中央銀行6月祭出第五波房市信用管制措施後，21日理監事會對房市未推出新管制措施，同時也未鬆綁。央行總裁楊金龍說明，除央行房市政策外，各部會均推出政策，如7月平均地權條例修正案上路、囤房稅2.0等，都有利於房地產「軟著陸」。

楊金龍強調，央行的職責就是不要讓信用資源過度流向不動產市場，這會排擠到一般企業的信用資源，且要讓房地產健全發展，不能「變成泡沫」，要讓炒房的人「退出市場」，這樣才不會對整體金融市場發展不利，對銀行健全營運不利。

他舉例，大陸以前經濟成長的動能在房地產，一直往前推，經濟成長就向上，但2020年提出「三條紅線」嚴格限貸，造成房市「整個垮下去」，反觀台灣主要是要讓房地產健全發展。

今年以來全體銀行建築貸款與購置住宅貸款餘額成長走緩，建築貸款的年增率從1月的10.2％降至8月的7.4％，購置住宅貸款年增率從1月的5.6％降至8月的5.2％，且不動產貸款逾放比率維持低檔，建築貸款、購置住宅貸款逾放比，8月都是0.06％。

再看全國建物買賣移轉棟數去年全年衰退8.6％，今年前七月減少15.6％，六都去年是年衰退9％，今年前八月減少13％，顯示交易減緩趨勢。加上國泰房價指數、信義房價指數、內政部住宅價格，都出現年增漲勢漸緩。

楊金龍強調，央行自2020年12月以來，五度調整選擇性信用管制措施，有助銀行控管不動產授信風險，去年3月以來升息及調升存款準備率，也有助強化選擇性信用管制措施成效。整體來看，政府推出各項打炒房措施後，今年以來房市交易減緩，房價漲勢漸緩，未來央行將適時調整選擇性信用管制措施內容。

專家：大選前房市可望回溫

央行21日理監事會議不論升息、房市信用管制都按兵不動，房產專家分析，現在房市在連續數波打房政策下，買盤已出現結構性的轉變，自住客當道，價量表現尚穩，頗有政策快要利空出盡的意味，預期明年前房市可轉折回溫。不過專家也示警，若特定區域第二戶買氣有過熱之虞，不排除央行還會出手，壓縮成數。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，央行不論升息、管制房市暫時都hold住不動，顯示既不能不管出口明顯衰退、又不能不顧通膨，再加上近幾年各項管制房市投機的措施都已出手，房市似乎已有利空快出盡的味道。其實這一波底部已可看到，大概在去年下半年到今年初，而第三、四季又蠢蠢欲動，反彈趨勢已經抵定；相信如果房價仍持續飆漲，不排除央行還是有再度出手調控的可能。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，目前房市因政策多重調控，買盤已出現結構性的轉變，但升息暫歇，政策利空幾近出盡，所以交易量能無論在預售屋、中古屋都將轉折回溫。

中央銀行21日公布8月消費者貸款暨建築貸款餘額，購屋房貸餘額9兆6,814億元，續創新高，較上月大增650億元，且年增率擴大為5.15％，罕見連三月走揚；建築貸款（土建融）餘額3兆2,264億元，月增128.82億元，年增率卻續降至7.38％，創2019年1月以來逾四年半最低，主要因預期房市偏冷，加上農曆民俗月影響。

央行官員分析，8月建築貸款年增率持續下滑，主要是農曆7月民俗月，建商新建案開工都會避開此月，因此年增率下滑。目前整體氛圍來看，建商投資規畫較過往保守，包括政策上升息，以及成本考量，包括缺工、建材價格高漲，即使近期建材未再上漲，但已來到相對高點，再加上7月平均地權條例上路，效果會慢慢發酵、相關影響要再觀察，種種因素都使建商投資趨審慎。

8月房貸餘額年增率上揚，央行官員指出，主要是「新青安專案」帶動，很多本來7月買賣已新青安專案符合資格，都等到8月再撥款，遞延效應帶動整體年增率上升，但整體房市買賣交易狀況並未特別好，當月六都買賣移轉棟數年增率雖月增1.64％、年增5.47％，但前八月累計仍是-13.04％。

央行同時公布8月五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承做房貸月增67.77億元達632.01億元。央行官員說明，新增房貸餘額上升，同樣是因新青安專案所帶動，8月五大銀行新青安房貸新承做金額71億元；以全體銀行青安專案餘額爛，至8月已達6,083億元。目前青安專案餘額占全部房餘額的6.28％，同樣較7月6.22％上升。

新承作房貸利率從2.098％微幅下滑0.007個百分點至2.091％，主要是銀行這幾年都有交屋潮，部分銀行剛好8月有較多整批分戶貸款，因為這類型利率比較低，因此讓房貸利率微幅下降。

最近十年人口正成長率躍居六都之冠，集眾多重大建設於一身的桃園，其中緊鄰「國門」的大園，今年異軍突起，躍居為上半年預售新屋市場交易量最強的熱區，百億級指標大案「遠雄仰森」挾著桃園首座黃金級綠建築、智慧建築候選雙認證住宅大樓，打造綠洲生活的獨家賣點，迅速擄獲買家的心，正式開賣五個月多，平均每一個月成交逾10億元，平均一天有近二戶被買走！在房市高檔震盪格局中寫下佳績。

住展雜誌統計，今年上半年銷售金額最高的行政區，大園以95.94億元擠進北台灣第三名，強勢上位桃園最強熱區。

其中大園年度指標案、遠雄建設首度插旗青埔的「遠雄仰森」，最近以大黑馬之姿異軍突起。據實價登錄資訊，至9月中旬已揭露達228筆，其中最高達每坪52.3萬元。

「遠雄仰森」約564戶，總銷達108億元，訴求不再只是青埔一般建案強調的高鐵、交通，而是區域小環境的綠洲生活，「從十條路，找到十種幸福」。據悉自4月初開賣至9月初，一天平均成交近二戶、每月平均成交10億多元，叫好又叫座，8月底時突破5成銷售率，開出紅盤；其中，19個店面在預售階段全部銷售一空，已創下遠雄房地產公司創辦以來的最快銷售紀錄。

遠雄房地產公司副總經理張益昌表示，「遠雄仰森」基地3,596坪，位於機捷A18和A19站的正核心點，步行1分鐘距離的老街溪，串連11座公園，是青埔最美的綠色隧道。三面臨路的基地，規劃為「品」字型的三大棟24樓高的住宅大樓，擁有28％的超低建蔽率、及128％高綠覆率，規劃青埔首見的空中露天泳池，一層樓有8拼、再以天井巧妙隔成兩個4拼，主力坪數包括29、37、43坪，為桃園唯一取得黃金級綠建築、黃金級智慧建築雙標章候選證書的住宅大樓，為市場所罕見。

對於「遠雄仰森」逆勢開出紅盤的關鍵，張益昌表示，首先，社區生活機能必須自給自足！這是吸引人口進駐的首要成功要件。第二，坪數和產品定位符合剛需。第三，精準的市調和目標客層分析，規劃出符合買方真正需求的產品。

台中下半年有三個位處熱門重劃區的大基地預售案推出，包括「達麗×白天鵝新高鐵案」、「雙橡園4117」、「豐邑太原YES」，個案總銷金額均破百億元，基地面積皆超過4,000坪，建商紛紛強調規劃私家大花園，打造「家在公園裡」的綠意景觀，頗受市場青睞，傳出銷售與詢問度熱絡。

其中位在北屯14單元的「豐邑太原YES」，是台中近期討論度極高的大基地新案，建案基地原為知名的「太原夜市」用地，豐邑機構砸下40億元購入7,300多坪土地，將分成二期開發，總銷金額高達200億元。

第一期「豐邑太原YES」基地面積逾6,200坪，產品規劃25至45坪，總戶數達818戶，今年6月進場時，以每周20多戶的速度銷售；平均地權條例新制7月上路後，每周仍維持10多戶的銷售成績，據悉目前總銷量已衝破300戶，根據最新實價登錄顯示，住家最高單價已來到每坪58.7萬元、單價創區域新高。

此外，位在台中高鐵前方、總銷高達180億元的「達麗×白天鵝高鐵新案」，基地面積4,584坪，預計第四季進場，由於基地位置佳，在全台最大的台中高鐵娛樂購物城帶動，及建商品牌效應帶動下，新案尚未正式公開就已詢問不斷，住宅產品規劃22至46坪，小坪數易入手也是高人氣的原因之一。

除此之外，位在水湳單元八、總銷金額破200億元的「雙橡園4117」，基地面積廣達4,117坪，是樓高41層的超高層建築，是近期受矚目的豪宅新案，預計第四季進場，預料將再創區域新天價。

台中建商看好雲林積極發展工業與科技產業，持續帶進就業人口紅利，繼富旺（6219）之後，鄉林（5531）建設也斥資4.2億元，購入雲林斗六市鎮東地區土地1,650坪，預計2024年第一季推案，這也是鄉林首度跨越濁水溪推案，總銷金額約28億元標。

鄉林董事長賴正鎰表示，受惠高鐵、國道三號，中科等重大建設所賜，中、彰、投、雲的科技生活圈成型，帶入大量就業人口紅利，他決定在斗六市鎮東地區打造全齡化的社區大樓，規劃地下3層與地上15層，產品有兩房及三房，總戶數200多戶，打造雲林第一個飯店式管理的高端社區。

富旺則表示，雲林縣府積極開發科技園區，推動相關交通建設，吸引Google、日本信越電子等科技產業進駐設廠，可望帶來人口紅利與就業需求，因此富旺近幾年在雲林縣陸續推出「匯幸福」、「幸福好好」、「雲科莊園」與「國際園首」；其中「幸福好好」、「雲科莊園」預計下半年交屋入帳，助攻富旺2023年營收與獲利大幅增長可期。


鄉林雲林推案 總銷28億
經濟日報

看好雲林斗六發展潛力，鄉林建設（5531）宣布，斥資4.2億元購入雲林縣斗六市商業最繁榮的核心蛋黃區約1,650坪土地，這是鄉林首度南下跨越濁水溪推案，總銷約28億元，預計明年第1季進場，將打造成為雲林新地標。

鄉林集團董事長賴正鎰說，拜高鐵、國道三號及中科等重大建設所賜，雲中彰投的科技生活圈成型並將帶入大量就業人口，他決定將涵碧建築與生活美學帶回故鄉，蓋一處最美的全齡社區，以具體行動來實踐對故鄉的愛。

鄉林斗六案基地位於最繁華的「鎮東地區」，此案將打造全齡化社區住宅，規劃地下三層與地上15層，共200多戶兩房及三房產品，社區並導入豪宅等級公設會館與涵碧樓DNA服務精神，打造雲林第一個飯店式管理的高端社區。

麗寶集團旗下建商名軒開發（1442）昨（21）日淡海造鎮案「名軒海樂地」宣布落成。名軒表示，「名軒海樂地」預計10月起入帳挹注營運，加上「台中新站」、「國王之森」相繼接棒貢獻，今年起，未來三年營運將攀高峰。

麗寶集團與名軒開發成立至今，最大規模造鎮開發案－淡海「名軒海樂地」昨宣布落成，並進行國內最大7,600坪雕塑之森的揭幕典禮，包括集團董事長吳寶田、名軒開發董事長吳泓瑩均親自到場；該案總銷高達200億元，目前銷售率突破三成。

名軒開發表示，「名軒海樂地」已在第3季取得使用執照，預計10月交屋挹注營運，公司單季營運將有不錯表現；「名軒海樂地」位於輕軌Ｖ11崁頂站旁，且淡江大橋預定2025年完工，以及淡北道路力拚今年底動工嚇，將打通淡水交通，看好在移居淡海熱潮持續之下，接下來可望順利去化，將可帶動公司2024、2025年業績持續上攻、攀上高峰。

名軒開發昨收在34.25元、下跌0.3元。

住家環境擁綠為王已成顯學，緊鄰公園第一排也不再是市場唯一選項，台中市今年下半年超大基地新案競出，如「達麗新高鐵」、「雙橡園4117」、「豐邑太原YES」，基地面積皆超過4,000坪，建商規劃私家大花園，打造「家在公園裡」的零距離綠意景觀，居住氛圍與房產價值更上一層，大獲市場青睞。

其中，位在台中高鐵站正前方、出站即到家的達麗建設（6177）與白天鵝建設合作新案「新高鐵」，基地面積4,584坪留設約1,700坪中庭綠地花園，中庭棟距最長達80米，開闊式建築配置，讓住戶都能享有中庭景觀與採光通風性。

「達麗新高鐵」現場專案指出，達麗建設的開發觸角遍及海內外，將多元化的建築設計概念與綠覆景觀想法導入高鐵新案中，委由澳洲設計團隊PTW量身打造區域最高28層地標建築，可遠眺筏子溪水岸風光與七期百萬夜景，未來落成後，還能一覽4.8萬坪的台中高鐵娛樂購物城，以山、雲、水三大設計元素呈現的城區，以及近2萬坪的景觀綠帶。

而根據台中市都市計畫書內容，總計畫面積達273.35公頃的台中高鐵特區，劃設了河川區、河川兼道路區等土地使用項目有20.71公頃，加上公園、兒童遊樂區、農業區、綠地區等合計有43.2公頃，占整體計畫面積15.8%，是台中14期公共綠地面積12.9公頃的三倍之多。水岸藍帶除了具景觀視野之外，更有降溫引風的氣候調節功能。

由於「達麗新高鐵」基地位置極佳，以及全台最大的台中高鐵娛樂購物城帶動，加上開發單位達麗建設、白天鵝建設在全台各地累積的品牌聲量與已購客群，新案尚未正式公開就已詢問不斷，住宅產品規劃22至46坪，小坪數易入手也是高人氣的原因之一。

此外，位在水湳單元八的「雙橡園4117」，基地面積4,117坪，規劃3,500坪私有花園，樓高41層的超高層建築，更能居高臨下欣賞水湳中央公園的綠海景緻，是近期備受矚目的豪宅新案，住家產品規劃約49坪，預期將再創區域天花板價。

北屯14單元的「豐邑太原YES」，也是近期討論度極高的超大基地新案，建案基地原為中部知名的太原夜市用地，開發基地達6,200坪，規劃有3,600坪私家花園與豐富公設，根據實價登錄，住家最高單價已來到每坪58.7萬元。

台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章說，全球親綠趨勢使得開發商更加注重人居環境，自發性提升綠覆設置，對城市、居民而言都是正面效益，而建案講求綠化越趨普及，也讓購屋者能有更多元產品可選擇，不再是高價住宅專有。

考量國內外經濟情勢，國內通膨也有緩步回降趨勢，國內央行利率連兩季凍漲，根據五大銀行新承做房貸金額狀況，2023年前八月房貸金額為4283億元，年減幅度達11％，顯示房市已出現明顯降溫，央行也無進一步強化房貸管制的急迫性。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，在央行與各部會連續出招下，房市已經有降溫跡象，包括央行連五升息與平均地權條例的改革，讓投資需求退場，雖然房價短期仍居高不下，但市場非自用需求下滑，整體市場已經呈現較為平穩的自用當道市況。

根據央行公布資料顯示，2023年前八月五大銀行新承做房貸金額為4283億元，金額較2022年同期減少11％，不過新青安房貸上路，8月的五大銀行新承做金額月增67.8億元，房貸利率則為2.091％則是近4月最低的一次，2023年已經連續5個月房貸利率站上2％。

曾敬德表示，考量美國升息接近尾聲，國內通膨逐漸受控，景氣呈現外冷內熱，短期內央行並沒有升息的急迫性，房市一二手市場也出現降溫現象，因此也沒有再進一步拉高信用管制的問題，整體房市在政策逐步調控後，已經是較為健全的自用市場。

根據主計總處最新統計，全台住宅租金持續走揚，今年8月全國房租指數104.16，已連25個月上漲，再創歷史新高。

宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，近年因電價上漲、房產持有稅增加、房價上漲等因素影響，導致全台租金價格不斷攀升，目前看起來，全台住宅租金漲勢仍未到頭。

由於今天行政院拍板通過囤房稅2.0，在房東轉嫁稅負成本下，恐導致租金更進一步上漲。未來如果租金持續大漲，一旦佔家庭收支達50%以上，租屋族恐真的會出現無力的負擔的狀況。

陳傑鳴表示，全台住宅租金在2011年6、7月短暫停漲後，再度一路上漲，觀察台灣北中南東等四大區域的租金年漲幅，今年台灣四大區塊的租金年增率都明顯高於去年，普遍都在2%上下，租金上漲的速度都是近10年來新高。

他分析近年房租上漲因素很多，主要有以下四點：

1.房價狂飆，收租置產族自然會調高租金維持租金收益率

近三年全台房價大漲二至四成，租金上漲是無法避免的結果。不過，台灣租金收益率偏低，想買房收租的民眾，在目前房價可能出現反轉下，需要多考量風險與計算是否划算。

2.持有稅提升，讓房東有藉口轉嫁

近年物價上漲，常見商家以反映成本來調漲售價。而房市也如此，近年公告地價、新屋房屋評定現值提升，也讓房東每年持有房產成本增加，雖然金額有限，但也讓房東有漲租的藉口，最終受苦的只是租客。

3.電價上漲，成變相漲租新手段

近年電價上漲，夏季電價每度最高達7.69元，讓很多在租賃契約依照最高電價計費的房東大撈一筆，成為變項漲租的新手段。

4.政策打炒房，祭出囤房稅2.0版，房東磨刀霍霍準備再漲租

近期政府推動囤房稅2.0方案，未來將採取全國歸戶方式，提高名下擁有多間房產的大戶的持有稅率最高至4.8%。估計已有房東打算漲價，把稅金給租客負擔，未來租金恐出現進一步上揚。

陳傑鳴指出，近年物價、電價等萬物皆漲，替租金上漲勢頭帶來強烈的支撐。由於租屋者的所得階級也比擁屋者低，租金如果出現狂飆，弱勢的租屋族勢必受到最大的衝擊，社會剝奪感可能會明顯提升，值得政府單位重視。

泰國曼谷置產熱潮再度浮現，泰國首席開發商 Magnolia Quality Development Corporation 今（21）日在台發布新指標大案「The Forestias」，要搶攻亞太市場，該案斥資38億美元（約新台幣1,221億元）打造，且是國際少見的「四代共居」設計的大型社區，預計可望吸引海外置產客的目光。

「The Forestias」位於曼谷班納，是 EEC 東部經濟走廊計畫門戶，曼谷為大都會未來5年發展重點，交通上，擁有三鐵交會、兩快速道路、一國際機場，加上全新國際展館-國際機場輕軌線，預計2029年通車後，可連結曼谷國際會展覽中心 BITEC、A級商辦聚落及國際機場。

此外，曼谷班納已有所國際學校、國際醫院及12+萬坪超大型購物中心─ Mega Bangna & iKea 進駐，擁有完整的交通、教育、醫療、商務和未來性，使得該區成為發展最快，最讓曼谷富人垂涎的地區。

看好台灣消費力，以及想要布局海外置產的族群，泰國首席開發商 MQDC 指定國內的大師房屋代理三個指標個案，包括都會青年時尚垂直聚落「Whizdom The Forestias」、層峰菁英森林景觀宅「The Forestias Signature Series」、全包式健康管理休閒宅「The Aspen Tree The Forestias」。

「Whizdom The Forestias」是三個案中，最低入門門檻的住宅，僅580萬泰銖就可入住，該案住戶能享有每日供應的早餐，以及位於7-9樓的天橋會所，沐浴在森林的綠意中享受無邊界泳池、俱樂部、健身房、瑜珈室等多項設施。

「The Forestias Signature Series」則是 MQDC 的得意之作，總價3,600萬泰銖起。MQDC 國際市場總監Wilawan Brenig 表示，該案，邀請打造 Apple 矽谷總部的 Foster+Partners 設計44層樓的藝術品。限量122套別緻住所，每戶都有超過375米棟距的森林景觀，每戶都有獨立梯廳、傭人房、工作通道，滿足喜歡貼近自然及重視隱私的國際層峰客戶需求。

至於「The Aspen Tree The Forestias」，是亞洲首個引入加拿大百年健康管理機構 Baycrest Global Solution 的個案，也是 The Forestias 中只唯一只租不賣、以使用年限計算總價的社區。

大師房屋董事長陳建慶表示，大師房屋在2016年就有合作代理銷售 MQDC 曼谷建案的經驗，而 MQDC 隸屬泰國最大社會企業集團旗下，集團專注於永續性創新並擁有自己的居住品質研究機構，MQDC 已開發超過20個住宅和綜合使用項目，為社會提供更好的居住環境選擇。

中信建投發報告指，海外租賃REIT是整個市場中不可或缺的組成部分，最大的美國市場，其市值佔比已達15%之多，得益於核心城市人口的持續流入，租賃的剛性需求屬性明顯，其收益較為穩定，與其他REITs相比具有明顯的優勢。 由於租賃持有的重資產屬性以及政府供給能力相對不足，REITs 在服務實體經濟助力解決城市住房難問題尤其顯得重要。

內地由政府主導的保障性租賃房屋及市場主導的市場化長租住房雙線並進，保租房REITs經營穩健，業績超預期。 保租房已成為內地住房保障體系中的重要組成，國家層級持續的政策支持確立了保租房重要地位。 已有4隻保障房REITs上市，其獨特的市場定位帶來高漲且穩定的出租率，存量資產潛力大、收入及現金流較穩定。 同時從長期看租賃REITs底層資產範圍仍有望拓展至市場化長租屋

截至2023年上半年世茂集團合約銷售額為人民幣280.7億元。 合約銷售面積為186.8萬平方米。 營業收入下降11.5%至人民幣303.94億元。 其中，酒店經營、商業運營、物業管理及其他業務收入為人民幣60.00億元，較2022年上半年下降約2.0%。 毛利上升5.4%至人民幣31.24億元，毛利率為10.3%。 股東應占核心業務虧損為人民幣73.25億元，虧損額較2022年上半年增加約人民幣17.96億元。

銷售額同比下降三成多，銷售表現不佳

2023年上半年，房地產市場整體表現先揚後抑。 一季度市場活躍度提升，二季度，購房者置業情緒快速下滑，房地產政策力度不及預期，市場未能延續回暖態勢。 全國房地產市場調整壓力依然較大。 根據國家統計局數據，2023年1-6月全國商品房銷售額同比增長1.1%。 根據中指研究院《2023上半年中國房地產企業銷售業績排行榜》，TOP100房企銷售總額同比增長0.1%，其中，TOP31-50房企銷售額同比下降6.4%。

面對複雜嚴峻的國內外環境、地產行業下行等多重考驗，世茂集團對在售項目進行精細化分級管理，通過打造專案“雙操盤手”機制、推行“卡點追蹤”等管理措施以保障銷售，著力提升營銷團隊人均產能，積極探索複雜市場環境下的突圍之路。 在樓市復甦動能趨緩的背景下，世茂集團於2023年上半年累計實現合約銷售額人民幣280.7億元，合約銷售總面積186.8萬平方米，同比分別下降35.9%、31.0%。 其銷售額增速遠低於同陣營房企，銷售表現不佳。

數據來源：企業財報，中指研究院綜合整理數據來源：企業財報，中指研究院綜合整理

守節點，穩保交付

2023年開年以來，世茂集團繼續搶抓節點促時效，積極推動重點專案的復工複產，做好施工鋪排，嚴控工程進度，持續落實過程管控和結果管控。 在緊抓施工的同時，世茂各地團隊不忘把控細節品質，以產品為核、以使用者為先，全力以赴兌現產品力，壓實責任力。 截至2023年6月30日，世茂集團在建面積約3300萬平方米，當期竣工面積約370萬平方米。 同時，世茂集團調動資源成立專項交付小組，聚焦穩保交付重任，於上半年累計實現廣州、重慶、武漢、合肥、紹興等地約3.2萬套房源的交付，兌現幸福交付的美好承諾。

商業運營收入、物業管理收入均下滑，酒店運營收入快速增長

數據來源：企業財報，中指研究院綜合整理數據來源：企業財報，中指研究院綜合整理
商業運營方面，世茂集團實現商業運營收入8.61億元，同比下降13.1%。 2023年上半年，受益於線下場景恢復所帶來的重啟效應，零售消費市場整體呈現復甦回暖態勢，但居民消費能力和消費意願還略顯不足，民間投資的信心和積極性仍相對欠缺，表現在線下零售商業市場呈現為以下特徵：客流恢復度優於銷售; 客單價下滑，服務型消費優於購物型消費; 出租率繼續承壓，租金水準降幅收窄。 公司寫字樓方面的情況則更加不容樂觀，由於宏觀經濟疲軟，各類企業均面臨去庫存、降成本的巨大壓力，降低租賃成本已成為上半年企業退租搬遷的最主要原因。 公司在管寫字樓均位於所處城市的核心區位，受租戶降本外遷的影響，今年上半年整體出租率最終維持在77.9%。 相較而言，旅遊市場的整體復甦則達到市場預期，公司在管的上海世茂精靈之城主題樂園專案，牢牢抓住旅遊市場的復甦契機，採取高舉高打的經營策略，上半年累計實現客流45萬人次。

物業管理業務方面，2023年上半年世茂集團實現物業管理收入40.8億元，同比下降7.1%。 未來，世茂服務將保持中長期戰略定力，堅持高質量發展。 通過「橫向一體化」、「縱向一體化」、「相關多元化」、「集中化」以及「更新策略」，有效銜接四大業務板塊，形成合力，保障未來發展與增長。

酒店經營方面，截至2023年6月30日止，世茂集團自持酒店已開業的有24家。 目前世茂集集團擁有客房數量8200餘間。 此外，租賃直營酒店有5家，客房數量近1000間。 在國內消費復甦和國家政策的大力支援下，酒店行業於今年上半年迎來回暖。 在此背景下，世茂酒店版塊上半年實現總收入人民幣10.6億元，同比增長43.5%; 其中，第二季度總收入相較於第一季度，實現了20%的環比上升。 衡量酒店盈利能力的核心指標之一-客房平均每房收益同比提升46%。 2023年上半年，世茂喜達新開1家輸出管理自主品牌酒店-成都睿選酒店（雙流空港店）。 展望下半年，世茂喜達還將實現青島登州路睿選酒店、重慶永川世御酒店、寶雞如意茵香茂御酒店等輸出管理項目的開業，以精準目光穩固佈局，夯實自主品牌酒店的發展版圖。

負債率提升，現金短債比很低

世茂集團負債率較上年末有所上升，現金短債比很低，資金狀況不容樂觀。 2023年6月末，世茂集團的凈負債率約為372.5%，較上年末增加70.3個百分點，剔除預收款項后的資產負債率約為85.8%，較上年末增加2個百分點。 現金短債比0.03，與上年末基本持平。

近期中央及各部委密集發聲，帶動了房地產市場預期和信心的修復，但從政策改善到市場見效通常需要一個過程。 在地產行業趨於良性健康發展的大趨勢下，行業發展的整體穩定性正在增強，資源也將更集中在具備銷售、土儲、產品、品牌等優勢的穩健型房企之上。 下半年，世茂集團預期將繼續力保交付、強銷售抓回款，並強化酒店運營、商業運營等優勢業務，推進債務重組工作，儘快恢復正常經營。

9月20日傍晚，廣州市人民政府辦公廳發佈《關於優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》（以下簡稱《通知》），調整廣州商品房限購政策實施區域範圍，二手房加值稅免征期“5年改2年”，非廣州戶籍居民家庭限購1套住房的納稅或社保繳納年限從5年收縮至2年等政策。

此次新政，最大的變化除了上述“5改2”外，番禺、黃埔、花都、從化及增城等區並未再列入限購範圍。 從新政效應看，番禺、黃埔等區域的市場反應比較迅速。

21日，記者走訪廣州多個樓盤瞭解到，部分樓盤於新政發佈當晚即達成了可觀的成交量，多數樓盤諮詢量明顯上漲，但與此同時，一些樓盤仍在等待更明顯的市場反應。 有專家指出，新政「組合拳」的共同發力，有助於樓市整體回暖。

樓盤現場：

番禺黃埔效應明顯

新政發佈后，部分熱門樓盤迅速取得成交。 21日，記者走訪位於番禺大學城的越秀星匯錦城看到，該樓盤聯合仲介公司邀客，現場人氣頗高，截至當天16時，該樓盤傳來“捷報”，稱已成交十套房源。

番禺近期才入市的龍湖禦湖境專案，新政發佈當晚就迎來了較高的人氣，“20日傍晚，番禺不在限購區域的消息出來后，大概19時開始，很多前期接觸過的一些因購房名額問題無法購買的客戶，紛紛主動打電話過來諮詢。 “相關負責人表示，據該樓盤統計，截至21日17時，已累計成交超過20套房源。

黃埔區方面，21日正值萬科司慶日，優惠活動疊加新政利好，其在黃埔的樓盤同樣吸引了不少看房者。 “昨晚（20日）我們的購房諮詢量就多了許多。” 萬科黃埔新城銷售人員向記者表示，“原本沒有購房名額的人突然可以買房了，會重新調整自己的購房計劃。 “在黃埔文沖，靠近天河區的萬科城市之光專案也陸續有看房者進場，”居住屬性強的板塊，在新政發佈後會更加受到關注“。

白雲區新世界(7.370-0.09, -1.21%, )雲耀相關人士表示，新政當中的兩項“5改2”政策對改善型購房者佔比偏多的樓盤影響較大，在新政發佈後，該專案就有符合“社保滿2年”的購房者選擇下定。

不過，也有樓盤仍在等候更明顯的市場反應。 番禺國際創新城板塊某即將入市的新樓盤在放開限購的第一天並未迎來期望的大量來訪。 黃埔區科學城某樓盤銷售也表示：「目前還沒有太多的到訪客戶，可能是工作日，預計週末才能看到熱鬧的場景。 ”

新政頻出：

“十一”是重要觀察視窗

廣州本次優化限購條件的政策距離9月8日起執行的首套房商貸利率下限調整以及二套房最低首付比例降低，僅僅過了一周有餘，而距離8月30日“認房不認貸”政策落地，也僅相隔三周。 新政頻出對部分樓盤短期內帶來積極效應，中指研究院數據顯示，廣州執行「認房不認貸」的首個週末（9月2日至3日），網簽商品住宅216套，較上週末（8月26日至27日）上升91%。 萬科黃埔新城銷售人員也介紹，自“認房不認貸”落地以來，其間三個週末的成交量都穩定在20套左右，“在當前的市場環境下，算是不錯的成績”。

不過，克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示：“從市場監控來看，儘管'信貸組合拳'出臺之後的前兩周廣州全市樓盤的來訪認購數據都有上升，但是到第三周環比已經開始下降，顯示市場的需求動能仍然不足，因此也具備進一步優化調控政策的條件。 ”

合富研究院市場分析人士也表示，“'認房不認貸'推進后的三周時間，市場表現其實'不溫不火'，此時鬆綁限購，意味著迫切希望政策能儘快穩定市場”。 該分析人士認為，「十一」假期的市場將成為重要的觀察視窗，若市場仍未回暖，更強力的維穩政策估計也將陸續出臺。

政策導向：

提升交易活躍度

《通知》發佈後，廣州市住建局表示，當前房地產市場面臨供求關係發生重大變化的新形勢，市場過熱情況下出臺的部分調控措施，在新形勢下一定程度上限制了合理住房消費需求。 調整優化限購政策，有利於釋放剛性和改善性住房需求，更好支援居民通過市場化方式解決住房問題。

據介紹，目前，廣州外圍區域供應量大、去庫存周期相對較長，減少購房限制有利於提升外圍區域的交易活躍度，進一步穩定市場運行。 調整加值稅免征年限，有利於降低二手房交易成本，推動存量房市場加快恢復發展。 與此同時，中心城區供需矛盾突出，仍實行較為嚴格的限購措施，堅決遏制投機性需求。 南沙區與中心城區執行相同的限購措施，保持了調控定力。 廣州仍執行商品住房限售政策，防止投機炒房。

根據克而瑞市場監測數據，目前，黃埔、花都、番禺一手住宅庫存面積分別為149萬平方米、143萬平方米、210萬平方米，都屬於廣州庫存量大、市場競爭激烈的區域，因此放開限購的迫切性也更大。 “在'信貸組合拳'之後，廣州再度優化限購政策、降低二手房交易成本，對於樓市整體復甦回暖有促進作用。” 肖文曉表示。

9月21日，越秀地產股份有限公司（簡稱“越秀地產”）發佈公告稱，該公司（作為借款人）與一家銀行（貸款人）訂立一份融資協定。 據此，貸款人在融資協定的條款及條件的規限下，提供6億港元的定期貸款融資，貸款期由首次提款日期起計12個月。

公告顯示，根據融資協定，若越秀地產控股股東越秀企業在越秀地產已發行的具投票權股份中持有少於30%的直接或間接權益，或越秀企業不再是越秀地產單一最大實益股東的地位，或越秀企業不再對越秀地產行使有效的管理控制權，上述融資即構成違約事件。 截至本公告日，越秀企業實益擁有越秀地產43.39%股份。

9月19日，融創向紐約法院申請了破產保護，準備為自己的重組工作保駕護航。 這也是繼恆大后，另一家TOP3房地產行業在美申請破產保護，以尋求美國《破產法》第15章的保護。

據悉，融創負債高達1萬多億元，九個多月前，融創中國董事會主席孫宏斌在補發的2021年財報中表態，會儘快完成債務重組和恢復穩定經營，爭取2023年回歸良性、健康發展軌道，這次，「白衣騎士」孫宏斌算是谷底翻身了嗎？

作為出險房企，化債是第一要務。 就在此前一天晚間，融創中國發佈公告，披露了境外債務重組進展。

境外債務重組最終獲得高票通過，共有2019名債權人投票，債權人數通過率為99.75%，債務總額通過率為98.3%。

公告顯示，債權人對強制可轉債展現出較高的認購意向，融創擬再次上調美元債重組中強制可轉換債券的最高限額，由22億美元上調至27.5億美元。

不包括有抵押的債務，融創中國境外債的本金總額是90.48億美元，約合人民幣622億元，公司債務重組基本上是債轉股+展期，給出債權人三個方案。

一、將10億美元現有債權轉換為10億美元的9年期可轉換債券;

二、將27.5億美元債權轉換為零票息、五年期強制可轉換債券;

三、將部分債權交換為現有融創服務股份。

綜合債務重組方案中的其他債轉股選項，預計融創通過債轉股消減債務總額合計將超過45億美元。

自此，融創中國有望成為繼華夏幸福(2.2000.01, 0.46%, )和富力后，第三家完成美元債重組的內房股。

對融創來說，境外債投資人能通過重組方案，確實能為這家公司化解境外債務約45億美元，為今後幾年在債務兌付方面贏得喘息之機，這是一個生死攸關，定位反轉的里程碑。

與恆大類似，融創中國的註冊地在開曼群島，上市地在中國香港，主要業務在中國內地，為什麼要在美國申請破產呢？

據知情人士透露，因為融創是香港上市公司，所以境外債的重組裁定實際上是在香港推進的，這樣會比較方便。 但是，美元債這部分實際上是受美國紐約法管轄，所以在香港進行的重組，必須在美國第15章的認證下，才能在美國生效。 否則，債權人可以利用美國法律來規避已被香港法院裁定的重組條款，以及重組條款下的有關義務。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜也表示，融創在美國申請破產保護，是為了給下一步的資產重組創造更好的外部條件，減少債權人的干擾。

接下來，只需等10月5日香港法院對重組方案進行法定裁決后，融創境外債整體重組就正式落定。

2023年8月，中國恆大也在紐約申請了破產保護。 彼時有業內律師對《第一財經》表示，在美國法下，破產保護不等於破產清算，重點是保護，目的是為使債務人不受債權干擾的經營，股權和債券正常交易。

總的來說，融資中國的財務狀況要比中國恆大好很多，因此境內外債務重組方案都順利通過。

至此，孫宏斌闖過了出險重組最難的一關。 作為頭部房企，這不僅給樓市帶來信心，振奮了市場情緒，也創下一個房企自救的經典樣本。

老孫是有魄力的。 地產行業的雷，『拖』起到了很大的惡化作用，拖著拖著資產就不值錢了，就越捨不得割肉賣了，最終債主提清盤，就不得不簽城下之盟。 “有投資者總結道。

孫宏斌是地產界傳奇人物，因昔日出手“拯救”賈躍亭的樂視網、王健林的萬達文旅等“撿漏”豪舉，素有“白衣騎士”之名。 自2010年10月7日融創上市以來，孫宏斌在很多房地產大節點判斷上精準狠，“融創系”也曾風光無限，直到在一個月前股價跌成“仙股”。

在過往60年人生歲月中，孫宏斌經歷了三次巔峰，又三次墜入谷底。 這次，“不死鳥”孫宏斌也沒有閑著，融創的一系列動作表明，老孫一直在努力，並且取得了成效。

除了努力實施債務重組，融創在銷售和交付方面也沒有躺平。

今年1-8月，融創中國實現合同銷售金額約614.5億元，合同銷售面積約456.8萬平方米，合計交付共計15.2萬戶。

在去年開始出險前，融創為保住公開市場信用，通過出售貝殼股份、配股融資、孫宏斌自掏腰包等方式籌集了一定資金。

為贏得喘息之機，此前曾表態稱“不能賤賣資產”的老孫，也不得不再次走上了轉讓資產的老路。 今年7月7日，融創中國以4.22億元的價格出售了重慶文旅城酒店資產;8月17日，又以12.29億元出售了臻華府、望金沙酒店及合肥秀場酒店等三個專案。 而實際在帳面上，賣掉這些專案，融創是虧了一大筆。 據悉，臻華府專案出售事項虧損約3.53億元，望金沙酒店項虧損約0.86億元，合肥秀場酒店專案出售事項將於2023年度錄得稅前虧損約8.67億元。

確實，在復甦並不明朗的情況下，孫宏斌想要東山再起並不容易，銷售數據顯示，2023年上半年，融創中國累計實現合同銷售金額約人民幣521.4億元，同比降低53.78%，依舊壓力山大。

對於融創來說，現在最重要的是或許是保持有序經營，跨過生死線之後，其一二線的家底或將為其提供豐厚的現金流，等來翻身之機。

雖說融創暴雷孫宏斌要付大部分責任，但是老孫是真心要救企業。 再看看恆大的許老闆，高下立見！ 背棄初心，恆大者難，許言難印未來; 融且堅忍，宏而破冰，孫行或有明天。

行業即將迎來一次新的洗牌，融創中國的投資者也終於能睡上一個安穩覺了。

傳奇大佬孫宏斌能不能「上岸」？ 結論還為時過早。

位列五個新城之一，作為臨港新片區發展的重要承載地，上海奉賢區在高質量發展的道路上書寫著更多可能。 生態綠肺、和美鄉村、先進位造、優質教育，城市各維評價角度上的褒義詞彙，好像都能和奉賢掛上鉤。

今天（9月21日）上午，市政府新聞辦舉行“高質量發展在申城”系列市政府新聞發佈會第十三場“美麗宜居的活力之區 令人嚮往的未來之城”奉賢區專場。

發佈會上，各有關部門負責人對於奉賢區新城建設、鄉村振興、先進位造、生態建設、文旅打造、教育發展等多方面話題回答了記者提問。 會後，媒體記者一行也走到了奉賢發展的一線。

未來新城建設：雲端、地上、地下三座城

在奉賢新城內，一個承載著人們對於智慧城市無限想像的建設專案正在緊密推進當中。 “數位江海”專案，被定位為“上海首個城市力全滲透的數位化國際產業城區”。 作為五個新城的“一號工程”，這一總規劃面積約2060畝的城市建設專案聚力打造雲端、地上、地下三座城。

數位江海招商展示中心

在數位江海招商展示中心，導覽機器人(11.820-0.08, -0.67%, )為媒體記者們打開科技感滿溢的大門，進入沉浸式展廳。 一系列數位化、全息式的展示描畫了未來創新城市(14.450-0.19, -1.30%, )的無限可能，一切都關於智慧。

奉賢區委書記袁泉在發佈會上表示，「數位江海」將用十年時間，建設成為產城融合示範區，未來產業發展的新高度。

“數位江海”的規劃充分體現了奉賢區對於新城建設的進一步設想。 產城更加融合，順應未來城市和產業發展的趨勢和規律，用數位化和智慧化的手段來打造創新未來之城。 空間更加複合，變單一用途為多元，變平面佈局為三位一體，增強空間彈性。 此外，還要做到功能更加完善，生活更加幸福。

打造都市裡的鄉村、鄉村裡的都市

“糖梨花澤”組團

如果從天空俯瞰，在莊行鎮“糖梨花澤”的一片稻田裡可以看到“浦江潮湧 田園牧歌”八個大字。 稻田畫作為生產和藝術的完美融合，正是莊行鎮乃至奉賢區鄉村振興工作的縮影。

伏羊節、菜花節、民俗節...... 莊行的鄉村從來不乏節日，這些節日展示著最淳樸的鄉風民俗和最純粹的田園景觀。 文化和生態被保留，被發揚，並與產業、人才緊密結合在一起，一同做好鄉村振興的“大文章”。

奉賢莊行郊野·農藝公園

莊行郊野·農藝公園區域面積14平方公里，一期建設4.5平方公里，包含萬畝良田、千畝涵養林。 打造“都市裡的鄉村、鄉村裡的都市”，通過莊行特色的文旅組團發展，郊野公園內四大組團引入多家總部企業，創造巨額稅收。 據介紹，今年1-7月郊野·農藝公園區域實現稅收3.07億元，已完成年度區級任務的96%。

對於奉賢區鄉村振興的進一步推進，奉賢區委副書記、區長王益群表示，要進一步探索具有現代化國際大都市特點的城鄉融合發展之路。

第一是要堅持產業興旺。 堅持科技創新驅動，優化農業科技創新生態; 激活鄉村的特色和潛力，提供公共配套和產業配套等。

第二是要堅持生態宜居。 努力打造都市裡的鄉村、鄉村裡的都市，把提升鄉村風貌作為主要抓手，打造宜居宜業的和美鄉村。

第三是要堅持富裕富足，創造都市生活的新生態，強化鄉村資源要素的供給，加快鄉村總部的經濟發展。

計劃每年建設不少於150萬方的高標準廠房

東方美谷，一直是奉賢的一張亮麗名片。 據奉賢區規劃館工作人員介紹，全國每四張面膜之中，就有一張出自東方美谷。 在奉賢區推進高品質發展的過程中，聚焦實體經濟，發展先進位造業也一直是一項重點。

奉賢區經委主任張賢在答記者問時表示，奉賢區製造業的高質量發展抓住了一個“特”字，聚焦三個特色。

一是聚焦特色產業做優做強。 截至目前，奉賢區美麗大健康規模以上的工業企業已達230家，生物醫藥的微商企業超過70家。 今年1-8月在生物醫藥領域，奉賢區工業固定資產投資完成44.5億元。 在新能源汽車和數字經濟方面，奉賢同樣提供了優質的場景和發展平臺。

二是聚焦特色園區提質增效。 截至目前，奉賢成功創建了6家市級特色產業園區。 通過補齊產業鏈條、豐富場景平臺和改善基礎設施，特色園區總體的經濟力度和產出效能正在快速提升當中。

三是聚焦特色轉型融合發展。 近年來，奉賢區培育了新技術企業1795家，市級科技小巨人138家，建設了院士專家工作站73家，入駐工作站的專家也已經達到了455位。 數字化轉型方面，奉賢累計建成了1個國家級和6個市級智慧工廠，同時也建成了5個生產性服務業示範區。

下一步，奉賢區將進一步強化政策供給，進一步豐富空間載體，進一步推進創新轉型。 張賢介紹，奉賢區計劃每年建設不少於150萬方的高標準廠房，同時積極騰出每年不少於2000畝的土地，為下一步引進顛覆性的企業，為科創成果的轉化做好基礎。

全國唯一申報國家生態園林城市的直轄市城區

全區森林覆蓋率達到16.7%，人均公園綠地面積17.4平方米，公園總數接近200個...... 面對這些數據，奉賢區的城市生態體系足以自傲。

王益群在發佈會上表示，奉賢區是全國唯一申報國家生態園林城市的直轄市城區，也是上海市首批申報國家森林城市的區，此外還在積極爭創中國氣候宜居城市。

對於生態環境的打造，王益群表示奉賢區著力於三個方面：系統謀劃綠色生態佈局; 持續夯實綠色生態底色; 著力彰顯綠色發展動能。

言子書院本月底開放，奉賢文化建設再進一步

目前，「丹甲青文——中國漢字文物精華展」仍在奉賢區博物館進行，189件（組）漢字文物展品，不乏一級文物。 屢次「小館辦大展」的奉賢區博物館早已打響了名號。

奉賢區文旅局局長戴明華介紹，奉賢區博物館新館自2019年5月正式開館以來，累計接待觀展遊客已經突破110萬人次。 在2022年度全市的區級綜合性博物館社會影響力指數排名當中，奉賢區博物館位列第一。 此外，2019年10月投入使用的九棵樹藝術中心，截至目前觀演人數更是達到了180萬人次。

9月28日，言子書院將正式對外開放，將是集研學、展覽、學術交流於一體的文化空間。 此外，上海美術館的首家分館“落英繽紛文化中心”也正在加快推進建設中。 奉賢區正傾力打造城市文化目標。

此外，戴明華表示奉賢要著力提升文化活動品牌。 從精品文博大展到公共文化藝術節，讓特色文化品牌在凝聚精神力量上面持續發力，打造國家級公共文化服務示範專案。

文化活動對於旅遊消費的拉動作用同樣不斷顯現。 下一步，奉賢還將繼續大力推進「文旅+」和「+文旅」，積極培育發展紅色游、研學遊、文博游等融合發展的新模式新業態，推動文旅消費場景的不斷延伸。

2016年以來，奉賢區教育經費總投入年均增長超13%

發佈會上有記者提問：今年上半年市政府教育督導委員會對自治區開展實地督導，問卷調查顯示市民對奉賢區教育滿意程度位居全市前列，請問奉賢如何推動教育的高質量發展？

在回答中，奉賢區教育局局長施文龍表示，教育的高品質發展體現在四個方面。 一是堅持發展的優先化。 自2016年以來，全區教育經費的總投入年均增長超過13%，新建和重大改擴建中小幼學校專案33個，總投入經費超過31個億。

二是堅持育人方式的先進化。 奉賢區提出為每一個學生的新時代新成長創設最適合的品質教育的新成長教育理念。 2021年，奉賢區研製發佈了6大行動計劃，50個專項的新成長教育行動綱要，以區域整體推進育人方式變革的探索。

三是堅持教育服務的均等化。 奉賢在全市率先創建成為首批全國義務教育優質均衡先行創新區，還是全國首批嬰幼兒照顧服務示範城市。 為了辦好每一所學校，奉賢積極創新實施集團化辦學，並探索聯合學校的辦學模式。 目前，全區已經組建了21個教育集團和1個高中教育聯盟，實現了教育集團辦學的全覆蓋。

四是堅持教育治理的現代化。 積極推進“三下一全”放管服改革，深化全員崗位聘任，實施奉賢區的卓越教師培養工程和對鄉鎮教師的支持計劃，還通過新成長指數評價，促進每一個學生的全面發展。

9月20日傍晚，廣州發佈《關於優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》（下稱《通知》），限購區域從原來的9區調整為6區，成為一線城市中首個部分放開限購的城市。

《通知》規定，在越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮）、南沙等區，廣州市戶籍居民家庭限購2套住房，非廣州市戶籍居民家庭若在購房之日前2年在廣州連續繳納個稅或社保，限購1套。 此外，越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔、番禺、南沙、增城等區個人銷售住房加值稅征免年限從5年調整為2年。

新政讓不少買房者看到改善住房條件的可能性。 9月20日晚上，高妍（化名）在小紅書上掛出了自家的房子。 這是一套位於廣州市荔灣區的老房子，2022年初新裝修了一番，周邊交通便捷、配套成熟，但在某房產交易平臺掛牌3個月以來鮮有人問詢。 “我著急置換一套大房子，看到廣州出了新政，多個平臺掛牌試試，碰碰運氣。”

不少廣州業主和高妍一樣期待新政帶來改善機會。 據時代財經不完全統計，自9月20日至9月21日上午12：30，貝殼找房廣州新增二手房源157套，其中92套為房產證滿2年不足5年，有幾套房源距離“滿五”不到2個月。

“如果早知道廣州會放寬購房的社保年限要求，努力湊錢也要在廣州‘上車’。”看到廣州新政將非戶籍人口購置首套房的納稅、社保年限從5年收縮至2年，“新廣州人”陳昂（化名）對時代財經表示“後悔買早了”。

今年4月，由於在廣州繳納社保不足5年，陳昂只好略過廣州，在佛山裡水買下人生第一套房。 雖然從住地到公司的通勤時間僅半小時左右，房價比廣州低一些、買房壓力小一些，她還是遺憾買早了幾個月，錯過在廣州置業。

廣州“5年社保年限”的購房資格要求起始於2017年。 是年3月18日，廣州升級限購政策，將外地戶籍購房者的納稅、社保年限由3年提升為5年，且不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。

不過，近年來部分區域已有條件地先行放寬了該項要求。 2019年12月，南沙區規定本科以上人才購買首套商品房不受戶籍、社保和個稅繳存限制; 同月，花都區放開綠卡申領，在花都創業就業符合條件的人才，不受戶籍限制、無需購買社保，即可買房。

外來人口一直是廣州樓市的重要購買力量。 廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，廣州外來人口數量超過1000萬，剛需規模也較大。 此次將非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年，將更好地滿足新市民、年輕人、外來人口紮根廣州市的訴求。

值得注意的是，廣州的郊區尤其是“成交大戶”番禺、黃埔取消了限購。 中指研究院廣州分院研究主管陳雪強認為，將番禺、黃埔、花都以及白雲北部4鎮納入非限購區域，將明顯放寬本市戶籍及非本市戶籍在這4區的購房資格，短期內也將帶動這些區域成交量的明顯上升。

近期的樓市調控中，廣州在一線城市中走在前列，如8月末率先落地購買首套房“認房不認貸”。 目前，政策效果有待進一步顯現。 中指研究院調查數據顯示，新政之後，廣州的購房意願、價格上漲預期均不及北京、上海。

多位業內人士認為，個稅、社保繳納年限及加值稅免征期“5年改2年”，將有效增加購買群體基數、啟動樓市，同時降低交易成本，既滿足剛需，也疏通換房需求，確保樓市的良性迴圈。

不過，不少業主尤其是樓齡較長的二手房業主亦擔心，加值稅免征期降至2年後，預期短期內或有一波次新房的掛牌潮，進而增加其物業的交易難度。

據時代財經瞭解，在廣州此次樓市政策發佈前夕，已有樓盤做好準備。 9月20日下午，某央企位於白雲新城的專案就打出「大動作 週三24小時不打烊」的海報; 此外，番禺某樓盤銷售則在20日當晚對購房者表示專案將在週末調價，折扣具體需面談。 但類似宣傳手段也多為噱頭。

政策搶跑背後，廣州樓市仍面臨壓力。 中指研究院監測數據顯示，4月份以來，廣州新建商品住宅成交已連續4個月持續下滑。 8月新建商品住宅成交面積僅為50.4萬平方米，環比下降0.6%，同比下降25.7%。 “認房不認貸”政策落地後的9月前兩周，商品住宅成交26萬平方米，環比8月上半月增長2.4%，成交未出現明顯增長。

穆迪把中國房地產巨頭萬科（02202）列入信用評級可能下調的觀察名單。穆迪表示，這一警告涉及評級為Baa1的萬科企業及其全資子公司萬科地產（香港）。

長實（01113）位於北京的低密度洋房項目盛寓，本周六（23日）原價推出新一批洋房接受VIP認購，售價由620餘萬元（人民幣．下同）起，每方米約5萬元起。

長實營業部首席經理郭子威相信，隨着「認房不認貸」政策推出，可進一步吸引年輕買家置業，故特別提供「置業北京先鋒計劃」，包括買家可享6個月時間籌集首付的靈活首期計劃、送贈30萬和60萬元裝修優惠，以及提供多項折扣優惠等。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，本周中原估價指數（主要銀行）CVI最新報12.32點，較上周12.68點下跌0.36點。多間本地銀行在美國聯儲局議息前相繼上調按揭封頂息口，樓按相關的1個月銀行同業拆息（HIBOR）再次升穿5厘，反映銀行資金成本的壓力增加，銀行按揭估價取態趨向謹慎保守，加上新盤以低價開售搶客，令二手市場持續受壓，CVI連跌6周共20.11點，預示樓價將持續下調。

美國聯儲局於本港時間周四凌晨宣布維持息口不變，本港主要銀行最優惠利率也按兵不動，惟聯儲局最新預測顯示今年底前仍會再加息一次，未來兩年利率續高企，地產界對香港樓市前景看法傾向審慎，普遍料今年第四季難有起色。

長實（01113）營業部首席經理郭子威估計，本港一二手住宅成交量勢進一步萎縮，預期今年第四季樓價升跌波幅約10%；地產建設商會執委會主席梁志堅認為年底前樓價只會橫行，促請政府加大力度振興經濟，並寄望10月行政長官發表的《施政報告》為樓市「減辣」或「撤辣」。

一二手成交量勢再縮

在聯儲局連番加息下，本港銀行始終要跟隨調高利率，不利樓市氣氛，今年初因疫情放緩和恢復通關帶動樓價的升勢，已經接近全數蒸發。差餉物業估價署數據顯示，今年首4個月整體私人住宅樓價累漲5.83%，但5月至7月樓價已回落3.05%，今年樓價累積漲幅收窄至2.6%，市場預計年底前表現未許樂觀。

長實近月先後以低價推售油塘新盤親海駅及多個現樓屋苑的車位餘貨，郭子威指出，息口仍處於不明朗狀況，加上近期國際油價持續走高，短期或對美國通脹構成壓力，高息環境料維持一段長時間，市場觀望氣氛濃厚，雖然難以估計發展商會否繼續減價推盤，惟一二手成交量勢進一步縮減，預料第四季樓價升跌波幅約10%。

其他發展商的看法即使相對正面，展望樓市走勢亦僅是橫行，梁志堅提到，市場預期今年美國最多再加一次息，息口對樓市的影響有限，料年底前樓價只會橫行，他重申現時最重要是本港經濟，若情況不理想，「（準買家）即使有錢都不會買樓」，冀政府着力改善經濟，例如令舖位空置減少。

梁志堅促《施政》解辣

梁志堅又說，政府倘不對樓市辣招「解辣」，無法助樓市企穩，擔心樓價再跌會影響本港約130萬個持有物業的家庭，期望行政長官李家超在下月發表《施政報告》時宣布撤辣或減辣，相信他對樓市辣招的考量不會只着眼於樓價走勢，會就整個社會情況作全盤考慮。

恒基物業營業（一）部總經理林達民也認為，經歷多次加息後，市場早已消化利率相關的訊息，樓市平穩發展，並由需求主導，新盤只要能夠貼合市場需求，銷情將可跑贏大市。會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀謂，息率不變對樓市影響正面，有助買家加快入市決定。

地產代理界對樓價短期表現較悲觀，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，加息對本港樓市的影響逐步浮現，例如本月暫時只有約163宗一手買賣，估算9月全月約400宗，創今年一手按月成交量新低；反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）最新跌穿160，報159.87，降至近8個月低位，估計樓市低迷格局短期內仍會持續，樓價下行趨勢難改變，今年以來累積的升幅料於年底前全部蒸發。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明預期，由於利率前景不明朗，一手樓盤料以折讓價推售，勢搶佔市場購買力，二手交投更低迷，樓價有下調壓力。

萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒分析，實際按揭息率自去年起累積一定升幅，市場未有充足購買力，令樓價受壓。不過，本港高息情況可望在明年開始紓緩，屆時市況有機會好轉，吸引更多住宅及非住宅物業投資者重投市場。

繼在本周一增持之後，新地（00016）大股東郭氏透過家族信託，周三（20日）再度增持。港交所（00388）資料顯示，大股東郭氏透過家族信託於當日以每股平均價80.3561元，購入了109萬股新地股份，涉及資金約8758.81萬元，持股水平由原本的27.63%上升至27.67%。此次為郭氏今年第五次增持行動。

兩周內5度行動 共斥4.54億

連同最新一次增持，新地大股東本月累計已經動用了約4.54億元，在市場購入約566.15萬股，總持股量升至約為8.01億股。由於業績遜預期兼有機會減派息，新地於9月11日股價急挫，郭氏當日透過家族信託以每股平均價79.6163元，共增持161萬股新地，涉資約1.28億元，為今年首次增持。

之後再多次於市場增持，連同最新一次，短短兩個星期已增持了5次。去年，郭家曾在上半年及9月至11月多番增持，對上一次行動要數到去年11月。新地股價昨收報79.55元，跌近1%或0.8元。

恒地（00012）粉嶺One Innovale發展項目分3期發展，提供1576伙。恒基物業營業（一）部總經理林達民表示，3期合共累售1474伙，佔單位總數逾九成，套現約72.5億元，平均成交呎價約14873元。

林達民續稱，項目交樓工作已接近完結，全盤尚餘102個單位待售，當中約30伙屬於特色戶。

項目住客會所「Club Innovale」昨天首度曝光，設有3層，總面積逾3.6萬方呎，另設逾6萬方呎戶外園林，提供約30項設施。會所有3個泳池，頂層的影樂池特設大銀幕，可化身成水中影院。

一手市單日最少賣出7單位

全港一手市場昨天單日最少錄得7宗成交。信置（00083）牽頭發展的將軍澳日出康城第11D期凱柏峰III昨天連沽2伙，成交價786.4萬及980.5萬元。該盤9月暫售出25伙，套現近2億元；全盤累沽106伙，套現逾8.5億元。

中洲置業沙田火炭星凱．堤岸昨天也賣出2伙，涉及金額2830.2萬元。中洲置業營銷策劃總監楊聰永說，自上周三（13日）起，項目9日內連沽9伙，合共套現逾1.1億元。

臨近中秋節，碧桂園（02007）旗下九龍城單幢盤瓏碧舉辦一系列慶中秋活動。碧桂園香港營銷總經理林曉箐說，由即日起至周日（24日），凡參觀瓏碧現樓示範單位，可獲贈月餅乙盒，名額有限，送完即止。

樓市交投持續疲弱，業主心態轉變，願意大幅蝕讓求售。西環半新盤翰林峰有開放式單位，以540萬元成交，原業主持貨近6年賬面勁蝕近150萬元離場。

中原地產分行經理鍾光英表示，翰林峰5座中層D室，實用面積230方呎，開放式間隔，剛以540萬元沽出，呎價約23478元。據了解，買家為外區租客，見現時樓價回落，遂入市自用。

原業主於2018年1月以689.86萬元買入單位，持貨近6年，現易手賬面蝕約149.86萬元，貶值21.7%。

屯門市廣場削13.4%出貨

屯門區上車屋苑屯門市廣場亦錄得損手個案，美聯物業首席高級營業經理鄒顯光稱，屯門市廣場7座低層D室，實用面積438方呎2房戶，原以560萬元放售，終減價75萬元或13.4%，以485萬元售予上車客，呎價約11073元。

據悉，原業主2018年3月530萬元購入上址，持貨約5年半，賬面虧損45萬元，單位跌價約8.5%。

原由本地老牌餅店凱施餅店老闆蕭偉堅家族持有的尖沙咀東海商業中心相連地舖，由銀主以4100萬元沽售，舖價較12年前買入價低1800萬元或三成。

市場人士表示，尖沙咀加連威老道98號東海商業中心地下G1至G2號舖，總建築面積約1814方呎，銀主今年5月曾開價6950萬元推出拍賣，但未能售出；上月改為在市場上放售，意向價約5465萬元，最終降價1365萬元或25%，以4100萬元售出，呎價約2.26萬元。凱施餅店現時仍以每月18萬元租用該舖至2025年2月，買家租金回報約5.3厘。

羅守輝沽荃灣工廈輸兩成

上址由蕭偉堅家族於2011年以5900萬元購入，現時成交價較12年前買入價，賬面貶值1800萬元或30.5%。

此外，資料顯示，荃灣工廈、德士古道204至210號和富大廈12樓全層，建築面積約18818方呎，以3600萬元易手，呎價約1913元。

物業由資深投資者羅守輝或有關人士在2019年12月斥資4500萬元入市，持貨近4年，賬面虧損900萬元，跌價兩成。

二手私人住宅蝕讓比例按月輕微回落，代理數據顯示，今年8月全港共有1375宗已知原業主購入價的二手住宅買賣登記（下簡稱二手登記），其中有228宗賬面損手，蝕讓比例為16.6%，按月微降0.3個百分點。

利嘉閣地產研究部綜合土地註冊處數據指出，全港8月共有1375宗二手登記，較7月的1275宗多7.8%；8月賬面蝕讓個案228宗，較7月的216宗多12宗或5.6%。但由於整體二手登記個案增加，蝕讓個案佔同月二手登記的比例相應由7月的16.9%，按月微降0.3個百分點。

獲利個案1132宗 佔比反彈

8月全港共有1132宗獲利個案，佔總二手登記個案82.3%，扭轉此前連續兩個月的跌勢，按月反彈0.7個百分點；每宗私人住宅轉手個案的平均賺幅於8月錄得49.2%，按月漲1.1個百分點，但已是連續第四個月處於50%以下。

雖然8月蝕讓比例按月回落，利嘉閣地產對後市看法未見樂觀，該行研究部主管陳海潮說，住宅市場持續偏軟，多了持貨期較長的二手業主加入沽貨行列，此類業主往往仍可獲得不俗利潤，帶動轉手獲利比率及平均賺幅偶爾回升。

由於樓市缺乏利好消息，後市難明顯好轉，未來一兩個月二手私宅轉手獲利比率將維持在81%至83%之間反覆，平均每宗賺幅料在48%至50%之間窄幅上落。

樓市走下坡，市區豪宅「身價」跟隨萎縮。大坑單幢豪宅碧蘭閣一個4房單位，剛僅以2,050萬元售出，樓價不但較近8年前樓下戶大跌15%，更創屋苑約10年新低。

累減250萬 較8年前樓下戶挫15%

代理指出，上述碧蘭閣中層A室，實用面積1,255平方呎，4房間隔，連車位原叫價2,300萬元，最終累減250萬元，降至2,050萬元售出，減幅10.9%，呎價16,335元，撇除內部轉讓，是次造價屬屋苑自2013年後新低。原業主於2003年以580萬元買入，帳面獲利1,470萬元，升值2.5倍。

翻查資料，上述單位樓下低數層的中層同室，2015年10月以2,398萬元售出，以此計算，即前述戶造價較近8年前同類單位，已大跌348萬元，賣平14.5%。

此外，銀主盤造價顯著回落，市場消息透露，大角咀海桃灣2座極高層A室，實用面積774平方呎，3房間隔，位於鳳凰樓層。

銀主盤造價回落 海桃灣1800萬售

今年6月由銀主以2,010萬元放售，輾轉降至1,800萬元易手，呎價23,259元，售價對比2018年初以2,518萬元易手的樓下中層同室，低718萬元，樓價下滑28.5%。

據悉，原業主早於2011年以共3,654萬元，購入上址及同層B室，當中B室早前也淪為銀主盤，並於上月率先以1,900萬元賣出。

甲廈空置樓面持續增多，據仲量聯行報告指，7月本港甲廈整體空置率為12.8%，按月升0.2個百分點。

仲量聯行最新發表的《香港地產市場觀察》報告中指出，香港整體甲級寫字樓租賃市場於7月錄得224,600平方呎負淨吸納量。該行稱，休閒及旅遊業在通關後業務改善。旅遊體驗綫上平台KKday承租九龍灣「一號九龍」約7,600平方呎樓面（建築面積），以擴充其目前位於同區Eastmark的辦公空間。

仲量聯行香港董事總經理兼商業部主管鮑雅歷（Alex Barnes）表示，近期看到保險公司、醫療中心及旅遊業公司等受惠於通關及內地旅客回歸的行業重拾租賃寫字樓的興趣，相信未來數月將有更多涉及此類公司的租賃成交。

租金按月跌0.6%

至於空置率方面，7月全港整體空置率為12.8%，按月升0.2個百分點，而核心區中環空置率為9.6%，同樣按月升0.2個百分點。至於港島東及灣仔/銅鑼灣，按月同樣上升至11%及12.7%，而全港空置率最高為九龍東，空置率逾兩成，最新為20.2%。

租金方面，仲量聯行香港研究部資深董事鍾楚如表示，7月整體市場租金按月下跌0.6%。主要分區市場中，中環和灣仔/銅鑼灣租金分別下跌0.6%和1.4%，而尖沙咀租金微升0.1%。

鄧成波家族續大手放售物業，現委託代理行放售西貢康定路大型地盤，叫價14億元，較3年前大降11億。

世邦魏理仕香港資本市場部資深董事吳松基表示，獲委託以公開招募意向書形式出售新界西貢康定路1號、2號、6號、7號及9號共5座全幢工業大廈，意向書截止日期為2023年11月16日（星期四）正午12時。現叫價為14億元，平均每平方呎約3,655港元，買家可選擇購入所有或獨立全幢物業，交易靈活性高。

佔地13萬呎

物業現狀為5座高規格全幢工業物業，佔地約13萬平方呎，每座總樓面面積約由5.3萬至10萬平方呎，樓高3至4層。

翻查資料，項目由鄧成波家族持有，波叔早年收集該地段業權，成本達19億元。3年前，鄧成波家族曾放售物業，叫價25億元，現家族降價4成放盤。

8月份中原大灣區指數報117.25點，按月跌0.3%，連跌3個月，累跌3.55%，但同期4大中心城市各走極端，其中，香港、澳門指數按月回升，深圳、廣州指數創新低。

5升7跌 港澳回暖

據中原8月份大灣區統計顯示，12個指數中，錄5升7跌，當中中原大灣區指數最新報117.25點，較7月份下跌約0.3%，並連跌3個月，同期尚有6個地區指數按月下跌，跌幅由0.25%至2.74%不等，又以江門指數按月跌勢最明顯，最新報111.96，並為自2022年6月以後的單月低位，但相比，4大中心城市的深圳、廣州指數，雖然兩者分別按月下跌1.71%及0.25%，但同時兩市分別創下近41個月及29個月以來低位。

相比之下，同屬四大中心城的香港及澳門，因為滙率關係，同期指數轉跌為升，分別錄0.65%及2.14%，8月份澳門指數錄99點，為2022年11月後高位，另同期尚有3個指標按月回升，包括佛山、珠海及肇慶，增幅由0.16%至2.14%不等，

救市措施落實 帶動後市

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，截至8月份，內地救市措施亦一直只聞樓梯響，遲遲未落實，令市場觀望氣氛濃，8月份大灣區市況持續低迷。據中原中國研究院資料顯示，廣州8月份一手網簽錄4,136宗，創2023年按月新低，較7月份減少約20%。深圳成交量亦欠理想，8月份一手住宅成交錄約2,199宗，較7月份回落約30.3%，同期二手住宅錄約2,422宗成交，按月微升7.2%。猶幸內地救市措施於8月底至9月初陸續落實，如認房不認貸、降低按揭息率等，相信有助9月份大灣區指數止跌回升。

至於香港8月份兩大新盤大幅減價開售，一手住宅成交量創5個月新高，但同時亦令二手市況嚴重受壓，價、量齊跌，加上香港一直受美國加息陰霾所籠罩，市場觀望情緒進一步升溫，若缺乏利好消息，相信香港樓價今年升幅會被抵銷。