政府不斷祭出住宅利多！內政部「自購住宅貸款利息補貼」方案，將跟進「新青年安心成家房貸」加碼補貼1碼，補貼後利率最低不到1％、約達0.812％，貸款金額最高250萬元，預計新加舊超過萬戶受惠。行政院最快本周四（13日）兩個方案專案一起拍板，8月上路。

行政院官員證實，上周四（6日）行政院會上已初步敲定財政部的「新青年安心成家房貸」及內政部的「自購住宅貸款利息補貼」兩方案。其中，自購住宅貸款利息補貼擬較現今再加碼1碼，補貼年限維持最長20年、含付息不還本寬限期最長五年，貸款額度最高250萬元（台北市）。

自購住宅貸款優惠利率補貼對象分為第一類屬弱勢家庭及特殊經濟需求申請者，目前享有以郵儲二年定期機動利率（目前約1.595％）減0.533％，換算利率約為1.062％，未來若補貼加1碼，利率將直接低於1％達0.812％。另一類為一般民眾，適用郵儲利率加0.042％，目前約1.637％，之後可望降到約1.387％。

另外，為助力首購族買房，延長補貼時間，財政提出的新青安房貸方案，預計補貼三年到2026年7月31日。由政府加碼補助1碼，加上現行行庫補貼半碼，共補貼利率0.375個百分點，一段式利率從2.025％降為1.775％。

新青安房貸還有三方面優待，包含貸款年限由30年拉長到40年，寬限期從三年增至五年，貸款額度上限也從800萬元提高到1,000萬元。惟該專案申請須符合全家都「首購」，且不適用轉貸戶，舊青安房貸戶也不適用，最終方案仍待行政院拍板。

至於6月開辦的「中產以下自用住宅貸款戶支持專案」，就是俗稱的房貸補貼3萬元，目前有53萬戶申請，總金額逾75億元，首批核定的25萬戶，今（10）日起將開始入帳。由於該專案屬於疫後特別預算項目，明年確定不會續辦。

新竹縣市受到竹科效應影響，近年來房價攀升程度令人咋舌，不過根據市調機構調查，新竹推案熱區的竹北市，第二季末到第三季各區塊都有新案將推出，令人慶幸的是，新案價位沒有再持續上漲，縣三重劃區也有舊案重新推出後，開價明顯下修，新竹房價創新高的趨勢似乎已打住。

住展雜誌表示，竹北市高鐵特區去年進場的新案開價仍不斷走高，其中去年11月進場的「豐邑之森」平均開價見到8字頭的新高價，目前該案已有23筆實價交易紀錄，平均成交價為72.1萬元；另外，也是去年11月進場的「惠宇謙恆」平均開價76萬元，雖然開價不低，但因建商品牌加持下，該案目前實價已有106筆交易紀錄，銷售率達86%，平均成交價也達74.5萬元。

今年1月進場的新案「珀伽索斯」開價70萬元，該案僅有18戶，但目前已有13筆實價交易紀錄，平均成交價為65.5萬元。

據住展雜誌調查，竹北市今年第二季末到第三季各區塊都有新案將推出，令人慶幸的是，新案價位沒有再持續上漲，其中，高鐵特區的「鼎東賦」，規劃71戶（含3戶店面），主力為52坪3房，標準層4併設計，均價開價65萬／坪，開價並未創高，而該案目前已有48筆實價交易紀錄、銷售率約七成，平均成交價為59.1萬元。

此外，縣三重劃區近二年進場的新案平均開價在6字頭之上，其中2021年進場的「竹風樹海」平均開價來到71.5萬元，該案規劃113戶住家，目前實價僅有26筆交易紀錄，平均成交價為65.1萬元。

而去年進場的新案「上德逸」、「椰林青靚」平均開價分別為60萬及62萬元。值得注意的是，根據住展雜誌調查，位於竹北市縣治三期重劃區的「世乾宅」，去年7月推出時平均開價65萬/坪，今年5月重新進場後，平均開價已大幅下修至51萬/坪，下修幅度逾二成，該案目前有2筆實價交易紀錄，平均成交單價為49.6萬元。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，年初以來，大新竹房市熱度明顯降溫，建案成交速度放慢，新建案因而調整銷售策略，不再以創價為目標，以線上建案銷況來制定開價範圍，後續因少有新案開高價拉抬，區域行情逐漸穩定，使本來觀望中的業者逐步啟動推案計畫，期望在房價還在相對高點時，將旗下建案賣到好價格。

面對房地產景氣下滑，中大型建商為分散投資風險，除進軍商用不動產市場、創造穩健的現金流外，在本業推案方面，也紛紛採取合建方式減輕購地成本；尤其是台中七期、水湳等高地價區，建商採合建的趨勢更為明顯。

在建商合建方面，以興富發集團為指標案例，在西屯區七期與中悅建設攜手合建「紀汎希」，在水湳則與鉅虹、精銳等建商合建；此外，龍寶與大毅建設在11期攜手推出「愛臻邸」，進場3天即迅速完銷，龍寶今年第三季與沙鹿地主合建「和臻邸」，尚未正式進場，預約賞屋客熱絡。

而商用不動產尤其是飯店業，不僅可帶來穩定的現金流，還可養地增值，成了台中建商的投資顯學，包括豐邑、大毅、久樘開發、立穩等營建業者，近幾年均投資飯店或頂級民宿，且經營有成！

例如豐邑機構，在新竹有豐邑喜來登大飯店、在台中有豐邑Moxy酒店、豐邑逢甲商旅等品牌飯店與旅店；大毅建設委託老爺酒店經營國美館特區的「大毅老爺行旅」；立穩營造在南投日月潭與溪頭等人氣風景區，分別打造「遊獵」品牌系列頂級民宿，每晚住房價逾萬元，甚受企業主、頂級客層的青睞，未來預計在苗栗卓蘭等風景區續推「遊獵」品牌民宿。

近期受平均地權條例修正案的影響，新建案市場快速降溫，以新北的首善之區板橋來說，依據實價登錄揭露，2023年前4月板橋預售屋的成交件數僅為265件，與2022年同期的601件相比，幾乎腰斬，與此同時，板橋新成屋的成交件數也大幅減少了近2成。不過，即使板橋預售屋、新成屋的交易量明顯衰退，但價格卻仍然表現平穩，甚至還有小幅走揚的趨勢。對此，東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，目前建商的營建成本仍在歷史高檔，導致新建案的價格欲跌不易，而且板橋具有地段精華、機能成熟、剛需穩定等優勢，房市相對比較有支撐，短期內區域房價出現劇烈震蕩的可能性並不高。

黃勝暉指出，一方面，目前在烏俄戰爭、通貨膨脹的環境中，缺工少料、原物料上漲等狀況依然客觀存在，再加上精華區土地愈來愈不易取得，導致建商營建新案的成本居高難下，其價格自然很難有所回落。另一方面，板橋與台北市僅有一橋之隔，是新北人口最多的行政區，也是新北市政府所在之地，坐擁高鐵、台鐵、捷運三鐵共構，生活機能、交通機能都不在話下，除在地居民外，近年來還有不少脫北族紛紛移居板橋，穩定的剛性需求使得板橋房市有相對較強的支撐力。

東森房屋華江一路加盟店店長胡維均表示，很多在板橋購置新建案的民眾都會優先考慮江翠北側重劃區附近，該重劃區推案初期，主打「新屋比舊屋」便宜，吸引了大量嗅覺敏銳的投資族群進場布局，近兩年在打炒房的環境下，投資客的數量明顯減少，取而代之的是自住買盤的湧入。目前在江翠北側重劃區購買新建案的自住客主要有兩類客群，一類是年輕的新婚夫妻，另一類則是「以大換小、以舊換新」的長輩換屋族，即用市區內坪數較大的中古屋來換重劃區坪數較小的新建大樓，由於現在的長輩往往不會與子女同住，對於居住面積的需求相對較小，再加上新建大樓有電梯、有公設、有社區管理，對上了年紀的長輩而言也會更加友好。

對於江翠北側重劃區的置產建議，胡維均指出，江翠北側重劃區地形狹長，總共可以劃分為A~G幾個區塊，不同區塊的房價也有所不同，AB區屬於該重劃區內房價相對平實的區塊，新案開價普遍落在5字頭上下，D~G區則是該重劃區內房價相對較高的區塊，新案開價可以達到6~7字頭的水準，購屋民眾可以根據自身實際需求，挑選適合自己的區塊和產品。目前江翠北側重劃區仍在開發階段，各項基礎機能還在陸續進駐，部分想要在此買房，但又不熟悉此區域，不確定自己是否能適應此地生活的民眾也會選擇先在這邊租房一段時間，再決定是否要買房定居，這確實不失為一個好方法，畢竟買房是人生大事。

財訊雙週刊

台灣地王林家旗下的宏盛建設，透過科技力、軟服務力，開啟轉型大計，更要儲備現金來危機入市。

根據《財訊》報導，已故台灣地王、宏泰集團創辦人林堉璘旗下的宏盛建設向來低調，其最具代表性的個案為「宏盛帝寶」，蟬聯豪宅一哥十多年，1坪最高單價為298萬元，由河南王王任生所買下。2018年林堉璘過世後，由三子林鴻南接任集團掌門人；2019年林鴻南力邀威毅建築團隊總經理陸永富來擔任公司總經理，帶領宏盛轉型。

守成！ 提升固定收益資產
由於營建業受到IFRS限制，只能採用全部完工法認列，未來要如何維持穩定的現金流，是宏盛營運方向。目前位於南京東路3段上的「宏盛國際金融中心」辦公室，出租率約95%。而南港6000坪土地正在興建的國際級商辦，也預備日後只租不售；位於北投區裕民2路上、石牌捷運站走路約3分鐘的石牌案，基地面積有1900坪，有32、35、32樓高的3大棟地標建築，也正在考慮是否出租做長期擁有，如同新光傑仕堡一般。

接受《財訊》採訪時，陸永富指出，希望慢慢增加收益型資產，現在公司1年EPS有0.4元是固定的，規畫將固定收益拉到1元，期望確保每年EPS在1元以上。

面對未來房市景氣考驗，陸永富認為，有好的產品規畫、品牌區隔就能勝出，宏盛的第1階段做到good house，第2階段要從better life出發，以A.I. Building智慧好宅作為規畫理念。「執董（林鴻南）跟我說，以後宏盛的房子能不能像有英國管家一樣？平時管家深入每位住戶生活，甚至喜好酸甜苦辣口味。平日你不覺得管家重要，可管家一不在就超痛苦的！」

根據《財訊》報導，陸永富積極拜訪研華、和碩、宏碁，以及仁寶的AI自動化部門，以人的使用角度出發，研擬落實科技好宅的可能。一是智慧科技，二是服務長。

過去訪客停車到地下室，要屋主親自帶上樓，或是到1樓換證，很不便民。「未來能不能用隨機Code，限制15分鐘內可在大樓通行？」甚至用電高峰時用儲備的電來代替等，類似隱形的智慧管家。

突圍！ 智慧宅主打差異化
《財訊》分析，即便有科技工具輔助，服務還是需要真正的管家。去年宏盛推行「服務長」制度，標榜買宏盛宅前5年不用繳交管理費，配置1位服務長住進社區，協助住戶溝通與使用科技管家等公設，讓買賣關係不只到交屋結束，而是一個開始，管委會也不會因為要省錢而失去生活品質。去年宏盛在新店央北推案，就因這些軟服務，讓宏盛開價比周邊建案高，還賣得比別人快。

宏盛擁有的土地庫存包含新莊副都心、汐止、淡海新市鎮等土地，近來也曾去台中、台南、高雄等精華區看地，但重心仍會以北部為主。

有趣的是，《財訊》也發現，這幾年陸永富一直試著參透林堉璘買下大片淡海土地的原因，他請學者考察19個國際海灣城市發展軌跡，包括義大利威尼斯、法國塞納河等，認為未來的工作形態，不一定要在城市中心。 陸永富指出，淡海有生態、有景觀，但還缺乏產業發展，淡海2期若能引進綠能產業專區，施行風力、水力、太陽能發電，再結合AI商機，加上2025年淡江大橋通車，淡海的綠能智慧大城就能成形，進一步成為國際示範城市，「10年後的淡海一定讓你驚豔！城市印象超越香港，每年全世界的人都來淡海跨年看煙火。」 …（本文出自《財訊》雙週刊689期）

囤房稅2.0拍板，新北持有非自住住宅近7.3萬人為各縣市最多，加上是目前六都中唯一未實施囤房稅的縣市，所受影響最受矚目。房仲業者表示，新制上路後新北受到政策衝擊最大，研判市場因應囤房重稅，可能出現「捨新買舊、捨小買大、以買代租」三項新變化。

據財政部房屋稅資料統計，各縣市持有非自住住宅的人數，以新北將近7.3萬人最多，其次為台中近6.4萬人、高雄5.7萬人，非直轄市則以屏東縣3.3萬人最多，其次為嘉義縣2.7萬人。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，目前房屋稅制可以讓跨縣市的囤房族，將房產分散在不同縣市來降低稅負，但採「全國歸戶」後，跨縣市持有的節稅效果大打折扣，而新北市多屋族量多，又是目前唯一尚未實施囤房稅的直轄市，若新政若推行，新北受到的政策衝擊，將比其他縣市鮮明。

陳定中認為，雖然國內房屋稅普遍較其他國家低，新制若上路對於建商和擁房大戶影響總較大，對一般的置產族影響有限，不過各縣市陸續大幅調高自2014年起完工的新建物構造標準單價，在此之後完工的住宅房屋稅可能高出之前完工建物二、三倍，因此在稅率調升的情況下，置產族將更明顯轉向中古屋市場。

其次，房屋稅統計以戶為單位，因此置產族與其買獨立套房，不如購入整棟透天厝後再隔間出租，既能穩收租金，又能降低持有成本。此外，由於有部分房東藉由囤房稅加重調高租金，將導致市場租金和房貸距離縮短，可能進而促成年輕租屋族的首購買氣，也將使低總價的兩房小宅熱度再被推高。

行政院院會近日火速通過的囤房稅新制，對於建商未售餘屋加碼課徵重稅引發的爭議，持續延燒。業者痛批這是完全不合理的惡法，尤其在台灣推案量愈大、推案戶數愈多、推案遍及各地、偏好先建後售模式的大型建商，打擊最大，難道是要逼死大型建商，為此，業者研擬兩招應對策略，一是儘量預售，二是完工之前拚完銷、且工程期儘量拉長。

囤房稅新制6日火速通過以來，站在海嘯第一排的建商，最擔心的是「全國歸戶」，且建商餘屋兩年內稅率提高到2％～3.6％，超過兩年沒賣掉要課2％～4.8％，如此的修法內容，建商完全不能接受，尤其是寶佳、國泰、遠雄、興富發、達麗、麗寶等推案遍及全台、推案量及戶數又多的大型建商。

業者並推演，如修法沒轉寰餘地，預期建商將有兩大策略閃過新法衝擊。

遠雄建設協理蕭君如表示，此次修法通過可能性高，因此業界會研擬因應對策。以遠雄來說，第一，會儘量不走先建後售，而是採取預售模式，第二，在預售及施工期間儘量拚完銷，這樣被課到重稅的可能就比較小，否則受影響程度會較大。因為平均地權條例修正案已正式實施，政策上不鼓勵投資型的產品，遠雄產品策略將集中在自住、換屋型產品，銷售上比較安全。

興富發建設副總經理廖昭雄表示，由於產品都是針對一般首購或自住的2～3房剛性需求的購屋族群，而且興富發都是採預售方式為主，一般到了交屋階段，大多已經銷售完畢，對控制低總價住宅的產品，影響相對比較小。

達麗建設協理廖政雄也說，政府把建商的存貨、和囤房搞錯，造成囤房稅新制將對建商造成極大的衝擊，達麗每年推案量大、也插旗不少城市推案，因此自然高度重視此次修法方向，為避開重稅，達麗未來當然不希望手中有餘屋，而且一定要在房屋完工之前儘量完銷。廖政雄認為，房屋稅條例若要進入立法院，建商勢必要爭取合理的修法，不能把存貨視為囤房。

房價飆高，銀行以房養老件數增量也跟著水漲船高，創下18.6%的年增率。金管會對今年前五月的國銀以房養老件數及金額統計，全體國銀的以房養老累積達7110件，累計金額為404億元，若和去年同期相較，件數增加1113件、金額增加59億，分別較去年同期成長18.6%及17.1%，至於平均承作年限則為20.36年。

相較於金管會日前公布的全體國銀自用住宅購置放款成長率，5月底的餘額僅較去年同月增加4.51%，使得以房養老業務看來更為醒目；對此公股金融圈人士指出，由於近幾年來不少人提早退休，加上房價飆高，使得「有房族」想讓手中的資產活化為現金流，尤其不婚、無子的民眾直接用以房養老來變現，在沒有子女繼承財產問題的困擾之下，更加通行無阻，因而增加以房養老的承作意願，也為公股銀行帶來業績。

即使和今年三月相較，今年五月底以房養老業務仍有約當2.2%、2.3%的成長率，主要仍以公股銀行業務增量為主。

至於升息是否讓民眾申辦以房養老的誘因打折？對此大型行庫主管則認為影響有限。相關主管分析，因為以房養老的利息，若佔民眾每個月可得到的款項達到三分之一時，之後的利息就會全數「掛帳」，亦即不會再影響到民眾每月可拿到的款項，反而是房價越來越高，使民眾透過以房養老取得的資金越來越多，增加不少申辦誘因。

銀行局最新統計也反映房價飆高對民眾申辦誘因增加這個趨勢。銀行局統計，以房養老目前不論是件數或金額的前三大地區，先後是北北基，中彰投，桃竹苗，今年五月底止的件數分別為3615件、1042件、808件，其中北北基不僅遙遙領先其他地區，且一年內增加快600件，包辦約一半的件數增量，而在貸款金額上，北北基、中彰投、桃竹苗今年五月底餘額為279.8億、41.05億、41.24億，北北基去年5月的241億，增加約38億，包辦全體以房養老貸款金額年增量的三分之二。

但行庫主管坦言，也由於房價升高，使來自客戶子女的阻力更大；先前以房養老最大的阻力，就是子女想繼承父母房產，因此不希望把房子抵押設定給銀行。

對於以房養老業務的承作主力，銀行局副局長童政彰指出，前五大銀行均為公股銀行，分別為合庫、土銀、一銀、華銀、台銀等五大行庫，不僅業務量最大，成長也最多。

至於台新、安泰、陽信等三家銀行，銀行局統計顯示目前的以房養老新進件數已掛零，根據銀行局詢問業者的意見，推動該業務阻力最主要問題在於年長客戶習慣把不動產留給子女，還有不想處理財產問題，希望直接在宅安老。

對於以房養老業務，公股銀行作的好的原因，是比較早進場，學習曲線有拉出來，所以面對高玲長者的客群，相關機制很早就訂出來，另外，因為利率上漲，每月可領的錢變少，所以民眾意願及動能也受影響，但由於去年以來，仍有18%年增率，所以不確定受到影響的程度多少。

《平均地權條例》7月1日正式上路，其中私法人購屋將採許可制，對豪宅市場產生衝擊，甚至不少豪宅推案都一延再延，戴德梁行董事總經理顏炳立指出，打炒房條例是撒下天羅地網，讓豪宅市場斷了買氣，今年可以確定豪宅大勢已去。

顏炳立指出，外界很多聲音認為《平均地權條例》打房無效，但其實是有效的，過去可以以小博大的短期投資客，這條路已經被政府封死了。

他說，以私法人購屋採許可制來看，政府也是為了要防堵，因為豪宅市場有領頭羊的作用，會拉抬區域行情，過去不少大戶都是大手筆在買多戶，一方面也是為了讓資金有停泊處，但是這條路現在也被政府封死了。

基隆向來有北台灣購屋天堂的美譽，不過最近幾年伴隨全台房價飆漲，再加上建設利多的帶動，基隆房價一路高歌，普通購屋民眾的壓力也隨之加重。由聯徵中心資料揭露，2023年Q1基隆年收入在20~60萬之間的小資房貸族佔比僅為30.3％，是有統計數據以來的同期新低，而且與2019Q1的37.8％相比，大幅減少了近8個百分點，顯見基隆小資房貸族的買房難度正在快速攀升。對此，東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，基隆房價基期相對較低，又有建設題材加持，即使在2023年整個房市趨冷的大環境下，基隆房市表現仍很穩健，且長線看好，建議打算在基隆置產的購屋民眾應提前做好準備。

黃勝暉指出，基隆房價高漲是導致小資族群佔比減少的重要原因，依據內政部不動產資訊平台資料顯示，2023年Q1基隆的平均單價約為每坪17.58萬元，房價再創歷史新高，且相較於2019年同期的每坪13.86萬元，5年來的房價漲幅高達26.8％，除落後補漲的因素外，城際轉運站、基隆塔的建設，以及基隆捷運議題的發酵，都為基隆房市增加了不少話題性，進而推動區域房價水漲船高，未來伴隨上述建設題材的落實，區域房價繼續穩健成長的可能性很高，普通民眾的買房門檻恐怕也會進一步增加。

東森房屋七堵百福加盟店店東陳美霞表示，2023年受到房市黑天鵝的衝擊，全台多地的房市交易量能都快速降溫，不過基隆的房市表現仍相對穩健，推估主要有以下兩個方面的原因在支撐著基隆房市。一方面，目前基隆的房價仍普遍落在1~2字頭，幾乎是新北的一半、台北的1/4，低價優勢明顯。另一方面，基隆過去因交通不便為人詬病，但現在基隆捷運議題的討論聲浪頗高，又有基北北桃1200元生活圈套票為上班族們減輕通勤成本，所以近年來有很多的大台北通勤族紛紛移居基隆，用通勤時間換取可合理負擔的房價，從而帶動區域房市交易量能的走揚。

對於打算在基隆置產的民眾來說，都有哪些區塊值得留意？對此，陳美霞表示，七堵是目前基隆房市交易熱度相當不錯的區塊，七堵腹地不大，新建案的推案數量相對較少，區內以屋齡較高的中古公寓、華廈居多，總價6、700萬左右就能買到屋況還不錯的三房剛需住宅，對口袋不深的購屋民眾來說很有競爭力。目前從七堵搭乘公車或台鐵，僅需30~60分鐘左右就可以達到汐止、內湖一帶，未來基隆捷運若能實現，七堵往來汐止、內湖的交通會更加便利，有望磁吸更多北市外溢人口的進駐，區域房價也有機會可以再迎來一波可觀的漲幅。

7月9日，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金發佈2023年中期主要運營資料的公告。

據觀點新媒體瞭解，2023年上半年，中金廈門安居REIT所持有的基礎設施資產運營情況良好，出租率及租金收繳率保持較高水準，租戶結構穩定、分散化程度高。

截至2023年6月30日，2個保障性租賃住房項目整體出租率為99.64%，個人租戶占比91.37%，企業租戶占比8.63%。

其中，保障性租賃住房園博公寓上半年平均出租率99.43%，企業租戶占比9.086%，個人租戶占比90.14%；保障性租賃住房珩琦公寓上半年平均出租率99.59%，企業租戶占比7.08%，個人租戶占比92.92%。

2023年7月7日，該基金二級市場的收盤價為2.566元/份。

根據《中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金招募說明書》，中金廈門安居REIT在2023年1月1日至2023年12月31日期間預期的可供分配金額為5263.32萬元。

基於上述預測資料，淨現金流分派率的計算方法舉例說明如下：1、投資者在首次發行時買入本基金，買入價格為2.600元/份，該投資者的2023年1月1日至2023年12月31日期間的年化淨現金流分派率計算如下：年化淨現金流分派率=52,633,231.38/(500,000,000.00*2.600)=4.05%

2、投資者以2023年7月7日收盤價買入本基金，買入價格為2.566元/份，該投資者的2023年1月1日至2023年12月31日期間的年化淨現金流分派率計算如下：年化淨現金流分派率=52,633,231.38/(500,000,000.00*2.566)=4.10%。

（2023年7月9日）毫無懸念，美好置業還是在7月7日宣佈了收到股票終止上市決定。

公告顯示，美好置業已收到深交所《關於美好置業集團股份有限公司股票終止上市的決定》（深證上〔2023〕590號），決定終止其公司股票上市。

據瞭解，美好置業公司股票在2023年4月24日至2023年5月25日期間，因為連續二十個交易日的每日收盤價均低於1元，觸及了《股票上市規則（2023年修訂）》第9.2.1條第一款第（四）項規定的股票終止上市情形。

在內外環複雜多變、充滿“不確定”因素的當下，房企退場似乎已變得司空見慣，僅成為公告中輕飄飄的一句“終止上市”。

之前更早觸發退市規定的還有藍光、嘉凱城、宜華健康、陽光城等等。

其實有部分房企曾嘗試通過股東增持、回購股票等方式提振股價，但面對資本市場情緒，跌破1元線的房企大部分無力回天；另一方面，房地產概念股一直不算受歡迎的選擇，加之近兩年的房企爆雷與行情低迷，也消耗了投資市場的信心。

但是退出資本市場的房企只是小部分，大多房企仍在努力“活下去”，無論是降價促銷還是出售資產，又或者引入戰略投資者……

最近備受關注的案例當屬金科股份(1.510, 0.02, 1.34%)擬引進長城國富戰略投資一事，不同于部分出險房企與資管公司開展的業務或項目層面的合作（含戰略性合作），金科股份與長城國富是股權層面的戰略性合作。

外界評價褒貶不一，但對於金科而言，此次合作不僅可以獲得資金支持，還將帶來央企的信譽背書，這些都是實實在在的好處。

引戰工作仍需時日去落實，但信心或許是企業如今最難得的底氣。反思過往，歷史總是不斷輪回，所有危機一定是新的生機的開始！

來到月初，房企已在陸續公佈銷售資料，同比下降仍是主流，但也不乏出現同比增長的企業。

據觀點指數 “2023年1-6月房地產企業銷售表現”研究成果顯示，6月份前100房企實現權益總銷售金額3636億元，同比下降34.4%，環比基本持平。

1-6月，前100房企實現累計權益銷售額22975億元，同比下降4.8%。保利發展(12.800, -0.04, -0.31%)、中海和萬科佔據前三甲，分別錄得權益銷售金額1656億元、1599.4億元以及1311.6億元，其中保利發展和中海同比分別上升17.3%和24.2%，萬科同比下降6.3%。

另外，全口徑銷售額方面，保利、萬科、中海仍然佔據了前三甲的位置，分別為2368.2億、2039.4億、1801.8億。

與此同時，6月銷售均價同比上升4.8%。6月前100房企錄得全口徑銷售金額5346億元，銷售面積3085萬平方米，銷售均價為1.73萬元/平方米，較5月持平，較去年6月上升4.8%。

要扭轉行業的低迷狀態肯定還需不短時日，但同時也有更多人集思廣益，為走出週期出謀劃策。

正因如此，8月7-10日在海南舉辦的2023博鼇房地產論壇及系列活動尤為重要。

其中，博鼇地產發展大會是最為純粹、極具專業性的地產交流平臺，這裡將集合央國企、民企及外資、港資等數百位行業智者一起碰撞，在不確定中尋找房地產的新機會與發展之路！

2022年以來，房企和樓市一樣，進入了寒冬模式。

此前，已經多家房企暴雷，有的還是百強十強房企，2022，2023，還要這樣繼續嗎？

很久沒有聽到房企暴雷的消息了，因為之前兩年很多大的民營房企都已經暴雷了。但前兩天，又出現了兩家大房企出現了暴雷事件。

第一家是：河南的龍頭民營房企建業地產發公告說，“市場情況持續惡化，全面停止境外債務支付”。

撐了兩三年，還是沒撐住。這兩年房企暴雷路徑如出一轍，高杠杆高周轉遇到疲軟行情，房子賣不出去，現金流斷裂，債還不上來，不可避免就暴雷了。

另外一家的暴雷原因就更可惜了——石榴集團內鬥！

石榴集團創立於2007，是一家總部位於北京的大型優質物業開發商，最初名為K2地產，以開發高端項目著稱，曾連續8年蟬聯中國地產百強，品牌價值位列中國地產40強。

近日，幾封石榴集團的全員通知信在網上流傳，第一封信中提到，6月21日，署名為石榴集團法定代表人、執行董事的崔巍發佈全員通知，稱桑春華因個人原因於當日中午12點離職，不再擔任石榴集團的全部職務。

房企大佬中，異姓合夥人並不多見，富力地產的張力、李思廉名聲在外，石榴集團的崔巍、桑春華則被視為繼張、李之後的另一對“新版地產合夥人”。

石榴集團2022年年報顯示，崔巍和桑春華的職位分別為董事長、副董事長。和桑春華一起“離職”並被給予同樣處理的還有李廣田、丁慶蔚、楊玉鳳等三位高管。四人的職務及負責事項由崔巍接任和安排。

而桑春華則於6月24日專門回函崔巍，透露了“被離職”的部分詳情。

桑春華在石榴集團負責整體運營及主要決策，在回函中，其自稱為石榴集團高速發展傾注了大量心血。同時，他指出崔巍故意捏造事實、無端指責其涉及違法違紀，完全不顧雙方共同創業的深厚情誼，構成對他的詆毀、污蔑和譭謗，對崔巍損害其聲譽的行為保留追究相關民事責任甚至刑事責任的權利。

偉哥認識很多K2的老員工，他們還透露，崔巍於6月21日糾集數十名社會閒散人員闖入公司、以非法手段強行控制公司，這重創了石榴集團的正常經營秩序，給合作夥伴造成恐慌，甚至可能引發合作銀行抽貸斷貸。

這家公司大部分人都認為崔巍無權以個人單方通知的方式將桑春華免職，免職行為不具有任何法律效力且涉嫌違法，大家都希望對於雙方在經營理念等方面的分歧，應在股東層面妥善協商解決。

對於攜手二十餘年的兩位合夥人而言，這樣的結局無疑是讓人遺憾的。2001年，33歲的崔巍、24歲的桑春華來到北京打拼，從主營一手房行銷代理業務的華美地產，到創立主打環京高端住宅的K2地產，再到更名石榴集團、推行“地產+科技+金融”的多元化佈局，兩人創造了一段創業和財富佳話。

在市場進入下坡路的時候作為私企房企裡面少數資金情況還良好的房企——石榴集團上頭條的方式讓人唏噓。

企業是資本的載體，同時也是個體的聯合，是人們為了更高效的在市場中獲取利益，而達成的共同協作關係。然而，我們可以看到地產行業裡，不少公司在開倒車，似乎把企業作為一個組織的初始目標都給忘了。

放眼那些走向衰敗的房企，鮮有內部管理和協作上沒出問題的。市場、資金等問題可能會一時絆倒一家房企，但組織內部的效率失靈，卻可能成為壓死駱駝的最後一根稻草。

K2地產從2007年成立到2012年，經歷了中國房地產市場飛速成長的階段，也曾因較好的產品設計與銷售業績躋身全國地產百強66位，成為業內，尤其是北京地區的知名開發品牌。

隨著企業的飛速發展，企業內部的治理結構、投資決策，及相關規章、制度、流程、風控等方面範化管理欠缺的問題逐漸顯現。無論是股東會的組織與功能缺失，公司發展戰略計畫與投融資等重大事項無法正常商討決議，還是大量經營管理事務的流程優化與監督執行等，都還在以一種“草創公司”的原生模式在運作著，“憑經驗”、“看感覺”、“一言堂”等粗放式管理問題制約著這家公司的持續發展，這家當時已經發展了約15年的企業到2012年甚至都從未分過紅。

許多房企面臨發展瓶頸時，老闆首先自亂陣腳，管理水準下降不說，利益分配也變得更加不公平。一旦分配制度從確定變得不確定，個體對組織的信任度也會一降再降。

創始人桑春華曾表示希望後續通過啟動上市計畫，及引入職業經理人等方式來推動公司規範化的進程，進而避免重大決策失誤等可能帶給公司的嚴峻問題。

企業組織的本質，是利益的共同體。只要做到利益不散，組織就沒有散的理由。桑春華在公司出現問題的時候提出的建議沒有被採納，後續提議分別管理也被忽視。

現在看，桑春華擔心的，還是公司的經營運轉能否正常推進，二十幾年的心血不能就此被非法侵吞或化為烏有。對於崔巍對他的指控，他在合夥人群中也公開表示，若雙方當面辯談舉證經營中的是非對錯與違法貪墨，自己輸了股份都可以不要，他相信真理永遠是越辯越明的。但崔巍並沒有回應，崔似乎更希望以控制公司的方式讓聯合創始人和普通職員一樣拿點賠償走人。

在市場艱難的時候，無數的公司拼盡全力都很難活著，本來已經面臨風險的石榴集團出現創始人糾紛讓人遺憾。

石榴集團，分散是生機，聯合創始人之間為何變得如此，還是希望最終兩位創始人可以理性商談，以公司可持續發展為目標，各自發揮所長，讓石榴繼續開新花結新果。

儘管樓市復蘇不及預期，但豪宅市場時常出現一些引人注目的交易，而關於豪宅市場的討論已經延伸至法拍房市場。有不少置業者選擇在法拍房市場“撿漏”，甚至瞄向豪宅產品。

折合單價每平方米約27.3萬元

在經歷三次拍賣後，一套位於深圳後海的恒裕濱城二期法拍房終於成交。7月7日，恒裕濱城二期某法拍房以7598萬元總價成交，折合單價約27.3萬元/㎡。

記者梳理發現，2023年5月9日至5月10日，廣東省東莞市中級人民法院在京東網路司法拍賣平臺上，對這套恒裕濱城花園二期5座A單元40B進行公開拍賣，當時的起拍價為1.07億元。有業內人士表示，該套住宅的建築面積278.58平方米，按照起拍價折合建築面積初步計算，每平方米價格為38.41萬元，或為深圳法拍住宅最高單價，後一拍因無人出價而流拍。二拍起拍價打8折降至8560萬元後再次流拍；三拍起拍價再打8折降至6848萬元，本輪法拍吸引了3人報名，近2萬人圍觀，在經歷26次出價後，該套房源最終以7598萬元總價成交。

恒裕濱城作為深圳頂級豪宅社區之一，之前也有過高價法拍的記錄。市場公開信息顯示，2021年6月該社區的3棟A單元40A，建面228平方米，起拍價5617萬元，最終成交價6317萬元，建面折合每平方米27.62萬元。記者諮詢當地房產仲介經理，目前恒裕濱城二期在市場上掛牌的房源單價普遍還在30萬元以上。

在深圳，豪宅法拍市場一直備受關注。例如，今年4月位於香蜜湖的豪宅水榭花都三期，一套199.91平方米的四房大平層，以總價4499.98萬拍出，折合單價近每平方米22.5萬元。有參與過千萬元以上豪宅法拍的購房者對記者表示，相比二手房市場，剛改用戶可以用同等預算在法拍市場買到性價比更高的房產。豪宅購房者，也可以在法拍市場買到二手房市場上稀缺的優質房產，在他們眼中豪宅還是屬於市場中的“硬通貨”。

法拍豪宅市場或升溫

易居研究院研究總監嚴躍進表示，許多豪宅法拍房在深圳市場的表現總體不錯，一個很重要的原因是此類項目的起拍價總體上有吸引力，容易引起市場關注。

在一些法拍房的微信群裡，記者看到“群主”每天都會更新法拍房的資訊，並提供相應的諮詢服務。不僅如此，一些傳統仲介機構也盯上了這塊蛋糕，安排了專門從事法拍房業務的仲介人員。有房產仲介人員告訴記者，在正常二手房業務低迷的時期，法拍房也是補充業務量的途徑之一，而且收費的標準比正常二手房交易還高。

嚴躍進建議，購買法拍房還是要注意背後存在的風險，法拍房交易市場健康發展，有助於化解司法糾紛和債務問題，後續應該建立一套部門聯動的管理機制，真正讓此類住房減少風險、杜絕炒作，回歸住房屬性。

不過，經過多年深度調控，加之經濟環境的變化，即使面對各式各樣的樓市調控政策變化，不管是剛需還是改善型購房者，似乎已變得越來越“冷靜”。中指研究院市場研究總監陳文靜表示，當前降息對市場預期的修復產生了一定積極效果，但對市場銷售端的實質性帶動有限，購房者入市節奏並未好轉，房地產市場表現依然較為平淡。

中國金茂(1.12, -0.01, -0.89%)(00817.HK)公佈，2023年6月份，集團取得簽約銷售金額人民幣131.40億元，簽約銷售建築面積約641,937.46平方米。截至2023年6月30日止6個月，集團累計取得簽約銷售金額共計人民幣859.52億元(其中包含(如有)長沙梅溪湖國際新城項目、南京青龍山國際生態新城項目、寧波生命科學城項目、嘉興上海之窗智慧科學城項目、鄭州二七區馬寨新城項目、溫州鼇江國際新城項目、金華金茂未來科學城專案、湖州金茂南太湖未來之窗項目及上海橫沔城市運營項目的成交銷售金額)，以及累計簽約銷售建築面積約4,776,374.93平方米。

此外，於2023年6月30日，集團已錄得已認購(未簽約)物業銷售金額共計人民幣38.82億元。

7月7日，遠洋集團控股有限公司公佈6月份未經審核營運資料。

公告顯示，6月份單月，遠洋集團實現協議銷售額約為人民幣70.4億元；協議銷售樓面面積約為634,000平方米；協議銷售均價為每平方米約人民幣11,100元。

而1-6月，遠洋集團累計實現協議銷售額約為人民幣356.6億元，同比下降約17.1%；累計協議銷售樓面面積約為2,760,900平方米；累計協議銷售均價為每平方米約人民幣12,900元。

弘陽地產（01996）公布，連同聯營公司在內，6月銷售金額為15﹒04億元（人民幣．下同），同比下降63﹒26％，銷售面積約10﹒45萬平方米；每平方米平均銷售價格約1﹒44萬元。

該集團指，今年6個月累計銷售金額130﹒25億元，同比下降約33﹒58％，累計銷售面積約92﹒6萬平方米；每平方米平均銷售價格約1﹒41萬元。

根據中指研究院監測數據，上半年全國有超百省市（縣）出台政策超300條，公積金支持政策仍是重要舉措之一、購房補貼政策亦是各地因城施策的主要手段。部分城市涉及優化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優化預售資金監管等方面。

這是今年上半年各地出台的政策，如果加上前兩年出台的政策，應當有千條以上的政策了。然而，市場低迷的格局一直沒有改變。特別是今年，一季度曾經有過短暫的市場恢復跡象，很快地，又進入低迷狀態，以至於各地不得不再次加大政策的支持力度，出台各類新的政策。遺憾的是，300多條新政策的出台，並沒能叫醒沉睡的市場，沒有撬動樓市交易，樓市繼續處於低迷狀態。

客觀地講，單從政策角度來看，已經快要接近極限，尤其是限購政策，除一線城市和極少數二線城市沒有放開外，其他城市都已經全面放開，公積金政策、房貸政策也放寬到了歷史最好階段。再繼續放下去，可能就要觸碰“房住不炒”定位了。而這，顯然是行不通的，也是不可能改變的。一旦改變，房價就會步入新的上漲通道，或許會對眼前的風險消化和經濟增長帶來一些積極影響，但留下的風險隱患可能會讓中國經濟和廣大居民付出慘重代價。

“房住不炒”定位，永遠不能放棄，房子只能是用於居住，而不是投資，更不是炒作。如此，地方政府也好，開發商也罷，就都必須做好充分的思想準備，有用時間換空間、用耐心換發展的毅力，而不是急於求成，更不能急功近利。而眼下地方出台的政策，更多的是為了眼前利益，沒有考慮長遠利益，為了政府需要，不是群眾需要。政府利益只有與群眾利益緊密相連，眼前利益只有與長遠利益密切協調，才能真正讓房地產市場步入健康、有序、可持續軌道。

這也意味著，地方政府必須調整思路，轉變觀念，不要再打房地產市場的主意。對房地產市場，只要保證不出風險，就是最大的成功。具體的工作，應當交給開發商去處理，而不是地方政府代替開發商推銷房產。地方政府是當不了開發商的經銷員的，開發商也是不應當把推銷房產的責任交給政府的。政府更多的應當把資源和政策用到發展實體經濟方面，用到支持中小微企業發展方面，而不是為開發商推銷住房。沒有製造業，沒有鋪天蓋地的中小微企業，就沒有就業，沒有就業，就沒有收入，沒有收入，就沒有購買能力，沒有購買能力，就沒人買房，沒人買房，房地產市場怎麼走出低迷。

必須正視的一個現實，那就是今天的年輕人，已經對購房沒有多大興趣，充分的“自我”，已經讓他們把眼前的幸福放在生活的重要位置。就業難、掙錢難、工作忙、節奏快，已經讓他們比前輩們辛苦多了，再增加房貸壓力，他們的肩膀扛不動，他們的心理承受不了。與其為了住房讓自己過得不快樂，不如通過租房讓自己減輕房貸壓力，讓自己過得幸福、舒坦一些。自然，通過地方出台鼓勵購房政策，也就無法打動年輕人購房之心了。而父母們面對孩子對購房興趣不大，也不會再像過去那樣窮盡一切也要幫助子女購房了。更重要的是，丈母娘們也不像過去，女兒非“房”不嫁。他們的觀念也已經得到解放，只要孩子們開心、快樂，有沒有房，都無所謂。自然，各種政策也就像拳頭打在海綿上，顯得極其乏力。

既然如此，地方政府又何必繼續做政策無用功，而不把政策用到支持實體經濟和中小微企業上呢？為什麼就不能有點長遠眼光、大局意識、群眾觀念、新發展理念呢？房地產已經不是過去的政績機器，而變成風險道具了，搞不好，就會發生風險。除非降價，還有化解風險的可能，還有吸引居民購房的希望，否則，就只能繼續行走在低迷之路上，就看誰有實力趟過低迷這條河。而未來幾年，也是房地產市場重新洗牌的時刻，沒有實力的房地產企業，只有被淘汰或兼併的份，地方政府想保也保不了。

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7月10日消息，近日浙江衢州、麗水、溫州各掛牌了1宗地塊，3宗地塊總起價約為4.6億元。

觀點新媒體了解，衢州常山縣掛牌1宗商住地，將於7月31日出讓。地塊為常山縣城東新區交通局東南側地塊，起價3.1億元，出讓面積69910㎡，綜合容積率2.34，總建築面積163118㎡，分為A、B兩塊區域。其中A地塊為住宅部分，用地面積46891㎡，建築面積102983㎡；B地塊為旅館用地，用地面積22931㎡，建築面積60135㎡。

麗水市區掛牌1宗商住地，將於7月31日出讓。該地塊為蓮都區石郎線與黃碧線路口東南側2號地塊，出讓面積18554㎡（含防護綠地297㎡），容積率1.8-2.0，建築面積36514㎡。其中商業計容建築面積不大於800㎡。地塊起價1.05億元，起始樓面價2876元/㎡。

此外，溫州蒼南縣掛牌1宗商住地，將於8月8日出讓。地塊為橋墩鎮五鳳香茗園出讓地塊，出讓面積22987㎡，容積率1.1-1.5，建築面積34480.5㎡。商業建築面積不超過14941㎡；住宅建築不得設置別墅類建築，層數不應低於四層。

地塊起價4529萬元，起始樓面價1313元/㎡，上限價格6779萬元，上限樓面價1966元/㎡。達到上限價格後轉為競報政策性用房（住宅）面積。

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7月7日，寧波鄞州區、海曙區各掛牌1宗涉宅地，將於7月31日採取限地價+搖號方式出讓。

觀點新媒體獲悉，上述2宗地塊分佈於鄞州區中河街道和海曙區古林鎮，總出讓面積148畝，總建築面積23.2萬平方米，總起價34.6億元。

其中，鄞州區YZ06-13-a1地塊，規劃為城鎮住宅、零售商業、餐飲、旅館用地，位於中河街道，東至東裕路，南至堇山東路，西至創新路，北至嵩江東路。地塊出讓面積43586平方米，容積率2.3，建築面積100247.8平方米。其中住宅及配套設施建築面積佔比不高於85%。

該宗地起價17.14億元，起始樓面價17100元/平方米，上限價格19.66億元，上限樓面價19614元/平方米。

地塊商品住宅毛坯銷售均價不高於34200元/平方米，商品住宅毛坯最高銷售單價不高於41040元/平方米，車位最高銷售價格不高於24萬元/個。

另一宗為海曙區HS18-01-03a地塊，規劃為城鎮住宅及配套用地，位於古林鎮，東至規劃道路，南至地塊邊界，西至薛家南路，北至規劃道路。地塊出讓面積55062平方米，容積率2.4，建築面積132148.8平方米。地塊內配建12班幼兒園一所，建築面積不少於4020平方米。

據了解，該地塊起價17.44億元，起始樓面價13200元/平方米，上限價格20.04億元，上限樓面價15167元/平方米。地塊商品住宅毛坯銷售均價不高於30600元/平方米，商品住宅毛坯最高銷售單價不高於36720元/平方米，車位最高銷售價格不高於21萬元/個。

另據了解，2023上半年寧波市本級共計成交30宗涉宅地，總出讓面積103.8萬平方米，總建築面積224.6萬平方米，成交金額213.6億元（下同）。與2022年上半年相比（92宗、349.3萬平方米、793.5萬平方米、674億元），涉宅地成交建面減少72%，出讓金下降68%。

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按月削幅擴闊 綠楊新邨挫8%

二手住宅表現乏力，減價及蝕讓成交回升，拖累銀行網上估價（下稱估價）繼續由下調個案主導，佔比持續擴大。本報追蹤15個主要屋苑27個相關單位今年6月的銀行網上估價，滙豐銀行網上估價下調單位佔23個，按月多76.9%。而6月估價下調單位佔整體比例約85.2%，較5月的48.1%大增；至於下調幅度為0.4%至7.95%，相對5月的0.23%至5.41%亦見擴大。

買家不願追貨 業主須降價

中原按揭董事總經理王美鳳表示，6月網上估價主要反映5月及6月初市場交投及價格走勢，因二手樓市進入整固期，市況膠着情況明顯，樓價窄幅（幾個百分點）上落。「業主同買家拉鋸，優質單位有買家肯追價，但買家不願追價的單位，業主只能降價先可以賣出。」

5月初美國聯儲局再次加息後，本港銀行亦有跟隨，雖然幅度「未有跟足」，但仍然「有少少出乎市場意料」，所以部分二手業主選擇減價離場。6月聯儲局暫停加息，市場估計加息周期短期內見頂，本港跟隨上調機會不大，同時年內加息幅度相對溫和，有助買家信心恢復。財政司司長陳茂波早前表示考慮為首次置業市民再放寬按揭成數，令部分買家轉趨觀望，故6月下旬睇樓趨活躍，惟實際成交未見增多，現時政府政策明朗化，後市交投有望好轉。

本報追蹤15個主要屋苑27個相關單位於6月的銀行網上估價，6月滙豐估價按月下調單位有23個，較5月的13個大增76.9%；佔整體比例達85.2%，明顯高過5月的48.1%。6月估價按月下調幅度為0.4%至7.95%，較5月按月下調0.23%至5.41%為大。荃灣綠楊新邨G座低層6室，實用面積445方呎，6月估價556萬元，較5月急挫7.95%，呎價12494元；鰂魚涌太古城海棠閣高層A室，實用面積1114方呎，估價由5月的2692萬元降至6月的2521萬元，幅度約6.35%，呎價低見22630元。

而滙豐6月估價錄得升幅的單位僅3個，與5月看齊，按月上調幅度為0.34%至1.53%，與5月升幅0.4%至1.25%相若。升幅最大為觀塘麗港城12座高層A室，實用面積748方呎，6月估價為1129萬元，較5月的1112萬元微升1.53%，呎價15094元。滙豐6月估價持平單位僅1個，5月則有11個。

中銀下調估值個案倍增

中銀香港6月估價下調個案有16宗，較5月的8宗多1倍；下調幅度0.87%至3.03%，而5月降幅介乎0.96%至2.07%。鴨脷洲海怡半島13A座高層H室，實用面積864方呎，6月估價僅1793萬元，較5月回落3.03%，呎價20752元。

6月份，中銀香港沒有單位估價上調，而5月有7個單位，升幅0.74%至2.02%；估價持平單位11個，5月則有12個。

一手市場聚焦兩個全新項目上周開價收票情況。嘉里建設（00683）牽頭發展的香港仔黃竹坑站港島南岸第4期海盈山第4A期，以及泛海國際（00129）元朗洪水橋滙都I（滙都第1期），截至昨天各收逾一千票。

嘉里建設、信置（00083）、太古地產（01972）和港鐵（00066）合作發展的海盈山第4A期上周二（4日）公布首張價單共88伙，首批折實平均呎價27989元，屬港島南岸歷來首批單位均價最低，上周六正式接受認購登記。

發展商表示，海盈山第4A期示範單位在周末兩天（8日至9日）共有逾8000人次參觀，兩天累收約1100票，以首批88伙計，超額認購約11.5倍。

位於香葉道11號的海盈山第4A期，提供432伙，實用面積351至1847方呎，預計入伙日期為2025年5月中。

滙都I超過5000人參觀 擬加推

元朗洪水橋滙都I亦在過去周末首度開放示範單位予公眾參觀，泛海國際集團執行董事關堡林指出，樓盤展銷中心氣氛熱鬧，周末兩日累計有逾5000人次參觀，不乏新婚夫婦、區內分支家庭和換樓客，由於反應踴躍，擬稍後加推應市。

市場消息稱，項目至今暫錄約1300個認購登記，以首張價單125伙計算，超額9.4倍。

滙都位於洪安里1號，分兩期合共1025伙。滙都I佔623伙，間隔由1房至3房，實用面積284至522方呎，預計2025年6月底入伙。

過去周末兩天，因沒有全新樓盤開售，一手市場合共只錄得17宗成交，較前一個周末（1日至2日）的219宗大跌92.2%。

恒地（00012）九龍東啟德HENLEY PARK於過去兩天沽出7戶，屬銷情最佳新盤，全為1房戶型，成交價767.16萬至826.56萬元，涉及總值超過5600萬元。恒基物業代理營業（一）部總經理林達民透露，放寬樓按後的首個周末，吸引大量準買家參觀HENLEY PARK現樓。

緹外院墅招標 逾萬呎冠九龍新盤

此外，嘉里建設旗下九龍半山龍駒道3號緹外，推出項目最大面積單位兼九龍區最大一手住宅單位院墅C於本周四（13日）招標，單位實用面積為11692方呎，另設有花園面積15043方呎及前庭面積964方呎，院墅內置升降機及私人停車庫。

二手市況仍低迷，大角咀港灣豪庭有單位轉手蝕逾百萬元；沙田第一城兩個同於2019年購入的細單位，原業主新近沽出單位，一個損手約10.6%，另一個賬面雖斬獲4.2%，惟扣除開支仍要蝕4萬元。

中原地產分行經理徐國樺表示，大角咀港灣豪庭月初以來僅得兩宗成交，均須虧蝕。其中1座低層G室，實用面積532方呎3房戶，望園景，原以1200萬元放售，最終以848萬元轉手，呎價15940元。原業主於2018年6月以980萬元購入單位，持貨5年賬面損失132萬元或約13.5%。

美聯物業剛促成沙田第一城40座中層C室成交，實用面積304方呎，2房間隔，開價490萬元，議價後以483萬元轉手，呎價15888元。原業主於2019年11月以540萬元購入單位，是次轉手，約4年賬面蝕57萬元或10.6%。

尚悅548萬沽 3年微蝕1.3%

此外，市場消息透露，沙田第一城46座中層C室，實用面積304方呎，以518萬元成交，呎價17039元。原業主於2019年5月以497萬元買入單位，今次易手賬面獲利21萬元或4.2%，惟計及釐印及佣金等開支，明賺實蝕約4萬元，損失程度較前述單位為小。

元朗尚悅亦錄得虧本成交，中原地產副區域營業經理王勤學說，13座中層B室，實用面積403方呎，2房間隔，叫價560萬元，上車客議價至548萬元成交，呎價13598元。原業主於2020年2月以555萬元購入上址，持貨逾3年，賬面微蝕7萬元或1.3%。

金管局放寬中高價樓宇按揭成數，為淡市帶來一點利好消息。三大地產代理統計的十大屋苑在剛過去的周六日（7月8日至9日）均有不俗表現，雖然仍維持在個位數，但按周升幅為25%至3.5倍。期內十大屋苑成交以沙田第一城最標青，有3至4宗買賣，不過，鰂魚涌太古城和康怡花園及荔枝角美孚新邨等則「捧蛋」。

沙田第一城較旺場

利嘉閣地產統計過去兩天十大指標屋苑錄得9宗成交，按周飆3.5倍。利嘉閣地產總裁廖偉強表示，金管局公布放寬中高價樓按揭成數，有助提振置業信心，部分買家擔心業主叫價轉強，加快入市步伐，令剛過去的周六日屋苑買賣增加。

美聯物業統計十大藍籌屋苑7月第二個周六日共有7宗買賣，按周回升75%。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明說，政府放寬住宅按揭成數，增強部分買家的入市信心，帶動二手交投向上。

至於中原地產統計的十大屋苑周末兩天有5宗交易，按周多25%。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，上車盤未能受惠放寬按揭成數，也不能抵消加息的影響，估計二手交投仍持續低迷。

本港利率持續高企，窒礙投資者入市步伐。中原（工商舖）資料顯示，6月共錄得約308宗工商舖買賣成交，按月減少約11宗或3.4%，成交量連跌3個月；涉及成交金額約38.24億元，按月降約7.3%，創上半年單月新低。

工廈成交佔整體67%最突出

中原（工商舖）數據顯示，6月以舖市跌勢最明顯，錄得約66宗買賣，較5月75宗減約12%；總值由5月約16.85億元，下跌至6月約14.63億元。商廈市場買賣表現持續低迷，宗數在低位徘徊，全月僅有約36宗個案，按月輕微少3宗或7.7%，成交金額亦由約8.06億元減少3.7%，至約7.76億元。

工廈較為突出，6月共有約206宗工廈買賣，佔工商舖總成交66.9%，較5月增1宗；涉及總成交額約15.85億元，則較5月約16.34億元按月縮減3%。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，金管局公布最新按揭安排，提高非住宅物業最高按揭成數至六成，並以資產水平為審批基礎的非住宅物業，最高按揭成數由四成放寬至五成。他相信，措施有利投資者及用家的資金安排，隨着可借貸資金增加，有望吸引更多買家入市，對工商舖物業流通性有顯著幫助。

政府積極輸入專才，帶動豪宅租務交投。市場消息透露，新地 （00016） 郭氏家族持有的深水灣香島道50號項目，短期連錄兩宗租務成交，其中香島道50號單號屋，實用面積3,463平方呎，連654平方呎花園、169平方呎平台及954平方呎天台，以月租約37.5萬元租出，呎租約108元。

同屋苑雙號屋，實用面積3,030平方呎，約32.5萬元租出，呎租107元，屬於近期較大額租務個案。

朱李月華兒豪宅 7.2萬租出

另外，「殼后」朱李月華兒子、昇柏主席朱俊浩名下MOUNT PARKER RESIDENCES大單位以7.2萬元租出，租金回報約2.5厘。

資料顯示，鰂魚涌MOUNT PARKER RESIDENCES低層E室，實用1,711平方呎，屬於4房間隔，2月初由銀主渣打銀行開價2,800萬元推出拍賣，吸引多組客爭奪，最終由有「殼后」之稱的金利豐集團總裁朱李月華兒子，即昇柏主席朱俊浩以3,410萬元投得，比市價低約15%，購入單位不足半年，即以月租7.2萬元租出，呎租約42元，租金回報2.5厘。

其次，中半山馬己仙峽道重德大廈低層全層，實用面積2,550平方呎，早前以月租約12.8萬元租出，呎租約50元。據悉，業主為圓玄學園。

深灣9號呎租86新高

再者，黃竹坑深灣9號6座極高層複式單位，實用面積2,328平方呎，以月租20萬元租出，平均呎租85.9元，創屋苑新高。據了解，業主於2014年7月以約1.08億元買入單位，是次出租可享約2.2厘租金回報。

至於新界區方面，九肚山寶柏苑2期雙號屋，實用面積1,948平方呎，4房（套房）間隔，租金叫價8.2萬元，現以7.5萬元獲承租，減價7,000元或9%，呎租38元，新租客為本地客。業主於2009年1月以3,060萬元購入，租金回報率2.9厘。

興瑋李民安：核心區一綫地段 具宣傳價值

通關後核心區商舖租務改善，興瑋置業經理李民安指，集團為中環興瑋大廈進行翻新工程，以及租戶重組後，目前商舖部分全數租出，並吸引國際品牌開旗艦店，反映核心區一綫地段商舖始終具宣傳價值。

年初中港通關，旅客相隔數年後重臨香港，為本港零售旅遊業帶來好消息。從初部數字，旅客及消費均明顯上升，惟與疫情前比較，仍有距離。李民安認為，香港旅遊業要重新定位，「香港似乎出現消費兩極情況，最便宜及最昂貴貨品受歡迎，中價貨品仍偏低。事實上，內地經濟復甦需時，即使有消費力，可能前往其他國家，甚至內地亦有免稅區，香港要重新定位。此外，以往香港網購落後，疫情加速消費習慣，亦是各大零售商要再作部署」。

國際品牌落戶 對港有信心

商舖租金方面，他謂租金以前衝上瘋狂價錢，現重回較為理性水平，可吸引商戶重新落位，因此看好商舖租金可反彈。

集團持有中環皇后大道中興瑋大廈，4層舖位曾先後獲兩大零售品牌Coach及adidas租用，疫情期間品牌遷出，業主為物業翻新，分拆樓面重新招租。2021年先獲恒生銀行 （00011） 租用地下及1樓，而2及3樓兩層樓面，涉及約8,500平方呎，近日亦以約60萬元租出。

李民安暫未透露新租客名字，他強調新租客部署反映投香港信心一票，「品牌會開設全球第一間旗艦店，對香港是好消息，該品牌可在東南亞如新加坡開店，最終選擇香港作亞太區總部，可見對香港有信心」。

據市場人士透露，新租客為威士忌品牌麥卡倫（The Macallan）租用，開設全球首間旗艦店，可作品酒、銷售等用途。

商舖部分全數租出，兩租戶合計，月租料涉約180萬元，若與當年零售高峰期年代比，明顯下跌。不過，集團於大廈外牆加裝大型3D廣告熒幕，2021年底完工，因物業位於中環人流最繁忙地段，故非常受國際品牌如奢侈品、名酒等租用。李民安指，現時獲多個廣告商租用，「個別大型奢侈品零售商承包時段，作旗下不同品牌賣廣告，反應甚佳，租用情況非常爆滿」。

大廈加裝廣告熒幕 收入勝舖租

他透露，廣告費每年升2成，最新一期對比起兩年前最初優惠收費，升幅更數倍計，而單計熒幕收入，比起商舖租金收入還要高。他表示，這正是業主要按目前最新形勢，把旗下優質物業重新定位，「舖位租約涉及6至8年，租金會鎖定。現我們集團把物業外牆發揮最大價值。事實上，品牌目的是宣傳，若在中環插旗租舖，涉及大型裝修，動輒以千萬元計，並要招聘人手，反而現把宣傳費放在廣告更見效」。

滙都位處洪水橋，擁北部都會區效應，項目推出後入票已突破千張，情況不俗，有業界人士表示，由於滙都位處「北都」重要戰略位置，未來交通上擁有極大優勢，加上區內已有長時間缺乏新盤供應，令項目取得不俗的認購反應。

較2年前同區新盤低11%

滙都率先推出的第1期滙都I，首批推出125伙，折實平均呎價13747元，較區內於2021年10月底推售的對上一個新盤，由長實發展的#LYOS首批折實平均呎價15503元，低約11%，即吸引大批準買家入票，周末入票更顯著彈升，迄今暫收逾千票。

中原營業董事陳忠浩表示，由於滙都位置設有輕鐵站外，未來亦將設有洪水橋鐵路站，加上區內亦設有規劃中的港深西部鐵路，項目擁有北部都會區最大優勢，加上項目以低價推售，不少準買家看中項目優勢，紛入票認購。

區內20年來規模最大

陳忠浩續稱，洪水橋已有一段時間缺乏新盤供應，項目共提供逾千伙，更是區內近20年未有此規模的全新樓盤，故推出即成為市場焦點所在，加上區內發展已相當成熟，配套設施齊備，在未來「北都」效應下，加大了準買家對項目的信心，令項目推出以來取得不俗的參觀及入票反應，入票以年輕上車客及小家庭為主，亦有投資者看好區內前景入票認購。

不乏投資客入票

此外，由嘉里牽頭發展的黃竹坑站上蓋項目，亦能承接過往站頂優勢，首2天便錄得逾1100票，超額逾10倍。

據市場消息稱，由於海盈山位處站頂，鐵路優勢更為明顯，加上是次以低同系揚海首批9.4%推出發售，除用家入票外，亦吸引不少投資者認購，料整體投資者入票比例佔約四至五成。

鋪市今非昔比，交投及造價不再熾熱，然而，市場上不乏短炒，北角電氣道一個地鋪以1880萬易手，平均呎價3.76萬，原業主為投資者蘇小勇，物業半年間升值57%。

北角電氣道233號城市花園地下第7至14座95及96號地鋪，建築面積約500方呎，由投資者蘇小勇以2100萬沽出，現址樂活士多，月租4萬，料回報2.3厘。蘇小勇於今年1月以1330萬購入上址，持貨不足半年帳面獲利770萬，物業升值57%。

近年炒作不易為，市場卻突然冒出蘇小勇，眼光準，過去3年連炒4個鋪位，代理透露，行外人成為大贏家，正職從事科技相關工作，買鋪屬副業，現年50多歲，積極進取，認為淡市仍有商機。

今年2月，蘇小勇亦售出西灣河街一個地鋪，作價810萬，持貨僅約4個月，帳面急升40%，涉及西灣河街134至136號興中樓地下D號鋪，建築面積約500方呎，以810萬易手，平均呎價約1.62萬，蘇小勇去年9月份以580萬買入，帳面賺230萬，4個月升值40%。

三年連炒4個地鋪

去年5月，他沽出筲箕灣工廠街30號莊士軒地下5號鋪，面向大德街，建築面積約435方呎，租客怡佳蔬果，月租3.2萬，成交價1320萬，回報約2.9厘，2019年11月以760萬購入，持貨2年半帳面獲利560萬，物業升值74%。

2020年1月，蘇小勇亦沽售灣仔駱克道271號揭陽大廈地下7號地鋪，作價1220萬，面積約200方呎，呎價約6.1萬。

行外人成為大贏家

蘇小勇於2019年8月以950萬買入上址，持貨5個月帳面獲利270萬。再上一手業主於2011年以1330購入，持貨8年貶值約28%。

為了解決香港人的住屋問題，政府再次推出私人參建居屋計劃「樂建居」。其實私人參建居屋這個計劃早於1970年代已經推出，首兩個項目是觀塘的油塘中心及屯門置樂花園，合共提供1506伙。當時就收到約5萬多份申請書，超額認購38倍，之後陸陸續續在港九新界都有私人參建居屋落成。惟因1997年金融風暴，樓價大跌﹐政府於是在2002年推出一系列救市措施，包括翌年起無限期停建及停售居屋，私人參建居屋計劃也同樣剎停。如果計及因停售居屋，而賣回予發展商的紅磡紅灣半島，在那20多年間就有約48個私人參建居屋屋苑，提供約10萬個單位。

雖然在90年代，私人參建居屋的建屋質素曾經受到社會關注，非常參差，但在整個計劃當中不乏成功例子，部分私人參建居屋在二手市場「有價有市」，甚至在已補價自由市場中做出千萬元成交。全港首個千萬居屋屋苑就來自私人參建居屋，是位於大角咀的富榮花園。2018年時17座中層，一個實用面積592平方呎，望園景的已補價三房單位，就在自由市場以1065萬元易手，呎價約17990元。這一口價在當年已經可以購買鄰近私樓，柏景灣及帝柏海灣的兩房單位。不過據當年報導，因為買家必須購買三房單位自用，而區內同類型私樓單位要約1300萬元至1500萬元，所以轉投居屋市場，也造就富榮花園，一度是「九龍居屋王」。用千萬元購買居屋，究竟這個屋苑有多吸引呢？

放盤單位位於第16座，在屋苑比較入的位置。這座一層有10伙，共用兩部升降機。從平面圖看到，原則的三房單位是採用一浴一廁間隔，不設套房。我們看的是三房放盤，來自極低層C室。單位已經補價，業主在自由市場叫價798萬元，呎價約13480元。客飯廳呈以呂字廳布局，一進來沒有玄關位。客廳有大約120平方呎，不設窗台，比較實用。不過窗位較高，好處是私隱度較大，但變相坐下的時候就看不到外面景色。單位向北，望向停車場，景觀一般，所以看到業主將沙發背靠窗戶，看著廚房方向。這樣的擺位也不錯，電視牆寬闊些，又可以多些地方擺放東西。業主在2020年買入這個單位自住，當時花了一筆錢裝修，設計簡約。因為只是居住了3年﹐所以還是很新淨，保養得不錯。驟眼看都不是造了很多入牆家具，如果不介意設計，簡單清潔及裝修就可以入住。由於單位已補價，所以按揭成數與私樓無異，可以承造最高9成按揭。若果還款年期是30年，息率3.5厘計，每月供款約3.38萬元，要通過壓力測試，月入要約7.13萬元。

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