鄉林建設（5531）昨（26）日宣布，位於台北市吉林路、農安街近1,100坪都更案確定啟動；鄉林建設董事長賴正鎰表示，全案將在近日進行拆除舊建物作業，預計第4季推案，分回總銷金額約30億元，預計2026、2027年完工挹注營運。

賴正鎰指出，鄉林建設睽違十年、正式回歸台北市中心蛋黃區即將推出「吉林路都更案」。全案鄉林建設耕耘許久，為整合20年、近1,100坪基地，目前近百戶住家均已完成搬遷，預計10月起將開始整理地上物與進行拆除老舊建築作業，預計今年底前正式開工並在第4季公開。

鄉林建設所耕耘的「吉林路都更案」，預計可分回總銷約30億元銷售，該案將規劃兩棟、地上15層和地下3層的住宅大樓，規劃為二、三房產品，預計2026、2027年完工貢獻營運。


吉林路占地逾千坪建築變豪宅 鄉林賴正鎰：百戶地主搬新家、第4季推案
經濟日報

鄉林集團董事長賴正鎰今（26）日宣布睽違十年，正式回歸台北核心蛋黃區的中山區吉林路推新案！整合20年的近1,100坪大型都更案基地，近百戶住家都已騰空點交並陸續完成搬遷，鄉林近日將開始整理地上物與拆除舊建築，預計今年底前正式開工並公開推案。

鄉林吉林路都更案將規劃兩棟地上15層，地下3層的大樓住宅，主力為2、3房產品，今年第4季即將公開銷售，預計可分回總銷約30億元。稀缺地段難得釋出的供給相當有限，建案尚未公開已經有不少組客人預約參觀。

鄉林集團董事長賴正鎰透露，吉林路都更案基地處於中山區新福里近吉林路與農安街口，是中山區的正核心位置。在此案基地的過去近百年來，原本僅有六、七處三合院古厝的風貌，地主是當地務農維生的大家族，六代宗親兩百多人就住在這塊土地上，三合院前面埕院，常要曬稻穀或花生，還可以遠眺圓山。

鄉林建設指出，在50、60年代的台北很多地區都還是水田模樣，都要挑擔走到大稻埕販售謀生，在該基地的多位地主描繪，當時「水城台北」的純樸情景，如今道路四通八達以及大樓林立的經濟繁榮與交通發達的景象，可說是進步許多。

賴正鎰說，都市更新政策目前正是政府推動的重大政策，而鄉林在台北長期經營下，在台北也推出過多個飯店式管理的高端住宅。該區域經過20年都更整合，最後在鄉林同仁以細心耐性與80多位地主搏感情，終於整合出這塊千坪以上稀珍土地，地主們在今年下半年起陸續搬遷，鄉林也在10月初將擇吉日吉時開始清理地上物。

鄉林中山區吉林都更案的住戶，幾乎都是在地老一輩的台北人，都很重感情，世居在這片土地的大家族開枝散葉，為滿足愈來愈多家族成員居住需求，從最初的三合院到民國60-70年代改建4樓連棟公寓，如今公寓也已經老舊，長輩們隨著年事增高、雙腳行走也日益辛苦，對於爬樓梯其實視為畏途。

賴正鎰透露，整合這個千坪都更基地，幾乎都靠多位住戶幫忙溝通，他們是主要意見領袖，當他們得知即要合作的團隊是打造日月潭涵碧樓的鄉林建設，覺得可以放心託付。

其中一位80多歲的老先生，對於都更後重建新電梯大樓充滿願景和期待的幸福感，期待都更能加速帶來更美好生活，去年底因病住院期間，還是掛念都更重建，交待好家族裡的大大小小親戚，要繼續與鄉林共同配合推動這個都更計劃，讓子孫們都可以在這片祖先傳下來的土地上過更舒適安心生活，如今聽到要拆屋了，儘管內心萬般不捨，但仍滿心期待，希望能與子孫入住新厝，過上好日子，好好享福。

中山區是屬於台北火車站的核心區第一環，屬於北市的蛋黃區，開發僅略晚於大稻埕艋舺，屬中期開發的臺北城區，且中山北路這條中軸線設有多家指標銀行、證券公司與高檔飯店，當地人文薈萃，過去有美軍俱樂部及日本商社的匯集地，要找到建地釋出真的很不容易，放眼台北，普遍是80戶以下小型住宅建案，鄉林吉林路案有百來戶的規模，最近新案中算是絕無僅有。

賴正鎰說，中山區坐擁文湖線，淡水信義線，松山新店線與中和新蘆線四條捷運，是台北市的核心蛋黃區，文教、商業、行政匯集，看好地段、交通與商圈、歷史人文等萬中選一優勢，此外也緊臨北市立美術館、新生公園以及大佳河濱公園，鄉林將會在這新建案中，融入鄉林建築元素與生活美學，打造水城台北舊城中的新地景豪宅。

根據預售屋實價登錄資料統計，今年前7月預售屋交易量為5.4萬件，年增3.6％，總銷金額達8575.3億元，年增7.3%，顯示市場買氣回溫。房仲專家指出，預售屋市場回溫主要是因為市場在修法前已經反應，但隨著利空逐漸淡化下，被壓縮的自住客買氣回流，因此讓市場回溫。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，《平均地權條例》修法於7月1日正式上路，但其實政策已經在去年時就對市場產生影響，讓不少投資客退場，因此去年預售市場量縮幅度大，也有部分被壓抑的剛性需求買氣，到了今年在政策上路後，反而現階段有回流現象，另一方面，預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢難以取代，仍是民眾購屋時的選項之一，讓預售買氣仍較去年同期成長。

觀察前7月六都暨新竹縣市的預售交易市況，以台南、高雄表現最亮眼，台南預售屋件數達5680件，年增29.7%，總銷717.6億元，年增38.1％，高雄市預售屋件數達4829件，年增23.7％，總銷達571.1億元，年增24.6％。

葉凌棋指出，南二都表現亮眼，主要是以房價來看，仍是七都中相對基期較低的區域，對自用客的影響較小，另外，南部在產業帶動、重大建設交通陸續到位下，對當地也產生不少就業機會，因此吸引了不少買盤。

台北市則是七都中唯一總銷跟件數均量縮的區域，北市今年前7月預售屋交易件數1739件，年減27.5％，總銷741.3億元，年減22.7％，葉凌棋分析，因為台北市的交易量本就不大，且北市的新案多半得靠都更、危老，大量的供給出不來，另外，北市房價位於高水位，近來預售屋房價也持續拉升中，因此成交速度放緩下，量能也就不易衝高。

展望後況，葉凌棋認為，投機客幾乎已經退出市場，現在的預售市場是愈來愈健康，預計在自住買盤撐場下，後續預售屋交易是審慎樂觀。

北捷最夯捷運宅在哪？三重先嗇宮拔頭籌！房屋搜尋平台「樂屋網」以台北捷運營運中的主要5條路線為例，統計每條捷運線路，近2年成交量最高的捷運站點，統計結果發現，中和新蘆線的最夯站點為先嗇宮站，該站位於新北市三重區，近2年成交近2千戶，板南線的最夯站點是新北市土城區的海山站，近2年成交逾1千2百戶。

其餘還有像是文湖線最夯為台北市中山區的中山國小站，近2年成交超過千戶，至於淡水線最夯的紅樹林站，松山新店線最夯西門站，近2年也分別有7百餘戶，6百餘戶左右的交易量體。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，先嗇宮站鄰近二重疏洪道重劃區左岸，一旁有興建中的新北第二行政中心，並預計進駐東森電視總部，話題多，吸引不少建商推案，近2年光「都廳大院」就有1600餘戶成交，「冠德心天匯」也有不少交易量拉抬，還有捷運共構宅「美麗新境」，也有不少買方詢問。

洪安怡說，海山站周遭有中央路、裕民路2大商圈，又有著一站進板橋的優勢，一直以來都是土城區發展最成熟的地方，也由於人口密集，可用素地不多，主要成交集中在中古屋，大樓與公寓皆有，近2年光是「大同莊園」就有逾600戶成交，還有「良辰吉市」等，也是當地量體較大的知名社區。

台北市的中山國小站、西門站，是本次唯二上榜的北市內站點，洪安怡表示，這兩站特性上近似，都是舊市區、生活機能佳；中山國小站臨近雙城街、晴光商圈，林森北路條通色彩較淡，周遭環境相單純，治安較好，不少屋齡偏高的中古大樓，價位合理，選擇性多，如「和益金銀大樓」、「春暉新世界」、「皇宮大樓」等；西門站附近則以新建案拉抬成交量，包含「久年慕舍」、「榮耀西門」等。

紅樹林站是紅線倒數第二站，環境清幽，周遭有不少中古大樓如「富陽四季」、「富陽海悅觀海城堡」等，房型規劃上從套房到4房以上皆有，戶數多，詢問度高，此外還有新建案「山河帝寶」、「大隱小藍海」等大批交易帶動成交量成長；洪安怡提及，隨著淡北道路有望在年底動工，淡江大橋力拼2025年完工，當地機能有機會逐步到位。

第一太平戴維斯昨（26）日公告，台北市內湖區有兩宗逾千坪土地招商案，共計4,406坪，權利金底價合計約18.6億元，將以60年地上權的方式引進投資人開發，截標日為12月26日。

第一太平戴維斯指出，第一宗「潭美段五小段21地號等4筆地號」土地面積1,938坪，可做一般事務所、金融保險業、醫療保健服務業、旅遊及運輸服務業、企業營運總部等使用，權利金底價為7億9,459萬元。

第二宗「潭美段五小段35、35-1等2筆地號」為工商服務展售區，土地面積約2,468坪，權利金底價10億6,808萬元，可規劃為零售空間、一般事務所、金融保險業、一般旅館、企業營運總部等；未來開發單棟面積可達7,000至8,000坪以上，適合打造大型科技業總部。

第一太平戴維斯統計，內湖科學園區1億元以上的廠辦交易共有18件，累計交易金額達94.4億元。其中最大宗交易為崇越科技以53.5億元買下內科西湖段整棟預售廠辦，是今年台北市科技廠辦最大規模交易，換算每坪建物單價突破80萬元。

第一太平戴維斯調查，目前大內科地區有19個科技廠辦案正在興建或規劃中，預計2023至2025年之間有14個建案陸續完工，其中有六棟興建中的廠辦，將作為科技業總部自用或採取只租不售策略，合計未來三年有9.3萬坪的新供給釋出，但有半數空間將不會釋出到市場銷售。

第一太平戴維斯表示，加上西湖段與文德段土地利用逐漸飽和，土地單價明顯上升，例如長虹建設去年9月以19.8億元購買西湖段土地，換算每坪單價285萬元，與四年前鄰近土地成交單價每坪190萬元相比，漲幅驚人。第一太平戴維斯表示，近年開發商將重心遷移到舊宗段與潭美五期，已提前開始布局。

根據永慶房屋2023第四季網路會員調查，全台認為房價看漲維持34%，看跌較上季減少2個百分點至31%，連三季下降。另外，全台7成以上消費者認為過去一年房價上漲5%以上，其中，新竹、台南消費者認為房價上漲10%以上的比例逾五成，顯示對於房價上漲的感受深刻。

陳賜傑表示，若與上一季相比，全台消費者認為房價上漲5%以上的比例從67%增加至本季的72%，可以看出消費者對於房價上漲感受較上季更為強烈，房價有感上漲。

對於8月1日上路的「新青年安心成家方案」優惠貸款，79%消費者表達會增加購屋意願，四大面向的優惠條件中，以利息補貼與提高貸款額度最具吸引力，占比分別為36%與27%。

至於貸款年限的選擇上，41%消費者選擇30年期，而40年期的比例也將近三成，高達29%居次，顯示在房價高漲的狀況下，考驗消費者購屋負擔能力，為了減輕每月房貸支出壓力，30年期已成為市場主流，甚至更長年期的40年房貸也成為消費者購屋時的第二選項。

今年房市政策連發，其中，「囤房稅2.0」將從現行個別縣市歸戶改為「全國歸戶」，且將非自住住家稅率從1.5%至3.6%間調升至2%至4.8%間，目前修法預告滿一個月，日前修正草案已於9月21日由行政院會拍板通過，將送立院審查，希望年底前三讀通過，最快明年7月1日上路。

消費者對於「囤房稅2.0」修法，83%支持，不過也有56%消費者認為「囤房稅2.0」修法會導致租金上漲。

今年房市多空對峙。永慶房屋今（26）日發布第4季網路會員調查，全台認為房價看漲比例維持34%，看跌比例為31%，反而較上季減少2個百分點，且為連三季下降。

據調查顯示，今年第1季還有46％的消費者對房價持看跌想法，不過到了第2季就下跌至40％，第3季看跌比例為33％，到了第4季，看跌比例已經降至31％。

永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，各國央行貨幣緊縮政策不變，但升息循環逐漸到了尾聲，而消費者對於通膨常態化的預期，讓消費者認為房價難有下跌的空間，不過，在全球經濟展望不佳，且烏俄戰爭沒有停火跡象，仍有部分消費者看跌房價，本季房價看法呈現多空對峙的局面仍持續。

此次調查也針對消費者想購屋的地區做房價看法的調查，全台72%消費者認為過去一年房價上漲5%以上，新竹、台南消費者認為房價上漲10%以上的比例逾五成，顯示對於房價上漲的感受深刻。

陳賜傑表示，若與上一季相比，全台消費者認為房價上漲5%以上的比例，從67%增加至本季的72%，可以看出消費者對於房價上漲感受較上季更為強烈，房價有感上漲。

新青安房貸8月1日上路，也為房市增添利多。根據調查結果，79%消費者表達會增加購屋意願，四大面向的優惠條件中，以利息補貼與提高貸款額度最具吸引力，占比分別為36%與27%。

至於貸款年限的選擇上，41%消費者選擇30年期，而40年期的比例也將近三成，高達29%居次，顯示在房價高漲的狀況下，考驗消費者購屋負擔能力，為了減輕每月房貸支出壓力，30年期已成為市場主流，甚至更長年期的40年房貸也成為消費者購屋時的第二選項。

桃園區是北桃園房市核心區，其中又以藝文特區為首，近期區內指標案「麗晶花園廣場」即有住宅單價衝上54.4萬元，不過全球居不動產觀察實價資料，今年迄今桃園區預售案單價排行榜前五名，都在小檜溪、中路兩重劃區。

其中有四案均躍上50萬元，分別是小檜溪重劃區的「遠雄夏沐」、「好風采」、「三本大序」，以及中路重劃區的「名嘉極境」，單價在50~55萬元。

第五名同樣在中路重劃區「京懋泰閤」，單價與5字頭僅一步之遙，來到49.8萬元。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，桃園區黃金門牌向以藝文特區為首，不過因為可開發新案的土地已不多，大多為中古屋市場，且多為大坪數、高總價案，單價拉抬上就比不上新興重劃區新案。

他表示，中壢區也有同樣情況，中壢房價原以海華特區最高，但因青埔重劃區的新案量體多，近來已明顯超車。

陳炳辰表示，小檜溪與中路兩重劃區近來紛紛站上5字頭，陳炳辰分析，兩者都鄰近藝文特區、桃園車站生活圈，共同拉抬生活便利性，房市可收外溢效益，且腹地不大，價格容易上攻。

另外兩地皆有綠地優勢，中路重劃區還有學區特色與大型商辦開發案話題，小檜溪重劃區則有商場建設，滿足日常採買飲食機能，房市展望多元，有助房價。

陳炳辰表示，兩處多新案搶進，換屋族群與主流的首購族皆顯買氣，印證在房價走升上，目前小檜溪重劃區的預售案揭露有半數都在單價4字頭；中路重劃區更是七成比例都在40萬元以上。

更進一步來看，此次統計當中，中路重劃區的「名嘉極境」總價卻已達4,000萬元豪宅稅門檻，「京懋泰閤」總價也只差70萬元就攀上豪宅標準，陳炳辰認為，成交顯示該重劃區吸引高資產族，房市地位正挑戰藝文特區豪宅。

政府幾波打炒房，建商推案保守，不過高雄台積電設廠話題仍威力不減，銳揚國際建築團隊看好明年大選之後房市，至明年5月前將推3個透天建案，其中位於左營區的「銳揚台積商城」剛動土，另在岡山及橋頭也都將推案。

台積電在高雄確定引進2奈米先進製程，再燃當地產業信心，加上高雄市政府推動「北城計畫」與「左營高鐵科技之心」公辦都更案，都將促進北高雄發展，仍是房市鎖定區段。

以台積電高雄廠所在的中油楠梓高雄煉油廠舊廠為核心，周緣含岡山、橋頭、燕巢、左營甚至仁武等區，均因S科技廊帶、三鐵共構、百貨商圈密集等建設利多，創造宜居性與交通便利性，維繫強勁住屋需求，房市熱度始終不減，吸引高雄知名建商進場布局。鋭揚國際建築團隊即計畫在左營、岡山及橋頭各推1案。

鋭揚建設董事長侯嘉璋表示，左營地區大樓林立，店墅產品相對稀缺，銳場今年5月以總價2億5111萬元標得的左營左東段的「銳揚台積商城」25日動土，預計蓋46戶，樓地板面積達80坪的地上權透天店墅，做出差異化。

銳揚國際建築團隊董事長林聰麟說，「鋭揚台積商城」鄰近蓮池潭風景區及半屏山自然園區，區位鄰近1號及10號國道，有三鐵共構，交通四通八達，距楠梓產業園區約10分鐘車程，具有台積電園區的產業聚落優勢，附近又有左營新光三越，漢神巨蛋廣場，生活機能佳。讓買家可用15分鐘車程的美術館特區50坪大樓價，換三代電梯大豪墅。

政府推動「囤房稅二．○」修法，引發建築業界反彈，不過，根據房仲業者調查，高達八十三％受訪者支持修法，且有四十八％受訪者認為調升稅率幅度合理；但也有五十六％擔心，一旦修法通過，將會導致租金上漲。

五成六擔心 恐導致租金上漲
根據「房屋稅條例」規定，住家用房屋分「自住」及「非自住」，「囤房稅二．○」採全國歸戶，單一自住（排除豪宅）稅率降至一％，自住三戶以內維持一．二％，非自住調高為二％至四．八％，但出租申報所得達租金標準、繼承取得共有住宅稅率一．五％至二．四％，建商餘屋兩年內稅率二％至三．六％。

至於對「青年安心成家貸款方案二．○」的看法，約七十九％受訪者認為，該政策推出會增加購屋意願，其中又以利息補貼、提高貸款總額最能刺激購屋意願。

另外，對於今年房市，雖然「量縮」格局不變，但房價看法則仍分歧，根據永慶房屋調查未來房價看法，三十四％看漲、三十一％看跌，另有三十五％認為持平。

永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，各國央行貨幣緊縮政策不變，但預期升息已到了尾聲，部分民眾認為房價難有下跌空間；但烏俄戰爭暫時看不到停火跡象，全球經濟展望不佳，又有另一部分民眾持續看跌房價，導致房市多空看法仍分歧。

永慶房產集團26日發布第四季房市前瞻報告，直言近二年台灣房價沒有如預期反轉，甚至還呈現逐季緩升的趨勢。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，去年經濟、政策、兩岸關係等不確定因素解除，買方「等不到房價下跌、只好就買了」，因而帶動房價緩漲；而這趨勢應會持續到年底，選後政經局勢將是未來房價走勢的觀察點。

永慶調查指出，今年第三季七大都會區房價與第二季相比，全數上漲，漲幅約2％～5％，其中桃園、新竹、台中漲幅均逾4％，第三季季漲幅為近一年半來最大。

就近二年七都各季房價走勢來看，除去年第四季有微幅修正、出現下跌訊號，今年第一季約持平外，第二、三季均呈緩漲，且漲幅加大的走勢。

自上波房市低點起算，雙北以外的房價漲勢明顯，以新竹漲幅逾8成最高，其次為台南漲幅逾6成、桃園逾5成，台中、高雄在4成多，雙北的漲幅均在2成以下。

葉凌棋表示，去年經濟不確定性高、兩岸關係緊張，加上平均地權條例修正案等打炒房措施，使房市交易量大幅衰退，不過今年以來，這些因素解除或淡化，加上自用型購屋者等不到房價下跌，而只好買房，使得房價緩步墊高。該調查也顯示，本季看漲房價比例維持34％，看跌比例降至31％，顯示房價多空對峙持續，不過消費者對於房價上漲的感受強烈，超過7成的消費者認為近一年房價漲還是在上漲，其中又以台南、新竹對於房價上漲的感受最為強烈。

葉凌棋表示，全球經濟緩步復甦，升息趨緩，而通膨壓力尚未緩解，加上國內第四季即將面臨總統大選選戰不確定性，今年整體房市表現「量縮」格局不變。

執行12年的北京現行仲介費市場標準，開始從企業端推進改革。 9月26日，北京商報記者獲悉，作為北京二手房交易市場佔比最高的企業，北京鏈家開始對所收取的仲介費從費率到收取方式進行改革。 其中包括總費率從現行的2.7%調整為2%，收取方式從買房人承擔變成建議買賣雙方各1個點。 市場方面表態，仲介費率的下調有望加速二手房市場活躍度的提升，而從單邊改為雙邊承擔，則是買方市場形成后的自然選擇。

500萬房子購房成本省8.5萬

仲介費從2.7%下調至2%，且買賣雙方承擔后，北京商報記者算了筆賬。

以目前市場主流的剛需房源500萬元/套為例，購房者原本需要繳納的仲介費為13.5萬元，改革之後如果雙方按照各1個點的標準承擔，購房者的仲介費支出為5萬元，購房成本降低8.5萬元，下調幅度超過60%。

而從置換需求角度考慮，以希望賣掉500萬元房源置換800萬元房源且兩套均為二手房的賣一買一需求者為例，原仲介費政策賣一買一總仲介費最高支出為21.7萬元，而新的收費標準執行後賣一買一總支出為13.5萬元，下降幅度近四成。

事實上這並非鏈家首次對仲介費進行調整。

今年7月，鏈家北京北苑大區開始試行雙邊收取仲介費。 按照鏈家傳統仲介費收費標準，居間服務費2.2%，保障服務費0.5%，共計2.7%，多為買家支付。 在雙邊收傭后，買賣雙方共同承擔2.7%仲介費。 據公開資訊，「雙傭模式」試行后，北苑大區的掛牌業主接受雙邊收傭的比例從最初的20%-30%，提升到90%。 觀望狀態下的買房人提前釋放需求。

改革前七成仲介費由買家承擔

就在住建部要求進一步下調二手房仲介費后，上海易居房地產研究院曾發佈的仲介費下調政策研究報告顯示，全國25個重點城市二手房仲介費率平均值為2.2%，其中七成的費用由買方支付。 報告分析表明，由於仲介公司房源掛牌量增多，而潛在購房者數量有所下降，因此傾向於針對買家的仲介費將會有所下調。

事實上無論是調整前還是調整后，各地二手房仲介費收取沒有統一標準。

據易居研究院研究總監嚴躍進介紹，在本輪調整前，仲介費價位相對較高的城市包括成都、西安和北京，仲介費率分別為2.8%、2.8%和2.7%。 仲介費相對較低的城市主要包括石家莊、東莞和太原，仲介費率分別為1.5%、1.8%和1.9%。 總體而言，城市規模大、二手房市場活躍的城市仲介費相對較高。 而在城市規模小、二手房市場不太活躍且購買力相對不足的城市，仲介費則相對較低。

在嚴躍進看來，企業端進行仲介費率調整，是對此前住建部、市場監管總局印發《關於規範房地產經紀服務的意見》的落實。

今年5月8日，住建部、市場監管總局發佈《關於規範房地產經紀服務的意見》，其中明確提出，要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用，鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價，引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。

此外，政策也明確，要嚴格實行明碼標價。 “房地產經紀機構應當在經營門店、網站、用戶端等場所或管道，公示服務專案、服務內容和收費標準，不得混合標價和捆綁收費。 房地產經紀機構提供的基本服務和延伸服務，應當分別明確服務專案和收費標準。 ”

隨後的7月19日，北京市住建委對《北京市房地產經紀機構、住房租賃企業備案管理暫行辦法（徵求意見稿）》（以下簡稱《徵求意見稿》）公開徵求意見，其中，針對市民反映強烈的收費不規範、未明碼標價等問題，《徵求意見稿》對資訊公示的有關要求作了進一步明確，要求企業在經營場所、網路服務端的醒目位置公示備案證明、服務內容和標準、 收費事項和標準等資訊。

存量時代的必然趨勢

北京某頭部仲介李博（化名）向北京商報記者透露，之前北京的仲介費收取，基本是由買方承擔，甚至在市場好的時候，買賣雙方還會商定由買方承擔賣方的一部分稅費。 但隨著房地產市場下行，目前已經出現有業主為了賣掉房子，願意承擔一半仲介費的情況。 在李博看來，當前仲介費率、單邊改雙邊的調整，是市場變化的結果。

嚴躍進稱，在二手房掛牌量愈發高企的背景下，買方時代已經到來，降低仲介費率可以促進二手房的交易量，尤其是在“認房不認貸”后，北京二手房交易需求旺盛，這將對二手房交易的釋放起到帶動作用。 而「雙向收費」模式，則可降低買方此前的交易“負擔”。

不過，嚴躍進也提醒稱，合理降低房產仲介費，要注意各種形式的費用轉嫁，防範出現“羊毛出在羊身上”的老問題等。 同時「雙向收費」模式也要嚴管仲介兩頭吃等問題。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，在存量時代，房屋大量供應的情況下，買方時代到來，房子交易難度加大，經紀費率下調是大概率事件，也是必然趨勢。

有利於促進二手房活躍

李宇嘉分析稱，在當前交易量下降、交易週期拉長的背景下，仲介人均交易單數明顯下降，競爭非常激烈，促成交易的訴求很強，也願意降低費率。 另外，掛牌量居高不下，不斷創新高的情況下，買方情緒非常弱，賣方想儘快賣掉以回籠資金的意願也很強，買方也願意支付一定的經紀費。

同時，房屋供應量大增，區域分化明顯的情況下，買方有大把機會可挑可選，怎麼買到性價比最高的房子，需要仲介的精細化服務。 由此，未來買賣雙方均支付經紀費的情形和案例，將會大量出現。 “買方付全部仲介費，賣家實收”的時代結束了。 這有利於降低買方的成本，促進二手房交易活躍。

市場份額有望進一步提升

與二手房市場活躍度提高相對應的，是鏈家這個北京地產仲介老大市場份額在仲介費下調后的進一步提升可能。

知情人士透露，自2008年頂住樓市縮量、逆勢擴張后，鏈家在北京始終保持市場份額老大的地位。 從北京市住建委每月公佈的十大經紀公司網簽排名看，鏈家最高曾經佔比北京二手房市場交易總量的五成以上。

超高的市場份額和賣方市場的持續，讓鏈家有了對仲介費定價的絕對話語權。

“基本其他家長期只能在6折傭金附近競爭，但上漲的時候購房者即便在意也沒有太多談判的空間，現在的市場不一樣了。” 據上述知情人士透露，隨著買方市場的正式到來，北京二手房在認房不認貸落地后，並沒有出現期待中的「暴漲」 橫盤的局面讓購房者有了更多談判的空間。

在此基礎上，其他仲介公司給出的實際折扣，也不斷蠶食著鏈家的市場份額。 此次鏈家下調傭金，除了順應兩部委的要求和市場的走勢外，也更有利於收復被蠶食的市場份額。

格力地產(6.6200.60, 9.97%, )（600185）因涉嫌信披違法違規，於今年7月12日收到證監會下發的《立案告知書》。 9月26日，該案有了調查結果。

9月26日晚，格力地產公告，收到廣東證監局下發的《行政處罰事先告知書》，廣東證監局擬對公司罰款300萬元。

4年多計利潤逾6億元

告知書顯示，經查明，格力地產在2018年至2021年存貨減值測試中，存在對子公司上海海控保聯置業有限公司“海德壹號”、上海海控太聯置業有限公司“公園海德”兩個地產專案可售面積、可比售價選取錯誤。

同時，公司存在對重慶兩江新區格力地產有限公司「重慶兩江」地產專案P19地塊可比售價選取錯誤、未對可比售價進行修正等問題，高估存貨可變現凈值、少計提存貨跌價準備。

格力地產在2018年至2021年度累計少提存貨減值導致多計凈利潤6.26億元。 其中，2018年度少提存貨減值並多計利潤4.42億元，占當年度凈利潤的86.21%。

2019年、2020年、2021年，格力地產分別多計利潤303.8萬元、1.63億元、1886萬元，分別占當年凈利潤的0.58%、 29.10%、4.1%（絕對值的4.1%）。

而2022年度，格力地產多提存貨減值，並少計利潤6.26億元，占當年度凈利潤絕對值的23.34%。 上述事項導致格力地產2018年度至2022年度報告，部分債券發行公告、募集說明書等檔存在錯報。

今年7月17日，格力地產公告，公司在收到上交所2022年年度報告資訊披露監管工作函后，對存貨專案前期計提減值情況進行全面梳理和詳盡調查，發現上述專案2018-2021年度未能準確估算存貨的預期未來售價問題。

隨後，格力地產予以更正，採用追溯重述補提2018至2021年度存貨跌價準備，對2018至2022年度財務報表進行追溯調整。

廣東證監局認為，格力地產上述行為構成2005年《證券法》第一百九十三條第一款、《證券法》第一百九十七條第二款所述的違法情形。 擬決定：對格力地產股份有限公司給予警告，並處以300萬元罰款。

格力地產表示，目前公司經營情況正常，根據《告知書》認定的情況，經初步判斷公司涉及的違法違規行為未觸及重大違法強制退市情形。 公司對此前歷史問題進行了深入剖析和整改，後續將不斷強化內部治理的規範性，杜絕此類事件再次發生。

被罰高管「火速辭職”

由於上述問題，9月26日，格力地產多名高管也一同收到罰單。

告知書顯示，廣東證監局認為，林強於2017年6月至今擔任格力地產董事、總裁，主持格力地產的日常生產經營管理，對格力地產財務會計報告的真實性、準確性、完整性承擔主要責任，是對其任期內格力地產資訊披露違法事項直接負責的主管人員。

根據當事人違法行為的事實、性質、情節及社會危害程度，結合違法行為跨越新舊《證券法》適用的特別情形，廣東證監局擬決定：對林強給予警告，並處以70萬元罰款。

此外，蘇錫雄在2018年至今任格力地產財務負責人，主管財務會計工作，負責組織財務會計部門進行會計核算和編製財務報告，對格力地產財務會計報告的真實性、準確性、完整性承擔主要責任，是對其任期內格力地產資訊披露違法事項直接負責的主管人員。 廣東證監局局擬決定：對蘇錫雄給予警告，並處以50萬元罰款。

9月26日晚間，格力地產在披露上述《行政處罰事先告知書》信息的同時，也公告了被罰高管辭職的資訊。

公告顯示，公司董事會於9月26日收到公司董事、總裁林強及財務負責人蘇錫雄的辭職報告。 因個人工作原因，林強先生辭去公司董事、總裁以及董事會戰略委員會委員職務，蘇錫雄先生辭去公司財務負責人職務。 辭職后，二人不再擔任公司董監高職務，但仍在公司就職。

格力地產表示，為保證相關工作正常開展，在總裁職務空缺期間，暫由公司董事長陳輝代行總裁職責。 同時，公司將按照相關規定儘快完成財務負責人的聘任工作。

由於被罰高管已「火速辭職」 格力地產在公告中表示，鑒於公司董事會已於9月26日收到林強、蘇錫雄的辭職報告，截至本公告披露日，本次行政處罰不涉及公司現任的董監高人員。

機構數據顯示，今年以來，以北京、上海為代表的一線城市房地產大宗交易市場成交額居高不下，寫字樓、商辦市場延續回暖態勢，市場呈現積極信號。 業內人士預計，工業物流、醫藥產業園、長租公寓仍將是投資人關注的熱點領域。 此外，消費類基礎設施公募REITs放開，優質購物中心將迎新風口。

商圈是城市商業的重要載體，亦是構建新發展格局的重要支撐。 深圳以打造具有全球影響力的世界級地標性商圈為目標，全面統籌全市商圈的規劃建設、升級改造、運營管理，逐步構建起多區域、多層級商業消費空間格局和各具特色、主題豐富的高品質商圈，滿足多元化消費需求，塑造具有全球影響力的深圳商業IP。 從今天起，本報推出專欄，對深圳商圈進行連續報導。 敬請垂注。

前不久，深圳灣畔的歡樂海岸變身時尚秀場，品牌大秀、藝術生活展、時尚論壇、摩登生活節輪番登場，共同打造城市時尚消費新場景，吸引眾多潮流人士來場“時髦街頭接頭”。 這是深圳時裝周攜手特色商業街區探索時尚消費新業態、新模式，為活躍提升商圈經濟注入新動能。

當前，深圳正在加快建設具有全球重要影響力的消費中心。 其中，對標國際一流打造世界級地標商圈以及一批高品質重點商圈是其中的關鍵抓手。 今年以來，深圳以「立足灣區、輻射全國、面向全球」為導向，錨定「世界級」多點發力，推動新興商圈加速崛起、存量商圈提檔升級，吸引更多優質消費資源佈局深圳，進一步優化消費供給，提升城市消費能級，為深圳建設具有全球重要影響力的消費中心增動能添活力。

特色商圈「串珠成鏈」，構建多層次商業體系

從上半年深圳灣睿印RAIL IN、灣畔Mall、光明N次方、會展灣·花園裡開門迎客，到近期KK TIME京基百納等亮相，深圳優質購物中心今年持續“上新”，進一步豐富消費業態、優化消費供給，增強城市商圈集聚輻射力，激發城市商圈活力。

多點開花“的購物中心，串聯成一個個特色商圈，成為深圳加快建設國家消費中心城市的重要載體。 今年7月，深圳公佈首批市級示範特色商圈（步行街）和夜間經濟示範街區名單，其中，福田CBD商圈、寶安中心商圈、后海商圈上榜特色商圈。 記者注意到，入選的商圈，均為近年來深圳對標國際一流要重點打造的世界級地標性商圈、高品質重點商圈。

去年出臺的《深圳市關於加快建設國際消費中心城市的若干措施》中明確提出，要加快福田中心商業區、後海超級商業區和羅湖核心商圈建設，打造集國際消費目的地和標誌性城市景觀於一體的世界級地標商圈。 高標準建設華強北步行街、香蜜湖國際高端消費區、沙頭角深港國際旅遊消費合作區等一批重點商圈。 建設國際一流商業消費街區，各區加大力度重點打造1-2個核心商圈。

政策大力支援，深圳商圈建設卓有成效。 據不完全統計，截至2022年底，深圳3萬平方米以上的購物中心超222個，年營業額超30億元的購物中心達10個，湧現了深圳萬象城、前海壹方城、萬象天地、深業上城、深圳灣萬象城等一批高能級商業綜合體。 知名特色商圈享譽國內，東門步行街入選全國第二批步行街改造試點，深圳華強(10.990-0.23, -2.05%, )北商圈、深圳灣萬象城、深圳龍崗萬科廣場GALA商圈、深圳壹方天地購物中心、深圳萬象天地、 深圳水貝商圈等獲評省級示範特色步行街（商圈）。

“頂流”商圈加速湧現、消費新地標頻頻出圈、特色商業街區蓬勃發展...... 近年來，隨著南山萬象天地商業區、前海商圈、龍華商圈等多個新興商圈的迅猛發展，以及東門商圈、華強北商圈、福田CBD商圈、后海商圈等重點商圈的提檔升級，深圳正構建起多區域多層級商圈體系，為加快打造具有全球重要影響力的消費中心，提供國際一流的商業載體和更廣闊的消費新空間。

首店經濟「圳紅火」，國際大牌加速聚集

7月8日，老佛爺百貨華南首店在深業上城正式開業，眾多國內外知名品牌首店同步亮相，為福田CBD商圈以及深圳商業市場注入新活力。 當日，該店營業額超百萬元，深業上城則創開業以來單日業績新高，整體客流量突破20萬人次，全場業績超2000萬元。

在首店經濟的這條賽道上，深圳步履不停。 今年以來，包括老佛爺百貨華南首店、前海山姆旗艦店在內的一大批含金量足、知名度高、輻射力強的“首店”加速聚深。 據統計，上半年，深圳主流商業市場累計開設121家首店，涉及餐飲、服裝、時尚生活類等多種業態。 其中，新開全國首店40家、華南首店42家，相比去年同期分別增長25%、10.5%，首店“引力”持續增強。

走進深圳各大商圈，從區域首店、全國首店到旗艦店、新概念店，從潮牌買手、美妝香氛、時尚精品、特色餐飲，各類首店、各種業態通過產品、服務、商業模式等多維度創新，為深圳特色商圈帶來更多新意，增強城市商業活力。

相較於普通門店，具有其稀缺性和新奇度的知名品牌首店，體現一座城市商業創新力、核心商圈影響力「風向標」，不僅為消費者帶來新穎的消費體驗、品牌認知和個人化需求滿足，而且在創新和引領商業模式方面發揮獨特作用，成為了深圳打造世界級商圈、特色商圈的重要抓手。

做大做強首店經濟，深圳有目標有行動，更有政策支援。 深圳市商務局去年發佈的《深圳市關於加快建設國際消費中心城市的若干措施》，再次強調要“做強首店經濟”，並配套提出了一系列支持、鼓勵、獎勵措施。 各區也紛紛跟進，「加碼」首店經濟，其中福田區分檔次給予首店品牌授權代理商或品牌企業最高500萬元的一次性支援，南山區對引入首店的商業物業運營商及首店品牌分檔次給予獎勵、扶持金額50萬元至300萬元不等。

這些「真金白銀」，不僅極大地提升了品牌首選深圳、落地深圳的“積極性”，助推深圳“首店經濟”規模按下加速鍵，更為深圳加快建設世界級地標性商圈提供了有力支撐。

成都調整住房限購限價措施

9月26日，記者從成都市住建局獲悉，為更好滿足居民合理住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室印發《關於進一步優化政策措施促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》）。 《通知》自2023年9月26日起正式實施。

加大住房保障力度

《通知》提出，進一步發揮好現有公共租賃住房、租賃補貼、保障性租賃住房等兜底保障作用。 規劃建設保障性住房，重點保障住房困難的工薪收入群體以及城市需要的人才群體。

中心城區商品住宅用地實施「競地價」拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業根據市場情況自主定價。 除控制性詳細規劃明確的宗地內需疊建以及宗地周邊綠地、道路、養老托育等公服配套設施外，原則上新出讓住宅類用地不再設置配建要求。

調整新出讓土地商業物業持有比例。 在產業功能區（園區）內的，計容商業建築面積持有比例不低於40%; 在錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區產業功能區（園區）外的，計容商業建築面積持有比例不低於25%; 其他區（市）縣的產業功能區（園區）外的，計容商業建築面積持有比例，由屬地政府按照相關規定制定並實施。

調整住房限購措施

《通知》提出，四川天府新區直管區、成都高新區南部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區繼續實施住房限購，統一為一個限購區域。 其他區域不再審核購房資格。

值得一提的是，在限購區域範圍內，購買144平方米以上（不含144平方米）住房，不再審核購房資格，以更好滿足居民改善型住房需求。 但須同時符合以下條件：

居民家庭成員具有限購區域戶籍，或戶籍不在限購區域但在限購區域連續繳納社保6個月以上; 新購房后，本地戶籍兩人及以上居民家庭在限購區域擁有自有產權住房總套數不超過3套，本地戶籍單身居民家庭、非本地戶籍居民家庭在限購區域擁有自有產權住房總套數不超過2套。 在此基礎上，二孩居民家庭總套數可增加1套，三孩及以上居民家庭總套數可增加2套。

調整住房限價措施

《通知》提出，成品住宅裝修價格由企業根據市場情況自主確定（土地出讓合同等有約定的除外），嚴格落實樣板間、銷售現場、裝修清單等管理要求，鼓勵優質優價。 不再執行二手住房成交參考價格發佈機制。

落實信貸支援政策

《通知》提出，落實差別化住房信貸政策。 人民銀行四川省分行指導四川省市場利率定價自律機制研究並決議通過，調整成都市差別化住房信貸政策。 優化家庭住房套數認定標準，生育多子女家庭商業貸款購買第三套住房認定為二套住房。

同時，《通知》對住房稅收政策進行了調整，個人轉讓住房增值稅征免年限統一調整為2年。

強化市場秩序監管

加強預售資金監管。 加大全過程監督監管力度，督促開發企業、商業銀行、購房人將預售資金全部直接存入監管帳戶，確保監管額度內資金專款專用於工程建設，保障建設品質，嚴厲打擊違法違規行為，鼓勵購房人參與監督，確保商品房竣工交付。

持續規範房地產市場秩序。 強化部門聯動，健全聯合執法和懲戒機制，加大市場亂象整治力度，嚴厲查處捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價、發佈虛假資訊等擾亂市場秩序的行為，保障購房人合法權益。

熱點二線城市繼續放鬆限購。

9月26日，成都出臺穩樓市新政，其中提出，調整住房限購區域，購買144平方米以上住房不再審核購房資格。 同時，調整限價政策，取消二手房指導價。 另外，個人轉讓住房增值稅征免年限調整為2年。

業內人士認為，成都近期已經密集出臺一系列政策，涉及「認房不認貸」、人才認定及購房資格優化等多個維度，配合「9·26」重磅新政，在供給、需求兩端同步進行刺激，預計成都樓市10月將迎來明顯回暖，四季度保持平穩復甦態勢。

成都出臺穩樓市組合拳

9月26日，「成都住建」公眾號發佈《關於進一步優化政策措施促進房地產市場平穩健康發展的通知》。

其中提出，調整住房限購措施。 四川天府新區直管區、成都高新區南部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區繼續實施住房限購，統一為一個限購區域。 其他區域不再審核購房資格。 在限購區域範圍內，購買144平方米以上（不含144平方米）住房，不再審核購房資格，更好滿足居民改善型住房需求。

在限購區域範圍內，購買144平方米以下（含144平方米）住房，須同時符合以下條件：居民家庭成員具有限購區域戶籍，或戶籍不在限購區域但在限購區域連續繳納社保6個月以上; 新購房后，本地戶籍兩人及以上居民家庭在限購區域擁有自有產權住房總套數不超過3套，本地戶籍單身居民家庭、非本地戶籍居民家庭在限購區域擁有自有產權住房總套數不超過2套。 在此基礎上，二孩居民家庭總套數可增加1套，三孩及以上居民家庭總套數可增加2套。

同時，調整住房限價措施。 成品住宅裝修價格由企業根據市場情況自主確定，嚴格落實樣板間、銷售現場、裝修清單等管理要求，鼓勵優質優價。 不再執行二手住房成交參考價格發佈機制。

另外，落實信貸支援政策。 人民銀行四川省分行指導四川省市場利率定價自律機制研究並決議通過，調整成都市差別化住房信貸政策。 優化家庭住房套數認定標準。 生育多子女家庭商業貸款購買第三套住房認定為二套住房。

此外，調整住房稅收政策。 個人轉讓住房增值稅征免年限統一調整為2年。

在供給端的政策還包括優化土地供應方式。 中心城區商品住宅用地實施「競地價」拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業根據市場情況自主定價。

成都樓市10月或明顯回暖

中指研究院成都分院指出，成都此次從需求側、供給側對房地產政策進行優化，涉及加大住房保障力度、優化土地供應方式、調整住房限購措施、調整住房限價措施、落實信貸支援政策、調整住房稅收政策、強化市場秩序監管七個維度十四條措施。 本次新政涉及範圍廣、力度大，在「房住不炒」的基本原則下對多類市場主體進行了通盤考量，有利於激發合理需求，發揮市場自主調節機制，保證成都房地產市場健康平穩運行。

其中，創新性的限購措施充分體現了成都堅守“保護剛需”的底線以及“因區施策”的邏輯，主城五區+天府和高新南區以外取消限購，主城五區+天府和高新南區以內針對144（不含）平方米以上住房取消限購，而購買144平方米以下住房仍需滿足戶籍、社保及套數要求。

除限購方面的政策考量之外，成都還在“支援多子女家庭”、“支援置換”、“加值稅5改2”等方面都給予考慮，政策的全面性和力度空前。

另外，針對中心城區「兩集中」土地取消限價銷售要求、住宅用地原則上不設置配建要求、取消裝修價格管制、不再執行二手住房成交參考價格發佈機制等政策，一方面充分激發開發商拿地積極性，一方面也讓住房價格進一步回歸市場化。

據中指研究院統計，成都3-5月商品住宅成交面積維持200萬平方米以上量級，6月起進入下行通道，截止8月成交面積降至128萬平方米，環比下降20%。 市場急需利好政策刺激。

中指研究院成都分院認為，8月28日至9月1日，成都已經密集出臺一系列政策，涉及“認房不認貸”、人才認定及購房資格優化等多個維度，配合“9·26”重磅新政，在供給側、需求側同步進行刺激，預計成都房地產市場10月將迎來明顯回暖，四季度保持平穩復甦態勢。

三巽控股（06611）宣布，今年首8個月實現累計合同銷售金額約6.17億元人民幣，按年跌65％；累計合同銷售面積為86,085平方米；平均銷售價格為每平方米約7,162元人民幣。

據《路透》引述兩名知情人士稱，若中國恒大集團（03333）下個月底前未能提交新的債務重組計劃，一些海外債權人計劃加入清盤呈請。

恒大周日表示，鑒於附屬公司恒大地產集團正在被立案調查，集團目前的情況無法滿足新票據的發行資格。報道引述兩名消息人士稱，一班恒大債券持有人對此感到驚訝，並要求與恒大舉行會議以尋求澄清。消息人士稱，如果恒大未能在10月30日之前提交新的債務重組計劃，該債券持有人團體將支持此前針對恒大提出的清盤呈請。

報道指，考慮此舉的債權人數字及其所持恒大債券規模不詳。

恒大旗下房車寶的投資者Top Shine Global於2022年6月在香港提交了清盤呈請，指因恒大沒有履行回購房車寶股份的協議。7月，恒大清盤呈請聆訊被推遲至10月30日，以等待恒大與債權人就債務重組計劃進行投票的會議結果。該會議定於10月中旬舉行，惟恒大最新披露的信息令會議及其結果受到質疑，目前尚不清楚與境外債權人的會議是否會按計劃進行。

新城發展（01030.HK）將出售旗下戲院業務平台。9月26日， 新城發展發佈公告，將以13.67億元的代價出售常州恆軒諮詢管理有限公司（以下簡稱「常州恆軒」）100%的股權。

常州恆軒持有上海星軼事影院管理有限公司（以下簡稱「上海星軼事」）97.60%的股權。上海星軼事主要從事戲院業務的投資與管理，截至2023年6月30日，常州恆軒及上海星軼事在中國營運及管理共144家影院。

公告顯示，新城發展的管理階層及員工持股平台上海幕維投資合夥企業（有限合夥）與上海序悅企業管理諮詢中心（有限合夥）分別擁有上海星軼事1.914%及0.486%權益，董事呂小平及陸忠明各自擁有0.093%股權。

同時，作為交易代價的一部分，目標公司需要向新城發展全資附屬公司富域發展集團有限公司償還8.56億元的股東貸款。

交易完成後，目標公司將不再為公司的附屬公司，目標公司的財務表現、資產及負債將不再併入本集團的財務報表。

公告稱，董事會擬將出售事項所得款項淨額主要用於償還借款及其他債務（集團內公司間貸款及債務除外）及作為本集團的一般營運資金。

公告顯示，如果買方未能於2023年9月30日前向國家市場監督管理總局提交合併審查申請；或是因任何原因延遲至2023年11月30日後的日期支付代價或償還股東貸款，則買方應進一步向賣方額外支付1億元，作為代價的餘下部分。

公告稱，預期交易事項將為公司帶來10.66億元的收益。截至8月31日，常州恆軒及上海星軼事未經審核淨資產總額約1.7億元，非控制權益約3,021.68萬元。

根據新城發展中期業績公告，今年上半年，公司營收425.32億元。其中，物業銷售收入363.43億元，商業物業管理服務收入21.35億元，租金收入26.09億元。

盈利能力方面，上半年，新城发展实现毛利7.42亿元，较去年同期的8.66亿元下降14.33%；净利润为23.04亿元，较去年同期的29.61亿元下降22.17%；公司权益持有人应佔期內利潤14.31億元，較去年同期的17.89億元下降20.20%。

負債方面，截至6月底，新城發展非流動負債總額560.14億元，較去年同期的521.87億元增加7.33%。其中，借款為479.27億元。

9月26日，北京市住房城鄉建設委公佈了2023年第三批老舊小區綜合整治項目名單，共有81個項目納入改造計劃，涉及改造樓棟數402棟，3萬戶，改造建築面積241萬平方公尺。

今年第三批老舊小區綜合整治項目涉及海淀、豐台、石景山、大興、延慶5個區，其中海淀區共計57個項目，佔到第三批改造名單的70%。

據了解，各工程改造內容依小區居民改造意願決定，主要包括抗震節能綜合改造、節能綜合改造、單項改造及環境整治提升等面向。

截至目前，2023年北京市立老舊小區改造新開工238個，新完工149個，新開工任務已完成近八成，新完工任務已提前完成。

首置價七八折推售 408.2萬入場

市區重建局（下稱市建局）發展的紅磡港人首次置業（首置）項目「煥然懿居第三座」（下稱第三座），今日起接受申請，為期3周，10月18日截止。該項目提供260伙，以市價七八折推售，入場費408.2萬元，以最高承造九成按揭計算，首期最少40.82萬元可上車；整批平均呎價約1.43萬元，平絕同區新盤及新晉二手屋苑。有分析認為，私人發展商以平價推售新盤，搶去市場購買力，料申請宗數較2019年接受申請的毗鄰首置項目煥然懿居（第一及二座）少。

位於鶴園街2號的第三座，毗鄰樓齡約2年的鶴園街8號煥然懿居，一般被視為煥然懿居第2期。市建局昨天一口氣公布第三座的樓書及價單，全盤260伙，包括125個1房、108個2房及27個3房戶，以市價七八折定價，售價408.2萬至964.2萬元，呎價12885至16499元，平均呎價約1.43萬元。

入場單位為5樓J室，實用面積303方呎，連42方呎平台，屬於1房連開放式廚房間隔，單位向西、望煥然懿居近樓景，售價408.2萬元，呎價13472元。

「樓王」35樓B賣964.2萬

項目售價最貴的「樓王」，屬於35樓B室，實用面積600方呎，採3房間隔，單位向東、可享海景，售價964.2萬元，呎價16070元。該項目預計2026年11月入伙，樓花期長達38個月。

今次是市建局繼2019年推出煥然懿居後，近4年再次推出首置項目。煥然懿居由第一及第二座組成，共有493伙，當中450伙納入首置計劃，於2019年初以市價六二折發售，平均呎價約1.28萬元，共收逾2.08萬份申請。若以兩個項目的售價直接比較，第三座的平均呎價較煥然懿居貴約11%，但如果兩者折算為市值，煥然懿居的市值呎價達2.07萬元，第三座則約1.83萬元，約4年時間市值下調約11.6%。

低同區二手價約30%

對比同區一手及二手市場，恒地（00012）紅磡BAKER CIRCLE．GREENWICH今年8月推出首批單位，折實平均呎價1.89萬元，今次第三座以市價七八折發售的平均呎價約1.43萬元，較之低約兩成半。同區入伙逾2年的啟岸及近4年的環海．東岸，近期二手成交呎價約2.09萬及1.91萬元，第三座較之便宜兩成半至三成。

市建局強調，第三座的定價，是根據獨立測量師評估單位的市價，並考慮近期樓市情況、煥然懿居第一及二座「首置」單位當年的售價、申請人士的負擔能力和市建局財務狀況等因素釐定。

根據市建局的申請條款，家庭申請者的每月入息限制為62001至80600元，資產限額191.1萬元；一人申請者每月收入須為31001至40300元，資產不得多於95.6萬元。一人申請者只可購入1房單位，家庭申請者則所有戶型都可購買。

此外，申請人必須為居港滿7年的本港居民，申請人和申請表內的家庭成員於提出申請時須已同住，過去不得曾經擁有物業，並且不曾享有任何政府或相關機制的房屋資助。項目也設有5年禁售期，買家持有單位滿5年後，須以購買單位時的折扣率因應當時市價補價，完成補價後才可轉售或出租單位。

公屋聯會總幹事招國偉認為，近期新盤以平價推售，搶去市場購買力，加上高息影響，料申請宗數少於煥然懿居（第一及二座）的逾2.08萬份，但第三座景觀及地理位置佳，相信最終全數單位可以順利沽清。

加息壓力持續困擾樓市，窒礙二手交投，令樓價疲軟。不少於3至7年前入市的業主，放售物業難逃蝕讓命運，其中元朗朗城滙有2房單位4年貶值逾115萬元，同區尚豪庭成交價創該屋苑4年新低。

中原地產副區域營業經理王勤學表示，元朗區本月至今僅有約40宗二手買賣，較上月同期跌18%，本周一（25日）該區錄得3宗二手成交，當中2宗蝕讓。其中朗城滙3座低層J室，實用面積545方呎，2房間隔，開價745萬元，最終以710萬元沽出，造價低市價5%至6%，呎價13028元。原業主於2019年7月以約825.77萬元一手買入，持貨4年，賬面蝕115.77萬元，貶值14%。

同區尚豪庭亦有蝕讓成交，為2座低層B室，實用面積353方呎，1房間隔，以453萬元賣出，呎價12833元。原業主於2018年1月以約502萬元買入上址，接近6年賬面蝕49萬元或9.8%離場。王勤學補充，是宗成交創該屋苑近4年造價新低。

牽晴間中層賬蝕9.6%離場

有部分持貨9年的業主也損手離場。中原地產副分區營業經理周家傑說，沙田玖瓏山天瓏閣1座高層F室，實用面積650方呎，2房間隔，原開價約820萬元，議價後以738萬元沽出，呎價11354元。翻查資料，今年3月同座同室低層單位以800萬元易手，反映上述成交高層平過低層。原業主早於2014年以813.85萬元一手購入單位，持貨9年，賬面蝕約75.85萬元，貶值9.3%。

部分額外印花稅（SSD）限期剛於今年屆滿的單位業主選擇少蝕當贏，套現為上。美聯物業區域經理吳偉文表示，粉嶺牽晴間4座中層D室，實用面積384方呎，2房間隔，本來以蝕讓價505萬元放售，獲區內家庭客再壓價15萬元，以490萬元易手，呎價12760元。原業主2020年5月以542萬元入市，賬面蝕讓約52萬元或9.6%。

中原地產分行經理周毅麒稱，促成荃灣海濱花園2座低層D室2房戶的成交，實用面積419方呎，附帶靚裝修。原業主今年6月以560萬元放盤，有見市況持續疲弱，本月中減至498萬元即獲上車客垂青，買家「翻睇」後議價滅23萬元，以475萬元拍板成交，呎價11337元。原業主於2020年1月以520萬元買入單位，是次沽貨3年多賬面蝕45萬元或8.7%。

新盤銷售步伐放緩，累積一手貨尾量已突破兩萬伙水平，美聯物業統計的數據顯示，截至8月底已開售的新盤共有20513個餘貨待售（包括樓花和現樓），貨尾量連升5個月，較去年底約18292伙，大增逾12.1%。

美聯物業房地產數據及研究中心資料顯示，截至8月底，本港新盤累積貨尾量達20513伙，較7月的19842伙多約3.4%，貨尾量連續5個月錄得升幅。

復甦慢兼加息影響

美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，雖然今年初本港樓市受惠全面通關刺激，但隨後本港經濟復常步伐不似預期，加上息口進一步上升，樓市氣氛趨淡靜，樓價回落，一手銷情亦放緩。

劉嘉輝指出，即使以低市價發售的新盤銷情理想，惟整體而言，今年新盤市場表現未如理想，本年累積一手成交量約8300宗，與去年同期樓市「冰封期」相若；隨着新盤市場去貨慢，未售出的單位積存，導致累積貨尾量持續增加。

仲量聯行最新發表的《香港地產市場觀察》報告中指出，整體甲級寫字樓市場空置率於8月錄得12.8%，按月不變，是4月至7月連續4個月上揚後首見回穩；整體寫字樓租金則按月跌0.7%。


仲量聯行：港寫字樓空置率趨穩
文匯報

仲量聯行在昨日發表的《香港地產市場觀察》報告中指出，整體甲級寫字樓市場空置率自4月起連續上升四個月後，於8月底漸見穩定，維持在12.8%。其中中環的空置率上升至9.9%，而灣仔及銅鑼灣和尖沙咀的空置率分別下跌0.6和0.7個百分點。惟8月整體市場租金仍按月下跌0.7%。

整體租金續跌

仲量聯行香港董事總經理兼商業部主管鮑雅歷表示，整體寫字樓租賃市場於上個月漸見穩定，而且整體甲級寫字樓市場在8月錄得22.98萬平方呎淨吸納量，為需求較疲弱的寫字樓市場帶來好轉跡象。不過，由於寫字樓租賃需求仍然疲弱，加上新寫字樓供應量持續增加，相信租金將持續受壓。

該行表示，月內市場錄得少數新租賃成交個案，包括醫院管理局租用九龍灣啓匯約10萬方呎樓面（建築面積）以原區搬遷。

仲量聯行香港研究部資深董事鍾楚如表示，8月整體市場租金按月下跌0.7%。主要分區市場中，中環和灣仔/銅鑼灣租金分別下跌0.8%和0.3%，而尖沙咀租金上升0.6%。

內置私家電梯呎租106 跨企高管租務料增

政府年初開始推出多項搶人才政策，直接帶動住宅租務需求。市場消息指，跨國公司高級管理人員來港日增，超豪宅租務轉活，例如山頂賓吉道超豪宅以46.8萬元租出，屬近期大碼租務。

市場消息透露，大昌地產旗下山頂賓吉道3號超豪宅，近年轉售為租，上月推出B屋及E屋招租，每間叫價48萬元。其中，賓吉道3號E屋，實用面積4,432平方呎，屬於3套房連書房及工人房間隔，並連約527平方呎花園及812平方呎天台，並設有入戶私家電梯，議價後以約46.8萬元租出，呎租約106元。資料顯示，上述租金已包括管理費、全屋傢俬及每月電梯保養等雜項支出。

據了解，賓吉道3號由大昌地產發展，合共提供6幢洋房，實用面積介乎4,432至4,893平方呎，除實用4,893平方呎的A屋，早於2011年以3.99億元售出，呎價約8.2萬元，餘下5伙仍由發展商持有，曾於2014年公布價單，及後多次調整價錢，最新一張價單於2019年修訂，價單定價約4.51億至5.03億元，實呎約9.89萬至10.37萬元，惟買家可享最高樓價15%印花稅優惠。

業界：未來半年租務市場續俏

中原地產山頂及南區高級區域營業董事李卓雄表示，政府推出各項專才計劃初期，住宅租務市場以5萬至10萬元的租盤較受惠，效應至今開始蔓延至超豪宅市場，因為近期開始較多跨國企業中、高級管理人員來港，他們不會即時入市買樓，多承租有傢俬裝修的新樓，現時市場仍有不少高級管理人員在物色月租70萬至80萬元的大碼租盤，預期未來半年租務市場仍會向好。

事實上，9月份市場錄得不少大額租務個案，例如貝沙灣6期8A座高層複式單位，實用面積4,136平方呎，原裝間隔設有7間睡房，並連637平方呎空中平台及2,062平方呎天台，並設有私家泳池，屬於全屋苑面積最大的複式單位，原本叫價30萬元放租，議價後以29萬元租出，呎租70元，比2020年舊租金每月25萬元，高約16%。

其次，東半山司徒拔道逸園低層B室，實用面積2,019平方呎，屬於4房間隔，同樣連全屋傢俬招租，剛以月租22萬元租出，呎租高見109元，屬於理想租金水平。

全幢酒店及服務式住宅近期成交增，中旅以近9億元，購入灣仔君悅居服務住宅，將研究跟所持有的睿景酒店合併重建潛力。

收購呎價1.58萬元

香港中旅 （00308） 宣布斥資8.98億元，收購灣仔駱克道42至50號君悅居，位處分域街8至12號，屬於15層高連地庫的服務式住宅。物業樓高15層，地庫至2樓為商舖，現租客包括多間餐廳、便利店及健身中心，3樓至15樓為房間，間隔由開放式至兩房，總樓面約5.7萬平方呎，涉及約114間房間，以收購價計算，每呎約1.58萬元，每間房間作價788萬元。

據中旅指，君悅居與該集團持有的灣仔睿景酒店地塊是由一原地塊拆分而成，按照政府法定規劃，地塊規劃為商業用地，可用於興建商業、酒店、寫字樓，在取得君悅居後可探索兩地塊合併開發的機會，有效利用後巷面積。

翻查資料，項目原由本地老牌家族持有，2005年家族以4.5億元向資深投資者羅家寶購入物業，作長綫收租。持貨18年轉手，獲利近4.5億元，物業升值1倍。

近期全幢物業成交有增，如日前鄧成波家族以5,6億元，沽出旺角砵蘭街60號「旭逸酒店旺角」，總建築面積約48,595平方呎，涉及199間酒店客房。波叔於2018年，斥約11億元向英皇購入酒店，5年大幅虧蝕5.4億元，蝕幅近半。據了解，新買家為資深投資者羅家寶兒子羅正雄，亦即百樂集團行政總裁，購入酒店料日後作集團自行營運。

二手觀望情緒濃烈，長情業主紛紛沽貨離場。市場消息透露，赤柱歌敦臺6A號地下單位，面積約1,432平方呎，連車位以約4,000萬元易手，呎價近2.8萬元。

資料顯示，原業主早於1987年以約170萬元購入，持貨約36年，是次易手帳面獲利3,830萬元，期內升值約23倍。

賽西湖大廈3房 45年升值61倍

其次，中原高級資深區域營業董事陳家鴻表示，北角半山賽西湖大廈10座高層A室，實用面積1,297平方呎，屬於3房間隔，由於樓層高享開揚海景，原本開價3,800萬元，多次調整叫價後，累減1,200萬元，連車位以2,600萬元售出，呎價20,046元，較同類單位高峰回落約3成。

資料顯示，原業主早於1978年以約42萬元購入，持貨45年帳面獲利2,558萬元，期入升值61倍。

另一方面，世紀21天生置業高級客戶董事黃偉祺表示，屯門愛琴海岸3座高層G室，實用面積519平方呎，屬2房間隔，以520萬元成交，實用面積呎價10,019元。原業主於2002年9月以141萬一手購入上述單位，持貨21年至今轉售，賬面獲利379萬元。

二手雖低迷，惟剛性需求下，部分買家積極入市，牛池灣居屋嘉峰臺9月連環錄3宗成交，最新一個3房改2房單位以615萬元（未補地價）易手。另旺角富榮花園2房賣433.8萬元（未補地價），呎價險守1萬元。

富誠地產高級物業顧問冼俊彥表示，嘉峰臺4座高層B室，實用面積589平方呎，原為3房間隔，現改2房，業主於本月初以630萬元（未補地價）放售，經雙方議價後以615萬元沽出，呎價10,441元。原業主於2007年5月以183萬元（未補地價）購入，持有單位16年帳面獲利約432萬元，或升值約2.4倍。

富榮花園2房 434萬易手

其次，市場人士指，富榮花園8座中層E室，實用面積431平方呎，2房望內園，以433.8萬元（未補地價）易手，實用呎價10,065元。原業主於1998年11月以137萬元購入，持貨25年帳面獲利296.8萬元或2.2倍。

另外，美聯物業首席高級營業經理李天傑表示，馬鞍山福安花園2座低層E室，實用面積593平方呎，3房套間隔，望西南。據悉，單位早前以450萬（未補地價）元放售，議價45萬元或1成，以405萬元沽，呎價6,830元。原業主1992年以67.33萬元購入，持貨31年，帳面升值約337.67萬元。新買家為區內客。

本月截至26日，新盤共錄得逾250伙，較8月份約1200宗，按月大跌80%，本月焦點之一的屯門掃管笏凱和山推售，首輪共售出33伙，已成為本月賣樓的大贏家，業界人士表示，加息持續影響樓市，令發展商持觀望態度，延後推盤計劃，令本月新盤交投大幅減少。

本月新盤銷售步伐顯著減慢，原定本月推售的全新項目，因應售樓紙仍未能批出而延遲，令本月僅得路勁地產位於屯門掃管笏凱和山推售，雖然項目以低價出擊，首批單位折實平均呎價11088元，創出同區近4年新低水平，雖然如此，但項目未能擺脫近期樓市低迷影響，首輪銷售僅沽33伙，但已成為本月銷售最佳的新盤，有代理形容項目定價吸引，惟受到市況影響銷情，屬「非戰之罪」。

凱和山售33伙最多

建灝地產本月推出旗下九龍城文曜，項目本月同樣以低價出擊，首批更低於成本價，推出後亦取得不俗的參觀反應，現樓示範單位更一度出現參觀人潮，項目由於毋須發價單及公布成交紀錄，發展商以先預留、後落實成交推售項目單位，項目迄今共售出約19伙，連同預留單位，共涉及23伙，銷情不俗。
文曜以預留方式推售

由信和、嘉華、招商局置地及港鐵合作發展的將軍澳日出康城凱柏峰III於8月份推售，銷情延續至本月，項目本月共售出26伙，成績緊貼於凱和山，成為銷情次高的新盤，項目自推售至今累售約107伙，套現逾8.5億。

本月較多成交的新盤尚有由九建發展的將軍澳海茵莊園，項目本月暫售出約15伙，套現逾7400萬；恒基與市建局合作發展的長沙灣映築，本月亦進行新一輪銷售，共售出19伙，套現逾1200萬。

此外，由高銀前主席潘蘇通發展的何文田豪宅項目傲玟自本月重售後，共售出13伙，成交紀錄顯示，於本月18日以1786.73萬售出的6座16樓C室，買家撻訂離場，買家採用90天付款方法，損失約89萬定金成為重售後首宗撻訂個案。

綜合新盤本月截至26日，暫錄得逾250宗成交，較8月約1200宗，按月大跌80%，本月尚有數天，未有大型推售計劃，成交量不會顯著改善，本月成交量將創今年以來按月新低。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，本月樓市受到多方負面因素所困擾，令市場氣氛跌至谷底，例如美聯儲局雖然暫停加息，但本港加息陰霾未散，持續影響樓市，令本月新盤僅錄得200多宗成交，相信10月份在大環境情況未有明顯改善下，新盤下月交投相信仍然不多，但將較本月為佳，料有400宗成交。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，樓市氣氛欠佳，令新盤銷售大受影響，下月要視乎新盤推售情況，發展商會否如常推盤，下月亦寄望《施政報告》會否推出利好樓市措施等。

近期核心區舖租賃升溫，銅鑼灣羅素街60號（波斯富街76號）單邊「舖王」，以每月38萬租出，平均呎租633元，租客為零售商，租金較疫市前下跌55%。

由英皇國際持有的羅素街60號、波斯富街76號單邊「舖王」，建築面積約600方呎，於2011年初舖市高峰期，英皇以3.8億購入，每呎高達63.3萬，轟動市場，該「舖王」在疫市期間，一直租予口罩店，更由於物業位處舊樓被收購，舖王現時被申請強拍中，亦意味物業未來發展有變數。

平均呎租633元

雖然如此，該舖王仍然受長租客追捧，市場消息透露，物業剛以每月38萬租出，平均呎租633元，租客為零售商，售賣大眾化產品，舖位將不作大肆裝修。

該舖過去一年多時間，租予口罩店，對上長租客為瑞士手錶品牌TAG Heuer，於2018年11月進駐，並於2022年3月撤出，月租85萬，最新租金較疫市前下跌55%。

長租客撤出後，該舖位一直由口罩店承租，該舖位所位處波斯富街一整列舊樓，多年來由新世界所收購，並於早前向土地審裁處申請強拍，該「舖王」最新估值僅1.8426億，較2011年購入價低1.9574億或51%。

英皇：不作回應

英皇發言人接受本報查詢時回應，就市場消息不作回應。

英皇鐘錶珠寶承租尖沙咀廣東道68至80號恒利大廈地下4號舖，建築面積約1000方呎，月租約40萬

上述舖位處於尖沙咀廣東道後段，鄰近apple store，英皇鐘錶珠寶於2011年，亦以100萬租用恒利大廈3號地舖，面積約1500方呎，2016年約滿遷出。