出，租金回報約2.4厘。資料顯示，MONACO共有1,051伙，車位僅99個，平均10個單位爭1個車位。

二手樓市受加息陰霾影響下，交投大減，急於套現的小業主損手離場，粉嶺牽晴間2房593萬元沽出，3年帳面損手27萬元；另沙田河畔花園2房微減2萬428萬沽，4年貶值1成。

牽晴間6月至今暫錄8宗成交，交投量已超上月全月3宗。美聯物業助理聯席董事蔣曜名表示，牽晴間2座高層G室，實用面積442平方呎，2房間隔，因業主急於套現，以購入價620萬元放售，終以593萬元沽出，減價27萬元，呎價13,416元。原業主於2020年以620萬元購入，持貨剛滿3年SSD帳面損手27萬元，單位貶值4%。

河畔花園428萬售 貶值約1成

同時，部分放盤業主願擴議價空間止賺離場。代理指，沙田河畔花園A座中層8室，實用面積242平方呎2房，以430萬元放售，議價2萬元以428萬元沽出，呎價17,686元。原業主於2019年10月以480萬元購入，4年帳面損手52萬元，物業貶值約1成。

另外，富誠地產高級客戶主任林凱薇指，黃大仙鑽嶺低層G室1房，實用面積214平方呎，開價360萬元，比同類型單位低，放盤不足2星期速獲承接，減25萬以335萬元易手，呎價15,654元。原業主於2015年以388萬元購入，持貨8年損失53萬元，貶值14%。

新盤低開搶佔市場購買力，加上美國有機會再度加息、本港股市走勢波動，市場觀望氣氛轉趨濃厚，樓市交投持續減少。綜合物業代理及土地註冊處數據顯示，截至6月27日為止，整體樓宇買賣錄約4000宗，較5月份減少逾21%，連續三個月下跌。

美聯房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，6月截至27日為止，整體樓宇買賣合約註冊宗數（包括住宅、車位及工商鋪物業）錄約4140宗，較5月份全月的5284宗，減少約21.7%。

其中，一手住宅暫錄約902宗買賣登記，較5月約968宗，按月減少6.8%。至於二手私人住宅買賣合約登記，則暫錄約2524宗，較5月份全月的3434宗，按月回落26.5%。
連續3個月下跌

中原研究部數據則顯示，同期整體樓宇買賣合約錄得約4145宗登記，較5月份全月減少21.6%。其中，一手私人住宅買賣合約註冊錄約895宗，較5月份全月的963宗，減少約7.1%；二手私人住宅則錄約1843宗買賣合約登記，較5月份全月的2595宗，顯著減少約29%。

港置研究部資料顯示，6月截至27日為止，二手私人住宅錄得約2524宗買賣登記，較5月份同期的3024宗，減少約16.5%。

若按地區劃分，期內九龍區錄約767宗買賣註冊，較5月份同期的822宗，減少約6.7%；港島區錄約449宗買賣註冊，較5月同期的555宗，減少約19.1%；新界區則錄約1308宗買賣註冊，較5月同期的1647宗，減少約20.6%。

美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，5、6月發展商低市價推盤，搶佔市場購買力，加上即使美國聯儲局本月暫停加息，但不排除7月及9月依然有機會加息，而且5月及6月港股走勢比較波動，不少買家觀望投資市場氣氛會否影響樓市，因而令到本月樓市交投減少。

他又預期，由於近期樓價回落，預期7月份二手買賣會回升，料較6月份增加約1至2成。

料7月二手買賣升1至2成

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，數據反映本港及內地經濟基本面薄弱，希望政府推出支持樓市政策。

投資市場淡靜，不過只要物業價格吸引，仍受投資者垂青，觀塘廣生行中心工廈銀主盤單位，連一個車位，以8100萬易手，平均呎價3967元，低市價20%。

觀塘海濱道151至153號廣生行中心工廈20樓1至03室，以及8至15室，建築面積20417方呎，連1樓10號車位，早前以銀主盤形式放售，開價9700萬，最終以8100萬易手，較開價低1600萬或幅度16%，平均呎價3967元（未計車位），低市價約20%；若然扣除價值約200萬的車位，成交呎價僅為3869元。

逾2萬呎連1個車位

該廈同類型單位，現時市值呎租約18元，以易手價計算，料租金回報約5.4厘。

有市場消息指出，該新買家是一名投資者，有見上址共有11個分契單位，建築面積由1243至3249方呎，不排除日後拆售單位，惟有關消息未獲得證實。

上述工廈業主於1992年9月以3307萬購入上址，其後牽涉官司，物業最後淪為銀主盤，若以易手價與31年前購入價比較，期內物業升值4793萬或逾1.4倍。

廣生行中心於近年成交甚為活躍，中低層呎價普遍逾5000元，上述成交價至少低市價逾20%，其中19樓9室高層單位，建築面積2007方呎，於今年4月以1300萬易手，平均呎價高達6477元，由於19樓位處高層，與上述20樓質素接近，若以此比較，最新成交價低39%。

92年成交價3307萬

近期市場亦頻錄投資者入市，包括指標乙廈等物業，成交價均為低市價水平。包括珠寶品牌連鎖店MaBelle掌舵人馬墉宜及有關人士，購入灣仔富通大廈22樓全層，建築面積約6350方呎，連2樓32號車位易手，作價7600萬，平均呎價約11969元，屬該廈10年來新低。