財政部公布八大公股行庫111年承作青安貸款成績，全年共撥貸戶數1.7萬戶、金額894億元，為近四年來最高，也終止連續五年負成長，而且去年平均每戶貸款金額達520萬元，是首次超過500萬元水準。

財政部統計，因青安貸款相較市場大部分房屋貸款具有較低利率優勢，因此去年受理及撥貸的戶數與金額均大幅成長，撥貸戶數為1.7萬戶、金額894億元，為近4年來最高，分別較110年增加23.7％、38.4％，終止連續5年負成長。

另外，財政部也發現，隨著房價不斷推升，近年青安房貸平均每戶貸款金額呈增加趨勢，去年平均每戶貸款金額達520萬元，首見超過500萬元水準，今年1月到5月續增至537萬元；若觀察男女性平均撥貸金額，男性貸款金額均高於女性，平均是女性的1.1倍。

就貸款利率走勢來看，近兩年利率明顯走升，今年5月青安貸款一段式利率為2.03％，二段式機動利率第1～2年為1.82％，較五大銀行新承作購屋貸款利率2.10％，分別低0.07個、0.28個百分點，仍為房貸市場上較為優惠的利率。

以申貸800萬元為例，如果採一段式機動利率計息，貸款期限30年、無寬限期，並選擇本金平均攤還，未來首月新青安貸款要繳3萬4,056元，比現行青安少繳1,667元。

當2023年台北市東區忠孝復興、忠孝敦化商圈的預售不動產都往單坪200萬元起跳的時代裡，位於東區忠孝東路4段181巷內，作家瓊瑤的故居「可園」，透過危老都更的新建預售案「將捷之琚」，以每坪180-185萬元單價推出銷售，立刻吸引區域內100多組客戶前往預約參觀，負責銷售的慕樺行銷執行副總賴慶中表示，全案規劃66、70坪，一層兩戶格局，可售戶僅10戶，因為將來瓊瑤也會居住其中，所以，慕樺行銷非常審慎的為這棟住宅「挑選客人」，形塑「千金買屋、萬金買鄰」的良好居住品質，要將「將捷之琚」打造出台北市東區極富優質人文居住特質的住宅大廈。

根據市場調查，2023-2024年間，台北市東區將登場的大型銷售案，包括SOGO復興館旁，單價上看250萬的「台北之星」。國父紀念館附近單價190-200萬元的「鑄慕」。還有忠孝東路4段巷內共和大廈都更案改建的「耑序」，每坪實價登錄均價也達到211萬元。復興南路「富邦忠孝懷生公辦都更案」雖然尚未公開，據悉未來銷售價格也在每坪200萬元之上。這些個案將忠孝復興、忠孝敦化兩大商圈的預售不動產行情一舉拉到「200萬元單價」以上的門檻。

所以，當位於台北東區忠孝東路燙金門牌的「將捷之琚」以每坪180-185萬元單價推出，自然引起熟悉區域行情買家的注意，慕樺行銷執行副總賴慶中表示，未來這棟建築2樓將作為「瓊瑤故事館」，凸顯「人文建築」的特色，讓市場期盼這棟住宅內，會有極大比例是高知識、高所得、高氣質、高涵養的住戶，他說：「當一棟住宅都是高質感的好鄰居，也代表著未來居住的舒適性，單是這點就已經是千金難買的特質。」

瓊瑤舊居「可園」於2022年拆除，改建成豪宅「將捷之琚」，2023年7月13日正式公開，規劃23戶，可售10戶，瓊瑤分回13戶，總銷售金額約12億元，預計規劃興建地上14層、地下4層RC大樓，坪數規劃66、70坪，一層兩戶，一戶配置2個車位，車位單價450-500萬元，預計2024年2月動工，2027年第3季完工，採毛胚交屋。賴慶中表示，當初瓊瑤看中將捷建設的總裁林長勳是建築師出身，在建築規劃理念上都有著藝文特質，雙方理念相同，於是將這個精華地段的危老改建案交給將捷建設執行。據悉，「將捷之琚」案名，也是瓊瑤命名的，瓊瑤認為要有懷舊迎新的概念，也信任建設公司，因此取名「將捷之琚」。

將捷建設邀請一流建築團隊打造「將捷之琚」，除了林長勲建築師事務所負責建築規劃之外，擁有德國、美國照明碩士學歷，並曾參與信義區總體照明規劃的好喆照明設計負責燈光設計，公設規劃則是國際設計獎項常勝軍的工一設計負責執行，結構設計委由獲得2021年中國工程師學會傑出工程師獎的築遠工程規劃，將捷建設總裁林長勳要將這棟建築塑造成為具備「人文思維、全球視野、國際潮流、經典品味」的都會美學、當代隱寓住所。

富豪里冠軍換人做？由於擁有定潮、大船入港、國硯等豪宅加持，高雄亞灣特區的「建隆里」和「苓洲里」，分別以平均所得177.1萬和175.6萬元，包辦2021年高雄最富里的前二名，前任冠軍「榮治里」則退居第三，此一富豪里的變動，也一定程度反應城市軌道的脈動。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮13日表示，根據財政部最新公布的2021年綜所稅申報資料統計，高雄十大有錢里平均所得均超過百萬元，全市最有錢里，由前鎮區「建隆里」擠下前一年冠軍「榮治里」，平均所得從159.5萬攀升至177.1萬元，榮登2021年高雄最富里，亞軍則由苓雅區的「苓洲里」，以平均所得175.6萬元拿下。

她說，冠亞軍都由亞灣區稱霸，而前任冠軍新興區的「榮治里」，則以164.4萬元退居第三，從第四名到第十名分別是鼓山區龍水里的135.5萬元、前金區國民里的131.4萬元、苓雅區林富里的123.1萬元、鳥松區夢裡里的116.6萬元、苓雅區安祥里的116.5萬元、苓雅區文昌里的115萬元、以及鳥松區大華里的113.8萬元，範圍遍及市政中心、愛河特區、美術館特區等。

台灣房屋亞洲新灣區加盟店店東劉宜昀表示，高雄最富里「建隆里」及亞軍「苓洲里」，包辦富豪里前二名，主要是里內都有指標豪宅撐場，像是高雄知名豪宅王「國硯」就位在「苓洲里」內，而冠軍「建隆里」，里內包括國城「定潮」、「賦格」、「百立海洋帝寶」、「高永大船入港」等豪宅建案林立。

劉宜昀指出，里內最高指標新案「定潮」，成交單價更已站上5字頭，逐步發展為新興豪宅特區，磁吸不少外來高端客層入主，里內貴客雲集，相對拉高該里平均所得水平。

近來房市交易降溫，不過仍有豪宅屋主轉售獲利。今年5月天母知名豪宅「國泰天母」，最新交易近200坪以1.82億元成交、每坪約120萬元，實價登錄顯示原屋主2020年取得價格為1.45億，僅持有不到3年售出，帳面上增值3700萬元，可說是今年豪宅轉手增值最多，也是近3年獲利最高的天母豪宅交易。

台灣房屋天母七段加盟店店長黃翊華表示，「國泰天母」7樓戶，屋齡近9年且仍是毛胚屋，該戶已有2次歷史交易紀錄，第一手屋主於2014年以約1.7億元買進，不過2020年以1.45億轉售，當時賠掉2476萬元；今年初再度釋出銷售時，曾開價1.98億元，如今實價揭露該戶以1.82億元成交，幾乎是開價打9折出售，頗符合議價空間，且成交單價120萬元，也合乎該社區中低樓層目前行情。

台灣房屋觀察歷史實價揭露資料，今年上半年台北市豪宅轉手增值前5名交易，天母、內湖等地區分別有2筆，中正區1筆，這5筆交易增值都超過千萬，第1名「國泰天母」增值3700萬，第2名是內湖指標豪宅「長虹天璽」9樓戶，前一手屋主持有10年多售出，帳面增值2102萬元；「璞真水寓」7樓戶，前一手屋主持有8年多，帳面增值1390萬元；中正區豪宅「力麒麒御」10樓戶和天母「仰哲」，帳面分別增值1380萬元、1112萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，不動產賺賠時間和價格是兩大關鍵，「璞真水寓」、「力麒麒御」都持有超過8年；而「長虹天璽」則持有逾10年，除了長期累積帶來的增值，還經歷電塔拆遷後的補漲，是內湖區增值最顯著的豪宅。

至於「國泰天母」的最新交易雖然僅持有近3年，但是因2020年取得時，前屋主賠售，價格為相對低價，且對於許多豪客而言，優質路段的指標豪宅釋出稀少，所以在市場交易低迷之際，仍有突出的表現。

第一建經研究中心副理張菱育表示，住宅持有逾2年、但未滿5年，房地合一稅稅率為35%，以國泰天母最新交易來看，扣除相關成本後，需繳大約1200萬元的稅，而《平均地權條例》子法已於7月上路，對於私法人購置不動產採取許可制，過去透過公司名義購置不動產以節稅的行為，將大幅減少，因此新制勢必會影響高總價市場，估計下半年高總價物件交易，以自然人名義購入的比例將大幅增加。

屏東的東港，是一個盛產黑鮪魚的觀光小鎮，近來房市交易量雖有小幅下滑，但在自住買盤、新案帶動和建設話題等三個方面的加持下，東港的房價今年前5月的每坪均價14.7萬元，比去年同期的11.4萬元，上漲大約29％。

東森房屋東港加盟店協理郭懷志13日表示，根據實價登錄揭露，扣除一樓、地下室及親友交易後，今年前5月，東港的平均房價約為每坪14.7萬元，與去年同期的每坪11.4萬元相比，房價年漲幅高達29%，甚至還有新成屋的成交單價站上了3字頭，刷新歷史新紀錄。

他說，今年整體房市趨冷，但，東港卻能逆勢開出紅盤，主要是自住買盤、新案帶動、以及建設話題等三個方面的加持下，讓東港房價獲得支撐。

郭懷志指出，最近幾年，東港的買盤大多為自住客，投資客的量體相對較少，因此，區域房市受打炒房的衝擊相對有限。其次，在通膨、萬物皆漲、缺工少料的背景下，目前東港新案開價基本都在每坪18~23萬元上下，由於中古屋的定價通常會參考周邊新建案，眼看新案開價居高不下，中古屋的價格當然緊隨其後。

再者，東港的建設題材也很豐沛，高雄捷運小港東港線、藍色經濟整合示範計畫等項目規劃都為東港房市增添了不少話題性，如果上述建設項目均能得到落實，相信東港房價也會繼續穩步攀升。

商辦住宅齊發 北台灣H1推案近7千億
根據住展雜誌統計，至今年上半年，北台灣新成屋、預售屋推案量合計約6,956.41億元，較去年同期增加1,468.09億元，年增幅達26.75％，創2012年統計以來新高。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，今年上半年推案量創新高，主要與房市利空因素繁多，業者避險有關，如建商推案回防蛋黃區，拿出機能條件佳的建案爭取自住、置產買盤支持，以及因應《平均地權條例》修法限制預售屋換約，及看準北市A級辦公大樓空置率偏低，推出頂級商辦建案等。由於住宅、商辦新案各個量體可觀，進一步造成業者推案態度普遍保守，北台灣上半年推案量卻逼近7千億元的現象。

不過上半年北台灣各縣市中，僅台北、宜蘭及新竹地區推案量成長，房價水準對首購族相對友善的新北、桃園及基隆，推案量皆較去年同期少。

成采錡表示，因近期居住正義相關議題延燒，致不動產相關政策頻繁變動，以及第三季市場處於平均地權新制適應期、第四季總統大選將近，建案進場強銷風險偏高等因素，預期今年全年北台灣推案概況會呈現「開高走低」態勢。

不過考慮日前《平均地權條例》修法討論期間，部分業者改採「先建後售」策略，以及不少建案因央行購地貸款規定已先開工，也不排除「囤房稅2.0」修法，會使業者重新審視推案策略，提早在下半年推出新案。因此推估，全年北台灣推案量仍有機會突破1兆元，但相比過往建案因業者具信心而進場，未來新案恐怕較偏向於政策將變動、工地已開工而不得不推。


北台灣 H1 推案7千億 創高

房市反轉，但建商推案意願高昂，住商、商辦齊發，根據住展雜誌市調，上半年北台灣推案量6,956億元、年增25％，創下歷史新高。雖然下半年推案強銷風險偏高，但在囤房稅2.0可望上路擠壓推案效應之下，預估全年北台灣推案量仍有機會突破1兆元。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，今年上半年推案量創新高，主要與房市利空、業者避險有關，如建商推案回防蛋黃區，拿出機能條件佳的建案爭取自住、置產買盤支持，以及因應平均地權條例修法限制預售屋換約，及看準北市A級辦公大樓空置率偏低，推出頂級商辦建案等。

成采錡認為，近期居住正義相關議題延燒，第三季市場處於平均地權新制適應期、第四季總統大選將近，全年北台灣推案會呈現「開高走低」態勢。

即使大環境空方力道漸強，但政策因素及不少工地已經開工，下半年推案量並不會萎縮太明顯。成采錡表示，部分建商改採「先建後售」策略，不少建案因央行購地貸款規定已先開工，未來若「囤房稅2.0」修法，也會使業者重新審視推案策略，提早在今年下半年推出新案，預估全年北台灣推案量仍有機會突破1兆元。

以過去北台灣推案規模來看，2015至2017年在8,000億元左右，2018至2021年則介於1.1兆至1.3兆元間，去年首次超過1.3兆元。

以北台灣各地區觀察，上半年僅台北、宜蘭及新竹地區推案量成長，房價水準對首購族相對友善的新北、桃園及基隆，推案量皆較去年同期少。

台北市在松山、中山的指標商辦建案進場，加上大安都更、危老推案量大增，上半年推案量達3,230億元，年增幅達119％；新北年初以消化線上建案為主，農曆年後在三重、土城、板橋推案熱絡下，上半年推案量1,718億元、年減9％。

根據財政部最新公布的2021年綜所稅申報資料統計，高雄十大最有錢里排名出爐！觀察前十大有錢里，平均所得均超過百萬元，全市最有錢里，由前鎮區「建隆里」擠下前一年冠軍「榮治里」，平均所得從159.5萬攀升至177.1萬元，榮登2021年高雄最富里！

而亞軍則由苓雅區的「苓洲里」，以平均所得175.6萬元拿下，冠亞軍均由亞灣區稱霸，而前任冠軍「榮治里」則以164.4萬元退居第三，另外包括市政中心、愛河特區、美術館特區均有最富里上榜。

台灣房屋亞洲新灣區加盟店店東劉宜昀13日表示，高雄最富里「建隆里」及亞軍「苓洲里」皆屬於亞灣區範疇，里內均有指標豪宅撐場，像是高雄知名豪宅王「國硯」就位在「苓洲里」內，而冠軍「建隆里」，里內包括國城「定潮」、「賦格」、「百立海洋帝寶」、「高永大船入港」等豪宅建案林立。

最高指標新案「定潮」成交單價更已站上5字頭，逐步發展為新興豪宅特區，磁吸不少外來高端客層入主，里內貴客雲集，相對拉高該里平均所得水平。

另外，根據台灣房屋集團統計，高雄平均所得超過百萬元以上共有28個里，分布在8個行政區，其中擁有最多百萬里的行政區，苓雅區擁有12個里居全市之冠，其次為新興區5個里，鼓山區及前金區則各有3個里，平均所得均超過百萬元。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，觀察十大最富里及擁有最多百萬里的行政區，多分布在南高雄，尤以苓雅、新興、前金最多，雖然目前高雄發展重心移往北高雄。

不過，李家妮說，南高雄可是有不少隱藏版有錢人，主要因前金、新興等區為早期商業發展核心重鎮，聚集不少高端客群落腳，大地主也不少，而苓雅區則為市政文教中心，像是文化中心、市府生活圈等，住戶薪資水平與房價水準都較高，而該區生活機能成熟，建商推案不斷，高總價住宅林立，磁吸外來高端人口持續移入，也讓平均所得維持一定實力。

一個區域要從「生地」蛻變為「熟地」，必須要有政府的大力加持及人口挹注，最具代表性的典範即是新竹科學園區及台南科學園區，隨著科技大廠進駐與就業人口的需求，兩地蛻變為科技菁英移居熱區，不但提升區域產值，房價也跳躍式成長，而近日區域發展極具潛力的屏東長治也正在改變！

欣巴巴事業協理王秉逸表示，目前屏東市可開發之土地已寥寥無幾，一個城市可開發土地在有限的情況下，會從蛋黃區向外擴張，而對於鄰近於旁且可開發土地逾70%的長治來說，可謂首選。

王秉逸指出，雖然長治對於老百姓來說是偏鄉，但這幾年政府針對整體開發投注許多心力，尤其長治交流道旁、總面積400公頃的世界首座農業生技類型的「屏東農業生物生技園區」(簡稱屏農科)，政府挹注近200億元資金，且今年(2023) 3月共有111家企業進駐，判斷一、二期就業人口可創造8千人，年產值預估高達180億，再加上屏東科技產業園區、屏東縣義大健康產業園區等3類型園區的加值作用，將成為帶動屏東發展的重要關鍵，發展潛力指日可待。

居住條件除了有重大建設加持，生活機能也是重要考量之一。王秉逸表示，長治東邊為內埔，西邊緊鄰屏東市，故食衣住行育樂仰賴發展成熟的屏東市區，車程僅需5分鐘，傳統市場及便利商店應有盡有，滿足日常採買所需。

除此之外，交通建設也是一大亮點。王秉逸指出，高雄與屏東已是一日生活圈，為縮短兩地往返時間，全長22.6公里的「高屏第二東西向快速公路」(高屏二快)規劃由之而生。待高屏二快完工，屏東往返高雄及高鐵左營站會更便利，也能使沿線景點的觀光產業加速成長，甚至疏通緩解科學園區的交通雍塞問題。

長治的地理位置也鄰近國道三號長治、鹽埔交流道，車程僅需5分鐘即能快速串接；距離麟洛交流道也只要10分鐘。種種交通利多可為長治注入活絡的人口紅利，錢潮也隨之而來，成為區域發展的一大推手。

王秉逸表示，有鑑於新竹與台南科學園區之區域發展帶動的房價漲幅，以及屏東快速道路落成時，沿線房價成長的經驗，屏東長治將從生地蛻變為熟地，

尤其想要移居屏東就業的民眾，建議提早入主，選擇交通便捷與發展性更好的長治之推案，可坐享房價增值性。

台北市信義區世貿對面、松勤街上有棟地上14層、地下5層的超級豪宅「瓏山林世貿博物館」，自2011年完工後就閒置至今，據悉光是房屋稅一年就要繳千萬元。建商透露該豪宅採整棟銷售，開價88億元。不過，專家指該棟豪宅屋齡已12年，位在巷弄、周邊建物棟距近，想整棟順銷，在價格上「讓利空間」要給足才有吸引力。

據了解，此大樓全棟為鋼骨RC建造，共地上14層、地下5層，總戶數僅27戶，基地面積約達413.82坪，早在2011年2月即完工至今，屋齡已滿12年。

《ETtoday》報導，瓏山林業務部一位不願具名的蔡姓經理表示，「瓏山林世貿博物館」一直以來都是整棟銷售，目前開價為88億元，樓主要為住宅用途，目前來詢問者，較多是仲介或代銷業者。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，拆算每戶為3.2億元，直逼大安區指標豪宅「信義聯勤One Park Taipei」，總價帶偏高，正面小公園、位處巷道中，周邊棟距近、隱蔽性低，加上屋齡已經12年，若採單戶銷售順銷不易，整棟賣「總價上要給讓利空間」才有機會。

至於空置12年持有成本約多少？第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄分析，此棟過去2018年時初估房屋稅約800萬元，目前由於路段率調升，房屋稅也升至每年1000萬元左右，換算這12年來至少已繳納近億元稅金，且未來若是囤房稅提高稅率到4.8%，則此棟房屋稅會拉高到約1300萬元。不過，此稅金與實際房價相比，仍是僅約1~5‰而已，持有成本仍相對較低。

據悉，「瓏山林世貿博物館」在 2011 年取得使用執照後，隔年曾開價一坪 310 萬至 320 萬元，準備搶下北市最貴豪宅的寶座，不過最後卻一戶都沒有賣出。據代銷業者判斷，應是價格太高沒有人敢接，最後才沒有公開。現在豪宅不僅鐵門深鎖，細看還可發現，有部分窗戶竟然連貼膜都還沒拆封。

房市利空未散，開發商回防蛋黃區求避險，造成住宅、商辦大案齊發；根據市調機構統計，上半年北台灣新推建案總銷高達六九五六．四一億元，年增二十六．七五％，創十二年同期新高。

住展雜誌調查，上半年北市新推建案總銷約三二三○．二三億元、年增一一九．四八％，推案熱區為松山、中山、大安等蛋黃區；新北市上半年新推案總銷約一七一八．七億元、年減約九．六四％，推案熱區集中在三重、板橋、土城等行政區；桃園市上半年推案約一一一四．六三億元、年減十八．四五％，推案熱區為大園、八德、龜山、中壢、桃園五處行政區。

住展雜誌企研室經理成采錡分析，隨著總統大選接近，居住正義、打炒房等政策議題不斷釋出，開發商硬推案只會讓風險拉高，因此上半年建商為求避險，推案集中在蛋黃區；且碰上北市頂級辦公室空置率處於歷史相對低點，部分開發商重押頂級辦公室大案，才會出現房市氛圍偏空，但新推建案總銷卻創十二年新高的現象。她指出，第三季「平均地權條例」新制已上路、第四季又逼近總統大選，預期開發商推案態度會更加觀望，北台灣全年推案可能會呈現「開高走低」。

但成采錡認為，囤房稅二．○修法在即，開發商會重新調整推案策略，從原先的先建後售轉向提前預售或邊建邊售，也可能有些大案會提前在下半年推出，尤其已經開工、不得不推的新案。

近日，包括克而瑞、中指院在內的多家協力廠商機構發佈了上半年房地產企業銷售榜單，上半年的銷售資料透露出了很多資訊。

上半年經歷了小陽春之後，市場開始轉弱，房企分化格局也在加劇。經歷了一輪又一輪試煉之後，優質房企證明了自己，表現出了穿越週期的韌性。

從全口徑銷售額TOP10榜單來看，央、國企占了7席，其他3席由碧桂園、龍湖集團與濱江集團(8.550, 0.12, 1.42%)三家民營房企佔據。而從銷售面積來看，碧桂園仍以1893.1萬平方米的銷售面積排第一，其次是保利、萬科。從交付榜單來看，碧桂園排第一，遠超第二、三名。

在當前的市場環境及政策環境下，保交樓、安全穩健發展仍是地產行業主旋律，而交付力已經成為房企核心能力之一。

分化格局在持續 央企、國企及頭部優質民營房企韌性較強

從總體來看，房企分化格局在持續，由於二季度復蘇勢頭未能持續，出險房企風險仍在加深，部分房企出現退市、債務違約、逾期交付、停工緩建等問題。相比之下，央企、國企及頭部優質民營房企表現出了較強的韌性。

TOP10榜單的房企構成就反映了這一趨勢，融創、金地跌出前十，建發、濱江補位。在全口徑銷售額TOP10榜單中，有三家民營房企，分別為碧桂園、龍湖集團與濱江集團。

根據克而瑞發佈的《2023上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》，從全口徑銷售額來看，保利以2366億元的銷售額居第一名，上半年有6家房企銷售額超過千萬，包括保利、萬科、中海、華潤置地、招商蛇口(12.020, 0.07, 0.59%)、碧桂園，其中僅碧桂園一家民營房企。從權益銷售額來看，排前五的房企則為中海、保利、萬科、碧桂園、華潤置地。

而從銷售面積來看，碧桂園仍以1893.1萬平方米的銷售面積排第一，其次是保利、萬科。這三家房企銷售面積均超過1000萬平方米。

從銷售規模來看，千億房企及百億房企數量均在減少。受行業環境影響，房企普遍在淡化銷售規模及銷售目標，包括保利發展(12.570, 0.13, 1.05%)、碧桂園、龍湖集團在內的多家頭部房企不再公佈明確銷售目標，轉而追求高品質的發展。

“行業發展邏輯由‘規模’轉向‘品質’”，碧桂園在今年4月份發佈的ESG報告中這樣表示。碧桂園稱“（將）堅定走高品質發展之路，將產品品質與安全放在首位，輔以科技創新手段，提升產品標準化程度”。 作為多年保持領先地位的龍頭房企，碧桂園對於地產行業的觀點具有代表性意義。

目前地產政策仍以穩為主，城市局部調控是主基調，LPR下調及融資支援力度的加強顯示了政策面對地產行業的呵護。

7月10日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發佈《關於延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知》（下稱《通知》），宣佈對去年11月出臺的房地產“金融16條”中的部分政策進行延期，仍是延續了以穩為主的思路。這次延期主要涉及房企存量融資展期、保交樓配套融資支持兩條政策，分析認為對於金融機構保持房地產融資平穩有序、促進風險市場化出清具有重要意義。

保交樓、安全穩健發展仍是地產行業的主旋律。

交付力成房企核心能力 碧桂園上半年交付數排第一

2022年7月，中央政治局會議首次提出“保交樓”的工作任務。此後從中央到地方，出臺的多項政策措施均圍繞“保交樓”展開。市場人士認為，保交樓對於市場信心的恢復以及行業回暖有著重要作用，交付力同時也已成為房企核心能力之一。

對於房企來說，保交樓也被提到一個重要位置。在今年7月10日召開的月度管理會上，碧桂園集團總裁莫斌就提到，“區域總裁一定要把按時交付、完美交付，當成自己的首要任務。”

億翰智庫今年6月底發佈了《2023年1-6月中國典型房企交付業績研究報告》，TOP50房企今年上半年總交付數約為202.58萬套，其中碧桂園以27.8萬套的交付數位列榜單第一名，占了TOP50房企交付量的13.7%。


排碧桂園之後的是萬科、融創、保利、綠地，分別交付12.8萬套、11.7萬套、11.4萬套、10萬套，碧桂園交付數遠大於第二名及第三名之和。

從總體來看，規模房企是保交樓主力，出險房企也在努力保交付，比如融創、正榮、奧園等房企，均出現在上半年交付量TOP30榜單內。

除了交付量之外，房企也在拼交付品質。在當前的市場環境下，購房者更看重房企品牌、產品力等綜合實力，交付品質對於房企的口碑培育和品牌塑造有著重要意義。而頭部房企已經在探索通過標準化流程提升交付品質。

同樣以碧桂園為例，在保交樓上，碧桂園設計了一套保障制度。集團運營中心成立了交樓策劃與支持小組，派遣4位元有經驗的集團工程專家分片承責、定點幫扶。為了保障交付品質，還陸續發佈了一系列規範檔，並且建立了全週期品質檢查體系。在專案正式交付前，集團還要聘請協力廠商對所有交付批次開展交付評估工作。

依靠從上到下的重視和制度規範，碧桂園湖北棗陽利達天璽項目、湖南長沙高爾夫花園、湖南岳陽鳳凰城等項目斬獲了第十屆（2021-2022年度）中國房地產項目綜合最高榮譽——“廣廈獎”。廣廈獎又被稱作“地產行業的奧斯卡獎”，代表著行業最高水準。據統計，近三年來碧桂園累計已有19個項目獲得該獎項。

在保交樓的大背景下，品質交付已經成為頭部房企之間相互競爭的一個新領域。各大房企各顯神通，努力提升自己旗下項目的交付品質。隨著房地產回歸居住屬性，產品及品質有可能成為房企的核心競爭力。

7月11日消息，IWG集團與萬達酒店及度假村簽署戰略合作協定，宣佈兩家企業邁入長期合作的新階段，共促混合辦公在華的發展與應用。

此次IWG集團與萬達酒店及度假村的戰略合作，將依託IWG集團豐富的靈活辦公產品與其在混合辦公領域的強大影響力，賦能萬達酒店及度假村的酒店資源，預計將於3年內完成50個混合辦公空間項目。

一般而言，酒店項目所處位置相對交通便利，且具有一定的基礎設施。同時，酒店內的靈活辦公空間通過創造工作、社交、休閒相融合的新體驗，能夠為賓客提供專業的辦公環境。將酒店閒置空間打造為靈活辦公空間，顯然是共贏。

從萬達酒店一季度表現來看，儘管客房收入同比增加，但入住率還有較大幅的提升空間。

距離完全恢復可能仍需等待一段時間，“酒改辦”顯然能夠加速這一過程。而且，相較於酒店的往來賓客，來自辦公需求的收益更加長期可持續。

隨之而來的則是萬達酒店更穩定的資產價值。

辦公蹺蹺板

商改辦、酒改辦，關於將存量物業改造為辦公場所的話題常談常新，市場對“辦公”的偏愛可見一斑。

以北京上海等城市為例，相關資料顯示，2004年5月開業的北京新聞大廈酒店是中國新聞界第一家五星級豪華酒店，擁有五星級豪華客房201間，甚至在2008年北京奧運會期間，新聞大廈以新聞指揮部的身份存在，其業績也在奧運期間達到峰值，之後持續下落，甚至部分業務出現虧損。

2014年，該專案的投資建設方京報集團計畫結束“酒店業態”，並改造為寫字樓。一年時間，項目成功轉型，2015年底租賃面積出租率達95%。

這是北京首個“酒改寫”專案，以當時視角看來，一方面是在經營不理想情況下做出的調整，但同時也伴隨“北京五環內不再新增建設用地”、業態發展變遷輪轉這樣的時代印記。

在新聞大廈前後，僅就北京市場而言，酒店、商場改造為寫字樓的案例還有許多。如，與洲際酒店“分手”後改名的金融街(4.560, 0.04, 0.88%)國際中心；開元名都大酒店改造更名而來的“中融信託大廈”；太平洋(2.620, 0.02, 0.77%)百貨撤離後，基匯資本拿下並改造升級的盈科中心；中糧廣場C座“商改寫”；大鐘寺中坤廣場等等。

據戴德梁行研究報告，截至2026年，北京寫字樓市場預計將有156.7萬平方米的優質辦公空間投放市場，其中2023年還將有約58.3萬平方米的新增供應計畫入市，且專案多為城市更新專案，主要集中在亞奧商圈。

位於上海的中國首家四季酒店自2020年6月起暫停營業進行翻新改造。根據規劃，重新開業後客房大幅數量減少，部分將被改造為高端商務辦公樓，並成為集高端酒店、購物商場、商業辦公樓的綜合體。

由上海感光膠片廠廠房改造而來的臨潼賓館，於2016年改造為辦公，甚至一度成為虹口租金最高的辦公樓。

辦公市場的前景不言而喻，新增供應也不同程度持續增加。但由於整體經濟環境轉弱，企業將更多的精力放在梳理內部遺留問題及如何盈利上。

從租賃需求端看，帶裝修的辦公面積越來越受到租戶的歡迎，而縮減面積等也成為租戶的普遍共識。

隨著混合辦公模式盛行，傳統辦公室入駐率持續下降，越來越多的企業正將目光投向靈活辦公空間，而與文旅結合的靈活辦公場景更是方興未艾。

公開信息顯示，近年來，辦公空間佈局發生了翻天覆地的變化，越來越多的公司正在採用“一個總部（Hub）+多個輻射分部（Spoke）”的新式辦公佈局，將員工從總公司單一的物理空間分散出來，根據業務需求就近佈局。

仲量聯行研究表明，30%的商用地產將在2030年成為靈活辦公空間。傳統辦公場景入住率持續下降，靈活辦公、共用辦公需求日漸增長，二者仿佛處於蹺蹺板的兩端。

IWG集團調查研究也證明，疫情以來，在富時250指數企業中嘗試使用混合辦公模式的數量，是延用疫情前相同辦公模式企業數量的三倍。通過採用混合辦公模式，企業不僅可以通過減少辦公設施來節約成本，還能通過改變辦公地點來精簡財務流程。

但今時今日，酒店與文旅行業日漸升溫，此時再進行“酒改辦”是否仍有必要？

天作之合？

近年來，酒店業越發注重空間資源整合，利用現有設施進行多元化經營，將閒置空間打造為靈活辦公空間的共贏模式便是其一。

酒店靈活辦公空間可以通過創造工作、社交、休閒相融合的新體驗，為賓客提供辦公環境。

2021年，靈活辦公風口興起，IWG集團中國區總裁胡懋于公開場合提到，人們對工作生活既要求相互平衡，又時而相互融入的傾向，再加之許多公司加快從集中式辦公佈局到分散式佈局的轉變，這正是將靈活辦公解決方案帶給中國酒店運營商，催生混合業態酒店發展的絕好時機。

在他的介紹中，IWG集團靈活辦公與酒店合作模式主要有兩種。

“對於現有酒店來說，可將入住率不高的空置客房整層改為靈活辦公空間，不僅可以提高酒店的整體入住率，更能使酒店收入來源更加多樣化，提升資產回報率；對於新建酒店來說，可以在設計之初就將靈活辦公空間融入酒店的設計與建築，多樣化定制，更契合商旅人士的需求，幫助酒店差異化經營，在激烈的競爭環境中脫穎而出。”

此次雙方的合作，預計將於3年內完成50個混合辦公空間項目，契合市場需求呈現創新的酒店靈活辦公空間。

那麼，事件中另一主人公萬達酒店的經營情況究竟如何？

2022年，萬達酒店實現收益為8.17億港元，同比減少6.51%；毛利率42%；公司股東應占期內盈利為1.93億港元，同比減少17.09%。酒店營運及管理服務收入減少5.1%至約5.36億港元；酒店設計及建設管理服務收入1.82億港元；投資物業租賃收入9819.1萬港元。

規模方面，萬達酒店管理的酒店網路由截至2021年12月31日的89家酒店，23268間客房，擴張至截至2022年末的122家酒店，28656間客房。

截至2022年12月31日，萬達酒店另有232家已簽約管理正在開發中尚未開業的酒店，並計畫持續擴張酒店網路，於2023年新增30-35家酒店。

但在入住率方面，表現不算很理想。以所有酒店計，入住率較上一年度降低至43.5%，全服務酒店品牌、有限服務酒店品牌的入住率也均不同程度下降。

資料來源：企業財報數據來源：企業財報
5月31日，萬達酒店發展有限公司發佈2023年第一季度未經審核營運資料，期內管理的六家新酒店開始營業，共有1597間客房。於2023年3月31日，萬達酒店管理在營酒店網路達128家酒店及30253間客房。

第一季度，所有酒店入住率50.6%，同比提升13%；全服務酒店品牌入住率50.3%，同比提升13.7%；有限服務酒店品牌入住率53.1%，同比提升6.2%。

期內，所有酒店平均可出租客房收入260元，同比提升46.07%；全服務酒店品牌平均可出租客房收入277元，同比提升49.73%；有限服務酒店品牌平均可出租客房收入151元，同比提升32.46%。

顯而易見的是，提升入住率仍是當務之急。距離“市場”完全恢復，可能仍需等待一段時間，“酒改辦”顯然能夠加速這一過程。而且，相較於酒店賓客，來自辦公需求的收益或許更加長期且穩定。

針對此次合作，IWG集團中國區總裁胡懋表示：“IWG集團與萬達酒店及度假村的天作之合，將進一步提升我們作為領先靈活辦公空間運營商在華的設施佈局。近期一項研究表明，將酒店閒置空間升級為靈活辦公空間，可為酒店增加約20%的收入，我們卓越的設計建築可將大堂、會議空間、酒店房間改造成專業的混合辦公空間。”

業態互換，以“靈活性”取勝於市場。此次萬達與IWG的合作，“商改辦”成效有待市場後續回饋。

自首日193.76億元出讓8宗地後，上海第二批首輪供地的熱度一直居高不下。

次日出讓的4宗地均觸頂成交，收金159.39億元；第三日出讓的3宗地同樣全部觸頂，成交總價52.32億元。

據此，本輪土拍共攬金約405.47億元，總成交面積84.16萬平方米，總建面187.34萬平方米。

成功出讓的15宗地裡，除了僅有一名競買人參與的4宗地塊之外，剩餘11宗地有10宗觸頂進入搖號，僅1宗地底價成交，平均溢價率7.82%。

此外，嘉定工業區嘉定新城主城區地塊未出現在7月10日上海土地市場官網發佈的交易活動安排公告中，大概率是因為沒有房企報名，故地塊未能出讓。

從拿地企業來看的話，跟首批供地情況大致相同，也是以國央企為主，15宗地裡拿下13宗地，占比超86%，民企僅拿了2宗，而且其中一宗還是底價成交。

從比拼技巧到比拼運氣

上海第二批次供地不再是一次性出讓，而是分兩輪進行，第一輪共3日進行出讓。

本輪拍地跟首批還有一個很不一樣的地方，便是出讓規則。

以往“一次書面報價”出讓方式除了考驗大家的資本實力，同時還存在著技巧比拼，房企人員需要臨場發揮，根據對方出價來調整，若發揮不好，那大概率會錯過某些地塊。

這一次的規則調整為達到最高限價後直接進入搖號階段，顯得更加簡單直接，除了考驗資金實力外，最重要的就是運氣了。

因此在土拍現場出現各種小道具，包括“紅衣服”、“柳丁香蕉”、“掛福袋”等，這些只不過是一眾房企人員為了幸運眷顧所採取的小把戲罷了。

但小道具這種玄學上的辦法畢竟不可控，房企若想提高搖中地塊的概率，那麼還有一種比較實際的辦法，就是多參拍幾宗地。

只要參與搖號的宗地數量多起來，拿地的概率自然也就提高了。在這樣的背景下，本輪拍地的熱度無形間得以居高不下。

一些條件不錯的地塊輕易吸引了眾多房企競搶，比如閔行區華漕鎮地塊、寶山區大場鎮地塊、嘉定區嘉定新城G09-2地塊均吸引了18家競買人參與搖號，而華潤、建發、招商蛇口(12.020, 0.07, 0.59%)、中海、華髮等房企三宗地均有參與。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示：“這次規則的改變對房企拿地影響還是比較大的，但是相對于對大型房企來說，對中小型房企的影響會更大。”

對於大型房企來說，畢竟資金實力擺在那裡，中小型房企大部分做不到那麼地隨心所欲。因此，那些觸頂地塊大多是由有實力的房企搖中。

首日觸頂的3宗地塊分別由華髮、保利置業、招商蛇口瓜分；次日4宗觸頂地塊則分別由大家&錢江&維科、大華集團、中國鐵建(10.230, 0.24, 2.40%)地產、中建東孚分食；最後一日3宗觸頂地塊分別花落金茂、建發&聯發、大家&錢江&維科。

當房企為了提高搖中的概率而“廣撒網”時，單宗地塊的搖中概率因此直線下降。

比如招商蛇口，此次報名地塊有11宗，參與競價並搖號的地塊10宗，最終僅搖中1宗地，十分之一的拿地概率。

今年上海首批出讓19宗地時，象嶼地產以聯合體方式成功摘得2宗地，本輪也參拍了8宗地，最終一無所獲。

曾被“禁賽”的萬科、中海、華潤三家房企，自今年3月拿地解禁以來，萬科在首批供地摘得兩宗地塊，華潤隨之獲得一宗；除此之外，三家房企再沒拿過地，本輪拍地直接全軍覆沒。

浙系聯合體與本土民企大華

有人歡喜有人愁，要說運氣比較好，或許便是浙系聯合體大家&錢江&維科。

大家&維科聯合體此次僅報名參拍了6宗地塊，成功於第二日、第三日分別競得嘉定區嘉定新城G09-2地塊、浦東新區曹路基地12-01地塊，總成交價約24.79億元，成功實現土地擴儲面積4萬平方米，總建築面積9.33萬平方米。

2022年以來，作為長三角核心城市的上海，土地市場越發熱鬧起來。除本土企業外，“新閩系”象嶼、建發，浙系大家、錢江等紛紛加碼入局。

今年上海首批土拍中也出現了大家&錢江&維科聯合體的身影，參拍了浦東新區16號線周浦站地塊、嘉定區2宗地、奉賢區西渡街道地塊、浦區西虹橋龍聯路北側地塊。只是當時運氣並不像現在，最終顆粒無收。

2022年的上海土地市場，大家、錢江等浙系房企也沒有缺席。去年首批，大家&錢江12.23億拿下浦東新區惠南東城區地塊，溢價率8.66%。

大家房產作為杭州老牌房企，在2019年時重回杭州長生路，並提出了“歸零出發”，並做了一次品牌煥新。

從此之後，大家房產進入加速擴張階段，開始積極外拓。當年便新增了14宗地，首入台州溫嶺、金華、麗水等地；2020年新增23宗；2021年也是拓新23宗地，並進入廣州、武漢等城市。

大家房產進入上海市場的時間可以回溯到1999年，彼時杭州市城建開發集團剛剛註冊推出“大家房產”品牌商標；同年成立了上海大家置業有限公司，第二年上海歌林春天項目就開工了。

2022年，該公司共獲取10個優質項目，9個項目實現年內開盤，7個專案總去化率超過70%，多個專案實現銷售清盤。在這種情況下，大家房產正需要專案儲備。

盧文曦分析指出：“本輪觸頂的地塊都不錯，基本不會有太大的去化壓力，在新房市場也能夠有所保證，這樣一來就相當於提前鎖定利潤。”

另外，本輪地塊的樓板價到聯動價之間有著較大的差距，在成本控制得當的情況下，一個專案要實現10%的利潤是沒有太大問題的。而且快一點的話，在年底前就能兌現。

本輪土拍中值得一提還有滬籍老牌房企大華，以47.35億元拿下閔行區浦江鎮浦江拓展大型居住社區44-01、45-01地塊。

大華在上海的地位跟知識城在廣州類似，2014年時，大華就擁有上海寶山區的聯東村、場中村、康家村、顧村4個“城中村”改造項目，約4500畝土地。多年深耕上海舊改市場，開發了多個項目，包括寶山大華社區、浦東大華錦繡華城、大場老鎮改造社區等。

大華在上海土地市場活躍度同樣不低，2021年二批次以13.07億摘下寶山2宗地；2021三批次19.48億拿下閔行區華漕鎮地塊；2022年首批，以總價40.5競得嘉定安亭地塊。

對於央國企仍舊為拿地主力的情況，盧文曦表示：“國央企作為拿地主力的趨勢在短期之內應該是不會改變的。”

他指出，很多民企本身還有債務問題，會受到很多資金壓力。而國企央企綜合實力比較強，融資成本也更低，壓倒性優勢下成為拿地主力也是大勢所趨。

7月13日，招商蛇口(12.020, 0.07, 0.59%)發佈2023年半年度業績快報。報告期內，公司營業總收入514.42億元，同比下降10.63%；營業利潤48.95億元，同比下降10.1%；利潤總額49.73億元，同比下降9.6%；歸屬于上市公司股東淨利潤21.53億元，同比增長14.09%。

在房地產市場仍處於低位徘徊的當下，一些老牌房企卻表現出難得的發展韌性。與此同時，在房地產行業無法再回到過去對住宅開發過於依賴的階段後，在非住領域尋求多賽道並進對於房企而言，既是挑戰也是契機。

近日，越秀地產（HK00123，股價8.710港元，市值350.61億港元）披露的銷售資料顯示，今年上半年，公司實現累計合同銷售金額約為836.27億元，同比上升約71%，已完成了2023年合同銷售目標1320億元的63.4%；累計合同銷售面積約為247.44萬平方米，同比上升約39.2%。

在拿地方面，今年以來越秀地產共拿地8宗，涉及北京、廣州、武漢、上海、青島、成都等城市，拿地總金額高達167.8億元。其中在北京拿地耗資就高達138.46億元，占到拿地總金額的82.5%。

在克而瑞公佈的2023年上半年中國房地產企業操盤榜TOP200中，越秀地產較去年提升3名排在TOP13；在上半年房企新增土地貨值上進入TOP10。

值得注意的是，在地產業務“狂飆”之下，越秀也在不斷加碼物業、商管的拓展，補齊短板。今年2月底，越秀地產商業板塊正式更名為“越秀商管”，專注於商業地產專案的“開發+運營+金融”全鏈條資產管理。

近日，越秀服務（HK06626，股價2.980港元，市值45.36億港元）進行了高管變動調整，陳冬鵬將不再擔任公司財務總監，並將調任為集團的並購負責人；李慧婷已獲委任為財務總監。

對此，越秀方面7月12日回復《每日經濟新聞》記者表示，由於內部工作的崗位調動安排，陳冬鵬將專注於收並購。李慧婷 2008年進入母公司越秀地產，現任越秀地產財務管理中心總經理一職，在會計、財務等方面擁有豐富的經驗。相信她接任將有利於更高效處理公司和母公司越秀地產間的業務往來。

2023年6月11日，廣州荔灣區一處在建住宅樓盤 視覺中國圖2023年6月11日，廣州荔灣區一處在建住宅樓盤 視覺中國圖
越秀服務高管變動調整

越秀服務公告顯示，李慧婷將繼續擔任越秀地產財務管理中心總經理的現有職位，並將20%的時間投入到現有職位，80%的時間投入到財務總監的新職位。

值得注意的是，“並購負責人”這一職位較少被物業公司公開提及。從實際落地層面看，越秀服務自2021年6月上市以來，鮮少有公開的收並購交易。

期間僅有的一筆公開收購是在2022年10月，越秀服務收購廣州長隆集團旗下廣州市秉信物業管理有限公司100%股權，總對價950萬元，新增合約面積約79萬平方米，為上市以來首單收並購。這宗收並購的PE（市盈率）大概只有5倍，是越秀地產負責該專案代建而帶來的協同效應。

在此背景下，越秀服務仍然錨定上市三年內在管面積達到1億平方米的目標。越秀服務管理層對外的態度也一直是積極謹慎穩妥推進收並購事宜，近年來更強調的是協力廠商外拓的發力和爭取更大的TOD物管份額。

在今年3月的業績發佈會上，越秀服務非執行董事兼董事會主席林峰表示，三年內在管面積達到1億平方米的目標不變，但更強調要實現有品質的拓展，通過多措並舉提升擴大規模。一方面要承接好母公司提供的優質專案資源；另一方面要進一步加強市場化的外拓，“用好股東給我們提供的每一分資金，做到有責任的收並購。”

從管理規模來看，越秀服務在行業中處於中等水準。截至2022年底，越秀服務在管面積為5169萬平方米，同比增長33%；合約管理面積7060萬平方米，同比增長20.9%。其中協力廠商拓展面積843萬平方米，同比增長138.5%，占總新增總面積的64.4%。

換言之，到2024年6月，越秀服務在管面積還需增長至少4800萬平方米，要完成這一目標必然得超過去年33%的增速。對於越秀服務而言，收並購主要在於標的選擇與融合運營問題。截至2022年末，越秀服務在手現金為43.61億元。

2022年，越秀服務營業收入達24.86億元，排在《每日經濟新聞》統計的2022年上市物業企業營收TOP20的最後一位，低於時代鄰里、新大正(15.180, 0.10, 0.66%)和寶龍商業。但與在管面積相近的第一服務、東原仁知及和泓服務相比，越秀服務營收領先。去年越秀服務淨利率17.1%，位元列《每日經濟新聞》記者統計的上市物業公司淨利率排行TOP10。

商管與頭部房企有差距

在房地產行業從增量市場逐步轉向存量市場後，能帶來穩定現金流、擁有持續經營能力的商管業務被不斷重視。

克而瑞指出，目前，房企商管輕資產運營正從傳統開發模式中逐漸分離出來，形成獨立賽道，並在資本市場上凸顯價值。2019年末以來，多家商業地產輕資產運營主體，相繼在港股上市。

越秀地產近年來也持續強調“商住並舉”發展戰略，並于2016年成立越秀商投，負責旗下持有型商業地產專案開發運營管理。今年2月底，為適應行業資產管理趨勢新要求，越秀地產商業板塊正式更名為“越秀商管”。

截至2022年末，越秀商管在北京、廣州、香港、上海、武漢、杭州等城市擁有逾50個在管項目，累計開業13個寫字樓、8個商場、18個酒店公寓及長租公寓，以及專業市場、產業園等多個專案。整體運營管理面積超730萬平方米，總資產超1090億元。

與TOP10房企或在商管板塊深耕多年的房企相比，越秀商管在租賃收入、規模等方面還有較大提升空間。截至2022年底，越秀地產直接持有的商業物業實現商業租賃收入約3.3億元，持股41.39%的越秀房產基金實現收入約18.7億元，商業物業總經營收入21.98億元。

作為廣州自持商業最大的業主，越秀商管今年以來的重點在於“走出去”。今年4月，越秀商管在佛山發佈了全新品牌“悅匯廣場”。6月28日，越秀商管“IFC系列”走出廣州的第一個專案——武漢越秀IFC國金天地開業。

越秀集團總經理、越秀地產董事長林昭遠在2020年報中表示，2023年將穩步增加商業物業對業績的支持和貢獻，重點提升商業物業的運營能力和經營效益，提升運營標準，實現規模增長。“要繼續優化商業物業的產品線和客戶結構，努力提升出租率和租金水準。同時，積極推進經營性商業物業的資管模式，不斷提升商業物業的管理規模和效益。”

7月13日，綠城房地產集團有限公司發佈2023年面向專業投資者公開發行公司債券(第二期)發行結果公告。

觀點新媒體獲悉，根據《綠城房地產集團有限公司2023年面向專業投資者公開發行公司債券(第二期)募集說明書》，綠城房地產集團有限公司2023年面向專業投資者公開發行公司債券(第二期)發行規模不超過15億元。

本期債券分為兩個品種，其中品種一期限為2年，設置投資者回售選擇權和發行人票面利率調整選擇權，債券持有人有權在本期債券品種一存續期的第1年末將其持有的全部或部分本期債券品種一回售給發行人，且發行人有權在本期債券存續期的第1年末調整本期債券後續計息期間的票面利率；品種二期限為3年。本期債券發行價格為每張人民幣100元，採取網下面向專業機構投資者公開發行的方式發行。

本期債券發行工作已於2023年7月13日結束，品種二實際發行規模為15億元，最終票面利率為4.30%，品種一全部回撥至品種二。

本期債券承銷機構中信證券(20.470, 0.39, 1.94%)股份有限公司、國泰君安(14.540, 0.17, 1.18%)證券股份有限公司、華泰聯合證券有限責任公司、中國國際金融股份有限公司、廣發證券(14.950, 0.20, 1.36%)股份有限公司及其關聯方共認購本期債券1.90億元。

日前，北京復興耀實業發展有限公司與君瀾酒店集團在房山區政府簽署“房山君瀾度假酒店”專案合作協定，將共同打造房山區首個五星級標準的綜合性目的地度假酒店。

據瞭解，該酒店位於房山區佛子莊鄉西班各莊村和黑龍關村交界處，周邊有中國傳統村落黑龍關村、地下溶洞銀狐洞景區等資源，距離中國大熊貓保護研究中心北京基地20公里。

“計畫總投資4.5億元，目前已投資2.5億元，總建築面積4.79萬平方米，建有客房422套(間)，以及商業、文化、教育培訓、體育等配套用房，目前外部裝修已經完成，將引入君瀾酒店集團參與內部裝修設計指導和後期運營管理，計畫2024年對外試營業。”北京復興耀實業發展有限公司總經理何建山表示。

2023年7月12日，仲量聯行發佈，2023年二季度上海商業地產市場穩步恢復。

在經濟不確定性依然存在的情況下，部分行業反彈速度領先於其他產業。“零售物業市場淨吸納量由負轉正，餐飲類商戶活躍度顯著提升。” 仲量聯行華東區董事總經理兼商業地產部中國區總裁張靜表示：“在辦公樓市場，租戶選址趨於謹慎，加之新增供應增大導致租金依然承壓。”

具體來看各細分市場，辦公樓市場淨吸納量較前一季度回升，但租金仍維持下跌趨勢。零售物業市場餐飲等業態引領需求復蘇，零售物業淨吸納量回正，二季度供應壓力較小，市場平均空置率下降。物流地產市場新增供應入市導致空置率上升，成熟的子市場表現穩健使得租金仍呈上升趨勢。

住宅市場市場供應量充足，一手住宅總成交量上漲。但項目之間成交表現進一步分化。投資市場第二季度上海投資市場長租公寓成交持續活躍。酒店市場隨著國際旅遊入境人數快速增長，上海高端酒店的入住率和日均房價迅速恢復。

甲級辦公樓方面，二季度上海辦公樓淨吸納量達到160,400平方米，在經濟復蘇節奏調整和市場不確定性增加的背景下，租戶續租需求更加普遍。上海中央商務區淨吸納量錄得6,300平方米，多數租戶仍採取謹慎的租賃策略，部分選擇縮小租賃面積，新竣工項目的總部性租賃需求起到支撐作用。二季度非中央商務區市場淨吸納量錄得154,200平方米。仲量聯行上海商業地產部資深董事王岳表示：“新項目的預租貢獻了二季度主要的吸納面積，特別是前灘、蘇河灣等熱門板塊內的新竣工項目，以及提供租金激勵政策及議價空間較大的項目。”

中央商務區內，長寧區兩個新專案共計104,000平方米竣工入市，中央商務區空置率環比上升1.1個百分點至11.9%。其中多個主力租戶的早期決策，支撐其中一個新增專案獲得良好的預租表現。非中央商務區共計六個專案竣工入市，新增供應量逾633,000平方米，空置率因而環比上升3.6個百分點至27.7%。其中，前灘四方城租賃較為活躍，真如板塊的新專案業主積極調整出租策略，吸引了較多成本節約型租戶。

由於租戶放緩其租賃進程，業主心態有所調整，整體租金延續下行趨勢。成本節約型外遷和續租率上升，疊加未來供應放量的影響，中央商務區租金環比下跌1.7%，眾多業主調整租賃策略以保持現有入駐率水準。非中央商務區租金環比下跌2.0%，二季度新增供應激增，空置率較高的項目和板塊租金下行壓力加劇。同時，租戶更偏好議價空間較大的項目，或提供激勵政策的項目以平衡裝修成本支出。

產業園區方面，整體市場預期有所調整，大部分租戶仍保持謹慎。考慮到整體市場的不確定性，租戶的租賃策略仍然審慎。企業租賃決策上有所調整和放緩，影響了業主預期。仲量聯行上海商業地產部產業園區總監俞則人表示，二季度，以積體電路、新能源汽車產業鏈上下游為代表的科技企業以及高端製造企業仍是產業園區的主要租賃需求來源。新增供應方面，二季度錄得兩個產業園區項目竣工交付，總建築面積共計157,000平方米。上海產業園區整體空置率環比上升1.6個百分點，達到15.3%。業主積極調整價格策略以應對整體市場復蘇節奏的放緩以及未來供應壓力，二季度整體租金環比下降1.7%至4.5元每平方米每天。

零售物業方面，2023年二季度上海零售客流量和消費穩步復蘇，其中餐飲業態表現突出，消費品零售也有所恢復。零售物業市場需求改善，上海全市淨吸納量重回正值，達到 169,000 平方米。仲量聯行華東區零售地產部總監黃臻表示，“除了餐飲業態保持活躍，二季度我們也看到時尚和生活方式等零售業態重拾拓店信心。”其中，運動服飾及裝備品牌、高端護膚及香水品牌、小眾設計師品牌、新能源汽車展廳和智能家居等零售業態都展露出相對積極的擴張趨勢。

二季度上海市區內無新增零售物業項目入市。核心商圈租賃勢頭回暖，空置率環比下降1個百分點至13.4%。品牌方在門店選址方面依然謹慎，更加青睞核心商圈的優質項目。非核心商圈空置率環比下降 1.2 個百分點至 12.1%。疫情中受到較大衝擊的專案在二季度開始有明顯恢復，業主更願意提供一些租金優惠以回填空置面積。

二季度核心商圈租金環比下跌0.3%，較前一季度跌幅收窄0.1%。儘管品牌青睞核心地段但仍保持較為謹慎的租金預算。非核心商圈競爭仍然激烈，業主在租金方面持續讓步以保留和吸引租戶。非核心商圈二季度首層租金環比下降1.3%。

物流地產方面，2023年二季度，上海物流地產的租賃活動在經歷上季度的短暫復蘇後出現放緩，淨吸納量錄得1.5萬平方米。仲量聯行中國區產業及物流服務部資深董事黃暉表示：“大部分租戶採取維持現狀的租賃策略，對於新的擴張尤其謹慎，但他們同時也在積極地評估自己現有的租賃狀態並密切關注市場的走向”。在二季度較大新增供應的影響下，非保稅物流地產整體空置率上升至13.8%。雖然二季度上海物流地產的租賃需求整體放緩，但我們仍觀察到一些協力廠商物流企業的擴租。例如，一家本地協力廠商物流公司在青浦子市場租賃了9千平方米的面積。

2023年第二季度共有兩個項目竣工入市，總建築面積超過42萬平方米，這也使得本季度的新增供應超過了2022年全年水準。其中，易商青浦雨潤專案是二季度體量較大的新入市項目，為青浦子市場新增了34.6萬平方米高標物流倉儲空間。此外，一家本地開發商在臨港細分市場交付了7.5萬平方米的新項目。2023年下半年的新增供應仍將處於高位，預計還有5個新項目完工入市，總建築面積達43.6萬平方米。受年內剩餘新增和近期竣工項目的影響，青浦、金山和松江等子市場的空置率和租金預計將持續承壓。

不同子市場的租金表現持續分化。其中，較為穩定和成熟的子市場的租金保持增長，但在新增供應集中的子市場，租金表現則相對疲軟。二季度整體租金保持上漲，但漲幅進一步放緩。二季度上海物流地產整體租金環比小幅上漲0.2%，達到人民幣1.58元每平方米每天。

住宅市場方面，在大量新增供應集中入市的推動下，上海二季度整體一手商品住宅成交量環比上升6.1%至270萬平方米。儘管如此，在前期積壓的置業需求已於上季度得到集中釋放的影響下，二季度市場購買情緒小幅降溫，不同新項目之間的成交表現延續分化走勢。在二季度入市的高端住宅項目中，大戶型高品質住宅產品持續受到改善性購房者的追捧。二季度高端住宅銷售勢頭彰顯韌性，錄得1,164套高端住宅成交，較上一季度增長65.6%。

二季度新項目入市節奏回升，錄得新增供應面積約278萬平方米，環比增長53.8%，同比增長 159.1%。在高端住宅市場，二季度錄得六個高端住宅項目合計1,389套入市，較一季度增長564.6%。

一手住宅限價鬆動下，一手價格環比小幅上漲0.6%至人民幣132,252元每平方米。高端二手市場方面，更多購房者趨於保守觀望，導致二季度問詢量和成交量減少，小業主的出售價格有所鬆動。 在此影響下，二季度高端二手價格環比下跌0.9%。

仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀表示，“在經濟依然存在不確定性因素和上海住房政策依然緊縮的疊加作用下，下半年住宅市場銷售勢頭可能有所放緩。儘管如此，高品質的高端住宅項目將繼續受到改善性購房者的青睞。”在一手房限價政策小幅鬆動的背景下，一手住宅價格短期內將繼續小幅攀升。但二手住宅成交的持續縮量，將使二手住宅價格繼續承壓。

投資市場方面，2023年上半年成交總額365億元，與去年上半年同比減少13.5%，整體交易量有所放緩。第二季度成交量為104億元，較一季度放緩。在第二季度成交中，資產類主要集中在辦公和公寓，其成交金額分別占43%和36%， 此外，產業園區成交金額占比為15%，商業占比5%。

受到租賃市場影響，辦公資產類別的成交仍由自用買家主導，涉及行業涵蓋新能源、科技類及生物醫藥等。本季度長租公寓成交依然活躍，且類別呈現多樣化趨勢。除傳統白領長租公寓外，藍領宿舍作為新興的重資產公寓類別也錄得成交。二季度，公寓類資產成交金額占比上升至36%，成交宗數占比26%。此外，2023年第二季度共收錄3宗產業園區及2宗商業資產成交。仲量聯行投資部華東區資本市場部總監孫翎表示：從買家類別來看，內資資金在本季度依舊主導當前市場。相比而言，外資投資型買家繼續保持謹慎態度。”

此外，隨著上半年境內商旅和旅遊需求的大幅回升，國內門戶城市及度假城市的酒店市場有望進一步恢復，這將重燃投資人的信心，預計2023年下半年有望迎來多宗優質酒店資產的成交。

酒店市場方面，自國門重新開放，每月國際旅遊入境人數快速地增長，上海在5月份接待了294,800名國際遊客，恢復至2019年同月的38%。1-5月共接待917,600名國際遊客，恢復至2019年同期26%。上海高端酒店市場的入住率和日均房價也在此期間迅速上升和恢復。

截至2023年5月，上海高端酒店的日均房價比去年同期增長了30.6%至1,007元，入住率增長11.4個百分點至63%，每間可售客房收入則增長90.8%至633元。與疫情前的2019年同期對比，2023年1-5月上海高端酒店的每間可售房收入恢復85%，其中日均房價恢復93%，入住率恢復91%。

2023年二季度新開業兩家高奢的酒店，分別是上海滴水湖洲際酒店（281間客房）和上海普陀桃浦雅辰悅居酒店（212間客房）。其中滴水湖洲際是升牌裝修改造專案，自2022年3月，這家運營十年的滴水湖皇冠假日酒店正式歇業，在保留原有建築主體的基礎上對酒店進行全方位改造，並在今年4月底以奢華品牌洲際的新身份華麗歸隊。因一些項目延期至2024年，未來兩季度共計還有859間高奢酒店客房入市，其中包含洲際旗下的奢華精品酒店上海金普頓前灘酒店（143間客房）和和由九龍賓館改造的上海北外灘金輝索菲特酒店（384間客房）。

仲量聯行大中華區酒店及旅遊地產事業部董事總經理周濤表示：“上海與其他境外需求市場之間的國際交流已經開始，並對酒店業產生積極的影響。此外，上海整體會展熱度持續回升，三季度將繼續發力。”

7月13日，長江實業集團有限公司（01113.HK，下稱“長實集團”）發佈公告一紙公告，宣佈了香港波老道豪宅專案交易告吹的消息，並沒收買方約21億港元訂金。

以長實集團2022年歸母淨利216.83億港元推算，若上述訂金最終成功入帳，相當於白賺10%的年度利潤。

這筆轟動一時的香港半山頂級豪宅交易，最早在2022年9月初步達成。去年9月28日，長實集團發佈公告稱將以207.7億港元出售目標公司，後者擁有152個住宅單位、242個住宅停車位及31個電單車停車位，即位於中國香港波老道21號的“21 BORRETT ROAD專案”。

此豪宅專案因地理位置優越，可飽覽中環、維港景致，曾被長實集團主席李澤钜稱為“一級靚地”。

據悉，項目地皮由長實集團於2011年6月以116.5億港元購入，每呎樓面地價為26763港元，創下當年香港第二高地價紀錄；持有10年後，長實集團售出全屋苑首個單位，折合呎價達13.6萬港元，刷新當時亞洲最貴分層住宅單位呎價，亦較10年前的地價上漲數倍。

不過，長實集團沒有惜售，而是在去年底為項目找好了買家，將豪宅專案餘下部分以207.7億港元打包予新加坡公司華瑞資本，實現快速套現。彼時長實集團在公告中稱，預計2025年3月完成項目轉讓，並將獲得收益估計約63億港元。

長實集團董事郭子威就曾對外回應此交易，稱“這是個雙贏的局面。長實快資金回流，再把資金重新調配到一些好的投資項目，也能達到差不多的回報率。我們不是賣了就不管了，而是有賣有買，更加表明我們對香港房地產市場的看好”。

而買家華瑞資本則是首次涉足香港房地產項目。

接盤該項目之後，華瑞資本便對外多次表露對項目的看好。華瑞執行創始合夥人劉中興表示購入21 BORRETT ROAD是千載難逢的機會，華瑞看好大灣區市場，而香港作為橋樑，將吸納頂尖高管人才來港，加上該項目屬香港供應罕有的超級豪宅，具投資前景。

令人意外的是，不到一年，交易生變，將近21億元港元的訂金或將打水漂。

根據長實集團公告，交易告吹的起因是買方未遵照買賣協議條款支付金額為10.38億港元的第一筆部分付款及其應計利息。

因此，於2023年7月13日，賣方長實集團已根據買賣協定向買方發出終止通知，並沒收買方已支付的金額為20.77億港元的訂金。

時代財經查閱，據去年交易公告，買家在公告日之前已經交了約20.8億港元的訂金，即成交價10%。長實集團與買方華瑞資本約定，買賣協議後每6個月分期支付五筆付款。首兩筆為成交價5%，即10.38億港元，後3筆為成交價10%，即20.77億港元，合共為成交價的40%，餘下所有金額將在2025年繳付。

此外，公告還提出，長實集團亦為買家提供買家貸款，最多涉及103.8億港元，或以物業價值的7成按揭。

若從彼時支付條款及貸款支持判斷，此次終止合作的原因或不在於買方資金問題。

7月13日晚間，長實集團執行董事趙國雄亦通過新聞稿對外表示，21 BORRETT ROAD豪宅專案位於香港最尊貴的山頂地段，乃一項稀珍的優質資產。在簽訂合約後，由於市場不斷變化及利率變動，儘管雙方已嘗試在不損害權益的基礎上討論，研究不同方案解決問題，但未能達成協議。

“集團只好執行相關合作條約，甚為可惜。集團將按市況重新作出銷售安排。”

另據時代財經瞭解，該豪宅項目近年來成交呎價有所下滑。就在達成交易的一個月後，2022年10月28日，21 BORRETT ROAD售出專案10樓2號室（連車位），成交價為1.33億港元，折合實呎61746港元，儘管連同車位銷售相應拉低了成交呎價，不過彼時有港媒指出上述單位為專案暫時最低成交價紀錄。

而根據中原地產網站，近一年以來項目成交呎價最高也不超93775港元，成交呎價遠比當初首個單位低，最低時則將近腰斬。

“香港豪宅市場的未來存在一定不確定性。”協縱管理集團聯合創始人黃立沖對時代財經指出，儘管今年以來樓市有所回溫，但整體上由於經濟面臨較大通脹壓力、利息走高，所以香港樓市目前仍有一定的挑戰。

7月11日，房地產諮詢機構仲量聯行香港主席曾煥平表示，香港樓市正經歷自2008年以來最長的調整期，且尚未見底。其預計，中小型住宅價格下半年將下跌5%至10%，豪宅價格則跌幅會限於5%之內。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，本周中原估價指數（主要銀行）CVI最新報29.89點，較上周29.71點，輕微上升0.18點，但仍連續5周低於40點好淡分界區間下限，預示樓價將下調，惟相信調整幅度有限，樓市未有轉勢大跌訊號。

長實集團（01113）去年9月以207.66億元作價，出售港島中半山波老道21號超級豪宅項目「21 BORRETT ROAD」尚未沽售的住宅單位、車位，連同項目欠負長實的銷售貸款，收益估計約63億元，當時有分析員直言長實不單可一炮過賣出該豪宅盤，且樓面均價達每方呎6.2萬元，沒有不賣的理由。不過，事隔9個多月後買家撻訂，交易於昨天告吹。

152伙連車位 作價207.66億

買方已於買賣協議當日支付作價一成的訂金，並需每6個月繳付合計5筆部分付款，長實公布，買方並無遵照買賣協議條款交付金額約10.38億元的第一筆部分款項及其應計利息，儘管雙方嘗試按不損害權益基礎通過討論解決違約問題，惟未能達成方案。

長實稱，昨天根據買賣協議向買方發出終止通知，致使協議即時告終，同時沒收買方所支付約20.77億元的訂金，買賣協議項下擬出售事項及可能提供的買方貸款將不會進行。長實表示，終止買賣協議不會對公司業務與財務狀況，以及股東整體利益造成任何重大不利影響。

有關交易涉及項目中152個住宅單位、242個住宅停車位及31個電單車停車位，買方是由來自新加坡的華瑞資本所管理的基金LC Vision Capital。去年10月，華瑞資本合夥人阮思玲稱，一旦香港通關，經濟會迅速反彈，而且企業高層回流對高質物業有需求，是次投資是對內地及香港的長期信任票。

長實執行董事趙國雄指出，簽訂買賣合約後，由於市場不斷變化及利率變動，儘管雙方嘗試在不損害權益的基礎上討論，研究不同方案解決問題，惟最終未能達成協議，集團只好執行合約條款，甚為可惜，將按市況重新作出銷售安排。

富力地產（02777）儘管已通過境內債務重組，但因票據糾紛問題，遭兩家債權人向內地法院申請進行破產清算。富力地產稱，該公司目前的資產多於負債，沒有資不抵債情況，而且經營正常，不具備破產原因，與對方正在積極商談和解中。

資料顯示，呈請方為廣東祥正商貿及和廣州廣豐混凝土，兩者分別向廣州中級人民法院提出申請，對富力地產進行破產重整，理由是富力地產資產不足，缺乏清償能力。

富力解釋，該公司及下屬廣州天力建築工程，與有關公司發生票據糾紛，涉及約2000萬元（人民幣．下同），因為商務條件未達成一致而未簽署書面和解協定。

恒大恒寧商業持股再被凍結

另外，內地傳媒引述訊息查詢平台天眼查資料顯示，恒大（03333）旗下恒大地產周一（10日）新增一則股權凍結資訊，股權凍結數額102億元，股權被執行的企業為恒大地產所持深圳市恒寧商業發展，凍結期限自周一至2026年7月9日，執行法院為深圳龍華區人民法院。近半月以來，恒大地產所持恒寧商業發展的102億元股權已3次被凍結。

樓市氣氛持續平平，上車屋苑九龍灣得寶花園有1房單位原業主持貨剛逾3年即沽貨，以416萬元蝕讓單位，賬面損手64萬元。

利嘉閣地產高級聯席董事莊雅琁稱，九龍灣得寶花園D座中層3室，實用面積282方呎，1房間隔，單位位處大單邊擁開揚城市景，兼附設使用3年的裝修，原開價440萬元，經雙方議價後，終以416萬元成交，減價24萬元或5.5%，呎價約14752元。

原業主於2020年5月以480萬元購入單位，持貨剛逾3年轉手，賬面虧損64萬元，單位貶值13.3%。

逸瓏海滙高層跌價半球

新界半新盤亦連錄蝕讓個案。世紀21奇豐物業營業董事廖振雄表示，西貢逸瓏海滙2座高層B室，實用面積592方呎2房戶，以855萬元沽出，平均呎價約14443元。

原業主於2018年5月一手購入，作價907.17萬元，持貨逾5年轉售，賬面虧蝕52.17萬元或5.8%。

利嘉閣地產市務經理黃錦鵬指出，屯門掃管笏上源3B座低層A室，實用面積445方呎，2房間隔，由區內租戶斥資500萬元買入，呎價約11236元。原業主於2018年10月以543.4萬元一手買入，持貨不足5年，賬面虧蝕約43.4萬元或8%。

弦海銀主盤398萬貶兩成

此外，屯門弦海錄得銀主盤易手個案，美聯物業區域營業董事梁浩文稱，單位為低層S室，實用面積348方呎，1房間隔，銀主原以430萬元放售，終減至398萬元售出，呎價約11437元。原業主於2019年4月以497.63萬元一手買入，最新成交價較4年前賬面貶值99.63萬元或兩成。

另一方面，市場消息指出，何文田明寓低層A室，實用面積1310方呎，3房間隔，近日淪為銀主盤，以3200萬元放售，呎價約24427元。

據悉，原業主於2018年10月以3540.8萬元一手購入物業，銀主目前叫價比買入價低340.8萬元或9.6%。

由於疫情消散及通關復常，整體工商舖市道穩步上升。利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，上半年全港共錄得2173宗工廈、商廈及舖位物業買賣登記，較去年下半年的1794宗上升約21%，屬連跌3個半年度後首現反彈，反映工商舖市道已見觸底回升，料下半年交投看升20%。

今年上半年工廈的買賣登記宗數達1208宗，佔整體比率達55.6%；商廈及舖位則分別錄得443宗及522宗買賣登記，佔比各約20.4%及24%。

工廈首六月1208宗領先

黃應年表示，金管局放寬非住宅物業可承造按揭成數，加上經濟穩步重啟，整體市道可望持續復甦，推動下半年有力持續上升20%，至約2600宗。受惠海內外企業加速回流，需求增加，商廈可追落後，交投量有望增加35%。

核心區全幢物業受投資者注視，灣仔分域街君悅居全幢住宅，獲財團9億洽購。

住宅單位 月租逾1.2萬

市場消息稱，灣仔駱克道君悅居全幢物業正獲洽購，物業位於駱克道42至50號，地盤面積約5,219平方呎，物業樓高15層，地庫至2樓為商舖，現租客包括多間餐廳、便利店及健身中心，3樓至15樓為房間，間隔由開放式至兩房，涉及114間房。由於物業位於灣仔中心地段，租務甚佳，按資料顯示，住宅單位月租約1.2萬起。

整幢物業面積約70,529平方呎。市場人士透露，項目近日獲財團以9億元洽購至尾聲，有望短期內成交，呎價約1.28萬元。

都會大學洽購荃灣旭逸酒店

據了解，項目由本地老牌家族持有，2005年家族以4.5億元，向羅家寶購入物業，作長綫收租。

全幢住宅及酒店受捧，消息稱，鄧成波家族旗下荃灣旭逸酒店獲洽，物業樓高20層，提供160間客房，總樓面約11.54萬平方呎，正獲4.3億元洽購至尾聲。據了解，是次洽購為都會大學，料改建學生宿舍。

整體投資市場上半年淡靜，仲量聯行料下半年核心區舖價微升。

仲量聯行指，借貸成本增加下，投資者對物業投資更趨保守。上半年成交價為5,000萬元或以上的商用物業投資總額，較去年下半年減少1.8%至約178億港元。

上半年舖價止跌回升

受惠於通關效應及租金回升，商舖物業買賣交投錄得輕微增長，而其他商用物業的成交額均下跌。商舖買賣佔商用物業買賣交投總額約43.5%。其中，投資者對核心街舖重拾興趣，令價格於去年下跌7.6%後回升2.4%。

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示，下半年商舖物業將繼續吸引投資者，預計舖價升約5%，為工商舖中最佳，而甲廈價格則料跌5%。

他亦指，另類資產包括長者房屋及人才公寓，將同樣吸引投資者目光。隨着政府推出措施吸引人才來港，將有利人才公寓發展，發展模式預計與共居空間類似。

整體上半年商舖買賣平穩，而大額成交，主要來自地區大樓面商舖，因回報率相對穩定，吸引投資者留意。

今年上半年整體大額投資買賣不算暢旺，據高力統計，第2季投資市場表現大幅回落，加息令成交額創下19年新低，跌至27億元，令大部分投資者保持謹慎態度，該行指，2月份通關後，賣家的叫價強硬。因此，2023年上半年僅錄得28宗交易，交易金額為約121億元。

THE HENLEY基座舖 5.28億易手

大手買賣上，主要來自商舖，並多為地區商場。資料顯示，啟德THE HENLEY基座商舖易手，1座面積約17,227平方呎，2座面積約8,905平方呎，合共26,132平方呎，以恒地 （00012） 約5.28億元成交價計，呎價約2萬元。當中涉及20多個商舖，面積由約722平方呎起。租戶主要為民生相關，包括咖啡室、餐廳、超市及寵物用品等。消息指，新買家為內地投資者，購入作長綫收租。

該商場附近有多個大型屋苑，包括恒地正在發售的HENLEY PARK，另嘉峯匯、尚‧珒溋等，擁基本消費客群，而區內亦有大型商業項目AIRSIDE落成，及啟德體育園明年啟用，料日後區內消費力進一步提升，吸投資者率先購舖。

建華集團 連環投資啟德商舖

上半年啟德連環錄大手商舖成交，4月份中國海外 （00688） 以約6.5億元沽出旗下樓盤啟德1號基座商場舖位，面積約17,360平方呎，租客包括地產代理、酒樓、醫務所及餐廳等。商場舖位總月租高見274萬元，按6.5億元成交價計，回報率高見約5厘。買家為建華集團，料將收回部分舖位自用。經營街市的建華集團，2021年亦向合景泰富 （01813） 及龍湖集團 （00960） 購入啟德住宅尚‧珒溋基座舖位，涉約2.85億元。

至於本年初，資深投資者羅守輝以約7.48億元沽出大角咀海桃灣基座「西九匯」商場。陽光房地產基金 （00435） 公布，以約7.48億元購入「西九匯」，位於大角咀櫻桃街38號海桃灣基座商舖，物業樓高3層，可出租面積約58,836平方呎，並連同8個外牆廣告位及17個商業停車位。據了解，項目現時每月租金收入約300萬元，回報率接近5厘。

分析指，高息環境下，因投資成本大幅提高，令投資者非常觀望，大額投資淡靜。相比之下，商舖市場表現較好，特別地區商場，因涉及較大樓面，呎價較便宜，而出租率亦穩定，回報率比起其他物業較佳，故成功吸引基金及投資者留意，相信下半年大額市場買賣上，地區商場仍是焦點。

自政府放寬按揭成數後，整體二手交投氣氛稍為好轉，部分屋苑更現新高成交；世紀21日昇聯席董事蔡嘉駿表示，北角港濤軒高層C室，面積約985方呎，屬4房連主人套房間隔。業主原叫價3780萬，現減價400萬，成交價3380萬，呎價約34315元，創該屋苑分層單位新高紀錄。

蔡嘉駿補充，原業主於2009年以約1796萬購入上址單位，持貨14年帳面獲利1584萬，期內單位大幅升值88%。

囍滙1330萬易手

中原分行副分區營業經理陳偉華稱，灣仔囍滙高層J室，面積532方呎，採1房加儲物房間隔。單位原叫價1500萬，累減170萬，以1330萬沽出，呎價25000元，屬市價水平。據了解，原業主於2015年以1172萬購入，持貨約8年轉手，帳面獲利158萬，單位期內升值13.5%。

欣景花園每呎12355元售

美聯分行聯席區域經理李振榮透露，西灣河欣景花園3座中層C室，面積約688方呎，為3房連套房間隔，獲同區用家以850萬承接，呎價約12355元。據了解，原業主於2010年約458萬購入，持貨約13年轉手，帳面獲利約392萬，物業升值約85.6%。

港置分行高級聯席董事曾金強稱，馬灣珀麗灣8座中層E室，面積約537方呎，屬2房間隔，原業主初以620萬放售，其後議價至580萬成交，呎價約10801元。

據悉，原業主於2018年約550萬購入上址，持貨約5年轉手，帳面獲利30萬，升值約5.5%。

珀麗灣580萬成交

祥益執行董事盤嘉茵指，屯門玫瑰花園中層B室，面積660方呎，3房間隔，單位叫價628萬放售，新近議價20萬，獲首置客斥資608萬「即睇即買」，呎價約9212元，稍低市場價成交。

世紀21奇豐高級分行經理蔡蓓表示，馬鞍山迎海新近錄得3座中層E室二手成交，面積800呎，屬3房2廳間隔，單位望海景，原叫價1360萬，獲買家洽購，議價至1293萬成交，呎價16163元。據了解，原業主於2012年10月購入，當時作價981.8萬，持貨11年至今沽售，賬面獲利311.2萬，單位期內升值32%。

新盤市場氣氛向好，發展商積極部署新一輪推盤計畫。華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興透露，上半年集團售樓收益約78億至80億元，下半年會主力推售三個住宅項目，包括西半山大學閣第2座，以及薄扶林域多利道及長沙灣東京街項目，又指集團會採貼市價推盤策略。

上半年華懋售樓收益，主要來自與港鐵合作發展的何文田站上蓋瑜一，其中瑜一•天海昨日再錄1宗成交，單位為1A座19樓D室，3房1套連儲物室間隔，面積996方呎，成交價3741.32萬，呎價37563元。據了解，買家為內地商人。整個瑜一系列合共售出426伙，套現逾72.7億。

蔡宏興接受本報訪問時透露，下半年會主力推售三個項目，其中大學閣第1座，標售至今累售24伙，合共套現逾19.4億，現時僅餘下1伙待售，因此部署推出第2座發售。

包括大學閣及薄扶林豪宅

除大學閣之外，集團亦部署下半年推出薄扶林域多利道及長沙灣東京街兩個項目發售。資料顯示，域多利道項目由2座住宅組成，合共提供118個單位，面積均超過1000方呎，並且全部均有海景。至於東京街項目，為華懋與市建局首個合作發展的住宅項目，屬單幢式住宅，樓高28層，合共提供約180個住宅單位，為首個由私人發展商以「組裝合成」建築法（MiC）建造的項目。

美國去年3月進入加息周期，至今已經連續加息10次，累積加幅達5厘，直至上次議息才暫停加息，期間本港銀行跟隨美國調高最優惠利率4次，累積加幅只有0.75厘。蔡宏興預期，美國會放慢加息步伐，下半年最多只會加息2次，本港銀行極其量僅加息1次。

下半年樓價有回調風險

由於息口未見頂，而且較之前想像為高，他認為下半年住宅樓價有回調風險，原先預期今年樓價會反彈10%，現時預料升幅可能會縮窄2個至3個百分點，相信今年全年住宅樓價會錄得5%以上升幅，其中一項關鍵因素是本港整體經濟表現。

本港金融管理局上周五宣布放寬自用住宅物業按揭成數，樓價1500萬以下住宅放寬至最多7成，1500萬至3000萬住宅則放寬至最多6成，然而蔡宏興認為，措施對樓市影響不大，因為上車盤樓價未必達到1500萬，而換樓人士購入新物業，需要先繳付樓價15%「辣稅」，然後於一年內出售舊物業，才可申請退稅。
政府應該「撤辣」

蔡宏興認為政府應「撤辣」，因為現時本港樓市及經濟環境，與推出「辣招」時有很大分別，樓市已沒有炒賣情況，因此建議政府「撤辣」。

今年以來工廈市場氣氛不如去年，買賣大減，然而，數據中心仍然積極擴展中，其中，全球知名的數據中心營運商AirTrunk，向生力啤酒廠相關人士，承租大圍生力工業中心全幢，月租高逾250萬，較舊租金提價逾50%，設立香港第2個數據中心。

市場消息透露，AirTrunk承租大圍成運街9至11號生力工業中心全幢，總樓面124860方呎，以每月逾250萬租出，平均呎租逾20元，租期逾15年。代理表示，由於數據中心投資額巨大，一般皆簽署至少15年租約，而該全幢舊租客包括醫療公司、海味經營商及日資電子公司，呎租介乎13至14元，新租金大升逾50%。

簽署逾15年長約

AirTrunk來自澳洲，是全球知名數據中心，上述為該集團在香港的第2個數據中心，首個於2019年11月，承租青衣立信工業大廈，總樓面約18.7萬方呎，月租約420萬。

業內人士表示，工業轉作數據中心、迷你倉及凍倉，能有較高增值潛力，改裝後亦為業主帶來更高租金及升值空間，由電子商貿及科技發展所帶動，市場數據中心需求持續增加，驅使更多投資者追捧具有潛力轉作這些用途的工廈，預期未來3年，此類型工廈仍受追捧。

業主生力啤酒相關人士

數據中心能夠提供大量的計算和存儲資源，以及高度可靠的服務而受追捧，尤其近年隨數據量急劇增長，許多組織和企業需要管理和存儲大量數據，數據中心提供了一個高度安全、可靠和可擴展解決方案。此外，數據中心還能夠提供高速互聯網連接和優質的網絡架構，使得用戶能夠更快傳輸數據。

因此，不少基金購入工廈後，紛改作數據中心，以取得高回報，從而進一步推動價格上升。