世邦魏理仕4日宣布世代交替，由今年33歲的資本市場部主管林敬超，接掌台灣總經理的職位。

這是繼劉學龍（高力國際董事總經理）在31歲時當上世邦魏理仕董事總經理後，外商五大行再度出現年輕總座。

今年2月底升任世邦魏理仕中國華東區董事總經理的朱幸兒，交棒台灣總經理職務給林敬超之後，仍負責督導台灣區業務。林敬超則負責台灣的營運策略、發展計畫，並仍兼任台灣資本市場部主管。

朱幸兒表示，林敬超為現今「外商五大行」最年輕的總經理，日前新光一號REITs的新光天母傑仕堡以近117億元成交，就是由他操盤；加上台南新光三越百貨、新光信義華廈等3大棟合計以180億元的成績標脫，創下今年市場最大宗的商用地產交易案。

林敬超表示，他從小就在寧夏夜市裏面長大，大學念的是政大地政系，大四時認識不動產業界「外商五大行」，看到前輩們動輒操盤上百億大案，因此下定決心，立志要進入外商五大行任職。

但他意識到，要進入外商，一定要有很強的外文能力，因此在海軍服役時即每天苦讀自學英文到半夜，多益考上黃金證書。然而退伍求職時，卻碰到「五大行」沒有職缺，林敬超乾脆主動寫信求職，展現旺盛企圖心，後來被仲量聯行看到，從最基層的分析師開始入行。

林敬超之後陸續任職香港豐泰地產私募基金、第一太平戴維斯、世邦魏理仕，迄今進入職場才第十年，33歲「夜市囡仔」就坐上世邦魏理仕總經理大位，業界傳奇再添一筆。

永慶房產集團全台總店數達到1,600店的里程碑，旗下加盟品牌有巢氏房屋自2016年房市谷底以來展店績效一路攀升，平均每8天展一店，即將邁向450店大關，穩坐房仲加盟品牌前三大。永慶房產集團董事長孫慶餘宣示，有巢氏未來十年目標將挑戰700店。

永慶房產集團4日舉辦加盟四品牌全台店東大會，永慶房產集團加盟事業處總經理莊志成表示，今年永慶四個加盟品牌新展逾100店，並未明顯感受房市景氣轉空，有7成店東都是永慶體系各品牌的的店東再擴展複數店。

其中，旗下加盟品牌有巢氏房屋今年滿20周年，相較於房市谷底的2016年至去年全台房市交易量成長30％，不過在永慶總部傾注各項資源，助攻加盟店業績節節高升，有巢氏房屋成交件數成長260％，為市場成長率的7.8倍；此外，總成交金額成長280％、總業績成長330％，平均年增3成。莊志成表示，未來展店則以鼓勵店東提前布局都會區外圍的新興區域為主要方向。

目前有巢氏房屋員工人數直逼6,000人，七年間增加了4,000人。累計過去七年「年業績4,000萬元以上」的店次逾百店，「年業績破億元」則達到8家，「年業績突破400萬元」的經紀人多達上千人次，更創造了100多位千萬業績經紀人。

莊志成表示，永慶加盟四品牌「深度聯賣」，也讓有巢氏房屋在客戶服務上顯現優勢，不論開發或銷售，都能與全台上千間加盟店、近2萬名經紀人合作，成交率和速度大幅提升；過去七年，有巢氏房屋聯賣業績增加7倍，平均每成交3件、就有1件是聯賣成交，也推升單店平均業績成長1.4倍，幫助客戶用更短的時間、找到合適的家。


有巢氏房屋拚開700家店
經濟日報

永慶房產集團昨（4）日舉辦旗下加盟品牌有巢氏房屋20周年慶祝會，董事長孫慶餘表示，集團落實商耕、社區服務等原則，就是要給消費者公平、安全交易環境，落實誠實房仲理念，「一社區一小巢」理念，未來十年要挑戰700店規模。

目前永慶旗下五大品牌包括永慶房屋、永慶不動產、永義房屋、有巢氏房屋及台慶不動產，店數規模突破1,600店，總員工人數逾2.4萬人。

孫慶餘在1988年成立永慶房屋直營品牌，落實自美日引進的「新式仲介」不賺差價、只收取固定服務費的經營模式，2002年成立「永慶不動產」，2003年成立「有巢氏房屋」。

孫慶餘表示，集團持續秉持四大經營理念，包括：顧客滿意、仲介楷模、開創發展與共享成長，在市場上快速贏得口碑與認同，未來也會持續提供消費者更好的購屋保障，帶動產業提升，給消費者一個公平、安全的現代化交易環境。

永慶房產集團加盟事業處總經理莊志成表示，全集團今年上半年新開出100多店，合計總數突破1,600店，有巢氏目前有約400餘店，今年將邁向450店，未來十年目標達到700店。

莊志成指出，政府打炒房對房仲業來說，整體影響其實不到7％，加上永慶房產集團秉持誠實房仲理念，因為消費者怕被騙，永慶遵循集團策略，受到消費者肯定，才有辦法逆風展店。

無畏平均地權條例修正法案7月上路，根據市調統計，台中下半年醞釀進場的百億級大案不少，主要分布在七期、水湳、高鐵特區等建設利多區域，其中總銷270億元的「聯聚中維大廈」，不僅是台中下半年總銷最高的新案、也是台中今年規模最大商辦預售案。

在多個百億大案下半年準備進場下，預估台中今年全年推案量上看4,000億元。

台中市不動產開發公會市調委員會表示，2023上半年預估推案量約在2,350億元，推案集中在水湳、14期、海線地區；水湳指標案如博元「雍悅一方」、「親家中央公園」，14期指標案則有「惠宇覞山」與「國泰美和」，以及北屯區「豐邑太原Yes」；下半年因有總統大選的變數，目前已知包括「聯聚中維大廈」、「達麗新高鐵案」、「雙橡園4117」等百億大案預定進場。

私法人購屋採許可制上路後，預期將私法人的資金導回商辦市場，加上疫後全球產業重新布局，中部產業聚落日漸擴張，商辦詢問熱度高。聯聚建設在七期打造的首座豪辦「聯聚中雍大廈」，成交單價已站上7字頭，且銷售成績亮眼；接下來聯聚還將推出七期的第二座頂級商辦「聯聚中維大廈」，由日本建築大師隈研吾量身打造，規畫樓高42層、80～150坪產品，總銷高達270億元。

中部經濟發展一路領先，連帶消費實力全台居冠，大型購物中心接連開設，全台最大購物商場「高鐵娛樂購物城」就落腳在台中高鐵特區，加上三鐵共構的軌道經濟優勢，讓區域發展備受矚目。其中「達麗新高鐵段」總銷高達180億元，也是台中下半年量體最大的住宅大樓預售案，預計第四季進場。

此外，遠雄建設插旗七期市政北七路的首發案「遠雄琉蘊」，產品規畫33～45坪，總戶數336戶，估總銷達90億元。遠雄已大手筆租下台中新光三越正對面角地作為銷售據點，能見度大開。

隨著水湳經貿園區公共建設逐步成形到位，水湳成為台中推案新戰場，「豐邑Park One」、「親家中央公園」兩預售案打頭陣為區域定錨，實登揭露單價均已站穩8字頭，為區域內準備進場的新案打了一劑強心針。

包括雙橡園、龍寶、總太地產（已更名富華創新）、久樘、國聚等建商，在水湳均握有精華土地；其中，「雙橡園4117」預售新案可望第四季進場，預估總銷高達200億元；另外，預計第三季進場的富華創新「之序」，住家規劃47～52坪，總銷86億元，都是水湳頗受矚目的新案。

北台中房價虹吸效應驚人！水湳、14期等明星重劃區已成為台中房市的領頭羊，不但領漲房價，輻射熱度也外溢到鄰近地區。其中，位在北屯區太原匝道的預售新案「豐邑太原Yes」首批預售實登揭露，最高成交單價達58.69萬元，逼近6字頭行情，讓業界大為吃驚，而北台中房價外溢效應也已經擴散到北區、12期。

根據內政部最新實價登錄揭露，位在74號快速道路太原匝道旁的「豐邑太原YES」，近期揭露了首批34筆成交，最高成交單價58.7萬元，均價49.6萬元，與鄰近的廍子區、十期重劃區已開案的行情，價差10萬元以上，一舉填補北台中房價凹陷區。

同時，觀察台中市5月份的預售住宅交易均價表現，「豐邑太原YES」均價也已超車北屯機捷特區、11期與東區部分新案，似乎未受平均地權條例修法上路的影響。

此外，西屯區南12期新案「允將一著」，實登價格也較周邊行情高出一籌，最高成交單價來到62.7萬元，均價61.4萬元；其次為「泰御天鑄2」均價56萬，最高價60.6萬元。

而原本就屬自住客大本營的北區，自去年底育德綠園道的「達麗冶翠」公開後，旋即掀起北區換屋風潮，關鍵源於北區可開發素地短缺，且面向綠園道第一排的住宅奇貨可居，造就「達麗冶翠」逆勢進場仍有價量雙揚的好成績，是北區首個均價站上5字頭的新案。

其後進場新案「草間漫漫」、「聚富朗朗」均價陸續上攻55～56萬元之間，高標成交價都已觸及60萬元。而北區接續進場的還有亞昕、惠宇、長安、麗晨、理仁、金林等多案，房市熱戰正要揭幕。在單元14首發案「豐邑太原YES」逼近60萬元高價推擠下，屬於成熟市區的北區，對自住型買家而言更為物超所值。

台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章分析指出，水湳與14期兩重劃區的房價頻頻創高，帶動北屯多個重劃區房價創高，相對也將買盤推擠到低水位區域，從外圍重返市中心的趨勢，成熟市區的北區、12期、7期不甘委屈落後，後續新案價格預期仍是上揚態勢。

而七期市政路的鉅陞「V市政」，同樣也是訴求39～50坪的三、四房產品，全案僅48戶，頗受市場關注。目前七期線上在售的「大陸豐蒔」、「由鉅惟上」、「寶輝Sky Tower」，成交單價在70～80萬間打底完成之後，將有反彈上攻的機會。

全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，預售市場轉為至少三年以上的長線評估，其中，地段機能與保值力是風險控管的重要因素，成熟商圈、綠地景觀、交通優勢都是長線保值性的重要組成，可以預見未來的預售住宅產品將更趨精質，才能贏得消費者青睞。

現代女性經濟越來越獨立，近年女性擔任一家「經濟之主」的比例明顯增加，根據第一建經統計金融聯徵中心資料發現，10年以來女性購屋貸款比例略增，且10年前全台僅有3個縣市的女性貸款占比過半，如今，全台則有5個縣市的女性貸款比例超越男性，其中台北市是唯一10年前後，女性占比都超越男性的縣市。

第一建經總經理謝萬雄表示，女力崛起有兩大因素，一、「重男輕女觀念式微」，近年女性教育程度提升、就業人口增加、經濟能力提高、戶長比例增加等，都顯示兩性平權的觀念已漸漸在國人的生活中落實，傳統「重男輕女」的觀念已逐漸淡化，除了部分夫妻購屋會將房屋登記在太太名下、並以太太作為申貸人，另外，少子化之下，父母對女兒的購屋資金支援也提高不少。

二、「晚婚、單身貴族女性增加」，女性意識逐漸抬頭，且經濟越來越能獨立，因此現在晚婚、單身貴族的女性越來越多，結婚前能先擁有自己的房子，也對這些女性來說，更有踏實和安全感，所以小宅、套房等產品總價較低，相對好入手，吸引單身女性購屋成為「單身貴婦」。

2023年第一季，台東縣女性房貸佔53.9％，是全台最高，其次是嘉義市52.7％、苗栗縣52.2％。台灣房屋鑽石台東加盟店店東李玉琳表示，台東是阿美族和卑南族的主要居住地，由於兩族屬於母系社會，大多數家產由長女繼承，也不乏由女性做房屋登記及貸款，此外，花東雙軌化計畫、台九線南迴公路台東段拓寬工程等建設利多，讓台東的聯外交通更為便捷，因此也吸引不少都會人到台東購買退休宅、休閒宅，也較會考慮以太太名字購買。

觀察10年前，除了台北外，澎湖及宜蘭的女性購屋貸款佔比就已超過男性，但澎湖及宜蘭今年Q1的性別比例已翻轉，變成男性居多的地區。以澎湖來說，女性房貸佔比從10年前的54.1％全台最高，降至今年僅佔41.1%。

第一建經研究中心副理張菱育指出，都會區以外的縣市多半維持傳統觀念，家鄉祖產繼承或家庭購屋，都以男性優先，而宜蘭縣女性房貸10年前就超越男性，今年卻倒退嚕，觀察因過去宜蘭曾掀起一波渡假休閒宅買氣，由於是第二屋以上的置產型，因此不乏以太太名義購置，不過近年受到疫情影響，這類型產品買氣略微降溫，女性貸款比例也相對減少。至於，澎湖女性房貸占比2014年高居54.1％，主要因為整體的買賣移轉量本就不多，透過貸款購屋的件數少，男女性貸款狀況浮動更明顯。

台灣低薪問題嚴重，但有些看似不起眼的工作卻能致富，作家黃大米分享粉絲留言的各種「路邊攤傳奇」，包括賣包子的阿伯供應兒女去英國念書、道士拿3,000萬現金買別墅、早餐店阿伯擁有整排房子、阿姨賣便當30年買12套房、蚵仔麵線老闆狂買6房及肉圓老闆娘用現金買10房等，許多路邊攤老闆根本都是隱形富豪，引起討論。

黃大米整理「粉絲精彩留言」在臉書上分享各種路邊攤傳奇，有網友說家鄉做包子的阿伯，用包子攤的收入供應子女跟孫子去英國念大學和碩士；另名網友則分享說，18年前曾有一個客戶來買別墅，總價3,000多萬，直接載了滿車的現金來付款，後續詢問才知道客戶的職業是「師公（台語：道士）」，只能說隱形冠軍不是蓋的。

第三位網友分享，在高雄華榮路配眼鏡，那間眼鏡行裝潢超美，二樓還有一台很貴的機器，卻沒裝電梯，詢問店員，對方帶他到門口，指著在路邊擺攤賣早餐的阿伯說「這整排房子都是他的，他不同意裝電梯，所以不能動！」第四位網友表示，他有朋友的阿姨名下有12棟房，朋友就借住在阿姨天母某電梯大樓，好奇詢才知朋友阿姨是賣便當的，每天賣300個，賣了30多年，大賺一波狂買房。

第五位網友指出，有個收回收的阿姨，3個小孩都念私立學校，名下有幾棟房子，讓他每次看了都心想「他們的學費，我家的紙盒、廣告紙張也有幫忙吧？」第六位網友則說，附近賣蚵仔麵線的老闆，賣3年就把店面買下來，20年買了2個店面+4間公寓，現在店面換兒子顧，老夫妻已退休、四處旅遊。

第七位網友也說，銀行有一個客戶身家破億，詢問才知道對方是賣水煎包的，那一瞬間他深刻認知到，不能小看這些街頭巷販，都是低調到不行的有錢人。第八位網友表示，他有個朋友念美國名校畢業，回來在外商工作1年離職，開始賣鹽酥雞，最後沒貸款買房了。第九位網友則說，以前曾聽高中老師說，夜市最高的那棟建築是對面賣土魠魚羹蓋來出租給別人的，因此老師一直在找賣牛肉麵的位置。

最後一位網友分享，他認識一個賣肉圓的老闆娘，每天早上4點起床工作、晚上10點回家，50年以來，用現金買了10棟房子，但是一雙兒女都不願意接她的肉圓攤，寧可去坐辦公室，每個月領3萬的薪水，因為他們覺得可以等繼承遺產。

貼文引起網友熱議，不少人看呆直呼，「 這些傳奇故事沒意外只會停在上一代，以現在的萬物一直漲來說，這些故事只會更傳奇了」、「只能說有沒有活在風口的年代真的很重要」、「學生家長在菜市場賣豬肉，可以領補助，還有2間各值3,600萬以上的文山宅，想想我當初讀書要幹嘛？」

中央社

彰縣日前標售1筆二水鄉住宅用地，面積只有約1塊杯墊大，底價為105元，最後以約50倍的5106元標出；不動產業者指出，可能是土地隔壁鄰居或是有地主想整合土地，才會花5000多元買地。
彰化縣政府日前清理並代為標售29筆從1945年後遺留至今未釐清權屬的土地，其中1塊位在彰化二水鄉裕民段的住宅用地要標售，面積卻只有0.01平方公尺，約為1塊杯墊大，底價為新台幣105元，不過土地吸引7人搶標，最後以5106元標出。

縣府指出，裕民段的這塊住宅用地，去年標售時底價為117元未標出，今年第2次標售，底價降為105元，最後以5106元標出。

彰化縣不動產開發商商業同業公會名譽理事長吳水富今天接受媒體聯訪說，裕民段的這塊土地因為面積很小，很多人會質疑為何要花這麼多錢買下，但他認為得標的民眾可能是隔壁土地的鄰居或是這塊土地的其他地主。

吳水富說，由於地主可取得土地優先購買權，未來不管是土地要到法院拍賣或是私人買賣，都可以優先購買，買主可能是隔壁土地的鄰居或是這塊土地原有的地主，想要整合土地，才會花5000多元買下底價105元的土地。

昇陽建設（3266）今年主要入帳來源為「聚昇陽」以及「昇陽國詠－麗池區」；不過2024年，昇陽建設將迎接北市信義區大案「昇陽國際ONE 360」，該案總銷金額約63億元預售去化約近六成，將是2024年業績重點。

昇陽建設去年推出桃園中壢、總銷約15億元的「麗昇陽」公辦都更案已全數完銷。另外北市北投、總銷約22億元的「昇陽麗方」交屋後的新成屋去化也接近完銷；昇陽建設昨（4）日收在14.2元、下跌0.3元。

昇陽建設表示，今年主要入帳來源為「聚昇陽」以及「昇陽國詠－麗池區」；其中「聚昇陽」預售銷售率近八成，預計年中完工後將推出新成屋銷售；而近捷運頂溪站的「昇陽國詠－麗池區」預計今年底完工後、將推出未售之新成屋，兩大案後續新成屋去化如何，也將左右今年公司業績增長變化。

全坤建設（2509）今年推出兩大預售新案，總銷合計68億元，包括新北市新莊區基督教新莊芥菜種會「全坤峰碩」、總銷約60億元。另外興建中的八里新案「全坤家宜」已在5月開始預售、該案總銷約8億元，預計年底完工，可望挹注今明年兩年營運。

全坤建設今明兩年業績，主要以「全坤威峰」成屋餘屋約0.6億元，以及「全坤家宜」新成屋案之兩大案為主；2025年則有已完銷之總銷12億元「全坤X101」完工挹注；2026年規劃總銷20億元「衡峰」完工。

全坤建設昨（4）日收在16.2元、下跌0.15元。

新推案部分，全坤建設指出，目前在線銷售有兩大新案，包括新北市新莊區基督教新莊芥菜種會「全坤峰碩」，總銷約60億元，以及5月開始預售、興建中的八里新案「全坤家宜」，兩大案目前穩定銷售中，「全坤家宜」預計年底完工，若工程進度來得及，今年有機會挹注部分業績。

渣打銀行昨（4）日舉行2023年下半年投資展望，成為第一家轉多、看好股市的外銀。渣打建議，第3季投資策略轉為股債各半，特別押寶亞洲股票、日本股票，「股債風險性資產下半年仍有高點可期」，料美國聯準會（Fed）年底前暫停升息，2024年上半年伴隨經濟衰退轉為降息，認為美元在第4季走弱，未來12個月重新測試100.8關卡。

渣打銀最新投資展望意外轉變，主要原因為一、美國經濟數據強勁，通膨降溫，企業基本面回溫，經濟衰退將延後到明年第1季；二、預期美國聯準會今年停止升息，7月升息機率不大，最快明年上半年才會降息。

三、上調股市觀點至中性，特別看好包含日本在內的亞洲股票，以及看好印度股市。

「現在看上半年投資可能太保守」，渣打財富管理投資策略部主管劉家豪指出，市場現階段出現兩個聲音，一、明明看到衰退訊號，但股市卻走高；二、VIX恐慌指數來到疫情前低點。

面對下半年展望，劉家豪發表四點看法，一、對債市保持耐心，等待最好的轉折點，尤其在利率升息尾聲布局債券，建議持有優質長天期債；二、渣打銀第2季底上調股票觀點至中性，但並非全面性復甦，而是特點行業帶動。三、上調日股到加碼，此次看好亞股包含日本；四、靈活管理波動。

在經歷停工、復工後，廣州海珠恒大金碧花園五期的業主去年9月終於成功收樓。

但近期有業主在進行不動產登記查冊時發現，自家房屋處於查封狀態，查封機關為廣東省珠海市中級人民法院。同時，廣州市住房和城鄉建設局網站上，關於該專案資訊的顯示，絕大多數房源雖然都已確權，但都為查封狀態。

7月4日，記者走訪廣州海珠恒大金碧花園五期時，從業主陳女士（化名）處瞭解到，昨日（7月3日）晚間，已有業主在業主群表示查冊已解封，狀態已經恢復正常，陳女士也已查冊自家房源，證實確已解封。

記者從廣州市住房和城鄉建設局網站瞭解到，7月4日上午，恒大金碧花園五期房源仍處於查封狀態，但下午已經全部恢復正常，查封狀態已取消。

收樓近一年突然被查封

根據此前恒大金碧花園五期業主發佈的查封資訊，查封登記時間為6月30日，查封類型為預查封，期限為36個月，查封時間為2023年2月15日-2026年2月14日。

公開信息顯示，預查封物件是“被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋”。

陳女士告訴記者，他們大概是在去年8月-9月時收樓的，最早知道房子出現被查封是在7月1日，但7月3日晚，再次查詢發現房源已經解封。

7月4日，廣東合邦律師事務所律師楊登基在接受記者採訪時表示，這樣快速的解封應該是法院方面協商的，否則按照正常程式不會這麼快。在開發商辦理大確權時，業主準備辦證之前，存在一個時間差，債權人可能是利用這個時間差申請查封或者輪候查封。

同日，記者以購房者身份致電廣州海珠區不動產登記中心瞭解到，如果房源被法院查封，需要法院方面先解封，才能進行不動產證辦理。

今年4月，《最高人民法院關於商品房消費者權利保護問題的批復》提到：商品房消費者以居住為目的購買房屋並已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩餘價款的，可以適用前款規定。

另外，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和覆議案件若干問題的規定》第二十九條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”

因此，楊律師補充道，即使房源被法院查封，業主有權依據上述法律規定提出執行異議，要求法院解除查封，並要求開發商儘快辦理房產證過戶。如開發商拒絕或拖延辦證，業主可在涉案房屋解除查封後，立即向法院起訴，要求開發商協助辦理房產證過戶。如案件勝訴並生效後，開發商還怠慢履行生效判決書的判項，業主可以拿著生效勝訴判決書、完稅憑證等材料到不動產登記中心，自行要求辦證過戶。

恒大開山之作

位於廣州市海珠區工業大道的金碧花園系列，無論在廣州房地產界，還是恒大集團內部來說，都是一個知名專案，已持續開發多年。

1997年，許家印打造的恒大集團第一個樓盤金碧花園入市，開盤不久即售罄。公開資料顯示，金碧花園還創造了當年征地、當年報建、當年動工、當年竣工、當年售罄、當年轟動、當年入住、當年收益的“8個當年”紀錄。

恒大金碧花園占地面積52萬平方米，建築面積200萬平方米，綠化率35%，分為三個大組團，分別為第一金碧花園（包括都市廣場）、第二金碧花園（包括閑水碧庭），第三金碧花園。

本次被查封的房源為第三金碧花園五期專案，也是該系列的最後一批房源。記者在現場看到，金碧花園第五期只有68、69、70這三個樓棟，均為單體樓，樓高32-41層，均為兩梯四戶。

廣州市住房和城鄉建設局網站資訊顯示，金碧花園五期自編68、69、70棟批准預售套數為457套，住宅已售總套數417套。

該項目在2021年7月起的一段時間曾陷入停工狀態，商品房預售合同中約定的交房時間為2022年3月31日，經歷停工、復工後，項目最終在去年8月底、9月初時陸續交房。

記者走訪現場看到，專案外側的底商還未招商成功，底商門口停滿了車輛，社區內部開設有便利店等生活設施。在70棟樓下，張貼著《68至70棟公共設備設施檢驗問題》檔，密密麻麻羅列了每層公區的問題，包括樓道消防門沒有門把手、水井房開關燈地漏蓋、走火通道和電梯間缺樓層牌等問題。

金碧花園五期在入市時的銷售均為4.5萬元/平方米-5.5萬元/平方米，全部戶型均為精裝交付。鏈家平臺顯示，第三金碧花園目前的參考均價為49390元/平方米。

為盤活金科，重慶大佬黃紅雲拉來了戰投長城資產。事實上，AMC“出手”化解房企債務風險並不是個例。比如，此前長城資產稱與招商蛇口(12.700, -0.23, -1.78%)馳援佳兆業，之後華融、信達緊鑼密鼓出手。在這個過程中，這些AMC也一改此前“跑龍套”提供配套融資的角色，成為房企們的“白衣騎士”。

AMC們已成為房企的“白衣騎士”。

6月30日，金科股份(1.230, 0.01, 0.82%)公告，其與長城資產旗下的全資運營平臺長城國富簽訂協定，雙方的合作方式公告中也有介紹，即不僅包括具體的資產盤活，還有金科股份的預重整程式，以及後續的業務整合發展都有涉及。

實際上，AMC助力房企化解風險已成為一種趨勢，自去年1月份金融監管部門召集5大AMC機構開會開始，5家AMC就陸續出手並充當房企的“白衣騎士”。

長城資產之外，中國華融、中國信達等也在紛紛出手拉房企一把。

值得一提的是，房地產行業的不景氣對本就以不良資產為主營業務的AMC來說是擴張的機遇。不過，由於房地產債務涉及金額較大，且房地產項目資產變現週期長，回款難等特點，也讓這些AMC在資產端承壓。

長城資產“戰投”金科

“金科股份可能要活過來了！”一位投資者在相關平臺如此評價。

6月30日，金科股份在公告中表示與長城國富簽署《戰略投資框架協定》，根據協定內容，後者有意向獨立或與其他合作方組成投資聯合體作為重整投資人參與金科股份的預重整程式。

事實上，同一日金科股份還發佈了另外一則公告，其中指出在今年5月下旬收到債權人端恒建築發來的《告知函》，端恒建築認為金科不能清償到期債務且明顯缺乏清償能力，故向向重慶市第五中級人民法院申請對其進行重整。

這表明，如若金科股份進入預重整或重整程式，在公開招募戰略投資人階段，長城國富及/或其指定關聯主體有意向作為戰略投資人報名參與競爭遴選。同時，金科發佈的公告還披露了雙方的合作方式，即不僅包括具體的資產盤活，還有金科股份的預重整程式，以及後續的業務整合發展都有涉及。

據悉，長城國富經營範圍包括房地產開發與經營，實業投資等，長城資產持有其100%的股份。此前長城資產廣西分公司相關負責人表示，長城資產重點聯合央企國企背景的標杆房企、系統內的長城國富置業，針對國家列出的紓困房企“白名單”開展並購重組，盤活問題資產。

如此看來，金科股份引入長城資產也算是未雨綢繆。而此舉也無疑給市場吃了一顆定心丸。7月3日，金科股份漲停收盤。

而被債權人申請重整，說明金科已處於危難之際。

資料顯示，截至目前金科及控股子公司收到的新增訴訟、仲裁案件金額合計37.23億元占公司最近一期經審計淨資產的29.90%。從債務端來看，金科整體新增到期未支付的債務本金合計金額29.12億元。

值得一提的是，近兩年來看，長城資產明顯加快了對房企的馳援。較為顯眼的是，去年4月份佳兆業宣佈與招商蛇口、長城資產簽署戰略合作協定，欲通過股權合作、資產轉讓、聯合運營等方式盤活存量資源。

長城資產之外，其他幾大AMC也加快湧入房地產行業。比如去年8月份，中國華融與陽光集團簽署協定，為後者化解債務難題。東方資產也在去年重整了昆明垠創地產，成為其新東家。

AMC紛至遝來的背後，一方面是房地產行業的風聲鶴唳為“禿鷲”AMC帶來了機遇；另一方面則是監管要求。據悉，去年金融監管部門召集幾家全國性AMC開會，研究AMC參與風險房企的資產處置、項目並購及相關金融仲介服務。

AMC三大“化債”模式

AMC們幫助房企過“昭關”的方式各有不同。

此前，AMC也是房地產行業中的常客，不過彼時這些AMC只是在跑龍套，為房企配套融資。而隨著監管的要求，AMC企業尤其是五大AMC成為救援房企的主力。

在標的的選擇上，有AMC人士在去年稱，五大AMC將重點選擇一些龍頭的、暫時出現資金短缺的企業或項目進行紓困。地方AMC則主要將聚焦本地的房地產企業和專案。

具體到方式上，AMC聯姻國資為房企化解債務風險較為流行的方式，在去年4月份，央企招商蛇口與長城資產與出險房企佳兆業簽署合作協定，根據協定內容，各方將建立戰略合作關係，在城市更新、房地產開發、商業綜合體經營等領域開展合作。

具體到分工上，佳兆業于深圳、廣州、東莞、佛山等大灣區核心城市的城市更新儲備，長城資產則發揮資產管理配置優勢，招商蛇口則是發揮社區、商業及產業園區綜合開發優勢。對於該次的合作，佳兆業稱這有利於促進項目轉型，活化商業及住宅專案資產，緩解短期流動資金困難。

同時，當年5月份，以頻繁質押股票以獲得片刻喘息之機的中南建設(1.540, -0.01, -0.65%)，拿到了華融資產與南通國資設立合作主體的不超過50億元的資金支持。

AMC出資+房企自主操盤則是一種較新的模式，這以五大AMC中華融資產為例。今年1月份，融創官微表示，融創中國與中國華融、以浦發銀行(7.280, -0.04, -0.55%)牽頭的6家銀行（上海銀行(5.780, -0.03, -0.52%)、上海農商行、交通銀行(5.810, -0.08, -1.36%)、興業銀行(15.680, -0.15, -0.95%)、北京銀行(4.640, -0.05, -1.07%)）組成的銀團、中信信託就上海董家渡項目達成融資合作，合作方將攜手對該項目注資。本次合作總規模超120億元，首筆資金已於近日完成投放。

資料顯示，在去年12月份，融創董家渡項目就引入華融+銀團，持有董家渡地塊的泛海建設控股有限公司的股東在同一時間也發生了變更，融創房地產集團持股比例從100%下降至10.322%，中信信託與華融分別取得64.678%、25%的股份。

操盤方依舊是融創，華融則是行使監管職。120億元的融資將用於專案的開發、建設、運營。該業內人士稱，完成紓困退出之時，AMC和銀行的融資享有優先權，融創股權劣後並在融資全部償還後回購股權。

這兩種方式之外，AMC+代建是另一種方式，也是信達資產較為獨特的路徑。去年8月份中旬，信達資產與華宇集團就安徽陽光半島專案舉行簽約儀式。

據悉，陽光半島自2011年開工，不過命運坎坷之下項目始終未能建成功。其開工三年後由於資金斷裂，不得不停滯。不過，在2017年被恒大投資100億元接盤，並更名為“恒大陽光半島”。而在2021年隨著恒大暴雷，該項目再次停工。

隨著信達的接盤，該項目的所屬公司股權也發生了變化。信達資產旗下的蕪湖粵信投資持有安徽省陽光半島文化發展有限公司99%的股份，安徽業瑞企業管理有限公司持有1%。

接手後項目後的信達選擇了讓老朋友華宇集團擔任代建角色。

此外，地方AMC也為房企出力的方式大多是成立基金。比如湖北資產與浙商資管設立50億元紓困基金、河南資產聯合信陽市設立穩定發展基金，註冊資本10億元，重點面向信陽地區的問題樓盤化解、破產重整等領域進行投資。

化解風險的同時也被“反噬”

成為房企的“白衣騎士”，對AMC們來說既是機遇也是挑戰。

據測算，我國房地產行業不良資產規模在2.08萬億元。超過2萬億的規模在監管要求回歸主業的背景之下，對AMC來說無疑是較大的機遇。

不過，不良資產處置業務具有週期長、資本佔用多和回款不確定等特點，因此這些AMC業績上承壓。

而在化解房企風險的同時，AMC在地產下行週期也面臨資產減值壓力。

諸多AMC中最為典型的就是極其偏愛地產的信達資產。去年8月份，標普全球將中國信達的長期評級展望從“穩定”調整為“負面”，並指出，截至2021年底，涉地產業務占到中國信達類貸款敞口的42%，預計2022年的資產減值損失將保持高位，甚至可能連帶影響到2023年。受疫情及地產業敞口拖累，標普預計中國信達未來兩年內的資產品質和盈利能力都將承壓。

標普所述一語成讖。從2022年信達資產的業績來看，去年其實現營收809.88億，同比變動-17.13%；股東應占溢利為53.02億元，同比變動-51.95%，資產減值損失為132.58億元。

信達資產並不是個例，2022年中國華融出現276億元的巨虧。元兇之一就是受到房地產行業的下行影響。

普華永道也在《中國不良資產管理行業改革與發展白皮書》中也指出，當前AMC的角色已經從不良資產風險化解拓展到困境機構風險化解，但也普遍面臨資本充足和流動性風險管理兩大難題，面對新的機會和挑戰，需要增強融資能力，優化負債結構。

中國奧園（03883.HK）債務處理進入轉捩點。

7月2日，奧園公佈“內幕消息”稱，與債權人小組，就境外債務重組方案達成一致。重組方案中，大致是以發新債、股份轉讓等方式延長時間。

新債到期時間，大多集中在2031年，也就是說，在境外債這一塊，奧園接下來8年不用操心了。不過，屆時掌門人郭梓文已67歲。

而為了處理這批境外債務，郭氏家族付出了不小的代價。

上述債務小組，持有公司債務約占奧園現有票據未償還總額的33.01%。為應對這批債務，奧園董事長郭梓文及家族成員持有的4億股普通股，將轉讓給債權人抵債，約占目前奧園總股本的13.5%，並附加了各項條件。

奧園這算躲過一劫了？恐怕還沒完。

以股續命，有失去控制權風險？

從債務重組方案上看，郭氏家族正在“以股續命”。

本次債務中，外界關注的一大焦點是創始人的控制權問題。

據現有資訊，中國奧園的總股本約為是29.65億股，其中郭梓文家族合計持有約16.61億股，持股比例達56.01%。

按重組方案發行10億股新股後，奧園的總股本將變成39.66億股，郭梓文家族的持股量將減少至12.61億股，持股比例降至31.8%。

問題是，在重組方案中，上述計畫發行的10億新股，加上郭氏家族承諾轉讓的4億普通股，將轉讓給若干合資格債權人，相當於重組生效日後公司持股量的25.22%和10.09%，合計約35%。

此外，重組方案中，奧園擬新發行1.43億美元無息強制可轉換債券，其將於2028年9月強制轉換為公司普通股份，其將占轉換後公司已發行股本總額的29.9%。

也就是說，債權人拿到股份後，聯合起來，隨時可以將郭梓文家族踢出局。

不過，據中國房地產報，奧園管理層人士回應，重組方案成功實施後，郭梓文仍為公司的第一大股東及實控人，這是主要債權人的底線要求。

也就是說，郭梓文暫時不會出局。但到了萬不得已的那一天，債權人可以搶先維護自己的利益。

郭梓文似乎早就預料到這一步，逐漸對公司進行“風險切割”。

5月11日晚，奧園集團有限公司突發公告，免去郭梓甯、郭梓文的公司董事職務，以及二人的董事長、副董事長職位。奧園集團有限公司是奧園境內債券發行主體。

早在去年，奧園集團有限公司及其多家奧園系公司法定代表人就已由郭梓寧等人更換為林顯團等高管。

去年8月，郭梓文對家族信託進行整合，由於原受託人在新加坡業務運營進行內部重組，The Golden Jade Trust（家族信託）委託人（即郭梓文與其配偶江敏兒）完成更換受託人。

動用朋友圈，拉來國資背景合作方

為處理債務問題，郭梓文在朋友圈折騰了一圈。

他請來金融圈資深人士武捷思作為私人顧問，武捷思曾與粵海集團、合生創展、融創中國等公司合作，負責引入戰投、債務重組等專案。

據中國房地產報，現年72歲的武捷思，在2021年底就成了郭梓文的私人顧問，並給奧園的債務重組團隊提供專業意見和建議。其多年累積的債務重組經驗及人脈，有助於中國奧園處理與各金融機構錯綜複雜的債務關係。

2008年，武捷思曾加入奧園，主要負責統籌戰略發展規劃、財務管理、融資及並購業務、規章制度健全修訂等工作，而郭梓文仍執掌公司日常運作。

此前，郭梓文還引入香港資方。

2021年9月27日，中國奧園集團與恒基兆業地產董事兼聯席主席李家傑全資擁有的投資公司Successful Lotus訂立認購協定，Successful Lotus將斥資4億港元認購奧園107，875，000股新股份，每股3.708港元，認購股份占擴大已發行股份總數約3.64%。

到了今年，郭梓文多次拉來國資背景合作方。

今年6月，中國奧園與中國黃金(12.000, -0.12, -0.99%)集團旗下的子公司中金國測投資有限公司（以下簡稱“中金國測”）在北京簽署戰略合作協定，此前還引入山東健康、南粵基金、西安航投科創等國資背景企業。

砸入真金白銀的是南粵基金，它以現金2.56億港元接手奧園健康29.9%股份，成為奧園健康第一大股東。

南粵基金為廣州市增城區國有資產監督管理局與廣州（匯銀天粵）股權投資基金管理有限公司共同出資組建。

其他合作方更多看上了奧園的舊改項目。

例如山東健康，入股中國奧園珠海最大舊改翠微專案，持有該專案60%股權，中國奧園留有專案40%股權。不過，其中的交易總代價約5.84億元。

另有中金國測、西安航投科創，與奧園僅處於簽署戰略合作協定層面。

在當下，各類財團資金捉襟見肘，誰也不會隨意踏入奧園這個泥潭。

千億債務待償還，有多少資產可賣？

千億規模房企有多風光，如今的千億負債就有多狼狽。

據奧園近期發佈的2022年財報顯示，截至2022年底，奧園的總資產為2344.26億元，總負債為2520.63億元，總權益為-176.37億元。

也就是說，中國奧園已經“資不抵債”。

截至2022年末，境外債中，奧園擁有境外計息負債總額約為人民幣428.175億元，其中的291.437億元為此番與債權人相互協議中的一部分。境內債上，計息負債總額約為662.324億元。

看來，境內債缺口大於境外，未來還將做境內債重組。

據2022年年報，由於還款違約及交叉違約，奧園的流動負債超過流動資產約人民幣298.69億元；銀行及其他借款以及優先票據及債券合共為人民幣1090.5億元，其中人民幣994.46億元將於2023年底到期。

除了以時間換空間外，奧園還要通過賣資產償債。

奧園在加拿大2個房地產開發項目，資產淨值（不含股東貸款）為約人民幣15.902億元，目前已委託世邦魏理仕有限公司出售。

值錢的，還有旗下項目。

奧園在公告中表示，在中國大陸若干城市擁有267個物業開發項目（包括2021年從奧園美穀以總代價人民幣10.2億元購買的16個物業項目），總土儲約3080萬平方米。

此外，還有總規劃建築面積約3160萬平方米的城市更新專案，及45個投資物業項目，公允價值合計約人民幣126.23億元，及主要自有房產3處，帳面價值約人民幣22.647億元。

奧園表示，于未來十年或更長時間內，本集團考慮根據市場情況和資產運營情況逐步出售部分境內及境外資產。

一切還要根據市場情況而看，迫不得已之時，這些資產也將被賣出償債。

7月4日，觀點新媒體獲悉，2023年上半年，綠城累計交付107個項目。

具體來看，2023年1-6月，綠城共交付107個項目，其中投資板塊交付51個專案，代建板塊完成56個項目交付，總交付戶數為37577戶。

值得注意的是，綠城上半年項目涉及浙江杭州、余姚、寧波等城市；山東濟南、濰坊等城市，另包括江蘇、遼寧、湖南、陝西等省份。

7月4日，萬科企業股份有限公司公告，披露2023年6月銷售及近期新增專案情況。

公告顯示，2023年6月，萬科實現合同銷售面積252.0萬平方米，合同銷售金額361.4億元。

而1~6月，萬科累計實現合同銷售面積1297.0萬平方米，合同銷售金額2039.4億元，同比下降5.27%。

期內，萬科新增加開發專案1個，為成都金融城東74畝項目，權益比例60.0%，權益地價8.39億元。

同期，萬科新增2個物流地產項目，需支付權益價款1.60億元，為南京江甯空港冷鏈項目以及嘉興港區一期項目。

7月4日，碧桂園控股有限公司公告，披露6月份銷售資料。

公告顯示，6月份單月碧桂園實現權益合同銷售金額約160.0億元，權益合同銷售建築面積約203萬平方米。

按此計算，碧桂園1-6月實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額1287.6億元，同比減少約30.4%。

2021年以來，樓市“央國企化”越來越明顯，一邊是地產民企“爆雷”聲隆隆，另一邊是央國企大肆拿地、收並購等，忙迅猛不亦樂乎。

剛剛過去的2023年上半年，地產央國企們銷售額普遍較好，同比增幅還很明顯，排名也非常居前，讓很多地產民企“眼饞”不已。

對他們而言，如今登上山巔或居前，不盡是榮耀，還有看不見的風險。

近日，萬科集團董事會主席郁亮公開“潑了一瓢涼水”，說“過往房地產基本靠關鍵兩招，拿地及融資。在新發展模式下，如果僅靠這兩招，可能會出現買地越多錯誤越多，融資越多越不安全。”

除了瘋狂擴張，部分地產央國企還在不停地騰挪，退出一些項目。7月4日，地產密探從上海產權交易所獲悉，近日天津城投置地投資發展有限公司49%股權以底價近24億元成交，接盤方是誰，暫不得而知。

有意思的是，“賣方”背景強悍，為“北京潤置商業運營管理有限公司”，背後唯一股東就是華潤置地。

出售之前，天津城投置地投資發展有限公司由北京潤置商業運營管理有限公司持股49%，天津市海河建設發展投資有限公司持股40.6%、天津城市基礎設施建設投資集團持股10.4%。

截至今年4月底，天津城投置地總資產約158.2億元，總負債63.4億元，淨資產益約94.8億元，去年營收1715.25萬元，淨利4.22億元，但今年前4個月營收-6.61萬元，淨利約59.8萬元。

這說明，天津城投置地經營不僅異於一般企業，而且盈利呈現明顯下滑趨勢。華潤置地此時賣掉低效資產，也是理所當然。

注意！地產密探從天津城投集團披露2022年財報數據看，2022年天津城投置地營收50.58億元，淨利2.52億元，經營淨現金流13.3億元。這跟在產權交易所披露的資料有巨大的出入。

2018年底，華潤置地天津公司曾對外官宣說，天津城投置地混改正式落地，華潤置地增資79.34億元持股49%，天津城市基礎設施建設投資集團持股51%，此次募資將用於天津城投置地在津業務拓展，加大優質專案投資等。

這等於說，華潤置地前述公司以“戰投”身份成功入局天津城投“混改”，華潤置地也被媒體追捧為“闖津門”之舉。

彼時，華潤置地接受媒體採訪時說，“這是一筆很划算的買賣。”未來雙方將積極參與區域綜合開發，探索長租、養老產業、產業園區等創新業務。

從當時公開招募“戰投”披露看，截至2018年9月底，天津城投置地總資產213億元，總負債164億元，當年前9個月營收9.7億元，總利潤虧損1.1億元，淨利潤虧損1.4億元。

縱覽2015年至2017年，天津城投置地營收分別是17.9億元、21.6億元、31.9億元，總利潤分別是4628.82萬元、3.5億元、2.8億元。這說明，該公司之前盈利業績還不錯。

圖源：天津城投集團圖源：天津城投集團
據天津城投官方披露，今年4月初，河西區柳林街區城市更新專案啟動區開工，今年5月底，天津金鐘城市更新專案首個地塊“金鐘河大街南側片區城市更新項目8號宅地”被天津城投金鐘公司摘得，計容建面8.25萬平米。

依此來看，天津城投手上捏著當前天津大量優質城市更新儲備專案資源，特別是一二級聯動開發機會。但從天津城投集團官網看，城投置地和城更公司、城產公司又都是分開的。

另據相關資料，華潤置地前述子公司斥資逾79億元戰投天津城投置地，核心動作就是接管運營了“天津銀河國際購物中心”，並更名成了“天津萬象城”。

如今退出，這是否為華潤置地推動旗下萬象城“輕資產”的一個具體動作？參考《未來更多萬象城會"易主"？華潤置地謀“出表”》一文，這有待進一步觀察。

7月4日，觀點新媒體獲悉，香港土地註冊處發表2023年6月份統計數字。

據悉，香港六月份送交土地註冊處註冊的所有種類樓宇買賣合約共4777份，較五月份下跌9.6%，與去年六月比較，亦下跌24.1%；以十二個月移動平均數計算，六月份的樓宇買賣合約數字為5134份，較五月份下跌2.4%，與去年六月比較，亦下跌21.6%。

此外，於六月份，樓宇買賣合約總值397億港元，較五月份下跌11.0%，與去年六月比較，亦下跌25.4%，上述買賣合約中，住宅樓宇買賣合約占3613份，較五月份下跌9.7%，與去年六月比較，亦下跌25.1%。

值得注意的是，香港六月份的住宅樓宇買賣合約總值336億港元，較五月份下跌8.6%，與去年六月比較，亦下跌25.5%。

自2022年底房企月度銷售額座次重排後，榜單上TOP3的位置分外受市場關注。

今年前6個月，保利發展(12.720, -0.40, -3.05%)、萬科穩居銷售榜前二，第三名則在四月開始出現了新面孔——中海地產。

據中指研究院資料，2023年上半年中海全口徑銷售金額為1784.8億元，繼續位列第三，與去年全年相比，排名上升3位；權益銷售金額則位列第一。

從銷售額看，中海已經完成全年銷售目標的一半。

中海是今年極少數給出了明確銷售目標的房企。在3月底的業績發佈會上，中國海外發展董事局主席顏建國表示，今年力爭銷售合約額增長20%，利潤穩中有升；中國海外發展行政總裁張智超則透露，內部有更高的目標。

去年，該公司合約銷售金額為2947.6億元，據此計算，今年目標銷售額至少為3527.12億元，上半年完成度則為50.6%。在保證當前銷售節奏的情況下，中海實現這一目標並不難。

若不計入今年新增拿地貨量，中海可售貨值約7900億元，完成年度銷售目標僅需保證約45%的去化率。若計入上半年新增貨值（633億元），完成難度則更低。

中海在TOP3的位置穩了嗎？目前尚難下結論。第二季度初升至TOP3後，其與第四名房企的銷售額差距不及百億。

不過，這家向來有“利潤王”稱號的房企，一位內部員工向藍鯨財經表示，公司一直強調的都是利潤，對銷售排行榜單的座次並未過多強調。

只是在行業“新舊交替”的背景下，榜單上的“進出”很難不引起外界關注，而作為龍頭央企地產公司之一，中海在銷售榜上的座次註定是市場的關注重點。

拿地投資方面，今年上半年，中海拿地節奏“先慢後快”，前五月拿地金額僅76.9億元。

進入6月，該公司頗有在上半年結束時“突擊補倉”的意思，先後拿下了北京石景山、青島市北、廣州荔灣、天津南開、長春高新(144.320, 1.91, 1.34%)南、深圳南山、廈門思明東的7塊地，拿地金額達285.97億元；7月3日，其又以16.63億元競得石家莊一宗地。

其中，上述4塊地底價摘得，2塊地溢價15%，石家莊地塊溢價率則達28.32%；深圳灣超總地塊則是“20年一遇”的稀缺宅地，不過，這塊地有相當比例的自持部分，隱形拉高了拿地成本。

高溢價地塊如何保證盈利、追求利潤率下如何提升品質，對“利潤王”也是不小的挑戰。

今年是中海踐行“今天、明天、後天”新發展戰略的第五年，“今天”業務是指住宅開發，“明天”是指商業，“後天”則是指養老、供應鏈管理等多元化業務。

房地產開發業務之外，中海其他業務今年也有不小的目標。

中海地產方面向藍鯨財經表示，今年是公司持有型商業專案入市高峰，預計新增20個商業項目投入運營。

去年，中海在疫情租金減免的情況下，商業物業板塊收入實現1.8%增長，為52.6億元。在3月的業績發佈會上，顏建國為這部分業務定下的目標是“收入增長30%”。

隨著商業專案加速入市，中海商業收入有一定的增長預期，值得市場期待。

此外，在行業“降本”的背景下，供應鏈管理業務迎來新的發展機會。

中海旗下聚焦房地產行業上下游供應鏈的領潮供應鏈管理公司，2022年實現內外部年度收入97.9億元；新簽合約額144億元，其中外部客戶新簽合約額33億元。

據中海方面的資料，2022年領潮與超200家供應商合作，實現定標品類集采價格平均降幅10.2%。

內房企近期陸續所交出6月份銷售數據顯示，內地置業需求進一步放緩。碧桂園（2007）6月單月合同銷售160億元（人民幣，下同），按年大減54%；建築面積203萬平方米，按年跌52%。1月至6月累計銷售額1,287.6億元，按年減少30%；建築面積1,646萬平方米，同比減三成。合景泰富（1813）6月實現預售額17.3億元，按年減63%，預售建築面積約為8.5萬平方米，減少58.1%，為跌幅最明顯的內房之一。上半年合同銷售為190.7億元，按年跌27%，建築面積102.2萬平方米，降24%。

萬科：行業正經歷深刻變化

萬科（2202）6月單月合同銷售金361.4億元，按年減少23.4%，已售建築面積約252萬平方米，按年跌18.6%。上半年累計合同銷售額按年略退5%至2,039.4億元，建築面積微增0.5%至252.0萬平方米。對於有投資者發問「如何看待二級市場股價下跌」的問題，萬科昨在互動平台回覆稱，股價走勢受各種因素影響。房地產行業正在經歷深刻變化，公司會全力以赴做好經營，保障公司順利渡過行業調整，相信這些努力最終會得到資本市場的認可。董事會主席郁亮早前在股東會曾坦言，市場實際情況比此前預期的要更差一些，市場短期內受壓。

嘉里建設（00683）、信置（00083）、太古地產（01972）和港鐵（00066）合作發展的香港仔黃竹坑站港島南岸第4期海盈山發展項目第4A期開價，首批折實平均呎價27989元，較約兩年前嘉里建設等發展的港島南岸第2期揚海首批低約9.4%，平絕港島南岸歷來首批單位；該盤1房單位折實售價最平966.7萬元，同樣是港島南岸首批單位中最低。

首批88單位 一房966萬起

海盈山第4A期昨天公布首張價單，涉及88伙，實用面積403至914方呎，包括12個1房、60個2房及16個3房單位，以山景及內園景為主，定價1178.9萬至3675.1萬元，呎價29253至42684元。折扣佔樓價最高達18%，折實售價966.7萬至3013.59萬元，折實呎價23988至35001元，折實平均呎價27989元。

港島南岸對上一個新盤為第2期揚海，於2021年8月本港樓價處於高位時推售，折實平均呎價30880元，貴絕全港鐵路盤，紀錄保持至今。相隔接近兩年，海盈山第4A期較之平約9.4%。

對比2021年4月路勁（01098）旗下路勁地產牽頭發展的第1期晉環，首批折實平均呎價29689元，海盈山第4A期亦較之低5.7%。換言之，海盈山第4A期平絕港島南岸歷來首批單位。

參考反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL），2021年8月報189.52，最新報167.29，期內累跌約11.7%，顯示海盈山第4A期定價已因應市況調整。

今批共5伙折實售價低於1000萬元，入場單位為2A座6樓G室，實用面積403方呎，1房間隔，望內園景，折實售價966.7萬元，也平絕港島南岸首批單位，呎價23988元。

發展商提供一按可借七成

海盈山第4A期建築期付款辦法可享14%折扣，折後售價1000萬至1200萬元共有12伙（即全數1房單位），在放寬按揭保險樓價上限的「財爺plan」下，可承造最高八成按揭。此外，發展商為海盈山第4A期買家提供一按貸款，金額最高為成交金額的七成，全期P（現為6厘）減2.5厘，還款年期最長25年。

嘉里發展董事及香港區總經理湯耀宗表示，各樓盤質素有別，故不能直接比較，而海盈山第4A期首批單位參考南區豪宅及同區其他項目，屬於貼市價，形容為「海盈山開心起動價」，料本周內開始收票，其後加推單位有提價空間。

信和置業執行董事田兆源補充，市場已消化加息的消息，現時是入市好時機，相信項目能令不少準買家心動。太古地產住宅業務董事杜偉業則說，該盤價錢吸引，對項目銷情有信心。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，港島區大型新盤罕有，晉環及揚海開售時市場反應熱烈，首批以價單發售單位均能全數沽清，估計海盈山第4A期首輪也能「一Q清枱」。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明則認為，項目首批單位屬於低市價，料一半買家是投資者。

位於香葉道11號的海盈山提供800伙，分兩期發展。第4A期設432伙，實用面積351至1847方呎，預計入伙日期為2025年5月中，樓花期約23個月。第4B期提供368伙，已取得售樓紙。

每呎補地價10587元 貴絕港島南岸

位處港鐵香港仔黃竹坑站的港島南岸發展計劃，一共分為6個期數，最新登場的海盈山屬於第4期，由嘉里建設（00683）牽頭財團於2019年10月中標該用地，每方呎樓面補地價（樓面補價）高達10587元，貴絕港島南岸各期數。

坐落在港島南岸東南部分的海盈山，可建總樓面面積約63.83萬方呎，於2019年9月推出招收意向書和招標，同年10月下旬截標，結果由早於2017年12月投得港島南岸第2期（已經發展為住宅項目揚海）的嘉里建設和信置（00083）財團，夥拍新加入的太古地產（01972）合作組成財團，擊敗5個對手中標。

地政總署就海盈山項目定下的補地價金額約67.58億元，折合樓面補價10587元，創港島南岸各期數的樓面補價之冠。

項目餘下3期共涉3000伙

市場人士估算，中標財團支付補地價連同向港鐵提出的前期費用合計，每方呎樓面的地價支出動輒逾1.5萬至2萬元。

事實上，港島南岸樓面補價次高的期數，正是前述第2期揚海，樓面補價10576元。至於餘下的第5和第6期，在疫情下先後於2021年1月和4月批出，第5期樓面補價降至10119元，第6期更跌穿萬元關，至9818元。

資料顯示，港島南岸6個期數中，已經登場的有3個，包括2021年4月推出的第1期晉環和同年8月公布首張價單的揚海，以及昨天開價的海盈山。至於餘下的3個期數，共提供約3000伙，當中長實（01113）負責的第3期，共設有1200伙，並細分為兩個期數，現正等待地政總署批准預售樓花，有機會下半年登場。

至於新世界發展（00017）牽頭的第5期，料提供約1050伙，會德豐地產則持有第6期，可建約750伙，兩個期數分別於去年9月和今年1月獲屋宇署批出建築圖則。

陷入財困的花樣年（01777）昨公布停牌季度更新稱，公司及其財務及法律顧問正與境外債券持有人小組及其顧問積極合作，最終確定境外債務重組建議的文檔，並已向高等法院申請確定推進相關安排計劃的日期。至於該公司的清盤呈請，於開曼群島的聆訊日期已押後至今天，其附屬公司清盤呈請於高等法院的聆訊日期則押後至本月17日，股份繼續停牌。

花樣年2021年10月境外債務違約，今年1月提出債務重組方案，並取得超過75%持有人支持重組協議，但5月有傳花樣年提出修訂計劃，遭到其第二大股東TCL實業控股反對。

彩生活冀明天復牌

財務資料方面，花樣年2021年業績的審核工作及其2022年中期業績的審閱工作正在進行中；公司將於實際可行情況下盡快刊發2021年經審核業績及2022年中期業績。業務方面，花樣年已經及將會持續專注於其物業項目的竣工交付，實行措施以加速開發中物業及已竣工物業的銷售，並控制行政成本與資本開支。花樣年旗下彩生活（01778）表示，預期今天刊發上兩年業績，相信可於明天（6日）前後復牌。

另外，融創中國（01918）收市後公布境外債務重組進展，指有關計劃的聆訊定於本月26日在高等法院召開，於聆訊時將尋求高等法院的指令以召開計劃會議，以便計劃債權人考慮及酌情批准計劃。該公司上月透露，已與大多數債權人小組訂立一份修訂協議，雙方同意修訂條款細則中有關強制可轉換債券及轉讓現有融創服務股份的若干條款。

《北部都會區》發展策略下，政府全速推展新界多個新發展區大計，其中元朗洪水橋及廈村新發展區，政府今年透過規劃申請，提高當中多幅土地的發展密度，有私人發展商趁勢就手上的住宅發展計劃提出新方案，以增加其住宅發展潛力。億京近日就該發展區內位處元朗橋頭圍的發展項目，向城規會申請放寬住用地積比率限制，料有關土地可興建1850伙，較該集團原有的發展計劃多建498伙或約36.8%單位。

前述申請涉及元朗橋頭圍丈量約份第127約之內3個地段連毗連官地，總佔地約1.54公頃，位處橋洪路和橋旺街交界，屬於洪水橋/廈村新發展區的東面邊界位置，現有建築物包括4S汽車城等，規劃上屬於「混合用途」地帶。大綱圖准許的總地積比率上限為7倍，當中住用地積比率上限為4.5倍。

共提供1850伙 冀2030落成

億京向城規會提交的文件指出，該集團去年已經就該用地，獲屋宇署批准一份符合大綱圖發展的建築圖則，包括興建4幢住宅大樓和1幢零售設施建築，一共興建1352伙，預計可供約4330人居住。

該集團以去年獲批的圖則為基礎，向城規會提出新的發展建議，總地積比率上限維持7倍，惟把住用地積比率的上限調高至約5.63倍，非住宅地積比率相應降至約1.37倍，總樓面面積約116萬方呎，擬興建5幢48層（另設兩層地庫）的住宅高樓，提供1850個住宅單位，並設有1幢7層（另設兩層地庫）的非住宅樓宇，作為零售配套設施。

根據億京初步構思，新發展計劃可望2030年落成，全數單位的面積不多於1076方呎，其中1352伙或約73.1%屬於431至752方呎單位，約423伙或約22.9%為面積不足431方呎的細單位，餘下則為753方呎至1076方呎的單位，佔75伙或逾4%。該集團認為，新方案旨在增加住宅單位供應，以回應社會迫切的住屋需求，不會對周圍環境造成負面影響，也可加快取替現有不兼容的工業用途。

油塘親海駅II月內推 付款計劃助上車

近期本港樓市氣氛明顯轉淡，有個別新盤更需要減價或以低於市價出售。不過，長實（01113）執行董事趙國雄認為目前樓市健康，發展商之間未有出現明顯減價戰，而且預計經濟繼續好轉，下半年樓市將平穩發展。集團旗下油塘新盤親海駅已取得預售樓花同意書，其中，親海駅II將率先推出，本月內登場，趙國雄明言會提供合適付款計劃，以協助買家上車。

趙國雄表示，正如特首日前指出，香港目前已經走在復常快車道上全速前進，經濟將繼續向好，下半年樓價將平穩發展，而在過去兩三年香港樓價都是相對平穩，「只有好細幅度上落」。

市況健康未見減價戰

他形容，目前樓市健康，看不到其他發展商有特別減價的情況出現，每個項目定價都要視乎當時經濟環境和客群等因素，以近期其他發展商開售的新盤反應來看，不少賣到七、八成，可見市場上產品有特色、價錢又合理的新盤續有承接力，「市民好踴躍入市」。他直言，發展商沒有去貨壓力，自然不會想新盤一Q清袋。

趙國雄重申，作為發展商，樂於見到樓市長遠健康穩定發展，絕對不希望見到樓價飆升。集團未來將繼續投地發展，每次都會「計自己數」，不期望謀取暴利。財政司司長陳茂波早前透露考慮再放寬首次置業按揭成數，正與金管局研究措施，趙國雄稱，不少市民有換樓需要，希望政府幫助市民換樓改善居住環境。

政府計劃今年9月收回粉嶺高球場32公頃用地，趙國雄強調，各持份者都提出意見，是香港歷史以來社會最理性的一次討論。但他指出，收地後可以供應的住宅單位數量不多，而且集中在部分區域，無助改善整體房屋供應問題。不過他認同目前政府的政策，一方面覓地作私人住宅發展，另一方面增建公屋，讓市民安居樂業。

長實旗下油塘東源街項目親海駅，整個項目已獲批預售樓花同意書，合共提供886伙，最快月內推售。趙國雄坦言，項目以「駅」命名，是希望「多啲市民可以喺度上車」，基於現時加息環境持續，親海駅在付款計劃方面會「有啲安排」，協助買家。

擬下周上樓書 示位就緒

長實營業部首席經理郭子威提到，親海駅第1期（親海駅I）共228伙，第2期（親海駅II）涉及658伙。由於親海駅II的單位數目較多，戶型亦較多元化，計劃於下星期上載樓書，示範單位已準備就緒，最快會在本月推售。同時，該盤位於市區，鄰近港鐵站兼擁有海濱生活，因此定價參考九龍東沿海物業，包括啟德一帶。

長實營業經理陳詠慈說，親海駅I位於東源街8號，預計入伙日期為2025年7月。親海駅II坐落東源街15號，料於2025年10月入伙，整個項目戶型涵蓋開放式至3房，當中1房單位佔約38%、2房約有31%。

業界預期 輸入專才可帶動租金升5%

暑期租務旺季效應，住宅租務交投急升，10大屋苑上月錄433宗租務成交，按月升17%，當中沙田第一城達88宗，是近10個月最旺；租金方面大部分屋苑錄得正增長，業界預期在輸入專才帶動下，下半年住宅租金有5%上升空間。

中原地產統計，6月份10大屋苑錄433宗租務成交，比5月369宗升17%，當中3屋苑錄得逾50宗租務成交，當中受內地學生追捧的沙田第一城，單月錄88宗，按月上升1.2倍；平均呎租重上41元關口，按月升2.5%。

6月份大批內地生出動租樓，明顯帶動沙田第一城租務，不少2房單位月租直逼1.4萬元。例如沙田第一城52座8樓2房單位，5月月租10,500元：至6月同座6樓2房月租12,000元，同質素單位上升14%。

偉華中心呎租55元 近2年高

區內代理指出，沙田、大圍一帶鐵路沿綫屋苑租務交投急增，以偉華中心、沙田中心等4個屋苑為例，5月不足30宗租務，6月倍升至60宗，租金造好。例如偉華中心1座高層C室，實用面積308平方呎，月租1.7萬元，呎租55元，屬近2年高位。

其次，中原地產首席分區營業經理陳韻兒表示，大埔白石角嘉熙6月共錄25宗租賃，按月增加2倍多。嘉熙9座中層H室，實用面積248平方呎，開放式間隔，雙方議價後以1.3萬元租出，實用呎租52元，新租客為一名內地女學生，新學年將於中大升學，見屋苑方便上學，租金合理，即先付一年租金方式租入單位。據了解，業主於2018年以約599萬元購入單位，可享約2.6厘租金回報。

事實上，除了沙田區鐵路沿綫屋苑租金上升外，西營盤一帶半新盤租金也明顯回升，例如西營盤63 Pokfulam 2座高層D室，實用面積270平方呎，以2.2萬元租出，呎租81元。業主2018年以1,010萬元購入，回報2.6厘。

西半山高士台 呎租65元破頂

另一方面，西半山高士台1座頂層複式單位，實用面積2,296平方呎，日前以15萬元租出，呎租達65.3元，創屋苑呎租新高。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，除了內地生搶租帶動租金上升外，近期政府搶人才政策，已輸入近4萬名優才，而且以中產階層為主，為住宅租賃市場注入動力，預期下半年住宅租金升幅逾5%。

踏入7月，二手交投速度略為加快，但造價依然兩極化。其中，將軍澳GRAND MARINI中層1房海景戶以692萬元易手，較5月高層戶貴8%；另荃灣灣景花園套3房失守700萬元，較2年前同類單位低價再低8%。

將軍澳區上月市場累錄約145宗二手成交，按月回落約2成，惟踏入7月，買家入市速度加快，首3日市場累錄逾10餘宗，最新成交為GRAND MARINI 2B座中層E室，實用面積375平方呎，1房，東南海景戶，單位4月以738萬元放售，現減至692萬元沽出，呎價18,453元。

原業主於2019年以661.5萬元入市，轉手帳面獲利30.5萬元。上址造價較5月同類單位成交價高出52萬元。

灣景花園3房690萬易手

中原高級資深區域營業經理余俊文指，灣景花園5座低層B室，實用面積691平方呎，套3房間隔，業主於去年11月已放售，開價765萬元，現以690萬元易手，呎價9,986元。造價較2021年易手同座同面積同方向的低層G室，尚低8%。而原業主於2016年以532萬元購入，升值30%。

至於太古城錄剛錄得本月首宗成交，屬於套房則王戶，為銀星閣高層E室，實用面積749平方呎，望園景，屬遺產盤，5月中放盤，叫價1,730萬元，現減至1,290萬元成交，呎價17,223元。原業主於1985年5月以64.7萬元一手買入，持貨38年，升值達19倍。

另據利嘉閣研究指，全港50個指標屋苑於上周（26/6至2/7）共錄55宗買賣成交，按周減少31%，並為自去年8月初以後47周新低。利嘉閣董事陳大偉指，息口走勢尚存變數，市場對後市持觀望態度，而新盤定價貼市，打動準買家查詢認購，帶動樓市交投氣氛轉好，亦為二手屋苑交投注入新一批潛力買家。

豪宅屋地再錄大額成交，據市場消息，九龍塘多實街1號屋地，上月以逾2.09億元賣出，項目佔地9,920平方呎，若以地積比0.6倍計算，總樓面約5,952平方呎，每平方呎樓面地價約35,279元。物業由教育機構於2021年租用，租約為期5年，以現時月租20萬元計，租金回報約1.1厘。

教育機構租用 回報1.1厘

消息指，新買家以博通企業集團有限公司名義購入，該公司董事包括張瓅心及王丁本，王丁本為中國新經濟投資 （00080） 非執行董事。

而原業主早於1986年以370萬元購入上述屋地，至今持貨約37年，物業升值逾2.06億元或近56倍。

核心區甲廈租務增 太古廣場1.2萬呎租出

近月核心區甲廈租務有增，消息指，中環中國建設銀行大廈全層，獲中資機構承租，呎租約100元。另保險公司亦擴充，租用金鐘太古廣場1.2萬平方呎。

市場消息稱，中環甲廈錄得全層租務成交，涉及干諾道中3號中國建設銀行大廈中低層全層，面積約6,905平方呎，成交呎租約100元。該廈比鄰友邦大廈，單位享全海景兼質素較新，故租金水平理想。據了解，新租客為中資機構。

中環中心呎租約40元

另消息稱，金鐘太古廣場2期中層單位租出，涉大半層樓面，面積約1.24萬平方呎，以每平方呎約100元租出。據悉，新租客為保險公司，作擴充業務之用。

此外，中環中心中層04室，面積約2,460平方呎，以每呎約40元租出。至於灣仔中環廣場中高層02室，面積約2,735平方呎，成交呎租約62元。

而銅鑼灣方面，指標商廈之一的時代廣場錄兩租務，涉及2座中高層樓12至16室，面積約約4,448平方呎，以每呎約50元租出。至於項目1座中高層12室，面積約908平方呎，成交呎租約50元。

中資除了租寫字樓外，亦有購單位自用，消息稱，尖東半島中心高層21至22室，面積約3,204平方呎，以約3,685萬元易手，呎價約11,500元，以交吉交易。據悉，買家為內地機構，購入單位自用。原業主於2012年，斥2,883萬元購入單位，持貨12年轉手，獲利約802萬元，升值約3成。另灣仔乙廈金鐘匯中心低層03室，面積約451平方呎，以705萬元成交，呎價約15,632元。

美國連續加息影響本港樓市交投，土地註冊處資料顯示，6月整體物業（包括住宅、車位及工商舖物業等）註冊量錄4,777宗，較5月下跌9.6%，為連續3個月下跌，較去年同期跌24.1%。當中，住宅買賣有3,613宗，按月下跌9.7%，與去年同期比較則跌25.1%。6月樓宇買賣合約總值397億元，較5月跌11.0%，比去年6月更跌25.4%。而住宅買賣合約總值佔336億元，按月及按年分別下跌8.6%及25.5%。

整體物業半年買賣升6.1%

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，受惠復常通關帶動，本港首季整體物業註冊量顯著反彈，由去年12月僅3,500多宗持續攀升，至今年3月逼近8,600宗。惟踏入第二季宗數顯著回落，4月失守6,000宗，而6月更跌至4,777宗，拖低上半年整體註冊量僅34,822宗。相比去年上半年受疫情打擊，正值樓市大淡市，今年宗數僅較去年上半年32,828宗升約6.1%。若與2021年上半年大旺市50,336宗相比，今年更低約30.8%。即使與2016年至2020年的上半年平均約38,510宗相比，今年仍低約9.6%，可見反彈力度未夠。

二手屋苑交投47周新低

另一邊廂，二手筍盤在一輪消化過後出現短缺，加上不少外地專才及學生陸續抵港，刺激租賃需求，業主選擇「轉售為租」也不願大幅割價沽盤，導致二手買賣冰封。利嘉閣董事陳大偉表示，綜合分行數據所得，全港50個指標屋苑於上周（6月26日至7月2日）共錄55宗買賣個案，較前周（6月19日至25日）的80宗減少31%，創自去年8月初以後的47周新低。

按地區劃分，新界區21個指標屋苑上周共錄17宗交投，較前周的35宗大減51%。九龍區21個指標屋苑共錄23宗成交，較前周的33宗減少30%。港島區8個指標屋苑共錄15宗成交，較前周的12宗增加25%。此外，在全港50個指標屋苑當中，上周共有21個屋苑錄得「零成交」，較前周的18個有所增加，港九新界分別佔2個、9個及10個。

息口走勢尚存變數，市民對後市持觀望態度，發展商有見及此，新盤定價緊貼現市，成功打動準買家查詢認購，同時為二手市場積累不少向隅客，為二手屋苑交投注入新一批潛力買家。

近期商廈市場淡靜，業主大幅減價出售物業，市場錄1宗成交，上環干諾道西3號億利商業大廈全層單位，以6000萬易手，呎價跌穿1萬元，平均每呎僅9602元，據了解，原業主為禹洲地產相關人士，持貨6年，物業貶值30%。

上環干諾道西3號億利商業大廈6樓全層，建築面積約6249方呎，以6000萬易手，平均每呎僅9602元，為近9年來，呎價跌穿1萬元水平，該廈對上1宗買賣於去年5月錄得，12樓全層單位，建築面積約6249方呎，以1億易手，平均呎價16003元。

呎價跌穿1萬元

而於2020年8月，該廈11樓單位，建築面積1671方呎，以2860萬易手，平均呎價17116元，最新造價較3年前回落約40%。

上述6樓全層，原業主為禹洲地產相關人士，2017年3月以8600萬購入，曾作為集團總部自用，持貨6年帳面損手2600萬，物業貶值約30%。業內人士指，新買家為中資公司，擬購入單位自用。

億利商業大廈雖然並非上環指標商廈，惟該廈位於區內核心地段，深受用家歡迎，與港澳碼頭僅一條天橋之隔，非常便利，長時間造價高企，惟近年商廈市況受衝擊，因而錄低價成交。

新買家自用單位

近期商廈市況呆滯，減價才獲承接，早前，灣仔富通大廈22樓全層，建築面積約6350方呎，連2樓32號車位易手，作價7600萬，呎價跌穿1.2萬，平均每呎約11969元，買家為珠寶品牌連鎖店MaBelle掌舵人馬墉宜及有關人士。

原業主台灣廠家於2003年2月以1390萬購入，持貨20年，帳面大幅獲利6210萬，升值4.5倍。