台北市士林區的社子島，在1968年就被劃為限制發展區，因此目前還保留許多農地，被視為北市最後1塊尚未大規模開發的處女地，而市府在2011年提出主要開發計畫後，就有仲介或建商向當地民眾寄發買賣土地的傳單，或是在路邊掛起布條，當地自救會也表示，農地已經被炒作到1坪30萬元以上。而時代力量立委王婉諭調閱社子島7個地段的土地謄本後發現，超過7成的買家都不是當地民眾，呼籲北市府重新檢視開發案，不要讓社子島成為另一個苗栗大埔案。

土地買賣的布條在台北市的社子島到處都看得到，更有不少當地住戶都收過仲介業者的土地收購傳單，社子島居民洪先生說：「這兩天才又收到兩張，我們是都不理它，傳單都清掉丟進垃圾桶，我們這裡要都更不是區段徵收，(區段徵收)100坪剩下40坪。」

目前還保有許多農地的社子島，被認為是台北市最後1塊尚未大規模開發的「處女地」，因為1968年就被劃為限制發展區，2011年郝龍斌市府公告實施社子島主要計畫，但隨後2次環評都沒有通過，柯文哲市府則在2016年舉辦開發方式i-voting，內政部都委會和北市都市設計委員會，先後在2018年和2020年，通過社子島開發案主要計畫及細部計畫，環評也終於在去年過關。

社子島居民王先生說：「開發還是先要有配套，怎麼安置啦，都沒有談配置就是說要開發，但是我是覺得這樣的順序是不對的。」而時代力量立委王婉諭調閱社子島土地謄本，發現溪洲段、富安段、以及中洲段等7個地段，總共5047筆土地，總面積388.16公頃，其中112.59公頃的土地是經由買賣、拍賣取得，但大多數的買家都不是在地民眾。立委(時力)王婉諭說：「拍賣和買賣取得的土地之中，社子島的地主僅僅只，占有了29.96%的土地，非社子島的地主，買走了70%以上的土地。」

當地居民組成的自救會也不滿社子島土地被建商大幅炒作，根本不符合在地居民的利益，社子島自救會發言人李華萍說：「1坪的農地已經炒作到30萬(元)，全台灣最貴的農地就在社子島。」立委(時力)王婉諭說：「整個案件都應該要撤回來重新檢視，我們真的希望不要讓社子島案，變成另外一個苗栗大埔案。」 禁限建超過50年的社子島 ， 因為開發案再度成為話題 。

根據內政部統計人口遷徙狀況，受到疫情海外國人無法歸國影響，2021、2022共有41萬人被歸類在遷出往國外，隨疫情趨緩，從去年開始海外生活的國人陸續回台後，統計從外國移入的人口增加高達36.3萬人，不過專家指出，這波海歸潮並非是大舉搬遷回台生活，而是回台後辦理戶籍遷入，對於市場供需並未帶來太多變化。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，因為疫情無法回國的關係，許多海外國人不便返國，超過2年未入境，遭依法遷出戶籍，導致統計出現人口大量遷出的狀況，但實務上在台灣生活的民眾數量並未大幅減少，只是統計上的偏差狀況，而疫情後國人返台增加，戶籍回復後也出現海外大量遷入的狀況，不過實際上應該多是短期探親，並非長期居住的人口增加，自然也不會進入社區購屋，也不會帶來新的居住需求。

統計顯示，1991年來的30年平均遷往外國的數量平均每年5萬人，不過疫情嚴峻的2021年遷往外國暴增至18.3萬人，2022增加至22.7萬人，隨疫情趨緩後，2022年同時間從外國遷入17萬人，2023年前8月從外國遷入19.2萬人，主要應該還是因為法令關係，超過兩年未入境被遷出往海外，疫情穩定後國人回台順便辦理遷入戶籍所導致，並非長期居住的人口出現流動。

實際上，長期居住人口流動狀況並不顯著，且從去年房市交易量就出現萎縮，也看不到有買氣明顯增加的狀況，值得留意科技業有海外設廠的計畫，反而可能會造成一些高端的人才流動。

老屋、工安問題眾所矚目，內政部危老重建政策，可望取消落日繼續推動，由於危老沒有最小基地面積門檻，因此近年也出現不少迷你改建案。

台灣房屋彙整北市建管處資料統計，北市危老核准案件各區平均基地面積，最大的為信義區平均223坪；最小的大同區平均150坪；全市平均188.5坪，其中基地未達百坪的案件，占比達35.8%，等於每三件有一件「危老小案」。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，目前台北市最大基地危老案為原信義行政中心，土地面積2147坪，由南山人壽標得地上權，朝摩天商辦改建中。

她表示，除非原本基地面積大，否則透過整合多半曠日廢時，所幸危老重建無最小基地面積限制，即使是單一獨棟透天厝，仍有機會循危老管道獨立重建，因此今年內湖成功路二段就出現一筆地坪僅8.17坪的「套房型基地」透天改建案，萬華萬大路也有一棟佔地僅10坪的透天改建，凸顯危老案基地「迷你化」趨勢。

進一步觀察，全市有5個行政區的鳥籠危老案佔比逾4成，其中內湖佔比達47%最高，但同時也是基地逾500坪大案佔比最高的地區，顯示內湖的危老基地樣態呈現兩極化。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，危老的同意門檻為100%，所以商辦、飯店、維修保養廠等大型商用不動產，是大基地危老的主力。

內湖因內科坐落，周邊符合危老條件的商用不動產較多，尤其潭美段因鄰近工業區，且建物規模大，有多起面積逾500坪的案件；也由於園區就業新貴眾多，小宅需求殷切，賦予迷你危老案充分的發展空間，使內湖不論大小基地的危老案佔比，均居全市之冠。

張旭嵐指出，危老重建沒有基地門檻限制，不過小基地開發又要顧及必要性公設，容易面臨公設比高的問題；其次小基地單獨重建容積受限，多為瘦長新大樓，難兼顧市容；且同一街廓如後續有其他大面積開發案，可能受限於單一透天厝已獨立重建，而無緣整合全街廓。因此老舊街廓若以大基地開發為原則，不論對公設比、市容風貌、土地利用率來說，通常更具效益。

危老迷你改建案盛行 北市近4成基地不到百坪

老屋、工安問題眾所矚目，內政部危老重建政策，可望取消落日繼續推動，由於危老沒有最小基地面積門檻，因此近年也出現不少迷你改建案。台灣房屋彙整台北市建管處資料統計，北市危老核准案件各區的平均基地面積，最大的為信義區，平均223.5坪；最小的大同區，平均150.6坪；而全市平均僅188.5坪，其中基地未達百坪的案件，佔比高達35.8%，等於每三件有一件「危老小案」。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，目前台北市最大基地危老案為原信義行政中心，土地面積2147.4坪，由南山人壽標得地上權，朝摩天商辦改建中。

不過除非原本基地面積大，否則透過整合多半曠日廢時，所幸危老重建無最小基地面積限制，即使是單一獨棟透天厝，仍有機會循危老管道獨立重建，因此今年內湖成功路二段就出現一筆地坪僅8.17坪的「套房型基地」透天改建案，萬華萬大路也有一棟佔地僅10坪的透天改建，凸顯危老案基地「迷你化」趨勢。

進一步觀察，全市有5個行政區的百坪內危老案佔比逾4成，其中內湖佔比達47.2%最高，但同時也是基地逾500坪大案佔比最高的地區，顯示內湖的危老基地樣態呈現兩極化。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，危老的同意門檻為100%，所以商辦、飯店、維修保養廠等大型商用不動產，是大基地危老的主力。

內湖因內科坐落，周邊符合危老條件的商用不動產較多，尤其潭美段因鄰近工業區，且建物規模大，有多起面積逾500坪的案件；也由於園區就業新貴眾多，小宅需求殷切，賦予迷你危老案充分的發展空間，使內湖不論大小基地的危老案佔比，均居全市之冠。

張旭嵐指出，危老重建沒有基地門檻限制，不過小基地開發又要顧及必要性公設，容易面臨公設比高的問題；其次小基地單獨重建容積受限，多為瘦長新大樓，難兼顧市容；且同一街廓如後續有其他大面積開發案，可能受限於單一透天厝已獨立重建，而無緣整合全街廓。因此老舊街廓若以大基地開發為原則，不論對公設比、市容風貌、土地利用率來說，通常更具效益。

國民黨立委賴士葆今指出，房地合一稅自2016年至今共課了1179億元，依照所得稅法的規定，房地合一稅收入需要用做長照、社宅，結果蔡政府將資金百分百用在長照上，社宅方面是0元，蔡英文總統講得居住正義都是呼攏民眾。

國民黨立院黨團今日舉辦記者會批評民進黨居住正義政策跳票。國民黨團書記長謝衣鳯表示，蔡政府執政七年，住宅價格指數創新高，2017年第一季房價指數為99.42，今年第一季已飆升至238.95，增加29.96。房價所得比六年來從9.24升至9.72。租金指數從2017年1月的96.2上升至今年7月的103.89，民眾要不吃不喝9年多才買得起房子。

賴士葆指出，蔡總統執政7年來，房價只漲不跌，蔡政府社宅政策徹底失敗。蔡當初喊出8年興建20萬戶社宅，現在可住的卻不到3萬5000戶。另外，房地合一稅課徵運用辦法表示，收入需要用做長照、社宅，2016年至今共課了1179億元，結果蔡政府將資金百分百用在長照上，社宅方面是0元，蔡英文講的居住正義都是呼攏民眾。

賴士葆指出，社宅進度嚴重落後，蔡政府難辭其咎，如果民進黨做不到，就讓國民黨總統參選人侯友宜來做，侯已提出三點具體主張，包括租金實價登錄、租金申報由「列舉扣除額」改為特別扣除額、落實囤房稅。尤其是囤房稅應該全國統一稅率，不要採用範圍制度，避免政治操作空間。

黨團副書記長陳以信指出，抑制物價是政府責任，但近年物價指數年增率都達到2%至3%，薪資成長在近兩年出現停頓現象，甚至還有下跌，叫年輕人如合買房？如何負擔？蔡政府上任前喊要蓋20萬戶社宅，後來竟大打折扣，有8萬戶是包租代管，要蓋的剩下12萬戶，且實際達成率也僅有30%左右。

陳以信表示，蔡英文跳票，賴清德更是在騙票，現在竟說他上任可以達到50萬戶社宅。另外，六都之中，台南成績最糟糕，規畫最少、達成最慢、速度最慢，台南市長黃偉哲難辭其咎。

黨團總召曾銘宗最後說，大學畢業生去年平均薪資是3.1萬元，另有25%的畢業生在領基本工資，薪水如此低，如何談居住正義？蔡英文選總統時曾問民眾，「這四年過得好嗎？薪水有增加嗎？是不是給自己一個改變的機會？」

曾銘宗表示，蔡英文真的有先見之明，這些話要原封不動還給蔡英文，明年1月13日讓國民黨來執政，實現居住正義。

實價揭露，建築大師隈研吾生涯最高作品「聯聚中維大廈 Kuma Tower」，頂樓戶成交，每坪單價高達81.2萬元。

聯聚中維為聯聚近期推出的預售商辦案，樓高42層，成交單價打破聯聚中雍商辦紀錄，一舉突破8字頭。

聯聚為七期豪宅推手，向來鎖定頂奢客群，過去住宅頻創佳績，2019年透過聯聚中雍一案投入頂級商辦市場，為台中品牌建設公司中，唯一踏足商辦領域的引領者，並創下中台灣商辦單價最高紀錄。

此次新揭露的聯聚中維頂樓戶42樓共有5戶，為同1個買家包層，合計總金額高達5.98億元。

聯聚中維大廈主打80-150坪，一整層760坪，位於市政路與市政北一路之間，具有雙主路優勢，位於台中七期政經核心地段，並與持續擴張的科技廊道緊密連結，其中包括水湳經貿園區、台中工業區和精密機械科技創新園區，上下游供應鏈在此匯聚，吸引眾多國際型企業選擇在台中設立旗艦總部。

聯聚中維大廈為聯聚建設首次與國際建築師攜手合作，邀請隈研吾大師共創新的里程碑。規劃樓高42層的頂級商辦，建築總高度208公尺，為隈研吾生涯最高的代表作品。

該案英文名為「Kuma Tower」，以隈研吾的英文姓氏命名，也是隈研吾唯一留名之作。隈研吾今年7月來台參與「聯聚與談會」時提到，希望這棟以自己為名的建築，能成為一棟讓人感受到幸福的新城市地標。

聯聚表示，聯聚中維大廈也將申請三大標章認證，耐震設計、耐震以及綠建築標章。個案除採用鋼骨SS構造，更選用高強度高韌性耐震鋼材，與台北101相同等級，並以遠高於法規要求的標準進行風洞測試，確保中維大廈的建築耐風性與舒適度外，也照顧周圍行人的安全。

綠建築標章則要求從生態、節能、減廢、健康等四個面向，來進行建築符合永續環保標準，除了檢驗建材的二氧化碳排放量，在綠化面積、植栽多樣性、節水循環利用等面向都將符合綠建築標準，吸引同樣重視ESG永續原則的企業入駐。

《平均地權條例》7月1日上路，預售市場量能熄火。房仲業者統計實價登錄，全台7月預售屋平均成交單價40.81萬元，年減1％，成交量共5,820件，年減15.7％。觀察七都，普遍均呈現量縮，房價上各自表述，像北市平均成交單價108.6萬元，創統計以來新高，不過成交量僅133件，較去年同期腰斬。

信義房屋不動產企研室經理曾敬德表示，《平均地權條例》7月1日上路，投資客退場後，預售市場呈現自用當道的狀態，因此導致全台量縮，至於價格方面，也沒有太大的表現空間，估計未來還會盤整好一陣子。

北市7月平均成交單價創新高，曾敬德指出，台北市新屋供給量少，建案競爭壓力也小，因此在土地成本，都更整合成本、營建成本持續攀升下，加上個案帶動的關係，房價仍持續攀升。

不過，需要注意的是，因為《平均地權條例》中限制私法人購屋，對北市高端住宅產品影響不小，目前北市高單價、高總價的難賣，也導致6月一波上車潮之後，7月交易銳減。

除了北市外，台南市近兩年漲幅也相當驚人，2021年平均成交單價約24.03萬元，到了今年7月上漲至32.62萬元，年漲幅35.74%，若與去年同期比較，則年增6.1％。

曾敬德表示，過去兩年房市熱潮下，反倒是雙北外，基期低的區域漲勢明顯，對基期低的區域來說，營造成本上漲，會反應的更明顯，另一方面，這些區域也多半受惠科技業設廠話題帶動，因此都讓區域房價出現一大波漲勢。

至於桃園、新竹縣市平均房價則出現下跌，桃園7月平均成交單價34.41萬元，年減3.9％，成交量共1,440件，年減4.7％，新竹縣市7月平均成交單價40.44萬元，年減7.9％，成交量共400件，年增17％。

大家房屋企研室總監郎美囡分析，以新竹縣市來看，因核心地段房價高漲，不少建商便往低價位區域推案，讓低價建案成交量多，像新竹縣市湖口、新豐仍有2字頭建案，在價格考量上，吸引首購族，造成成交量多、但價格跌的現象。至於桃園市出現些微降幅，主要是坪數偏大的物件，現階段銷售期拉長，可能讓部分建商開始讓利有關。

台北市大直民宅塌陷案，引發各界關注，台北市長蔣萬安日前就下令清查全市正在開挖階段的184件建築工地，今結果出爐。北市建管處表示，不符合檢查項目的工地有11件，已要求停工，釐清改善，待複檢合格才能繼續施工。

北市建管處在9月11日委託4大專業技師公會，包含土木技師、水土保持技師、大地技師及結構技師等，逐案至現場勘檢，於9月15日全數檢查完成，其中涉不符檢查項目之工地共有11件，工地須暫時停止施工釐清改善，待該檢查公會複查後合格後方得繼續施工。

建管處說，11件不符合項目，分別為抽水配置未依計畫、各階段開挖深度未與核准圖說相符、安全支撐軸力達警戒值、各項安全觀測監測值達警戒值等。

建管處長虞積學表示，為加強基礎開挖中建築工地管理，避免公安危害，未來對於擋土壁及基礎開挖階段工地，建管處將持續每月委託4大公會逐案檢查的措施，以加強監督建築工地，督促起造人、承造人、監造人落實地下室及擋土壁施作品管、相關安全監測數值檢測作業職責。

建管處強調並重申，工地承、監造人及專任工程人員應本於建築法、營造業法等規定之法定責任隨時提高警覺，確實加強各項安全及防護措施檢查，以維護市民安全。

2024年中央普通統籌稅款及一般性補助款分配金額出爐，以縣市人口平均計算每人可分配金額，連江縣以每人13.7萬元傲視全國，而六都雖然總分配金額高，但人口多，僅台北、台南、高雄每人平均分配額超過2萬元，且平均購屋總價六都皆超過千萬元，台北市更超過2000萬元，生活在六都平均每人分到的財政資源少，但購屋壓力最大。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，六都為政經重鎮，財政分配比例高，然而就業就學機會多，相對人口數量高，且建設多元也讓房價上揚速度快。

由於重大計畫案及人口大部分集中於六都，因此六都總分配額高，若計算人均分配金額，新北市、台中市、桃園市人均分配不到2萬元，六都以外縣市雖然總分配額低，但因為人口數少，人均分配額都超過2萬元。

像連江縣總分配額19.31億元是全台最低的縣市，不過其人口僅1.4萬人，人均分配額是全國唯一破10萬元的縣市，台北市以總分配額729.50億居冠全國，平均每人分配2.9萬元為六都最高，但在台北市成家不易，平均購屋總價2,415萬元，房價是全國最高，其他五都平均購屋總價皆破千萬，人均分配額最低的新北市，平均購屋總價1,471萬元，購屋壓力也大。

郎美囡指出，地方重要財源有兩大管道，第一是來自財政部的統籌分配稅款，第二是行政院主計總處分配給地方政府的一般性補助款，長年來財政資源集中於都會區，也因六都大型建設計畫及開發案多，更容易吸引企業進駐、發展產業，人口自然跟著多，因此不動產的居住、商用需求高，當區域具有發展性的議題，如軌道建設、園區等，房價更容易被推升，反觀六都以外縣市，通籌分配款款少，難以推動重大建設，加上產業種類少，人口成長有限，人均分配的財政資源高於六都，也因為建設議題少房價攀升速度慢，價格反而相對親民。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，近幾年來因人口有老化、衰退的問題，各地方政府積極強化福利政策，期望能吸引人口回流或自然成長，例如台東市拉高生育補助，去年台東縣的出生人數是全台唯一正成長的縣市，雙北多年來也因居住成本高築等問題，讓人口移往桃園市甚至基隆市，如何合理分配財源，穩固人口結構，挑戰各縣市政府因應能力。

沈寂多年的淡水沙崙，即將華麗現身！「淡水沙崙園區暨停車場用地招商案」由深耕台灣半世紀的南山人壽投資進駐，2023年9月19日舉行文創區基地開工動土典禮，新北市政府經濟發展局何怡明局長及南山人壽不動產部副總經理林定潔等貴賓皆到場，共同祈求工程順利圓滿。

經發局長何怡明表示，公有土地招商不僅活化土地利用，同時也促進地方繁榮，例如林口MITSUI OUTLET PARK、新莊國際創新園區及新莊Au捷運商城等，藉由民間企業的投入，為當地經濟注入新活力。而淡水擁有豐富的文藝歷史背景，期盼本案完工後，除了帶動地方發展外，更將沙崙塑造為嶄新的「文創沙龍」，持續創造藝文教育能量。

經發局說明，「淡水沙崙園區暨停車場用地招商案」為新北市政府與財政部國有財產署合作之開發案，文創區佔地2.55公頃，將設置地下1層地上2層之藝文中心，包含演藝廳、餐廳等設施，並保留在地原有的黃槿木打造沙崙歷史綠色走廊，規劃千坪戶外親水休憩場域空間、50坪以上之水域安全警戒站。本案自2021年2月成功招商以來，挺過新冠肺炎疫情及營建成本高漲之前提下，實屬不易。市府與南山人壽攜手共同解決各項課題(加速出流管制、地上物拆併建照申辦等作業），方能動工，充分體現公私合作的精神。本案預計於2026年開幕，將提供民眾舒適的藝文遊憩空間。

南山人壽表示，響應政府推動城巿永續發展，淡水沙崙文創園區以「打造舒適空間，提供教育服務；推展藝文交流，豐富市民生活」為經營理念。建築設計考量地方歷史文化發展特性，以大量綠化設施打造與自然共生的舒適空間；園區除了辦理教育訓練，也提供文創表演團體及新北市學校申請使用或舉行校外教學，鼓勵民眾藉由體驗藝文表演活動，持續提升藝術涵養。

經發局強調，未來淡江大橋及淡北道路完工後，將串起周邊淡水滬尾藝文休閒園區、淡水老街、漁人碼頭以及北海岸青春山海線各個重要的觀光旅遊景點，進而提升新北整體觀光能量。「淡水沙崙文創Salon」預計2026年落成，盼能為民眾創造親水休憩與藝文表演結合的嶄新體驗，同時促進地方發展，帶來更多商業動能與就業機會。

全系列建案都採先建後售型式的永信建設（5508），上半年成屋建案市場表現優於預期，累計前八月營收36.42億元、年增75.34％，由於今年新案順銷、陸續完工入帳，永信建樂看今年業績將優於去年的41.32億元。

永信建發言人陳怡均在19日的法說會中指出，從去年下半年到今年上半年，受到陸續發布的房市政策影響，為市場買氣增添更多變數，從買賣移轉的數據來看，上半年高雄地區整體交易量是萎縮的。不過永信建一方面因投入具發展潛力項目，另一方面成屋銷售有市場剛性需求的支撐，因此累計前八月營收達36.42億元、年增75.34％，個別建案在所屬行政區，多有優於該區平均的銷售表現。

目前永信建的建案布局集中在高雄市共12案，北至楠梓、南至小港，包含今年推出的七起新案，總銷約141億元，其中下半年完工的「晴遠」、「詠光」與「R5新世代」已於日前開放賞屋銷售；其他持續銷售中的餘屋有五案，包括「晴川」、「禾豐」、「謙樂」、「R5新世紀」與「翡翠流域」。

展望後市，陳怡均表示，下半年至明年，永信建將有六個建案陸續投入市場銷售，總銷約118億元。鳳山區的保成二期、鳳東案及仁武區的大昌案，預計可於明年完工並投入市場銷售，其餘尚有七起在建中項目，儲備案量約1,300戶，業績動能無虞。

民營房企的化債工作有了新進展。

9月19日的市場消息顯示，碧桂園(1.01-0.03, -2.88%, )控股有限公司（以下簡稱“碧桂園”，02007.HK）旗下“16騰越02”債券的展期方案已獲表決通過。

據悉，自8月中旬開始啟動「16碧園05」的展期工作以來，碧桂園已有9隻境內債券成功展期，總規模約147.02億元。

9月份以來，除了碧桂園，中國奧園(1.180.00, 0.00%, )、花樣年的境內債務重組也取得了較大突破。 9月5日，“19奧園02”債券持有人投票通過了本息展期方案。 這筆公司債的發行規模為15億元，發行期限為4年，票面利率6.6%。 “19奧園02”展期后，中國奧園目前存續的12隻、約116億元境內公開債務產品全部通過了整體展期，展期年限均為3年。

花樣年則分別於9月8日和9月13日召開“20花樣01”和“20花樣02”債券持有人會議，通過了關於調整本息償付安排等相關議案。 該公司是在今年1月份啟動境內債重組展期工作的，包含了總規模超過64億元的5隻境內債券。 其中，“18花樣年”與“19花樣02”的展期時間均在5年以上。

上述三家公司，境內債的展期總規模約327億元。

花樣年方面表示，「20花樣01」和“20花樣02”重組議案的順利通過，標誌著公司境內債券重組展期的全面完成，為企業在境內創造長期穩定健康的經營環境、恢復有序經營提供了保障。

相對而言，境外債務的重組要困難許多。 花樣年的境外重組支援協定已於2023年3月9日正式生效，截至2023年5月20日獲得77%的債權人同意並加入。 在今年的中期業績公告中，該公司並未公佈最新的同意率，只透露將儘快按照重組支援協定中規定的條款開始實施重組。

“目前還沒有新的進展可披露。” 9月19日，花樣年相關人士對中國房地產報記者表示。

中國奧園在7月份公佈了428億元境外債務的重組方案，計劃發行新的融資工具對原債券進行置換，包括4隻共計23億美元的新債務工具，以及14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉換債券、16億美元永續債。 在8月份的公告里，中國奧園透露重組方案已獲得了約76%的債權人同意，“本公司深感鼓舞。 ”

據瞭解，碧桂園目前已在籌備境外債務的整體重組，但尚未有方案流出。

除了推進債務重組，加速現金回籠、恢復造血功能也是這些房企的重要工作。 花樣年採取了多項措施改善流動性，如，收回結欠銷售款項及應收賬款，以合理對價加快資產出售、加快在建及已落成物業的銷售步伐，尋求合適機會出售若干項目開發公司股權，通過協助政府及債權人開展國家宣導的老舊社區改造等業務，把新增營收的利潤專項用於償還債務等。 中國奧園則在近期集結全國22個項目發起「安心現房節」促銷活動，推出超過1000套現房讓利促銷，並打出「今年買今年住」的口號，希望贏得市場關注。

但要回歸正常經營軌道，大部分民營房企依然任重道遠。 鏡鑒諮詢創始人張宏偉認為，境內債務的展期只能暫時緩解碧桂園的債務到期壓力，企業資金面的好轉主要還是取決於三四線城市的市場基本面的好轉。

花樣年在中期業績報告中直言，自2021年流動性事件出現后，公司時至今日依舊肩負巨大壓力。 “信用風險頻發、銷售去化低迷、各方主體信心缺失等問題影響行業內每一位參與者，對於國內房地產行業中的民營企業而言，更是備受打擊。” 核數師表示，花樣年採取的改善流動性的措施，存在多項不確定因素，因此對其中期財務資料不發表結論。

“馬上就到國慶假期了，銷售還是起不來，沒有進賬，項目也越來越少，看不到希望。” 某出險房企內部人士表示，從目前的市場環境來看，即便公司完成全部債務重組，未來的路也依然坎坷。

融創中國突傳大消息。

9月19日下午，在香港上市的融創中國（01918）股價突然跳水，盤中一度大跌超8%，早間最高大漲超13%。 消息面上，有法院文件顯示，融創中國於9月19日依據美國《破產法》第15章向紐約南區法院申請破產保護。

另外，據融創中國18日晚間公告，境外重組方案獲得債權人會議高票通過，共有2019名債權人針對債券本金及應計未付利息總額99.23億美元（約合人民幣709億元）進行投票，最終，2014名持票人投票贊成，債權人數通過率為99.75%，債務總額通過率為98.3%。

其實，在一系列房地產利好政策出臺後，多地樓市銷售均出現了邊際改善的跡象。 據諸葛找房數據，2023年第38周，監測重點10城二手住宅成交量為14284套，環比上升11.48%，同比上升52.61%。 機構分析稱，後續樓市政策仍有較大放鬆的空間。

突然跳水

9月19日下午，在香港上市的融創中國（01918）股價突然跳水，盤中一度大跌超8%，而當日早間，融創中國股價一度大漲超13%。

消息面上，有法院文件顯示，融創中國依據美國《破產法》第15章向紐約南區法院申請破產保護。

業內人士表示，申請第15章認證，可以防止債權人利用紐約法來規避已被香港法院裁定的重組條款，和規避履行重組條款下的有關義務。 由於融創美元債受美國紐約法管轄，因此融創在香港進行的重組，必須獲得美國第15章認證，才能確保在美國的有效性。

在非美國企業的重組案例中，進行第15章認證屬於例行程式。 認證過程本身並不會改變重組協定的任何條款，債權人的利益將與香港法院裁定的協定安排完全一致。

據不完全統計，此前包括佳兆業、當代置業、榮盛發展(2.080-0.04, -1.89%, )在內的多家房企，以及瑞幸咖啡、華晨電力、協鑫新能源等其他行業企業，均在美元債重組過程中獲得了第15章認證。

其實，在此之前，受益於利好政策、回歸港股通、北京的專案融創壹號院大賣56億等利好消息刺激，融創股價持續大漲，9月12日一度漲至3.59港元，相較於前期低點，累計漲幅達312.6%。

因此，有分析人士指出，受消息刺激的同時，融創股價調整主要是因為前期漲幅過大，大量獲利盤有兌現的需求。

重大進展

9月18日晚間，融創中國發佈公告，披露公司的境外債務重組最新進展。 根據召開指令，債權人境外債重組會議已於公告日當天召開，會議結果顯示，共有2019名債權人針對債券本金及應計未付利息總額約99.23億美元（占投票計劃債權未償還總額的97.3%）進行投票，最終有2014名持票人投票通過，債權人數通過率為99.75%，債務總額通過率為98.3%。

由此，融創中國近百億美元的境外債務重組計劃已獲得所需的大多數計劃債權人批准。 同時，公告指出，中國香港法院將於10月5日對重組方案進行法定裁決，一旦順利通過，融創中國境外債務重組將正式宣告完成，公司有望成為繼華夏幸福(2.190-0.01, -0.45%, )、富力地產之後， 第三家完成美元債重組的內房股。

根據融創中國披露的最新境外債務重組方案，公司將近百億美元的境外債務分為降槓桿、留債展期兩種方式進行重組，債權人可視情況選擇。

具體方案包括：

一是發行10億美元可轉換債券;

二是發行27.5億美元五年期強制可轉換債券;

三是將現有債權轉換為最多約7.78億美元的融創服務股權;

四是對剩餘債務，融創將發行新的以美元計價的公開票據進行置換。

曾有債券領域相關人士分析道，從重組方案來看，富力地產的方案是將公司所有中長期美元債（49.43億美元）的期限，全部延長3-4年，不涉及消債;華夏幸福的方案是一部分以新平臺的股權抵債的模式進行消債，另一部分則是發行新債券展期。

而融創中國的方案中，除了展期外，強制可轉債、可轉債和轉為融創服務股權這三種債轉股方式預計可消減超45億美元債務，對公司消債目標而言顯得更進取，由此受到不少其他內房股境外債務重組工作的關注。

融創中國也在公告中指出，上述境外債務重組方案有利於進一步優化公司資本結構，降低債務規模及減輕未來的流動資金壓力。 另外，基於目前的市場狀況，提高強制可轉換債券限額符合公司及股東的整體利益。

重組完成後，融創將成為出險頭部房企中首批通過境內外債務重組的企業之一，不僅整體債務規模及流動性壓力將大幅降低，更有利於公司進一步優化資本結構，儘快恢復健康經營。

地產銷售邊際恢復

在一系列房地產利好政策出臺後，多地樓市銷售均出現了邊際改善的跡象。

9月以來，一線城市陸續推進「認房不認貸」，二手房成交明顯反彈。 9月18日，深圳市房地產仲介協會發佈深圳市房地產中介行業2023年第38周週報（9.11-9.17）顯示，第38周深圳全市二手房錄得892套，環比增長10.1%，連續兩週二手房錄得量回升。

另外，據諸葛找房數據，第38周北京二手住宅成交3490套，環比上升25.54%，同比上升28.5%，已經是連續六周回升，達到歷史中高位水準。

2023年第38周，監測重點10城二手住宅成交量為14284套，環比上升11.48%，同比上升52.61%。

平安證券首經團隊研報指出，上周地產銷售環比回升，同比跌幅繼續收窄。 新房銷售方面，61個樣本城市新房日均成交面積環比回升，較去年同期低14%，較歷史同期均值低五成以上。 二手房方面，15個樣本城市二手房環比反彈，較去年同期高出四成，較歷史同期均值低四到五成。

國君宏觀分析，全國層面來看，目前新房銷售仍在底部震蕩，在「認房不認貸」的政策邏輯下，需要居民「賣一買一」進行置換，但是考慮到目前剛需受限於收入預期，購房意願持續偏弱，後續政策仍有較大放鬆的空間，包括：一線城市首套房貸利率和首付比調降、部分區域限購限售放開、普宅認定標準放寬等。

9月20日，2023年上海徐匯區第三批重大專案集中籤約儀式日前在衡複風貌區舉行，20個重大專案現場簽約。

觀點新媒體獲悉，此次簽約的重大專案涵蓋汽車製造、潮流文娛、綠色低碳、資訊科技、生命健康、智慧建築等領域。

斯泰蘭蒂斯、泡泡瑪特、睿德匯智、Wework中國、百美貼、瀾碼科技、衡方生物、華清永峰、北智建等企業將與徐匯區展開新一輪的深度合作。

上海徐匯作為上海中心城區最具競爭力的對外開放新高地和外商投資首選地，吸引越來越多世界各地的外資企業來徐匯投資興業、在徐匯發展壯大。 目前全區外資企業超過3400家，外資總部119家、外資研發中心30家，數量都是中心城區第一。

截至目前，區域累計外資總部及研發中心149家，高居中心城區首位。 2023年1-8月，徐匯全區實到外資15.55億美元，同比增長55.12%。

同時，簽約大會上正式發佈了《徐匯區進一步優化外商投資環境加大吸引外商投資力度的若干措施》。 以為外商投資提供更好的營商環境及政策支撐。

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密集發佈，多地樓市利好來了！

9月19日，兩大省會城市發佈樓市新政，其中武漢市宣佈取消二環線以內住房限購政策，西安市二環以外區域取消限購。 此外，無錫全市域取消限購政策，青島將執行「認房不認貸」。 這四個城市2022年GDP均超萬億。

武漢：取消二環線以內住房限購政策

9月19日，武漢市住房保障和房屋管理局發佈關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知。 通知明確，取消二環線以內住房限購政策，優化家庭住房貸款套數認定標準，支援居民換購住房等。

通知提到，2023年9月19日起，取消武漢市二環線以內住房限購政策， 滿足居民剛性和改善性購房需求。 這也就意味著武漢將全面取消住房限購。

同時優化家庭住房貸款套數認定標準。 對生育多子女家庭在購房貸款時，購買的第二套住房認定為首套住房，購買的第三套住房認定為第二套住房。 對已有兩套住房的家庭，在掛牌出售或出租一套的前提下新購一套住房的，購房貸款時認定為第二套住房。

支援居民換購住房。 2023年9月19日起至12月31日前，對出售原有住房並在半年內購買新建商品住房和購買新建商品住房後至房屋交付前出售原有住房的納稅人，由購買新建商品住房所在區財政部門對其出售原有住房已繳納的加值稅按計稅價格的1%給予補助。

在購房優惠支援方面，2023年12月31日前，對購買首套新建商品住房的，可享受1萬元家電傢俱數字消費券或購房消費券。 持續開展線上線下房交會，對房交會期間購買首套住房的，按契稅應繳額度給予補助優惠，購買第二套住房的，按契稅應繳額度的50%給予補助優惠。

武漢市將階段性調整住房公積金貸款額度。 2023年12月31日前，住房公積金繳存職工在我市購買普通自住住房的，貸款額度可按職工家庭當前可貸款額度上浮20%，同時不超出我市公積金貸款的最高貸款額度（即家庭首套房貸款最高可貸額度90萬元，家庭二套房貸款最高可貸額度70萬元）。 貸款額度上浮政策與其他住房公積金貸款上浮政策不疊加使用。

另外在盤活企業資產、加強精準供地、加快盤活存量用地、積極助企紓困、建立房地產開發企業“白名單”管理等方面打出一套政策“組合拳”。

西安：二環以外區域取消限購

9月19日，西安市住建局召開促進房地產市場平穩健康發展工作會議。


會議強調，全市住建系統要堅決貫徹習近平總書記關於住房工作的重要指示批示精神，堅持“房住不炒”定位，適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，支援居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

會議提出：一是進一步優化調整限購範圍，西安市二環以外區域取消限購。 二是全面推行“帶押過戶”，落實好換購住房退稅優惠政策。 三是加大剛性和改善性住房供給，做好價格監測指導，確保房地產市場供需平衡、結構合理、價格平穩。 四是嚴格執行房地產銷售資訊公開制度，切實維護購房群眾合法權益。 五是實施分階段辦理施工許可和聯合驗收，全面推行新建商品房“交房即交證”。 六是完善房地產企業誠信評價機制，促進企業依法誠信經營。

無錫：全市域取消限購政策

9月19日，無錫市住建局發佈關於促進我市房地產市場平穩健康發展若干政策措施的通知。

通知明確，全市域取消限購政策，落實“認房不認貸”政策，降低購買首套房首付比例。


通知從優化土地出讓政策、用足用好房地產調控工具箱、進一步滿足各類群體的住房需求、加快城市更新建設，推動存量改造、進一步優化營商環境、調整改進相關管理辦法等六大方面措施，持續推動房地產市場平穩健康發展。

在用足用好房地產調控工具箱方面，無錫市全市域取消限購政策。 將經開區太湖街道、華莊街道移出限購區域; 取消現有的購房限制性措施，居民家庭（含非本市戶籍居民家庭）在市區範圍內購買商品住房（含二手住房）的，房地產企業、房地產經紀機構不再對購房資格進行核驗; 取消企事業單位購買新建商品住房的套數限制。

落實「認房不認貸」政策。 居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策 。

降低購買首套房首付比例。 按照人民銀行、國家金融監管總局關於調整優化差別化住房信貸政策的通知，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款不低於20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例不低於 30%。 指導商業銀行有序下調存量房貸利率。

青島執行「認房不認貸」政策

9月19日，青島市住房和城鄉建設局等多部門發佈關於優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知。 該通知自發佈之日起施行。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。 家庭住房套數由各級不動產登記部門根據居民家庭申請或授權，提供查詢服務並出具查詢結果或認定證明。

這也就意味著青島明確執行「認房不認貸」 而此前青島市已全域取消住房限購限售。

核心城市政策仍有優化空間

日前，廈門市取消集美區等4區商品住房限購限售，天津市也明確將執行“認房不認貸”。 此前，合肥、鄭州、南京、鄭州、大連等地已宣佈全面解除限購限售。

克而瑞研究中心表示，2023年第38周有36個城市優化調整房地產政策，數量創2022年以來單周之最。 在政策影響下，各能級城市成交環比回升。

中指研究院表示，從政策趨勢來看，核心城市仍有優化空間。 二線城市有望全面取消過去在市場過熱階段出臺的限制性政策。 一線城市政策調整取決於市場恢復程度，未來有望按照因區施策原則，優化限購政策。 另外，降低首付比例、降低房貸利率加點數、降低交易稅費等也是一線城市政策優化方向，同時京滬普宅認定標準已十年未做調整，存在優化空間。

從全國市場趨勢來看，核心城市隨著政策進一步跟進落實，市場有望逐漸企穩恢復，從而帶動全國房地產市場逐漸築底企穩，價格整體穩定，其中三四線城市價格短期或延續下跌態勢。 供給端來看，在銷售端修復整體較為緩慢的影響下，預計企業開工意願、投資力度均較弱，供給端修復需要更長時間，其中核心城市在銷售活躍度提升帶動下，開工、投資有望率先好轉。

存量房貸利率調整進入倒計時。 根據中國人民銀行、國家金融監督管理總局發佈的《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，自9月25日起，銀行將開始下調存量首套住房商業性個人住房貸款利率水準。

連日來，多家銀行出臺實施細則，對常見問題進行釋疑，並在手機銀行上線“存量房貸利率調整”功能方便“一鍵辦理”，同時也為客戶提供配套查詢服務，簡化辦理流程。

調整細則明確 涉及兩類情形

從本次調整範圍來看，各銀行涉及的人群類型基本一致，第一類為貸款發放時滿足首套資格的購房家庭，第二類是貸款時為非首套房但當前已符合所在城市首套政策的購房家庭（當地已執行首套房“認房不認貸”），包括原購房時無住房但因“認房又認貸”政策按二套購房的家庭和原有多套住房，後期通過交易等方式出售后當前有唯一成套住房的家庭。

總體來看，針對第一類原購房時按首套執行的貸款，各銀行普遍將在9月25日統一調整房貸利率，無需借款人提出申請。 針對第二類情形，銀行普遍要求客戶在9月25日之後主動提交申請並提供相關證明。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，綜合來看，本次存量首套房貸利率下調更利好受惠於“認房不認貸”的購房人群，此前部分地區二套房貸利率加點數偏高，該類購房者購房時房貸利率甚至在6%以上。 此次存量房貸利率下降有助於降低居民負擔，提升消費意願。

就調整幅度來看，各家銀行調整規則也基本一致，存量房貸的調整幅度會根據原貸款發放時間、發放時所在城市首套房貸利率政策下限、發放時全國首套房貸利率政策下限有所不同。

2019年10月7日（LPR改革）前發放的房貸利率如何調整，也是外界較為關心的問題。 建設銀行(6.1800.03, 0.49%, )在公告中明確，2019年10月7日（含）前發放的浮動利率貸款，調整后的利率按相應期限（原貸款合同期限）LPR利率執行。 對於當前仍採用基準利率定價的貸款，以及固定利率貸款，需要先申請轉換為採用LPR定價的浮動利率貸款，並簽訂合約，在轉換后按對應的浮動利率調整執行; 若仍選擇繼續執行固定利率或採用基準利率定價，則本次不調整。

銀行提前籌備 優化辦理流程

目前距離存量房貸利率調整已不到一周的時間，近期社交媒體上已有少數客戶曬出存量房貸利率調整結果，表示是在接到銀行通知后前往網點辦理。 記者瞭解到，國有大行暫未進行提前調整，提前接到通知的客戶多為此前選擇了固定利率的人群，前往網點辦理的是轉換浮動利率。

北京一家國有大行房貸經理表示，北京暫時還未進行提前調整，9月25日才會正式啟動。 另有一名江浙地區國有大行分行行長稱，目前該行還沒有提前調整存量房貸利率，只是告知客戶屆時會調整為相應利率。

為了簡化辦理流程，銀行已對配套金融服務進行優化。 例如農業銀行(3.5300.06, 1.73%, )自9月15日起在掌上銀行、貸款經辦行、營業網點、95599、“中國農業銀行微銀行”等渠道開通存量首套住房貸款利率調整有關情況查詢服務。 工商銀行(4.6800.04, 0.86%, )手機銀行已上線“存量房貸利率調整”功能，可以查詢個人住房貸款的放款日期、合同金額、貸款期限、已還本金、執行利率等資訊。

不過，也有需要借款人主動提出申請的情形。 對於因所在城市推行“認房不認貸”導致“二套變首套”等特殊情況，借款人需主動發起申請。 由於各地因城施策，需要銀行進一步認定，銀行要求借款人自行準備證明材料。 銀行對此也簡化了辦理流程，以工商銀行為例，借款人在手機銀行首頁即可查詢首套或二套房貸認定情況。

此外，未完成LPR轉換、不良貸款歸還積欠本息的存量房貸等，也需要借款人自行提出申請。 其中，當前處於不良狀態的存量房貸，應由客戶還清當前拖欠后再提出申請，經銀行審批通過後，按調整規則進行調整。

對於居民來說，調降存量房貸利率能減輕財務負擔，對於銀行來說有何影響？ 陳文靜認為，對於商業銀行而言，降低存量房貸利率亦可在一定程度上減緩居民提前還貸情況。 隨著四大銀行公佈降低存量房貸利率細則，其他銀行也將推動相關舉措落地，預計符合條件的存量房貸將相繼迎來下調，進一步釋放居民消費潛力。

越來越多的城市加入限購取消的隊伍。 據不完全統計，僅9月以來已有11城官宣全面取消限購，其中不乏南京、武漢等強二線城市。 業內人士認為，限購這一行政性約束正快速從房地產市場中撤出，未來核心城市樓市政策仍有優化空間。

9月以來已有11城全面取消限購

9月19日，武漢市住房保障和房屋管理局等六部門聯合發佈《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，其中提及取消限購、支援多孩家庭購房等十條措施，從需求側和供給端發力，支援剛性和改善性住房需求，促進市場持續平穩健康發展。

《通知》顯示，自2023年9月19日起，取消武漢二環線以內住房限購政策， 滿足居民剛性和改善性購房需求。

此前，武漢的限購區域僅剩二環線以內，伴隨著武漢此次取消二環線內的住房限購政策，至此，武漢全域實現不限購。

同日，無錫市房地產調控領導小組辦公室亦發佈《關於促進我市房地產市場平穩健康發展若干政策措施的通知》，提出全市域取消限購政策。

伴隨著武漢和無錫的加入，根據中指研究院監測，9月1日-19日，已有瀋陽、南京、大連、蘭州、青島、濟南、福州、鄭州、合肥、無錫、武漢11個城市全面取消限購。

也有部分城市對核心區域仍有保留。 西安市住建局於近日組織召開促進房地產市場平穩健康發展工作會議，會議提出進一步優化調整限購範圍，西安市二環以外區域取消限購。

在這之前，廈門市發佈的樓市政策則明確，在集美區、海滄區、同安區、翔安區購買一手、二手商品住房，不再審核購房人資格，不再限制上市交易時間。 思明區、湖裡區政策不變。

按照中指研究院的監測數據，目前北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、廈門、成都、長沙、天津、海口、三亞、西安等城市依舊存在限購。

不過，在取消限購的隊伍中可以看到，越來越多的核心二線城市也開始加入取消限購。

58安居客研究院院長張波指出，目前二線城市的限購放鬆的速度正在加快，不但弱二線放鬆，南京、青島、武漢等強二線城市也全面取消了限購，這也代表著限購這一行政性約束正快速從房地產市場中撤出，除了一線城市外，限購本身對房地產行業的作用已經弱化，取消限購可以更好讓有自住需求的購房者入場，回歸房地產的居住屬性，保障樓市合理的購房需求。

張波提到，從限購出臺的背景來看，是在房地產市場過熱，大量投資和投機性需求不斷上升的階段，通過限購可以起到抑制此類需求，穩定房地產市場的作用。 當下房地產已經進入新週期，市場的供求關係已經發生重大改變，購房者基本都為自住型需求，再通過限購來抑制需求的現實意義已經不大。 同時強二線城市也是未來人口流入的主力，人口流入之後的正常居住需求，不但需要通過租賃來解決，也需要通過購房來滿足，取消限購更有利於保障新市民的居住權益。

張波認為，在房住不炒的大背景下，大量居民合理的住房需求之上的行政性限制將弱化，並由限制轉向鼓勵或保障。 同時政策本身更側重於穩定樓市，穩定房價，更好結合區域發展打破地域性限制，做好居住需求的統籌解決，保障剛需和改善的同步需求。

一線城市政策調整取決於市場恢復程度

針對今年以來房地產市場形勢變化，7月下旬，中央政治局會議明確指出，「適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展」。。

隨後，各地區各部門認真貫徹落實中央政治局會議精神，先後出臺首套房貸款、“認房不認貸”、調整住房貸款最低首付比例等優化措施。

8月末至9月初，一線城市先後落地執行首套房“認房不認貸”政策，北京、上海政策力度超出市場預期，極大修復了市場情緒和預期。 同時，近期多個核心城市放鬆限購政策，進一步提振市場信心。

在中指研究院市場研究總監陳文靜看來，當前居民收入感受和就業預期尚未恢復，加槓桿購房意願遠低於前幾輪市場週期，因此房地產市場復甦仍需要過程。

陳文靜指出，從政策趨勢來看，核心城市仍有優化空間，二線城市有望全面取消過去在市場過熱階段出臺的限制性政策。 一線城市政策調整取決於市場恢復程度，未來有望按照因區施策原則，優化限購政策。 另外，降低首付比例、降低房貸利率加點數、降低交易稅費等也是一線城市政策優化方向，同時京滬普宅認定標準已十年未做調整，存在優化空間。

陳文靜提到，從全國市場趨勢來看，核心城市隨著政策進一步跟進落實，市場有望逐漸企穩恢復，從而帶動全國房地產市場逐漸築底企穩，價格整體穩定，其中三四線城市價格短期或延續下跌態勢。 供給端來看，在銷售端修復整體較為緩慢的影響下，預計企業開工意願、投資力度均較弱，供給端修復需要更長時間，其中核心城市在銷售活躍度提升帶動下，開工、投資有望率先好轉。

上周（9月11日至17日），南京二手住宅成交1493套，環比上漲1.9%，日均成交213套，成交總面積13.5萬㎡，環比上漲3%。 套均面積90.5㎡，環比增加0.9㎡。 9月，南京二手房累計成交3371套，環比8月同期下降12.5%。

根據貝殼南京站提供的數據顯示，上周，江寧區成交量重回榜首，共成交262套，佔南京二手房成交總量的17.5%; 浦口區成交228套退居第二，佔比15.3%; 鼓樓區成交180套排名第三，佔比12.1%。 上周浦口、棲霞、六合區交易量下降，其餘行政區交易量上漲或不變，玄武區上漲19.8%，漲幅最大。 從各行政區成交套均面積可以看出，秦淮區套均成交面積最小，套均76.2㎡;溧水區套均成交面積最大，套均111㎡。

上周貝殼整體成交均價為27047元/㎡，環比下降1.9%。 建鄴區成交均價最高，為41089元/㎡; 其次為鼓樓區，成交均價為39876元/㎡ 。 上周貝殼成交套均總價238萬元，下降2.1%。 其中建鄴區套均總價最高，為386萬元; 其次為雨花臺區，套均總價為289萬元。

貝殼南京站研究員表示，上周成交的房源中，60-90㎡房源佔比最高，佔總成交量的38.1%; 其次為90-120㎡的房源，佔總成交量的23.2%。 60-120㎡的房源為成交主力，佔總成交量的61.2%。 總價在200萬以內的房源佔比最高，佔總成交量的53%; 其次為總價在200萬-300萬的房源，佔總成交量的20.3%。 總價在300萬以內的房源為成交主力，佔總成交量的73.3%。

上周貝殼掛牌的房源掛牌均價為30581元/㎡，環比下降0.6%。 新增掛牌房源5081套，環比減少6.4%。 上周貝殼新增房源量環比減少13.1%，新增客源量環比減少6.7%，房客齊跌，新增房源量下降較多，需求端競爭加劇，市場活躍度下降。

9境內債尋展期 最後一隻終過關

碧桂園（02007）再有美元債未如期償付利息。集團於2025年到期、6.15厘的美元債券，原本周一（18日）要兌付到期債息約1540萬美元（約1.2億港元），彭博昨引述兩名債券持有人稱，截至昨天下午為止仍未收到債息款項；該債券設30天寬限期。碧桂園昨天股價以全日低位1.01元收市，跌2.9%，成交額3.07億元。

境內債方面，碧桂園上月有11隻債券停牌，其中9隻尋求展期的債券中，早前已有8隻通過展期3年的方案，餘下一隻「16騰越02」，據悉也已獲得足夠票數支持通過，涉及餘額4.9億元（人民幣．下同），碧桂園會提供合計金額不低於2億元的應收賬款債權，為該債券提供應收賬款質押擔保。至此，碧桂園9隻境內債完成展期，總額約147億元。

泰子企擬籌3.2億曼谷起樓

逐步通過境內債券展期計劃後，碧桂園轉而處理泰國業務財務問題，旗下泰國子公司Risland面對境外泰銖債務償還壓力，繼把資產用作抵押品後，彭博昨天報道，Risland將發行最多15億元泰銖債券，折合約3.26億港元，籌資所得將為曼谷地產項目提供資金，同樣會用資產作抵押品，涉及估值約34.6億泰銖的土地及房產。

報道指出，該債券年期1年9個月，票面利率7.5厘，將於10月面向投資者發行，未悉具體日期。

受債務風險化解的積極進展及內地提振房市政策推動，碧桂園股價已自8月下旬低位反彈逾40%，但投資者對該公司後續償債能力尚存疑慮，其股價及美元債價格仍於歷史低位徘徊。陸續推出的樓市利好政策能否改善碧桂園的銷售回款及融資環境，將是影響其後續償債能力的關鍵。

融創在美申破產保護

另外，去年5月境外債違約的融創中國（01918），其近百億美元的境外債務重組方案獲通過後，昨天依據美國《破產法》第15章，就債務重組向紐約法院申請破產保護，以獲得法庭對融創在香港法庭有關協議安排重組的認可。消息披露後，融創昨天午市倒跌，低見2.57港元，收報2.68港元，挫4.3%，成交額12.78億港元。

上月恒大（03333）在紐約法院申請破產保護，儘管按照美國破產法程序透過第15章進行備案，是國際債務重組落實交易的其中一個過程，不涉及破產申請，惟恒大股價亦出現沽壓。內地傳媒指出，過往已有多間企業在美元債重組過程中獲得第15章認證，包括佳兆業（01638）及當代置業（01107）等。

花旗指，中國恒大（03333）自公布中期業績後，繼續推行不同措施以解決債務及流動性壓力，包括計劃推行離岸債重組，並與在岸債權人商討將債務展期，以換取時間，並向金融機構申請新貸款，出售資產募集資金等，以獲取額外資金，但基於恒大的龐大負債，截至6月份達2.39萬億元人民幣，相信恒大在經營上仍會面對重大挑戰，而且償還債務的能力存在巨大不確定性，核數師也對其2021年、2022年及2023年上半年財報表示無法發表意見。

料連蝕兩年 2025年可扭虧

花旗維持恒大「沽售」評級，目標價削逾19%至0.5元。該行預期，恒大於2023年及2024年虧損分別達598億元人民幣及206億元人民幣，惟2025年將扭虧為盈，淨賺15億元人民幣，淨利潤率只有1%。

花旗稱，恒大延長了債務展期的考慮時間，並留出更多時間評估近期進展，留意10月16日至17日於香港舉行的聽證會，以及10月3日於維京群島及10月5日於開曼群島舉行的聽證會。

慧居科技（02481）公布，昨天居與包頭項目特許經營權授予人內蒙古包頭土右新型工業園區管理委員會訂立特許經營協議，該集團於特許經營期在包頭土右新型工業園區化工集中區為企業提供供熱（氣）的獨家特許經營權，以滿足其工業蒸汽需求。

該集團指，特許經營期至2052年9月18日，包括一年建設期，而包頭項目將採用建設－經營－轉讓模式，於特許經營協議期限屆滿後，倘特許經營權未獲重續，該集團擁有所有供熱
（氣）相關資產應移交予特許經營權授予人。

港交所（00388）資料顯示，新地（00016）大股東郭氏透過家族信託，於周一（18日）以平均價80.974元，在市場增持157.45萬股新地股份，涉及資金約1.274億元，持股比例由27.57%上升至27.63%，是公布業績後第四度增持。

基於業績遜預期兼有機會減派息，新地於9月11日股價急挫，曾瀉12.7%，盤中低見77.1元，郭氏當日透過家族信託以每股平均價79.6163元，共增持161萬股新地，涉資約1.28億元；到9月12日，郭氏家族再透過家族信託，在市場以每股平均價80.3784元，購入60萬股新地股份，涉資4822.7萬元。

本月暫購入457萬股

郭氏在兩日後（即14日）再透過家族信託以平均價80.4913元，在市場增持78.7萬股新地股份，涉資約6334.66萬元。連同最新一次增持，新地大股東本月累計已經動用3.67億元，在市場購入約457.15萬股。

恒地太地擬重建商住 六載後落成

市區舊樓有價，恒地（00012）與太古地產（01972）合作併購的鰂魚涌濱海街一列舊樓（下統稱濱海街項目），今年8月獲土地審裁處批准強拍，相關拍賣會昨天舉行，結果由該財團以底價63.1億元成功統一業權，成交價創本港強制拍賣項目的新高。該用地將以商住模式重建，總樓面面積約44萬方呎，預計6年後落成。

佔地約4.39萬方呎的濱海街項目，位處濱海街和英皇道交界，鄰近港鐵鰂魚涌站，恒地和太古地產於2018年10月就該項目提出強拍申請，經過約5年時間，今年8月初獲土地審裁處批出強制售賣令。相關拍賣會由仲量聯行負責，於昨天早上舉行，最終由手持1號牌的恒地執行董事黃浩明代表該財團，在沒有對手的情況下，以底價63.1億元投得整個項目。

地點優越 可起上車盤或大單位

恒地和太古地產指出，整個項目收購過程歷時超過10年，對於終於成功完成收購感到高興，現時計劃把項目重建為商住用途，總樓面面積約44萬方呎。該財團指出，由於其地點優越，位處成熟的商業區，相信無論是興建上車盤或較大單位都有一定需求，將會仔細研究。

黃浩明於拍賣會後透露，濱海街項目預計明年中動工，約6年後落成。恒地會繼續透過不同方式補充土地儲備，舊樓若併購成本高，會研究在市場上購買、官地招標和補地價等渠道增加發展項目。對於樓價走勢，他預期短期內樓價難免受息口影響。

成交價較皇都戲院高32%

濱海街項目的成交價達63.1億元，超越2020年北角皇都戲院大廈以47.76億元創下的強拍成交價紀錄，並把高位推高15.34億元或32.1%。黃浩明解釋，拍賣底價是法庭參考早前的數據釐定，或與現時的樓市脫節，也無法反映實際收購成本。由於該財團早已經收集上址逾九成業權，故仍決定循強拍統一業權。

資料顯示，昨天完成拍賣的舊樓群，位處濱海街16至94號及英皇道983至987A號，樓高7至11層，1959至1962年落成，樓齡約61至64年，全部不設升降機，鄰近太古地產旗下全新甲級寫字樓項目「太古坊二座」。當中位處濱海街和英皇道交界位置的11層高商住大廈瑞士樓，設有4條公用樓梯，已故著名作家倪匡曾經在該廈居住。

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李佩儀認為，濱海街項目的規模將為發展商提供龐大機會，能藉着興建大型項目來滿足該地區的需求。

建灝地產旗下九龍城翻新項目文曜，昨天公布首張價單，涉及31伙，折實平均呎價18488元，料為同區華懋金．御門2014年12月首批折實均價16880元後，近9年同區首批折實均價最低新盤，價錢貼近同區新晉屋苑二手呎價。該盤開價後，隨即開始以先到先得形式預留單位，據悉8伙已被揀選。

九龍城新盤9年最平 貼二手

文曜首張價單共31伙，間隔由1房至3房戶，1房及2房最高25%折扣，3房加碼至27%。整批折實售價598.8萬至1930.92萬元，折實呎價15730至21360元，折實平均呎價18488元。

對比同區二手物業，包括樓齡約9年的御．門前及約4年的AVA 55等，近期平均二手呎價18280至22850元，文曜貼近同區二手。不過，文曜屬於翻新項目，現時樓齡約7年，對比同區樓齡約7年半的金．御門及賢文禮士，文曜則較之平3%及8%。

呎價最平單位為3樓A室，實用面積635方呎，2房間隔，折實售價998.85萬元，折實呎價15730元，同樣為2014年12月金．御門首批折實呎價14744元後，同區近9年首批折實呎價最平新盤。

建灝地產集團投資及銷售部董事鄭智荣表示，文曜成本價平均每呎20600元，首批屬於低於成本價發售。他形容為賣一間、蝕一間，是「賣大包益買家」，冀價錢能起動樓盤，吸引市場關注。他續稱，項目日後加推單位有加價空間，另外會保留四成至五成單位作長線收租。

資料顯示，文曜屬單幢盤，提供92伙，前身為銅璵，早於2016年落成。鄧成波家族於2017年購入全幢物業，並與松齡護老集團（01989）成立合資公司，打造成高端長者居住服務住宅蔚盈軒。去年鄧成波家族出售蔚盈軒予建灝地產，涉資逾11億元，其後發展商再斥資約1.2億元翻新，現正進行工程，預計可於明年4月交樓。

資深投資者鄧成波家族繼續放售投資物業，現委託世邦魏理仕為獨家代理，以公開招募意向書形式，放售西貢康定路1、2、6、7及9號共5座全幢工業大廈，意向書截止日期為今年11月16日。該批物業合共總樓面約38.3萬方呎，現叫價14億元，平均每方呎約3655元，買家可選擇購入所有或獨立全幢物業。

鄧成波家族放售 呎價3655

世邦魏理仕香港資本市場部資深董事吳松基表示，該批物業現為5座全幢工業大廈，每座面積約5.32萬至10.06萬方呎，合共總樓面約38.3萬方呎，該批工業大廈樓高3至4層，樓面承重及高度等均屬高規格，買家可考慮改裝成凍倉、迷你倉、數據中心或汽車相關用途。

上址佔地共約12.95萬方呎，被劃為「住宅（戊類）1」，買家可向城規會申請重建為住宅。業主之前獲城規會批准把5幢工廈重建為安老設施，預計提供約1127個床位，涉及樓面約25.1萬方呎，故買家購入後可考慮補地價重建成安老院項目。

路勁地產牽頭發展的屯門管翠路新盤凱和山，落實本周六（23日）首輪公開發售158伙，市場消息透露，該盤截至昨天累收約2900票，超額認購逾17倍，周五（22日）截票。該盤周日（24日）起另推10個特色戶招標。

凱和山至今已公布兩張價單，合共210伙。該盤抽出158伙於周六作首輪銷售，折實售價312.5萬至840.6萬元，折實呎價9168至12088元。根據銷售安排，是次銷售分兩組進行，A組優先揀樓，買家須買入1個3房單位，或至少2個指定單位，最多可購4伙。B組買家則最多只可買2伙。

BAKER CIRCLE ONE共售428戶

其他新盤繼續推出置業優惠及軟銷。由即日起至10月15日，首名經中原地產買入國際集團與大富控股牽頭發展的西貢尚林洋房A或B之買家，可獲贈電動車一部，價值32.8萬元。

恒地（00012）紅磡大型住宅重建項目BAKER CIRCLE ONE，舉行一連串中秋慶祝活動，包括傳統花燈紮作技藝工作坊。BAKER CIRCLE ONE分3期發展，恒基物業營業（一）部總經理林達民表示，3期合共累售428戶，套現約26.1億元。

此外，長實（01113）上周五減價近三成發售5個紅磡維港．星岸車位，昨天已全數沽清，套現約1200萬元。長實營業部首席經理郭子威稱，項目即時原價加推5個車位，售價由233萬元起。據了解，項目目前有約30個車位待售。

太古城3年貶19% 康山3房538萬今年次低

息口未見頂，拖累二手造價回落，美國議息前，指標屋苑、二三綫屋苑和居屋齊齊落價，鰂魚涌太古城最新錄得蝕近200萬元成交，單位3年貶值19%。鰂魚涌康山花園3房減92萬以538萬元易手，售價為今年同類次低。

太古城本月暫錄9宗買賣成交，悉數造價於1,000萬元以下，最新沽出的2房則王，不止為月內同類低價，帳面蝕讓193萬元。市場消息指，成交為太古城金星閣低層D室，實用面積582平方呎，屬2房則王戶型，早前以1,120萬元放售，8月調整叫價至900萬元，本月初進一步落價至850萬元，新近以807萬元成交，呎價13,866元，為月內同類單位低價，同時較網上銀行估價低約4%至14%不等。據悉原業主於2020年以1,000萬元買入，持貨3年轉手貶值19%。

其次，油塘半新樓海傲灣錄得蝕讓近170萬元成交，業主持貨4年，貶值25%。美聯區域聯席董事陳春輝表示，海傲灣1B座高層E室，實用面積264平方呎，1房間隔，望海景，裝修企理，吸引買家承接自用，單位原放盤叫價668萬元，累減163萬至505萬元易手，呎價19,129元。原業主於2019年以673.5萬元購入。

錦綉花園低估價72萬沽

二三綫屋苑方面，中原地產副區域營業經理劉喜燕表示，元朗錦綉花園D段2街雙號屋，實用面積848平方呎，3房2廁，今年7月放盤，原叫價1,100萬元，現以1,008萬元沽出，減價92萬元或8%，呎價11,887元，較網上銀行估價1,080萬低72萬元。原業主為一手業主，於1980年以118.3萬元購入，持貨43年帳面獲利889.7萬元，單位升值7.5倍。

此外，美聯高級營業經理吳立輝表示，收租客近日以530萬元承接沙田偉華中心3座高層E室，實用面積358平方呎，裝修企理，向東南，望城門河景，屬屋苑優質戶。早前叫價600萬元，原業主居於澳洲，近日有見本港樓市頻現蝕讓個案，以及銀行持續調高利率，故接受區內睇樓多時收租客議價至530萬元成交，呎價14,804元。

原業主早於2005年以163.8萬元購入，帳面獲利366.2萬元或2.2倍。單位造價創屋苑同類單位年內新低價。

其次，居屋亦現筍價，市場人士指出，康山花園3座中層G室，實用面積592平方呎，3房間隔，單位原本叫價630萬元（未補地價），終以538萬元易手，累減92萬元，呎價9,088元。售價為同類單位今年次低。原業主於1987年5月約以41萬元（未補地價）購入，持貨36年帳面獲利497萬元，升值12.1倍。

私樓呎價試新低，資助房屋亦不例外，屯門美樂花園海景3房呎價不足8,000元沽，較銀行估價低15%。

中原資深分區營業經理陳智生指，屯門美樂花園本月錄得2宗成交，呎價均低於8,000元，按月跌11%。例如6座高層E室，實用面積695平方呎，3房間隔，全海景戶。業主今年6月於自由市場以670萬元放盤，期內多番調整叫價，終累減116.2萬元，以553.8萬元（已補地價）易手，呎價7,968元，造價較銀行估價低100萬元，差幅達15%。

馬鞍山錦豐苑2房 減48萬沽

買家為上車客，見最近樓價明顯回落，加上家人亦居於同屋苑，趁機置業。原業主於1983年以29.16萬元一手買入單位，持貨40年才轉售，料扣除補地價後獲利甚豐。

另，馬鞍山區本月二手交投緩慢，居屋錦豐苑海景2房，放盤4個月，累減48萬元始獲承接。成交為錦莉閣D座中層07室，實用面積431平方呎，2房間隔，望海景，放盤4個月，原叫價498萬元，以447萬元（未補地價）沽出，呎價10,371元。原業主於2008年以119.3萬元購入，期內單位升值2.7倍。

銀行調升按揭息率，二手觀望情緒更濃，租務需求持續高企。元朗按月租務交投增3成，新近入伙的PARK YOHO Bologna 2房租金高見1.4萬元；另東涌月內錄80宗租務成交，超越上月同期，吸引部分業主由賣轉租，並零議價下租出。

元朗區本月暫錄逾100宗租務成交，較上月同期增長達3成，而PARK YOHO以逾30宗租成區內最旺。中原副區域營業經理王勤學指，PARK YOHO本月已錄逾30餘宗成交，較上月同期增長近8成，而新近入伙即加入租賃市場的PARK YOHO Bologna，有2房戶以略高於市價租出，獲承租為8A座高層F室，實用面積433平方呎2房，議價1,000元以1.4萬元承租，較屋苑2房平均租值約1.25萬至1.3萬元，高約8%至12%。以業主於2022年買入價587.73萬元計，回報2.9厘。

東涌錄80宗租 超上月同期

至於東涌區本月亦錄有80宗租務成交，已超越8月同期，利嘉閣高級分區董事關騰達指，東涌區7、8月份暑期旺季每月平均錄逾百宗租，9月至今亦暫錄80宗。東環2B座高層10室1房，實用面積380平方呎，之前放售近日放租，不消2日零議價1.3萬元租出，呎租34元，較屋苑平均呎租32元為高。

沙田石門近年轉型為新商業區，政府近日再物色到區內2幅官地改劃作商業用途，預計合共將新增逾120萬平方呎樓面供應，料可興建成大型商廈項目。

石門屬於繼火炭之後沙田第2個工業區，佔地約10.8萬平方呎，政府多年前已經將區內規劃用途由工業改為商貿，以推動轉型，特別是在2011年至2014年間推出4幅商貿用地，並陸續建成商廈，加速了整區轉型，帶動該區就業及商業氛圍。

根據規劃署完成的《2020年全港工業用地分區研究報告》指，石門區內現存11幢工廈，另有1幢已經完成改劃成辦公室等用途。在區內工廈最常見的用途為倉庫，佔近6成樓面，其次為辦公室用途，亦涉及近27%樓面，而作為製造業或工作坊的用途則只佔4.2%，反映區內工業已經相對式微。

安心街以北 地積比9.5倍

為了增加市場上的商業地供應，並且推動石門轉型成為商業區，規劃署近日再物色在安心街2幅官地，將改劃作為商業用途，合共將提供約122.7萬平方呎樓面供應。

該2幅用地均位於安心街，亦即是碧濤花園的後方，其中1幅安心街以北用地，佔地約8.6萬平方呎，現時屬於「政府、機構或社區」用途，規劃署提出改劃成商業用途，以地積比率9.5倍發展，可建樓面達81.8萬平方呎，屬於區內較罕有的大型商業地，建築高限為130米（主水平準以上，下同）。

2地均需設政府機構 社區設施

至於另1幅安心街以南用地，規模相對較小，佔地僅4.3萬平方呎，現劃為「休憩用地」地帶，同樣擬改劃成商業用途，可建樓面約41萬平方呎。2幅用地同樣將會設有政府、機構及社區設施，而安心街以北用地更須附設公眾停車場。

事實上，近年區內有不少新商廈落成，包括比鄰港鐵石門站的安群街1號及3號2幅商貿地皮，由發展商億京奪得後，繼而發展成綜合寫字樓及商場的商用物業，即為京瑞廣場1及2期，總樓面接近80萬平方呎。

至於新地 （00016） 於2016年以約6.7億元投得的安耀街商貿地，每平方呎樓面地價約3,886元，現時已經發展成1幢27層高的商廈，涉及樓面約17.4萬平方呎，並且已經於2020年落成。

原由高銀金融（00530）前主席潘蘇通私人持有，但及後被接管的何文田傲玟，今上載最新成交紀錄冊，以招標形式售出共11伙單位，套現近2﹒8億元，最高成交金額3163﹒5萬元，最高成交呎價22200元。

仲量聯行有限公司資深董事李遠峰表示，是次招標迄今收到共23份標書，當中11份標售成功，成交呎價均符合現時市價水平。市場反應理想，亦收到不少有興趣買家查詢其他類型的單位，因此上周項目推出另一批單位招標。就首批單位銷情理想，項目亦獲各主要銀行承做按揭，相信未來將錄得更多造價理想的成交。

「傲玟」第7號銷售安排標售單位共15伙，實用面積由878平方呎至1425平方呎，2至3房間隔；售出單位成交呎價19000至22200元，成交金額由1668﹒2萬至3163﹒5萬元。項目亦於上周公布第8號銷售安排，標售單位共40伙，並於9月25日中午12時截標。

項目位處何文田常盛街17號，項目設有6座住宅大廈，共提供401伙，間隔包括2房至3房，同時設有26伙特色單位。