預售市場買氣冷，過去動輒快速完銷的新建案銷售期大幅拉長，據591新建案調查，今年上半年全台推案能在半年內完銷的「順銷」建案只剩35個，占整體推案量不到5％，數量比年同期減少64％。房市最熱的新竹去年上半年有30個建案順銷，今年僅剩5個，退燒幅度最大。

過去三年市場熱絡，建案去化速度快，時常可見「公開即完銷」的熱況，但隨著房價高漲，加上鎖定預售市場的打炒房政策衝擊、升息效應，預售市場買氣急速降溫，建商推案戰線拉長，銷售期普遍大增，能夠在今年推出、且今年完銷旳建案大多為戶數少、擁有價格優勢的建案，此外也有一些順銷案則是訴求低自備、低月付等有感的促銷方案。

591市調顯示，去年上半年全台有738個新建案推出，有98個建案能在半年內完銷，占比約13％。

而今年上半年有749個建案推出，僅有35個建案在半年內完銷，占比驟降至不到5％。去年桃園、新竹、台南、高雄都有超過15個建案順銷，而今年則全數跌至個位數。尤其新竹降溫最明顯，由於房價從三年前3字頭跳升至5字頭，精華區甚至達6、7字頭，過去建案尚未公開，排隊買房、當天預訂一空熱況不再，去年上半年還有近四成建案能在半年內完銷，今年已降至不到一成，不少自住客寧願選擇到遠一點的新豐、湖口等蛋白區置產，以面積更大的透天產品來取代市區大樓。即使預售市場普遍銷售期拉長，仍有少數個案能夠順銷，不少位於房價的蛋白區，如桃園的龍潭、觀音，台中的烏日、大雅等地。

美國生產者物價指數（PPI）超預期引起市場對升息擔憂，加上中國大陸房地產暴雷，資金慌忙避險，台股短線也受牽連，昨（14）日崩逾200點。有網友好奇，若股市崩到1萬點以下，房市下半年是否有崩盤機會。不少鄉民看到都表示，股市崩盤，資金反而會流進房市推高房價，只有戰爭能讓房價崩盤；更有人直言，現在講崩到1萬以下真的很無知。

昨日受國際多項利空消息衝擊，台股大跌207.59點，以16393.66點作收，除了連續5日收黑，還一舉創今年第9大跌點。PTT上有網友以「股市如果崩盤 房市一起崩嗎？」為題發問，該網友表示，若股市崩到1萬點以下，是不是要賣房求榮、準備彌補融資追繳萬箭齊發了嗎？此外，他想知道下半年房市有沒有崩盤的機會。

根據歷史經驗，大多數網友都認為，「股市崩錢當然往房市避險，當然噴啊」、「去年演給你看過了，你說呢」、「台灣房價成長就是數學的絕對值，沒有負的」、「去年股市跌到萬二時，全國的蛋殼區蛋白區都聞風不動，有些地方（e.g.，台中、新竹）的蛋黃區還在繼續漲呢 懂？」；另有網友表示，「除非戰爭，不然房價不管什麼就是漲」、「房子只會緩漲怎麼可能崩，除非戰爭」、「現在講崩到一萬以下的，除了無知我不知道還有什麼形容詞」。

有網友獨立發文回應表示，中美日韓房價崩盤的原因都是貸款氾濫炒房，但台灣人相對保守，都叫人別All-in、別貸款炒股，如果有錢人都低槓桿，房價過高又沒人買，頂多房子晾在那邊放著，資金多不急著賣，怎麼崩盤；該名網友認為，只要台灣人繼續保守不搞衍生性金融商品，繼續買儲蓄險，房價就不會崩。

不過，也有人認為應該當心，「有機會，本魯大學時股市漲到12682，房價也跟漲一波，後來無量下跌，房價也有往下一段」、「利用房貸玩股票的人應該不算少數，槓桿開得大的真的要小心就是了」、「會，很多人借房貸出來玩股票的」。

政府祭出青年成家安心貸款2.0版，不少首購族群蠢蠢欲動，尋覓低總親民宅，台灣房屋集團根據聯徵中心申貸件數統計，桃園2023年第一季總價千萬元以內的購屋最熱門路段，由「龜山區樂善三路」以314件拿下冠軍，遠高於亞軍則是「中壢區領航南路二段」的69件。

第三名則為「中壢區松義三街」47件；此外「中壢區中山東路三段」與「桃園區大有路」分別為第四、五名。整體來看，桃園千萬元以下新申貸路段以中壢區最熱門，前十名中有四路段都出現在中壢！

台灣房屋青埔直營店店長廖國順表示，中壢區跟桃園區同為桃園市兩大主要行政區，因開發較早，區內有成熟商圈，也有新興重劃區，滿足不同需求。

而此次新申貸熱門路段亞軍的領航南路二段就位於青埔特區，該路段鄰近高鐵站及站前廣場，屬於重畫區內黃金地段，不少預售屋近期也進入交屋階段，以兩年前的預售價，千萬可買到小三房，或兩房產品，頗吸引小資家庭目光。

而排名第三的中壢區松義三街則位於過嶺重劃區核心，鄰近青埔特區、中壢市區，定位為青埔後花園，近年中壢地政事務所暨市民活動中心大樓啟用，還有好市多賣場，區內生活機能充足，千萬預算不乏兩房大樓產品。

至於同樣入榜的中壢區中山東路三段、中山東路一段，分別近體育園區和龍岡商圈，屬中原大學舊城區商圈，在地生活機能豐富，則較多20年以上的華廈。

預售市場買氣冷，過去動輒快速完銷的新建案如鳳毛麟角，銷售期大幅拉長，據591新建案調查，今年上半年全台推案能在半年內完銷的「順銷」建案只剩35個，占整體推案量不到5％，數量更比去年同期減少64％，尤其房市最熱的新竹去年上半年有30個建案順銷，今年僅剩5個，退燒幅度最大。

過去三年市場熱絡，建案去化速度快，時常可見「公開即完銷」的熱況，但隨著房價高漲，加上鎖定預售市場的打炒房政策衝擊、升息效應，預售市場買氣急速降溫，建商推案戰線拉長，銷售期普遍大增，能夠在今年推出、且今年完銷旳建案大多為戶數少、擁有價格優勢的建案，此外也有一些順銷案則是訴求低自備、低月付等有感的促銷方案。

591市調顯示，去年上半年全台有738個新建案推出，有98個建案能在半年內完銷，占比約13％；而今年上半年有749個建案推出，僅有35個建案在半年內完銷，占比驟降至不到5％。去年桃園、新竹、台南、高雄都有超過15個建案順銷，而今年則全數跌至個位數。

全坤建設（2509）昨（15）日舉行法說會，因上半年無新完工建案挹注，以致稅後虧損1.17億元、每股淨虧0.52元；全坤表示，明年初在「全坤家宜」完工入帳，營運可望優於今年。推案部分，明年將推衡峰、富御、御峰等三大新案，合計總銷約72億元。

全坤建設表示，未來獵地、合建、都更及危老改建等仍是以大台北都會區為主，投資美國西雅圖、越南河內等海外市場為輔，採齊頭並進方式，持續穩健經營。

全坤建設上半年營收達1.08億元、年增10.2%，毛利率28.6%，稅後虧損1.17億元，較去年同期虧損0.69億元擴大，每股淨虧0.52元。

全坤建設今、明兩年業績主要以「全坤威峰」成屋餘屋約6,000萬元，以及總銷11億元「全坤家宜」兩大案為主；2025年有總銷12億元「全坤X101」完工挹注。

遠雄（5522）建設昨（15）日公告，以總價40億元將其持有的台中市北屯區2,324.41坪土地（含建物），賣給富宇建設、自然人。

遠雄建設表示，集團推案以「高周轉率」為策略，不過，該案光是都更獎勵值審查就長達兩年，且至今未果，因開發效益不如預期，決議出場。

2020年遠雄建設購入台中北屯區崇德一路逾2,000坪地，該地當時為文心愛子幼兒園、是崇德一路和崇德路二段角間土地，位於熱鬧的崇德商圈中。

遠雄建設表示，該案因為都更獎勵值審查就拖了兩年，後續還需要請照、施工等，由於開發效率低，加上銀行端資金緊縮，且集團在台中儲備土地充足，綜合評估考量之下，決議賣地出場。

據遠雄建設公告內容，位於台中市北屯區土地及建物因不符公司推案策略，決議以總價40億元賣給富宇建設、自然人，該案土地面積約2,324.41坪、建物面積約1,670.73坪，全案處分利益約5億元；法人初估，全案對公司每股貢獻約0.63元左右。

遠雄建設分析，集團推案做法只要土地拿到建照且工程發包達六成，就會進行預售推案，相關審查期冗長，接下來還有11個月的建照時間，若再加上工期約三年，整體開發時間恐將超過六年，遠超過公司預期，決定止損出場。

遠雄建設今年上半年營收達68.16億元、年減42.1%，毛利率約29.2%，營業利益達13.01億元、年減58.8%，稅後純益達11.09億元、年減55.3%，每股純益達1.42元，低於去年同期的3.18元。

遠雄建設表示，上半年因只有「遠雄頂美」新建案完工入帳，在新案入帳較少下，以致營運減少。

亞果遊艇集團行銷新模式，除計畫於台南安平港區興建195間客房的酒店外，也已於安平港區興建14棟濱海別墅VILLA，其中七棟將對外銷售，每棟約200坪，一棟開價2.5億元，使用權40年，目前已有一戶成交，據悉為台中的企業家購買，而國內北中南企業家以及國外高端人士，也都曾前來參觀，這也是大台南地區第一個銷售使用權的豪宅。

亞果遊艇集團表示，安平港區的開發分為四期，計畫投資100多億元，第一期為遊艇碼頭遊憩區建設，第二期為濱海別墅VILLA，第三期為昨日舉行動土典禮的安平港悅椿度假酒店。第二期14棟的VILLA主結構已大致完成，其中七棟將出售、另七棟作為會員度假使用，預定今年底可以交付，使用權從明年開始計算。

亞果指出，每個VILLA的所有人可能會想要自己進行別墅內部設計與裝潢，所以交付的都是毛坯房，由其自行找設計師來設計，所有家具和擺設也是由所有人自行配置，一棟VILLA都有一個遊艇停泊位、四個車位，並會附送一艘價值3,500至4,000萬元的遊艇，一棟VILLA開價2.5億元，先前北中南及國外高端人士都曾來參觀過，目前成交的一戶價格與開價差不多。

亞果說，他們和港務公司是以設定地上權50年的方式承租取得開發權，開發期限屆滿得優先議約，已購買VILLA的所有人在亞果租約期滿時，可以續約，不必再花一筆錢買VILLA，僅需繳交土地租金和管理費，40年後別墅若需重新整修，可以找亞果協助。

亞果遊艇集團與新加坡悅榕集團攜手，打造台灣首座國際遊艇酒店－安平港悅椿度假酒店，而這也是悅榕集團首次進軍台灣市場，也是該集團全球第一個與國際遊艇港相結合的濱海度假星級酒店，今（15）日舉行動土典禮，宣告亞果安平遊艇城進入新的開發階段，計畫興建195間戶戶面海的客房，預計2027年完工啟用，屆時將成為台南國際觀光新亮點。

亞果遊艇集團是於2017年，競標取得台灣港務公司安平港區共15.25公頃的陸域與海域開發權，開發期限50年，2019年亞果遊艇集團與新加坡悅榕集團簽署酒店委託經營管理合約，計劃斥資26億元打造安平港悅椿度假酒店，該計劃重點在於：「國際」與「本土」，即跟隨國際生活品味潮流並結合當地特色－台南府城文化、海洋風光以及遊艇度假元素。安平港悅椿度假酒店將成為一座集現代時尚、舒適與文化底蘊於一體的旅遊勝地，向世界各地的遊客展現台灣的獨特魅力。

出席動土典禮的台南市長黃偉哲表示，安平港的潮差平穩，地理位置也靠近市中心，非常適合於此發展觀光業，感謝世界知名的悅榕集團，台灣第一站選擇在台南亞果設點，期待亞果與悅榕集團強強聯手為台南打造優質的觀光產業。

亞果遊艇集團董事長侯佑霖說，亞果期望帶領國人進入海洋，動土典禮代表一種開始，未來飯店落成後，讓亞果引領身在海島國家的台灣人更靠近海洋，深入海洋，也希望國人支持海洋休憩活動。

昨日安平遊艇城除舉行第三期動土典禮，同時也舉辦銷售說明會，比照悅榕集團國際銷售標準，釋出酒店中限量40間悅椿套房（一房一廳兩衛、約28坪）進行38年使用權銷售，投資人藉此可以成為國際富商名流雲集的The Sanctuary Club榕源會會員；並享每年最多30日國內外免費入住及使用悅椿旗下飯店設施的權利；還擁有套房出租的營業額分潤收益，銷售會吸引近200人到場了解。

由於配偶相互贈與免稅，夫妻贈與常被視為節稅方式之一，近十年每年上半年的贈與移轉棟數，幾乎穩定維持每十件就有超過三件是夫妻贈與，今年上半年則為三十五％，且北部都會區夫妻贈與比重明顯高於中南部都會區。

有效大幅節稅
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，每人都有「一生一屋」的土增稅自用住宅優惠稅率，通常夫妻一方因為已使用過，才會透過夫妻贈與方式，將房產過戶到尚未使用該優惠的配偶再出售，尤其土地坪數較大、持有時間較久遠的房地產，使用此優惠的節稅效果更加。他指出，二○一四、二○一五年公告土地現值大幅調升，墊高土增稅稅基，導致夫妻贈與比率明顯拉升。

根據內政部統計，二○一五年上半年夫妻贈與占整體贈與棟數比率約三成，二○一六年「房地合一稅」上路、公告土地現值再度大幅調升，該年上半年夫妻贈與比率拉高至三十六％，之後也都維持在三十四％至三十七％，也就是不到三件贈與便有一件是夫妻贈與。

六都中，夫妻贈與比率以桃園市約四十五％最高，新北市四十三％居次，台中市約三十八％排第三，台南、高雄占比各約三十三％及二十九％，南二都比率明顯低於北部都會區。

曾敬德提醒，房地合一稅上路後，房屋交易都以市價課稅，而贈與通常取得成本會被認定為公告土地現值，由於公告現值與市價有明顯落差，因此透過贈與後轉售很容易出現高額房地合一稅稅負。

久樘開發鎖定佔地19.35公頃的弘富自辦重劃區，繼推出「久樘臻星」、「久樘臻悅」後，又於2023年6月推出系列第三期「久樘臻綻」，看好潭科將與中科、后科形成產業走廊，引入高科技人口移入的機會，於2023年8月15日舉辦開工動土典禮。

久樘開發總經理陳俊維指出，自74號快速道路與國道四號豐潭段陸續通車後，潭子不斷蛻變中，已躍升為北台中的交通樞紐，加上享有雙商圈、雙車站以及潭子運動公園、潭雅神綠園道的優越地理環境，各項機能完美滿足重視生活品質的家庭進駐，為了因應當前全面回歸自住市場，本次新案「久樘臻綻」為弘富段唯一正臨中山路大樓案，內部建材更是全面升級，希望為潭子地區的首購家庭塑造高格調的住宅大樓。「久樘臻綻」基地將近700坪，打造2棟分別為地上15層樓與地上7層的建築，共110戶純住家，產品規劃24~39坪的2~3房，

潭子區近期推案，包含寶璽機構旗下睿嚮建設「睿嚮大涵」、恆山建設「恆山和合」、佳茂建設「佳茂6962三期-御景莊園」等，當中實價登錄揭露「睿嚮大涵」已於2022年11月時，出現總價1803萬元、單價達40.3萬元的區域新高價；對此，元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴指出，台中74號沿線本就是建案兵家必爭的一線戰區，而潭子近年來擁有不少建設利多，特別是年初國4豐潭段開通後，更為台中都會區環狀公路交通網完善連結整體脈動的最後一哩路，加速往來台中市區的車程，並匯聚中科、后科、潭科等產業走廊，為此區挹注強勁撐盤利多，「看好區域將因此迎來一波補漲潮，後勢可期」。

在碧桂園因為債務兌付問題成為資本市場焦點之際，龍湖選擇了提前償還債務，曾經同為示範房企的碧桂園和龍湖，如今境遇迥異。

8月14日，市場有消息稱，龍湖已將17億元款項撥入18龍湖04債券兌付專戶，目前龍湖年內境內到期債務僅餘11月到期的1.19億元。接近龍湖集團的相關人士向上海證券報記者證實了上述消息。

在易居研究院研究總監嚴躍進看來，提前償還債務說明龍湖在債務兌付方面主動性很強，至少可以帶來三個積極的效應，即證明企業資金狀況和現金狀況等非常不錯、通過此類操作可以減少存量債務的規模以及減輕後續債務壓力。也有業內人士認為，近期部分房企出現債務兌付的問題，使得投資者對於民營房企的處境頗為擔憂，此時龍湖提前還債，從一定程度上來說也是在給整個行業提振信心。

龍湖多次提前償債

據接近龍湖集團的相關人士透露，龍湖集團間接附屬公司龍湖企業拓展已將17億元款項撥入18龍湖04債券兌付專戶，目前，龍湖已於7月償還共計41.9億元公司債，8月償還共計41.8億元公司債，其年內境內到期公司債僅餘11月到期的1.19億元。

龍湖近期新獲得一筆5年期、31億港元銀團貸款，同時按計劃有序提前歸還海外債務。據悉，龍湖2024年1月到期的153億港元銀團貸款，目前已提前償還72億港元，計畫在年內全部提前償還。

最近一兩年，龍湖可謂是“回購+提前償債”最頻繁的房企。在提前償債方面，2022年10月31日，龍湖集團宣佈於當日提前償還2023年到期的部分銀團貸款51億港元。11月1日，龍湖集團又在港交所公告，公司當日向銀團貸款代理行發出提前償還2023年到期的部分銀團貸款34.5億港元的不可撤銷通知。就此提前還款通知待大多數參貸行同意之後，公司會即時履行還款。11月9日，龍湖集團發佈公告稱，選擇提前贖回於2023年到期的3億美元優先票據，票面利率為3.9%。

龍湖管理層曾透露，公司2023年內到期債務規模可控，在手現金充裕，現金短債比處在行業高位，今年已無到期海外債務。公開資料顯示，龍湖在7月底到8月中旬，連續兌付5筆境內債，合計規模達到83.7億元。

銷售方面，今年前7個月，龍湖集團連同其附屬公司累計實現總合同銷售金額1101.2億元，合同銷售面積659.4萬平方米。截至2023年7月末，龍湖集團累計實現經營性收入約143億元，其中運營收入約72.4億元，服務收入約70.6億元。

碧桂園積極展開自救

自7月底以來，受各種市場傳言影響，碧桂園在資本市場上遭遇股債雙殺。8月8日曝出的碧桂園未能支付應於8月7日支付的兩筆美元債利息的消息，則讓投資者對於碧桂園的處境更為擔憂。

碧桂園相關人士向記者表示，受近期銷售額與再融資環境持續惡化，疊加各類資金監管的影響，公司帳面可動用資金持續減少，出現了階段性的流動性壓力。

壞消息接踵而至。8月10日，碧桂園發佈公告，公司預期截至2023年6月30日止半年度的淨虧損約450億元至550億元。

2023年1至7月，碧桂園實現權益銷售金額1408億元，同比下降35%，較2021年下降61%；7月單月實現權益銷售金額121億元，連續第四個月環比下降，同比下降60%。

面對困難局面，碧桂園積極開展自救：一是竭盡全力保障公司現金流安全；二是最大限度削減支出；三是公司董事會主席兼控股股東楊惠妍及其家屬自碧桂園上市至今已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式合計支援碧桂園折合約386億港元且從未減持股票；四是全力做好保交付、保信用工作。

碧桂園方面表示，將始終堅決壓實自身責任，協調各方資源，全力以赴保交付、保運營。後續公司亦將繼續穩妥推進各項經營策略和風險化解措施，保障公司可持續健康發展，維護投資者的合法權益。具體來看：一是全力以赴保交付；二是積極化解階段性流動壓力；三是保障經營有序開展；四是加強特殊時期的組織領導，為更好地應對當前困難，公司成立了由董事會主席任組長的專項工作小組，建立工作機制，統籌協調、高效決策、有力推進，努力渡過難關。

市場經營主體需要更多支援

“我們希望看到企業採取的各種舉措能對市場產生積極的影響，但單憑企業自身的力量想要走出困境，非常困難。”有房企高管向記者表示，刺激需求的政策會對市場產生一些作用，但無法從根本上改變當前市場的狀況。“對企業來說，影響更大的其實還是預售資金監管，如果在這方面能夠劃定一個更加明確的邊界，能夠留給企業一定的自主空間，那麼企業就可以找到一些自我調節的方法改善經營，消費者的信心也會更強一些。”

也有房企高管認為，現在企業大都是在市場化、法制化原則下逐一與相關機構談債務展期，在這樣的情況下，相關機構也都是市場化主體，肯定是以最有利於自身的條件來談判的。這時候企業端相對弱勢，機構很難簡單地讓企業去展期。如果相關部門能給予一定的政策傾斜，比如原則上允許企業可以債務展期一定的年數，企業就能在與機構展期談判過程中相對主動一些。

總台央視記者從多個信源瞭解到，7月24日中央政治局會議提出“適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱”以來，多地積極研究調整限購、限售等限制性政策。據悉，福州、廈門、成都、瀋陽等多個城市擬於近日調整優化限購政策，降低二套房首付比例下限。限購取消後，當地首套、二套房最低首付比例可進一步降至20%、30%，有望啟動剛性和改善性住房需求，提升房地產市場交易活躍度。後續，可能還有其他優化政策出臺。

8月15日，國家統計局公佈2023年7月宏觀經濟和房地產行業資料。

從主要生產指標來看，儘管部分資料呈現季節性波動，但整體經濟依然延續向好態勢。

房地產1-7月資料呈現季節性回檔，行業尚未出現明顯的企穩跡象。

具體來看：

全國房地產開發投資67717億元，同比下降8.5%；

商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%；

商品房銷售額70450億元，同比下降1.5%。

房地產開發企業到位資金78217億元，同比下降11.2%。

各項關鍵資料仍然在下探：商品房銷售面積累計同比降幅擴大1.2個百分點，銷售金額同比增速由正轉負，新開工、房地產開發投資累計同比降幅擴大。

國家統計局新聞發言人付淩暉表示，隨著經濟恢復向好，居民收入增加，房地產市場調整優化政策顯效，居民住房消費和房企投資意願有望逐步改善。

考慮到優化調整政策從中央發聲到地方落實尚需時日，短期內，行業大概率仍然維持弱復蘇的態勢，房地產投資繼續保持低位元運行是常態，隨著政策落地以及城中村改造的加速，未來房地產投資將逐步回歸正常合理水準。

1-7月商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，降幅較1-6月擴大1.2個百分點，累計增速連續三個月下滑，降速略有放緩。

商品房銷售額70450億元，累計同比自3月之後首次轉負為-1.5%，較1-6月減少2.6個百分點，僅住宅銷售金額仍能維持正增長，前7月累計增長0.7%。

這意味著，當前處於弱復蘇狀態下的市場仍面臨下行壓力，政策方面仍需在供求兩端進一步發力，刺激需求、改善預期的同時，增加有效供應。

單月資料來看，受6月基數較高以及季節性回落、購房預期偏弱等多方面因素影響，7月商品房銷售面積、金額雙雙走弱。

7月，商品房銷售面積7048萬平方米，環比跌46%，超近五年同期環比跌幅，且與4月份市場由升轉弱降幅度幾乎持平。商品房成交金額7358億元，環比下降45%，跌幅超過4月份。

同比降幅有所收窄。7月商品房銷售面積、金額同比分別下降15.5%和19.3%，面積同比較上月收窄2.7個百分點，金額與6月份降幅持平。

7月成交季節性如期回檔，各城市走勢也相對一致。

CRIC重點監測的30城中，單月26城同比普降，環比也僅有少數城市成交增長。而累計同比負值城市由六月的7個城市增加至11個。

市場走弱一方面受制於供應短缺，另一方面在於購房預期、購房信心不足，改善需求也未能接棒剛需成為市場支柱。但隨著政策不斷釋放以及落地，未來銷售有望底部企穩。

前7月，新開工走弱、竣工高增長的格局並未有實質性改變。

資料顯示，1—7月份，房地產開發企業房屋施工面積799682萬平方米，同比下降6.8%。房屋新開工面積56969萬平方米，下降24.5%，增速較1-6月降幅擴大0.2個百分點。其中，住宅新開工面積41546萬平方米，下降25.0%。房屋竣工面積38405萬平方米，增長20.5%，增速較1-6月提升1.5個百分點，達到年內高峰，並連續7個月維持正增長，增幅為近20個月新高。

一方面是新開工指標的持續承壓，房企開工意願處在低位，累計同比降幅仍在擴大，市場銷售萎靡導致企業開工、拿地進入惡性循環，穩資金、穩安全、穩信用仍是當前首要任務。另一方面，得益於前期“保交樓”政策的推動，今年以來竣工持續向好，無論是從1-7月累計還是單月來看，增速都有所提升。

單月來看，7月竣工面積為4501萬平方米，環比下降26%，絕對量較2023年均值減少三成。同比增幅較6月增長16.8個百分點至33.1%，接近三月份水準，僅次於今年4月42%的高增速。

新開工累計增速則尚未出現企穩信號，增速始終保持在低位運行，連續四個月跌幅超過20%。7月新開工面積7089萬平方米，同比下降25.9%，降幅較上個月收窄4.4個百分點，單月同比跌幅僅高於1-2月，單月增速略有好轉。受到6月基數影響，7月新開工環比下跌30%。

開發商開發投資意願仍然低迷。

1—7月，全國房地產開發投資67717億元，同比下降8.5%，降幅較1-6月擴大0.6個百分點。累計同比降幅自1-2月大幅收窄後持續5個月下滑，同比降幅回到了2022年1-9月水準。

單月來看，7月全國房地產開發投資額達9167億元，同比下降12.2%，跌幅較1-6月擴大1.9個百分點。7月開發投資環比跌幅29%。

值得注意的是，住宅開發投資略有好轉，7月單月同比下降9.4%，降幅較6月收窄1個百分點。

新開工低迷和土地市場不振影響，開發投資的持續走低，尤其是部分熱點城市土地市場開始出現降溫跡象，土地投資正從“局部火熱”轉向“整體冷淡”，也讓開發投資未來持續承壓。

開發投資累計增速降幅整體呈現出東部<中西<西部<東北的形勢，東部、中部地區前7月開發投資額同比降幅為3.2%、8.2%，這與長三角、部分中西部核心城市市場相對堅挺不無關係。

短期房地產投資額尚未有企穩回升的跡象，後續將保持低位運行，但隨著政策落地以及城中村改造加速，未來房地產投資將逐步回歸正常合理水準。

目前行業政策拐點已至，寬鬆將成為下半年調控主旋律。

政策聚焦點主要集中在限購的鬆綁甚至取消、下調商貸首付比例以及取消認房又認貸、引導落實存量房貸降息、適當放鬆限價、減稅降費、調降住房交易成本等方面。若核心一二線能穩步落實局部鬆綁“四限”，整體新房成交規模有望止跌企穩，但基於當前購買力乏力的事實，也很難再現當年的V型反轉行情。

各城市受改善盤供應影響出現分化行情，後續熱點城市和熱點項目個數減少仍是大概率事件。

北京、武漢、蘇州、南京等經歷調整後，後期伴隨著改善盤供應占比上升，成交尚有小幅回暖空間。而諸如上海、合肥、杭州等受限於核心區域供應不足，整體成交難有放量空間。對諸如昆明、南寧、福州弱二線和無錫、常州、徐州、珠海、惠州等廣大三四線城市而言，短期內剛需購買力仍需修復，成交難有明顯起色。

接下來，行業仍將維持弱復蘇的態勢，企業融資尚未大幅改善疊加銷售走弱，短期土地投資、新開工意願繼續保持低位運行，開發投資尚未釋放企穩信號，隨著房地產市場調整逐步到位，房地產投資將會逐步回到合理水準。

8月14日晚，臥龍地產(5.570, -0.07, -1.24%)披露2023年中報。資料顯示，上半年公司主營收入為32.92億元，同比上升91.44%；歸母淨利潤為2.01億元，同比下降23.5%。

據瞭解，當前臥龍地產主要從事兩大業務，分別為房地產開發與銷售業務，以及礦產金屬類貿易業務。資料顯示，上半年公司房產銷售營業收入為8.12億元，成本為5.14億元；礦產銷售營業收入為24.72億元，成本為24.47億元。

值得注意的是，從2023年中報表現來看，公司旗下上海礦業實現銷售收入24.37億元，同比增長205.70%，貢獻主要營收增量。

而對比來看，公司上半年房地產業務收入出現同比下滑。2022年同期，臥龍地產房產銷售營業收入為9.17億元，成本為4.48億元。

諸葛資料研究中心高級分析師關榮雪向記者表示，2023年上半年臥龍地產房地產業務毛利率約為37%，處於行業中等偏上水準，但較前幾年有所下降。

資料顯示，臥龍地產房地產業務集中在清遠、紹興、武漢三個區域，目前主要在售樓盤有清遠博睿苑、武漢萬誠府和紹興石泗裡等。

據半年報資料顯示，公司帳面仍有43.56億元存貨，並無計提存貨跌價準備。對此，臥龍地產相關負責人向記者表示，目前銷售情況良好，公司主要在今年年報披露時對房產業務進行整體減值計算。

對此，易居研究院研究總監嚴躍進向記者表示，房地產市場現在不算強勁，因此市場對存貨跌價可能會有所警惕，企業也需防範價格下跌。但近期穩樓市政策頻頻出臺，武漢的政策力度可能較大，紹興、清遠等三四線城市銷售情況還有待觀察。

太古介入前灘21號地塊和洋涇地塊的消息早有耳聞，此次收購大概率是完成股權的正式移交。

觀點網“去年集團公佈1000億港元投資計畫，在香港、內地和東南亞發展一系列新項目，目前仍然對這些地區充滿信心。”

在前不久的業績發佈會上，太古地產主席白德利強調，於中國內地的投資仍為集團核心計畫。

距離業績發佈不足一周，太古地產便再傳喜訊。

8月15日，有市場消息稱，太古地產或以97.1億元的代價接盤陸家嘴(10.560, -0.08, -0.75%)集團兩家子公司40%股權。

而兩家子公司分別持有上海前灘21號地塊與洋涇地塊，消息稱，上述轉讓預計在8月底9月初完成轉讓。

如若此次收購完成，太古地產在上海的第三個商業綜合體項目將正式落地，與此同時，其在內地的投資佈局將進一步擴容。

97億收購案

繼西安、廣州、三亞等地區之後，太古地產又一次瞄準上海。

前不久，陸家嘴集團分別以31.16億元及65.94億元的代價於上海聯交所掛牌上海耀龍投資有限公司、上海東袤置業有限公司40%股權。

8月15日，據市場消息稱，太古地產或將接盤上述兩家公司股權。

其中，上海耀龍持有前灘21號地塊，後者則持有洋涇地塊，兩專案的開發體量超過120萬平方米，涵蓋大型商業、辦公、酒店、豪宅、文化等全業態，如若此次收購完成，太古地產於中國核心一線城市的佈局有望進一步提升。

對於此次接盤，觀點新媒體諮詢熟悉太古的相關人士，不過截至發稿，仍未回復。

但有市場人士則猜測，太古介入前灘21號地塊和洋涇地塊的消息早有耳聞，此次收購大概率是完成股權的正式移交。

實際上，無論是前灘21號地塊，還是洋涇地塊，均與太古地產淵源頗深。

資料顯示，前灘21號地塊位於前灘國際商務區，與前灘太古裡僅一街之隔，被稱作前灘最後一個綜合體開發專案。

根據最新規劃顯示，該地塊分為南（前灘21-03地塊）、北（前灘21-02地塊）兩塊，總建築面積超過60萬平方米，由兩棟超高層辦公樓、四棟超高層住宅以及一個大型商業組成。

早些年，陸家嘴集團通過收購獲得了前灘21號地塊與前灘25號地塊，2015年7月，該公司就25號地塊與太古地產達成協議，於是，成就了當下家喻戶曉的前灘太古裡項目。

而21號地塊，起初是與香港置地合作，但雙方牽手不到四年時間，香港置地便宣佈，與陸家嘴集團的合作框架協議已終止。而後，陸家嘴集團便以一己之力推動著21號地塊的開發。

不過有消息提到，去年9月，陸家嘴便與太古地產就21號地塊確立了合作意向，此次股權收購或許只是靴子的正式落地。

至於洋涇地塊，是陸家嘴集團於2021年11月競得，從掛牌資訊來看，該專案當中，兩幅地塊含有歷史保留建築，也是有著百餘年歷史的太古碼頭。

而洋涇地塊規劃建築面積約37萬平方米，其中商業11.5萬平方米，辦公9.3萬平方米，住宅13.3萬平方米，及其他面積2.9萬平方米。

項目已於2022年11月開工建設，項目整體工期預計為5年。其中住宅部分預計於2024年啟動分批預售，整體專案計畫於2027年下半年竣工。

同樣的，在去年下半年便有坊間傳聞稱，該專案的住宅部分將與太古地產合作，為該公司在中國內地的首個住宅項目，不過市場尚未傳出雙方戰略簽約的消息，而專案的商業部分，傳聞被命名為北濱江太古裡。

于寸土寸金的上海，此類位於核心區域、大體量的綜合體專案實屬罕見，也因此，資本市場對於太古地產此番加碼，無一例外稱作“高明至極”。

更重要的是，前灘21號地塊毗鄰前灘太古裡，洋涇地塊位於原太古碼頭，此次佈局，一方面能夠與前灘太古裡形成聯動，加大品牌影響力；另一方面，重返太古碼頭，或能延續太古與上海的百年淵源。

從收購代價來看，前灘專案資產估值約138.76億元，洋涇專案估值約165.32億元，總資產約304億元，40%股權對應資產估值121.63億元，扣除專案公司的負債後交易對價為約97.1億元。

內地擴張局

從2001年開始，太古地產在內地已經走過了22年時間。

期間，該公司接連打造了北京三裡屯太古裡、廣州太古匯、北京頤堤港、成都遠洋太古裡、上海興業太古匯等項目。

去年，上海前灘太古裡、北京三裡屯太古裡西區陸續開業，太古地產在內地的零售專案擴展至七個。

在過去很長一段時間裡，資本市場提及太古地產，紛紛表示 “偏保守”、“太慢了”，而近兩年，深耕內地市場多年的太古地產，不斷調整其發展節奏，甚至隱隱有加速趕超之勢。

據瞭解，2022年年初，太古地產明確，未來10年，太古地產會在核心市場投資1000億港元，在中國內地、香港及東南亞幾個主要市場尋找新發展機遇。

其中，30%用於加強香港太古坊和太古廣場這兩個旗艦項目；50%用於內地，建設太古裡和太古匯，繼續加強這兩個品牌；最後大概20%用於發掘在香港和東南亞的一些住宅市場的機遇。

在千億港元計畫下，過去一段時間，太古地產在內地的投資力度有所加強，2022年以來，該公司接連落地西安，進軍深圳，加碼廣州，佈局三亞……如今，再度拿下上海兩個項目。

其2023中期財報顯示，目前，北京頤堤港二期和西安太古裡、三亞專案等，處於開發中狀態，或將在2025年、2026年接連面世。

而此次介入的前灘21號地塊和洋涇地塊，均處於開發狀態，亦有望迅速落地佔領市場。

實際上，對太古地產而言，調整中國內地的佈局策略與打法，很大程度源於過往項目提供的正向回饋。

此前，太古地產行政總裁彭國邦在接受觀點新媒體採訪時提到：“前灘太古裡的開幕，無論是對我還是對公司來講，這都是一個里程碑，令我們有信心前進至下一個階段。”

從資料來看，上半年，在中國經濟放緩、居民消費積極性較低的情況下，內地零售銷售額較去年同期仍上升8%。

相比之下，北京三裡屯太古裡、成都遠洋太古裡、廣州太古匯、北京頤堤港、上海興業太古匯和前灘太古裡的零售銷售額分別上升29%、27%、16%、34%、72%及169%。

此外，報告期內，該公司中國內地零售物業租金收入總額上升30%至20.42億港元；撇除租金支援和人民幣幣值變動，租金收入總額上升37%。

內地專案的表現，無疑是支撐其大手筆投入的重要原因，但對中國內地經濟走勢、對內地零售市場的增長預期才是其根本原因。

該公司在中期業績會上強調，中國經濟放緩對上半年業務沒有影響，內地商場零售銷售亦有增長，同比升14%。

“市場對零售樓面的整體需求穩定，並在2023年下半年穩步復蘇。”

該公司提到，預計廣州和成都奢侈品牌零售商對零售樓面的需求殷切，上海的奢侈時裝、化妝品和時尚生活品牌零售商及餐飲行業商戶對零售樓面的需求將會穩定，而北京的零售銷售及市場對零售樓面的需求將會穩步恢復。

8月15日，越秀房托公佈今年上半年業績，主席林德良、副行政總裁區海晶及財務總監關志輝等出席線下記者會。

期內，該公司收入總額10.61億元，按年增長12.4%；物業收入淨額7.63億元，按年升11%。上半年可分派總額2.61億元，按年跌23.8%，中期每基金單位分派0.0541元。

主席兼行政總裁林德良於會上表示，內地未來經濟前景困難，但相信隨著一些措施的落地，相信會逐步轉好，但過程會出現陣痛，目前公司在寫字樓版塊受到一定壓力，但到下半年預期會逐步稍為好轉，所以希望在下半年交出更好的成績表給大家。又強調公司回報率仍然符合市場預期，認為房托基金仍然是防禦性較好的產品。又指旗下物業位置良好，抗風險能力相對較強。

問及利率大幅上升對公司的影響，林德良稱，主動管理融資成本十分重要，公司作為境內外的公司，借貸較靈活，可以視乎境內外的利率作出選擇。目前國內利息較低，借人民幣債有一定優勢。

上半年其融資成本大幅上升96.1%至4.24億元。公司指，今年境外市場利率飆升，融資成本持續高位，不過人民幣進入降息通道以支撐國內經濟復蘇。故會把握人民幣融資成本利差視窗，以人民幣貸款置換存量境外外幣融資，從而平抑整體融資成本，收窄利率風險敞口。預計8月完成40億人民幣貸款置換後，利率敞口將下降至48%。2023年六月末，越秀房產基金平均融資成本率為4.9%，比去年末4.83%上升7個基點。

另外，該公司武漢物業不論商場或寫字樓的出租率都出現下跌，分別見86%及61.6%。副行政總裁區海晶解釋，武漢是中西部一個核心城市，同時亦是交通的樞紐城市，相信不管是國家，還是當地政府也好，也會促進城市高等級的發展。但由於在疫情期間當地受到一定的重創，所以在建物業的交付出現延後性，所以這一段時間有大量的商業物業交付，供應量大增，所以對武漢市場短期內有比較大的衝擊。

區海晶又稱，上半年公司對武漢物業一些大面積的單元進行改造優化，面積已達1.5萬方，而調改的樓層已經完成了招商工作。未來會通過不同的措施增加租客粘性。

酒店方面，四季酒店積極抓住春節小高峰和五一假期的休閒旅遊市場需求，以及大型展會恢復舉辦的契機，積極開拓境外客源，推出升級版定制套餐，平均房價突破2019年同期水準，成為酒店總體收入提升的關鍵推動力。四季酒店2023年上半年平均入住率為79.5%，同比增長26.9個百分點；平均房價為2202元，同比增長 41.3%；RevPAR 為1752元，同比增長113.9%。

林德良說，入住水準與疫情前相比仍有差距，不過由於下半年表現一般比上半年好，收入或有可能優於上半年。

而商場上半年客流量同比增長24%，銷售額同比增加 13%。林氏指，商場客流對比疫情前只恢復84%，而目前國內消費有所放緩，但隨著下半年節日的來臨，相信下半年零售有一定支持。

隨著票王新盤“親海駅II”的火爆銷售，8月14日，長實集團旗下這一油塘新盤推出新一期，“親海駅I”首發開盤價公佈，共涉及50套房源，折實每平方英尺（1平方英尺約合0.0929平方米）價約15250港元，較親海駅II首批價格高約1.7%，“入場費”為385.8萬港元。

中原地產亞太區副住宅兼住宅部總裁陳永傑指出，“親海駅I”訂價克制，比同區新晉二手房有15%折讓，相信可吸引大批“親海駅II”意向客戶認購，預計占整體客源八成，加上“親海駅II”低開策略奏效，相信“親海駅I”亦可錄理想銷情。

認購數創香港歷史新高

日前，李嘉誠創辦的長實集團旗下油塘新盤首期開盤後，以相當於周邊二手房約“七折”的價格引發香港地產圈關注，並引發香港市民瘋狂搶購，令市場直呼“深水炸彈”。

李嘉誠 視覺中國 資料圖李嘉誠 視覺中國 資料圖
8月3日，“親海駅II”首發開盤價公佈，最低折後價290萬港元便可“上車”，實用面積210平方英尺（約合19.5平方米），折實沒平方英尺價13810港元（約合14.87萬港元/平方米），較周邊二手房便宜了三成。平均來看，“親海駅II”首批132戶折實平均每平方英尺價約14997港元，創過去7年來九龍新區新盤新低水準。

據香港中原地產資料，截至8月10日，“親海駅II”收逾3.8萬票（即買家遞交“購樓意向書”，同時支付訂金），超購約60倍，成為香港歷史上收票最多的新盤。

而8月12日首輪銷售當天，“親海駅II”的626戶“一炮沽清”（售罄），不但創下逾8年來新盤單日銷售最勁紀錄，亦帶動週末兩日新盤成交激增至651宗，創逾1年最旺週末。其中，“親海駅II”賣出的626戶，成交價在297萬港元至1212.4萬港元，單日“吸金”逾39.1億港元。

香港經濟日報對於這一“盛況”描述道：8月12日8時起，數以萬計的香港民眾前來搶購，隊伍從臨近的購物中心的大廳開始，一路越過一條橫跨主幹道的天橋，不少人排了數小時隊伍才得以進入。

油塘親海駅選樓排隊現場。（來源：星島網）油塘親海駅選樓排隊現場。（來源：星島網）
星島網援引長實集團營業經理陳詠慈稱，當日出席選樓的人數約7000人。長實集團執行董事趙國雄則表示，首輪銷售“出席人數理想”，“集團對銷售情況有信心”。趙國雄稱，項目定價相當合理，屬市場可以接受水準，將有助市民上車或換房。而項目收逾3.8萬票“十分開心”，並創出歷來最多紀錄，相信短時間內亦難以突破。亦顯示市民有置業需求，對樓市有信心，集團希望能夠幫助市民上車。

陳永傑還表示，“親海驛II”以平爆價開售，即成功掀起置業熱潮，足證策略奏效，料其他發展商亦會陸續跟隨。陳永傑稱，香港中原地產本月暫錄得逾750宗一手成交，早已超越上月全月交投量，相信全月一手成交量可達1500宗。

李嘉誠為什麼打折賣樓？

從地理位置來看，據香港中原地產官網，“親海駅”樓盤位於香港九龍油塘東源街，緊靠維多利亞港，屬於“一線臨海”項目，並且距離香港島僅一站地鐵。

有居住在香港，曾參加過長實集團旗下樓盤搖號的網友就在某視頻平臺表示比較喜歡長實的風格，而且“他們的地段相對來說會選得比較好，通常還會有額外的景觀驚喜”。

事實上，長實集團旗下這一油塘新盤真正“臨海”的只有“親海駅I”，“親海駅II”的位置更靠後，其南面，也就是“親海駅I”的東面目前為香港魚類統營處管轄的“觀塘魚類批發市場”。

油塘親海駅位置平面圖。（來源：香港中原地產官網）油塘親海駅位置平面圖。（來源：香港中原地產官網）
據香港媒體報導，該批發市場占地逾4.5萬平方英尺，此前香港土木工程拓展署曾研究適時搬遷該批發市場，而該地塊可能會被改建為住宅，將對“親海駅II”的景觀造成影響。與此同時，“親海駅II”的西面被Peninsula East所遮擋；北面和東面的地塊也有可能會建造住宅，屆時“親海駅II”的景觀也將受到影響。

此外，有香港當地的業內人士指出，香港開發商有時候在發佈新盤的時候，在第一輪發售會為了吸引人氣而開出比較低的價格，並且，第一輪發售的房源樓層也會比較低。在後幾輪的發售中，價格則會不斷提高。

更重要的是，“親海駅II”屬於“長期樓花”，也就是說，買家從購入到交付的等待期較長。據香港中原地產披露的資訊顯示，“親海駅II”預計於2025年10月才能交付。

“香港樓市中小型住宅價格

第二季度環比回落1.2%”

打折賣樓的背後是低迷的香港住宅市場。

仲量聯行今年7月11日發佈的報告曾顯示，利率上調、龐大住宅新供應及內地買家未重投香港樓市的重重因素下，中小型住宅價格於第一季度上升4%後，第二季度環比回落1.2%。

仲量聯行香港主席曾煥平表示：“香港樓市正經歷自2008年以來最長的調整期，並尚未見底。”

曾煥平稱，香港住宅市場價格於過去20個月從高位下跌最多至15.9%，而目前左右市場狀況的因素均不利於樓市。

香港經濟日報的報導指出，李嘉誠多年來每次在房地產市場低迷時，都會利用類似的定價策略來吸引市場注意力，並迅速清理庫存。

香港經濟日報援引仲量聯行香港辦事處主席曾俊華表示，當市場不明朗時，長實集團總是第一個降價，作為開發商需要考慮機會成本，當然希望儘快收回資金，同時也能獲得利潤，如果他們選擇持有庫存，開發商將受到兩方面的傷害：一是持有成本，二是現金本可以產生的收入回報。

“樓市長遠仍受市場需求

及購買力基礎支持”

在“親海駅II”這一“深水炸弾”投入市場的8月3日當天，長實集團披露了2023年中期業績。財務資料顯示，長實集團歸母淨利潤約103.31億港元，同比下滑20.14%。

報告期內，香港洪水橋發展項目#LYOS經已完成，利潤收益將會於下半年銷售交易完成時確認入帳。與此同時，集團多個項目的預售在進行中，包括香港飛揚1期和2期、上海禦沁園及新加坡 Perfect Ten 等。彼時，香港“親海駅”已獲得住宅單位預售同意書，並即將推出預售。

截至報告期末，長實集團已簽訂合同但尚未確認的物業銷售總額約148.2億港元，其中香港約70.63億元，內地約37.81億元，海外約39.78億元。

截至報告期末，長實集團擁有可開發土地儲備約7600萬平方英尺，其中香港約800萬平方英尺、內地約6400萬平方英尺、海外約400萬平方英尺。

值得一提的是，澎湃新聞查閱長實集團歷年年報發現，自2017年以來，長實集團位於內地的土地儲備就未增加過。長實集團2017年年報資料顯示，其報告期內內地可開發土地儲備約1.7億平方英尺。

在長實集團2023年中期業績報告中，長實集團主席李澤钜指出：“2023年上半年，集團香港及內地物業銷售收益相對於去年同期，錄得減幅。集團採取貨如輪轉（指快速周轉）策略，按步推展物業銷售，應對市場挑戰。”

李澤钜指出，在全球經濟不明朗及息率上升環境下，香港樓市仍然充滿挑戰，惟集團有信心樓市長遠仍受市場需求及購買力基礎支持。

正當恒大、碧桂園接連爆發財務危機之際，大陸國家統計局昨日公布的房地產相關數據，再度凸顯當前市場低迷。其中7月分房地產開發景氣指數（簡稱國房景氣指數）為93.78，創下約7年半以來的最低點。全大陸房地產開發投資也「直直落」，今年前7個月金額年減8.5％，已維持15個月負增長。

國房景氣指數是由中國的八個房地產分類指標合成的綜合指標，超過100表示房市處於景氣的狀態，100以下則為不景氣。

據大陸國家統計局，7月份國房景氣指數為93.78，創下2015年12月以來的最低紀錄。事實上，從去年1月迄今，國房景氣指數都未曾高於100。

此外，房地產銷售狀況也較去年下降，今年前7個月，商品房銷售面積年減6.5％，銷售額下降1.5％。商品房7月末待售面積則年增17.9％，其中住宅待售面積增長19.5％。

至於房地產開發投資情況來看，今年前7個月，大陸全國房地產開發投資6兆7717億元（人民幣，下同），年減8.5％；其中，住宅投資5兆1485億元，下降7.6％。

澎湃新聞引述諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙的話指出，大陸全國房地產開發投資額已維持15個月的負增長；房地產投資信心持續減弱，尤其體現在新開工意願上，開工意願不足導致整體投資信心下滑。

王小嬙指出，房企的投資信心依賴於市場去化能力，短期在市場無明顯好轉下疊加碧桂園現金流危機事件，預計房企投資維持謹慎態度。

碧桂園財務危機持續延燒。外媒報導，碧桂園提議把9月2日到期的境內債「16碧園05」展期36個月並分期兌付，目前正在徵求部分持有人對方案的意見。據報導，這筆債券尚有39億元存續待償本金。

碧桂園日前承認正面臨嚴重流動性困難，摩根大通認為，這很可能是引發大型信貸危機的前奏，碧桂園應正在為債務重組作準備，但迄今仍未見大陸當局出手支持或救助的跡象。此外，碧桂園8月至今銷售數據依然疲軟，相信碧桂園流動性壓力將持續存在。

融創服務（01516）發盈喜，預期上半年扭虧為盈，公司擁有人應佔溢利不低於3億元（人民幣，下同），相對去年同期公司擁有人應佔虧損約7.5億元。融創服務指，主要由於2原因：（1）2022年上半年對關聯方應收款項計提了大額減值準備。於本期間內，沒有增加關聯方貿易應收帳款減值準備；（2）集團非關聯方業務繼續穩步推進，非關聯方業務的收入較去年同期增長約13%。

融創服務指，預期集團將錄得未經審核經營活動現金流入與流出基本持平，相對2022年同期經營活動現金淨流量為負10億元。

內地多個二線城市擬於近日調整優化限購政策，降低二套房首付比例下限。限購取消後，當地首套、二套房最低首付比例可進一步降至20%、30%。分析人士稱，上述這些二線城市放鬆購房政策信號意義極強，意味着購房政策的寬鬆期正全面開啟。

福州西安等城市優化限購政策

據央視新聞，7月24日中央政治局會議提出「適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱」以來，多地積極研究調整限購、限售等限制性政策。據悉，福州、廈門、成都、瀋陽等多個城市擬於近日調整優化限購政策，降低二套房首付比例下限。限購取消後，當地首套、二套房最低首付比例可進一步降至20%、30%，有望激活剛性和改善性住房需求，提升房地產市場交易活躍度。

其中福州擬對已有一套住房且房貸尚未償清、再次申請個人住房貸款的購房人，首付比例由目前的50%下調至40%。當前福州限購地區根據持有住房套數和存量房貸情況，執行30%、40%、50%三檔首付比例。

西安同樣擬降低轄內個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限。西安市現行的首套房貸款政策與全國政策一致，但二套房貸款利率和首付比例政策下限均高於全國政策。調整後，限購區域個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限將與全國政策下限保持一致，具體為，首套房首付比例不低於30%、利率不低於LPR-20BP；二套房首付比例不低於40%、利率不低於LPR+60BP。預計後續可能還有其他優化政策出台。

二線城市打頭陣 市場效應更大

易居研究院研究總監嚴躍進指出，當前政策放鬆總體上積極落實了「適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱」的內容。放鬆預期不斷增強，也進一步體現了各地對於合理住房消費需求釋放的重視。此次提及的放鬆，包括福州、廈門、成都和瀋陽，這充分體現了二線城市打頭陣的政策放鬆特徵，其將發揮較好的市場效應和引導預期進一步調整。

他表示，當地首套、二套房最低首付比例可進一步降至20%、30%，客觀上將使得首套房和二套房首付比例下調10個百分點的水平。「舉例來說，按照此類城市平均一套房300萬元（人民幣，下同）總價計算，過去首付比例按首套和二套，大體上為30%和40%，首付款分別為90萬和120萬元。而若按照新政策即20%和30%首付比例，首付款分別為60萬和90萬元。這樣計算，購置一套房平均下來可以減少支付30萬元的首付，其減負效應是非常明顯的。」

房貸息或再下調 減購房成本

另外，昨日央行宣布包括對MLF中標利率進行下調，嚴躍進認為，MLF降息確實對後續LPR等會產生積極的影響，而市場預期也在進一步形成。這也使得後續包括房地產等領域的降息進一步增強。「房地產政策的新一輪刺激在路上，尤其是會強調降低首付和降低房貸利率等內容。」他指出，購房者非常關注房貸利率的下調，預計後續房貸利率將有進一步下調的可能，這對於降低購房成本、激活合理住房消費需求有積極的作用。

內房違約潮下，眾多地產大亨身家縮水，其中欠債最多的中國恒大（03333），最近突然惹出主席許家印與其妻子丁玉梅離異疑雲。恒大旗下恒大汽車（00708）周一（14日）宣布引入杜拜電動車公司紐頓為戰略投資者，並把股東貸款債轉股，以便進行債務重組，但在公告中，過往列明為許家印配偶的丁玉梅，其身份變為獨立於恒大汽車及其關連人士的第三方，由她提供的股東貸款在債轉股後視為公眾持股，不用牽涉入集團的債務重組計劃。

丁玉梅目前持有恒大5.99%股份，投票權不足10%，且不屬最高行政人員或主要股東。然而，根據上市規則規定，關連人士除涉及上市發行人或附屬公司董事（包括過去12個月曾擔任）、最高行政人員、主要股東等，其聯繫人如配偶等家屬同樣會被界定為關連人士。

分析認為，早前傳出政府要求許家印「自掏腰包」向債權人還債，雖然未知丁玉梅成為獨立第三方，是因為與許家印的感情生變，還是為了以「另一個籃子」去保留資產，但根據上市規定，理應要二人正式離婚，才能於公告中列為獨立第三方。

紐頓現金不足入股恒汽

此外，成為恒大汽車「白武士」的紐頓為杜拜電動車品牌，該公司前身是一間在天津的初創，其創辦人兼董事長吳楠及首席技術官于世璿等高層均被指是內地人，而公司於浙江金華擁有零部件配套生產基地。

澎湃新聞報道，截至去年底，紐頓持有的現金及現金等價物約2.12億美元（約16.54億港元），總負債7197萬美元（約5.61億港元），不足以支撐其以5億美元（近39億港元）入股恒大汽車。

合景泰富集團（01813）公布，該公司附屬分別以代價5.17億元（人民幣．下同）及3.78億元，向綠城中國（03900）附屬綠城房地產出售蘇州景譽的50%股權及蘇州卓譽的51%股權。

套逾20億作營運及抵債

該公司指出，出售事項有助集團退出明月濱河及朗月濱河雅苑項目，妥善處理相關債務事宜，以及減少集團的整體未結清債務餘額。預期出售事項所得款項將悉數由集團用作營運資金。

另外，合景泰富公布，該公司附屬以代價11.77億元，向綠城房地產出售杭州致延的50%股權。出售事項有助集團退出杭州春來曉園項目，妥善處理相關債務事宜，以及減少集團的整體未結清債務餘額。由於代價的全部金額將用作抵消貸款，故集團無應收現金。三項目權益共套現逾20億元。

優惠折實每呎15714元 或周內晒冷

發展商全速推盤，長實（01113）油塘親海駅I昨天加推50個單位，計及「愛才即供付款計劃」與向隅客優惠，折實平均呎價15714元，較首張價單高出約3%，料短期再加推單位，不排除本周內一口氣推售全數單位；恒地（00012）紅磡大型住宅重建項目BAKER CIRCLE．GREENWICH（GREENWICH）趕在本周六（19日）發售28伙，折實平均呎價19013元。

親海駅I前天（14日）公布首張價單共50伙，計及「愛才即供付款計劃」與向隅客優惠，折實平均呎價15250元。該盤昨天隨即加推第2號價單，涉及50伙，折實售價365.3萬至1175.7萬元，折實呎價13381至17082元，折實平均呎價15714元，較首張價單高出約3%。

首半小時超額逾10倍

今批入場單位為1座1樓K室，實用面積273方呎，1房間隔，是全盤面積最細的單位，折實售價365.3萬元，折實呎價13381元。

長實營業部首席經理郭子威表示，今批屬於原價加推。抽出個別單位作比較，今批推出的1座12樓C室，實用面積442方呎，折實售價700.3萬元。對比上一張價單推出的樓下單位、1座11樓C室，實用面積相同，折實售價698.9萬元。兩個單位僅相差0.2%。

他續說，親海駅I前天下午4點開始收票，以首張價單計，首半小時已經超額認購逾10倍，約九成入票人士是親海駅II的向隅客。該盤料短期再加推單位，並於周內開售，更不排除盡推所有單位出售。

對於近期有其他全新盤推售，郭子威認為，親海駅I位處市區，而且享有海景，位置與其他部署開售的新盤不同。

親海駅I位於東源街8號，提供228伙，實用面積273至736方呎，包括1房至3房，預計落成日期為2025年7月。

GREENWICH 28單位星期六賣

此外，GREENWICH趁全新盤開售前，再推新一批單位應市。該盤昨天加推3號價單，提供28伙，折實售價386.82萬至1040.94萬元，折實呎價17992至21157元，折實平均呎價19013元，較對上一張單折實均價18978元，貴約0.2%。

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民指出，3號價單全數單位將於周六以先到先得形式發售。

另一方面，恒地同系大角咀利奧坊．凱岸周六發售5伙。前述5伙於今年6月最高可享樓價27%折扣，該盤昨天更新價單，折扣率加碼至28%，折實售價減至448.77萬至625.39萬元，折實呎價22193至22938元。鰂魚涌THE HOLBORN也安排周六發售10伙。

港島舊樓重建潛力巨，今年暫時有4個港島區舊樓地盤，成功循強制統一發展業權，最新一個涉及投資者伍登輝等持有大部分業權的西半山燕貽大廈，昨天成功以底價10億元統一業權，料可重建為單幢住宅樓宇。

該項目今年6月獲土地審裁處批出強制售賣令，並定下底價為10億元，及後由萊坊負責拍賣事宜，安排於昨天下午舉行拍賣會，結果手持1號牌的伍登輝，於沒有對手的情況下，成功以底價統一該項目的業權。

位處西半山羅便臣道63至67號的燕貽大廈，1967年落成，樓齡約56年，樓高約9層，設有升降機和公用樓梯，坐落於2020年開售的私人住宅項目The Richmond對面。屋宇署2021年9月曾經就該項目批出建築圖則，准許興建1幢30層高的住宅樓宇連住客康樂設施，涉及的總樓面面積約5.32萬方呎。

初步計劃重建1幢住宅

伍登輝於拍賣會後指出，初步計劃依照2021年獲批的建築圖則，於上址重建1幢住宅，但仍有機會作出修訂。他又認為現時市況較為淡靜，不會急於把新發展項目推出市場，有意等待美國開始減息，以及樓市情況好轉後再推盤。

資料顯示，燕貽大廈原由中國奧園（03883）積極併購，並於2019年向土地審裁處提出強拍申請，當時該集團已經持有上址約84.88%業權。不過，該集團於2021年11月宣布，把其持有的燕貽大廈業權，一併售予伍登輝一方，作價9億元，當時其轉售的燕貽大廈業權，已經增加至約86.41%。

商廈投資市場冰封，但市場上有自用多年的業主放售物業。由觀瀾湖集團或有關人士持有的中環皇后大道中九號極高層全層，委託世邦魏理仕以公開招標形式放售，截標日期為9月20日。據了解，物業市值約5.78億元。

世邦魏理仕香港資本市場部資深董事黎其峰表示，是次放售物業為皇后大道中九號29樓全層，建築面積約13769方呎，目前由業主自用，將按現狀交吉出售。

他指出，該廈高層樓面多由資深投資者持有，一向甚少放售，而全層交吉放盤更加罕有，料將吸引投資者及用家。

根據市場估計，上址市值約5.78億元，呎價約4.2萬元。資料顯示，物業由觀瀾湖集團或有關人士於1995年底斥資1.28億元購入，目前市值較購入價高出4.5億元或3.5倍。

此外，原由金輪天地（01232）持有的天后電氣道68至70號的銀座式商廈金輪天地，市場人士透露，物業已由某家主要銀行接管，正準備委託測量師行標售。

天后金輪天地傳銀主部署放盤

金輪天地在2020年中落成，樓高25層，總建築面積約51970方呎。該廈曾在去年底推出招標，市傳意向價逾9億元，最終未能成功售出。

鄰近金輪天地的英皇道31至33號及銀幕街18號全幢物業，總樓面面積約49349方呎，今年6月由嘉華國際（00173）或有關人士以4.68億元購入，呎價約9483元。因此，金輪天地目前市值料已降至約5億元。

萊蒙國際（03688）近日就粉嶺馬適路與粉嶺樓路交界用地，向城規會申請放寬發展限制，地積比率由5.18倍放寬至6.18倍，總樓面面積約88.02萬方呎，高度限制由110米（主水平基準以上．下同）放寬20%，至132米，以興建5幢不多於37層（另設兩層地庫）的樓宇，提供1898伙。在去年，城規會接納該財團的建議，把上述用地由鄉村式發展改為住宅地帶，當時萊蒙一方估計興建約1638個住宅單位，以此作出比較，新方案將會多建260伙或約15.9%單位。

地政總署資料顯示，中信股份（00267）旗下中信泰富地產或有關人士持有的大角咀深旺道3號嘉運大廈，近月完成補地價，涉資接近2.83億元。嘉運大廈屬於1幢15層高的工廈，佔地約2.87萬方呎，2020年獲城規會批准興建1幢23層（另設4層地庫）商業樓宇，總樓面面積約34.49萬方呎，以此折算，每方呎樓面補地價約820元。

資料顯示，淺水灣南灣道10號雅景閣低層E室，實用面積988方呎，以3200萬元連一個車位售出，呎價約32389元。原業主於2020年5月斥資3350萬元連車位買入，持貨逾3年，賬面虧損150萬元或約4.5%。據了解，藝人鄭伊健於2007年以2800萬元購入上址同層單位，故是次蝕讓單位屬於鄭伊健的鄰居。

料呎租80至90元 同區搬遷升級

中環全新甲廈，續成中資銀行寵兒。消息指，長實 （01113） 旗下長江中心2期快將落成，項目多層樓面涉及約20萬平方呎，獲國企中國工商銀行洽租，預計呎租約80至90元，現仍待批核。該銀行目前租同區花園道3號，搬遷料作同區升級。

預計今年落成的中環長江中心2期，近日加快洽商。市場人士透露，項目多層樓面正獲國企洽租，涉及逾10層樓面，面積合共約20萬平方呎，正獲工銀洽租。據了解，是次洽租樓層外，項目提供一個約6,000平方呎地舖，料作集團分行之用。消息稱，由於是次租務仍需待集團總部批核，故尚未成事。

工銀目前正租用同區花園道3號多層樓面作香港總部，而該廈亦獲命名為「中國工商銀行大廈」，預計若成功租用長江中心2期，將把同區租用樓面整合遷入。

據了解，長江中心2期至今落實租務不多，是次獲洽租多層樓面，料提供一定優惠，市場人士估計呎租低於100元水平，涉約80至90元，故可吸引租客搬遷。

料今年落成 暫僅落實兩宗租務

長實旗下和記大廈重建項目，長江中心2期料今年落成。項目樓高41層，總面積達55萬平方呎，標準辦公室樓層面積約17,300平方呎，項目分為東、西兩座，並提供185個車位。早前因受疫情封關影響，項目年初起進行招租，暫時落實租務僅約兩宗，包括內地聯合能源集團，租用約8,500平方呎樓面，屬同區搬遷作擴充及升級，另同廈39樓02室，面積約5,260平方呎，由滙橋資本預租。

核心區甲廈租務稍加快，市場人士指，金鐘太古廣場2期中層全層，面積約2萬平方呎，以每呎約100元租出。據了解，新租客為一家內地金融機構，主要業務為證券生意，集團原租用中環盈置大廈單位，是次搬遷至金鐘地標太古廣場，可作升級及擴充樓面。

今年甲廈租金 業界料跌約5%

受環球經濟氣氛、息口上升，加上內地經濟表現欠佳等因素影響，本港甲廈租務仍頗為淡靜，而甲廈高空置情況未完全改善。據世邦魏理仕統計，目前全港甲廈空置率高達15.8%，仍按月上升，至於中環甲廈空置率為9.2%，同為近年新高。至於租金方面，中環最新呎租為94.4元，較高達峰139.9元，下跌約32.5%，而今年走勢相對穩定。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平指出，甲廈租務在通關前後作比較，今年首7個月，全港甲廈租務錄得439宗，涉及總樓面為220萬平方呎，若與去年同期涉及443宗及234萬平方呎比較，兩者數字非常接近，反映通關後甲廈租務活動沒有出現明顯復甦。

後市上，他指由於整體新需求稍疲弱，近期租務成交以搬遷為主，故空置率偏高仍會維持，而今年全年甲廈租金料跌約5%。

中原大灣區指數最新報117.6點，按月跌2.69%，連跌2個月，而且跌幅擴大。其中4大中心城市全面報跌，深圳及廣州指數同創歷史第二大跌幅，更分別創39個月及28個月新低。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，內地經濟復甦未如預期，多家大型內房出現債務危機，而市場憧憬政府救市，惜一直未見落實，令樓市觀望氣氛濃，成交膠着。香港樓市方面，與大灣區同步下調，7月港府雖然放寬豪宅按揭成數，但月底美國再度加息，香港銀行亦被迫跟隨，令本來淡靜樓市更雪上加霜。