隨房屋越來越為老舊，政府積極推動都更與危老改建，2023年上半年核發拆除執照的宅數達到3554戶，數量創下24年以來的同期新高，其中光台北市就有1315戶，數量比其他5都的總量還要高，顯示危老等改建等政策推動，的確有其改建的效益產生。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，危老改建已經在台北市蔚為風潮，陸續有個案開始動工，也會對於周邊的居民產生改建的期盼，不過危老案在台北市似乎遇到一些瓶頸，由於過去兩年的造價大幅上揚，若是開發商進場整合，原地主或屋主分配的比例可能沒有以前多，甚至過去已經談好個案，也可能因為造價大幅上揚造成推動上的困難。

根據內政部統計月報資料顯示，2023年上半年核發拆照數量達3554戶，相較於2017年數量成長1倍，同時也是24年來的同期新高，顯示拆除的數量雖然不是大幅飆升，但仍是穩定的緩步增加。

若以區域來看，六都之中2023年上半年拆照數量最多的是台北市的1315戶，比起其他5都加起來都還有多，顯示改建的熱區就是台北市，台北市因為房價與地價高，相對透天、平房與4樓的公寓，較有改建的可能性。

曾敬德表示，政府積極推動危老與都更改建，不過即使政策與程序上一直改善，最終還是要回到屋主與地主的共識上，現在還是以所有權人較少的比較容易推動，大多數的公寓因為土地持分少，加上造價大漲後，要能夠順利改建的確困難度很高。

高雄市政府地政局8日表示，高雄市112年度逾期未辦繼承登記的土地2,165筆、面積超過63公頃，土地公告現值約計新台幣36億，另建物有238棟也未辦理登記，高雄地政局呼籲，請民眾儘速申辦繼承登記，以免權益受損。

高雄地政局表示，逾期未辦理繼承登記的原因，除了多代未辦繼承不知道被繼承人遺留財產之外，多數原因是共有繼承人無法到齊、無法達成繼承協議或是不具繼承價值者。

該局說，地政局每年會至少2次主動寄信通知繼承人，主要是希望繼承人能確實辦理繼承，請民眾儘速到高雄市任一地政事務所申辦繼承登記，以免權益受損。

高雄地政局表示，依土地法第73條之1規定，繼承人於未辦繼承列管公告期滿後，仍未辦理繼承登記者，除於公告期間提出不可歸責於繼承人之事由，申請暫緩列冊管理外，將被列冊管理15年，逾期仍未辦理繼承登記者，則由地政機關移請財政部國有財產署公開標售。

該局指出，為了提升不動產繼承登記性平觀念，依民法規定，配偶一方死亡，生存配偶可行使剩餘財產差額分配請求權，又，子女對於父母的財產權並無性別差異，無論男女均有繼承財產的權利。


高雄逾期未辦繼承土地2千多筆 最貴一筆價值1.7億元
聯合報

高雄市土地愈來愈稀珍，地政局清查今年逾期未辦繼承登記的土地，竟高達2165筆、土地公告現值約達36億，價值最高一筆位在鼓山區「農十六」，公告現值逾1億7千萬元，次高未繼承土地在楠梓區高鐵附近，現值也約1.7億。

高雄市地政局統計今年度逾期未辦繼承登記的土地，多達2165筆、面積超過63公頃，土地公告現值約達36億；逾期未辦繼承的建物有238棟。其中，鼓山區「農十六」有一筆2約740坪土地未辦繼承，公告現值超過1億7千萬多元。另一筆未辦繼承的土地在楠梓區近高鐵，約590多坪，公告現值約1億7千萬左右。

地政局表示，依土地法規定，不動產所有權人死亡後，繼承人應於6個月內申辦繼承登記，超過1年未辦理，地政局於每年4月1日起會公告3個月，逾期未申請即列冊管理15年；列冊管理期間屆滿仍未申請繼承登記，即移請國有財產署公開標售，標售所得價款暫存於保管專戶，若逾10年無繼承人申領價款，就歸屬國庫。

地政局指出，每年至少2次主動寄信通知繼承人，提醒繼承人到全市任一地政事務所申辦繼承登記，避免權益受損。至於逾期未辦不動產繼承登記的原因，除了年代久遠，地主後代繼承已難查考，多數原因是家族成員龐雜，共有繼承人無法到齊達成繼承協議，或不具繼承價值，有的則更走上司法途徑解決紛爭。

此外為依民法規定，配偶一方死亡，生存配偶可行使剩餘財產差額分配請求權，子女對於父母的財產權並無性別差異，無論男女都有繼承財產的權利。地政局表示，民眾如有繼承登記上的任何問題，可洽07-3368333轉2597諮詢。

父親節即將來到，不少男性自嘲父親節就是「付清節」，點出一家之主的財務壓力，其中房貸負擔往往也是壓得許多家庭喘不過氣的最大支出。根據台灣房屋統計聯徵中心2023年Q1的都會區男性房貸負擔狀況，授信額度以台北市最高，達1691.2萬，最低的是高雄748.2萬，等於台北爸爸背負房貸的辛苦度，是高雄爸爸們的2.3倍。

進一步觀察房貸壓力居次的是新竹縣市1099.8萬，略高於新北的1093.6萬，不過平均購買坪數53.4坪，為各都之最，而值得注意得是，新竹縣市合計的平均鑑估成數為102.9%，似乎意味著在銀行眼中，新竹的房子比契約上的買價更值錢?

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，聯徵中心定義的鑑估成數，為鑑估值相對於買賣契約價格的比率，因此鑑估成數超過100%，代表鑑估價值高於契約價格，多半是發生在轉增貸或預售貸款上。台北市不少民眾會拿房屋轉貸或增貸來理財，轉增貸的時機，又通常與簽約買房時有段落差，鑑估值也往往高於原契約價格許多。

而近年新竹房價急起直追，平均總價已超過新北，其中新竹市貸款鑑估成數更高達106%，新竹縣也是101%，新竹地區整體為102.9%。主要是近年新竹的新案市場熱絡且漲幅鮮明，許多3、4年前簽約購買的預售屋，到了完工申貸時，銀行鑑估值早已高於當初的買賣契約價格，鑑估成數因而超過100%，也凸顯新竹漲價速度被銀行認證；而新竹科學園區就業人口不僅帶動購屋需求，購屋實力與生養能力也相對突出，加上新竹縣仍有不少外圍地區以透天厝交易為主，因此整體購屋坪數大。

觀察六都與新竹縣市的核貸成數，以高雄73.7%最高，桃園也有73.1%；貸款利率則是台中最高，達2.09%，新竹與台北並列最低，平均皆為2.05%。

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中指出，貸款成數攸關房屋新舊或地段價值，利率則反映出貸款人的工作和財力狀況，若買第二屋以上，貸款利率也會隨之增加。

高雄、桃園近年的重劃區物件多，建商統一合作的銀行貸款成數有機會較高；台中則因商業經濟發達，氣候、位置又居中，房價和居住空間也相對合理，符合家庭型人口安居樂業，且中部地區的長輩，為二代購屋的風氣仍盛，不少有餘力的爸爸會購入第二屋照護子女，加上中部地區不乏隱性收入的傳產工作者，不利財力評估，在申貸時相對吃虧，平均貸款利率也因而略高。

剛畢業的新鮮人若起薪能提高，在日常開銷上都能夠有餘裕，不過日前有位月薪6萬的新鮮人抱怨，他原先以為自己能過得不錯，但發現要幫忙家裡繳房貸後，每個月要付出2.5萬元，降低他的生活品質，讓他直呼「總覺得人生就被定下來了，真的很無力」。對此，內行人建議「你怎麼能確定房子付完房貸就是你的？得要請父母寫遺囑，免得姊姊來搶」。

一名網友在Dcard發文表示，他一年前剛畢業時，因為趕上科技業大加薪時代，所以畢業起薪就有6萬元，而且主管跟同事都好相處，讓他覺得生活無憂無慮。沒想到，家裏有房貸要繼續還款，因此要求他每個月要付2萬5千元房貸，而姊姊的薪水只有3萬5千元，所以父母不僅讓姊姊不用付貸款，還要求原PO負擔家裡的水、電、瓦斯、網路等費用。

原PO指出，「雖然拉遠一點看，如果繳完房貸後，房子應該是我的，但此時此刻卻覺得，有種被綁在這棟房子走不開的感覺，覺得人生就被定下來了，沒有其他可能性，也體會到這就是沒有夢想的感覺，真的很無力」。

對此，內行網友建議他「如果房貸沒剩幾年，這是很棒的投資，但是要白紙黑字寫清楚財產分配，免得姊姊沒有繳錢，最後卻跟你爭房產」、「可以理解你的感受，只能提醒現在就要好好規劃理財，讓自己有更多資本能做決定」、「如果房子沒寫你名字，就算房子是你負擔房貸的，但你父母不在後，還是要和姐姐平分」、「如果爸媽直接寫遺囑，你跟你姊一人一半你不就虧大了，扣掉房貸你跟你姊月薪一樣，要是她比你會存錢多投資點，你就虧大了！每個月繳出去的房貸錢記得都留明細」、「兒子、女兒都可以繼承父母的財產和房子，不要以為都你繳房貸以後就是你的，父母沒把房子過戶給你都不算是你的，就算父母口頭說以後房子是你的，你怎麼能確定你姊會放棄？別想了」。

現在台灣不僅正在面臨人口老化的問題，房屋老化同樣亟需關注，東森房屋研究中心彙整內政部不動產資訊平台資料發現，2023年Q1全國住宅買賣移轉筆數為28,011筆，其中有11,490筆交易的屋齡都在30年以上、佔比為41％，是有統計數據以來的歷年同期新高。進一步觀察2023年Q1主要都會區及其他縣市中古屋交易情況，在主要都會區中，目前以台北市屋齡30年以上中古屋交易熱度最高，佔比高達62.6％，桃園及新竹縣市中古屋交易熱度相對較低，還不到3成，在全國平均水平之下。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，中古屋交易熱度持續攀升主要還是與高漲的房價密切相關，近年來受烏俄戰爭、疫情、通膨等因素影響，缺工少料、原物料上漲的情況相當普遍，再加上現在市區內可供大面積開發的素地資源已經愈來愈稀缺，建商的土地取得成本、營建成本都來到了歷史高檔，新建案價格自然居高難下，所以預算有限的購屋民眾只能退而求其次，去選擇價格相對親民的中古住宅。

黃勝暉表示，台北市寸土寸金，地狹人稠，市區內新案供給量相對較少，且開價基本都在三位數以上，普通購屋民眾的選擇空間比較有限，大部分民眾都會首選屋齡較高的中古住宅。而桃園及新竹縣市因開發相對較晚，蛋白區、蛋殼區還有很多土地可以用來營建新案，購屋民眾的選擇性較多，因此拉低了中古屋交易的佔比。另外，我們還可以看到，在主要都會區以外的其他縣市，30年以上中古屋交易佔比也有40.9％、超過4成，顯見房子愈買愈老已經逐漸成為全台各地的共性問題。

對於打算購買中古住宅的民眾，黃勝暉提醒，雖然這些屋齡較高的中古屋具有價格友善、坪數實在的優勢，但還有三大隱性風險，購屋民眾不得不慎。首先是居住安全，很多中古屋年久失修，屋況不佳，部分老屋甚至還有可能存在耐震力不足、海砂屋、壁癌、漏水等方面的問題，購屋民眾入手後往往還需要花費的大量的時間和精力去重新整修。再者，雖然中古屋的入手總價很美麗，但是屋齡越高的物件，銀行貸款條件就會越嚴苛，再加上後續的修繕成本，林林總總加起來未必會比直接購買新古屋、新成屋便宜太多，因此建議購屋民眾還是要多看，多比較，多做功課。第三，大部分老舊公寓和透天厝都是沒有車位、電梯和社區管理的，特別是如果家中有行動不便的長輩，在購買這類物件時，就要特別留意是否能夠滿足自身的實際需求。

傳出內政部有意變更預售屋履約保證制度，傾向工程進度超過一定門檻或六成，才能動用信託資金。內政部今天表示，相關政策都還在討論階段，並無所謂同意近期發函與不能支用預收款的情事。未來將會持續聽取各方意見，並朝使預售制度更為健全，讓消費者權益更有保障的方向努力。

內政部指出，由於近年來國內發生多起預售爛尾樓以及預售屋一屋多賣的爭議，造成民眾繳交預售屋價金卻無法得到保障的情形，預售屋履約保證機制的確有總檢討的必要，希望確保民眾繳交的價金是真正運用在房屋的興建上，但並非去凍結建商支用預售收入款。

此外，內政部表示，預售屋被假買賣真融資，導致一屋多賣，這種情況也應該檢討杜絕。

內政部說，檢討履保機制是為了讓預售市場更健全，是補足現有機制對消費者保障不足的部分，將朝創造消費者、建商、信託銀行三贏的方向來研議。

高雄市都發局公告前金區大同社會住宅招租，有2房1廳1衛的房型共8戶招租，月租7500元，有租屋需求並符合一定所得及財產標準的青年家庭或警消人員，可把握機會於9月5日至14日提出申請。

高雄市都發局長吳文彥表示，大同社會住宅坐落於前金區大同二路及自強二路口，由舊警察宿舍整建完成，2至5樓為住宅單元，並加裝電梯，進出方便。周邊緊鄰前金國小、前金幼兒園，就學便利，鄰近更有前金第一公有市場、大同醫院及捷運市議會站，生活機能佳。

大同社宅每戶室內空間約14坪，均為2房1廳1衛房型，並附有基本家具及家電，每月租金7500元，含管理費用，水電瓦斯費自付，以平價租金收費，減輕青年家庭居住負擔。租賃期限最長為3年，期滿時若仍符合承租資格者，得再續約1次，續租期限最長為3年。

都發局表示，申請入住資格為：符合年滿18歲、未滿40歲、設籍高雄市或在高雄市就業、已婚有配偶或育有未成年子女（含胎兒）、家庭成員在高雄市無自有住宅、平均每人每月所得低於最低生活費3.5倍（112年度為5萬0467元等條件，都可提出申請。為照顧警察消防員眷，保留1戶提供設籍高雄市或於高雄市工作的警消人員申請。受理申請期限9月5日至14日止若申請合格者超過招租戶數，將以抽籤方式決定入住序位。

都發局表示，申請方式可採網路、現場及郵寄等3種方式受理，現場申請請於受理申請期間的上班時間至高雄市政府四維中心6樓都發局洽辦。請點此處進入網站。

包租代管政策帶動閒置房屋活化，自 2017 年推動以來今年邁入第 7 年，不過多人認為的空屋多，包租就會多的邏輯似乎行不通。依據內政部公布包租代管媒合統計資料，七年來共累積媒合 7 萬 5,854 戶，其中桃園市累積 23,039 戶占全國媒合戶數 3 成，為全台第一，反觀空屋率最高的宜蘭縣累積媒合戶數僅 588 戶，敬陪末座。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡指出，通常就業機會多的區域租屋需求高，因此空屋比例高的地區加入租賃市場不一定能有效去化，另外房屋的條件及媒合效率也有影響，應是空屋率高的區域績效不佳的主要原因。

郎美囡表示，從數據顯示城鄉有明顯落差，多年來全台僅桃園市、新北市、台中市累積媒合戶數破萬，台北市空屋率 6.69% 是六都最低，包租貸款媒合戶數 7 千多戶，六都以外縣市以基隆市 2,455 戶最多，基隆市也是唯一空屋率雙位數、包租代管媒合戶能破千的縣市，第二高的新竹市 1,057 戶，其空屋率僅 7.26%，顯示新竹市的居住需求高。

從租屋需求面來說，大都會地區公司企業多、學校多，工作機會相對多，故租屋需求高，因此六都的數量大，桃園市這幾年新屋供給量多，在租賃市場上中古屋及新屋皆有，且桃園市有 30 多個工業區，持續有企業進駐，就業機會多，部分區域通勤雙北也便利，吸引業者及房東投入租賃市場，反觀雲林縣、花蓮縣及嘉義縣，雖然空屋率高但工作機會也較少，閒置房屋進入租賃市場也難有成效；在供給面上，包租代管的房屋條件是一大關鍵，例如宜蘭縣因特有的自然及地段條件，有不少休閒宅，不過這類居所不適合以實際生活條件為主的租客，雖為閒置但在租賃市場的接受度往往不高。

為了促進屋主加入包租代管，政府提多項優惠條件，在稅負方面，減徵房屋稅及地價稅，租金所得最高 1 萬 5000 元，且必要費用減除率為 60%，補助的部分有每屋每年 1 萬元修繕費，以及居家安全保險費及公證費的補助，並有業者管理，多年來也陸續有業者加入包租貸款事業，讓產業欣欣向榮。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，過往認為空屋釋出等於解決租屋問題的邏輯，看得出並未考慮區域差異，因此很難達到效益百分百。雖說興建社會住宅所費不貲加上曠日廢時，能解決空屋問題與強化社會防護網的包租代管被寄予厚望，然而屋主、房東對於稅負及租屋自由度存疑，確實是相關租賃政策的一大硬傷，連同 300 億元租金補貼執行率也未達 6 成，房東們仍是推動租賃政策的關鍵。

平均地權條例上路，房市究竟如何走向？走進塭仔圳重劃區「築。滿滿」發現不少自住客戶趁著房市政策塵埃落定，大舉進軍看房。專家認為：自住客剛性需求一直都在，過去觀望許久的客戶，看著這兩年房價漲幅飆升，2023年房價飆升幅度減緩，貼近市場行情價，反而大舉進場！

比價效應 塭仔圳重劃區5字頭房價高CP值

專家進一步指出：雙北近期推案以二重重劃區，以及隸屬塭仔圳重劃區中的新泰自辦與港泰自辦重劃區為焦點，也是吸納最多自住客的板塊，塭仔圳重劃區具有軌道經濟、重劃區、5字頭房價，遠低於三重的7字頭房價，成為該區熱門的主因。

塭仔圳重劃區面積約400公傾，是新北最大市地重劃，相當於2.6個台北信義計畫區、7.4個新北新板特區，塭仔圳重劃區全區分作兩期來進行，第一期規模為276公頃，第二期面積121公頃，目前第一期工程進度進行中，整體配地預計在2027年完成。

目前主要推案熱點於為同屬於塭仔圳重劃範圍的新泰、港泰這兩大自辦重劃區的個案，有新潤、華固、豐滙、丞石、科達、堃達等知名建商插旗推案，其中最新個案「築。滿滿」由堃達、璞園-璞元建設、新東陽營造等團隊強強聯手，近期推出後就受到自住客戶積極探詢。

最大基地 強強團隊聯手

「築。滿滿」由堃達土地開發投資興建，前身為三群聯合建築師事務所，成員包含建築師、都市計畫技師、設計師、專業經理人、研發人員、藝術家等，早在2008年堃達就看準該區的土地、重劃前瞻未來性，投入市地重劃，整合多宗基地，完成「明日城」系列四宗基地11棟建築設計及「荷築」後，攜手璞園-璞元建設、新東陽營造，推出當地線上最大基地規模的指標個案。

該案基地面積達2339坪，是塭仔圳線上推案中最大基地，給予建案最大的發揮空間，堃達也大手筆邀請璞園-璞元建設提供協助建築全案管理，針對「築。滿滿」的圖說檢討、工程品質及安全、客戶變更、綠建築及智慧建築、交屋及驗收等項目提供具體管理流程及建議。

「築。滿滿」營造團隊-新東陽營造，是國內老牌營造廠，成立約35年，作品多為昇陽建設旗下豪宅如「昇揚敦凰」、「昇揚麗堤」，或忠泰建設旗下的「忠泰華漾」，近期「台大龍門」、「聚昇陽」等案，營造品質堅強，備受消費者與建築同業肯定。

媲美北市豪宅高規格

除新東陽營造外，全案亦委由日本營造顧問田中純夫監造，田中純夫為璞園建築團隊長期顧問，「璞園建築團隊總部」、「璞山水澗」、「天地昕」等案都由田中純夫擔任第三方監造，除此之外，「築。滿滿」亦聘請六國景觀、近境制作、大彥工程等頂尖團隊共同規劃，團隊媲美北市豪宅等級。

此案在格局坪數規劃兩房26坪、2+1房26~28坪、三房32~42坪格局，公設規劃接待大廳、中庭花園、交誼廳、會議室、健身房、桌球室、親子遊戲區、兒童遊戲區、瑜珈教室、廚藝教室、信箱區、曬被區...等。

業者表示：塭仔圳重劃區建設題材豐沛、基礎建設完善，最快30分鐘左右就可以抵達台北車站，區域內有機場捷運線A5泰山站、A6泰山貴和站未來還有機捷增設站點A5a、五泰輕軌、交通轉運站等交通規劃，房市能量潛力不容小覷，生活機能仰賴幸福路Jmart商圈，區內餐廳、藥妝、銀行、診所等一應俱全。

業者進一步指出：為什麼說「築。滿滿」是CP值高的好案子，此案堃達開發、新東陽營造、璞園-璞元建設強強聯手，全案5字頭房價，如果將同樣條件、規格放在台北市、甚至是新北板橋、永和，價格將高不可攀，新北第一環最低價格也都來到7字頭，而塭仔圳的條件、未來重劃優勢深具潛力。

淡海輕軌綠山線今年底通車將滿5年，據實價登錄資料，統計淡海輕軌綠山線5年來沿線11個站點的成交價發現，沿線有8個站點現在還有每坪單價2字頭的房價，總價1000萬元內就可買到兩房加車位的房子，相較雙北市中心親民許多，不過雖然有淡江大橋、淡北道路等交通建設，但仍要注意通勤時間可能超過1小時，購屋前要審慎評估。

2萬人移居淡水　集中輕軌這4站

新北市淡水區今年5月已達19萬人，是新北市第十名行政區，過去5年人口增加約2萬人、成長率高達11.7%。進一步分析淡水移入人口，近6成集中在淡海輕軌「濱海義山站」、「濱海沙崙站」、「淡海新市鎮站」、「崁頂站」4站。

有巢氏房屋淡水沙崙江南加盟店協理汪世榮表示，雖因發展時間而有新舊商圈之分，但扣除有特殊議題的3個站點，其餘8站每坪單價皆落在2字頭，房屋坪數橫跨30~50坪之間，總價1000萬元就能買到兩房加車位的中古屋。

汪世榮指出，舊商圈位於「新市一路站」、「淡水行政中心站」兩站，約在2010年左右開始發展，屋齡10~15年的中古屋是大宗，坪數多集中在30~40坪，房價每坪單價約在25~30萬元，以地點來看，淡水行政中心、新市國小、大型購物中心皆落在此商圈，若以生活便利性而言會優秀一些，適合喜歡生活便利勝於屋齡和坪數的族群。

「濱海義山站」、「濱海沙崙站」周邊屬於新商圈，中古屋平均屋齡約在10年內，房屋坪數則介於40~50坪之間，每坪單價約在22~28萬元左右，雖然便利性不及舊商圈，不過每坪單價較低、屋齡較新、坪數較大，適合愛大空間、新房子勝過生活機能的族群。

汪世榮補充，因為新舊商圈車程距離不到5分鐘，也有部分舊商圈的換屋族前來此置產，且淡江大橋通車後新商圈也是最直接的受益者，備受關注。

有特殊議題的三個站點為：「紅樹林站」的海岸景觀宅議題，帶動每坪單價突破40萬；「竿蓁林站」有高單價套房加持，每坪單價超過30萬；「淡金鄧公站」因周邊開發少，造成今年1-4月交易量低於5件，故2023年的平均單價較不適合參考。

淡水過去最為人擔憂的交通雍塞問題，預計在2025年淡江大橋完工通車後獲得改善；屆時可由八里直達淡海沙崙路，有效舒解關渡大橋的交通流量。另外，連接淡水到北投的淡北道路，也預計今年年底開工、2029年完工，未來可望舒緩中正東路的龐大車流。

永慶房產集團研展中心副理陳金萍提醒，雖然有淡江大橋、淡北道路等重大交通建設，但淡水進入雙北工作地點的通勤時間很可能超過1個小時，民眾在購屋時務必審慎評估自身需求。

8月8日，有市場消息稱，碧桂園截至目前仍未能支付應該於8月7日支付的兩筆美元債的票息。

這一消息也令碧桂園股價大幅走低。截至收盤，碧桂園股價下跌14.39%。此外，受到消息面影響，碧桂園多支境內債價格也出現集體下跌，多支債券跌幅在20%以上。


隨後有知情人士告知記者，目前上述兩筆債務並未實質性違約，仍在30天寬限期之內。該人士稱，由於可動用資金持續減少，碧桂園出現了階段性流動壓力，但這家房企巨頭正在積極優化資金安排。

正在積極優化資金安排

據瞭解，市場消息所提及的兩筆債券分別為碧桂園 4.2% N20260206（ISIN：XS2210960022）和碧桂園 4.8% N20300630（ISIN：XS2210960378）。兩筆債券在新加坡交易所上市，發行規模均為5億美元，期限分別為5.5NC3.5和10NC5，到期日分別為2026年2月6日和2030年8月6日。

據瞭解，部分碧桂園離岸債券持有人在8月7日尚未收到碧桂園于當日應付的上述美元債利息。

據知情人士告訴記者，上述兩筆債券的付息仍處於30天付息寬限期內，碧桂園目前尚未實質性違約，且碧桂園正在積極優化資金安排。不過按照該人士所述，碧桂園需要在9月7日前完成票息支付。

上述人士對記者表示，受近期銷售額與再融資環境持續惡化，疊加各類資金監管的影響，碧桂園帳面可動用資金持續減少，出現了階段性流動壓力。但該公司高度重視債務風險化解，目前仍在積極優化資金安排，努力保障債權人的合法權益。

自2021年以來，房地產行業持續低迷，多重不利因素疊加，導致行業銷售持續下滑，公開市場融資失效，行業步入了前所未有的困難時期。上述知情人士坦言，“在這一過程中，碧桂園一直在堅守，卻難言曙光”。

據瞭解，碧桂園今年以來一直全力保交付、保剛兌、保安全。2022年交付房屋數量總和接近70萬套，該公司預計今年還要交付70萬套房屋，上半年已順利完成27.8萬套的交付任務，交付量繼續穩居行業第一，且不存在逾期未交付的情況。

年內少量債務到期

實際上，自7月中旬以來，關於碧桂園的傳言不斷發酵，背後是市場對碧桂園融資和經營狀況的擔憂。此前8月1日，有市場消息稱碧桂園已經取消18億股的配售計畫。碧桂園方面表示，配售交易未能達成因“各方溝通不盡一致”。

而在一天前的31日早間，碧桂園披露一份預虧業績預告。該公告顯示，對比2022年6月30日半年度之淨利潤約19.1億元和股東應占核心淨利潤約49.1億元，該公司預期截至2023年6月30日止半年度可能錄得未經審核淨虧損。

碧桂園解釋，預計淨虧損主要是由於房地產行業銷售下行的影響，導致房地產業務結轉毛利率下降，物業項目減值增加；以及外匯波動造成預期淨匯兌損失所致。

不過在債務方面，碧桂園近期也在積極償付。8月3日，碧桂園旗下廣東騰越建築工程有限公司發佈公告，計畫於8月12日兌付“21騰越建築MTN003”的本息8.38億元。

另外在8月7日，碧桂園地產集團有限公司發佈公告表示，提前兌付“20碧地02”未回售債券的本息。該債券發行金額13.6億元，票面利率為4.19%，為5年期，附第3年末發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權。

目前碧桂園存續的境內債券共17只，但年內到期的債務並不多。僅有“19碧地03”一筆公司債，當前餘額為9.9億元，該筆債務將在今年11月20日到期。另有一筆“20碧地02”公司債需要在8月10日付息。另外，碧桂園旗下其他融資主體也有少量債務將于未來一個季度內到期。


房地產行業近期集體承壓

實際上，面對債務壓力，碧桂園董事會此前也表示，公司在堅決履行保交付、保民生職責的前提下，為了確保現金流安全，將積極考慮採取各種對策，包括但不限於壓降各項經營支出、加快回款安排、積極拓展融資管道、管理及優化債務償還安排等，同時積極尋求政府及各方監管機構的指導和支持。

但在市場看來，碧桂園最近的處境與房地產市場整體狀況密切相關。從房地產行業整體來看，受宏觀經濟增速放緩，居民收入預期不足、寬鬆政策不及預期等多重因素影響，自6月起房地產銷售持續低迷，房價下跌壓力加大。

根據中指研究院發佈《2023年1-7月中國房地產企業銷售業績排行榜》。今年前7月，TOP100房企銷售總額為3.99萬億元，同比下降4.6%，增幅相比上月下降4.7個百分點，而TOP100房企7月單月銷售額同比下降34.1%，環比下降33.8%。在此其中，銷售額超千億房企10家，與去年同期持平，百億房企85家，較去年同期減少6家。

中信建投(28.200, 0.80, 2.92%)一份研報也指出，7月市場銷售持續承壓，重點城市單月新房成交1137.9萬平米，同比下降34.0%，環比下降31.9%，重點城市二手房成交同比下降6.4%，環比下降3.2%。百強房企銷售額3810.4億元，同比下降37.2%，環比下降36.6%。主流房企中，僅2家房企實現了單月同比正增長。

中指院預計，近期在監管層密集發聲後，各地政策出臺節奏將進一步加快。預計後續核心一二線城市在長期過熱階段出臺的政策有望逐步優化，房地產將迎來政策底，若支持政策能夠儘快落地，向市場傳遞信心，核心一二線城市市場有望逐步企穩。

地產行業再次上演反腐風暴。

8月8日，市場有消息稱，萬達集團高級副總裁劉海波已被公安機關帶走，具體原因不詳。有萬達內部知情人向《國際金融報》記者確定消息屬實，其透露劉海波被警方帶走調查的主要原因是涉及企業內部貪腐，而且數額巨大。

根據公開信息，劉海波1991年畢業於北京航太航空大學；1991年7月至1994年2月期間，在北京航空航太大學電子工程系擔任教師；1994年2月至2010年6月擔任裕景興業（廈門）有限公司副總經理。

2010年7月，其加入大連萬達商業集團，先後擔任總裁助理、發展部常務副總經理、發展部總經理、區域總經理、集團首席副總裁、高級副總裁等職位，至今已有13年。被帶走之前，劉海波一直分管萬達集團的投資業務。

有消息稱，近些年來，萬達集團不少投資專案都處於虧損狀態，且虧損數額巨大，此次反腐的導火索就是由於一個專案虧損了上億元，集團啟動調查後查到了劉海波。

萬達近年已自查多人

據悉，萬達集團內部的反腐行動由審計中心負責。該部門成立於2001年，由財務、工程、預算、土木水電等各專業人才組成，並由集團董事長王健林直接管理，他曾公開表示，“我個人在集團不分管具體業務，唯一管的部門就是審計部，審計部就相當於萬達集團的紀委”。

成立以來，審計中心查處了多起內部貪腐事件。

2020年12月，時任萬達商管副總裁兼丙晟科技總裁朱戰備涉嫌貪腐，被上海警方帶走調查。彼時有消息稱，他被帶走的原因是插手涉足公司IT設備採購的招投標，從中謀取不正當利益。

再如2019年，在萬達審計中心查處下，原商管集團總裁助理兼華南運營中心總經理王焱斌、原武漢區域招商營運副總密麗娜、原黃岡萬達廣場總經理付斌、原孝感萬達廣場招商營運副總張新亮4名區域高管因向商戶、供方及員工索賄被解除勞動關係，錄入萬達集團除名查詢系統，並移交司法，涉及金額高達幾千萬元。

2018年，萬達再次將兩名高管尹建武、金震移交司法機關；2017年查處了263起違規事件，解除勞動關係129人，司法立案3起，為企業挽回損失1.3億元；2015年，萬達審計中心查處了西安專案公司原工程副總在內18人的腐敗行為。

這些年來，萬達集團內部一直嚴查貪腐，但相關事項仍難以避免，從近期的公開行程來看，劉海波被帶走也頗為突然。

今年4月，劉海波曾到株洲考察神農太陽城專案，闡述了萬達集團對項目的整體經營構思；7月23日，河南方面與王健林舉行工作會談，聽取龍門旅遊度假區改造方案彙報，劉海波同樣有參加；8月1日，大同市相關領導與王健林舉行工作會談，就推動專案建設、拓展合作領域進行交流，這場活動中依然有劉海波的身影。

而據上海證券報報導，劉海波被帶走的消息上周就已經傳出，“劉海波原來在萬達屬於發展中心部，負責拿地”。

自2021年開始推動輕資產板塊珠海萬達商管上市以來，萬達集團經歷了一段大起大落的時光，從扮演“白衣騎士”援助胡葆森、接下建業旗下的商業項目，到如今300億元“對賭”壓頂、變賣旗下萬達廣場，王健林和他一手創立的萬達集團也走到了關鍵路口。

房地產業掀反腐風暴

近兩年來，房地產行業的反腐風暴一波接著一波。

大約半年前，新城控股(15.600, -0.41, -2.56%)時任聯席總裁曲德君失聯，彼時市場有猜測或與萬達期間的供職經歷有關。據財新報導，他是因“前東家”的事情協助調查，事涉其供職萬達集團、負責萬達金融科技板塊業務期間。

公開信息顯示，曲德君於2002年9月進入萬達集團工作，此後歷任長沙萬達廣場投資有限公司財務總監、萬達商業地產股份有限公司副總裁、萬達金融集團總裁、萬達網路科技集團總裁等職務；2019年5月，他從萬達集團離職，年底加入新城控股。

在擔任萬達金融集團總裁期間，曲德君主要負責萬達集團金融及網路科技業務的經營管理，而萬達金融集團業務主要包括保險、投資、網貸等，其中保險業務主要指百年人壽。消息指，2023年元旦，百年人壽副總裁莊粵瑉被帶走調查，曲德君或許是因此事受到牽連需配合調查。

行業下行週期中，這些“鑽空子”行為所帶來的歷史遺留問題都可能成為壓倒企業的“最後一根稻草”。

疫情疊加大環境調整下，國內大型商業（3萬㎡以上）2022年營收分化。

在克而瑞統計的160家購物中心中，行銷額上漲超10%以上的購物中心有36家，多數為二三線城市中高端商業。

儘管受新冠疫情反復和消費信心不穩定等因素影響，重奢客戶購買力始終強勁。2022 年中國實現奢侈品消費額達到了9560億元人民幣，其中境內消費額為5475億元。

從重奢商業來看，除了地方寡頭外，中國重奢商場大玩家，基本集中在港資和外資5大巨頭（恒隆、新鴻基、太古、九龍倉、香港置地）和內地兩大巨頭（華聯SKP和華潤置業）。截至2022年12月，7大巨頭已開業重奢侈商場達36家。

目前，重奢巨頭已經進駐24個城市，以直轄市、省會城市及新一線等高能級城市為主，這些城市的重奢商業在表現依舊良好的同時，競爭也在白熱化。

2022年，受新冠疫情反復和消費信心不穩定等因素影響，國內大型商業營收分化。

克而瑞統計了160家面積在3萬平方米以上的購物中心，發現近40%購物中心行銷額下滑，其中13%的購物中心行銷額降幅超20%。與此同時，有35%的購物中心行銷額上漲超10%。

從行銷額上漲超10%以上的36家購物中心分佈來看，多數為二三線城市中高端商業。

部分專案在區域內競爭較小，疫情後快速調整商業業態，使得客流迎來爆發性的復蘇。典型如南京景楓中心，通過近一年的品牌調整，其2022年客流達到了2180萬，同比上漲9%。

除去這些整改後，處於快速爬坡的中高端商場，多數商業營收下降明顯。其中，上海受疫情封控影響，多數購物中心營收同比下降，其他封控措施相對較輕的城市，營收下降的主要為運營模式相對傳統的購物中心，典型如合肥中環城、無錫百聯奧特萊斯等。

在這其中，重奢商業依然堅挺，以南京德基、杭州萬象城、西安SKP等重奢商業為例，在銷售額突破百億的情況下，依舊保持了正向增長。

重奢商業的堅挺，其核心還是穩定的高淨值客群。資料顯示，儘管受新冠疫情反復和消費信心不穩定等因素影響，2022年中國實現奢侈品消費額依舊達到了9560億元人民幣，其中境內消費額為5475億元。

整體來看，中國奢侈品市場的基本面依然保持穩健，隨著國內經濟的穩步復蘇，中國有望出現更多中高收入消費者。

同時，3年疫情導致的消費習慣改變，出入境的限制，人民幣的貶值，海外奢侈品代購的吸引力逐步下降，國內奢侈品市場將會保持穩定發展。

在消費力方面，重奢客戶購買力始終強勁。在疫情之前多數奢侈品牌的提交頻率約為每年1-2次，疫情之後，各奢侈品牌提價頻率有明顯上升，典型如LV，自2020年後已漲價10次。面對奢侈品牌的頻繁提價，國內高淨值客群依舊保持了“買買買”的強勁購買力。

根據BCG奢侈品消費者調研，將2600位中國消費者按照年消費低於5萬元、年消費在5萬-30萬元之間、年消費超過30萬元三個標準分為輕度消費者、中度消費者、重度消費者。重度消費客群並未受疫情和宏觀經濟影響，人均消費由2021年的49萬元增長至2022年的53.2萬元。2022年，人數占比11%的重度消費者貢獻了39%的奢侈品銷售額。

由此可見，國內重奢行業具有較大的潛力，而重奢購物中心作為其最主要的線下載體，尤其是頭部項目，將持續保持亮眼的業績。

從重奢商業來看，除了地方寡頭外，中國重奢商場大玩家，基本集中在港資和外資5大巨頭（恒隆、新鴻基、太古、九龍倉、香港置地）和內地兩大巨頭（華聯SKP和華潤置業）。

截至2022年12月，已開業重奢侈商場7大巨頭（SKP、萬象城、恒隆、新鴻基、太古、九龍倉、香港置地）就達到36家。

其中疫情三年，恒隆、太古裡、SKP各開業一家，華潤置地更是在2022年就開出三家萬象城（M1）。2023-2025年華潤將繼續發力，預計新開業萬象城7座。同時，在一些已有傳統重奢品牌的二線城市，華潤採取了差異化定位的萬象天地及萬象匯，來爭奪市場份額，形成自己的規模效應。

從目前來看，重奢巨頭已經進駐24個城市，以直轄市、省會城市及新一線等高能級城市為主，從重奢商場入駐看來，上海、北京、廣州、重慶、杭州、長沙、南京等有多家連鎖品牌進入，重奢市場進入競爭格局。典型如德基、華潤，除了深耕南京外，其徐州德基廣場也將在2025年開業。而華潤未來的M系列商場開業計畫中，主要位於貴陽、長沙這樣有大量潛力消費群體的二三線城市。

整體來看，目前商業體競爭日益激烈，在客群消費習慣快速變化的當下，重奢商業體的運營模式也在不斷迎合消費群體的變化，嘗試引入新的業態，比如集市、夜經濟等。不斷匹配新需求的同時，深度挖掘市場，這樣才能在商業紅海中突圍，立於不敗之地。

在品牌運營方面，除了引入“大牌”與“首店”，還需要參與到店鋪的運營中去，通過部分活動帶動客流，例如：相關主題策展、舉辦行銷推廣活動、與商家聯合舉辦目標客群明確的行銷推廣活動等，深度參與到品牌的運營中去，提升客流量與客流轉化率。

在吸引客流方面，通過“科技+商業”的模式，使得實體商業與線上客流融合，更好地轉化消費客群，例如：APP、資料分析、客流量分析等，有效將線上線下(37.620, -1.01, -2.61%)資源整合，為消費者創造一種高效、便捷的生活方式。變單一零售管道為多維生活場景，發揮線下實體店在餐飲、休閒娛樂、服務等功能上的優勢，向文化、藝術、科技、辦公等方向的跨界和延伸。

近日，中國證券報記者實地走訪北京二手房市場發現，北京二手房市場在經歷前幾個月的縮量成交後，價格出現一定鬆動，不少房源相比年內高點降低10%左右。多位元仲介人士告訴中國證券報記者，目前北京地區月成交量不足1萬套，處於歷史低位。

成交量處於低位

“最近幾個月成交量一直處於低位，看房的人比較少，部分業主為了加快成交，於是下調了報價。”位於西城區西四附近的一家二手房仲介門店工作人員告訴中國證券報記者，近期該片區有幾套房子價格相比年初高點下降10%左右。

記者在德勝片區瞭解到，該片區一些學區房價格也出現下調的情況。有資深仲介人士告訴中國證券報記者，北京多個片區學區房都出現價格下降的趨勢，只有少數幾個學區價格比較堅挺。“有的學區今年出現了‘調劑出區’現象，部分房源價格應聲下跌。”

“此前，學區房價格相對堅挺，近期才出現鬆動。相比之下，郊區一些樓盤降價幅度更大，主要原因是掛牌量多，而買房客戶較少，想儘快出手的業主只好降價賣房。”上述仲介人士告訴中國證券報記者。

市場熱度不高

從成交量看，最近幾個月北京地區二手房成交量呈下滑態勢。

北京住建委網站資料顯示，7月份，北京二手房網簽9718套，環比下降16.3%，二手房成交量自4月份開始連續4個月下滑，和3月份相比下降56.2%，市場整體熱度不高。

從掛牌量方面看，麥田房產監測資料顯示，7月二手房掛牌量環比下降1.28%。業內人士表示，7月新增房源量減少。同時，成交週期拉長，部分業主下架房源或由售轉租。在成交量下行的背景下，二手房市場買方佔據議價優勢，相比上月議價空間擴大0.54個百分點。

7月下旬以來，樓市積極信號不斷釋放，重磅政策頻發。7月24日，中央政治局會議在部署下半年經濟工作時指出，要適時調整優化房地產政策。7月27日，住建部提出，要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

7月29日，北京市住建委表態，將結合北京房地產市場實際情況，會同相關部門抓緊抓好貫徹落實工作。大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進北京房地產市場平穩健康發展。

業內人士表示，當前市場處於“觸底盤整”期，帶看量、實際簽約等核心指標走向平穩，並沒有出現明顯好轉跡象。

中國物流與採購聯合會日前發佈資料顯示，今年7月份中國物流業景氣指數為50.9%，整體運行平穩，但較上月回落0.8個百分點。而中國大宗商品指數（CBMI）為102.3%，較上月回落0.5個百分點，指數在連續兩個月上升後出現回落。

接受中國經濟時報記者採訪的專家認為，這與國際國內需求減弱以及淡季節點等因素有關，未來物流仍將呈現平穩發展趨勢。

中國物流與採購聯合會研究室主任周志成對中國經濟時報記者表示，7月份，中國物流業景氣指數為50.9%，較上月回落0.8個百分點。一方面，物流業進入傳統淡季，季節因素疊加異常天氣導致物流需求有所減弱。另一方面，社會物流需求不足仍是制約行業發展的關鍵因素。特別是外需回升較慢影響內需市場，生產端原材料需求減弱。中國大宗商品指數(C為102.3%，較上月回落0.5個百分點。

周志成認為，下半年物流業總體保持穩定增長態勢，隨著進入“十一”黃金周和春節備貨季，物流需求回暖將帶動景氣度回升。總體來看，社會物流需求將進入低速增長階段。

清華大學互聯網產業研究院副院長兼物流產業中心主任劉大成對中國經濟時報記者分析，7月份，物流景氣指數和大宗商品指數均出現回落，這跟國內外市場需求不足、夏季能源需求淡季等因素有很大關係。因為物流業和大宗商品直接銜接，也和國民基礎經濟包括房地產、進出口貿易等緊密相關。

首先，今年上半年，我國對東南亞、“一帶一路”沿線國家的出口有所增長，而對美國、歐洲出口在下降。其次，由於7月份夏季對能源的需求相對下降，特別是鋼鐵、有色金屬礦石、水泥等大宗商品消費在減弱，也導致一些集裝箱數量在下降。此外，一些企業的投資信心尚顯不足，物流業的投資和規模有所下降，特別是卡車司機的人數從3000萬人降到1780萬人。加之物流業自身的一些制約因素，比如，存在頂層設計不夠、運輸模式單一、數位化程度不高、現金流嚴重不足、賬期過長等瓶頸。

據周志成分析，目前制約物流業發展的主要因素是低端物流供給過剩，而中高端物流供給不足，缺乏專業化、一體化、集約化的市場主體和服務產品。隨著製造業產業升級，物流服務短板日益顯現，成為制約產業鏈邁向中高端的瓶頸。導致低端供給過剩、中高端供給不足的重要原因是缺乏統一開放、競爭有序的市場環境，超限超載、疲勞駕駛、低價競爭等問題較為普遍，導致“劣幣驅逐良幣”現象，難以產生規模化、集約化的市場主體。

如何突破瓶頸？周志成表示，下一步，應加快推動政府部門間政策協調和社會組織間協同治理，充分發揮社會組織、企業、平臺等利益相關方的積極性，搭建政府、企業、社會組織協同共治的機制，提出和推進有利於行業整合、各方都能夠接受的治理方案，儘快解決不正當競爭問題，營造市場化、法治化、國際化的一流營商環境，為各類市場主體高品質發展奠定制度之基。

劉大成表示，物流業未來改善的空間還較大。從行業自身提升來看，我國轉運裝備、整體組織方式較分散，包裝分揀還較簡化，而物流週期又較長，從托運人、承運人到協力廠商以及管理物流組織者都需要更好地優化能力。同時，需要加大技術、資金、人才等方面投入，進一步提升物流裝備和運輸效率，在智慧化和數位化引領下，加快提升大宗物流的運載能力，是未來重要發展方向。而從外部環境來看，發揮政策等“有形之手”的作用也非常重要。今年國家對民營企業的鼓勵政策頻繁出臺，進一步加強對外資的吸引，確立堅持全球化，這些政策將會促進物流業發展。

如今，多個城市陸續推出了共有產權住房，也適當降低了申請門檻。在業內人士看來，相比人才房，共有產權房的受眾顯然更廣，此舉也有助於吸引更多的人才。

所謂“共有產權住房”，一般是指政府提供政策支持，主要採用市場化方式建設籌集，限定套型面積、銷售價格、使用和處分權利等，面向符合條件的居民供應，實行政府與購房人按份共有產權的住房。

近日，東莞市住房和城鄉建設局發佈《關於調整東莞市共有產權住房（含三限房、配建安居房）申購資格條件的通知（徵求意見稿）》，擬在銷售第二階段放寬申請人範圍至全市，並全面縮短各類申請人需繳納養老保險的年限。未來，東莞共有產權購房人的資格或進一步放寬。

除東莞外，南京等地也相繼出臺了針對共有產權房的政策內容。此前，南京市住房保障和房產局發佈的《南京市共有產權住房管理辦法(徵求意見稿)》明確提出，首次購買的產權份額比例為50%至80%，且不限戶籍。本市戶籍家庭或個人及各類人才原則上在取得不動產權證滿5年後，非本市戶籍家庭或個人原則上在取得不動產權證滿8年後，可按市場指導價一次性購買剩餘產權份額，其中各類人才和定向供應的群體限制增購年限可放寬至3年。

而在深圳，備受關注的《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產權住房管理辦法》《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法》於8月1日起正式實施，深圳的“共有產權房時代”越來越近，越來越多的共有產權房項目浮出水面。

近日，深圳光明區城市更新和土地整備局發佈《光明區新湖街道光僑食品廠片區城市更新單元規劃（草案）》，此次對專案地塊劃分與用地佈局進行了調整，規劃9棟住宅（包含3棟共有產權房），1棟幼稚園以及1塊36班九年制用地。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，共有產權房價格較低、門檻較低、服務均等。只要有一定年限社保繳納、無房的人群，基本上都能申請，極大降低了購房門檻。共有產權房真正面向全體住房困難人群，而不是僅限於人才，這也是政府公共職能回歸的體現。

8月8日，2023博鼇房地產論壇系列活動在海南舉行，會議主題為"突圍大變局"。在“存量突圍”討論會中，金地集團(7.990, -0.27, -3.27%)開發管理公司總經理蔡戈鳴發表了自己的觀點。

他提到，這兩年房地產主業有很大的壓力，所以很多房地產企業轉型做代建。

“代建這個模式也是一個市場化的產物，既然是市場化的產物，必然有它存在的原因和價值。”蔡戈鳴直言。

關於代建業務模式的價值，蔡戈鳴認為，其核心價值在於能夠幫助一些非房地產專業性的委託方或者中小房企，起到兩個核心的作用：一是減低不動產專案的開發管理成本，第二是能夠降低不動產專案的交易成本。

就代建行業未來的發展，他表示，挑戰和機遇並存，其中，最大的挑戰在於重資產的業務現在是在收縮的，代建作為輕資產能夠依附的重資產的基數是變小的。

對於機會，他提到，代建本質上是房地產大行業投資和開發分離的，行業成熟之後專業細分的一個可見的趨勢，在這個趨勢下，必然有專業分工存在的價值，也會有它的空間。

他還強調，還有一個機遇是來自於過往的房地產行業因為快速發展，賺的都是大錢、快錢，在專案開發這個環節的管理相對是粗放的，而代建企業如果能夠把管理的顆粒度做細，從管理去要效益，從這一點來講，未來能夠提升的空間、能夠挖潛的空間也蠻大的。

7月，上海二手房單月成交量止跌。

8月8日，據上海鏈家研究院的監控資料顯示，7月份，上海全市共成交二手房1.26萬套，環比持平，同比下降37%；成交金額413億元，環比下降3%，同比下降37%；套均總價327萬元/套，環比下降4%，同比持平；成交均價39697元/平，環比下降3%，同比增長1%。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾提到，7月下旬，針對房地產市場的利好信號頻頻釋放，雖然具體政策尚未落地，但市場信心有所提振。7月最後一周，帶看量和成交量出現比較明顯的增長，周成交套數環比增長近20%。7月成交量止跌，暫未出現進一步的下滑。

楊雨蕾指出，月末成交量增加，原因一是通常月底成交量會存在集中釋放的情況，此外，一些購房者預期後續政策會出現放鬆，考慮到自己的議價能力可能會受到影響，選擇落袋為安。

整體而言，目前上海二手房市場的成交節奏依然平穩，價格略有下降。在具體政策落地前，基本面暫未出現明顯的變化。

從分環線的成交量來看，7月份外環以外成交6674套，占比53.8%，較6月份增加了1.4個百分點；內環以內和中外環間則分別減少了0.5和1.3個百分點。

據浦東周康板塊一經紀人回饋，隨著7月下旬官方發聲調整優化房地產政策，有些不急售的房東開始將房源撤牌，等待官方細則落地。“一些房東想等政策明朗些再看看，總體來說，撤牌的情況還是少數。”

另據上海浦東一仲介門店經理介紹，市場整體仍在底部，沒有出現明顯的回暖信號。從價格來看，目前暫且穩住，沒有再大幅度下探。“有一些剛需客戶會過來看房，誠意度較高。”

一些“學區房”板塊在前期擠泡沫後，迎來一波成交小高峰。上海浦東梅園板塊一經紀人告訴澎湃新聞，5、6月，板塊內社區成交量保持低位，且價格隨成交量回落而下行。7月份，部分性價比高的房源陸續成交，有學區需求的客戶入場。7月中下旬，隨著官方利好釋放以及社區成交量的上行，部分業主的心理預期有所轉變，但整體價格波動不大，“只是原來說的那個價格不賣了，回到之前的掛牌價。比如梅園三街坊，35平方米左右的一套房源，原來客戶掛牌490萬元，之前說460萬元到手能賣，但業主出價到460萬元了他不賣，說另有兩組客戶出價470萬元，業主覺得再等等。”

上述梅園板塊經紀人稱，“一些便宜的、性價比高的房子最近都賣掉了，8月1日一天時間，我們片區兩家門店就成交了5單。”

業內人士指出，市場分化情況還是存在，一些區位好、配套好的房源，受市場影響波動始終較小，但一些郊環以外、不臨鐵的社區，或者是一些房齡較老、面積又大的房源，價格波動的空間更大些。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，目前來看，市場還是處於相對疲軟格局，二手房的掛牌房源繼續處於高位運行，而7月份上海二手房成交繼續在1.26萬套的低位，因此如果要成交必須保證有足夠的議價空間。

按照上海中原地產的監測資料，上周（7月30日－8月5日）上海二手房掛牌新增量升至1.6萬套左右，為今年以來的第三高，掛牌量較為活躍，整體價格仍較為鬆動。

盧文曦認為，“伴隨著一系列利好信號，相關政策會有所落地，只是和預期是否匹配的問題，大部分業主還是想借機趕緊促成交易。同時，上海七批次中千萬級別的新盤量開始增多，下半年預期也會有比較好的專案推出，在這種情況下，大部分業主還是會趁著這個視窗期先將房源掛牌，政策一旦落地的話，9月份應該是一個很好的時間視窗，可以快速賣掉置換。”

從近期市場成交量來看，盧文曦提到，7月27日—31日，市場日均成交量基本都在500套左右，近幾天，日均成交量又回落至400套左右。目前，房地產市場的具體政策細則尚未落地，因此買家觀望情緒仍存。

按照上海鏈家研究院資料，2023年前7月，郊環以外均價同比下跌3%，其餘各環線均價相較去年略有增長，外郊環間同比增長3%。

分區域來看，7月份成交量TOP3區域為浦東、寶山和閔行。從環比來看，金山和奉賢環比增長較多，黃浦、靜安等下跌較多。

從成交房源的面積段來看，7月份70-90平的剛需成交占比回升，占比26%，較6月份增加了1.1個百分點。從總價段來看，7月份200萬以下的占比36%，較6月份增加了3個百分點。

綜合今年前7月來看，300萬以上的成交占比增加，其中，400-600萬的占比11.8%，增加了1.3個百分點。此外，300-400萬、1000萬以上等總價段的占比各增加了0.6個百分點。而300萬以下的占比61.3%，減少了3.3個百分點。

內地樓市持續低迷，發展商資金緊絀情況未有改善。藍籌內房股碧桂園（02007）上周配股集資觸礁後，僅約一個多星期便爆出流動性危機，不能如期支付兩筆美元債券利息合共2250萬美元，折算港元為接近1.8億元，違約風險驟增。碧桂園承認，可動用資金正在減少，出現階段性流動壓力。

股價挫14% 境內債跌停板

碧桂園傳出財困，觸發股債雙殺。碧桂園股價昨大瀉一成四，收市報1.13元，創9個月新低。值得注意的是，據證監會資料，截至7月28日，碧桂園的淡倉高達19.7億股，佔已發行股本超過7%。同系碧桂園服務（06098）亦勁挫近一成。碧桂園多隻境外債和境內債也急跌，其中境內債「21碧地03」、「21碧地04」和「16騰越02」昨日均插水兩成或以上，須臨時停牌。

近期屢傳有資金壓力的碧桂園，未有如期在8月7日支付合計2250萬美元的兩筆美元債券利息，但有30天付息寬限期，故此暫時未算違約。該兩筆債券分別在2026年2月6日到期票面息率4.2厘，以及2030年8月6日到期票面息率4.8厘，發行規模各為5億美元（約39億港元）。

分析料最終違約機會不低

碧桂園表示，近期銷售額和再融資環境不斷惡化，加上各類資金監管影響，導致賬面可用資金持續減少，出現階段性流動壓力。該公司重申，高度重視化解債務風險，目前正積極優化資金安排，努力保障債權人的合法權益。公司又稱，自2021年以來，行業持續低迷並步入前所未有的困難時期，公司雖一直在堅守，卻難言曙光。

奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強認為，碧桂園僅兩千多萬美元的債息也未能依期支付，估計最後正式違約的機會不低。他補充說，由於碧桂園下月有超過30億元人民幣債務到期，如果屆時趕不及籌得足夠資金，即使今次能支付美元債利息，最後也無補於事。

蔡金強預計，若內地現有房地產政策沒有大幅改變，碧桂園可成功自救的機會甚微，相信政府短期內未必會為內房「輸血」，或要等債務危機進一步蔓延至萬科和保利等與國家關係較密切的房企，當局才會出手。

此外，券商滙豐下調碧桂園和碧桂園服務評級，由「買入」降至「持有」。碧桂園的目標價由2.9元大削至1.1元。碧桂園服務則由19.9元劈至7.5元。該行提到，基於內地可能推出支持樓市政策，屆時市場風險胃納將增加，故暫時未把兩企的評級直接降至「沽售」。

儘管內地官方今年不時釋出撐樓市的言論和措施，對行業的幫助僅杯水車薪，流動性吃緊和銷售下跌情況未見明顯改善。碧桂園上星期曾經發盈警，披露今年上半年將按年由盈轉虧，主因毛利率下降、物業項目減值增加和滙兌損失。而7月的合同銷售金額只錄得120.7億元人民幣，賣樓成績是今年最差的一個月。

佛山市追13億土地出讓金

在今筆美元債息到期支付前，碧桂園曾嘗試通過配股集資，於7月31日計劃以每股1.3元配售18億股新股，籌資23.4億元，集資所得會用作償還債務，最終未能成事。當時碧桂園解釋，由於與中介機構溝通不盡一致，故無訂立最終交易協議，且暫不考慮配售。

因應合同銷售減少和融資困難，評級機構穆迪在上周四（3日）把碧桂園的企業家族評級（CFR）和高級無擔保評級從Ba3下調至B1，展望維持負面。

此外，市傳佛山市自然資源局催促碧桂園繳納13.7億元人民幣土地出讓金。內地傳媒引述接近碧桂園人士回應稱，目前未收到當局相關文件，但公司已即時着手處理，積極按協議履約。

遠洋集團（03377）公布，7月協議銷售額24.9億元（人民幣．下同），按年下跌72.3%；協議銷售樓面面積約24.74萬平方米，按年減少55.39%；協議銷售均價為每平方米約1.01萬元。今年首7個月累計協議銷售額約381.5億元，按年下降26.63%；累計協議銷售樓面面積約為300.83萬平方米，按年下滑3.26%；累計協議銷售均價為每平方米約1.27萬元。

恆隆地產（00101）董事長陳啟宗昨在海南博鰲房地產論壇上表示，內地房地產泡沫破滅，是一個大洗牌過程，房地產行業一定會存在下去，「問題不是行業會不會出事，問題是你跟我還會不會在，這是一個切身的問題。」

陳啟宗認為，當前中國經濟面臨極大挑戰，首要原因是過去投放於疫情防控的花費巨大，而疫情的影響不只是錢那麼簡單；其次是房地產泡沫破滅，還有中美關係改變，3個問題同時出現，應對會比較困難。

他指出，房地產泡沫吹得那麼大，破裂後一定有很多後遺症，包括老百姓對經濟及消費的信心，都會受到重大影響，對中國經濟並非好事。

將回歸理性 趨向薄利多銷

陳啟宗預期，房地產必將回歸理性，市場愈發趨向薄利多銷，今後不再是一個特高盈利率的行業，賺大錢的機會遠遠不如以往20多年。

他提到，內地房地產行業在過去30年內，沒有經過大波動，亦沒有出現破產潮，房企以為自己永遠立於不敗之地，但實情是因為政府在管控，政府不願意房企破產，給予一次又一次機會，才有過去這30年的大牛市，結果是應該破產的房企沒有破產。

談及房地產行業的未來，陳啟宗希望會由市場力量主導，惟仍需要合理調控，而調控必須非常小心及具鑑別力，包括決定什麼時候該調控，調控力度及方式等。

商業物業方面，陳啟宗稱，今年首5個月，內地零售商業市場的復甦情況很好，但5月中旬以後，增速有所減慢，預計下半年市場將繼續增長，升幅則只有個位數；至於寫字樓，預期能錄得穩定收入，上升不會太快，下跌也不太多。

平0.3%加推244伙 首輪開售量8年最多

長實（01113）油塘親海駅II收票氣勢如虹，發展商昨天再加推4號價單共244伙，並公布於周六（12日）盡推全數4張價單共626伙發售，是逾8年以來首輪開售單位數量最多的新盤。據悉，該盤昨天單日勁收5000票，4天累收逾1.5萬票，膺今年新盤票王。

親海駅II過去3天三度加推，昨天加推的4號價單，涉及244伙，包括7個開放式、94個1房、71個2房及72個3房戶，按「愛才即供計劃」計，折實售價294.4萬至1134.6萬元，折實呎價13085至16544元，折實平均呎價14765元，較前日（7日）公布的3號價單折實均價14806元低0.3%，為該盤4張價單中最低。

周末賣626單位 呎價14868

抽出個別單位作比較，今批推出的2A座25樓E室，實用面積707方呎，折實售價1061.7萬元。對比上一張價單推出的樓下單位、2A座23樓E室，實用面積相同，折實售價1058.4萬元。兩個單位僅相差0.3%，料屬原價加推。

親海駅II同日公布銷售安排，周六進行首輪銷售，盡推全盤的標準分層戶，合共626伙，全部來自第2A及2B座，折實售價290萬至1134.6萬元，折實呎價13085至16544元，折實平均呎價14868元。

同時，親海駅II開售單位的數量，屬於2015年4月長實等發展的將軍澳日出康城緻藍天（首輪銷售共740伙）後，逾8年來首輪銷售量最多的新盤，創下2013年4月一手住宅物業銷售條例（一手例）生效後次多。

根據銷售安排，是次銷售分兩組進行，A組及B組買家都可購買入1至4伙，惟優先揀樓的A組買家購買的單位必須包括最少一個3房單位、或最少1個開放式單位、或最少2個任何戶型單位。

長實執行董事趙國雄表示，是次銷售不設大手優先安排，冀幫助更多市民「上車」或「轉車」，並說「好耐冇見過咁筍嘅平均價」。

市場消息透露，親海駅II過去兩天（7日及8日）每天都收逾5000票，帶動項目4天累收逾1.5萬票，打破新地（00016）屯門兆康NOVO LAND第2B期今年3月首輪收到10691票的紀錄，膺今年新盤票王，超額認購近23倍。長實營業部首席經理郭子威指出，親海駅II明天晚上8時截止登記，開售當日即場抽籤。

親海駅II位於油塘東源街15號，提供658戶，實用面積210至723方呎，預計2025年10月中入伙。

Bal Residence 26戶減價兼送禮券

親海駅II以「平爆價」推盤，九龍區新盤也要面對現實減價。麗新發展（00488）與市區重建局合作發展的觀塘恒安街Bal Residence，於今年3月首輪推出56伙，開售首日僅賣出3伙。發展商於3月底把其中27伙減價5%至9%，之後成功賣多4伙。

該盤昨天公布第1B號價單，把餘下26個單位減價，降幅由6%至10%，最高樓價折扣維持11.75%不變，即減價後折實售價為556.86萬至707.06萬元，折實呎價16141至20688元。

發展商稱，該盤預計10月批出入伙紙，發展商將額外送出價值6800元家電及餐飲禮券，作為業主入伙賀禮。

至於鄰近親海駅II的五礦地產（00230）蔚藍東岸，昨天售出1座12樓B室，實用面積1252方呎，4房間隔，是親海駅II沒有提供的戶型，成交價3600萬元，呎價28754元。

今年初中港兩地通關對住宅樓市的提振作用較預期為細，首7個月計二手住宅成交量僅24400宗，創10年同期第三低，加上一手新盤以低市價推售搶客，由今年第二季較市價平均折讓幅度1.2%至2.9%，料擴大至第三季折讓10%。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明修訂對今年樓價走勢預測，由年初估計全年升10%至15%，下調至最新僅升5%。

布少明指出，今年首7個月二手住宅成交量僅錄24400宗，創近10年同期第三低紀錄；二手成交金額約1860億元，也屬近6年同期新低，表現遜預期實屬始料不及，反映加息及經濟復甦緩慢等因素的壓力下，樓市欠缺持續上升的動力。

美聯物業首席分析師劉嘉輝補充，樓市表現遜預期，是受到三大因素困擾。首先，本港經濟復甦進度較預期慢，第二季經濟增長出現放緩。同時，美國加息周期遲遲未有完結跡象，年底前息口仍有機會上調，除對供樓負擔構成壓力外，亦令資金流向高息資產。此外，本港金融市場表現疲弱，上半年IPO集資額僅178億元，被擠出全球五甲。

新盤本季開價料低水一成

劉嘉輝稱，一手住宅今年首7個月表現也遠遜預期，成交量約6843宗，成交金額約762億元，齊創10年同期次低。近期新盤以低市價推售，由今年第二季平均折讓1.2%至2.9%，擴大至7月的6.7%，預料第三季幅度更有機會擴大至10%，將創有紀錄以來季度最高。

布少明表示，因應加息周期未完及最新經濟環境，須全面調低全年樓市預測，估計今年全年新盤成交僅約1.4萬宗，二手約4萬宗，分別較年初預測下調約12.5%及約20%。全年新盤成交金額料約1560億元，二手約3050億元，分別較原先預測調低約17.9%及約25.6%。至於整樓二手住宅樓價亦由原先估計升約10%至15%，大幅調低至僅升5%，即今年樓價高峰期已於上半年出現。布少明重申，現時是「撤辣」的最佳時機。

市場上不少資深投資者積極減磅，持有多項商舖、豪宅的投資者譚伯榮，近期以1500萬元沽售跑馬地山景閣共10個車位，持貨27年，賬面大賺約1.4倍離場。

資料顯示，跑馬地毓秀街19號山景閣低層地下（Lower Ground Floor）共10個車位，於上月以1500萬元售出，平均每個車位作價150萬元，以交吉形式成交。

代理指出，上述10個車位已在市場上放售逾兩年，去年叫價仍達3500萬元，今年大幅下調至2200萬元，最終更累積大幅降價2000萬元或57.1%出售。譚伯榮於1996年斥資630萬元購入該批車位，縱使大幅降價出貨，賬面仍大幅獲利870萬元，升值約1.4倍。

兆安李太孫兒掃入

據了解，是次入市的新買家為人稱「兆安李太」的資深商舖投資者李佘少鴻的孫兒李恆輝或有關人士。在2018至2019年期間，山景閣地下有車位曾錄以160萬至180萬元易手的紀錄。

7月新增45個升至246伙 業界促適時減辣

加息陰霾持續困擾樓市，不少業主見樓市復常速度未如理想而放棄，最終淪為銀主盤，7月份單月新增45個銀主盤，銀主存量直逼250伙關口，再創金融海嘯後新高。業界人士呼籲政府適時檢討辣招，助樓市及經濟全面復常。

中原地產統計數據顯示，上月單月新增45個銀主盤，是2018年4月（60伙）至今單月湧現最多銀主盤，令銀主盤存升至246伙，直逼金融海嘯（2009年4月249伙）水平。當中由非傳統銀行即財務公司持有的盤口（俗稱財仔盤）達83伙，與4大銀行的85伙相若，若計及4大銀行按揭市場佔比超過7成以上，可見財仔盤斷供比率遠高於傳統銀行。

資料顯示，新增的45個銀主盤，當中約1成屬於選用發展商按揭的半新盤，包括何文田皓畋、長沙灣家壹及西營盤瑧蓺及翰林峰等，相信是發展商提供低息優惠過後，二按息率急升，再遇上銀行加息周期，供樓百上加斤，因而選擇斷供淪為銀主盤。

何文田皓畋3房 叫價2000萬

例如何文田皓畋5座一個3房單位，原業主2017年以約2,352萬元購入，當時選用發展商的「SUPER1+2財務計劃」，透過兩間財務公司上會，二按為期5年，首3年息率P減3.88厘，即約1.62厘；第4、5年P減2.5厘即約3厘。估計二按到期後樓價回落未能成功轉按因而淪為銀主盤，現時叫價2,000萬元放盤。

其次，長沙灣家壹高層開放式單位，原業主2020年以約554萬元購入，呎價高見2.45萬元。買家當時選用發展商提供的二按服務，首2年利率P減1.8厘（當時P為5.125厘），第3年P減1.125厘，期後全期P加1厘。以此個案計，現時二按息率約4.75厘，日後更有機會升至6.875厘，業主最終斷供淪為銀主盤現時叫價500萬元。

樓價連跌兩月 負資產逾3300宗

其次，中原地產數據顯示，現存銀主盤中，有5個屬於破產管理署推出市場放售，相關放盤量同樣上升，可見3年疫情困擾下，不少業主選擇破產（數字顯示上半年共3,672宗破產申請），名下物業被接管。例如屯門田景邨一個細單位，業主早於2000年以9.7萬元購入單位，2017年向2家財務公司加按借貸，借款額達110萬元，最終單位由破產管理署接管，現時叫價275萬元（綠表170萬元）。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，政府統計樓價指數連跌2個月，負資產個案仍逾3,300宗，中港通關後整體經濟復常速度未如理想，不少業主因而放棄供樓淪為銀主盤，主要以選用高成數按揭的業主為主。他又謂樓價僅下跌2個月，銀主盤已經上升，若樓價下跌10%，銀主盤存量勢必倍增，呼籲政府適時檢討辣招，為樓市注入更多動力，樓市好經濟才有望真正全面復常。

新盤平開，二手放盤業主減幅持續擴大，馬灣珀麗灣東南園景2房業主，由於急於沽售單位，放盤僅10日，減價32萬元以548萬元沽，創年內同類單位新低。

放盤10天減32萬售出

中原高級資深分區營業經理溫明峯指，7月份珀麗灣僅錄7宗成交，創8個月低位，本月暫時只錄1宗成交，屬於22座中層G室，實用面積532平方呎，連露台2房，屬東南內園景戶，單位已交吉，據悉業主急於沽售，放盤僅10日，由叫價580萬元，大減32萬元，以548萬元沽出，呎價10,301元，較市價低約5%，成交價創同類單位今年新低。原業主於2004年以235萬元購入，轉手帳面賺313萬元。

而上月交投疲弱的東涌區，續有業主加碼減價沽貨，其中，一直收租的海堤灣畔2房，放盤翌日即減價獲區內租客承接，而同區映灣園2房，家庭客見同區租金高漲，而業主多番調低叫價，終棄租轉買入市。

美聯高級區域經理方吉和指，映灣園1座高層C室，實用面積520平方呎，2房，望海景及山景，單位4月以700萬元放售，多次調低叫價，終獲區內覓租盤多時的分支家庭，以630萬元承接，呎價12,115元，買家因見區內租金高漲，同類2房平均租金逾1.5萬元，見上址叫價回軟，決定入市。而原業主於2018年以628萬元購入，現帳面僅賺2萬元。

另外，海堤灣畔5座高層F室，實用面積541平方呎，2房，業主一直收租，日前租客遷出，可交吉可睇樓，獲區內租客還價，翌日減價17萬元以663萬元成交，呎價12,255元。原業主於2003年以約144.4萬元一手買入單位，持貨20年，未計期內租金收入，帳面獲利約518.6萬元，單位期內升值約3.6倍。

租務持續旺盛，太古城本月暫錄18宗成交，當中備裝修的2房戶，以高市價約1成租出，呎租達43.7元，另天水圍嘉湖山莊，2房月租回落至不足1萬元水平。

中原副區域營業董事張光耀指，鰂魚涌太古城本月暫只有4宗買賣成交，惟同期租務已達18宗，呎租達36.6元，個別優質單位租金更突破40元。如放租僅1個月的太古城耀星閣中層E室，實用面積503平方呎，2房，內籠備有簇新裝修，為同類型單位優質租盤，原以2.35萬元放售，現以2.2萬元租出，呎租達43.7元，租金理想，較上月同類型2房高安閣中層G室，同一面積，租金約1.8萬元，上址租金高逾2成，而同類型2房現時平均租金約2萬元。

嘉湖高層2房 9800元租出

此外，嘉湖山莊本月暫錄逾10宗租賃成交，平均呎租約21元水平，當中不乏2房租金低於1萬元，如承租的7期景湖居2座高層E室，實用面積446平方呎，以9,800元租出，呎租22元，以業主於2007年買入價106.9萬元計，可享11厘租金回報。另外，6期美湖居2座低層F室，實用面積441平方呎，同樣以9,800元租出，呎租22元，以業主於2012年以219.5萬元買入價計，可享5.4厘租金回報。

資深投資者羅守輝續沽貨，剛以約3,500萬元，沽出西環地庫舖位。

健身中心10萬租用 回報3.4厘

市場消息指，西環德輔道西363號地庫舖位易手，物業面積約7,959平方呎，以約3,500萬元成交，呎價約4,397元。該舖現由健身中心租用，月租約10萬元，回報率約3.4厘。

據了解，舖位原由羅守輝持有，他於2018年，以3,250萬元購入舖位，持貨5年轉手，帳面賺約250萬元。

另商廈交投方面，銅鑼灣力寶禮頓大廈低層D室，面積約756平方呎，以約1,195萬元成交，呎價約15,807元。

中原（工商舖）寫字樓部高級分區營業董事馮潔玲表示，中環德輔道中71號永安集團大廈高層03至07室，總面積約5,912平方呎，現以呎價約2.5萬餘元放售，涉及總額約1.48億元，將以現狀及交吉形式出售。

第一太平戴維斯最新發表的2023年第二季香港寫字樓租賃市場報告指出，股市低迷導致租賃需求減弱，但保險及對沖基金行業表現強勁。上半年的首次公開招股（IPO）市場狀況對中環寫字樓市場產生負面影響，籌集資金僅178億元，達20年來新低。儘管IPO走弱拖累寫字樓租賃，但保險業及對沖基金需求成亮點，其行業亦進一步擴大辦公室需求。

第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒表示，首次公開招股市場緩慢，進一步影響金融機構的業務前景，使得所有地區的寫字樓吸納量速度也趨緩。該行副董事總經理及商業樓宇租務部主管劉偉基指出，考慮到以上因素，該行預計下半年寫字樓租金將降3%至5%。

然而，第二季集資額按季上升55%，可能預示年底的市場復甦。據傳多家知名公司將在香港上市，包括順豐速運、拉拉科技控股（Lalamove和貨拉拉的營運商）和盒馬鮮生等，或能進一步推動市場。

保險業對沖基金擴張

該行表示，儘管股票市場疲軟，保險行業卻在蓬勃發展。內地人對在香港購買各種保險的持續興趣令保險巨頭如友邦、保誠和宏利等能夠在第一季錄得滿意的業績。這令多家保險行業公司進行遷址及擴張，以抓住保險和資產管理業務反彈的機會。

而對沖基金行業因受益於波動的股市，也計劃擴大其辦公室需求，如Man GLG在國際金融中心二期新租用4,000方呎空間、富德資產管理公司在同一棟樓內進行內部搬遷、寶捷思資本市場在友邦金融中心租用兩層的部分單位。

然而，大多數公司仍然對當前充滿不確定性的商業環境持謹慎態度，對擴展業務卻步。即使非核心區域的可租用面積仍然很高，租金也在可承受範圍內，但裝修的成本過高，可達每方呎1,500元，在6年的租賃期限內攤銷後，每平方呎的租金節省20元，支出水平仍然不合理。相比之下，配套齊全及有裝修的寫字樓更受市場關注。

整體投資市場淡靜，惟民生區舖位表現不俗，有資深投資者趁淡靜吸納，盛滙商舖基金購入北角一籃子舖，作價約2.13億易手，料回報逾4厘。原業主為資深投資者楊奮彬，物業於14年間升值86%。

市場消息透露，北角英皇道165至175號公主大廈地下一籃子地舖，建築面積6535方呎及1樓建築面積6440方呎，總面積約12975方呎，業主原本叫價3.2億，議價後以約2.13億易手，呎價約1.6萬。

6名租客承租 月收70.48萬

上述舖位現時租客包括2間食肆知粥嘗樂、大小姐冰室，以及豪大大、友康藥房、脊醫，以及1樓的幼稚園，合共6名租客，以民生行業為主，月租介乎1.9萬至23.5萬，總租金為70.4755萬，新買家料回報約4厘。

有市場人士估計，由於該舖位門面闊，擁有多個租客，不排除盛滙基金將物業折售。過往，盛滙亦經常購入有潛力的舖位，然後拆售獲利。包括大埔道76至84號華僑大廈地下1至4號舖。

投資者楊奮彬沽售 14年升86%

盛滙商舖基金於2021年6月斥5000萬購入，隨後改為7個舖位，3號地舖（遊戲機中心承租）率先於2021年10月沽出，其餘6個舖位早前亦成功沽售，共套現7683萬，短短23個月間升值54%。

該舖原業主為資深投資者楊奮彬， 於2009年以約1.14億購入上述物業，持貨約14年，帳面獲利約9900萬，升值逾868%。

楊氏向來只買不賣，今次在代理推動下，終於售出一項物業止賺，他旗下錦華地產，除了投資工商舖外，早年亦夥拍宏安地產進軍住宅市場，先後於馬鞍山發展薈晴及薈朗兩上車盤。